房地产评估复习题

第一篇：房地产评估复习题

第一章房地产

1.房地产:是土地,建筑物及其他定着物,是房产和地产构成的综合体;房地产是实物,权益和区位的综合体.2.“三通一平”:场地平整,通水,通电,通路.3.“五通一平”:场地平整,供水,排水,供电,通信,通路.4.“七通一平”:场地平整,供水,排水,供电,通信,通路,燃气,供热.5.土地利用所受限制:土地权利的设立和行使的限制,房地产相邻

关系的限制,土地使用管制.6.房地产特性:不可移动性,流动性差,独一无二性,使用寿命长,供给

有限,价值量大,用途多样,相互影响,易受限制,保值增值.7.房地产按开发程度划分为:生地,毛地,熟地,在建工程,现房.生地:指不具有城市基础设施的土地;

毛地:指有一定的城市基础设施,但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地;

熟地:指具有较完善的城市基础设施且土地平整,能直接在其上进行房屋建设的土地;

第二章房地产价格

1.房地产价格的特征:地价是地租的资本化;房地产价格主要是权

益价格;增值与折旧;价格随用途而改变;可比性.2.房地产价格影响因素:一般因素(社会因素;经济因素;政治因素;

其他因素);区域因素;个别因素(影响土地价格:位置,面积,地形,地质,地势,水文,形状,气候,临街情况;影响建筑物价格:建筑构造,房屋装修标准,建筑规模和高度,用途,区位,层次和朝向).社会因素:人口状况;社会稳定状况;城市化;房地产投机;

经济因素:国民经济水平和发展趋势:财政收支及金融环境;税负;政治因素:土地制度与政策;住房制度及政策;房地产价格政策;行政级别及隶属的变更;

第三章航地产价格评估

1.房地产估价:专业房地产估价人员根据估价的目的,遵循估价原

则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在对影响房地产估价对象价格的因素进行综合分析的基础上,对估计对象在估价时点的客观合理价格或价值进行测算的特定的活动.2.估价程序:是指一个房地产估价项目工作的全过程中的各项具

体工作,按照其相互联系排列出的先后进行次序,即完成一个房地产估价项目从头到尾要做些什么工作,按照什么样次序去做.3.估价原则:指人们在房地产估价的实践和理论探索中,在房地产

价格形成和运动的客观规律认识的基础上,总结出的一些简明扼要,在估价活动中应该遵循的法则和标准.原则:独立,客观,公正原则(最高);合法原则;高效最佳原则;估价时点原则;替代原则;预测原则;

第四章市场比较法

1.定义:通过分析市场中的相似房地产并把这些房地产和委估房

地产相比较,通过修正,得出委估房地产的市场估值.2.使用条件:在同一供求范围内并在估价时点的近期,存在着较多

类似房地产交易.3.估价程序:搜集交易实例;选取可比案例;对可比案例进行修正;求

取待估房地产比准价格.4.交易日期,区域因素,个别因素修正,利用对应成比例,待估对象是

100,事例按修正系数变化.5.1hm^2=10^4m^21亩=666.67m^21ft^2=0.09290304m^2

1km^2=10^6m^2

6.土地使用年期修正:k=[1-1/(1+r)^m]/[1-1/(1+r)^n]m:待估对象

使用年限;n:可比实例的使用年限(剩下年限);r:还原利率(资本化率);修正后事例地价=k*事例地价.7.比准价格=可比实例成交价格*交易情况修正系数*交易日期修

正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数*使用年限修正系数.平均数法;众数法;中位数法;加权;

8.房地产价格评估的作用:为政府宏观调控房地产市场提供依据;

为房地产抵押提供依据;为房地产税收提供依据;为企业改制上市提供参考依据;其他.第五章收益还原法

1.定义:收益还原法又称为收入资本化法,收益法,是指为取得待估

房地产的价格,以还原利率将房地产在未来所能产生的正常纯收益贴现到估价时点,并以其贴现值之和作为待估对象房地产价格.2.使用对象:为有收益或有潜在收益的房地产(住宅,写字楼,商铺,停

车场,厂房,农地).3.评估步骤:搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料;

预测估价对象的未来收益;确定还原利率;选用合适的收益还原法公式计算出收益价格.4.公式:p=a/r(收益永续,各因素不变;p:房地产评估价格;a:年纯收

益;r:资本化率);p=a/r[1-1/(1+r)^n(收益年限有限,资本化率大于〇);补充:pt:未来第t年房地产价格;n:收益年限;b:等差;s:等比;

5.纯收益:指归属于土地或房地产的去除各项费用后的收益,一般

以年为单位.6.不同收益类型房地产纯收益:出租房地产;营业的房地产;自用或

尚未使用的房地产.7.还原利率的种类;综合还原利率;建筑物还原利率;土地还原利率.8.求取还原利率的方法:市场提取法;安全利率加风险调整值法;各

种投资风险,收益率排序插入法.第六章成本法

1.定义:是以建造房地产所消耗的各项费用之和为主要依据,在加

上一定的利润和应纳税金后,来确定房地产价格的一种评估方法.2.适用范围:独立或狭小市场上没有交易事例或交易事例很少,无

法用市场比较法评估;既没有收益又很少发生交易的公共建筑,公益设施的估价;特殊房地产;新进开发出来的土地.3.估价步骤:搜集有关成本,税费,开发利润等相关资料;估算重置价

格或重建价格;估算建筑物的折旧;求取积算价格.4.土地价格=土地取得费用+土地开发费用+管理费用+开发利润+

应纳税费+投资利息+土地增值收益

R=Q[(1+r)^n-1]R:利息额;Q:资金额;r:利率;n:计算期.5.新建房地产价格=土地取得费用+开发成本+管理费用+开发利润

+销售税费+投资利息

第七章假设开发法

1.定义:假设开发发又称预期开发法,剩余法,是预测估价对象未来

开发完成后的价值,扣除各项预期的开发成本,管理费,销售费,利息,利润,税费等,以求得估价对象客观合理价格或价值的方法.2.适用范围:具有开发或在开发潜力的房地产估价,还适用于房地

产开发项目投资分析.3.估价步骤:调查待估房地产的基本情况;选择最佳开发利用方式;

估算开发经营期;预测开发完成后的房地产价格;估算成本费用和税费;进行价格计算.

第二篇：房地产评估

1.房地产的定义：房地产又称不动产，房地产指土地，土地上的定着物以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括与土地所有权有关的所有权或利益。就房地产评估而言，房地产是指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的各种物权。

2.房地产物权：①所有权 ②使用权 ③租赁权 ④抵押权 ⑤典权 ⑥地上权 ⑦地役权

3.房地产特性：

①位置固定性，地区性和个别性 ②长期使用性 ③大量投资性 ④易受政策限制性 ⑤相互影响性 ⑥保值性与增值性

4.房地产价格的含义：

房地产价格一般根据该房地产所被认识到的效用，该房地产的相对稀少性，该房地产的有效需求存在等三因素互相结合，产生了该房地产的经济价值（交换价值）而形成的。房地产价格一般以货币额表示。

5.楼面地价：

楼面地价=土地总价格/建筑总面积楼面地价=土地单位/容积率

6.房地产价格是由效用、稀少性和有效需求三者相互结合而成的。

7.实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。

8.名义价格是指在成交日期时约定，但不是在成交日期时一次付清的价格。

第一章房地产价格的一般因素：一般

因素、区域因素、个别因素。

1.一般因素：

①社会因素：人口数量和密度，社会文明集教育状况，家庭规模，政治安定状况，社会治安程度，房地产投机，城市化，心理因素等。

②经济因素：经济发展状况，财政金融状况，产业结构变化，税收负担状况，居民收入，物价等等。

③行政因素：土地制度，住房制度，城市规划，房地产价格政策，税收，交通管制，行政隶属变更，特殊政策。

第二章房地产评估的概念

1.房地产估价的含义：从专业估价的角度而言，所谓房地产估价是指以房地产为对象，由房地产专业估价人员根据目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验以及对影响房地产价格因素的分析，就房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所做出的判断与推测。

2.估价程序：

①受理估价委托 ②明确估价基本事项 ③拟定估价作业方案 ④搜集估价所需的资料 ⑤实地勘察估价对象 ⑥选定估价方法计算 ⑦确定估价结果 ⑧撰写估价报告

3.房地产估价的基本原则： ⑴合法原则 ⑵最高最佳使用原则 ⑿替

4、房地产估价应独立、客观、公正。

5.最高最佳使用的判断程序：法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大。

五-七：估价方法：

概念→思想（理论依据）→适用对象范围→估价步骤→各步骤详解→应用举例

第五章 市场比较法

1.概念：它是参照与估价时点近期类似房地产的识记成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。

2.理论依据：房地产交易中的替代原理

3.应用的条件：适用于在市场经济非常发达的国家和地区被普遍使用

①充分的交易实力资料 ②资料具有相关性 ③市场供求关系基本一致 ④明确显示具备的条件⑤资料必须详实可靠

4.步骤：

①搜集交易实例②选取可比实例③建立价格可比基础④进行交易情况修正⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格

5.比准价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数。

7.替代原则、供求原则、均衡原则和适合原则是市场比较法的基础。

8.建立价格的可比基础：统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和统一面积单位。

9.造成成交价格偏差的因素：有利害关系人之间的交易、急于出售或基于购买的交易、不了解市场行情的交易、特别动机或偏好的交易、特殊交易方式的交易、交易税费非正常负担的交易、相邻房地产的合并交易、受债权债务关系影响的交易。

第六章 收益还原法 1.概念：是预计估价对象未来的正常纯收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.基本思想：预期原理 3.适用范围：是有收益或有潜在收益的房地产。4.操作步骤： ①搜集有关房地产收入和费用的资料②估算潜在毛收入③估算有效毛收入④估算运营费用⑤估算纯收益⑥选用适当的还原利率⑦选用适宜的收益法计算公式求出收益价格 7.纯收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用=有效毛收入-运营费用 第七章 成本法 1.概念：是求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的合理价格或价值的方法。2.理论依据：卖方：生产费用价值论；卖方：替代原理 3.适用范围：①无交易无收益的房地产估价②特殊目的的房地产估价③特殊建筑的房地产④狭小市场上的房地产⑤市场比较法中的修正计算 4.步骤：①搜集有关房地产开发的成本，税费，利润等资料②估算重新构建价格③估算折旧④求取计算价格 5.①新开发土地价格的构成：土地价格=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+开发利润+销售税费+土地增值收益 ②新建房地产的成本法估价：土地价格=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+开发利润+销售税费 注：开发利润=（土地取得成本+开发成本+新建成本+管理费用）*投资利润率

第三篇：房地产金融 复习题

模拟试题

一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意。)

l.住房公积金的管理机构是()，这样既保证了住房公积金的运用安全，又可实现合理增值。A．中国人民银行

B．住房公积金管理委员会

c．省、市人民政府建设行政主管部门D．住房公积金管理中心

2．房地产抵押贷款保险的目的是保护()。A．抵押人的利益B．保险机构的利益c．放款机构的利益D．开发商的利益

3．有一房主向甲保险公司投保该房屋火灾保险，保险金额是80万元，同日向乙保险公司投保该房屋火灾保险，保险金额为180万元，其房屋价值为250万元。若发生火灾事故，被保险人最多能得到()万元损失赔偿。

A．80B．180C．250 D．260

4．()年国务院颁布了《住房公积金管理条例》，对住房公积金作了明确的规定，包括住房公积金的缴存、提取、使用管理和监督等内容。住房公积金制度已被实践证明是一种成功的社会综合保障制度。

A．1997B．1998C．1999 D．2000

5．在贷款合同期内，由于市场利率变动而导致借款人提前偿还贷款，发生理性违约，贷方会因此遭受损失而形成()。

A．流动风险B．违约风险c．利率风险D．提前还款风险

6．在房地产抵押贷款中最常用的抵押贷款付款方式是()。

A．固定利率抵押贷款B．可变利率抵押贷款c．等本还款抵押贷款D．等额还款抵押贷款 7．房地产抵押贷款是房地产金融的主要内容，而()是规避房地产贷款风险的有效手段，也是房地产金融的主要特征。

A．政策性B．安全性c．房地产保险D．证券化

8．我国专业银行房地产信贷部信贷资金的主要来源是()。

A．借人资金B．银行存款c．自有资金D．同业往来资金

9．某人申请住房贷款12万元，贷款期10年，贷款月利率0．5％，采用每月等额偿还本息法归还，每月应归还贷款本息为()元。

A．1268B．1293C．1332．D．142310．()是房产保险人与投保人之间签订的正式保险合同，是最完整的保险合同形式。

A．批单B．保险单c．保险凭证一D．投保单 11．个人住房担保贷款为组合贷款的，抵押人在办理抵押物财产保险时应明确()为保险的第一受益人。

A．抵押权人B．商业银行

c．贷款委托人D．住房公积金贷款委托人 12．被保险房屋发生保险事故是由“第三者”造成的，保险人可以先按合同向投保人赔偿，然后代表投保人向“第三者”行使索赔权，这种权利称为()。

A．间接索赔权B．后续求偿权C．代替求偿权D．代位求偿权

13．缴存住房公积金的职工，在购买自住商品房时，可向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款，中心应当自申请受理之日起()日内作出准予贷款或不准贷款的决定，并通知申请人。

A．5B．10C．15 D．30

14．住房公积金增值收益用于建立住房公积金贷款风险准备金的比例不得低于()，具体比例由各省、自治区、直辖市财政厅确定。

A．40％B．50％C．60％D．70％

15．()债券的缺点是筹集资金有限，所涉及的事物很复杂，如果债券级别不高，则容易导致债券发行失败。

A．直接发行B．私募发行C．间接发行D．公募发行

16．在房地产抵押贷款的抵押期内，抵押品使用权归属()，但未经()同意，不得变卖抵押品。

A．抵押人，抵押权人B．抵押人，抵押人C．抵押权人，抵押人D．抵押权人，抵押权人 17．房地产开发经营企业利用债券融人资金所发行的是公司债券，公司债券一般都采用()的方式。

A．直接发行B．私募发行c．间接发行D．公募

发行

18．房地产开发企业普遍采用的融资方式是()。A．证券投资B．发行股票c．抵押贷款D．发行

债券

19．以房地产为抵押品进行的贷款，其资金大多用于土地和房屋的购置、开发、改良、建设等，投资资金量大，投资价值的回收需要更长时间。因此我国住房抵押贷款的最高年限为()年。

A．20B．C．30 D．40

20．职工住房公积金按月缴存到住房公积金管理中心委托的银行所设立的住房公积金专户，职工和单位住房公积金的缴寸比例均不得低于职工上一年月平均工资的()％。

A．3B．5C．6 D．8

21．房地产金融机构可以直接向国外金融市场借款，世界银行最长贷款期可达()年，但需由国家或地方政府做担保。

A．10B．15C．20 D．25

22．新设立的单位应当自设立之日起3d日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，并自登记之日起()日内持住房公积金管理中心的审核文件，到受托银行办理住房公积金账户设立手续。

A．10B．C．30 D．40

23．职工持证明向住房公积金管理中心申请提取住房公积金，中心应当自受理之日起()日内作出准予提取或不准提取的决定，并通知申请人。

A．3B．5C．7 D．10

24．职工、单位对住房公积金账户内的存储余额有异议，可申请受委托银行复核。对复核结果有异议时，可申请住房公积金管理中心重新复核，受委托银行、住房公积金管理中心应当自收到申请之日起()日内给予书面答复。

A．5B．10C．15 D．30

25．土地债权人交给债务人到期索还债款权利的证明书是()，是房地产证券的一种，一般通过房地产金融机构发行，采用抵押借款方式，它是政府授予房地产金融机构的一种特权。

A．金融债券B．土地证券C．土地股票D．土地债券

26．从资金来源看，住房公积金贷款是一种()。A．信用贷款B．基金贷款c．委托贷款D．无息贷款

27．房地产债券一般发行()债券。

A．长期B．中长期C．中短期D．短期 28．个人住房贷款期限在一年以上，贷款期间遇法定利率调整，贷款利率()。

A．自法定利率调整的次月起调整B．自法定利率调整的当月起调整：

c．从次年起按新的利率调整D．未归还部分按利率

调整

29．抵押贷款发放额度与抵押价值相比通常为()。A．50％B．60％C．70％D．80％ 30．房地产金融市场的金融工具是指()。，A．金融市场的管理法规

B．可以保证资金流通的物质资料

C．可以在市场上跟货币进行交易的各种契约·D．运载货币资金的各种交通工具及其辅助条件 31．()是指房地产公司委托证券公司发行证券。A．房地产证券的直接发行B．房地产证券的间接发行C．房地产证券的余额包销D．房地产证券的全额包销 32．下列不属于房地产债券融资的有()。

A．公司债券B．资产债券c．金融债券D．政府

债券 33．我国证券市场的主管机构是()。

A．证监会B．证券交易所c．律师事物所D．政府主管部门

34．()是房地产保险投保人、保险人在意思表达一致基础上的法律行为。

A．房地产保险合同的变更B．房地产保险合同的终止c．房地产保险合同的履行D．房地产保险合同的订立 35．我国目前已形成以()为主的房地产金融体系。A．投资公司B．证券公司

c．政府主管部门D．各商业银行房地产信贷部 36．()是房地产金融的主要内容。A．房地产销售贷款B．房地产抵押贷款c．房地产租售贷款D．房地产租赁贷款

37．()是指为房地产抵押贷款双方提供专业服务的机

构。A．贷款机构B．中介服务机构

c．担保和保险机构D．政府有关机构 38．房地产保险产生的直接原因是()。A．房地产价值高B．房地产寿命期长

c．房地产面临的风险大D．房地产是基本生产生活必需品

39．进行房屋投保时，被保险房屋的价值()。A．由保险机构认定B．根据市场价值确定c．根据购买时价值确定D．由专业评估机构经评估

确定

40．住房公积金在本质上是一种()。A．信托贷款B．按揭贷款c．信用贷款D．基金贷款

41．在信托关系中，应当有能力对信托产品进行管理或处理的主体是()。

A．收益人B．委托人c．受托人D．财产所有者

42．受风险不同的影响，房地产开发企业发行的债券利息率一般应()政府债券的利息率。

A．高于B．低于C．等于D．不高于 43．()是在保险单或保险凭证未出具之前，房地产保险人或保险代理人向房产投保人签发的证明房产保险人已经承保的书面证明。

A．投保单B．批单c．暂保单D．保单 44．房地产金融机构有时之所以要主动负债的原因是()。

A．稳定金融秩序B．减少货币流通量

c．为满足贷款人的需要D．扩大经营规模、增强信贷能力

45．以房屋作为标的物的保险是一种()。A．财产保险B．信用保险c．实物保险D．价值保险

46．以房地产作为抵押物进行贷款时，必须签订抵押合同，抵押合同应采用()。

A．书面或口头形式B．书面形式

c．有双方确定的任何形式D．由房地产管理部门指定的形式

47．我国的住房公积金制度是配合城镇住房制度改革进行的制度性安排，已成为住房金融体系的重要组成部分，属于()。

A．商业性住房金融．B．福利性住房金融c．政策性住房金融D．保障性住房金融48．()年我国率先在上海实行住房公积金制度。A．1991B．1992C．1993 D．199549．由于抵押物产权问题而产生的风险是()。A．抵押物价格风险B．抵押物风险c．抵押物产权风险D．抵押物违约风险

50．新加坡中央公积金的储蓄利率和贷款利率采取()的形式。

A．固定利率B．浮动利率c．自有利率D．银行利率

二、多项选择题(共30题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分。)

1．以房地产作为抵押物进行贷款时，在()的情况下，贷款人可对借款人追究违约责任。

A．借款人按期归还借款本息

B．借款人擅自改变贷款用途而挪用贷款

c．借款人未经贷款人同意，将设定抵押权的财产出售D．借款人未经贷款人同意，将设定抵押权的财产租赁E．设定抵押权的财产遭受台风等自然灾害而破损 2．房地产股票、债券的发行方式按有无中介机构参与，．分为直接发行和间接发行，房地产证券的间接发行是指房地产公司委托证券公司发行证券，发行方式可以分为()。

A．代销B．分销c．全额包销D．余额包销E．余额代销

3．股票是股份有限公司发给股东证明其资本所有权的证书或凭证，相对于其他融资方式，房地产股票融资的特点包括()。

A．降低房地产开发融资成本

B．促使房地产开发企业提高资金使用效益

c．发行房地产企业股票可以在短时间内筹集到房地产开发所需资金

D．房地产开发投资计划性强，与人民生活息息相关，投资回报率稳定，风险较小

E．以上均是

4．房地产保险合同终止是指保险合同成立后因法定或约定的事由出现而使房地产保险合同当事人的权利和义务消灭的法律事实，包括出现下列()情况，房地产保险合同终

止。

A．自然终止B．履约终止C．合同无效D．合同解除E．变更终止

5．保险责任是房地产保险人根据保险合同的规定承担房地产被保险人经济损失补偿或人身保险金给付的责任，房地产保险责任包括()。

A．责任赔偿B．费用负担C．保险金给付D．损害赔偿E．人道主义赔偿

6．房地产保险的保险费是投保人按一定的保险条件，取得保险人的保障，向保险人交付的价金，而制定房地产保险费率应遵循的原则有()。

A．保证偿付能力的原则B．促进防灾防损的原则c．诚实信用的原则D．费率相对稳定的原则E．公平合理的原则

7．投保人在办理房屋投保手续时，应一次性交清保险费，保险费是保险合同生效的重要因素，保险费数额取决于()。

A．保险费率B．保险期限c．保险金额D．保险种类E．保险标的物类型

8·已经投保的房屋，遭到下列()情况时，保险公司应予以赔偿。

A．地震B．火灾烧毁c．战争破坏D．泥石流冲毁E．核反应污染

9·：直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市，应当设立住房公积金管理委员会，住房公积金管理委员会需履行的职责有()。

A．负责住房公积金的核算

B．负责住房公积金的保值和归还c．确定住房公积金的最高贷款额度

D．编制、执行住房公积金的归集、使用计划

E．根据有关法律法规规定，拟订住房公积金的具体缴存比例

10·住房公积金制度在推动住房制度改革、加快租房建设，扩大住房需求等方面发挥巨大作

用，表现为()。A．有利于筹集建房资金

B．转变职工住房状况，防范房地产住房危机C．促进住房消费的增长，活跃住房消费市场

D、推进住房分配货币化进程，提高职工买房的支付能力E·有利于引导居民调整不合理的家庭生活消费结构，抑制通货膨胀

11·缴存住房公积金的职工在()情况下，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。

A．离休、退休的B．偿还购房贷款本息的C·建造、翻造、装修自住住房的D．房租超出家庭工资收入规定比例的E．户口迁移所在的市、县或者出境定居的．

12．从严格意义上来说，房地产保险可按保险对象划分为()。

A．房地产价值保险B．房地产人身保险c．房地产责任保险D．房地产财产保险E．以上均是

13·下列()等事故发生时，所造成的损失由保险公司负责赔偿的险种为房地产财产损失保险。

A．暴雨B．暴风c．火灾D．遭窃E．爆

炸

14·我国的住房公积金是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金，归职工个人所有，并具有()的特点。

A·自觉性B．专用性c．福利性D．强制性E．互助性

15·可变利率抵押贷款是按照借贷双方约定的条件，贷款利率随市场利率指数变化的抵押贷款，可变利率抵押贷款利率由()组成。

A．加成利率B．附加利率

c．市场浮动利率D．固定利率指标E．市场利率指标’

16．根据风险成因来划分，房地产住房抵押贷款风险可分为()。

A．利率风险B．信用风险

c．贷款条件风险．D．抵押物处分风险E．抵押物价格风险

17．根据《城市房地产抵押管理办法》，不得设定抵押的财产有()。

A．已依法公告列入拆迁范围的房地产B．抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产c．列入文物保护的建筑物和有纪念意义的其他建筑物D．用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产E．抵押人所有的房屋和其他地上定着物以及抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒滩等荒地的土地使用权

18．房地产抵押贷款的利率由()等组成。A．贷款期限B．承担的风险C．资金利用率D．资金的投资收益E．安排抵押贷款所发生的运营成本

19．下列()属于房地产抵押贷款市场的参与者。

A．保险公司B．商业银行

C．信托公司D．律师事务所．E．政府有关机构

20．下列说法错误的是()。

A．每一个职工只能有一个住房公积金账户

B．单位应当于每月发放职工工资之日起10日内将单位缴存的和为职工代缴的住房公积金汇缴到住房公积金专户内

C．单位新调入的职工从调入单位发放工资之日起缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例

D．新参加工作的职工从参加工作的当月起开始缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例

E．单位应自单位合并、分立、撤销、解散或破产之日起30日内由原单位或者清算组织到住房公积金管理中心办理变更或者注销登记‘

21．房地产信托投资实际上是信托机构投资房地产的投资活动，可采取的投资方式有()。

A．购买房地产证券B．投资住房基金

c．发放房地产抵押贷款D．独自直接投资房地产E．与房地产开发企业联合投资

22．银行吸纳的存款是房地产金融机构信贷资金的基本来源和主体，银行存款可分为()。

A．企业存款B．本币存款c．外币存款D．个人存款E．基金存款

23·房地产金融是指为房地产生产、流通、消费而筹集、融通、清算资金的所有金融行为的总称，其主要特征包括()。

A．宏观性B．多样性C．长期性D．安全性E．风险性

24·下列()等国际金融机构提供的中长期项目贷款主要用于旧城改造和成片危房的改造，利率比商业银行贷款利率低，期限也较长。

A．世界银行B．亚洲开发银行

c．苏黎世基金组织D．国际货币基金组织E．亚洲货币基金组织

25．对房地产金融机构而言，信贷资金的采源主要由()组成。

A．主动负债B．基本建设拨款C．借入资金D．国家贷款

E．同业往来资金

26．从经济适用住房的经济属性看，经济适用住房是一种()。

A．福利房B．商品房c．微利房D．集资建房

E．面向中低收人家庭出售的住房

27．下列属于房地产金融的业务种类的是()。A．房地产信托B．房地产股票c．住房储蓄业务D．房地产抵押贷款E．房地产开发与经营贷款

28·如果允许()参与到房地产金融市场体系中，将有利于整个房地产风险的分散。

A．保险公司B．律师事务所c．投资基金D．住房公积金E．会计师事务所

29．房地产保险的作用是()。A．促进住房消费的增长B．意外不幸，实现经济补偿

c．增强投保人的信用，促进资金融通D．抑制通货膨胀

E．为抵押二级市场的发展提供了坚实的基础30．保险单的主要内容为()。A．投保方式B．保险标的c．保险期间D．投保途径E．保险价值

三、案例分析题(共10题，每题2分。由单选或多选组成。错选，本题不得分：少选，所选的每个选项得0．5分。)

(一)某单位职工准备购买一套商品房，用于自住，该职工拥有本人的个人住房公积金账户，请回答以下问题。

1．住房公积金的本质属性是()。

A．福利B．奖金c．工资D．劳保2．住房公积金全部归职工个人所有，计人职工个人的住房公积金账户，用于()自住

住房。、A．建造B．翻建C．购买D．小修3．我国的住房公积金缴存比例实行动态调整机制，具体缴存比例由城市住房公积金管理委员会拟订，经各级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不得()。

A．低于5％‘B．高于5％C．低于8％D．高于8％

4．住房公积金制度是一种社会综合保障制度，住房公积金管理费用率是()。

A．[当年管理费用支出额÷(住房公积金支出额×住房公积金增值收益率)]~100％

B．[当年管理费用支出额÷(住房公积金当年归集额×住房公积金归集率)]~100％

c．[当年管理费用支出额÷(住房公积金当年实际缴存额×住房公积金增值收益率)]×100％，D．[当年管理费用支出额÷(住房公积金当年归集额×住房公积金增值收益率)]x 100％

5．住房公积金贷款与一般个人住房贷款有()的区别。A．性质和资金来源不同．B．贷款对象有所不同

c．抵押人和贷款风险不同D．贷款条件有所不同E．住房公积金贷款利率比个人住房贷款利率优惠

一、单项选择题(50题)

1·D2·C3．C 4．C5．C6．D7．D 8．C9·C10·B．11．D12．D13．C14．C15．A16．A17·C18·B19．C20．B21．D22．B23．A24．A25·D26·C27．A28：C29．C30．C31．B32．B33·A34·D35．D36．B37．B38．C39．D 40．D4l·C 42·A 43．C 44．D 45．A 46．B 47．C 48．A49．C50．A

二、多项选择题(30题)

1.BC2.ACD3．ABC 4．ABCD5．ABCD6．ABDE 7.ABC 8.BD9．CD10：ACDE11．ABDE12．BCD 13.ABCE 14．BDE15．BE16．BCDE17．ACD18．BDE 19．ABDE 20．BD21．ADE22．ADE23．BCD24．ABD 25.ACE26．BCE27．ACDE28．ACD29．BCE30．BCE

三、案例分析题(10题)

(一)1．C2．ABC’3．A 4．D5．ABDE(二)1．BCD 2．CDE3．ABC 4j D5．ACD

第四篇：健康评估复习题

健康评估复习题 16护理专升本

1.有关血液标本的采集，下列叙述错误的是：

A．毛细血管采血成人在指端 B．静脉采血婴幼儿可在颈外静脉 C．血气分析时多在股动脉穿刺采血 D．急诊采血不受时间限制 E．必要时可以从静脉输液管中采取血液标本 2.成年女性贫血的诊断标准是外周血血红蛋白低于： D A．30g/L B．60g/L C．90g/L D．110g/L E.120g/L 3.再生障碍性贫血属于哪种类型的贫血：C A.大细胞性贫血 B.大细胞低色素性贫血 C.正常细胞性贫血 D.单纯小细胞性贫血 E.小细胞低色素性贫血 4.下列有关血沉的描述，错误的是：

A.低蛋白血症时，血沉减慢 B.高球蛋白血症时，血沉加快 C.高脂血症时，血沉加快 D.球形红细胞增多症时，血沉减慢 E.贫血时，血沉加快

5．成人白细胞减少或粒细胞减少症，是指外周血白细胞计数或中性粒细胞绝对值持续低于下列哪项：（C）

A．白细胞总数<6×10/L，中性粒细胞绝对值<2.0×10/L B．白细胞总数<5×10/L，中性粒细胞绝对值<1.8×10/L C．白细胞总数<4×10/L，中性粒细胞绝对值<1.5×10/L D．白细胞总数<3×10/L，中性粒细胞绝对值<1.9×10/L E.白细胞总数<3×10/L，中性粒细胞绝对值<3.0×10/L 6.棒状小体可见于下列疾病，除了：（C）

A.急性粒细胞白血病 B.急性单核细胞白血病 C.急性淋巴细胞白血病

D.巨幼红细胞贫血 E.类白血病反应

7.下列哪种疾病可引起红细胞及血红蛋白含量绝对性增多：（）

A.甲状腺功能亢进症危象 B.糖尿病酮症酸中毒 C.大面积烧伤 D.大量出汗 E.肾癌 8.按贫血的形态学分类应除外：（B）

A.正常细胞性贫血 B.大细胞性贫血 C.小细胞低色素性贫血 D.单纯小细胞性贫血 E.溶血性贫血 9.影响红细胞沉降的因素正确的是：（）

9A.血沉增快的关键是红细胞间排斥减少而导致的缗钱状聚集 B.白蛋白、卵磷脂有促缗钱状聚集的作用 C.纤维蛋白原具有抑制缗钱状聚集的作用 D.球形红细胞易形成缗钱状，可使血沉加快

E.椭圆形红细胞增多，容易形成缗钱状，可使血沉增快 10.下列疾病中性粒细胞常减少的是：（A）

A.脾功能亢进 B.尿毒症 C.急性溶血 D.肺吸虫病 E.急性细菌性肺炎 11.外源性凝血系统和内源性凝血系统形成凝血活酶都需要什么凝血因子？（C）A.因子Ⅶ B.因子Ⅷ C.因子Ⅹ D.因子Ⅺ E.因子Ⅻ 12.每升尿中含血量超过多少即可呈现淡红色，称肉眼血尿：（B）A．1ml B．2ml C．3ml D．4ml E.5ml 13.毛玻璃样脑脊液见于哪种中枢神经系统疾病：（）

A．化脓性脑膜炎 B．病毒性脑炎 C．结核性脑膜炎 D．脑肿瘤 E.蛛网膜下腔岀血

14.关于胆汁淤积性黄疸，下列中错误的是：（）

A．血清总胆红素明显升高 B．血清非结合胆红素升高为主 C．尿胆原减少或阴性 D．粪便颜色变浅或为白色 E.尿胆红素强阳性

15.内生肌酐清除率测定是反映：（）

A.近端肾小管排泌功能 B.远端肾小管排泌功能 C.肾小球滤过功能 D.肾脏浓缩稀释功能 E.肾血流量 16.急性肝炎：（）

A．ALT明显增加 B．血氨升高 C．γ-GT明显增加 D．AST明显升高 E.白蛋白降低

17.CEA增高见于：()A．消化道肿瘤 B．乳腺癌 C．卵巢癌 D．肝癌 E.前列腺癌 18.柏油样大便见于：（）

A．下消化道岀血 B．上消化道岀血 C．溃疡性结肠炎 D．直肠息肉 E.阿米巴痢疾 19.不能引起血糖升高的疾病：（）

A.糖尿病 B.甲状腺功能亢进 C.肢端肥大症 D.胰岛B细胞瘤 E.坏死性胰腺炎 20．成年男性血红蛋白参考范围是：（C）

A．（100—160）g/L B．（110—150）g/L C．（120—160）g/L D．（100—150）g/L E．（170—200）g/L 21.下列疾病可导致红细胞相对性增多，除外：（）

A．呕吐 B．大量出汗 C．大面积烧伤 D．尿崩症 E．肺源性心脏病 22.下列疾病血沉均增块，除外：（）

A.多发性骨髓瘤 B.胃癌 C.活动性肺结核 D.风湿热 E.真性红细胞增多症

23.可导致中性粒细胞核左移的是：（）

A.巨幼红细胞贫血 B.抗代谢药物应用 C.急性溶血 D.炎症恢复期 E.造血功能衰退 24．网织红细胞的叙述正确的是：（）

A.是介于中幼红细胞与晚幼红细胞之间的过渡型红细胞 B.是晚幼红细胞到成熟红细胞之间尚未完全成熟的红细胞 C.成人参考值为5%-15% D.即幼稚红细胞

E.外周血经瑞氏染色，体积比成熟红细胞略小的嗜多色性红细胞即网织红细胞 25．反映外源性凝血系统因子有无异常的试验是：（）A.PT B.APTT C.TT D.FDP E.CT 26.疑诊尿路感染行尿液培养时需留取：（）

A.首次晨尿 B.随机尿 C.餐后2小时尿 D.中段尿 E.24小时尿

27.白陶土样大便见于下列哪种疾病：（）

A.阻塞性黄疸 B.细菌性痢疾 C.霍乱 D.胃癌 E.急性肠炎 28.能较早反映肾小球滤过功能受损的指标是：（）

A.血清尿素氮测定 B.血清肌酐测定 C.内生肌酐清除率测定 D.血清尿酯测定 E.血清磷酸肌酸测定 29.血清白蛋白降低不见于：（）

A.营养不良 B.肝细胞损害 C.慢性消耗性疾病 D.血液浓缩 E.肾病综合征

30.可作为糖尿病长期监控的良好指标是：（）

A．空腹血浆葡萄糖浓度 B．GHb C．糖耐量试验 D．血浆C肽水平E.血清胰岛素测定

31.血清钠降低不见于：（）

A．饥饿 B．呕吐 C．长期应用利尿剂 D．酸中毒 E.原发性醛固酮增多症 32．甲胎蛋白（AFP）持续强阳性，可诊断（）

A．肝硬化 B．原发性肝癌 C．胰腺癌 D．结肠癌 E.前列腺癌 33.溶血性黄疸，下列实验室检查结果哪项不正确：（）

A.血清总胆红素增加 B.血清结合胆红素明显增加 C.尿内尿胆原增高 D.尿胆红素阴性 E.血清非结合胆红素增加 34.自身免疫性溶血性贫血的特异性检查是哪项：（）

A.红细胞脆性试验 B.Ham试验 C.Coombs试验 D.异丙醇试验 E.高铁血红蛋白还原实验 35.肌红蛋白尿属于：

A.肾小球性蛋白尿 B.肾小管性蛋白尿 C.溢出性蛋白尿 D.组织性蛋白尿 E.假性蛋白尿

36.下列各项指标中，用于诊断急性心肌梗死特异性最高的是： A.AST B.CK C.cTnT D.LDH E.Mb 37.临床上所谓“小三阳”是指哪三个指标同时阳性： A.HBsAg，HBeAg，HBcAb

B.HBsAb，HBeAg，HBcAb C.HBsAg，HBeAb，HBcAb D.HBsAb，HBeAg，HBcAg E.HBsAb，HBeAb，HBcAg 38.高钾血症可见于：

A.甲亢 B.长期腹泻 C.碱中毒 D.挤压综合征 E.长期服用速尿 39.不符合渗出液特点的是：

A.比重＞1.018 B.静置后不易凝固 C.Rivalta反应阳性 D.细胞数＞0.5×10/L E.葡萄糖含量低于血糖 40.成人网织红细胞正常百分数为：（）

A.0.1～0.5％

B.0.5～1.0％

C.0.5～1.5％

D.1.5～2.0％ E.1.5～2.5％ 41.米泔样便见于：（）

A.肠结核 B.阿米巴痢疾 C.细菌性痢疾 D.霍乱 E.溃疡性结肠炎

42.反映内源性凝血系统因子有无异常的首选试验是：（）

A.PT B.APTT C.TT D.BT E.CT 43.本-周蛋白尿属于：（）

A.肾小球性蛋白尿 B.肾小管性蛋白尿 C.溢出性蛋白尿 D.组织性蛋白尿 E.混合性蛋白尿 44.镜下血尿是指尿中红细胞：（）

A.＞1个/HP B.＞2个/HP C.＞3个/HP D.＞5个/HP E.＞10个/HP 45.粪便隐血试验持续阳性常见于：（）9A.胃溃疡 B.胃癌 C.食用动物血 D.肠结核 E.痔疮 46.血清钠正常参考值：（）

A.130～140mmol/L B.135～140mmol/L C.135～145mmol/L D.145～150mmol/L E.145～155mmol/L 47.糖耐量异常是指：（）

A.空腹血糖≥7.0 mmol/L，OGTT 2小时血糖≥11.1 mmol/L B.空腹血糖≥7.0 mmol/L，OGTT 2小时血糖≤11.1 mmol/L C.空腹血糖＜7.0 mmol/L，OGTT 2小时血糖在7.8～11.1 mmol/L之间 D.空腹血糖≤7.0 mmol/L，OGTT 2小时血糖≤11.1 mmol/L E.空腹血糖≤7.0 mmol/L，OGTT 2小时血糖≥11.1 mmol/L 48.“酶胆分离”见于以下哪种疾病：（）

A.急性胰腺炎 B.慢性病毒性肝炎 C.急性重症肝炎 D.急性胆囊炎 E.肝硬化

49.某黄疸患者，其尿胆原试验（+++），尿胆红素试验（-），Ham试验（+），应考虑为：（）A.急性黄疸型肝炎 B.阵发性睡眠性血红蛋白尿 C.慢性活动性肝炎 D.自身免疫性溶血性贫血 E.阻塞性黄疸

50.鉴别原发性与继发性纤溶亢进的实验室检查指标是：（）A.PT B.APTT C.TT D.D-Dimer E.FDP 51．实质脏器时产生的叩诊音为：（）

A．实音 B．清音 C．鼓音 D．过清音 E．浊音 52．体重超过标准体重多少者为肥胖？（）

A．超过标准体重l0％以上 B．超过标准体重15％以上 C．超过标准体重20％以上 D．超过标准体重25％以上 E．超过标准体重30％以上

53．胆石症、胆道蛔虫症、肾绞痛患者，腹痛症状发作时，多采取何种体位？（）A．强迫蹲位 B．强迫仰卧位 C．强迫俯卧位 D．强迫坐位 E．辗转体位 54．某女性，因患肾病长期用药治疗，检查面圆如满月，皮肤发红，伴痤疮。该患者属何种面容？

A．肾病面容 B．满月面容 C．急性病容 D．二尖瓣面容 E．肢端肥大症面容 55．下列哪项是检查脑膜刺激征的？（）A.Babinski征 B.Oppenheim征 直

56．以下说法不正确的是：（）

A.正常人脊柱无侧弯 B.姿势性侧凸无脊柱结构异常 C.器质性侧弯改变体位可纠正

C.Hoffmann征 D.踝阵挛 E.颈项强D.正常人脊柱有四个生理侧弯 E.脊柱结核可见成角畸形 57．触诊正常脾脏，下列叙述哪项正确？（）

A．坐位前倾可触及 B．左侧卧位可触及 C.右侧卧位可触及 D．仰卧位可触及 E．正常情况下脾不能被触及 58．肠鸣音消失常见于：（）

A．大量腹水 B．机械性肠梗阻 C．巨大卵巢囊肿 D．肠麻痹 E．急性胆囊炎 59．正常人瞳孔的大小直径为：（）

A．1～2mm B．3～4mm C．2～5mm D．4～5mm E．5～6mm 60．双侧肺下界在锁骨中线、腋中线、肩胛线分别位于第几肋间？（）A．7、9、11 B．6、8、10 C．5、7、9 D．10、12、12 E．右为6、8、10，左为5、7、9 61．触诊乳房应从哪一部位开始？（）

A．内上象限 B．外上象限 C．内下象限 D．外下象限 E．乳头 62．大水泡音主要发生在下列哪一部位？（）

A．细支气管 B．主支气管 C．小支气管 D．肺泡 E．终末支气管 63．肺气肿叩诊音为：（）

A．过清音 B．实音 C．鼓音 D．空瓮音 E．浊鼓音 64．心前区触到心包摩擦感提示：（）

A．心脏增大 B．心包炎 C.瓣膜狭窄 D．瓣膜关闭不全 E．大量心包积液 65．第一心音的组成主要是由于：（）

A.半月瓣开放 B．心房收缩 C．房室瓣关闭 D．乳头肌收缩 E.血流冲击大血管

66．二尖瓣狭窄的杂音性质是：（）

A．吹风样 B．隆隆样 C．叹气样 D．机器样 E．乐音样 67．检查脉搏一般采用下列哪根动脉？（）

A．额动脉 B．颈动脉 C．肱动脉 D．桡动脉． E．足背动脉 68．发热最常见的病因为：（）

A.变态反应 B.感染性疾病 C.内分泌代谢障碍 D.无菌性坏死组织吸收 E.体温调节中枢功能失调 69．下列哪种疾病可引起呼气性呼吸困难？（）

A.白喉 B.喉水肿 C.气管异物 D.急性喉炎 E.支气管哮喘 70．呕血的最常见原因是（）

A.消化性溃疡 B.急性胃粘膜病变 C.食管胃底静脉曲张破裂 D.胃癌 E胃食管反流病 71.恶病质是指：

A．病危者 B．极度消瘦者 C．被动体位的患者 D．高热昏迷者 E．典型无力型者 72.可引起全身淋巴结肿大的为下列哪种疾病? A．化脓性扁桃体炎 B．牙龈炎 C．转移癌 D．急性乳房炎 E．传染性单核细胞增多症

73.生命征是评价生命活动存在与否及其质量的指标，不包括： A．意识状态 B．体温 C．脉搏 D．呼吸 E．血压 74.检查结膜时，翻转眼睑的要领下列哪项是错误的?

A．用示指和拇指捏住上睑中部的边缘 B．嘱被检查者向前看

C．此时示指与拇指轻轻向前下方牵拉 D．然后示指向下压迫睑板上缘 E．同时与拇指配合将睑缘向上捻转即可将眼睑翻开 75.常用来计数胸椎的骨骼标志在下列哪一棘突之下为起点? A.第5颈椎棘突 B.第1胸椎棘突 C.第6颈椎棘突 D.第7颈椎棘突 E.第4胸椎棘突 76.正常成人静息状态下呼吸频率为： A．20次／min B．18~20次/min /min 77.异常支气管呼吸音最常见于：

A．大叶性肺炎消散期 B．大叶性肺炎充血期 C．大叶性肺炎实变期 D．支气管肺炎 E．慢性阻塞性支气管炎

78.心脏触诊的内容除震颤、心包摩擦感外，还包括：

A．心前区隆起 B．心尖搏动 c．脉搏 D．心率 E．毛细血管搏动征 79.大量心包积液患者，坐位时心浊音界呈何种改变? A．梨形 B．靴形 C．烧瓶形 D．普大型 E．心底部浊音区增宽 80.胸骨右缘第2肋间为：

A．二尖瓣听诊区 B．三尖瓣听诊区 C．主动脉瓣听诊区 D．主劫脉瓣第二听诊区

E．肺动脉瓣听诊区

C．16~20次/min D．＜24次/min E．l6~18次

第五篇：资产评估复习题

资产评估

复习题

（课程代码

242238）

一、名词解释

1、资产评估：指专业评估机构和人员根据特定目的，遵循客观经济规律和公正的准则，按照法定的标准和程序，运用科学方法，对资产的现时价格进行评定和估算。

2、公允市场价值：是指资产在评估基准日公开市场上的交易价格，它是在买卖双方地位平等，双方充分、合理地拥有全部相关信息，并且双方都是理智的经济人的情况下自愿成交价格。

3、重置价值：是指在现时的市场条件和技术条件下，获得与被评估资产同等功能的处于在用状态下的资产所需消耗的成本。

4、固定资产：是指供长期使用，反复参加生产过程后仍保持其原实物形态的资产，如房屋、机器设备、运输工具等。按现行会计制度规定，固定资产应具备两个条件：（1）使用期限在一年以上；（2）单位价值在规定限额以上。

5、土地人格评估的收益现值法：又称收益还原法，是指在求取待评土地人格时，通过预测土地未来所能产生的预期收益，以一定的还原利率（资本化率）将预期收益折算为现值勤之和，作为被估土地人格的方法。

6、无形资产：是指特定主体控制的，不具肱独立实体，对生产经营与服务能持续发挥作用并能带来经济利益的一切经济资源，是一个与有形资产相对应的概念。

7、资产的内在价值：是指资产预期创造的未来现金流量的现值，它是给定资产未来现金流量的数量、时间和风险的情况下，投资者愿意支付的价值。

8、成本法：从现时条件下被评估资产的重置成本中扣减各项价值损耗，来确定资产价值的方法，其理论基础是生产费用价值论。

9、资产的功能性损耗：是无形损耗的一种，是指由于技术进步，被评估资产与目前广泛使用的同类技术先进的资产相比，因功能陈旧而引起的贬值。

10、经济性损耗：指由于资产的外部环境的变化，如：宏观经济衰退、产业政策调整、环保政策调整等，而导致的资产贬值。

11、收益法：指依据资产未来预期收益经折现或资本化处理来估测资产价值的方法，其理论基础是效用价值理论。

12、市场法：通过比较被评估资产与可参照交易资产的异同，并据此对可参照交易资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的方法。

13、实体性损耗：又叫有形损耗，它是由于使用磨损和自然损耗所造成的。

14、设备成新率：反映评估对象现行价值与其全新状态重置成本的比率，也可理解为设备现时状态与设备全新状态的比率。成新率=1-实体性损耗率。

15、资产评估报告：资产评估机构按照资产评估工作制度有关规定，在完成评估工作后向委托方和有关方面提交的说明评估过程和结果的书面报告。

16、企业价值评估：又称企业整体资产评估，是对企业法人单位或其它具有独立获利能力的经济实体的持续获利能力的平地估算。

17、基准地价修正法：是指利用当地政府制定的基准地价作为参照，将被评估土地的区域条件和个别条件与所在区域的平均条件相比较，进行修正，从而求得待评估地块公平市价的一种方法。

18、土地残余法：是在房地合一产生净收益中，扣除属于建筑物的净收益，得到归属于土地的净收益，再用土地资本化率进行资本化，从而确定土地价值的方法。

二、问答题

1．市场经济中，资产评估的功能有哪些？

要点：资产评估功能是指资产评估这一特定经济行为自身应有的内在功能和效用。概括地讲，资产评估具有以下功能。

（1）为资产业务提供价值尺度。资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算，为各项资产业务提供公正的价值尺度。这是资产评估最基本的功能。

（2）界定与维护各产权主体的合法权益。资产评估具有公正地界定与资产有关的各方，如不同所有者、占有使用者所拥有或控制的资产份额及其价值量的作用，从而可以维护各产权主体的合法权益。

（3）优化资源配置。首先，资产评估是生产要素、产权进入市场的必要条件。科学规范的资产评估，能保证资产市场、产权市场的有序运行，可以为资产和产权的配置提供正确信号，从而起到优化资源配置的作用。其次，由于一项资产业务的进行往往具有多种途径，因此在资产评估中，按最优使用原则对资产的价格进行估算，有利于资产的优化配置和流动。

（4）促进企业帐实相符，足额补偿和资产完整。在通货膨胀情况下，资产的重置成本与历史成本的差额随通货膨胀率的增长而急剧扩大，这将导致按固定资产的账面原值提取的折旧明显过低，会造成企业更新改造资金过少、企业盈利虚增和财政收入虚假。这时进行资产重估，可以克服上述问题。此外，通过资产评估还可以明晰企业自创无形资产、土地使用权价值、商标和商誉的价值，使企业的全部资产在账簿上得到反映。

（5）在促进对外开放的同时，维护国家权益。资产评估机构在中外合资、合作的过程中提供符合国际专业水平的评估服务既是吸引外资流入的基础工作，又是维护国家民族权益的重要技术保障。

（6）防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行。在国有企业产权变动的过程中，合理定价是关键。而转让定价的基础是企业的评估价值。因此，公平、客观的资产评估是防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行的基础。

2．简述资产评估中确认评估对象的标准？

要点：资产评估中确认资产的标准主要有：

（1）现实性。现实性表明经济资源在评估时点已经存在，是已经发生的经济活动的结果，并且在评估时点仍然存在。

（2）控制性。指以企事业单位或个人对经济资源的控制权来定义被评估资产的边界，而不论资产是其用自有资金投资购建，还是负债购建，或是租入。

（3）有效性。有效性一是表明已无实际资产对应的待摊费用等不能列作被估资产；二是表明无论是否是劳动产品，只要有效用即可作为被估资产。

（4）稀缺性。稀缺性表明要获得具有稀缺性经济资源的控制权就必须付出代价。也正因为此，经济资源才成为资产。

（5）合法性。指企事业单位或个人控制的经济资源具有合法性，受到法律保护，即非法经济资源不能被确认为资产。

3．资产评估对象可以依据哪些标准进行分类？

要点：资产评估对象可以依据下列标准进行分类：

（1）按资产评估目的和被评估资产是否具有综合获利能力分类，可以分为单项资产和整体资产。

（2）根据被评估资产的存在形态分类，全部资产要素可分为有形资产与无形资产。

（3）根据资产的法律意义分类，全部资产要素可以分为不动产、动产和合法权利。

（4）根据被评估资产在企业经营活动中是否持续使用，全部资产要素可分为固定资产与流动资产。

（5）根据被评估资产能否独立存在分类，全部资产要素可以分为可确指的资产与不可确指的资产。

（6）根据财务会计制度规定与被估资产的工程技术特点分类，可以把全部资产要素分为：固定资产，长期投资，流动资产，无形资产，在建工程，递延资产及其他资产。

4.简述市场法评估机器设备的步骤。

要点：市场法评估的基本步骤

（1）对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料。

要了解的基本资料有：设备的规格型号、制造厂家、出厂日期、服役年龄、安装情况、随机附件以及设备的实体状态，等等。（课本中列举的主要是比较因素中的6个个别因素）

（2）进行市场调查，选取市场参照物。

在选择市场参照物时，应注意参照物的时间性、地域性、可比性。

①时间性要求：参照物的交易时间尽可能接近评估基准日；

②地域性要求：参照物尽可能与评估对象在同一地区；

③可比性要求：参照物尽可能与评估对象在实体状态方面比较接近。

（3）因素比较。

评估人员要对影响价值的因素（如：实体状态、交易时间、交易地点、交易背景

等）进行分析、比较，确定差异调整量。

（4）计算评估值。

在分析比较的基础上，对参照物的市场交易价格进行修正，确定评估值。

5．机器设备评估时应注意那些问题？

要点：机器设备评估时应注意：

（1）在进行机器设备评估时，收益法的使用受到很大限制，通常采用成本法和市场法。

（2）对于整体性机器设备的价值分析应注意资产之间的有机联系对价值的影响，整体的价值不仅仅时单台设备的简单相加。

（3）一部分机器设备属于动产，可以移动使用。一部分属于不动产或介于动产和不动产之间的固置物，它们需要永久的或在一段时间内以某种方式安装在土地或建筑物上，移动这些资产将可能导致机器设备的部分损失或完全失效。

（4）影响机器设备磨损的因素很多，设备的磨损失效规律不易确定，个体差异较大。确定贬值往往需要逐台对设备实体状态进行调查、鉴定。

（5）设备的贬值因素比较复杂，除实体性贬值外，往往还存在功能性贬值和经济性贬值。

6.简述无形资产的价值特点与功能特性？

要点：无形资产的价值有其自身的特点：

（1）无形资产的成本是由个别生产者在个别劳动中所耗费的实际劳动时间来计量的，因此比有形资产的计量更复杂、困难，甚至具有相当程度的不确定性或不准确性。

（2）无形资产的价值主要以效用、以其获利能力为基础，而有形资产的价值较多地以生产费用为基础。

无形资产的功能特性有：

（1）附着性。附着性是指无形资产往往附着于有形资产而发挥其固有功能。

（2）共益性。共益性是指无形资产可以作为共同财富，由不同的主体同时共享。

（3）累积性。累积性是指无形资产在生产经营中的作用，往往是建立在一系列其他成果的基础之上，在一定范围内发挥特定的作用。

（4）替代性。替代性是指一种技术取代另一种技术，其特征是替代和更新。

7．鉴定无形资产的目的是什么？

要点：鉴定无形资产的目的在于：

（1）确认无形资产的存在。主要是验证无形资产来源是否合法，产权是否明确，经济行为是否合法、有效。可以从以下几方面进行：

①核实有关资料的真实性、可靠性和权威性。

②鉴定无形资产的应用能力。

③确定无形资产的归属是否为委托者所拥有。

（2）鉴别无形资产的种类。主要是确定无形资产的种类、具体名称、存在形式。

（3）确定无形资产有效期限。某项专利权，如超过法律保护期限，就不能作为专利权评估。

8．如果采用市场法评估无形资产，评估人员应当注意哪些问题？

要点：在运用市场法评估无形资产时需注意以下事项：

（1）具有合理比较基础的类似无形资产。所谓具有合理比较基础的类似无形资产是指至少与被评估无形资产形式相似、功能相似、载体相似，以及交易条件相似。

（2）除收集类似的无形资产交易的市场信息外，还需收集被评估无形资产的以往交易信息。收集类似的无形资产交易的市场信息是为横向比较提供依据，而收集被评估无形资产的以往交易信息是为纵向比较提供依据

（3）依据的价格信息具有代表性，并且是接近评估基准日的实际成交价。所谓具有代表性是指参照物的成交价应是能反映正常市场交易的价格，并且能反映被评估无形资产的载体结构和市场结构特征。

（4）注意对被评估无形资产和参照物的差异作出调整。参照物与被评估无形资产之间会因时间、空间和条件的变化而产生差异，评估人员应对此作出合理的调整。

9.简述机器设备的评估特点。

要点：

（1）由于机器设备数量多、单价大、规格复杂、情况各异，所以，设备评估以单台、单件为对象，以保证评估的真实性和准确性。

（2）以技术检测为基础。由于机器设备技术性强，因此评定机器设备实物和价值情况往往需通过技术检测的手段来确定其损耗程度。

（3）必须把握机器设备的价值特点，包括对机器设备的价值构成要素及其变化规律的认识和了解。

10.简述机器设备重置成本的构成。

要点：设备的重置成本在构成上包括设备的直接费用和设备的间接费用。设备的直接费用由基础费用和其他费用两部分构成。基础费用是指设备的购置价或建造价；其他费用是指设备运杂费，安装调试费，必要的配套费以及进口设备的关税、增值税，银行手续费等。设备的间接费用通常包括为购置、建造设备而发生的各种管理费用、总体设计制图费用、资金成本以及人员培训费用等。

11、试述机器设备重置成本构成。

要点：重置成本构成：重置对象不同，重置成本的构成因素也不同。

（1）单台机器设备

①不需安装的：重置成本仅包括设备购置成本、运杂费、资金成本、税金等。

②需要安装的：重置成本除①中各项外，还包括安装费、基础费。

（2）原地续用整体性机器设备的重置成本除②中内容外，一般还包括一些间接费用，如：勘察设计费、管理费、联合试运转费等。

机械工业企业其机器设备重置成本一般由下列要素组成：

（1）设备现行购置成本：指设备的购买价。

（2）设备运杂费：

A．国产设备运杂费一般是指从生产厂到工地所发生的采购、运输、保管、装卸以及其他有关费用；

B．进口设备国内运杂费指从我国港口、机场、车站运到所在地所发生的港口费、装卸、运输、保管及国内运输保险等费用。

（3）设备基础费：设备的基础包括购建或构筑设备基础所发生的人工、材料、机械费等全部费用。

（4）设备安装费：为测定安装工程质量所进行的单机试运转和联动无负荷试运转。

（5）建设单位管理费

（6）建设单位临时设施费：建设期间建设单位所需临时设施的搭设、维修、摊销或租赁费。

（7）工程监理费

（8）研究实验费

（9）勘察设计费

（10）工程保险费

（11）联合试运转费：指工程竣工验收前，对整个工程进行的无负荷或有负荷联合试运转所需的费用。

（12）施工单位迁移费

（13）固定资产投资方向调节税（目前停征）

（14）建设期资金成本：指合理建设期的资金占用成本

（15）其他合理费用

12.应用市场法评估房地产价格应具备哪些条件？其适用对象是什么？

要点:应用市场法的条件：①要有充分的市场交易资料。收集的资料越充分，应用这一方法的道德结果越符合实际。要有充分的交易资料，就需要一个比较活跃的房地产市场。②交易实例与被评估房地产之间应具有较大的相关性或较好的可比性。除必须考虑用同样性质的房地产作比较外，还必须注意呗评估对象与交易实例在地段、环境、结构等方面的可比性，若果上述存在差异，则要求对差异进行定量分析、调整修正。③交易实例资料及其来源必须翔实可靠。必要时还应对比较交易实例本身的有效性、可靠性做出验证，排除不合理甚至无效的交易资料，以保证评估的准确性。

市场法适用于具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、商务楼商场、标准厂房等，而很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂等，则难以采用市场法评估。

13、企业价值评估与单项可确指资产价值汇总有何区别？（见教材263-264页）

要点：（1）评估对象的内涵不同。

（2）评估结果不同

（3）评估目的不同

14、简述影响房地产价格的因素

要点：房地产价格的影响因素多且复杂，但按照它们与被估房地产的关系，这些因素可分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。

一、一般因素是指影响房地产价格的一般、普遍、共同的因素。它通常会对整个房地产市场产生全面影响，从而成为影响房地产价格的基本因素。一般因素主要包括（1）社会因素。（2）经济因素。（3）政策因素。

二、区域因素是指房地产所在地区的自然、社会、经济、政策等因素相结合所产生的地区特性，对房地产价格水平的影响因素。

三、个别因素是指房地产的个别特性对房地产个别价格的影响因素，它是决定相同区域房地产出现差异价格的依据。它包括土地个别因素和建筑物个别因素两个方面。

15、简述房地产评估剩余法的基本思路及适用范围。

要点：剩余法又叫假设开发法，其基本技术思路是在求取待开发房地产价格时，将待开发房地产的预期开放后的价值，扣除正常的开发费用、税金及正常开发利润，以倒推算出的剩余价值作为待估房地产价格。正常的开发费用即为建造和销售房屋所花费的必要费用，如前期工程费、建安工程费、设计费、管理费、销售费、资金成本等。其公式为：

待开发房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-资金成本-开发商合理利润-正常税收

也可表述为：地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润

剩余法主要适用于：待开发土地的价格评估；待坼迁改造土地的价值评估（这时的建筑费包括坼迁费）；未开发完工的房地产

三、计算题

1、被评估设备购建于2005年，帐面原值100000元，2010年和2013年分别进行了两次技术技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为5000元和2000元，2015年对该设备进行评估，假设从2005年至2015年每年的价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限为10年。试估测其成新率。

答案：（1）调整计算现时成本。

2005年：100000×（1

10%）10次方=100000*2.60=260000(元)

2010年:

5000×(1

10%)5次方=5000×1.61=8050(元)

2013年:2000×(1

10%)2次方=2000×1.21=2420(元)

合计

270470(元);

(2)加权更新成本=260000×10

8050×5

2420×2=2645090(元);

(3)加权投资年限=2645090/270470≈9.78（年）；

（4）成新率=10/（9.78

10）=50.56%.2.待估建筑物为砖混结构单层住宅,宅基地300平方米,建筑面积200平方米,月租金3000元,土地还原率为7%,建筑物还原率为8%,评估时,建筑物的剩余使用年限为25年,取得租金收入的年损失准备费为7600元,评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1000元,试用残余法估测建筑物的价值.答案:(1)计算房地合一状态下的总收入:

年总收入=3000×12

=36000(元)

(2)年总费用=7600(元)

(3)年总收益=36000-7600=28400(元)

(4)计算土地收益

土地收益=1000×300×7%=21000(元)

(5)计算建筑物收益

建筑物收益=28400-21000=7400(元)

(6)建筑物折旧率=1/25×100%=4%

(7)建筑物价格=7400÷(8%

4%)×[1-1/(1

12%)25次方]

=58040(元).3．

被评估企业拥有D公司共90万元的非上市普通股股票，从已持有期看，每年股利分派相当于票面价格的10%左右，并且明年仍将维持这个水平。评估人员调查了解到：D公司打算今后在所实现利润中拿出20%用于扩大再生产，公司有很强的发展后劲，公司的股本利润率保持在15%的水平上，折现率定为12%，试运用红利增长模型评估被评估企业拥有的D公司股票。

答案：（1）下一年股利额:90万元×10%=9(万元)

(2)股利增长比率=20%×15%=3%

（3）股票价格=9万元/（12%-3%）=100万元

4、某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估。具体资料如下：该资产账面原值为270万元，净值108万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年。经调查分析确定，按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业记录，该资产截止评估基准日的法定利用时间为57

600小时，实际累计利用时间50

400小时。经专业人员估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产比较，每年多支出营运成本3万元（该企业所得税税率为25%，假定折现率为10%）。要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。

答案：

资产的重置成本=4800000元

资产已使用年限=20×（50400÷57600）×100%

=20×0.875×100%

=17.5（年）

资产实体有形损耗率=17.5÷(17.5＋8)×100%

=68.63%

资产的功能性贬值=30000×（1－25%)×（P/A，10%，8）

=30000×0.75×5.3349

=120035（元）

资产评估价值=4800000×（1－68.63%)－120035

=4800000×0.3137－120035

=1385725（元）

5、评估生产线，其年设计生产能力为10

000吨，评估时，由于受到政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产6

000吨，或每吨降价100元以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%，生产线的规模经济效益指数为0.6。要求：计算生产线的经济性贬值率及经济性贬值额（企业所得税税率为25%）。

答案：

（1）经济性贬值率=1－（6000/10000）0.6×100%=26.40%

（2）经济性贬值额=100×10000×（1－25%）×（P/A，10%，3）

=750000×2.4869=1865175（元）

6、评估机组为5年前购置，账面价值为20万元人民币，评估时该机组已不再生产了，已经被新型机组取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年。假定其他费用可以忽略不计。

要求：（1）估测该机组的现时全新价格；

（2）确定该机组的成新率。

（3）确定设备的评估值。

答案：

（1）被评估机组的现时全新价格最有可能=30×（1－20%）=24（万元）

（2）该机组的成新率=[8÷(5＋8)]

×100%=61.54%

（3）设备的评估值=24×61.54%=14.77（万元）

7、有一宗待开发建筑用地，面积为1

000m2，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3

500元/

m2，专业费用为建筑费用的10%，建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为每日2元/

m2，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的20%，试评估该宗地地价。

答案：

（1）年总收益：2×365×1000×5=3650000（元）

（2）年总费用：3650000×2%＋3500×5000×（1.5%＋0.2%）＋3650000×17.5%

=1009250（元）

（3）年纯收益：3650000－1009250=2640750（元）

（4）房地产总价：2640750/7%×[1－1/(1＋7%)50－2]=36258750（元）

（5）测算建筑费及专业费：3500×（1＋10%）×5000=19250000（元）

（6）利息：地价×[

(1＋6%)2－1]＋19250000×[

(1＋6%)－1]

=

0.1236

×地价＋1155000

（7）开发商利润：（地价＋19250000）×20%=0.2×地价＋3850000

（8）地价=房地产总价－建筑费用－专业费用－利息－利润

=36258750－19250000－0.1236

×地价－1155000－0.2×地价－3850000

地价=9069016（元）

8、评估人员对某一企业进行整体评估，通过对企业历史经营状况的分析及国内外市场的调查了解，收集到下列数据资料：

（1）预计该企业第一年的收益额为200万元，以后每年的收益额比上年增长10%，自第6年企业将进入稳定发展时期，收益额将保持在300万元的水平上；

（2）社会平均收益率为12%，国库券利率为8%，被评估企业所在行业风险系数为1.5；

（3）该企业各单项资产经评估后的价值之和为1600万元。

要求：（1）确定该企业整体资产评估值。

（2）企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额如何处理？

答案：

（1）企业未来5年的预期收益额分别为：

第1年：200万元

第2年：200×（1＋10%）=220（万元）

第3年：220×（1＋10%）=242（万元）

第4年：242×（1＋10%）=266.2（万元）

第5年：266.2×（1＋10%）=292.82（万元）

（2）折现率=8%＋（12%－8%）×1.5=14%

（3）整体评估值=200×(1＋14%)-1＋220×(1＋14%)-2＋242×(1＋14%)-3＋266.2×(1＋14%)-4＋292.82×(1＋14%)-5＋300÷14%×(1＋14%)-5

=1930.79（万元）

或

前5年收益现值=200×(1＋14%)-1＋220×(1＋14%)-2＋242×(1＋14%)-3＋266.2×(1＋14%)-4＋292.82×(1＋14%)-5=817.79（万元）

第6年后的永续收益现值=300÷14%×(1＋14%)-5=1113（万元）

评估值=817.79＋1113=1930.79（万元）

（4）企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额330.79万元作为该企业的商誉处理。

9、某被评估企业，基本情况如下：

（1）该企业未来5年预期利润总额分别为100万元、110万元、120万元、120万元、130万元，从第6年开始，利润总额将在第5年的基础上，每年比前一增长2%。

（2）该企业使用的所得税税率为25%。

（3）据查，评估基准日社会平均收益率为9%，无风险报酬率为4%，被评估企业所在行业的基准收益率为9%，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率（b）为1.2。

（4）被评估企业生产经营比较平稳，将长期经营下去。

试评估该企业的净资产价值。

答案：

企业所在行业风险报酬率

（9%－4%）×1.2=6%

企业资本化率=4%＋6%=10%

企业净资产价值：

=1098（万元）

10、待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。

答案：

（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用

拆迁补偿、安置费用：50000÷667＝75元／平方米

其他费用：30000÷667＝45元／平方米

土地开发费用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米

每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150＝270元／平方米

（2）计算利息：

第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元）

第二期利息：270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元）

每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。

（注:由于第一年投入总投资的3／4，开发期为2年，利率10％，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。）

（3）计算利润：270×10％＝27（元）

（4）计算土地成本：270+23.29+27＝320.29（元／平方米）

（5）计算待估土地公平市场价值：

320.29×（1+10％）＝352.32（元／平方米）

每平方米土地公平市场价值为352.32元／平方米，近似等于每平方米352元。