资产评估机构不能从事房地产评估业务

第一篇：资产评估机构不能从事房地产评估业务

法院终审判决

资产评估机构不能从事房地产评估业务

资产评估机构能否从事房地产评估业务，争议由来已久，众说纷纭。广受社会关注的湖北京山评估诉讼案给出了最终结论：无房地产估价资质的资产评估机构出具的有关房地产的“资产评估报告”无效。

2004年12月和2005年5月，湖北省京山县房地产管理局以京山腾达资产评估事务所无房地产估价资质为由，对该评估事务所为京山嘉美购物广场出具的资产评估报告以及为京山县新市镇城中路124号公民张某出具的房屋资产评估报告拒绝确认有效。为此，京山腾达资产评估事务所诉至法院要求依法确认京山县房地产管理局对该评估事务所出具的资产评估报告拒绝确认有效的具体行政行为违法，并承担案件的诉讼费用。

一审法院判决被告京山县房地产管理局对原告京山腾达资产评估事务所为京山嘉美购物广场和张某出具的资产评估报告拒绝确认有效的具体行政行为违法。案件受理费100元，其他诉讼费1000元，均由被告京山县房地产管理局负担。

该案宣判后，京山县房地产管理局不服，向二审法院提起上诉，请求二审法院判决撤销原判，驳回京山腾达资产评估事务所的诉讼请求。

二审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。国务院令第412号《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》第110项规定“房地产估价机构资质核准的实施机关为县级以上地方人民政府房地产行政主管部门”。《湖北省实施〈中华人民共和国城市房地产管理法〉办法》第十八条规定“房地产交易，应当由房地产价格评估机构进行价格评估”；第二十八条规定“房地产中介服务机构应当按《房地产管理法》规定办理注册登记。全省房地产价格评估人员专业资格认证工作，由省建设行政主管部门和人事行政主管部门负责”。上述法律、法规均表明，作为房地产评估机构应当具备法律规定的相应条件，并经县级以上地方人民政府房地产行政主管部门核准登记，取得房地产评估资质，评估人员应当具有从事房地产评估专业的资格认证，方可从事面向社会服务的评估活动。经庭审查明，被上诉人京山腾达资产评估事务所进行房地产价格评估未满足上述条件，不具备房地产估价师执业资格，也未经房地产行政主管部门进行资质核准，不具

有从事房地产价格评估的主体资格。上诉人据此对被上诉人京山腾达资产评估事务所作出的房地产价格评估报告不予确认有效是正确的。

国务院《国有资产评估管理办法》是针对从事国有资产评估作出的具体规定，该《办法》已明确规定法律、法规另有规定除外，上述争议的事项不属于该《办法》所调整的范围。被上诉人京山腾达资产评估事务所认为上诉人京山县房地产管理局对其作出的资产评估报告拒绝确认有效的具体行政行为违法的理由不能成立。原判认定事实证据不足，适用法律错误，应予撤销。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（三）项、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：

1、撤销京山县人民法院（2005）京行初字10号行政判决；

2、驳回被上诉人京山腾达资产评估事务所的诉讼请求。

一、二审案件受理费各100元，其他诉讼费各1000元，由被上诉人京山腾达资产评估事务所负担。本判决为终审判决。

第二篇：资产评估机构业务档案管理制度

资产评估公司（事务所）

业务档案管理制度

（参考文本）

第一章 总则

第一条 为了规范本单位的业务档案管理，有效地保护和利用档案，明确业务档案的归档内容、归档形式（或方法）、保管期限、管理责任以及其他档案管理工作中的重要事项，根据《中华人民共和国档案法》、《中国资产评估准则》和《安徽省档案管理条例》，结合本单位实际制定本制度。

第二条 本制度适用于本单位办理评估业务与办理与价值估算相关的其他业务形成的业务档案。本单位办理其他业务形成的业务档案，可参照本制度管理。

第三条 业务档案是指资产评估师及其执业人员在执行业务过程中形成的，反映评估程序实施情况、支持评估结论的工作记录和相关资料。本单位的业务档案，是评估证据的载体，是出具评估报告的主要依据。本单位的业务档案是考查业务工作的依据，是本单位全面质量管理工作的重要组成部分。

第四条 业务档案包括纸质文档、电子文档或者其它介质形式的文档。

第五条 业务档案的所有权属于本单位。第二章 组织管理

第六条 本单位由 副总经理（副所长）负责业务档案的组织管理工作，由 部门负责评估业务档案的登记及日常管理工作，设一至两名档案管理人员。档案管理部门和档案工作人员的职责是全面负责本单位业务档案的收集、整理、立卷、调阅、销毁等档案管理工作；各业务部门应当指定专人专职（或兼职）负责本部门的业务档案管理工作，配合档案管理部门档案管理人员完成业务档案的移交、归档等工作；项目负责人应当负责对所承办业务项目的业务档案归档过程和归档质量全面负责，是本项目档案质量的直接责任人。

第七条 档案管理人员应严格遵守国家有关档案管理的相关规定及本单位的规定，恪尽职守、认真负责, 严格保密，不得外传，不得丢失。

第八条 档案管理人员因工作需要发生变动时，应办理档案交接手续，负责业务档案管理的本单位领导监交。交接手续办理完毕后，移交人、接收人、监交人要在移交表上签章。移交人必须办完移交手续后方可调离该岗位。

第三章 业务档案的整理

第八条 业务档案首先由业务部门负责整理

1.项目负责人在评估报告日后90日内，及时将工作底稿与评估报告等资料整理归档，任何人不得将应归档资料拒绝归档或据为己有。

2.工作底稿通常不包括已被取代的工作底稿的草稿或财务报表的草稿、对不全面或初步思考的记录、存在印刷错误或其他错误而作

废的文本，以及重复的文件记录等。因各种原因造成的评估业务未完成就终止而形成的底稿，自行决定保存或销毁。

3.针对同一基准日，不同评估目的，委托资产范围重叠的评估业务，出具两个或多个评估报告，应将其视为不同的业务分别整理底稿，形成相应类型的业务档案。

4.整理的资料要做到完整有序，索引号要与目录保持一致，反映工作底稿间的勾稽关系。

5.资产评估档案的归档内容参考格式见附件一。

第九条 整理后的评估工作底稿，要按工作底稿目录顺序排序，底稿需由项目负责人、部门负责人签字后交给档案管理部门。

第十条 档案管理部门人员整理。档案管理人员的整理是业务档案的最终把关，要严格按照业务档案的内容和底稿中的目录顺序做进一步整理。在整理过程中要注意以下事项：

1.要拆除底稿中所有的金属物，以防装订时发生意外。2.纸张超出规格的，在不影响资料完整的前提下可剪裁，不能剪裁的可加以折叠，折叠的纸张要确保装订后不影响阅览全部内容；破损、卷角、折皱、装订线过窄和纸张小于规格的，要用白纸予以裱衬；传真资料要复印后才能装订。

3.如发现底稿中有问题，如：评估人员、项目负责人等相关人员没有签字，主要归档资料不全、页码混乱等，要及时将档案退回给相关人员，补齐后重新整理、验收。

第十一条 业务档案登记。档案管理人员在整理业务档案的同时

应填好《业务档案登记表》。《业务档案登记表》上的主要信息应与本单位的《发文记录》保持一致。

1.资产评估报告《业务档案登记表》应包括：序号、报告文号、签发人、项目负责人、参加评估人员和签发日期，被评估单位名称、地址、联系方式、资产总额，评估类型和报告类型，收费情况等信息。

2.利用计算机登记的，为防止停电或计算机故障等因素影响档案的使用，每次登记后应及时形成纸质文件。

第十二条 业务档案装订和护封。将整理并登记好的底稿进行装订、打页码，并附封皮、封底。

1.装订。装订要做到牢固、整齐、美观，不压字，不漏页，不影响阅读。

2.打页码。

3.护封。业务档案的封面应有事务所的全称、业务单位全称、报告文号、卷数、页数、入档盒号、审核人和立卷人盖章、存档日期等。应用黑色水笔、正楷字体填写以上内容，字体要清楚工整。

4.档案管理人员应及时将已移交的业务档案进行整理、登记和装订。

第十三条 业务档案装盒。档案装订、护封后应及时装盒。本着便于查找、利用的原则，档案盒封面写清本单位名称、档案类型和年号；档案盒脊部写清档案类型、年号、档号、卷数和盒流水号等内容。

第十四条 业务档案的码放。档案盒应以档号从小到大、从上往下、从左往右的顺序码放,档案码放不得过挤，方便于档案的查阅和

整理。为了节省空间和开支，对于比较厚的、卷数多的业务档案，可以在档案的脊部贴上醒目的标有年号和档号的标签，直接按顺序竖排在档案柜里也可。

第四章 业务档案的保管

第十五条 设专柜保管业务档案，要做好防盗窃、防火、防尘、防潮、防虫、防鼠、防光、防污染，确保业务档案的安全。档案柜上应插有注明柜号、档案种类、年号、档号的卡片；对于档案较多的评估机构应做档案查找索引，该索引只要包含档案的名称、年号、柜号、层号就可以了，有些比较特殊的档案需要单独存放的，可在备注栏中注明。

第十六条 电子档案等的管理。在评估活动中形成的电子文档或者其它介质形式的文档均应收集齐全，立卷归档。电子或者其它介质形式的重要工作底稿，如评估业务执行过程中的重大问题处理记录，对评估结论有重大影响的现场勘查记录、询价记录和评定估算过程记录等，应当同时形成纸质文档，分别保存。

第五章 业务档案的调（借）阅 第十七条 业务档案的调阅

1.本单位业务部门因工作需要借阅档案的，须经本部门负责人同意；非业务部门因工作需要借阅档案的，须经本单位负责人批准，然后在档案管理人员处办理借阅手续，方可借阅。借阅后应及时归还，最长期限不得超过一周，自借阅当天起算。

2．公安机关、法院、检察院依法履行职责需了解有关情况，应同时出示介绍信和能够证明经办人身份的证件，经本单位负责人同意后，才能办理查阅手续。

3.资产评估协会和监管机构依法进行的质量检查，应同时出示介绍信和能够证明经办人身份的证件，经本单位负责人同意后，才能办理借阅手续。

4.其他依法可以查阅的情形。

5．借阅档案时，借阅人应承担保密责任，不得泄露原委托方商业机密时，也不得外借他人。

6.档案借阅人应当保持案卷整洁，不得勾画、涂改、伪造、拆页，损毁和丢失，不得擅自抄录、复制，确需抄录、复制的，应征得本单位负责人的同意，并在抄录件、复印件上注明来源。

第十八条 业务档案的归还

1.归还档案时，档案管理人员要检查档案的完整性，档案收回后，借阅人要记得办理退还手续。

2.归还的档案若出现损坏、涂改、拆页等现象，档案管理人员应要求借阅人恢复原样，必要时填写《业务档案毁损、丢失报告单》说明原因并由责任人签字盖章、档案管理人员和本单位负责人签字后存档，并追究借阅人的责任。

3.借阅人员若将档案丢失，应填写《业务档案毁损、丢失报告单》，写清丢失原因，由责任人签字盖章、档案管理人员和本单位负责人签字后存档，并保留追究相关责任人责任的权利。

第十九条 业务档案的拆卸。业务档案装订后不得随意拆卸，如因业务报告的补充、修订等原因确需拆卸的，须附上“业务档案更改说明”，按规定批准后，由档案管理人员拆卸并及时装订。

第二十条 涉及离职员工档案清理。当业务人员办理离职手续时，应由档案管理人员清理有关业务档案，并在其流程表上签署意见；若存在有欠交工作底稿或未归还业务档案情况，档案管理人员应催其及时上交；若已将责任转移给其他员工的，应办理转借手续；如已丢失的，按档案丢失制度处理。未查清前不得办理离职手续。

第六章 业务档案的销毁

第二十一条 评估业务档案自评估报告日起至少保存十年。国家法律、法规另有规定的，依照其规定。评估机构不得在规定的保存期内对已完成归档的评估业务档案删改或者销毁。保存期届满后，对确无保存价值的档案，由档案管理人员会同有关部门提出书面销毁意见，编制档案销毁清册，经本单位主要负责人书面同意后销毁并进行监销。

第二十二条 评估业务档案销毁清册应列明销毁档案的名称、卷号、册数、起止和档案编号、应保管期限、已保管期限、销毁时间等内容。

第二十三条 监销人员在档案销毁前，应认真审查、核对档案销毁清册；档案销毁后，应在档案销毁清册上签章。书面销毁意见、档案销毁清册主要负责人书面批准件应作为永久性档案长期保存。

第七章 附则

第二十四条 本制度由 负责解释。第二十五条 本制度自发布之日起执行。

附件一

评估档案的组成范例

一、管理类工作底稿

（一）评估业务基本事项的记录；

（二）业务约定书；

（三）评估计划；

（四）评估业务执行过程中重大问题处理记录；

（五）评估报告的审核记录。

二、操作类工作底稿

（一）现场调查记录与相关资料 1.委托方提供的资产评估申报资料； 2.现场勘查记录； 3.函证记录；

4.主要或者重要资产的权属证明材料； 5.与评估业务相关的财务、审计等资料； 6.其他相关资料。

（二）收集的评估资料 1.市场调查及数据分析资料； 2.相关的历史和预测资料； 3.询价记录；

4.其他专家鉴定及专业人士报告； 5.委托方及相关当事方提供的说明； 6.证明和承诺； 7.其他相关资料。

（三）评定估算过程记录

1.重要参数的选取和形成过程记录； 2.价值分析、计算、判断过程记录； 3.评估结论形成过程记录；

4.其他相关资料。

第三篇：资产评估-房地产案例专题

估价的假设和限制条件

1丶本次估价是以估价对象能够按现规划的法定可过持续使用为假设前提。

2、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及国有划拨土地使用权不存在共有权人，且无权属纠纷为假设前提。

3、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房置所有权及土地使用权不存在抵押权、典权等他项权利，针对估价对象不存在工程款项拖欠纠纷为假设前提。

4、本次估价是以北京××饭店有限公司未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。估价对象部分房地产设定了租约，本次估价是以委托人在本次抵押前，将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效为假设前提。

5、以依法取得的国有土地上的房屋抵押的该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

6、设该划拨国有土地使用权随之抵押

7、设委托人通过向政府补缴地价款可以继续获得现规划用途的出让国有土地使用权为假设条件。

8、设定估价对象为法律允许在市场上可转让和可进行抵押登记的房地产为限制条件。

9、估价结果为估价对象在2002年12月1日的公开市场价值，即在估价时点时的下列交易条件下最可能实现的价格：

（l）交易双方是自愿地进行交易的；

（2）交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化；（3）交易双方具有必要的专业知识，并了解交易对象；（4）交易双方掌握必要的市场信｀包，（5）交易双方有较充裕的时进行交易。（6）不存在特殊买者的附加出价。

l 0、估价对象的土地性质为行政划拨用地，一旦发生抵押物清偿时，根据国家有关规定除保证处分手续费外，首先须向北京市政府补缴土地使用权出让地价。本报告中，估价对象房地产价值不包括估价对象应向政府补缴的土地使用权出让地价的优先受偿款额价值。

11、委托人只可按照本估价报告的估价目的使用，不可用于其它用途。

12、本报告所得出的估价结果，仅供抵押双方参考。抵押贷款最终数额由抵押双方根据市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定；

13、本估价报告所侬据的委托人提供的有关资料，包括法律文件，如《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及估价对象《分布位置及面积资料》等复印件，由委托人对其真实性负责。

14、估价人员未对估价对象的土地使用面积和建筑面积进行测量，以权属证书标明的面积为准。

l

5、本报告对现场难于观察到的建筑物与设备内部质量不负检测贵任。

16、本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。

l

7、如果使用本估价结果的时间超过了报告使用有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。

估价对象

估价对象为北京××饭店有限公司（以下简称委托人）所提供的位于北京市××区××大街10号房地产。建筑面积49977.62平方米（构建时6100元/建筑平米），划拨国有土地使用权面积8048.23平方米。

1、区位状况

区位状况包括估价对象所处的位置（坐落）、交通、环境（景观）、配套设施等。

（1）坐落：估价对象坐落在北京市××区××大街10号；位于繁华的王府井市级商业区；西临××大街，南临×树胡同，北临×××大街，东临××总公司、××医院；南距××街约×公里，距×火车站约×公里，距首都机场约×公里。两名临街。

（2）交通：估价对象东侧是纵贯北京南北的××街，西侧是北京繁华的××大街；估价对象所在××大街及其附近有多条公共电汽车通往市区各处，月围有A路、C路、F路、G路电车及E快车、R路、S路等多条公交线路，交通十分便捷。

（3）环境：估价对象所在地是北京市区的商业、全融繁荣地带，是北宗市市级商业中心之一，国内外游客很多；依伴天安门广场的政治中心；经过改造的×××大街景观十分优美。

（4）配套设施：该地区聚集了北京××楼、××广场、××，××大厦及众多知·名老字号商店等一批大型商业设施；也是北京各大宾馆、饭店及公共活动场所较为集中的地区，有五星级饭店7个，占北京的三分之一，附近有××饭店、×κ饭店、××饭店、××大酒店、××假日饭店、××大厦等多家宾馆、饭店；还有××馆、北京××、××剧场、×y医院等大型公共场所；月边各类商服会共配套设施齐全，市政基础设施完善。

2、权益状况

北京××饭店有限公司由原北京××公司、××发展有限公司、××投资有限公司及××发展公司共同组建的。

（l）土地权益

根据委托人提供的资料，委托人拥有的包含估价对象土地在内的《国有土地使用证》（参见附件三：《国有土地使用证》∶

证号：【京市东国用（200×划）字第××号】； 土地用途：旅游业； 土地使用权类型：划拨： 共有权人：无； 图号：I-1-2-××

使用权面积：8048.23平方米； 土地使用年限：无； 他项权利记录： 无。（2）房屋权益

委托人还拥有估价对象建筑物部分的《房屋所有权证》（参见附件四：《房屋所有权证》： 证号：【京房权证市东×字第××号】）；

总建筑面积：49977.41U平方米；

共有权人：无； 用途：旅游；

建筑结构：钢筋混凝土框架剪力墙； 楼层：地上9层，地下2层。他项权利记录：无。（3）权益确定

根据上述权证，估价人员认为在估价时点，委托人合法拥有估价对象的房屋所有权及划拨国有土地使用权。

委托人具有《房屋所有权证》和相应划拨土地的《国有土地使用证》，证中用途栏为旅游业，与实际用途一致。

估价对象无共有权人，没有权属争议，也无设定他项权利，只有短期租约，可以确定估价对象是合法使用的可以转让的可抵押的房地产。

但在评估价值中，不包含“当于应缴纳的土地使用权出让金”的价值。

3、实物状况

实物状况包括土地、建筑物等土地定着物实体的建筑指标、装修设备、功能分区、经营状况、使用维护等。

（l）饭店概况

××饭店于1988年1月开工建设，于1991年8月竣工。地上9层、地下2层，高度32.8米，由地上9层、地下2层的建筑物组成。主建筑为混凝土框架剪力墙结构、轻质砌体围护外墙，外立面贴白色面砖，外观摹仿古代建筑，四角塔楼，中式琉璃瓦楼盖。三层中厅有约2500平方米，净空高21米的室内广场。1998年～2000年饭店进行了全面的、不同程度的室内高档装修改造，2000年9月升为五星级饭店。该饭店在北京各大饭店综合指数排名中名列前10名内。

（2）建筑技术指标

依据委托人提供的含有估价对象的《国有土地使用权》、《房屋所有权证》及建筑施工平面图：

（3）功能分区及配备

估价对象为五星级涉外酒店式物业，按使用功能划分为客房、餐饮娱乐用房、康乐中心及其他附属配套用房。

估价对象建筑物中客房部分有×国著名设计师××设计的单、双人标准客房、豪华单、双人客房、行政套房、外交套房、××套房和总统套房共396间（套）。房间配中央空调、安全消防系统、IDD直播电话、迷你网吧、冰箱、音响、私人保险柜、卫星及闭路电视、高速网络DDN专线等设施；商务客房提供无限网络工作站、传真、VOD，点播系统等商务保障。

餐饮用房包括装修风格各异，风味不同的，可供1200个同时就餐的6个各式·中西餐厅及宴会厅等；娱乐设施有康乐中心，包括室内游泳池、网球场、健身房、KTV、桑拿浴室、棋牌室、斯诺克台球；服务设施商品部等；6个可容纳9～70人的各种会议厅；一个可随意组合、容纳100～400人的多功能厅；快捷便利的通讯；五星级高标准的服务。估价对象的其他附属配套用房包括设备间、锅炉房、交配电室、洗衣室、消防监测中控室等。

经估价人员现场查勘，估价对象的功能分区如下。

（4）装修设备

估价对象建筑物内外，均按照五星级饭店要求，按其使用性质、不同的使用功能进行了较高档次的内外装修。外观摹仿古代建筑，四角塔楼，中式琉璃瓦楼盖；外立面贴白色面砖；3层中央有露天中庭花园。室内中厅有约2500平方米，净空高21米的室内广场；

配备了相关设施设备，如烟感报警系统、自动消防喷淋系统、约克中央空调系统、新风系统、中央监控系统、集中供暖系统。同时酒店配有观光电梯、滚梯、客用电梯及货梯15部，方便住客上下使用。

估价对象的市政条件完善，所需上水、生活热水、雨水、污水、供电、中央空调、供气、通讯等市政条件均已具备，在时间和用量上可以满足项目需求。

（5）经营状况

该饭店的营业收入有个起伏增长的曲线，随着增长率提高，且营运成本率降低，经营逐步好转。1994年以前为4000～7000万元；1995～1997达11 000以上：1998～2000年为10000～9000万元；2001年为13100万元，根据目前经营状况，预计2002年的年营业收入比上年增长10%以上。在北京各大饭店综合指数排名中名列前10名内。

该饭店除餐饮、商品部、康乐中心、会议厅自营外，其余为出租。

2001年平均入位率为70%～80%，2002年与上年持平。目前，五至九层的客房出租率淡季、旺季平均约75%。

（6）使用维护

估价对象为五星级酒店，1998－2001年完成装修改造，目前已投入使用约l 1年，由于建筑及装修质量较高，维护及使用状况良好，各部位基本无较大磨损，属于完好房。该大厦内、外部状况良好，满足使用要求。

市场背景分析

l、北京市房地产情况

北京是世界著名的文化古都，全国政治、文化、经济、科学技术以及国际交往的中心，又由于即将举办的⒛08北京奥运，对海内外房地产投资极具吸引力。近年来北京的经济发展迅速，城市面貌变化巨大。如北京兴建了大量住宅小区及相关设施，大型商场、写字楼、旅游饭店、体育场馆等公共服务设施；有特色的CBD、金融街、中关村等新型商务中心已经形成：城八区危改有计划的持续：一大批水、电、气、热、污水处理、公路（五环、六环）、地铁、轻轨等基础设施工程交付使用（或在建）；更加重视绿化隔离带及城市绿地、公园建设：完善了城市的硬件设施，大大改善了投资环境，使城市面貌发生了根本变化。

在“十五”计划宏观政策引导下、在加入WTO和举办2008奥运等重大利好因素的刺激下，在北京经济多年保持2位数增长的良好环境下，北京房地产开发投资呈现快速发展的态势，投资规模、新开工面积、竣工面积和销售面积稳定增长，市场价格和空置基本稳定。

2002年1至10月份，全市房地产开发投资继续居主导地位，累计完成703.3亿元，比去年同期增长30.3%。

2、北京饭店用房市场分析

世界经济的萧条对涉外旅游饭店市场产生了不良影响，但人们对中国经济的长期稳定增长仍充满信心。我国政府已采取降低利率、减少存款、五·

一、十·一长假等政策刺激消费，并在短期内取得了良好效果；而且，中国加入WTO使国外投资者以更加长远的眼光看待中国市场，加入WTO后，对外贸易预计会增长，所以申奥成功和加入WTO部分抵消了全球经济萧条的不良影响。

饭店业与其相关行业有非常强的关联度。旅游活动可以直接带动和推进相关社会生产活动的不断深化和发展，具有高度的关联带动功能。世界旅游组织的资料显示，旅游业有较高的经济乘数效应，旅游业每直接收入l元，相关行业的收入就能增加4.3元；旅游业每增加一个直接从业人员，社会就能增加5个就业机会。饭店行业在整个旅游产业占据了相当核心的地位。饭店业作为旅游业的三大支柱之一，可以支持工业、改善环境、直接创汇并能创造大量的就业机会，在现代发达国家的经济体系中占有极其重要的地位，也是发展中国家积极推动和扶持的朝阳产业。

世界经济贸易的发展以及旅游行业的周期性变化直接对饭店行业的两类主要客源商务客人以及旅游者构成重要影响。此外区域性的经济发展周期的变化、季节因素等也都会对饭店业的经营产生影响。稳定增长的经济环境将促进旅游业、商业往来的繁荣，会刺激休闲娱乐消费的增加；另一方面，经济衰退时期、战争时期则会消减商务和旅游活动。从全球饭店业发展来看，我国尚处于行业的成长期。

在我国，2000年，全国10481家旅游饭店营业收入）总额为862.27亿元，上缴营业税

44.07元；全员劳动生产率7.67万元/人。全国6646家国有经济饭店，⒛00年实现营业收入216.62亿元，上缴营业税23.49亿元，全员劳动生产率7.48万元/人。全国外商和港澳台投资兴建的833家饭店，2000年实现营业收入216.62亿元，上缴营业税10.80亿元，全员劳动生产率10.31万元/人。

饭店供应方面，1999年以来也发生了重大变化。1999年全国增加旅游饭店1253家，增长21.7%，客房增加12.46万间，增长l 6.3%，全国有旅游饭店7035家，88.94万间客房。到2000年末，全国共有旅游饭店10481家，比上年末增加3446家，增长49%。其中星级旅游饭店6029家，比上年增加2173家，包括：五星级饭店117家，增加40家；四星级饭店352家，增加148家；三星级饭店1899冢，增加607家：二星级饭店3061家，增加1163冢；一星级饭店600家，增加215家。尽管客房增长这么多，但客房出租率仍提高了1.7个百分点，这说明1999年以来市场整体增长大于饭店增长幅度，是一个发展的大好形势。

北京的大部分饭店是20世纪80年代和90年代建成的，具有国际先进水平的管理和服务。多家合资饭店由国际著名的饭店管理集团实施管理。

2001年底，北京有涉外饭店（公寓）7111家、客房90000余问，数量居全国各城市之首：营业收入142亿，固定资产340亿、职工人数11.85万人，均排名第一；利润总额6.l 5亿，仅次于上海；利润率排在广州上海之后。北京饭店业管理市场开发程度较高，较早与国际市场接轨，管理规范化水平较高

2001年，北京有五星级饭店2 1家、四星级饭店35家、三星级饭店123家、二星级饭店149家、一星级饭店35家、其他58家。四星级和五星级饭店客房总数26561间。三星级饭店集中在王府井地区、东三环地区、少量在西部等其他地区。到2008年，预测北京的星级饭店总数将达到800家、客房13万问，届时市场竞争也会相当激烈。

从北京的情况看，五星级饭店的客户群不同于三星级饭店以下的客户群，相对比较稳定。由于北京五星级饭店仅占星级饭店的5.8%，近两年呈盈利状态，且近年内数量不会有大幅增长，所以五星级饭店的市场经营状况看好。

按照世界饭店业中最常用的分类方法，估价对象××饭店属于城市中心饭店（Urban hotels），从功能上看它具有商务功能、度假功能、会议功能；从区位上看，具有一定的不可替代性。

3、周边市场分析

估价对象位于××地区，该地区现已成为北京较成熟的商务、旅游、购物中心，周边聚集高档酒店、涉外写字楼、大型购物中心等，商务氛围浓郁。该地区是北京各大宾馆、饭店及公共活动场所较为集中的地区，有五星级饭店7个，占北京的三分之一，附近有××饭店、××饭店、××饭店、××大酒店、××假日饭店、××大厦等多家宾馆、饭店。

周边类似5星级饭店，所设豪华套间、行政套间和标准间的日房价，如××饭店为660－2 l 90元，×x×大酒店600－1920元，××饭店820－2300元左右，竞争激烈。

该地区已产生了特殊的聚集效应，使得该地区的酒店性物业具备一定的市场发展前景，估价对象相比一般倔￣店应有一定的市场变现能力。

估价测算过程

1、客房部分收入

估价对象共有客房396间，其中套房共21间，包括豪华套房l5间、行政套房6间；标准客房375间，以上客房均按不同风格进行了适合其使用用途的装修。

估价人员调查了估价对象的实际情况以及周边类似档次物业的市场情况，类似物业的市场租金见下表。

依据其实际情况及周边类似档次物业的市场情况，考虑淡旺季的比例各占一半，确定其日租价水平：豪华套房；行政套房，标准客房的淡旺季租金。在确定年平均租金时，考虑淡季时间占34%。

2、餐饮、康乐、商业等其他用房的收入（1）餐饮自营部分

估价对象中共有餐厅六个，共可容纳700多人同时就餐，加宴会厅等约容纳1200人。概况如下表：

估价人员分别对以上餐厅在平日、周末、节假日，早、午、晚餐的经营状况进行了实地调查并听取了经营人员的情况介绍，了解了近年该饭店的财务报表，对照当地市场类似物业水平，确定人均日消费在200元，各餐厅综合平均上座率为47.5%。

（2）康乐中心等自营部分

主楼部分的康乐中心、会议厅、商品部自营用房主要包括如下：

估价人员对以上康乐中心等设施用房的经营状况进行了实地调查，了解了近年该饭店的财务报表，对照当地市场类似物业水平，康乐中心等的收入约为客房收入的11%左右。

（3）出租部分

根据有关租赁合同，均为短期租赁合同，平均使用面积日租金地下一层l3～16元，一层20～25元，二层18～22元、三层为l 5～18元，租约期3～5年，租约期内年总租金约为950万元，折合可出租面积平均日租金9.7元，有效日租金7.3元。该总租金已为有效毛租金收入 已包含使用面积与可出租面积的比例0.82，考虑平均出租率、租金损失、装修免租期损失等约为92%，有效毛收入率为75%。

这个租金水平较为稳定，符合市场水平，预测未来收入保持该水平不变，则租约期内外统一考虑有效租金收入为每年950.00万元。

（4）停车场

××饭店有地上、地下两个停车场。其中，地下车库建筑面积为2368平方米，有88个车位；地上车库建筑面积为1261平方米，有24－个车位。若按小时计费，5元/小时，每天按12小时营业时间、节假日停车率90%，平日50%。平均63%。

（5）附属及设备用房

地上地下共有附属及设备用房5863，34 m2，是属于应由估价对象的收益性商业用房分摊 的面积，虽然没有直接收入，但间接从其他商业用房的收益中获得收益。总附属及设备用房占总建筑面积的比例为11.73%，属正常比例。

（6）餐饮、康乐、商业等其他用房的年收入合计？

年运营费用

运营费用是指为维护饭店房地产持续运营产生有效总收益，必须发生的期间性开支。根据估价对象的经营特点、，委托人实行统筹管理，所以需要全面核算各项经营费用。年经营费用包括营业税l金及附加、营业成本费用、人员工资福利、营业费用、管理财务费、能源事业费消耗、维护修理零部件更新费、市场推广、房产税、保险费、商业设备的折旧、物业管理公司酬金。不包括建筑物折旧、所得税、所有权费用和资本性支出。各项成本费用的估算，参考了本物业近两年的情况，该类物业的市场水平，以及对未来管理水平稳步提高的判断。

（1）营业税金及附加

营业税为营业收入的5%（客房增值税为3%），城市维护建设税和教育附加为营业税额的7%、3%，合计按营业收入的5.5%计算

（2）营业成本

客房成本为客房收入的5% 餐饮成本占餐饮收入的31%

康乐中心等配套设施用房成本占其收入的14%（3）工资及福利

工资及福利费约占营业收人的11%（4）营业费用

营业费用约占营业收入的10%（5）管理财务费

行政管理费约占营业收入的7%（6）市场推广费

市场推广费约占营业收入的2.0%（7）能源维修费

能源维修费约占营业收入的7%（8）房产税

房产税为房产原值70%的1.2%（9）房产保险费

保险费为房产价值的0.25%（10）土地使用费

按规定为每年80.89万元。（11）商业设备折旧

即餐饮厨房、洗衣房、停车场等商用设备及客房家具的年折旧费为210万元。（12）物业管理酬金

约为运营费用的3%，为250万元

确定报酬率

估价人员确定采用累加法，即安全利率加风险调整值法来确定报酬率。安全利率选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值包括投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿及其他影响因素等。

目前，中国人民银行公布的一年定期存款年利率为1.98%较低，根据估价对象所在地区

现在和预测未来的经济状况良好，位置极具优势，经营期间饭店用途与新旧程度风险一般，流动性一般等。故风险报酬率估测为4.02%。

收益年限的确定

估价对象用地为划拨用地，其土地用途为旅游酒店，除非国家征用，否则将持续使用。根据北京城市总体规划，该地区为商业用途。

所以本次评估是以估价对象能够按照目前的规定用途持续使用，能够在必要时，顺利办理土地出让手续继续使用为假设前提。

估价对象建筑物为钢混结构的非生产用房，其耐用寿命为60年。若补交土地使用权出让地价款，按旅游业用途，其土地使用权出让最高年限为40年，则本次估价按估价对象收益年期40年计算。

土地出让金

估价对象的土地性质为行政划拨用地，一旦发生抵押物清偿时，根据国家有关规定除保证处分手续费外，首先须向北京市政府缴纳土地出让地价款。因此，估价对象房地产价值不应包括估价对象处置时应向政府补交的出让地价款，应从上述得出的价格中扣除土地出让全地价款部分。

通过对估价对象周边同类用途土地的地价水平调查，根据北京市基准地价及其修正结果（计算过程略），并结合估价对象实际情况，确定地区旅游类酒店房地产应补办出让手续，缴纳的土地出让（金）地价款为地上商业2000元/m2、地上车库900元/m2、地下收益部分面积按地上价格l/3即660元/m2计算，则补交的出让（金）地价款为7991.l 0万元。

采用成本法估价整体价格

成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧或者乘以成新率，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理。

重置价格是假设在估价时点重新建造的与估价对象具有相同效用的全新状态的房地产价值。估价时需要考虑所需的一切合理、必要的费用（包括土地取得费用、前期工程费、建筑安装工程费、管理费、投资利，弘、销售费用）、销售税金和房地产的社会平均开发利润。本案例若重新取得经营性土地应通过市场取得出让土地，所有先按出让土地的市场价值计算，然后扣除“相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”。

估价中，各项费用的取值参考了该项目的实际建造成本，以分析项目的特点，主要是按同类房地产的市场价格和水平测算。

1、土地取得成本

土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等，一般由购置土地的价款（相当基准地价）、小区建设配套费和其他费用（策划、招标服务费、土地评估、契税、印花税、手续费等）构成。

（l）购置土地的价款

根据《北京市人民政府发布北京市出让土地使用权基准地价的通知》【京政发［2002］32号】文件，正常购置土地价款包括毛地价（土地使用权出让金、市政基础设施建设费）及拆迁费等。

估价对象土地使用权性质为划拨，先按照出让计算，最高出让年限40年计算；用途为旅游业；所在地段土地级别为商业二级，基准地价楼面熟地价为地上5680～7680元/平方米，地下为地上的l/3；地上容积率为4.95。

确定估价对象的土地购置J总价折合建筑面积为：5249元/m2。（2）小区建设配套费

××地区建设配套费为折合建筑面积250元/m2。（3）其他

策划、招标服务费、土地评估、契税、印花税、手续费等，取上述土地成本的1.5%。

2、建筑物建造成本（1）建安工程费

根据北京市现行《建筑工程概算定额》及有关文注规定、北京有关招投标工程的中标价、参考北京同类饭店建筑技术经济指.估价对象建筑物主体、附属、配套、室外工程的建筑、结构、高档装修、设备安装等的建安工程费的测算如下。

建安工程费单位造价为6100元/m2。（2）前期工程及其他专业费等

根据北京市有关规定和市场情况，前期工程、建设期间税费及其他专业费等见下表。

经测算前期工程及其他专业费等为450.70元/m2。

3、管理费用

开发管理费包括管理组织房地产开发的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，取l－2项成本合计的2.0%

4、投资利息

投资利息为土地、建筑物建造和管理费用的资金成本，包括支付贷款的利息，以及基于机会成本的考虑，资本金要放弃可得的存款利息或获得其他收益的可能。

根据该项目的建筑和结构类型、建筑面积，按照2000年《全国统一建筑安装工程工期定额》计算，确定本项目的开发期为3年，其中土地开发期为1年，工程施工期为2年。

由于本项目的特点，假设资金在开发期内均匀投入，目前人民银行公布的3～5年中长期贷款年利率为6%。

5、销售税费

销售费用包括广告宣传和销售代理费，确定为开发价值的1.5%，销售税金取开发总价值的5.5%，合计，7%。

6、发展商投资利润

按照北京市当前的市场状况，根据北京市房地产评估技术标准（试行）的规定，应按照不同的年期，发展商利润率取不同的值。考虑到本项目开发年限较长在2，5年以上，属旅游业类别，但处在市商业中心的特殊地理位置、建设期风险也一般，故确定发展商的投资利润率为25%。

8、确定综合成新率

其中土地采用年期修正，建筑物计算折旧，按价值比综合确定。

估价对象于1991年8月建成，至今经过年限已达1 I年，但经过估价人员现场踏勘和工程人员介绍：基础、承重结构、墙、屋面、楼板，结构完好；饭店门窗、墙、地面、天棚等装修基本保持较新的状态；其他部分装修完好；设备主机运行良好，完全满足使用要求。且1998年～2001年饭店进行了全面的、不同程度的室内装修改造。经估价人员的经验判断，有效经过年限小于实际经过年限，同时根据估价对象土地与建筑物的比例、长寿命项目与设备、装修等项目的比例，及分类折旧计算，综合年限法与实际观察法，确定综合成新率为90%。

估价结果

收益法、成本法各占50%权重。

附件

附件一：估价对象位置示意图 附件二：《国有土地使用合同》复印件 附件三：《国有土地使用证》复印件 附件四：《房屋所有权证》复印件 附件五：估价对象现状照片 附件六：委托人营业执照复印件

附件七：估价机构房地产估价资质证书 附件八：房地产估价师资格证书

第四篇：资产评估业务操作规程

资产评估业务操作规程

二0一0年十一月 目录

目 录

第一章 总则................................................1 第二章 评估程序—基本要求..................................3 第三章 评估程序—具体要求..................................4 第四章 流程规范—业务约定书...............................11 第五章 流程规范—资产评估资料清单(1)......................12 第六章 流程规范—核心程序(1)..............................13 第七章 流程规范—工作底稿(1)..............................47 第八章 附则...............................................50

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第一章 总 则

一、为规范资产评估执业行为，控制执业质量及风险，提高执业水平及效率，根据国家有关资产评估的规定办法、资产评估相关准则、本单位相关规章制度，制定本规程。

二、本规程所称资产评估，是指本单位评估人员依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

三、本规程所称评估程序，是指本单位评估人员执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。

四、本规程所称评估报告，是指本单位评估人员根据资产评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由本单位出具的书面专业意见。

五、本规程所称工作底稿，是指本单位评估人员执行评估业务形成的，反映评估程序实施情况、支持评估结论的工作记录和相关资料。

六、本规程所称机器设备，是指人类利用机械原理以及其他科学原理制造的、特定主体拥有或者控制的有形资产,包括机器、仪器、器械、装置、附属的特殊建筑物等。

七、本规程所称不动产，是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。

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八、本规程所称无形资产，是指特定主体所拥有或者控制的，不具有实物形态，能持续发挥作用且能带来经济利益的资源。

九、本规程适用于资产评估业务及与其价值估算相关的其他业务，作为统一标准及规范，指导本单位评估人员履行评估程序，实施工作目标, 撰写评估报告，编制和管理工作底稿。

十、本单位评估人员从事资产评估业务及与价值估算相关的其他业务时，应遵守适用的资产评估行业相关准则；从事本规程未详细规定的特定资产评估业务及与其价值估算相关的其他业务时，应遵守或参照适用的相关规定，如：珠宝首饰的评估应遵守《珠宝首饰评估指导意见》，金融不良资产的评估应遵守《金融不良资产评估指导意见(试行)》，以财务报告为目的的评估应遵守《以财务报告为目的的评估指南(试行)》；从事国有资产评估业务及与价值估算相关的其他业务时，应同时遵守国家关于国有资产评估的相关规定。

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第二章 评估程序—基本要求

一、评估人员应当遵守《资产评估准则—评估程序》等相关规定，通常应执行下列基本评估程序，并不得随意删减基本评估程序。

1.明确评估业务基本事项。2.签订业务约定书。3.编制评估计划。4.现场调查。5.收集评估资料。6.评定估算。

7.编制和提交评估报告。8.编制和归档工作底稿。

二、评估人员在执行评估业务过程中，由于受到客观限制，无法或者不能完全履行评估程序，且当采取必要措施仍无法弥补程序缺失并对评估结论产生重大影响时，应按照本单位内部规章制度，逐级汇报批准，由项目负责人协商委托方终止评估业务。

三、评估人员履行评估程序，应按照本单位内部规章制度及本规程的要求，逐级汇报、审批。

四、评估人员应当将评估程序的履行情况记录于工作底稿中，并将其执行情况在评估报告书中披露。

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第三章 评估程序—具体要求

一、前期接洽

项目负责人应与委托方进行充分沟通，明确和记录下列基本事项，形成评估项目基本情况调查表，并按照本单位相关规章制度逐级汇报。

1.委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者。2.评估目的。

3.评估对象和评估范围。4.价值类型。5.评估基准日。6.评估报告使用限制。7.评估报告提交时间及方式。8.评估服务费总额、支付时间和方式。

9.委托方与注册资产评估师工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。

二、业务分析

项目负责人应根据项目基本情况，对胜任能力、独立性、业务风险等进行初步判断，按照本单位相关规章制度逐级汇报，由本单位相关规章制度规定的具有决定权的人员决定是否承接评估业务。

三、签订业务约定书

本单位在决定承接评估业务后，项目负责人应遵守《资产评估准则—业务约定书》等资产评估相关准则、规定，撰写业务约定书，并按照本单位相关规章制度逐级汇报、审批后签订。

评估项目执行过程中，当评估目的、评估对象、评估基准日发生变化，或者评估范围发生重大变化时，项目负责人应当与委托方及时

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协商相关内容，并按照本单位相关规章制度逐级汇报、审批后，签订补充协议或者重新签订业务约定书。

四、项目分析和联系

项目负责人应结合项目基本情况，进行项目分析，主要包括： 1.进一步了解企业情况、资产特点及分布情况，对于特殊行业和特殊资产应初步确定评估方法，有针对性的确定资产负债清查评估明细表和资产评估资料清单。

2.进一步了解项目背景和整体时间安排，消除项目整体实施过程中可能造成的评估工作时间进度、人员安排等的不利影响，与委托方初步协商评估计划。

3.与其他中介机构建立良好的合作关系，明确分工和信息交换方式。

五、编制评估计划

1.项目负责人应编制评估计划，并按照本单位相关规章制度逐级汇报、审批。

2.评估计划的内容应涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等评估业务实施全过程。

3.评估计划通常包括：评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方案等内容，项目负责人可根据评估业务具体情况确定评估计划的繁简程度。

4.重大的国有资产评估项目，项目负责人应根据相关部门的监管需要，及时将评估计划向其汇报。

5.评估计划制定后，项目负责人应根据评估业务实施过程中的情况变化进行必要调整。

六、现场前期准备

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1.项目组进驻前，项目负责人应根据项目特点，向委托方及被评估单位提出评估的工作要求和具体计划，通常包括：评估所需第一批资料清单，评估计划的时间进度、现场评估配合工作内容、评估人员工作分工及联系方式，现场评估工作条件。

2.对于被评估资产所处地域分散或类别复杂、被评估单位数量较多的项目，项目负责人应基于项目顺利开展的原则，在必要时，对被评估单位进行统一的评估培训。

(1)评估培训内容通常包括：培训的时间地点及对象，第一批资产评估资料清单及解答人员联系方式，评估计划的时间进度、现场评估配合工作内容、评估人员工作分工及联系方式，现场评估工作条件。

(2)重大的国有资产评估项目，项目负责人应根据相关部门的监管需要，及时将评估培训内容向其汇报。

3.对于被评估资产所处地域分散或类别复杂、被评估单位数量较多的项目，在项目组进驻前，项目负责人应根据项目特点，派专人指导被评估单位提供资料，落实被评估单位配合人员及联系方式，保证评估工作的顺利进行。

七、现场调查

评估人员应当遵守资产评估相关准则、规定，根据评估业务具体情况，对评估对象进行适当的现场调查。

1.要求委托方或者被评估单位提供涉及评估对象和评估范围的详细资料。

2.要求委托方或者被评估单位对其提供的评估明细表及相关证明材料以签字、盖章或者其他方式进行确认。

3.应当通过询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查，获取评估业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属并对其资料进行必要的查验。

4.在执行现场调查时无法或者不宜对评估范围内所有资产、负债

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等有关内容进行逐项调查的，可以根据重要程度采用抽样等方式进行调查。项目负责人应制定相应的调查方案，明确分类原则、调查对象、工作步骤等内容。

5.评估人员应当根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充或者调整现场调查工作。

6.当评估人员现场调查遇有障碍无法履行程序时，项目负责人应与委托方及被评估单位进行协商，提出问题内容和解决意见，保证现场调查程序的适当履行。

7.项目负责人应将现场调查中的重大问题及解决方案，按照本单位相关规章制度逐级汇报、审批。

8.重大的国有资产评估项目，项目负责人应根据相关部门的监管需要，及时将现场调查的工作内容、完成时间、存在问题(无法履行的评估程序及其原因、解决建议)等情况向其汇报，获得其同意认可。

八、收集评估资料

1.评估人员应当遵守资产评估相关准则、规定，根据评估业务具体情况收集评估资料，并根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充收集评估资料。

2.评估人员应当根据评估业务具体情况对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。

3.收集的评估资料包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方、产权持有者等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料。通常包括：查询记录、询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、鉴定报告、专业报告及政府文件等形式。

4.现场调查工作结束后，项目负责人应统计遗留问题和尚缺资料清单，与委托方、被评估单位进行沟通，提出解决意见，确定问题解决及资料提供的时间安排和联系方式。

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九、评定估算

1.评估人员应当遵守资产评估相关准则、规定，根据评估业务具体情况进行评定估算。

2.评估人员应当根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法等资产评估方法的适用性，恰当选择评估方法，并于评估报告中披露选择的方法及其原因。

3.评估人员应对所搜集的评估资料进行整理，充分分析其可靠性、相关性、可比性，按照工作底稿索引进行归集。

4.评估人员应当根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结论。采用成本法，应当合理确定重置全价和各相关贬值因素(成新率)；采用市场法，应当合理确定参照物，根据评估对象与参照物的差异进行必要的价格调整；采用收益法，应当根据被评估单位提供的盈利预测及风险分析资料，合理确定收益期和折现率，合理预测未来收益。

5.评估人员应当对形成的初步评估结论进行综合分析，形成最终评估结论。

6.评估人员对同一评估对象需要同时采用多种评估方法的，应当对采用各种方法评估形成的初步评估结论进行分析比较，确定最终评估结论，并于评估报告中披露确定评估报告使用结果的评估方法及其原因。

7.对于国有企业的企业价值评估项目，以持续经营为前提进行评估时，原则上应采用两种以上方法进行评估，并在评估报告中列示，依据实际状况充分、全面分析后，确定其中一个评估结果作为评估报告使用结果。

8.项目负责人应将评定估算中的重大技术问题及解决方案，按照本单位相关规章制度逐级汇报、审批。

9.重大的国有资产评估项目，项目负责人应根据相关部门的监管

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需要，及时将选择的评定方法及其原因、评估思路、主要评估技术指标、确定评估报告使用结果的评估方法及其原因等情况向其汇报，获得其同意认可。

十、编制和提交评估报告

1.项目负责人应当遵守资产评估相关准则、规定，编制评估报告。2.评估项目应当按照本单位相关规章制度，对评估报告、评估程序执行情况、工作底稿等进行必要的内部审核，并将审核、修改情况记录于工作底稿中。

3.评估报告在内部审核后，正式提交前，项目负责人可以在不影响本单位对最终评估结论进行独立判断的前提下，与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通。

4.评估报告由本单位出具，并由项目负责人按业务约定书的要求向委托方提交。

5.国有资产评估项目，项目负责人应协助委托方完成相关审核手续。相关部门提出审核意见的评估项目，项目负责人应对其修改、补充、说明的内容及时进行书面回复，并与委托方或者委托方许可的相关当事方进行沟通。

十一、评估总结

评估项目应进行评估总结，评估总结分为项目总结和技术总结。1.项目负责人应对评估项目的计划执行情况、评估过程中重要事项的处理方法、评估工作的建议等内容进行项目总结。

2.成熟行业或特殊评估对象的评估项目，项目负责人应组织项目组中的各专业负责人，对今后评估业务有借鉴作用的评估技术思路、方法、主要技术指标进行技术总结。

十二、编制和归档工作底稿

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评估人员应当遵守《资产评估准则—工作底稿》、本单位制定的《资产评估业务档案管理制度》等相关规定，编制工作底稿，按照本单位相关规章制度逐级审批后，及时形成评估档案。

十三、后续追踪

评估报告出具后，项目负责人应对评估报告的使用、经济行为的实施等情况进行后续追踪，并可对相关资料补充归档。

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第四章 流程规范—业务约定书

一、项目负责人应遵守《资产评估准则—业务约定书》等资产评估相关准则、规定，撰写和签定业务约定书。

二、业务约定书样式参见《资产评估业务约定书参考格式G1-3》。

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第五章 流程规范—资产评估资料清单(1)

一、本规范适用于企业会计制度下的评估对象为企业价值、采用资产基础法的资产评估业务及与其价值估算相关的其他业务的资产评估资料清单的要求。

二、以单项资产作为评估对象的资产评估业务及与其价值估算相关的其他业务，应参照本规范，并遵守适用的资产评估资料清单的要求。

三、项目负责人应根据评估目的、被评估单位所属行业特点、被评估资产结构类别及特点、初步拟定的评估方法等项目情况，针对性的布置资产评估资料清单。

1.现场调查开始前，项目负责人应布置第一批资产评估资料清单(参见《资产评估资料清单C2-1》)。

2.现场调查开始后，项目负责人应根据进一步了解的项目情况和评估工作进展状况，补充布置资产评估资料清单。

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第六章 流程规范—核心程序(1)

一、本规范适用于企业会计制度下的评估对象为企业价值、采用资产基础法的资产评估业务及与其价值估算相关的其他业务，在现场调查至评定估算阶段的工作目标的执行。

二、以单项资产作为评估对象的资产评估业务及与其价值估算相关的其他业务，现场调查至评定估算阶段的工作目标的执行，应参照本规范，并遵守适用的工作目标要求。

三、货币资金—现金

1.检查日记账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查评估明细表，核实其填报情况是否完整准确。

2.监督企业出纳人员盘点库存现金，按不同币种分别填写《现金盘点表》，并签字确认。盘点表中说明盘盈、盘亏的原因。

3.了解现金内部控制制度，抽查大额现金收支凭证，复印重要凭证资料。

4.对错账、漏账、影响净资产的未达账项、贷方余额、不正常白条抵库等项目进行相应调整，并复印有关资料。

5.查实有无非记账本位币账户，如有，查询评估基准日汇率的中间价，评估价值按照本位币确定。

6.核实其他需要说明的事项。

7.一般以核实的账面价值确定评估价值。8.如有评估增减值，分析评估增减值的原因。9.有无需要评估报告中特别说明的事项。

四、货币资金—银行存款

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1.检查日记账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查评估明细表，核实其填报情况是否完整准确。

2.获得评估基准日银行出具的“银行对账单”。检查企业会计人员编制的“银行存款余额调节表”,审查未达账项的真实性，并作好相关记录。

3.函证评估基准日的余额，并对函证情况进行分析。

4.了解银行存款内部控制制度，抽查大额收支凭证，复印重要凭证资料。

5.对一年以上的定期存款或限定用途的存款，要查明情况，并作相应的底稿记录，评估时查明银行利息收入的入账情况。

6.对错账、漏账、影响净资产的未达账项、贷方余额等项目进行相应调整，并复印有关资料。

7.查实有无非记账本位币账户，如有，查询评估基准日汇率的中间价，评估价值按照本位币确定。

8.核实是否存在损失，并查明原因，获得企业有关说明材料及批准文件。

9.核实其他需要说明的事项。

10.一般以核实的账面价值确定评估价值。11.如有评估增减值，分析评估增减值的原因。12.有无需要评估报告中特别说明的事项。

五、货币资金—其他货币资金

1.检查日记账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查评估明细表，核实其填报情况是否完整准确。

2.获得金融机构出具的余额对账单或存款凭证。检查企业会计人员编制的“余额调节表”,审查未达账项的真实性，并作好相关记录。

3.函证评估基准日的余额，并对函证情况进行分析。

4.了解其他货币资金内部控制制度，抽查大额收支凭证，复印重

资产评估业务操作规程

要凭证资料。

5.了解分析其他货币资金形成的原因或业务内容，核实有关原始单据，复印重要原始单据资料。

6.对错账、漏账、影响净资产的未达账项、贷方余额等项目进行相应调整，并复印有关资料。

7.查实有无非记账本位币账户，如有，查询评估基准日汇率的中间价，评估价值按照本位币确定。

8.核实是否存在损失，并查明原因，获得企业有关说明材料及批准文件。

9.核实其他需要说明的事项。

10.一般以核实的账面价值确定评估价值。11.如有评估增减值，分析评估增减值的原因。12.有无需要评估报告中特别说明的事项。

六、短期投资

1.检查明细账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查评估明细表，核实其填报情况是否完整准确。

2.按照记账式、凭证式不同类型，清查、核实、盘点债券与股票实际持有数量及比例。明确投资形成日期、原始成本，复印重要凭证资料。

3.与应收股利、应收利息等科目核对，确定历史投资收益入账情况是否全面。

4.核查股票、债券的购入、买卖增减记录，交易是否符合国家的规定，分析其变现可能性。

5.收集涉及投资的合同、协议、股权证明、董事会及股东大会有关决议等重要资料，分析确定预计的未来收益水平。

6.对错账、漏账、影响净资产的未达账项、贷方余额等项目进行相应调整，并复印有关资料。

资产评估业务操作规程

7.查实有无非记账本位币账户，如有，查询评估基准日汇率的中间价，评估价值按照本位币确定。

8.核实是否存在损失，并查明原因，获得企业有关说明材料及批准文件。

9.核实其他需要说明的事项。

10.收集评估价值确定的其他依据资料。

11.上市公司股票投资按照国家有关规定确定评估价值；公开挂牌交易的债券投资按评估基准日的收盘价计算评估价值；不能公开交易的债券投资按本金加持有期利息计算评估价值。

12.如有评估增减值，分析评估增减值的原因。13.有无需要评估报告中特别说明的事项。

七、应收票据

1.检查明细账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查评估明细表，核实其填报情况是否完整准确。

2.查明票据类别、编号、出票日期、面额、到期日、收款人名称、利息率、付息条件等，收集大额应收票据发生的合同、协议等重要资料，并抽查复印票据原始凭证，做好相应清查核实记录。

3.选择重点明细项目，复印票据存根，分析应收票据存在性。同时履行适当程序，判断其可收回性。对已收回的票据，复印进账单等凭证。

4.对错账、漏账、影响净资产的未达账项、贷方余额等项目进行相应调整，并复印有关资料。

5.对应收票据中涉及法律诉讼的己决、未决事项等情况，填写《调查分析表》，并分析有无或有资产(负债)。

6.分析判断应收票据有无坏账，对可能发生坏账的，应查明具体原因，并填写《坏账审定表》。

7.查实有无非记账本位币账户，如有，查询评估基准日汇率的中间价，评估价值按照本位币确定。

资产评估业务操作规程

8.核实其他需要说明的事项。

9.以核实的账面价值扣除坏账确定评估价值。对存在性确凿且可以正常收回的票据一般按照核实的账面价值确定评估价值。

10.如有评估增减值，分析评估增减值的原因。11.有无需要评估报告中特别说明的事项。

八、应收账款

1.检查明细账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查评估明细表，核实其填报情况是否完整准确。

2.了解企业应收款项内控制度与核算方式，收集大额应收款项发生的合同、协议等重要资料，并抽查有关会计凭证，做好相应清查核实记录。

3.对错账、漏账、影响净资产的未达账项、贷方余额等项目进行相应调整，并复印有关资料。

4.对应收款项实施账龄分析程序。

5.选择重点明细项目，填写《往来款项询证函》，实施函证程序，分析应收款项存在性。根据回函情况，对不相符的分析原因；同时适当地实施替代程序，判断其可收回性。

6.对应收款项中涉及法律诉讼的己决、未决事项以及长期潜亏挂账项目、已实际发生的未及时账务处理的费用项目等情况，填写《调查分析表》，涉讼事项分析有无或有资产(负债)。

7.分析判断应收款项有无坏账，对可能坏账的款项，查明具体原因，并填写《坏账审定表》。

8.查实有无非记账本位币账户，如有，查询评估基准日汇率的中间价，评估价值按照本位币确定。

9.核实其他需要说明的事项。

10.以核实的账面价值扣除坏账确定评估价值。对存在性确凿且可以正常收回的款项按照核实的账面价值确定评估价值；坏账准备评估

资产评估业务操作规程

为零。

11.如有评估增减值，分析评估增减值的原因。12.有无需要评估报告中特别说明的事项。

九、应收股利

1.检查明细账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查评估明细表，核实其填报情况是否完整准确。

2.分析应收股利的形成依据和具体过程，收集有关合同、协议、决议、被投资单位近年股利分配政策文件等重要资料，并抽查有关会计凭证，做好相应清查核实记录。

3.对错账、漏账、影响净资产的未达账项、贷方余额等项目进行相应调整，并复印有关资料。

4.对重点的明细项目，填写《往来款项询证函》，实施函证程序，分析应收股利的存在性。根据回函情况，对不相符的分析原因；同时适当地实施替代程序，判断其可收回性。

5.分析判断应收股利有无坏账，对其中涉及法律诉讼的己决、未决事项等情况，填写《调查分析表》，并分析有无或有资产(负债)。

6.查实有无非记账本位币账户，如有，查询评估基准日汇率的中间价，评估价值按照本位币确定。

7.核实其他需要说明的事项。

8.以核实的账面价值扣除坏账确定评估价值，对存在性确凿且可以正常收回的应收股利按照核实的账面价值确定评估价值。

9.如有评估增减值，分析评估增减值的原因。10.有无需要评估报告中特别说明的事项。

十、应收利息

1.检查明细账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查评估明细表，核实其填报情况是否完整准确。

资产评估业务操作规程

2.分析应收利息的形成依据和明细过程，收集有关合同、协议、决议等重要资料，并抽查有关会计凭证，做好相应清查核实记录。

3.对错账、漏账、影响净资产的未达账项、贷方余额等项目进行相应调整，并复印有关资料。

4.对特别重大的明细项目，填写《往来款项询证函》，实施函证程序，分析应收利息的存在性。根据回函情况，对不相符的分析原因；同时适当地实施替代程序，判断其可收回性。

5.分析判断应收利息有无坏账，对其中涉及法律诉讼的己决、未决事项等情况，填写《调查分析表》，并分析有无或有资产(负债)。

6.查实有无非记账本位币账户，如有，查询评估基准日汇率的中间价，评估价值按照本位币确定。

7.核实其他需要说明的事项。

8.以核实的账面价值扣除坏账确定评估价值，对存在性确凿且可以正常收回的应收利息按照核实的账面价值确定评估价值。

9.如有评估增减值，分析评估增减值的原因。10.有无需要评估报告中特别说明的事项。

十一、预付账款

1.检查明细账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查评估明细表，核实其填报情况是否完整准确。

2.分析预付款项用途，收集大额款项发生的合同、协议等重要资料，并抽查有关会计凭证，做好相应清查核实记录。

3.对错账、漏账、影响净资产的未达账项、贷方余额等项目进行相应调整，并复印有关资料。

4.对预付款项实施账龄分析程序，对长期未结算的款项查明原因。5.选择重点明细项目，填写《往来款项询证函》，实施函证程序，分析预付款项存在性。根据回函情况，对不相符的分析原因；同时适当地实施替代程序，判断预付账款能否收回相应货物。

资产评估业务操作规程

6.对预付账款涉及法律诉讼的己决、未决事项以及收货后退货、货到单未到等情况，填写《调查分析表》，涉讼事项分析有无或有资产(负债)。

7.分析判断预付账款有无坏账，对可能坏账的款项，查明具体原因，并填写《坏账审定表》。

8.查实有无非记账本位币账户，如有，查询评估基准日汇率的中间价，评估价值按照本位币确定。

9.核实其他需要说明的事项。

10.对于能够收回相应货物的预付账款按照相应形成的资产或权利确定评估价值。

11.如有评估增减值，分析评估增减值的原因。12.有无需要评估报告中特别说明的事项。

十二、其他应收款

1.检查明细账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查评估明细表，核实其填报情况是否完整准确。

2.分析其他应收款中款项用途，收集大额其他应收款发生的合同、协议等重要资料，并抽查有关会计凭证，做好相应清查核实记录。

3.对错账、漏账、影响净资产的未达账项、贷方余额等项目进行相应调整，并复印有关资料。

4.对其他应收款实施账龄分析程序。

5.选择重点明细项目，填写《往来款项询证函》及《其他应收款内部个人往来询证函》，实施函证程序，分析应收款项存在性。根据回函情况，对不相符的分析原因；同时适当地实施替代程序，判断其可收回性。

6.对应收款项中涉及法律诉讼的己决、未决事项以及长期潜亏挂账项目、已实际发生的未及时账务处理的费用项目等情况，填写《调查分析表》，涉讼事项分析有无或有资产(负债)。

资产评估业务操作规程

7.分析判断其他应收款有无坏账，对可能坏账的款项，查明具体原因，并填写《坏账审定表》。

8.查实有无非记账本位币账户，如有，查询评估基准日汇率的中间价，评估价值按照本位币确定。

9.核实其他需要说明的事项。

10.以核实的账面价值扣除坏账确定评估价值。对存在性确凿且正常可以收回的款项按照核实的账面价值确定评估价值；坏账准备评估为零。

11.如有评估增减值，分析评估增减值的原因。12.有无需要评估报告中特别说明的事项。

十三、存货

1.检查明细账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查评估明细表，核实其填报情况是否完整准确。

2.了解分析存货的构成、分布和企业内部控制管理制度，各类存货的核算方法。并抽查有关存货出入库记录，做好相应清查核实记录。

3.对错账、漏账、贷方余额等项目进行相应调整，并复印有关资料。

4.获取并检查评估基准日或最近一次的存货盘点记录，评价盘点的可信度。

5.选择重点存货进行抽盘，填写《存货盘点表》。盘点结果如与账面值存在差异，对于差异原因不正常的，加大抽盘项目或全面盘点。存放方式特殊的，采取可靠的盘点方式，并记录于工作底稿中。

6.对盘盈、盘亏的存货，获得企业有关说明材料及应履行批准程序的相关文件，查明原因并作记录，调整其数量和价值。

7.核实有无代他人保存和来料加工的存货，有无未作账务处理而置于他处的存货。

8.对失效、变质等待核销报废的存货，要求企业首先作出相应处

资产评估业务操作规程

理与说明。

9.对正常外购存货，进行市场询价，计算其评估价值。对近期购入的存货，无特殊情况且价格变化不大时，可按核实的账面价值确定评估价值。

10.自制待销售的存货，按照出厂不含税销售价格扣除销售费用、销售税金及附加、所得税以及根据销售状况扣除适当的利润后，确定评估价值。销售费用、销售税金及附加、所得税以及利润水平，参照企业近期经营成果计算的财务指标确定。

11.正常生产且成本核算正确的在产品，可按其产成品的约当产量确定评估价值。

12.委托加工产品与受托加工产品、委托代销商品与受托代销商品，关注结算方式的差异对评估价值的影响。

13.已使用的存货，合理计算重置全价和成新率，确定评估价值。14.对特殊行业存货，聘请有关专家进行咨询后确定评估价值。15.房地产开发企业评估项目，存货的现场调查、收集资料、评定估算参照固定资产—房屋建筑物、无形资产—土地使用权的相关要求。

16.核实其他需要说明的事项。

17.如有评估增减值，分析评估增减值的原因。18.有无需要评估报告中特别说明的事项。

十四、待摊费用(递延资产)1.检查明细账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查评估明细表，核实其填报情况是否完整准确。

2.抽查原始发生凭证和每期摊销的凭证，核查其原始发生额及其构成、发生日期、摊销月数、每期摊销额等。

3.对错账、漏账、贷方余额等项目进行相应调整，并复印有关资料。

4.对尚存受益(受益期)进行分析。

资产评估业务操作规程

5.有实物形态的费用项目，要核查实物资产。6.核实有无与其他资产存在价值重复的情形。7.核实其他需要说明的事项。

8.根据尚存受益期计算评估价值。对于有实物形态的费用项目，一般要按照实物资产评估的对应方法进行估算。不得与其他资产重复计算评估价值。

9.如有评估增减值，分析评估增减值的原因。10.有无需要评估报告中特别说明的事项。

十五、待处理流动资产净损失(待处理固定资产净损失)1.检查明细账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查评估明细表，核实其填报情况是否完整准确。

2.逐项核实发生原因及转销的审批手续。

3.有实物形态的项目，要核查实物资产，并对其处理变现价值进行估算。

4.核实其他需要说明的事项。

5.按照其尚存资产价值或权益计算评估价值。6.如有评估增减值，分析评估增减值的原因。7.有无需要评估报告中特别说明的事项。

十六、长期投资—股票投资

1.检查明细账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查评估明细表，核实其填报情况是否完整准确。

2.清查核实股票实际持有数量及股权比例，明确投资形成日期、原始成本，复印重要凭证资料。

3.与应收股利等科目核对，确定历史投资收益入账情况是否全面。4.核查股票的购入、买卖增减记录，交易是否符合国家的规定，分析其变现的可能性。

资产评估业务操作规程

5.收集涉及投资的合同、协议、股权证明、董事会及股东大会有关决议等重要资料，明确投资目的，分析预计的未来收益水平。

6.对错账、漏账等项目进行相应调整，并复印有关资料。7.查实有无非记账本位币账户，如有，查询评估基准日汇率的中间价，评估价值按照本位币确定。

8.核实是否存在无法收回的投资及其股利，并查明原因，收集企业有关说明材料及批准文件。

9.核实其他需要说明的事项。

10.收集评估价值确定的其他依据资料。

11.上市公司股票投资按照国家有关规定确定评估价值；非上市的股票投资按评估基准日被投资企业审计报告中载明的账面净资产数额乘以投资比例确定评估价值，或参照市场拍卖情况进行价格调整后确定评估价值。

12.如有评估增减值，分析评估增减值的原因。13.有无需要评估报告中特别说明的事项。

十七、长期投资—债券投资

1.检查明细账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查评估明细表，核实其填报情况是否完整准确。

2.按照记账式、凭证式不同类型，清查、核实、盘点债券实际持有数量。明确投资形成日期、原始成本，复印重要凭证资料。

3.与应收利息等科目核对，确定历史投资收益入账情况是否全面。4.核查债券的购入、买卖增减记录，交易是否符合国家的规定，分析其变现可能性。

5.对错账、漏账等项目进行相应调整，并复印有关资料。6.有无非记账本位币账户，如有，查询评估基准日汇率的中间价，评估价值按照本位币确定。

7.核实是否存在坏账，并查明坏账原因，获得企业有关说明材料

资产评估业务操作规程

及批准文件

8.核实其他需要说明的事项。9.收集评估价值确定的其他依据资料。

10.对可上市交易的债券投资，按评估基准日的收盘价确定评估值；对非上市交易的债券投资，一年内到期的可以根据本金加上持有期利息确定评估值，超过一年到期的根据本利和的现值确定评估值。

11.如有评估增减值，分析评估增减值的原因。12.有无需要评估报告中特别说明的事项。

十八、长期投资—其他投资

1.检查明细账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查评估明细表，核实其填报情况是否完整准确。

2.核实投资形式、控股地位、形成日期、原始投资成本、投资比例等情况，收集股权证明等重要资料。

3.收集被投资企业验资报告、公司章程、营业执照、财务报告等重要资料。

4.核实账面投资额是否与实际情况相符，如不符，查明原因并作记录。

5.与应收股利等科目核对，确定历史投资收益入账情况是否全面。6.收集涉及投资的董事会及股东大会有关决议等重要资料，明确投资目的，分析预计的未来收益水平。

7.对错账、漏账等项目进行相应调整，并复印有关资料。8.核实是否存在坏账，并查明坏账原因，收集企业有关说明材料及批准文件。

9.核实其他需要说明的事项。

10.收集评估价值确定的其他依据资料。

11.上市公司股权投资按照国家有关规定确定评估价值；对有控制权的非上市企业其他投资，在对被投资企业进行整体评估后，按评估

资产评估业务操作规程

基准日净资产评估价值乘以投资比例确定评估价值；对无控制权的非上市企业其他投资，按评估基准日被投资企业审计报告中载明的账面净资产数额乘以投资比例确定评估价值，或参照市场拍卖情况进行价格调整后确定评估价值。

12.如有评估增减值，分析评估增减值的原因。13.有无需要评估报告中特别说明的事项。

十九、固定资产—房屋建筑物

1.检查明细账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查评估明细表，核实其填报情况是否完整准确。

2.全面了解房屋建筑物的实物状况、权益状况和区位状况，掌握其主要特征；关注相邻关系、租约限制和其他资产对房屋建筑物价值的影响。

3.收集房屋所有权证、购房合同、工程决算书、土地出让合同及土地使用权证(土地使用权租赁合同)、动拆迁补偿合同等资料，其中权属资料查验原件。

4.对于无权证的房屋，收集规划许可证、建设许可证、企业说明等资料。

5.无权证或权利人名称、面积等证载情况与实际不符的房屋，要求企业出具说明，并由具有批准权的相关政府主管部门出具证明。

6.查清房屋建筑物有无涉讼事项及抵押、担保事宜，如有，收集相关资料，并在评估报告中披露。

7.实地查勘房屋建筑物，明确其存在状态，填写《评估勘察表》及《房地产调查表》。现场调查时，对主要房屋建筑物拍摄实物照片；运用市场法评估的，对参照物进行现场调查，并拍摄实物照片，收集交易情况及影响价格因素情况等相关资料；特殊情况下采用抽样等方法进行现场调查的，制定合理的抽样方法，并充分考虑抽样风险；对于处于隐蔽状况或者因客观原因无法进行实地查看的房屋建筑物，采

资产评估业务操作规程

取适当措施加以判断，并在评估报告中予以恰当披露。

8.对于水利工程、码头、桥涵、道路等建筑物，根据其价值特性和资产特点，通过设计概算、工程图纸、竣工决算资料、定额标准等技术资料，结合现场查看情况，了解其结构、工程量、工程费用分摊、建设周期以及收益等情况。

9.对错账、漏账等项目进行相应调整。

10.如存在盘盈、盘亏、毁损、报废、闲置等特殊情形，查明原因，获得企业有关说明材料及批准文件。

11.核实其他需要说明的事项。12.收集评估价值确定的依据资料。

13.分析评估方法适用性，选定评估方法，填写相关《评估测算表》,进行评定估算。

(1)采用市场法评估的，收集足够的交易实例，收集交易实例的信息一般包括：交易实例的基本状况、成交日期、成交价格、付款方式、交易情况等，对用作参照物的交易实例进行交易情况修正、交易日期修正和不动产状况修正。

(2)采用收益法评估的，了解分析：房屋建筑物具有经济收益或者潜在经济收益、未来收益及风险能够较准确地预测与量化、未来收益是房屋建筑物本身带来的收益、未来收益包含有形收益和无形收益。评定估算时合理确定收益期限、净收益与折现率。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况。

(3)采用成本法评估的，估算重置成本时了解分析：重置成本采用客观成本，采取房屋建筑物与土地使用权分别估算、然后加总的评估方式时，重置成本的相关成本构成在两者之间合理划分或者分摊，避免重复计算或者漏算；重置成本通常采用更新重置成本，当房屋建筑物具有特定历史文化价值时，尽量采用复原重置成本。对房屋建筑物所涉及的土地使用权剩余年限、建筑物经济寿命年限及设施设备的经济寿命年限

资产评估业务操作规程

进行分析判断，合理确定经济寿命年限。全面考虑可能引起贬值的主要因素，合理估算各种贬值，确定实体性贬值时，综合考虑房屋建筑物已使用年限、经济寿命年限和土地使用权剩余年限的影响。确定住宅用途房屋建筑物实体性贬值时，考虑土地使用权自动续期的影响，当土地使用权自动续期时，根据房屋建筑物的经济寿命年限确定其贬值额。

14.房屋建筑物评估在符合使用管制要求的情况下进行。对于其使用的限制条件，以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。

15.关注企业经营方式及房屋建筑物实际使用方式对被评估资产价值的影响。当房屋建筑物存在多种利用方式时，在合法的前提下，以最优利用方式进行评估。

16.房屋建筑物评估时，考虑是否存在对其所占用土地使用权价值减损的影响。如有，评估土地使用权价值时合理计算该损失金额并加以扣除。

17.结合价值类型，合理设定房屋建筑物评估的假设前提和限制条件。

18.关注作为存货、投资性和自用的房屋建筑物的价值差异影响因素。

19.分析房屋建筑物的财务核算方式以及是否存在未结合同和尚未支付款项，明确评估价值内涵与实际的支出、尚未发生的支出之间的关系，避免重复计算或者漏算。

20.关注房屋建筑物作为企业资产的组成部分，其评估价值受其对企业贡献程度的影响。

21.对于溢余房屋建筑物，考虑其持有目的、收益状况和实现交易的可能性，采用恰当的评估方法，合理确定其评估价值。

22.利用其他评估机构出具的评估报告时，对其评估结果进行必要的分析和判断，合理加以利用。

23.如有评估增减值，分析评估增减值的原因。

资产评估业务操作规程

24.有无需要评估报告中特别说明的事项。

二十、固定资产—机器设备

1.检查明细账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查评估明细表，核实其填报情况是否完整准确。

2.了解机器设备的概况。机器设备种类、数量较多的项目，对机械设备、电子设备、运输设备分别按重要性原则进行ABC分类统计。

3.查阅和收集主要机器购买合同及发票、进口设备报关单及商检报告、运输设备车辆行驶证、设备安装合同、技术(使用)说明书、锅炉及电梯等特种设备近期年检记录、技术档案、检测报告、运行记录等资料，其中权属资料查验原件。

4.无法证明其权属状况的，要求企业及相关单位出具说明。5.查清机器设备有无涉讼事项及抵押、担保事宜，如有，收集相关资料，并在评估报告中披露。

6.实地查勘机器设备，明确其存在状态，填写《状况调查表》。现场调查时，对主要机器设备拍摄实物照片；特殊情况下采用抽样等方法进行现场调查的，制定合理的抽样方法，并充分考虑抽样风险；对于处于隐蔽状况或者因客观原因无法进行实地查看的机器设备，采取适当措施加以判断，并在评估报告中予以恰当披露。

7.对错账、漏账等项目进行相应调整。

8.如存在盘盈、盘亏、毁损、报废、闲置等特殊情形，查明原因，获得企业有关说明材料及批准文件。

9.核实其他需要说明的事项。10.收集评估价值确定的依据资料。

11.分析评估方法适用性，选定评估方法，填写相关《评估测算表》,进行评定估算。

(1)采用成本法评估的，合理确定重置成本的构成要素，优先选用更新重置成本；全面考虑可能引起贬值的各种因素，合理估算各种贬

资产评估业务操作规程

值。

(2)采用市场法评估的，明确活跃的市场是运用市场法评估机器设备的前提条件，考虑市场是否能够提供足够数量的可比资产的销售数据及其可靠性；明确参照物与被评估资产具有相似性和可比性是运用市场法的基础，使用合理的方法对参照物与被评估资产的差异进行调整；了解不同交易市场的价格水平可能存在差异，根据被评估资产的具体情况，确定可以作为评估依据的合适的交易市场，或者对市场差异作出调整；明确拆除、运输、安装、调试等因素对评估结论的影响。

(3)采用收益法评估的，明确收益法一般适用于具有独立获利能力或者获利能力可以量化的机器设备；合理确定收益期限、合理量化机器设备的未来收益；合理确定折现率。

12.如存在需要修复使用的机器设备，说明损坏的具体情况，并测算修复费用。

13.关注机器设备作为企业资产的组成部分，其评估价值受其对企业贡献程度的影响。

14.考虑机器设备所依存资源的有限性、所生产产品的市场寿命、所依附土地和房屋建筑物的使用期限、国家的法律法规以及环境保护、能源等产业政策对机器设备价值的影响。

15.根据机器设备的预期用途，明确评估假设，一般包括：继续使用或者变现、原地使用或者移地使用、现行用途使用或者改变用途使用。对需要改变使用地点，按原来的用途继续使用，或者改变用途继续使用的机器设备进行评估的，考虑机器设备移位或者改变用途对其价值产生的影响。

16.根据评估目的、评估假设等条件，明确评估范围是否包括设备的安装、基础、附属设施，是否包括软件、技术服务、技术资料等无形资产。对于附属于不动产的机器设备，合理划分不动产与机器设备的评估范围，避免重复或者遗漏。

17.如有评估增减值，分析评估增减值的原因。

资产评估业务操作规程

18.有无需要评估报告中特别说明的事项。

二十一、工程物资

1.检查明细账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查评估明细表，核实其填报情况是否完整准确。

2.了解分析工程物资的构成、分布和企业内部控制管理制度、核算方法。并抽查有关工程物资出入库记录，做好相应清查核实记录。

3.对错账、漏账等项目进行相应调整，并复印有关资料。4.获取并检查被评估单位评估基准日或最近一次的存货盘点记录，评价盘点的可信度。

5.选择重点工程物资进行抽查盘点，填写《工程物资盘点表》。盘点结果如与账面值存在差异，对于差异原因不正常的，加大抽盘项目或全面盘点。存放方式特殊的，采取可靠的盘点方式，并记录于工作底稿中。

6.对盘盈、盘亏的工程物资，获得企业有关说明材料及批准文件，查明原因并作记录，调整其数量和价值。

7.注意有无未作账务处理而置于他处的工程物资。

8.对失效、变质等待核销报废的工程物资，要求企业首先作出相应处理与说明。

9.核实其他需要说明的事项。

10.对正常外购工程物资，进行市场询价，采用成本法进行评估。重置成本采用客观成本，全面考虑可能引起贬值的主要因素，合理估算各种贬值。当款项正常支付、工程开工时间距离评估基准日不超过一年时，在核实工程项目、工程内容、物资对象等的基础上，以实际支付款项剔除不合理费用得出评估值。

11.如有评估增减值，分析评估增减值的原因。12.有无需要评估报告中特别说明的事项。

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二十二、在建工程—土建工程

1.检查明细账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查评估明细表，核实其填报情况是否完整准确。

2.了解土建工程的概况，掌握其主要特征。

3.查阅与收集建筑图纸、概预算书、规划许可证、建设许可证、开工许可证、施工许可证、企业说明等资料，其中权属资料查验原件。

4.无相关建设批准证明的，要求企业及相关单位出具说明。5.查清在建工程有无涉讼事项及抵押、担保事宜，如有，收集相关资料，并在评估报告中披露。

6.实地查勘土建工程，明确其存在状态。现场调查时，对主要土建工程拍摄实物照片；特殊情况下采用抽样等方法进行现场调查的，制定合理的抽样方法，并充分考虑抽样风险；对于处于隐蔽状况或者因客观原因无法进行实地查看的土建工程，采取适当措施加以判断，并在评估报告中予以恰当披露。

7.分析土建工程的已付工程款、未付工程款、合理工期、工程形象进度与付款进度的差异等情况。

8.对错账、漏账等项目进行相应调整，并复印有关资料。9.如存在盘盈、盘亏、毁损、报废、闲置等特殊情形，获得企业有关说明材料及批准文件，查明原因并作记录。

10.核实其他需要说明的事项。11.收集评估价值确定的依据资料。

12.分析评估方法适用性，选定评估方法，进行评定估算。(1)采用成本法进行评估的，重置成本采用客观成本，全面考虑可能引起贬值的主要因素，合理估算各种贬值。当工程正常施工建设、款项正常支付、开工时间距离评估基准日不超过一年时，在核实工程项目、工程内容、形象进度和付款进度等的基础上，以实际支付款项剔除不合理费用得出评估值。

(2)采用假设开发法评估的，了解分析：假设开发法适用于具有开

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发和再开发潜力，并且其开发完成后的价值可以合理确定的工程项目；开发完成后的工程价值是其开发完成后状况所对应的价值；后续开发建设的必要支出和应得利润包括：后续开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润和取得待开发资产的税费等；假设开发方式是满足规划条件下的最佳开发利用方式。如开发完成后对外租赁，有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况。在此方法下，充分考虑：

A.评估在符合使用管制要求的情况下进行。对于其使用的限制条件，以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。

B.关注企业经营方式及工程实际使用方式对被评估资产价值的影响，存在多种利用方式时，在合法的前提下，以最优利用方式进行评估。

C.结合价值类型，合理设定假设前提和限制条件。

D.利用其他评估机构出具的评估报告时，对其评估结果进行必要的分析和判断，合理加以利用。

13.关注土建工程作为企业资产的组成部分，其评估价值受其对企业贡献程度的影响。

14.对于溢余工程，采用恰当的评估方法，合理确定其评估价值。15.如有评估增减值，分析评估增减值的原因。16.有无需要评估报告中特别说明的事项。

二十三、在建工程—设备安装工程

1.检查明细账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查评估明细表，核实其填报情况是否完整准确。

2.了解设备安装工程的概况，掌握其主要特征。

3.查阅与收集设备安装设计图纸、概预算书、设备采购合同(发票)

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等资料，其中权属资料查验原件。

4.无法证明其权属状况的，要求企业及相关单位出具说明。5.查清在建设备有无涉讼事项及抵押、担保事宜，如有，收集相关资料，并在评估报告中揭示。

6.实地查勘设备安装工程，明确其存在状态。现场调查时，对主要设备安装工程拍摄实物照片；特殊情况下采用抽样等方法进行现场调查的，制定合理的抽样方法，并充分考虑抽样风险；对于处于隐蔽状况或者因客观原因无法进行实地查看的设备安装工程，采取适当措施加以判断，并在评估报告中予以恰当披露。

7.分析设备安装工程的已付工程款、未付工程款、合理工期、设备购置款、工程形象进度与付款进度的差异等情况。

8.对错账、漏账等项目进行相应调整，并复印有关资料。9.如存在盘盈、盘亏、毁损、报废、闲置等特殊情形，获得企业有关说明材料及批准文件，查明原因并作记录。

10.核实其他需要说明的事项。11.收集评估价值确定的依据资料。

12.采用成本法进行评估的，重置成本采用客观成本，全面考虑可能引起贬值的主要因素，合理估算各种贬值。当工程正常施工建设、款项正常支付、开工时间距离评估基准日不超过一年时，在核实工程项目、工程内容、形象进度和付款进度等的基础上，以实际支付款项剔除不合理费用得出评估值。

13.关注设备安装工程作为企业资产的组成部分，其评估价值受其对企业贡献程度的影响。

14.对于溢余工程，采用恰当的评估方法，合理确定其评估价值。15.如有评估增减值，分析评估增减值的原因。16.有无需要评估报告中特别说明的事项。

二十四、无形资产—土地使用权

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1.检查明细账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查评估明细表，核实其填报情况是否完整准确。

2.全面了解土地的实物状况、权益状况和区位状况，掌握其主要特征；关注相邻关系、租约限制和其他资产对土地使用权价值的影响；

3.分析查明土地的面积、年限、容积率、权属、性质、用途、取得费用等情况。

4.收集土地征用或动拆迁补偿合同、土地出让合同、土地使用权证等资料，其中权属资料查验原件。

5.无权证或权利人名称、面积等证载情况与实际不符的土地使用权，要求企业出具说明，并由具有批准权的相关政府主管部门出具证明。

6.查清土地有无涉讼事项及抵押、担保事宜，如有，收集相关资料，并在评估报告中披露。

7.实地查勘土地，明确其存在状态，填写《宗地状况调查表》。现场调查时拍摄照片；运用市场法评估的，尽量收集参照物的照片；特殊情况下采用抽样等方法进行现场调查的，制定合理的抽样方法，并充分考虑抽样风险；

8.对错账、漏账等项目进行相应调整。9.核实其他需要说明的事项。10.收集评估价值确定的依据资料。

11.分析评估方法适用性，选定评估方法，填写相关《计算过程表》,进行评定估算。

(1)采用市场法评估的，收集足够的交易实例，收集交易实例的信息一般包括：交易实例的基本状况、成交日期、成交价格、付款方式、交易情况等，对用作参照物的交易实例进行交易情况修正、交易日期修正和不动产状况修正。

(2)采用收益法评估的，了解分析：土地使用权具有经济收益或者潜在经济收益、未来收益及风险能够较准确地预测与量化、未来收益

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是土地使用权本身带来的收益、未来收益包含有形收益和无形收益。评定估算时合理确定收益期限、净收益与折现率。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况。

(3)采用成本法评估的，估算重置成本时了解分析：重置成本采用客观成本，采取土地使用权与房屋建筑物分别估算、然后加总的评估方式时，重置成本的相关成本构成在两者之间合理划分或者分摊，避免重复计算或者漏算。全面考虑可能引起贬值的主要因素，合理估算各种贬值。

(4)采用假设开发法评估的，了解分析：假设开发法适用于具有开发和再开发潜力，并且其开发完成后的价值可以合理确定的土地使用权；开发完成后的土地使用权价值是其开发完成后状况所对应的价值；后续开发建设的必要支出和应得利润包括：后续开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润和取得待开发资产的税费等；假设开发方式是满足规划条件下的最佳开发利用方式。如开发完成后对外租赁，有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况。

(5)采用基准地价修正法评估的，根据被评估资产的价值内涵与基准地价内涵的差异，合理确定调整内容，在土地级别、用途、权益性质等要素一致的情况下，调整内容一般包括交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正、使用年期修正和开发程度修正等。

12.土地使用权评估在其符合使用管制要求的情况下进行。对于其使用的限制条件，以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。

13.关注企业经营方式及土地实际使用方式对被评估资产价值的影响。当土地存在多种利用方式时，在合法的前提下，以最优利用方式进行评估。

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14.土地使用权评估时，考虑其地上建筑物是否存在对所占用土地使用权价值减损的情形。如有，评估土地使用权价值时合理计算该损失金额并加以扣除。

15.结合价值类型，合理设定土地使用权评估的假设前提和限制条件。

16.关注作为存货、投资性和自用的土地使用权的价值差异影响因素。

17.分析土地使用权的财务核算方式以及是否存在未结合同和尚未支付款项，明确评估价值内涵与实际的支出、尚未发生的支出之间的关系，避免重复计算或者漏算。

18.关注土地使用权作为企业资产的组成部分，其评估价值受其对企业贡献程度的影响。

19.对于溢余土地使用权，考虑其持有目的、收益状况和实现交易的可能性，采用恰当的评估方法，合理确定其评估价值。

20.利用其他评估机构出具的评估报告时，对其评估结果进行必要的分析和判断，合理加以利用。

21.如有评估增减值，分析评估增减值的原因。22.有无需要评估报告中特别说明的事项。

二十五、无形资产—其他无形资产

1.检查明细账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查评估明细表，核实其填报情况是否完整准确。

2.充分获取信息，可靠确信信息来源，恰当利用信息。3.谨慎区分可辨认无形资产和不可辨认无形资产、单项无形资产和无形资产组合，了解分析无形资产的种类、具体名称、形成过程及日期等情况，核实账面价值的构成内容和计价依据、摊销情况，关注其权利状况及法律、经济、技术等具体特征。

4.关注无形资产：是否能带来显著、持续的可辨识经济利益；性

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质和特点，目前和历史发展状况；剩余经济寿命和法定寿命，保护措施；实施的地域范围、领域范围、获利能力与获利方式；以往的评估及交易情况；实施过程中所受到国家法律、法规或者其他资产的限制；转让、出资、质押等的可行性；类似无形资产的市场价格信息；宏观经济环境；行业状况及发展前景；企业状况及发展前景及其他相关信息。

5.关注宏观经济政策、行业政策、经营条件、生产能力、市场状况、产品生命周期等各项因素对无形资产效能发挥的制约，关注其对无形资产价值产生的影响。

6.无形资产与其他资产共同发挥作用的，分析所评估无形资产的作用，合理确定该无形资产的价值。

7.收集无形资产的法律文件、权属有效性文件等权属证明资料。有关证书文件或记载情况与实际不符的，要求企业及相关单位出具说明，并在评估报告中披露。

8.查清有无涉讼事项及抵押、担保事宜，如有，收集相关资料，并在评估报告中披露。

9.无形资产的载体如为实物资产的，现场拍摄实物照片。10.对错账、漏账等项目进行相应调整，并复印有关资料。11.核实其他需要说明的事项。

12.拟定评估方法，市场调查，收集评估价值确定的依据资料。13.分析评估方法适用性，选定评估方法，进行评定估算。(1)采用收益法评估的，在获取的无形资产相关信息基础上，根据被评估无形资产或类似无形资产的历史实施情况及未来应用前景，结合无形资产实施或拟实施企业经营状况，重点分析无形资产经济收益的可预测性，恰当考虑收益法的适用性；合理估算无形资产带来的预期收益，合理区分无形资产与其他资产所获得收益，分析与之有关的预期变动、收益期限，与收益有关的成本费用、配套资产、现金流量、风险因素；保持预期收益口径与折现率口径一致；根据无形资产实施

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过程中的风险因素及货币时间价值等因素合理确定折现率，无形资产折现率区别于企业或者其他资产折现率；综合分析无形资产的剩余经济寿命、法定寿命及其他相关因素，合理确定收益期限。

(2)采用市场法评估的，考虑被评估无形资产或者类似无形资产是否存在活跃的市场，恰当考虑市场法的适用性；选择具有合理比较基础的可比无形资产交易案例，考虑历史交易情况，并重点分析被评估无形资产与已交易案例在资产特性、获利能力、竞争能力、技术水平、成熟程度、风险状况等方面是否具有可比性；收集评估对象以往的交易信息；根据宏观经济发展、交易条件、交易时间、行业和市场因素、无形资产实施情况的变化，对可比交易案例和被评估无形资产以往交易信息进行必要调整。

(3)采用成本法评估的，根据被评估无形资产形成的全部投入，充分考虑无形资产价值与成本的相关程度，恰当考虑成本法的适用性；合理确定无形资产的重置成本，无形资产的重置成本包括合理的成本、利润和相关税费；合理确定无形资产贬值。

(4)对同一无形资产采用多种评估方法时，对所获得各种初步价值结论进行分析，形成合理评估结论。

14.合理使用无形资产评估的评估假设和限定条件。

15.聘请相关专家协助工作的，采取必要措施确信专家工作的合理性。

16.对评估过程中所引用的专家意见或专业报告的独立性与专业性进行判断，恰当引用专家意见或专业报告。

17.如有评估增减值，分析评估增减值的原因。18.有无需要评估报告中特别说明的事项。

二十六、其他长期资产

1.检查明细账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查评估明细表，核实其填报情况是否完整准确。

资产评估业务操作规程

2.抽查原始发生凭证，核查其原始发生额及其构成、发生日期等。3.对错账、漏账等项目进行相应调整，并复印有关资料。4.搜集形成其他长期资产的依据资料(包括储备或冻结的原因等)，并进行分析。

5.有实物形态的项目，要核查实物资产。6.核实有无与其他资产存在价值重复的情形。7.核实其他需要说明的事项。

8.对于有实物形态的项目，一般要按照实物资产评估的对应方法进行估算；对于冻结的银行存款，一般要按照银行存款评估的对应方法进行估算。不得与其他资产重复计算评估价值。

9.如有评估增减值，分析评估增减值的原因。10.有无需要评估报告中特别说明的事项。

二十七、递延税款借项

1.检查明细账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查评估明细表，核实其填报情况是否完整准确。

2.分析形成原因，并核实其准确性。

3.对错账、漏账等项目进行相应调整，并复印有关资料。4.核实其他需要说明的事项。

5.根据其是否具有权益并在具体经济行为中可交易的原则，计算评估价值。

6.如有评估增减值，分析评估增减值的原因。7.有无需要评估报告中特别说明的事项。

二十八、短期借款(长期借款)1.检查明细账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查评估明细表，核实其填报情况是否完整准确。

2.收集借款合同，核实借款条件、借款性质、还款期限，查明借

资产评估业务操作规程

款利率和利息支付情况。

3.抽查借款借入和还款的原始凭证内容是否完整，批准手续是否齐全，并核对相关账户的进出情况，如有与委托人生产经营业务无关的借款事项，查明原因，并作出相应的记录。

4.复核已计借款利息是否正确，如有未记利息，进行相应调整。5.对错账、漏账、影响净资产的未达账项、借方余额等项目进行相应调整，并复印有关资料。

6.对未及时归还的逾期贷款，查明原因。

7.函证评估基准日的余额，并对函证情况进行分析，判断其真实性。

8.对替其他单位借贷的款项，查明原因。9.分析判断有无无需支付项目。

10.查实有无非记账本位币账户，如有，查询评估基准日汇率的中间价，评估价值按照本位币确定。

11.核实其他需要说明的事项。

12.根据评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估价值。

13.如有评估增减值，分析评估增减值的原因。14.有无需要评估报告中特别说明的事项。

二十九、应付票据

1.检查明细账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查评估明细表，核实其填报情况是否完整准确。

2.查明票据类别、编号、出票日期、面额、到期日、收款人名称、利息率、付息条件等。收集大额应付票据发生的合同、协议等重要资料，并抽查复印票据原始凭证，做好相应清查核实记录。

3.对错账、漏账、影响净资产的未达账项、借方余额等项目进行相应调整，并复印有关资料。

资产评估业务操作规程

4.选择重点明细项目，填写《往来款项询证函》，实施函证程序，分析其存在性。根据回函情况，对不相符的分析原因；同时适当的实施替代程序，判断其真实性。对已结算票据，记录结算时间、金额等。

5.分析判断应付票据有无无需支付项目，对应付票据中涉及法律诉讼的己决、未决事项等，填写《调查分析表》，并分析有无或有资产(负债)。

6.查实有无非记账本位币账户，如有，查询评估基准日汇率的中间价，评估价值按照本位币确定。

7.核实其他需要说明的事项。

8.根据评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估价值。

9.如有评估增减值，分析评估增减值的原因。10.有无需要评估报告中特别说明的事项。

三

十、应付账款

1.检查明细账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查评估明细表，核实其填报情况是否完整准确。

2.了解企业应付款项内控制度与核算方式，收集大额应付款项发生的合同、协议等重要资料，并抽查有关会计凭证，做好相应清查核实记录。

3.对错账、漏账、影响净资产的未达账项、借方余额等项目进行相应调整，并复印有关资料。

4.检查在评估基准日未处理的不相符的购货发票及有材料入库凭证但未收到购货发票的经济业务。

5.选择重点明细项目，填写《往来款项询证函》，实施函证程序，分析其存在性。根据回函情况，对不相符的分析原因；同时适当的实施替代程序，判断其真实性。

6.分析判断应付款项有无无需支付项目，对应付款项中涉及法律

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诉讼的己决、未决事项、长期未付挂账项目等，填写《调查分析表》，涉讼事项分析有无或有资产(负债)。

7.查实有无非记账本位币账户，如有，查询评估基准日汇率的中间价，评估价值按照本位币确定。

8.核实其他需要说明的事项。

9.根据评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估价值。

10.如有评估增减值，分析评估增减值的原因。11.有无需要评估报告中特别说明的事项。

三

十一、预收账款

1.检查明细账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查评估明细表，核实其填报情况是否完整准确。

2.收集大额预收账款发生的合同、协议等重要资料，并抽查有关会计凭证，做好相应清查核实记录。

3.对错账、漏账、影响净资产的未达账项、借方余额等项目进行相应调整，并复印有关资料。

4.选择重点明细项目，填写《往来款项询证函》，实施函证程序，分析其存在性。根据回函情况，对不相符的分析原因；同时适当的实施替代程序，判断其真实性。

5.分析判断预收款项有无无需支付项目，对款项中涉及法律诉讼的己决、未决事项、长期未结算挂账项目等，填写《调查分析表》，涉讼事项分析有无或有资产(负债)。

6.查实有无非记账本位币账户，如有，查询评估基准日汇率的中间价，评估价值按照本位币确定。

7.核实其他需要说明的事项。

8.根据评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估价值。

资产评估业务操作规程

9.如有评估增减值，分析评估增减值的原因。10.有无需要评估报告中特别说明的事项。

三

十二、其他应付款

1.检查明细账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查评估明细表，核实其填报情况是否完整准确。

2.了解企业应付款项内控制度与核算方式，收集大额应付款项发生的合同、协议等重要资料，并抽查有关会计凭证，做好相应清查核实记录。

3.对错账、漏账、影响净资产的未达账项、借方余额等项目进行相应调整，并复印有关资料。

4.选择重点明细项目，填写《往来款项询证函》，实施函证程序，分析其存在性。根据回函情况，对不相符的分析原因；同时适当的实施替代程序，判断其真实性。

5.分析判断应付款项有无无需支付项目，对应付款项中涉及法律诉讼的己决、未决事项、长期未付挂账项目等，填写《调查分析表》，涉讼事项分析有无或有资产(负债)。

6.查实有无非记账本位币账户，如有，查询评估基准日汇率的中间价，评估价值按照本位币确定。

7.国有企业公司制改建项目，核实是否将按工资总额一定比例提取的职工教育经费余额根据有关规定转为资本公积金。

8.核实其他需要说明的事项。

9.根据评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估价值。

10.如有评估增减值，分析评估增减值的原因。11.有无需要评估报告中特别说明的事项。

三

十三、应付工资

资产评估业务操作规程

1.检查明细账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查评估明细表，核实其填报情况是否完整准确。

2.收集近期关于工资发放标准的文件资料。

3.抽查应付工资的支付凭证，确定工资、奖金、津贴的计算是否符合有关规定，依据是否充分，领款是否符合规定，是否按规定代扣款项。

4.将应付工资贷方发生额与相关的成本、费用账户核对一致。5.对错账、漏账、借方余额等项目进行相应调整，并复印有关资料。

6.分析判断有无无需支付项目。

7.查实有无非记账本位币账户，如有，查询评估基准日汇率的中间价，评估价值按照本位币确定。

8.国有企业公司制改建项目，核实是否将实施“工效挂钩”等分配办法提取数大于应发数形成的工资基金结余按有关规定转为资本公积金。

9.核实其他需要说明的事项。

10.根据评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估价值。

11.如有评估增减值，分析评估增减值的原因。12.有无需要评估报告中特别说明的事项。

三

十四、应付福利费

1.检查明细账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查评估明细表，核实其填报情况是否完整准确。

2.核实近期应付福利费计提标准是否符合有关规定，计提金额是否正确。

3.抽查近期应付福利费的使用情况，确定其是否符合规定用途。4.对错账、漏账、借方余额等项目进行相应调整，并复印有关资

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料。

5.分析判断有无无需支付项目。

6.查实有无非记账本位币账户，如有，查询评估基准日汇率的中间价，评估价值按照本位币确定。

7.国有企业公司制改建项目，核实是否将按工资总额一定比例提取的应付福利费余额根据有关规定转为资本公积金。

8.核实其他需要说明的事项。

9.根据评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估价值。

10.如有评估增减值，分析评估增减值的原因。11.有无需要评估报告中特别说明的事项。

三

十五、应交税金

1.检查明细账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查评估明细表，核实其填报情况是否完整准确。

2.了解应交税金的税种和税率、相关优惠政策情况，并查阅有关政策依据。

3.收集评估基准日纳税申报表及纳税凭证。

4.检查应交税金上期未交数、本期应交数和已交数、期末未交数。5.对错账、漏账、借方余额等项目进行相应调整，并复印有关资料。

6.分析判断有无无需支付项目。

7.查实有无非记账本位币账户，如有，查询评估基准日汇率的中间价，评估价值按照本位币确定。

8.核实其他需要说明的事项。

9.根据评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估价值。

10.如有评估增减值，分析评估增减值的原因。

资产评估业务操作规程

11.有无需要评估报告中特别说明的事项。

三

十六、应付利润(股利)1.检查明细账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查评估明细表，核实其填报情况是否完整准确。

2.分析应付利润的形成依据和具体过程，收集有关合同、协议、决议、近年利润分配政策文件等重要资料，并抽查有关会计凭证，做好相应清查核实记录。

3.对错账、漏账、借方余额等项目进行相应调整，并复印有关资料。

4.对特别重大的明细项目，填写《往来款项询证函》，实施函证程序，分析其存在性。根据回函情况，对不相符的分析原因；同时适当的实施替代程序，判断其真实性。

5.分析判断应付利润有无无需支付项目，对其中涉及法律诉讼的己决、未决事项，填写《调查分析表》，并分析有无或有资产(负债)。

6.查实有无非记账本位币账户，如有，查询评估基准日汇率的中间价，评估价值按照本位币确定。

7.核实其他需要说明的事项。

8.根据评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估价值。

9.如有评估增减值，分析评估增减值的原因。10.有无需要评估报告中特别说明的事项。

三

十七、其他应交款

1.检查明细账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查评估明细表，核实其填报情况是否完整准确。

2.检查教育费附加等款项的计算是否正确。

3.对错账、漏账、借方余额等项目进行相应调整，并复印有关资

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料。

4.分析判断有无无需支付项目。

5.查实有无非记账本位币账户，如有，查询评估基准日汇率的中间价，评估价值按照本位币确定。

6.核实其他需要说明的事项。

7.根据评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估价值。

8.如有评估增减值，分析评估增减值的原因。9.有无需要评估报告中特别说明的事项。

三

十八、预提费用

1.检查明细账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查评估明细表，核实其填报情况是否完整准确。

2.收集大额预提费用的提取、转销的记账凭证及相关资料。3.对错账、漏账、借方余额等项目进行相应调整，并复印有关资料。

4.分析判断有无无需支付项目，如已预提但无需支付的大修理费等。

5.查实有无非记账本位币账户，如有，查询评估基准日汇率的中间价，评估价值按照本位币确定。

6.核实其他需要说明的事项。

7.根据评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估价值。

8.如有评估增减值，分析评估增减值的原因。9.有无需要评估报告中特别说明的事项。

三十九、一年内到期的长期负债

1.检查明细账、总账、报表进行核对；根据企业提供填报的清查

第五篇：房地产评估机构业务范围

房地产评估机构的业务范围

房地产评估机构的业务范围

下列范围为房地产评估机构的评估业务范围：

（1）国家出让、出租或提前收回国有土地使用权；

（2）以集体所有土地使用权入股、联营、合资；

（3）房地产转让、抵押、保险、设典、租赁；

（4）新建、改制股份制企业和有限责任公司涉及的房地产评估；

（5）因企业资产核算、破产清算涉及的房地产评估；

（6）房屋拆迁补偿；

（7）房地产继承、分析、合并；

（8）仲裁或诉讼中的房地产价格评估；

（9）法律、法规规定的其他评估事项。