房地产评估报告

第一篇：房地产评估报告

房地产评估报告

姓名: 班级： 专业：建筑工程技术 学号：

怡若梦 ******** ********** 1

房地产评估报告

项 目 名 称：宁德蕉城区新华街31 号地上建筑物 及附属物等进行估价 受 托 估 价 单 位：福建中兴资产评估有限公司

估 价 人 员：刘海教 吴宁

委 托 估 价 方：福建闽东电力股份有限公司

估 价 日 期：2009年12月26日

房地产估价报告编号：宁焦房铜评（2010）3004号

目

录

一、封面........................二、目录.......................三、致委托方函..................四、估价师声明..................五、估价的假设和限制条件........六、《房地产估价结果报告》.......七、《房地产估价技术报告》

（评估机构留存）

八、附件........................3

致 委 托 方 函 福建闽东电力股份有限公司：

我公司受贵方委托，于2009 年12 月26 日对坐落于宁德市蕉城区新华街31 号进行了实地勘察及有关资料的调查，本着“公开、公平、公正”的原则，依据国家有关法规和估价规范，对估价对象进行了评估，作为房产交易价值鉴定的参考依据。

采用成本法分析计算，评估工作已完成，现将评估结果报告如下：在估价时点2009年12 月26 日，委估房产包括土地价格（建筑总面积3764.83平方米）评估价值为人民币：1026.33 万元（其中含土地价值244.86 万元）。

人民币大写：壹仟零贰拾陆万叁仟叁佰元整。

福建中兴资产评估有限公司 法定代表人：王 永 忠 二〇〇九年十二月二十七日

估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、没有人对本估价报告提供了专业帮助。

7、估价报告依据委托方提供的相关资料出具，委托方应对资料的真实性承担法律责任。

8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。未经本评估机构和评估人员同意，本估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。评估机构及估价人员不对委托方及报告审查部门以外的单位及个人使用本报告造成的任何后果承担任何责任。

9、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。

房地产估价师：刘

海教

二〇〇九年十二月二

十七日

估价的假设和限制条件

1、本评估报告仅供委托方为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考，委托方因其他目的使用不当而造成的损失，本评估公司不承担任何责任。

2、本次房地产的现场勘查工作根据委托方提供的房地产评估委托书及相关资料进行，房地产估价范围由委托方界定并对其负相应法律责任。

3、基于估价目的，本估价报告估价结果是对2009年12月26日这一估价时点委估房地产的客观公允市场价值的反映，没有考虑将来可能追加付出的价格对估价价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇不可抗力对估价价值的影响。

4、注册房地产估价师执行房地产估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表意见，不对估价对象权属及附着于估价对象上的其他权利进行确认或发表意见，估价对象的法律权属及附着于估价对象上的其他权利由委托方负责解释。

5、本次评估以估价对象不涉及任何抵押担保以及其他法定优先受偿款为假设前提，否则应对本次估价结果进行相

应调整。

6、我们的估价结果成立的前提是委托方提供的资料属实，委估房屋产权完整，具有合法的土地使用权等。委托方对所提供资料的真实、完整、合法性承担法律责任，如因委托方提供的相关证明资料不实造成估价结果失真，我们将不承担任何法律和经济责任。

7、我们估价的实体以我们现场拍照和勘察的估价对象外部实体为准，但在本次估价中估价人员没有接受对估价对象结构及基础进行检测的委托，估价人员不能确定估价对象结构及基础没有缺损。

8、由于本次估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益、各项服务配套设施及整体房地产占用土地的使用权为假设前提。

9、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑估价对象未来市场价格波动风险、快速变现损失及费用以及转让时应交纳的相关税费等对估价结果的影响。委估对象为住宅用房，具有一定的通用性和独立适用性，如果在估价时点进行快速变现其可能实现的变现价格一般在市场价值的70%左右，在短期内可变现，所实现的变现价格应优先支付评估拍卖费及按规定缴纳的税费等费用。

福建中兴资产评估有限公司 二〇〇九年十二月二十七日

房地产估价结果报告

一、委托方：

委托单位：福建闽东电力股份有限公司

单位地址：宁德市蕉城区环城路143号华隆大厦8~10层

二、估价方：

估价机构：福建中兴资产评估有限公司

单位地址：福建省福州市湖东路152号中山大厦b座11层 法定代表人: 王 永 忠

三、估价对象概况：

1、权属状况：

委估房产所有人为：福建闽东电力股份有限公司，房屋所有权

证号为：宁德市房权证蕉城区字第01-0021506 号，土地使用证号为：宁德用(2003)字第A00977 号，土地使用权类型

为出让，土地用途为商业服务业用地，土地使用权面积为1719.54平方米，土地使用权终止日期为2029 年6 月30 日。

2、房产现状与环境 ：

委估房产坐落于宁德蕉城区新华街31 号，委估房产为1 幢 三～五层沿街营业楼，钢混结构，于1988 年建成，房产总建筑面积为3764.83平方米。委估房产周围环境较好，公共配套设施较好。委估房产前外墙瓷砖墙面，后外墙为水刷石墙面，内墙为混合砂浆抹面涂料墙面，一层全玻门，铝合金窗，大理石和瓷砖地面。二层为饭店，26 个装饰房间，高档装修。整幢楼水电暖等设施齐全，成新率70％。

3、估价对象区位状况：

估价对象地处宁德蕉城商业用地基准地价二级地段，座落 于宁德蕉城区新华街以西，北邻新村东路，西邻中心路。该区域位置属城区商住较好地段，交通便捷，公共配套设施齐全。

四、估价目的：

作为确定委估房产交易价值而提供参考依据。

五、估价时点：

二〇〇九年十二月二十七日。

六、价值定义：

本次估价价值是在房地产市场正常情况下估价时点的公开

市场 价值。

七、估价依据：

1、《房地产估价规范》。

2、国家和地方的有关法律、法规和政策。

3、委托方提供的有关资料。

4、估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。

八、估价原则：

本评估报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行评估。

（一）合法原则：要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。

（二）最高最佳使用原则：要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。

（三）替代原则：要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价值。类似房地产是指其实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相当的房地产。

（四）估价时点原则：要求房地产估价结果是估价对象在估价时点时的客观合理价值或价值。在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价值。估价时点是评估房地产价值的时间点。

（五）公平原则：要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出对各方当事人来说都公平合理的价值。

九、估价方法：

根据估价目的和房产的具体情况，本报告采用成本法进行估 10

价。

十、估价结果：

我公司根据评估目的，按照法定估价程序，运用科学方法综合

确定委估房产价值为人民币：1026.33 万元（其中含土地价值244.86万元），评估单价为2726.10 元／平方米。人民币大写：壹仟零贰拾陆万叁仟叁佰元整。

十一、估价人员：

项目参与人（估价师）：刘海教 吴宁 技术负责人审签:

十二、估价作业日期：

二〇〇九年十二月二十六日至十二月二十七日

十三、估价报告应用有效期：

二〇〇九年十二月二十七日至二〇一〇年十二月二十六日

附 件

1、估价对象的相关资料。

2、估价机构营业执照（复印件）。

3、估价机构资质证书（复印件）。

4、注册估价师资格证书（复印件）。

5、各房产评估价格明细表：

估价测算过程：

一、估价方法：

根据估价目的和房产的具体情况，采用成本法进行估价，采用

市场法进行调整。

二、估价测算：如表1 和表2：

三、估价结果确定：

根据以上计算,最后确定委估房产在估价基准日的评估价格为

人民币：1026.33 万元。

估价金额人民币大写：壹仟零贰拾陆万叁仟叁佰元整。

第二篇：房地产项目后评估报告范本（精选）

项目后评价报告范本

编制部门：

参加部门：

编制日期：年月日

目录

一、项目整体管理综述...................1

二、进度管理（要点）...................1

三、质量管理（要点）...................1

四、工程成本管理....................2

五、采购管理（主要数据来源合同执行评估意见表）................2

六、营销管理（要点）...................2

七、设计管理（要点）...................3

八、资金和风险管理.......................3

九、客户报事处理（要点）..................3

十、产品成品保护意识和评价（要点）...................3一、项目整体管理综述

二、进度管理（要点）

1.项目总体计划性如何；

2.工程部对项目控制节点计划中工程部分的完成状况；

3.工程部对计划调整的应变能力和纠偏能力，体现对项目的控制性鉴于外界诸多因素对项目产生的影响，如项目进度出现滞后的情况，工程部是否及时有效地对计划进行调整，并根据现场的实际情况，做出相应补救措施和方法；

4.在后期配套的综合管线施工中，工程部是否发挥综合的协调职能，确保竣工阶段的各项工种能有计划、按步骤顺利地进行；

三、质量管理（要点）

1.工程部在施工过程中对质量问题是否建立质量保证和监督机制，对施工产品质量进行有效地控制；

2.工程部是否有质量成品保护具体的措施，且落实到相应的责任人；

3.工程部是否重视来自于各方的质量投诉，及时弥补欠缺；

4.质量目标包括以下内容：

1）建筑结构工程，基坑围护方案及施工，一般装饰工程、公共部位及样板房、全装修房等精装饰工程，安装工程，门窗工程，消防工程，电梯工程，智能化及有线电视等弱电集成工程，水、电、煤、通信等配套工程，小区景观绿化工程（设计和施工效果）；

2）入住客户的投诉和反映；

3）政府部门对小区的竣工质量综合评定。

四、工程成本管理

1.预决算差额评估，已结算项目的各项成本，是否按照原定预算进行严格控制，并达到预期目标；

2.成本的合理性及项目运作过程的控制效果分析；

3.配套宏观管理及方案征询方面，能否把握好总体配套成本投资控制，是否有明显经济效应产生；

4.成本控制指标包括：

1）项目的前期成本

2）基础（配套）设施费成本

3）项目的建筑安装成本

4）配套设施（公建）费成本

5）间接开发费（项目财务管理费用等）

五、采购管理（主要数据来源合同执行评估意见表）

六、营销管理（要点）

1.营销方面是否按照预先定位，完成既定目标；

2.产品定位是否合理，价格定位是否符合市场走势；

3.产品的客户定位方向是否准确，并且达到预定的要求；

4.产品销售是否在一定的时间内，完成计划销售阶段百分比；

5.预计赢利目标是否实现。

七、设计管理（要点）

1.项目在总体规划、前期、配套征询方面，有否值得各项目借鉴和共享的经验；

2.项目规划指标合理性；

3.前期、配套征询方案技术、经济合理性；

4.项目的前期和配套征询的实施经验；

5.通过项目前期和配套征询工作是否产生明显的经济效益；

6.针对建成小区总体印象和感觉，如：

（1）立面效果；

（2）房型布置；

（3）使用功能；

（4）小区绿化景观效果；

（5）样板房、全装修房、会所和设施等装饰效果。

八、资金和风险管理

九、客户报事处理（要点）

1.针对小区客户投诉，是否能体现出强烈责任心，尽自身最大努力，满足客户的需求；

2.分析客户投诉的问题的原因；

3.如何从使用功能上去满足客户的要求；

4.如何从施工质量上去满足客户的要求。

十、产品成品保护意识和评价（要点）

1.对于已经完成的产品，是否有良好的爱惜保护意识，并落实具体措施，贯彻于始终；

2.楼盘的内、外墙色面；

3.公共走道的精装修部分；

4.安装好的门、窗、电梯；

5.售楼处、样板房、全装修房；

6.小区景观、绿化。

第三篇：房地产项目评估报告

咸宁市房地产项目分析

姓名：周灿

专业：土地资源管理

学号：121521015

较好典型：

咸宁碧桂园：

基本情况：

楼盘位置：咸安区长安大道盘泗洲1号（交警三大队旁）

交通状况： 公交路线：k4、108路公交咸宁碧桂园站；2、6、8路公交车交警三大队站。

自驾路线：中山路(武汉市)——白沙洲大道——青郑高速——京珠高速——咸宁北出口——桂香大道——银泉大道——长安大道咸宁碧桂园项目入口。

项目地址：咸宁市咸安区长安大道盘泗洲1号(交警三大队旁)物业类型：普通住宅

别墅建筑类别：精装洋房、毛坯洋房

开盘时间： 2008年06月28日

入住时间： 2009年04月30日 装修情况： 毛坯 简装 精装 产

权： 70 大产权房

物 业 费： 别墅1.5元/月/平米，花园0.5元/月/平米，小高层电梯房1.2元/月/平米

户型面积： 华府1号电梯洋房105-135平米，丹桂香堤双拼别墅160-260平米，淦河茶韵双拼别墅150-230平米 户

数： 总共 6500 户

建筑类型： 精装洋房、毛坯洋房

物业类别： 普通住宅,别墅

建筑面积： 870000平方米

容积率： 1 占地面积： 800000平方米

绿化率： 40%

户型面积： 华府1号电梯洋房105-135平米，丹桂香堤双拼别墅160-260平米，淦河茶韵双拼别墅150-230平米

开发商：咸宁碧桂园房地产开发有限公司

楼盘特色：旅游地产,品牌地产,城市豪宅,水景住宅,投资地产

项目优势之处分析：

咸宁碧桂园位处咸宁市咸安中心城区，长安大道北端，是南山商圈的组成部分。项目周边配套齐全，与咸安体育中心隔河相望；武商量贩、南大街商业区、咸宁高中等城市配套距项目仅数百米。紧邻人民医院、市政机构和银行系统。项目引入枫丹公交车，同时周边更有2、6、10路公交车贯通。

咸宁碧桂园山水兼得，自然环境优越。项目被淦河以“川”字形环绕，形成“一河六岸”的独特滨河景观；同时紧邻城市绿肺双龙山、孝子山，足不出户便可坐拥叠翠群山及近4000米的悠长水岸，形成了咸宁市首屈一指的山水景观大城。

咸宁碧桂园整体定位于咸宁市高档山水人居大城楼盘。总规划约1168亩，项目已开发约600亩。产品规划有花园美墅(双拼)、亲邻美墅(联体)和优雅景观洋房、电梯洋房，建成苑区是咸宁市第一个大规模中央别墅居住区。产品设计为极具阳光感的地中海风格，并结合山水自然元素，最大限度地将天然景观引入室内，全力打造出最适合咸宁人的城中央山水别墅。

咸宁碧桂园同时规划有社区文化广场、80000㎡社区人工湖，超过6000㎡凤凰商业街、大型会所、休闲滨水公园等多项配套设施，并由碧桂园集团提供先进的五星级酒店式物业管理服务。09年又投巨资打造咸宁市首家600米滨河5层立体园林景观。优秀的人文环境赢得了包括咸宁、武汉、广州、深圳客户的一致认可。

锦绣城

基本情况：

建筑类型： 板楼,超高层

产权年限： 70年

物业类别： 普通住宅,公寓

产权类型： 大产权房

建筑面积： 147845平方米

容积率： 4.5

占地面积： 29649平方米

绿化率： 35.7% 总户数：1276 户型面积： 90-120平米

道路交通：1路、3路、6路、8路、9路公交 开发商：湖北远升房地产开发有限公司 楼盘特色：投资地产

商业配套：人民广场、商场顶层有空中花园 内部配套：商务会所、菜场、咖啡馆等。

车位数： 686 车位配比： 2:1 车库配置： 地下车库和地上车库。周边商业：中商百货、华润蔬果

周边公园：商场顶层有空中花园、人民广场 周边医院：附属医院、市妇幼保健院

周边学校：交通幼儿园、实验中小学、鄂南高级中学、湖北科技学院 周边交通：1路、3路、8路、9路公交。

项目优势之处分析：

锦绣城位于咸宁的主要交通要道-――咸宁大道128号，也是咸宁的第一条迎宾大道市国土局对面，本区域属于咸宁的CBD中心，集中了大量的商务、金融、文化、服务机构和商务办公酒店、公寓等配套设施，具备完善、便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好的环境。锦绣城交周边高校林立：咸宁最好的高中--鄂南高级中学、湖北科技学院、规划的市重点实验中小学都在附近。锦绣城东至贺胜路；南至咸宁大道，西至淦河大道，北至银泉大道，从武汉到咸宁的城际铁路站离这也很近。锦绣城，是目前咸宁第一高层住宅，百米超高建筑，绝对的地标建筑！

锦绣城总占地面积40余亩，总建筑面积近15万方，小区总共由4栋24层和3栋32层高楼组成，绿化率达35%以上，整个小区的地下一层全部为车库！锦绣城1、2、3、4栋1-3层为大型商场，开发商准备引进世界500强企业—华润苏果超市。锦绣城在景观规划上，强调“师法自然，天人合一”，处处都考虑到人与自然景观的相融共生。小区建筑围绕中心公共绿地和水面景观布置，形成有韵律感的建筑形态，在中心区布置了大片绿地、树阵和广场，是小区居民户外活动及交流的舞台，成为小区的大客厅。

小区沥青道路――高品质小区的房子

新风系统――会呼吸的房子

小区分户式太阳能供热系统――24小时有热水的房子

紧邻咸宁大道主干道，政务中心，地段佳――核心商务区的房子

智能化系统(闭路监控、可视对讲、门禁一卡通、周界防范报警等)――安全的房子

较差典型：

中央城：

基本情况：

建筑类型： 超高层

产权年限： 70年

物业类别： 普通住宅,写字楼,建筑综合体

产权类型： 大产权房

建筑面积： 296773平方米

容积率： 4.9

占地面积： 60106平方米

绿化率： 30% 总

户

数：1096 户型面积： 90-170平米

道路交通：8路、9路公交

投资商：湖北佳辰投资有限公司 开发商：湖北佳辰投资有限公司

物业公司：湖北佳和物业服务发展有限公司 物业费：1.3元/月/平米

楼盘特色：水景住宅,观景居所

售楼地址： 咸宁大道与滨河西街交接处

开工时间： 2008年08月08日

竣工时间：2010年12月08日 开盘时间： 2009年11月

均价：3900元/平米 折扣价格： 一次性94折，按揭98折

付款方式：银行按揭贷款、公积金贷款、一次性付款

内部配套：中原帝一棋、华中大花园、空中游泳池、空中网球场、飞龙瀑布、淦河音乐喷泉、水幕电影，以及中央景观桥

周边交通：8路、9路公交，k3可到达项目

项目劣势之处分析：

项目周边配套设施不齐全，容积率4.9％过高，绿化率30%，环境舒适度较差，缺少停车位，限制了入住人群，并且周边没有医院和大型超市及商业街区。

航天山河泉

基本情况：

建筑类型： 多层

产权年限： 70年

物业类别： 别墅

建筑面积： 45004.1平方米

容积率： 0.59

占地面积： 76125.71平方米

绿化率： 35% 总户数：180 道路交通：1路、K4 投资商：中国航天三江集团

项目劣势之处分析：

在咸宁这个三线城市，经济不够发达，购买豪华别墅的人群范围较小，面向人群小，市场购买力不足，定位不适宜当前的社会环境，开发商致力于吸引武汉、南昌等大城市的富人，但实际上该处往武汉的交通尚不够便利，距离咸宁高铁站很远，远远达不到半个小时到达武汉的宣传语，社区配套设施不够完善，缺少学校，停车位缺乏。

第四篇：房地产评估

1.房地产的定义：房地产又称不动产，房地产指土地，土地上的定着物以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括与土地所有权有关的所有权或利益。就房地产评估而言，房地产是指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的各种物权。

2.房地产物权：①所有权 ②使用权 ③租赁权 ④抵押权 ⑤典权 ⑥地上权 ⑦地役权

3.房地产特性：

①位置固定性，地区性和个别性 ②长期使用性 ③大量投资性 ④易受政策限制性 ⑤相互影响性 ⑥保值性与增值性

4.房地产价格的含义：

房地产价格一般根据该房地产所被认识到的效用，该房地产的相对稀少性，该房地产的有效需求存在等三因素互相结合，产生了该房地产的经济价值（交换价值）而形成的。房地产价格一般以货币额表示。

5.楼面地价：

楼面地价=土地总价格/建筑总面积楼面地价=土地单位/容积率

6.房地产价格是由效用、稀少性和有效需求三者相互结合而成的。

7.实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。

8.名义价格是指在成交日期时约定，但不是在成交日期时一次付清的价格。

第一章房地产价格的一般因素：一般

因素、区域因素、个别因素。

1.一般因素：

①社会因素：人口数量和密度，社会文明集教育状况，家庭规模，政治安定状况，社会治安程度，房地产投机，城市化，心理因素等。

②经济因素：经济发展状况，财政金融状况，产业结构变化，税收负担状况，居民收入，物价等等。

③行政因素：土地制度，住房制度，城市规划，房地产价格政策，税收，交通管制，行政隶属变更，特殊政策。

第二章房地产评估的概念

1.房地产估价的含义：从专业估价的角度而言，所谓房地产估价是指以房地产为对象，由房地产专业估价人员根据目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验以及对影响房地产价格因素的分析，就房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所做出的判断与推测。

2.估价程序：

①受理估价委托 ②明确估价基本事项 ③拟定估价作业方案 ④搜集估价所需的资料 ⑤实地勘察估价对象 ⑥选定估价方法计算 ⑦确定估价结果 ⑧撰写估价报告

3.房地产估价的基本原则： ⑴合法原则 ⑵最高最佳使用原则 ⑿替

4、房地产估价应独立、客观、公正。

5.最高最佳使用的判断程序：法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大。

五-七：估价方法：

概念→思想（理论依据）→适用对象范围→估价步骤→各步骤详解→应用举例

第五章 市场比较法

1.概念：它是参照与估价时点近期类似房地产的识记成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。

2.理论依据：房地产交易中的替代原理

3.应用的条件：适用于在市场经济非常发达的国家和地区被普遍使用

①充分的交易实力资料 ②资料具有相关性 ③市场供求关系基本一致 ④明确显示具备的条件⑤资料必须详实可靠

4.步骤：

①搜集交易实例②选取可比实例③建立价格可比基础④进行交易情况修正⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格

5.比准价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数。

7.替代原则、供求原则、均衡原则和适合原则是市场比较法的基础。

8.建立价格的可比基础：统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和统一面积单位。

9.造成成交价格偏差的因素：有利害关系人之间的交易、急于出售或基于购买的交易、不了解市场行情的交易、特别动机或偏好的交易、特殊交易方式的交易、交易税费非正常负担的交易、相邻房地产的合并交易、受债权债务关系影响的交易。

第六章 收益还原法 1.概念：是预计估价对象未来的正常纯收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.基本思想：预期原理 3.适用范围：是有收益或有潜在收益的房地产。4.操作步骤： ①搜集有关房地产收入和费用的资料②估算潜在毛收入③估算有效毛收入④估算运营费用⑤估算纯收益⑥选用适当的还原利率⑦选用适宜的收益法计算公式求出收益价格 7.纯收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用=有效毛收入-运营费用 第七章 成本法 1.概念：是求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的合理价格或价值的方法。2.理论依据：卖方：生产费用价值论；卖方：替代原理 3.适用范围：①无交易无收益的房地产估价②特殊目的的房地产估价③特殊建筑的房地产④狭小市场上的房地产⑤市场比较法中的修正计算 4.步骤：①搜集有关房地产开发的成本，税费，利润等资料②估算重新构建价格③估算折旧④求取计算价格 5.①新开发土地价格的构成：土地价格=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+开发利润+销售税费+土地增值收益 ②新建房地产的成本法估价：土地价格=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+开发利润+销售税费 注：开发利润=（土地取得成本+开发成本+新建成本+管理费用）*投资利润率

第五篇：开题报告房地产抵押评估

毕业设计(论文)开题报告 学生姓名：学号：

所在学院：管理科学与工程 专业：工程管理 设计(论文)题目： 指导教师：

开题报告填写要求

1．开题报告（含“文献综述”）作为毕业设计（论文）答辩委员会对学生答辩资格审查的依据材料之一。此报告应在指导教师指导下，由学生在毕业设计（论文）工作前期内完成，经指导教师签署意见及所在专业审查后生效；

2．开题报告内容必须用黑墨水笔工整书写或按教务处统一设计的电子文档标准格式（可从教务处网页上下载）打印，禁止打印在其它纸上后剪贴，完成后应及时交给指导教师签署意见； 3．“文献综述”应按论文的格式成文，并直接书写（或打印）在本开题报告第一栏目内，学生写文献综述的参考文献应不少于15篇（不包括辞典、手册）；

4．有关年月日等日期的填写，应当按照国标GB/T 7408—94《数据元和交换格式、信息交换、日期和时间表示法》规定的要求，一律用阿拉伯数字书写。如“2004年4月26日”或“2004-04-26”。毕业设计（论文）开题报告

1．结合毕业设计（论文）课题情况，根据所查阅的文献资料，每人撰写 2000字左右的文献综述：

文献综述

房地产是人们生活的必须资料，又是各行各业不可缺少的生产资料，在当今的形势下，必然会遇到很多涉及房地产交换问题，急需房地产价格评估。房地产价格评估就是评估人员实事求是地、科学地对标的房地产价格的估定。所谓实事求是，就是要求评估人员不存偏见。因为估价是带有评估人员约主观因素，所以评估员在进行评估工作时应排除干扰，对标的物的过去、现在与标的物有关的资料进行搜集整理，结合市场信息情况，为标的物价格的确定提供可靠数据。

而且在如今的经济型社会的大环境下，例如企业产权的转移、国有土地的征收与拆迁、公民的抵押贷款等等，这些都离不开房地产评估。然而，目前我国房地产价格评估队伍就其数量上、质量上都适应不了房地产业的发展需要。因此迅速培养房地产价格评估人才是发展房地产业的当务之急。

房地产评估，并非是房地产经济与生俱来的，它是客观经济环境的产物，随着我国房地产市场的日趋成熟，作为对社会上重大经济利益进行估价的社会中介服务行业——房地产评估行业，正日益为大众认可，并取得了相应的发展。起初因为我国房地产市场机制的不健全，房地产评估业在其发展过程中难免历经**。但为了让房地产评估业尽快进入良性循环的轨道，使之真正发挥更好的作用，建设部下发了建住房（2000）96号《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》的文件。与之相应的评估方法主要有三大方法——市场比较法，成本法，收益法。

房地产作为不动产的商品，房地产的估价也是一个很重要的环节。随着社会经济和房地产市场的蓬勃发展，房地产估价业务涉及的范围越来越广泛，标的价值也越来越大。但是，目前我国房地产估价行业还不完全适应房地产市场快速发展的需要，还存在一些问题。许多学者为此也不停的做着研究：余世杰[1] 针对市场比较法存在的问题，通过引用德尔菲法来选取可比实例，将定性分析问题转化为定量分析问题，使传统市场比较法得到了改进，得到的房地产估价结果更合理。周迎春[2]，分析了房地产评估行业存在的问题，并提出了相关对策，旨在为推动我国房地产估价业健康有序、公平和谐地发展提供借鉴与参考。姜勇、瞿富强[3] ：综合分析比较各地房地产评估技术运用中可比实例的选择方法，各种方法选择的可比实例精确度存在的差异，并且进一步研究可比实例的不同的选择方法。李正伟[4] 以对建筑物不同收益状态下价值考量的侧重点不同，残余估价法的应用模式的不同，各自相对应的基本理论公式，以及在具体运用时评估模型的选择和参数的确定还存在争议入手对残余估价法的应用问题进行探讨。金建清[5] 解析房地产价值形成过程是估价的基础，且以房屋为核心的价值形成过程不仅符合法律实践和社会生活实际，也是在建工程抵押估价成本法重构的基础。王丽英[6]研究了在价格估算的过程中，由于估价机构、估价人员以及国家政策因素、房地产市场的波动等的不确定性都会造成估价结果与真实价值的偏差，带来房地产估价的风险。吴红华，赖华勇[7]研究了房地产价格影响因素的不确定性和客观区间性，提出了基于市场比较的房地产估价的区间数灰色模糊法。华琦[8] 文结合我国房地产估价行业的现状，分别从估价机构和估价人员、政府、经济活动各角度出发分析房地产估价风险体系构成，提出了房地产估价风险防范和转移的一些途径。盘小霞[9] 对司法鉴定估价中存在的常不为人关注，又得必须关注的问题的剖析及其应采取的举措。卢爽[10]介绍了一切商品的价格都是由其自身的价值和使用价值以及市场供求关系决定的。唐爽麟[11]阐述了在对不动产评估过程中的问题提出了的简要的建议。耿继进，李妍[12] 基于对我国房地产市场特点的分析，提出了城市整体估价的概念，构建了整体估价模型。刘宇衡[13] 依据地产估价的基本理论，深入分析研究房地产估价务实中市场法的难点及其存在的问题，提出使用专家打分法进行因素指标量化、用集值迭代法对因素指标赋权、用假设权重法对评价指标进行综合评估的估价方法。王丽英[14]分析了房地产评估过程参与者有委托人、估价机构、估价人员等，由于参与各方原因造成评估结果与真实价值产生极大偏差，带来估价的主观风险。武轶楠[15] 要针对目前市场法、收益法、成本法这三种主要的房地产估价方法存在的问题进行研究，并结合当前房地产业的相关情况，提出修正和完善的房地产估价方法的改进措施。Low Sui Pheng[16] This paper suggests that ancient Chinese business principles introduced by Tao Zhugong during the Eastern Zhou Dynasty(770-221 B.C.)are still relevant for modern-day real estate practices.Petra Škevin，Market[17] This research paper explores important marketing aspects of commercial real estate, specifiTHE IMPORTANCE OF OFFICE LOCATION ON CORPORATE IMAGE[J].Petra Škevin，Market，2012 , 23 卷, 第2期，228-246

毕业设计（论文）开题报告

２．本课题要研究或解决的问题和拟采用的研究手段（途径）：

本设计以新康青年城房地产的抵押评估做评估报告，将对其房地产价值（包括其相应占用的国有土地使用权价格）进行评估。新康青年城总建筑面积为10295.2㎡，将以为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估估价对象存量资产的抵押价值，而进行评估。

一、本课题要研究或解决的问题: 1﹑估价目的及估价对象特点分析；

2、估价方法的选用分析；

3、估价报告的规范、完整编制。

二、拟采用的研究手段（途径）和思路: 本设计将以新康青年城房地产的抵押评估为依托，完成该项目完整的评估报告。综合运用大学期间学习到的各种知识，理论联系实际，结合实习过程中的所见所闻以及所为，在指导老师的帮助下，充分利用图书馆文献资源，结合实际经历巩固所学知识，完成高质量、有现实意义的评估报告，提升学术素养和专业水平。最终达到巩固大学所学知识，提高对知识运用能力的目的。三．进度计划安排 1、2013年1月1日-1月8日开题并完成开题报告、进一步准备设计资料； 2、2013年1月9日-4月15日完成“XX房地产开发项目可行性研究”初稿； 3、2013年4月16日-5月31日修改并定稿； 4、2013年6月1日-6月4日设计及相关资料打印、装订及装袋； 5、2013年6月5日提交毕业设计专用资料袋； 6、2013年6月10日左右论文答辩。

毕业设计（论文）开题报告 指导教师意见：

1．对“文献综述”的评语：

能围绕房地产评估报告编制目的、内容及要求收集相关文献资料，资料收集广度及深度达到学校要求。文献综述层次、条理较清楚，内容较全面，达到了收集资料、整理资料，为毕业设计编制奠定基础的目的。

2．对本课题的深度、广度及工作量的意见和对设计（论文）结果的预测： 所选评估对象深度、广度及工作量适中，能全面考察学生将所学知识综合应用于解决实际工作理论和实践问题的能力，从与学生的交流及开题报告的编制情况看，该生收集的资料较全面，对研究对象存在的问题及解决思路也有一定的认识，能够按照学校要求顺利完成毕业设计。

指导教师： 年月日

所在专业审查意见： 负责人： 年月日