泰州市房地产所得税预征率通知

第一篇：泰州市房地产所得税预征率通知

泰州市地方税务局文件

泰地税发〔2009〕98号

转发《江苏省地方税务局转发 〈国家税务总局关于印发〈房地产开发经营 业务企业所得税处理办法〉的通知〉的通知》的通知

各市地方税务局，市局各分局（局）：

现将〘江苏省地方税务局转发〖国家税务总局关于印发〖房地产开发经营业务企业所得税处理办法〗的通知〗的通知〙（苏地税发〔2009〕53号）转发给你们，并补充如下意见，请一并贯彻执行：

一、自2009年1月1日起，我市范围内（不含四市）企业销售未完工房地产开发产品的计税毛利率按下列标准执行：

（一）经济适用房、限价房和危改房（不包括经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等），其计

第二篇：房地产企业所得税预征的税务处理

房地产企业所得税预征的税务处理

一、.未完工开发产品的税务处理

国税发[200631号文规定摘要：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在其未完工前采取预售方式销售的,其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额,扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额,待开发产品结算计税成本后再行调整。

预计计税毛利率由国家税务总局进行了明确摘要：经济适用房其预售收入的计税毛利率不得低于3%;非经济适用房开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于20%;位于地及地级市城区及郊区的,不得低于15%。;位于其他地区的,不得低于10%。

国税发[200631号文和[200383号文规定的不同点在于，将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率。营业利润率和计税毛利率是不同的两个概念摘要：营业利润=预售收入-计税成本-营业税金及附加-期间费用;营业利润率=营业利润/营业收入;计税毛利=营业收入-计税成本;计税毛利率=计税毛利/预售收入。

采用营业利润率预计企业所得税应纳税所得额直接并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，并在当初不再考虑期间费用支出的多少;而采用计税毛利率是将取得的预售收入乘以计税毛利率后的毛利减去当期实际发生的和之相关的期间费用、税金及附加(按预售收入计征缴纳的税金及附加)。采用计税毛利率法更加科学、合理、合法摘要：营业利润率法在取得预售收入的当期却不考虑纳税人实际发生的费用、税金及附加，一律实行统一比例，对完工后还应当对以前发生的费用、税金及附加进行“秋后算账”，从而给纳税调整会带来很多的麻烦;计税毛利率法，对实际发生的费用、税金及附加，已于发生的当期依法在企业所得税前扣除，待开发产品完工后只需考虑产品的计税成本新问题。

当期未完工开发产品的税务处理如下摘要：

当期计税毛利额=当期预售收入×预计计税毛利率

当期应纳税所得额=当期毛利额—当期期间费用—当期已交税金及附加

当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额×33%

二、完工开发产品的税务处理

国税发[200631号文规定摘要：开发产品完工后,开发企业应根据收入的性质和销售方式,按照收入确认的原则,合理地将预售收入确认为实际销售收入,同时按规定结转其对应的计税成本,计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额和其预售收入毛利额之间的差额,计入完工的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工未按规定结算计税成本,或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的,主管税务机关有权确定或核定其计税成本,据此进行纳税调整,并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

国税发[200631号文和[200383号文规定的不同点在于，从税收的角度明确了开发产品的完工标准、计税成本和收入确认的原则，促使企业按规定及时地将预售收入确认为实际销售收入，同时结转其对应的计税成本。对此，纳税人应高度重视，避免由于开发产品完工，不及时将预售收入确认为实际销售收入、结转其对应的计税成本，而被主管税务机关确定或核定其计税成本，带来税收上的风险。

完工开发产品的税务处理如下摘要：

实际销售收入毛利额

=预售收入确认的实际销售收入—计税成本(预售收入相对应的成本)

预售收入毛利额=当期预售收入×预计计税毛利率

完工应纳税所得额=实际销售收入毛利额—预售收入毛利额—当期应纳税所得额

当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额×33%

三、所得税预征操作案例及注重的事项

【案例摘要：某房地产开发有限公司2005年初开发“普通住宅”项目，整个工程于9月底完工，10月份投入使用。当年发生经济业务如下摘要：

一季度发生期间费用15万元，收到预售收入200万元，“预收帐款”余额200万元;

二季度发生期间费用8万元，收到预售收入400万元，“预收帐款”余额600万元;

三季度发生期间费用17万元，收到预售收入408万元，“预收帐款”余额1080万元;

该项目共发生房屋开发成本1 050(含土地款200、利息支出20)万元，商品房可售面积为10 000平米，售价0.18万元/平米。至三季度末累计预售6 000平米。四季度发生期间费用30万元，剩余4 000平米全部售完，取得收入720万元。

该公司适应的税率摘要：营业税率5%、城建税5%、教育费附加3%、土地增值税预征率0.5%、预计计税毛利率10%、所得税税率33%。假定该公司无其他调整因素，按季计征交纳所得税计算方法如下摘要：

一季度发生期间费用15万元，营业税金及附加10.8(200×5.4%)万元，土地增值税1(200×0.5%)(万元)，当季应纳所得税计算如下摘要：

应纳税所得额=200×10%-15-10.8-1=-6.8(万元)，应纳所得税0。

二季度发生期间费用8万元，累计期间费用23万元。累计交纳营业税金及附加32.4(600×5.4%)万元，累计交纳土地增值税3(600×0.5%)(万元)，当季应纳所得税计算如下摘要：

累计预征应纳税所得额=600×10%-23-32.4-3=1.60(万元)

应纳的所得税=1.6×33%=0.528(万元)

三季度发生期间费用17万元，累计期间费用40万元。累计交纳营业税金

及附加58.32(1080×5.4%)万元，累计交纳土地增值税5.4(1080×0.5%)万元，当季应纳所得税计算如下摘要：

累计预征应纳税所得额=1080×10%-40-58.32-5.4=4.28(万元)

当季应纳所得税=4.28×33%-0.528=1.412-0.582=0.884(万元)

四季度摘要：10月份开发产品完工，按国税发[200631号文规定，计算预售收入确认为实际销售收入毛利额和预售收入毛利额的差额，计入四季度的应纳税所得额。计算如下摘要：

预售收入相对应的计税成本=1080/0.18×0.105=630(万元)

实际销售收入毛利额=1080-630=450(万元)

预售收入计税毛利额=1080×10%=108(万元)

四季度剩余4000平米全部销售，实现销售720万元，发生期间费用30万元，结转销售成本420(4000×0.105)万元，营业税金及附加38.88万元(720×5.4%)。应补交的土地增值税摘要：

(1)计算答应扣除项目金额=200+830+20+(200+830)×5%+97.2+(200+830)×20%=1404.7(万元)

(2)增值额=1800-1404.7=395.3(万元)

(3)增值率=395.3÷1404.7×100%=28.14%(普通住宅超过增值税率20%)

(4)应交纳土地增值税=395.3×30%=118.59(万元)

(5)应补交土地增值税=118.59-5.4=113.19(万元)

应纳税所得额=(450-108)+(720-420-38.88-113.19-30)=459.93(万元)

应交纳的所得税=459.93×33%=151.78(万元)

应补交的所得税=151.78-1.412=150.368(万元)

采用上述方法计算所得税应注重的是，房地产企业必须按照规定结转预售收入，对于没有完工的开发产品提前结转的预售收入，税务机关在计算征收所得税时，还是应该作为预售款处理，否则，由于产品未完工，无法计算成本而不能正确计算当期应纳税所得额，从而影响税款计算征收。企业在预缴所得税时，还要分项目做好备查登记，以免完工项目和未完工项目之间混淆不清，无法正确计算企业所得税。

第三篇：《建筑安装业所得税预征管理暂行办法》的通知

徐州市地方税务局关于印发《建筑安装业所得税预征管理暂行办法》的通知

各县(市、区)地方税务局、市地税局各分局：

为加强建筑业企业所得税的征收管理，现将《建筑安装业所得税预征管理暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

【徐地税发〔2006〕99号 2006年8月8日】

建筑安装业所得税预征管理暂行办法

为了加强对建筑安装业所得税的征收管理，防止税款流失，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则和其他有关规定，结合我市实际，特制定本办法。

一、凡在我市从事建筑安装业务，所得税由地税机关征管的单位和个人，税务机关均应按本办法的规定对所得税进行征收管理。

二、本办法所称建筑安装业，包括建筑、安装、修缮、装饰及其他工程作业。

三、在我市登记的建筑安装企业，根据其经营管理方式和财务核算形式的不同，分别按以下规定预缴所得税，年终汇算清缴，多退少补。

(一)建筑安装企业承接的工程项目，如果工程收入、工程成本都由本企业核算，工程结算利润归本企业所有，则建筑安装企业按月预缴所得税，所得税预征率为1%。当期预缴所得税按以下公式计算：

当期预缴企业所得税=［(当期工程结算收入-当期结转收入且预缴了所得税的预收工程款)+当期新增预收工程款］×1%

预缴的企业所得税与建筑业营业税同时征收入库。

(二)建筑安装业承接工程项目后，采取挂靠(承包)等经营管理方式，建筑安装企业只按工程量的一定比例收取管理费，工程收入、工程成本都不在本企业核算，建筑企业帐面只反映管理费收入，工程结算利润(经营成果)归挂靠(承包)者所有的，则由该挂靠(承包)者预缴所得税。具体分两种情况。

1、挂靠(承包)者为单位的，由该挂靠(承包)单位按月预缴企业所得税，企业所得税预缴率为1%。当期预缴企业所得税按以下公式计算：

当期预缴企业所得税=［(当期工程结算收入-当期结转收入且预缴了所得税的预收工程款)+当期新增预收工程款］×1%

2、挂靠(承包)者为个体户或其他个人的，由挂靠(承包)人按月预缴个人所得税，个人所得税预征率为1%。当期预缴个人所得税按以下公式计算：

当期预缴个人所得税=［(当期工程结算收入-当期结转收入且预缴了所得税的预收工程款)+当期新增预收工程款］×1%

四、对申请代开建筑安装业发票的，为便于管理、简化操作，采取预征率征收所得税的办法，所得税预征率暂定为1%，并按期结算。开具建筑安装业发票为企业的，对其预征企业所得税。开具建筑安装业发票为个人的，对其预征个人所得税。预征所得税计算公式如下： 预征所得税=开具建筑安装业发票金额×预征率(1%)

五、对在我市登记的需要到外地从事建筑安装工程的建筑安装企业，在开具《外出经营活动税收管理证明》的同时，应按照合同记载金额预征企业所得税，所得税预征率为1%。

六、外地建筑安装企业在本市从事建筑安装业务，其所得税的征收管理按照《国家税务总局关于建筑安装企业所得税纳税地点问题的通知》(国税发（1995）227号)规定执行。

对于没有取得《外出经营活动税收管理证明》而在本市从事建筑安装业务的单位和个人，一律按照本办法第四条的征收规定计征所得税。

第四篇：所得税税负率及增值税税负率

所得税税负率

序号

行业

预警税负率 1

造纸及纸制品业

1.00% 2

食品制造业

1.00% 3

其他采矿业

1.00% 4

批发业

1.00% 5

纺织业--袜业

1.00% 6

纺织服装、鞋、帽制造业

1.00% 7

印刷业和记录媒介的复制印刷

1.00% 8

皮革、毛皮、羽毛（绒）及其制品业

1.00% 9

农副食品加工业

1.00% 10

木材加工及木、竹、藤、棕、草制品业

1.00% 11

非金属矿物制品业

1.00% 12

纺织业

1.00% 13

其他制造业--水暧管件

1.00% 14

农、林、牧、渔服务业

1.10% 15

畜牧业

1.20% 16

居民服务业

1.20% 17

租赁业

1.50% 18

其他建筑业

1.50% 19

零售业

1.50% 20

建筑安装业

1.50% 21

废弃资源和废旧材料回收加工业

1.50% 22

其他制造业

1.50% 23

家具制造业

1.50% 24

工艺品及其他制造业

1.50% 25

电力、热力的生产和供应业

1.50% 26

饮料制造业

2.00% 27

通信设备、计算机及其他电子设备制造业

2.00% 28

金属制品业

2.00% 29

建筑材料制造业--水泥

2.00% 30

计算机服务业

2.00% 31

电气机械及器材制造业

2.00% 32

道路运输业

2.00% 33

餐饮业

2.00% 34

专用设备制造业

2.00% 35

通用设备制造业

2.00% 36

化学原料及化学制品制造业

2.00% 37

专业机械制造业

2.00% 38

医药制造业

2.50% 39

商务服务业

2.50% 40

专业技术服务业

2.50% 41

其他制造业--管业

3.00% 42

塑料制品业

3.00% 43

金属制品业--弹簧

3.00% 44

建筑材料制造业

3.00% 45

工艺品及其他制造业--珍珠

4.00% 46

其他服务业

4.00% 47

房地产业

4.00% 48

金属制品业--轴瓦

6.00% 49

娱乐业

6.00%

增值税税负率

增值税负率=本期应纳税额÷本期应税主营业务收入

序号

行业

平均税负率% 1

商业批发

0.90% 2

金属制品业

2.20% 3

纺织品(化纤)

2.25% 4

商业零售

2.50% 5

电子通信设备

2.65% 6

纺织服装、皮革羽毛（绒）及制品

2.91% 7

化工产品

3.35% 8

农副食品加工

3.50% 9

工艺品及其他制造业

3.50% 10

塑料制品业

3.50% 11

其他

3.50% 12

机械交通运输设备

3.70% 13

电气机械及器材

3.70% 14

食品饮料

4.50% 15

电力、热力的生产和供应业

4.95% 16

建材产品

4.98% 17

造纸及纸制品业

5% 18

非金属矿物制品业

5.50% 19

医药制造业

8.50% 20

卷烟加工

12.50%

第五篇：湖南省地方税务局关于调整土地增值税预征率的通知

湖南省地方税务局关于调整土地增值税预征率的通知

（湘地税发〔2008〕16号）

各市、州地方税务局，省地税稽查局、省局直属局：

为进一步加强全省土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）规定，结合我省实际，决定调整土地增值税预征率，现就有关问题明确如下：

一、预征范围

除批准建造销售并且能够单独核算土地增值额的经济适用房（含用于拆迁安置的住房）不实行预征外，对其他各类商品房，均应按本通知规定实行预征。

经济适用房是指政府为解决住房困难户住房问题，指定房地产开发公司按照当地政府部门规定的建筑标准建造，建成后的商品房实行政府定价或限价，并由政府指定销售对象的住宅。

二、预征的计税依据

土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入和预收账款。

三、预征率

1．普通标准住宅为1%。

2．除别墅外的非普通标准住宅为2%。

3．别墅、写字楼、营业用房等为3%。

4．单纯转让土地使用权为5%，然后按土地增值税有关规定进行清算，多退少补。

5．对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高实行预征。

四、对普通标准住宅与其他商品房的具体界定标准按照《湖南省财政厅 湖南省地税局转发财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（湘财税〔2006〕92号）执行。

普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件经当地主管税务部门审核后确认。

五、我省将根据房地产业的发展情况，适时调整土地增值税的预征率，各地不得自行变动。

六、《湖南省地方税务局关于加强对普通标准住宅审核工作的通知》（湘地税函〔1995〕170号）第四条和《湖南省地方税务局转发国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知》（湘地税函〔2002〕60号）第一条同时废止。

七、本通知自2008年1月1日起执行。已按原预征率征收入库的，应根据政策规定按账按实清算或核定征收清算的方式进行清算，多退少补；此前未按规定预征土地增值税的，应按新预征率征收土地增值税。

湖南省地方税务局

二○○八年三月二十一日

发布部门：湖南省其他机构 发布日期：2008年03月21日 实施日期：2008年01月01日(地方法规)