第一篇：房地产企业预缴企业所得税会计核算方法
房地产企业预缴企业所得税会计核算方法
根据国家税务总局的规定，采取预售方式销售开发产品的房地产开发企业，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。这一规定有利于税收的均衡入库，但也增加了企业会计核算的工作量。它是企业会计核算方面的一项新内容。由于当期应纳税所得额并入、抵减预计营业利润后与当期利润总额（亏损）的反差很大，出现了有些企业即使亏损金额很大，却仍要缴纳较高企业所得税的现象。因此，如何使企业的所得税费用与企业盈利配比，并使预计营业利润在开发产品完工结算期得到正确抵减；如何在增加核算工作量的同时采用简便易行的核算方法，做好预计营业利润的计提、抵减核算工作，并确保核算的准确性；如何从科目间找出勾稽关系，方便自查税费提缴情况等，是一个值得探讨的问题。根据笔者在工作实践中的体会，采用同步登记法在“递延税款”归集或转回预缴企业所得税的核算方法，不仅能较好地处理这一业务问题，而且简便易行。
“同步登记法”一是指预缴的企业所得税与营业税费皆在“递延税款”核算，两者的明细账合并在同一账页中登记。虽然在“递延税款”核算营业税费目前尚有争议，但由于《企业会计制度》只明确营业税费的提缴过程，未进一步明确应在什么科目归集、结算转回，故笔者认为在“递延税款”科目核算较合理、可行。
二是指工程项目自开工至竣工销售，发生的经济内容均在同一账页中登记。实际数与预计数在同一账页反映，便于预计数的转回，实际数与预计数的对比，企业对税费提缴情况的自查等工作。具体做法及运用如下。
1.预缴企业所得税与营业税费的同步登记及有关科目间的勾稽关系的核对。
①为使企业缴纳的所得税费与企业盈利配比，其预缴归集或转回的企业所得税在“递延税款”核算，借方核算由预计营业利润部分得出的企业所得税；贷方核算销售转回已计提的企业所得税，须结算，余额应为零。预缴的企业所得税和营业税费统一登记在七栏式明细账页上，前三栏分别登记借、贷、余；分析栏分别登记营业税费、企业所得税，蓝字登记预提金额，红字登记转回金额。销售结算后，该明细账余额为零。
②平时可运用科目间的勾稽关系，总体核对“递延税款”借、贷方金额的准确性。即总账“递延税款”借方发生额合计数＝（总账“预收账款”贷方发生额合计＋总账“应收账款”借方发生额合计数）×营业税费率＋总账“预收账款”贷方发生额合计数×预计营业利润率（15％）×适用所得税率；总账“递延税款”贷方发生额合计数＝总账“主营业务税金及附加”借方发生额合计数＋（总账“主营业务收入”贷方发生额合计数－总账“应收账款”借方发生额合计数）×预计营业利润率（15％）×适用的所得税税率。
第二篇：房地产企业预缴所得税会计处理
房地产企业预缴所得税会计处理
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发
[2006]31号），关于未完工开发产品的税务处理问题中明确：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
房地产开发企业所得税一般核算方法按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税。可作如下会计分录，借“应交税费——应交所得税”，贷“银行存款”。房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入，同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中，借“所得税”，贷“应交税费——应交所得税”。计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时，借“所得税”，贷“应交税费——应交所得税”。计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时，借“应交税费——应交所得税”，贷“银行存款”。对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映在应交税费栏，用负数表示。若房地产企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，笔者认为对预缴的所得税确认为递延所得税资产，并使用“递延税款—预售房预缴所得税”科目，缴纳时同上，只是在年终对未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税，从“应交税费——应交所得税”科目转入“递延税款—预售房预缴所得税”科目，反映在资产负债表中资产类科目中的“递延税款”的借方。会计分录如下，借“递延税款——预售房预缴所得税”，贷“应交税费
——应交所得税”。
第三篇：企业所得税预缴的处理规定
预缴企业所得税的账务处理
《企业所得税法实施条例》规定，企业根据《企业所得税法》第五十四条规定，分月或者分季预缴企业所得税时，应当按照月度或者季度的实际利润额预缴；按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照上一纳税应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴，或者按照经税务机关认可的其他方法预缴。预缴方法一经确定，该纳税内不得随意变更。之后，国家税务总局根据各地贯彻落实《关于印发（中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表）等报表的通知》（国税函[2008]44号）过程中反映的问题，下发了《关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》（国税函[2008]635号）。基于这些法规及规范性文件，企业在进行所得税预缴时应重点关注以下几方面问题。
预缴所得税的基数
企业预缴的基数为“实际利润额”。而此前的预缴基数为“利润总额”。“实际利润额”为按会计制度核算的利润总额减除以前待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额，即按新规定，允许企业所得税预缴时，不但可以弥补以前的亏损，而且允许扣除不征税收入、免税收入。这在一定程度上减轻了企业流动资金的压力。
不征税收入的处理
《企业所得税法》第七条规定，收入总额中的不征税收人为：财政拨款，依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金，国务院规定的其他不征税收入。《企业所得税法实施条例》指出，《企业所得税法》第七条第（三）项所称国务院规定的其他不征税收入，是指企业取得的，由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金。对于税法上规定的不征税收入，在会计上可能作为损益计人了当期利润，按照《企业会计准则第18号——所得税》的规定，上述财税差异不属于暂时性差异，在未来期间无法转回，应该归为永久性差异，在所得税预缴或汇算清缴时，按照“调表不调账”的原则，企业应作纳税调减处理。
免税收入的处理
根据《企业所得税法》第二十六条，《企业所得税法实施条例》以及《财政部国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税[2008]1号）的规定，免税收入主要包括：国债利息收入，符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益，符合条件的非营利组织的收入。
对于免税收入，可能形成永久性差异（国债利息收入），也可能是暂时性差异（投资收益），企业应视具体情况进行分析。
【例】A公司2009年第一季度会计利润总额为100万元，其中包括国债利息收入5万元，企业所得税税率为25％，以前未弥补亏损15万元。企业“长期借款”账户记载：年初向建设银行借款50万元。年利率为6％：向B公司借款10万元，年利率为10％，上述款项全部用于生产经营。另外，计提固定资产减值损失5万元。假设无其他纳税调整事项。A公司第一季度预缴所得税的数额确定和会计处理如下：
企业预缴的基数为会计利润100万元，扣除上亏损15万元以及不征税收入和免税收入5万元后，实际利润额为80万元。对于其他永久性差异，即题目中长期借款利息超支的4[即10×（10％-6％）]万元和暂时性差异（资产减值损失5万元），季度预缴时不作纳税调整。会计处理为：
借：所得税费用
200000
贷：应交税费——应交所得税
200000（即800000×25％）
下月初缴纳企业所得税：
借：应交税费——应交所得税
200000
贷：银行存款
200000
预缴及汇算清缴处理
1.假设第二季度企业累计实现利润140万元，第三季度累计实现利润-10万元，第四季度累计实现利润110万元，则每季度末会计处理如下：
第二季度末：
借：所得税费用
150000
贷：应交税费——应交所得税 150000[即（1400000－800000）×25％]
下月初缴纳企业所得税：
借：应交税费——应交所得税 150000
贷：银行存款
150000
第三季度累计利润为亏损，不缴税也不作会计处理。
第四季度累计实现利润110万元，税法规定应先预缴税款，再汇算清缴。由于第四季度累计利润小于以前季度（第二季度）累计实现利润总额，暂不缴税也不作会计处理。
2.经税务机关审核，假如该企业汇算清缴后全年应纳税所得额为120万元，应缴企业所得税额为30万元，而企业已经预缴所得税额35万元。按照相关规定，主管税务机关应及时办理退税，或者抵缴下一应缴纳的税款。
一般情况下，税务机关为了减少税金退库的麻烦，实务中，大多将多预缴的上企业所得税抵缴下一应缴纳的税款。这种情况下，企业的会计处理为：
借：其他应收款——所得税退税款
50000
贷：以前损益调整——所得税费用 50000
3.假如2009年第一季度应预缴企业所得税为15万元，会计处理如下：
借：所得税费用
150000
贷：应交税费——应交所得税
150000
下月初缴纳企业所得税：
借：应交税费——应交所得税
150000
贷：银行存款
100000
其他应收款——所得税退税款
50000
另外。企业应注意，按照《企业会计准则第18号——所得税》的规定，对于暂时性差异产生的对递延所得税的影响，应该按照及时性原则，在产生时立即确认，而非在季末或者年末确认，以上资产减值损失形成的暂时性差异，应该在计提时同时作以下分录：
借：递延所得税资产
12500
贷：所得税费用
12500
第四篇：预缴企业所得税,这三个方面需要注意!
预缴企业所得税，这三个方面需要注意！
按季（月）度的实际利润额预缴
《企业所得税法》第五十四条规定，企业所得税分月或者分季预缴。《国家税务总局关于加强企业所得税预缴工作的通知》（国税函〔2009〕34号）第一条规定，按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照上一纳税应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴，或者按照经税务机关认可的其他方法预缴。为确保税款足额及时入库，各级税务机关对纳入当地重点税源管理的企业，原则上应按照实际利润额预缴方法征收企业所得税。
例如，某企业今年第一季度利润亏损100万元，第二季度利润亏损50万元，第三季度盈利80万元，第一至第三季度利润累计亏损70万元。该企业经主管税务机关核定，企业所得税采取按年申报，分季预缴的申报方法。事前，该企业未向税务机关申请其他预缴方式。因此，该企业应按第三季度的实际利润额，依法进行企业所得税预缴。多缴的税款，在汇缴清缴时，可以申请退税，也可以抵减以后税款。
总分支机构就地预缴有章法
《国家税务总局关于印发跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理办法的公告》（国家税务总局公告2012年第57号）规定，汇总纳税企业按照《企业所得税法》规定汇总计算的企业所得税，包括预缴税款和汇算清缴应缴应退税款，按50%的比例在各分支机构间分摊，各分支机构根据分摊税款就地办理缴库或退库，另50%由总机构分摊缴纳。总机构应将本期企业应纳所得税额的50%部分，在每月或季度终了后15日内就地申报预缴。总机构应将本期企业应纳所得税额的另外50%部分，按照各分支机构应分摊的比例，在各分支机构之间进行分摊，并及时通知到各分支机构；各分支机构应在每月或季度终了之日起15日内，就其分摊的所得税额就地申报预缴。汇总纳税企业应根据当期实际利润额，按规定的预缴分摊方法计算总机构和分支机构的企业所得税预缴额，分别由总机构和分支机构就地预缴；在规定期限内按实际利润额预缴有困难的，也可以按照上一应纳税所得额的十二分之一或四分之一，预缴方法一经确定，当不得变更。这里的分支机构仅指具有主体生产经营职能的二级分支机构，三级以下的分支机构不实行就地预缴，应纳入二级分支机构管理。
例如，某公司总部设在南京市，北京、上海和兰州分别设有三个分公司，该公司适用总分公司汇总纳税政策。第三季度，兰州分公司占三个分公司资产总额、营业收入、职工薪酬的比例分别为：50%、20%、40%。兰州分公司适用西部大开发15%的税率优惠政策，总机构和其他分支机构税率均为25%。假如，第三季度该公司应纳税所得额为2亿元，兰州分公司应分摊预缴的企业所得税款是多少？
第一步：该公司统一计算全部应纳税所得额为20000万元
第二步：划分应纳税所得额
（1）各分公司分摊50%应预缴税所得额＝20000×50%＝10000（万元）；
（2）计算兰州分公司分摊比例。总机构应按照上分支机构的营业收入、职工薪酬和资产总额三个因素计算各分支机构分摊所得税款的比例；三级及以下分支机构，其营业收入、职工薪酬和资产总额统一计入二级分支机构；三因素的权重依次为0.35、0.35、0.30。
（该分支机构营业收入÷各分支机构营业收入之和）×0.35＋（该分支机构职工薪酬÷各分支机构职工薪酬之和）×0.35＋（该分支机构资产总额÷各分支机构资产总额之和）×0.30＝50%×0.30＋20%×0.35＋40%×0.35＝0.36。
（3）兰州分公司应预缴所得税额＝10000×0.36＝3600（万元）。
第三步：计算不同税率地区的应预缴所得税总额
（1）兰州分公司应预缴所得税额＝3600×15%＝540（万元）
（2）其他公司应预缴所得税额＝（20000－3600）×25%＝4100（万元）
（3）该公司全部应预缴所得税总额＝540＋4100＝4640（万元）
第四步：分摊应缴纳的企业所得税
（1）各分公司分摊50%应缴纳的企业所得税＝4640×50%＝2320（万元）
（2）兰州分公司分摊应预缴的企业所得税＝2320×0.36＝835.20（万元）。
总分支机构就地预缴税款的计算过程是比较复杂的，计算时切不可图省事走捷径。尤其是第一步，由于兰州分公司适用15%的优惠税率，因此不能用该公司全部应纳税所得额直接乘25%适用税率。否则，就会造成该公司多预缴税款的情况。兰州分公司的预缴税额也不是该分公司所分得的应纳税所得额直接乘优惠税率15%后的数额，而是该分公司分摊比例占整个各分公司应预缴税款总额的份额。否则，就会造成该分公司少预缴税款的事实。
未过户房产销售收入应预缴企业所得税
《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第一条规定，除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：（1）商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠地计量；（4）已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。
例如，某房地产开发公司第三季度将一栋自有房产对外销售，并签订正式的销售合同，房屋售价为9600万元，买方已支付了9000万元，由于尚未办理产权过户手续。因此，该公司财务人员认为该房产销售收入不需要预缴企业所得税，这是不正确的。
根据权责发生制原则和实质重于形式原则的要求，只要符合上述规定中的收入确认条件，房产虽未过户、资产所有权属在形式上未发生改变，但也应作为财产转让收入计入企业所得税的应税收入总额，依法办理企业所得税预缴申报手续。
第五篇：房地产企业如何计算企业所得税
房地产企业如何计算企业所得税？
在线提问：我公司是一家房地产集团公司，在全国各地成立了70多家房地产项目公司。大多数项目公司的企业所得税由国税机关管理，还有少数2002年之前成立的项目公司所得税由地税机关管理。国税和地税机关在执行企业所得税政策上差异很大，而且全国各地的国税机关在执行政策时差别也很大。最典型的是企业所得税预缴和清算办法。请问：下列说法是否正确?
（1）无论盈利还是亏损，只要取得预收账款就必须征收企业所得税。
（2）企业取得预收账款缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税，属于提前预缴的税款，不能在缴纳的当期扣除。
（3）提而未缴的营业税及附加、土地增值税不得在税前扣除。
（4）房地产企业发生的期间费用应当按照预收账款和销售收入一一对应，否则不能在税前扣除。
（5）开发产品只要完工并签订销售合同就必须确认销售收入，未收到的款项作应收账款处理。
（6）预缴企业所得税时，不允许弥补以前亏损。以前亏损只能在年终汇算清缴时弥补。
（7）房地产企业的企业所得税不是按年计算，应当在整个项目全部销售完毕时，针对各个项目单独办理汇算清缴。
（8）已经交付的开发产品，在结转成本时，应当分摊的后期尚未发生的公共配套设施费（如绿化、景观、场地等），不能在税前扣除。
（9）房地产企业因缺少资金而与其他公司合作开发，根据合作合同约定的支付的资金占用费不能在税前扣除，只能在税后分配。合作方取得的资金占用费视同股息所得，免征企业所得税。
（10）房地产企业向非金融部门支付的利息，不得超过同期同类银行贷款利率，其利率执行标准按照同期同类银行贷款的基准利率，不含浮动利率。
（11）从2008年起，房地产企业的开发产品转作自用，不再视同销售确认资产转让所得。该规定只适用于2008年以后完工的开发产品。对于2007年底前完工的开发产品转为自用的，应当适用《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），作视同销售处理。
解答精要：从你提出的问题来看，你对房地产企业所得税政策还是很有研究的。由于2008年以前内外资企业所得税分别适用不同的所得税政策，加之有许
多政策本身不够明确，导致各地税务机关在执行时口径不一。现针对你提出的问题，分别解答如下：
（1）无论盈利还是亏损，只要取得预收账款就必须征收企业所得税。
（1）不对。
本期应预缴所得税=应纳税所得额×税率
应纳税所得额=会计利润+（期末预收账款－期初预收账款）×预计利润率－弥补以前亏损
只有应纳税所得额大于零，才需预缴税款。
汇算清缴应纳税额=[会计利润+（期末预收账款－期初预收账款）×预计利润率+其他纳税调整－弥补以前亏损]×25%
（2）企业取得预收账款缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税，属于提前预缴的税款，不能在缴纳的当期扣除。
（2）不对。《营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定，以预收款方式销售不动产的，其营业税纳税义务发生时间为取得预收款的当天。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）对土地增值税纳税义务发生的时间有同样的规定。本期应纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税，属于本期应承担的税费，不能理解为预缴，按照权责发生制原则，应当直接计人“主营业务税金及附加”科目，并在税前扣除。
（3）提而未缴的营业税及附加、土地增值税不得在税前扣除。
（3）不对。《国家税务总局关于（中华人民共和国企业所得税纳税申报表）的补充通知》（国税函[2008]1081号）（新申报表填表说明）文件明确，按照本期应负担的营业税及附加无论是否缴纳均可在税前扣除。
（4）房地产企业发生的期间费用应当按照预收账款和销售收入一一对应，否则不能在税前扣除。
（4）不对。期间费用是无法对象化的，不可能也无必要与收入、预收款对应。期间费用可以据实扣除（相关支出需要作纳税调整的，按照税法规定处理）。
（5）开发产品只要完工并签订销售合同就必须确认销售收入，未收到的款项作应收账款处理。
（5）《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法）的通知》（国税发[2009）31号）规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定
确认：
①采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收人的实现。
②采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
③采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
④采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
A．采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
B．采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款子收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
C．采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
D．采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
以上规定与《国家税务总局关于确认企业所得税收人若干问题的通知》（国
税函[2008]875号）有抵触，并且很难操作。该文件规定，除《企业所得税法》及实施条例另有规定外，企业所得税确认商品销售收入，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。企业销售商品确认收入必须同时满足下列条件：①商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；②企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；③收入的金额能够可靠地计量；④已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。
该文还强调，符合上款收入确认条件，如果销售商品采取预收款方式的，应当在发出商品时确认收入。商品房在没有交付之前，实际控制权仍在房地产开发商，不符合收入确认的条件，这一点所得税处理与会计处理相同，故不应确认收入。
如果严格按照《国家税务总局关于印发{房地产开发经营业务企业所得税处理办法）的通知》（国税发[2009]31号）操作，需要作一系列纳税调整处理。例如，采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。而完工产品的会计处理是将首付款及按揭贷款作预收账款处理，在实际交付商品房时结转收入。企业需要严格区分完工产品的预收账款和未完工产品的预收账款，对于未完工产品的预收账款暂按计税毛利率确认所得，实际完工符合计税收入确认条件时，重新按照已收价款确认计税收入和对应的成本，收入与成本之间的差额调增应纳税所得额。前期预收账款按计税毛利率确认的应纳税所得额需作纳税调减处理。将这部分开发产品实际交付并核算收入、成本时，前期计税收入与计税成本的差额还需再次作纳税调减处理。对于产品完工后签订的销售合同，取得的预收账款不按计税毛利率确认所得，而应按照收到或应该收到款项时作为计税收人并调增所得，同时按照已收款项占房屋价款的比例计算对应的成本并调减所得，在实际交付产品并核算收人的，前期已作纳税调整的金额还应作相反方向的纳税调整。
为了简化处理，建议：无论是完工产品还是未完工产品，计税收入的确认应当按照《国家税务总局关于确认企业所得税收人若干问题的通知》（国税函[2008）875号）执行（与会计处理一致），在确认收入之前取得的预收款，均需按照计税毛利率确认应纳税所得，实际结转收入的再作纳税调减处理。
（6）预缴企业所得税时，不允许弥补以前亏损。以前亏损只能在年终汇算清缴时弥补
（6）不对。《国家税务总局关于确认企业所得税收人若干问题的通知》（国税函[2008]635号）规定，预缴所得税时，实际利润总额应扣除不征税收入、免税收入以及以前的亏损，再计算预缴税款。
（7）房地产企业的企业所得税不是按年计算，应当在整个项目全部销售完毕时，针对各个项目单独办理汇算清缴。
（7）不对。土地增值税是以项目作为征税的对象，而企业所得税是针对纳税人的一个纳税的全部所得作为征税对象。只有费用，没有收入的企业，也必须办理汇算清缴，计算出亏损额，用于以后弥补。
（8）已经交付的开发产品，在结转成本时，应当分摊的后期尚未发生的公共配套设施费（如绿化、景观、场地等），不能在税前扣除。
（8）《国家税务总局关于印发{房地产开发经营业务企业所得税处理办法）的通知》（国税发[2009]31号）规定，房地产开发企业发生的以下几项预提（应付）费用外可以在税前扣除。
①出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
②公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
③应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
（9）房地产企业因缺少资金而与其他公司合作开发，根据合作合同约定的支付的资金占用费不能在税前扣除，只能在税后分配。合作方取得的资金占用费视同股息所得，免征企业所得税。
（9）以上是《国家税务总局关于印发{房地产开发经营业务企业所得税处理办法）的通知》（国税发[2009]31号）作出的规定。建议双方签订“借款合同”、“项目管理咨询合同”。
（10）房地产企业向非金融部门支付的利息，不得超过同期同类银行贷款利率，其利率执行标准按照同期同类银行贷款的基准利率，不含浮动利率。
（10）《国家税务总局关于企业贷款支付利息税前扣除标准的批复》（国税函
[2003]1114号）规定，同期同类银行贷款利率，是指中国人民银行发布的同期商业银行贷款的基准利率、浮动利率。实际操作中，具体执行标准由主管税务机关规定。
（11）从2008年起，房地产企业的开发产品转作自用，不再视同销售确认资产转让所得。该规定只适用于2008年以后完工的开发产品。对于2007年底前完工的开发产品转为自用的，应当适用《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），作视同销售处理。
（11）不对。无论开发产品何时完工，只要在2008年1月1日以后转作自用的，均不再视同销售处理。《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）规定，房地产企业将开发产品转为自用或出租的，不作视同销售处理。对2008年1月1日以前发生的上述业务，2008年1月1日以后尚未进行税务处理的，也不再处理。
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