国外著名商业综合体案例调研分析报告

第一篇：国外著名商业综合体案例调研分析报告

国外著名商业综合体案例调研分析报告

摘要：城市商业综合体的开发随着城市的不断发展已经成为城市规划的重要组成部分。本文介绍了国外著名的四处商业综合体，并进行了深入的比较与分析，意在能够对大型商业综合体的概况和发展有更加深入的了解和认识，并对建筑如何融入城市空间以及场所精神的营造有更深的体会。关键词：国外，商业综合体，调研分析

0 引言

任何一个国家的大城市都有一个或几个著名的商业综合体。这些商业综合体不仅仅是一个城市对外展示的形象窗口，也是当地居民休闲、购物、娱乐、消费的汇集地，更是一个城市经济发展的活力象征。这些商业综合体依托优良的社区环境、繁华的商业氛围、齐全的商业设施以及独具特色的经营品位，经过几十年甚至上百年的规划建设，最终成为一座城市特有的吸引力和品牌。城市因商业建筑而具魅力，商业建筑更为城市增添风采。

目前，我国很多城市在发展中都把商业综合体的建设作为城市规划的重要组成部分，有的城市甚至在倾全力开发主题商业街、商业综合体，这说明商业建筑在城市发展中的地位与作用日益被认识，人们对商业建筑的需求和要求越来越受到关注。但是，我们不应盲目发展与建设，借鉴他人经验，对我们或许有更多的裨益。

下面对世界上几个著名的商业综合体作一介绍，并进行比较分析。日本难波公园

难波公园是位于大阪传统热闹商业区的现代建筑，并非传统意义的公园，是一个购物中心与办公楼的综合体。从远处看去，难波公园（Namba Park）是一个斜坡

公园，从街道地平面上升至8层楼的高度，层层推进、绿树茵茵，仿佛是游离于城市之上的自然绿洲，与周围线形建筑的冷酷风格形成强烈对比，成为嘈杂背景下的一处生动、温馨的街景。

其原址是一座棒球馆，位于邻近难波火车站的一片新商业区，离机场一站之遥，将城际列车、地铁等交通枢功能与办公、酒店、住宅完美结合，是日本开发成功的城市综合体的代表项目。

1.1 场所概念

难波公园的设计灵感都来源于能够不断重生的自然力量，这种被普遍认知的力量在连接新旧事物中又贯穿着东西方文明。在设计中，自然环境被巧妙地融入都市规划之中。这个项目不仅仅是一个商业项目，因为他有很大的公共开放绿地，可以吸引周边社区的人到这里来光顾、来浏览，最后这个项目变成了一个目的地的项目，大家不仅仅到这里来购物，也可以到这里来休息，来放松。

难波公园的内部是一条人造峡谷。业主最初的构思是建造一个简单的混凝土通道用于连接项目的南北地块，但设计师提出了人造峡谷的设计理念。

设计师最初打算选用各种暖色调的石材，再现真正的峡谷风貌，并通过多样化的水平表现手法展现出堪称永恒的再生自然景观。在设计中很重要的一点是要避免使用材料过于单一而产生的虚假感。

装饰材料都取材于自然，如花岗岩、沙岩和石灰石，并沿袭了

其淳朴粗犷的天然造型（自然裂缝），淋漓尽致地展现出天然石材的永恒魅力。为了进一步表达这一理念，色彩由暖黄色到橘红色的过渡与大阪市区众多的灰色混凝土和瓷砖饰面的建筑形成鲜明对比，同时也与周边绿意盎然的植被交相辉映。

1.2

整体布局

登临高处俯视难波公园，可以看到，开放的空间使公园与城市的街道、交通直接相连，斜坡与“山石”形成的层次感，使公园与周围的高层办公楼柔和地融为一体，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息。

入口处，呈现在眼前的是一个被岩石覆盖的空间，仿佛一个狭小的峡谷，诱惑着你向里面探寻。暖黄色到桔黄色逐渐过渡的条纹造型，如同沉淀层一般，而设计师精心设计和营造出不同的小湾、岩洞、河谷等探险般的空间感受，更让你常常有“柳暗花明又一村”的惊喜，为整个购物旅程增添了一抹神秘和新奇的色彩。通过“峡谷”内一条“8字形”倾斜上升的通道，便到了难波公园的零售与娱乐区域。其中心区域是三层的“豪华购物广场”，内部质感华美、店面错落有致，并饰有草木植被和水景，让你仿佛并不是在商场购物，而是在森林中寻宝一般。

经由不同楼层的一些特定区域，从“峡谷”可以直接通往室外的露台，这里的“空中花园”种植了不少漂亮的花草植物，植物每天成长，每天都在改变建筑的样子。商场内有不少餐馆和咖啡座，露天的位置就在丛林里，购物之后在这里享受一份舒适和静谧，相当惬意。

1.3

业态分布及功能流线

一层平面主要用于组织车行流线，不同方向的步行人流通过自动扶梯或者垂直电梯引入二层商业区。

二层平面为人行通道，组织各个方向的人流汇集，包括车站方向人流、LABl 1方向人流以及来自一层的步行人流。利用建筑的高度形成峡谷形态的交通空间，并设置多个空间节点及自动扶梯，保证人流通畅的到达上层商业。

露天步行街两侧设有柱廊和玻璃顶风雨走廊，保证阴雨天气使用。

商业人流在室内穿行，保证阴雨天正常使用，沿走道两侧设置店铺，约每隔50-70米

面向“峡谷”开放中庭空间，或设置空中玻璃走廊，使“峡谷”两侧人流穿行。

屋顶人流

1.4 总结及启示

建筑形态的丰富多彩并未使得商消费者对商业内容的注意力，真正做到经典的建筑设计本身，可以成为

业布局混乱，也没有分散了建筑与商业相得益彰。吸引人流的亮点。但从长期看，仍然是其内部的核心-商业起到真正的决定作用。对于经常进出的人来说，建筑形态的美总有习惯甚至漠视的一天，只有功能上的人性化设计-与商业的契合性会一直默默地发挥作用。

极为注重与各种交通工具的衔接，如地铁站、停车场、车行市政道路等。日本表参道

表参道是东京的四个主要特色街头时装店的聚集地之一, 这里云集欧洲、日本等顶级设计师的作品,流行元素含量很高,橱窗内的衣饰摆放非常有创意高，橱窗内的衣饰摆放非常有创意，世界著名品牌的诸多旗舰店也设置在此处，可以说表参道是世界品牌的亚洲展览中心。

表参道全长约1公里，位于东京原宿青山一带，靠近涩谷，与原宿、涉谷、代官山一起形成东京四个最具特色、风格不同的时装店聚集地的，被称为日本的香榭丽舍大道，常作为电视连续剧的外景拍摄地。表参道以原宿车站为起点，直通明治神宫及青山区一带，这条名为“燕歌祇”的大道，曾是明治神宫的专用道路这里是东京乃至日本最具奢华气质的购物街道，也被戏称为男人的地狱，女人的天堂。

2.1 发展历程

表参道用了70年左右的时间，演变成为大量风格独特建筑物和成排的榉树共同演绎的具有欧洲街道风情的奢华时尚的购物商业街。

2.2 表参道 Hill

安藤忠雄以日式椭圆形印章的「参」字LOGO来揭开「表参道Hills」外观的序幕，以银灰色铝窗加玻璃围幕带来最主要印象；基础的墙柱梁部份，不经意地呈现出钢筋水泥，几何造型直线延伸的设计，含蓄地透露出建筑的特色和美感。

表参道HILL在表参道上具有约250米的宽幅，是由地面６楼和地下６楼组成的复合设施：

• 地下３楼至地面３楼为商业，38户住宅，200个车位的停车场

• 在商业设施内，中间的挑空中庭和围绕挑空中庭的斜面将具有沿街商店感的商店延续６个楼面，使自然光线能照到地下楼层的中庭 • 住宅由东楼和西楼２幢构成，窗口可望见街道两旁的榉树

• 具有出色的管理体制，住宅与商业设施的动线完全分离，以便成为能安全、放心、舒适地生活的空间

• 屋顶上尽最大可能地进行绿化，有计划地使从北侧的住宅地区可远眺绿树成荫趣意盎然的景色。

刻意与表参道沿路街道树设计成相同高度的建筑物，从外表看起来绝对很难想像得到，它居然是地上六楼、地下六层的庞然大物，由本馆、西馆以及一部份复旧保留的「同润馆公寓」三者来构成。

本馆建筑物乍看之下是个方正平整的规矩设计，但从内部的高空俯视下来便能察觉，整体造形犹如一艘巨大的方舟，掏空的宽广中庭毫不吝啬地让阳光从半透明天窗自然流泄。店铺围绕着中庭的四周环然伫立，楼层与楼层之间尽可能地排除了到处都是杀风景的电扶梯景观，整体徐缓的逛街坡道，让人不自觉地团团逛绕于其中，省去上下楼梯的麻烦，也同时让人感觉不出爬升下降的辛苦。

内部围绕商业空间的挑空中庭的独创乐“螺旋形斜面”上，排列着与表参道相同坡度的斜面有机连接的、具有沿街商店感的商店。以螺旋形连接的斜面创造了空间环游性，在建筑物内也能保持逛街这一表参道的特点，成为史无前例的独特空间。犹如在表参道中又出现了一个内部表参道。

2.3 业态分布

表参道目前非常繁华，共有约100家店铺，包括很多一线奢侈品牌委托著名的建筑公司设计的风格各异的旗舰店，著名品牌荟萃的“表参道Hills”，以限定香槟、巧克力而深受人喜爱的“Anniversaire表参道”，出售旅游纪念品的东方“跳蚤”商品市场，往原宿方向走，有一家特色的玩具专卖店 KIDDY LAND，整条大街充斥着上流和时尚的元素。2.3 内部活动空间

表参道Hills是作为日本的时尚和文化的中心而不断传递流行讯息的表参道的核心，他独特的外墙在LED的照射下与街道两旁的榉树融为一体，展现出各季不同的景色。从入口进入后是高达６层的挑空中庭空间，以挑空中庭为中心，构成螺旋状的螺旋形斜面。外墙的彩灯墙、楼内的动画投影机、超指向性扬声器和大屏幕显示器等用光、影像、音响等各种效果展示着空间的魅力。入口处的大开口实现了求心力极强的活动空间。

沿着从挑空中庭大楼梯走到地下３楼后，进入空间[O:]。空间[O:]是从挑空中庭大楼梯延续的位于地下３楼的举办活动的空间。可举办展览会、记者发表会和视觉演示等各种活动。该空间具有灵活性，可实现您所想象的形象，同时还备有充实的设备。美国橡树溪

Oakbrook Center是一个坐落于Oakbrook北部的大型户外购物商场。它是芝加哥地区一个非常有名的购物目的地，大约包含150多个独立的品牌。以Oakbrook Cente为中心形成了一个大型的综合商业圈，它的周围有银行、酒店、娱乐、休闲、餐饮等商业建筑。Oakbrook Center四面皆为宽阔的主道路，具有很好的易达性，并且有大量的免费的露天

停车场以及室内停车场。

由于各种活动举办频繁以及聚集大量顾客的缘故，该购物区经常发生犯罪、交通事故、医疗事故等事件。在如此小的范围内包含如此多的品牌使得在紧急情况下如何让顾客知道最快最简洁的出入口位置，以及如何到达想去的店铺变得尤为重要。同时如何使大型停车场和建筑有效地联系起来也是一个问题。所以为Oakbrook Center 绘制一幅紧急情况逃生路线以及划分防火区间是非常有必要的。可以利用GIS技术对每间店铺进行精确定位以绘制地图。

2.1 基本功能流线

Oakbrook Center的购物区以A、B、C、D、E、F这6栋建筑为分割分为了6个区域，每个区域中都有服装、化妆品、数码、家居用品等商铺，这六部分通过室外的地块联系为一个整体，形成完整的Oakbrook Center。剩下的建筑则当做了几个品牌的大型旗舰店，专供这个品牌自身使用。在这6栋独立建筑之间，散落有ATM取款机、停车场、休息区等公共设施，每栋建筑中的顾客都能方便的使用。2.2 室内购物空间

2.3 室外购物空间

由于Oakbrook Center的平面形式为组团式建筑，故自然而然地在建筑之间形成了室外庭院或小型广场空间。Oakbrook Center的设计者在设计这些地块的时候，充分考量了顾客群的性质，在不同的地块设计了不同风格的景观。

在入口处设计了小型的下沉广场，广场中有喷泉，这种尺度符合建筑主入口处大气的景观设计风格。

在另一片区域，则设置了一篇水池，尺度同样适合这样开放的空间。

下图则为一个专为儿童设计的室外游乐场，所用的景观小品都颇具童趣，孩子若厌倦了逛商场就可以到这来游玩。这是一个很人性化的设计。巴黎香榭丽舍大街

法国巴黎最繁华热闹、最具代表性的香榭丽舍大街是以凯旋门和戴高乐广场为轴心呈辐射状的12条街道中的主干道。中央马路宽80米，可容纳12辆汽车并行，全长2公里。街道两侧的人行便道平坦宽阔，林立着各种专业公司、大小商店，从银行、保险、时装、娱乐到文物古玩以及花卉、报刊摊位，各行各业应有尽有。香榭丽舍大街是巴黎尊贵的代表，但其经营的百货服饰类商店大多是一般精品和品牌店，真正的高级精品店在香榭大街一侧的蒙塔涅大街。在香榭大街上数量最多的是餐馆和咖啡馆。这大概与法国人的浪漫是分不开的。在这条街上，人们能够品尝到法国的蜗牛、意大利的比萨饼、日本的生鱼片和中国的水饺、烤鸭等世界著名风味食品。电影院、电子游戏场、夜总会、迪斯科厅错杂其间，营业至午夜或凌晨，是巴黎人夜生活的好去处。大街中段还有一个比地面上的商店更加富丽堂皇的地下商场，几十家大公司在这里设有分号地上地下组成一个立体商业街区。

在香榭大街上，还有著名的大皇宫、小皇宫和协和广场。大、小皇宫都是法国建筑艺术的代表，其文化艺术展览为香榭丽舍大街增添了丰富的文化内涵。协和广场是在香榭丽舍大街一端、与凯旋门遥遥相对的大型中央广场。绿色的草坪、古老的建筑和雕塑，广场中央具有3000多年历史的埃及方尖碑使得协和广场成为游客和巴黎市民休憩、消闲的最佳场所。巴黎的香榭丽舍大街不仅商业气氛浓厚，使人感受到法国人的悠闲、轻松和浪漫，而且香榭大街也是法国人大型集会、庆典的举办地。如每年7月14日法国国庆日，政府都要在香榭大街举行隆重的阅兵式，因而香榭大街也使游客们感受到法国的政治、经济和历史。4.1 历史进展

香榭丽舍大街历史悠久而丰厚，其演变同巴黎的市政发展紧密相连。1667 年，法国皇家园艺师勒诺特为拓展杜勒里皇家花园（Jardin des Tuileries）的视野将其东西向轴线延伸至圆点广场（Rond-Point），由此形成香榭丽舍大街的雏形1828年巴黎市政府为它铺设人行道，安装路灯和喷泉，使它成为法国第一条林荫大道。1863 年，凯旋门在香榭丽舍大街的尽头（星形广场）落成，更是锦上添花。三百多年来这条街道见证了法国的许多历史时刻，早已成为巴黎最具景观效应和人文内涵的街道。90年代初，针对交通拥堵、行人受车辆干扰、街道景观混乱的状况，巴黎市政府启动整修工程，令香榭丽舍大街再次焕发活力。4.2 购物环境

香榭丽舍大街号称是世界上最美丽的散步大道，商业旅游与街道景观之间完美结合。它以圆点广场为界分为风格迥异的两部分，东段700 m 以恬静的自然风光为主，车道两侧是平坦的草坪和高大的乔木，再外侧是林荫步行道；西段1100 m 则是繁华的高级商业区，世界名牌云集，其中时尚与美容类产品占据主导地位。香榭丽舍大街还是巴黎最负盛名的游览胜地，除了街道两端著名的协和广场和凯旋门它还拥有许多历史记忆对游客有着很大的吸引力。总结及启示

从以上我们可以看到，一个城市著名商业综合体的形成有其城市发展的历史背景，也各有其特色，并在现代城市的建设中不断调整、完善，以适应现代人的新生活需要。比较分析这些著名的商业街，我们可以看到其发展对我们的启示，也可借鉴他们的成功经验，改造、建设我国大城市的商业街。

5.1 商业建筑必须具有立体化、网络化的交通，以保证交通通达性好

这是城市商业街建设的基本要素。地上地下形成立体化、网络化交通，不论以什么交通方式都出入便利。即便是商业街为步行街，主街两侧的辅街均应有良好的交通能力和充足的泊位，并有严格的交通管制。为了保证地面交通的通畅，交通网络整体连接，人流、车流分离，让人流在“室内”流动，地面车流才能通畅。纽约、伦敦、东京的商业街建设都是靠这种立体化的交通网络来扩充商业街的人口容量和疏通交通的。向地下要空间是商业街发展的趋势。

5.2 商业街的行业结构应是三足鼎立，以满足消费者多层次多方位的需求

所谓“三足鼎立”是指购物、餐饮、休闲娱乐在商业街中各占有三分之一的比例。这种结构有一个优势，就是可以提高商业街的吸附力，白天是游客的观光胜地，夜晚是当地市民的消闲娱乐场所，从功能上满足了旅游者观光、购物游览的心理和消遣、休憩、品位都市文化的精神要求，同时也为当地居民创造了休闲消费的场所。而我国有的城市的商业建筑功能单一，设施不配套，游客高高兴兴慕名而去，却疲惫不堪无精打采而归，甚至是有钱花不出去，使商业建筑的形象和效益大打折扣。

5.3 商业街应具有独特的商业魅力

城市商业街与一般的社区商圈不同，它是一个城市的形象代表，也是一个城市经济实力、文化历史的展示窗口，因而每个城市的商业街都应具有有别于其他城市商业街的独特魅力。

5.4 商业街应有传统与现代相结合的文化气息

大城市商业街的形成与发展有其自身的历史过程，构成商业街浓郁的文化特色，挖掘商业街的历史文脉，突出其历史文化底蕴，是商业街的品牌要素。忽略甚至在开发中摈弃商业街的传统、历史文脉，商业街就会失去长久发展的底气，也会使城市失去文化个性特征。因此，商业街的开发建设，必须注重保留商业街的“商魂”———历史、文化底蕴。但是一味地保存传统文化也会使商业街失去活力，使人产生没落、衰退的感觉，传统文化应该与现代文化、现代科技相结合，才能真正提升商业街的品牌价值含量。

5.5 商业街必须突出整体协调性和人性化设计

商业街的规划、开发必须注重协调性，建筑风格、装饰色彩、经营类别、项目选择等都要从商业街的全局考虑，从人性化要求出发。人性化设计以往大多是体现在产品上，很少有人把它推论至商业街，其实商业街更需要突出人性化设计。无论是来商业街游览的旅游者还是来商业街休憩消闲的当地市民，在短则几百米，长则几公里的街上漫步，时间花费短则2、3个小时，长则7、8个小时，不仅需要生理上的补给和“休养生息”，需要精神上的调节与愉悦，因此现代商业街更要充分体现以人为本的人性化设计，这里除了诸如厕所、电话、休息座椅等人的生理需求外，更需要从人的高层次需求出发去设计商业街，这应该是商业街设计的基本出发点。

第二篇：国内城市商业综合体失败案例分析

国内城市商业综合体失败案例

2011-03-16 11:38:23 来源: 中国房地产报(北京)跟贴 0 条 手机看新闻

湖南“福中福·国际城”

湖南省的“福中福·国际城”是位于离益阳市中心不远的一个20万平方米的大型城市综合体，该项目沿街外围5层，里边2层，呈放射式布局，整体建筑呈欧式风格，整个项目气势恢宏，但是开发了好几年，目前仅有零星商家进驻，经营惨淡，租户怨声载道。专家认为，其失败源自开发商对当地消费力判断不足、盲目立项，并且简单复制大城市的成功经验，对当地市场预期过于乐观；开发企业缺乏专业操盘能力，后期运营管理不规范、后劲不足。

北京首都时代广场（资料、论坛)

北京首都时代广场（美美时代）是香港九龙仓集团和北京市西单商业区建设开发公司共同投资兴建的大型综合发展项目，座落于繁华商业区西单路口，位于西长安街与宣武门内大街的交汇处，占地1.31公顷，总建筑面积逾12万平方米，其中包括五层商场、十层甲级办公楼，设有大型广场和近400个地下停车位。最初商场的Logo为LCX，但在2008年底，标志突然变成了一个大大的M，即为美美百货。而这两家百货公司都是香港某集团下的高档百货零售品牌。2010年，在时代广场一层，GUCCI（古奇）、COACH（蔻驰）、Versace（范思哲）、Ferragamo（菲拉格慕）等名牌店已相继关闭，Diesel（迪赛）、GerryWeber（嘉莉慧芭）等在京城的第一家门店也被罩上了木板。商场二层除一家美容院外，其余门店全部停业。只有地下一层、二层的餐饮、电影院和超市还在照常经营。有媒体从西城区发改委证实，此次时代广场调整，最大的可能是变成金融总部写字楼。西城区金融街扩容，使写字楼资源越来越珍贵。由于时代广场经营不敌大悦城等商场，因此将时代广场改作金融总部写字楼。

东莞“华南Mall”

东莞的“华南Mall”是国内类似于熊猫城运作失败的城市综合体之一。它与之前的熊猫城有着共同的失败属性：区位差、规模大、雷声大。首先是区位差，“华南Mall”本身不在一线城市核心商圈，消费力不强，这恰似17年前熊猫城所在的区域。其次是规模大，“华南Mall”规划建筑面积119万平方米，其中规划商业建筑面积46万平方米，而熊猫城也曾号称商业建筑面积将达50万平方米。最后是雷声大，之前“华南Mall”因为高调宣扬其商业建筑规模，曾被福布斯网站评为“全球最大购物中心”、被美国《新闻周刊》评为“世界新七大奇观”，而现在的“新华南Mall”已将购物功能大大弱化，提倡集“购物、娱乐、餐饮、商务、办公、家居、休闲、运动、旅游九大功能于一体”。同样，熊猫城早期的定位亦十分高调，“亚洲最大都心Mall”。然而鼓吹并不等于结果，市场终会淘洗一切，这两个曾经的“全球最大”和“亚洲最大”到最后连“中国最大”都没有当上。(本文来源：中国房地产报)

第三篇：商业房地产案例分析报告

浙江商业职业技术学院

财会金融学院

商业房地产

案

例

分

析

报

告

浙江商业职业技术学院财会金融学院

会计1161班

冯翀侯月新周景凤刘茜

摘要

随着社会的不断发展，各行业间的竞争也日趋激烈，为了谋取利益的最大化，不择手段。随着人们生活水平的提高，人们对自己的居住条件也有显著的提高，住房的地理位置，采光的好坏，房子的结构等问题都是他们最关心的。一旦选中了自己喜欢的房子，价格都不是很重要的。他们的宗旨是：不管价格怎么样，自己喜欢就好。而人们的这种做法为房地产开发商提供了很大的机会，这样他们的事业可以大有提高，同时也可以获得更高的利润。怎样利用有限的土地来建造尽可能多的房子，这使他们陷入了深思。

商业房地产的定义及特点：

商业地产的概念在实际运用中有狭义和广义之分。狭义的商业地产是专指用于商业（即组织消费的流通行业）经营用途的物业形式，比如商铺、酒店、商业街等，而广义的商业地产是指非商品性住宅和非城市公共建筑的物业，在狭义商业地产之外还包括工业厂房、写字楼、会展中心、公寓等物业形式。

1商业地产是持有住宅和公共建筑以外的以商业地产行业共同特点：○

2商业地产企业通过优秀和持续的物业经营盈利为目标的商业物业；○

经营和管理能力来获取收益，而开发企业则是通过其优秀的项目管理

3租金是商业地产企业的最主要收入来源：能力来获取收益；○商业地

产的获利方式决定了其利润来源，只租不售或者以租为主是商业地产经营的成熟模式。

背景

2002年是中国商业房地产元年。这一年中，大连万达开始实施其商业房地产战略，组建大洋百货，并与沃尔玛，欧倍德，百安居，肯德基，百脑汇等国内外著名商业企业签订联合发展协议，相继在南京，沈阳，南昌，济南，青岛，长春，天津等商业黄金地段投资开发商业地产。

而号称中国家居第一品牌的南方香江集团，犹如一匹令人咋舌的黑马，突然杀入商业房地产领域，一年内连克多个地盘，省城和二级城市“通吃”的王者之气。新希望集团也不甘人后，与中国银泰共同组建成“银泰百货”，并与乐客多结成“策略联盟”。

如今，全国各地已是追随者众多，长城内外，大江南北，二，三级城市都纷纷开发商也步行街，购物广场，甚至Shopping Mall等。

商业房地产在2002年底迅速升温，成为各地开发商追捧的市场热点。

形势分析

1.外部宏观环境分析：

1政治法律： ○

一方面，从政治环境因素看，当下企业市场营销活动的外部政治形势和状况稳定，过家家方针政策的变化对市场营销带来的是有利

1政治局势：也正是的影响，是可以促进社会经济发展的重中之重。○

因为政局的稳定，生产发展，人民安居乐业，给企业营造出良好的营

2方针政策：销环境。○目前国际上各国政府采取的对企业营销活动有重要影响的政策主要是：进口限制，税收政策，价格管制，外汇管制，3国际关系：国有化政策。○发展国际间的经济合作和贸易关系是人类

社会发展的必然趋势。

另一方面，从法律环境因素看，对企业来说，法律是评判企业营销活动的准则，只有依法进行的各种营销活动，才能受到国家法律的有效保护。因此企业在开展营销活动时既要遵守国家的法律制度，还要了解市场的有关准则。

2经济人口：营销市场是由有购买欲望并且有购买能力的人构成○的，消费者的需求是营销市场的基础，人口是构成市场的第一位要素。目前人口流动迅速，人口增长不平衡，城市人口密集，市场需求集中，营销力度加大。

3社会文化：现在的人们对事物的审美观的要求越来越高，人们○

受教育的程度也越来越高，看待事物的认知度越来越高。随着经济的发展，人们的价值观念也在不断的提高，对选择事物也是一样的高标准。

4技术自然：科学技术的发展也直接影响企业的经济活动。随着○

生产率水平的提高，主要依靠设备的技术开发，使得产品更新换代速度加快，产品的市场寿命缩短：使人们的生活方式，消费模式和消费需求结构发生改变。因此，要以顾客为中心提供服务和产品；以顾客能接受的成本进行定价；产品的分销以方便顾客为主；从强迫式促销转向加强与顾客直接沟通的促销方式。

2.SWOT分析法

目前的市场环境对他们来说是一个很好的机会，他们的目标、所拥有的资源以及他们当前的任务都与所处的环境一致，这样他们可以获取更高的利益。面对市场机会的主要特点：针对性、利益性、时效性、公开性。可以使其利益达到最大化。市场需求规模之大也在不同程度上增加了企业的利益。

每一家企业都不会是独立赢得市场的，同行业之间的竞争是不可避免的，纵观眼前的利益，的确很有吸引力。但与此同时也不得不考虑身后的威胁，环境的威胁会在一定程度上影响企业的营销活动，或者会限制企业营销活动的发展。主要有两方面：一方面，环境因素直接威胁着企业的营销活动，诸如《环境保护法》。它对造成环境污染的企业来说是很大的威胁；另一方面，企业的目标、任务及资源环境机会相矛盾。而市场机会的可行性也会给企业的发展带来或多或少的威胁，首先市场机会只有适合企业的经营目标。、经营规模及资源状

况，才会具有较大的可行性，其次，市场机会必须有利于企业内部差别优势的发挥才会具有较大的可行性。环境中每一个宏观、微观魂晶要素的变化都可能使市场机会的可行性发生很大的变化。

由此可见，市场机会和市场环境在一定程度上会给企业带来利益和威胁。

3.市场机会分析

房地产市场何以掀起商业地产开发潮？最关键的原因是商业房地产利润丰厚。然而，在“微利时代”开发商为寻求新的利润源，纷纷谋求企业有住宅开发向商业开发转型；我国加入世贸组织后，一些新业态的出现推动了国内商业的发展，许多城市规划中对新型商业布局留下了余地。因而目前掀起的商业房地产热潮顺应了城市现代化的发展需要。

然而，正是因为如此，高利润从来与高风险相伴。作为特殊的物业，商业地产更凸显其独特的盈利模式。但这并不表示其一定能够盈利，如果你缺乏对商业规律的认识，对商业地产运作模式的熟知，将面临巨大的经营风险，未来的发展将是机遇与危机并行的状态。

结论

从以上关于商业房地产的案例分析可得出：企业在市场中的发展需要了解和认识的外部因素和内部因素有很多，如何正确选择企业未来的走向，以及占据市场的份额的多少都关乎企业能否顺利成长下去。无论未来面临的是机遇还是危机，都要站在一个理性人的高度去思考问题，要对企业未来的营销活动有一个很详尽的规划，顺应市场的需求，满足顾客的需求，在不影响市场发展的前提下，达到企业利益的最大化，为企业谋求更大的发展，向更宽广的领域进军！

第四篇：试述城市商业综合体建筑设计分析

试述城市商业综合体建筑设计分析

摘要：当下，建筑的结构功能越来越复杂，各大城市中也出现了不同形状的建筑物，如上海、北京、深圳、武汉等城市出现的建筑物，外形高大、设计美观，代表了城市的发展形象，建筑功能增加，成为了集购物、餐饮、办公等功能一体的商业综合体，满足着各种各样的服务需要。商业综合体给人们带来休闲、娱乐和办公需要，是城市繁荣的重要标志。文章就城市商业综合体的建筑设计提出思路。

关键词：建筑设计；城市；商业综合体；策略探析

社会经济的发展，提升了综合国力，使人们的生活水平也变得越来越好，人们对衣食住行有了更高追求，在大消费背景下，不断带动商业繁荣，城市商业综合体也相应发展起来。人们在消费的同时，更需要的是体验感和安全度，要保证建筑设计合理科学，才能提升建筑的品质，更好地满足人们当下的需求。商业综合体是商业的新模式，是集办公、购物、娱乐等一体的区域，通过合理设计，有效划分各区域，保障建筑美观实用的同时，提高安全度。城市有着自己的历史与文化，一个建筑的水平也代表了城市的特征，商业建筑最为显眼，其形态就是城市形象，只有通过设计，才能保证风格个性，体现现代设计感，实现功能性需求。

1商业综合体的概念

时代在不断进步与发展，拉动城市建设，经济是必不可少的重要组成，通过有效的经济促进，才能保证社会健康发展。丰富商业建筑功能，实现商业综合体服务，确保城市建设。根据各城市功能的不同，划分各区域，提高综合体的能力，城市综合体包含餐饮、娱乐、办公、休闲等人们的日常需求，建筑设计通过对人们日常行为各个环节入手，这样才能达到各环节相辅相成、互帮互助的作用，为人们提供更加便利的生活办工条件。商业综合体就是城市综合的功能区，集结了城市的各种功能，通过合理的布局设计，保证了人们日常生活便利，推动城市发展和社会不断进步。建筑设计必须要保证功能性，商业综合体的设计最主要的就是功能性特点，商业综合体面对的人群主要是居住在城市内部的居民，考虑到居民的生活工作需求，设计出能够为人们提供便利条件的公共活动空间，设计时要考虑车流量、人流量和物流量三方面，合理安排各方面的关系，只有这样，才能更好地发挥出综合体的功能。

2现代城市商业综合体建筑特点

2.1外部特点

城市发展需要严格按照规划进行，有效划分出城市区间的不同功能，而商业综合体建筑则是城市规划不可缺少的重要部分，建筑设计是最为主要的部分。全面做好城市综合体的规划，全面做好商业综合体建筑外部设计，则需要考虑到街道周边的环境，要与之相协调，才能保证建筑设计的合理性。商业综合体需要满足人们的需要，设计时还要考虑到建筑功能的集约、复合特点，通过商务化的功能设计，保证人们的生活圈层方便。商业综合体建筑往往处于交通发达、功能集中的地方，从交通上看，要方便快捷，从人流上看，要人员密集，这样，才能确保人们消费时的可达性。商业综合体建筑主要是城市的核心区，于人们工作与生活是良好的配套，对于城市未来发展创新来说，其优势是不可替代的。

2.2内部特点

现代城市发展过程中，人们更需要的是方便与安全，那么，现代城市商业综合体建筑则需要充分做好内部的设计，从内部入手保证设计合理科学，在保证方便安全的基础上，体现应用价值。综合体建筑的内部空间广、面积大、活动区域更加复杂，综合体内部主要是树型交通体系，通过对各个区域的合理设计布局，配以城市微型景观与现代技术，充分满足人们在商业综合体内部的各类需求，同时通过巧妙的设计，在建筑内部营造良好的消费环境和文化氛围。

3现代城市商业综合体建筑内部设计思路

3.1空间规划设计

现代化城市商业综合体建筑设计，最为主要的是保证活动的空间，在人们消费的同时，能够有足够的空间自由活动，对于建筑的空间感体验，则要从空间设计上满足，设计时，要严格秉持实用、合理、科学的原则，构建足够的容纳空间，使建筑内部的空间分割更加符合比例，保证功能性的同时，体现建筑的美观实用。建筑内部的设计就是要对空间进行优化重组，使空间达到商业综合体的需求，建筑空间要结合人们的消费习惯与活动习惯，分配好内部餐饮空间、购物空间、娱乐空间、办公空间等，要以人为本做好设计，才能满足人们的各种需求，拉动经济增长。

3.2内部路线设计

综合体建筑内部交通至关重要，人们进入内部后，感觉进了迷宫，则不利于商业的发展，通过科学的设计以后，则能够有效避免内部复杂多变的交通，给人们营造良好的便利空间。交通设计要以人为本，不同区域做好方向的引导，特别是需要在醒目位置放置导航板和电子图，人们进入内部进行消费，就不至于重复走路，让人们进入空间以后，有一个更加良好的体验感，为人们提供更加良好的交通路线。一般情况下，综合体建筑内部交通路线设计是树型模式，这种模式包括主干道、各分支等，满足了人们日常行为习惯，有效方便人们在建筑中能够自由地走动，对主要的干道要设置楼梯、电梯，方便人们上下，避免楼梯与电梯冗杂或者闲置，更好地节省利用空间，给人们留下足够的活动场所。

3.3建筑功能区域设计

现代化城市商业综合体建筑的功能最为关键，如果内部功能不明确，则会给人们带来困惑，不利于商业的健康发展。对各功能区做好设计，有效发挥出功能性作用，为人们提供便利的餐饮、消费、娱乐。综合体建筑内部功能区设计最需要考虑到的就是协调性，不论侧重点是商业、娱乐还是餐饮，都应有针对性地做好设计，形成一站式商业服务，确保餐饮、购物、娱乐和休闲等功能，不同群体需求都能够在这一空间中得以满足。3.3.1平面设计方式商业综合体是否合理，主要取决于对空间的把握，充分认识到空间的重要性，人们进入到综合体内部后，如何实现方便需求是关键，注重建筑的功能性，做好空间布局设计，在建筑空间设计中，平面设计形式是最为有效的，通过平台设计能够更好地让人们方便走动，如果设计不科学，则会影响到人们的消费欲望建立，环形设计方法、线性设计方法和辐射形设计方法是3种最为主要的平面设计思路。一是环形设计。这种设计主要应用在商业综合体建筑不同空间综合体的体量大，商业经营活动复杂，保证各区域的有效衔接，则要做好环形设计，这样就能够方便人们走动，促进经济消费。环形选择要保证有一个中庭或多个形状规则庭院，以此为核心空间进行环形走向，设计过程中，要突出核心空间的重要性，有针对性的突出亮点，保证空间的凝聚力，通过环形的设计走向，联结各个商业建筑部分，使商业综合体内部更加畅通，流动性更好。环形平面设计方式适用于各种综合体，是当前设计采用率较高的一种形式，对综合体建筑空间设计来讲，环形布局有着良好的优势。二是线性平面设计。根据不同的综合体建筑功能性，做好线性布局，主要是把商业体内部的空间进行有效划分，通过线性排列，保证各功能性组合。常见的有折线设计和一字形设计2种方式。线性平面设计内部道路保证在10～13m的宽度，次要道路要保证3～5m的宽度。建筑空间道路不能过于复杂，但也需要合理设计，根据消费的习惯，做好路线的设计布局，为了让建筑空间内部道路不单一，还可以设计出转弯、交叉等路线形式，通过收放自如的路线，保证人们能够自由地上下楼，充分重视视觉效果，让消费者在空间内有更加丰富多变的体验。三是辐射形设计。这种设计也是以一个点为核心，通过一点向四周扩散，这种平面设计采用特定方向进行延伸，形成一个“十”字形、“T”形和“L”形平面路径，一般情况下，中心点是商业建筑中央最显眼的公共点位，是一个可以活动的大型广场或者主要商业核心，通过一个点，四周扩散到不同的区域，辐射出通向不同类型功能区的商业综合体内部空间排列的交通路径，方便人们由任意一点就可以到达想去的区域。3.3.2剖面设计方式对于城市商业综合体建筑空间设计中的剖面设计需要根据不同的区域而定，一般有大厅型剖面和展廊型剖面2种方式，不同的方式有不同的优势，需要看商业综合体的规模与经营形态。大厅型剖面设计方式主要是把步行廊道和商业建筑内部中庭当成区域建筑隔断，由此划分出不同的部分。当前的建筑物结构越来越新颖，通过结构设计满足功能需求，很多的建筑在建设前就已经设计好了功能，那么，作为商业性质的建筑物来讲，也是经过严格计算得出的结构形态，建筑大厅型剖面设计空间要以场地的不同，合理进行设计改造。通常，沿柱网做好有效划分是最佳的方式，这种设计充分考虑了建筑物内部具体情况，一般设计成流线型，方便进行商业化的整体布局。展廊型剖面设计在当前的商业形态中采用的较多，运用贯通庭院及步行廊道做好空间分割，保证了空间组织严谨、实用效果，两边商业空间形成挑廊，这样，就形成了以通道为主线的结构形成，商业两侧则成为展廊形式，更加方便顾客选择性消费。为了更加有效利用现有空间，则需要对现场情况全面把握，以结构为基础做好剖面设计，有的为了强化商业功能，避免人群过于集中，也可以在内部增加过街天桥和错层型设计，以此，增加人流量，满足不同顾客的需求，还有的建筑物剖面设计更加新颖别致，为满足人们快速消费需求，设计中还可采用螺旋上升的建筑设计风格，呈现更加丰富的空间层次感。

4城市商业综合体建筑外部设计

4.1科学设计建筑布局

商业综合体是城市发展的一部分，要与城市发展规划相一致，避免影响城市的整体空间感。那么，对于商业区的选择至关重要，相关单位与部门要根据城市的功能性、人群的流动性，发挥出城市综合体的职能，进行建筑布局规划的时候，一定要做好城市的整体特征，选择一个合适的、最佳的位置进行布局，这样，就能够在保证基本功能的前提下，更好地做到拓展，让商业功能能够快速发挥作用，有效促进地方经济发展，满足人们的日常需求。商务类城市综合体建筑一般处于城市的核心圈层，需要在城市当中的商务圈建设施工，充分了解周边情况的前提下，紧密联系周边品牌企业、中高档餐饮、商业购物环境，通过建筑设计布局，更好地提供配套性综合服务，通过圈层设计，从而形成一个完整的商业产业链。设计这种类型城市综合体建筑的时候，需要综合做好周边的环境调研，做到整体布局。城市土地资源越来越紧张，这就需要更好地发挥出城郊地区土地价值，设计不同的商业核心圈，带动周边产业发展，通过投资拉动，增加投资量，增大就业率，不断引导商业综合体健康发展，形成大的格局，继而带动整个城市的变化，为城市健康发展奠定良好的基础。

4.2选址的问题

城市商业综合体根据功能性，做好选择，其位置很重要，在商业综合体选地块的时候，就要看处于哪个层面，一般情况下，以综合体功能性为主进行布局，城市的交通好坏决定了商业的价值，优先考虑城市交通现况，人们消费的同时，更在意的是便捷性，所以在保证人们出行便利的基础上，做好地块选择，城市地铁口、主干道、经济集聚区、繁华的居住区等，这样的地区更加方便商业综合体的设计布局，通过拉动效应和较好空间辐射力，提升周边经济发展效能，地块位置的优势大小就是商业建筑选址的要点。城市功能区较广泛，一般人流量决定了功能性，选择地块，需要考虑到人流的问题，从另一个角度来看，城市商业综合体选址到人口密集的区域最为理想。城市的人口集中居住区、城市中心区等地方，人群的消费能力强，是最佳的地点。城市中有特色景观的区域，也能够带动商业繁荣，对于商业发展来讲，具备一定的潜力，有更好的发展前景，通过与文化、景点的配合营销，能够有效带动商业的发展。

4.3交通流线设计

现代城市商业综合体建筑设计中的交通空间布局，优化各种交通路线，保证人们通行的便利。做好交通路线规划不仅是内部的环境需要，更要设计好外部环境，如果缺少停车位，也不利于经济流通。商业综合体外部交通路线设计要结合城市的整体规划，根据城市的具体情况设计好综合体的交通外部环境，更好地为人们提供服务，通过科学的设计，避免在商业活动中出现拥堵的现象，合理设计好出口与入口，出口与入口要靠近交通路线较好的位置，人们出行方便才能带来流动。

4.4景观设计

商业综合体具备商业功能，但在人们日益提高的审美条件下，其美感度也至关重要，要全面考虑到美感的需求，通过景观设计提高建筑品味与文化属性。景观设计要和城市整体风格呼应，尽可能保证协调，通过趣味性景观特征突出商业含意；景观布置不能影响到周边的环境，通过景观设计提高商业综合体建筑的文化含量，满足人们消费与文化的需求。现阶段，人们更加注重的是环境空间，在景观设计中，不但要有人文景观，还要借自然景观提升建筑的美感，比如加入人工雕塑、装饰物的时候，也可以通过各种不同的花卉、绿植、小型树木等，有效地营造绿色健康商业环境，保证人与自然的和谐。商业综合体要综合考虑人们的生活习惯，在满足商业需求的同时，还要做好休闲区的布置，让人们消费之余也能适度休息。

4.5设计风格和功能相协调

城市商业综合体建筑的特点是人多、物多、车多，考虑到这些特点，应保证与城市的整体协调性。在设计时要了解当地的人文、城市历史等，设计风格要和城市风格相一致，和建筑周围环境互补，实现建筑风格流线型，通过综合体建筑的风格设计，建成当地标志性建筑。商业综合体建筑都是占地面积较大的，通过有效的布局，保证各区域的商业特点，根据面积和人口的情况，通过设计不同，满足群体消费差异、个性需求，考虑到未来的变化，尽可能向未来商业靠拢。设计商业综合体功能时需要综合考虑到消费者的体验感。当前，人们的消费除了购物外，还需要有良好的体验感，人们在消费的同时，也能够体会到超值所得，满足消费者体验需要。进行设计时，不但需要在外观上保证风格化，更需要与功能性协调一致，整体规划时，分析不同商业业态组合，依据实际研究结果更加合理地做好组织落实。如根据平面设计与剖面设计的思路，合理设计好商业布局，以商业综合体建筑中心位置为圆心，由中间向四面八方展开辐射，通过对空间的合理运用，摆脱形式制约，改造不合理结构，减少走动距离，得到更好地购物消费体验。通过合理的功能性划分设计，整合建筑结构，更好地体现建筑空间的集中性，保证空间的紧凑感，建立互补依存价值关联。

5结束语

综上所述，现代化城市建设越来越人性化，特别是构建商业综合体建筑时，需要严格设计，科学规划，才能为人们日常生活和休闲娱乐提供便利条件，推进我国城市经济创新发展。现阶段，商业综合体建筑功能越来越多，综合了酒店、公寓、文娱、办公、商业等各个方面的功能，进行设计时，考虑相互之间紧密联系，集约用好土地资源，做好内部、外部设计，以城市发展整体为思路，结合商业建筑不同时期功能特点，有效强化建筑功能衔接性，以此提升现代化城市商业综合体价值，更好地促进城市发展。

参考文献：

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第五篇：昆山市商业综合体发展现状分析

昆山市商业综合体发展现状分析

“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体，其基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”

城市综合体1986年诞生在巴黎拉德芳斯，兴盛于纽约曼哈顿。它具有完整街区的特点，是整体布局完整，功能特色明显，资源集合共享、多样化多层次的现代服务业集聚区。它具有地段稀缺性、交通便捷优势、现代城市设计、景观与环境设计和大都市地标等典型特征，是现代化城市的服务功能的新型载体。随着我国社会主义市场经济的不断发展，在东南沿海等很多地区的大城市中心商务区内逐渐形成了很多以大型购物中心为主体的，集餐饮、娱乐等为一体的城市商业中心。此类商业中心一般规模都以10万平方米为起点，并且还与星级酒店、写字楼、高级公寓等相结合，形成了体量庞大、功能齐全的综合性城市商业综合体。城市商业综合体在我国发展的十多年中，虽然时间远不及外国城市发展的久远，但是其中一些项目经过在实践中积累了宝贵的经验，水平有所提高，形成了新的业态设计新趋势。

随着我市经济不断发展，现代化、城市化不断推进，消费品市场日渐繁荣，商业业态更加丰富多样。除了传统的超市、百货商场外，城市综合体的说法越来越流行。但对于什么样的模式是或者不是城市综合体，目前尚没有正式统一的界定。一般而言，城市综合体是融合商业零售、商务办公、公寓住宅、酒店餐饮、娱乐休闲五大核心功能于一体的“城中城”，根据主导业态的不同可分为商业综合体、商务综合体、生活综合体、单一综合体以及综合体集群。其中，商业综合体一般为区域中心，以购物中心为主导，将商业、旅店、餐饮、办公、文娱等三项以上城市生活功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互促进的联动关系，形成一个有机整体。为了解我市商业综合体发展情况，近期在全市范围内开展了商业综合体调查。

一、商业综合体对经济发展的意义 1．构建新的商业系统

商业综合体集合了大型购物中心、休闲娱乐、餐饮、酒店、写字楼，形成多种功能配套的商业集合体。各业态之间紧密联系、相互依存、良性互动，从而强化各自功能，放大彼此价值，有助于形成“1+1>2”的效果，通过新的商业系统促进消费市场的发展。

2．优化城市产业结构

商业综合体内聚集的多为零售、餐饮、居民服务、文化、娱乐等相关行业单位，有利于形成产业集聚，发挥集聚效应，促进第三产业的发展，优化城市整体产业结构。同时，由于综合体具有功能协同、空间紧凑的特点，也有利于城市土地、交通等资源的集约高效利用。3．提升居民生活品质

综合体集购物、就餐、娱乐、休闲等多种功能于一体，给市民带来便捷的生活体验和丰富的物质文化选择。同时，由于公共设施的完备、环境卫生的改善，能够极大地提升市民生活品质和居住幸福感。

二、我市商业综合体发展现状 1．起步较晚，发展较快

国际上一般认为，当人均GDP达到4000美元、城市化水平在45%-50%时，消费需求开始由单一的购物需求向综合性消费需求发展，此时就具备了建设城市综合体的条件；当人均GDP在5000-8000美元之间，城市综合体有了一定的抗风险能力，进入发展阶段；当人均GDP超过10000美元，城市综合体便进入了高速发展阶段。按常住人口算，2000年我市人均GDP已经达到4100美元，2002年、2006年和2014年分别达到6100美元、1.15万美元和2.97万美元，2014年常住人口城镇化率71.21%，已经进入城市综合体的高速发展阶段。

根据调查结果看，城市综合体这一业态从2011年开始进入我市大众视野，目前已有商业综合体6个，分别是昆山高新区的中茵世贸广场和超华城市广场、城北的九方城(今年10月底开业)、昆山开发区的金鹰天地（今年1月底开业）和世茂广场、花桥经济开发区的绿地乐和城以及张浦镇的首席MALL商业广场（今年5月开业），总建筑面积约80万平方米，入驻商家880余户，从业人员近10000人，今年上半年合计实现营业收入超1.3亿元(不含新开业的九方城)。此外，还有在建的港龙城、五丰广场、万达广场、正大商业广场等。由此可以看出，我市城市综合体发展起步虽晚，但发展速度较快。

2．零售餐饮为主，其他行业为辅

我市现有的商业综合体多以大型超市、购物中心为主导，如中茵世贸广场的百盛、超华城市广场的欧尚、世茂广场的大润发、绿地乐和城的易买得等，聚集大量零售、餐饮商家，辅以部分居民服务业单位，有的再引入影院、儿童乐园、KTV等娱乐场所经营单位，其中约80%为个体户，法人和产业活动单位较少。就从业人员来看，餐饮业和零售业从业人员最多，但就平均每单位的吸纳就业能力而言，住宿业、餐饮业和娱乐业较强。从今年上半年实现的营业收入来看，仍以零售业为主，在全部调查单位中零售单位营业收入占比62%，其次为餐饮业，占比15%（详见下图）。但就调查了解的情况看，也有不少零售商家认为本店客流不大，人气不够，而大部分餐饮单位生意好，甚至需排队等候，即存在“餐饮火爆、商业冷清”的现象。

图1 我市商业综合体基本经营情况

3．地理位臵优越为主要优势，其他优势不明显

通过调查发现，多数商家认为综合体地理位臵优越与否，是否能够带来大量客流是影响本店经营状况好坏的最主要因素，而商场知名度、自身经营品牌知名度以及产品价格对销量并无很大影响。相对于不在综合体内经营的单位，客流量大和消费环境好是两个最大优势，其他方面则不存在明显竞争力。

4．商户规模较小，交易分散

就调查结果看，346家零售单位中，除购物中心及少数其他零售企业外，95%的单位今年上半年营业收入不到200万元；225家餐饮单位中，72%的单位上半年营业收入不到100万元。虽总体营业收入可观，但就单个商家而言，规模普遍较小，交易较为分散。

5．餐饮网络销售普遍，零售单位较少触网

随着电商的不断发展，互联网销售已逐渐向各行业渗透。通过对综合体内商家的调查了解到，大多数餐饮单位都已加入美团、大众点评等团购网站，且通过这些互联网平台的下单量大，不仅促进了销售，而且起到了很好的宣传效果。而零售单位中，除少数认为电商对自身影响不大或者通过已淘宝、天猫、微店等平台进行网络销售外，大部分商家认为电商对行业发展造成了很大冲击，使传统的实体市场萎缩，但目前并没有开展电商业务。

三、我市商业综合体发展中存在的问题 1．缺乏统一科学规划

空间布局不均衡，城区内大型商业业态密集，总体水平相对较高，而其他区域商业网点规模较小，大型业态缺乏，功能组合落后。目前，我市商业综合体主要集中在昆山高新区和昆山开发区，其他区镇除花桥经济开发区和张浦镇外都还没有。另外，综合体开发模式单一，定位不清，差异化不足。从调查结果看，我市商业综合体无论在行业构成还是品牌入驻上都具有很大的相似性。

2．配套环境不够成熟

作为一项系统工程，商业综合体的开发应与城市产业发展水平、居民消费能力以及基础设施建设相匹配。调查发现，不少商户反映综合体内停车位不足，周边也没有近距离的公共停车场，影响了客流的聚集。同时，周边休闲、游乐设施不足，综合体显得较为孤立，影响长远发展。

3．综合体品质不高

普遍而言，现在的城市综合体建设比较追求短期经济效益，存在前期规划仓促、开发周期短、后期运营管理水平不高等诸多问题。一方面，公共卫生、休憩等硬件设施有待完善；更重要的是软环境方面存在很多欠缺，如文化内涵不够，管理运营以及品牌塑造能力不足、商家与综合体管理机构的配合不充分、缺少与周边区域的互动等等，从而降低了城市综合体应该具有的综合价值，制约了升值空间，导致经济资源难以聚集甚至有所流失。

四、促进措施

1．合理规划，明确自身定位

随着近几年大量项目建成齐聚亮相，我市商业综合体逐步壮大，未来竞争也将比较激烈，很可能出现两极分化。要想取得成功，长远发展，必须进行合理规划，一是要明确目标群体及商圈范围，二是要有区别于其他综合体的经营特色，三是要清楚自身建筑特色对综合体发展的影响。要综合考虑外部环境和自身优劣势，找准自身定位，避免照搬其他综合体模式，走出一条差异化道路，否则容易引起不良竞争，影响综合体的招商和未来发展，进而影响全市整体的经济发展。

2．完善配套设施建设

要加强对商业功能与其他功能的协调研究，加快完善周边基础设施，畅通道路交通网络、加快停车场及其他市政基础设施建设，消除交通、环境等因素对商业综合体发展造成的障碍和制约，以良好的外部环境促进综合体发展。在良好的环境中种下“梧桐树”，以便招来“金凤凰”。

3．加大招商引资力度

商业综合体和入驻商家是利益共同体，只有相互依存、相互合作才能共同发展。加强与大型商贸流通企业的合作，以重点项目为支撑，引领综合体发展，吸引企业入驻。通过高档、中档不同层次品牌的结合，满足不同群体的消费需求，增强综合体的生命力和发展潜力。

4．创新经营管理制度

随着越来越多的商户入驻，商业综合体已经成为城市商业的重要组成部分。除个别达到统计限上标准的外，更多的是未达到限上标准的经营单位及个体户，在现有统计制度下，没有达到限上标准的单位经营情况无法直接在限上统计数据中体现，只能通过限下抽样推算。因此，有必要探索新的经营管理制度，既有利于商业综合体的发展，又能够符合统计制度的要求，使统计数据更准确地反映消费市场的发展情况。

商业综合体发展的成功要素

选址、业态组合及营运策略已成为商业综合体开发的三大关键问题，同时也是商业综合体开发的成功之匙。

选址是综合性项目开发过程中的第一步，也是决定该项目成败的重要一环，因此选择区位时一定要统筹规划。莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨认为：“尽管中央商务区的风险较小，但选址时考虑到第三产业发展的需要，亦可选择农村或者工业城市进行开发。”

综合开发区的成功与否仍取决于各个业态的组合，目前的城市商业综合体包括四大核心业态：写字楼、购物中心、酒店以及酒店式公寓。其中写字楼、购物中心及酒店三者的业态协同性最优，是商业综合体开发最普遍的组合。从开发商的角度而言，项目选址、风险偏好以及项目体量大小等考量因素会成为决定商业综合体开发业态组合的关键。

在开发过程中，不少开发商面临项目营运策略的选择。莱坊建议，一般情况下，若非资金处于紧缺状态，开发商可将综合体项目保留只租不售作为公司长期的投资。

城市商业综合体，特指位于城市市区中心或主要商业区的商业综合体，集社区公寓、开放式步行街、主题性封闭式的MALL、零售主力店、酒店、写字楼等 为一体，综合开发的房地产项目。规模和体量可大可小。

城市商业综合体把城市中不同性质、不同使用功能的社会生活空间相结合，进行统一规划，统一开发和管理，充分发挥城市功能与用地及建筑空间的共同作 用，形成一个完整的街区，满足人们对于居住、消费、环保、休闲等多方面和谐统一的需求。

当前，中国城市化进程迅速提高，人口向区域中心城市集中，现代生活方式和商业资源向郊区和二三线城市渗透、扩展，如何建设合理规划的现代化的城市商业综合体，是摆在实业界和政府面前的重要任务。

笔者多年从事城市商业综合体的策划和运营，有几点体会： 一城市商业综合体首先要符合城市发展规划

随着城市居住格局和消费能力的变化，无论新区建设，还是旧区改造，都需要合理布局的商业网点配套，需要适合商业环境的新的商业物业内容，政府规划部 门首先在用地上，应该充分预留商业用地，并科学规划用地内容和控制性规划要点。

由于城市商业综合体首先是房地产建设项目，如何引导或影响政府利用土地及空间，实现商业资源与城市功能的重新配臵，达到集约目的，是发展商和运营商 应该积极有为的工作。

发展商和运营商应积极为政府相关规划提供有效建议，使建设项目的功能直接被接纳到城市功能规划中，使政府能够更多了解城市实际需求，达到发展规划与 资源配臵的更好结合。特别是要充分帮助政府解决急难的城市“旧城改造”、“新区商业中心”区块二级用地开发问题，对于缓解城市居住、交通、环境与治安等压 力都是可以得到政府积极支持的，用地和规划上也可获得优惠便利的政策条件。

二、城市商业综合体开发的关键原则

城市商业综合体开发建设，实际也是城市局部升级的时间安排，或在空间上的再次开发利用。牵涉到土地的一级整理、二级开发，系统性强，工程巨大，包容内容 复杂，更牵涉到城市居民、投资者和消费者的切身利益，因此，项目用地的选择、项目前期的策划定位、项目的统筹运营必须坚持四大原则：

符合“刚性规划”的原则：

城市商业综合体复合了交通、居住、商业、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体，是不可再生的稀缺资源，需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展 规划中，引导和主导一个城市或城区的功能定位，如商业网点配套、街区产业复兴、文化特色构成、城市交通组织及市政配套、景观，等等，一旦落地难以更改，其 商业规划和建筑设计的编制必须以所在地城镇建设规划、人口规划和商业网点规划为依据进行编制，以实际街区或项目用地进行策划，用科学分析的数据和策划报 审，突出土地利用与城市发展目标的完美结合，实行城市再造与城市文化内涵的融合，获得用地和技术经济指标上的批准，获得开发报建过程的通畅。

2、符合“以商定产”的原则：

城市商业综合体，一般是城市区域重点的商业中心枢纽设施或居住区重要的配套商业设施，也是对旧的街区商业的扬弃、继承、创新、发展的过程，需要全面进行商业 资源、形态和业态的调查和引进，外埠同类项目的借鉴，达到重新整合、优化配臵商业资源，提高投产物业资产利用价值的目的。特别是主力店、国内外一线二线的 商业品牌资源、具备主题商业价值的新的消费形态，需要在建筑设计前就落实主力店商家的各项工程技术要求和商业规范，落实商业业态匹配的空间营造和商铺分 割，使建筑设计和建筑工程符合整体商业规划目的。如果不熟悉商业资源和商业发展趋势，就是盲人摸象，结果自然可知。因此，建筑设计之前一定要进行充分的商圈、社区市场调研和商业规划定位。

符合“以人为本”的原则： 城市商业综合体最终是为城市居民、消费者和旅游者服务的，无论建筑体的公共空间和内部空间，都是高度人性化服务的要求，在建筑规划设计、建筑结构设计、空间 设计、景观设计、绿化、区间布局及流线设计、交通组织、环保、市政配套及安全等等方面都有硬性指标，而这些硬性的指标却是为“以人为本”的根本目的服务 的，深度设计上却是消费行为科学的软性沟稽。既要方便集客和商户经营，又要方便行人、残障人出行，有利于人流、车流、商流的安全回流和疏散，同时又要增强 社会公众参与性，给百姓创造更好的景观文化休闲空间，具备“细节到一厘米”的物业品质，形成消费者的精神共鸣和文化认知。

符合“投资共赢”的原则：

城市商业综合体，包括了购物、休闲、办公、居住、旅游、停车等多种功能，包括主力店、独立街铺、酒店、写字楼、特色商业街、公寓、高尚住宅、大型购 物中心、环境及市政配套等等物业设施，投资非常巨大，各类物业投资回报方式和周期多样化。在项目产品规划投产前，需要将概念性规划设计与项目可行性财务分 析，以及投资开发周期、物业租售留回报方式结合，进行综合分析，进行项目规模、产品内容、布局、体量的配臵，满足各个利益相关方的权益组合，满足项目实际 的资金筹措和回收。

三、把项目开发的程序做对

城市商业综合体的建设和投产是投资商、发展商和运营商，以及相关服务机构、零售商、供应商，等等，高度协同的社会化劳动，作为投资商、发展商和运营商担当着统筹项目的重要角色，也是最大的风险承担者。

由于一些发展商自认为是“老板”，做事拍脑袋，或者财力不足盲目投资，或者专业能力局限，造成项目失败的案例比比皆是。特别是产品规划和硬件投产方面的问题，给项目带来的损失相当巨大。所以，有钱有权不等于你有专业能力，也不等于你可以忽视商业地产的专业规范。

项目的操作应该以“格物致知、专业管控”的态度去进行，项目的投资运营、开发运营和商业运营都应该进行集中的计划统筹，按照设定的程序，一环扣一环衔接实施。

二三线城市商业综合体开发运营的要点

1、做对投资运营的程序。

土地成本、开发成本、运营成本都需要产品实现和变现，才能收回。而投资回报的方式依赖于不同项目产品的使用价值和资产属性，租售留需反复测算论证。因此，投 资前的项目产品论证和概念性规划设计，实际已经决定了项目投资的成败。好的项目产品规划设计，结合了商业、建筑、文化、投资、政府、银行、消费者等，多方 面的认同，可以在项目投产前就赢得投资机构和个人的认可和投入，使得发展商可以通过自筹资金、合资合作投资、债权融资、股权融资、施工单位代建等多种方式 建立良性投资组合，实现滚动开发，也可以在项目投产后较容易实现产品现货变现，盘活现金流，甚至成为资本市场的上好产品。

2、做对开发运营的程序。

城市商业综合体，往往是销售型物业和持有型物业相结合进行产品总成，开发程序就要结合本地的情况设定，在规划报建、工程报建、市政报建方面，一般可以通过大 盘住宅和写字楼的先期投产，提前收回项目投资，而将配臵好的商业综合体部分实现“订单式”定制分配，对于不便分割的大型商场实施商家定制或机构持有，或经 营权租赁，对于独立商铺或街铺，则可进行封顶后的预售，包括返租销售。工程管理也是决定项目产品质量的关键，特别是扩初设计不细节和工艺程序的失败也将直 接导致产品无法使用。

做对商业运营的程序。

城市商业综合体归根到底还是活的商业内容，构成一座活的城市生命体，提供给人们生产和生活消费之用。一个新生的物种需要土壤、水分、阳光，需要面临竞争的物 种，任何新生事物的产生一定是以其他旧事物的牺牲和代价为转换，需要具备自我管理、自我增殖和更新的能力。因此，必须统一商业规划和运营管理，项目要具备 独立的营招合一的运营管理机制。项目的成功投产，需要严格按照商业运营的要求和意见，进行工程界面、主力店入驻界面、商户组合及商装界面、物业安防界面、开业营销界面等工作的统筹，达到投产后的可持续经营，实现稳场和旺场的不同阶段目的。总之，做好城市商业综合体，要符合具体的城市、区域的现实发展需要，在现有土地利用价值最大化上实现项目产品合理、符合投资目的、建设周期短、与居住社区和 城市商业格局匹配的预期建设目标，住宅产品和商铺产品能够保证收回投资，并持有部分经营性物业，形成稳场和旺场的城市商业综合体。这要求投资发展商具备必 要的专业能力和眼光，需要专业的运营商全程专业管理，需要各类节点服务商提供专业经验和技术规范！

我想先说问题的提出，是在中国房地产业协会商业休闲旅游地产专业委员会的指导下，结合这两年我们在河北、内蒙、山西、辽宁、山东、湖南等地也有二线城市，三、四线城市商业综合体的实践经过不完全统计提出一些个人意见供大家讨论。有些数据在统计当中比较难得到，所以说是不完全统计，供大家参考使用。

商业地产（专题阅读）的概念大家都清楚，为什么要把这个问题提出来，就是在三四线商业地产设计当中，融资的问题比一二线城市更困难。也就是说国际通行的商业地产隶属于不动产范畴，简单说就是自持物业，作为商业地产的开发建设应该遵循不卖的原则。但实际上我们通过设计实践发现，这个问题并不是那么简单。第二个就性质，商业地产具有金融产品的性质，依靠物业升值和租金作为资本积累的途径，对于住宅地产有很大的不同，大家做商业地产设计的时候不是建筑师想怎么样做都可以，一定要按照资本运营的规律来做。中国商业地产的现状一方面是被片面地过度集中在以零售商业为依托的开发建筑商。商业建筑很容易引起大家跟商场、商店的联系。就我们建设部和商业建设专业委员会的建议应该归类于非住宅类地产。我们忽视了商业地产其他领域的开发建设。另一方面在以零售商业为依托的商业地产开发建设中，一定程度上存在着说唱两张皮的现象。我是做实际设计的，我的发言可能更具体，更容易反映一线的实际情况。

一是 中国现阶段生存和发展的环境，许多商业地产开发商做不到一平米不卖。现实中商业地产开发建设中，卖商铺，卖商场，卖写字类，甚至卖酒店的企业企图和交易实实在在比较普遍地存在。我说的比较普遍包括现在国内大家公认为做得非常好的领军开发商是一样的。

二是传统开发商做住宅开发的惯性导致了做商业地产开发中带有销售商业的色彩是一种直接和看得见的现象。

三是在中国融资的困境是许多开发商发展中面临的现实，卖掉是无奈的选择。商业地产没钱根本就没得做，要想做就必须想办法弄钱。谈得不管怎么样冠冕堂皇就是钱，住宅有一个好处一卖就是钱，没有卖不掉的住宅但是有卖不掉的商业。商业地产短期难见效，我了解的情况和我接触的情况卖商业是为了保持利润率，一边股价保值。

商业地产的复杂性、技术难度、安全感等诸多因素不是许多开发商可以想像和承受的，卖商业是许多开发商一开始就制定的开发计划。

也接触过房地产的基金，比如说我们在内蒙做的项目，融资渠道在一定程度上存在着好说不好做，好看不好使的现象，国际基金机构运作的要求和国内的理念、运行模式还相差比较远，谈得多，成的少，这也是现实。

第四个我想把成功的商业地产开发商，自持物业和销售物业的概况给大家介绍一下。混合开发的规模大约在40万到60万还有更大的，自持物业比例是

住宅规模大约占总开发的60%到50%，是全部销售。商业规模占总开发量的40%左右，还有低一点的，其中销售占20%，自持占20%，销售的物业大部分是以写字楼和公寓为代表，也有其他的。自持大多是以零售业为主。还有以酒店业为主，因为酒店很难卖。结论大约是自持规模占整个开发的规模20%左右，有的可能在25%，有的略高一点，大项目自持比例相对小，小项目自持比例相对高，这是大的规律。混合开发净利润大约控制在20%左右，这是一个粗略的统计，每个开发商自己的做法不一样，与自持物业开发成本大体对应，开发建设资金大体可以平衡，投资风险比较小。我接触的很多开发商定位的时候就说卖多少，留多少，卖来的钱能够沉淀到自持这一块平衡就行了。通过自持物业，实物抵押作为再融资手段这是很多成功的开发商做的，也是目前我们国内商业地产比较成功的一条路。