银行内部人士教你如何买房不用钱...

第一篇：银行内部人士教你如何买房不用钱...

现在买房傻子才掏钱----手把手教你买房不花钱

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昨晚，和一个开典当行的同学喝酒。? ?? 我问同学，“你买了多少套房子，多少间铺面？”“房子22套，铺面12间。”同学炫耀似的答道。“那你花了多少钱呢？”同学虽然是千万级的富翁，但他也不至于能把千万多的钱压在固定资产上吧！我心中默算了一下，非常怀疑！??“现在买房子，傻瓜才掏钱！亏你还是个生意人！”同学鄙视的看着我。同学的话，简直令我震耳欲聋，使我目瞪口呆。我连忙虚心请教。于是，同学就对我说出一番匪夷所思、惊世骇俗的话来......以下，都是我同学的话，虽然词句有些出入，但基本语意我还是转述清楚了的。

一、买房不掏钱，你是怎么操作的？ ?? 同学的话——

?? 你知道，我的典当生意完全是靠钱生钱。第一次买房时，虽然我有能力一次性付清全款，但我还是不愿意那么多的现金被房子压死。那时，正流行“零首付”，于是，我一分钱没花，贷款18万买了房（贷款期限为一年）。

?? 一年期满，要还房款和利息了。也不知道是我幸运呢？还是我倒霉！那时，我的资金被一笔业务占用了。为了业务，我不仅还不起房款不说，还得另外新增贷款。迫不得已，我找老关系—银行的信贷部经理沟兑。当我吞吞吐吐的把“延期还房款并另外新增贷款”的要求说出来后，没想到，信贷经理却诡秘的一笑，非常爽快的答应了。

??信贷经理给我出的主意很简单：让我老婆，以两倍的价格，贷款买我的房子，贷款期限也是一年。“两倍的贷款，那就是两倍的利息啊！你这不是变着法的剥削我吗？”我还没有反应过来。“如果到时，你不还款呢？”信贷经理很镇定。“啊......”“被银行收房，没有什么大不了的！关键是除去税费后，我还凭空白得了17万。不，这17万我可不能一个人得，我至少要分给他5万。”很快，我反应过来。于是，我对信贷经理会心的一笑......这，就是我第一次买房的经历。我后来的买房经历都与此类似，也就是：坚决的不掏一分钱，全部用银行的贷款买房子；然后，如果遇见不明真象的投资者（说是投资者，其实是傻帽）买房，那就高价卖给他。如果一直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债。

并且，我是开典当行的，与银行的关系是一般人无法比的。一般老百姓买房，大都选择20年按揭，而我买房从来都是只贷款一年，到期了才还本金和利息。这样操作，不用交月供。而贷款到期后，我只须做做“纸面文章”转贷款一下。实际上，我一分钱也不用掏。

二、我不信，在实际生活中能有如此荒谬的事情。你讲的是“童话”吧！?? 同学的话：兄弟！我是看你人对，才给你讲这些掏心窝的 话。你怎么可以不相信我呢？你要怎样才能相信我呢？ ?? 作者发言：你就给我讲点实际的例子吧！?? 同学的话：你知道王二麻子是怎么发家的吗？ ?? 作者发言：“那你说说。”王二麻子是我的另外一个同学，现在是开发房地产的亿万级富翁。同学的话—— 那我就说说。

想当年，王二麻子那个落魄啊！就连他注册公司的注册资金，也是我临时拆借给他的。如今，别看王二麻子表面风光，他拿地的钱，是从银行贷款的；修房子的钱，是建筑商垫资的。总之，他就是一个完全的“空手道”。

房子修好后，王二麻子在正式开盘前，通常要举行一个“内部认购会”。这个内部认购，其实就是王二麻子召集公司内部员工和一些象我这样的、相熟的炒房客（或者干脆是一些从招聘会上收集的、众多的、应聘者的“身份证复印件”），以这些人的名义来买房子，全部用银行贷款来买。这，就是所谓的“开发商囤房”。

?? 并且，此次交易上报给银行的交易价，必须比实际的内部交易价提高30%。为什么？因为贷款买房要首付两成啊！举个例子，如果你想收回100万，那你就必须以130万的房价向银行贷款。这样，银行给你的钱就是：130万×0.8=104万；你实际装进口袋的钱就是：104万—4万（给相关银行人员的“好处费”）=100万。就这样，通过开盘前的内部认购，王二麻子其实已经成功的全部收回了投资，把所有的风险转给了银行。到这时，王二麻子才会开始打广告卖房子，并归还“买地的银行贷款”和“修房子的建筑商垫资”。

作者发言：后面又怎么操作呢？ 同学的话——

你怎么那样笨啊！稍微聪明一点的人都能想到，后面的操作方法，其实与我炒房的方法是一样的，也就是：“如果遇见不明真象的投资者（说是投资者，其实是傻帽）买房，那就高价卖给他；如果一直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债。”

?? 不过，由于已经收回了按揭贷款的首付款，所以后面的操作并不需要每一次都加价30%，只需按着楼市房价本来的上涨幅度加价就可以了（即每年上涨14%左右）。?? 什么？万一房价上涨幅度不足于支付贷款利息怎么办？笑

话，你什么时候看见过中国楼市的房价上涨幅度低于当年的贷款利息了？

?? 明白了吧！这，就是中国楼市的房价只能上涨不能下跌；并且，房价的上涨幅度还不能低于当年贷款利息的真正原因！

?? 想想就觉得可笑，居然有学者说，“建筑成本和地价的不断上涨，是房价飞涨的原因。”这简直是扯蛋！其实，“金融成本”才是房价构成的大头，至少要占目前房价的50%。

?? 以上海倒塌的莲花河畔景苑为例。网上公布，其楼面价格不到604元/平方米，建筑成本也不到1300元/平方米（其实，网上公布的建筑成本并不准确。市法院电梯公寓的建筑质量总该比它好吧，建筑成本也没有超过1000元/平方米）这么便宜的房子，开发商为什么非得要把它卖到14000元/平方米呢？卖低一点、少赚一点不行吗？答案是不行的。原因很简单，“金融游戏”是有成本的，每这样操作一次，房子就必须加价一次。只有不断的加价，上述操作才有生存的空间。所以，莲花河畔景苑前年卖7000元/平方米，去年卖10000元/平方米，今年就得非要卖14000元/平方米。俗话说“豆腐盘成了肉价钱”。这，就是“金融游戏”的代价！

有句话道出了目前中国楼市的实情，“房子是用来炒的，不是用来住的；商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的。” ?? 老同学，请你想一想，现在的楼市，房价明明已经远远的超过了老百姓的实际购买能力（也就意味着房子永远卖不出去），为什么房价还会不断的上涨呢？并且，还要“量、价齐涨”呢？原因何在？正在于此！??

??

三、你讲的，只是极个别的现象，不能代表中国楼市的整体形势。同学的话——

老同学，你太孤陋寡闻了吧。请看： 李树彪案：1999年9月8日到2004年1月15日，湖南郴州市住房公积金管理中心原主任李树彪骗取公积金贷款、银行贷款共计44笔，涉案金额1.2亿元。

康明案：2000年前后，河南郑州康明置业有限公司通过东明花园414套房源，在工商银行、交通银行、建设银行、招商银行进行重复抵押贷款共690多套，至少套取银行资金2亿元。

?? 姚康达案：从2002年至2003年上半年，中国工商银行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人发放房贷7141万元，用于炒作128套住房。?? 森豪虚假按揭案：从1997年年至2002年上半年，北京市华运达房地产开发公司以森豪公寓、太利花园为幌子,采取假按揭的方式,向中行北京市分行、北京银行中关村支行、北京银行展览路支行三家银行骗贷共计16.2亿元。（请看《京城最大假按揭骗贷案震醒房市》? ?? 建行广州分行案：2002年，审计署抽查建设银行广州地区八家支行的住房按揭贷款，发现10亿元虚假按揭。仅广东省汕尾市公共安全专家局某副局长一人，即骗取建行广州市芳村支行按揭贷款3793万元。

?? 曲沪平案：2006年，上海浦东发展银行陆家嘴支行在已发放贷款中，发现亿元个人房产按揭贷款存在抵押不实，贷款代理人为“曲沪平”。其后更查出与曲相关的房贷高达91笔，涉及金额4亿元左右。银行不得不委托房屋中介公司出售抵押房产，以回收问题贷款。?? 同泰案：2006年，北京同泰房地产公司涉嫌利用87份假业主所签购房合同，从银行骗贷6700万元。

?? 成都虚构房产骗贷案：2005年至2008年期间，犯罪嫌疑人唐某勾结成都市房管局工作人员以虚构房产的方式办理房产证进行骗贷。现已发现的涉案房产证已超过一百多套，涉及金额近二千万元！而且事态还在进一步发展中。?? 另外，今年银监会三令五申的明确要求，“贷款发放必须用于满足实体经济的有效信贷需求，防止信贷资金流入楼市”。然而，40000亿资金依然流入楼市......?? 老同学，请你想一想，为什么会发生那么多的这类事情呢？为什么全国的银行都明知道是假按揭也要把钱贷给地产商呢？难道银行的官员们都是傻子吗？ ?? 其实，银行的官员们一点都不傻。?? 原因在于，银行内部人员与开发商其实是狼狈为奸的同伙。参与这项操作的某些银行内部人员决不是希望通过购房者支付贷款利息为银行赚钱，坦白地说，他们是在参与分赃——他们与开发商一起盗取不义之财，将风险转嫁给国家银行，而买单的是真实的购房者。一旦真实的购房者无法买下这个巨单，银行就出现危机。

?? 这时候，买单的就是全国人民了，国家必须银行注资，消除烂帐。国家的钱哪里来？印钞票！结果是什么？通货膨胀，物价飞涨，老百性的钱不值钱了，或者说老百姓的钱被抢了，被谁抢了？被国家抢去堵漏了，堵开发商和银行增加这些蛀出来的大洞。这个洞如此之大，堵住了也是一个丑陋的疤，而疼的永远是百姓。?? 所以我会说——房地产业已经成为相关单位、相关部门团结起来瓜分国家金钱（其实是老百姓的存款）的道具。

违规又有什么大不了的？银行官员们不怕啊！只要表面的纸上手续完备了，我就没有了责任。即使按揭贷款是假的，又有什么关系？况且银行有国家这个后台，就是亏了也不怕，反正银行的官员们现在挣了钱就行。至于银行以后不行了，自然有国家来管，况且那是下届银行官员的事情。难怪中国银行的坏账率居然在40%以上！原来，在中国，最大的腐败在银行！??? ??

四、我依然认为，这只是极个别的现象。如果你讲的是普遍的现象，为什么还没有开发商被收楼呢？ 同学的话——

原因有许多，简单的有：

1、你不关心房地产界的新闻。比如“曲沪平案”，上海浦东发展银行陆家嘴支行就收了楼，不得不成为了“房东”；

2、由于开发商在银行内部的同伙，掩护工作做的好的缘故，案子没暴露。掩护工作怎么做？很简单——只要一接近债务偿还期，开发商就会和“银行内部的同伙”们一起，把房子又一次加价卖给（转按揭）其它的“身份证复印件”（其实，房子依然在开发商手里）。这样操作，开发商永远不会被收楼。虽然这样操作，房价会不断的上涨，并很快的远远超过老百姓的实际承受能力(也就意味着房子永远卖不出去)。但是，这样的操作，如果只从官样程序上来看、只从表面的纸上手续来看的话，它是永远合法的。这就是银行官员们敢于给开发商打掩护的原因——因为以目前的银行制度来说，只要表面的纸上手续完备了，银行的官员就没有了责任。

??

五、你的意思是，目前的银行贷款制度有着严重的漏洞？ ?? 同学的话—— ?? 当然！

?? 我能不花钱的买那么多的房子和铺面，甚至还靠房子从银行套出那么多的周转资金做生意，这一切，全都得感谢银行的制度漏洞啊！银行的贷款制度，真的是“为人民服务的好制度”啊！

?? 作为一个典当行的老板，以同行的眼光来看，我认为银行贷款的制度漏洞有： ??

1、抵押物价值的评定方法有缺陷。

?? 比如，明明开发商拿地只用了5000万，他却可以用这块地抵押贷款1个亿；比如，开发商修楼修到盖顶，明明只用了7000万（含地钱），他却可以用这个楼抵押贷款2个亿。?? 如果，按照我们典当行的规矩来办，事情又会怎样呢？

?? 当开发商用这块地抵押贷款时，我会亲自去核实：开发商拿这块地，是否真的给了政府5000万。并且，如果这个情况属实，他也最多只能贷款4000万。因为我要预提风险基金啊！?? 当开发商用这个楼抵押贷款时，我也会亲自去核实：开发商修这个楼，是否真的花了2000万（只算建筑成本，不含地）。我会按照各种人工、各种建筑材料的最低价来核算这个楼的建筑成本。并且，如果开发商修这个楼的确花了2000万，他也最多只能贷款7000万×0.8=5600万（连地一起抵押）。

?? 最后，当购房者按揭贷款时，我绝对不可能按照“购房合同交易价”来发放贷款，购房者最多能获得的贷款金额是：7000万×0.8×购房面积/此楼总面积。

?? 举个例子：有个卖衣服的商人因为生意周转，需要以衣服为抵押物向银行贷款。你说说，银行是该“按照衣服出厂价的8折”给他贷款呢？还是该“按照衣服零售价的8折”给他贷款。

?? 作者发言：当然该按出厂价算。如果按照零售价算的话，卖衣服的商人干脆不用开店了，他直接把衣服卖给银行赚钱更快！

?? 恩，我明白了，怪不得在中国会出现“房子是用来炒的，不是用来住的；商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的”这样的奇闻！！

?? 同学的话：是啊！抵押房的价值，不能由客户之间的交易来决定啊！??

2、责任追究方法有缺陷

??“只要表面的纸上手续完备了，银行官员就没有了责任。” ?? 这怎么可以呢？在我的典当行，我可不管你的纸上手续是否已经完备，只要是你负责的业务出了问题，嘿嘿！我就找你算帐！！?? 另外，让国家损失16.2亿的森豪虚假按揭案暴露后，相关的银行官员居然没有被追究责任，这怎么可以呢？嘿嘿！如果这样的事是发生在我的典当行，不要说让他家破人亡，我至少会让他和他的亲戚倾家荡产！！

作者发言：是啊！发生金融案件后，居然不追究相关银行官员的责任。换成是我，我也觉得“打马虎”比尽忠职守更合算！！怪不得中国的金融案件层出不穷。听君一席话，胜读十年书！听你说到这儿，就连我这么笨的人也知道了应该如何理顺楼市——只要严格金融制度，让炒房的人不能获得投机的资金，楼市的泡沫自然的就会散去！同学的话——

你终于聪明了一回。可惜！！??

第二篇：银行内部人士透露：信用卡审核主要看这4点(头条)

银行内部人士透露：信用卡审核主要看这4点

很多人申请信用卡一直被拒，不明白银行审批的套路，其实银行主要考虑的是：风险系数，申请人是否有还款能力。

今天我就跟大家聊聊，银行审批信用卡主要考虑的4个维度。

1、征信情况

不管是贷款，还是申请信用卡，银行首先看的是个人的征信，如果一个人的征信不好，其他的财力资料再漂亮也没有用。

2、收入水平

大家在申请信用卡的时候，都会填写当前工作的收入水平，银行通过这个来评估你是否有能力来偿还每月的账单。

当然每个城市的收入水平是不同的，福州月薪5000可能比深圳月薪10000的人更好批卡，银行还会参考每个城市的消费水平，综合来评估申请人是否有偿还能力。

另外，相同收入，不同银行可能申请的结果也不同，平安信用卡能下，汇丰可能就申请不下来，这也跟每个银行的风险评估值有关。汇丰银行对申请用户的门槛要求比较高，比较喜欢公务员、事业单位稳定工作单位的客户。

3、工作单位

银行更喜欢公务员、事业单位、国企等稳定工作单位的客户，这些人离职率低，偿还能力稳定。只要征信没有太大问题，一般都能下卡。

我刚毕业的时候，虽然工资只有3000，但是工作单位是事业编制，银行给我核发了5W额度的信用卡，不得不说，银行还是非常势利眼的，偏爱国家单位的员工。

金融公司的职员比较难下卡，银行对这部分客户审核比较严格，主要是市场上做黄金、白银、期货、股票交易的这些金融公司，很多职员利用信用卡来套现、不愿意偿还，给银行留下很不好的印象。

个体工商户，比如开奶茶店，小吃店等这部分客户，如果以工作进件的话也比较难申请下来，因为这种工作受市场影响太大，投资规模较小，稳定性比较差，偿还能力比较差。还有一些从事煤矿、钢材生意的人员，学生以及军人特殊性职业的人群，现在比较难下卡。

4、个人的资产 申请人如果能够提供房子、车子、大额存单、理财等财力证明资料，发卡的概率会大大提高。万一持卡人欠款跑路，银行也可以拿这些东西来作抵押。

第三篇：气死银行：教你如何跨行转帐不花钱

气死银行：教你如何跨行转帐不花钱

如何跨行转帐不花钱?咱们国家的银行还应该有个别名，屠宰场，进来的那不是客户，那是猪。办卡收费，挂卡收费，跨行取款收费，连查一下自家帐户也要收费……

听说还有100多项在后面等着呢，没法不招人唾骂，我冷笑，骂也没用，你什么时候看到猪被骂过后就成了驴的? 既然骂没用，那就要多动脑筋，想些应对的法子。

先说如何跨行取款不花钱，不仅不花钱，而且还没有数额限制，更不用排队或者去ATM机——听着似乎是不可能，嘿嘿，这世上本没有路，刀少走过了，它就成了路!我都说不清自己有多少家银行的帐户，反正医保、工资、贷款、水电都是不一样的银行，用的最多的是工行、建行和招行。

工行是工资帐户，建行是信用卡帐户，招行是结算帐户，工行跨行汇款极不方便，只能用手续费高达1%的银联汇款，我呸!招行同城跨行汇款不限数额每笔2元，所以我以前都是先把钱从工行取出来，再存到招行，然后用专业版向各帐户转帐。这样虽然方便，但是每个月也得花掉一笔转帐费，而且还老得去工行取钱，提起这破工行就生气，态度总是那么恶劣，真的很欠扁……

既然银行不仁，那咱们也必须不义，要不真对不起这你来我往的和谐社会!最近我去单位楼下的证券公司开了一个户头，原本是为了就近炒股，办的时候发现这个户口最多可以跟三家银行帐户连接进行转帐，正好是工行、建行、招行。

突然间就想到，如果把三个银行帐户全部连接起来，那不就可以利用证券帐户随便转帐了？于是把三个常用帐户全都与证券户头连接起来，利用证券公司的操作电话就可以把工行建行的钱都转到证券帐户上，然后再打招行电话，把钱从证券帐户转到一卡通里。反向操作同样成立……

结果，只用了5分钟，打了两个电话，钱就在三个帐户里滚来滚去，嘿嘿，想怎么滚就怎么滚，想滚多少就滚多少……

心里那叫一个爽啊，你个破银行，不是跨行转帐要收钱么，不是跨行转帐成本很高么，我让你收，我让你高……

一个上午没事干,我就转帐玩，转了七八次，1块钱也转，5毛钱也转，100块也转，没别的意思，就是转着玩，就是不花钱，就是要让你们成本高，哼……

别的银行怎么办?也简单，举一反三就是，所有证券公司都可以电话操作，你根据自己的常用银行帐户，选择一家开户，把能连的银行帐户都连上——有人说转帐费用太少，切，3毛钱算不算少?那银行还不嫌弃呢，我们难道比银行还有钱?最好是全国人民都用这玩意转帐玩，那才好呢。

第四篇：银行按揭买房注意事项

按揭购房的注意事项

按揭贷款的办理程序如下：

第一步：借款人在办理贷款前，请查明所购楼宇是否有银行提供个人住房按揭贷款承诺书，然后，借款人申请个人住房按揭贷款，填写《贷款申请审批表》，将有关材料（付首期款证明、买卖合同、身份证、经济收入来源证明等原件、复印件）提交贷款银行；

第二步：发展商：作为借款保证人在贷款申请审批表“保证人意见”栏上签字、盖章；第三步：贷 款 银 行：信贷员对借款申请人提交的全部资料、文件进行审查，逐级审批 ；第四步：贷款行领回办妥手续的材料并根据依法生效的借款合同发放贷款；

第五步：国土局产权登记和公证部门：办理房产产权抵押登记手续；

第六步：通知发展商领回借款合同并由发展商出具付清房款证明给贷款行；

第七步：通知借款人领回借款合同、借据、保险单；

第八步：贷款行信贷员将贷款档案归档。

办理按揭贷款时您需要提供相关资料给银行：身份证明、收入证明、购房合同、借款合同（如果非本地人按揭买房还需提供持有本地户口的担保人身份证明、收入证明）即可。银行需要对开发商的相关手续及借款申请人提交的全部资料、文件进行审查，逐级审批，审批通过后，贷款行领回办妥手续的材料并根据依法生效的借款合同发放贷款，贷款发放后，开发商返还购房者合同。

购房合同上其他内容的签订，并没有太大的改变，只是您需要注意，在签订合同时要认真逐条阅读，双方要根据平等自愿，协商一致的原则签订，如果有认为和合理的地方，一定要提出，双方可以沟通协商，达成一致后再签订。感谢您的关注！

如何明明白白按揭购房

就办理按揭贷款中的法律问题，如何做到明明白白按揭购房，昨日记者采访了本报房产律师朱林。朱律师指出：“个人住房贷款”是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。这是一种商业行为，银行需承担一定的风险，所以只有符合规定条件，银行才会放款。这种贷款的一般操作程序是：１．某一个项目的开发商向银行提出贷款申请；

２．银行审查该项目的开发、销售等合法的背景资料，决定是否给予贷款；

３．开发商与银行签订“贷款合作协议”；

４．个人购房者与开发商签订买卖契约，购房者选择“个人住房贷款”付款方式；

５．签约后，购房者向银行指定律师楼提供贷款所需的一系列文件；

６．银行律师审查购房者的有关资料后出具法律意见书；

７．银行最后审查决定是否批准贷款。

从贷款的整个操作程序来看，开发商在其中的作用仅仅是提供贷款担保，即如果购房者由于某种原因不能按时偿还贷款时，由开发商承担还款义务。但需要明确的是，开发商提供担保后，每一个申请个人住房贷款的购房者并不一定能取得贷款。由于我国的贷款限制比较多，在开发商提供担保后，购房者要取得贷款还要取决于多种因素：第一，申请贷款金额要在银行规定的额度内，一般是７成以下，成数越少越容易；第二，贷款申请人的资信状况符合银行要求；第三，在申请贷款的年限上，时间越长要求越严；第四，其他因素。其中最重要的是个人资信因素，个人资信因素包括：１．个人税后收入；２．学历；３．家庭收入及支出；４．职业；５．个人或家庭的其他财产；６．年龄等。其中收入是最关键的因素。一般来说，收入越高、学历越高、职业稳定、年龄在３０－４０岁之间的个人较容易获得贷款，否则就比较困难。

一般来讲，银行同意给某个项目发放个人住房贷款，只是开发商给购房者提供了一种付款方式而已，并没有保证购房者一定能取得贷款。当然在买卖契约签订后，由于开发商的原因，致使购房者不能取得贷款，无法实现合同目的，开发商就应承担相应的违约责任。

签订购房合同八大注意事项

第一项：关于五证

陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件；或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。

对策：

1、复印件要注意看原件。

2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。

3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。律师建议增加补充条款：

出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。

第二项：关于公摊面积

陷阱：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。

对策：

1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。

2、在附件二中列明公摊面积的构成。

3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。买房,购房,装修论坛,房产论坛;

律师建议增加补充条款：

双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理：

1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用；如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。

2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。

第三项：关于房产证

陷阱：建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。

对策：

1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。

2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。

律师建议增加补充条款：

如果因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第____种方式处理：

1、买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第1种第（1）项的违约金计算标准承担责任。

2、买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。

如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的，买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。

如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否则视为出卖人违约。第四项：关于书面通知

陷阱：合同中约定通知义务后（如：交房通知），开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。

对策：

1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。

2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。

律师建议增加补充条款：

本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方。

第五项：关于所售房屋的坐落位置

陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。

对策：

1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。

2、开发商应在此附图中盖章确认。律师建议增加补充条款：

出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。

第六项：关于所售房屋的抵押

陷阱：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。

对策：1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。

2、要求开发商将合同在房管局备案。

3、要求开发商提供保证责任。

律师建议增加补充条款：

出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，若因此导致买受人退房，出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。

第七项：关于物业管理公约

陷阱：《物业管理条例》今年9月1日实施，其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则，开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。

对策：

1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。

2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。

3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。

律师建议增加补充条款：

出卖人在出售房屋前，应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》。买卖双方在签订本合同时，应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》。

第八项：关于各方责任范围

陷阱：如果因开发商的各种原因（如：五证不全、一房二买、又抵又买等）情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。

对策：

1、根据《民法通则》以及6月1日的《解释》将实际损失细化。

2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。

律师建议增加补充条款：

如果因出卖人的单方原因导致退房，出卖方承担的责任范围如下：

出卖人的责任范围：

1、退还已付房价款及其利息（此利息的计算，如果是一次性付款按同期银行存款利率计算；如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算）。

2、赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。,3、赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用（此费用仅以装修实物和相关票据为限）。

4、对于按揭付款的买受人，出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用（包括：银行手续费、保险费、评估费、公证费等）。

第五篇：教你四趟办完公积金买房办手续流程

教你四趟办完公积金买房办手续流程

公积金买房办手续流程

看会了买房不求人，少跑路

如果你看好某套房子，决定买房后，就少不了要办一些手续，如果用住房公积金按揭购房，相信这篇文字会对你办理购房手续有所帮助。

办手续前要准备好以下资料：户口本、身份证、结婚证和收入证明（就是先由单位出具一份收入证明，然后复印以下你的工资单，拉一个最近三个月工资流水账，这个你到发工资银行人家很快就给你办了，他们知道怎样做）如果单身就得到民政局开一个单身证明，不过去民政局之前别忘了带上单位证明。这些东西在办所有手续时都随时携带，最好每种都复印十来份，复印时注意：户口本印第一页和你们夫妻名字的那两页，身份证正反面要印在一张纸上，两人分开，结婚证因开头页和有你们照片的那一页，印在同一页纸上。

第一趟是签合同，付首付。因为要针对合同内容及优惠额和售楼部进行详细讨价还价，所以，你要单放一个半天来完成它，不要着急，谈好了可以省几千块钱。签合同时有优惠，如果同时又几个买房的一起签还有优惠，首付比例大了也优惠，如果总房价里有几百元的零头可以通过谈判省掉„„

这一次出了带前面准备的材料，最重要的别忘了带首付款，提前问清是收现金还是刷卡。合同签好后至少复印四份，下面会有人收，这时复印售楼部不收钱，以后再印还收钱还耽误事。

第二趟比较忙，可以办房产查询、交契税、公积金贷款申请、公积金提取申请和按揭银行卡，所以这一趟你至少要去三个人排号。房产查询：首付完成合同签好，下一步就是到房产局办首套房证明，区房产局时除了带户口本结婚证身份证以外还有购房合同。办着道手续最好早上六点多就到房产局“房产查询处”排队等号，否则，如果当天人多，你叫的号太大有可能办不成，跑了冤枉路。拿到号以后，在取号机旁边的值班台上拿一张登记表，填上你们夫妻的姓名身份证号，就可以排队办理了。

交契税：首套房证明开好以后，赶紧到收契税大厅里缴纳契税，这时候还得排队，所以你们夫妻一开始就要分好工，一人排一个地方，如果你交契税的队排到柜台了，首套房证明没办好，你就和你后面的人换位，没有不同意的。（首套房查询不需要夫妻同时在场）

公积金贷款申请：契税交完后就是拿着上面所有的手续以最快的速度到所在区住房公积金管理中心申请贷款，这里也需要排号，要保证不耽误事，就需要你们一起去的第三个人提前到区住房公积金管理中心取一个申请公积金贷款的号，同时再拿一个领取公积金的号，在大厅里等你们。当然如果号到了你们没到还是和前面一样，和后面的人换号，没有不同意的。在这里你叫上他们所要的材料后，工作人员会让你填一张贷款申请表，然后她再告诉你下一步。

提取公积金申请。贷款申请办好后，你就可以提取你公积金账号上的公积金余额了。这一步比较快，还在这个管理中心大厅，不过柜台不同，你把她要的材料交上去之后，她会让你填一张公积金提取申

请表，要注意别把你的工资卡号填错了，否则钱就打到别人卡上了。这些办完后，最多三个工作日，你的工资卡上就会有一笔钱到账，那是你公积金半年以前的余额。

按揭银行卡：当以上四件事办完后，也就到了中午下班时间了，不过你们三个不要急着回家，先找地方吃点饭，（反正你回家也省不掉请你带的那个人吃饭），在下午一点钟到售楼小姐告诉你的开发商业务银行（这个你得自己问），先在大厅取号机上取一张办理业务的号，向旁边的保安要一张办理业务申请书，填好后就坐着等他们两点半以后上班，你需要在这里办一张银行卡，以后你的住房基金就直接打到那个卡上，你就不要操心交按揭了。当然如果你的住房基金不够的话，你还得往这个卡上存钱。这一切办好后你就可以高高兴兴地回家了，因为你这一趟办了五件事。

第三趟办理房产预抵押委托。你的按揭贷款是以你将要购买的房产作抵押的，贷款申请批准后，售楼小姐会给你打电话，让你到房产局做房产抵押。这一天你还得向第二步一样去早，还是三个人分别排队取号。你们夫妻到区住房基金管理中心取号，你取的号是贷款，看看你前几天办的那个银行卡是哪家的就到哪家银行的柜台上告诉他你办房产预抵押，他会告诉你怎样做。记得在这里要填一直贷款委托书，还要交120元钱。这个办好你可以赶紧到房产局碰碰运气，如果人少，你还可以把预抵押手续办了。如果不行就得跑第四趟了。第四趟办理预抵押：和原来一样，六点钟到房产局大厅办理业务处的取号机上排队拿号，他们会要你的身份证，你先准备好，省得手

忙脚乱。拿到号以后，如果离8点还远可以先随便吃点饭，不过你事没办好，估计没什么胃口，还是老老实实地坐着大厅等候区的椅子上等待他们上班、叫号吧。叫到你之后，你就到柜台前把他要的手续给他，（以前办手续准备的材料以及中间人家给你的材料都随时带着，就不缺东西了）他给你审查一遍后会叫你到收钱的地方教80块钱。然后拿着交费的票到大厅里的收费处换一个正式发票，拿到你交材料的柜台后，一切就齐了。

最后，工作人员会让你给开发商的业务银行打一个电话，让他们派人到柜台签个字，至于给谁打电话，你还要与卖给你楼的那个小姐联系。

到此，一切手续完成，就等着银行通知你如何缴费吧。