房地产评估方法

第一篇：房地产评估方法

房地产估价方法

1、成本法（1）成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。

（2）重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

2、市场比较法

挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。

3、剩余法

房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价＝土地使用权价值＋房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。

4、收益法

不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值＝房地产纯收益÷收益还原利率。

5、假设开发法

对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。

6、基准地价法

针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。

7、路线价法

土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。

第二篇：房地产评估

1.房地产的定义：房地产又称不动产，房地产指土地，土地上的定着物以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括与土地所有权有关的所有权或利益。就房地产评估而言，房地产是指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的各种物权。

2.房地产物权：①所有权 ②使用权 ③租赁权 ④抵押权 ⑤典权 ⑥地上权 ⑦地役权

3.房地产特性：

①位置固定性，地区性和个别性 ②长期使用性 ③大量投资性 ④易受政策限制性 ⑤相互影响性 ⑥保值性与增值性

4.房地产价格的含义：

房地产价格一般根据该房地产所被认识到的效用，该房地产的相对稀少性，该房地产的有效需求存在等三因素互相结合，产生了该房地产的经济价值（交换价值）而形成的。房地产价格一般以货币额表示。

5.楼面地价：

楼面地价=土地总价格/建筑总面积楼面地价=土地单位/容积率

6.房地产价格是由效用、稀少性和有效需求三者相互结合而成的。

7.实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。

8.名义价格是指在成交日期时约定，但不是在成交日期时一次付清的价格。

第一章房地产价格的一般因素：一般

因素、区域因素、个别因素。

1.一般因素：

①社会因素：人口数量和密度，社会文明集教育状况，家庭规模，政治安定状况，社会治安程度，房地产投机，城市化，心理因素等。

②经济因素：经济发展状况，财政金融状况，产业结构变化，税收负担状况，居民收入，物价等等。

③行政因素：土地制度，住房制度，城市规划，房地产价格政策，税收，交通管制，行政隶属变更，特殊政策。

第二章房地产评估的概念

1.房地产估价的含义：从专业估价的角度而言，所谓房地产估价是指以房地产为对象，由房地产专业估价人员根据目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验以及对影响房地产价格因素的分析，就房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所做出的判断与推测。

2.估价程序：

①受理估价委托 ②明确估价基本事项 ③拟定估价作业方案 ④搜集估价所需的资料 ⑤实地勘察估价对象 ⑥选定估价方法计算 ⑦确定估价结果 ⑧撰写估价报告

3.房地产估价的基本原则： ⑴合法原则 ⑵最高最佳使用原则 ⑿替

4、房地产估价应独立、客观、公正。

5.最高最佳使用的判断程序：法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大。

五-七：估价方法：

概念→思想（理论依据）→适用对象范围→估价步骤→各步骤详解→应用举例

第五章 市场比较法

1.概念：它是参照与估价时点近期类似房地产的识记成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。

2.理论依据：房地产交易中的替代原理

3.应用的条件：适用于在市场经济非常发达的国家和地区被普遍使用

①充分的交易实力资料 ②资料具有相关性 ③市场供求关系基本一致 ④明确显示具备的条件⑤资料必须详实可靠

4.步骤：

①搜集交易实例②选取可比实例③建立价格可比基础④进行交易情况修正⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格

5.比准价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数。

7.替代原则、供求原则、均衡原则和适合原则是市场比较法的基础。

8.建立价格的可比基础：统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和统一面积单位。

9.造成成交价格偏差的因素：有利害关系人之间的交易、急于出售或基于购买的交易、不了解市场行情的交易、特别动机或偏好的交易、特殊交易方式的交易、交易税费非正常负担的交易、相邻房地产的合并交易、受债权债务关系影响的交易。

第六章 收益还原法 1.概念：是预计估价对象未来的正常纯收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.基本思想：预期原理 3.适用范围：是有收益或有潜在收益的房地产。4.操作步骤： ①搜集有关房地产收入和费用的资料②估算潜在毛收入③估算有效毛收入④估算运营费用⑤估算纯收益⑥选用适当的还原利率⑦选用适宜的收益法计算公式求出收益价格 7.纯收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用=有效毛收入-运营费用 第七章 成本法 1.概念：是求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的合理价格或价值的方法。2.理论依据：卖方：生产费用价值论；卖方：替代原理 3.适用范围：①无交易无收益的房地产估价②特殊目的的房地产估价③特殊建筑的房地产④狭小市场上的房地产⑤市场比较法中的修正计算 4.步骤：①搜集有关房地产开发的成本，税费，利润等资料②估算重新构建价格③估算折旧④求取计算价格 5.①新开发土地价格的构成：土地价格=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+开发利润+销售税费+土地增值收益 ②新建房地产的成本法估价：土地价格=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+开发利润+销售税费 注：开发利润=（土地取得成本+开发成本+新建成本+管理费用）*投资利润率

第三篇：z17030402房地产企业价值评估方法研究

摘 要

房地产行业近年来已成为人们关注的焦点，随着企业投资、融资的多元化和企业并购活动的经常化，如何评估房地产企业的价值成为了评估领域的新课题和难点。由于我国的评估业发展历史较短，目前房地产企业价值评估尚没有公认的有效方法。本文房地产企业价值评估方法进行探讨，并提出一些改进建议，以期为房地产企业价值评估做一些有益的尝试。

关键词：房地产企业；价值评估；方法

目 录

一、绪论........................................................................................................................4 1.1研究的背景与意义..................................................................................................4 1.2文献理论综述..................................................................................................5 1.2.1国外研究现状.......................................................................................5 1.2.2国内研究现状.......................................................................................5

二、房地产企业价值评估特性及影响因素................................................................6 2.1房地产企业价值评估特性..............................................................................6 2.1.1企业的资金对企业价值产生重大的影响...........................................6 2.1.2房地产企业的周期性和政府的政策对企业价值的影响...................6 2.1.3房地产企业的高风险与高收益...........................................................6 2.2房地产企业价值评估的影响因素..................................................................7 2.2.1资金的充足率.......................................................................................7 2.2.2土地储备及区域因素...........................................................................7 2.2.3企业的商誉价值...................................................................................7 2.3房地产企业价值评估中的问题与难点..........................................................7 2.3.1房地产企业价值评估理论亟待加强...................................................7 2.3.2评估经验不足，评估方法有待改进...................................................8 2.3.3宏观政策对房地产行业的影响...........................................................8 2.3.4对未来现金流的预测不够精确...........................................................8

三、房地产企业价值评估方法与改进措施................................................................9 3.1房地产企业价值评估方法..............................................................................9 3.1.1现金流量折现法...................................................................................9 3.1.2成本加和法.........................................................................................13 3.1.3市场法.................................................................................................13 3.2房地产企业价值评估方法的改进建议........................................................14 3.2.1以当前市场经济情况对价值评估的需求决定评估方法.................14 3.2.2照顾房地产企业的高负债率的特点对企业价值的影响.................15 3.2.3在对房地产企业价值进行评估时，需要对风险进行预测.............15 3.2.4企业价值评估需要关注企业发展潜力.............................................15 结语..............................................................................................................................16 参考文献......................................................................................................................17

一、绪论

1.1研究的背景与意义

随着房地产经济和企业的不断发展，国家房地产政策和资本市场不断变化，房地产企业投融资方式已出现多元化的趋势，企业兼并收购、资产重组的现象已不断出现，房产作为一种生活必需品也作为一种投资产品越来越受到人们的重视，如何确定房地产企业价值，为房地产企业的经营和交易提供依据，为广大的投资者和企业管理者提出合理化的建议，成为资本市场新的热点。由于我国房地产企业整体处于成长发展阶段，所有制结构不同、经营模式各异、发展趋势不明晰，为房地产企业选择相对公平合理的价值评估方法，对企业管理者和投资者显得尤为重要。

20世纪90年代中期以来，由于企业面临的市场环境在不断变动，企业的经营状况也在变化，资本市场日益成为企业在产品市场之外的另一个竞争战略，资本市场上决定企业竞争力的是企业在投资者眼中的价值，因此企业的价值也变很不稳定，特别是房地产这样一个容易受宏观经济和国家政策影响的行业。这种状况就要求企业领导者和财务人员随时掌握并评价企业价值，通过调整整体战略和财务策略，促进和保持企业价值的最大化。

房地产资本市场为企业拓宽融资渠道的同时，也为投资者提供了更多的投资 渠道和交易品种，股票投资成为广大投资者的主要方式，然而股票投资存在的风 险也成为投资者面临的难题。为了回避和减少投资风险，分析房地产上市公司的 内在价值和市场价格的差别，并进行理性投资是一项好的选择。通过对企业价值 的评估，确定股票的内在价值波动的趋势，可以为理性投资者的投资决策提供科 学的依据。

认识企业价值是一切经济和管理行为的依据和前提，而价值最大化和价值增值成为现代企业经营的目标。在房地产企业中，多方面的因素决定了认识价值的难度，一、房地产行业的特点，决定了房产企业财务的个性化，流动资产是影响企业价值的重要因素；

二、企业资产中的高额且处于不断变化之中的负债也是价值评估的一个难题；

三、房地产企业与项目管理的密切相关性决定了企业经营的周期性和不稳定性；

四、房地产企业受国家经济和宏观政策的影响非常明显，也使得企业的价值评估难度加大。1.2文献理论综述

1.2.1国外研究现状

早在19世纪中后期，现代评估业就随着欧美等国经济的发展逐渐形成，特别是不动产评估得到充分重视和发展。企业价值评估理论起源于本世纪初美国经济学家艾尔文·费雪(Irving Fisher)动的的资本价值理论，经由莫迪利安尼一米勒等人的完善和发展，逐渐建立了比较完整的企业价值评估理论体系。

美国麦肯锡公司的Copeland等人在其所著的《价值评估》一书中阐述了商业战略与企业价值之间的关系，说明了股东价值管理是当今高层管理人员面临的主要任务和挑站。该书详细论述了价值评估的理论、方法及运用，堪称价值评估的最佳指南。后来随着近年来高科技对经济发展的迅猛推动，人们开始关注智力资本对于经济和企业价值的贡献。这样就把企业价值从客观的有形资产的范围延伸到企业所拥有的无形资产的价值，从而扩大了企业价值的内涵，为企业价值研究开辟了新的方向。1.2.2国内研究现状

企业价值评估在西方财务理论界已经有了较多的阐述，但在中国还没有比较 权威和详实的论述。金永红、叶中行、奚玉芹的《价值评估》比较全面地介绍了 价值评估的思想、理论和主要的评估方法，并对各理论的应用进行了分析比较分 析。还有学者从证券投资的角度论述了企业价值评估，说明正确评估企业价值对 于理性投资和证券市场的积极意义。

在实际应用价值评估各种模型中，我国学者也都积极探讨模型的适用性，对 于具体模型参数进行深入研究；还提出各种改进的模型；对于多种方法模型运用其

他学科的方法进行排序，试图构造多种方法运用的体系等等。这种思路基本上是 对国外已提出的各种理论上比较成熟、但实践上还有待于改进的基本模型的进一 步改良。

在具体情景运用方面，我国学者也开始关注成长性企业、高科技企业与高风 险企业的价值评估问题，同样也是借鉴国外比较成熟的理论实践研究我国的情况。但是，无可否认我国对企业价值评估的研究还处在介绍和比较浅显的研究阶段，要具体深入研究企业价值评估方面的内容不仅要靠我国学者继续深入地进行理论研究和创新，同样还有赖于我国企业自身素质的提高及资本市场的健康发展。

二、房地产企业价值评估特性及影响因素

2.1房地产企业价值评估特性

2.1.1企业的资金对企业价值产生重大的影响

房地产业是一个资金密集型的产业，因此资金的充足程度对房地产企业的发展起到关键性的作用。房地产企业无论是在购置土地还是在建设房产的过程中，都无时不需要巨额资金投入，这对于普遍资本金不高的国内房地产公司来说是个严峻考验，而房地产开发周期性长的特点也决定其投资回收期也相对较长，这无疑对房地产企业的资金提出了更高的要求，所以房地产企业的资本雄厚程度对其价值影响较大。

2.1.2房地产企业的周期性和政府的政策对企业价值的影响

房地产企业会随着国家的经济周期出现很大的变化，当国家经济高速发展时，房地产企业的市场环境适合房地产高速扩张；而当国家经济陷入低迷时，由于房地产兼具的投资功能，房地产企业可能会遇到价值下降的困境。同时由于房地产企业资金需求大，所以融资是每一个房地产企业必须的发展模式，而现时的中国房地产企业是以银行借贷为主的融资，银行利率对房地产企业有着深远的影响，政府的调控政策也会直接对房地产企业产生较大的影响。2.1.3房地产企业的高风险与高收益

房地产企业的风险主要体现在几个方面：一是房地产销售价格水平波动大，且地区差别悬殊，这从上海、北京、广州几个城市的房市可以看出，这三大城市之间巨大的差别体现出中国房地产行业的非同质性，增加了行业的复杂性。房价持续过快上涨会导致价格形成机制的扭曲，增大了行业风险，阻碍了产业结构的优化调整；另一个凸出的风险是行业内公司的融资结构不合理，负债水平高，很容易陷入财务困境。中国房地产企业高负债、低现金流的状态，很大程度上与经营方式有关。房地产公司多数都是借助银行贷款等外债开发和建设新房，然后通过售房回收资金。在房市活跃期，这种高负债运行是经济可行的。但是，一旦行业有效需求下降，例如由于宏观调控或者房地产价格过高而导致市场需求萎靡，房地产公司的资金链条立刻紧崩，同时当前房地产行业也没有很好的风险规避工具，极容易陷入资不抵债的困难境地。房地产行业与金融体系紧密相连，房地产行业如果陷入资金周转困难，银行系统的资产流动和赢利性会立刻受到影响，同时不稳定的政策导向，增加了房地产行业的变数。正是房地产企业的这些特点：资金密集，开发周期长，受市场环境、经济周期及政府的调控政策等影响，所以其相对其它产业具有高风险，这要求我们在进行房地产企业价值评估时，要充分预料未来风险的不确定性对企业价值评估会产生很大的影响。

2.2房地产企业价值评估的影响因素

2.2.1资金的充足率

房地产开发企业，是以开发房地为主业的公司。房地产具有的高价值及开发周期长的特点，决定了房地产企业对资金的大量需求。拥有资金的数量多少是决定一个房地产企业能否创造更大价值的一个重要影响因素。2.2.2土地储备及区域因素

土地是一种固定的，具有稀缺性及可垄断性的自然资源。房地产企业的发展是以土地为基础的。所以从理论上讲，房地产企业开发用的土地储备量是影响其企业价值的一个重要因素。房地产又是有区域性和个别性的，不同的城市，同一个城市的不同地段都会对房地产价值产生影响，进而对房地产企业的价值产生影响。

2.2.3企业的商誉价值

房地产企业对资金的渴求，决定了企业本身要通过各种方式融资。而目前中国的现状是房地产企业的融资融渠道还较少，主要以银行借贷主为。房地产企业大量的借贷或债券融资，必然会带来一个新的问题一企业的融资成本。房地产企业的商誉品牌价值可以让企业在融资过程中显著降低融资成本。

2.3房地产企业价值评估中的问题与难点

目前对房地产企业价值评估还存在如下的一些问题： 2.3.1房地产企业价值评估理论亟待加强

企业价值评估起源于西方发达国家，经过了几十年发展已建立了一套系统成熟的评估理论。

现金流折现法作为最为重要的企业价值评估方法，其理论经过不断的发展和完善，现成为发达资本主义国家使用最为广泛的方法。我国企业价值评估发展较晚，其理论也主要以引进国外的评估理论为主，专门对房地产企业的价值评估理论研究还比较少。而房地产企业作为一类有很强个性的产业，不能套用一般的企业价值评估方法，需要对评估理论按照房地产企业的特点进行完善，用以指导房地产企业价值评估。比如房地产企业不同于一般生产型企业，它的固定资产相对其价值影响小一些，而资本及无形资产却会产生很大的影响。也就是我们在进行企业价值评估时要考虑企业资本结构的因素。如此等等，都需要用完善的理论加以研究分析，找出他们与企业价值的内在联系。2.3.2评估经验不足，评估方法有待改进

我国的企业价值评估发展的时间短，《企业价值评估指导意见(试行)》规范了目前国内企业价值评估的方法只能用成本法、市场比较法和收益法。由于最初企业价值评估是为了配合国企改革，成本法在企业价值评估中对于生产效率低下的国企有着比较好的适应性，但相对后来发展起来的房地产企业，明显不适合。由于中国证券市场还有待完善，其市值还不能完全体现出企业的内在价值。我国的市场经济还远未达到成熟的程度，这也造成单使用收益法进行评估在预测上的难度和不确定因素过大。

我国评估业发展时间还不长，很多评估机构还是通用型的，对房地产这一特定产业的专业性不强。评估的房地产企业不多，大多评估机构没有什么太多的评估案例可以借鉴，造成评估经验不足。2.3.3宏观政策对房地产行业的影响

我国目前的市场经济不够完善，政府在经济改革中还要面对很多从未遇到过的经济问题。因此会用一些调控手段来纠正不当的经济行为。房地产行业作为一个关系民生的重要支柱产业，政策的不确定性会增大房地产企业价值评估的难度，特别是在用现金流折现法评估时，未来现金流的预测和加权平均资本成本的计算会带来很大的不确定性，同时房地产企业一般都需要通过比较高的财务杠杆来经营。目前国内的房地产企业的融资手段较为单一，基本以银行借贷为主，国家在进行宏观调控时，通常会以用利率手段，这往往会造成房地产企业的债务融资成本变化较大。而广泛使用的现金流折现法，要对折现率进行准确预测，而利率的变动会对折现率的预测产生很大的影响。2.3.4对未来现金流的预测不够精确

房地产行业作为国民经济中比较特殊的一个产业，受到来自于企业外部的不确定因素影响太多，如宏观经济的发展，货币政策及财务政策都会对房地产企业带来较大的影响。这主要是因为房地产具有投资功能，作为投资产品时，会对国家的宏观经济更加敏感。房地产的投资功能，必定会带来一定的投机风险。这些风险也会部分转嫁到房地产企业，比较容易受到外部因素的影响，会给我们在预测未来现金流时带来很大的困难。

三、房地产企业价值评估方法与改进措施

3.1房地产企业价值评估方法

3.1.1现金流量折现法

现金流量折现法是评估企业投资或资产的收益(即净现金流量)从而评估企业价值的一种方法。它属于《企业价值评估指导意见(试行)》中的收益法的具体形式。其理论基础是一项资产的价值应等于该资产在未来所产生的全部现金流的现值总和。因此可以用如下公式来表示：

VtnCFT

t1(1r)t上述公式中：V表示资产的价值，n表示资产的延续时期，CFT表示资产在t时刻产生的现金流，r表示折现率。

在实际的房地产企业价值评估中，由于对现金流的涵义与折现率的具体含义不同，又可以分为两种具体的现金流量折现方法：

1.权益法

这种方法认为股东是企业产生的净现金流的索取者，所以企业的价值等同于股东的权益价值，即企业价值评估就是对企业的股权资本进行评估。股东的收益一般我们可以看成就是股东的红利，由此可以得到股权自由现金流是指除去企业经营费用、本息支付和为保持预定现金流增长所需的全部资本性支出之后的现金流。对股权自由现金流进行折现，要使用股权资本成本这一折现率。股权资本成本的定义是投资者投资于公司股权时所要求的收益率，也就是公司为股权融资所付出的成本。权益法的评估模型主要有两种：

股利折现模型

P0DT

t1(1r)t上述公式中：P0表示企业价值，r表示折现率，Dt表示t时刻预期股利。该模型将股权自由现金流界定为股利，由于对股利的无限预测比较困难，所以可以用两个具体的模型简化：(1)股利固定增长模型

假设企业的股利在很长一段时间内以固定的增长率增长，则可以得到这个一模型：

P0D1 rg上述公式中：D1表示下一年的预期股利，r表示投资者要求的股权资本收益率，g表示固定的股利增长率，P0表示普通股现值。

(2)阶段性增长股利折现模型

现实中很多企业的股利不是保持稳定增长，企业的股利在起初发展阶段保持较高的增长率，增长到一定时期后就会稳定的以一个合理的增长率增长。故假设股利的增长是阶段性的，第一阶段以超长增长率增长，在第二阶段稳定会则为永续固定增长，于是可以得到如下模型：

P0tnPnDt nt1(1r)t(1r)PnDn

(rngn),DD(1g)tt1上述公式中：Dt表示第t年预期的每股股利，r表示超常增长阶段公司的要求收益率(股权资本成本)，Pn表示第，1年末公司的价格，g表示前，1年的超常增长率，gn表示，1年后的永续增长率，Rn表示稳定增长阶段公司要求收益率。

股利折现模型的辨析

股利折现模型的基础是股东才是企业未来现金流的索取者，所以其体现的是企业的股权价值，这种方法对于评价企业的股票价值有着非常好的准确率，但这种方法是把企业的未来现金流界定为公司股利。对于房地产企业，我们从房地产企业的特性知道它对资金的需求巨大，即企业的发展对资金的依赖极大。如果以简单的提高企业的红利分配率也就是增大股利，我们就很容易的使评估的企业价值变大。假设房地产企业的净利润一定的情况下，提高红利分配率就意味着相应的资本投入要减少。这对于对资金依赖的房地产企业，会直接影响房地产企业的增长率，也就我们评估的房地产企业的价值产生非常大的偏差。股利折现模型看起来是种很简单的价值评估模型，但我们要用到股权资本成本作为折现率，股权资本成本是股权融资所付出的成本，它一般由资产定价模型：股权资本成本=无风险收益率+公司无法避免的风险系数(β系数)×市场风险溢价得到。由于我国现在的市场发展的限制，β系数和市场风险溢价的估算比较困难，这对于使用股利折现模型评估企业价值的准确度带来很大的影响。

股权自由现金流折现模型

如果将公司未来现金流界定为股权自由现金流，也就是企业在履行了各种财务上的义务(如偿还债务，弥补资本性支出，增加净营运资本)后剩下的那部分现金流。可以得到如下的模型：

(1)固定增长率，假设公司以一个不变的增长率持续增长

FCFE1rg

上述公式中：P0表示公司价值，FCFE1表示预期下一年的股权自由现金流，P0r表示公司的股权资本成本(投资者的要求收益)，g表示股权自由现金流的稳定增长率。

(2)阶段性增长，假设企业的股权自由现金流会在前一段时期快速增长，然后进入稳定增长阶段。

nFCFEtPnFCFEtFCFEn1/(rngn P0tntn(1r)(1r)t1(1r)t1(1r)n

上述公式中：P0表示企业价值，FCFEt表示第t年的预测股权自由现金流，Pn表示高速增长期末的公司股票价格，r表示高速增长阶段投资者的要求收益率，FCFEn+1表示稳定增长阶段股权自由现金流，rn表示稳定增长阶段投资者的要求收益率，gn表示稳定增长阶段的增长率

股权折现模型的辨析

从股权折现模型对其现金流的预测，我们可得到股权现金流的计算，即：

股权现金流=净收益+折旧和摊销-优先股利-资本性支出-净营运资本的增加额-偿还本金+新发行债务收入

相对于股利折现模型对现金流的计算，它考虑了公司留存的那部份利润的价值，所以相对于股利折现更好的反映公司的真实价值。房地产企业的特点决定房地产企业在高速发展时，需要大量的资金。如果房地产企业在高速发展时留存比较多的利润用于新的资本投入，那对于企业创造更大价值起到很大的推动作用。而此模型不能很好的体现这一点，也就是对评估出来的企业价值会产生较大偏差。另，股权折现模型要使用股权资本成本对现金流折现，股权现金流反映的是企业为股权融资所付出的成本，而实际上房地产企业对债务的依赖比较大，房地产企业的债务融资成本对企业价值产生的影响不太容易通过股权折现模型表现出来，因而用此方法评估出来的企业价值失真度比较高。

2.实体法

这种方法以企业的所有资金提供者都是企业现金流的索取者为基础，即企业价值包括股东权益、债权、优先权的价值。它采用资本的加权平均成本折现现金流。它也是建立在企业未来增长的假设基础上的，其模型同样可以表述为两种形式：

(1)企业自由现金流稳定增长假设企业以某一固定的增长率稳定的增长，可得到如下模型：

FCF1WACCg

上述公式中：P0表示企业价值，FCFF1表示预期下一年的企业自由现金流，P0WACC表示资本加权平均成本，g表示企业自由现金流的永续增长率。

(b)企业自由现金流阶段性增长假设企业增长为阶段性的，初期的n年高速增长，于后达到稳定增长。则可以得到如下的模型：

nFCFFn1/(WACCgnFCFF0(1g)tFCFFn1/(WACCgn)FCFF1P0tnt(1WACC)(1WACC)nt1(1WACC)t1(1WACC)上述公式中：P0表示企业价值，FCFFt表示第t年预期的企业自由现金流，nFCFFn+1表示第n+1年年末的企业自由现金流，WACC表示企业的加权资本平均成本，g表示前n年的超常增长率，gn表示n年后的稳定增长率。

实体法，即企业自由现金流折现法辨析：

此模型使用的现金流即企业自由现金流是企业真正得到的税后经营性现金流，这部分现金流是用来分配给所有企业的资本提供者，包括普通股、优先股、债权人，所以此模型可以不受企业负债比例的影响，对于房地产企业一般高负债比率比权益法要评估的更为准确。实体法采用资本的加权平均资本成本对现金流进行折现，资本的加权平均成本反映的是企业所有的资本提供者的机会成本，因此它能更好的将房地产企业因为大量债务产生的债务成本体现到企业价值评估中去。因此实体法在房地产企业的价值评估中会优于权益法。实体法使用加权平均资本成本作为折现率，房地产企业本身的特性决定了其加权平均资本成本变化比较大，而我们使用实体法时通常会以目标加权平均资本成本作为折现率，这会使评估出的房地产企业价值和实际情况产生很大偏差。另，这种模型对于市场的风险和政策性影响因素考虑的不够。我们知道房地产企业的发展市场风险很大，这主要体现房地产企业提供的产品一一房地产具有投资与投机的功能，投机产生周期性的泡沫会使房地产企业面临更大的市场风险，国家出于对宏观经济的调整会出台一系列调控政策，如加息或财政政策都会对房地产企业产生很大的影响，对于这种风险造成的企业价值变化，实体法还不能很好的解决这一难题。3.1.2成本加和法

成本加和法的基本思路是通过重新投资建立一个完整的生产能力实体，它由若干要素组成，具有与被评估企业相同的经营结构与功能，相同的获利能力，并以重建过程所需投资额作为被评估企业的价值。由此我们可以看出，成本加和法是假设企业的价值等于所有有形资产和可确指的无形资产价值之和减去负债，因此评估一般采用调整企业的资产与负债表，所以它是一种基于资产的评估方法。成本加和法可以用下面的模型表示：

企业价值=企业有形资产=企业无形资产-企业负债 成本加和法辨析：

成本加和法以假定公司的价值等于重置公司资产的成本为基础。对于房地产企业，其具有的有形资产以资金为主，无形资产占据企业价值很大的一部分。成本加和法对于评估房地产企业价值具有很多缺陷。首先，它很难重置房地产企业的无形资产；其次，房地产企业的有形资产主要以流动资产，土地储备和未售房产为主。而对于土地及房产价值的评估会有相当大的难度。最后，因为房地产企业的产品一一房地产拥有很强的区域性特点，所以重置出来的公司价值很难和评估公司等同。3.1.3市场法

市场法就是通过比较市场上相似或相近的企业公允价格，经过类比分析，适当的修正而得到标的企业的价值评估结果。它是基于一个理性的投资者，在一个公开透明的市场中购买一项资产，绝不会高于有相同效用的替代品的价格，否则市场会出现套利行为，最终使价格趋同这一基本原理。在我国市场法评估房地产企业价值中最为广泛使用的是市盈率乘数法： 企业的价值=市盈率×净利润

这一方法的前提是：参照企业必须是上市企业，市场是一个完善活跃的市场，这个市场必要一定的历史以便有充足的信息资料，参照企业必须具有可比性。

市场法辨析：

市场法对房地产企业价值的评估简单易懂，评估出来的价值易于被投资者接受。这是缘于：

1.评估房地产企业的价值是通过市场上相似企业的价值比较分析得出来的，而市场价值在我国主要参考的是证券市场的股票市值，所以对投资者来讲，其评估结果很容易接受；2.市场法通过比较法得出价值，只需对相似企业的评估指标进行量化，然后与待评估企业进行比较就能得到评估结果，所以用起来方便简单。但实际操作中，市场法受到下列因素影响：首先比较的是房地产企业的价值，该企业价值来自于市场眼光，它需要一个完善的证券市场，而我国目前证券还有待完善，不完善的市场就不能很好的反正企业的内在价值，而且基于市场评估出来的参照房地产企业价值很多时候因为投机因素的存在而不能很好的反映企业的内在价值。其次，市场法要求参照企业有充分的可比性，因此如何确认参照企业具有可比性，是一个值得探讨的问题。也是一个有很大难度的问题。最后，我国证券市场发展时间不长，企业的历史信息不足，这会大大限制市场法的获取信息的数量，带来较大的评估误差。

3.2房地产企业价值评估方法的改进建议

通过对国内目前主要使用的房地产企业价值评估的方法介绍和辨析中我们可以看出目前使用的方法还有不少缺陷。

3.2.1以当前市场经济情况对价值评估的需求决定评估方法

我国的市场经济正处于不断发展和完善的过程，对企业的价值评估是这种发展的一个组成部分。按照西方市场经济理论，企业的价值是企业未来的赢利水平，我国现在使用的成本加和法是基于重置同价的公司理论，这显然同目前市场经济情况下的价值评估需求不一致。市场经济下，我国现在房地产企业价值评估主要服务于企业并购、投资者投资、企业融资、指导企业制定战略等。这就决定其要求的价值评估是基于未来盈利水平，是未来产生的现金流。我国的证券市场发展比较晚，还有很多不规范的地方。市场投机者常利用这些不规范进行投机，从而在某种程度上我们很难把握市场对参照企业的价值估算是否出现扭曲，这些因素无疑大大制约了市场法评估房地产企业价值的应用。3.2.2照顾房地产企业的高负债率的特点对企业价值的影响

房地产企业一般需要大量举债来加速发展，所以其资本成本结构会对房地产企业的价值产生比较大的影响。我们在使用现金流量折现法对房地产企业价值评估时要充分考虑到这一点，使用资本加权平均成本对现金流折现可以体现资本结构，但是资本成本的定价往往受很多主观因素的影响，如市场指标、经济周期、资本结构等等都会导致加权平均资本成本(WACC)的估计值在一个很广的范围内波动，理论上我们希望尽量减少资本成本计算中的波动因素以简化价值评估。以前的资本成本研究基本是指公司层面，目前随着实际需求不断增加，行业资本成本正逐渐兴起。房地产企业的发展中，越来越多的服务于房地产的金融创新也不断涌现，这对计算房地产行业资本成本提出了迫切要求，确定中国房地产行业资本成本是一些房地产投资活动的基础。在使用资本加权平均成本(WACC)时，我们很难去把握房地产企业未来的资本结构，理论上要对其每年进行预测，在使用WACC进行折现时，WACC的值会极大的影响评估出来的房地产企业的价值，这无疑会使评估结果准确性变差。而行业基准收益率(IC)作为财务上项目可行性研究中使用的常用参数可以解决折现率预测的难度。3.2.3在对房地产企业价值进行评估时，需要对风险进行预测

由于房地产受政策影响比较大，同时又常常同宏观经济同步，在预测这些风险时，我们现使用的WACC折现率都无法全面的反映这些风险因素。本文建议在使用基准收益率折现经济利润评估出房地产企业价值，通过折现率考虑了国家宏观经济预测及房地产企业的周期性，以使我们对房地产企业进行价值评估时得到更为准确的结论。

3.2.4企业价值评估需要关注企业发展潜力

我国的房地产企业发展时间并不长，发展的空问还很大，在评估的企业价值中能体现出公司的绩效水平将会使评估结果更能反映公司的真实价值。使用发达资本主义国家使用的经济利润作为现金流能很好的解决这一问题。汤姆·科普兰，蒂姆·科勒和杰克·默林合著的《价值评估》一书中是这样定义经济利润的：

经济利润衡量的是公司在某一期问创造的价值：

经济利润=投入资本×(投入资本收益率-加权平均资本成本)从这一定义可以看出经济利润表现的是投入资本创造的价值，因而在使用它对房地产企业价值评估时，我们可以看出企业的发展潜力。

结语

企业价值评估是当前资产评估中的热点，也是评估中一个难点。房地产企业本身具有的特殊性，以及房地产行业在国民经济中具有的举足轻重的地位，使房地产企业价值评估方法的研究具有重要的意义。房地产企业价值评估的方法，在国内还处于不是很成熟的状态，随着房地产行业不断发展，房地产企业价值评估方法也将日益完善起来。

参考文献

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第四篇：房地产评估委托合同

合同编号：

房地产评估委托合同

甲方（委托方）：住 所 地：法 定 代 表 人：委 托 代 理 人：联 系

方 式：通

讯 地 址：电

话：传

真：电 子

信 箱：乙方（受托方）：住 所 地：法 定 代 表 人：委 托 代 理 人：联 系

电 话：通 讯

地 址：电

话：传

真：电 子

信 箱：

甲方因 需要，特委托乙方进行房地产价格评估。现甲、乙双方遵照国家有关法律规定，经协商一致，签订本合同，以资共同遵守。

联系电话：

如乙方上述账户信息发生变更，乙方需提前向甲方发送书面通知，未能提前书面通知而产生的不良后果由乙方自行承担。

2.5 甲方支付每笔款项时，乙方应当同时提供可供政府审计并且符合税务规定的正式发票，否则甲方有权拒绝支付直至乙方能提供符合务规定的发票为止。

因乙方处理不当引起的损失由乙方承担全部责任。

4.6 应按合同约定的时间，及时提交《房地产评估报告书》及其他评估材料。

4.7 安排本项目注册房地产评估师就评估结果对被征收人进行现场说明和解释。

4.8 对甲方提出的在评估工作或评估报告中存在的疏忽、遗漏、错误和评估结果提出的意见进行补充、修改、调整。

4.9 因评估引发的信访问题，乙方应当就信访人员对评估报告的疑问，进行解释说明，协助政府做好息访工作。

决定，一般为20%至30%】的违约金。

5.6 乙方不得将本合同项下的全部或者部分评估工作转由第三方承担，否则，甲方有权解除合同，要求乙方退还甲方已支付的全部评估费用，同时乙方还应当承担评估费总额 %【提示：视情况决定，一般为20%至30%】的违约金。

5.7 若乙方违约给甲方造成经济损失，约定的违约金低于甲方损失的，不足部分由乙方据实赔偿，并应承担甲方因此支付的相应费用，包括但不限于通知公告费用、律师咨询代理费用、公证费用等。

第六条 争议解决

6.1 因合同履行发生纠纷，双方应协商解决；协商不成，任何一方均有权向甲方所在地人民法院提起诉讼。

6.2 违约方应当承担守约方为解决争议而支付的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、鉴定费、审计费、差旅费等。

第七条 不可抗力

7.1 此合同履行过程中，因不可抗力以致本合同无法履行的，遭受不可抗力方可以免除责任；但遭受该不可抗力事件的一方，应在事件发生后 日【提示：视情况决定，一般为3至5日 】内通知对方。发生不可抗力事件时，双方应尽一切合理的努力，使不可抗力对履行合同造成的任何延误或损失减少到最小。

7.2 此合同履行过程中，因接受政府行政指令而无法履行的，接受政府行政指令的一方可以免除责任。

第八条 附则

8.1 本合同书中未尽事宜，经双方协商签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

8.2 本合同自双方法定代表人或委托代理人签字并加盖公章后生效。

8.3 本合同书一式 份，双方各执 份，报 备案使用一份，各份内容相同，均具有同等法律效力。

第九条 补充条款

第五篇：房地产评估报告

房地产评估报告

姓名: 班级： 专业：建筑工程技术 学号：

怡若梦 ******** ********** 1

房地产评估报告

项 目 名 称：宁德蕉城区新华街31 号地上建筑物 及附属物等进行估价 受 托 估 价 单 位：福建中兴资产评估有限公司

估 价 人 员：刘海教 吴宁

委 托 估 价 方：福建闽东电力股份有限公司

估 价 日 期：2009年12月26日

房地产估价报告编号：宁焦房铜评（2010）3004号

目

录

一、封面........................二、目录.......................三、致委托方函..................四、估价师声明..................五、估价的假设和限制条件........六、《房地产估价结果报告》.......七、《房地产估价技术报告》

（评估机构留存）

八、附件........................3

致 委 托 方 函 福建闽东电力股份有限公司：

我公司受贵方委托，于2009 年12 月26 日对坐落于宁德市蕉城区新华街31 号进行了实地勘察及有关资料的调查，本着“公开、公平、公正”的原则，依据国家有关法规和估价规范，对估价对象进行了评估，作为房产交易价值鉴定的参考依据。

采用成本法分析计算，评估工作已完成，现将评估结果报告如下：在估价时点2009年12 月26 日，委估房产包括土地价格（建筑总面积3764.83平方米）评估价值为人民币：1026.33 万元（其中含土地价值244.86 万元）。

人民币大写：壹仟零贰拾陆万叁仟叁佰元整。

福建中兴资产评估有限公司 法定代表人：王 永 忠 二〇〇九年十二月二十七日

估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、没有人对本估价报告提供了专业帮助。

7、估价报告依据委托方提供的相关资料出具，委托方应对资料的真实性承担法律责任。

8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。未经本评估机构和评估人员同意，本估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。评估机构及估价人员不对委托方及报告审查部门以外的单位及个人使用本报告造成的任何后果承担任何责任。

9、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。

房地产估价师：刘

海教

二〇〇九年十二月二

十七日

估价的假设和限制条件

1、本评估报告仅供委托方为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考，委托方因其他目的使用不当而造成的损失，本评估公司不承担任何责任。

2、本次房地产的现场勘查工作根据委托方提供的房地产评估委托书及相关资料进行，房地产估价范围由委托方界定并对其负相应法律责任。

3、基于估价目的，本估价报告估价结果是对2009年12月26日这一估价时点委估房地产的客观公允市场价值的反映，没有考虑将来可能追加付出的价格对估价价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇不可抗力对估价价值的影响。

4、注册房地产估价师执行房地产估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表意见，不对估价对象权属及附着于估价对象上的其他权利进行确认或发表意见，估价对象的法律权属及附着于估价对象上的其他权利由委托方负责解释。

5、本次评估以估价对象不涉及任何抵押担保以及其他法定优先受偿款为假设前提，否则应对本次估价结果进行相

应调整。

6、我们的估价结果成立的前提是委托方提供的资料属实，委估房屋产权完整，具有合法的土地使用权等。委托方对所提供资料的真实、完整、合法性承担法律责任，如因委托方提供的相关证明资料不实造成估价结果失真，我们将不承担任何法律和经济责任。

7、我们估价的实体以我们现场拍照和勘察的估价对象外部实体为准，但在本次估价中估价人员没有接受对估价对象结构及基础进行检测的委托，估价人员不能确定估价对象结构及基础没有缺损。

8、由于本次估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益、各项服务配套设施及整体房地产占用土地的使用权为假设前提。

9、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑估价对象未来市场价格波动风险、快速变现损失及费用以及转让时应交纳的相关税费等对估价结果的影响。委估对象为住宅用房，具有一定的通用性和独立适用性，如果在估价时点进行快速变现其可能实现的变现价格一般在市场价值的70%左右，在短期内可变现，所实现的变现价格应优先支付评估拍卖费及按规定缴纳的税费等费用。

福建中兴资产评估有限公司 二〇〇九年十二月二十七日

房地产估价结果报告

一、委托方：

委托单位：福建闽东电力股份有限公司

单位地址：宁德市蕉城区环城路143号华隆大厦8~10层

二、估价方：

估价机构：福建中兴资产评估有限公司

单位地址：福建省福州市湖东路152号中山大厦b座11层 法定代表人: 王 永 忠

三、估价对象概况：

1、权属状况：

委估房产所有人为：福建闽东电力股份有限公司，房屋所有权

证号为：宁德市房权证蕉城区字第01-0021506 号，土地使用证号为：宁德用(2003)字第A00977 号，土地使用权类型

为出让，土地用途为商业服务业用地，土地使用权面积为1719.54平方米，土地使用权终止日期为2029 年6 月30 日。

2、房产现状与环境 ：

委估房产坐落于宁德蕉城区新华街31 号，委估房产为1 幢 三～五层沿街营业楼，钢混结构，于1988 年建成，房产总建筑面积为3764.83平方米。委估房产周围环境较好，公共配套设施较好。委估房产前外墙瓷砖墙面，后外墙为水刷石墙面，内墙为混合砂浆抹面涂料墙面，一层全玻门，铝合金窗，大理石和瓷砖地面。二层为饭店，26 个装饰房间，高档装修。整幢楼水电暖等设施齐全，成新率70％。

3、估价对象区位状况：

估价对象地处宁德蕉城商业用地基准地价二级地段，座落 于宁德蕉城区新华街以西，北邻新村东路，西邻中心路。该区域位置属城区商住较好地段，交通便捷，公共配套设施齐全。

四、估价目的：

作为确定委估房产交易价值而提供参考依据。

五、估价时点：

二〇〇九年十二月二十七日。

六、价值定义：

本次估价价值是在房地产市场正常情况下估价时点的公开

市场 价值。

七、估价依据：

1、《房地产估价规范》。

2、国家和地方的有关法律、法规和政策。

3、委托方提供的有关资料。

4、估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。

八、估价原则：

本评估报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行评估。

（一）合法原则：要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。

（二）最高最佳使用原则：要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。

（三）替代原则：要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价值。类似房地产是指其实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相当的房地产。

（四）估价时点原则：要求房地产估价结果是估价对象在估价时点时的客观合理价值或价值。在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价值。估价时点是评估房地产价值的时间点。

（五）公平原则：要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出对各方当事人来说都公平合理的价值。

九、估价方法：

根据估价目的和房产的具体情况，本报告采用成本法进行估 10

价。

十、估价结果：

我公司根据评估目的，按照法定估价程序，运用科学方法综合

确定委估房产价值为人民币：1026.33 万元（其中含土地价值244.86万元），评估单价为2726.10 元／平方米。人民币大写：壹仟零贰拾陆万叁仟叁佰元整。

十一、估价人员：

项目参与人（估价师）：刘海教 吴宁 技术负责人审签:

十二、估价作业日期：

二〇〇九年十二月二十六日至十二月二十七日

十三、估价报告应用有效期：

二〇〇九年十二月二十七日至二〇一〇年十二月二十六日

附 件

1、估价对象的相关资料。

2、估价机构营业执照（复印件）。

3、估价机构资质证书（复印件）。

4、注册估价师资格证书（复印件）。

5、各房产评估价格明细表：

估价测算过程：

一、估价方法：

根据估价目的和房产的具体情况，采用成本法进行估价，采用

市场法进行调整。

二、估价测算：如表1 和表2：

三、估价结果确定：

根据以上计算,最后确定委估房产在估价基准日的评估价格为

人民币：1026.33 万元。

估价金额人民币大写：壹仟零贰拾陆万叁仟叁佰元整。