房地产案例4

第一篇：房地产案例4

山 东 省 青 岛 市 中 级 人 民 法 院

民 事 判 决 书

(2009)青民一终字第1883号

上诉人(原审被告)胶南市大地房地产有限公司，住所地胶南市东风路25号。

法定代表人王军，董事长。

委托代理人逄为民，男，1972年11月24日生，汉族，住胶南市东风路25号。

委托代理人黄海波，山东仁通律师事务所律师。

上诉人(原审被告)青岛大世界国贸集团公司，住所地胶南市人民路230号。

法定代表人董同军，经理。

委托代理人张考森，男，1957年7月5日出生，汉族，住胶南市滨河小区。

委托代理人黄海波，山东仁通律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)周胜虎，男，1974年12月17日生，汉族，住胶南市东风路39号大世界公寓1号楼1单元3楼东户。

上诉人胶南市大地房地产有限公司、青岛大世界国贸集团公司因商品房销售合同纠纷一案，不服胶南市人民法院(2009)胶南民初字第2303号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胶南市大地房地产有限公司的委托代理人逄为民、黄海波，上诉人青岛大世界国贸集团公司的委托代理人张考森、黄海波，被上诉人周胜虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，2006年1月5日，原告周胜虎与被告胶南市大地房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告胶南市大地房地产有限公司将其开发的胶南市大世界公寓1号楼一单元三楼东户的房屋一处出卖给原告周胜虎。合同约定出卖人应当于2006年5月31日将验收合格的商品房交付给买受人。同时合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下例第2项处理：

1、……，2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01向买受人支付违约金。

3、……。合同签订后，原告周胜虎按照双方约定交纳了购房款286216元，被告青岛大世界商贸集团公司给原告出具了收款收据。被告亦按照合同约定于2006年5月31日将涉案房屋交付原告使用。但由于被告至今未将办理房产证所需要的相关手续提供给产权登记机关备案，导致原告至今尚未取得涉案房屋的产权证。另查明，两被告在庭审中称，对涉案大世界公寓，两被告之间系合作开发关系。

原审认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原审予以确认。合同签订后，原告依约向被告交纳了房款，被告亦将房屋交付给原告，但被告没有按照双方约定将办理房产证相关的手续报送房产登记管理部门，以协助原告办理房产证，导致原告至今未能取得涉案房屋的产权证书，故被告的行为已经构成违约，对原告要求办理房产证的请求，原审应予支持。对违约金的数额，根据双方约定，逾期取得房产证的违约责任按已付房价款的0.01计算，对此原审认为，虽然双方对违约责任进行了约定，但该约定对被告违约的程度及期限约束不明确，亦不能起到弥补原告经济损失的作用，故从交易习惯及公平原则看，该条约定应作对原告有利的解释，即被告应按照已付房价款的每日0.01向原告承担逾期办理房产证的违约责任。对被告实际逾期天数，根据双方约定，被告应在房屋交付使用后360日内协助办理产权证，涉案房屋于2006年5月31日交付使用，因此，被告应于2007年5月27日前协助原告办理房产证，至判决之日，被告实际逾期天数为745天。故违

约金数额为286216元×0.01×745天21323.09元。对原告要求的超出该部分的违约金，不符合法律规定，原审不予支持。对于两被告之间的责任，因其系合作开发关系，对因该开发原因产生的责任应相互承担连带责任。综上，据此判决：

一、被告胶南市大地房地产有限公司、青岛大世界国贸集团公司于本判决生效之日起一个月内协助原告周胜虎办理位于胶南市东风路39号大世界公寓1号楼一单元3楼东户房屋的房产证(所办手续以房产管理部门规定的内容为准)。

二、两被告于本判决生效之日起10日内支付原告违约金21323.09元。

三、两被告之间相互承担连带责任。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

四、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费675元，减半收取337.5元。由原告负担172.5元，由两被告负担165元。由两被告于本判决生效之日起10日内付给原告165元。

宣判后，原审被告胶南市大地房地产有限公司、青岛大世界国贸集团公司不服一审判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：

1、一审判决上诉人支付违约金21323.09元，无事实及法律依据，按已付房款的0.01％支付违约金是双方在合同中明确约定的；

2、上诉人已按合同约定如期交房，未按时办理房产证并未给被上诉人造成经济损失。综上，请求二审查明事实，依法改判。

被上诉人周胜虎辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，合法有效，双方均应严格履行。上诉人未按约履行协助办理房产证的义务，构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的数额，双方当事人在合同中对违约责任的约定并不明确，若按字面理解，则上诉人在违约时仅需按已付房价款的0.01％向被上诉人支付数十元作为赔偿，无需考虑上诉人的逾期天数，本院认为，违约责任制度的设立是保障债权实现及债务履行的重要措施，本案商品房买卖合同中约定的违约条款并不能起到督促债务人履行债务的目的，且不符交易习惯及公平原则，故原审对该条款的适用作有利于被上诉人的解释并据此判令上诉人根据违约天数向被上诉人支付违约金21323.09元并无不当，应予维持。综上，上诉人的上诉理由不成立，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费675元，由二上诉人共同负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 吕良臣

代理审判员 苏 勇

代理审判员 侯 娜

二00九年九月二十八日

书 记 员 胡浩东

书 记 员 赵媛媛

第二篇：房地产合同案例

案情：A系北京人，由于长期在珠海工作，对北京快速上涨的房价不了解，由于欲在美国投资房地产，遂与B签订房屋买卖合同，以200万价格将自己的一套面积100平方米的军产权房屋（已超过5年）卖给B，并约定按揭贷款。在按揭贷款合同中双方约定房价230万，由B先向A首付30万，其余200万按揭，但私下里B实际向A只支付了10万元，A表示同意。后A发现此房屋市场价格值350万，欲解除合同，但B不同意并要求A继续履行合同。

A欲解除合同的理由是：一是此房屋为军产权房屋，其出售受到军队的限制，此售房合同应是无效的。二是按揭贷款合同是双方合谋对银行进行欺诈，所以房屋买卖合同应是无效合同。三是房屋的合同售价是200万，但实际市场价值350万，显失公平。显失公平的合同应该是无效合同。

问题1：A认为此房屋买卖合同应该是无效合同，要求法院判决解除合同，法院会否支持，为什么？

问题2： A想用支付违约金而拒绝履行合同，法院会否支持？

问题3：房屋所有权应归谁所有？为什么？

第三篇：房地产经典促销案例

房地产经典促销案例

房地产业竞争越来越激烈的今天，房产促销的形式也五花八门，大有百花齐放的势头。在房地产营销过程中，房地产促销方法的正确运用关系到房产项目的成败关键。不过，房产促销的花样再多，也有它的基本形式。那么，房产促销有几种基本方法？它们的具体内容是什么？

在多年的工作中，总结了房地产促销的十七种基本形式，便于策划人在实际工作中灵活地借鉴和运用：

一、“无风险投资” 促销法；

二、购房俱乐部法；

三、“购房安全卡”促销法；

四、“精装修房”促销法；

五、周末购房直通车促销法；

六、优惠价格促销法；

七、名人效应完美形象促销法；

八、环保卖点促销法；

九、保健卖点促销法；

十、展销会促销法；

十一、赠奖促销法；

十二、抽奖促销法；

十三、先租后卖法；

十四、联合推广楼盘法；

十五、公益赞助促销法；

十六、节庆、典礼促销法；

十七、新闻、公关促销法。这些促销基本形式可以为房产策划人制订正确的促销战略时提供基本指导和启发方向。但同时需要予以重视的是，如果对销售促进没有适当的控制与监测，它在带来整体销售业绩提高的同时，也会产生一些负面影响，比如降低楼盘的品牌形象，增加买房者对楼盘价格的敏感性，导致房产商注重短期的经济效益等。所以，作为一个合格的房产策划人就必须在制订促销战略的同时考虑到因地制宜因时制宜的对销售促进进行适当的控制与监测。如今随着购房者的理性决策意识不断加强和推广竞争激烈程度的持续加剧，在很大程度上让楼盘的推广销售难度增加，一个楼盘销售周期长达2-3年在许多房产商的眼中已经习以为常。但是，对于一个新开楼盘而言，由于销售周期的过长，在后续的2-3年时间中，其所面对的营销风险就不断加大。因此，房地产策划人必须拿出详实可行的销售进程控制计划，其中影响销售进程的重要因素之一就是销售促进。销售促进（Sales Promotion简称SP），是企业行销活动的一种促销艺术与科学。是西方营销手段中运用最为广泛的、用以争夺市场和提升销售量的利剑。狭义而言，是指支援销售的各种活动。广义而言，凡是以创造消费者需要或欲望为目的，企业所从事的所有活动，均属促销的范畴。销售促进作为促销组合的四大工具之一，在营销管理中相当重要。在以前楼市处于卖方市场，许多房产商都忽略了销售促进，那时房产商最注重的莫过于公共关系；随着市场从卖方市场转向买方市场，房产商在市场竞争的要求下，开始注重并研究有关市场推广策略。在楼市，当我们遇到市场销售不畅或竞争加剧的时候，就应该适当地引入并运用已经在营销市场中久经考验的推广工具——销售促进。在房地产业竞争相当激烈的今天，房产促销的多元化使其呈现出多种多样的形式。但是“万变不离其宗”，方法再多，也离不开其最基本的形式。我在多年房地产策划工作中，以个人经验总结了房产促销的一些基本形式：

一、“无风险投资”促销法 “无风险投资”促销法以降低风险为目的的促销法，目前已受到人们的普遍欢迎，它常常表现为如下四种形式：

1、自由退房法 购房者只要一次性付清房款，那么，在房子交付使用时，购房者如果要求退房，可以不说明任何理由退房，“立马”一次性退还房款，而且给予20%的风险补偿金！这样做，对于开发商来说，可以很早就收回投资，有利于资金周转。尽管在房子造好后，对于那些退房者要付给比银行利息高的补偿金，但是总的来说，还是划算的。因为许多高档商品房一直到建成，还卖不出一半，大量空置的商品房，会使开发商的资金陷于泥潭。

2、试住促销法 该法让欲购房者可以先试住一小段时间后再买房。这种方法把握消费者心态的是：因为只有想买房的人，才会去“试住”。如果一旦住进去了，买房的可能性会变得很大。

3、换房促销法 该法的特征是客户入住后仍可以自由换房。买了这家房地产公司的商品房，住进去以后，觉得不如意，可以随便换住别的商品房——先决条件是这些商品房必须是这家公司建造，而且还空着。换住时，原来买房的钱，可以折算，多退少补。对于房地产公司来说，换来换去，都是他们公司的商品房，没有换出“如来佛”的手掌，所以于他们无损。但此法容易造成销售失控，不便于对成交客户的管理，建议少用。

4、以新换旧促销法 该法的特征是以旧房换新房。由于将旧房出卖之后的资金可以作为购新房的“资本”，一下子使付出的房款大为减少，购房者只需负担其中的差价，这样，使得普通百姓在经济上能够承受。除此之外，房地产营销还可以采取下面两种方法，一是“以地段换面积”，就是说，想换大一点的房子，就好地段的小房子，换差一点地段的大房子；二是“以面积换地段”，就是说，想换好一点的地段，就以差一点地段的大房子，换好一点地段的小房子。

二、购房俱乐部法 长期以来，许多购房者由于对房地产业比较陌生，对楼市行情不了解以及缺乏必要的购房知识，对怎样才能买到称心如意的房子感到困惑。成立购房俱乐部，目的就是为消费者营造一个良好的购房环境，以确保消费者的合法权益。复地集团的“复地会”、万科集团的“万科会”均属于购房俱乐部这一类。这种购房俱乐部的目的是为人们提供购买的选择，事实上组织购房俱乐部的房产商常常近水楼台先获得大量购房订单。据我了解，目前房产市场上的购房俱乐部大多是由发展商牵头组织，其规模属于中小型的较多。而由房地产交易中心牵头组织，由消协、房地产主营部门、开发商、消费者以及房地产专家等多方面参与介入、规模庞大的购房组织，在全国尚不多见。

三、“购房安全卡”促销法 商品房是一种特殊商品，其价值较高，购房对一个普通消费者来说，是一笔巨额开支，所以购房者的购房行为慎之又慎。但由于房屋的购买不同于其他商品房的买卖，购房的过程涉及到国家各种法律、法规、政策以及有关房地产、建筑、金融等方面的知识，专业性和政策性较强，再加上我国存在着有关法律、法规不够健全，房地产商的开发方式各不相同，物业产权形式多种多样，交易合同及手续不规范等情况，消费者的购房行为承担着较大的风险，购房者稍有不慎，就有可能陷入不法房产商设置的“陷阱”，产生大量纠纷和争议，给消费者带来极大的经济损失和时间的浪费。目前有关购房投诉已成为消费投诉的热点，法院受理的购房纠纷案件急剧上升。为了保护消费者权益，使消费者的购房风险降到最低点，个别房地产商推出了“购房安全卡”这一服务项目，以帮助购房者安全购房。“购房安全卡”这一服务项目，由全面了解有关房地产各项政策、法规、熟悉房地产开发交易市场的各方面情况的房地产评估事务所的专家来主持，可以帮助购房者对选中的物业情况进行综合的鉴定评判，在购房者发生交易之前就杜绝各种可能对购房者合法权益的损害，这种方法应该说是保护购房者合法权益的有效途径之一。但此种“购房安全卡”也常常是由相关的房地产商赞助的，他们与律师事务所一起合作，在提供消费者一定保障的同时，也促进了该项目房产的销售。

四、“精装修房”促销法 “精装修房”，顾名思义，就是经过装修、装饰，甚至配有基础家电、家具的住宅商品房。快节奏的现代社会，使人们无暇顾及到装修过程的每一个环节，即使这样，一场装修下来，累瘦几圈也是常有的事。这种“精装修”的商品房，交房时即可入住，省去了客户因购买“毛坯房”后还要花大量人力、物力进行装修的麻烦而受到欢迎。在房地产开发市场逐步由卖方市场向买方市场转变过程中，实施“精装修房”建设，其意义在于：能够加快实现商品住宅的价值和使用价值。“毛坯房”交房后还要经过一段时间的装修、装饰，并购置家具家电，这就需要购房者投入大量时间和精力。通过实施“精装修房”建设，减少了消费者购房后投入的大量精力，交房时即可直接投入使用。避免了购房者陷入装修的陷阱。并非每个购房者都懂得专业装修知识，也就是说，在装修过程中，购房者难免会因为缺乏专修知识和经验而掉入装修公司的陷阱，造成不必要的损失。“精装修房”一般有发展商与装修公司的质量承诺书，保障了购房者的房屋质量。当然，“精装修房”存在着一定的缺陷。同样的居住空间，由于使用者的社会地位、工作性质、文化程度以及个人气质等因素的不同，对室内设计的要求和表现出来的个性也不尽相同。购房者常按照自己的喜好和习惯，选择适合于自己风格、体现个人审美观念的个性化居室装饰。无法满足购房客户对装饰、装修的个性追求，就是“精装修房”所存在的缺陷。不过，现在许多房产商提供的“菜单式装修”这一方法弥补了这个缺陷。因此，“精装修房”在市场上已经越来越受欢迎了。例如，由我主持策划的「徐汇37度2」（百第宜山大楼）就是以地段优势、小户型优势和精装修房优势为主要卖点，它推出市场后，其“精装修房”的卖点受到购房者的普遍看好。

五、周末购房直通车促销法 为方便市民购房，一些房地产销售营销公司与房地产管理机构和新闻媒体联合起来推出了一种“周末购房直通车”项目，目的是为了促进房地产销售。随着市民购房意识的日益成熟，看图后马上下手购房的人已越来越少，他们越来越重视对楼盘的现场考察，他们不再只听信广告，更相信亲眼所见。常常为了解售楼情况到处奔波以致劳累不堪。“周末购房直通车”的推出极大的方便了市民，免除了购房者四处奔波的劳累。又为项目挖掘了潜在购房户，开拓了市场。这项活动是让想要购房的市民利用双休或节假日，免费乘坐购房直通车，到各处出售楼盘的现场去考察和挑选所需的房屋。购房直通车分成几条路线，从不同的地方登车出发，沿不同的线路到不同的目的地。参与活动的消费者可享受一系列的优惠条件和服务。为了使活动能收到更理想的效果，新闻媒体着力宣传，大造声势，扩大影响；加盟的开发商不但推出了自己的精品楼盘，还邀请了一批政府部门的管理人员、房地产顾问进行义务咨询、释难答疑和购房指导。在上海，由《解放日报》和各加盟开发商联合推出的周末看房直通车十分受欢迎，此举既方便了想要购房的市民，也使加盟的开发商积累了潜在客源，也扩大了报社的社会影响，达到了三赢的结果。

六、优惠价格促销法 随着房产销售市场的变化，供求形式发生了巨大转变，在这种情况下，为了进一步扩大营销业绩，迫使开发商不得不利用价格和品质的变动调整，使自己在市场中立于不败之地。天第置业有限公司开发的「星期五公社」就是以优惠价格促销法的优势在竞争市场上取得了胜利。必须注意的是优惠促销法是促销之最有效手段之一。

七、名人效应完美形象促销法 该法主要是指房地商应用一些名人效应来迅速培植项目的知名度和美誉度，塑造一些“形象完美”的房地产项目，借名人效应代言项目来打开市场通路，以达到促销的目的。上海浦东「世茂滨江花园」就是借著名影星梁朝伟作为其形象代言人来进行楼盘促销，以梁朝伟的身价和气质衬托出楼盘的高档。名人效应完美形象促销法多半在大型的或者是高档的项目上多见。

八、环保卖点促销法 随着天气预报中每日空气质量指数的公布，购房者也越来越关心所购住房上空空气的质量。这是购房者成熟的一种表现，也对开发商提出了更高的要求。于是，房地产市场新推出的项目力求在社区环境及配套设施上挖“卖点”。传统的建筑有一个重要标志，就是完全依赖采暖制冷设备维持室内舒适温度。这样的建筑不仅严重污染环境，导致城市“热岛效应”，而且危害人体健康。这些年空调病日益盛行便是例证。北京「锋尚国际公寓」的概念就是“高舒适度低能耗”，将其进行通俗化的创意表现，广告口号就是“告别空调暖气时代”。「锋尚国际公寓」主要依靠先进的、不受外界恶劣气候影响的建筑“外围护系统”，辅以“混凝土低温辐射系统”调控室温，并配合24小时的“健康新风系统”使得整幢建筑物的各个角落保持一年四季如春，同时建筑总能耗仅相当于北京节能标准建筑的五分之一。这个卖点使得「锋尚国际公寓」一上市就受到消费者的关注。还有些房地产商推出了“绿色住宅”的概念，大力提倡纯净水入户、保暖供冷系统的新工艺、垃圾分类处理等环保卖点，但是，这些方式对购房者来说，只能是锦上添花，如果空气、阳光、水这些根本的问题没有解决好，而只是一味在营造卖点上做文章，最终会与购房者的要求越来越远。概念是产品所作的可以解决消费者未满足需求的一种承诺，是产品定位的一种差异化表现。概念的开发过程就是对市场和消费的再认识过程，发掘消费者尚未被满足的需要，并与竞争品牌区别开来。

九、保健卖点促销法 对一个现代人来说，他可以不知道某某歌星或影星，但他不可以不知道绿色、环保所代表的意义。换句话说，对自身生存环境的关注、对健康生活观念的崇尚，已经成为新派现代人的一个重要“标识”。因此，当房地产界一些住宅项目尝试把绿色、健康、环保的概念引入居住领域时，很快便得到消费群体中一些年轻人的热烈响应。

十、展销会促销法 通过房产展销会促进房产项目的销售是销售商的一贯作法。房产展销会免去了消费者来回奔波的劳累，集中了大量的房产项目，扩大了消费者购房的选择余地。因此，它还是很受购房者欢迎的。一般情况下，为了向社会及时报道展会的情况，展会主办单位会定时了解各参展商当日的销售情况，加以统计后向媒体发布，由于这种统计一般都采取参展商“自报家门”的形式，当事者出于自身形象的考虑，其成交量、销售面积、成交金额中不时带着某种“水分”。另外，也有的发展商会在现场签约以营造一种热销气氛。现在，每逢节假日或双休日期间，有关单位都会举办房展会，而且颇受消费者和发展商的欢迎。值得指出的是，参加房展需要有卖点，好的项目创意、切实的区位、环境、价位、户型的优势可以通过房展会引起房产消费者的关注，从而取得成功。

十一、赠奖促销法 赠奖活动是以赠品或奖金作为促销诱因所进行的活动，这种活动一般以消费者为对象，以赠品作魅力，来刺激消费者采取购买行为。有的房产商会采用赠送购房者基本家具和家电的促销方法。对消费者而言，如果购买房产的同时还有家具或者家电赠送，那么无疑让他省掉了亲自去购买的麻烦，当然是乐意接受的。对房产商而言，能够以此吸引更多购房者并刺激他们进行购买活动，使资金早日回笼，何乐而不为呢？ 北京房产界就出现了买房送厨卫装修或买房送汽车等促销法，此促销法的实施也确实对楼盘的销售起到了一定的推动作用。房地产界的赠奖范围从赠送厨卫精装修、家用电器到家具，现在又上升了到汽车，相比价格明降，这种温和的暗降方式既达到了促销的目的、使楼盘销售进退自如，又不伤害已购业主的忠诚度。

十二、抽奖促销法 抽奖活动是以高额的奖品或赠品，一人或数人独占形式的附奖销售。例如“购买某楼盘，可或免费欧洲旅游”等，都属于这种形式的促销活动。这种促销方法具有一定的投机性，虽然对有些消费者而言，它不如送装修、送家电等实在，但因为此法兼顾了人们的搏弈心理，反而会使消费者产生刺激的感受，因而还是有一定的诱惑力的。

十三、先租后卖法 所谓先出租，后卖楼，是指房产商在正式销售之前，将具体房屋单元先出租给固定客户，然后以此作为卖点，进行房屋销售推广。此种促销策略的核心是，充分考虑客户购买不动产后所存在的变现风险，使客户在买楼之后即可享受到即时、现实的现金回报。由于客户在决定买楼时，能通过具体的考察知晓其决定购买的房屋所存在的投资价值与发展潜力，并且由于具有现实可行的资金回报，从一定程度上讲，能在很大程度上刺激客户的购买行为，最终产生很好的促销效果。先出租，后卖楼策略将使房产商面临两个市场：租赁市场和销售市场。表面来看，房产商由于所面临市场范围的扩大和不确定性，将加大推广难度。实则，尽管目前许多房产商开发的新盘没有直接面对租赁市场，但在租赁市场上却能常常看到新盘房屋的影子。由此可见，该策略实际上是直接面对租赁市场与销售市场并举，通过租赁市场的较底风险进入，实现楼盘价值的初步实现，从而为销售市场减轻压力，促进销售。这种策略运用时需注意的是，只有部分楼盘适用，并非适合所有类型的房屋，笔者认为此种策略的应用范围较侧重于商业铺面、办公写字楼类物业，只要的策略计划得当的情况下，完全可以作为一种主要的营销策略。此种策略在住宅类房屋的适用，可以局部、小范围地适用，运用得当，会对整个楼盘的销售起到很好的促进作用。之所以需要局部、小范围地适用。完全在于许多住宅由于购买者为自用，并且由于其用途价值的影响，往往买房者“喜新厌旧”，因此，本策略适用于住宅需谨慎行事。

十四、联合推广楼盘法 在信息大爆炸、广告满天飞、楼盘团团转的楼市推广市场中，许多项目的推广努力往往付诸东流，对于楼盘的销售促进作用不大。但不说楼盘的策划推广能力如何，随便翻开一张本地的报纸，房地产广告或信息总是浩浩瀚瀚地充斥其中，面对竞争激烈的眼球争夺战，房产商开始琢磨起新鲜的促销样式，比如热热闹闹地在当地几家主要商场举办大型的巡展活动，这种把房展办进商场的做法不但吸引了众多市民的眼光，更为有关传媒增添了报道的材料……而且，这种集欣赏、娱乐、参与和利益于一体的巡展项目组合，对于活跃现场气氛、传播楼盘印象并增加销售机会是十分有益的。把房展办进商场，房产商需要事先提出一整套的翔实可行的推广计划，为自己的楼盘进入商场定位：是举办独家房展还是进行联合促销或是两者兼而有之，是短期的促销推广行为还是伴随着销售周期的长期推广……同时，房产商还需要就具体情形对于促销资源与促销利益的合理利用有充分的描述，以利于在计划实行时控制。据分析，把房展办进商场的做法有以下好处：

一、观念上的主动性有助于增加销售机会。

二、项目推广的单一性有助于减少竞争威胁，提高效益。

三、推广费用较低，有助于节省企业营销资源。

四、楼盘推广对象与商场客户对象的有机结合能使房产商的推广定位更加明确。

五、选择公众所经常面对的商场，对于刺激客户的信心极为有利。但是，我们在把房展办进商场时也存在一些需要着力考虑的问题：比如在商场内部举行房展，往往会由于空间的限制而使展示效益不能发挥到极至，而且在与商场合作时，可能会受到商场方面出于顾客安全与购物舒适的角度而所做的或多或少的限制；商场购物人流的影响；目标群体更为细致划分的影响；在现场如何促成交易以及如何让目标客户到售楼现场的控制手段等等。从更精确的意义上讲，把房展办进商场，如果从促进售楼交易的角度出发，适合于短期的促销推广，如果从沟通楼盘及企业与市场关系的角度出发，较为适合于中长期的展示推广。在适应的楼盘方面，普通住宅、公寓别墅、办公楼、商场商铺等都适合运用，关键在于楼盘定位与商场定位的吻合程度因素。

十五、公益赞助促销法 主要是应用一些有社会效应的公益行为来提升和扩大项目和企业知名度。它的酝酿条件是必须是有政府行为而避免老百姓感觉功利性不强的行为。例如，希望工程、体育大赛、夏令营……等，可能都可以作为房地产策划寻找的契机。

十六、节庆、典礼促销法 该法是充分利用节假、双休、或庆典的机会进行促销，当然策划人也可以建议开发商创造一些节庆或是庆典的事宜开进行促销，比如，社区文化节、艺术节、开盘典礼、开工典礼等，这些都是属于节庆或是典礼促销法的应用。

十七、新闻、公关促销法 为了让自己的项目产生媒体或公众效应，造成人们常说的耳语效应，策划人可以建议发展商去制造一些新闻事件或是政府公关行为来引起媒体或是公众的注意。从而达到促销的目的。这种方法是典型的事件行销的方法。上海的「徐汇37゜2」就是抓住了后SARS时期，人们对于温度的敏感度比任何时候都敏锐这一特点，直接把温度作为楼盘的推广名，来吸引新闻媒体和公众的注意，从而达到促销的目的。所谓：“成也萧何，败也萧何”，策划人在运用此促销法进行事件行销时，一定要想清楚自己所制造的新闻话题是否会不利于楼盘行销。要知道有些话题是不利于楼盘行销的，相反还有可能使项目销售陷入僵局。以上关于房产促销的一些基本形式，房产策划人在实际工作中可以加以借鉴和运用。策划人在运用销售促进策略时，需要从整体设计和适应房产特性的角度出发，将销售促进与广告、公关、人员推销有机地结合起来，单纯地运用销售促进策略，常常会使其效果大打折扣。销售促进同广告一样，需要销售力的支持，需要有规范、系统、科学的设计。它的切入点是消费者的心理，它的设计重点是目标群体的参与性，它的基础是客观市场具有相应的消费能力。同时，尽管它能在短期内产生较好的经济收益，但不能指望销售促进来建立品牌的忠诚度和挽回溃败的销售形势。目前许多房产商所运用的促销手段还缺乏系统性和科学的设计，我们很难从有关报章上找到一个成系统的促销广告。尽管有些房产商已经开始重视并有意地应用销售促进策略，比如我们常从报章上见到的内部认购大优惠，一次性付款优惠、赠送露台或私家花园等，但仍需强调其依赖于充分的消费信息和科学统计的设计的重要性。策划人在运用销售促进策略时，应注意把握销售促进的适应房产商品的特征：

一、销售促进一般在限定的时间和范围内进行，通常时间较短；

二、是销售促进活动设计时要充分地考虑买房者的消费心理，要着力设计能吸引买房者和其他市场关系人员参与的活动方案；

三、注意掌握销售促进工具的灵活运用。目前在许多行业适用的促销工具在房地产行业并非适用；

四、销售促进必须提供给买房者一个购房的激励，或现金、或折扣、或赠礼、或心理的高额消费、或附加服务，这种激励必须适应于房产商品高额消费的特性；

五、销售促进要求开发商注重自身销售能力的训练与培养。这里需要指出的是，在实际运用的过程中，这十七种基本形式可以联合应用，也可以独立应用，还可以派生出更多的促销形式。这就需要策划人根据项目的自身气质和实际情况，举一反三，灵活地借鉴和运用这些促销基本形式，从而制订出符合房地产项目实际情况的促销策略。

第四篇：房地产真实经典案例

女子198万买房被出租20年 昨日法院开庭审理两个小年轻要结婚，双方父母拿出几乎一生的积蓄，为他们购买了杭州滨江一套二手房。等他们付完房款及各种税费216万元，拿到房产三证后，却遭遇晴天霹雳：房子里租客，且租约长达20年。

钱拿不回来，房子也住不进去地。本欲筹备婚礼的孙家几近崩溃。

当时，女方妈妈孙女士曾求助媒体。此事经广泛报道，在社会上引起巨大反响，有法律界人士甚至评价：此事的解决方式将影响房地产交易秩序。

昨天，案件终于在杭州滨江法院开庭：买房的小年轻告了原房东、中介公司，租客作为第三人。

案子从下午2点半一直审到晚上10点多，笔录就记了50多项。长达8小时的“抽丝剥茧”，让这个离奇的房屋买卖纠纷，一点点清晰起来，而当时舆论普遍谴责的原房东老王老天在法庭上的表现也非常“出挑”

在中介授意下先支付尾款，“2个多小时后出了大事”

昨天，孙女士坐在原告席上，时不时摘下眼镜，抹一把眼泪。这3个月来发生的遭遇，对她而言就像做梦。

7月8日，孙女士找到中介卓家房产。几次看房后，敲定一套滨江区锦绣江南的二手房。115平方米，三房二厅。

7月14日，房东老王的买卖代理人阿宝出面。双方签订转让协议书，确定房子总价190万元，内部装饰8万元，总共198万元。孙女士支付定金5万元。

7月26日，孙女士支付100万元。7月31日，签订房屋转让合同，支付3万元装饰款。8月1日，支付房款18万元，尾款90万元，以及各类税费、中介费，共计216万元。这个过程，孙女士都是和代理人阿宝接触，所有的钱都打入了中介的监管账号。8月6日下午4点，中介通知孙女士拿三证。同时告诉她，要签一份承诺书，同意交房前中介把尾款支付。

这份承诺意味着，还未收房，尾款已全部转入阿宝账户。而孙女士以为拿到三证就是完成了所有程序。

仅仅2个多小时后，中介来电。大事不秒。

从未露面的房东老王这时候现身了。他说，房子已被刘某占有，门锁被换，无法交房。原来，老王向刘某借了高利贷，还没还清，并将高利贷关系变相转换成了租赁关系，当天下午中介在中间调解无果。

孙女士完全懵了，他们7月14日最后一次看房时，还是空置房，怎么无缘无故跳出个租客？而最气愤的是，“中介明知房子已有纠纷，还要我们签承诺书，支付尾款，这是设置圈套，欺诈。

当天晚上，中介叫来开锁人员，重新换锁。孙女士进到房子一看彻底傻眼，房子增添了部分设施，有人住进去了。

更大的打击还在后面。租客刘某不肯腾房，拿出的租赁合同上，赫然写着“租赁期20年，总租金40万元。”

那一刻，孙女士觉得天都塌下来了。

格局急转：庭上，原房东侃侃而谈“这对年轻人很无辜，急着结婚，我们就算审到天亮也愿意。”昨天，房东老王到庭，没有请代理律师。他的态度很明确，希望孙女士这边尽快拿到房子。昨天的庭辩

格局，发生了戏剧性变化。原房东老王俨然和孙女士成了同一战线，他们的矛头都直指租客刘某。

刘某手上的这份租赁合同是否合法有效，也成了法庭辩论焦点。

“外面人都说我诈骗，这里我要说出真相，我不是‘一女嫁二夫’，这个房子租给刘某并没有实际发生，那是我向他借高利贷的逼迫无奈。”

老王说，他在杭州城北开厂，急需钱。3月份开始，通过中间人，陆续向刘某借了90多万元。

“5月份，我向他借了40万元，他就让我签了租赁合同，租期是从5月算起。” 6月17日，老王工厂倒闭。

老王强调，这份租约并非他的真实意思表示，“况且我没收到过一分租金，这算什么租赁？”

但刘某的律师不这么认为。这是一种以租金来抵债的方式，从租约日期来看，早于孙女士 的买卖合同。“6月份我们就交了装修的物管费给物业，并实际居住，孙女士买的是一套带有租约的房子。”

原告的代理律师当庭反驳，这份租约本身根本不合法，“它只是个形式，实质是维护非法的高利贷利益，这是不受法律保护的，是不能对抗买卖合同

事件中还扯上一个“神秘关系人物”阿宝

昨天庭审，还扯出另一个神秘人物，阿宝。他是房东老王经过公证的房屋买卖代理人。签合同和收房款的都是他。那么，他到底是谁？

刘某的代理律师道出了阿宝的“渊源”：房东老王还欠阿宝的钱。

早在5月，老王就把这套房子抵押给了阿宝。这个房子当时协商价格198万元，刚好抵老王向阿宝借的192万元。所以房东老王为了借钱，一房二吃，一边把房子所有权抵押给阿宝，一边把房子使用权抵押给刘某。

而老王昨天在庭上也揽下了所有“责任”，“阿宝不知道我把房子租掉了”，所以，“阿宝是在不知情的情况下把房子拿去卖的，阿宝没有违反诚信原则”，所以，“房屋转让协议有效”。

由于阿宝昨天没有到庭，所以卖房前他到底是否知情，目前还不得而知。

原告再次“肯定”老王的说法，孙女士的买卖合同是受法律保护的。原告支付了所有的房款，现由于第三人发放高利贷引起了纠纷，并非真正的“买卖不破租赁”，是不能对抗合法买卖的。

庭审一直持续到晚上10点，没有宣判。

关于这个案子的几个疑问

资深房产律师还是认为：租赁有效买卖亦有效

昨天庭上发生的一切，包括原房东老王的说辞，让事情似乎越来越复杂。此事所涉及的法律关系和责任承担，我们有必要来重新梳理一下。

浙江省直律协建筑与房地产专业委员会副主任、浙江腾飞金鹰律师事务所合伙人陈钟律师一直关注此案。记者理了几个问题与他探讨。

1.为还高利贷而建立的租赁是否有效？

开庭前，原房东老王放话，上庭要把所有“真相”都说出来。所谓的“真相”就是租客其实是放高利贷的，租赁20年就是为了还高利贷。老王的意思是高利贷是违法的，所以租赁合同是无效的。

陈钟律师说，国家对不高于银行利息4倍的借款是保护的。超过4倍利息以外的那部分才不受保护。但这不影响以租金抵债这个租赁协议本身的有效性。也就是说，租赁协议还是

有效的。

2.买卖代理人阿宝不知道租赁，买卖协议是否有效？

原房东老王还有一个观点：买卖代理人阿宝不知道房子已被出租掉，阿宝没有恶意隐瞒违反诚信，所以，由阿宝签署的房屋转让协议还是有效的。

陈钟律师说，原房东也欠了阿宝钱，所以把房子抵押给阿宝，且授权阿宝全权处理。阿宝和老王之间是委托代理关系，阿宝有权通过买卖来获得优先受偿权。所以，阿宝的买卖确实也是合法有效的。

3.租赁有效，买卖亦有效，该怎么办？

陈钟律师认为，从现在他了解的信息来分析，此案买卖有效，租赁亦有效。

那么事情仍然陷入僵局，买了的房子却被别人住着。

陈钟认为，问题的症结还在原房东老王身上。他先把房子出租，又把房子抵押，把一套20年使用价值掌握在承租人手中的房子出售，涉嫌“欺诈”。根据合同法52条，这样的合同一年内可以撤销。

若往撤销买卖合同这个方面来设想事情进展：买卖撤销，老王显然已无法把房款退给孙女士，那么孙女士可以申请法院将这套房子拍卖。20年租赁肯定会影响房屋的售价，这部分差价再向老王追偿。

所以，陈钟认为，这个官司的打法，不是要求确认房屋买卖有效，恰恰相反，应该背水一战，确认房屋买卖无效。

4.中介有没有责任？

昨天的官司，房产中介“卓家”是第三被告。孙女士方面指出中介在仅仅交付三证给孙家后，就催促她承诺将尾款从第三方账户交给房东。而仅仅2个多小时后，中介就告知她“房子有问题”。

中介的这个做法让陈钟律师大感意外，因为按照目前杭州市二手房交易的惯例，中介通常都是在房屋完全交付(包括钥匙交付，水电管煤等统统结清)后，才会将尾款支付给房屋出售人。

在这个事件中，中介有很大过错。

从法律角度上来说，中介要为它的过错承担的责任不仅仅是退还中介费，而且应该做出赔偿。赔偿范围基本上是在40万元租金的范围内(因为中介没有发现租赁问题)由法官酌情判决。

但记者发现，孙女士只诉请要求退还3万元中介费，没有要求中介赔偿。对未提出的诉请，法院当然不会主动去判。

5.原房东打的是什么算盘？

原房东老王一方面说租赁是为还高利贷，租赁合同无效；另一方面又说阿宝不知租赁，买卖合同有效。

实际上，老王欠了双方的钱，他的算盘是确认买卖有效，那么他跟阿宝之间的债就可以拿房款清了；而租赁无效，那么他和租客之间的债就可以免了。

第五篇：房地产评估案例

通过预售收入对房地产企业进行纳税评估的案例 2009-07-08 14:09 来源: 中国税网

一、评估企业基本情况

湖北省郧西县某建材市场开发有限公司是从事商业用房市场开发的房地产开发企业，成立于2005年5月，实行独立核算，注册资本300万元，从业人数14人，企业所得税由国税部门征收，预售收入计税毛利率为15%。

2007年5月，郧西县国税局税源管理部门按照上级要求，对企业所得税汇算清缴后的房地产开发企业开展纳税评估工作。税收管理员在巡查、分析过程中，看到某建材市场开发有限公司正在开发的商业用房工程项目进度很快，而企业所得税分文不见入库，随即该公司被列入纳税评估对象。

二、数据采集

1、内部资料。通过征管信息系统提取该企业的纳税申报数据：2006，总收入1035.1万元，销售成本1711.91万元，销售税金及附加55.26万元，期间费用553.14万元，利润总额－1285.21万元，预缴企业所得税额38.51万元。其中，2006年9月以前申报的收入数和预缴企业所得税额均为0.年末货币资金余额为：－1308.5元。

2007年第一季度，总收入为0，销售成本894.85万元，经营费用7.82万元，管理费用8.61万元，财务费用36.2万元，利润总额－947.48万元，季末货币资金余额为：－985.84万元。

2、外查资料。评估人员通过实地查看和对该企业工程技术员的询问了解，截至2007年5月，该项目开发完工进度已达90%，商铺门面248间，进入了预售阶段，公布预售价：非营业用房每平方米2500元，门面房每平方米5000元。

三、案头分析

上述提取的纳税申报数据，如果用同比分析和计算评估指标率比照预警值分析，则无法找出疑点，原因是同期数据为空。对此，评估人员另辟蹊径，分析疑点。

疑点一：2006总收入1036.48万元，而销售成本1711.59万元，收入与成本明显不匹配，并且经过终了4个月的企业所得税汇算清缴申报期之后，企业对收入与成本未作任何自行调整。企业有可能存在少计收入或多转销售成本问题。2007年第一季度，企业报表显示其销售收入为0，销售成本高达894.85万元，企业有延压销售收入或编造虚假计税依据的嫌疑。

疑点二：2006年末和2007年第一季度末企业货币资金余额均出现了负数，这种情况说明，企业大量存在现金交易行为，这使纳税人编造虚假计税依据、人为调剂收入实现的时间有了可能；企业还可能存在挪用未及时入账的开发产品销（预）售收入的嫌疑。

疑点三：企业可能存在售房收入不通过“预收账款”科目核算或虽已实现销售但企业销售部门未及时向财务部门报账进行核算，减少当期利润的行为。

疑点四：从工程完工进度分析，开发产品完工进度已达到了90%，所开发的项目是郧西县专业建材市场，按照惯例，购房户为了抢占经营“码头”，必然存在争先恐后的预购行为。有预购行为，企业就有收入发生。怀疑该企业存在使用白条收据收取售房款不入账，或转移销售收入行为。

四、约谈核查

针对上述疑点，评估人员向企业下达了评估约谈通知书，与企业法定代表人和财务人员进行了约谈。

约谈中，企业财务人员对货币资金出现负数的情况进行了如下解释：因当期县某主管部门未从十堰领回房地产业统一收款收据，收入无发票无法入账，而当期支付的工程款及费用列入了成本。企业法定代表人对工程进度与销售收入同步匡算予以解释：“完工进度达到90%不假，由于老建材市场经营业主怕迁到新点经营丢了自己的客户，都顾虑重重。买我这儿的房子都是生意人，为生意都不愿动用经营资金，大多数客户都是象征性交的定金，不可能房子盖起来了，钱都到手了。”针对1035.1万元的收入应预缴企业所得税51.24万元，只预缴了38.51万元，还相差1273万元的问题，财务人员解释为：“我认为预缴‘二字’是个不确定数，可多可少，加上对所得税毛利率和计算方法不够清楚，才导致少缴。”并表示事后及时补缴。

同时，财务人员提供了一份关于该企业财务业务核算情况的说明材料，材料显示：该公司是新办房地产开发企业，在经营管理和财务管理方面，有很多地方不完善，加上会计人员核算业务不熟，出现了数据上的误差，即申报销售收入采取的是收付实现制核算，成本、费用是按权责发生制核算入账，出现了成本大于收入的情况。作为举证的该说明材料，没有针对约谈的疑点问题作出合理解释。

五、核实调查

由于约谈的举证说明材料和口头陈述的内容表述不够清楚，疑点没有被排除。评估人员采取两种方法进行调查核实。

一是采集相关证件的方法核实。由于任何房地产开发企业要想在该市场中正常从事房地产开发活动，都必须受到相关职能部门核发证件、合同管理的制约，评估人员紧紧抓住其主管部门多这一特征，分别到国土资源局、房地产管理局、建设局等部门采集相关信息，取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建筑工程竣工验收备案证、建设项目选址意见书等6种证件的复印件，以及公司与国土资源局签订的国有土地使用权出让合同，与当地村民委员会签订的小区合作开发合同，与郧西县人民政府签订的开发建材市场合同的复印件。其中，建筑工程竣工验收备案证显示：该建材市场工程于2007年4月6日验收备案，这与90%的工程完工进度基本一致。

二是通过获取该企业使用发票信息的方法核实。评估人员前往地税部门，调出该企业自施工以来所有使用的发票信息和营业税申报信息进行比对。经计算：2006该公司实现预售收入1035.1万元，应预缴企业所得税51.24万元。本项可以排除编造虚假计税依据的疑点。2007年1月~4月实现预售收入1159.4万元，应预缴企业所得税额57.36万元。5月份实现了预售收入468.27万元，应预缴企业所得税23.1万元。这与案头分析时怀疑的收入未及时入账问题完全相吻合。

六、评估结果

根据调查结果，评估人员按照《纳税评估管理办法》的有关规定，再次与该企业法定代表人和财务人员约谈，并向企业下达了纳税评估有关问题改正建议书建议其申报补正。

企业自查结果显示，原来企业将2006的258.59万元的预售收入一直挂在“其他应付款”上，将1159.4万元和468.27万元的预售收入全部积压在销售部门，一直没有送财务部门作销售收入处理。于是，企业补缴了93.31万元的企业所得税。

对某房地产企业的纳税评估

一、确定对象

2005年6月，分局选择了2004年经营收入超过1000万元的房地产企业开展专项纳税评估工作。某房地产企业由于2004年经营收入达27234万元，被确认为该批纳税评估对象之一。

二、评估分析

评估人员首先在税收征管信息系统中查询得知，该企业为

2001年11月注册成立的有限责任公司，主营房地产开发，兼营租赁、其他服务等项目。2004年，该企业涉及两个房地产项目，其中一个在2004年2月就进入销售状态，开具房地产销售发票，并结转经营成本和销售收入。

针对上述情况，评估人员认为应将此次评估重点放在04年企业成本结转的正确性及核实企业是否据实申报营业税上（即企业所得税和营业税缴纳的正确性），因此，在评估中采用了下述几种方法：

（一）选择与该企业已转销售状态项目的同等地段、同

等售价、同等进度、同时间开发项目的开发成本进行对比分析：

2004年某房地产企业开发成本与其他企业开发成本对比表

单位：每平方

单位名称

截止至

2004年已发生 的开发成本项目 某房地产

（总面积65552.13平方）A房地产

（总面积4332.18平方）B房地产

（总面积76892.55平方）

土地征用拆迁补偿费 1976 1800 1900

前期工程费用 549.61 626.77 603.99

基础设施费用 63.04 120 100

建筑安装工程费 1039.14 829.02 756.88

利息支出 262.21 321.21 356.98

其他 310 103 132.15

合计 4200 3800 3850

房屋每平方售价 4500 4300 4400

从上表我们可以看出，该房地产企业每平方米售价为4500

元，但其成本确达到每平方米4200元，与其他同类项目的售价与成本之比存在差异。从企业发生的各项成本来看，其建筑安装工程费为1039.14元/平方，占到总成本的24.74％，并远远高于其他同类项目。就此，我们产生疑问，该企业的建筑安装成本是否属实？

（二）企业截止2004年共发生开发成本275318946元，至

2004年，企业已销售面积为42946.02平方米，按规定，企业2004年可结转的经营成本应为180373284元，而企业2004年报表反映经营成本为190033976.15元。企业究竟是按何法结转成本的呢？

（三）对征管信息系统中企业的开票金额与申报税收情况

进行对比分析

企业开票额与缴税额对比表

单位：元

2004年开票金额 2004年缴纳营业税金额 2004年缴纳土地增值税金额

2004年缴纳印花税金额

预售房款发票 150056879.66 7502843.98 2115903.46

45017.06

租赁发票 150000 7500 0 7.5

我们从上表发现，企业2004年按照预售房款发票开票额的0.03％缴纳印花税，计算正确。但是企业未按开票数以1.5％的预征率预缴土地增值税。按规定，企业2004年应预缴土地增值税2250853.19元（150056879.66×1.5％），而企业实际缴纳土地增值税2115903.46元，存在疑点。

另外企业缴纳的营业税虽然在上表中符合逻辑对比关系，但评估人员认为还需要企业提供现金、银行存款、预收帐款、销售收入等明细帐及各类往来明细帐作进一步的核实。

三、询问核实

根据上述情况，评估人员向该房地产企业发出约谈通知，要求企业就以下问题作出合理解释：

1、建筑安装成本是否属实；

2、按合法进行经营成本的结转；

3、土地增值税是否按实申报；

4、要求企业提供现金、银行存款、预收帐款、销售收入等明细帐及各类往来明细帐

2日后，企业负责人和财务负责人如期进行约谈。在约谈

中解释说，由于项目在2004年年初就全部竣工，并进行决算。在与各施工企业签订的建筑合同中，原签订的合同价总计确为4200元/平方，后实际操作下来，由于不可控制因素，实际成本价为4050元/平方，且全部有合法凭证入帐。另外150元/平方企业未收到票据，是按照合同价估价入帐的。目前企业正与施工企业为工程款陷于拉锯战中，此部分未实际发生的工程款是否能收回属不确定因素。评估人员对此将有关政策对其解释：企业在收到合法票据后才能列支开发成本，多列的不实成本企业不应入帐。

其后，企业又解释说，由于2004年换了一个新会计，该会计缺乏做房地产企业财务的经验，因此在2004年经营成本的结转未按照税务部门的规定执行。

对第三个疑点，企业解释是2003土地增值税按1％预缴，2004调整后按1.5％预缴。2004企业开具的150056879.66元预售发票金额中有8996648.76元为原应在2003年到帐的按揭款，在实际操作中企业已作为2003的开票额按1％申报土地增值税。后由于银行方面的原因，企业未在规定的2003年底前收到该笔款项，而是之后到2004年1月才到帐，造成了申报的差异。

核实了前三点疑问，评估人员对企业所带资料对企业申报的营业税的正确性进行进一步审核，发现企业在2004年12月26日“银行存款”借方发生1000万元的收入，其所对应科目是“应付帐款”，明细为所收某中介售房机构。对此，评估人员要求企业作出合理解释。企业解释说：由于项目销售采用的是“包销”形式，在与中介售房机构签订的合同中约定，如果在2004年11月前。中介售房机构未完成预定的20000套房屋销量，那么由中介机构先垫资缴纳相应的房款，待以后售出后再逐步退还。对此，评估人员宣传了有关税收政策：根据国税发【2003】83号文的规定，企业采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。因此企业2004.12.26收取的1000万元应作为收入纳税。

四、评定处理

经过评估分析和询问核实，评估人员确认了疑点一至疑点

三，并发现企业缴纳营业税不实。鉴于企业涉嫌偷税，且所涉税款金额较大，评估人员制作了纳税评估工作报告，作出异常恶意性结论，并填制纳税评估选案移送建议书，经分局领导批准后，移送稽查局查处。

经稽查人员进一步核实，该企业虚列开发成本9832819.5元，2004年可结转经营成本为173931381元，多列支经营成本16102595.15元，少预缴土地增值税44983.24元，另有1000万元未做收入。要求企业补缴了相应的企业所得税、土地增值税及营业税和滞纳金，稽查部门将有关情况反馈至评估部门。

五、管理建议

评估人员通过该户评估，向征管部门提出如下建议：

1、平时应加强财务人员业务培训，并要求企业聘请有一定

资质和经验的财务人员上岗，以防造成不必要的麻烦。

2、税务人员应平时加强对企业在税收征管信息系统中的各类数据信息对比，及时发现问题，防止税收的漏征。

沛县某房地产开发企业所得税纳税评估案例分析

2009年08月05日

根据省局苏国税函〔2005〕269号文件精神，沛县国税局采取相关措施，成立纳税评估工作小组，剖析了一个房地产企业，建立了一个模型，切实完善和规范了房地产行业的税收管理。

一、成立纳税评估小组

抽调4名同志，组成房地产行业税收纳税评估小组，并分工成外通和内核岗位，实施集体调研和攻关。外通岗位主要加强与房管、规划、设计、工商、发改、建设、土管、金融等部门的沟通协调，收集相关涉税资料和信息，为摸清企业情况、进行案头分析提供基本情况；内核岗位主要对照外通岗收集到的涉税信息和相关税收资料，从收入、成本、费用、损益等方面分析关联度，找寻疑点，为开展实地核查和约谈提供依据。

二、企业基本情况

该公司于2004年9月10日开业，注册资本1080万元，由五个浙江人投资入股，公司类型为有限责任公司。企业税务登记证经营范围：房地产开发、商品房销售、物业管理服务、商铺租赁。

该企业开发建设的温州商贸小商品市场一期工程总规划占地面积97亩，土地面积64602平方米，建筑面积86618.5平方米，已经预售面积69898.91平方米。动工时间2005年7月，竣工时间2007年11月。由31栋楼房组成。2004?2007年主营业务收入119400075.89元，主营业务成本88310726.33元，毛利率26.04%，利润总额69613710.88元，利润率19.3%。

三、收集信息

外通按照分工，首先加强与相关部门的沟通协作，从八个部门进一步采集涉税信息。

一是与发改部门协调，采集开发项目批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等立项批复信

息。

二是与规划部门协调，采集开发项目名称性质、占地面积、建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积、公共配套设施情况等信息。

三是与建设部门协调，采集发放的建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等。

四是与土地部门协调，采集土地使用权出让和转让信息，转（出）让方、转（出）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额等。

五是与房产管理部门协调，采集房地产开发企业名称、房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易信息，预售许可证发放的情况，以及涉及拆迁户数、面积、补偿款等开发成本情况。

六是与地税部门协调，采集开发企业营业税计税收入信息和施工企业的纳税信息。

七是与银行和金融机构协调，采集开发企业收取的个人银行按揭贷款和公积金贷款购房情况、开发企业银行资金等信息。

八是与媒体协调，采集开发企业发布的楼市开盘广告和房屋价格等信息。

四、案头分析

内核岗位依据外通采集的涉税信息，结合相关财务、税收指标，结合指标预警值进行趋势、比率和比较、对比分析，认真细致地实施案头分析，初步确定企业在收入、成本、费用方面的相关税收疑点：

1、收入方面：

一是审核该户历年纳税评估数据信息采集表，发现该公司个别房产售价低。

疑点一：是否存在关联交易销售款不结转或少结转收入的问题

二是审核该户历年财务会计报表发现该户预收账款金额较大。

疑点二：是否存在预收款项未按规定结转收入的问题

三是审核该户历年财务会计报表发现预缴企业所得税与预计利润差别大。

疑点三：是否存在未按规定预计利润率结转的问题。

2、成本方面：

一是根据外通提供的房地产企业开发的共性特点（即40%的成本，20%的灰色支出，40%的利润）而20%的灰色支出往往通过加大建安成本的做法。

疑点四：是否存在建安成本重复入账，甲供材重复进入开发成本的问题

二是根据外通提供的招商引资企业存在财政补贴的现象。

疑点五：是否存在政府返还款未计入收入的问题

三是审核该户历年财务会计报表发现预缴的营业税金较多。

疑点六：是否存在收入费用配比方面的问题。

3、费用方面：

一是审核该户历年财务会计报表和纳税评估采集表发现工资、业务招待费数额较大。

疑点七：是否存在工资、业务宣传费超标准列支费用的问题

二是审核纳税申报表发现2006年、2007年营业外支出数额较大。

疑点八：是否存在税法不允许列支的项目

五、疑点约谈

针对案头分析阶段发现可能存在的三大类八个涉税疑点问题，制作约谈通知书，就其真实性在加强所得税政策宣传的基础上与纳税人实施约谈，提醒纳税人按照疑点认真开展自查，在保证国家税收应收尽收的同时，避免其遭受损失。企业通过自查，发现补报了如下问题：

1、工资超标准列支56029元。

2、福利费超标准列支2365.01元。

3、业务招待费超标准列支298990.07元。

六、实地核查

在与企业财务人员约谈的基础上，对企业自查补报的问题进行了实地评估，在实地核查过程中，还确认存在以下几个方面的问题：

调增事项：

1、实际毛利额与预计毛利额的差异在本应调整增加应纳税所得额的差异数3740873.74元。

2、在营业外支出列支赞助费等支出125900元。

3、在营业外支出列支罚款、滞纳金103885.92元。

4、在管理费用中列支关联企业物业管理公司电费323452.38元。

5、在管理费用中列支支付其他管理费29700元。

6、在管理费用中列支个人土地登记证费用839.55元。

调减事项：

1、本期预缴的营业税金及附加、一期应缴土地增值税累计发生8649484.66元，2004-2007已配比7766377.77元，少列配比883106.89元。

2、在开发成本列支开办费586836元（已调出）。

3、在开发成本列支期间费用293261.93元（已调出）。

七、进行税收调整

依据实地核查的问题，加上企业自查补报情况，合计应调增应纳税所得额3171982.85元，补税6067748.69元。

八、房地产企业偷逃所得税的成因分析

（一）房地产行业客观上为企业偷避所得税提供了便利。房产开发往往周期长，少则三、四年，多则十年以上，成本费用支出项目多，企业法人、财务人员变更频繁，容易造成对工程建设编制的预算、签订的合同、变更书，各级项目审批部门的批文以及各项资料保管不善，形成资料缺失，给税务机关审核检查带来困难。

（二）现行征管水平较低。房地产行业是一个业务涉及面广、专业知识强、财务处理复杂的行业，税务人员不仅要精通税收业务，还要掌握相关的法律知识和房地产开发业务知识。目前，税务人员的业务素质相对不高且征管时间不长，同时，基层国税机关人员较为紧张，征管工作任务繁重，对企业信息掌握不及时，使房地产企业所得税的征管质量得不到充分的保证。

（三）部门之间不够协调。房地产企业所得税之所以难管，主要是税基构成要素多元化、复杂化所致。掌握房地产企业的收入、成本、费用单靠税务部门是不够的，在房地产企业监督管理的链条中，税务部门管理处于监管的最末端，而前期的立项、审批、征地、开工、预售等信息分别有建委、土地、规划、房管等多个部门掌握。而且，房地产销售收入由地税部门负责征收营业税，房地产开发企业所使用的发票和开发成本列支中取得的建筑安装工程发票由地税部门负责管理，地税部门在建筑业、房地产营业税等税收征管中掌握了大量的税源信息和其他信息。但是，目前国税与地税、城建、房管、银行等部门的信息交流不畅，直接影响了国税部门房地产企业所得税征管工作水平的提高。

（四）对房地产开发企业偷税行为打击力度不够。在涉税违法案件的查处过程中，往往受到各种因素的干扰，对涉嫌犯罪的房地产开发商很少有追究刑事责任的，多数是以补代罚、以罚代罪，造成偷税成本较低，从而给房地产开发商偷税带来侥幸心理。

（五）税收政策不够健全。目前对房地产企业管理主要是依据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）文件，该文件存在一定的不完善之处。一是预计毛利率标准偏低，开发项目位于省会城市及郊区的不得低于20%；地级市城区及郊区的不得低于15%；其他地区的不得低于10%。目前，各地为了促进地方经济发展，一般都将预计毛利率规定在下限，计算的当期毛利额还要扣除相关的期间费用、营业税金及附加，其中：营业税5%、土地增值税1-3%、城建税教育费附加一般为0.45%，再扣除期间费用，对于其他地区10%的预计毛利率来说，预征所得税趋向为“0”。二是开发企业需出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。执行中，中介机构的税务鉴定报告不准确、不够严肃，没有统一标准的格式，缺乏有效的约束。三是房地产企业普遍存在工程款结算不及时的问题，滞后取得的以往的工程款凭证，是否准予扣除，在哪个税前扣除，没有明确规定。

九、加强房地产企业所得税征收管理的建议

1、强化对房地产行业税收的一体化管理。房地产企业横向上牵涉部门较多，需要建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料，立足于对其开发项目的全程跟踪管理。

一是建立与房管、规划、建设、金融和地税等部门信息沟通制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息，力求通过信息交换和分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息。

二是加强信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现和解决漏征漏管问题。在开发初期，税务机关可要求房地产开发公司上报项目立项书、项目规划图、建房方式、主要材料供应方情况、与建筑公司的承包合同、销售方式、开工时间、预计竣工时间、项目总投资额等，总体掌握工程的开发情况，为后期的监管打下基础。项目竣工后，要求企业及时上报成本费用分摊办法，防止企业私自转移利润，逃避纳税。同时，要求企业按季度上报季度存量房产盘点表，以便税务机关对其销售情况实施过程监控。

2、建立房地产税收管理台账，加强实地巡查监控。建立企业日常监控管理动态台账，逐户分季度反映与有关部门的联系情况、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况及税务机关调整情况。对存在问题的企业进行检查调整，对应缴未缴的税款进行补征。

通过实地调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的适时监控，保证销售信息、预收房款真实、准确，确保税款及时、足额入库。到企业关联方进行走访调查，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法。

3、加大对税收违法行为的打击力度。税源管理部门利用纳税评估等管理手段，加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控，季度申报特别是汇算清缴期发现有异常情况，及时加大评估和稽查力度，明显存在偷税情节的，依法严肃处理，问题特别严重的移送司法部门追究相关法律责任。

4、执行新的企业所得税法，进一步完善房地产管理的税收政策。提高预计税毛利率，增加税收成本，促使企业尽快结算工程成本款项、取得合法凭证，及时竣工决算，提高税收征管效率；按项目汇算清缴、多退少补。鉴于房地产企业每个项目都不可能在一个完成的实际，允许跨、按项目结束作汇算清缴，使计税成本一次性准确结转，汇缴结束后不再准予补充申报抵扣项目工程的计税成本；严肃税务鉴定报告制度，明确对不附送税务鉴定报告的房地产开发企业处罚依据，严肃查处虚假或错误鉴定报告造成的偷税行为；明确滞后取得的以往的工程款是否可以做税前扣除，如何进行税前扣除。

5、实施分类管理，有针对性地加强房地产税收业务培训。房地产行业是一个业务涉及面较广、综合性较强的行业，税务人员不仅要精通税收业务，还要掌握相关的法律知识和房地产开发业务知识。在重点调研解剖取得经验的基础上，成立专业化房地产行业纳税评估队伍，按照开发规模、经营周期、开发产品等要素对房地产行业进行科学分类，有针对性地对管理员进行房地产所得税业务培训，突出讲解案例，点评调研思路和方法，以点带面提高房地产税源管理水平。

文章来源：江苏国税网