兰州市物业管理规定

兰州市物业管理规定

第一章总则

第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律法规规定，结合本市实际，制定本规定。

第二条本市行政区域内物业管理及相关监督管理活动，适用本规定。

第三条市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

县(区)房地产行政主管部门负责本辖区内物业管理工作，具体负责辖区内物业服务企业资质初审、服务质量监督、住宅室内装饰装修监管、物业项目招投标监管、投诉处理、动态考核、行业精神文明建设等工作。

街道办事处、乡(镇)人民政府负责本辖区内业主大会成立和业主委员会选举的组织、指导工作，指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责，依法处理物业管理纠纷。

社区协助街道办事处、乡(镇)人民政府指导和监督社区内业主大会、业主委员会、物业服务企业开展工作。

第四条建立社区、物业服务企业、业主委员会(业主代表)三方协商机制，及时协调处理物业纠纷。

第五条市(县、区)公安、环保、建设、规划、城管执法、物价、卫生、信访、质监、工商等有关行政管理部门按照各自职责，依法实施对物业管理活动的服务和监督工作。

第六条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等有关企业依法承担住宅小区内相关管线、线路的维修养护责任，按照法律法规规定与物业服务企业协商签订有关服务协议，明确各自权利义务和责任。

第七条兰州物业管理协会作为物业服务行业组织，应当加强对物业服务企业和从业人员的自律性管理，制定物业服务规范并监督实施，督促物业服务企业依法、诚信经营。

第八条市(县、区)人民政府应当加强对物业管理活动的监督管理，充分发挥舆论监督和社会监督的作用，维护人民群众的合法权益。

第二章业主、业主大会和业主委员会

第九条依法登记取得房屋的所有权人为业主。业主不得以放弃权利为由不履行义务。

因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的，在物业管理中享有业主权利，承担相应义务。

物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会依法做出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

第十条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主大会按照国家有关法律、法规规定履行职责。

第十一条一个物业管理区域内只能设立一个业主大会,业主大会自首次业主大会会议有效召开之日起设立。

第十二条物业管理区域内，幢、单元等特定范围内的业主，在不损害该特定范围之外其他业主合法权益的前提下，根据管理规约的约定可以共同决定下列事项：

(一)对该范围内的共有部分进行维修、更新、改造;

(二)就该范围内的共有部分筹集和依法使用住宅专项维修资金。

特定范围内的业主决定前款规定的事项，应当经专有部分占所在幢、单元等特定范围建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定。

第十三条业主大会会议采用记名投票方式表决，任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者委托书。

选票、表决票和委托书由街道办事处、乡(镇)人民政府保管，保管期限为一个完整的选举周期。

第十四条业主大会会议经有效召开，与会业主就会议事项形成多数决议但未达到《物业管理条例》有关规定的，由缺席业主补充表决，经补充表决仍未达到要求的，为维护小区业主公共利益，最终缺席业主的人数和相应的专有部分面积直接计入行使表决权的业主多数人数和多数面积之内。

第十五条业主委员会由业主大会会议选举产生，是代表全体业主对物业实施自治管理的组织。

业主委员会实行备案制。业主委员会应当自选举产生之日起___日内，向物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府备案。

第十六条业主大会、业主委员会做出的有关物业管理的决定，对全体业主具有约束力。

业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，物业所在地县(区)房地产行政主管部门，应当责令改正或者撤销，并通告全体业主。

业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，给业主造成损失的，由做出决定的业主委员会承担损害赔偿责任。

第十七条业主委员会滥用职权、违反法律法规规定等行为，严重影响社区秩序和社会稳定的，由物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府责令其限期改正，逾期拒不改正的，撤销其备案，在该物业管理区域公告后，指导业主大会重新选举产生业主委员会。

第十八条业主大会和业主委员会工作经费及委员津贴由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。

第十九条业主委员会应当按照《物业管理条例》规定履行职责，执行业主大会决定。

业主委员会应当遵守法律、法规、规章以及管理规约和业主大会议事规则，不得有下列行为：

(一)挪用、侵占业主共有财产;

(二)非法索取、收受建设单位、物业服务企业及有利害关系业主提供的利益或者报酬;

(三)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;

(四)其他有损业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

第二十条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：

(一)不再是本物业管理区域内业主的;

(二)因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的;

(三)有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费等行为且拒不改正的;

(四)被依法追究刑事责任的;

(五)法律、法规规定以及业主大会议事规则、管理规约约定的其他情形。

第二十一条业主大会筹备组、业主委员会及其成员、建设单位、物业服务企业等应当保守业主秘密，不得披露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动，法律、法规另有规定的除外。

第三章前期物业管理

第二十二条按照房地产开发与物业管理相分离的原则，建设单位应当采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

现售商品房出售前___日，预售商品房取得《商品房预售许可证》前，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式完成物业服务企业的选聘;投标人少于___个或者住宅规模不超过___万平方米的，经物业所在地县(区)房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十三条新建住宅物业，建设单位应当在房屋销售之前与选聘的物业服务企业订立书面前期物业服务合同，制定临时管理规约，并报物业所在县(区)房地产行政主管部门和街道办事处或者乡(镇)人民政府备案。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十四条建设单位应当在房屋销售现场公示临时管理规约和前期物业服务合同，并向房屋买受人说明。

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。物业买受人在与建设单位签订买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。

第二十五条前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担。房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。

房屋达到交付条件，买受人延迟接受房屋交付的，前款规定物业服务费发生的起始日期自建设单位催告房屋买受人接受交付的期限结束次日起算。

建设单位与房屋买受人约定减免物业服务费的，减免部分由建设单位承担。

第二十六条物业服务企业承接前期物业服务项目时，应当与建设单位共同对建筑物及配套的设备设施和相关场地进行查验，签订承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项做出明确约定。

自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。

第二十七条物业服务企业应当与具有相应资质的电梯维保单位签订维保协议，严格按照《电梯使用管理与维护保养规则》维修保养，做好维保记录，履行电梯安全使用管理的主体责任。

第四章物业管理服务

第二十八条物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业服务活动。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

市外物业服务企业进入本市从事物业服务活动，应当到市房地产行政主管部门办理资质核验备案手续。

实行物业服务企业资质动态管理制度，对严重扰乱物业管理市场秩序、采取不正当手段恶意竞争、发生重大管理责任事故、骗取资质等行为，由市房地产行政主管部门视情节轻重，给予物业服务企业限期整改、行政处罚、吊销资质的处理。

第二十九条物业服务企业应当以书面形式与业主委员会订立物业服务合同。

物业服务合同应当对物业服务项目、服务质量、服务费用、双方权利义务、物业服务用房、合同期限、违约责任、专项维修资金的管理和使用等事项进行明确。

第三十条物业服务项目包括秩序维护服务的，应当在物业服务合同中就秩序维护的服务内容、服务质量、责任区分、违约责任等做出明确约定。

业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。

第三十一条物业服务企业应当按照政府价格主管部门统一规定的公示格式，将收费项目、收费标准、收费依据、服务内容等在物业管理区域内的显著位置进行公示。

第三十二条物业服务企业或者其他管理人应当按照法律、法规的规定和相关行业规范的要求及物业服务合同的约定履行维修、养护、管理和维护义务。

物业服务企业不得违反物业服务合同约定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。

物业服务企业未能履行法律、法规或物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产权益受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十三条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒交。

对未按照物业服务合同约定交纳物业服务费的业主，业主委员会应当督促其限期交纳;经督促仍未交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定。物业使用人不履行交费义务的，业主承担连带交纳责任。业主转让房屋所有权时，应当与物业服务企业结清物业服务费。

第三十四条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第三十五条业主共同决定对物业实施自行管理的，应当就管理事项、管理实施方式、管理责任的承担、人员雇佣等事项共同做出约定。

自行管理可以采取由业主直接执行管理事务、选举业主委员会或者成立其他管理机构统一执行管理事务以及业主共同决定等形式进行，由业主直接执行管理事务以及成立管理机构统一执行管理事务的，应当推选管理负责人。

业主、业主委员会或者管理机构在执行管理事务中的权利义务及其责任，由管理规约约定或者由业主共同约定。

第三十六条自行管理的业主委员会、管理负责人应当在物业管理区域内按照约定的期限定期公布管理费用的收支情况，没有约定或者约定不明的，应当按季度公布。

第三十七条物业管理区域内因委托管理或者自行管理的连续性中断，致使物业管理区域内环境恶化、秩序混乱，严重影响业主生活的，辖区街道办事处或者乡(镇)人民政府应当指导物业管理区域所在地社区就环境卫生、秩序维护等必要事项组织临时管理，相关费用由业主共同承担。

第三十八条物业管理区域内发生违反治安、消防、规划、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关部门报告。

有关行政管理部门和机构在物业管理区域内查处违法行为的，物业服务企业应当协助和配合。

第三十九条物业服务企业应当制定物业管理区域内突发事件应急预案，协助有关部门做好物业管理区域的安全防范工作。

物业服务企业应当加强物业管理区域内人防、物防、技防建设，强化安全防范管理，创造良好居住环境。

发生安全事故或者突发事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并向有关部门报告，协助做好救助工作。

第四十条物业服务企业应当按照相关规定，依法对租赁房屋的出租人和承租人进行登记建档，并定期向公安部门反馈登记信息。

第五章物业的使用与维护

第四十一条业主、物业使用人对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规的规定及管理规约、业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

第四十二条业主、物业使用人不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

第四十三条任何单位和个人不得非法处分、侵占或者损坏物业管理区域内业主共有部分。

因公共利益或者物业维护的需要，相关单位和个人确需临时占用、挖掘道路、场地等共有部分的，应当告知业主委员会及物业服务企业，并于施工前在物业管理区域内公示，并采取安全保障措施，施工结束后应及时恢复原状。

因公共利益的需要确需改变物业管理区域内的道路、场地、物业服务用房等共有部分用途的，应当遵守法律、法规规定，并由业主大会做出决定，需要办理有关手续的由业主委员会(或推选出的业主代表)依法办理。

第四十四条物业管理区域内按照规划建设的车位、车库，其归属由建设单位与房屋买受人在商品房买卖合同中依法约定。

约定属于建设单位所有的车位、车库出租、出售时，应当优先出租、出售给物业管理区域内的业主。在满足业主现有需要后，建设单位将车位、车库出租给物业管理区域以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过___个月。

第四十五条在物业管理区域内的共有道路或者其他相关场地停放车辆，应当接受物业服务企业的管理和指挥，不得占用消防通道、绿化用地，不得影响其他车辆和行人的正常通行，实行人车分流的小区按照相关规定执行。

第四十六条物业管理区域内利用人防工程进行经营活动的，不得违反法律、法规和管理规约的规定，应当按照非住宅物业的标准交存住宅专项维修资金、交纳物业服务费。

第四十七条业主、物业使用人需要装饰装修房屋的，应当事先告知相邻业主和物业服务企业;小区入住率达到1/3以上时，装修活动应严格控制作业时间，不得在业主正常休息时间进行装修。

物业服务企业应当将装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人以及装饰装修人员。

物业服务企业应当维护物业管理区域内的装修秩序，保持电梯等共用设备的完好，对装修施工人员进行备案并发放出入证件，不得垄断或协助垄断装修材料买卖及运输。

第四十八条业主在物业管理区域内禁止下列行为：

(一)房屋装饰装修损坏房屋承重结构的;

(二)违章搭建建筑物和构筑物的;

(三)侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共用部位和共用设施设备的;

(四)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重物品的;

(五)制造超过规定标准的噪音、振动的;

(六)违反规定饲养动物的;

(七)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物的;

(八)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

第四十九条专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，由业主按国家有关规定交纳。

开发建设单位或物业服务企业应当将代收代缴的专项维修资金及时存入专户管理银行，纳入政府监管，不得非法占用或者挪作他用。

第五十条物业保修期满后，自用部位和自用设施设备的维修、更新、改造费用，由业主或物业使用人承担;

业主长期空置物业时，应当事先告知物业服务企业，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生，并与物业服务企业就自用部位、自用设施设备的养护、维修、管理等事项进行协商。因业主的原因发生事故的，责任由业主承担。

第五十一条物业维修、更新时，相关业主应当予以配合。因相关业主拒绝配合而造成其他业主物业损坏及财产损失的，该相关业主应当承担赔偿责任。

第六章法律责任

第五十二条住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由市、县(区)房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处___万元以下的罚款。

第五十三条物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由市、县(区)房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款___%以上___%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十四条业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业拒不退出或不按规定移交物业管理用房和有关资料的，由市、县(区)房地产行政主管部门责令其限期退出或移交;逾期拒不退出或移交的，处___万元以上___万元以下罚款，并在资质等级核准时不予核准。

第五十五条业主、使用人或者其他单位和个人违反本规定第四十二条、四十八条规定的，由市、县(区)房地产行政主管部门责令限期改正，恢复原状，按情节轻重，可以并处___元以上___万元以下罚款。造成他人损失的，应赔偿损失。

第五十六条挪用专项维修资金的，由市、县(区)房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额___倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法移交司法机关，追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第五十七条房地产行政主管部门及其工作人员未按规定履行职责，严重影响本行政区域物业管理的，依法追究相关人员的责任;玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的，移交司法机关，依法追究刑事责任。

第七章附则

第五十八条本规定自公布之日起施行，有效期___年。