资产评估-房地产案例专题

第一篇：资产评估-房地产案例专题

估价的假设和限制条件

1丶本次估价是以估价对象能够按现规划的法定可过持续使用为假设前提。

2、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及国有划拨土地使用权不存在共有权人，且无权属纠纷为假设前提。

3、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房置所有权及土地使用权不存在抵押权、典权等他项权利，针对估价对象不存在工程款项拖欠纠纷为假设前提。

4、本次估价是以北京××饭店有限公司未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。估价对象部分房地产设定了租约，本次估价是以委托人在本次抵押前，将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效为假设前提。

5、以依法取得的国有土地上的房屋抵押的该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

6、设该划拨国有土地使用权随之抵押

7、设委托人通过向政府补缴地价款可以继续获得现规划用途的出让国有土地使用权为假设条件。

8、设定估价对象为法律允许在市场上可转让和可进行抵押登记的房地产为限制条件。

9、估价结果为估价对象在2002年12月1日的公开市场价值，即在估价时点时的下列交易条件下最可能实现的价格：

（l）交易双方是自愿地进行交易的；

（2）交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化；（3）交易双方具有必要的专业知识，并了解交易对象；（4）交易双方掌握必要的市场信｀包，（5）交易双方有较充裕的时进行交易。（6）不存在特殊买者的附加出价。

l 0、估价对象的土地性质为行政划拨用地，一旦发生抵押物清偿时，根据国家有关规定除保证处分手续费外，首先须向北京市政府补缴土地使用权出让地价。本报告中，估价对象房地产价值不包括估价对象应向政府补缴的土地使用权出让地价的优先受偿款额价值。

11、委托人只可按照本估价报告的估价目的使用，不可用于其它用途。

12、本报告所得出的估价结果，仅供抵押双方参考。抵押贷款最终数额由抵押双方根据市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定；

13、本估价报告所侬据的委托人提供的有关资料，包括法律文件，如《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及估价对象《分布位置及面积资料》等复印件，由委托人对其真实性负责。

14、估价人员未对估价对象的土地使用面积和建筑面积进行测量，以权属证书标明的面积为准。

l

5、本报告对现场难于观察到的建筑物与设备内部质量不负检测贵任。

16、本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。

l

7、如果使用本估价结果的时间超过了报告使用有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。

估价对象

估价对象为北京××饭店有限公司（以下简称委托人）所提供的位于北京市××区××大街10号房地产。建筑面积49977.62平方米（构建时6100元/建筑平米），划拨国有土地使用权面积8048.23平方米。

1、区位状况

区位状况包括估价对象所处的位置（坐落）、交通、环境（景观）、配套设施等。

（1）坐落：估价对象坐落在北京市××区××大街10号；位于繁华的王府井市级商业区；西临××大街，南临×树胡同，北临×××大街，东临××总公司、××医院；南距××街约×公里，距×火车站约×公里，距首都机场约×公里。两名临街。

（2）交通：估价对象东侧是纵贯北京南北的××街，西侧是北京繁华的××大街；估价对象所在××大街及其附近有多条公共电汽车通往市区各处，月围有A路、C路、F路、G路电车及E快车、R路、S路等多条公交线路，交通十分便捷。

（3）环境：估价对象所在地是北京市区的商业、全融繁荣地带，是北宗市市级商业中心之一，国内外游客很多；依伴天安门广场的政治中心；经过改造的×××大街景观十分优美。

（4）配套设施：该地区聚集了北京××楼、××广场、××，××大厦及众多知·名老字号商店等一批大型商业设施；也是北京各大宾馆、饭店及公共活动场所较为集中的地区，有五星级饭店7个，占北京的三分之一，附近有××饭店、×κ饭店、××饭店、××大酒店、××假日饭店、××大厦等多家宾馆、饭店；还有××馆、北京××、××剧场、×y医院等大型公共场所；月边各类商服会共配套设施齐全，市政基础设施完善。

2、权益状况

北京××饭店有限公司由原北京××公司、××发展有限公司、××投资有限公司及××发展公司共同组建的。

（l）土地权益

根据委托人提供的资料，委托人拥有的包含估价对象土地在内的《国有土地使用证》（参见附件三：《国有土地使用证》∶

证号：【京市东国用（200×划）字第××号】； 土地用途：旅游业； 土地使用权类型：划拨： 共有权人：无； 图号：I-1-2-××

使用权面积：8048.23平方米； 土地使用年限：无； 他项权利记录： 无。（2）房屋权益

委托人还拥有估价对象建筑物部分的《房屋所有权证》（参见附件四：《房屋所有权证》： 证号：【京房权证市东×字第××号】）；

总建筑面积：49977.41U平方米；

共有权人：无； 用途：旅游；

建筑结构：钢筋混凝土框架剪力墙； 楼层：地上9层，地下2层。他项权利记录：无。（3）权益确定

根据上述权证，估价人员认为在估价时点，委托人合法拥有估价对象的房屋所有权及划拨国有土地使用权。

委托人具有《房屋所有权证》和相应划拨土地的《国有土地使用证》，证中用途栏为旅游业，与实际用途一致。

估价对象无共有权人，没有权属争议，也无设定他项权利，只有短期租约，可以确定估价对象是合法使用的可以转让的可抵押的房地产。

但在评估价值中，不包含“当于应缴纳的土地使用权出让金”的价值。

3、实物状况

实物状况包括土地、建筑物等土地定着物实体的建筑指标、装修设备、功能分区、经营状况、使用维护等。

（l）饭店概况

××饭店于1988年1月开工建设，于1991年8月竣工。地上9层、地下2层，高度32.8米，由地上9层、地下2层的建筑物组成。主建筑为混凝土框架剪力墙结构、轻质砌体围护外墙，外立面贴白色面砖，外观摹仿古代建筑，四角塔楼，中式琉璃瓦楼盖。三层中厅有约2500平方米，净空高21米的室内广场。1998年～2000年饭店进行了全面的、不同程度的室内高档装修改造，2000年9月升为五星级饭店。该饭店在北京各大饭店综合指数排名中名列前10名内。

（2）建筑技术指标

依据委托人提供的含有估价对象的《国有土地使用权》、《房屋所有权证》及建筑施工平面图：

（3）功能分区及配备

估价对象为五星级涉外酒店式物业，按使用功能划分为客房、餐饮娱乐用房、康乐中心及其他附属配套用房。

估价对象建筑物中客房部分有×国著名设计师××设计的单、双人标准客房、豪华单、双人客房、行政套房、外交套房、××套房和总统套房共396间（套）。房间配中央空调、安全消防系统、IDD直播电话、迷你网吧、冰箱、音响、私人保险柜、卫星及闭路电视、高速网络DDN专线等设施；商务客房提供无限网络工作站、传真、VOD，点播系统等商务保障。

餐饮用房包括装修风格各异，风味不同的，可供1200个同时就餐的6个各式·中西餐厅及宴会厅等；娱乐设施有康乐中心，包括室内游泳池、网球场、健身房、KTV、桑拿浴室、棋牌室、斯诺克台球；服务设施商品部等；6个可容纳9～70人的各种会议厅；一个可随意组合、容纳100～400人的多功能厅；快捷便利的通讯；五星级高标准的服务。估价对象的其他附属配套用房包括设备间、锅炉房、交配电室、洗衣室、消防监测中控室等。

经估价人员现场查勘，估价对象的功能分区如下。

（4）装修设备

估价对象建筑物内外，均按照五星级饭店要求，按其使用性质、不同的使用功能进行了较高档次的内外装修。外观摹仿古代建筑，四角塔楼，中式琉璃瓦楼盖；外立面贴白色面砖；3层中央有露天中庭花园。室内中厅有约2500平方米，净空高21米的室内广场；

配备了相关设施设备，如烟感报警系统、自动消防喷淋系统、约克中央空调系统、新风系统、中央监控系统、集中供暖系统。同时酒店配有观光电梯、滚梯、客用电梯及货梯15部，方便住客上下使用。

估价对象的市政条件完善，所需上水、生活热水、雨水、污水、供电、中央空调、供气、通讯等市政条件均已具备，在时间和用量上可以满足项目需求。

（5）经营状况

该饭店的营业收入有个起伏增长的曲线，随着增长率提高，且营运成本率降低，经营逐步好转。1994年以前为4000～7000万元；1995～1997达11 000以上：1998～2000年为10000～9000万元；2001年为13100万元，根据目前经营状况，预计2002年的年营业收入比上年增长10%以上。在北京各大饭店综合指数排名中名列前10名内。

该饭店除餐饮、商品部、康乐中心、会议厅自营外，其余为出租。

2001年平均入位率为70%～80%，2002年与上年持平。目前，五至九层的客房出租率淡季、旺季平均约75%。

（6）使用维护

估价对象为五星级酒店，1998－2001年完成装修改造，目前已投入使用约l 1年，由于建筑及装修质量较高，维护及使用状况良好，各部位基本无较大磨损，属于完好房。该大厦内、外部状况良好，满足使用要求。

市场背景分析

l、北京市房地产情况

北京是世界著名的文化古都，全国政治、文化、经济、科学技术以及国际交往的中心，又由于即将举办的⒛08北京奥运，对海内外房地产投资极具吸引力。近年来北京的经济发展迅速，城市面貌变化巨大。如北京兴建了大量住宅小区及相关设施，大型商场、写字楼、旅游饭店、体育场馆等公共服务设施；有特色的CBD、金融街、中关村等新型商务中心已经形成：城八区危改有计划的持续：一大批水、电、气、热、污水处理、公路（五环、六环）、地铁、轻轨等基础设施工程交付使用（或在建）；更加重视绿化隔离带及城市绿地、公园建设：完善了城市的硬件设施，大大改善了投资环境，使城市面貌发生了根本变化。

在“十五”计划宏观政策引导下、在加入WTO和举办2008奥运等重大利好因素的刺激下，在北京经济多年保持2位数增长的良好环境下，北京房地产开发投资呈现快速发展的态势，投资规模、新开工面积、竣工面积和销售面积稳定增长，市场价格和空置基本稳定。

2002年1至10月份，全市房地产开发投资继续居主导地位，累计完成703.3亿元，比去年同期增长30.3%。

2、北京饭店用房市场分析

世界经济的萧条对涉外旅游饭店市场产生了不良影响，但人们对中国经济的长期稳定增长仍充满信心。我国政府已采取降低利率、减少存款、五·

一、十·一长假等政策刺激消费，并在短期内取得了良好效果；而且，中国加入WTO使国外投资者以更加长远的眼光看待中国市场，加入WTO后，对外贸易预计会增长，所以申奥成功和加入WTO部分抵消了全球经济萧条的不良影响。

饭店业与其相关行业有非常强的关联度。旅游活动可以直接带动和推进相关社会生产活动的不断深化和发展，具有高度的关联带动功能。世界旅游组织的资料显示，旅游业有较高的经济乘数效应，旅游业每直接收入l元，相关行业的收入就能增加4.3元；旅游业每增加一个直接从业人员，社会就能增加5个就业机会。饭店行业在整个旅游产业占据了相当核心的地位。饭店业作为旅游业的三大支柱之一，可以支持工业、改善环境、直接创汇并能创造大量的就业机会，在现代发达国家的经济体系中占有极其重要的地位，也是发展中国家积极推动和扶持的朝阳产业。

世界经济贸易的发展以及旅游行业的周期性变化直接对饭店行业的两类主要客源商务客人以及旅游者构成重要影响。此外区域性的经济发展周期的变化、季节因素等也都会对饭店业的经营产生影响。稳定增长的经济环境将促进旅游业、商业往来的繁荣，会刺激休闲娱乐消费的增加；另一方面，经济衰退时期、战争时期则会消减商务和旅游活动。从全球饭店业发展来看，我国尚处于行业的成长期。

在我国，2000年，全国10481家旅游饭店营业收入）总额为862.27亿元，上缴营业税

44.07元；全员劳动生产率7.67万元/人。全国6646家国有经济饭店，⒛00年实现营业收入216.62亿元，上缴营业税23.49亿元，全员劳动生产率7.48万元/人。全国外商和港澳台投资兴建的833家饭店，2000年实现营业收入216.62亿元，上缴营业税10.80亿元，全员劳动生产率10.31万元/人。

饭店供应方面，1999年以来也发生了重大变化。1999年全国增加旅游饭店1253家，增长21.7%，客房增加12.46万间，增长l 6.3%，全国有旅游饭店7035家，88.94万间客房。到2000年末，全国共有旅游饭店10481家，比上年末增加3446家，增长49%。其中星级旅游饭店6029家，比上年增加2173家，包括：五星级饭店117家，增加40家；四星级饭店352家，增加148家；三星级饭店1899冢，增加607家：二星级饭店3061家，增加1163冢；一星级饭店600家，增加215家。尽管客房增长这么多，但客房出租率仍提高了1.7个百分点，这说明1999年以来市场整体增长大于饭店增长幅度，是一个发展的大好形势。

北京的大部分饭店是20世纪80年代和90年代建成的，具有国际先进水平的管理和服务。多家合资饭店由国际著名的饭店管理集团实施管理。

2001年底，北京有涉外饭店（公寓）7111家、客房90000余问，数量居全国各城市之首：营业收入142亿，固定资产340亿、职工人数11.85万人，均排名第一；利润总额6.l 5亿，仅次于上海；利润率排在广州上海之后。北京饭店业管理市场开发程度较高，较早与国际市场接轨，管理规范化水平较高

2001年，北京有五星级饭店2 1家、四星级饭店35家、三星级饭店123家、二星级饭店149家、一星级饭店35家、其他58家。四星级和五星级饭店客房总数26561间。三星级饭店集中在王府井地区、东三环地区、少量在西部等其他地区。到2008年，预测北京的星级饭店总数将达到800家、客房13万问，届时市场竞争也会相当激烈。

从北京的情况看，五星级饭店的客户群不同于三星级饭店以下的客户群，相对比较稳定。由于北京五星级饭店仅占星级饭店的5.8%，近两年呈盈利状态，且近年内数量不会有大幅增长，所以五星级饭店的市场经营状况看好。

按照世界饭店业中最常用的分类方法，估价对象××饭店属于城市中心饭店（Urban hotels），从功能上看它具有商务功能、度假功能、会议功能；从区位上看，具有一定的不可替代性。

3、周边市场分析

估价对象位于××地区，该地区现已成为北京较成熟的商务、旅游、购物中心，周边聚集高档酒店、涉外写字楼、大型购物中心等，商务氛围浓郁。该地区是北京各大宾馆、饭店及公共活动场所较为集中的地区，有五星级饭店7个，占北京的三分之一，附近有××饭店、××饭店、××饭店、××大酒店、××假日饭店、××大厦等多家宾馆、饭店。

周边类似5星级饭店，所设豪华套间、行政套间和标准间的日房价，如××饭店为660－2 l 90元，×x×大酒店600－1920元，××饭店820－2300元左右，竞争激烈。

该地区已产生了特殊的聚集效应，使得该地区的酒店性物业具备一定的市场发展前景，估价对象相比一般倔￣店应有一定的市场变现能力。

估价测算过程

1、客房部分收入

估价对象共有客房396间，其中套房共21间，包括豪华套房l5间、行政套房6间；标准客房375间，以上客房均按不同风格进行了适合其使用用途的装修。

估价人员调查了估价对象的实际情况以及周边类似档次物业的市场情况，类似物业的市场租金见下表。

依据其实际情况及周边类似档次物业的市场情况，考虑淡旺季的比例各占一半，确定其日租价水平：豪华套房；行政套房，标准客房的淡旺季租金。在确定年平均租金时，考虑淡季时间占34%。

2、餐饮、康乐、商业等其他用房的收入（1）餐饮自营部分

估价对象中共有餐厅六个，共可容纳700多人同时就餐，加宴会厅等约容纳1200人。概况如下表：

估价人员分别对以上餐厅在平日、周末、节假日，早、午、晚餐的经营状况进行了实地调查并听取了经营人员的情况介绍，了解了近年该饭店的财务报表，对照当地市场类似物业水平，确定人均日消费在200元，各餐厅综合平均上座率为47.5%。

（2）康乐中心等自营部分

主楼部分的康乐中心、会议厅、商品部自营用房主要包括如下：

估价人员对以上康乐中心等设施用房的经营状况进行了实地调查，了解了近年该饭店的财务报表，对照当地市场类似物业水平，康乐中心等的收入约为客房收入的11%左右。

（3）出租部分

根据有关租赁合同，均为短期租赁合同，平均使用面积日租金地下一层l3～16元，一层20～25元，二层18～22元、三层为l 5～18元，租约期3～5年，租约期内年总租金约为950万元，折合可出租面积平均日租金9.7元，有效日租金7.3元。该总租金已为有效毛租金收入 已包含使用面积与可出租面积的比例0.82，考虑平均出租率、租金损失、装修免租期损失等约为92%，有效毛收入率为75%。

这个租金水平较为稳定，符合市场水平，预测未来收入保持该水平不变，则租约期内外统一考虑有效租金收入为每年950.00万元。

（4）停车场

××饭店有地上、地下两个停车场。其中，地下车库建筑面积为2368平方米，有88个车位；地上车库建筑面积为1261平方米，有24－个车位。若按小时计费，5元/小时，每天按12小时营业时间、节假日停车率90%，平日50%。平均63%。

（5）附属及设备用房

地上地下共有附属及设备用房5863，34 m2，是属于应由估价对象的收益性商业用房分摊 的面积，虽然没有直接收入，但间接从其他商业用房的收益中获得收益。总附属及设备用房占总建筑面积的比例为11.73%，属正常比例。

（6）餐饮、康乐、商业等其他用房的年收入合计？

年运营费用

运营费用是指为维护饭店房地产持续运营产生有效总收益，必须发生的期间性开支。根据估价对象的经营特点、，委托人实行统筹管理，所以需要全面核算各项经营费用。年经营费用包括营业税l金及附加、营业成本费用、人员工资福利、营业费用、管理财务费、能源事业费消耗、维护修理零部件更新费、市场推广、房产税、保险费、商业设备的折旧、物业管理公司酬金。不包括建筑物折旧、所得税、所有权费用和资本性支出。各项成本费用的估算，参考了本物业近两年的情况，该类物业的市场水平，以及对未来管理水平稳步提高的判断。

（1）营业税金及附加

营业税为营业收入的5%（客房增值税为3%），城市维护建设税和教育附加为营业税额的7%、3%，合计按营业收入的5.5%计算

（2）营业成本

客房成本为客房收入的5% 餐饮成本占餐饮收入的31%

康乐中心等配套设施用房成本占其收入的14%（3）工资及福利

工资及福利费约占营业收人的11%（4）营业费用

营业费用约占营业收入的10%（5）管理财务费

行政管理费约占营业收入的7%（6）市场推广费

市场推广费约占营业收入的2.0%（7）能源维修费

能源维修费约占营业收入的7%（8）房产税

房产税为房产原值70%的1.2%（9）房产保险费

保险费为房产价值的0.25%（10）土地使用费

按规定为每年80.89万元。（11）商业设备折旧

即餐饮厨房、洗衣房、停车场等商用设备及客房家具的年折旧费为210万元。（12）物业管理酬金

约为运营费用的3%，为250万元

确定报酬率

估价人员确定采用累加法，即安全利率加风险调整值法来确定报酬率。安全利率选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值包括投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿及其他影响因素等。

目前，中国人民银行公布的一年定期存款年利率为1.98%较低，根据估价对象所在地区

现在和预测未来的经济状况良好，位置极具优势，经营期间饭店用途与新旧程度风险一般，流动性一般等。故风险报酬率估测为4.02%。

收益年限的确定

估价对象用地为划拨用地，其土地用途为旅游酒店，除非国家征用，否则将持续使用。根据北京城市总体规划，该地区为商业用途。

所以本次评估是以估价对象能够按照目前的规定用途持续使用，能够在必要时，顺利办理土地出让手续继续使用为假设前提。

估价对象建筑物为钢混结构的非生产用房，其耐用寿命为60年。若补交土地使用权出让地价款，按旅游业用途，其土地使用权出让最高年限为40年，则本次估价按估价对象收益年期40年计算。

土地出让金

估价对象的土地性质为行政划拨用地，一旦发生抵押物清偿时，根据国家有关规定除保证处分手续费外，首先须向北京市政府缴纳土地出让地价款。因此，估价对象房地产价值不应包括估价对象处置时应向政府补交的出让地价款，应从上述得出的价格中扣除土地出让全地价款部分。

通过对估价对象周边同类用途土地的地价水平调查，根据北京市基准地价及其修正结果（计算过程略），并结合估价对象实际情况，确定地区旅游类酒店房地产应补办出让手续，缴纳的土地出让（金）地价款为地上商业2000元/m2、地上车库900元/m2、地下收益部分面积按地上价格l/3即660元/m2计算，则补交的出让（金）地价款为7991.l 0万元。

采用成本法估价整体价格

成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧或者乘以成新率，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理。

重置价格是假设在估价时点重新建造的与估价对象具有相同效用的全新状态的房地产价值。估价时需要考虑所需的一切合理、必要的费用（包括土地取得费用、前期工程费、建筑安装工程费、管理费、投资利，弘、销售费用）、销售税金和房地产的社会平均开发利润。本案例若重新取得经营性土地应通过市场取得出让土地，所有先按出让土地的市场价值计算，然后扣除“相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”。

估价中，各项费用的取值参考了该项目的实际建造成本，以分析项目的特点，主要是按同类房地产的市场价格和水平测算。

1、土地取得成本

土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等，一般由购置土地的价款（相当基准地价）、小区建设配套费和其他费用（策划、招标服务费、土地评估、契税、印花税、手续费等）构成。

（l）购置土地的价款

根据《北京市人民政府发布北京市出让土地使用权基准地价的通知》【京政发［2002］32号】文件，正常购置土地价款包括毛地价（土地使用权出让金、市政基础设施建设费）及拆迁费等。

估价对象土地使用权性质为划拨，先按照出让计算，最高出让年限40年计算；用途为旅游业；所在地段土地级别为商业二级，基准地价楼面熟地价为地上5680～7680元/平方米，地下为地上的l/3；地上容积率为4.95。

确定估价对象的土地购置J总价折合建筑面积为：5249元/m2。（2）小区建设配套费

××地区建设配套费为折合建筑面积250元/m2。（3）其他

策划、招标服务费、土地评估、契税、印花税、手续费等，取上述土地成本的1.5%。

2、建筑物建造成本（1）建安工程费

根据北京市现行《建筑工程概算定额》及有关文注规定、北京有关招投标工程的中标价、参考北京同类饭店建筑技术经济指.估价对象建筑物主体、附属、配套、室外工程的建筑、结构、高档装修、设备安装等的建安工程费的测算如下。

建安工程费单位造价为6100元/m2。（2）前期工程及其他专业费等

根据北京市有关规定和市场情况，前期工程、建设期间税费及其他专业费等见下表。

经测算前期工程及其他专业费等为450.70元/m2。

3、管理费用

开发管理费包括管理组织房地产开发的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，取l－2项成本合计的2.0%

4、投资利息

投资利息为土地、建筑物建造和管理费用的资金成本，包括支付贷款的利息，以及基于机会成本的考虑，资本金要放弃可得的存款利息或获得其他收益的可能。

根据该项目的建筑和结构类型、建筑面积，按照2000年《全国统一建筑安装工程工期定额》计算，确定本项目的开发期为3年，其中土地开发期为1年，工程施工期为2年。

由于本项目的特点，假设资金在开发期内均匀投入，目前人民银行公布的3～5年中长期贷款年利率为6%。

5、销售税费

销售费用包括广告宣传和销售代理费，确定为开发价值的1.5%，销售税金取开发总价值的5.5%，合计，7%。

6、发展商投资利润

按照北京市当前的市场状况，根据北京市房地产评估技术标准（试行）的规定，应按照不同的年期，发展商利润率取不同的值。考虑到本项目开发年限较长在2，5年以上，属旅游业类别，但处在市商业中心的特殊地理位置、建设期风险也一般，故确定发展商的投资利润率为25%。

8、确定综合成新率

其中土地采用年期修正，建筑物计算折旧，按价值比综合确定。

估价对象于1991年8月建成，至今经过年限已达1 I年，但经过估价人员现场踏勘和工程人员介绍：基础、承重结构、墙、屋面、楼板，结构完好；饭店门窗、墙、地面、天棚等装修基本保持较新的状态；其他部分装修完好；设备主机运行良好，完全满足使用要求。且1998年～2001年饭店进行了全面的、不同程度的室内装修改造。经估价人员的经验判断，有效经过年限小于实际经过年限，同时根据估价对象土地与建筑物的比例、长寿命项目与设备、装修等项目的比例，及分类折旧计算，综合年限法与实际观察法，确定综合成新率为90%。

估价结果

收益法、成本法各占50%权重。

附件

附件一：估价对象位置示意图 附件二：《国有土地使用合同》复印件 附件三：《国有土地使用证》复印件 附件四：《房屋所有权证》复印件 附件五：估价对象现状照片 附件六：委托人营业执照复印件

附件七：估价机构房地产估价资质证书 附件八：房地产估价师资格证书

第二篇：林木资产评估案例

林木资产评估案例

一、X X林场森林资源资产评估报告 X X林场：

我所接受委担，评估贵场拟转让的林木资产的现值。按照与贵方订立的评估约定，遵循客观、科学、公正、独立的原则，依据国家国有资产管理局和林业部颁布的《森林资源资产评估技术：觇范(试行)》的要求，我们实施了对贵场拟转让的林木资产的地理位置、产权归属的审核，并对林木资产的数量和质量进行了核查。通过社会调查收集了与评估有关的林业生产技术经济指标以及各种资料。实施了我们认为有必要的评估程序，具体评估结果报告如下：(一)基本状况

X X林场处于X X城的西侧，贵场拟转让山场面积较大，分布集中，运输条件一般。拟转让小班需维修便道和维修拖拉机道，生产准备费相对较高，立地质量等级主要是Ⅱ级、田级。(二)评估对象与范围

依据贵场的资产评估立项申请和林业主管部门的立项批复，经本次对森林资源资产评估对象的权属和实物量的审定和核查，山林权属贵场的3 500亩森林资源资产(全部为马尾松同龄用材林)，全部归入本次评估的范围，共涉及7个完整小班。(三)评估目的

拟转让森林资源贵产中的林木资产的所有权，由受让方采伐并出售所得木材，本次评估为此提供交易参考。(四)评估基准日 1998年12月31日。(五)评估依据

(1)国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》；(2)国家国有资产管理局《国有资产评估管理办法施行细则》；(3)国家国有资产管理局《资产评估操作规范意见(试行)》；

(4)国家国有资产管理局、林业部《森林资源资产评估技术规范(试行)》；(5)《X X省森林资源转让条例》；(6)林业主管部门的资产评估立项批文；

(7)待评估森林资源资产的山林权属证、图、基本图、小班调查记录等森林资源资料；

(8)评估中收集到的森林采伐、木材销售、造林营林以及抚育管护等有关的经济技术指标；(9)其他有关资料。(六)评估方法

依据《森林资源资产评估技术规范(试行)》的有关要求，结合拟转让林木资产属于成熟林的实际情况，采用市场价倒算法对评估对象进行评估。(七)评估过程

本所接受委托后，进行了评估小组的组建和评估人员的培训工作，于1999年1月10日开始现场评估工作。我们首先对评估对象进行了实物量的清查，实物量清查是按照《森林资源资产评估技术规范(试行)》及有关的森林资源清查的规范要求进行的。在对森林资源资产进行清查，广泛收集木材生产成本和木材售价等有关的市场资料的基础上，运用市场价倒算法对评估对象的市场价进行评定估算，并向委托方出具资产评估报告。(八)森林资源资产清查情况和结果

根据《森林资源资产评估技术规范(试行)》的要求，且该评估对象中林分质量较为平衡，各地块没有明显差异，所以本次清查采用抽样核查法，1999年7月1日至7月15日，本所进行了森林资源实物量抽样清查。在对资产清单中小班山林权属、四至和待评估对象的面积进行认真审核的基础上，用角规测树法对所抽取小班的林木资产进行全面清查，并对与待评估林木资产整体的各项因子和运输距离、集材距离进行判断和记载，清查结果如下： 经核查，待估林木资产的树种均为马尾松，面积3 500亩，均属成熟林；被抽取小班面积为230亩，该小班林木资产情况如表1。表l 径阶(cm)22 24 400 600 800 700

500

400 株数（株）300(九)评估结果

经评估，贵场拟转让的林木资产总额为人民币220．29万元。(十)评估说明

(1)本报告未考虑将来可能承担的抵押担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格对其评估的影响，也未考虑国家宏观经济政策，特别是林业政策的变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。

(2)评估报告及其附件仅供委托方用做了解评估有关情况并报送林业主管部门审查确认时使用，未经评估机构允许，报告及其附件的全部或部分内容不得提供给其他单位和个人，也不得见之于任何公开的新闻媒体上。

(3)本评估结果不得作为评估目的以外的任何经济行为的依据。(4)本报告有效期为一年，即评估基准日起一年内有效。

(5)本报告的附件是本报告不可分割的组成部分，与本报告具有同等的法律效力。(十一)附件

(1)林木资源资产评估结果汇总表；(2)评估资格证书复印件；

(3)森林资源资产评估资格证书复印件；(4)森林资源资产权属图；(5)森林资源资产林业基本图。X X森林资产评估事务所 法人代表： 项目负责人： 评估人员： 1999年9月5日

二、林木资产评估说明

根据《森林资源资产评估技术规范(试行)》要求，林木资产评估分别不同龄组、不同经营类型采用不同的方法进行评估，成、过熟林采用市场价倒算法评估，因此，本次评估采用市场价倒算法进行。(一)评估方法说明

市场价倒算法又称剩余价值法，它是将被评估森林资源资产砍伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成本(含税、费等)及应得的利润后，剩余的部分作为林木资产评估价值的一种方法。其计算公式为： P=W－C－F 式中：P——评估值； W——木材销售总收入； C——木材生产经营成本； F——木材生产经营利润。

市场价倒算法一般按照以下步骤进行：

(1)根据确定的评估范围确定林木资产的蓄积量并计算原木产量与其他产品的产量。原木产量=蓄积量×原木出材率

(2)调查林木资产产出产品的市场价格，得到总的销售收入。销售总收入=产品产量×产品单价(3)计算木材生产的成本、费用和税金。(4)计算生产经营成本与利润，得到评估值。

木材生产经营利润=生产经营成本×生产经营成本利润率

评估值=销售收入－木材生产成本、费用和税金－木材生产经营利润(二)林木资产预期收入估算

1．取得被抽查评估对象的实物数量资料 经调查得到如下资料(表2)： 表2 被评估对象实物量调查表 径阶(cm)22 24 400 600 800 700

500

400 株数（株）300 2．根据取得的适用的木材出材率表计算各材种出材量

结合被评估林木资产的林木平均树高等资料，得到以下适用的出材率表（表3）、并计算各材种出材量（表4）

表3 ××省木材出材率表（节选）径阶(cm)18平均高（m）13 单株材积（m）合计（m3）67 规格材（m3）43 其中：大径 中径 小径 非规格材（m3）67 47

50 15 35 18

58 6 38 14 13

59 24 35 13

61 30 31 12

62 39 23 11

63 42 21 11

65 4 20 41 10

66 49 17 10 320 14 15 16 17 18 19

20

21

22 0.1764 0.2123 0.2537 0.3113 0.3722 0.423 0.4819 0.5568 0.611 0.6819 43 24 47 20 其中：小径 17 短小 直柄 4 3 14 4 2 3 2 3 2 2 1 1

表4 各径级出材量计算表 径阶(cm)径阶材积22 24

合计

76.11 124.52 223.32 338.4 337.33 278．4 244.4 1622.48（m）

合计（m3）51.754 88.4092 160.790 247.032 246.2509 206.016 183.3 1183.55 规格材（m3）38.055 72.2216 131.759 206.424 209.1446 175.392 158.86 991.856 其中：大径 中径 小径 非规格材（m3）

7.4712 53.5968 101.52 131.5587 116.928 109.98 521.055 311.4165 47.3176 78.162 104.904 77.5859 58.464 48.88 426.73 26.6385 17.4328 0

0

0

0

0

44.071 13.6998 16.1876 29.0316 40.608 37.1063 30.624 24.44 191.697 其中：小径 9.8943 12.452 24.5652 33.84 33.733 27.84 24.44 166.76 短小 直柄

3．依据木材市场对应价格计算木材销售收入 总销售收入计算过程见表5。表5 木材销售收入计算表

材料规经济材合计 规格材

格 单价（元）

1183.55 991.86（m）材积32.2833 3.7356 4.4664 6.768 3.3733 2.784 0 1.5222 0

0

0

0

0

0

23.41 1.52

大径 中径 小径 非规格材 小径 短小 直柄

370 260 140

60 40

521.05 426.73 44.07 191.7 166.76 23.41 1.52 销售收326384.35 309910.02 192790.24 110949.8 6169.98 16474.33 15008.8 1404.64 60.89 入（元）(三)木材生产成本、费用与利润估算 1．木材生产成本、费用参数

木材经营成本包括制造成本，管理费用，销售费用，税、金、费等。(1)制造成本。

1)直接人工费。按1998年下达各采育场、采购站的检验员、龙吊人员、零星用工的工资计划测算，平均为7．31元／立方米。

2)生产准备费用。按当地的生产作业条件测算，主要包括汽车便道、拖拉机道、担筒道、溜山道开设，维修工棚等费用，假设本项目的准备费为零。

3)燃料动力费。按1998年X X公司下达各采育场的木材生产燃材料、龙吊燃材料的消耗标准测算，结果为4．9元／立方米。

4)运费。按林木资产所在地到市贮木场的运距为20公里。运价标准按采购站的运价标准，测算结果为：松木0．5元／(立方米·公里)，即为10元/立方米。5)不可预见费。按3元／立方米计算。6)制造费用。忽略不计。

(2)管理费用。按1998年本部实际发生的管理费用即按销售收入的4．2％提取，松杂综合材不提。

(3)销售费用。按销售收入的1．5％计提。(4)税金费。

1)育林费、维简费按销售收入的20％计算。2)特产税按标准计算，为销售收入的15％。

3)税金附加、城建税、教育附加费、基础设施费按特产税的15％计算。4)社会事业发展费、公路基金按销售收入的0．3％计算。

5)其他费用包括：林业保护费5．2元/立方米，林业管理费0．5元／立方米。2．木材生产成本、费用计算

(1)制造成本=(7．31＋4．9+10+3)×1 183．55＋0=29 837．30(元)(2)管理费用；326 384．35×4．2％=13 708．14(元)(3)销售费用；326 384．35×1．5％=4 895．77(元)(4)育林与维简费=326 384．35×20％=65 276．87(元)(5)特产税：326 384．35×15％=48 957．65(元)(6)税金附加等=48 957．65×15％=7 343．65(元)(7)社会事业发展费等=326 384．35×0．3％=979．15(元)(8)林业保护与管理费=(5．2十0．5)×1 183．55=6 746．24(元)木材生产成本、费用合计=177 744．77元 3．木材生产利润

据调查，林业木材生产的成本费用利润率为8％，则 木材生产利润=(29 837．30+13 708．14+4 895．77)×8％=3 875．30(元)(四)评定估算

抽取的样本小班评估值=326 384．35－177 744．77－3 875．30=144 764．28(元)该小班平均每亩的评估值=144 764．28÷230=629．41(元／亩)评估对象的总评估值=3 500×629．41=2 202 935．00(元)(五)说明与假设

(1)本次评估出的林木资产价值是以X X省现行的林业政策，在当前的林木生长水平和木材价格水平下确定的。如果林业政策有变化，木材价格有较大幅度的变化，林木资产价值也会有较大的变化。

(2)各小班山场的作业条件由评估人员根据地形图判断确定，进行伐区设计，按生产定额测算各块山场的委托生产费用和生产准备费用，从而确定各块小班的经营成本。

第三篇：房地产评估案例

通过预售收入对房地产企业进行纳税评估的案例 2009-07-08 14:09 来源: 中国税网

一、评估企业基本情况

湖北省郧西县某建材市场开发有限公司是从事商业用房市场开发的房地产开发企业，成立于2005年5月，实行独立核算，注册资本300万元，从业人数14人，企业所得税由国税部门征收，预售收入计税毛利率为15%。

2007年5月，郧西县国税局税源管理部门按照上级要求，对企业所得税汇算清缴后的房地产开发企业开展纳税评估工作。税收管理员在巡查、分析过程中，看到某建材市场开发有限公司正在开发的商业用房工程项目进度很快，而企业所得税分文不见入库，随即该公司被列入纳税评估对象。

二、数据采集

1、内部资料。通过征管信息系统提取该企业的纳税申报数据：2006，总收入1035.1万元，销售成本1711.91万元，销售税金及附加55.26万元，期间费用553.14万元，利润总额－1285.21万元，预缴企业所得税额38.51万元。其中，2006年9月以前申报的收入数和预缴企业所得税额均为0.年末货币资金余额为：－1308.5元。

2007年第一季度，总收入为0，销售成本894.85万元，经营费用7.82万元，管理费用8.61万元，财务费用36.2万元，利润总额－947.48万元，季末货币资金余额为：－985.84万元。

2、外查资料。评估人员通过实地查看和对该企业工程技术员的询问了解，截至2007年5月，该项目开发完工进度已达90%，商铺门面248间，进入了预售阶段，公布预售价：非营业用房每平方米2500元，门面房每平方米5000元。

三、案头分析

上述提取的纳税申报数据，如果用同比分析和计算评估指标率比照预警值分析，则无法找出疑点，原因是同期数据为空。对此，评估人员另辟蹊径，分析疑点。

疑点一：2006总收入1036.48万元，而销售成本1711.59万元，收入与成本明显不匹配，并且经过终了4个月的企业所得税汇算清缴申报期之后，企业对收入与成本未作任何自行调整。企业有可能存在少计收入或多转销售成本问题。2007年第一季度，企业报表显示其销售收入为0，销售成本高达894.85万元，企业有延压销售收入或编造虚假计税依据的嫌疑。

疑点二：2006年末和2007年第一季度末企业货币资金余额均出现了负数，这种情况说明，企业大量存在现金交易行为，这使纳税人编造虚假计税依据、人为调剂收入实现的时间有了可能；企业还可能存在挪用未及时入账的开发产品销（预）售收入的嫌疑。

疑点三：企业可能存在售房收入不通过“预收账款”科目核算或虽已实现销售但企业销售部门未及时向财务部门报账进行核算，减少当期利润的行为。

疑点四：从工程完工进度分析，开发产品完工进度已达到了90%，所开发的项目是郧西县专业建材市场，按照惯例，购房户为了抢占经营“码头”，必然存在争先恐后的预购行为。有预购行为，企业就有收入发生。怀疑该企业存在使用白条收据收取售房款不入账，或转移销售收入行为。

四、约谈核查

针对上述疑点，评估人员向企业下达了评估约谈通知书，与企业法定代表人和财务人员进行了约谈。

约谈中，企业财务人员对货币资金出现负数的情况进行了如下解释：因当期县某主管部门未从十堰领回房地产业统一收款收据，收入无发票无法入账，而当期支付的工程款及费用列入了成本。企业法定代表人对工程进度与销售收入同步匡算予以解释：“完工进度达到90%不假，由于老建材市场经营业主怕迁到新点经营丢了自己的客户，都顾虑重重。买我这儿的房子都是生意人，为生意都不愿动用经营资金，大多数客户都是象征性交的定金，不可能房子盖起来了，钱都到手了。”针对1035.1万元的收入应预缴企业所得税51.24万元，只预缴了38.51万元，还相差1273万元的问题，财务人员解释为：“我认为预缴‘二字’是个不确定数，可多可少，加上对所得税毛利率和计算方法不够清楚，才导致少缴。”并表示事后及时补缴。

同时，财务人员提供了一份关于该企业财务业务核算情况的说明材料，材料显示：该公司是新办房地产开发企业，在经营管理和财务管理方面，有很多地方不完善，加上会计人员核算业务不熟，出现了数据上的误差，即申报销售收入采取的是收付实现制核算，成本、费用是按权责发生制核算入账，出现了成本大于收入的情况。作为举证的该说明材料，没有针对约谈的疑点问题作出合理解释。

五、核实调查

由于约谈的举证说明材料和口头陈述的内容表述不够清楚，疑点没有被排除。评估人员采取两种方法进行调查核实。

一是采集相关证件的方法核实。由于任何房地产开发企业要想在该市场中正常从事房地产开发活动，都必须受到相关职能部门核发证件、合同管理的制约，评估人员紧紧抓住其主管部门多这一特征，分别到国土资源局、房地产管理局、建设局等部门采集相关信息，取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建筑工程竣工验收备案证、建设项目选址意见书等6种证件的复印件，以及公司与国土资源局签订的国有土地使用权出让合同，与当地村民委员会签订的小区合作开发合同，与郧西县人民政府签订的开发建材市场合同的复印件。其中，建筑工程竣工验收备案证显示：该建材市场工程于2007年4月6日验收备案，这与90%的工程完工进度基本一致。

二是通过获取该企业使用发票信息的方法核实。评估人员前往地税部门，调出该企业自施工以来所有使用的发票信息和营业税申报信息进行比对。经计算：2006该公司实现预售收入1035.1万元，应预缴企业所得税51.24万元。本项可以排除编造虚假计税依据的疑点。2007年1月~4月实现预售收入1159.4万元，应预缴企业所得税额57.36万元。5月份实现了预售收入468.27万元，应预缴企业所得税23.1万元。这与案头分析时怀疑的收入未及时入账问题完全相吻合。

六、评估结果

根据调查结果，评估人员按照《纳税评估管理办法》的有关规定，再次与该企业法定代表人和财务人员约谈，并向企业下达了纳税评估有关问题改正建议书建议其申报补正。

企业自查结果显示，原来企业将2006的258.59万元的预售收入一直挂在“其他应付款”上，将1159.4万元和468.27万元的预售收入全部积压在销售部门，一直没有送财务部门作销售收入处理。于是，企业补缴了93.31万元的企业所得税。

对某房地产企业的纳税评估

一、确定对象

2005年6月，分局选择了2004年经营收入超过1000万元的房地产企业开展专项纳税评估工作。某房地产企业由于2004年经营收入达27234万元，被确认为该批纳税评估对象之一。

二、评估分析

评估人员首先在税收征管信息系统中查询得知，该企业为

2001年11月注册成立的有限责任公司，主营房地产开发，兼营租赁、其他服务等项目。2004年，该企业涉及两个房地产项目，其中一个在2004年2月就进入销售状态，开具房地产销售发票，并结转经营成本和销售收入。

针对上述情况，评估人员认为应将此次评估重点放在04年企业成本结转的正确性及核实企业是否据实申报营业税上（即企业所得税和营业税缴纳的正确性），因此，在评估中采用了下述几种方法：

（一）选择与该企业已转销售状态项目的同等地段、同

等售价、同等进度、同时间开发项目的开发成本进行对比分析：

2004年某房地产企业开发成本与其他企业开发成本对比表

单位：每平方

单位名称

截止至

2004年已发生 的开发成本项目 某房地产

（总面积65552.13平方）A房地产

（总面积4332.18平方）B房地产

（总面积76892.55平方）

土地征用拆迁补偿费 1976 1800 1900

前期工程费用 549.61 626.77 603.99

基础设施费用 63.04 120 100

建筑安装工程费 1039.14 829.02 756.88

利息支出 262.21 321.21 356.98

其他 310 103 132.15

合计 4200 3800 3850

房屋每平方售价 4500 4300 4400

从上表我们可以看出，该房地产企业每平方米售价为4500

元，但其成本确达到每平方米4200元，与其他同类项目的售价与成本之比存在差异。从企业发生的各项成本来看，其建筑安装工程费为1039.14元/平方，占到总成本的24.74％，并远远高于其他同类项目。就此，我们产生疑问，该企业的建筑安装成本是否属实？

（二）企业截止2004年共发生开发成本275318946元，至

2004年，企业已销售面积为42946.02平方米，按规定，企业2004年可结转的经营成本应为180373284元，而企业2004年报表反映经营成本为190033976.15元。企业究竟是按何法结转成本的呢？

（三）对征管信息系统中企业的开票金额与申报税收情况

进行对比分析

企业开票额与缴税额对比表

单位：元

2004年开票金额 2004年缴纳营业税金额 2004年缴纳土地增值税金额

2004年缴纳印花税金额

预售房款发票 150056879.66 7502843.98 2115903.46

45017.06

租赁发票 150000 7500 0 7.5

我们从上表发现，企业2004年按照预售房款发票开票额的0.03％缴纳印花税，计算正确。但是企业未按开票数以1.5％的预征率预缴土地增值税。按规定，企业2004年应预缴土地增值税2250853.19元（150056879.66×1.5％），而企业实际缴纳土地增值税2115903.46元，存在疑点。

另外企业缴纳的营业税虽然在上表中符合逻辑对比关系，但评估人员认为还需要企业提供现金、银行存款、预收帐款、销售收入等明细帐及各类往来明细帐作进一步的核实。

三、询问核实

根据上述情况，评估人员向该房地产企业发出约谈通知，要求企业就以下问题作出合理解释：

1、建筑安装成本是否属实；

2、按合法进行经营成本的结转；

3、土地增值税是否按实申报；

4、要求企业提供现金、银行存款、预收帐款、销售收入等明细帐及各类往来明细帐

2日后，企业负责人和财务负责人如期进行约谈。在约谈

中解释说，由于项目在2004年年初就全部竣工，并进行决算。在与各施工企业签订的建筑合同中，原签订的合同价总计确为4200元/平方，后实际操作下来，由于不可控制因素，实际成本价为4050元/平方，且全部有合法凭证入帐。另外150元/平方企业未收到票据，是按照合同价估价入帐的。目前企业正与施工企业为工程款陷于拉锯战中，此部分未实际发生的工程款是否能收回属不确定因素。评估人员对此将有关政策对其解释：企业在收到合法票据后才能列支开发成本，多列的不实成本企业不应入帐。

其后，企业又解释说，由于2004年换了一个新会计，该会计缺乏做房地产企业财务的经验，因此在2004年经营成本的结转未按照税务部门的规定执行。

对第三个疑点，企业解释是2003土地增值税按1％预缴，2004调整后按1.5％预缴。2004企业开具的150056879.66元预售发票金额中有8996648.76元为原应在2003年到帐的按揭款，在实际操作中企业已作为2003的开票额按1％申报土地增值税。后由于银行方面的原因，企业未在规定的2003年底前收到该笔款项，而是之后到2004年1月才到帐，造成了申报的差异。

核实了前三点疑问，评估人员对企业所带资料对企业申报的营业税的正确性进行进一步审核，发现企业在2004年12月26日“银行存款”借方发生1000万元的收入，其所对应科目是“应付帐款”，明细为所收某中介售房机构。对此，评估人员要求企业作出合理解释。企业解释说：由于项目销售采用的是“包销”形式，在与中介售房机构签订的合同中约定，如果在2004年11月前。中介售房机构未完成预定的20000套房屋销量，那么由中介机构先垫资缴纳相应的房款，待以后售出后再逐步退还。对此，评估人员宣传了有关税收政策：根据国税发【2003】83号文的规定，企业采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。因此企业2004.12.26收取的1000万元应作为收入纳税。

四、评定处理

经过评估分析和询问核实，评估人员确认了疑点一至疑点

三，并发现企业缴纳营业税不实。鉴于企业涉嫌偷税，且所涉税款金额较大，评估人员制作了纳税评估工作报告，作出异常恶意性结论，并填制纳税评估选案移送建议书，经分局领导批准后，移送稽查局查处。

经稽查人员进一步核实，该企业虚列开发成本9832819.5元，2004年可结转经营成本为173931381元，多列支经营成本16102595.15元，少预缴土地增值税44983.24元，另有1000万元未做收入。要求企业补缴了相应的企业所得税、土地增值税及营业税和滞纳金，稽查部门将有关情况反馈至评估部门。

五、管理建议

评估人员通过该户评估，向征管部门提出如下建议：

1、平时应加强财务人员业务培训，并要求企业聘请有一定

资质和经验的财务人员上岗，以防造成不必要的麻烦。

2、税务人员应平时加强对企业在税收征管信息系统中的各类数据信息对比，及时发现问题，防止税收的漏征。

沛县某房地产开发企业所得税纳税评估案例分析

2009年08月05日

根据省局苏国税函〔2005〕269号文件精神，沛县国税局采取相关措施，成立纳税评估工作小组，剖析了一个房地产企业，建立了一个模型，切实完善和规范了房地产行业的税收管理。

一、成立纳税评估小组

抽调4名同志，组成房地产行业税收纳税评估小组，并分工成外通和内核岗位，实施集体调研和攻关。外通岗位主要加强与房管、规划、设计、工商、发改、建设、土管、金融等部门的沟通协调，收集相关涉税资料和信息，为摸清企业情况、进行案头分析提供基本情况；内核岗位主要对照外通岗收集到的涉税信息和相关税收资料，从收入、成本、费用、损益等方面分析关联度，找寻疑点，为开展实地核查和约谈提供依据。

二、企业基本情况

该公司于2004年9月10日开业，注册资本1080万元，由五个浙江人投资入股，公司类型为有限责任公司。企业税务登记证经营范围：房地产开发、商品房销售、物业管理服务、商铺租赁。

该企业开发建设的温州商贸小商品市场一期工程总规划占地面积97亩，土地面积64602平方米，建筑面积86618.5平方米，已经预售面积69898.91平方米。动工时间2005年7月，竣工时间2007年11月。由31栋楼房组成。2004?2007年主营业务收入119400075.89元，主营业务成本88310726.33元，毛利率26.04%，利润总额69613710.88元，利润率19.3%。

三、收集信息

外通按照分工，首先加强与相关部门的沟通协作，从八个部门进一步采集涉税信息。

一是与发改部门协调，采集开发项目批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等立项批复信

息。

二是与规划部门协调，采集开发项目名称性质、占地面积、建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积、公共配套设施情况等信息。

三是与建设部门协调，采集发放的建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等。

四是与土地部门协调，采集土地使用权出让和转让信息，转（出）让方、转（出）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额等。

五是与房产管理部门协调，采集房地产开发企业名称、房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易信息，预售许可证发放的情况，以及涉及拆迁户数、面积、补偿款等开发成本情况。

六是与地税部门协调，采集开发企业营业税计税收入信息和施工企业的纳税信息。

七是与银行和金融机构协调，采集开发企业收取的个人银行按揭贷款和公积金贷款购房情况、开发企业银行资金等信息。

八是与媒体协调，采集开发企业发布的楼市开盘广告和房屋价格等信息。

四、案头分析

内核岗位依据外通采集的涉税信息，结合相关财务、税收指标，结合指标预警值进行趋势、比率和比较、对比分析，认真细致地实施案头分析，初步确定企业在收入、成本、费用方面的相关税收疑点：

1、收入方面：

一是审核该户历年纳税评估数据信息采集表，发现该公司个别房产售价低。

疑点一：是否存在关联交易销售款不结转或少结转收入的问题

二是审核该户历年财务会计报表发现该户预收账款金额较大。

疑点二：是否存在预收款项未按规定结转收入的问题

三是审核该户历年财务会计报表发现预缴企业所得税与预计利润差别大。

疑点三：是否存在未按规定预计利润率结转的问题。

2、成本方面：

一是根据外通提供的房地产企业开发的共性特点（即40%的成本，20%的灰色支出，40%的利润）而20%的灰色支出往往通过加大建安成本的做法。

疑点四：是否存在建安成本重复入账，甲供材重复进入开发成本的问题

二是根据外通提供的招商引资企业存在财政补贴的现象。

疑点五：是否存在政府返还款未计入收入的问题

三是审核该户历年财务会计报表发现预缴的营业税金较多。

疑点六：是否存在收入费用配比方面的问题。

3、费用方面：

一是审核该户历年财务会计报表和纳税评估采集表发现工资、业务招待费数额较大。

疑点七：是否存在工资、业务宣传费超标准列支费用的问题

二是审核纳税申报表发现2006年、2007年营业外支出数额较大。

疑点八：是否存在税法不允许列支的项目

五、疑点约谈

针对案头分析阶段发现可能存在的三大类八个涉税疑点问题，制作约谈通知书，就其真实性在加强所得税政策宣传的基础上与纳税人实施约谈，提醒纳税人按照疑点认真开展自查，在保证国家税收应收尽收的同时，避免其遭受损失。企业通过自查，发现补报了如下问题：

1、工资超标准列支56029元。

2、福利费超标准列支2365.01元。

3、业务招待费超标准列支298990.07元。

六、实地核查

在与企业财务人员约谈的基础上，对企业自查补报的问题进行了实地评估，在实地核查过程中，还确认存在以下几个方面的问题：

调增事项：

1、实际毛利额与预计毛利额的差异在本应调整增加应纳税所得额的差异数3740873.74元。

2、在营业外支出列支赞助费等支出125900元。

3、在营业外支出列支罚款、滞纳金103885.92元。

4、在管理费用中列支关联企业物业管理公司电费323452.38元。

5、在管理费用中列支支付其他管理费29700元。

6、在管理费用中列支个人土地登记证费用839.55元。

调减事项：

1、本期预缴的营业税金及附加、一期应缴土地增值税累计发生8649484.66元，2004-2007已配比7766377.77元，少列配比883106.89元。

2、在开发成本列支开办费586836元（已调出）。

3、在开发成本列支期间费用293261.93元（已调出）。

七、进行税收调整

依据实地核查的问题，加上企业自查补报情况，合计应调增应纳税所得额3171982.85元，补税6067748.69元。

八、房地产企业偷逃所得税的成因分析

（一）房地产行业客观上为企业偷避所得税提供了便利。房产开发往往周期长，少则三、四年，多则十年以上，成本费用支出项目多，企业法人、财务人员变更频繁，容易造成对工程建设编制的预算、签订的合同、变更书，各级项目审批部门的批文以及各项资料保管不善，形成资料缺失，给税务机关审核检查带来困难。

（二）现行征管水平较低。房地产行业是一个业务涉及面广、专业知识强、财务处理复杂的行业，税务人员不仅要精通税收业务，还要掌握相关的法律知识和房地产开发业务知识。目前，税务人员的业务素质相对不高且征管时间不长，同时，基层国税机关人员较为紧张，征管工作任务繁重，对企业信息掌握不及时，使房地产企业所得税的征管质量得不到充分的保证。

（三）部门之间不够协调。房地产企业所得税之所以难管，主要是税基构成要素多元化、复杂化所致。掌握房地产企业的收入、成本、费用单靠税务部门是不够的，在房地产企业监督管理的链条中，税务部门管理处于监管的最末端，而前期的立项、审批、征地、开工、预售等信息分别有建委、土地、规划、房管等多个部门掌握。而且，房地产销售收入由地税部门负责征收营业税，房地产开发企业所使用的发票和开发成本列支中取得的建筑安装工程发票由地税部门负责管理，地税部门在建筑业、房地产营业税等税收征管中掌握了大量的税源信息和其他信息。但是，目前国税与地税、城建、房管、银行等部门的信息交流不畅，直接影响了国税部门房地产企业所得税征管工作水平的提高。

（四）对房地产开发企业偷税行为打击力度不够。在涉税违法案件的查处过程中，往往受到各种因素的干扰，对涉嫌犯罪的房地产开发商很少有追究刑事责任的，多数是以补代罚、以罚代罪，造成偷税成本较低，从而给房地产开发商偷税带来侥幸心理。

（五）税收政策不够健全。目前对房地产企业管理主要是依据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）文件，该文件存在一定的不完善之处。一是预计毛利率标准偏低，开发项目位于省会城市及郊区的不得低于20%；地级市城区及郊区的不得低于15%；其他地区的不得低于10%。目前，各地为了促进地方经济发展，一般都将预计毛利率规定在下限，计算的当期毛利额还要扣除相关的期间费用、营业税金及附加，其中：营业税5%、土地增值税1-3%、城建税教育费附加一般为0.45%，再扣除期间费用，对于其他地区10%的预计毛利率来说，预征所得税趋向为“0”。二是开发企业需出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。执行中，中介机构的税务鉴定报告不准确、不够严肃，没有统一标准的格式，缺乏有效的约束。三是房地产企业普遍存在工程款结算不及时的问题，滞后取得的以往的工程款凭证，是否准予扣除，在哪个税前扣除，没有明确规定。

九、加强房地产企业所得税征收管理的建议

1、强化对房地产行业税收的一体化管理。房地产企业横向上牵涉部门较多，需要建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料，立足于对其开发项目的全程跟踪管理。

一是建立与房管、规划、建设、金融和地税等部门信息沟通制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息，力求通过信息交换和分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息。

二是加强信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现和解决漏征漏管问题。在开发初期，税务机关可要求房地产开发公司上报项目立项书、项目规划图、建房方式、主要材料供应方情况、与建筑公司的承包合同、销售方式、开工时间、预计竣工时间、项目总投资额等，总体掌握工程的开发情况，为后期的监管打下基础。项目竣工后，要求企业及时上报成本费用分摊办法，防止企业私自转移利润，逃避纳税。同时，要求企业按季度上报季度存量房产盘点表，以便税务机关对其销售情况实施过程监控。

2、建立房地产税收管理台账，加强实地巡查监控。建立企业日常监控管理动态台账，逐户分季度反映与有关部门的联系情况、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况及税务机关调整情况。对存在问题的企业进行检查调整，对应缴未缴的税款进行补征。

通过实地调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的适时监控，保证销售信息、预收房款真实、准确，确保税款及时、足额入库。到企业关联方进行走访调查，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法。

3、加大对税收违法行为的打击力度。税源管理部门利用纳税评估等管理手段，加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控，季度申报特别是汇算清缴期发现有异常情况，及时加大评估和稽查力度，明显存在偷税情节的，依法严肃处理，问题特别严重的移送司法部门追究相关法律责任。

4、执行新的企业所得税法，进一步完善房地产管理的税收政策。提高预计税毛利率，增加税收成本，促使企业尽快结算工程成本款项、取得合法凭证，及时竣工决算，提高税收征管效率；按项目汇算清缴、多退少补。鉴于房地产企业每个项目都不可能在一个完成的实际，允许跨、按项目结束作汇算清缴，使计税成本一次性准确结转，汇缴结束后不再准予补充申报抵扣项目工程的计税成本；严肃税务鉴定报告制度，明确对不附送税务鉴定报告的房地产开发企业处罚依据，严肃查处虚假或错误鉴定报告造成的偷税行为；明确滞后取得的以往的工程款是否可以做税前扣除，如何进行税前扣除。

5、实施分类管理，有针对性地加强房地产税收业务培训。房地产行业是一个业务涉及面较广、综合性较强的行业，税务人员不仅要精通税收业务，还要掌握相关的法律知识和房地产开发业务知识。在重点调研解剖取得经验的基础上，成立专业化房地产行业纳税评估队伍，按照开发规模、经营周期、开发产品等要素对房地产行业进行科学分类，有针对性地对管理员进行房地产所得税业务培训，突出讲解案例，点评调研思路和方法，以点带面提高房地产税源管理水平。

文章来源：江苏国税网

第四篇：资产评估与房地产评估要素比较

房地产估价与资产评估要素比较

房地产的定义：房产实物、地产实物及其权利的总称。

（一）房地产估价中估价当事人包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人，估价相关方包括估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者及监管机构。估价委托人和估价相关方为评估报告使用者。资产评估中评估主体指从事资产评估的机构和人员。房地产估价机构和注册房地产估价师对应估价主体。注意：评估主体与评估客体是委托与被委托的关系，而不是代理与被代理的关系。

（二）房地产估价中估价对象为被评估的房地产，为了考虑、分析问题方便将房地产分为土地、建筑物、土地与建筑物的综合体三种基本存在形态。资产评估中评估客体指被评估的资产。

资产的定义：经济中，有用且稀缺就是资产。会计中，资产是指企业过去的交易或事项形成的、有企业拥有或控制的、预期会给企业带来经济利益或减轻负债的资源。资产评估中，是特定主体拥有或控制、能以货币计量的、能够给经济主体带来经济利益的经济资源。

（三）房地产估价原则，是指房地产估价活动所依据的法则或标准。包括：独立、客观、公正原则；合法原则；价值时点原则；替代原则；最高最佳利用原则。

资产评估原则分为工作原则和技术经济原则；工作原则包括：真实性、科学性、公平性、可行性、简易性等原则；技术经济原则包括：预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则、估价日期原则等。

（四）房地产估价依据是指一个估价项目中估价所依据的有关法律法规和标准，包括有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院颁布的有关司法解释、估价对象所在地的地方性法规、国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策、估价对象所在地的国家机关颁发的有关地方政府规章和政策，以及房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等。例如，《物权法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，以及《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》、《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》等。

资产评估依据有六大类：

1、行为依据包括业务约定书、相关经济行为批准文件；

2、法律法规依据包括全国人名代表大会及其委员会以主席令的形式发布的法律、国务院以总理令的形式发布的法规，各相关部门以部长令形式发布的规章制度，例如1991年91号令《国有资产评估管理办法》；

3、准则依据主要有两条主线四个层次28条；

4、权属依据包括法定和非法定权属依据，法定依据：由专门的注册登记机关注册登记并发放权属证明有房产（所有）证、土地（使用权）证、机动车辆行驶证、商标专利等；非法定依据：发票、提货证明及实物本身等；两者的区别主要是能否对抗善意第三人；

5、取价依据是指价格参数从哪来。

6、其他依据。

第五篇：学习资产房地产土地评估心得

学习资产房地产土地评估心得

不觉中来公司学习了快一个月了，在期间我们系统的学习了公司的规章制度，专业的评估方法，评估流程和程序。虽然来公司的时间很短，但我们深切的感受到了国信公司的轻松工作氛围和国信人专注的工作态度。

第一、公司的规章制度，其内容主要包括公司的上下班制度，会议制度，福利薪酬，公司业务的收费标准以及自己在工作中的一些权限等。

第二、评估方法，主要学习了常用的几种评估方法：市场比较法，重置成本法，收益法，成本逼近法和基准地价修正法。学习中我们系统的掌握的每一种方法的原理，适用对象，计算公式，以及公式中每项函数详细的内容。

第三、评估流程和程序，接到派工单 → 了解派工单信息（评估目的，评估内容，是展期还是新贷等）→ 10分钟内与客户联系（根据评估标的物告知客户所需要的资料，委估清单，并协商好看现场的时间等）并回执银行 → 准备资料（协议书，承诺函，现场勘察表，评估清单表等）→ 守时与客户见面查看资料（看抵押范围，复印件与原件是否一致）→ 收集委估清单，房地产权证等所需资料（公司需盖章），签协议并签字盖章 → 现场勘查（核对委估清单内容，拍照，现场询价，填写现场勘查记录表）→ 询价（网络询价、电话询

价、公司数据库询价、房地产交易所询价等）→ 初评（定价与王经理沟通后与客户和银行沟通）→ 三级审核 → 初评归档 → 信息跟踪（随时了解银行的审核结果）→ 银行审核通过后与客户商量收费价格（自己权限内收费60%以上，否则上报）→ 出正式报告 → 三级审核 → 打印报告，装到底稿（通知客户）→ 报告归档。

从这段时间的学习中，认识到了自身的不足。也更清楚认识到理论与实践相结合的重要性。我一定将所学习的知识学以致用，在今后学习生活中不断丰富自身的专业知识和职业素养，从而实现人生的价值追求。