房地产项目评估

第一篇：房地产项目评估

二、房地产项目环评的重点是工程概况和工程污染源分析,区域环境现状与建筑场地调查评价,生态环境适宜性分析.工程概况和工程污染源分析大家都很熟,就不介绍.下面介绍后面两个问题.(一)区域环境现状与建筑场地调查评价

1,区域环境现状调查在区域环境现状调查的重点是查明对房地产项目有影响的污染源,主要是这几方面:交通噪声和设备噪声,微波发射塔、高压线,变电站等电磁污染,周边一些影响较大的工业污染源,餐饮业油烟和歌厅的噪声.2,建筑场地调查评价(1)建设场地调查随着社会经济的发展,场地性质的变更越来越频繁.一些原有的工业用地将逐渐转变为居住或其它用地.在不加处置的情况下,过去的工业用地,特别是已污染的工业用地在转变为居住等对环境质量要求较高的用地时,则可能会对未来居住人群的健康产生不良影响.(2004年6月1日正式发布关于切实做好企业搬迁过程中环境污染防治工作的通知).场地调查一般分三步

第一步污染识别现场踏勘访问,历史资料分析,官方记录及有关许可证的收集,地质与水文地质资料调研.第二步样品采集和分析根据第一步污染识别后确定的可疑的污染类型和污染源判断、拟定采样方法,频次,采样布点、确定样品分析项目,进行分析测试.(2)污染土壤治理技术

第一类,限制土壤污染迁移有垂直与水平隔离层和表层覆盖

第二类,固化或稳定主要是将有关固化剂拌入土壤或采用水泥等固化污染土壤.第三类,土壤中污染物分离,提取和处置技术这一方法费用昂贵.(3)措施分析根据场区内土壤污染的状况,在开发建设中结合该地区未来土地利用开发和规划布局、采用表层覆盖,清挖污染土壤或与景观改造相结合的办法.如用作道路时,可结合道路建设用水泥覆盖;由于地下空间建设时,可将挖出的污染土壤用于在小区内填埋造景,污染土壤的上部和下部均应进行防渗处理,并在上部种植草皮,作为小区绿色景观的一部分,或者选择某一合适的绿化隔离带进行填埋,并作必要的防渗措施.该方法既可控制土壤污染对人体健康及地下水的影响、同时成本也相对较低.(二)景观生态环境影响分析包括三项内容

1,景观环境可接受性分析景观环境现状描述开发建设项目景观设计分析开发项目与周边建筑的协调性

2,阳光照射适度性分析光遮挡光污染

3,高层建筑局地风影响分析高层建筑附近的涡流成因及不良影响分析高层建筑高风速区分布及影响

第二篇：房地产项目后评估报告范本（精选）

项目后评价报告范本

编制部门：

参加部门：

编制日期：年月日

目录

一、项目整体管理综述...................1

二、进度管理（要点）...................1

三、质量管理（要点）...................1

四、工程成本管理....................2

五、采购管理（主要数据来源合同执行评估意见表）................2

六、营销管理（要点）...................2

七、设计管理（要点）...................3

八、资金和风险管理.......................3

九、客户报事处理（要点）..................3

十、产品成品保护意识和评价（要点）...................3一、项目整体管理综述

二、进度管理（要点）

1.项目总体计划性如何；

2.工程部对项目控制节点计划中工程部分的完成状况；

3.工程部对计划调整的应变能力和纠偏能力，体现对项目的控制性鉴于外界诸多因素对项目产生的影响，如项目进度出现滞后的情况，工程部是否及时有效地对计划进行调整，并根据现场的实际情况，做出相应补救措施和方法；

4.在后期配套的综合管线施工中，工程部是否发挥综合的协调职能，确保竣工阶段的各项工种能有计划、按步骤顺利地进行；

三、质量管理（要点）

1.工程部在施工过程中对质量问题是否建立质量保证和监督机制，对施工产品质量进行有效地控制；

2.工程部是否有质量成品保护具体的措施，且落实到相应的责任人；

3.工程部是否重视来自于各方的质量投诉，及时弥补欠缺；

4.质量目标包括以下内容：

1）建筑结构工程，基坑围护方案及施工，一般装饰工程、公共部位及样板房、全装修房等精装饰工程，安装工程，门窗工程，消防工程，电梯工程，智能化及有线电视等弱电集成工程，水、电、煤、通信等配套工程，小区景观绿化工程（设计和施工效果）；

2）入住客户的投诉和反映；

3）政府部门对小区的竣工质量综合评定。

四、工程成本管理

1.预决算差额评估，已结算项目的各项成本，是否按照原定预算进行严格控制，并达到预期目标；

2.成本的合理性及项目运作过程的控制效果分析；

3.配套宏观管理及方案征询方面，能否把握好总体配套成本投资控制，是否有明显经济效应产生；

4.成本控制指标包括：

1）项目的前期成本

2）基础（配套）设施费成本

3）项目的建筑安装成本

4）配套设施（公建）费成本

5）间接开发费（项目财务管理费用等）

五、采购管理（主要数据来源合同执行评估意见表）

六、营销管理（要点）

1.营销方面是否按照预先定位，完成既定目标；

2.产品定位是否合理，价格定位是否符合市场走势；

3.产品的客户定位方向是否准确，并且达到预定的要求；

4.产品销售是否在一定的时间内，完成计划销售阶段百分比；

5.预计赢利目标是否实现。

七、设计管理（要点）

1.项目在总体规划、前期、配套征询方面，有否值得各项目借鉴和共享的经验；

2.项目规划指标合理性；

3.前期、配套征询方案技术、经济合理性；

4.项目的前期和配套征询的实施经验；

5.通过项目前期和配套征询工作是否产生明显的经济效益；

6.针对建成小区总体印象和感觉，如：

（1）立面效果；

（2）房型布置；

（3）使用功能；

（4）小区绿化景观效果；

（5）样板房、全装修房、会所和设施等装饰效果。

八、资金和风险管理

九、客户报事处理（要点）

1.针对小区客户投诉，是否能体现出强烈责任心，尽自身最大努力，满足客户的需求；

2.分析客户投诉的问题的原因；

3.如何从使用功能上去满足客户的要求；

4.如何从施工质量上去满足客户的要求。

十、产品成品保护意识和评价（要点）

1.对于已经完成的产品，是否有良好的爱惜保护意识，并落实具体措施，贯彻于始终；

2.楼盘的内、外墙色面；

3.公共走道的精装修部分；

4.安装好的门、窗、电梯；

5.售楼处、样板房、全装修房；

6.小区景观、绿化。

第三篇：房地产项目评估报告

咸宁市房地产项目分析

姓名：周灿

专业：土地资源管理

学号：121521015

较好典型：

咸宁碧桂园：

基本情况：

楼盘位置：咸安区长安大道盘泗洲1号（交警三大队旁）

交通状况： 公交路线：k4、108路公交咸宁碧桂园站；2、6、8路公交车交警三大队站。

自驾路线：中山路(武汉市)——白沙洲大道——青郑高速——京珠高速——咸宁北出口——桂香大道——银泉大道——长安大道咸宁碧桂园项目入口。

项目地址：咸宁市咸安区长安大道盘泗洲1号(交警三大队旁)物业类型：普通住宅

别墅建筑类别：精装洋房、毛坯洋房

开盘时间： 2008年06月28日

入住时间： 2009年04月30日 装修情况： 毛坯 简装 精装 产

权： 70 大产权房

物 业 费： 别墅1.5元/月/平米，花园0.5元/月/平米，小高层电梯房1.2元/月/平米

户型面积： 华府1号电梯洋房105-135平米，丹桂香堤双拼别墅160-260平米，淦河茶韵双拼别墅150-230平米 户

数： 总共 6500 户

建筑类型： 精装洋房、毛坯洋房

物业类别： 普通住宅,别墅

建筑面积： 870000平方米

容积率： 1 占地面积： 800000平方米

绿化率： 40%

户型面积： 华府1号电梯洋房105-135平米，丹桂香堤双拼别墅160-260平米，淦河茶韵双拼别墅150-230平米

开发商：咸宁碧桂园房地产开发有限公司

楼盘特色：旅游地产,品牌地产,城市豪宅,水景住宅,投资地产

项目优势之处分析：

咸宁碧桂园位处咸宁市咸安中心城区，长安大道北端，是南山商圈的组成部分。项目周边配套齐全，与咸安体育中心隔河相望；武商量贩、南大街商业区、咸宁高中等城市配套距项目仅数百米。紧邻人民医院、市政机构和银行系统。项目引入枫丹公交车，同时周边更有2、6、10路公交车贯通。

咸宁碧桂园山水兼得，自然环境优越。项目被淦河以“川”字形环绕，形成“一河六岸”的独特滨河景观；同时紧邻城市绿肺双龙山、孝子山，足不出户便可坐拥叠翠群山及近4000米的悠长水岸，形成了咸宁市首屈一指的山水景观大城。

咸宁碧桂园整体定位于咸宁市高档山水人居大城楼盘。总规划约1168亩，项目已开发约600亩。产品规划有花园美墅(双拼)、亲邻美墅(联体)和优雅景观洋房、电梯洋房，建成苑区是咸宁市第一个大规模中央别墅居住区。产品设计为极具阳光感的地中海风格，并结合山水自然元素，最大限度地将天然景观引入室内，全力打造出最适合咸宁人的城中央山水别墅。

咸宁碧桂园同时规划有社区文化广场、80000㎡社区人工湖，超过6000㎡凤凰商业街、大型会所、休闲滨水公园等多项配套设施，并由碧桂园集团提供先进的五星级酒店式物业管理服务。09年又投巨资打造咸宁市首家600米滨河5层立体园林景观。优秀的人文环境赢得了包括咸宁、武汉、广州、深圳客户的一致认可。

锦绣城

基本情况：

建筑类型： 板楼,超高层

产权年限： 70年

物业类别： 普通住宅,公寓

产权类型： 大产权房

建筑面积： 147845平方米

容积率： 4.5

占地面积： 29649平方米

绿化率： 35.7% 总户数：1276 户型面积： 90-120平米

道路交通：1路、3路、6路、8路、9路公交 开发商：湖北远升房地产开发有限公司 楼盘特色：投资地产

商业配套：人民广场、商场顶层有空中花园 内部配套：商务会所、菜场、咖啡馆等。

车位数： 686 车位配比： 2:1 车库配置： 地下车库和地上车库。周边商业：中商百货、华润蔬果

周边公园：商场顶层有空中花园、人民广场 周边医院：附属医院、市妇幼保健院

周边学校：交通幼儿园、实验中小学、鄂南高级中学、湖北科技学院 周边交通：1路、3路、8路、9路公交。

项目优势之处分析：

锦绣城位于咸宁的主要交通要道-――咸宁大道128号，也是咸宁的第一条迎宾大道市国土局对面，本区域属于咸宁的CBD中心，集中了大量的商务、金融、文化、服务机构和商务办公酒店、公寓等配套设施，具备完善、便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好的环境。锦绣城交周边高校林立：咸宁最好的高中--鄂南高级中学、湖北科技学院、规划的市重点实验中小学都在附近。锦绣城东至贺胜路；南至咸宁大道，西至淦河大道，北至银泉大道，从武汉到咸宁的城际铁路站离这也很近。锦绣城，是目前咸宁第一高层住宅，百米超高建筑，绝对的地标建筑！

锦绣城总占地面积40余亩，总建筑面积近15万方，小区总共由4栋24层和3栋32层高楼组成，绿化率达35%以上，整个小区的地下一层全部为车库！锦绣城1、2、3、4栋1-3层为大型商场，开发商准备引进世界500强企业—华润苏果超市。锦绣城在景观规划上，强调“师法自然，天人合一”，处处都考虑到人与自然景观的相融共生。小区建筑围绕中心公共绿地和水面景观布置，形成有韵律感的建筑形态，在中心区布置了大片绿地、树阵和广场，是小区居民户外活动及交流的舞台，成为小区的大客厅。

小区沥青道路――高品质小区的房子

新风系统――会呼吸的房子

小区分户式太阳能供热系统――24小时有热水的房子

紧邻咸宁大道主干道，政务中心，地段佳――核心商务区的房子

智能化系统(闭路监控、可视对讲、门禁一卡通、周界防范报警等)――安全的房子

较差典型：

中央城：

基本情况：

建筑类型： 超高层

产权年限： 70年

物业类别： 普通住宅,写字楼,建筑综合体

产权类型： 大产权房

建筑面积： 296773平方米

容积率： 4.9

占地面积： 60106平方米

绿化率： 30% 总

户

数：1096 户型面积： 90-170平米

道路交通：8路、9路公交

投资商：湖北佳辰投资有限公司 开发商：湖北佳辰投资有限公司

物业公司：湖北佳和物业服务发展有限公司 物业费：1.3元/月/平米

楼盘特色：水景住宅,观景居所

售楼地址： 咸宁大道与滨河西街交接处

开工时间： 2008年08月08日

竣工时间：2010年12月08日 开盘时间： 2009年11月

均价：3900元/平米 折扣价格： 一次性94折，按揭98折

付款方式：银行按揭贷款、公积金贷款、一次性付款

内部配套：中原帝一棋、华中大花园、空中游泳池、空中网球场、飞龙瀑布、淦河音乐喷泉、水幕电影，以及中央景观桥

周边交通：8路、9路公交，k3可到达项目

项目劣势之处分析：

项目周边配套设施不齐全，容积率4.9％过高，绿化率30%，环境舒适度较差，缺少停车位，限制了入住人群，并且周边没有医院和大型超市及商业街区。

航天山河泉

基本情况：

建筑类型： 多层

产权年限： 70年

物业类别： 别墅

建筑面积： 45004.1平方米

容积率： 0.59

占地面积： 76125.71平方米

绿化率： 35% 总户数：180 道路交通：1路、K4 投资商：中国航天三江集团

项目劣势之处分析：

在咸宁这个三线城市，经济不够发达，购买豪华别墅的人群范围较小，面向人群小，市场购买力不足，定位不适宜当前的社会环境，开发商致力于吸引武汉、南昌等大城市的富人，但实际上该处往武汉的交通尚不够便利，距离咸宁高铁站很远，远远达不到半个小时到达武汉的宣传语，社区配套设施不够完善，缺少学校，停车位缺乏。

第四篇：房地产项目评估工作提纲

附件1：房地产项目评估工作提纲

1． 上海市场分析

1.1宏观经济发展状况

1.2政策面对房地产业的影响

2． 宝山区域房地产市场概况 历史情况

2.1房地产市场发展历程及概况（2002-2005年需求，供给，价格，趋势，政策影响等）

2.2历年年供应量、总成交量，成交价格等（2002－2005年）当前情况

2.3 消费群体构成及演变分析

2.4当前市场供求状况

2.5市场竞争 未来情况

2.6城市房地产市场热点演变预测

2.7宏观政策影响分析

2.8各环线及交通影响

2.9未来市场总体预测（供应，需求，均价等趋势，宏观/政府政策的影响等）

3． 项目周边区域概况及项目竞争分析

3.1周边市场概况及变化－市场供求，均价

3.2市场未来5年预测－供求，价格，竞争

3.3项目周边配套设施研究(交通，学校，医院等)

3.4项目周边竞争分析（最近的、可比的至少5个竞争性楼盘，位置，开发量、物业类型、价格，设计，开发进度－细分市场优劣分析）

3.5 竞争分析预测

4． 项目分析

4.1项目建筑、景观规划、社区配套评估

4.2产品系列竞争力评估

4.3销售价格的评估

4.4客户分析（初步客源分析、潜在客户描述、客户需求）

4.5营销策略评估

4.6 项目发展期内未来市场价值预测

第五篇：房地产评估

1.房地产的定义：房地产又称不动产，房地产指土地，土地上的定着物以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括与土地所有权有关的所有权或利益。就房地产评估而言，房地产是指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的各种物权。

2.房地产物权：①所有权 ②使用权 ③租赁权 ④抵押权 ⑤典权 ⑥地上权 ⑦地役权

3.房地产特性：

①位置固定性，地区性和个别性 ②长期使用性 ③大量投资性 ④易受政策限制性 ⑤相互影响性 ⑥保值性与增值性

4.房地产价格的含义：

房地产价格一般根据该房地产所被认识到的效用，该房地产的相对稀少性，该房地产的有效需求存在等三因素互相结合，产生了该房地产的经济价值（交换价值）而形成的。房地产价格一般以货币额表示。

5.楼面地价：

楼面地价=土地总价格/建筑总面积楼面地价=土地单位/容积率

6.房地产价格是由效用、稀少性和有效需求三者相互结合而成的。

7.实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。

8.名义价格是指在成交日期时约定，但不是在成交日期时一次付清的价格。

第一章房地产价格的一般因素：一般

因素、区域因素、个别因素。

1.一般因素：

①社会因素：人口数量和密度，社会文明集教育状况，家庭规模，政治安定状况，社会治安程度，房地产投机，城市化，心理因素等。

②经济因素：经济发展状况，财政金融状况，产业结构变化，税收负担状况，居民收入，物价等等。

③行政因素：土地制度，住房制度，城市规划，房地产价格政策，税收，交通管制，行政隶属变更，特殊政策。

第二章房地产评估的概念

1.房地产估价的含义：从专业估价的角度而言，所谓房地产估价是指以房地产为对象，由房地产专业估价人员根据目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验以及对影响房地产价格因素的分析，就房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所做出的判断与推测。

2.估价程序：

①受理估价委托 ②明确估价基本事项 ③拟定估价作业方案 ④搜集估价所需的资料 ⑤实地勘察估价对象 ⑥选定估价方法计算 ⑦确定估价结果 ⑧撰写估价报告

3.房地产估价的基本原则： ⑴合法原则 ⑵最高最佳使用原则 ⑿替

4、房地产估价应独立、客观、公正。

5.最高最佳使用的判断程序：法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大。

五-七：估价方法：

概念→思想（理论依据）→适用对象范围→估价步骤→各步骤详解→应用举例

第五章 市场比较法

1.概念：它是参照与估价时点近期类似房地产的识记成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。

2.理论依据：房地产交易中的替代原理

3.应用的条件：适用于在市场经济非常发达的国家和地区被普遍使用

①充分的交易实力资料 ②资料具有相关性 ③市场供求关系基本一致 ④明确显示具备的条件⑤资料必须详实可靠

4.步骤：

①搜集交易实例②选取可比实例③建立价格可比基础④进行交易情况修正⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格

5.比准价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数。

7.替代原则、供求原则、均衡原则和适合原则是市场比较法的基础。

8.建立价格的可比基础：统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和统一面积单位。

9.造成成交价格偏差的因素：有利害关系人之间的交易、急于出售或基于购买的交易、不了解市场行情的交易、特别动机或偏好的交易、特殊交易方式的交易、交易税费非正常负担的交易、相邻房地产的合并交易、受债权债务关系影响的交易。

第六章 收益还原法 1.概念：是预计估价对象未来的正常纯收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.基本思想：预期原理 3.适用范围：是有收益或有潜在收益的房地产。4.操作步骤： ①搜集有关房地产收入和费用的资料②估算潜在毛收入③估算有效毛收入④估算运营费用⑤估算纯收益⑥选用适当的还原利率⑦选用适宜的收益法计算公式求出收益价格 7.纯收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用=有效毛收入-运营费用 第七章 成本法 1.概念：是求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的合理价格或价值的方法。2.理论依据：卖方：生产费用价值论；卖方：替代原理 3.适用范围：①无交易无收益的房地产估价②特殊目的的房地产估价③特殊建筑的房地产④狭小市场上的房地产⑤市场比较法中的修正计算 4.步骤：①搜集有关房地产开发的成本，税费，利润等资料②估算重新构建价格③估算折旧④求取计算价格 5.①新开发土地价格的构成：土地价格=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+开发利润+销售税费+土地增值收益 ②新建房地产的成本法估价：土地价格=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+开发利润+销售税费 注：开发利润=（土地取得成本+开发成本+新建成本+管理费用）*投资利润率