第一篇：资产评估案例(汽车评估)
《资产评估》案例
（2001年10月10日）
案例一
被评估单位：某市公共汽车总公司
评 估 目的：企业改制（为有限责任公司）
评 估 范围：整体资产
一、事由
1998年，某市公共汽车总公司拟由全民所有制公司改变为有限责任公司，需进行以企业改制为评估目的的整体资产评估。评估基准日为1998年2月28日。评估机构于1998年3月23日开始资产评估工作。在对公司帐、表核实无误的基础上，认真地对该公司申报的各项资产进行逐项、逐台（辆）现场核对和勘察。1998年4月3日，评估工作结束。1998年7月，有人向某省国资局反映，该次资产评估中，漏评了几十辆客车。于是，省国资局责成有关部门对此事进行实地调查。
二、调查结果
经调查，该公司的帐表和评估申报明细表的数量与评估事务所在现场勘察核实的数量是一致的，并不存在少报、漏报一事。关于漏评了几十辆客车一事，系该公司为解决本公司及社会上的下岗职工和待业青年的工作问题，以及解决城市交通客运乘车难的问题，在财政补贴不落实（该公司属于财政补贴单位）、企业资金紧缺的情况下，想办法、添措施，将已报废并已销帐的36辆客车进行拆、拼、修、装，1
组装成基本完好车30辆，重新投入城市客运，并吸收本公司和社会上的下岗职工以及待业青年200多名就业，减轻了社会压力，使企业取得了较好的社会效益和经济效益。
三、处理办法
责成该公共汽车总公司将拼装组成并已投入运营的30辆客车，由车辆技术鉴定部门进行车辆技术鉴定（因城市客运和安全保障系数要求高，应经过车辆技术监理部门鉴定该批拼装车辆能否投入城市客运，以保证广大市民的乘车安全），其经鉴定后可继续使用的车辆，则应纳入企业资产，重新申报评估确定其价值。
四、案例评价
（一）某公共汽车总公司的责任
在经过有关部门批准的情况下，36辆客车报废并已销帐，是正常的。但如果将已报废的36辆车经过拆卸、拼装，组装成30辆可以正常营运的车辆，亦即装配后汽车的数量占报废车辆数量的比例为83%。从这个比例可以看出三个问题：
第一、说明原已报废的车辆状况较好，换言之，也就是达不到报废的标准，否则装配成功的比例不会如此高；
第二、投入的维修费用较高。如果36辆客车确定应予以报废，那么，对于车辆的维修费及零件配置费用，应当是相当高的。按有关规定，如果投入的这些费用足以恢复机器设备的生产能力，那么，这些费用应构成机器设备的原值；
第三、如果汽车报废并已销帐，那么，公司应到车管所办理汽车
报废手续。如未办报废手续，则违规；如已办报废手续，那么，报废后重新组装的车辆是否已办可以重新营运的有关手续，如未办，则是非法营运。
从上述三个问题中可以看出，该公共汽车总公司的责任在于：第一、重新投入的拆拼维修装配费用未计入固定资产原值上；第二、有非法营运之嫌
第三、未向评估机构申报帐外资产。帐外资产亦系国有资产。在企业改制评估中，是否纳入评估范围，企业应予以说明或申报，接受处理
（二）评估机构的责任
资产评估与审计相比，评估更注重实物清点，而且这种清点不仅是根据帐本或委托单位申报资料去清点，也要由评估人员到实地逐一清点。30辆汽车不是小数，在实地清点时，总是会查到部分帐外车辆的。奇怪的是，评估机构竟然连一辆车也未发现，可见实地盘点的工作是不细致的。
案例二仲裁事项对商品住宅房采用的评估方法不妥导致评估价值偏低申请仲裁方某房地产开发公司一事由某房地产开发公司因不能偿还到期债务而被债权人
第二篇：林木资产评估案例
林木资产评估案例
一、X X林场森林资源资产评估报告 X X林场：
我所接受委担，评估贵场拟转让的林木资产的现值。按照与贵方订立的评估约定，遵循客观、科学、公正、独立的原则，依据国家国有资产管理局和林业部颁布的《森林资源资产评估技术：觇范(试行)》的要求，我们实施了对贵场拟转让的林木资产的地理位置、产权归属的审核，并对林木资产的数量和质量进行了核查。通过社会调查收集了与评估有关的林业生产技术经济指标以及各种资料。实施了我们认为有必要的评估程序，具体评估结果报告如下：(一)基本状况
X X林场处于X X城的西侧，贵场拟转让山场面积较大，分布集中，运输条件一般。拟转让小班需维修便道和维修拖拉机道，生产准备费相对较高，立地质量等级主要是Ⅱ级、田级。(二)评估对象与范围
依据贵场的资产评估立项申请和林业主管部门的立项批复，经本次对森林资源资产评估对象的权属和实物量的审定和核查，山林权属贵场的3 500亩森林资源资产(全部为马尾松同龄用材林)，全部归入本次评估的范围，共涉及7个完整小班。(三)评估目的
拟转让森林资源贵产中的林木资产的所有权，由受让方采伐并出售所得木材，本次评估为此提供交易参考。(四)评估基准日 1998年12月31日。(五)评估依据
(1)国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》；(2)国家国有资产管理局《国有资产评估管理办法施行细则》；(3)国家国有资产管理局《资产评估操作规范意见(试行)》；
(4)国家国有资产管理局、林业部《森林资源资产评估技术规范(试行)》；(5)《X X省森林资源转让条例》；(6)林业主管部门的资产评估立项批文；
(7)待评估森林资源资产的山林权属证、图、基本图、小班调查记录等森林资源资料；
(8)评估中收集到的森林采伐、木材销售、造林营林以及抚育管护等有关的经济技术指标；(9)其他有关资料。(六)评估方法
依据《森林资源资产评估技术规范(试行)》的有关要求，结合拟转让林木资产属于成熟林的实际情况，采用市场价倒算法对评估对象进行评估。(七)评估过程
本所接受委托后，进行了评估小组的组建和评估人员的培训工作，于1999年1月10日开始现场评估工作。我们首先对评估对象进行了实物量的清查，实物量清查是按照《森林资源资产评估技术规范(试行)》及有关的森林资源清查的规范要求进行的。在对森林资源资产进行清查，广泛收集木材生产成本和木材售价等有关的市场资料的基础上，运用市场价倒算法对评估对象的市场价进行评定估算，并向委托方出具资产评估报告。(八)森林资源资产清查情况和结果
根据《森林资源资产评估技术规范(试行)》的要求，且该评估对象中林分质量较为平衡，各地块没有明显差异，所以本次清查采用抽样核查法，1999年7月1日至7月15日，本所进行了森林资源实物量抽样清查。在对资产清单中小班山林权属、四至和待评估对象的面积进行认真审核的基础上，用角规测树法对所抽取小班的林木资产进行全面清查，并对与待评估林木资产整体的各项因子和运输距离、集材距离进行判断和记载，清查结果如下： 经核查，待估林木资产的树种均为马尾松，面积3 500亩，均属成熟林；被抽取小班面积为230亩，该小班林木资产情况如表1。表l 径阶(cm)22 24 400 600 800 700
500
400 株数（株）300(九)评估结果
经评估，贵场拟转让的林木资产总额为人民币220．29万元。(十)评估说明
(1)本报告未考虑将来可能承担的抵押担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格对其评估的影响，也未考虑国家宏观经济政策，特别是林业政策的变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。
(2)评估报告及其附件仅供委托方用做了解评估有关情况并报送林业主管部门审查确认时使用，未经评估机构允许，报告及其附件的全部或部分内容不得提供给其他单位和个人，也不得见之于任何公开的新闻媒体上。
(3)本评估结果不得作为评估目的以外的任何经济行为的依据。(4)本报告有效期为一年，即评估基准日起一年内有效。
(5)本报告的附件是本报告不可分割的组成部分，与本报告具有同等的法律效力。(十一)附件
(1)林木资源资产评估结果汇总表；(2)评估资格证书复印件；
(3)森林资源资产评估资格证书复印件；(4)森林资源资产权属图；(5)森林资源资产林业基本图。X X森林资产评估事务所 法人代表： 项目负责人： 评估人员： 1999年9月5日
二、林木资产评估说明
根据《森林资源资产评估技术规范(试行)》要求，林木资产评估分别不同龄组、不同经营类型采用不同的方法进行评估，成、过熟林采用市场价倒算法评估，因此，本次评估采用市场价倒算法进行。(一)评估方法说明
市场价倒算法又称剩余价值法，它是将被评估森林资源资产砍伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成本(含税、费等)及应得的利润后，剩余的部分作为林木资产评估价值的一种方法。其计算公式为： P=W－C－F 式中：P——评估值； W——木材销售总收入； C——木材生产经营成本； F——木材生产经营利润。
市场价倒算法一般按照以下步骤进行：
(1)根据确定的评估范围确定林木资产的蓄积量并计算原木产量与其他产品的产量。原木产量=蓄积量×原木出材率
(2)调查林木资产产出产品的市场价格，得到总的销售收入。销售总收入=产品产量×产品单价(3)计算木材生产的成本、费用和税金。(4)计算生产经营成本与利润，得到评估值。
木材生产经营利润=生产经营成本×生产经营成本利润率
评估值=销售收入－木材生产成本、费用和税金－木材生产经营利润(二)林木资产预期收入估算
1．取得被抽查评估对象的实物数量资料 经调查得到如下资料(表2)： 表2 被评估对象实物量调查表 径阶(cm)22 24 400 600 800 700
500
400 株数（株）300 2．根据取得的适用的木材出材率表计算各材种出材量
结合被评估林木资产的林木平均树高等资料，得到以下适用的出材率表（表3）、并计算各材种出材量（表4）
表3 ××省木材出材率表（节选）径阶(cm)18平均高（m）13 单株材积（m）合计（m3）67 规格材（m3）43 其中：大径 中径 小径 非规格材（m3）67 47
50 15 35 18
58 6 38 14 13
59 24 35 13
61 30 31 12
62 39 23 11
63 42 21 11
65 4 20 41 10
66 49 17 10 320 14 15 16 17 18 19
20
21
22 0.1764 0.2123 0.2537 0.3113 0.3722 0.423 0.4819 0.5568 0.611 0.6819 43 24 47 20 其中：小径 17 短小 直柄 4 3 14 4 2 3 2 3 2 2 1 1
表4 各径级出材量计算表 径阶(cm)径阶材积22 24
合计
76.11 124.52 223.32 338.4 337.33 278．4 244.4 1622.48（m）
合计（m3）51.754 88.4092 160.790 247.032 246.2509 206.016 183.3 1183.55 规格材（m3）38.055 72.2216 131.759 206.424 209.1446 175.392 158.86 991.856 其中：大径 中径 小径 非规格材（m3）
7.4712 53.5968 101.52 131.5587 116.928 109.98 521.055 311.4165 47.3176 78.162 104.904 77.5859 58.464 48.88 426.73 26.6385 17.4328 0
0
0
0
0
44.071 13.6998 16.1876 29.0316 40.608 37.1063 30.624 24.44 191.697 其中：小径 9.8943 12.452 24.5652 33.84 33.733 27.84 24.44 166.76 短小 直柄
3．依据木材市场对应价格计算木材销售收入 总销售收入计算过程见表5。表5 木材销售收入计算表
材料规经济材合计 规格材
格 单价（元）
1183.55 991.86（m）材积32.2833 3.7356 4.4664 6.768 3.3733 2.784 0 1.5222 0
0
0
0
0
0
23.41 1.52
大径 中径 小径 非规格材 小径 短小 直柄
370 260 140
60 40
521.05 426.73 44.07 191.7 166.76 23.41 1.52 销售收326384.35 309910.02 192790.24 110949.8 6169.98 16474.33 15008.8 1404.64 60.89 入（元）(三)木材生产成本、费用与利润估算 1．木材生产成本、费用参数
木材经营成本包括制造成本，管理费用，销售费用，税、金、费等。(1)制造成本。
1)直接人工费。按1998年下达各采育场、采购站的检验员、龙吊人员、零星用工的工资计划测算，平均为7．31元／立方米。
2)生产准备费用。按当地的生产作业条件测算，主要包括汽车便道、拖拉机道、担筒道、溜山道开设，维修工棚等费用，假设本项目的准备费为零。
3)燃料动力费。按1998年X X公司下达各采育场的木材生产燃材料、龙吊燃材料的消耗标准测算，结果为4．9元／立方米。
4)运费。按林木资产所在地到市贮木场的运距为20公里。运价标准按采购站的运价标准，测算结果为：松木0．5元／(立方米·公里)，即为10元/立方米。5)不可预见费。按3元／立方米计算。6)制造费用。忽略不计。
(2)管理费用。按1998年本部实际发生的管理费用即按销售收入的4．2％提取，松杂综合材不提。
(3)销售费用。按销售收入的1．5％计提。(4)税金费。
1)育林费、维简费按销售收入的20％计算。2)特产税按标准计算，为销售收入的15％。
3)税金附加、城建税、教育附加费、基础设施费按特产税的15％计算。4)社会事业发展费、公路基金按销售收入的0．3％计算。
5)其他费用包括：林业保护费5．2元/立方米，林业管理费0．5元／立方米。2．木材生产成本、费用计算
(1)制造成本=(7．31＋4．9+10+3)×1 183．55＋0=29 837．30(元)(2)管理费用；326 384．35×4．2％=13 708．14(元)(3)销售费用；326 384．35×1．5％=4 895．77(元)(4)育林与维简费=326 384．35×20％=65 276．87(元)(5)特产税：326 384．35×15％=48 957．65(元)(6)税金附加等=48 957．65×15％=7 343．65(元)(7)社会事业发展费等=326 384．35×0．3％=979．15(元)(8)林业保护与管理费=(5．2十0．5)×1 183．55=6 746．24(元)木材生产成本、费用合计=177 744．77元 3．木材生产利润
据调查，林业木材生产的成本费用利润率为8％，则 木材生产利润=(29 837．30+13 708．14+4 895．77)×8％=3 875．30(元)(四)评定估算
抽取的样本小班评估值=326 384．35－177 744．77－3 875．30=144 764．28(元)该小班平均每亩的评估值=144 764．28÷230=629．41(元／亩)评估对象的总评估值=3 500×629．41=2 202 935．00(元)(五)说明与假设
(1)本次评估出的林木资产价值是以X X省现行的林业政策，在当前的林木生长水平和木材价格水平下确定的。如果林业政策有变化，木材价格有较大幅度的变化，林木资产价值也会有较大的变化。
(2)各小班山场的作业条件由评估人员根据地形图判断确定，进行伐区设计，按生产定额测算各块山场的委托生产费用和生产准备费用，从而确定各块小班的经营成本。
第三篇：资产评估-房地产案例专题
估价的假设和限制条件
1丶本次估价是以估价对象能够按现规划的法定可过持续使用为假设前提。
2、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及国有划拨土地使用权不存在共有权人，且无权属纠纷为假设前提。
3、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房置所有权及土地使用权不存在抵押权、典权等他项权利，针对估价对象不存在工程款项拖欠纠纷为假设前提。
4、本次估价是以北京××饭店有限公司未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。估价对象部分房地产设定了租约，本次估价是以委托人在本次抵押前，将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效为假设前提。
5、以依法取得的国有土地上的房屋抵押的该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
6、设该划拨国有土地使用权随之抵押
7、设委托人通过向政府补缴地价款可以继续获得现规划用途的出让国有土地使用权为假设条件。
8、设定估价对象为法律允许在市场上可转让和可进行抵押登记的房地产为限制条件。
9、估价结果为估价对象在2002年12月1日的公开市场价值，即在估价时点时的下列交易条件下最可能实现的价格：
（l）交易双方是自愿地进行交易的；
（2）交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化；（3）交易双方具有必要的专业知识，并了解交易对象；（4）交易双方掌握必要的市场信｀包，（5）交易双方有较充裕的时进行交易。（6）不存在特殊买者的附加出价。
l 0、估价对象的土地性质为行政划拨用地，一旦发生抵押物清偿时，根据国家有关规定除保证处分手续费外，首先须向北京市政府补缴土地使用权出让地价。本报告中，估价对象房地产价值不包括估价对象应向政府补缴的土地使用权出让地价的优先受偿款额价值。
11、委托人只可按照本估价报告的估价目的使用，不可用于其它用途。
12、本报告所得出的估价结果，仅供抵押双方参考。抵押贷款最终数额由抵押双方根据市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定；
13、本估价报告所侬据的委托人提供的有关资料，包括法律文件，如《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及估价对象《分布位置及面积资料》等复印件，由委托人对其真实性负责。
14、估价人员未对估价对象的土地使用面积和建筑面积进行测量，以权属证书标明的面积为准。
l
5、本报告对现场难于观察到的建筑物与设备内部质量不负检测贵任。
16、本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。
l
7、如果使用本估价结果的时间超过了报告使用有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。
估价对象
估价对象为北京××饭店有限公司（以下简称委托人）所提供的位于北京市××区××大街10号房地产。建筑面积49977.62平方米（构建时6100元/建筑平米），划拨国有土地使用权面积8048.23平方米。
1、区位状况
区位状况包括估价对象所处的位置（坐落）、交通、环境（景观）、配套设施等。
（1）坐落：估价对象坐落在北京市××区××大街10号；位于繁华的王府井市级商业区；西临××大街，南临×树胡同，北临×××大街，东临××总公司、××医院；南距××街约×公里，距×火车站约×公里，距首都机场约×公里。两名临街。
（2）交通：估价对象东侧是纵贯北京南北的××街，西侧是北京繁华的××大街；估价对象所在××大街及其附近有多条公共电汽车通往市区各处，月围有A路、C路、F路、G路电车及E快车、R路、S路等多条公交线路，交通十分便捷。
（3）环境：估价对象所在地是北京市区的商业、全融繁荣地带，是北宗市市级商业中心之一，国内外游客很多；依伴天安门广场的政治中心；经过改造的×××大街景观十分优美。
（4）配套设施：该地区聚集了北京××楼、××广场、××，××大厦及众多知·名老字号商店等一批大型商业设施；也是北京各大宾馆、饭店及公共活动场所较为集中的地区，有五星级饭店7个，占北京的三分之一，附近有××饭店、×κ饭店、××饭店、××大酒店、××假日饭店、××大厦等多家宾馆、饭店；还有××馆、北京××、××剧场、×y医院等大型公共场所；月边各类商服会共配套设施齐全，市政基础设施完善。
2、权益状况
北京××饭店有限公司由原北京××公司、××发展有限公司、××投资有限公司及××发展公司共同组建的。
（l）土地权益
根据委托人提供的资料，委托人拥有的包含估价对象土地在内的《国有土地使用证》（参见附件三：《国有土地使用证》∶
证号：【京市东国用（200×划）字第××号】； 土地用途：旅游业； 土地使用权类型：划拨： 共有权人：无； 图号：I-1-2-××
使用权面积：8048.23平方米； 土地使用年限：无； 他项权利记录： 无。（2）房屋权益
委托人还拥有估价对象建筑物部分的《房屋所有权证》（参见附件四：《房屋所有权证》： 证号：【京房权证市东×字第××号】）；
总建筑面积：49977.41U平方米；
共有权人：无； 用途：旅游；
建筑结构：钢筋混凝土框架剪力墙； 楼层：地上9层，地下2层。他项权利记录：无。（3）权益确定
根据上述权证，估价人员认为在估价时点，委托人合法拥有估价对象的房屋所有权及划拨国有土地使用权。
委托人具有《房屋所有权证》和相应划拨土地的《国有土地使用证》，证中用途栏为旅游业，与实际用途一致。
估价对象无共有权人，没有权属争议，也无设定他项权利，只有短期租约，可以确定估价对象是合法使用的可以转让的可抵押的房地产。
但在评估价值中，不包含“当于应缴纳的土地使用权出让金”的价值。
3、实物状况
实物状况包括土地、建筑物等土地定着物实体的建筑指标、装修设备、功能分区、经营状况、使用维护等。
（l）饭店概况
××饭店于1988年1月开工建设，于1991年8月竣工。地上9层、地下2层，高度32.8米，由地上9层、地下2层的建筑物组成。主建筑为混凝土框架剪力墙结构、轻质砌体围护外墙，外立面贴白色面砖，外观摹仿古代建筑，四角塔楼，中式琉璃瓦楼盖。三层中厅有约2500平方米，净空高21米的室内广场。1998年～2000年饭店进行了全面的、不同程度的室内高档装修改造，2000年9月升为五星级饭店。该饭店在北京各大饭店综合指数排名中名列前10名内。
（2）建筑技术指标
依据委托人提供的含有估价对象的《国有土地使用权》、《房屋所有权证》及建筑施工平面图：
（3）功能分区及配备
估价对象为五星级涉外酒店式物业，按使用功能划分为客房、餐饮娱乐用房、康乐中心及其他附属配套用房。
估价对象建筑物中客房部分有×国著名设计师××设计的单、双人标准客房、豪华单、双人客房、行政套房、外交套房、××套房和总统套房共396间（套）。房间配中央空调、安全消防系统、IDD直播电话、迷你网吧、冰箱、音响、私人保险柜、卫星及闭路电视、高速网络DDN专线等设施；商务客房提供无限网络工作站、传真、VOD，点播系统等商务保障。
餐饮用房包括装修风格各异，风味不同的，可供1200个同时就餐的6个各式·中西餐厅及宴会厅等；娱乐设施有康乐中心，包括室内游泳池、网球场、健身房、KTV、桑拿浴室、棋牌室、斯诺克台球；服务设施商品部等；6个可容纳9～70人的各种会议厅；一个可随意组合、容纳100～400人的多功能厅；快捷便利的通讯；五星级高标准的服务。估价对象的其他附属配套用房包括设备间、锅炉房、交配电室、洗衣室、消防监测中控室等。
经估价人员现场查勘，估价对象的功能分区如下。
（4）装修设备
估价对象建筑物内外，均按照五星级饭店要求，按其使用性质、不同的使用功能进行了较高档次的内外装修。外观摹仿古代建筑，四角塔楼，中式琉璃瓦楼盖；外立面贴白色面砖；3层中央有露天中庭花园。室内中厅有约2500平方米，净空高21米的室内广场；
配备了相关设施设备，如烟感报警系统、自动消防喷淋系统、约克中央空调系统、新风系统、中央监控系统、集中供暖系统。同时酒店配有观光电梯、滚梯、客用电梯及货梯15部，方便住客上下使用。
估价对象的市政条件完善，所需上水、生活热水、雨水、污水、供电、中央空调、供气、通讯等市政条件均已具备，在时间和用量上可以满足项目需求。
（5）经营状况
该饭店的营业收入有个起伏增长的曲线，随着增长率提高，且营运成本率降低，经营逐步好转。1994年以前为4000～7000万元；1995～1997达11 000以上：1998～2000年为10000～9000万元；2001年为13100万元，根据目前经营状况，预计2002年的年营业收入比上年增长10%以上。在北京各大饭店综合指数排名中名列前10名内。
该饭店除餐饮、商品部、康乐中心、会议厅自营外，其余为出租。
2001年平均入位率为70%～80%，2002年与上年持平。目前，五至九层的客房出租率淡季、旺季平均约75%。
（6）使用维护
估价对象为五星级酒店，1998－2001年完成装修改造，目前已投入使用约l 1年，由于建筑及装修质量较高，维护及使用状况良好，各部位基本无较大磨损，属于完好房。该大厦内、外部状况良好，满足使用要求。
市场背景分析
l、北京市房地产情况
北京是世界著名的文化古都，全国政治、文化、经济、科学技术以及国际交往的中心，又由于即将举办的⒛08北京奥运，对海内外房地产投资极具吸引力。近年来北京的经济发展迅速，城市面貌变化巨大。如北京兴建了大量住宅小区及相关设施，大型商场、写字楼、旅游饭店、体育场馆等公共服务设施；有特色的CBD、金融街、中关村等新型商务中心已经形成：城八区危改有计划的持续：一大批水、电、气、热、污水处理、公路（五环、六环）、地铁、轻轨等基础设施工程交付使用（或在建）；更加重视绿化隔离带及城市绿地、公园建设：完善了城市的硬件设施，大大改善了投资环境，使城市面貌发生了根本变化。
在“十五”计划宏观政策引导下、在加入WTO和举办2008奥运等重大利好因素的刺激下，在北京经济多年保持2位数增长的良好环境下，北京房地产开发投资呈现快速发展的态势，投资规模、新开工面积、竣工面积和销售面积稳定增长，市场价格和空置基本稳定。
2002年1至10月份，全市房地产开发投资继续居主导地位，累计完成703.3亿元，比去年同期增长30.3%。
2、北京饭店用房市场分析
世界经济的萧条对涉外旅游饭店市场产生了不良影响，但人们对中国经济的长期稳定增长仍充满信心。我国政府已采取降低利率、减少存款、五·
一、十·一长假等政策刺激消费，并在短期内取得了良好效果；而且，中国加入WTO使国外投资者以更加长远的眼光看待中国市场，加入WTO后，对外贸易预计会增长，所以申奥成功和加入WTO部分抵消了全球经济萧条的不良影响。
饭店业与其相关行业有非常强的关联度。旅游活动可以直接带动和推进相关社会生产活动的不断深化和发展，具有高度的关联带动功能。世界旅游组织的资料显示，旅游业有较高的经济乘数效应，旅游业每直接收入l元，相关行业的收入就能增加4.3元；旅游业每增加一个直接从业人员，社会就能增加5个就业机会。饭店行业在整个旅游产业占据了相当核心的地位。饭店业作为旅游业的三大支柱之一，可以支持工业、改善环境、直接创汇并能创造大量的就业机会，在现代发达国家的经济体系中占有极其重要的地位，也是发展中国家积极推动和扶持的朝阳产业。
世界经济贸易的发展以及旅游行业的周期性变化直接对饭店行业的两类主要客源商务客人以及旅游者构成重要影响。此外区域性的经济发展周期的变化、季节因素等也都会对饭店业的经营产生影响。稳定增长的经济环境将促进旅游业、商业往来的繁荣，会刺激休闲娱乐消费的增加；另一方面，经济衰退时期、战争时期则会消减商务和旅游活动。从全球饭店业发展来看，我国尚处于行业的成长期。
在我国，2000年，全国10481家旅游饭店营业收入）总额为862.27亿元，上缴营业税
44.07元；全员劳动生产率7.67万元/人。全国6646家国有经济饭店，⒛00年实现营业收入216.62亿元，上缴营业税23.49亿元，全员劳动生产率7.48万元/人。全国外商和港澳台投资兴建的833家饭店，2000年实现营业收入216.62亿元，上缴营业税10.80亿元，全员劳动生产率10.31万元/人。
饭店供应方面，1999年以来也发生了重大变化。1999年全国增加旅游饭店1253家，增长21.7%，客房增加12.46万间，增长l 6.3%，全国有旅游饭店7035家，88.94万间客房。到2000年末，全国共有旅游饭店10481家，比上年末增加3446家，增长49%。其中星级旅游饭店6029家，比上年增加2173家，包括：五星级饭店117家，增加40家；四星级饭店352家，增加148家；三星级饭店1899冢，增加607家：二星级饭店3061家，增加1163冢；一星级饭店600家，增加215家。尽管客房增长这么多，但客房出租率仍提高了1.7个百分点，这说明1999年以来市场整体增长大于饭店增长幅度，是一个发展的大好形势。
北京的大部分饭店是20世纪80年代和90年代建成的，具有国际先进水平的管理和服务。多家合资饭店由国际著名的饭店管理集团实施管理。
2001年底，北京有涉外饭店（公寓）7111家、客房90000余问，数量居全国各城市之首：营业收入142亿，固定资产340亿、职工人数11.85万人，均排名第一；利润总额6.l 5亿，仅次于上海；利润率排在广州上海之后。北京饭店业管理市场开发程度较高，较早与国际市场接轨，管理规范化水平较高
2001年，北京有五星级饭店2 1家、四星级饭店35家、三星级饭店123家、二星级饭店149家、一星级饭店35家、其他58家。四星级和五星级饭店客房总数26561间。三星级饭店集中在王府井地区、东三环地区、少量在西部等其他地区。到2008年，预测北京的星级饭店总数将达到800家、客房13万问，届时市场竞争也会相当激烈。
从北京的情况看，五星级饭店的客户群不同于三星级饭店以下的客户群，相对比较稳定。由于北京五星级饭店仅占星级饭店的5.8%，近两年呈盈利状态，且近年内数量不会有大幅增长，所以五星级饭店的市场经营状况看好。
按照世界饭店业中最常用的分类方法，估价对象××饭店属于城市中心饭店（Urban hotels），从功能上看它具有商务功能、度假功能、会议功能；从区位上看，具有一定的不可替代性。
3、周边市场分析
估价对象位于××地区，该地区现已成为北京较成熟的商务、旅游、购物中心，周边聚集高档酒店、涉外写字楼、大型购物中心等，商务氛围浓郁。该地区是北京各大宾馆、饭店及公共活动场所较为集中的地区，有五星级饭店7个，占北京的三分之一，附近有××饭店、××饭店、××饭店、××大酒店、××假日饭店、××大厦等多家宾馆、饭店。
周边类似5星级饭店，所设豪华套间、行政套间和标准间的日房价，如××饭店为660－2 l 90元，×x×大酒店600－1920元，××饭店820－2300元左右，竞争激烈。
该地区已产生了特殊的聚集效应，使得该地区的酒店性物业具备一定的市场发展前景，估价对象相比一般倔￣店应有一定的市场变现能力。
估价测算过程
1、客房部分收入
估价对象共有客房396间，其中套房共21间，包括豪华套房l5间、行政套房6间；标准客房375间，以上客房均按不同风格进行了适合其使用用途的装修。
估价人员调查了估价对象的实际情况以及周边类似档次物业的市场情况，类似物业的市场租金见下表。
依据其实际情况及周边类似档次物业的市场情况，考虑淡旺季的比例各占一半，确定其日租价水平：豪华套房；行政套房，标准客房的淡旺季租金。在确定年平均租金时，考虑淡季时间占34%。
2、餐饮、康乐、商业等其他用房的收入（1）餐饮自营部分
估价对象中共有餐厅六个，共可容纳700多人同时就餐，加宴会厅等约容纳1200人。概况如下表：
估价人员分别对以上餐厅在平日、周末、节假日，早、午、晚餐的经营状况进行了实地调查并听取了经营人员的情况介绍，了解了近年该饭店的财务报表，对照当地市场类似物业水平，确定人均日消费在200元，各餐厅综合平均上座率为47.5%。
（2）康乐中心等自营部分
主楼部分的康乐中心、会议厅、商品部自营用房主要包括如下：
估价人员对以上康乐中心等设施用房的经营状况进行了实地调查，了解了近年该饭店的财务报表，对照当地市场类似物业水平，康乐中心等的收入约为客房收入的11%左右。
（3）出租部分
根据有关租赁合同，均为短期租赁合同，平均使用面积日租金地下一层l3～16元，一层20～25元，二层18～22元、三层为l 5～18元，租约期3～5年，租约期内年总租金约为950万元，折合可出租面积平均日租金9.7元，有效日租金7.3元。该总租金已为有效毛租金收入 已包含使用面积与可出租面积的比例0.82，考虑平均出租率、租金损失、装修免租期损失等约为92%，有效毛收入率为75%。
这个租金水平较为稳定，符合市场水平，预测未来收入保持该水平不变，则租约期内外统一考虑有效租金收入为每年950.00万元。
（4）停车场
××饭店有地上、地下两个停车场。其中，地下车库建筑面积为2368平方米，有88个车位；地上车库建筑面积为1261平方米，有24－个车位。若按小时计费，5元/小时，每天按12小时营业时间、节假日停车率90%，平日50%。平均63%。
（5）附属及设备用房
地上地下共有附属及设备用房5863，34 m2，是属于应由估价对象的收益性商业用房分摊 的面积，虽然没有直接收入，但间接从其他商业用房的收益中获得收益。总附属及设备用房占总建筑面积的比例为11.73%，属正常比例。
（6）餐饮、康乐、商业等其他用房的年收入合计？
年运营费用
运营费用是指为维护饭店房地产持续运营产生有效总收益，必须发生的期间性开支。根据估价对象的经营特点、，委托人实行统筹管理，所以需要全面核算各项经营费用。年经营费用包括营业税l金及附加、营业成本费用、人员工资福利、营业费用、管理财务费、能源事业费消耗、维护修理零部件更新费、市场推广、房产税、保险费、商业设备的折旧、物业管理公司酬金。不包括建筑物折旧、所得税、所有权费用和资本性支出。各项成本费用的估算，参考了本物业近两年的情况，该类物业的市场水平，以及对未来管理水平稳步提高的判断。
（1）营业税金及附加
营业税为营业收入的5%（客房增值税为3%），城市维护建设税和教育附加为营业税额的7%、3%，合计按营业收入的5.5%计算
（2）营业成本
客房成本为客房收入的5% 餐饮成本占餐饮收入的31%
康乐中心等配套设施用房成本占其收入的14%（3）工资及福利
工资及福利费约占营业收人的11%（4）营业费用
营业费用约占营业收入的10%（5）管理财务费
行政管理费约占营业收入的7%（6）市场推广费
市场推广费约占营业收入的2.0%（7）能源维修费
能源维修费约占营业收入的7%（8）房产税
房产税为房产原值70%的1.2%（9）房产保险费
保险费为房产价值的0.25%（10）土地使用费
按规定为每年80.89万元。（11）商业设备折旧
即餐饮厨房、洗衣房、停车场等商用设备及客房家具的年折旧费为210万元。（12）物业管理酬金
约为运营费用的3%，为250万元
确定报酬率
估价人员确定采用累加法，即安全利率加风险调整值法来确定报酬率。安全利率选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值包括投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿及其他影响因素等。
目前，中国人民银行公布的一年定期存款年利率为1.98%较低，根据估价对象所在地区
现在和预测未来的经济状况良好，位置极具优势，经营期间饭店用途与新旧程度风险一般，流动性一般等。故风险报酬率估测为4.02%。
收益年限的确定
估价对象用地为划拨用地，其土地用途为旅游酒店，除非国家征用，否则将持续使用。根据北京城市总体规划，该地区为商业用途。
所以本次评估是以估价对象能够按照目前的规定用途持续使用，能够在必要时，顺利办理土地出让手续继续使用为假设前提。
估价对象建筑物为钢混结构的非生产用房，其耐用寿命为60年。若补交土地使用权出让地价款，按旅游业用途，其土地使用权出让最高年限为40年，则本次估价按估价对象收益年期40年计算。
土地出让金
估价对象的土地性质为行政划拨用地，一旦发生抵押物清偿时，根据国家有关规定除保证处分手续费外，首先须向北京市政府缴纳土地出让地价款。因此，估价对象房地产价值不应包括估价对象处置时应向政府补交的出让地价款，应从上述得出的价格中扣除土地出让全地价款部分。
通过对估价对象周边同类用途土地的地价水平调查，根据北京市基准地价及其修正结果（计算过程略），并结合估价对象实际情况，确定地区旅游类酒店房地产应补办出让手续，缴纳的土地出让（金）地价款为地上商业2000元/m2、地上车库900元/m2、地下收益部分面积按地上价格l/3即660元/m2计算，则补交的出让（金）地价款为7991.l 0万元。
采用成本法估价整体价格
成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧或者乘以成新率，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理。
重置价格是假设在估价时点重新建造的与估价对象具有相同效用的全新状态的房地产价值。估价时需要考虑所需的一切合理、必要的费用（包括土地取得费用、前期工程费、建筑安装工程费、管理费、投资利，弘、销售费用）、销售税金和房地产的社会平均开发利润。本案例若重新取得经营性土地应通过市场取得出让土地，所有先按出让土地的市场价值计算，然后扣除“相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”。
估价中，各项费用的取值参考了该项目的实际建造成本，以分析项目的特点，主要是按同类房地产的市场价格和水平测算。
1、土地取得成本
土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等，一般由购置土地的价款（相当基准地价）、小区建设配套费和其他费用（策划、招标服务费、土地评估、契税、印花税、手续费等）构成。
（l）购置土地的价款
根据《北京市人民政府发布北京市出让土地使用权基准地价的通知》【京政发［2002］32号】文件，正常购置土地价款包括毛地价（土地使用权出让金、市政基础设施建设费）及拆迁费等。
估价对象土地使用权性质为划拨，先按照出让计算，最高出让年限40年计算；用途为旅游业；所在地段土地级别为商业二级，基准地价楼面熟地价为地上5680～7680元/平方米，地下为地上的l/3；地上容积率为4.95。
确定估价对象的土地购置J总价折合建筑面积为：5249元/m2。（2）小区建设配套费
××地区建设配套费为折合建筑面积250元/m2。（3）其他
策划、招标服务费、土地评估、契税、印花税、手续费等，取上述土地成本的1.5%。
2、建筑物建造成本（1）建安工程费
根据北京市现行《建筑工程概算定额》及有关文注规定、北京有关招投标工程的中标价、参考北京同类饭店建筑技术经济指.估价对象建筑物主体、附属、配套、室外工程的建筑、结构、高档装修、设备安装等的建安工程费的测算如下。
建安工程费单位造价为6100元/m2。（2）前期工程及其他专业费等
根据北京市有关规定和市场情况，前期工程、建设期间税费及其他专业费等见下表。
经测算前期工程及其他专业费等为450.70元/m2。
3、管理费用
开发管理费包括管理组织房地产开发的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，取l－2项成本合计的2.0%
4、投资利息
投资利息为土地、建筑物建造和管理费用的资金成本，包括支付贷款的利息，以及基于机会成本的考虑，资本金要放弃可得的存款利息或获得其他收益的可能。
根据该项目的建筑和结构类型、建筑面积，按照2000年《全国统一建筑安装工程工期定额》计算，确定本项目的开发期为3年，其中土地开发期为1年，工程施工期为2年。
由于本项目的特点，假设资金在开发期内均匀投入，目前人民银行公布的3～5年中长期贷款年利率为6%。
5、销售税费
销售费用包括广告宣传和销售代理费，确定为开发价值的1.5%，销售税金取开发总价值的5.5%，合计，7%。
6、发展商投资利润
按照北京市当前的市场状况，根据北京市房地产评估技术标准（试行）的规定，应按照不同的年期，发展商利润率取不同的值。考虑到本项目开发年限较长在2，5年以上，属旅游业类别，但处在市商业中心的特殊地理位置、建设期风险也一般，故确定发展商的投资利润率为25%。
8、确定综合成新率
其中土地采用年期修正，建筑物计算折旧，按价值比综合确定。
估价对象于1991年8月建成，至今经过年限已达1 I年，但经过估价人员现场踏勘和工程人员介绍：基础、承重结构、墙、屋面、楼板，结构完好；饭店门窗、墙、地面、天棚等装修基本保持较新的状态；其他部分装修完好；设备主机运行良好，完全满足使用要求。且1998年～2001年饭店进行了全面的、不同程度的室内装修改造。经估价人员的经验判断，有效经过年限小于实际经过年限，同时根据估价对象土地与建筑物的比例、长寿命项目与设备、装修等项目的比例，及分类折旧计算，综合年限法与实际观察法，确定综合成新率为90%。
估价结果
收益法、成本法各占50%权重。
附件
附件一：估价对象位置示意图 附件二：《国有土地使用合同》复印件 附件三：《国有土地使用证》复印件 附件四：《房屋所有权证》复印件 附件五：估价对象现状照片 附件六：委托人营业执照复印件
附件七：估价机构房地产估价资质证书 附件八：房地产估价师资格证书
第四篇：资产评估
可行性研究报告是申办者向有权审批机关提出立项申请的文件之一，起草时应从：
1、企业的名称、性质、注册资金；
2、经营范围和生产规模；
3、产品市场分布；
4、经营期限；
5、原材料的采购、生产流程、环保；
6、成本结算和经济效益分析等六方面进行论证。其目的在于说明该项目的开发是具可行性的，不仅可以充分利用国内资源，生产畅销国际市场的新产品，同时能引进外国先进技术、科学管理方法以及扩大就业。可行性研究报告的作用在于使审批机关了解该项目的基本情况和优势，使立项能顺利获准，所以可行性研究报告应具体翔实，最好能罗列数据来说明问题。分两种情况：
1、报关企业登记，先到直属海关的企管处或者企管科得到许可，再到企业所在地隶属海关办理登记。
《中华人民共和国海关对报关单位注册登记管理规定》
第十条 申请报关企业注册登记许可，应当提交下列文件材料：
（一）报关企业注册登记许可申请书；
（二）《企业法人营业执照》副本或者《企业名称预先核准通知书》复印件；
（三）企业章程；
（四）出资证明文件复印件；
（五）所聘报关从业人员的《报关员资格证》复印件；
（六）从事报关服务业可行性研究报告；
（七）报关业务负责人工作简历；
（八）报关服务营业场所所有权证明、租赁证明；
（九）其他与申请注册登记许可相关的材料。
第三十四条 报关企业申请办理注册登记，应当提交下列文件材料：
（一）直属海关注册登记许可文件复印件；
（二）《企业法人营业执照》副本复印件（分支机构提交营业执照）；
（三）税务登记证书副本复印件；
（四）银行开户证明复印件；
（五）组织机构代码证书副本复印件；
（六）《报关单位情况登记表》、《报关单位管理人员情况登记表》（见附件3）；
（七）报关企业与所聘报关员签订的用工劳动合同复印件；
（八）其他与报关注册登记有关的文件材料。
2、收发货人登记直接到所在地隶属海关就行了。
第三十五条 进出口货物收发货人应当按照规定到所在地海关办理报关单位注册登记手续。
进出口货物收发货人在海关办理注册登记后可以在中华人民共和国关境内各个口岸地或者海关监管业务集中的地点办理本企业的报关业务。
第三十六条 进出口货物收发货人申请办理注册登记，应当提交下列文件材料：
（一）企业法人营业执照副本复印件（个人独资、合伙企业或者个体工商户提交营业执照）；
（二）对外贸易经营者登记备案表复印件（法律、行政法规或者商务部规定不需要备案登记的除外）；
（三）企业章程复印件（非企业法人免提交）；
（四）本规定第三十四条
（三）、（五）、（六）项规定的文件材料；
（五）其他与注册登记有关的文件材料。
（四）、
第五篇：资产评估
31三通一平是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。一般合同条件下，三通一平的费用已包含在报价中，业主负责外围协助，主要工作内容由承包商负责完成，特殊环境下可能分包出去，比如进场道路过长且业主对此有明确等级要求，现场钻井时地下水层过深，岩石等级过高等。32经济性贬值，是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。
33公开市场假设(Open Market)，假定 资产拟进入的市场是一个公开市场。所谓公开市场，是指一个有众多买者和卖者的充分竞争性市场。在这个市场上，买者和卖者的地 位是平等的。资产交易双方都有获取足够市场信 息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自 愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进 行的。买卖双方都能对资产的功能、用途及其交 易价格等作出理智的判断。
34超额运营成本：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后 于新设备，新设备在运营费用上低于原有设 备。超额运营成本＝Σ各年净超额运营成本×折现系数
35市场法的含义：是指利用市场上类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
理论基础：市场竞争原理
资产价价格由关键因素决定，并呈正比例关系。
使用前提：需要有充分发育活跃的公开市场。公开市场上要有可比的资产及其交易活动。可以收集到交易活动的信息
市场法的优缺点：
优点：能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参 数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场 现实价格。评估结果易于被各方面理解和接受。
缺点：需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可 对比数据难以应用。不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以 及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。
37例题：
被评估设备购置于2005年4月，账面原值100万元，2008年4月对该设备进行技术改造，改造费用为20万元，2009年4月对该设备进行评估，得到以下数据：(1)2005年至2009年该类数控机床的定基价格指数分别为105％、110％、112％、109％、106％；(2)被评估设备的月人：工成本比同类新型设备超支1000元；(3)被评估设备所在企业的行业投资报酬率为10％，规模经济效益指数为0.7，企业所得税率为25％；
(4)被评估设备在评估之前实际利用率仅为60％，预计该设备尚可使用1O年。
要求：(1)计算被评估设备的重置成本；(2)计算被评估设备的各项损耗及评估值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)
（1）设备重置成本（现行成本）：将设备购置成本和改良成本采用定基物价指数，计算在评估日重置成本； 设备在评估日重置成本=100×106%÷105%=100.95万元；
改良支出在评估日重置成本=20×106%÷109%= =19.45万元；
改良后设备在评估日重置成本=100.95+19.45=120.4万元；
（2）设备功能性贬值：
性贬值：
净超额运营成本=1000 ×12 ×（1-25%）=0.9万元
净超额运营成本造成功能性贬值=0.9*（P/A,10%,10）
3）设备实体性贬值：（设备更新改造，用加权使用年限计算成新率）；
实际使用年限=3.52*60%=2.11年（=加权使用年限*资产利用率）
成新率=10/(10+2.11)=82.58%;因此，实体性贬值=120.4*（1-82.58%）
=20.97万元；
（4）设备经济性贬值 经济性贬值=重置成本*经济性贬值率=120.4*30%=36.12万元
(1)逐年折现加和：
评估值＝10×0.9091+12×0.8264+14×0.7513+16×0.6830+18×0.6209+20×
0.5645+20× 0.5132+20×0.4665+20×0.4241+20×0.3855+100×0.3855
＝9.091+9.9168+10.5182+10.928+11.1762+11.29+10.264+9.33+8.482+7.71+38.55
＝137.2562(万元)
＝1372562(元)(2)前5年逐年折现加和，后5年另算：
评估值＝10×0.9091+12×0.8264+14×0.7513+16×0.6830+18×0.6209+ 20÷10%×[1-1(1+10%)10-5×0.6209+100×0.3855
＝1372562(元
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