房地产司法鉴定评估

第一篇：房地产司法鉴定评估

房地产司法鉴定估价规范初步研究

2009-05-07

房地产司法鉴定估价规范初步研究

（作者：崔太平来源：《中国房地产估价与经纪》杂志2008年第6期）

一、物权保护与房地产估价

房地产司法估价与财产保护的关系是什么呢？《物权法》作为保护财产的基本法律，在当事人的物权受到侵犯时，救济的途径和手段根本的就是损害赔偿。损害赔偿离不开估价。其实任何的经济纠纷，甚至是刑事法律纠纷，判决和裁决有几种情形，最严重是剥夺人的生命，第二种情况是限制人的自由。第三种情况是财产处罚，对侵害他人权利的除以财产的处罚，另外是一种处罚性的赔偿。一般纠纷的判决当事人的财产往往是个人的财产，所以从这个角度来说，我们侵害当事人的物权是离不开损害赔偿的，就是估价的。其他的任何民事、刑事的纠纷，就是以上几个途径。所以说司法鉴定估价在一定程度上不仅是财产保护，在相当程度上影响了司法的工作。

二、房地产司法鉴定估价的现状

（一）估价委托程序不规范

一是，受托估价机构的资质不符合相关规定。法院委托的房地产估价机构，其资质并不符合部门规章的规定，建设部《房地产估价机构管理办法》规定，一级和二级资质的机构才可以接受法院委托的估价，但是实际情况中，却又一些三级资质机构接受了法院的估价委托。二是，委托书不规范，缺乏估价基本事项的记载。估价对象不明确，谁提供多少资料，这些都没有。法院和当事人配合的义务也没有，或者说不够准确和详尽。三是没有委托合同。委托合同涉及到委托估价的费用、当事人的义务、权利、纠纷的解决等等。四是法院对外委托估价，没有充分尊重当事人的诉讼权

利。一般觉得当事人要抽签或者是原被告双方选择一下估价机构就可以了，其实不然。一个是涉及到纠纷的不动产，要不要估价，是当事人的权利，如果说当事人双方都觉得不需要估价，那么就不用估价。所以说第一个是估价的申请和决定权。决定权最终在法官的手里，实际在当事人的手里，然后才申请，授予。

（二）房地产司法鉴定估价缺乏质证程序

我曾经做过律师事务所主任，如果原告和被告请一个律师，大家在法庭上在以法律允许的范围内申请自己的权利，在这样的博弈中，实现了当事人之间利益的平衡，间接实现了司法公正，间接提高了律师的社会地位。房地产估价师很少针锋相对，司法鉴定估价应该有这样的程序，甚至还可以成为专家作证出庭，像律师一样。

（三）《房地产估价规范》缺乏对于房地产司法鉴定估价的规定

《房地产估价规范》在房地产纠纷估价里面有三条，这些规定在现阶段来看，对指导实践缺乏可操作性。

（四）法院等司法机关对于房地产司法鉴定估价的认识不清晰

一是，对国家的房地产估价制度不熟悉。法院对房地产估价作为国家法定制度、《房地产估价规范》作为国家标准还不十分清晰，对估价对象、估价对象的法律权属状态等还有待专家协助。二是，对房地产司法鉴定估价的范围认识不清。例如，如果有委托人委托我们评估一个宾馆的大堂，是否可以？当然不可以。房屋基本单元登记的状态，以及房屋登记办法规定的相关内容，法院在查封和预查封的时候，他们有时也不清楚该查封什么。三是对于法院的配合义务、诉讼当事人的配合义务认识不清。

三、房地产司法鉴定估价规范的基本框架

（1）完善房地产司法鉴定估价的委托程序。目前的《房地产估价规范》对实体性的规定不少，对于程序性的规定较少，实际上规范对程序性规定的应该多些。

（2）建立房地产司法鉴定估价的质证程序。

（3）完善房地产司法鉴定估价的技术标准。

（4）建立房地产司法鉴定估价的专家库。专家库的司法鉴定专家，接受鉴定估价委托。并不从事具体的司法鉴定估价业务，而是接受法院咨询，帮助法官对于鉴定估价报告的质证和采信。估价专家也可以接受咨询，帮助法官确定对于不动产的查封、预查封的具体范围。

四、司法鉴定估价业务的承接

（一）明确基本情况

（1）明确估价的基本事项：

估价目的；估价时点；估价对象（实体状况、权益状况）。委托评估范围，不一定就是估价师实际评估范围！

委托方、产权持有者；估价报告的使用限制；估价报告交付时间及方式；估价服务费及支付方式。

（2）明确估价的其他重要事项：

估价的价值定义；委托方提供的估价依据（估价权属资料、身份证明、相关法律文书）。估价依据，应当能够区分哪些是委托方提供，哪些是评估师自己收集掌握的。

对于委托方之外的使用者，应当在委托估价合同中明确。

能力不能胜任的司法鉴定估价业务的委婉拒绝。

（二）明确具体事项

（1）鉴定委托书应当载明委托人的名称或者姓名、拟委托的司法鉴定机构的名称、委托鉴定的事项、鉴定事项的用途以及鉴定要求等内容。委托鉴定事项属于重新鉴定的，应当在委托书中注明。

（2）委托人应当向司法鉴定机构提供真实、完整、充分的鉴定材料，并对鉴定材料的真实性、合法性负责。

（3）对提供的鉴定材料不完整、不充分的，司法鉴定机构可以要求委托人补充；委托人补充齐全的，可以受理。

（4）不能即时决定受理的，应当在七个工作日内作出是否受理的决定，并通知委托人。

（三）司法鉴定机构不得受理的鉴定委托

（1）委托事项超出本机构司法鉴定业务范围的；

（2）鉴定材料不真实、不完整、不充分或者取得方式不合法的；

（3）鉴定事项的用途不合法或者违背社会公德的；

（4）鉴定要求不符合司法鉴定执业规则或者相关鉴定技术规范的；

（5）鉴定要求超出本机构技术条件和鉴定能力的；

（6）不符合民法通则第二十九条规定的；

（7）其他不符合法律、法规、规章规定情形的。

对不予受理的，应当向委托人说明理由，退还其提供的鉴定材料。

五、司法鉴定估价应当遵循的规范

（1）法律法规

（2）《房地产估价规范》等估价规范

（3）《司法鉴定程序通则》

（4）《司法鉴定文书规范》和《司法鉴定协议书（示范文本）》

六、司法鉴定估价风险提示

（1）鉴定意见属于专家专业性意见，其是否被采信取决于办案机关的审查和判断，鉴定人和鉴定机构无权干涉；

（2）由于鉴定材料或者客观条件限制，并非所有鉴定都能得出明确的鉴定意见；

（3）鉴定活动遵循独立、客观、公正的原则，因此，鉴定意见可能对委托人有利，也可能不利。

七、对于房地产司法鉴定估价的质证

（1）房地产司法鉴定估价的质证程序，包括出庭通知、估价师出庭、质证内容、诉讼当事人质询和法官询问、估价师退庭等。

（2）质证内容主要包括：对于鉴定估价主体资格的质证，对于鉴定估价启动程序合法性的质证，对于鉴定估价机构和房地产估价师是否遵循回避原则的质证，对于鉴定估价范围的质证，对于鉴定估价报告规范性的质证等等。

（3）鉴定估价的质证程序，还应当包括：建立法官直接询问、当事人

交叉询问规则，房地产估价师分别出庭接受质证规则，以及房地产估价师适时退庭规则。

（4）对于估价工作底稿的质证

工作底稿分管理类工作底稿、操作类工作底稿。

管理类工作底稿包括：估价业务基本事项的记录；估价业务约定书；估价作业计划；估价业务执行过程中的重大问题处理记录；估价报告的审核记录。

操作类工作底稿通常包括：现场调查记录与相关资料；收集的估价资料；估价测算过程记录。

（5）对估价报告假设限制条件的质证

估价报告中的假设和限制条件应说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理对抵押价值可能的影响及本估价报告使用的限制条件。

注册资产评估师不得滥用估价假设前提，估价假设前提应当具有合理性。评估师应当对于估价的假设前提在估价时点的实际状况进行必要的披露和阐述。

在市场波动较大时，评估师要特别关注价格的下跌风险；金融机构续贷涉及房地产抵押价值的估价，注册房地产估价师对已经发生的市场不利变化，应给予充分重视；注册房地产估价师对预期会降低估价对象价值的因素要充分考虑，对预期不确定的收益或升值因素应谨慎处理。

（6）对估价对象法律权属状况的质证

估价师应当知晓评估对象法律权属对估价结论有重大影响。估价师执行估价业务，应当关注估价对象法律权属并予以恰当披露。

对估价对象法律权属确认或发表意见，超出估价师执业范围。估价师不得明示或暗示具有对估价对象法律权属确认或发表意见的能力，不得对估价对象的法律权属提供保证。

对委托方和相关当事方提供的估价对象法律权属资料和资料来源进行必要的查验，并对查验情况予以披露，但不应超越执业范围明示或暗示承

担验证估价对象法律权属资料真实性、合法性和完整性的责任。

对估价对象法律权属瑕疵状况予以充分披露。

以设定产权为前提对委托方不具有所有权的房地产进行评估，应当对估价对象法律权属和设定产权前提予以充分披露，并明确说明设定产权状况与实际法律权属状况存在重大差别。

（7）对估价有关事项披露的质证

对估价结果会产生重大影响、需要提醒估价报告使用者关注的事项,注册房地产估价师应当在估价报告中予以披露,并揭示披露事项对估价结果的定性或定量影响。披露事项包括但不限于：

（一）估价对象的权利人、建筑面积、土地面积及其用途等有矛盾，存在异议、疑义的；

（二）存在共有权人和他项权利的；

（三）房地产的土地剩余使用年限或建筑物耐用经济年限较短的；

（四）根据调查和委托人书证已存在的具有法定优先受偿权的款项；

（五）实地查勘受特殊因素制约的；

（六）估价所需资料缺失及对缺失资料的处理方法；

（七）估价对象房地产附有长期及短期租约的；

（八）估价时存在建筑物损耗的；

（九）有关法律、法规规定的针对估价对象的抵押限制条件;

（十）其他应当披露事项。

八、完善房地产司法鉴定估价技术标准

实行房地产估价师负责制度，遵循回避制度，实行房地产估价师出庭作证制度等等，均是鉴定估价技术标准应当考虑的内容。另外，作为鉴定人的房地产估价师，有权了解进行鉴定所需要的案件材料，必要时可以询问当事人、证人，这既赋予估价师权利义务，又是对诉讼当事人配合义务的规定。

房地产司法鉴定估价实施，应当遵守法律、法规，遵守职业道德和职业纪律，尊重科学，遵守技术操作规范。

在房地产司法鉴定估价当中，补充鉴定估价、重新鉴定估价屡屡发生。这需要在鉴定估价的技术标准当中，明确当事人申请重新鉴定的审查标准。

第二篇：房地产司法鉴定评估风险告知书

司法鉴定风险告知书（示范文本）尊敬的委托人（申请人）：

在签订司法鉴定协议书之前，为维护您的合法权益，根据《全国人大常委会关于司法鉴定管理问题的决定》和其他相关法律法规规章的规定，现将司法鉴定中可能存在和出现的风险告知如下：

一、鉴定意见存在不被采信的风险。鉴定意见是法律规定的证据之一，属于鉴定人的专业性意见，其是否被采信取决于办案机关等采信方的审查和判断，司法鉴定人和司法鉴定机构无权干涉。

二、鉴定意见存在不明确的风险。司法鉴定是一种科学实证活动，因受鉴定材料、科学发展水平和其他客观条件的限制，有时可能得不出明确的鉴定意见。

三、鉴定意见存在与申请人的愿望不一致的风险。司法鉴定活动遵循合法、独立、客观、公正的原则，司法鉴定机构和司法鉴定人处于中立地位，依法不受任何组织、个人的干涉，鉴定意见对委托人（申请人）可能有利，也可能对委托人（申请人）不利。

四、鉴定意见可能存在不能客观反应真实情况的风险。鉴定意见是司法鉴定人根据委托人（申请人）提供的鉴定材料，运用科学技术和专门知识以及鉴定经验对专门性问题作出鉴别判断的一种倾向性意见。受制于技术水平，可能存在不能客观反映真实情况的风险。根据《全国人大常委会关于司法鉴定管理问题的决定》，司法鉴定实行鉴定人负责制度。只有办案机关等采信方才能决定是否采信，其他主体无权受理关于司法鉴定意见意义的投诉，更无权变更或撤销司法鉴定意见。

五、委托鉴定事项不当的风险。委托鉴定事项是否恰当，是否与案件待证事实之间存在关联性由委托人（申请人）负责，司法鉴定人严格依据委托人（申请人）提出的委托鉴定事项进行鉴定，无权在鉴定过程中对委托鉴定事项进行修改或补充。

六、对自行委托鉴定提出异议的风险。一方当事人自行委托鉴定机构进行的鉴定，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，办案机关或者其他委托人可能准许。

七、鉴定材料不真实或不合法的风险。司法鉴定人依据委托人（申请人）提供的鉴定材料进行鉴定，鉴定材料的真实性和合法性由委托人（申请人）负责。当事人对鉴定意见有异议的，可以通过申请鉴定人出庭作证或者通过申请补充鉴定、重新鉴定等法定途径解决。

八、为对已不利的鉴定意见被采信并出具鉴定费用的风险。司法鉴定收费遵循公开公平、诚实信用、平等有偿和委托人付费的原则，鉴定费用最终由哪一方承担，由办案机关在办理案件时一并决定，司法鉴定申请方存在为对己不利的鉴定意见出具鉴定费用的风险。

司法鉴定机构已告知我方司法鉴定风险，我方已完全了解《司法鉴定风险告知书》中所提示的内容。

委托人（申请人）签字：

****年**月**日（本告知书一式二份，一份交委托人（申请人），一份存入司法鉴定档案。）

第三篇：房地产司法鉴定评估风险告知书

房地产司法鉴定评估风险告知书

根据法律、法规、规章的有关规定，现将房地产司法鉴定评估当中的风险予以告知。

一、房地产司法鉴定评估是由房地产评估专业人员根据相关专业知识，依据法律规定，客观、公正、科学地提出的专业性意见。房地产司法鉴定评估可能得出对当事人不利的鉴定估价结果。一旦启动房地产司法鉴定评估，当事人就要面临承担不利鉴定估价结果的法律风险。

二、不按时交纳房地产鉴定评估费，又不提出减、缓交请求，或者提出减、缓交请求未达成合意仍不交纳鉴定评估费的，当事人应当承担终结鉴定评估的风险。

三、当事人对鉴定估价报告有异议的，可以自收到鉴定估价报告起1 O日内提出异议，超过该期间即丧失对鉴定估价报告提出异议的权利。

四、房地产司法鉴定估价依据存在重大缺失，或者受客观条件限制不能进行现场查看，难以得出明确的估价结果，当事人要承担终结司法鉴定评估的风险。

在上述情况下，当事人如仍申请进行鉴定评估，或者人民法院认为必需进行鉴定评估的，依照《房地产司法鉴定评估指导意见（试行）》的规定，由房地产估价机构进行咨询性估价，当事人应当承担房地产咨询性估价产生的法律后果。

五、当事人对提交的鉴定评估资料的真实性、完整性、合法性负责。当事人不如实、全面提供相关评估资料，或者不能对评估资料来源作出说明，对因此造成的评估结论偏差，当事人应当承担不利的后果。

六、当事人不提供真实、完整、合法的鉴定评估资料，或者不配合房地产估价机构的现场查看工作，致使鉴定评估工作无法继续进行的，当事人应当承担终结司法鉴定评估的风险。

七、一方当事人提供的鉴定评估资料，须经人民法院组织有关当事人质证后，由人民法院移交给估价机构。

八、当事人申请人民法院调查收集鉴定评估资料，申请补充鉴定评估或者重新鉴定评估，应当在人民法院规定期限内提出。

第四篇：司法鉴定中房地产评估存在的问题及对策

司法鉴定中房地产评估存在的问题及对策

临汾信誉房地产估价有限公司 王勇

[摘要]：随着经济纠纷、诉讼案件的增加，需要进行司法鉴定房地产评估业务的数量也越来越多,司法鉴定评估由于其独具的“公正性、严肃性、复杂性、精确性”区别于其他评估业务。由于司法鉴定评估往往直接关系到当事人双方的切身利益，从而产生了房地产评估中的诸多问题。本文从工作实践出发，按评估工作流程对司法鉴定进行了探讨，从而分析针对问题采取相应的解决对策。

[关键词]：司法鉴定 房地产评估 问题 对策

随着经济纠纷、诉讼数量的增加，需要进行司法鉴定房地产评估业务的数量也越来越多，作为我们房地产评估、土地评估的中介机构，非常重视这类业务的发展。由于司法鉴定评估往往直接关系到当事人双方的切身利益，从而产生了房地产评估中的诸多问题本文从工作实践出发，按评估工作流程对司法鉴定进行了探讨，从而分析针对问题采取相应的解决对策。

一、司法鉴定评估的定义

所谓司法鉴定评估就是房地产估价机构依法接受人民法院的委托，运用专业的估价知识和方法，依照法定的程序，对与司法案件有关的涉讼标的房地产价值进行专业判断的一种活动。

我国的司法鉴定评估业务不过短短几年的历史。随着经济纠纷、诉讼数量的增加，需要进行司法鉴定房地产评估业务的数量也越来越多，由于法律制度完善、权利意识增强以及房地产市场发展等外部环境因素的共同影响，房地产评估鉴定已逐渐成为司法环节中一项不可或缺的技术工作。

二、司法鉴定评估的特点：

司法鉴定涉及的房地产评估是一种司法鉴定行为，是司法鉴定机构接受委托，指派司法鉴定人对与诉讼活动有关的专门性问题进行科学检验、判断并作出结论的活动。其次才是房地产价格评估行为，是具备房地产估价司法鉴定执业资格的司法鉴定机构接受司法机关、公民、法人或其他组织的委托，派出具有司法鉴定人资格的房地产估价师估算、判断估价对象房地产在估价时点的客观合理价格或价值的活动。这些特殊的因素决定了司法鉴定评估区别于其他评估的特点，总结如下：

1.目的的“公正性”

与国有资产转让评估的保护性、抵押贷款评估的谨慎性不同，司法鉴定评估当事人双方具有平等的法律地位，其根本目的是为了当事人的合法权益，体现司法公正原则，为人民法院妥善处理经济纠纷提供参考。

2.行为的“严肃性”

司法鉴定评估报告一经当事人认可及人民法院确认，就具有法律效力，并将作为司法审判和执行的重要依据，直接关系到当事双方的切身利益。司法鉴定评估工作必须建立在对估价目的和估价对象的充分了解上展开，严肃的对待每一个评估环节。3.过程的“复杂性”

司法鉴定评估过程的复杂性源自于案件本身和估价对象两个方面。司法行为的特点决定了估价师在估价目的确定、现场勘察、权属资料取得、评估解释等过程中必然会受到各种复杂关系的影响和限制；另一方面，司法鉴定的估价对象往往存在权属不清、面积不明等复杂情况，这都给司法鉴定评估工作带来了挑战。

4.结果的“精确性”

司法鉴定评估所具有的法律效力使得估价结果直接关系到当事双方的切身利益，许多估价结果不可避免的要接受当事各方对其精确性的严格审查。这和我们估价行业以往常常强调的“估价结果允许有±10%的误差”有着明显的矛盾。

三、司法鉴定房地产评估中存在的问题

1、首先，司法鉴定涉及的房地产评估具有特殊性。它首先是一种司法鉴定行为，是司法鉴定机构接受委托，指派司法鉴定人对与诉讼活动有关的专门性问题进行科学检验、判断并作出结论的活动。其次才是房地产价格评估行为，是具备房地产估价司法鉴定执业资格的司法鉴定机构接受司法机关、公民、法人或其他组织的委托，派出具有司法鉴定人资格的房地产估价师估算、判断估价对象房地产在估价时点的客观合理价格或价值的活动。由此可见，司法鉴定房地产评估活动中，房地产估价师除遵循《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定、执业规范以外，作为司法鉴定人应当履行出庭义务，就其作出的鉴定结论接受法官、双方当事人的质证。实际工作中，司法鉴定房地产评估主要为确定房地产拍卖底价、确定抵债协议金额、延迟履行的执行等目的服务。

2、由其特殊性决定房地产估价师在执业过程中应充分认知司法鉴定房地产评估业务的严肃性，从前期现场勘查、房地产权属的调查认定、房地产估价师的签字等细节上都不能有半点疏忽。评估工作的微小瑕疵可能轻则延误法院的执行程序，重则给双方当事人造成难以挽回的经济损失。

比如当法院通过摇号确定评估公司后，评估公司没有特殊原因应该立即承接业务，并在工作中与委托法院保持联系，在合理时间内完成评估工作；同一项目尽量不更换估价师，保证评估工作的连贯。

另外，在现场勘察时估价人员一定要认真对待，严格按照估价程序作业。如最基本的应按照约定准时到达现场；当事人不予配合不能入户勘查、拍照时，应及时与委托法院联系、沟通情况，以便尽早想办法解决问题；现场勘察应该细致，避免出现漏评现象；评估公司最好派两名估价人员进行现场勘查，并保证现场勘查人员与评估报告的签字估价师一致。

3、关于评估报告的具体内容，是双方当事人最关注的部分。评估公司出具的估价报告应语言清晰明确，没有错别字；评估依据充分，提供对委托方有价值的参考信息；价格内涵准确；最终价格水平客观合理；报告附件全面，所附照片应为彩色；另外报告中注明的提交报告时间应与实际交付报告时间一致。

4、关于增值服务的问题。按照评估规程，一个评估目的出具一份估价报告，相应的出具一个评估价格。司法鉴定房地产评估业务中有些特殊情况，如为抵债目的进行评估，因为抵债协议确定后房地产要过户，委托方除要明确抵债房地产价值外，还需要了解房地产过户所涉及的税费种类、数额，尤其是土地增值税的情况；对于拍卖后需要补缴土地使用权出让金的情况，委托方需要了解出让金大致数额等。笔者认为，在评估工作前期应充分了解委托方的评估目的及房地产拟处置方案，就委托方的需求，在工作量不大的情况下，评估机构可以为委托方提供类似的增值服务；如果工作量较大，可以与委托方协商适当增加评估费用。

5、评估机构在工作中应与委托法院相互配合，积极做好各个环节的工作。如目前一般由评估公司持法院提供的相应证明材料到房屋、土地行政主管部门落实房地产权属的工作，但有的区、县房屋、土地行政主管部门不对评估公司提供这项服务，给房地产权属认定工作带来不便。如果法院能与市一级的房屋、土地行政主管部门协调这项工作，具体操作仍由评估公司来做，权属认定工作将更为顺畅。

6、时限短。正常资产评估有充裕的时间调查取证，而司法鉴定评估在时间上受限制，这就为评估造成不便。

7、取证难度大。正常资产评估由企业配合收集资料，有的企业甚至成立专门的配合评估班子，这就大大的减少了取证难度。而司法鉴定评估就不一样了，被告方不配合，甚至销毁资料；司法评估是追索性评估，现在评估前两年的资产，这就需要花费大量的时间调查当时的物价，当时的资产状况，因此更需慎重的取证。

8、估价报告有效期的问题，目前房地产市场价格波动较大，评估公司出具的房地产估价报告有效期一般为半年，而法院的工作程序中如送达不顺利或拍卖公告等需要一定的时间，通常案件未结但评估报告已过有效期，这就需要评估公司充分理解法院的工作特点，双方协商解决好这个问题。

四、司法鉴定房地产评估中的问题解决对策 1.明确估价目的和范围

在做鉴定报告时，应要求委托方说清鉴定目的，并说清鉴定范围，提醒委托方签定范围要合情、合理、合法，明确委托方要求鉴定的是标的物的直接损失、间接损失或两者兼有，在此有三点应注意：

(a)要注意直接损失、间接损失范围的确定，一定要由委托方确定，中介机构无建议权。

(b)如果委托方提出一些不合理的评估范围，应有权说明情况，认真对待，因为提出不合理的评估范围有可能把责任推到鉴定人身上，鉴定人无必要承担。

(c)一旦确定了鉴定范围；就要严格把鉴定约定在范围内，不可随意超越。

2.合理的价值定义

价值定义的准确与否直接影响到估价结论的可靠性。与其他评估业务价值定义的相对确定性不同，鉴定评估的价值定义往往依估价目的和估价对象的不同，存在较大的差异，对控制估价机构的法律风险至关重要。举例来说，拍卖目的情况下往往评估的是其合法转让条件下的市场交易价值；但对于很多分家析产目的下的鉴定评估，估价对象往往权属资料不齐或受限制(例如宅基地)，这就需要估价师与法官根据估价目的，坚持客观、公正、合情、合理的原则，本着解决矛盾纠纷、维护正当权益的原则，选择适当的价值定义。

合理的价值定义需要估价师在遵循估价基本理论的基础上，与估价的根本目的相结合，避免不假思索的“市场价值”，深刻地理解“市场价值”仅仅是价值的一种形式，从根本上去规避司法鉴定评估的潜在法律风险。

3.谨慎的假设和限制条件

估价师应当谨慎对待假设和限制条件。司法鉴定评估结果必须同价值定义严格对应，才能真正实现估价目的。原则上，估价报告中的每一项假设和限制条件都应得到法院的事先认同，由法官协助判断假设和限制条件的合理性及是否会对审判和执行产生影响。除法院允许外，司法鉴定评估报告中应避免出现对权属、面积、使用标准等重要因素的假设，防止估价报告失去期望的使用价值。

4.科学的估价方法

司法鉴定评估应当紧紧围绕价值定义，优先选用市场比较法进行估价。而在市场比较法使用过程中，必须注重选择与估价对象具有较强可比性的实例，科学地设定价值定义条件下的各个比较因素，使得估价结果不偏离价值定义的内涵。

5.严谨的技术路线(1)现场踏勘 估价师在进行现场踏勘时应当有法官陪同，双方当事人或其委托律师共同到场。现场踏勘过程中，估价师应公开收集各种权属资料，并要求法官和双方当事人签字确认其真实性、完整性。估价师必须拍摄估价对象及其环境照片，并与踏勘基本数据填写现场踏勘登记表，注明踏勘日期和踏勘人员，并要求法官和双方当事人签字确认其真实性、完整性。

(2)基础资料校核

对于取得的估价对象权属等基础资料，估价师应当通过公开渠道进行校核。对于存在权属不清、基础数据不明的，估价师应当与法官沟通，共同协商解决方案，不得擅自做出假设。

(3)市场数据调研

估价师应当通过公开渠道调查各种司法鉴定评估过程所需的基础数据，并做好底稿的存档工作，对于一些电话咨询、专家咨询等数据应做好书面记录，以备查阅。做市场调查还应考虑以下几点：

(a)自己有无能力承接业务，鉴定机构的规模与委托鉴定的标的物是否协调。

(b)鉴定机构有无该方面的资格，否则将会面临反被告。(c)鉴定人有无该方面的专长，这就要求或放弃业务；或组成专家组进行鉴定。

(d)有无最基本的资料来源，在鉴定业务中，资料来源是成功鉴定的前提，也是鉴定自我保护的重要依据，对于如无特别关键的资料，应主动放弃，无义务编造，由法院来解决。(e)有无影响自己执业的强大的外界干预，因外界干预是不可避免的，执业中会遇到来自各方面的压力，有些压力是不好克服的。在鉴定中，有的委托人先定价，或不让看标的物，这就要引起高度重视，应做到心中有数，基本资料能否收集到，如出入大；最好不要接受。属暗箱操作的，决不能接受。总之，应按有关规定坚持原则，保护各方利益；维护社会安定。

(f)接受委托应了解产权是否清晰，产权不清晰的，应由政府有关部门作出决定，千万不要做产权界定，因其应为政府有关部门做的，如无产权证明，最好不要出鉴定报告。放弃产权界定的风险的方法：

索要有关权威部门证明文件、证书，或临时性文件。第一 不管产权定性，在评估报告中明确揭示，提请报告使用人或有关部门注意。

第二 取得法院、原告、被告三方的认可，由法院牵头并签字、盖章。

(4)估价计算

司法鉴定中的每个估价计算过程和数据来源，必须严格遵循估价规范及相关法律法规的规定，做到有理有据，避免“拍脑门”,确保估价计算过程的科学合理，确保估价结果做到准确无误。

6、司法鉴定评估报告书的特别事项说明

司法鉴定评估报告书的特别事项说明是执业评估师自我保护的重要措施，在做司法鉴定评估时应充分应用。在写特别事项说明应考虑：(1)要说明产权界定的情况。产权界定是否真实、证明的来源委托方是否认同、各方是否还有异议，要明确说明是谁、谁做的界定，如无，应明确本鉴定机构不承担责任。

(2)明确评估报告使用范围，应说明如超越了评估报告的使用范围，后果应由委托方负责。写清该报告仅适用于××案件的索赔。

(3)明确报告的使用期限，司法鉴定评估的使用期限应与委托方在委托单上协商确定，一旦商定后，必须在特别事项说明中明确揭示。

(4)由于司法鉴定评估的特殊性，应明确揭示特殊的评估基准日是应委托方要求确定的。

(5)要声明报告书的附件和工作底稿等证明材料的真实性，由提供方的当事人负责或委托方负责。收集的资料或附件要有当事人签字。

[参考文献]：

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》

2、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》

3、王学哲《论司法鉴定评估工作的风险防范》

4、胡雪丽《浅谈房地产评估中的风险与防范》

5、戴静忠 蔡黛燕《浅议资产评估司法鉴定工作》

6、崔太平《论房地产估价司法鉴定的性质与制度创新》

7、《人民法院司法鉴定工作暂行规定》

8、《司法鉴定机构登记管理办法》

9、《司法鉴定人管理办法》

第五篇：房地产司法鉴定估价解析

201210 2012年第10期总第55期 行政事业资产与财务 □盘小霞

房地产司法鉴定估价是房地产评估过程中常见的

案例。此类工作看似易，行却难。故此，应慎行、周密，于细微处定胜负。本例看点，是对此次司法鉴定估价 中存在的常不为人关注，又得必须关注的问题的剖析 及其应采取的举措。

案情：某市中级人民法院因某建筑公司（申请执行 人）与某房地产开发有限公司（被执行人）工程款纠纷 一案，需要对某房地产开发有限公司（被执行人）所开 发的位于某市棉兴路54号一楼1277.32㎡的商业用房 地产进行拍卖，经过随机摇号后，委托某评估机构对某 房地产开发有限公司开发的位于某市棉兴路54号一 楼1277.32㎡的商业用房地产进行评估；委托日期为 2008年8月19日，评估期限为15个工作日。委托方 仅向评估机构提供了《商品房预售许可证》。后某评估 机构于2008年9月8日出具了《房地产估价报告》，评 估结果为7060元/㎡。

报告出具后，某房地产开发有限公司（被执行人）于2008年9月22日提出异议。异议认为“评估结果 偏低，评估结果与市场价格背离，显失公平；缺乏必要 的资料（缺失国有土地使用证、房屋租赁合同直接影响 评估结果，不应妄加推测）；估价依据使用错误，缺乏交 易案例的证据；评估人员与申请执行人某建筑公司有 单独接触（在没有法院人员陪同的情况下，评估人员与 申请执行人某建筑公司人员坐同一辆车前往估价对象 现场），有缺乏公正之嫌疑；签字估价师未进行现场查 看（报告中注明的现场查看人员为评估助理），程序违 法；要求重新评估或更换评估人”。后某评估机构针对 异议于2008年10月7日进行回复，认为：“评估结果 合理、客观公正、估价人员包括注册房地产估价师及估 价助理，评估作业期内曾多次要求法院补充资料，在未 取得补充资料的情况下，依据《委托书》及《商品房预售 许可证》出具了评估报告；评估结果系因某房地产开发 有限公司（被执行人）未提供任何估价对象权属资料的 情况下，经到当地房地产管理部门进行了相关资料的 查询后对估价对象权属状况在报告中作出了合理的假 设，评估结果反映了在满足估价的假设与限制条件及 价值定义下的公开市场价值。”

后在法院的协调下，某房地产开发有限公司（被执

行人）补充提供了《国有土地使用权证》复印件及《房屋 租赁合同》复印件后，评估机构于2008年11月24日依

据法院转交的某房地产开发有限公司（被执行人）补充 提供的《国有土地使用权证》复印件及《房屋租赁合同》 复印件，因租赁合同租金、租赁合同期限、土地用途及 土地剩余使用年限与原报告中估价的假设条件不一 致，故根据补充资料对估价结果进行了相应调整，估价 结果调整为7370元/㎡。

案由：工程款纠纷执行案件。

估价对象基本情况（摘自某评估公司出具的评估 报告）：某房地产开发有限公司开发的位于某市棉兴路 54号一楼1277.32㎡的商业用房地产，至估价时点,估 价对象尚未办理《房屋所有权证》，所在建筑物也未办 理大产权证；房屋用途以委托方提供的《委托书》记载 用途和估价人员实际查看用途为准，建筑面积以《委托 书》记载为准。估价假设在办理估价对象的《房屋所有 权证》时不存在任何司法和行政障碍，也未考虑该过程 中所产生的费用对估价结果的影响。截止估价时点，估价对象尚未办理分户的《国有土地使用证》，委托方 也未提供估价对象所在宗地的《国有土地使用权证》。房地产司法鉴定估价解析资产 评 估

ZICHAN PINGGU 根据本次评估的《委托书》及估价对象已取得《商品房 预售许可证》，估价假设估价对象应分摊的土地使用权 以出让方式取得、用途为商业用地。估价假设在办理 估价对象的分户《国有土地使用证》时不存在任何司法 和行政障碍，也未考虑该过程中所产生的费用对估价 结果的影响。在估价时点估价对象已经出租，但是委 托方未能提供其《租赁合同》，因此本次估价未考虑该 租约事项对估价结果的影响，至估价时点，估价对象尚 未办理分户的《国有土地使用证》。估价人员也未查询 到所在宗地的土地权属状况。而估价对象所在建筑物 为开发的商品房，已经取得预售许可，《商品房预售许 可证》记载用途为综合楼，估价对象的实际用途为商 业，因此假设估价对象占用的土地为出让商业用地，土 地使用权人与房屋所有权人保持一致；根据国家相关 规定，出让商业用地的法定最高使用年限为40年，同 时通过了解，估价对象所在楼盘的开发期周期约为2 年，估价对象建成于2007年5月，故至估价时点估价 对象剩余的土地使用年限约为36.81年。

估价对象技术路线（摘自某评估公司出具的评估 报告）：估价对象位于某市棉兴路54号，属于城市新 区，该区域内近年来新建房屋较多，市场上类似房屋的 出售情况较为普遍，且资料较容易收集，故可以采用市

场比较法进行估价；同时该区域内类似商业用房出租 情况较为普遍，客观收益资料容易收集，故具备采用收 益法的条件；因此本次选用市场比较法及收益法进行 估价。

解剖（存在的问题）：

通过对以上评估案例的介绍，结合被执行人对评

估报告的异议，可以看出本次司法鉴定估价中确实存 在以下几个问题：

一、现场查看的问题

《房地产估价规范》明确规定，估价人员在进行房 地产估价时，估价人员都必须进行现场查看，亲临现场 感受估价对象的物质实体状况等，而作为房地产司法 鉴定评估项目时，估价人员的身份就由一名普通的房 地产估价师转变成一名司法鉴定人员，司法鉴定涉及 的房地产评估具有特殊性。不管从评估的程序上还是 估价的依据上的要求都更加严格。依据《全国人大常 委会关于司法鉴定管理问题的决定》，司法鉴定实行鉴 定人负责制度。鉴定人应当独立进行鉴定，对鉴定意 见负责并在鉴定书上签名或者盖章。多人参加的鉴 定，对鉴定意见有不同意见的，应当注明。可见，作为 要在鉴定书上签名的鉴定人，理所当然的应该亲临现 场进行现场查看，如果作为签名的鉴定人不到现场进 行查看，而委派评估助理进行现场查看，只是审核评估 结果并签字，是对自己不负责任，也是对当事人利益的 一种侵犯，对法律的不尊重。

针对签字的房地产估价师不到现场进行现场查

看的情况，当事人当然有理由可以推翻整个评估报告，难以想象一个鉴定人员在进行严肃的司法鉴定的时 候，不对估价对象进行现场查看，怎么可能得出让人 信服的、公正、公平、客观的鉴定结论呢？因此，本案 中的签字估价师没有到估价对象的现场进行查看，而 仅评估助理进行现场查看，是一个非常致命的程序错 误。

二、估价人员与一方当事人单独接触的问 题

本案中被执行人仅因为评估人员与申请执行人某

建筑公司在没有法院人员陪同的情况下，乘坐同一辆 车前往估价对象现场，就质疑估价人员单独接触一方 当事人，有缺乏公正之嫌疑。可见，估价人员保持中 立，不私下接触任何一方当事人从程序上来说是多么 的重要。只有程序合法，才能保证实体公正。本案中，作为估价人员，在实务操作中必须要注意 细节，一个很小的细节或者不以为然都可能导致评估 报告被推翻，即使我们的评估报告的结果非常的客观

公正，但是只要程序上出了问题，引起了当事人的质 疑，评估报告的结果客观公正在程序的差错下就会显 得非常的苍白无力，轰动全球的美国世纪大案——辛 普森杀妻案不就是因为司法鉴定的程序上的失误导致 了辛普森在铁证面前也被判无罪的一个很好的例子 吗？可见程序的重要性。

在具体的从事房地产司法鉴定项目时，实践操作 中确实会出现执行法官或技术室的经办人员因种种 原因不配合估价人员进行现场查看，要求我们估价人

员自己与双方当事人联系进行现场查看的情况。笔201210 2012年第10期总第55期 行政事业资产与财务

者认为，如果双方当事人都能够到达估价对象现场，委托人（法院）也能对估价人员在双方当事人同时到 场的情况下进行现场查看事宜进行书面签字确认时，估价人员也可以在没有法院人员陪同的情况下进行 现场查看；但是如果仅有一方当事人配合进行现场查 看的情况下，估价人员就应该坚持要求法院配合一同 前往，这样才能避免出现私自接触当事人的嫌疑。而 且根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖 和变卖工作的若干规定》（法释〔2009〕16号），评估机 构在工作中需要对现场进行勘验的，人民法院应当提 前通知审判、执行人员和当事人到场。当事人不到场 的，不影响勘验的进行，但应当有见证人见证。评估 机构勘验现场，应当制作现场勘验笔录。勘验现场人 员、当事人或见证人应当在勘验笔录上签字或盖章确 认。因此，估价人员要求在法院工作人员到场的情况 下进行现场查看是程序合法的必不可少的条件，也是 有法可依的。

三、评估资料提供的问题

本案中，估价对象为商业用房，《国有土地使用证》 是评估的必不可少的资料，而估价人员在被执行人不 配合提供资料的情况下，对估价对象的土地使用权的 性质、用途、剩余使用年限进行假设出具房地产司法鉴 定评估报告是不恰当的。

笔者认为，针对本案的情况，估价对象的《国有土 地使用证》、《房屋租赁合同》在估价机构出具《房地产 估价报告》后，被执行人才补充提供，说明被执行人主 观上是不愿意配合的，这个就好比诉讼中当事人在一 审的时侯不提供证据，等待二审的时侯才补充提供作 为新证据来推翻一审的判决，这个是不被法律所允许 的，也应该借鉴《最高人民法院关于民事诉讼证据的若 干规定》（2002年4月1日起施行），制定有关房地产司 法鉴定估价指导意见，规定当事人必须在规定的期限

内通过法院向估价机构提交估价依据，除因正当理由，依据有关规定向人民法院申请延长期限且经人民法院 批准同意延长期限外，当事人在规定期限内不提交估 价依据的，视为不提交，如果当事人不能提交充分、有 效的估价依据，将承担鉴定估价不能的风险，应当对案 件事实承担举证不能的法律后果。

从估价机构的角度来说，在当事人确实不配合提

供估价所必须的资料的情况下，估价机构可以申请人 民法院调取相关的资料，比如：本案估价机构可以要 求人民法院到国土局调取估价对象的《国有土地使用 证》，只要被执行人办理了《国有土地使用证》，是一定 能够调阅得到的。当然，由于法院的工作人员不是专 业的评估人员，对某些评估资料的敏感度及查阅部门 不一定清楚，就需要估价人员配合法院一同进行评估 资料的查阅，有利于及时的进行评估，保证诉讼的继 续进行。评估机构在工作中应与委托法院相互配合，积极做好各个环节的工作。如目前一般由评估公司 持法院提供的相应证明材料到房屋、土地行政主管部 门落实房地产权属的工作，但有的区、县房屋、土地行 政主管部门不对评估公司提供这项服务，给房地产权 属认定工作带来不便。在法院的配合下，能与房屋、土地行政主管部门协调工作，查阅资料的工作将更为 顺畅。

当然，实践操作中也可能出现经过估价人员与法

院的共同努力，某些评估需要的关键性数据还是无法 确定的情况，而作为法院，每一个案件都必须结案，不 可能悬而不决，在这种情况下，如果法院要求必须出具 评估报告，应针对关键性数据（国有土地使用权的用 途、性质、收益年限）取得双方当事人的一致认可或由 委托人来确定一个合理的数据后提供给评估机构，否 则，评估机构可以终止鉴定。

四、租赁合同是否应给予考虑的问题

本案中估价对象是商业用房，估价人员现场查看

时估价对象已经出租，估价机构仅因为委托方未能提 供其《租赁合同》，因此本次估价未考虑该租约事项对 估价结果的影响是不恰当的。委托方未能提供其《租 赁合同》，并不能否认租赁事实的存在，法院在委托书 中也未明确是否考虑租赁合同的影响。这种情况实际 操作中比较多。作为法院，不是专业的评估机构，对租 赁合同对评估结果的影响并没有明确的认识，当然不 会在委托书中体现，是可以理解的。因此，作为受托的 评估机构，在接受委托后经过现场查看了解了估价对 象的基本情况后，就应该及时与法院沟通，告知租赁情 况的存在对评估结果存在的重大影响，由法院根据对资产

评 估

ZICHAN PINGGU 租赁合同的效力的认定后，在委托书中明确是否考虑 租赁合同的影响，然后估价人员根据委托书中的要求 进行评估。不应该在未与法院针对租赁情况进行沟通 的情况下，直接认定为不考虑租赁合同的影响，这样可 能会损害当事人的利益。

五、建筑面积、房屋用途以《委托书》记载为 准是否合适的问题

本案中，至估价时点,估价对象尚未办理《房屋所 有权证》，所在建筑物也未办理大产权证；房屋用途以 委托方提供的《委托书》记载用途和估价人员实际查看 用途为准，建筑面积以《委托书》记载为准。笔者认为： 房屋用途以委托方提供的《委托书》记载用途和估价人 员实际查看用途为准，建筑面积以《委托书》记载为准 也存在一定的问题。估价对象的用途、建筑面积是影 响评估结果的关键性的数据，直接影响了评估结果的 大小，而法院不能对估价对象的用途及建筑面积进行 认定，建筑物的用途应该是依据合法性原则，根据规划 局批准的用途及房管局认定的用途为依据，建筑面积 的大小只能依据有测绘资质的专业机构进行测绘后得 出，建筑面积应该由面积测量报告或者房屋所有权证 或者不动产登记簿确认。法院没有对建筑物的用途和 建筑面积进行确认的职权。实践中，有时侯还会出现 针对某些未办证的建筑物进行评估时，法院要求评估 公司进行测量后出具评估报告的情况，这是不恰当的，作为评估机构是没有进行房地产测绘的资质，如果评 估机构进行测绘后，拍卖机构依据评估机构测绘的面 积进行拍卖，均可能极大的损害了双方当事人的利益。而且评估报告存在重大瑕疵，当事人是随时都可以此 为由推翻评估报告。

因此，本案中关于估价对象房屋的用途部分，估价 人员也应该到规划部门及房产管理部门核实，本案中 关于建筑面积部分，估价人员应该到相关部门，比如： 房地产管理局查阅办理预售许可证时是否进行了测 绘，或者查阅建筑面积的来源。如果确实没有相应的 合法的书面依据来支撑建筑面积的来源，就应该要求 委托人聘请专业的测绘机构对本次评估的估价对象的 建筑面积进行测绘后再进行评估。因为估价对象在拍 卖后也涉及到要进行过户的问题，过户必然涉及到房 屋的用途、建筑面积的大小，所以，对房屋的用途、建筑 面积的大小的确定工作如果在评估阶段就做到合法合 规，是非常重要的，能够为后续的拍卖、过户工作减少

纠纷，确保执行案件的顺利进行。

六、估价依据是否充分，是否经得起质证的 问题

本案中，被执行人在对评估报告的异议中提到“缺 乏交易案例的证据”，可见，作为估价机构出具的房地 产司法鉴定估价报告一定要在每一个细节上能够经得 起双方当事人质证，司法鉴定涉及的房地产评估具有 特殊性，司法鉴定房地产评估活动中，房地产估价师除 遵循《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关 规定、执业规范以外，作为司法鉴定人应当履行出庭义 务，就其作出的鉴定结论接受法官、双方当事人的质 证。因此，不管是估价的程序还是实体上，每一个环节 都应该经得起法官、双方当事人的质证，这就对我们从 事司法鉴定估价的估价人员提出了更高的要求，要有 强烈的证据意识，时刻想到我们的评估报告就是一份 鉴定结论，是证据的一种，从参数的选取，案例的调查、选用，资料的采用都要有理有据，做到程序合法，实体 公正。

（作者单位：四川中联恒通资产评估有限公司）