商业房地产案例分析报告

第一篇：商业房地产案例分析报告

浙江商业职业技术学院

财会金融学院

商业房地产

案

例

分

析

报

告

浙江商业职业技术学院财会金融学院

会计1161班

冯翀侯月新周景凤刘茜

摘要

随着社会的不断发展，各行业间的竞争也日趋激烈，为了谋取利益的最大化，不择手段。随着人们生活水平的提高，人们对自己的居住条件也有显著的提高，住房的地理位置，采光的好坏，房子的结构等问题都是他们最关心的。一旦选中了自己喜欢的房子，价格都不是很重要的。他们的宗旨是：不管价格怎么样，自己喜欢就好。而人们的这种做法为房地产开发商提供了很大的机会，这样他们的事业可以大有提高，同时也可以获得更高的利润。怎样利用有限的土地来建造尽可能多的房子，这使他们陷入了深思。

商业房地产的定义及特点：

商业地产的概念在实际运用中有狭义和广义之分。狭义的商业地产是专指用于商业（即组织消费的流通行业）经营用途的物业形式，比如商铺、酒店、商业街等，而广义的商业地产是指非商品性住宅和非城市公共建筑的物业，在狭义商业地产之外还包括工业厂房、写字楼、会展中心、公寓等物业形式。

1商业地产是持有住宅和公共建筑以外的以商业地产行业共同特点：○

2商业地产企业通过优秀和持续的物业经营盈利为目标的商业物业；○

经营和管理能力来获取收益，而开发企业则是通过其优秀的项目管理

3租金是商业地产企业的最主要收入来源：能力来获取收益；○商业地

产的获利方式决定了其利润来源，只租不售或者以租为主是商业地产经营的成熟模式。

背景

2002年是中国商业房地产元年。这一年中，大连万达开始实施其商业房地产战略，组建大洋百货，并与沃尔玛，欧倍德，百安居，肯德基，百脑汇等国内外著名商业企业签订联合发展协议，相继在南京，沈阳，南昌，济南，青岛，长春，天津等商业黄金地段投资开发商业地产。

而号称中国家居第一品牌的南方香江集团，犹如一匹令人咋舌的黑马，突然杀入商业房地产领域，一年内连克多个地盘，省城和二级城市“通吃”的王者之气。新希望集团也不甘人后，与中国银泰共同组建成“银泰百货”，并与乐客多结成“策略联盟”。

如今，全国各地已是追随者众多，长城内外，大江南北，二，三级城市都纷纷开发商也步行街，购物广场，甚至Shopping Mall等。

商业房地产在2002年底迅速升温，成为各地开发商追捧的市场热点。

形势分析

1.外部宏观环境分析：

1政治法律： ○

一方面，从政治环境因素看，当下企业市场营销活动的外部政治形势和状况稳定，过家家方针政策的变化对市场营销带来的是有利

1政治局势：也正是的影响，是可以促进社会经济发展的重中之重。○

因为政局的稳定，生产发展，人民安居乐业，给企业营造出良好的营

2方针政策：销环境。○目前国际上各国政府采取的对企业营销活动有重要影响的政策主要是：进口限制，税收政策，价格管制，外汇管制，3国际关系：国有化政策。○发展国际间的经济合作和贸易关系是人类

社会发展的必然趋势。

另一方面，从法律环境因素看，对企业来说，法律是评判企业营销活动的准则，只有依法进行的各种营销活动，才能受到国家法律的有效保护。因此企业在开展营销活动时既要遵守国家的法律制度，还要了解市场的有关准则。

2经济人口：营销市场是由有购买欲望并且有购买能力的人构成○的，消费者的需求是营销市场的基础，人口是构成市场的第一位要素。目前人口流动迅速，人口增长不平衡，城市人口密集，市场需求集中，营销力度加大。

3社会文化：现在的人们对事物的审美观的要求越来越高，人们○

受教育的程度也越来越高，看待事物的认知度越来越高。随着经济的发展，人们的价值观念也在不断的提高，对选择事物也是一样的高标准。

4技术自然：科学技术的发展也直接影响企业的经济活动。随着○

生产率水平的提高，主要依靠设备的技术开发，使得产品更新换代速度加快，产品的市场寿命缩短：使人们的生活方式，消费模式和消费需求结构发生改变。因此，要以顾客为中心提供服务和产品；以顾客能接受的成本进行定价；产品的分销以方便顾客为主；从强迫式促销转向加强与顾客直接沟通的促销方式。

2.SWOT分析法

目前的市场环境对他们来说是一个很好的机会，他们的目标、所拥有的资源以及他们当前的任务都与所处的环境一致，这样他们可以获取更高的利益。面对市场机会的主要特点：针对性、利益性、时效性、公开性。可以使其利益达到最大化。市场需求规模之大也在不同程度上增加了企业的利益。

每一家企业都不会是独立赢得市场的，同行业之间的竞争是不可避免的，纵观眼前的利益，的确很有吸引力。但与此同时也不得不考虑身后的威胁，环境的威胁会在一定程度上影响企业的营销活动，或者会限制企业营销活动的发展。主要有两方面：一方面，环境因素直接威胁着企业的营销活动，诸如《环境保护法》。它对造成环境污染的企业来说是很大的威胁；另一方面，企业的目标、任务及资源环境机会相矛盾。而市场机会的可行性也会给企业的发展带来或多或少的威胁，首先市场机会只有适合企业的经营目标。、经营规模及资源状

况，才会具有较大的可行性，其次，市场机会必须有利于企业内部差别优势的发挥才会具有较大的可行性。环境中每一个宏观、微观魂晶要素的变化都可能使市场机会的可行性发生很大的变化。

由此可见，市场机会和市场环境在一定程度上会给企业带来利益和威胁。

3.市场机会分析

房地产市场何以掀起商业地产开发潮？最关键的原因是商业房地产利润丰厚。然而，在“微利时代”开发商为寻求新的利润源，纷纷谋求企业有住宅开发向商业开发转型；我国加入世贸组织后，一些新业态的出现推动了国内商业的发展，许多城市规划中对新型商业布局留下了余地。因而目前掀起的商业房地产热潮顺应了城市现代化的发展需要。

然而，正是因为如此，高利润从来与高风险相伴。作为特殊的物业，商业地产更凸显其独特的盈利模式。但这并不表示其一定能够盈利，如果你缺乏对商业规律的认识，对商业地产运作模式的熟知，将面临巨大的经营风险，未来的发展将是机遇与危机并行的状态。

结论

从以上关于商业房地产的案例分析可得出：企业在市场中的发展需要了解和认识的外部因素和内部因素有很多，如何正确选择企业未来的走向，以及占据市场的份额的多少都关乎企业能否顺利成长下去。无论未来面临的是机遇还是危机，都要站在一个理性人的高度去思考问题，要对企业未来的营销活动有一个很详尽的规划，顺应市场的需求，满足顾客的需求，在不影响市场发展的前提下，达到企业利益的最大化，为企业谋求更大的发展，向更宽广的领域进军！

第二篇：商业伦理案例分析报告

张裕葡萄酒农药残留事件案例报告

一、案例简介

于1892年创办的“张裕酿酒公司”，经过一百多年发展到今天已成为中国乃至亚洲最大的葡萄酒生产经营企业。1994年张裕成立了烟台张裕集团有限公司；1997年和2000年张裕B股和A股先后成功发行上市，张裕集团的主要产品为葡萄酒、白兰地、香槟酒、保健酒四大系列数百个品种。其产品在国内市场的综合占有率为20%以上，连年保持行业第一。然而这个赋有盛名的百年张裕也因农药残留问题而深陷产品质量安全**。

据报道国内三家葡萄酒上市公司的十款葡萄酒产品送经国家食品质量监督检验中心检测后，各款葡萄酒均检出多菌灵或甲霜灵农药残留，其中，张裕葡萄酒残留值超过另外两家。多菌灵为美国禁用的农药，有导致肝癌的风险。过后，张裕葡萄酒有限公司回应网传农药残留事件表示，张裕葡萄酒中的两种杀菌剂，均极其微量，远低于欧盟葡萄酒及国家食品的标准，不会对人体健康构成任何影响。

国家质检总局工作人员表示，甲霜灵和多菌灵主要是防止葡萄霜霉病的杀虫剂，是低腐的低毒性农药，在世界广泛适用于谷类、蔬菜、水果等农产品。甲霜灵具有内吸性，有很好的传导效果，可以防止霜霉病，但在果实上有残留，所以在葡萄酒里面能检测到这种农药。科学、合理地使用杀菌剂不会对人体造成危害。多菌灵和甲霜灵的ADI均为0.03mg/kg体重，（ADI：人类每日摄入某物质直至终生，而不产生可检测到的对健康产生危害的量，以每千克体重可摄入的量（毫克）表示，单位为mg/kg体重），以体重60公斤的人计算，每日可摄入1.8mg，按欧盟限量标准推算，相当于每日可以喝2~4瓶葡萄酒的摄入量不会对健康造成危害，但过量的甲霜灵属于低毒性杀菌剂。原药大鼠急性经口LD50为669毫克/公斤,急性经皮LD50>3100毫升/公斤。对眼睛和皮肤有轻度刺激作用，对鱼类低毒，鳟鱼TLM为100毫克/公斤(96h)。

在抽取的部分葡萄酒样本中，检出多菌灵含量为：0.00157~0.01942mg/kg，仅为欧盟限量标准（≤0.5mg/kg）的1/318~1/26，国内《食品中农药的最大残留限量》标准（≤3mg/kg）的1/1911~1/154。甲霜灵含量为0.00211-0.01414mg/kg，仅为欧盟限量标准与国内标准（均为≤1mg/kg）的1/474-1/71。数据表明，送检葡萄酒中的两种杀菌剂，均极其微量，均远低于欧盟葡萄酒及国家食品的标准。由于目前尚无国家葡萄酒的农残限量标准，参照国家食品农残限量标准，送检产品上述低毒杀菌剂的含量，远低于食品的限量标准，产品安全可靠，无任何问题，看来我国应该尽快建立国家葡萄酒的农残限量标准，这样才能彻底消除消费者的质疑。张裕公司表示，目前我们国家的食品安全标准中，只有对葡萄，而没有葡萄酒的农药残留限量的规定，尽管国家对于葡萄酒中的多菌灵和甲霜灵含量没有作出规定，但是张裕仍严格执行食品标准中有关葡萄的农药残留标准，并参照执行更为严格的欧盟标准，而且其指出微量的农药残留对人体不会造成伤害。农药防控问题，是张裕集团防控工作中的重中之重，首先，将生产基地烟台所有农药店纳入管理范围，严禁销售国家禁止的23种高毒性农药；对葡萄种植户，严格规定了农药使用范围，只能使用10天内可降解的低毒性农药。并称张裕自2005年进入国际市场，出口欧洲、美国等28个国家，在欧洲3000多家超市、葡萄酒专卖店，欧洲五星级饭店，德国汉莎航空公司头等舱都有张裕葡萄酒，靠的就是严把质量关。

“现代农业大面积生产，基本上都会使用农药，所以，大家在正确地理解这个残留的问题上也要注意，要正确使用农药、合理使用农药、控制农药的残毒，就不会出现问题”，北京农业大学李姓教授称，这次农药残留**，可能会对健康发展的中国葡萄酒行业产生一定的负面影响，而且检出的结果应该说不管是按照国外标准，还是国内标准，低于这些标准要求的，都是微量的残留。

二、该事件发生后社会各界的反响

近日，张裕产品在被媒体报道农药残留后，资本市场及公司销售渠道陷入恐慌，张裕A股价上周五大跌9.83%，成交11.10万手，成交金额6.28亿元，日成交量更是创出上市首日之外的第二高度。当日，张裕B股跌停，报收42.93港元。

对这次事件大多数网民认为，张裕受到的严重影响，国内消费者可能因此产生对国产品牌的不信任感，这对葡萄酒行业都会是一个重重的打击。国家批准使用的农药多菌灵与甲霜灵广泛使用于谷物类、蔬菜、水果等农产品，但是目前我国尚没有葡萄酒农残限量专项标准，因此，希望葡萄酒的农残限量标准应及时制定，并加强对农药使用的监管。

昨晚慧聪网焦点透视在家乐福、物美等大型超市店看到，张裕葡萄酒依然在销售。有消费者表示，虽然声明中说没什么事儿，但是心里还是会有疑惑，现在牛奶有问题，药品有问题，太失望了！“还是尽量选择别的品牌吧，没办法”，不知消费者们这样的态度，会不会对张裕的销售量产生影响？

还有消费者开始表态称，工厂里葡萄酒不喝了，是不是我们要自己酿葡萄酒，然后改喝自己酿造的葡萄酒？我们也不难发现，鉴于现在各种食品的问题，而在一些美食美酒论坛上，如何自己在家酿造葡萄酒，或者自己制造安静安全的酸奶等食品已经成为热门话题，也有网友在微博中说，从此之后要自己酿造葡萄酒了。

再看看一些网民的评论，百年张裕太令人失望了，其被曝出农药残留时不是拿事实证明自己无农药残留，而是强调饮微量农药残留的酒对身体无害，若质量过硬在乎别人说吗，这是不是心虚呢？葡萄果农当然希望产多卖多，本来酒商应该把产品质量放在数量前面，从而把握住质量关卡，但是显然今天酒商根本不介意他的消费者喝质量差点的酒，他就希望多卖点；还有网民认为，在一切“向钱看”的氛围下，很多食品生产企业负责人没有把农产品、食品的安全问题放在首位考虑的位置，没有把在确保农产品原料质量安全的基础上，追求相对的“数量多，价格低，品质优”作为基本原则去组织生产。在企业产品出了问题之后，基本上都是用推脱责任的套路。

上述媒体所爆料的两种农药多菌灵和甲霜灵，由于前者是在美国被禁用的农药，这个消息也在消费者中引起了恐慌。不过美国虽下令禁用，但并未规定不得在食物中检出，而是对其规定了最大残留量。

三、案例分析

食品饮品行业直接关系公众身体健康问题，必然成为公众关注的热点问题，同时这也正是市场上屡屡曝光的和迫切需要解决的问题。透过案例内容，根据商业伦理的相关知识不难发现张裕公司处理该事件时存在的问题，具体总结为一下几点：

第一，张裕集团对待此次农药残留事件的态度不够端正和积极，这可能将对国内葡萄酒行业产生不良影响。

事后就有消费者反映对国产品牌的不信任感，还有消费者开始表态称，工厂里葡萄酒不喝了，是不是我们要自己酿葡萄酒，然后改喝自己酿造的葡萄酒？一些网民的评论，百年张裕太令人失望了，其被曝出农药残留时不是拿事实证明自己无农药残留，而是强调饮微量农药残留的酒对身体无害，若质量过硬在乎别人说吗，这是不是心虚呢？葡萄果农当然希望产多卖多，本来酒商应该把产品质量放在数量前面，从而把握住质量关卡，但是显然今天酒商根本不介意他的消费者喝质量差点的酒，他就希望多卖点；还有网民认为，在一切“向钱看”的氛围下，很多食品生产企业负责人没有把农产品、食品的安全问题放在首位考虑的位置，没有把在确保农产品原料质量安全的基础上，追求相对的“数量多，价格低，品质优”作为基本原则去组织生产。在企业产品出了问题之后，基本上都是用推脱责任的套路。

第二，张裕公司没有充分考虑到各个利益相关者的反映以及对各利益相关者的影响，没有采取积极主动的措施回应此事，对公司的稳定和发展不利。

在该农药残留事件曝光以后，在资本市场及公司销售渠道陷入恐慌，张裕A股价上周五大跌9.83%，成交11.10万手，成交金额6.28亿元，日成交量更是创出上市首日之外的第二高度。当日，张裕B股跌停，报收42.93港元。这使得公司资产市值遭受严重损失，对于稳定公司发展非常不利。

第三，张裕公司忽视了企业道德对企业发展的重要性，同时现代化的外部环境使得公司运营更加透明，消费者与社会公众的道德意识也相应提高了，即使是知名大企业面对这样的环境对公司的发展都有潜在的实质性影响。现如今社会上关于视频不安全的案例比比皆是，诸如“三鹿事件”、“双汇瘦肉精事件”公众不得不表现的过度关注，因此如果企业忽视企业道德，那必然不利于长期生存。

在张裕公司处理该事件的过程中最大的不合理之处就在于其没有主动承认对此次事件应该承担责任并进行改善，而是强调并指出其农药残留没有超过相关标准，且中国目前没有相关的具体数据化标准。然而，强制性规定的数据化标准只是一个度量标准，不会使得消费者或者其他利益相关者改变对此事的看法，从一系列企业品牌危机事件中得出的经验是，光靠“说”解决不了根本问题，只不过是反复澄清后，最终被揭出的确有问题，最后毁掉的岂不是企业形象，品牌声誉从严重受损到衰败，就像“三聚氰胺事件”，事前国家并没有相关的该标准的规定，然而事后制定出的数据化标准并没有在根本上改变公众对国内乳制品行业的看法。从而很多消费者不断采购进口奶粉，不仅导致国内乳制品行业市场份额下降，而且使得国内乳制品价格大幅度提高。反过来考虑此次葡萄酒农药残留事件，可能会导致同样的影响。

通过案例和以上分析，现提出几点建议。

首先，张裕公司应该把企业道德和社会责任问题放在相对重要的位置上，为了预防和避免以上情形的发生，应该主动调整自身行为，将企业道德管理纳入企业各项管理职能中。作为该行业的领袖，同时也应该具备道德模范的品质，就像强生公司对泰诺胶囊事件的处理。

其次，企业应该首先考虑的是利益相关者的反映，只有公司行为能够满足各个利益相关者的需求，公司才能实现自身利益最大化，从而树立品牌威信。

最后，从国家相关部门出发来看，应该建立相应完善的规范性标准，以免给企业钻空子的机会，最终导致其损失国际竞争力，产品难以走出国门。同时相关单位应该公开检测数据，保持信息的对称性，稳定相关市场，还需要同时督促葡萄酒行业的原料供应商发展无残留种植技术。

这是我写的，你先看一下，有什么不好的地方你告诉我一下或者按照你的想法自己改一下都行。

任务分配：

常东、唐汝珈：资料收集； 魏津：整理资料形成案例报告； 敖尔期郎：PPT制作 张必成：汇报作业成果

第三篇：商业案例分析报告书

商业案例分析情景剧报告书

1、主题：

企业运营管理模式的改革

2、制作团队：Smart Kids

3、企业案例分析：

（1）案例背景:

21世纪是市场经济高速发展的时代。21世纪是企业竞争高度激烈的时代。企业开拓创新、致力于革新、全新发展的时代。随着经济全球化的发展，我国企业面临更多的挑战，同时有些企业能顺应时代变化，积极引进新思想、新理念，致力于企业管理的革新，有效地实现了企业的全面发展。

（2）案例介绍：

A公司是某市一家著名的饮料企业，成立于上个世纪80年代中期，借助于改革开放的有利政策。积极引进先进技术和设备，投入大量资金，扩大生产规模，在90年代初期得到迅猛发展，随即迅速开阔市场，到90年代中期在周边城市中发展成为该行业的领头羊。进入21世纪，市场环境发生巨大变化，但A公司仍采用陈旧的管理模式，加之该公司的刘总仍坚持保守原则，完全不顾包括李副经理在内许多人的建议，仍然坚持保持原来的状况，公司员工的分裂趋向愈加明显。公司采用传统的人员选配置制度，职工工作积极性逐渐下滑，懒散，各个部门互相推卸责任，严重影响了公司的业绩。由于生产的产品虽然廉价，但是质量不高，在市场中的占有率日益下降。公司面临破产境地。而A公司在面临同行业公司的竞争威胁的同时，有采取激进的做法，不惜牺牲收益来试图压垮其他公司，想要保持以前的垄断地位。

而同时生产饮料的B公司，虽然起步于90年代中期，但在成立以来，采用先进的管理理念和营销策略，在激烈的市场竞争中占据优势，发展迅速。到21世纪在A公司实力下滑的时候逐渐超过A公司，成为饮料市场的龙头老大。就在A公司面临破产的危急时刻，董事会深刻认识到企业改革必要性，于是任命一向主张积极改革具有胆识的营销副总李某为总经理，全权主持公司的改革。在掌握国际大型企业成功经验之后，李总找到了一个理想的参照公司——C公司，并亲自去实地考察，学习他们的经营模式、生产技术等多方面经验。随之A公司开始了大刀阔斧的改革。

A公司的改革涉及很多方面。首先改变员工的思想观念，最好充分的思想准备。在生产方面，革新生产线，采用最先进的生产设备，机械化生产，提高了效率和质量。对人员展开大力调配和培训工作，坚决辞退懒散人员，对在职人员实行末位淘汰制，使员工感到危机感。规划部门设计，对部门重新分配的职责权限，大力培养销售人员，提高素质，重新树立企业良好形象。制定企业的整体目标，并逐级分配将来一段时间内的目标…….经过一系列的改革措施的大力实行，A公司逐渐走出低谷，市场占有额逐渐攀

升，摆脱了破产的困境，转变了对竞争的理解，在发展中，与B公司进行合理竞争，并进行合作，使区域内该行业在均衡稳定中稳步前进。呈现欣欣向荣的市场态势。

（3）案例分析：、优点

1A公司经历了起步、发展、高潮、衰落和重振的坎坷的发展道路，是大部○分企业所必须经历的过程。每个企业都免不了脱离这个残酷的生长过程。但是对于企业来说，如何面对每一个阶段的问题才是最关键的，尤其是在企业面临即将灭亡的困境时，如何成功的实现转型更是决定企业存在的致命要素。A公司成功地实现了转型，重振大公司风采，正是对组织生命周期理论很好诠释，对以后的实践很有意义。

2刘总和李总不同的领导风格给企业带来不同的结果，刘总的保守做法还有○李总的积极改革，不仅是个人风格的体现，更是个人领导理念的体现。具有良好的决策能力、指挥控制能力、优秀的职业素质使每位领导者必备的条件。领导者既是企业的领头人，也是协调各方面的调解人。只有积极抓住市场环境变化的领导者才能引领企业走向成功。

3人员配备具有保障企业系统得以运转，为企业发展积蓄力量的作用，通过○人员的合理配置，更好的发挥员工的积极性，实现企业的良好发展。A公司对人员前后的配置表明，只有合理的配置人力资源，并对激励机制进行合理优化，采取合理的激励机制，才能调动员工的积极性，事项企业与员工的同时进步。4，○当企业的内外部环境发生变化，企业的成员的期望与实际的差异拉大时，企业就得合理采取适当手段进行变革。A公司进行激进的深刻变革是由其面临的即将破产困境的危机形势决定的。其变革的合理性得到认同。变革必定会存在一定的阻力，如何化解阻力成为一个改革的难题，A公司在改革之前先进行思想动员，大力宣传，精心设计，符合现代组织变革的必要步骤，也必定能实现变革的成功。

5A公司制定企业的总体目标，并逐级分配目标，将目标细化到每个员工，○使人人都有一个确定的发展方向，正是运用了德鲁克的目标管理理论。建立目标体系，既有效提高员工的积极性，又有助于形成有效地控制，同时改进管理和澄清组织中存在的问题。在现在的组织中，实行有效地目标管理是一个不错的选择，但要同时注意克服它的弊端，将之放到最小，以充分发挥目标管理的优越性。

6对组织进行职能设计，明确组织各部门的职权有利于各个部门进行合理的○分工，促进企业的效率的提高，从而实现组织整体效益的提升。A公司对各部门进行的职责分析，明确了各部门的权限，有效的促进了企业整体的发展。7在改革之前，A公司对待其他企业的态度是力求消灭，不留余地，坚持保○

持垄断地位，而在改变思想之后，奉行公平合理的竞争，并进行有效的合作。各个竞争对手并不是你死我活的互相攻击，而是在合作中共同发展，在竞争中共同进步，最终实现双赢。

缺点：

1A企业在进行部门重新划分职责权限的同时没有注意到部门间的协调工

○作，这将会造成部门过于注重自己的部门的利益，而忽视了组织的整体利益。容易造成恶性竞争，一些项目难以开展，最终造成企业整体效益的下滑，对企业不利。A公司应更注意对部门进行协调，以实现共同目标的实现，最终实现公司的发展。

2A公司没有侧重于发展企业文化，○丰富企业员工工作业余活动，深化企业的核心价值理念，深刻企业文化在员工心目心中的形象。卓越的企业文化可以发挥大的导向、约束、凝聚、和激励作用，劣等的组织文化则会对组织发展形成束缚和障碍。拥有一个良好的企业文化对企业的发展具有深刻的作用。A公司应树立深刻的企业文化理念，营造企业文化良好氛围，开展企业特色的文化活动。建成全体员工参与的企业文化体系，形成企业的核心价值观, 促进企业的生产经营活动合理开展。（4）对企业的启示：

没有一个企业可以不经过任何改变就能长期在市场中保持一定的地位，所以企业应该保持警惕，积极面对市场环境的变化，适时改变自己的经营方式。在此过程中，领导者更要把握住时机，不断吸收外部的先进管理经验和经营理念。其次，企业的发展大部分需要依靠广大员工的广泛参与，提高他们的积极性是一个很重要的因素，要采取先进的激励理论来激励员工。企业在保持动态变化的同时，也应保持政策的静态性，用以巩固改革的措施。企业在运用先进的管理技术的前提是了解该技术理论的弊端，并才有力措施最大化的减少弊端带来的危害。总之企业的改革是一个敏感的话题，应该慎重，并做到稳步改革，实现企业的稳步发展。

4、总结

在本次企业案例分析的具体实践过程中，我们了解到了企业的运营管理模式变革的具体要求。企业的变革并不是那么简单的，是需要企业全体的广泛支持与参与的。要想实现企业的长远发展，就应该随时局的变化而适时改变经营策略。企业在变革中成长。

5团队成员：单新苗，王 舜，马晓蒙，孙凤鸾，韩立廷，王运金

2010-3-27

第四篇：房地产项目可行性分析报告案例

房地产项目可行性分析报告案例

一、总论

1、项目建设背景

A州新区新桥镇农工商总公司下属的新城房地产开发公司由于资金不足，不能及时启动本项目。恰逢整个地区的企业改制，有意转让本项目，这是能得到这个项目的重要的外在因素。新桥镇为了能改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平，所以希望找到能开发高品质住宅的开发商。而某省特别是B市的房地产开发公司不论是资金实力，还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指的。这是能转让到并开发的内在因素。根据A州的城市总体规划发展以及新区新桥镇片区控制性规划要求，该片区将是新区乃至整个A州重要的住宅区。本公司经过对A州全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据A州目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足A州市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。

该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目谈判工作已相继展开。

2、项目概况

该地块位于A州新区何山路和塔园路交叉口。紧接A州科技学院，有良好的文化气氛。道路宽敞交通便捷，有新山大桥与古城区相连。项目占地126亩，其中120亩是建住宅用地，6亩是建配套幼儿园用地。容积率为2.0，总建筑面积为16万平方米，小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房（约占5%）。具有一定的开发规模，并能为品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。本项目的建设资金完全由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。

二、A州市介绍

A州位于长江三角洲中部、某省东南部，东经l19°55'--121°20'，北纬30°47'--32°02'之间。东邻上海，西傍金陵，南接苏杭，北依长江，面积8488.42平方公里，占全省面积的8.27％。市区392.3平方公里，其中建成区68平方公里，古城区14.2平方公里。所属六县市面积为：C市1094平方公里，B市772.4平方公里，D市620平方公里，E市864.9平方公里，F市1257.42平方公里，H市1092.9平方公里。2001年，A州市完成国内生产总值1760亿元，经济总量在三角洲位居第二，列全国第六，人均GDP按现行汇率折算超过3600美元，显示出强劲的增长势头。整个市的人口580.53万，城区人口为80万。新区的经济发展保持良好的发展势头，全年实现工业销售产值400亿，同比增长17%；完成国内生产总值160亿，同比增长14.2%；实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。

三、A州市住宅市场分析1、2002年以前A州市住宅市场分析

在这之前，A州市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2，古城区2500元/ m2，而新区住宅价格也一直在2000元/ m2左右徘徊。究其原因不外乎以下几点：

①土地价格是一个首要的因素。土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供应的长期规划。开发商可以通过项目可行性报告，以很便宜的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分。

②整个A州的住宅以零星分散建设为多，不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设。使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅，贵了又觉得不合算。

③居民居住观念没有改变。大多数A州人认为，过了运河就觉得离开了城市，到了郊区。而且也一直认为A州新区是一个工业区，不适宜居住。同时，新桥镇一直以来治安、环境都不好，在一定程度上限制了该区域的房价。

④消费观念也限制了整个A州市的房价。许多A州居民留恋于“小桥、流水、人家”，只要有地方住，能吃饱，不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产。

⑤这段时间里，虽然有出现过许多有利于住宅发展的政策（比如货币化分房的实施），但一直没能使

A州房地产更上一个台阶。

2、2002年以来A州市住宅市场分析

2002年是A州房价飞涨的一年。2001年10月份，A州市土地全面实行招投标。这对于A州整个房地产市场是一个重要的转折点，从至，开发商取得土地的唯一途径就是市场招投标，土地市场更趋于公平。与此同时，政府出台了一系列的相关政策。

①A州强化“强市富民”意识，努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行，2002年全市经济继续走强。同时，改变全市居民的消费观念。

②规范房地产开发，改善投资环境，使房地产开发逐步走上规模化、集约化经营。把房地产开发作为城市新的经济增长点，大力发展城镇建设。

③在市区范围内，加快土地供应制度的改革，停止新批量土地的开发项目，对存量土地开发项目采取限制的态度，使开发总量得到控制。同时，积极引导开发企业参与园区、新区的开发建设。④加强城市建设步伐，动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。

3、A州新区住宅市场具体分析

A州去年10月份拍卖的土地中还没有一块形成楼盘，而许多开发商已经闻风相继提高楼盘价格。据A州市建设局市场调查统计：A州市今年房价总体上涨了14.8%。

综上；新区的住宅均价公寓在3000元/ m2，小高层在3500元/ m2，复式楼中楼在3600元/ m2。

4、本项目的发展前景

新桥老镇改造被A州新区“十五”规划列为重大项目，估计将投资7亿元。同时，随着新区二期建设进行，该区块将成为连接古城和新区的中心。

上半年，B州开发商159万元/亩的价格竞得了新区自来水地块，楼板价约为1000元/ m2，在地价上面我们有一定的优势。整个新区还没有出现很高品质和这么大规模的住宅。

所以，根据现有市场价（未考虑房价上升），本项目住宅均价定位在3300元/ m

2四、项目投资估算及盈利分析

1、编制依据

①建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据；②各种费率依据国家相关文件。

2、投资估算

3、销售收入

根据工程所处位置、周围环境和A州房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本区住宅均价定位为3300元/ m2，低层商铺均价定位为4500元/ m2。

4、营业税及附加

本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税，综上本项目的综合税率为6%，共应交纳税金及附加3408万元。

5、盈利能力分析、五、结论与建议

1、用分期开发的方法进行本项目的开发。一方面是为了降低项目的风险，另一方面是降低资金的压力；

2、做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础之上的，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等方面，杜绝规划设计单调，缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划和户型上提高本项目的档次，赢得高档消费群，减少项目风险，提升楼盘形象。

第五篇：房地产成本核算案例分析

房地产成本核算案例分析

目 录

第一章 总 则

第二章 成本核算的基本程序

第三章 成本核算对象的确定

第四章 成本费用项目及核算内容

第五章 会计科目与帐簿设置

第六章 成本费用的归集与分配

第七章 成本报表

第八章 附 则

VANKE万科企业股份有限公司

房地产开发企业成本核算指导

编制单位：财务管理部

第一章 总 则

1-1 为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据《股份有限公司会计制度—会计科目和会计报表》及其附件三“房地产开发业务会计处理规定”与我国具体会计准则等有关规定，以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求，制定本指导。

1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。

1-3 各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。

第二章 成本核算的基本程序

成本核算的一般步骤：

第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。

第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。

第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。

第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

第三章 成本核算对象的确定

3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。

3-2 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。

(1)单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

(2)在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。

(3)对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。

▲ 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。▲ 同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。

▲ 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。

(4)根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

3-3 成本核算对象一般应在开工前确定。一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。

第四章 成本费用项目及核算内容

4-1 开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列六项：

1)土地征用及拆迁补偿费

2)前期工程费

3)基础设施费

4)建筑安装工程费

5)配套设施费

6)开发间接费

4-2 各成本项目的开支范围如下：

土地征用及拆迁补偿费

指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：

(1)土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

(2)拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。

(3)市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。

(4)其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。

前期工程费

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：

(1)项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。

(2)规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。

(3)勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

(4)“三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。

(5)临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。

(6)预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。

(7)其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。

基础设施费

指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。主要包括以下内容：

(1)道路工程费：小区内道路铺设费。

(2)供电工程费：变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。(3)给排水工程费：自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。

(4)煤气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。

(5)供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费。

(6)通讯工程费：电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。

(7)电视工程费：小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。

(8)照明工程费：小区内路灯照明设施支出。

(9)绿化工程费：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。

(10)环卫工程费：指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站(箱)、公厕等支出。

(11)其他：小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。

建筑安装工程费

指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用(含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费)，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。主要包括以下内容：

(1)土建工程费

① 基础工程费：土石方、桩基、护壁(坡)工程费，基础处理费、桩基咨询费。

② 主体工程费：即土建结构工程费（含地下室部分）。

③ 有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。

(2)安装工程费

① 电气(强电)安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。

② 电讯(弱电)安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。③ 给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。

④ 电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。

⑤ 空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。

⑥ 消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。

⑦ 煤气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。

⑧ 采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。

⑨ 上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。

(3)装修工程费：内外墙、地板(毯)、门窗、厨洁具、电梯间、天(顶)蓬、雨蓬等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。

(4)项目或工程监理费：指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。

(5)其他：工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中），现场垃圾清运费、工程保险费等。

配套设施费

指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可区别以下情况：

(1)在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。

(2)在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。

(3)开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。

(4)对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

开发间接费

指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。开发间接费的内容包括：

(1)现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。

(2)利息并借款费用：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。

(3)固定资产投资方向调节税：按规定应计缴的固定资产投资方向调节税。

(4)物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

(5)质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。

(6)其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。

4-3 开发企业期间费用的开支范围为：

营业费用

指在开发产品销售环节发生的各项费用。包括：

(1)已完开发产品销售以前的改装修复费，开发产品看护费及按规定或协议应交物业管理公司的空房物业管理费，根据规定或协议应承担的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。

(2)小区内、主体外临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用。样板房、售楼处内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用列支。主体内临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支。

(3)开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费(含资料制作费)、广告宣传费、展览费、销售模型(沙盘)制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费(或商品房交易手续费）、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等。

(4)专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务交际费以及其他经费。

管理费用

指企业行政、财务、人事等行政管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。包括：

(1)行政管理部门人员的工资、福利费，办公费、差旅费、运输费（包括驾驶员保险费）、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。

(2)工会经费和职工教育经费。

(3)财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。

(4)税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税(金、费)、印花税等。

(5)审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等。

(6)无形资产及长期待摊费用摊销。

(7)坏账损失及存货盘亏、毁损损失。

(8)环境费：支付清洁工的工资、摆花费、租花费等

(9)租金：包括房屋租金、车库租金等。

(10)分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等。

财务费用

指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用。包括利息净支出（减去利息资本化部分）、汇兑净损失、金融机构手续费(含票据工本费)，以及企业筹集资金发生的其他财务费用。

会计科目与帐簿设置

5-1 “开发成本”科目：核算在房屋等产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。

5-2 “开发间接费”科目：归集和分配在房屋等产品开发过程中，本单位项目、设计、工程、预算、材料等业务部门为组织与管理开发项目建设而发生的各项费用。(这类费用由本科目归集并按一定方法、标准分配后，再计入各成本核算对象的“开发间接费”成本项目中去)。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。

5-3 “预提费用”科目：核算按权责发生制原则和受益期限、对象，应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的成本、费用。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。

应预提的费用一般包括：配套设施费；与合作单位共建项目应负担的由合作单位垫付的费用；租金；保险金；借款利息；修理费用及应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的地价等。

费用预提的时间：应由房屋等开发产品负担的费用，应在结转房屋等开发产品时预提。

配套设施费的预提范围、条件、依据和计算方法：

范围：开发小区内不能有偿转让的配套设施将发生的费用。能有偿转让的配套设施将发生的费用不得预提。

条件：配套设施费的预提条件为：房屋与配套设施非同步开发(有前有后、穿插进行)；先建房屋，后建配套设施。

依据：拟建配套设施的预算成本或计划成本。

计算方法：

某成本核算对象应

该项开发产品预算

配套设施费

=

*

预提的配套设施费

成本(或计划成本)预 提 率

配套设施

该配套设施的预算成本(或计划成本

=

-*100%

费预提率

应负担该配套设施费各开发产品的 预 算 成 本（或计划成本）

式中应负担该配套设施费的开发产品一般应包括房屋、能有偿转让的小区内大配套设施。

5-4 “待摊费用” 科目：核算按权责发生制原则和受益期限、对象在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。如：项目开发前期为项目开发而发生的贷款利息支出(分摊期限为预计项目开发期，项目开发期超过一年的列“长期待摊费用”)、广告费、低值易耗品摊销、预付保险费、预付报刊费等。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。

5-5 “开发产品”科目：核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。各单位在进行“开发产品”核算的同时，应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料。

房地产成本核算科目明细表

一级科目 二级科目 三级科目 四级科目 五级科目 备注

开发成本 各项目

各成本核算对象 土地征用及拆迁补偿费 按前述明细 完工转开发产品

（各住宅小区、配套设施）前期工程费 同上

基础设施费 同上

建筑安装工程费 同上

配套设施费 同上

开发间接费

自一级科目

待分摊征地及拆迁补偿费 按前述明细 开发间接费转入

待分摊前期工程费 同上

待分摊基础设施费 同上 待分摊配套设施费 同上

开发间接费 各项目

工资及附加费

定期转入开发成本

有关部门 办公费用

差旅交通费

修理费

通讯费

周转房摊销

利息并借款费用

质量检验费

物业管理基金

其他

开发产品 项目名称

成本核算对象

设置面积或套数的数量金额帐

第六章 成本费用的归集与分配

土地征用及拆迁补偿费

6-1 一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在“开发成本—土地开发—土地费用”科目进行归集，再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本；也可以直接分配计入“开发成本--有关成本核算对象----土地拆迁及补偿费”。有关分配方法为：

按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：

方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。

方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。

按建筑面积计征（或补偿）时：

不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目内的费用，均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分摊。

前期工程费

6-2能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的“前期工程费”成本项目；应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费，可通过“开发成本— 土地开发—前期工程费”科目归集，再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目。

基础设施费

6-3一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“基础设施费”成本项目中；如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在“开发成本—土地开发—基础设施费”科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关成本核算对象的“基础设施费”成本项目中。

建筑安装工程费

6-4 一般应在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单位根据当月实际完成工作量提出，经甲方审定、双方确认的“已完工程月报表”、“工程价款结算单”所确定的工程价款，直接计入房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。

6-5 预付给承包单位的工程款和备料款，不能直接作为建筑安装工程费支出，计入“开发成本”科目，应先在“预付帐款—预付承包单位款”科目核算，待工程价款结算时，再从实际应付工程款中扣回。

6-6 对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完工结算工程价款时，按每个工程(或成本核算对象)的预算造价占各项工程预算造价之和的比例，计算各自的标价即实际建筑安装工程费。根据经计算得出的建筑安装工程费，计入有关房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。计算公式为：

某项工程的实际

该项工程预算造价

= 工程标价*--------------------

建筑安装工程费

各项工程预算造价合计

配套设施费

6-7 凡是不能有偿转让的开发小区内配套设施所发生的支出，均应计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目：

(1)配套设施和房屋等开发产品同步建设的情况下：

▲ 能分清成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。

▲ 不能分清成本核算对象的，应先由“开发成本—配套设施开发”科目的相应成本项目进行归集，再分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。

(2)配套设施和房屋等开发产品非同步建设(有前有后、穿插进行)的情况下：

▲ 应先通过“开发成本—配套设施开发”科目进行归集，待配套设施完工后，再按房屋等成本核算对象的建筑面积和分项平行结转法，分配计入房屋等成本核算对象的成本项目。

(3)先开发房屋等开发产品，后建配套设施；或房屋等开发产品已开发完工移交或出售，而配套设施尚未全部完工的情况下：

▲ 可按配套设施的预算成本(或计划成本)进行预提，并归集在“开发成本—配套设施开发”科目的相应成本项目，再按房屋等成本核算对象的建筑面积，分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。预提数与实际数的差额，应在配套设施完工时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。

▲ 如果预提的配套设施费含有多种配套设施项目，应在每项配套设施完工时，逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目，不得等全部配套工程竣工后一次调整。

6-8 凡是能有偿转让的配套设施（包括经营性和非经营性的）支出，不得计入房屋等成本核算对象的成本，能有偿转让的配套设施应分配的其他配套设施费，应计入其开发成本的“开发成本—配套设施开发—配套设施费”项目中。

开发间接费

6-9 应先通过“开发间接费”科目归集，于每季末根据实际发生数按建筑面积分配计入各项目的各成本核算对象，一般不得以计划数计入开发成本。如根据开发特点，确需采取预提开发间接费办法时，预提数与实际支出数之间的差额应于终了时一次进行调整。6-10 成本应计入房屋等开发产品的不能有偿转让的配套设施、留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。

6-11 如果有周转房，每月应计入开发间接费的周转房摊销，可比照房屋类固定资产的折旧年限采用平均年限法进行摊销，并按周转房造价4%计算残值。

关于借款费用资本化

6-12 借款费用资本化的期限：可自房地产产品开发投入起至完工交付时止，其间开发商主动实施的停工其间不包括在内；

6-13 可资本化的借款费用包括：与开发项目直接相关的借款利息支出、汇兑损失、债券溢价，减去债券折价、利息收入、汇兑收益以及借款到位后、使用前的其他投资收益，如利息收入等减项微小也可直接计入财务费用。可资本化的借款费用不包括借款手续费及佣金等；

6-14 可确定借款用途并专款专用的，可将借款费用直接计入受益的成本核算对象；不能分清具体用途的借款费用，可采用各项目累计投资额、各项目缺口资金等标准在受益的各成本核算对象间分摊；如果一次性利息数额较大时，也可先通过“待摊费用”归集后，再分配计入各成本核算对象的“开发间接费”。

某成本计算对象完成投资额

分配比例 =-------------------------× 100%

项目完成投资总额

第七章 成本报表

报表种类：

7-1 各房地产开发企业应按要求编报成本报表。成本报表主要包括：(1)“房地产成本结转情况表”；(2)“房地产成本比较分析表”；(3)“开发间接费明细表”；

(4)“房地产项目综合情况表”；(5)“房地产成本合同执行情况表”；

编报时间: 7-2 成本报表报送时间为每季后10日内，报表时间以决算通知为准，另外总部可根据项目开发的不同阶段要求报送有关成本报表。

编报要求：

7-3 详见总部财务部统一印发的表样及各表的说明。第八章 附 则

8-1 本指导适用于集团所属的控股经营和受托非控股经营的房地产开发企业。各房地产开发企业可根据自身开发项目情况，进行补充完善并制定本单位成本核算的具体规范。

8-2 本指导未涉及或未尽的成本核算事项，按国家或集团有关成本管理的规定执行。本指导由总部财务部负责解释和修订。