第一篇：房地产评估案例
通过预售收入对房地产企业进行纳税评估的案例 2009-07-08 14:09 来源: 中国税网
一、评估企业基本情况
湖北省郧西县某建材市场开发有限公司是从事商业用房市场开发的房地产开发企业，成立于2005年5月，实行独立核算，注册资本300万元，从业人数14人，企业所得税由国税部门征收，预售收入计税毛利率为15%。
2007年5月，郧西县国税局税源管理部门按照上级要求，对企业所得税汇算清缴后的房地产开发企业开展纳税评估工作。税收管理员在巡查、分析过程中，看到某建材市场开发有限公司正在开发的商业用房工程项目进度很快，而企业所得税分文不见入库，随即该公司被列入纳税评估对象。
二、数据采集
1、内部资料。通过征管信息系统提取该企业的纳税申报数据：2006年度，总收入1035.1万元，销售成本1711.91万元，销售税金及附加55.26万元，期间费用553.14万元，年度利润总额－1285.21万元，预缴企业所得税额38.51万元。其中，2006年9月以前申报的收入数和预缴企业所得税额均为0.年末货币资金余额为：－1308.5元。
2007年第一季度，总收入为0，销售成本894.85万元，经营费用7.82万元，管理费用8.61万元，财务费用36.2万元，利润总额－947.48万元，季末货币资金余额为：－985.84万元。
2、外查资料。评估人员通过实地查看和对该企业工程技术员的询问了解，截至2007年5月，该项目开发完工进度已达90%，商铺门面248间，进入了预售阶段，公布预售价：非营业用房每平方米2500元，门面房每平方米5000元。
三、案头分析
上述提取的纳税申报数据，如果用同比分析和计算评估指标率比照预警值分析，则无法找出疑点，原因是同期数据为空。对此，评估人员另辟蹊径，分析疑点。
疑点一：2006年度总收入1036.48万元，而销售成本1711.59万元，收入与成本明显不匹配，并且经过年度终了4个月的企业所得税汇算清缴申报期之后，企业对收入与成本未作任何自行调整。企业有可能存在少计收入或多转销售成本问题。2007年第一季度，企业报表显示其销售收入为0，销售成本高达894.85万元，企业有延压销售收入或编造虚假计税依据的嫌疑。
疑点二：2006年末和2007年第一季度末企业货币资金余额均出现了负数，这种情况说明，企业大量存在现金交易行为，这使纳税人编造虚假计税依据、人为调剂收入实现的时间有了可能；企业还可能存在挪用未及时入账的开发产品销（预）售收入的嫌疑。
疑点三：企业可能存在售房收入不通过“预收账款”科目核算或虽已实现销售但企业销售部门未及时向财务部门报账进行核算，减少当期利润的行为。
疑点四：从工程完工进度分析，开发产品完工进度已达到了90%，所开发的项目是郧西县专业建材市场，按照惯例，购房户为了抢占经营“码头”，必然存在争先恐后的预购行为。有预购行为，企业就有收入发生。怀疑该企业存在使用白条收据收取售房款不入账，或转移销售收入行为。
四、约谈核查
针对上述疑点，评估人员向企业下达了评估约谈通知书，与企业法定代表人和财务人员进行了约谈。
约谈中，企业财务人员对货币资金出现负数的情况进行了如下解释：因当期县某主管部门未从十堰领回房地产业统一收款收据，收入无发票无法入账，而当期支付的工程款及费用列入了成本。企业法定代表人对工程进度与销售收入同步匡算予以解释：“完工进度达到90%不假，由于老建材市场经营业主怕迁到新点经营丢了自己的客户，都顾虑重重。买我这儿的房子都是生意人，为生意都不愿动用经营资金，大多数客户都是象征性交的定金，不可能房子盖起来了，钱都到手了。”针对1035.1万元的收入应预缴企业所得税51.24万元，只预缴了38.51万元，还相差1273万元的问题，财务人员解释为：“我认为预缴‘二字’是个不确定数，可多可少，加上对所得税毛利率和计算方法不够清楚，才导致少缴。”并表示事后及时补缴。
同时，财务人员提供了一份关于该企业财务业务核算情况的说明材料，材料显示：该公司是新办房地产开发企业，在经营管理和财务管理方面，有很多地方不完善，加上会计人员核算业务不熟，出现了数据上的误差，即申报销售收入采取的是收付实现制核算，成本、费用是按权责发生制核算入账，出现了成本大于收入的情况。作为举证的该说明材料，没有针对约谈的疑点问题作出合理解释。
五、核实调查
由于约谈的举证说明材料和口头陈述的内容表述不够清楚，疑点没有被排除。评估人员采取两种方法进行调查核实。
一是采集相关证件的方法核实。由于任何房地产开发企业要想在该市场中正常从事房地产开发活动，都必须受到相关职能部门核发证件、合同管理的制约，评估人员紧紧抓住其主管部门多这一特征，分别到国土资源局、房地产管理局、建设局等部门采集相关信息，取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建筑工程竣工验收备案证、建设项目选址意见书等6种证件的复印件，以及公司与国土资源局签订的国有土地使用权出让合同，与当地村民委员会签订的小区合作开发合同，与郧西县人民政府签订的开发建材市场合同的复印件。其中，建筑工程竣工验收备案证显示：该建材市场工程于2007年4月6日验收备案，这与90%的工程完工进度基本一致。
二是通过获取该企业使用发票信息的方法核实。评估人员前往地税部门，调出该企业自施工以来所有使用的发票信息和营业税申报信息进行比对。经计算：2006年度该公司实现预售收入1035.1万元，应预缴企业所得税51.24万元。本项可以排除编造虚假计税依据的疑点。2007年1月~4月实现预售收入1159.4万元，应预缴企业所得税额57.36万元。5月份实现了预售收入468.27万元，应预缴企业所得税23.1万元。这与案头分析时怀疑的收入未及时入账问题完全相吻合。
六、评估结果
根据调查结果，评估人员按照《纳税评估管理办法》的有关规定，再次与该企业法定代表人和财务人员约谈，并向企业下达了纳税评估有关问题改正建议书建议其申报补正。
企业自查结果显示，原来企业将2006年度的258.59万元的预售收入一直挂在“其他应付款”上，将1159.4万元和468.27万元的预售收入全部积压在销售部门，一直没有送财务部门作销售收入处理。于是，企业补缴了93.31万元的企业所得税。
对某房地产企业的纳税评估
一、确定对象
2005年6月，分局选择了2004年经营收入超过1000万元的房地产企业开展专项纳税评估工作。某房地产企业由于2004年经营收入达27234万元，被确认为该批纳税评估对象之一。
二、评估分析
评估人员首先在税收征管信息系统中查询得知，该企业为
2001年11月注册成立的有限责任公司，主营房地产开发，兼营租赁、其他服务等项目。2004年，该企业涉及两个房地产项目，其中一个在2004年2月就进入销售状态，开具房地产销售发票，并结转经营成本和销售收入。
针对上述情况，评估人员认为应将此次评估重点放在04年企业成本结转的正确性及核实企业是否据实申报营业税上（即企业所得税和营业税缴纳的正确性），因此，在评估中采用了下述几种方法：
（一）选择与该企业已转销售状态项目的同等地段、同
等售价、同等进度、同时间开发项目的开发成本进行对比分析：
2004年某房地产企业开发成本与其他企业开发成本对比表
单位：每平方
单位名称
截止至
2004年已发生 的开发成本项目 某房地产
（总面积65552.13平方）A房地产
（总面积4332.18平方）B房地产
（总面积76892.55平方）
土地征用拆迁补偿费 1976 1800 1900
前期工程费用 549.61 626.77 603.99
基础设施费用 63.04 120 100
建筑安装工程费 1039.14 829.02 756.88
利息支出 262.21 321.21 356.98
其他 310 103 132.15
合计 4200 3800 3850
房屋每平方售价 4500 4300 4400
从上表我们可以看出，该房地产企业每平方米售价为4500
元，但其成本确达到每平方米4200元，与其他同类项目的售价与成本之比存在差异。从企业发生的各项成本来看，其建筑安装工程费为1039.14元/平方，占到总成本的24.74％，并远远高于其他同类项目。就此，我们产生疑问，该企业的建筑安装成本是否属实？
（二）企业截止2004年共发生开发成本275318946元，至
2004年，企业已销售面积为42946.02平方米，按规定，企业2004年可结转的经营成本应为180373284元，而企业2004年报表反映经营成本为190033976.15元。企业究竟是按何法结转成本的呢？
（三）对征管信息系统中企业的开票金额与申报税收情况
进行对比分析
企业开票额与缴税额对比表
单位：元
2004年开票金额 2004年缴纳营业税金额 2004年缴纳土地增值税金额
2004年缴纳印花税金额
预售房款发票 150056879.66 7502843.98 2115903.46
45017.06
租赁发票 150000 7500 0 7.5
我们从上表发现，企业2004年按照预售房款发票开票额的0.03％缴纳印花税，计算正确。但是企业未按开票数以1.5％的预征率预缴土地增值税。按规定，企业2004年应预缴土地增值税2250853.19元（150056879.66×1.5％），而企业实际缴纳土地增值税2115903.46元，存在疑点。
另外企业缴纳的营业税虽然在上表中符合逻辑对比关系，但评估人员认为还需要企业提供现金、银行存款、预收帐款、销售收入等明细帐及各类往来明细帐作进一步的核实。
三、询问核实
根据上述情况，评估人员向该房地产企业发出约谈通知，要求企业就以下问题作出合理解释：
1、建筑安装成本是否属实；
2、按合法进行经营成本的结转；
3、土地增值税是否按实申报；
4、要求企业提供现金、银行存款、预收帐款、销售收入等明细帐及各类往来明细帐
2日后，企业负责人和财务负责人如期进行约谈。在约谈
中解释说，由于项目在2004年年初就全部竣工，并进行决算。在与各施工企业签订的建筑合同中，原签订的合同价总计确为4200元/平方，后实际操作下来，由于不可控制因素，实际成本价为4050元/平方，且全部有合法凭证入帐。另外150元/平方企业未收到票据，是按照合同价估价入帐的。目前企业正与施工企业为工程款陷于拉锯战中，此部分未实际发生的工程款是否能收回属不确定因素。评估人员对此将有关政策对其解释：企业在收到合法票据后才能列支开发成本，多列的不实成本企业不应入帐。
其后，企业又解释说，由于2004年换了一个新会计，该会计缺乏做房地产企业财务的经验，因此在2004年经营成本的结转未按照税务部门的规定执行。
对第三个疑点，企业解释是2003年度土地增值税按1％预缴，2004年度调整后按1.5％预缴。2004年度企业开具的150056879.66元预售发票金额中有8996648.76元为原应在2003年到帐的按揭款，在实际操作中企业已作为2003年度的开票额按1％申报土地增值税。后由于银行方面的原因，企业未在规定的2003年底前收到该笔款项，而是之后到2004年1月才到帐，造成了申报的差异。
核实了前三点疑问，评估人员对企业所带资料对企业申报的营业税的正确性进行进一步审核，发现企业在2004年12月26日“银行存款”借方发生1000万元的收入，其所对应科目是“应付帐款”，明细为所收某中介售房机构。对此，评估人员要求企业作出合理解释。企业解释说：由于项目销售采用的是“包销”形式，在与中介售房机构签订的合同中约定，如果在2004年11月前。中介售房机构未完成预定的20000套房屋销量，那么由中介机构先垫资缴纳相应的房款，待以后售出后再逐步退还。对此，评估人员宣传了有关税收政策：根据国税发【2003】83号文的规定，企业采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。因此企业2004.12.26收取的1000万元应作为收入纳税。
四、评定处理
经过评估分析和询问核实，评估人员确认了疑点一至疑点
三，并发现企业缴纳营业税不实。鉴于企业涉嫌偷税，且所涉税款金额较大，评估人员制作了纳税评估工作报告，作出异常恶意性结论，并填制纳税评估选案移送建议书，经分局领导批准后，移送稽查局查处。
经稽查人员进一步核实，该企业虚列开发成本9832819.5元，2004年可结转经营成本为173931381元，多列支经营成本16102595.15元，少预缴土地增值税44983.24元，另有1000万元未做收入。要求企业补缴了相应的企业所得税、土地增值税及营业税和滞纳金，稽查部门将有关情况反馈至评估部门。
五、管理建议
评估人员通过该户评估，向征管部门提出如下建议：
1、平时应加强财务人员业务培训，并要求企业聘请有一定
资质和经验的财务人员上岗，以防造成不必要的麻烦。
2、税务人员应平时加强对企业在税收征管信息系统中的各类数据信息对比，及时发现问题，防止税收的漏征。
沛县某房地产开发企业所得税纳税评估案例分析
2009年08月05日
根据省局苏国税函〔2005〕269号文件精神，沛县国税局采取相关措施，成立纳税评估工作小组，剖析了一个房地产企业，建立了一个模型，切实完善和规范了房地产行业的税收管理。
一、成立纳税评估小组
抽调4名同志，组成房地产行业税收纳税评估小组，并分工成外通和内核岗位，实施集体调研和攻关。外通岗位主要加强与房管、规划、设计、工商、发改、建设、土管、金融等部门的沟通协调，收集相关涉税资料和信息，为摸清企业情况、进行案头分析提供基本情况；内核岗位主要对照外通岗收集到的涉税信息和相关税收资料，从收入、成本、费用、损益等方面分析关联度，找寻疑点，为开展实地核查和约谈提供依据。
二、企业基本情况
该公司于2004年9月10日开业，注册资本1080万元，由五个浙江人投资入股，公司类型为有限责任公司。企业税务登记证经营范围：房地产开发、商品房销售、物业管理服务、商铺租赁。
该企业开发建设的温州商贸小商品市场一期工程总规划占地面积97亩，土地面积64602平方米，建筑面积86618.5平方米，已经预售面积69898.91平方米。动工时间2005年7月，竣工时间2007年11月。由31栋楼房组成。2004?2007年主营业务收入119400075.89元，主营业务成本88310726.33元，毛利率26.04%，利润总额69613710.88元，利润率19.3%。
三、收集信息
外通按照分工，首先加强与相关部门的沟通协作，从八个部门进一步采集涉税信息。
一是与发改部门协调，采集开发项目批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等立项批复信
息。
二是与规划部门协调，采集开发项目名称性质、占地面积、建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积、公共配套设施情况等信息。
三是与建设部门协调，采集发放的建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等。
四是与土地部门协调，采集土地使用权出让和转让信息，转（出）让方、转（出）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额等。
五是与房产管理部门协调，采集房地产开发企业名称、房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易信息，预售许可证发放的情况，以及涉及拆迁户数、面积、补偿款等开发成本情况。
六是与地税部门协调，采集开发企业营业税计税收入信息和施工企业的纳税信息。
七是与银行和金融机构协调，采集开发企业收取的个人银行按揭贷款和公积金贷款购房情况、开发企业银行资金等信息。
八是与媒体协调，采集开发企业发布的楼市开盘广告和房屋价格等信息。
四、案头分析
内核岗位依据外通采集的涉税信息，结合相关财务、税收指标，结合指标预警值进行趋势、比率和比较、对比分析，认真细致地实施案头分析，初步确定企业在收入、成本、费用方面的相关税收疑点：
1、收入方面：
一是审核该户历年纳税评估数据信息采集表，发现该公司个别房产售价低。
疑点一：是否存在关联交易销售款不结转或少结转收入的问题
二是审核该户历年财务会计报表发现该户预收账款金额较大。
疑点二：是否存在预收款项未按规定结转收入的问题
三是审核该户历年财务会计报表发现预缴企业所得税与预计利润差别大。
疑点三：是否存在未按规定预计利润率结转的问题。
2、成本方面：
一是根据外通提供的房地产企业开发的共性特点（即40%的成本，20%的灰色支出，40%的利润）而20%的灰色支出往往通过加大建安成本的做法。
疑点四：是否存在建安成本重复入账，甲供材重复进入开发成本的问题
二是根据外通提供的招商引资企业存在财政补贴的现象。
疑点五：是否存在政府返还款未计入收入的问题
三是审核该户历年财务会计报表发现预缴的营业税金较多。
疑点六：是否存在收入费用配比方面的问题。
3、费用方面：
一是审核该户历年财务会计报表和纳税评估采集表发现工资、业务招待费数额较大。
疑点七：是否存在工资、业务宣传费超标准列支费用的问题
二是审核纳税申报表发现2006年、2007年营业外支出数额较大。
疑点八：是否存在税法不允许列支的项目
五、疑点约谈
针对案头分析阶段发现可能存在的三大类八个涉税疑点问题，制作约谈通知书，就其真实性在加强所得税政策宣传的基础上与纳税人实施约谈，提醒纳税人按照疑点认真开展自查，在保证国家税收应收尽收的同时，避免其遭受损失。企业通过自查，发现补报了如下问题：
1、工资超标准列支56029元。
2、福利费超标准列支2365.01元。
3、业务招待费超标准列支298990.07元。
六、实地核查
在与企业财务人员约谈的基础上，对企业自查补报的问题进行了实地评估，在实地核查过程中，还确认存在以下几个方面的问题：
调增事项：
1、实际毛利额与预计毛利额的差异在本年度应调整增加应纳税所得额的差异数3740873.74元。
2、在营业外支出列支赞助费等支出125900元。
3、在营业外支出列支罚款、滞纳金103885.92元。
4、在管理费用中列支关联企业物业管理公司电费323452.38元。
5、在管理费用中列支支付其他管理费29700元。
6、在管理费用中列支个人土地登记证费用839.55元。
调减事项：
1、本期预缴的营业税金及附加、一期应缴土地增值税累计发生8649484.66元，2004-2007年度已配比7766377.77元，少列配比883106.89元。
2、在开发成本列支开办费586836元（已调出）。
3、在开发成本列支期间费用293261.93元（已调出）。
七、进行税收调整
依据实地核查的问题，加上企业自查补报情况，合计应调增应纳税所得额3171982.85元，补税6067748.69元。
八、房地产企业偷逃所得税的成因分析
（一）房地产行业客观上为企业偷避所得税提供了便利。房产开发往往周期长，少则三、四年，多则十年以上，成本费用支出项目多，企业法人、财务人员变更频繁，容易造成对工程建设编制的预算、签订的合同、变更书，各级项目审批部门的批文以及各项资料保管不善，形成资料缺失，给税务机关审核检查带来困难。
（二）现行征管水平较低。房地产行业是一个业务涉及面广、专业知识强、财务处理复杂的行业，税务人员不仅要精通税收业务，还要掌握相关的法律知识和房地产开发业务知识。目前，税务人员的业务素质相对不高且征管时间不长，同时，基层国税机关人员较为紧张，征管工作任务繁重，对企业信息掌握不及时，使房地产企业所得税的征管质量得不到充分的保证。
（三）部门之间不够协调。房地产企业所得税之所以难管，主要是税基构成要素多元化、复杂化所致。掌握房地产企业的收入、成本、费用单靠税务部门是不够的，在房地产企业监督管理的链条中，税务部门管理处于监管的最末端，而前期的立项、审批、征地、开工、预售等信息分别有建委、土地、规划、房管等多个部门掌握。而且，房地产销售收入由地税部门负责征收营业税，房地产开发企业所使用的发票和开发成本列支中取得的建筑安装工程发票由地税部门负责管理，地税部门在建筑业、房地产营业税等税收征管中掌握了大量的税源信息和其他信息。但是，目前国税与地税、城建、房管、银行等部门的信息交流不畅，直接影响了国税部门房地产企业所得税征管工作水平的提高。
（四）对房地产开发企业偷税行为打击力度不够。在涉税违法案件的查处过程中，往往受到各种因素的干扰，对涉嫌犯罪的房地产开发商很少有追究刑事责任的，多数是以补代罚、以罚代罪，造成偷税成本较低，从而给房地产开发商偷税带来侥幸心理。
（五）税收政策不够健全。目前对房地产企业管理主要是依据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）文件，该文件存在一定的不完善之处。一是预计毛利率标准偏低，开发项目位于省会城市及郊区的不得低于20%；地级市城区及郊区的不得低于15%；其他地区的不得低于10%。目前，各地为了促进地方经济发展，一般都将预计毛利率规定在下限，计算的当期毛利额还要扣除相关的期间费用、营业税金及附加，其中：营业税5%、土地增值税1-3%、城建税教育费附加一般为0.45%，再扣除期间费用，对于其他地区10%的预计毛利率来说，预征所得税趋向为“0”。二是开发企业需出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。执行中，中介机构的税务鉴定报告不准确、不够严肃，没有统一标准的格式，缺乏有效的约束。三是房地产企业普遍存在工程款结算不及时的问题，滞后取得的以往年度的工程款凭证，是否准予扣除，在哪个年度税前扣除，没有明确规定。
九、加强房地产企业所得税征收管理的建议
1、强化对房地产行业税收的一体化管理。房地产企业横向上牵涉部门较多，需要建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料，立足于对其开发项目的全程跟踪管理。
一是建立与房管、规划、建设、金融和地税等部门信息沟通制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息，力求通过信息交换和分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息。
二是加强信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现和解决漏征漏管问题。在开发初期，税务机关可要求房地产开发公司上报项目立项书、项目规划图、建房方式、主要材料供应方情况、与建筑公司的承包合同、销售方式、开工时间、预计竣工时间、项目总投资额等，总体掌握工程的开发情况，为后期的监管打下基础。项目竣工后，要求企业及时上报成本费用分摊办法，防止企业私自转移利润，逃避纳税。同时，要求企业按季度上报季度存量房产盘点表，以便税务机关对其销售情况实施过程监控。
2、建立房地产税收管理台账，加强实地巡查监控。建立企业日常监控管理动态台账，逐户分季度反映与有关部门的联系情况、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况及税务机关调整情况。对存在问题的企业进行检查调整，对应缴未缴的税款进行补征。
通过实地调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的适时监控，保证销售信息、预收房款真实、准确，确保税款及时、足额入库。到企业关联方进行走访调查，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法。
3、加大对税收违法行为的打击力度。税源管理部门利用纳税评估等管理手段，加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控，季度申报特别是汇算清缴期发现有异常情况，及时加大评估和稽查力度，明显存在偷税情节的，依法严肃处理，问题特别严重的移送司法部门追究相关法律责任。
4、执行新的企业所得税法，进一步完善房地产管理的税收政策。提高预计税毛利率，增加税收成本，促使企业尽快结算工程成本款项、取得合法凭证，及时竣工决算，提高税收征管效率；按项目汇算清缴、多退少补。鉴于房地产企业每个项目都不可能在一个年度完成的实际，允许跨年度、按项目结束年度作汇算清缴，使计税成本一次性准确结转，汇缴结束后不再准予补充申报抵扣项目工程的计税成本；严肃税务鉴定报告制度，明确对不附送税务鉴定报告的房地产开发企业处罚依据，严肃查处虚假或错误鉴定报告造成的偷税行为；明确滞后取得的以往年度的工程款是否可以做税前扣除，如何进行税前扣除。
5、实施分类管理，有针对性地加强房地产税收业务培训。房地产行业是一个业务涉及面较广、综合性较强的行业，税务人员不仅要精通税收业务，还要掌握相关的法律知识和房地产开发业务知识。在重点调研解剖取得经验的基础上，成立专业化房地产行业纳税评估队伍，按照开发规模、经营周期、开发产品等要素对房地产行业进行科学分类，有针对性地对管理员进行房地产所得税业务培训，突出讲解案例，点评调研思路和方法，以点带面提高房地产税源管理水平。
文章来源：江苏国税网
第二篇：资产评估-房地产案例专题
估价的假设和限制条件
1丶本次估价是以估价对象能够按现规划的法定可过持续使用为假设前提。
2、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及国有划拨土地使用权不存在共有权人，且无权属纠纷为假设前提。
3、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房置所有权及土地使用权不存在抵押权、典权等他项权利，针对估价对象不存在工程款项拖欠纠纷为假设前提。
4、本次估价是以北京××饭店有限公司未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。估价对象部分房地产设定了租约，本次估价是以委托人在本次抵押前，将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效为假设前提。
5、以依法取得的国有土地上的房屋抵押的该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
6、设该划拨国有土地使用权随之抵押
7、设委托人通过向政府补缴地价款可以继续获得现规划用途的出让国有土地使用权为假设条件。
8、设定估价对象为法律允许在市场上可转让和可进行抵押登记的房地产为限制条件。
9、估价结果为估价对象在2002年12月1日的公开市场价值，即在估价时点时的下列交易条件下最可能实现的价格：
（l）交易双方是自愿地进行交易的；
（2）交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化；（3）交易双方具有必要的专业知识，并了解交易对象；（4）交易双方掌握必要的市场信｀包，（5）交易双方有较充裕的时进行交易。（6）不存在特殊买者的附加出价。
l 0、估价对象的土地性质为行政划拨用地，一旦发生抵押物清偿时，根据国家有关规定除保证处分手续费外，首先须向北京市政府补缴土地使用权出让地价。本报告中，估价对象房地产价值不包括估价对象应向政府补缴的土地使用权出让地价的优先受偿款额价值。
11、委托人只可按照本估价报告的估价目的使用，不可用于其它用途。
12、本报告所得出的估价结果，仅供抵押双方参考。抵押贷款最终数额由抵押双方根据市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定；
13、本估价报告所侬据的委托人提供的有关资料，包括法律文件，如《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及估价对象《分布位置及面积资料》等复印件，由委托人对其真实性负责。
14、估价人员未对估价对象的土地使用面积和建筑面积进行测量，以权属证书标明的面积为准。
l
5、本报告对现场难于观察到的建筑物与设备内部质量不负检测贵任。
16、本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。
l
7、如果使用本估价结果的时间超过了报告使用有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。
估价对象
估价对象为北京××饭店有限公司（以下简称委托人）所提供的位于北京市××区××大街10号房地产。建筑面积49977.62平方米（构建时6100元/建筑平米），划拨国有土地使用权面积8048.23平方米。
1、区位状况
区位状况包括估价对象所处的位置（坐落）、交通、环境（景观）、配套设施等。
（1）坐落：估价对象坐落在北京市××区××大街10号；位于繁华的王府井市级商业区；西临××大街，南临×树胡同，北临×××大街，东临××总公司、××医院；南距××街约×公里，距×火车站约×公里，距首都机场约×公里。两名临街。
（2）交通：估价对象东侧是纵贯北京南北的××街，西侧是北京繁华的××大街；估价对象所在××大街及其附近有多条公共电汽车通往市区各处，月围有A路、C路、F路、G路电车及E快车、R路、S路等多条公交线路，交通十分便捷。
（3）环境：估价对象所在地是北京市区的商业、全融繁荣地带，是北宗市市级商业中心之一，国内外游客很多；依伴天安门广场的政治中心；经过改造的×××大街景观十分优美。
（4）配套设施：该地区聚集了北京××楼、××广场、××，××大厦及众多知·名老字号商店等一批大型商业设施；也是北京各大宾馆、饭店及公共活动场所较为集中的地区，有五星级饭店7个，占北京的三分之一，附近有××饭店、×κ饭店、××饭店、××大酒店、××假日饭店、××大厦等多家宾馆、饭店；还有××馆、北京××、××剧场、×y医院等大型公共场所；月边各类商服会共配套设施齐全，市政基础设施完善。
2、权益状况
北京××饭店有限公司由原北京××公司、××发展有限公司、××投资有限公司及××发展公司共同组建的。
（l）土地权益
根据委托人提供的资料，委托人拥有的包含估价对象土地在内的《国有土地使用证》（参见附件三：《国有土地使用证》∶
证号：【京市东国用（200×划）字第××号】； 土地用途：旅游业； 土地使用权类型：划拨： 共有权人：无； 图号：I-1-2-××
使用权面积：8048.23平方米； 土地使用年限：无； 他项权利记录： 无。（2）房屋权益
委托人还拥有估价对象建筑物部分的《房屋所有权证》（参见附件四：《房屋所有权证》： 证号：【京房权证市东×字第××号】）；
总建筑面积：49977.41U平方米；
共有权人：无； 用途：旅游；
建筑结构：钢筋混凝土框架剪力墙； 楼层：地上9层，地下2层。他项权利记录：无。（3）权益确定
根据上述权证，估价人员认为在估价时点，委托人合法拥有估价对象的房屋所有权及划拨国有土地使用权。
委托人具有《房屋所有权证》和相应划拨土地的《国有土地使用证》，证中用途栏为旅游业，与实际用途一致。
估价对象无共有权人，没有权属争议，也无设定他项权利，只有短期租约，可以确定估价对象是合法使用的可以转让的可抵押的房地产。
但在评估价值中，不包含“当于应缴纳的土地使用权出让金”的价值。
3、实物状况
实物状况包括土地、建筑物等土地定着物实体的建筑指标、装修设备、功能分区、经营状况、使用维护等。
（l）饭店概况
××饭店于1988年1月开工建设，于1991年8月竣工。地上9层、地下2层，高度32.8米，由地上9层、地下2层的建筑物组成。主建筑为混凝土框架剪力墙结构、轻质砌体围护外墙，外立面贴白色面砖，外观摹仿古代建筑，四角塔楼，中式琉璃瓦楼盖。三层中厅有约2500平方米，净空高21米的室内广场。1998年～2000年饭店进行了全面的、不同程度的室内高档装修改造，2000年9月升为五星级饭店。该饭店在北京各大饭店综合指数排名中名列前10名内。
（2）建筑技术指标
依据委托人提供的含有估价对象的《国有土地使用权》、《房屋所有权证》及建筑施工平面图：
（3）功能分区及配备
估价对象为五星级涉外酒店式物业，按使用功能划分为客房、餐饮娱乐用房、康乐中心及其他附属配套用房。
估价对象建筑物中客房部分有×国著名设计师××设计的单、双人标准客房、豪华单、双人客房、行政套房、外交套房、××套房和总统套房共396间（套）。房间配中央空调、安全消防系统、IDD直播电话、迷你网吧、冰箱、音响、私人保险柜、卫星及闭路电视、高速网络DDN专线等设施；商务客房提供无限网络工作站、传真、VOD，点播系统等商务保障。
餐饮用房包括装修风格各异，风味不同的，可供1200个同时就餐的6个各式·中西餐厅及宴会厅等；娱乐设施有康乐中心，包括室内游泳池、网球场、健身房、KTV、桑拿浴室、棋牌室、斯诺克台球；服务设施商品部等；6个可容纳9～70人的各种会议厅；一个可随意组合、容纳100～400人的多功能厅；快捷便利的通讯；五星级高标准的服务。估价对象的其他附属配套用房包括设备间、锅炉房、交配电室、洗衣室、消防监测中控室等。
经估价人员现场查勘，估价对象的功能分区如下。
（4）装修设备
估价对象建筑物内外，均按照五星级饭店要求，按其使用性质、不同的使用功能进行了较高档次的内外装修。外观摹仿古代建筑，四角塔楼，中式琉璃瓦楼盖；外立面贴白色面砖；3层中央有露天中庭花园。室内中厅有约2500平方米，净空高21米的室内广场；
配备了相关设施设备，如烟感报警系统、自动消防喷淋系统、约克中央空调系统、新风系统、中央监控系统、集中供暖系统。同时酒店配有观光电梯、滚梯、客用电梯及货梯15部，方便住客上下使用。
估价对象的市政条件完善，所需上水、生活热水、雨水、污水、供电、中央空调、供气、通讯等市政条件均已具备，在时间和用量上可以满足项目需求。
（5）经营状况
该饭店的营业收入有个起伏增长的曲线，随着增长率提高，且营运成本率降低，经营逐步好转。1994年以前为4000～7000万元；1995～1997达11 000以上：1998～2000年为10000～9000万元；2001年为13100万元，根据目前经营状况，预计2002年的年营业收入比上年增长10%以上。在北京各大饭店综合指数排名中名列前10名内。
该饭店除餐饮、商品部、康乐中心、会议厅自营外，其余为出租。
2001年平均入位率为70%～80%，2002年与上年持平。目前，五至九层的客房出租率淡季、旺季平均约75%。
（6）使用维护
估价对象为五星级酒店，1998－2001年完成装修改造，目前已投入使用约l 1年，由于建筑及装修质量较高，维护及使用状况良好，各部位基本无较大磨损，属于完好房。该大厦内、外部状况良好，满足使用要求。
市场背景分析
l、北京市房地产情况
北京是世界著名的文化古都，全国政治、文化、经济、科学技术以及国际交往的中心，又由于即将举办的⒛08北京奥运，对海内外房地产投资极具吸引力。近年来北京的经济发展迅速，城市面貌变化巨大。如北京兴建了大量住宅小区及相关设施，大型商场、写字楼、旅游饭店、体育场馆等公共服务设施；有特色的CBD、金融街、中关村等新型商务中心已经形成：城八区危改有计划的持续：一大批水、电、气、热、污水处理、公路（五环、六环）、地铁、轻轨等基础设施工程交付使用（或在建）；更加重视绿化隔离带及城市绿地、公园建设：完善了城市的硬件设施，大大改善了投资环境，使城市面貌发生了根本变化。
在“十五”计划宏观政策引导下、在加入WTO和举办2008奥运等重大利好因素的刺激下，在北京经济多年保持2位数增长的良好环境下，北京房地产开发投资呈现快速发展的态势，投资规模、新开工面积、竣工面积和销售面积稳定增长，市场价格和空置基本稳定。
2002年1至10月份，全市房地产开发投资继续居主导地位，累计完成703.3亿元，比去年同期增长30.3%。
2、北京饭店用房市场分析
世界经济的萧条对涉外旅游饭店市场产生了不良影响，但人们对中国经济的长期稳定增长仍充满信心。我国政府已采取降低利率、减少存款、五·
一、十·一长假等政策刺激消费，并在短期内取得了良好效果；而且，中国加入WTO使国外投资者以更加长远的眼光看待中国市场，加入WTO后，对外贸易预计会增长，所以申奥成功和加入WTO部分抵消了全球经济萧条的不良影响。
饭店业与其相关行业有非常强的关联度。旅游活动可以直接带动和推进相关社会生产活动的不断深化和发展，具有高度的关联带动功能。世界旅游组织的资料显示，旅游业有较高的经济乘数效应，旅游业每直接收入l元，相关行业的收入就能增加4.3元；旅游业每增加一个直接从业人员，社会就能增加5个就业机会。饭店行业在整个旅游产业占据了相当核心的地位。饭店业作为旅游业的三大支柱之一，可以支持工业、改善环境、直接创汇并能创造大量的就业机会，在现代发达国家的经济体系中占有极其重要的地位，也是发展中国家积极推动和扶持的朝阳产业。
世界经济贸易的发展以及旅游行业的周期性变化直接对饭店行业的两类主要客源商务客人以及旅游者构成重要影响。此外区域性的经济发展周期的变化、季节因素等也都会对饭店业的经营产生影响。稳定增长的经济环境将促进旅游业、商业往来的繁荣，会刺激休闲娱乐消费的增加；另一方面，经济衰退时期、战争时期则会消减商务和旅游活动。从全球饭店业发展来看，我国尚处于行业的成长期。
在我国，2000年，全国10481家旅游饭店营业收入）总额为862.27亿元，上缴营业税
44.07元；全员劳动生产率7.67万元/人。全国6646家国有经济饭店，⒛00年实现营业收入216.62亿元，上缴营业税23.49亿元，全员劳动生产率7.48万元/人。全国外商和港澳台投资兴建的833家饭店，2000年实现营业收入216.62亿元，上缴营业税10.80亿元，全员劳动生产率10.31万元/人。
饭店供应方面，1999年以来也发生了重大变化。1999年全国增加旅游饭店1253家，增长21.7%，客房增加12.46万间，增长l 6.3%，全国有旅游饭店7035家，88.94万间客房。到2000年末，全国共有旅游饭店10481家，比上年末增加3446家，增长49%。其中星级旅游饭店6029家，比上年增加2173家，包括：五星级饭店117家，增加40家；四星级饭店352家，增加148家；三星级饭店1899冢，增加607家：二星级饭店3061家，增加1163冢；一星级饭店600家，增加215家。尽管客房增长这么多，但客房出租率仍提高了1.7个百分点，这说明1999年以来市场整体增长大于饭店增长幅度，是一个发展的大好形势。
北京的大部分饭店是20世纪80年代和90年代建成的，具有国际先进水平的管理和服务。多家合资饭店由国际著名的饭店管理集团实施管理。
2001年底，北京有涉外饭店（公寓）7111家、客房90000余问，数量居全国各城市之首：营业收入142亿，固定资产340亿、职工人数11.85万人，均排名第一；利润总额6.l 5亿，仅次于上海；利润率排在广州上海之后。北京饭店业管理市场开发程度较高，较早与国际市场接轨，管理规范化水平较高
2001年，北京有五星级饭店2 1家、四星级饭店35家、三星级饭店123家、二星级饭店149家、一星级饭店35家、其他58家。四星级和五星级饭店客房总数26561间。三星级饭店集中在王府井地区、东三环地区、少量在西部等其他地区。到2008年，预测北京的星级饭店总数将达到800家、客房13万问，届时市场竞争也会相当激烈。
从北京的情况看，五星级饭店的客户群不同于三星级饭店以下的客户群，相对比较稳定。由于北京五星级饭店仅占星级饭店的5.8%，近两年呈盈利状态，且近年内数量不会有大幅增长，所以五星级饭店的市场经营状况看好。
按照世界饭店业中最常用的分类方法，估价对象××饭店属于城市中心饭店（Urban hotels），从功能上看它具有商务功能、度假功能、会议功能；从区位上看，具有一定的不可替代性。
3、周边市场分析
估价对象位于××地区，该地区现已成为北京较成熟的商务、旅游、购物中心，周边聚集高档酒店、涉外写字楼、大型购物中心等，商务氛围浓郁。该地区是北京各大宾馆、饭店及公共活动场所较为集中的地区，有五星级饭店7个，占北京的三分之一，附近有××饭店、××饭店、××饭店、××大酒店、××假日饭店、××大厦等多家宾馆、饭店。
周边类似5星级饭店，所设豪华套间、行政套间和标准间的日房价，如××饭店为660－2 l 90元，×x×大酒店600－1920元，××饭店820－2300元左右，竞争激烈。
该地区已产生了特殊的聚集效应，使得该地区的酒店性物业具备一定的市场发展前景，估价对象相比一般倔￣店应有一定的市场变现能力。
估价测算过程
1、客房部分收入
估价对象共有客房396间，其中套房共21间，包括豪华套房l5间、行政套房6间；标准客房375间，以上客房均按不同风格进行了适合其使用用途的装修。
估价人员调查了估价对象的实际情况以及周边类似档次物业的市场情况，类似物业的市场租金见下表。
依据其实际情况及周边类似档次物业的市场情况，考虑淡旺季的比例各占一半，确定其日租价水平：豪华套房；行政套房，标准客房的淡旺季租金。在确定年平均租金时，考虑淡季时间占34%。
2、餐饮、康乐、商业等其他用房的收入（1）餐饮自营部分
估价对象中共有餐厅六个，共可容纳700多人同时就餐，加宴会厅等约容纳1200人。概况如下表：
估价人员分别对以上餐厅在平日、周末、节假日，早、午、晚餐的经营状况进行了实地调查并听取了经营人员的情况介绍，了解了近年该饭店的财务报表，对照当地市场类似物业水平，确定人均日消费在200元，各餐厅综合平均上座率为47.5%。
（2）康乐中心等自营部分
主楼部分的康乐中心、会议厅、商品部自营用房主要包括如下：
估价人员对以上康乐中心等设施用房的经营状况进行了实地调查，了解了近年该饭店的财务报表，对照当地市场类似物业水平，康乐中心等的收入约为客房收入的11%左右。
（3）出租部分
根据有关租赁合同，均为短期租赁合同，平均使用面积日租金地下一层l3～16元，一层20～25元，二层18～22元、三层为l 5～18元，租约期3～5年，租约期内年总租金约为950万元，折合可出租面积平均日租金9.7元，有效日租金7.3元。该总租金已为有效毛租金收入 已包含使用面积与可出租面积的比例0.82，考虑平均出租率、租金损失、装修免租期损失等约为92%，有效毛收入率为75%。
这个租金水平较为稳定，符合市场水平，预测未来收入保持该水平不变，则租约期内外统一考虑有效租金收入为每年950.00万元。
（4）停车场
××饭店有地上、地下两个停车场。其中，地下车库建筑面积为2368平方米，有88个车位；地上车库建筑面积为1261平方米，有24－个车位。若按小时计费，5元/小时，每天按12小时营业时间、节假日停车率90%，平日50%。平均63%。
（5）附属及设备用房
地上地下共有附属及设备用房5863，34 m2，是属于应由估价对象的收益性商业用房分摊 的面积，虽然没有直接收入，但间接从其他商业用房的收益中获得收益。总附属及设备用房占总建筑面积的比例为11.73%，属正常比例。
（6）餐饮、康乐、商业等其他用房的年收入合计？
年运营费用
运营费用是指为维护饭店房地产持续运营产生有效总收益，必须发生的期间性开支。根据估价对象的经营特点、，委托人实行统筹管理，所以需要全面核算各项经营费用。年经营费用包括营业税l金及附加、营业成本费用、人员工资福利、营业费用、管理财务费、能源事业费消耗、维护修理零部件更新费、市场推广、房产税、保险费、商业设备的折旧、物业管理公司酬金。不包括建筑物折旧、所得税、所有权费用和资本性支出。各项成本费用的估算，参考了本物业近两年的情况，该类物业的市场水平，以及对未来管理水平稳步提高的判断。
（1）营业税金及附加
营业税为营业收入的5%（客房增值税为3%），城市维护建设税和教育附加为营业税额的7%、3%，合计按营业收入的5.5%计算
（2）营业成本
客房成本为客房收入的5% 餐饮成本占餐饮收入的31%
康乐中心等配套设施用房成本占其收入的14%（3）工资及福利
工资及福利费约占营业收人的11%（4）营业费用
营业费用约占营业收入的10%（5）管理财务费
行政管理费约占营业收入的7%（6）市场推广费
市场推广费约占营业收入的2.0%（7）能源维修费
能源维修费约占营业收入的7%（8）房产税
房产税为房产原值70%的1.2%（9）房产保险费
保险费为房产价值的0.25%（10）土地使用费
按规定为每年80.89万元。（11）商业设备折旧
即餐饮厨房、洗衣房、停车场等商用设备及客房家具的年折旧费为210万元。（12）物业管理酬金
约为运营费用的3%，为250万元
确定报酬率
估价人员确定采用累加法，即安全利率加风险调整值法来确定报酬率。安全利率选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值包括投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿及其他影响因素等。
目前，中国人民银行公布的一年定期存款年利率为1.98%较低，根据估价对象所在地区
现在和预测未来的经济状况良好，位置极具优势，经营期间饭店用途与新旧程度风险一般，流动性一般等。故风险报酬率估测为4.02%。
收益年限的确定
估价对象用地为划拨用地，其土地用途为旅游酒店，除非国家征用，否则将持续使用。根据北京城市总体规划，该地区为商业用途。
所以本次评估是以估价对象能够按照目前的规定用途持续使用，能够在必要时，顺利办理土地出让手续继续使用为假设前提。
估价对象建筑物为钢混结构的非生产用房，其耐用寿命为60年。若补交土地使用权出让地价款，按旅游业用途，其土地使用权出让最高年限为40年，则本次估价按估价对象收益年期40年计算。
土地出让金
估价对象的土地性质为行政划拨用地，一旦发生抵押物清偿时，根据国家有关规定除保证处分手续费外，首先须向北京市政府缴纳土地出让地价款。因此，估价对象房地产价值不应包括估价对象处置时应向政府补交的出让地价款，应从上述得出的价格中扣除土地出让全地价款部分。
通过对估价对象周边同类用途土地的地价水平调查，根据北京市基准地价及其修正结果（计算过程略），并结合估价对象实际情况，确定地区旅游类酒店房地产应补办出让手续，缴纳的土地出让（金）地价款为地上商业2000元/m2、地上车库900元/m2、地下收益部分面积按地上价格l/3即660元/m2计算，则补交的出让（金）地价款为7991.l 0万元。
采用成本法估价整体价格
成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧或者乘以成新率，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理。
重置价格是假设在估价时点重新建造的与估价对象具有相同效用的全新状态的房地产价值。估价时需要考虑所需的一切合理、必要的费用（包括土地取得费用、前期工程费、建筑安装工程费、管理费、投资利，弘、销售费用）、销售税金和房地产的社会平均开发利润。本案例若重新取得经营性土地应通过市场取得出让土地，所有先按出让土地的市场价值计算，然后扣除“相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”。
估价中，各项费用的取值参考了该项目的实际建造成本，以分析项目的特点，主要是按同类房地产的市场价格和水平测算。
1、土地取得成本
土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等，一般由购置土地的价款（相当基准地价）、小区建设配套费和其他费用（策划、招标服务费、土地评估、契税、印花税、手续费等）构成。
（l）购置土地的价款
根据《北京市人民政府发布北京市出让土地使用权基准地价的通知》【京政发［2002］32号】文件，正常购置土地价款包括毛地价（土地使用权出让金、市政基础设施建设费）及拆迁费等。
估价对象土地使用权性质为划拨，先按照出让计算，最高出让年限40年计算；用途为旅游业；所在地段土地级别为商业二级，基准地价楼面熟地价为地上5680～7680元/平方米，地下为地上的l/3；地上容积率为4.95。
确定估价对象的土地购置J总价折合建筑面积为：5249元/m2。（2）小区建设配套费
××地区建设配套费为折合建筑面积250元/m2。（3）其他
策划、招标服务费、土地评估、契税、印花税、手续费等，取上述土地成本的1.5%。
2、建筑物建造成本（1）建安工程费
根据北京市现行《建筑工程概算定额》及有关文注规定、北京有关招投标工程的中标价、参考北京同类饭店建筑技术经济指.估价对象建筑物主体、附属、配套、室外工程的建筑、结构、高档装修、设备安装等的建安工程费的测算如下。
建安工程费单位造价为6100元/m2。（2）前期工程及其他专业费等
根据北京市有关规定和市场情况，前期工程、建设期间税费及其他专业费等见下表。
经测算前期工程及其他专业费等为450.70元/m2。
3、管理费用
开发管理费包括管理组织房地产开发的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，取l－2项成本合计的2.0%
4、投资利息
投资利息为土地、建筑物建造和管理费用的资金成本，包括支付贷款的利息，以及基于机会成本的考虑，资本金要放弃可得的存款利息或获得其他收益的可能。
根据该项目的建筑和结构类型、建筑面积，按照2000年《全国统一建筑安装工程工期定额》计算，确定本项目的开发期为3年，其中土地开发期为1年，工程施工期为2年。
由于本项目的特点，假设资金在开发期内均匀投入，目前人民银行公布的3～5年中长期贷款年利率为6%。
5、销售税费
销售费用包括广告宣传和销售代理费，确定为开发价值的1.5%，销售税金取开发总价值的5.5%，合计，7%。
6、发展商投资利润
按照北京市当前的市场状况，根据北京市房地产评估技术标准（试行）的规定，应按照不同的年期，发展商利润率取不同的值。考虑到本项目开发年限较长在2，5年以上，属旅游业类别，但处在市商业中心的特殊地理位置、建设期风险也一般，故确定发展商的投资利润率为25%。
8、确定综合成新率
其中土地采用年期修正，建筑物计算折旧，按价值比综合确定。
估价对象于1991年8月建成，至今经过年限已达1 I年，但经过估价人员现场踏勘和工程人员介绍：基础、承重结构、墙、屋面、楼板，结构完好；饭店门窗、墙、地面、天棚等装修基本保持较新的状态；其他部分装修完好；设备主机运行良好，完全满足使用要求。且1998年～2001年饭店进行了全面的、不同程度的室内装修改造。经估价人员的经验判断，有效经过年限小于实际经过年限，同时根据估价对象土地与建筑物的比例、长寿命项目与设备、装修等项目的比例，及分类折旧计算，综合年限法与实际观察法，确定综合成新率为90%。
估价结果
收益法、成本法各占50%权重。
附件
附件一：估价对象位置示意图 附件二：《国有土地使用合同》复印件 附件三：《国有土地使用证》复印件 附件四：《房屋所有权证》复印件 附件五：估价对象现状照片 附件六：委托人营业执照复印件
附件七：估价机构房地产估价资质证书 附件八：房地产估价师资格证书
第三篇：房地产企业所得税评估案例
房地产企业所得税评估案例
（一）评估案例 基本案情介绍 1.企业基本情况
某房地产开发有限公司，是2003年在国税机关办理税务登记的内资企业的非增值税纳税人，主营房地产开发、销售及物业管理，注册资本800万元。
2.分析预警信息确定评估对象
2007年初，淮安市淮阴区国税局评估人员通过该局的税收风险管理系统中发现，某房地产开发有限公司亮起了四级橙色“预警”信号，并显示下列异常信息：企业2006年第一季度~第三季度申报的主营业务收入为1707.79万元，而申报的主营业务成本为0，预缴入库企业所得税共计563.32万元，会计报表中 申报表填写的主营业务收入11385.27万元。同时企业2006年第一季度～第三季度的申报资料中，其管理费用、销售费用、财务费用等扣除项目均没有填写。
评估人员针对上述有疑问的异常涉税数据，进一步采集了外部数据。通过查询地方“网上楼市”网站，评估人员发现，该企业开发的小区已全部是可售房源；另外在当地房管部门了解到，该企业开发的小区已有产权登记。经报领导批准后，该房地产开发有限公司被确定为纳税评估对象。
3.案头分析
评估小组根据企业的上述异常申报数据进行了风险分析,发现该企业存在以下疑点问题：
一是配比性分析：企业2006年第一季度～第三季度申报的主营业务收入为1707.79万元，而申报的主营业务成本为0。这种收入与成本存在明显不配比现象，预示该公司可能存在拖延决算，少申报收入的问题。
二是逻辑性分析：查看纳税人纳税申报表、财务报表以及其他资料，分析表内及表间数据的勾稽关系是否正确，企业2006年第一季 度～第三季度在纳税申报表中填写的主营业务收入为1707.79万元，预缴入库企业所得税共计563.32万元。而在会计报表中填写的主营业务收入为11385.27万元，两者存在着明显的逻辑性差异。据此，企业可能存在少申报销售收入的问题。
三是完整性分析：在企业2006年第一季度——第三季度的申报资料中，其管理费用、销售费用、财务费用等扣除项目均没有填写，是未发生是发生了未填写？作为一个正常开发销售的企业来说，发生各项费用是必然的事，为什么不申报？不申报是否意味着企业可能存在拖延决算的问题？
四是行业纳税情况分析：从房地产行业的特点分析：近年来此行业发展速度快、行业的平均利润率高、涉及的税费多、连续多年成为全国进行税收专项检查的重点行业，说明“这个行业存在着比较严重的涉税问题”，房地产业通过各种手段少报销售收入或拖延纳税，偷逃、占用税款，已成为目前税源监控的重点之一。所以尽管该户已经成为地方企业所得税重点税源大户，但在税源管理上也不能因为其对地方经济贡献较大而忽视其存在偷逃税的可能。
4.约谈举证
评估人员针对上述涉税风险信息分析，初步得出该房地产公司可能存在少缴企业所得税的疑问，并按需要了解的内容，制定了详实的约谈提纲。在基本掌握了该房地产公司的层级关系、运作模式、核算体系后，首先向被约谈对象就房地产销售收入、成本不配比，报表与申报不一致，费用未核算等风险信息一一提出质疑。其次评估人员针对情况，向企业法定代表人和财务人员宣传了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发„2006‟31号）文件的精神，说明企业的开发产品只要已取得初始产权证明的，一律视同完工产品，开发企业应按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，及时申报该项开发产品完工的应纳税所得额。最后对其可能发生的问题以及可能承担的法律后果一一讲清，要求企业法定代表人及会计解释和举证。
评估人员从企业解释得知，会计报表与申报表存在逻辑性差异，是企业会计因没有扣除因素，只将会计报表收入11385.27万元乘以 15%的利润率，而得到1707.79万元的申报表收入，再直接乘以适用税率计算出预缴所得税所导致的。企业成本为0的主要原因是由于开发企业与建筑企业之间扯皮，使得竣工决算未能及时到位导致的；导致出现这一问题的，还有企业法定代表人和财务会计人员对现行的房地产税收政策法规缺乏了解，对如何及时确认收入和成本概念模糊的因素。企业费用未反映的问题，也是因为未结算成本，企业方面便将费用也暂时放置一边造成的。
经政策宣传后，公司法定代表人表示一定配合评估人员将上述疑点问题进一步弄清楚。
5实地核查
为进一步核实约谈解释的情况并确认有关销售的事实，评估人员按程序到该纳税人的经营开发场地，现场核对账证和销售、合同记录等纳税资料，并结合“网上楼市”网站查询到的该公司开发的小区已全部是可售房源，还有当地房管部门对该企业开发的小区已有产权登记信息，向法定代表人告知应申报收入。企业的法定代表人和财务人员确认在税法认识上与税收政策规定有偏差，财务核算方面存在着不规范的情形，并表示要积极配合税务部门，实事求是地开展自查自纠，把问题弄清楚。
6.自查补税
该公司根据《企业所得税暂行条例》、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》和《税收征管法》第三十二条的规定，已调整申报了2006销售收入11385.27万元，同时按完工进度补申报2006应纳税所得额3966.5103万元，按照适用税率33%计算，应缴企业所得税为1308.95万元，扣除已预缴入库的563.32万元，补缴入库企业所得税745.63万元，同时缴纳了滞纳金92.83万元。
（二）房地产企业所得税纳税评估方法 1.房地产开发企业开发及销售的基本过程
房地产开发是指房地产开发企业在依法取得国有土地使用权的土地上进行住宅、商业用房和基础设施、配套设施以及其他建筑物、附着物等建造和经营的行为。房地产开发企业的生产和经营分为前期准备、建筑施工和开发产品销售三个阶段。
（1）前期准备阶段：购买国有土地使用权和办理一系列许可证明。包括：开发项目立项审批（市计划委员会）；购买土地，取得《国有土地使用证》（市土地储备中心）；规划审批，取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》（市规划和国土资源局）；缴纳相关费用（简称大配套费）（市人防办、收费局等单位）；工程开工条件审批，取得《建筑工程施工许可证》（市城乡建设委员会）。
（2）建筑施工阶段：开发商委托建筑施工企业按照合同约定组织施工建设。
（3）开发商品销售阶段：开发商通常采用预售和现房销售两种方式出售开发产品，这也是房地产开发企业区别于其他行业的显著特点之一。开发产品预售，需要取得市房产管理部门核发的《开发产品预售许可证》。
2.案头分析，确定疑点
评估准备工作包括：一是与国土资源部门、房产管理等部门联系，查阅有关资料，掌握开发企业相关开发项目的开发土地面积、开发产品建筑面积、可售面积以及开发产品总数量等情况；二是通过电业部门配合，核实开发小区入住业户的电表用量明细，以确定开发产品的数量等情况；三是搜集土地部门出具的土地开发协议及补充协议（该协议是列支拆迁费和开发费的依据）；四是搜集规划部门颁发的建设工程规划验收合格通知书和建委颁发的建设工程竣工验收备案表（用以确定开发成本的终止日）；五是搜集房地产开发企业与施工企业签订的施工合同（了解企业的建筑安装工程支出）；六是搜集企业报房地产管理部门备案的竣工证明、《预售许可证》及首批《入住通知单》等。
（1）综合评估分析方法：
一是对比测算法：根据房地产开发项目所处地理位置、开发规模以及市场销售情况，通过对比测算出不同开发项目的销售价格、毛利率和所得税税负最低标准，分析企业开发产品的售价、毛利率和税负是否与开发项目的地段、市场销售等情况相适应，是否与同行业平均 毛利率、平均税负差距过大。低于标准的企业有可能少计销售面积、销售数量、故意压低销售价格以及成本费用核算不真实等情况，评估人员可对此进行纳税评估分析。
二是标准值分析法：评估人员应充分利用综合征管软件、日常征管工作中掌握的以及广泛搜集的房地产企业相关信息和相关数据，主要包括开发产品的面积、数量、开发成本、预售面积、预售数量、预售收入以及缴纳的营业税、所得税数额等具体内容。并参照本地区房地产开发企业有关成本费用的通常标准，对比分析企业开发产品成本及各个成本项目实际发生额，判断企业有无虚增房地产开发成本问题。特别要重点评估建筑安装工程费用是否在常规的幅度范围内（尤其是建筑安装企业为关联企业的），超过范围就有可能存在故意抬高该项费用的问题，必要时也可通过建筑预算师进行估算。
三是倒算法：评估人员可以通过自己掌握的企业上缴营业税、银行按揭的保证金存款余额（银行规定按揭贷款的5%～7%不允许动用）以及“管理费用”科目中列支的交纳给房产管理部门的确权费（一般为3元/平方米）等数据，倒算企业申报的销售（或预售）面积、销售收入，判断其收入核算是否准确，有无涉税问题。
四是会计科目逻辑关系审核法：针对房地产开发企业的经营特点，评估人员通过审核企业财务会计报表的重点科目的逻辑关系，看企业收入、成本费用及税金是否存在异常，如通过审核企业报表“银行存款”、“其他应付款”等科目的变化，可以发现有无预售收入不及时结转预计利润的情况；通过审核“利润分配”、“资本公积”等科目的变化，可以发现有无收入未并入利润缴纳企业所得税的问题；通过审核企业期间费用相关科目的变化，可以发现企业有无将期间费用与开发成本相混淆的问题等。
五是开发项目实地调查法：深入到企业开发项目现场和售楼处，具体询问、了解开发产品销售（或预售）数量、销售（或预售）价格等情况，并实地清点商品房及商业网点开发数量及销售数量。
（2）单项评估分析： 一是收入分析：
①房地产开发企业是否按规定的结算方式确认收入，分析有无不 按实际销售价格开具发票，或是低于实际价格开票入账，而将低于实际价格的房价款以代收费用等名目开具自制收据不入账。
②分析企业是否有将收取的售房款记入“预收账款”，不按税法进行纳税调整。可以到售楼现场了解楼盘的销售状况，结合售房合同、销售方式、物业部门的入住档案等资料、房屋产权底册，同企业“销售收入”、和“预收账款”明细账进行比对。
③企业收入的入账时间，是否与税法规定相符，有无延迟入账的问题。一是预售房款私存不入账情况，售楼中心售房收入，是否存在部分上缴财务入账，部分收入沉淀在个人存折或售楼中心；二是委托销售的收入确认，重点是委托销售已销开发产品的清单是否与销售账收入一致。
④评估大额应付款的真实性，分析是否有隐匿收入的问题。如：房地产企业，将商品房售于某企业，双方又签订了一份虚假的钢材购销合同，偷逃税款。
⑤以商品房抵顶工程施工欠款、土地征用费等是否及时作销售处理，有无将“应付账款”与“开发成本“科目对冲。可通过盘点并结合会计资料、销售资料等作进一步的分析。
二是成本费用及税前扣除项目分析：
①国有土地使用证与房地产企业列支成本费用中的土地使用费是否一一对应。
②建筑施工许可证与房地产企业列支成本费用中的建筑施工成本是否一一对应。
③评估分析是否准确划分期间费用、开发成本、建造成本和销售成本的界限。包括：
第一，当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，是否按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。
第二，开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，是否根据实际发生额按规定在完工前后、已销和未销开发产品间进行分摊。
第三，土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象 进行归集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。
④分析是否将为内部职工集资建房的差价损失或应由职工自行负担的装修费、室内配套工程等职工福利性支出混入开发成本，挤占经营成本。
⑤评估分析广告费、业务宣传费的计算基数及列支标准。
第四篇：房地产评估
1.房地产的定义：房地产又称不动产，房地产指土地，土地上的定着物以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括与土地所有权有关的所有权或利益。就房地产评估而言，房地产是指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的各种物权。
2.房地产物权：①所有权 ②使用权 ③租赁权 ④抵押权 ⑤典权 ⑥地上权 ⑦地役权
3.房地产特性：
①位置固定性，地区性和个别性 ②长期使用性 ③大量投资性 ④易受政策限制性 ⑤相互影响性 ⑥保值性与增值性
4.房地产价格的含义：
房地产价格一般根据该房地产所被认识到的效用，该房地产的相对稀少性，该房地产的有效需求存在等三因素互相结合，产生了该房地产的经济价值（交换价值）而形成的。房地产价格一般以货币额表示。
5.楼面地价：
楼面地价=土地总价格/建筑总面积楼面地价=土地单位/容积率
6.房地产价格是由效用、稀少性和有效需求三者相互结合而成的。
7.实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。
8.名义价格是指在成交日期时约定，但不是在成交日期时一次付清的价格。
第一章房地产价格的一般因素：一般
因素、区域因素、个别因素。
1.一般因素：
①社会因素：人口数量和密度，社会文明集教育状况，家庭规模，政治安定状况，社会治安程度，房地产投机，城市化，心理因素等。
②经济因素：经济发展状况，财政金融状况，产业结构变化，税收负担状况，居民收入，物价等等。
③行政因素：土地制度，住房制度，城市规划，房地产价格政策，税收，交通管制，行政隶属变更，特殊政策。
第二章房地产评估的概念
1.房地产估价的含义：从专业估价的角度而言，所谓房地产估价是指以房地产为对象，由房地产专业估价人员根据目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验以及对影响房地产价格因素的分析，就房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所做出的判断与推测。
2.估价程序：
①受理估价委托 ②明确估价基本事项 ③拟定估价作业方案 ④搜集估价所需的资料 ⑤实地勘察估价对象 ⑥选定估价方法计算 ⑦确定估价结果 ⑧撰写估价报告
3.房地产估价的基本原则： ⑴合法原则 ⑵最高最佳使用原则 ⑿替
4、房地产估价应独立、客观、公正。
5.最高最佳使用的判断程序：法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大。
五-七：估价方法：
概念→思想（理论依据）→适用对象范围→估价步骤→各步骤详解→应用举例
第五章 市场比较法
1.概念：它是参照与估价时点近期类似房地产的识记成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。
2.理论依据：房地产交易中的替代原理
3.应用的条件：适用于在市场经济非常发达的国家和地区被普遍使用
①充分的交易实力资料 ②资料具有相关性 ③市场供求关系基本一致 ④明确显示具备的条件⑤资料必须详实可靠
4.步骤：
①搜集交易实例②选取可比实例③建立价格可比基础④进行交易情况修正⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格
5.比准价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数。
7.替代原则、供求原则、均衡原则和适合原则是市场比较法的基础。
8.建立价格的可比基础：统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和统一面积单位。
9.造成成交价格偏差的因素：有利害关系人之间的交易、急于出售或基于购买的交易、不了解市场行情的交易、特别动机或偏好的交易、特殊交易方式的交易、交易税费非正常负担的交易、相邻房地产的合并交易、受债权债务关系影响的交易。
第六章 收益还原法 1.概念：是预计估价对象未来的正常纯收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.基本思想：预期原理 3.适用范围：是有收益或有潜在收益的房地产。4.操作步骤： ①搜集有关房地产收入和费用的资料②估算潜在毛收入③估算有效毛收入④估算运营费用⑤估算纯收益⑥选用适当的还原利率⑦选用适宜的收益法计算公式求出收益价格 7.纯收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用=有效毛收入-运营费用 第七章 成本法 1.概念：是求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的合理价格或价值的方法。2.理论依据：卖方：生产费用价值论；卖方：替代原理 3.适用范围：①无交易无收益的房地产估价②特殊目的的房地产估价③特殊建筑的房地产④狭小市场上的房地产⑤市场比较法中的修正计算 4.步骤：①搜集有关房地产开发的成本，税费，利润等资料②估算重新构建价格③估算折旧④求取计算价格 5.①新开发土地价格的构成：土地价格=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+开发利润+销售税费+土地增值收益 ②新建房地产的成本法估价：土地价格=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+开发利润+销售税费 注：开发利润=（土地取得成本+开发成本+新建成本+管理费用）*投资利润率
第五篇：评估案例)
横向纵向对比，发现企业纳税疑点
湖南省国税局
企业基本情况
湖南省娄底市某贸易公司系2004年8月成立的私营有限责任公司，增值税一般纳税人，注册资本3100万元，现有职工68人，是一家主要从事生铁、钢材、水泥批发的企业，在娄底市批发行业中具有一定规模和较强的代表性。2006年该公司增值税税负率偏低，因此，娄底市国税局将该公司确定为纳税评估的重点对象。
疑点采集
评估人员调阅了2005、2006企业所得税报表及资产负债表、利润表，分析比较了近两年的税收和财务指标，查阅企业发票开具情况和税款抵扣情况。通过初步分析，发现以下疑点。
疑点1.企业2006销售收入313034862.5元，2005年应税销售收入167349819.15元，2006年与2005年相比销售收入增加145685043.35元，销售收入变动率为87%，大大超过±30%的预警值范围。是否存在虚开增值税专用发票行为？
疑点2.企业2006年增值税应纳税额1763393.45元，税负0.56%，比2006年全市同行业平均税负率的1．2%低0.64个百分点，税负差异幅度（与同行业比）为－53%，与企业2005年增值税税负率1.05%相比，2006年增值税税负率下降了0.49个百分点，税负率差异幅度（与上年比）为－46%。上述数值明显超出预警值±30%的范围。是否存在少计销售收入，多列进项抵扣行为？
疑点3.企业2005年运费抵扣税额272230.98元，占其总进项税额27727821.59元的比例为0.98%；而2006年运费抵扣税额782975.18元，占其总进项税额50921797.78元的比例却达到1.54%，比上年增长57%。是否存在多列运费抵扣的问题？
疑点4.企业2005年应税销售收入为167349819.15元，应纳所得税额为346781.08元，2005年企业所得税贡献率为0.207%；2006年应税销售收入为313034862.50元，应纳所得税额为375641.84元，2006年企业所得税贡献率为0.12%。
2006年与2005年相比，企业所得税贡献率下降0.087个百分点，企业所得税贡献变动率为43%。是否存在多列成本费用、扩大税前扣除范围问题？
疑点5.企业2005年营业费用3959776元，占销售收入167349819.2元的比例为2.37%；2006年营业费用12951268.63元，占销售收入313034862.5元的比例为4.14%，该比例变动率高达74.68%。是否存在多列费用，少缴企业得税的行为？
疑点6.企业2006年初存货金额2104370.6元，2006年末存货金额8984071.07元，年末比初存增加6879700.47元。该公司是批发企业，但没有大型仓库，年末存货金额变动异常。是否存在存货不实，发出商品不计或少计收入问题？ 约谈举证及实地调查
针对以上疑点问题，评估人员对该公司展开了约谈。在约谈过程中，被约谈人仅就疑点1作出了合理解释并提供了相应证据，于是疑点1被排除。而由于企业方面无法对其他疑点给出合理解释，评估人员依照程序对企业进行了实地调查核实。
根据企业主动提供的账簿资料，评估人员对公司的增值税税率，按货物品种分类进行了测算。经测算，企业2006实现销售收入313034862.50元，应纳税额1763393.45元，增值税税负率为0.56%。其中，销售生铁收入256143123.95元，应纳税额2312659.86元，该项目增值税税负0.9%；销售钢材收入48806518.55元，应纳税额－634969.74元，该项目增值税税负－1.3%；销售其他货物收入8085220元，应纳税额85703.33元，该项目增值税税负1.06%。
评估人员通过上述指标测算分析，得出如下判断：与企业2005年增值税税负率1.05%相比，其2006年增值税税负存在异常，特别是钢材项目销售的税负率为－1.3%，很可能存在少计钢材销售收入或发出商品未及时计收入的现象。评估人员决定对其存货进行实地盘点。
评估人员通过对企业钢材仓库的入库单、发货单进行统计，并对钢材仓库进行盘点，发现钢材账实不符，账面比实际库存多2048吨，钢材账实不符的原因是：
企业发出钢材2048吨给某房地产公司，因未及时与对方结算，故暂未作账务处理。评估人员对实地调查发现的问题作了详细的记录，确定了钢材存货不实，发出商品未及时计销售收入的问题，并取得相关的材料。通过对企业进行税法宣传，告知企业发出商品并取得索取销货款的凭据后，应及时做销售收入。企业了解了相关政策之后，认可了上述问题，愿意主动自查申报补税。
经查阅账簿资料和运费抵扣凭证，评估人员发现企业部分运费的单价过高，每吨货物1公里的运费单价高达2元，而据调查正常的单价是0.7元左右。针对这一疑点，评估人员要求企业自查申报。但企业认为其运费已实际发生，取得的运输发票也是真实的，并且通过了税务机关认证，因而没有进行自查申报。
评估人员经查阅费用账簿资料后发现，企业经营费用变动率异常，形成原因是该公司2006“经营费用－代理费”科目列支750000元，并于当期所得税前列支。经核实企业2005发生的代理费，因无法取得发票，企业采购人员在某地税局取得代理费发票报销。该笔代理费不符合所得税税前列支的条件，应调增应纳税所得额750000元。但该企业认为费用已实际发生，不愿意自查申报补税。
评估处理
经评估分析、约谈和实地调查，该公司对发出商品未及时作收入的问题主动进行自查申报。根据《纳税评估管理办法（试行）》的有关规定，税务机关同意该公司进行自查申报。自查后，企业向税务机关报送了《纳税评估自查报告》，主动申报2048吨钢材的销售收入5848949.35元，补缴增值税994321.39元.鉴于企业仅对发出商品未及时计收入而少缴的增值税进行了自查申报，对发出商品未及时作收入少缴的企业所得税、运输费用多抵增值税进项税金、代理费用所得税税前列支不符合政策等问题未进行自查申报，评估人员认为不能消除该企业的疑点。根据《纳税评估管理办法（试行）》的有关规定，评估人员将该公司移送至稽查部门进行查处。
稽查局对该企业进行了稽查，稽查查处结果如下： 1.对企业部分运费中包含的不属于抵扣范围的装卸费、押运费等费用，造成多抵扣的进项税额，予以追缴，补征增值税264621．84元；
2.对企业存在的发出商品未及时作收入处理少缴的企业所得税、代理费用所得税税前列支不符合政策等问题进行查处，补征企业所得税275620.49元； 3.对上述查补税款从滞纳之日起按日加收万分之五的滞纳金；
4.对上述查补税款按税法有关规定，处以0.5倍罚款计270121.17元。
找出4S店经营中的利润蓄水池
辽宁省国税局
纳税人基本情况
辽宁某汽车销售服务有限公司，增值税一般纳税人，为M品牌汽车4S店，即专营整车销售（Sale）、零配件供应（Sparepart）、售后服务（Service）、信息反馈（Survey）。
案头分析及评估方法
（一）评估企业税负分析法
1.评估企业实际税负与预警税负对比分析该公司2005年实现销售收入39517万元，其中整车销售收入36141万元，汽车维修收入3376万元，实现增值税90万元，税负0.22%，明显低于全国汽车销售平均税负预警下限值（0.47％）。
2.评估企业修正税负与参考税负对比分析
汽车销售服务企业增值税税负受企业库存增减和整车购进是否均衡影响较大，应对实际税负进行修正，消除库存增减和整车购进均衡性对税负的影响。
汽车销售服务企业（一般纳税人）增值税参考税负应为1%~1.5%。参考税负模型计算方法: 参考税负=4%×17%×90%+35%×17%×10%=1.2%（计算说明：假设整车销售毛利率4%，维修及配件销售毛利率35%，整车销售收入占全部销售收入的90%应根据实际情况修正参数）。
修正后的增值税税负=［评估期应纳增值税税额-评估期期末增值税留抵税额+评估期期初增值税留抵税额+同期整车库存金额增量×(1+整车销售平均毛利率)×17%］/［同期销售额+同期整车库存金额增量×（1+整车销售平均毛利率）］×100%；经测算该企业2005年修正税负为0.16%，远低于参考税负1.2%。
（二）评估企业销售收入结构构成分析经调查了解到，成熟期（开业3年以上）的汽车销售服务企业主要的利润来源于维修收入，企业维修销售收入占销售收入总额的比例也相对稳定，一般为10%以上，高档车的这一比例更高，并随着经营期的延长而逐渐提高。企业维修销售收入占销售收入总额的比例=评估期维修销售收入/销售收入总额×100% 该企业的维修销售收入占销售收入总额的比例=3376万元/39517万元×100%=8.54%。该企业经营的品牌是高档汽车，另一参考企业的同一比例是10%，可以进一步怀疑该企业纳税异常，有隐瞒维修收入的可能。
（三）评估企业毛利率分析汽车销售服务企业的收入一般由整车销售收入和维修收入（企业大多将精品销售列在维修收入中）。将整车与维修（含配件与精品销售）销售收入、销售成本分离，分别计算相关指标进行分析是对汽车销售服务企业纳税评估的关键。
1.整车销售毛利率分析整车销售的毛利一般由两部分构成：专用发票注明的折扣；完成厂商销售计划的奖励与返利，数额由合同约定，有明点与暗点两种形式，明点由专用发票注明，暗点一般的冲抵购车款，隐蔽性较大。
评估期整车销售毛利率=评估期整车销售毛利/评估期整车销售额；
评估期整车销售毛利=评估期整车销售额-（评估期期初整车库存余额+评估期期间整车购进金额-评估期期末整车库存余额）； 整车毛利率受市场供求关系影响较大，除极个别车型高于厂商零售指导价加价销售外，一般均为降价销售，毛利率没有一个绝对标准值，但综合毛利率一般不会低于2%。按上述方法计算该公司2005年汽车整车销售毛利率是3.3%，与同品牌的其他企业利润率基本相当。
2.维修销售毛利率分析经调查，维修服务获利是汽车获利的主要部分。
维修及配件销售的毛利一般由两部分构成：配件加价，一般为15%~20%左右；人工费（工时），一般为15%~25%左右。维修及配件销售毛利率为35%左右。如果维修销售毛利率低于35%，可以推论有隐瞒维修销售收入的可能。
评估期维修销售毛利率=评估期维修销售毛利/评估期维修销售额； 评估期维修销售毛利=评估期维修销售额-评估期维修配件实耗成本；
评估期维修配件实耗成本=评估期期初配件库存余额+评估期期间配件购进金额-评估期期末配件库存余额；
根据企业填报的数据，该公司2005年维修及精品销售实现收入3376万元。2004年底维修备件账面库存为658万元，2005年账面维修购进2649万元，年底账面库存为593万元。
当年汽车维修及精品实耗成本＝上年底维修备件库存＋当年维修购进－当年底库存＝658+2649-593=2714万元。
维修利润率=（维修及精品销售实现收入-维修及精品实耗成本）/维修及精品销售实现收入=（3376-2714）/3376=19.6％。
从经营相同品牌的汽车4S店的情况看，维修利润率为35％~40％。可见企业维修利润率明显偏低。
3.配件及精品加价率分析在工时既定的条件下，配件及精品的加价=维修及精品收入－配件及精品材料实耗－维修工时费用；
配件及精品加价率=配件及精品的加价/配件及精品材料实耗；
据该公司管理软件上调取的维修的工时费用为1079万元，假定此项数据准确，可以计算该公司2005年配件加价为：汽车维修及精品收入3376万元－实耗材料2714万元－维修工时费用1079万元＝－417万元。配件利润率为-15.36%。
从典型企业调查情况看，配件加价率应为15％~20％。该公司配件加价率呈负值显然不合常理，可推论其有瞒报维修销售收入或精品赠送未计收入的可能。
应纳税款评估 从上述情况分析，该公司维修利润率明显低于行业平均标准，可以推论有存在瞒报维修销售收入问题的可能。可以按下述方法推算，对应纳税款进行评估。
（一）假定该企业账面配件精品实耗成本是真实的，根据维修收入与配件实耗成本的关系：维修收入=配件实耗成本/（1-维修利润率），按维修利润率平均标准下限35%计算： 推算2005年维修收入=2714/（1-35%）=4175万元；
推算2005年少缴增值税=（4175-3376）×17%=135万元。
（二）假定该企业软件记载的工时费是真实的，根据维修收入与工时费的关系：维修收入=工时费/工时费占收入的比例，按工时费占收入的比例上限25%计算： 推算2005年维修收入=1079/25%=4316万元；
推算2005年少缴增值税=（4316-3376）×17%=159.8万元。从不同的角度推算结论基本相近。
约谈
根据约谈预案，评估小组采取灵活的方式分别对售车顾问、维修人员、前台收银人员、配件保管人员进行了先期约谈。在掌握了该公司大量基本信息的基础上，评估人员对该公司销售经理、财务总监和财务人员进行了约谈。
企业财务负责人对税务约谈人员提出的疑点进行了解释。对于税负偏低问题解释为该品牌轿车特别是进口轿车降价幅度较大，影响了税负。对于维修收入比例偏小、维修毛利低问题解释为同城有3家同品牌店，竞争激烈，建店较晚，所以维修量小、利润低。但同时承认确有精品赠送、免费维修、公司内部车辆维修等视同销售行为，因对税收政策了解不够没有计入销售收入申报纳税。那位负责人当场表示将高度重视，认真开展自查。
企业自查及评估结果
该企业在约谈后对公司的用友财务软件系统与一汽配件专用的R3系统进行了交叉查询和分析，查得2005年R3系统结转维修收入与财务确认相差597万元，涉及增值税101.49万元。造成差额存在的原因是：
1.公司存在搞活动对外赠送有工时无成本（免费添加机油等）；
2.公司内部车辆修理业务的人工费等在R3系统确认而在财务没有体现； 3.公司为广告客户免费车辆维修保养；
4.整车销售进行精品赠送（车辆贴防晒膜、更换真皮座椅等）；
5.老客户维修换积分再修理。由于对以上项目相关政策把握不当，造成工时核算不准，同时没能开发票确认收入。
该企业向主管税务机关报送了自查表。将未申报的维修收入进行了申报，补缴入库增值税、滞纳金合计104万元，该公司评估后的增值税税负为0.48%，较评估前提高1.18倍，超过了预警线。
《外围证据———掌握企业收入的一把钥匙》 ——北京某装饰有限责任公司纳税评估案例 北京市地税局
企业基本情况
北京某装饰有限公司责任公司是1997年成立的私营有限公司，注册资金为500万元，二级装饰装修资质，2003年12月在册设计师149人。评估数据采集
（一）内部数据采集
首先从综合服务管理信息系统中调取了该公司2003年的申报纳税数据。2003年该公司共申报营业税计税收入3887万元，缴纳营业税194.35万元，缴纳企业所得税0.5万元，缴纳个人所得税1.2万元，该公司2003年未缴纳过印花税。
（二）外部数据采集
1.选择10个市场调取该公司签订的合同资料。评估人员从全市规模较大的30家家具、建材市场中选择了10家，由相关区县地各局评估部门组织力量，从这10个市场抽取了该公司2003年与客户签订家装合同金额数据，2003年合同总金额为5655万元。
2.从相关行业协会调取该公司上报资料。
评估人员从北京市家装协会取得的该公司报送的2003年收入资料显示，2003年该公司取得收入1.4亿元。
将数据进行“一户式”整合分析 将该公司2003年的申报纳税数据、在10个主要市场的签订合同数据以及向行业协会上报的数据进行“一户式”整合分析，发现该
公司存在下列明显的涉税疑点和问题：
（一）该公司有未如实申报营业收入的嫌疑。
1.该公司向税务机关申报的收入与其在市场的签章金额存在巨大差异。市场是家装企业取得收入的主要来源地，约占到其全部收入的50%左右。企业向税务机关申报的收入应为其全部应税收入，这一数字理应大于税务机关在10个市场采集到的企业签章金额。但数据比对发现，该公司向税务机关申报的收入只约等于在10个市场签章金额的69%。2.该公司向税务机关申报的收入与向行业协会上报的收入存在巨大差异。该公司向税务机关申报的收入只占其向行业协会申报收入的28%。
（二）该公司缴纳企业所得税明显偏低，存在隐瞒利润的嫌疑。
近年来，北京市家装企业的纯利润率不低于7%，而从企业提供资料推算显示其纯利润率不到1%，这与其龙头企业的身份明显不符。
（三）该公司存在未全额代扣代缴设计师及管理人员个人所得税的嫌疑。
（四）签订的装修合同未按规定缴纳印花税。
税务约谈及自查结果
经约谈举证及税收政策宣传辅导，该公司在事实面前承认了自身的涉税问题，共补缴2003年~2004年两个税费485.15万元。其中，该公司2003年~2004年实际取得收入15137.12万元，少申报收入5254.87万元，两年共计补缴营业税262.74万元、城建税18.39万元、教育费附加7.88万元。该公司2003未如实申报缴纳企业所得税，按照建筑安装业纯益率6%，补缴企业所得税104.05万元。该公司对设计师发放的个人收入未按规定全额代扣代缴个人所得税，2003年~2004年共计补缴个人所得税90.52万元。该公司2003年~2004年按建筑、安装工程承包金额万分之三税率，两年共计补缴印花税1.57万元。
分析及建议
当前家装行业普遍存在如下共性涉税问题：
1.申报营业收入不实。大多数家装企业仅就开具发票金额申报收入缴纳营业税及附加，未开具发票部分没有向地税机关申报收入。
2.未按规定申报、缴纳企业所得税。家装企业采用“工程大包”的经营模式，将收入的70%拨给包工队作为工程款，包工队多数未办理税务登记，没有合法发票，只能用各种手段取得建筑材料发票或其他发票，甚至白条等抵作工程款，造成成本核算混乱。3.未全额代扣代缴设计师及管理人员的个人所得税。4.签订的装修合同未按规定贴花。
造成家装企业出现上述涉税问题最主要的原因是税务机关难以全面掌握其真实收入。针对目前家装行业的征管现状，评估人员建议： 加大以票控税力度，增强企业的依法纳税意识和群众索要发票意识。税务机关一是要加强针对该行业的税收政策宣传，增强企业依法纳税意识；二是为在该行业加大以票控税的力度，建议对施工合同示范文本进行修订，增加“税务机关监制的合法发票是家装工程保修及争议解决的重要凭证”条款，以增强群众索要发票意识；三是为鼓励群众索要发票，将建筑安装业发票列入有奖发票范围。
扩大委托代征范围，实行属地征收。委托家具建材市场代征税款，管住较大规模家装企业的税源。考虑只有实力较强的家装企业才能进行市场，而这些家装企业注册地与经营地分离，收入主要来源于市场，合同须由市场认证备案的特点，建议可由市场管理部门根据合同代征营业税及附加税费、个人所得税和印花税，这样就掌握了家装企业的主要收入。由市场主管税务所监督其代征税款，管住小规模家装企业、个体户、家装游击队零散税源。主要针对个体户、家装游击队及家装企业不开具发票的装修行为，委托物业管理公司代征税款，加强对居民小区，特别是新建小区的税源管理。根据市建委建小区的税源管理。根据市建委物业处的相关规定，施工队动工前需在物业公司交纳押金领取施工证，完工后需经物业公司验收，可考虑由物业公司根据合同代征营业税及附加税费、个人所得税和印花税。正规家装企业完工后可凭合同和开具的发票免于重复征收。
建立情报交换机制，充分行使法律赋予的核定征收权。建议在市局和区县局之间建立家装企业在各市场签订合同数据定期汇总交换机制，及时反馈给家装企业注册地主管税务机关，力求从源头堵塞税收漏洞。对企业申报收入明显低于已掌握的其市场签订合同金额，又不能提供相关证据说明理由的，按照《税收征管法》第三十五条及其实施细则第四十七条的有关规定，可依据掌握其合同金额核定其应纳税额，实行核定征收。对未办理税务登记的家装游击队应一律实行核定征收，如能提供合同按综合征收率核定征收，如无合同或合同金额明显偏低的，可和市建委及家装协会共同制定家装指导价格，按指导价格核定营业收放。
对家装业全面实行按纯益率定率征收企业所得税。建议对家装企业全面实行按照建筑安装业5%~7%纯益率定率征收企业所得税。家装企业成本混乱的情况是其行业经营特点决定的，如果采取前几项措施，可基本掌握其营业收入，为实行定率征收企业所得税提供了有利条件。联合建委、家装协会和市场管理部门，共同加强对家装企业的管理。税务机关要和建委、家装协会以及市场管理部门建立起信息沟通的机制，在家装企业评优和资质年检时将诚信纳税作为重要参考标准。
用证据来印证约谈结果的可信度 山东省邹平县国税局
企业基本情况
山东省邹平县某纺织有限公司，成立于2003年7月，注册资本1500万元，现有职工214人。经营范围是纺纱、纺织浆料，为增值税一般纳税人，主要原材料为皮棉、淀粉。
信息采集
根据本单位税收管理员预警系统的提示，该单位2006年1月份申报异常，当月实现增值税103088元，实现销售收入10187823.2元，增值税税负为1.01%，低于全市同行业正常峰值范围（2%~3.5%），决定将其列为评估对象，同时采集有关数据，进行深入分析。
评估人员通过CTAIS“一户式”查询模块，采集到企业当月有关涉税信息，为便于对比分析，发现疑点，同时采集到2005年同期、2004全年、2005全年相关指标进行配比分析。
疑点分析
（一）对企业2006年1月份申报数据与去年同期指标进行如下配比分析：1.应税销售额变动率与应纳税额变动率分析。
应税销售额变动率/应纳税额变动率=-3.5%/－3.48%=1.006，由于二者均为负数且配比分析指标接近1，反映无问题。
2.销售成本变动率与销售额变动率配比分析。
销售成本变动率/应税销售额变动率=－0.17%/－3.5%=0.0485，配比分析指标小于1；正常情况下二者应基本同步增长，比值应接近1，在比值小于1且二者均为负数的情况下，反映可能存在本企业将自产产品或外购商品用于集体福利、在建工程等不计销售收入或未作进项税额转出等问题。
（二）评估人员又根据采集的全年累积指标进行了如下配比分析。1.应税销售额变动率与应纳税额变动率分析。
应税销售额变动率/应纳税额变动率=23.7%/13.7%=1.73；远大于正常比值1，说明企业可能存在实现销售收入不计提销项税金或扩大抵扣范围多抵进项的问题。2.销售成本变动率与销售额变动率配比分析。
销售成本变动率/应税销售额变动率=24.99%/23.7%=1.05，比值接近1且二者均为正数，反映无问题。
3.销售毛利率变动幅度分析。
销售毛利变动率=（本期销售毛利率－上年同期销售毛利率）/上年同期销售毛利率×100%=（1.8%－2.8%）/2.8%=-35.7%，由于该单位为生产企业，变动幅度低于－20%，说明企业可能存在销售货物时只结转销售成本而不计或少计销售额、销售价格偏低、用于本企业集体福利、在建工程等问题。
综合以上分析指标得出的疑点，结合企业产品情况，评估人员认为该单位少计销售收入从而少计销项税额的可能性较小。鉴于企业本期销售成本过大和销售毛利率变动幅度过大的情况，评估人员将疑点定在扩大销售成本和进项抵扣的范围上。于是评估人员又从户管档案和CTAIS系统中采集到企业进项税款抵扣的如下相关信息：
从以上指标可以看出，该单位的进项税金的构成部分中变动幅度最大的是7%的进项，特别是2005年12月当月的114018.93元是去年同期的6.75倍。这说明该单位可能存在利用运输发票多抵进项的情况。
约谈举证
针对以上分析发现的疑点，评估人员拟定了详细的约谈提纲，发出了《税务事项通知书》，对企业实施约谈。针对税负较低问题，法定代表人王某解释，其产品纺织浆料主要销售给当地一家大型纺织企业，近几年由于销售市场吃紧，该家大型纺织企业也实行竞价，为抓牢市场，不得不超低价供货。另外，原材料市场价格不断上涨，导致产品成本增加，销售毛利率下降，税负较低。
针对销售成本比收入增长过快的问题，特别是2005年12月份的销售成本高于销售收入的问题，该法定代表人解释，由于纺织浆料产品形状的特殊性和管理及存储上的不严密，造成产成品从入库到出库过程中的自然损耗过大。这一原因导致该产品为微利产品，如果稍有不慎出现产品不合格的情况，导致产品价格上不去，就会形成成本大于收入的情况。而当月的特殊情况就是由于有一批次品不得不低价卖出造成的数据异常。财务人员随即对这批产品的数量和金额及账务处理情况进行了说明。该单位于2005年12月处理纺织浆料产成品343.26吨，结转销售成本926802元。对12月份的运费抵扣大幅度变化的情况，该单位的法定代表人及财务人员解释为由于年底集中结账造成。
这近乎完美的约谈结果并未打消评估人员的疑虑，评估人员决定让该单位对有关疑点问题的解释处理情况进行书面举证。将次品处理的收入及结算、运费单据的合法性及支付凭证作为举证资料的重点核实内容。
经过对该单位有关举证资料进行核实发现：该单位所说的超低价处理次品纺织浆料的业务不真实，因为该单位的账务处理上只有结转销售成本的记录，却无对应的收入及收款业务。也就是说，该单位该项业务只计了成本而未计销售。而其提供的有关运费的举证资料中，评估人员发现其索取的运费发票大部分为当地地税部门的代为开具运费发票。承运人为几个固定的个人姓名。而且货物的起运地与该单位的主要原材料采购地不一致；而其提供的支付凭证的附件中的摘要栏出现“付某某砖款”和“付某某砂石款”等字样。
针对这越来越多的问题，该单位的法定代表人和财务负责人已很难自圆其说，终于承认所说的次品业务实际上是一次意外的废品损失。原因是该单位在建造办公楼的过程中，受规划的限制占用了纺织浆料的保管仓库。企业认为该产品是属于桶装，便暂时进行了露天存放的处理。但却由于一场意外的暴雨导致了产品的被浸而失效报废。考虑到非正常损失的产成品所负担的进项税款需要转出的问题，该单位就把实际已报废的产品作为次品进行了账务处理，以达到不作进项税额转出的目的。
而其运费的问题更体现了企业“一石二鸟”的目的。原来该单位新建办公楼所需的砖、砂、石料等材料均是由附近村的个人提供，这些人没有办理税务登记，故不能提供销售发票，于是就出现了以运输发票结算货款的情况。这样企业既能抵扣7%的进项税款，还能达到虚增成本的目的；而送货人也可顺利地结算货款。在评估人员就此对企业方面进行了政策解读后，王某及其财务人员表示一定要进行认真的自查。
随后，评估人员就《企业财产损失所得税前扣除管理办法》的有关条款及报批需要的资料向企业进行了详细的讲解，并协助企业在最短的时间内完成了财产损失的报批工作。企业也同时对相关的涉税问题进行了认真的自查并调整和完善了相关的账务处理。
自查结果
经过企业自查，确认了非正常损失和在建工程所用材料未作进项税额转出及扩大销售成本的事实。企业更正了申报表，并将应补缴增值税295636.34元和应补企业所得税708644.97元于限期内补缴入库
评估与辅导并重———在约谈中解决企业问题 河南省郑州市经济技术开发区地税局
企业基本情况
河南省郑州市经济技术开发区某软件开发有限责任公司为增值税一般纳税人，成立于2001年1月，注册资金800万元，主要从事软件开发及销售业务，存货计价方法采用全月一次加权平均法。公司的企业所得税实行查账征收，税率为33%。
分析选案
2007年5月16日，郑州市经济技术开发区地税局利用郑州市地税局税务管理信息系统，采用人机结合的方法，对辖区内纳税人的企业所得税纳税情况进行了综合查询分析，在对某软件开发有限责任公司的2006财务报表、企业所得税汇算清缴报表及其他税务资料进行审核分析后，发现如下异常情况：
（1）主营业务收入变动率异常：本年为－5.5%，上年为6.8%，近3年平均为5.7%，辖区内本年同行业平均为5.8%。
（2）主营业务成本率异常：本年为83.6%，上年为72.5%，近3年平均为71.9%，辖区内本年同行业平均为72.8%。
（3）主营业务费用率异常：本年为13.6%，上年为12.5%，近3年平均为11.9%，辖区内本年同行业平均为11.8%。
（4）主营业务利润变动率：本年为－8.5%，上年为6.6%，近3年平均为5.7%，辖区内本年同行业平均为6.2%。
（5）主营业务收入变动率与主营业务利润变动率配比异常：两者之比为0.65（－5.5%/－8.5%）。正常情况下，二者应基本同步，而该比值小于1，且二者均为负数。
（6）企业所得税弹性异常：本年企业所得税变动率为－7.7%，营业收入变动率－5.3%，企业所得税弹性系数为1.45（－7.7%/－5.3%）。正常情况下，二者应基本同步，而该比值大于1，且二者都为负数，表明税收缺乏弹性。
（7）企业所得税贡献率异常：本年为8.6%，上年为12.5%，近3年平均为11.9%，辖区内本年同行业平均为12.8%。针对上述异常情况，郑州市经济技术开发区地税局税政法规科估计该公司存在少计收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围问题，决定将其列为重点评估对象，提交税源管理科实施纳税评估。
税务约谈与实地调查
基于以上分析，评估人员作好约谈准备，报请税源管理部门负责人核准后，向该公司发出纳税评估约谈通知书，告知企业应提供的有关资料。评估人员到达公司后，首先与有关人员座谈，了解到其生产经营等在2006没有明显变化。在对其2006纳税申报资料、财务报表结合会计账、凭证进行系统审核后发现在税收上存在如下问题：（1）收入有关资料显示：①产品销售收入明细账上存在红字冲销362800元，调出记账凭证，看其所附发票，系公司为促销而开展商业折扣，另开红字发票冲销收入。②其他业务收入明细账上记载有12笔对外服务收入，合计126915元，调出记账凭证，看其所附原始凭证均为收据，经查其对该收入只进行所得税申报而未进行营业税申报，其税务登记的经营范围中也没有其他服务项目。
（2）成本有关资料显示：①内设职工食堂采购支出均计入生产成本，全年累计金额265742元，所附原始凭证均为白条。②用先进先出法结转产品销售成本，全年累计结转8659473元，而其向地税局备案的存货计价方法是全月一次加权平均法，经计算应结转7968364元。③其他业务支出明细账上记载有8笔培训支出，合计34580元，而其他业务收入明细账上没有对应的培训收入，经查均挂在其他应付款明细账上，合计68745元。
（3）期间费用有关资料显示：①管理费用中，业务招待费列支83560元，经计算按规定标准应列支64200元；计提坏账准备金18000元，经计算按规定标准应计提12000元。②销售费用中，广告费列支326500元，经计算按规定标准应列支256800元；业务宣传费列支74600元，经计算按规定标准应列支64200元。③财务费用中，向职工集资2000000元，一年期，用于流动资金周转，年利息支出160000元，而银行同期同类贷款利率为5.58%。
（4）营业外支出有关资料显示：①卫生费20000元，经查凭证所附收据，系所在街道办事处摊派的卫生费。②赠送支出90000元，经查凭证系对客户购买量大而赠送的产品，此为成本价，按同期同类平均不含税价计算为120000元。针对以上问题，该公司财务负责人在约谈时解释为：有的问题是因为不知道相关的税法规定，有的问题是因为对有关税法规定理解有误等。通过有针对性的业务辅导，企业认可了评估人员的如下意见：
（1）另开红字发票冲销收入问题：按国税函发〔1997〕472号文件规定：“纳税人销售货物给购货方的销售折扣，如果销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，可按折扣后的销售额计算征收所得税；如果将折扣额另开发票，则不得从销售额中减除折扣额。”故应补提增值税61676元，补提城建税和教育费附加6167.6元，应调增应纳税所得额356632.4元（362800－6167.6）。（2）对外服务收入问题：要补提营业税、城建税和教育费附加6980.33元（126915×5.5%）；同时应调减应纳税所得额6980.33元；还要变更营业执照，经营范围中增加其他服务项目，以便向税务机关领购服务业发票。
（3）食堂采购支出问题：食堂采购支出不应计入生产成本，考虑到公司在产品、产成品年末余额较小，故全额调增应纳税所得额265742元；同时建议其采购凭证到当地国税局代为开具发票。（4）销售成本结转问题：按规定，存货计价方法一经确定，不得随意改变，如确需改变的，应在下一纳税开始前报主管税务机关批准。否则，对应纳税所得额造成影响的，税务机关有权调整。其改变成本计价方法，多结转产品销售成本，应调增应纳税所得额691109元（8659473－7968364）。
（5）培训收入问题：少计培训收入68745元，要补提营业税、城建税和教育费附加3780.98元（68745×5.5%）；同时应调增应纳税所得额64964.02元（68745－3780.98）。
（6）期间费用问题：业务招待费超支19360元，坏账准备多提6000元，广告费超支69700元，业务宣传费超支10400元，财务费用超支48400元。合计应调增应纳税所得额153860元。
（7）营业外支出问题：卫生费属非广告赞助支出，不得列支，应调增应纳税所得额20000元；赠送产品应视同销售，补缴增值税20400元（120000×17%），补缴城建税和教育费附加2040元，应调增应纳税所得额27960元（120000－90000－2040）。
经过实地核查，对该公司审核分析出的问题终于水落石出，通过评估人员耐心细致的解释，得到了企业的理解和配合，对其问题全部予以签字认可。同时在该环节一次性取得相关证据和准确的数据，为下一步评估调整作好准备。
评估结果
根据上述情况，该公司共补缴企业所得税519184.74元，营业税、城建税和教育费附加18968.91元，缴纳滞纳金1120.22元，并按评估人员建议进行账务调整。此后，评估小组将该公司的增值税问题函告当地国税局。
评估建议
1.反映问题：由于所得税具体税收政策繁多复杂，税务处理与会计处理差异较大，企业往往易出现纳税错漏。2.建议措施：（1）评估人员要充分利用现有的税务管理软件，通过案头审核税务资料来确定评估对象，而不是盲目地选择评估对象。（2）在评估过程中要针对案头审核的疑点有的放矢地开展评估工作，而不是对评估对象的纳税情况进行泛泛地评估。（3）评估工作不仅仅局限于纳税评估，还要对纳税人进行纳税辅导，如辅导纳税人变更税务登记、领购发票、调整账务等，以避免纳税人再犯同类错误。（4）要注意部门配合，评估结果要通报同级国（地）税局，以避免重复劳动，保证国家税收。
梳理疑点，在评估中还原企业真实经营情况 大连市金州区国税局
企业基本情况
某家电有限公司，成立于1999年8月，注册资金50万元，从事家电销售，增值税一般纳税人，企业所得税在地税机关缴纳。
评估疑点分析
该企业2005年与2004年相关涉税指标：
2005年销售额19536366．87元，销项税额3321182．45元：2004年销售额25877290．51元，销项税额4399139．37元，变动率-24.50％；
2005年进项税额3321182.45元，2004年进项税额4399139．3元，变动率-26.46％；
2005年应纳税额8681.68元，2004年应纳税额104732.07元，变动率-91.7％；
锁定疑点。根据对异常指标汇总情况和涉税指标的分析，发现该企业存在5个疑点：
1．增值税税负较低。
2004年该企业实际税负为0.4％，行业税负为1.4％，税负差异幅度达-71.43％。2005年实际税负为0.04％，行业税负为0.88％，税负差异幅度达-95.45％。横向比较之后，再进行纵向比较，该企业2004年与2005年税负相比，税负差异幅度达-90％。通过横向和纵向的比较，评估人员认为，该企业增值税税负较低的问题较突出，有可能存在隐匿销售收入或未及时结转销售收入的问题。
2．销售毛利率异常。
根据纳税评估系统中的销售毛利率月分析表，可以看出，该企业2005年3月至12月，每月销售毛利率都是2％，而且2％的毛利率也低于同行业平均毛利率水平。究竟是巧合，还是人为调节收入造成的，有待于进一步查证。
3．存货周转率较低。
通过“一户式”信息查询，发现该企业存货周转率为3.8，与同行业相比，处于较低水平上。这一现象究竟是什么原因造成的，有待于进一步查证。
4．期末存货数量较大。
该企业期末存货数明显异常，2005年期末存货数基本上在500万元左右上下波动。对于一个年销售收入在2000万元左右的商业企业，这一存货数有些偏高。评估人员初步分析，该企业可能存在货物已发出，但未结转收入的问题。
5．存货数量大幅减少，应实现税款与申报税款不符。
从资产负债表看出，存货由2005年初的7178215.64元减少到年末的4952583.8元，减少近222.63万元。说明该企业2005年存在存货发出的事实，若将这部分减少的存货返算成税款，则当期应实现销项税37.8万元，扣除期初留抵税款10.5万元，2005年应缴增值税为27.3万元。但是，通过CTAIS纳税申报明细，发现该企业全年仅申报税款8681.68元，企业申报的情况与资产负债表所反映的情况相去甚远，税款相差26.4万元。
评估人员对5个疑点进行了全面分析之后认为，被评估企业可能存在账外销售收入；可能存在返点收入；可能未及时结转收入；存货大幅减少，应缴税金可能不实；库存数量可能存在账实不符等问题。
约谈
约谈围绕案头分析异常点逐一展开：
异常一(税负较低)：公司负责人答复该企业是1999年8月改制后成立的。改制后，该公司只从事家电批发，经营海尔、长虹、新飞、康佳等四五十个品牌的十余种家电商品。公司下设三个连锁店和一个酒店，酒店目前已停业。三家连锁店均为独立核算企业，由公司统一进货，批发给三个连锁店，由三个连锁店对外销售。从经营情况看，公司属于家电批发企业，因此利润较低．税负较低。
异常二(销售毛利率异常)：财务主管答复会计人员为兼职，受业务水平和工作时间限制，2005年3月～12月商品成本均按照固定毛利率2％返算得出。
异常三(存货周转率较低)、异常四(期末存货数量较大)：企业答复家电类产品更新换代速度较快，被淘汰的商品销售不理想，因而产品积压较严重，存货周转慢、库存数量相对较大。
异常五(存货数量大幅减少，应实现税款与申报税款不符)：企业答复有可能为财务报表填写错误导致。
实地核查
根据约谈，评估人员掌握了该企业的经营情况和特点，从案头分析得出的5个结论入手，对该家电企业进行实地核查。
1．针对该企业可能存在账外销售收入的问题，进行核查。
该企业是批发企业，产品销售对象是下设三个连锁店，客观上不存在现金收入的可能。评估人员查阅了往来账、银行存款账和现金账：没有发现疑点。
2．针对该企业可能存在返点收入的问题，进行核查。
按照行业惯例，绝大多数商业企业都会从厂家取得返点收入。该公司属家电销售业，很可能存在返点收入的问题。就此问题，询问了企业负责人。回答说，在购入商品时，销货方直接给予“明扣”，即购入家电的价款直接扣除了返点收入。评估人员抽查了两个供货方所开具的增值税专用发票，抽查结果与企业答复的一致，未发现问题。
3．针对可能未及时结转收入的问题进行核查。
评估人员查看了收入明细账、成本明细账和有关会计凭证，没有发现疑点。需要结合存货类账簿进行进一步检查。
4．针对存货大幅减少．应实现税款与申报税款不符的问题进行核查。
评估人员首先查看了该公司2005年资产负债表，询问了企业会计“存货”一栏核算的内容。经询问，评估人员了解到该企业存货包括了“库存商品”账户余额、“低值易耗品”账户余额之外和“商品采购”借方余额。该公司“商品采购”科目实际是核算商品购买时，货款已付，发票未到的商品预付款，按照现行财务制度，该科目应为“预付账款”，不能计算在存货中。因此，该公司会计报表的编制错误导致了“存货”一栏的虚增。评估人员要求企业调整存货的金额，调整后的2005年期初账面余额为5094890．88元，用期初存货减去期末存货数，排除掉“低值易耗品”账户的影响，计算出应缴税金与企业申报金额仍有一定差距，因此评估人员认为该企业库存一定存在着问题．需要进一步查验库存商品账。寻找确凿的证据。5．针对库存数量可能账实不符的疑点重点检查。
排查以上4个疑点，均未发现企业存在明显偷漏税的情况，评估人员于是将重点锁定在对库存商品的检查上。
评估人员查看了有关库存商品明细账，发现该企业2005年每月库存商品均在500万元上下。如此高的库存商品。有悖于批发企业的行业特点，而且该公司商品批发对象是下设的三个连锁店，有固定的销货渠道，是不可能积压如此多的库存商品的。另外，该企业结转商品成本时没有按照实际成本结转，人为造成了期末库存数量与实际不符。评估人员认为，该企业存在账实不符的问题．需要对企业库存进行盘点。
在盘点库存时，评估人员怀疑公司下属酒店配备的空调，电视和音响电器是该公司提供的。评估人员要求公司负责人出示家电购入的相关凭据。该负责人在拿不出任何凭据的情况下，承认了酒店所用的电器是由该公司提供，挂在公司的库存商品账上，未作相应的账务处理，并且提供了酒店使用该公司家电共计金额219468．38元的商品明细。
上述属于购进用于非应税项目，进项税额不能从销项税额中扣除。
评估人员认为该企业很有可能还存在其他问题，也非常有必要帮助企业核实正确的库存。因此，评估人员对该企业的库存进行了盘点。
经盘点，实际库存商品不含税金额为426万元，与企业账载数仍相差33．1万元。评估人员要求企业对差额部分作出解释，该公司负责人解释说，相差的一部分是1999年开业以来已损毁或丢失的商品的价值，共66880元；另一部分是已经是赞助或捐赠给公益事业。价值115760元。这两部分商品目前仍挂在账上，一直未作处理。其余的部分148011．45元是由于未按实际成本结转而产生的。
至此，企业存在的问题显现了出来，房屋装修领用商品未作进项税额转出．金额共计219468．38元：商品已损失未作进项税额转出，金额66880元；价值115760元的商品赞助或捐赠给公益事业应视同销售，计提销项税金。评估人员要求企业作相应的账务处理，调整库存数量，补缴增值税。
评估处理
1．依据《增值税暂行条例》第十条第一款，该公司将购进货物219468.38元用于固定资产，应作进项税额转出，补缴增值税37309.62元。
2．依据《增值税暂行条例》第十条第五款，该公司价值66880元的商品已损毁，应作进项税额转出，补缴增值税11369.6元。
3．依据《增值税暂行条例实施细则》第四条第八款，该公司将购买的商品115760元无偿赠送给他人，应视同销售，补缴增值税20663.16元。
4．该企业共计应补缴增值税69342．38元、滞纳金1074．81元。
评估延伸
通过计算还原该企业实际毛利率为2．2％，就此毛利率推算企业理论税负应为0.374％(2.2％×17％)。
补缴增值税后计算该企业的实际税负：(68358.42+8681.68)／19657914.87=0.392％。此税负略高于按照实际毛利率计算出的企业应承担的0.374％税负水平，与2004年0.4％的企业税负接近。
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