房地产企业所得税评估案例

第一篇：房地产企业所得税评估案例

房地产企业所得税评估案例

（一）评估案例 基本案情介绍 1.企业基本情况

某房地产开发有限公司，是2003年在国税机关办理税务登记的内资企业的非增值税纳税人，主营房地产开发、销售及物业管理，注册资本800万元。

2.分析预警信息确定评估对象

2007年初，淮安市淮阴区国税局评估人员通过该局的税收风险管理系统中发现，某房地产开发有限公司亮起了四级橙色“预警”信号，并显示下列异常信息：企业2006年第一季度~第三季度申报的主营业务收入为1707.79万元，而申报的主营业务成本为0，预缴入库企业所得税共计563.32万元，会计报表中 申报表填写的主营业务收入11385.27万元。同时企业2006年第一季度～第三季度的申报资料中，其管理费用、销售费用、财务费用等扣除项目均没有填写。

评估人员针对上述有疑问的异常涉税数据，进一步采集了外部数据。通过查询地方“网上楼市”网站，评估人员发现，该企业开发的小区已全部是可售房源；另外在当地房管部门了解到，该企业开发的小区已有产权登记。经报领导批准后，该房地产开发有限公司被确定为纳税评估对象。

3.案头分析

评估小组根据企业的上述异常申报数据进行了风险分析,发现该企业存在以下疑点问题：

一是配比性分析：企业2006年第一季度～第三季度申报的主营业务收入为1707.79万元，而申报的主营业务成本为0。这种收入与成本存在明显不配比现象，预示该公司可能存在拖延决算，少申报收入的问题。

二是逻辑性分析：查看纳税人纳税申报表、财务报表以及其他资料，分析表内及表间数据的勾稽关系是否正确，企业2006年第一季 度～第三季度在纳税申报表中填写的主营业务收入为1707.79万元，预缴入库企业所得税共计563.32万元。而在会计报表中填写的主营业务收入为11385.27万元，两者存在着明显的逻辑性差异。据此，企业可能存在少申报销售收入的问题。

三是完整性分析：在企业2006年第一季度——第三季度的申报资料中，其管理费用、销售费用、财务费用等扣除项目均没有填写，是未发生是发生了未填写？作为一个正常开发销售的企业来说，发生各项费用是必然的事，为什么不申报？不申报是否意味着企业可能存在拖延决算的问题？

四是行业纳税情况分析：从房地产行业的特点分析：近年来此行业发展速度快、行业的平均利润率高、涉及的税费多、连续多年成为全国进行税收专项检查的重点行业，说明“这个行业存在着比较严重的涉税问题”，房地产业通过各种手段少报销售收入或拖延纳税，偷逃、占用税款，已成为目前税源监控的重点之一。所以尽管该户已经成为地方企业所得税重点税源大户，但在税源管理上也不能因为其对地方经济贡献较大而忽视其存在偷逃税的可能。

4.约谈举证

评估人员针对上述涉税风险信息分析，初步得出该房地产公司可能存在少缴企业所得税的疑问，并按需要了解的内容，制定了详实的约谈提纲。在基本掌握了该房地产公司的层级关系、运作模式、核算体系后，首先向被约谈对象就房地产销售收入、成本不配比，报表与申报不一致，费用未核算等风险信息一一提出质疑。其次评估人员针对情况，向企业法定代表人和财务人员宣传了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发„2006‟31号）文件的精神，说明企业的开发产品只要已取得初始产权证明的，一律视同完工产品，开发企业应按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，及时申报该项开发产品完工年度的应纳税所得额。最后对其可能发生的问题以及可能承担的法律后果一一讲清，要求企业法定代表人及会计解释和举证。

评估人员从企业解释得知，会计报表与申报表存在逻辑性差异，是企业会计因没有扣除因素，只将会计报表收入11385.27万元乘以 15%的利润率，而得到1707.79万元的申报表收入，再直接乘以适用税率计算出预缴所得税所导致的。企业成本为0的主要原因是由于开发企业与建筑企业之间扯皮，使得竣工决算未能及时到位导致的；导致出现这一问题的，还有企业法定代表人和财务会计人员对现行的房地产税收政策法规缺乏了解，对如何及时确认收入和成本概念模糊的因素。企业费用未反映的问题，也是因为未结算成本，企业方面便将费用也暂时放置一边造成的。

经政策宣传后，公司法定代表人表示一定配合评估人员将上述疑点问题进一步弄清楚。

5实地核查

为进一步核实约谈解释的情况并确认有关销售的事实，评估人员按程序到该纳税人的经营开发场地，现场核对账证和销售、合同记录等纳税资料，并结合“网上楼市”网站查询到的该公司开发的小区已全部是可售房源，还有当地房管部门对该企业开发的小区已有产权登记信息，向法定代表人告知应申报收入。企业的法定代表人和财务人员确认在税法认识上与税收政策规定有偏差，财务核算方面存在着不规范的情形，并表示要积极配合税务部门，实事求是地开展自查自纠，把问题弄清楚。

6.自查补税

该公司根据《企业所得税暂行条例》、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》和《税收征管法》第三十二条的规定，已调整申报了2006年度销售收入11385.27万元，同时按完工进度补申报2006年度应纳税所得额3966.5103万元，按照适用税率33%计算，应缴企业所得税为1308.95万元，扣除已预缴入库的563.32万元，补缴入库企业所得税745.63万元，同时缴纳了滞纳金92.83万元。

（二）房地产企业所得税纳税评估方法 1.房地产开发企业开发及销售的基本过程

房地产开发是指房地产开发企业在依法取得国有土地使用权的土地上进行住宅、商业用房和基础设施、配套设施以及其他建筑物、附着物等建造和经营的行为。房地产开发企业的生产和经营分为前期准备、建筑施工和开发产品销售三个阶段。

（1）前期准备阶段：购买国有土地使用权和办理一系列许可证明。包括：开发项目立项审批（市计划委员会）；购买土地，取得《国有土地使用证》（市土地储备中心）；规划审批，取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》（市规划和国土资源局）；缴纳相关费用（简称大配套费）（市人防办、收费局等单位）；工程开工条件审批，取得《建筑工程施工许可证》（市城乡建设委员会）。

（2）建筑施工阶段：开发商委托建筑施工企业按照合同约定组织施工建设。

（3）开发商品销售阶段：开发商通常采用预售和现房销售两种方式出售开发产品，这也是房地产开发企业区别于其他行业的显著特点之一。开发产品预售，需要取得市房产管理部门核发的《开发产品预售许可证》。

2.案头分析，确定疑点

评估准备工作包括：一是与国土资源部门、房产管理等部门联系，查阅有关资料，掌握开发企业相关开发项目的开发土地面积、开发产品建筑面积、可售面积以及开发产品总数量等情况；二是通过电业部门配合，核实开发小区入住业户的电表用量明细，以确定开发产品的数量等情况；三是搜集土地部门出具的土地开发协议及补充协议（该协议是列支拆迁费和开发费的依据）；四是搜集规划部门颁发的建设工程规划验收合格通知书和建委颁发的建设工程竣工验收备案表（用以确定开发成本的终止日）；五是搜集房地产开发企业与施工企业签订的施工合同（了解企业的建筑安装工程支出）；六是搜集企业报房地产管理部门备案的竣工证明、《预售许可证》及首批《入住通知单》等。

（1）综合评估分析方法：

一是对比测算法：根据房地产开发项目所处地理位置、开发规模以及市场销售情况，通过对比测算出不同开发项目的销售价格、毛利率和所得税税负最低标准，分析企业开发产品的售价、毛利率和税负是否与开发项目的地段、市场销售等情况相适应，是否与同行业平均 毛利率、平均税负差距过大。低于标准的企业有可能少计销售面积、销售数量、故意压低销售价格以及成本费用核算不真实等情况，评估人员可对此进行纳税评估分析。

二是标准值分析法：评估人员应充分利用综合征管软件、日常征管工作中掌握的以及广泛搜集的房地产企业相关信息和相关数据，主要包括开发产品的面积、数量、开发成本、预售面积、预售数量、预售收入以及缴纳的营业税、所得税数额等具体内容。并参照本地区房地产开发企业有关成本费用的通常标准，对比分析企业开发产品成本及各个成本项目实际发生额，判断企业有无虚增房地产开发成本问题。特别要重点评估建筑安装工程费用是否在常规的幅度范围内（尤其是建筑安装企业为关联企业的），超过范围就有可能存在故意抬高该项费用的问题，必要时也可通过建筑预算师进行估算。

三是倒算法：评估人员可以通过自己掌握的企业上缴营业税、银行按揭的保证金存款余额（银行规定按揭贷款的5%～7%不允许动用）以及“管理费用”科目中列支的交纳给房产管理部门的确权费（一般为3元/平方米）等数据，倒算企业申报的销售（或预售）面积、销售收入，判断其收入核算是否准确，有无涉税问题。

四是会计科目逻辑关系审核法：针对房地产开发企业的经营特点，评估人员通过审核企业财务会计报表的重点科目的逻辑关系，看企业收入、成本费用及税金是否存在异常，如通过审核企业报表“银行存款”、“其他应付款”等科目的变化，可以发现有无预售收入不及时结转预计利润的情况；通过审核“利润分配”、“资本公积”等科目的变化，可以发现有无收入未并入利润缴纳企业所得税的问题；通过审核企业期间费用相关科目的变化，可以发现企业有无将期间费用与开发成本相混淆的问题等。

五是开发项目实地调查法：深入到企业开发项目现场和售楼处，具体询问、了解开发产品销售（或预售）数量、销售（或预售）价格等情况，并实地清点商品房及商业网点开发数量及销售数量。

（2）单项评估分析： 一是收入分析：

①房地产开发企业是否按规定的结算方式确认收入，分析有无不 按实际销售价格开具发票，或是低于实际价格开票入账，而将低于实际价格的房价款以代收费用等名目开具自制收据不入账。

②分析企业是否有将收取的售房款记入“预收账款”，不按税法进行纳税调整。可以到售楼现场了解楼盘的销售状况，结合售房合同、销售方式、物业部门的入住档案等资料、房屋产权底册，同企业“销售收入”、和“预收账款”明细账进行比对。

③企业收入的入账时间，是否与税法规定相符，有无延迟入账的问题。一是预售房款私存不入账情况，售楼中心售房收入，是否存在部分上缴财务入账，部分收入沉淀在个人存折或售楼中心；二是委托销售的收入确认，重点是委托销售已销开发产品的清单是否与销售账收入一致。

④评估大额应付款的真实性，分析是否有隐匿收入的问题。如：房地产企业，将商品房售于某企业，双方又签订了一份虚假的钢材购销合同，偷逃税款。

⑤以商品房抵顶工程施工欠款、土地征用费等是否及时作销售处理，有无将“应付账款”与“开发成本“科目对冲。可通过盘点并结合会计资料、销售资料等作进一步的分析。

二是成本费用及税前扣除项目分析：

①国有土地使用证与房地产企业列支成本费用中的土地使用费是否一一对应。

②建筑施工许可证与房地产企业列支成本费用中的建筑施工成本是否一一对应。

③评估分析是否准确划分期间费用、开发成本、建造成本和销售成本的界限。包括：

第一，当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，是否按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。

第二，开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，是否根据实际发生额按规定在完工前后、已销和未销开发产品间进行分摊。

第三，土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象 进行归集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。

④分析是否将为内部职工集资建房的差价损失或应由职工自行负担的装修费、室内配套工程等职工福利性支出混入开发成本，挤占经营成本。

⑤评估分析广告费、业务宣传费的计算基数及列支标准。

第二篇：房地产企业所得税案例

房地产行业企业所得税清算例解及管理建议

2013-03-07 14:06:13 作者：刘玉泉 来源：中华财会网 我要评论字号T | T

由于房地产行业的特殊性，国家税务总局依据《企业所得税法》及其实施条例、《税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，专门下发了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号，以下简称国税发[2009]31号)予以加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为。笔者通过多年的一线税收征管、鉴证实践工作发现，部分地市在房地产行业企业所得税征收管理方面还存在着一定的疏漏之处。笔者结合工作经验，对房地产行业企业所得税清算及管理存在的问题、建议措施等谈几点自己的认识。

房地产行业企业所得税项目清算的政策依据

对房地产开发企业进行企业所得税的项目清算管理有明确的政策依据。国税发[2009]31号第三十五条规定：“开发产品完工以后，企业可在完工企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。”国税发[2009]31号第九条规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。”

国税发[2009]31号对开发项目计税成本的确定以及预计毛利额和实际毛利额差额的处理均作出了细致的说明，从政策角度为开展企业所得税项目清算管理提供了依据。

案例

为了更直观地了解房地产行业企业所得税项目清算管理的业务处理，举例如下：

A房地产企业开发的B项目，2009年实现预售收入1 000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用和可扣除的税金为130万元(其中税金76.50万元);2010年实现预售收入3 000万元，预计计税毛利率为10%，期间费用和可扣除的税金为280万元(其中税金229.50万元);2011年B项目竣工交付业主使用，当年实现销售收入2 000万元，期间费用和可扣除的税金为220万元，账面结算的项目开发成本4 500万元。在项目清算审查中，发现开发成本中有500万元不符合税法规定，不能税前扣除，其中2009年200万元，2010年200万元，2011年100万元，假设无其他纳税调整项目，A房地产企业在B项目竣工清算，即2011年应当如何进行企业所得税的清算?每年要缴纳多少企业所得税?

例解如下：

2009年应缴纳企业所得税(1 000×15%-130)×25%=5万元;

2010年应缴纳企业所得税(3 000×10%-280)×25%=5万元;

2011年为项目清算，企业所得税的计算稍显复杂，故逐项说明：

2011账面确认的营业收入1 000+3 000+2 000=6 000万元;

2011账面确认的营业成本4 500万元;

2011账面确认的期间费用和税金220+76.5+229.5=526万元;

2011账面利润总额6 000-4 500-526=974万元;

加计纳税调整增加项目：

2009年、2010年已经在税前扣除的税金76.5+229.5=306万元;

项目清算审查中发现的不能税前扣除的开发成本500万元(注意，尽管这部分成本分别实际发生于2009、2010、2011，但只需在2011即清算集中纳税调整即可)。

减计纳税调整减少项目：

2009预计计税毛利1 000×15%=150万元;

2010预计计税毛利3 000×10%=300万元。

2011应纳税所得额974+306+500-150-300=1 330万元，应纳企业所得税1 330×25%=332.50万元。

从上例中可以看出，A房地产企业实际计税毛利率为

1-(4 500-500)÷6 000=33.33%

2009年、2010年实际计税毛利额与预计毛利额的差异(1 000+3 000)×33.33%-150-300=883.20万元，已经在项目企业所得税清算2011年进行了调整处理，并对开发项目中不能税前扣除的成本500万元也调增了应纳税所得额，切实保证了项目税收管理的高质效。

企业所得税项目清算管理存在的问题

笔者认为，房地产行业企业所得税项目清算管理还存在以下几个方面的问题：

(一)收入和成本在确认时间上不相匹配

房地产企业与其他企业相比，具有开发周期长、资金投入量大、纳税义务产生时点与会计核算不同步等特点。例如税法规定房地产开发企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，并根据国税发[2009]31号第九条规定，按照确定的计税毛利率计算预计毛利额，并入当年应纳税所得额缴纳企业所得税。但在会计核算上，预售取得的房款并不符合会计准则中“收入”确认的条件，不能确认为营业收入，仍然在预收账款会计科目中作为流动负债核算。

企业一般只有在项目完工给客户开具销售发票后才将预售房款结转为营业收入，而一个开发项目常规开发周期至少在三年以上。也就是说，开发成本的发生时间会跨越二到三个纳税，但确认收入则相对集中，收入和成本在确认时间上不相匹配。这样，如果只在收入确认仅通过汇算清缴进行企业所得税监管就显得过于疏漏，因为企业所得税汇算清缴时一般不会追溯到以前数个去审查企业的开发成本是否真实合理，是否应当全额在税前扣除。其实，即便是在成本发生，如果发现部分开发成本不符合税法扣除规定，企业也不会同意调增当的应纳税所得额，企业理由往往是“虽然这部分成本按税法规定不应当税前扣除，但在申报当企业所得税时也没有扣除，没有影响到当的应纳税所得额，既然没有影响，就不存在调增当应纳税所得额之说”，企业所言也有道理，且符合税法中权责发生制的规定，如此一来，开发成本的监管就成了难题，开发成本也因此成为漏网之鱼，处于失控状态。所以，完全有必要在企业确认收入对开发成本进行全面审查，剔除不符合税法规定的成本。

(二)项目开发成本在结转扣除不合规

根据国税发[2009]31号，自2009年以后房地产开发企业销售未完工开发产品的最低计税毛利率有所下降：

(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

(二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

(三)开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

上述规定中，地级市的最低计税毛利率从15%降为10%(据笔者了解，大部分地市是依据最低标准执行的)，而且根据国税发[2009]31号允许企业扣除预售收入对应的营业税及附加、土地增值税等税费，营业税及附加的税率为5.65%，预征土地增值税的税率最低为2%，实际计入当期应纳税所得额里的毛利最多只有预售收入的2.35%(10%-5.65%-2%=2.35%)，再扣除期间费用后，当期应纳税所得额所剩无几，甚至为负值。如果开发项目位于上述规定中的“其他地区”，比如县城，计税毛利率仅为5%，则根本预征不到企业所得税。而事实上，房地产开发行业毛利率至少不会低于30%。房地产开发企业取得预售收入时期同时也是企业纳税能力最强的时期，现金流充足，所以一直以来对房地产企业实行预征制度，但过低的计税毛利率使得企业没有在此时期缴纳足够的企业所得税，而是将项目企业所得税纳税义务递延至项目完工收入确认，必然导致该纳税压力增大。对多数房地产开发企业来说，项目完工正是资金短缺时期，因为新项目拿地需要支出大量的资金，客观上削弱了企业的纳税能力，主观上企业也不愿意在这个时期缴纳大额的税款。所以，在项目完工收入确认就更应当全面掌握开发项目的企业所得税税负，重点厘清历年来发生的项目开发成本在结转扣除是否合规，计税成本结算是否符合税法规定，确保开发项目应负担的企业所得税能够足额入库，税源管理做到不遗不漏。

加强房地产行业所得税项目清算管理的措施

笔者认为，加强房地产行业企业所得税清算管理应从以下几方面入手：

(一)建立房地产开发企业税源监控制度

根据各种渠道掌握的房地产开发项目情况，按区域划分到具体监控人，实施动态监控管理，对每一个项目建立档案和税源管理台账，随时掌握房地产开发企业的动态。重点跟踪掌握工程进度、预售收入、资金流向情况，关注开发企业是否将预售楼盘的预售款只用于该项目的开发建设，有无挪作他用现象，对存在大额资金转移的企业要重点约谈布控，及时组织税款入库。目前已有部分省市建立了商品房预售资金监督管理制度，其他地市也可以会同有关部门借鉴择机推出，细化管理模式。

(二)完善项目成本对象报备制度

根据国税发[2009]31号第二十六条规定，房地产开发企业在开工前按照预定的格式报备成本对象,据以掌握项目的类别、位置、占地面积、建筑面积、可售面积、可售套数、是否异地开发等基本信息，为日常管理和后续的分析、评估、检查以及最终项目清算等夯实基础。主管局应当根据成本对象的确定原则，结合实际情况对企业报备的成本对象进行审核，对划分不合理的应当书面通知企业重新调整并报备。房地产开发企业成本对象一经确定并向主管地税机关报备，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应向主管局报送规划、设计变更批文等资料，并征得同意。

根据国税发[2009]31号第九条规定，在项目完工纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的鉴证报告以及税务机关需要的其他相关资料。鉴证报告应由口碑良好、业绩突出的中介机构来完成，为减少征管成本、提高工作效率，降低纳税人负担，信息共享，也可以由参与该项目土地增值税清算鉴证的中介机构一并完成该项目企业所得税清算鉴证工作，以加强与土地增值税扣除项目的关联比对分析，重点审查在土地增值税清算过程中不能扣除的项目是否在企业所得税项目清算时是否进行了纳税调整。鉴证报告中应包括但不限于以下内容：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、销售未完工产品的收入及其毛利额、已销完工产品的收入及其毛利额、计税成本对象的确定、开发成本及其实际销售成本等。

需要强调的是，在国税发[2009]31号第三十二条中规定了预提成本的条款，例如公共配套设施尚未建造或尚未完工的情况，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用以及出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。在实践中，部分企业曲解利用该条款进行恶意避税。因此，在进行企业所得税的项目清算时，主管税务机关应当着重审核预提成本的合规性，看其是否符合国税发[2009]31号第三十二条的具体规定，建安成本是否与审计决算值一致，对缺少证明资料而笼统地按发包金额预提10%的做法一律不予认可，不准税前扣除，从而堵塞税收漏洞，保护税基不受侵蚀，提高房地产企业所得税的征管质效。

(三)进一步完善项目完税证明管理制度

开发项目只有在完成企业所得税、土地增值税项目清算、税款入库后，方能开具完税证明。主管税务机关负责该开发项目的监控人应出具书面意见附于项目档案中，以进一步完善项目完税证明管理制度。同时加强与国土资源局、房管等部门的合作力度，房地产开发企业在办理土地过户、产权登记时应提供税务部门监制的发票和项目主管地税机关开具的完税证明，未提供的不予办理产权证及过户手续。

第三篇：房地产企业如何计算企业所得税

房地产企业如何计算企业所得税？

在线提问：我公司是一家房地产集团公司，在全国各地成立了70多家房地产项目公司。大多数项目公司的企业所得税由国税机关管理，还有少数2002年之前成立的项目公司所得税由地税机关管理。国税和地税机关在执行企业所得税政策上差异很大，而且全国各地的国税机关在执行政策时差别也很大。最典型的是企业所得税预缴和清算办法。请问：下列说法是否正确?

（1）无论盈利还是亏损，只要取得预收账款就必须征收企业所得税。

（2）企业取得预收账款缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税，属于提前预缴的税款，不能在缴纳的当期扣除。

（3）提而未缴的营业税及附加、土地增值税不得在税前扣除。

（4）房地产企业发生的期间费用应当按照预收账款和销售收入一一对应，否则不能在税前扣除。

（5）开发产品只要完工并签订销售合同就必须确认销售收入，未收到的款项作应收账款处理。

（6）预缴企业所得税时，不允许弥补以前亏损。以前亏损只能在年终汇算清缴时弥补。

（7）房地产企业的企业所得税不是按年计算，应当在整个项目全部销售完毕时，针对各个项目单独办理汇算清缴。

（8）已经交付的开发产品，在结转成本时，应当分摊的后期尚未发生的公共配套设施费（如绿化、景观、场地等），不能在税前扣除。

（9）房地产企业因缺少资金而与其他公司合作开发，根据合作合同约定的支付的资金占用费不能在税前扣除，只能在税后分配。合作方取得的资金占用费视同股息所得，免征企业所得税。

（10）房地产企业向非金融部门支付的利息，不得超过同期同类银行贷款利率，其利率执行标准按照同期同类银行贷款的基准利率，不含浮动利率。

（11）从2008年起，房地产企业的开发产品转作自用，不再视同销售确认资产转让所得。该规定只适用于2008年以后完工的开发产品。对于2007年底前完工的开发产品转为自用的，应当适用《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），作视同销售处理。

解答精要：从你提出的问题来看，你对房地产企业所得税政策还是很有研究的。由于2008年以前内外资企业所得税分别适用不同的所得税政策，加之有许

多政策本身不够明确，导致各地税务机关在执行时口径不一。现针对你提出的问题，分别解答如下：

（1）无论盈利还是亏损，只要取得预收账款就必须征收企业所得税。

（1）不对。

本期应预缴所得税=应纳税所得额×税率

应纳税所得额=会计利润+（期末预收账款－期初预收账款）×预计利润率－弥补以前亏损

只有应纳税所得额大于零，才需预缴税款。

汇算清缴应纳税额=[会计利润+（期末预收账款－期初预收账款）×预计利润率+其他纳税调整－弥补以前亏损]×25%

（2）企业取得预收账款缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税，属于提前预缴的税款，不能在缴纳的当期扣除。

（2）不对。《营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定，以预收款方式销售不动产的，其营业税纳税义务发生时间为取得预收款的当天。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）对土地增值税纳税义务发生的时间有同样的规定。本期应纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税，属于本期应承担的税费，不能理解为预缴，按照权责发生制原则，应当直接计人“主营业务税金及附加”科目，并在税前扣除。

（3）提而未缴的营业税及附加、土地增值税不得在税前扣除。

（3）不对。《国家税务总局关于（中华人民共和国企业所得税纳税申报表）的补充通知》（国税函[2008]1081号）（新申报表填表说明）文件明确，按照本期应负担的营业税及附加无论是否缴纳均可在税前扣除。

（4）房地产企业发生的期间费用应当按照预收账款和销售收入一一对应，否则不能在税前扣除。

（4）不对。期间费用是无法对象化的，不可能也无必要与收入、预收款对应。期间费用可以据实扣除（相关支出需要作纳税调整的，按照税法规定处理）。

（5）开发产品只要完工并签订销售合同就必须确认销售收入，未收到的款项作应收账款处理。

（5）《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法）的通知》（国税发[2009）31号）规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定

确认：

①采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收人的实现。

②采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

③采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

④采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

A．采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

B．采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款子收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

C．采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

D．采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

以上规定与《国家税务总局关于确认企业所得税收人若干问题的通知》（国

税函[2008]875号）有抵触，并且很难操作。该文件规定，除《企业所得税法》及实施条例另有规定外，企业所得税确认商品销售收入，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。企业销售商品确认收入必须同时满足下列条件：①商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；②企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；③收入的金额能够可靠地计量；④已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。

该文还强调，符合上款收入确认条件，如果销售商品采取预收款方式的，应当在发出商品时确认收入。商品房在没有交付之前，实际控制权仍在房地产开发商，不符合收入确认的条件，这一点所得税处理与会计处理相同，故不应确认收入。

如果严格按照《国家税务总局关于印发{房地产开发经营业务企业所得税处理办法）的通知》（国税发[2009]31号）操作，需要作一系列纳税调整处理。例如，采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。而完工产品的会计处理是将首付款及按揭贷款作预收账款处理，在实际交付商品房时结转收入。企业需要严格区分完工产品的预收账款和未完工产品的预收账款，对于未完工产品的预收账款暂按计税毛利率确认所得，实际完工符合计税收入确认条件时，重新按照已收价款确认计税收入和对应的成本，收入与成本之间的差额调增应纳税所得额。前期预收账款按计税毛利率确认的应纳税所得额需作纳税调减处理。将这部分开发产品实际交付并核算收入、成本时，前期计税收入与计税成本的差额还需再次作纳税调减处理。对于产品完工后签订的销售合同，取得的预收账款不按计税毛利率确认所得，而应按照收到或应该收到款项时作为计税收人并调增所得，同时按照已收款项占房屋价款的比例计算对应的成本并调减所得，在实际交付产品并核算收人的，前期已作纳税调整的金额还应作相反方向的纳税调整。

为了简化处理，建议：无论是完工产品还是未完工产品，计税收入的确认应当按照《国家税务总局关于确认企业所得税收人若干问题的通知》（国税函[2008）875号）执行（与会计处理一致），在确认收入之前取得的预收款，均需按照计税毛利率确认应纳税所得，实际结转收入的再作纳税调减处理。

（6）预缴企业所得税时，不允许弥补以前亏损。以前亏损只能在年终汇算清缴时弥补

（6）不对。《国家税务总局关于确认企业所得税收人若干问题的通知》（国税函[2008]635号）规定，预缴所得税时，实际利润总额应扣除不征税收入、免税收入以及以前的亏损，再计算预缴税款。

（7）房地产企业的企业所得税不是按年计算，应当在整个项目全部销售完毕时，针对各个项目单独办理汇算清缴。

（7）不对。土地增值税是以项目作为征税的对象，而企业所得税是针对纳税人的一个纳税的全部所得作为征税对象。只有费用，没有收入的企业，也必须办理汇算清缴，计算出亏损额，用于以后弥补。

（8）已经交付的开发产品，在结转成本时，应当分摊的后期尚未发生的公共配套设施费（如绿化、景观、场地等），不能在税前扣除。

（8）《国家税务总局关于印发{房地产开发经营业务企业所得税处理办法）的通知》（国税发[2009]31号）规定，房地产开发企业发生的以下几项预提（应付）费用外可以在税前扣除。

①出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

②公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

③应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

（9）房地产企业因缺少资金而与其他公司合作开发，根据合作合同约定的支付的资金占用费不能在税前扣除，只能在税后分配。合作方取得的资金占用费视同股息所得，免征企业所得税。

（9）以上是《国家税务总局关于印发{房地产开发经营业务企业所得税处理办法）的通知》（国税发[2009]31号）作出的规定。建议双方签订“借款合同”、“项目管理咨询合同”。

（10）房地产企业向非金融部门支付的利息，不得超过同期同类银行贷款利率，其利率执行标准按照同期同类银行贷款的基准利率，不含浮动利率。

（10）《国家税务总局关于企业贷款支付利息税前扣除标准的批复》（国税函

[2003]1114号）规定，同期同类银行贷款利率，是指中国人民银行发布的同期商业银行贷款的基准利率、浮动利率。实际操作中，具体执行标准由主管税务机关规定。

（11）从2008年起，房地产企业的开发产品转作自用，不再视同销售确认资产转让所得。该规定只适用于2008年以后完工的开发产品。对于2007年底前完工的开发产品转为自用的，应当适用《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），作视同销售处理。

（11）不对。无论开发产品何时完工，只要在2008年1月1日以后转作自用的，均不再视同销售处理。《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）规定，房地产企业将开发产品转为自用或出租的，不作视同销售处理。对2008年1月1日以前发生的上述业务，2008年1月1日以后尚未进行税务处理的，也不再处理。

第四篇：浅论房地产企业所得税管理

近几年，房地产市场发展迅猛，这对于提升国民经济总体运行质量，改善国民居住条件起到极大的促进作用。房地产业的税收收入已成为地方收入的主要来源，强化房地产企业的税收管理已成为税务部门的共识，而事实上当前房地产企业管理现状却不容乐观，从日常征管掌握和专项评估了解的情况看，房地产企业的所得税管理还存在诸多问题，需要认真研究解决。

一、房地产企业所得税管理存在的问题

（一）企业方面存在问题:

当前房地产企业在所得税申报方面普遍存在故意少申报收入多申报成本、费用，少计当期应纳税所得的现象。具体包括以下几方面：

1、隐匿预收房款。有几种方式，一是将预收购房者的预付款挂在“其他应付款”等往来账上，或记入“短期借款”等科目，账面不反映收入；二是用自收凭证收取预收房款，存入非基本账户或其它银行卡上，故意打埋伏，这种做法隐蔽性较强。故然开发企业最终会因购房者需要开具发票而作收入处理，但明显减少了当期收入，减少当期应缴税金；三是将预收的定金以购房者的名义存入银行改头换面不作预收款申报收入等等。

2、延迟结转收入。大多数开发企业都以办理竣工决算为收入结转的时点，通过延迟办理竣工决算拖延收入结转的时间，或者部分开发企业以款项收齐开具正式发票为结转收入的时点，收入确认由企业人为控制，这两种做法在房地产企业较为普遍，总局新的31号文件明确了完工产品的三个条件，新的文件有效的遏制了企业故意延迟结转收入的现象。

3、成本费用支出不实。房地产企业的成本费用项目多，构成复杂，专业性强。因此虽然大都数企业成本费用的列支取得的票据是合法的，但税务部门审核时对其支出的真实性和合理性难以准确界定。主要有四种情形：一是开发项目分期进行，对先期开发部分的成本确认困难。；二是实际开发成本超出预算的企业不能提供确凿的证据。有部分企业存在开发成本的实际支出数明显超过工程预算，企业一般只提供最终的决算资料，并不能提供相关的合同变更书，给出成本增加的合理理由，由中介机构出具的房地产企业决算资料因各自的利益关系和原因并不能真实反映企业的实际开发成本，由此给税务部门的审核带来难度；三是人员变动频繁，公司前后的管理模式和资料的保管出现脱节。房地产开发项目立项后或已开盘销售后，一些企业因投资人之间合作关系不佳或实际运作时资金困难等诸多因素撤资换人，由此带来投资人和企业财务人员变动频繁，相关资料保管不善，对审核中发现的有些问题无法给出合理的解释，造成税务部门审核难；四是部分期间费用的支出数额过大，与实际经营需要不相符。这种情况也较为普遍，有些企业费用中出现大量的办公费支出、劳保用品支出以及工资支出等，没有附物品采购明细，没有许多的人员用工，明显存在以虚开、代开的发票或工资支出单列支各种隐性支出使不合法变为合法的现象。

4、人为多结转销售成本。主要有两种现象：一是加大先期开发成本费用。现有的大部分开发企业均为项目开发，开发项目虽不大，但多数分期滚动开发，这就给企业人为加大先期开发费用有机可趁。企业在整个开发项目完工前按土地出让合同分期付清土地出让金、拆迁补偿费，在项目开发前期付清规划设计费等前期工程费、基础设施建设费，企业全部计入开发成本，不按分期开发的项目分配计算当期的开发成本，必然加大本期计税成本。二是按预算预估开发成本。房地产开发企业会十分注重资金的时间价值，在未形成工程决算时，一般不会按合同总价款全额支付工程款，因此开发企业也就无法取得对方的合法票据，他们会从自身利益考虑根据已付的工程款计算开发成本，或者干脆按工程预算计算开发成本。这两种方式都违背了《企业所得税税前扣除办法》（国税发（2000）84号）文件第三条及总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）第八条第4、5款要求开发产品成本必须真实、合法的基本原则，由此带来同样的后果就是加大可售面积单位工程成本，和已销开发产品的计税成本，减少了当期应纳税所得。

5、混淆期间费用和开发成本的界限。主要表现在：一是混淆开办费和开发成本、期间费用的界限。有些开发企业将正常开工建设后发生的业务招待费、业务宣传费、添置的固定资产等均作为开办费，待工程开工后作为期间费用一次性税前扣除；二是混淆当期费用和开发成本的界限。最常见的是将成本对象完工前发生的各种性质的借款费用直接在当期费用中列支，售楼部、样板房的装修费用未单独核算时企业未记入开发成本直接作期间费用税前扣除。

6、财务核算欠规范。会计科目设置和运用的较为随意，多数房地产企业都未设立“开发产品”科目，对完工的确认从财务资料上无法判断。“预收账款”、“其他应付款”等往来科目的运用较为随意。预收房款时缴纳的地方税金直接记入“主营业务税金及附加”，在2005年

以前税前扣除，未通过“递延税款”这一过渡科目核算。

7、视同销售行为不确认收入。企业一般对这类行为不会主动向税务部门申报，被税务部门检查或评估发现后再确认收入，如以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿、将开发产品转作固定资产、用土地使用权换取开发产品等等，不作少记当期收入。

8、利用关联关系转移利润。一是成立仍属于自已的房地产销售公司，转移利润少缴税。二是关联企业之间开具施工发票、预收预付款只记借款费用，不记应收利息收入等。

9、房地产企业没有把及时向税务部门报告开发销售进展当作企业应尽的责任和义务。

（二）税务部门管理存在的问题

一是政策不明朗。主要表现在：

1、国税发（2003）83号文不完善的方面：完工结转的时点不明确，期间费用的扣除不统一，总局31号文下发前各地根据自行对政策的主观理解去执行，带来完工确认的时间不一致，收入结转不一致。预售期间发生的期间费用是否应并入当期申报，执行口径也不统一，影响到房地产税收政策执行的严肃性和公平性。

2、总局发布的关于房地产企业所得税管理的两个文件列出公式注明均按总成本和总可售面积计算单位销售成本，以此作为结转已售开发产品的计税成本，这种方法显然存在一定的弊端，其确认的计税成本与不同售价产品所确认的收入不配比，造成既有商品房又有商铺开发的企业商品房先售出的先期实现的利润小，后期商铺卖得好实现的利润大，但如果商铺迟迟卖不出去将会出微利或亏损的现象。某城区以商贸经营为主，但商铺的价格定位较高，与商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除个别处于市中心商铺相对好卖、资金回笼快有较高的利润外，大部分中小规模的企业均出现商品房已售完但商铺迟迟卖不出去的局面，多数是微利或亏损，因此采取这种计算方法显然违背了国税发（2000）84号关于企业所得税税前扣除办法规定的收入与成本费用相配比的基本原则，影响了当期税收的实现。

3、2006年以前文件未规定企业向税务部门反馈房地产开发相关信息应作为纳税人的义务，在征管力量不足的情况下造成税务部门不能及时掌握企业的开发进展，管理不到位。

4、对账证不健全拟实行核定征收的，实际操作有难度。总局31号文明确新办房地产企业事先不得直接核定征收，那么对通过核查后拟核定征收的企业如何核定应缴税款。31号文只表述为“对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范。”那么实际征收时会涉及三个问题：一是这里所指的：“以往应缴的企业所得税”是当年应缴的还是房地产企业开工以来应缴的企业所得税，未予明确；二是按国税发（2000）38号核定征收企业所得税暂行办法第三条第三款规定核定应税所得率征收是“根据纳税内的收入总额或成本费用等项目的实际发生额，按预先核定的应税所得率计算缴纳企业所得税的办法”，对房地产企业来说，如从开工以来计算则与38号核定征收办法规定的“内的收入总额或成本费用”相悖，如按当年预收收入、销售收入或当年发生的成本费用计算核定税款则又因房地产企业成本按整个项目累计滚动计算而无法核定，三是由查账征收改核定征收后，按38号文第六条规定：“企业所得税征收方式鉴定每年进行一次，时间为当年的1至3月底。”再有31号文上述引用的政策告诉我们，按核定征收办法后要促进企业“逐步规范”，这说明核定后仍可再视企业建账的规范程度在每年的1至3月份对企业改按查账征收，那同样存在再实行查账征收，如何计算企业的开发成本和计税成本，因此新的31号文在核定征收的具体操作上仍存在缺陷，以至于对实行过核定征收又改按查账征收的企业,如何进行税款清算,都需要一个适合房地产企业特点的更便于基层一线操作的所得税管理办法。

二是税务部门自身征管力量不足。当前税务部门具有一定房地产管理经验的人员很少，专职管理更难以到位，管理人员的业务水平和能力制约了房地产企业的所得税管理质量。

（三）管理难和沟通难不利于房地产管理。一是房地产企业管理难。房产开发周期长，少则三、四年，多则十年以上，成本费用支出项目多，工程建设编制的预算、签订的合同、变更书，各级项目审批部门的批文等企业没有作为税务机关必须审核的资料妥善保管，或者无法提供，造成税务部门对成本确认困难，加之跨审核量大、企业法人、财务人员变更频繁，资料保管不善，带来审核难以到位。二是房地产业各相关部门的管理信息沟通不到位，国地税分设，部门之间信息的不对称和各自为政，使总局提倡的实行房地产企业一体化管理难以在短期内到位。

二、加强房地产企业所得税管理的对策和建议

（一）摸清与房地产开发项目的相关信息。有针对性的对房地产行业开发项目、开发地段、完工情况、销售情况等进行外围的调查摸底。并对其售楼处进行调查，向售楼处的人员了解被调查企业整个楼座的建筑总面积、已售数量、最低售价、预付款比例等内容，推算出企业的销售收入和应预缴的所得税数额。

（二）建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料。一是建立与房管、规划、建设、金融和地税等部门信息沟通制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息，力求通过信息交换和分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息。二是加强信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现和解决漏征漏管问题。三是加强信息交换，进一步了解掌握房地产项目开发的经营规律，进而准确审核纳税申报资料，强化控管。

（三）健全票据领、用、存制度，加强票据管理。根据房地产开发企业的现实情况，对房地产开发企业使用的收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，规范领、用、存。对没有按规定使用统一票据支付结算、偷逃税款的企业严厉处罚。

（四）加强银行账户预收款和关联方等信息的监控。争取银行部门的合作，对设立的预售房款账户进行有效监控，掌握销售收入情况，实现源头控管。通过实地调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的适时监控，保证销售信息、预收房款真实、准确，确保税款及时、足额入库。到企业关联方进行走访调查，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法。

（五）加强对亏损、微利和低价出售等疑点纳税户的重点检查。用房地产抵付各种应付款项（包括以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产、抵付各种应付的建筑安装工程款、广告支出和其他支出，抵付职工奖励支出等等）、以低价销售给内部职工等应作为重点检查对象，对查实偷税的，严格按规定补税罚款，涉嫌犯罪的依法移送司法机关处理。对不符合查账征收条件的，严格按所得税核定征收办法核定税款征收。

（六）建立房地产企业管理软件。全面反映企业开发项目的的基本情况：投资总额、开发面积、开发时间，开工时间，预计竣工时间、施工单位等；根据规划部门批准的总平面图制作开发产品备案台账，逐户记载每一套开发产品的建、销、存情况，在预售开始后企业必须在申报时向税务部门报送，从房源上控管。

（七）强化日常评估和税务稽查。税务管理人员利用纳税评估软件，加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控，季度申报特别是汇算清缴期发现有异常情况，及时加大评估和稽查力度，明显存在偷税情节的，依法严肃处理，问题特别严重案件重大的移送司法部门追究相关法律责任。

（八）强化征管力量，提高业务技能。房地产企业所得税成为国税新办企业所得税重要组成部分，其发展迅速，税收管理量大，业务要求高，需要既精通房地产业务，又熟悉相关税收政策的高素质的专职税务人员来管理，加强一线管理人员和稽查人员的业务培训，尽快提高其业务水平成为当前急需解决的问题。

以前税前扣除，未通过“递延税款”这一过渡科目核算。

7、视同销售行为不确认收入。企业一般对这类行为不会主动向税务部门申报，被税务部门检查或评估发现后再确认收入，如以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿、将开发产品转作固定资产、用土地使用权换取开发产品等等，不作少记当期收入。

8、利用关联关系转移利润。一是成立仍属于自已的房地产销售公司，转移利润少缴税。二是关联企业之间开具施工发票、预收预付款只记借款费用，不记应收利息收入等。

9、房地产企业没有把及时向税务部门报告开发销售进展当作企业应尽的责任和义务。

（二）税务部门管理存在的问题

一是政策不明朗。主要表现在：

1、国税发（2003）83号文不完善的方面：完工结转的时点不明确，期间费用的扣除不统一，总局31号文下发前各地根据自行对政策的主观理解去执行，带来完工确认的时间不一致，收入结转不一致。预售期间发生的期间费用是否应并入当期申报，执行口径也不统一，影响到房地产税收政策执行的严肃性和公平性。

2、总局发布的关于房地产企业所得税管理的两个文件列出公式注明均按总成本和总可售面积计算单位销售成本，以此作为结转已售开发产品的计税成本，这种方法显然存在一定的弊端，其

确认的计税成本与不同售价产品所确认的收入不配比，造成既有商品房又有商铺开发的企业商品房先售出的先期实现的利润小，后期商铺卖得好实现的利润大，但如果商铺迟迟卖不出去将会出微利或亏损的现象。某城区以商贸经营为主，但商铺的价格定位较高，与商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除个别处于市中心商铺相对好卖、资金回笼快有较高的利润外，大部分中小规模的企业均出现商品房已售完但商铺迟迟卖不出去的局面，多数是微利或亏损，因此采取这种计算方法显然违背了国税发（2000）84号关于企业所得税税前扣除办法规定的收入与成本费用相配比的基本原则，影响了当期税收的实现。

3、2006年以前文件未规定企业向税务部门反馈房地产开发相关信息应作为纳税人的义务，在征管力量不足的情况下造成税务部门不能及时掌握企业的开发进展，管理不到位。

4、对账证不健全拟实行核定征收的，实际操作有难度。总局31号文明确新办房地产企业事先不得直接核定征收，那么对通过核查后拟核定征收的企业如何核定应缴税款。31号文只表述为“对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范。”那么实际征收时会涉及三个问题：一是这里所指的：“以往应缴的企业所得税”是当年应缴的还是房地产企业开工以来应缴的企业所得税，未予明确；二是按国税发（2000）38号核定征收企业所得税暂行办法第三条第三款规定核定应税所得率征收是“根据纳税内的收入总额或成本费用等项目的实际发生额，按预先核定的应税所得率计算缴纳企业所得税的办法”，对房地产企业来说，如从开工以来计算则与38号核定征收办法规定的“内的收入总额或成本费用”相悖，如按当年预收收入、销售收入或当年发生的成本费用计算核定税款则又因房地产企业成本按整个项目累计滚动计算而无法核定，三是由查账征收改核定征收后，按38号文第六条规定：“企业所得税征收方式鉴定每年进行一次，时间为当年的1至3月底。”再有31号文上述引用的政策告诉我们，按核定征收办法后要促进企业“逐步规范”，这说明核定后仍可再视企业建账的规范程度在每年的1至3月份对企业改按查账征收，那同样存在再实行查账征收，如何计算企业的开发成本和计税成本，因此新的31号文在核定征收的具体操作上仍存在缺陷，以至于对实行过核定征收又改按查账征收的企业,如何进行税款清算,都需要一个适合房地产企业特点的更便于基层一线操作的所得税管理办法。

二是税务部门自身征管力量不足。当前税务部门具有一定房地产管理经验的人员很少，专职管理更难以到位，管理人员的业务水平和能力制约了房地产企业的所得税管理质量。

（三）管理难和沟通难不利于房地产管理。一是房地产企业管理难。房产开发周期长，少则三、四年，多则十年以上，成本费用支出项目多，工程建设编制的预算、签订的合同、变更书，各级项目审批部门的批文等企业没有作为税务机关必须审核的资料妥善保管，或者无法提供，造成税务部门对成本确认困难，加之跨审核量大、企业法人、财务人员变更频繁，资料保管不善，带来审核难以到位。二是房地产业各相关部门的管理信息沟通不到位，国地税分设，部门之间信息的不对称和各自为政，使总局提倡的实行房地产企业一体化管理难以在短期内到位。

二、加强房地产企业所得税管理的对策和建议

（一）摸清与房地产开发项目的相关信息。有针对性的对房地产行业开发项目、开发地段、完工情况、销售情况等进行外围的调查摸底。并对其售楼处进行调查，向售楼处的人员了解被调查企业整个楼座的建筑总面积、已售数量、最低售价、预付款比例等内容，推算出企业的销售收入和应预缴的所得税数额。

（二）建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料。一是建立与房管、规划、建设、金融和地税等部门信息沟通制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息，力求通过信息交换和分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息。二是加强信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现和解决漏征漏管问题。三是加强信息交换，进一步了解掌握房地产项目开发的经营规律，进而准确审核纳税申报资料，强化控管。

（三）健全票据领、用、存制度，加强票据管理。根据房地产开发企业的现实情况，对房地产开发企业使用的收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，规范领、用、存。对没有按规定使用统一票据支付结算、偷逃税款的企业严厉处罚。

（四）加强银行账户预收款和关联方等信息的监控。争取银行部门的合作，对设立的预售房款账户进行有效监控，掌握销售收入情况，实现源头控管。通过实地调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的适时监控，保证销售信息、预收房款真实、准确，确保税款及时、足额入库。到企业关联方进行走访调查，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法。

（五）加强对亏损、微利和低价出售等疑点纳税户的重点检查。用房地产抵付各种应付款项（包括以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产、抵付各种应付的建筑安装工程款、广告支出和其他支出，抵付职工奖励支出等等）、以低价销售给内部职工等应作为重点检查对象，对查实偷税的，严格按规定补税罚款，涉嫌犯罪的依法移送司法机关处理。对不符合查账征收条件的，严格按所得税核定征收办法核定税款征收。

（六）建立房地产企业管理软件。全面反映企业开发项目的的基本情况：投资总额、开发面积、开发时间，开工时间，预计竣工时间、施工单位等；根据规划部门批准的总平面图制作开发产品备案台账，逐户记载每一套开发产品的建、销、存情况，在预售开始后企业必须在申报时向税务部门报送，从房源上控管。

（七）强化日常评估和税务稽查。税务管理人员利用纳税评估软件，加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控，季度申报特别是汇算清缴期发现有异常情况，及时加大评估和稽查力度，明显存在偷税情节的，依法严肃处理，问题特别严重案件重大的移送司法部门追究相关法律责任。

（八）强化征管力量，提高业务技能。房地产企业所得税成为国税新办企业所得税重要组成部分，其发展迅速，税收管理量大，业务要求高，需要既精通房地产业务，又熟悉相关税收政策的高素质的专职税务人员来管理，加强一线管理人员和稽查人员的业务培训，尽快提高其业务水平成为当前急需解决的问题。

第五篇：浅论房地产企业所得税管理（范文模版）

近几年，房地产市场发展迅猛，这对于提升国民经济总体运行质量，改善国民居住条件起到极大的促进作用。房地产业的税收收入已成为地方收入的主要来源，强化房地产企业的税收管理已成为税务部门的共识，而事实上当前房地产企业管理现状却不容乐观，从日常征管掌握和专项评估了解的情况看，房地产企业的所得税管理还存在诸多问题，需要认真研究解决。

一、房地产企业所得税管理存在的问题

（一）企业方面存在问题:

当前房地产企业在所得税申报方面普遍存在故意少申报收入多申报成本、费用，少计当期应纳税所得的现象。具体包括以下几方面：

1、隐匿预收房款。有几种方式，一是将预收购房者的预付款挂在“其他应付款”等往来账上，或记入“短期借款”等科目，账面不反映收入；二是用自收凭证收取预收房款，存入非基本账户或其它银行卡上，故意打埋伏，这种做法隐蔽性较强。故然开发企业最终会因购房者需要开具发票而作收入处理，但明显减少了当期收入，减少当期应缴税金；三是将预收的定金以购房者的名义存入银行改头换面不作预收款申报收入等等。

2、延迟结转收入。大多数开发企业都以办理竣工决算为收入结转的时点，通过延迟办理竣工决算拖延收入结转的时间，或者部分开发企业以款项收齐开具正式发票为结转收入的时点，收入确认由企业人为控制，这两种做法在房地产企业较为普遍，总局新的31号文件明确了完工产品的三个条件，新的文件有效的遏制了企业故意延迟结转收入的现象。

3、成本费用支出不实。房地产企业的成本费用项目多，构成复杂，专业性强。因此虽然大都数企业成本费用的列支取得的票据是合法的，但税务部门审核时对其支出的真实性和合理性难以准确界定。主要有四种情形：一是开发项目分期进行，对先期开发部分的成本确认困难。；二是实际开发成本超出预算的企业不能提供确凿的证据。有部分企业存在开发成本的实际支出数明显超过工程预算，企业一般只提供最终的决算资料，并不能提供相关的合同变更书，给出成本增加的合理理由，由中介机构出具的房地产企业决算资料因各自的利益关系和原因并不能真实反映企业的实际开发成本，由此给税务部门的审核带来难度；三是人员变动频繁，公司前后的管理模式和资料的保管出现脱节。房地产开发项目立项后或已开盘销售后，一些企业因投资人之间合作关系不佳或实际运作时资金困难等诸多因素撤资换人，由此带来投资人和企业财务人员变动频繁，相关资料保管不善，对审核中发现的有些问题无法给出合理的解释，造成税务部门审核难；四是部分期间费用的支出数额过大，与实际经营需要不相符。这种情况也较为普遍，有些企业费用中出现大量的办公费支出、劳保用品支出以及工资支出等，没有附物品采购明细，没有许多的人员用工，明显存在以虚开、代开的发票或工资支出单列支各种隐性支出使不合法变为合法的现象。

4、人为多结转销售成本。主要有两种现象：一是加大先期开发成本费用。现有的大部分开发企业均为项目开发，开发项目虽不大，但多数分期滚动开发，这就给企业人为加大先期开发费用有机可趁。企业在整个开发项目完工前按土地出让合同分期付清土地出让金、拆迁补偿费，在项目开发前期付清规划设计费等前期工程费、基础设施建设费，企业全部计入开发成本，不按分期开发的项目分配计算当期的开发成本，必然加大本期计税成本。二是按预算预估开发成本。房地产开发企业会十分注重资金的时间价值，在未形成工程决算时，一般不会按合同总价款全额支付工程款，因此开发企业也就无法取得对方的合法票据，他们会从自身利益考虑根据已付的工程款计算开发成本，或者干脆按工程预算计算开发成本。这两种方式都违背了《企业所得税税前扣除办法》（国税发（2000）84号）文件第三条及总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）第八条第4、5款要求开发产品成本必须真实、合法的基本原则，由此带来同样的后果就是加大可售面积单位工程成本，和已销开发产品的计税成本，减少了当期应纳税所得。

5、混淆期间费用和开发成本的界限。主要表现在：一是混淆开办费和开发成本、期间费用的界限。有些开发企业将正常开工建设后发生的业务招待费、业务宣传费、添置的固定资产等均作为开办费，待工程开工后作为期间费用一次性税前扣除；二是混淆当期费用和开发成本的界限。最常见的是将成本对象完工前发生的各种性质的借款费用直接在当期费用中列支，售楼部、样板房的装修费用未单独核算时企业未记入开发成本直接作期间费用税前扣除。

6、财务核算欠规范。会计科目设置和运用的较为随意，多数房地产企业都未设立“开发产品”科目，对完工的确认从财务资料上无法判断。“预收账款”、“其他应付款”等往来科目的运用较为随意。预收房款时缴纳的地方税金直接记入“主营业务税金及附加”，在2005年以

前税前扣除，未通过“递延税款”这一过渡科目核算。

7、视同销售行为不确认收入。企业一般对这类行为不会主动向税务部门申报，被税务部门检查或评估发现后再确认收入，如以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿、将开发产品转作固定资产、用土地使用权换取开发产品等等，不作少记当期收入。

8、利用关联关系转移利润。一是成立仍属于

自已的房地产销售公司，转移利润少缴税。二是关联企业之间开具施工发票、预收预付款只记借款费用，不记应收利息收入等。

9、房地产企业没有把及时向税务部门报告开发销售进展当作企业应尽的责任和义务。

（二）税务部门管理存在的问题

一是政策不明朗。主要表现在：

1、国税发（2003）83号文不完善的方面：完工结转的时点不明确，期间费用的扣除不统一，总局31号文下发前各地根据自行对政策的主观理解去执行，带来完工确认的时间不一致，收入结转不一致。预售期间发生的期间费用是否应并入当期申报，执行口径也不统一，影响到房地产税收政策执行的严肃性和公平性。

2、总局发布的关于房地产企业所得税管理的两个文件列出公式注明均按总成本和总可售面积计算单位销售成本，以此作为结转已售开发产品的计税成本，这种方法显然存在一定的弊端，其确认的计税成本与不同售价产品所确认的收入不配比，造成既有商品房又有商铺开发的企业商品房先售出的先期实现的利润小，后期商铺卖得好实现的利润大，但如果商铺迟迟卖不出去将会出微利或亏损的现象。某城区以商贸经营为主，但商铺的价格定位较高，与商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除个别处于市中心商铺相对好卖、资金回笼快有较高的利润外，大部分中小规模的企业均出现商品房已售完但商铺迟迟卖不出去的局面，多数是微利或亏损，因此采取这种计算方法显然违背了国税发（2000）84号关于企业所得税税前扣除办法规定的收入与成本费用相配比的基本原则，影响了当期税收的实现。

3、2006年以前文件未规定企业向税务部门反馈房地产开发相关信息应作为纳税人的义务，在征管力量不足的情况下造成税务部门不能及时掌握企业的开发进展，管理不到位。

4、对账证不健全拟实行核定征收的，实际操作有难度。总局31号文明确新办房地产企业事先不得直接核定征收，那么对通过核查后拟核定征收的企业如何核定应缴税款。31号文只表述为“对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范。”那么实际征收时会涉及三个问题：一是这里所指的：“以往应缴的企业所得税”是当年应缴的还是房地产企业开工以来应缴的企业所得税，未予明确；二是按国税发（2000）38号核定征收企业所得税暂行办法第三条第三款规定核定应税所得率征收是“根据纳税内的收入总额或成本费用等项目的实际发生额，按预先核定的应税所得率计算缴纳企业所得税的办法”，对房地产企业来说，如从开工以来计算则与38号核定征收办法规定的“内的收入总额或成本费用”相悖，如按当年预收收入、销售收入或当年发生的成本费用计算核定税款则又因房地产企业成本按整个项目累计滚动计算而无法核定，三是由查账征收改核定征收后，按38号文第六条规定：“企业所得税征收方式鉴定工作每年进行一次，时间为当年的1至3月底。”再有31号文上述引用的政策告诉我们，按核定征收办法后要促进企业“逐步规范”，这说明核定后仍可再视企业建账的规范程度在每年的1至3月份对企业改按查账征收，那同样存在再实行查账征收，如何计算企业的开发成本和计税成本，因此新的31号文在核定征收的具体操作上仍存在缺陷，以至于对实行过核定征收又改按查账征收的企业,如何进行税款清算,都需要一个适合房地产企业特点的更便于基层一线操作的所得税管理办法。

二是税务部门自身征管力量不足。当前税务部门具有一定房地产管理经验的人员很少，专职管理更难以到位，管理人员的业务水平和工作能力制约了房地产企业的所得税管理质量。

（三）管理难和沟通难不利于房地产管理。一是房地产企业管理难。房产开发周期长，少则三、四年，多则十年以上，成本费用支出项目多，工程建设编制的预算、签订的合同、变更书，各级项目审批部门的批文等企业没有作为税务机关必须审核的资料妥善保管，或者无法提供，造成税务部门对成本确认困难，加之跨审核工作量大、企业法人、财务人员变更频繁，资料保管不善，带来审核工作难以到位。二是房地产业各相关部门的管理信息沟通不到位，国地税分设，部门之间信息的不对称和各自为政，使总局提倡的实行房地产企业一体化管理难以在短期内到位。

二、加强房地产企业所得税管理的对策和建议

（一）摸清与房地产开发项目的相关信息。有针对性的对房地产行业开发项目、开发地段、完工情况、销售情况等进行外围的调查摸底。并对其售楼处进行调查，向售楼处的工作人员了解被调查企业整个楼座的建筑总面积、已售数量、最低售价、预付款比例等内容，推算出企业的销售收入和应预缴的所得税数额。

（二）建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料。一是建立与房管、规划、建设、金融和地税等部门信息沟通制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息，力求通过信息交换和分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息。二是加强信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现和解决漏征漏管问题。三是加强信息交换，进一步了解掌握房地产项目开发的经营规律，进而准确审核纳税申报资料，强化控管。

（三）健全票据领、用、存制度，加强票据管理。根据房地产开发企业的现实情况，对房地产开发企业使用的收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，规范领、用、存。对没有按规定使用统一票据支付结算、偷逃税款的企业严厉处罚。

（四）加强银行账户预收款和关联方等信息的监控。争取银行部门的合作，对设立的预售房款账户进行有效监控，掌握销售收入情况，实现源头控管。通过实地调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的适时监控，保证销售信息、预收房款真实、准确，确保税款及时、足额入库。到企业关联方进行走访调查，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法。

（五）加强对亏损、微利和低价出售等疑点纳税户的重点检查。用房地产抵付各种应付款项（包括以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产、抵付各种应付的建筑安装工程款、广告支出和其他支出，抵付职工奖励支出等等）、以低价销售给内部职工等应作为重点检查对象，对查实偷税的，严格按规定补税罚款，涉嫌犯罪的依法移送司法机关处理。对不符合查账征收条件的，严格按所得税核定征收办法核定税款征收。

（六）建立房地产企业管理软件。全面反映企业开发项目的的基本情况：投资总额、开发面积、开发时间，开工时间，预计竣工时间、施工单位等；根据规划部门批准的总平面图制作开发产品备案台账，逐户记载每一套开发产品的建、销、存情况，在预售开始后企业必须在申报时向税务部门报送，从房源上控管。

（七）强化日常评估和税务稽查。税务管理人员利用纳税评估软件，加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控，季度申报特别是汇算清缴期发现有异常情况，及时加大评估和稽查力度，明显存在偷税情节的，依法严肃处理，问题特别严重案件重大的移送司法部门追究相关法律责任。

（八）强化征管力量，提高业务技能。房地产企业所得税成为国税新办企业所得税重要组成部分，其发展迅速，税收管理工作量大，业务要求高，需要既精通房地产业务，又熟悉相关税收政策的高素质的专职税务人员来管理，加强一线管理人员和稽查人员的业务培训，尽快提高其业务水平成为当前急需解决的问题。