房地产企业所得税政策业务问题解答

第一篇：房地产企业所得税政策业务问题解答

房地产企业所得税政策业务问题解答（第12期 总第30期）

索引号：***-2011-04-0076

产生日期：2011-12-30 来源：

纳税指南宣传专刊

第12期（总第30期）

杭州市国家税务局纳税指南编委会编

2011年6月13日

编者按：国税机关对房地产企业开展的纳税评估中，发现不少房地产企业由于不熟悉企业所得税政策业务，税收遵从上出现了这样那样的问题，本期特选取较有代表性的问题进行解答。

房地产企业所得税政策业务问题解答

问：根据《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函〔2010〕201号）的规定，房地产开发产品交付使用即认定为完工产品，就要确认收入，结转成本，进行所得税的清缴。有的企业只有部分开发产品交付使用，并且小区配套工程、绿化工程等还没有开工建设，这种状况是否可以暂缓结算？

答：不可以。《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函〔2010〕201号）规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

该规定与《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定的关于完工产品确认的三个条件：“

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案

（二）开发产品已开始投入使用

（三）开发产品已取得了初始产权证明”并不矛盾。开发产品只要办理入住手续，不管是否实际竣工备案，即只要符合上述条件之一的，房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）文件第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

因此，产品已经交付入住就说明开发产品已经完工，具备结算计税成本的条件，应当根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定调整完工产品的应纳税所得额。

问：房地产企业销售未完工开发产品取得的收入，如何预缴季度企业所得税？

答：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：

1、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

2、开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

3、开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

4、属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

问：在实务操作中，经常有房地产开发企业利用地下基础设施形成的地下车库，销售许可证上为不可售面积，无产权成本，是否可以分摊到可售面积中？在企业所得税方面是如何处理的？

答：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，从事房地产开发经营业务的企业利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理，项目营销设施建造费属于开发间接费。应按成本对象，区分开发产品是否已完工，对上述所发生费用进行归集分配，按可售面积计算单位工程成本并据此结转扣除已销开发产品的计税成本。

问：房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，在计算出预计毛利额、计入当期应纳税所得额时，能否扣除企业发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税？若能扣除，在哪个环节扣除？是在计算毛利额前，还是直接扣减当期应纳税所得额？

答：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，企业销售未完工产品取得收入，应计算出预计毛利额，计入当期应该纳税所得额。同时，企业在计算缴纳当期所得税时，可以扣除当期发生的期间费用、营业税、土地增值税等。

问：房地产开发企业将所开发产品用做抵偿债务，企业所得税应如何处理？

答：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

问：有些开发产品未出售而是由房地产企业直接出租，是否要作视同销售？

答：房地产企业的开发产品尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前直接出租的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入实现，出售时再按销售开发产品确认销售收入实现。

问：在房地产产品未售罄的情况下，怎样分摊计税成本？

答：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定：企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。

已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

第二篇：2011年企业所得税汇算清缴若干政策问题解答

2011企业所得税汇算清缴若干政策问题解答

天津市保税区国家税务局

二○一二年二月十四日

一、买一赠一组合销售商品的税务处理税收规定：国税函（2008）875号文件：“企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。”会计准则（制度）规定：企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品，以实际取得的银行存款或现金计入销售收入，按组合销售产品的实际成本结转销售成本。

因此，按照总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项商品的销售收入后，税务处理与会计处理一致，不会产生税法与会计的差异，不需要进行纳税调整

二、专项用途财政性资金作为不征税收入处理问题

企业取得专项用途财政性资金，符合《财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税〔2011〕70号文件）规定的三个条件，方可作为不征税收入处理。1.“资金拨付文件”应是县级以上政府财政部门及其他部门下发的带有文号的文件(合同和协议不属于该范畴)，文件中必须规定了该资金的专项用途，明确资金使用的具体项目。2.“具体使用要求” 应该理解为县级以上政府财政部门或其他拨付资金的政府管理部门在相关的文件中，应该有对该项资金具体使用的监督和管理要求。3.“单独核算”应为企业将该资金以及该资金形成的支出单独设置明细账或明细科目进行核算，清晰地反映收

入及支出的核算情况。

三、出口企业从财政取得的出口贴息收入处理问题出口企业从财政部门取得的出口贴息收入，是国家给予企业的补贴，应并入企业应纳税所得额，征收企业所得税。

四、深加工结转、来料加工业务免征的增值税是否计征企业所得税问题会计处理：

增值税返还（即征即退、先征后退、先征税后返还）会计处理规定：

借：银行存款

贷：补贴收入增值税直接减免会计处理规定：

借：应交税金——应交增值税(减免税款)

贷：补贴收入税收规定：上述补贴收入应并入收入总额计算缴纳企业所得税，税收与会计不存在差异。如果企业按增值税含税收入确认销售收入，直接减免的增值税不再并入应纳税所得额。

五、企业支付违约金税前扣除凭证问题违约金是合同一方当事人不履行合同或者履行合同不符合约定时，由违约的一方对另一方当事人支付的用于赔偿损失的金额。因一方当事人违约实际支付的违约金，可以凭当事双方签订的合同、支付凭证(即银行划款凭证或生效的法律文书)、收款方开具的收款凭证在税前扣除。

六、企业发生工伤、意外伤害等支付的一次性补偿税前扣除问题企业员工发生工伤、意外伤害等事故，由企业向其支付的经济补偿，凭生效的法律文书、银行划款凭证、收款人收款凭证，可在税前

扣除。

七、与职工解除劳动合同支付的一次性补偿金税前扣除问题企业与职工解除劳动合同，支付给职工的一次性补偿金，不超过劳动合同法和天津市政府相关部门规定的标准的部分，可以在税前扣除

八、企业发生的境外费用扣除凭证问题企业发生与经营有关的境外费用，凭在境外取得的发票或凭证在税前扣除。

九、企业购买的用于厂区绿化的树木税前扣除问题企业购买的用于厂区绿化的树木发生的支出，可于发生当期在税前扣除。

十、企业福利设施发生的资产损失税前列支问题《国家税务总局关于发布〈企业资产损失所得税税前扣除管理办法〉的通知》（2011年第25号公告）规定：资产是指企业拥有或者控制的、用于经营管理活动相关的资产，包括货币性资产、非货币性资产，以及债权性投资和股权（权益）性投资。所以企业福利设施发生的资产损失可以在税前扣除。

十一、董事费列支问题董事费是经股东大会决定支付给董事会成员的劳务报酬,可在税前扣除。

十二、劳务派遣用工费用支出扣除问题企业接受劳务派遣用工，发生的费用支出应按照天津市地方税务局、天津市国家税务局《关于劳务派遣业务有关税务处理问题的通知》（津地税企所〔2010〕6号）执行。考虑到劳务派遣用工企业及劳务派遣企业核算等实际情况，劳务派遣用工企业发生的费用支出也可按以下规定执行：劳务派遣用工企业统一向劳务派遣企业支付的用工费用,应作为劳务费用进行税务处理。用工企业额外为劳务派遣员工负担的福利费、教育

经费支出，凡不超过用工企业按本企业职工工资总额计算的福利费、教育经费限额的部分，可以由用工企业在税前扣除。

十三、企业将资金无偿借给关联企业使用，同时又向银行借款支付利息税前扣除问题

企业将资金无偿借给关联企业使用，同时又向银行借款，其向银行支付的利息应按照谁使用谁负担的原则在税前扣除。《企业所得税法条例》二十七条规定“企业所得税法第八条所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出”。《企业所得税法》第四十一条规定“独立交易原则，是指没有关联关系的交易各方，按照公平成交价格和营业常规进行业务往来遵循的原则。”因此上述关联企业间无息借款不符合经营常规和独立交易原则，企业将资金无偿借给关联企业使用，其向银行支付的借款利息中应由关联方负担的部分，不得在税前扣除。

十四、新税法实施前已投入使用的固定资产，按新税法规定计提折旧、预计净残值调整问题《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2009〕98号）是国家税务总局为了便于各地汇算清缴工作的开展，在2008企业所得税汇算清缴期间下发的新老所得税法有关政策衔接的文件。企业发生的需要按照该文件第一条重新确认新税法实施前已投入使用的固定资产预计净残值和剩余折旧年限的，应该在进行2008汇算清缴时调整完毕。但是考虑到该文件于2009下发，对企业2009进行的上述事项 的调整可予以承认。企业2008、2009未对上述事项进行调整的，2009以后不可重新确认调整，也不得在2008、2009追溯调整。

十五、关于亏损弥补期限问题纳税人某一发生的亏损，准予用以后所得弥补，1年弥补不足的，可以逐年连续弥补，但弥补期限最长不得超过5年，5年内不论盈利或亏损，都作为实际弥补年限。

十六、企业被合并后，合并前取得的政策性搬迁补偿收入税务处理问题企业合并，符合财税[2009]59号文件特殊性税务处理规定的，被合并企业合并前的相关所得税事项可以由合并企业承继，因此被合并企业合并前取得的政策性搬迁补偿收入，凡符合国税函[2009]118号文件规定的，可以由合并后企业继续按照国税函[2009]118号文件的规定执行到期。

十七、企业经税务机关查账调整亏损为盈利，申请享受原亏损的税收优惠问题《国家税务总局关于企业所得税税收优惠管理问题的补充通知》（国税函〔2009〕255号）规定“列入事先备案的税收优惠，纳税人应向税务机关报送相关资料，提请备案，经税务机关登记备案后执行。对需要事先向税务机关备案而未按规定备案的，纳税人不得享受税收优惠。”因此，未按规定在亏损当年备案的企业，汇算清缴期满后经纳税调整由亏损变为盈利的，其调整后盈利应备案未备案的所得税事项不得适用所得税优惠政策。

十八、软件企业先征后返的增值税税务处理问题 软件企业先征后返的增值税作不征税收入处理。

十九、国税局负责征收企业所得税的纳税人，在地税局代开

运费货物运输发票时代征的企业所得税抵减问题 企业所得税由国税局负责征管，但由地税局代开货物运输业发票并统一代征企业所得税的代开票纳税人，其按规定应退的企业所得税仍按原规定执行，由主管国税机关办理退税，退税额不超过纳税主管国税机关已征的企业所得税，超出部分，由代开货物运输发票的地方税务局办理退税事宜。上述退税事宜在每年企业所得税汇缴后办理。

二十、境外抵免问题 纳税人在境外从事业务，按规定境外扣缴的所得税（超过抵免限额）在季度申报时不能抵免，汇算清缴时在应纳税额中抵免。对于无境内业务仅在境外从事业务的企业，境外扣缴的所得税也按上述规定执行。二十一、企业会计核算固定资产的折旧年限比税法规定的最低折旧年限长，汇算清缴时是否可按税法规定的最低折旧年限进行纳税调整问题企业会计准则和会计制度规定，企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的使用寿命。固定资产的使用寿命一经确定，不得随意变更。税法规定的折旧年限是各类固定资产的最低折旧年限，如果企业按会计规定确定的固定资产折旧年限不低于税法规定的最低折旧年限，会计核算与税务处理不存在差异，因此汇算清缴时不得进行纳税调减。

第三篇：内外资房地产企业所得税政策

国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知

国税发[2003]83号

2003-07-09

为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，现就房地产开发企业征收所得税有关问题通知如下：

一、关于开发产品销售收入确认问题

房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：

（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。

（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

3、采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。

包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

4、采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

（五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：

1、将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。

2、将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

（六）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。

二、关于开发产品预售收入确认问题

房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。

预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率

预售收入的利润率不得低于15％（含15％），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。

预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再 计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。

三、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题

（一）下列行为应视同销售确认收入

1、将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；

2、将开发产品转作经营性资产；

3、将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；

4、以开发产品抵偿债务；

5、以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。

（二）视同销售行为的收入确认时限视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。

（三）视同销售行为收入确认的方法和顺序

1、按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

2、由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；

3、按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15％（含15％），具体由主管税务机关确定。

四、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题

房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。

完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。

房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。

五、关于成本和费用的扣除问题

房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。

开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。

房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。

下列项目按以下规定进行扣除：

（一）销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积

销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

（二）土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前 进行扣除。

1、属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。

2、属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。

（三）借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。

（四）开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。

（五）土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。

（六）成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。

（七）广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后，按规定的标准扣除。

（八）折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。

六、关于本通知适用范围和执行时间问题

本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。

本通知自2003年7月1日起执行。此前发生的尚未进行税务处理的事项，也按本通知执行。

国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 国税发[2006]31号

2006-03-06

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：

为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下：

一、关于未完工开发产品的税务处理问题

开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。

（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：

１.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。

２．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。

３．开发项目位于其他地区的，不得低于10％。

二、关于完工开发产品的税务处理问题

（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：

1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；

2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；

3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。

（二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

（三）开发产品完工后，开发企业应于纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。

上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。

（四）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

（五）开发产品销售收入应按以下规定确认：

1．采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

２．采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

３．采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

４．采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款 于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。

５．开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

三、关于开发产品预租收入的确认问题

开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。

四、关于合作建造开发产品的税务处理问题

开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。

（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:

1.开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。

五、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题

（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：

1．企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

2．接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。

（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：

1．企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。

上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生起，按5个纳税均摊至各的应纳税所得额。

2．接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。

六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题

开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题

（一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。

完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。

（二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。

八、关于开发产品成本、费用的扣除问题

开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。

（一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：

1．开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。

2．开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。

3．开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配 至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。

4．计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。

5．计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。

6．开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。

（二）下列项目按以下规定进行扣除：

1．已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

2．开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：

（1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。

（2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。

3．应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。

4.维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。

5．共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。

6．开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

7．开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：

（1）由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。

（2）由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额 应计入当期应纳税所得额。

8．开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

9．保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

10．广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。

（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税。

11．利息。按以下规定进行处理：

（1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。

（2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。

（3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。

12．土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。

13．成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。

14．折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。

九、关于征收管理问题

（一）开发企业在申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料，否则，不得在税前扣除。

（二）开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

1.依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的；

2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；

3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；

4.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；

5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；

6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

十、关于适用减免税政策问题

根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。

十一、关于本通知适用范围和执行时间问题

本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施办法，并报国家税务总局备案。

本通知自2006年1月1日起执行，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号）同时废止。此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。

国家税务总局

二○○六年三月六日

国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业

所得税管理问题的通知

国税发【2001】142号

2001-12-20

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局，广东、海南省地方税务局，深圳市地方税务局：

为加强外商投资房地产开发经营企业所得税管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》（以下简称税法）的有关规定，现将外商投资企业和外国企业（以下简称企业）从事房地产开发经营业务有关所得税管理问题，通知如下：

一、企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，按以下公式计算：

应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－已售房产已预征的所得税＋当期预征所得税

二、企业预售房地产的，其取得的预收款，应按《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发【1995】153号）的规定，预征企业所得税。

三、企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业实际应纳税额。

四、房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：

（一）采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。

（二）采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。

（三）采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收 入的实现。

（四）采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转帐之日，为销售收入的实现。

五、企业销售房地产所发生相应成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期销售面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：

可售单位工程成本费用＝可售总成本费用÷总可售面积

可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘查设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确规定的面积。

六、企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。

七、企业以租赁方式取得房租收入的，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税额。

企业采取先租赁后又售出房地产的，原在租赁期间实际已经记提的房屋折旧，不得在售出时再作成本、费用扣除。

八、境外企业与企业签订房屋包销协议，为企业包销房地产的，其包销业务应属于境外企业转让我国境内财产的性质。境外企业取得的房屋转让收益，应按税法第十九条及其实施细则第六十一条规定，缴纳企业所得税。

上述包销业务是指：境外企业与企业签订房屋包销协议并办理了产权转移手续，且境外企业在销售房屋时使用本企业收款凭证。凡不符合上述条件的其他代销、承销性质的业务，应按照《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国税发【1999】242号）的规定执行。

九、凡按合同规定投资各方分配房产的，企业应首先归集房产建造过程中所发生的费用（包括中方以土地使用权作为投资的费用）后，再根据合同规定的房产分配方法，划分双方房产的成本、费用。双方各自销售房产时各自缴纳企业所得税。

十、本办法自发文之日起执行。此前已经销售房地产但未汇算的企业，按本通知进行汇算。

国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营

征收所得税有关问题的通知

国税发［1995］153号

1995-08-03

根据<中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法>(以下简称税法)及其实施细则的有关规定,现将外商投资企业从事房地产开发经营缴纳所得税的有关问题通知如下：

一、关于税收待遇问题

专业从事房地产开发经营的外商投资企业,不属于税法第七条和第八条所规定的生产性外商投资企业,不得享受生产性外商投资企业的税收优惠待遇.二、关于实际经营期起始日期的确定问题

专业从事房地产开发经营的外商投资企业,应以其首次取得房地产开发经营项目之日, 确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产,经营之日.如其首次取得房地产开发经营项目的日期是在营业执照签发日之前,则应以其营业执照签发之日确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产,经营之日.三、关于预售房地产所取得的预收款征收企业所得税的问题

(一)从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收款的,当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额,并按季预征所得税,待该项房地产产权转移,销售收入实现后,再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额,按预缴的所得税额计算应退补税额.(二)各省,自治区,直辖市和计划单列市主管税务机关可按照本条第(一)款,制定对从事房地产开发,经营的外商投资企业预征所得税的具体实施办法及预计利润率的确定方法,并报国家税务总局备案.

第四篇：2012最新企业所得税政策

单项选择：

1.上市公司按照股权激励计划授予激励对象在未来一定期限内，以预先确定的价格和条件购买本公司一定数量股票的权利是（股票期权）。

2.总机构应将分支机构注销情况报所在地主管税务机关备案，并办理变更税务登记的时限是分支机构注销税务登记后（15日内）。

3.各分支机构根据分摊税款就地办理缴库，所缴纳税款收入中央与分支机构所在地分享比例为（60：40）。

4.凡对企业主营业务是否属于《西部地区鼓励类产业目录》难以界定的，税务机关应要求企业提供（省级（含副省级）政府有关行政主管部门或其授权的下一级行政主管部门）出具的证明文件。

5.发生的广告费和业务宣传费支出，一律不得在计算应纳税所得额时扣除的企业是（烟草企业）。

6.对企业发现以前应扣除而未扣除的支出，做出专项申报及说明后准予追补计算扣除，但追补确认期限不得超过（5年）。

7.股票实际行权时的公允价格，以实际行权日该股票的（收盘价格）确定。

8.下列各情形中，不允许税前扣除的是（符合条件的中小企业信用担保机构按照不超过当年年末担保责任余额2%的比例计提的担保赔偿

准

备）。

9.在股权激励计划授予激励对象时，换取激励对象提供服务对价的计算依据是该股票的（公允价格及数量）。

10.财产保险公司的保险保障基金余额达到公司总资产（6%）的，其缴纳的保险保障基金不得在税前扣除。

11.上市公司实行股权激励计划换取激励对象服务的支出，会计和税务上分别认定为（营业成本；职工工资薪金）。

12.保险公司经营财政给予保费补贴的种植业险种的，计提巨灾风险准备金的比例不超过补贴险种当年保费收入的（25%）。

13.以下各项中，不得提取贷款损失准备金在税前扣除的是（金融企业的委托贷款）。

14.享受研究开发费税前扣除税收优惠的企业，其税收优惠条件发生变化的，应当自发生变化之日起（15日）内向主管税务机关报告。

15.享受西部大开发优惠的企业应当在汇算清缴前向主管税务机关提出书面申请并附送相关资料，各实行（第一年须报主管税

16.对于既向城镇居民供水，又向农村居民供水的饮水工程运营管理单位，免征契税的依据为（向农村居民供水量占总供水量的比例）。

17.对金融机构农户小额贷款的利息收入在计算应纳税所得额时，按（90%）计入收入总额。

18.我国境内新办的集成电路设计企业，经认定后在2017年12月31日前自获利起计算优惠期，实行（两免三减半）。

19.对饮水工程运营管理单位从事目录规定的饮水工程新建项目投资经营的所得，实行三免三减半的起始为（项目取得第一笔生产 经营收

入

所

属

纳

税

年

度）

。务机关审核确认，第二

年

及

以

后

年

度

实

行

备

案

管

理）。

20.按照国库制度的规定，库款报解整理期为（1月1日至1月10日）。

21.多缴的税款由（分支机构和总机构所在地税务机关）开具收入退还书并按规定办理退库。

22.依法按核定应税所得率方式核定征收企业所得税的企业，取得的转让股权（股票）收入等转让财产收入，收入额和应税所得率分别为（全额；主营项目（业务）确定适用的应税所得率）。

23.跨省市总分机构企业所得税分配及预算管理的原则是（统一规范、兼顾总机构和分支机构所在地利益）。

24.总分机构统一计算的当期应纳税额的地方分享部分中，总机构所在地分享的部分占（25%）。

25.《办法》的第四章强调在就地监管机制中有管理抓手作用的是（就地检查）。

26.汇总纳税企业当年由于重组等原因从其他企业取得重组当年之前已存在的二级分支机构，不视同新设二级分支机构，体现的原则是（实

质

重

于

形

式）。

27.总机构应将本期企业应纳所得税额的50%部分，在每月或季度终了后（15日）内就地申报预缴。

28.以总机构名义进行生产经营且无法提供相关材料、视同独立纳税人的分支机构，其独立纳税人身份（1个）内不得变更。

29.根据40号文件的政策规定，企业所得税全额归属中央收入的企业数量为（15家）。

30.对个人向基金捐赠资金的，在申报个人所得税应纳税所得额（30%）以内的部分，准予在计算缴纳所得税税前扣除。

31.投资额超过80亿元的集成电路生产企业，经认定后，实行的企业所得税税率为（0.15）。

32.企业主营业务属于《西部地区鼓励类产业目录》范围的，经主管税务机关确认，可按照（15%）税率预缴企业所得税。

33.企业取得的财政性资金作为不征税收入处理后，在（5年）内未发生支出且未缴回相关部门的部分，计入应税收入总额。

34.根据企业会计准则的规定，上市公司股权激励的会计核算处理为（借方增加企业成本费用，贷方为减少股东权益）。

35.对二级分支机构查补税款计算与分摊入库问题的处理要遵循的原则不包括（兼顾公平与效率）。

36.下列关于总分机构分摊税款的计算错误的是（分支机构分摊税款=汇总纳税企业当期应纳所得税额×25%）。

37.与财预[2008]10号相比，40号文件中对“资产总额”的解释不再排除（无形资产）。

判断题：

1.40号文件中规定，分支机构“三因素”所属区间的调整，需要区分上上和上。（错误）

2.总机构和具有主体生产经营职能的二、三级分支机构就地预缴企业所得税。（错误）

3.分级管理，是指居民企业总机构、分支机构，分别由省级、市级主管税务机关进行监督和管理。（错误）

4.符合规定条件的企业，应在终了之日起3个月内，按规定向主管税务机关办理减免税手续。（错误）

5.企事业单位支付给学生的相关报酬，可依照税收法律法规的规定，在企业所得税前扣除。（正确）

6.企业在筹建期间发生的与筹办活动有关的业务招待费、广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前 扣除。

（错

误）

7.上市公司实行股权激励计划产生的费用与企业的生产经营活动无关，不允许在税前扣除。（错误）

8.企业因接受外部劳务派遣用工所实际发生的费用，一律不允许计入计算其他各项相关费用扣除依据的工薪总额基数。（错误）

9.对个人取得股权激励计划标的物，在计算个人所得税方面，需要在个人实际行权时确认为个人所得。（正确）

10.符合条件的中小企业信用担保机构按照不超过当年担保费收入60%的比例计提的未到期责任准备，允许在企业所得税税前扣除。（错

误）

11.保险公司已发生未报案未决赔款准备金按不超过当年实际赔款支出额的8%提取。（正确）

12.自2011年11月1日至2014年10月31日，对金融机构与小型微型企业签订的借款合同免征印花税。（正确）

13.总机构设在西部大开发税收优惠地区外的企业，其在优惠地区内设立的分支机构，仅就该分支机构所得确定适用15%优惠税率。（正

确）

14.在基建工地为基建工地服务的各种工棚等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。（正确）

15.向基金捐赠资金的企业，在利润总额12%以内的部分，准予在计算缴纳所得税税前扣除。（正确）

16.文化企业在境外演出从境外取得的收入照章征收营业税。（错误）

17.试点企业将承揽的运输业务分给其他单位并由其统一收取价款的，应以该企业取得的全部收入为营业额计算征收营业税。（错误）

18.所称获利，是指该企业当年应纳税所得额大于零的纳税。（正确）

19.对于既向城镇居民供水，又向农村居民供水的饮水工程运营管理单位，如无法提供具体比例，则减半享受税收优惠。（错误）

20.跨省市总分机构企业缴纳的所得税查补税款，按中央与地方75：25分成比例就地缴库。（错误）

21.分级管理，是指居民企业总机构、分支机构，分别由省级、市级主管税务机关进行监督和管理。（错误）

22.自2012年1月1日起，专门从事股权（股票）投资业务的企业，不得核定征收企业所得税。（正确）

23.总机构应将统一计算的企业当期应纳税额的剩余25%，就地全额缴入中央国库。（正确）

24.总机构对各分支机构上报的资产损失，一律以清单申报的形式向所在地主管税务机关申报。（错误）

25.总机构所在地主管税务机关应加强对汇总纳税企业的管理，必须与二级分支机构所在地主管税务机关联合实施税务检查。（错误）

26.总机构设立具有主体生产经营职能的部门，且该部门的营业收入、职工薪酬和资产总额与管理职能部门分开核算的，可将该部门视同一个二

级

分

支

机

构。

（正

确）

27.40号文件中明确规定，当年撤销的分支机构自办理注销税务登记之日起不参与分摊。（正确）

28.企业既符合西部大开发15%优惠税率条件，又符合《企业所得税法》规定的各项税收优惠条件的，可以同时享受。（正确）

29.企业取得的属于不征税收入的财政性资金用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除。（正确）

30.涉及退税时，可经总、分机构同意后分别抵缴其下一应缴企业所得税税款。（正确）

31.分支机构未按税款分配数额预缴所得税造成少缴税款的，主管税务机关对其处罚，无需告知总机构所在地主管税务机关。（错误）

32.股权激励计划实行后需一定服务年限方可行权的，等待期内会计上计算确认的相关成本费用，不得在对应计算缴纳企业所得税 时扣

除。

（正

确）

33.企业所得税汇算清缴的主体是总机构，分支机构并不需要进行纳税调整。（正确）

34.分支机构分摊的预缴税款、汇算补缴税款、查补税款由总机构统一办理缴库。（错误）

35.集成电路生产企业的生产设备，其折旧年限可以适当缩短，最短可为2年。（错误）

第五篇：2012最新企业所得税政策

单项选择：

1.上市公司按照股权激励计划授予激励对象在未来一定期限内，以预先确定的价格和条件购买本公司一定数量股票的权利是（股票期权）。

2.总机构应将分支机构注销情况报所在地主管税务机关备案，并办理变更税务登记的时限是分支机构注销税务登记后（15日内）。

3.各分支机构根据分摊税款就地办理缴库，所缴纳税款收入中央与分支机构所在地分享比例为（60：40）。

4.凡对企业主营业务是否属于《西部地区鼓励类产业目录》难以界定的，税务机关应要求企业提供（省级（含副省级）政府有关行政主管部门或其授权的下一级行政主管部门）出具的证明文件。

5.发生的广告费和业务宣传费支出，一律不得在计算应纳税所得额时扣除的企业是（烟草企业）。

6.对企业发现以前应扣除而未扣除的支出，做出专项申报及说明后准予追补计算扣除，但追补确认期限不得超过（5年）。

7.股票实际行权时的公允价格，以实际行权日该股票的（收盘价格）确定。

8.下列各情形中，不允许税前扣除的是（符合条件的中小企业信用担保机构按照不超过当年年末担保责任余额2%的比例计提的担保赔偿准备）。

9.在股权激励计划授予激励对象时，换取激励对象提供服务对价的计算依据是该股票的（公允价格及数量）。

10.财产保险公司的保险保障基金余额达到公司总资产（6%）的，其缴纳的保险保障基金不得在税前扣除。

11.上市公司实行股权激励计划换取激励对象服务的支出，会计和税务上分别认定为（营业成本；职工工资薪金）。

12.保险公司经营财政给予保费补贴的种植业险种的，计提巨灾风险准备金的比例不超过补贴险种当年保费收入的（25%）。

13.以下各项中，不得提取贷款损失准备金在税前扣除的是（金融企业的委托贷款）。

14.享受研究开发费税前扣除税收优惠的企业，其税收优惠条件发生变化的，应当自发生变化之日起（15日）内向主管税务机关报告。

15.享受西部大开发优惠的企业应当在汇算清缴前向主管税务机关提出书面申请并附送相关资料，各实行（第一年须报主管税务机关审核确认，第二年及以后实行备案管理）。

16.对于既向城镇居民供水，又向农村居民供水的饮水工程运营管理单位，免征契税的依据为（向农村居民供水量占总供水量的比例）。

17.对金融机构农户小额贷款的利息收入在计算应纳税所得额时，按（90%）计入收入总额。

18.我国境内新办的集成电路设计企业，经认定后在2017年12月31日前自获利起计算优惠期，实行（两免三减半）。

19.对饮水工程运营管理单位从事目录规定的饮水工程新建项目投资经营的所得，实行三免三减半的起始为（项目取得第一笔生产经营收入所属纳税）。

20.按照国库制度的规定，库款报解整理期为（1月1日至1月10日）。

21.多缴的税款由（分支机构和总机构所在地税务机关）开具收入退还书并按规定办理退库。

22.依法按核定应税所得率方式核定征收企业所得税的企业，取得的转让股权（股票）收入等转让财产收入，收入额和应税所得率分别为（全额；主营项目（业务）确定适用的应税所得率）。

23.跨省市总分机构企业所得税分配及预算管理的原则是（统一规范、兼顾总机构和分支机构所在地利益）。

24.总分机构统一计算的当期应纳税额的地方分享部分中，总机构所在地分享的部分占（25%）。

25.《办法》的第四章强调在就地监管机制中有管理抓手作用的是（就地检查）。

26.汇总纳税企业当年由于重组等原因从其他企业取得重组当年之前已存在的二级分支机构，不视同新设二级分支机构，体现的原则是（实质重于形式）。

27.总机构应将本期企业应纳所得税额的50%部分，在每月或季度终了后（15日）内就地申报预缴。

28.以总机构名义进行生产经营且无法提供相关材料、视同独立纳税人的分支机构，其独立纳税人身份（1个）内不得变更。

29.根据40号文件的政策规定，企业所得税全额归属中央收入的企业数量为（15家）。

30.对个人向基金捐赠资金的，在申报个人所得税应纳税所得额（30%）以内的部分，准予在计算缴纳所得税税前扣除。

31.投资额超过80亿元的集成电路生产企业，经认定后，实行的企业所得税税率为（0.15）。

32.企业主营业务属于《西部地区鼓励类产业目录》范围的，经主管税务机关确认，可按照（15%）税率预缴企业所得税。

33.企业取得的财政性资金作为不征税收入处理后，在（5年）内未发生支出且未缴回相关部门的部分，计入应税收入总额。

34.根据企业会计准则的规定，上市公司股权激励的会计核算处理为（借方增加企业成本费用，贷方为减少股东权益）。

35.对二级分支机构查补税款计算与分摊入库问题的处理要遵循的原则不包括（兼顾公平与效率）。

36.下列关于总分机构分摊税款的计算错误的是（分支机构分摊税款=汇总纳税企业当期应纳所得税额×25%）。

37.与财预[2008]10号相比，40号文件中对“资产总额”的解释不再排除（无形资产）。

判断题：

1.40号文件中规定，分支机构“三因素”所属区间的调整，需要区分上上和上。（错误）

2.总机构和具有主体生产经营职能的二、三级分支机构就地预缴企业所得税。（错误）

3.分级管理，是指居民企业总机构、分支机构，分别由省级、市级主管税务机关进行监督和管理。（错误）

4.符合规定条件的企业，应在终了之日起3个月内，按规定向主管税务机关办理减免税手续。（错误）

5.企事业单位支付给学生的相关报酬，可依照税收法律法规的规定，在企业所得税前扣除。（正确）

6.企业在筹建期间发生的与筹办活动有关的业务招待费、广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。（错误）

7.上市公司实行股权激励计划产生的费用与企业的生产经营活动无关，不允许在税前扣除。（错误）

8.企业因接受外部劳务派遣用工所实际发生的费用，一律不允许计入计算其他各项相关费用扣除依据的工薪总额基数。（错误）

9.对个人取得股权激励计划标的物，在计算个人所得税方面，需要在个人实际行权时确认为个人所得。（正确）

10.符合条件的中小企业信用担保机构按照不超过当年担保费收入60%的比例计提的未到期责任准备，允许在企业所得税税前扣除。（错误）

11.保险公司已发生未报案未决赔款准备金按不超过当年实际赔款支出额的8%提取。（正确）

12.自2011年11月1日至2014年10月31日，对金融机构与小型微型企业签订的借款合同免征印花税。（正确）

13.总机构设在西部大开发税收优惠地区外的企业，其在优惠地区内设立的分支机构，仅就该分支机构所得确定适用15%优惠税率。（正确）

14.在基建工地为基建工地服务的各种工棚等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。（正确）

15.向基金捐赠资金的企业，在利润总额12%以内的部分，准予在计算缴纳所得税税前扣除。（正确）

16.文化企业在境外演出从境外取得的收入照章征收营业税。（错误）

17.试点企业将承揽的运输业务分给其他单位并由其统一收取价款的，应以该企业取得的全部收入为营业额计算征收营业税。（错误）

18.所称获利，是指该企业当年应纳税所得额大于零的纳税。（正确）

19.对于既向城镇居民供水，又向农村居民供水的饮水工程运营管理单位，如无法提供具体比例，则减半享受税收优惠。（错误）

20.跨省市总分机构企业缴纳的所得税查补税款，按中央与地方75：25分成比例就地缴库。（错误）

21.分级管理，是指居民企业总机构、分支机构，分别由省级、市级主管税务机关进行监督和管理。（错误）

22.自2012年1月1日起，专门从事股权（股票）投资业务的企业，不得核定征收企业所得税。（正确）

23.总机构应将统一计算的企业当期应纳税额的剩余25%，就地全额缴入中央国库。（正确）

24.总机构对各分支机构上报的资产损失，一律以清单申报的形式向所在地主管税务机关申报。（错误）

25.总机构所在地主管税务机关应加强对汇总纳税企业的管理，必须与二级分支机构所在地主管税务机关联合实施税务检查。（错误）

26.总机构设立具有主体生产经营职能的部门，且该部门的营业收入、职工薪酬和资产总额与管理职能部门分开核算的，可将该部门视同一个二级分支机构。（正确）

27.40号文件中明确规定，当年撤销的分支机构自办理注销税务登记之日起不参与分摊。（正确）

28.企业既符合西部大开发15%优惠税率条件，又符合《企业所得税法》规定的各项税收优惠条件的，可以同时享受。（正确）

29.企业取得的属于不征税收入的财政性资金用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除。（正确）

30.涉及退税时，可经总、分机构同意后分别抵缴其下一应缴企业所得税税款。（正确）

31.分支机构未按税款分配数额预缴所得税造成少缴税款的，主管税务机关对其处罚，无需告知总机构所在地主管税务机关。（错误）

32.股权激励计划实行后需一定服务年限方可行权的，等待期内会计上计算确认的相关成本费用，不得在对应计算缴纳企业所得税时扣除。（正确）

33.企业所得税汇算清缴的主体是总机构，分支机构并不需要进行纳税调整。（正确）

34.分支机构分摊的预缴税款、汇算补缴税款、查补税款由总机构统一办理缴库。（错误）

35.集成电路生产企业的生产设备，其折旧年限可以适当缩短，最短可为2年。（错误）