房地产业偷逃企业所得税案例

第一篇：房地产业偷逃企业所得税案例

房地产业偷逃企业所得税案例

第一部分

一、编写目的

通过本案，使稽查人员掌握对房地产企业隐瞒收入、多列成本，偷逃企业所得税违法行为的具体检查方法，特别是分析性复核方法在查前、查中的运用。

二、关键词

企业所得税 少计收入 虚假发票 虚增成本 多列期间费用

三、基本概念

（一）建筑容积率

是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。在每亩土地价格一定的条件下，建筑容积率同楼面地价成反比。

（二）楼面地价

楼面地价又称单位建筑面积地价，是指按特定地块的规划容积率，每平方米建筑面积所分摊到的土地成本，也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。它的计算公式是：楼面地价=土地总价÷建筑总面积；或：楼面地价=每平方米土地单价÷容积率。楼面地价为单位工程成本的重要组成部分，本案中楼面地价为检查人员分析成本的项目。(三)甲方供材

在建筑工程合同条款中，房地产公司被称作甲方，建筑公司称作乙方。习惯上，对于合同条款规定主要材料由房地产公司采购的方式，称作甲方供材。

第二部分

一、案件来源

专项检查。

二、纳税人基本情况

银滩房地产开发有限公司（以下简称银滩公司），成立于2003年10月。工商登记类型：内资有限责任公司。该公司2003年以186.48万元每亩的价格在市中心取得拍卖土地85.8亩，共开发了两个项目：城市海景一期、城市海景二期，规划建筑面积20万平方米。其中城市海景一期建筑面积10万平方米，于2006年竣工；城市海景二期建筑面积10万平方米，尚未竣工。

该企业2004年实现预售收入9863.90万元，2005年实现预售收入10821.23万元，2006年实现一期现房销售收入12000万元，二期预售收入3000万元。该地区对预售收入适用15%预计计税毛利率，土地增值税按照收入1%比例预征。截至2006年底，城市海景一期所有房屋均已售出。企业成立三年来，共取得销售收入和预售收入35685.13万元，缴纳企业所得税47.48万元，营业税金及附加2337.38万元。

三、案件查处情况

（一）查前准备

稽查人员在入户前，首先调阅了该企业的企业所得税纳税申报表及资产负债表、利润表。对报表进行了认真全面的分析，然后微服私访，深入到项目售楼部进行调查，对楼盘销售情况有了一个全面的了解。发现该企业成本明显偏高，毛利率明显偏低，销售收入同售楼部了解情况不一致。具体分析如下：

银滩公司纳税申报情况查前准备分析表 单位：万元 1.申报表比率分析

该企业取得预售收入及销售收入32685.13万元，三年来仅缴纳企业所得税款47.57万元，企业所得税贡献率为0.13%,而根据纳税评估预警值，所得税贡献率低于3％，为明显异常；该企业城市海景一期2005年度已经竣工清算，其项目毛利率为7%,也远低于该地区房地产行业30% 预警值。稽查人员分析该企业可能存在虚增成本或者少计收入问题。2.财务费用分析

该企业2004、2005年利息支出在财务费用中列支1164.68万元，检查人员分析，如此大数额的利息支出，很可能是企业为开发项目而借入的抵押贷款利息。而该企业销售收入为零，证明2006年以前所有楼盘均未完工。根据国税总局有关税收政策规定，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。因此，该企业存在税前多列财务费用的嫌疑，需要在检查中进一步核实取证。3.业务招待费分析

该企业2004、2005年列支业务招待费255万元。根据总局有关税收政策规定，预售阶段不允许扣除业务招待费。该问题也需要在查账阶段，取证核实。

通过以上分析，该企业多项评估指标存在异常。由此确定了下一步稽查实施的重点环节。

（二）稽查实施

2007年7月18日，稽查局向银滩公司下达了检查通知书及调账通知书，该企业签收检查文书后，于次日声称所有账簿及其它会计资料于5月财务室失火中烧毁，无法提供，并出具了当时消防部门的火灾事故认定书和企业自述材料。稽查人员对财务人员就此事作了询问笔录。

稽查人员分析认为：该企业办公楼仅仅财务室失火且烧毁账簿，而其它房间未受损失，这种可能性不大。经报市局领导批准，决定参照同地段楼盘销售价格，对该企业采取核定征收措施征收税款。在税务部门强大的压力下，2007年7月23日，该企业被迫交出了账簿。1.收入检查

侧面突破，查出少计收入。针对该单位所得税贡献率及毛利率明显偏低，可能存在少计收入的问题。检查人员调阅了收入及预收账款等有关账簿，并对企业提供的销售合同进行了累加，未发现问题。

做了大量的工作，却未有实质性突破，检查人员感觉百思不得其解，难道位于市中心的城市海景项目果真是“赔本赚吆喝”么？针对案情进展情况，局领导及时召开了案情诊断会，会上有同志提出该企业营业费用确实有点高啊！一语惊醒梦中人，针对该企业采取委托销售方式的特点，检查人员全面调阅了该企业“营业费用－佣金支出”账簿，果然发现在2004年12月31日和2005年12月31日的凭证中共支付销售佣金680.56万元，凭证后附的委托代销合同中，规定代销手续费为３％，以此推算该企业当年应有22685.13万元预售收入，查阅申报表，该企业只申报了20685.13万元预售收入，差额居然有2000万元之多。

经过询问，该企业法人代表承认了将2000万元预售款项隐藏在４张个人银行卡，未在账簿纪录，从而少申报预售收入少纳税的事实。

巧妙分析，发现隐瞒首付款项。检查人员在核查按揭销售收入时，发现了一个奇怪的现象，该企业有按揭贷款入账，却未有首付款项收入记录，根据我国按揭贷款有关法律规定，这是非常不正常的。检查人员分析认为，企业可能存在隐瞒首付款项的情况。

经到企业合作按揭银行调查取证，发现银行保存有企业收取首付款收据的复印件，金额合计570万元。而企业辩称这是因为要替业户办理按揭贷款，伪造收据采取的变通措施，实际并未收款。尽管从银行取得首付款收据的证据已经比较扎实，为了让企业心服口服，检查人员先后联系了３户购房户，并作了询问笔录，证实购房户早在2004年就已经将首付款项交付给银滩公司。从而对该项少记收入问题取得了确凿证据。2.成本检查

（1）综合评估，确定检查突破点

收入项目检查初战告捷后，检查组并未就此收兵。考虑到隐瞒收入的2970万元后，该企业的毛利率与一般项目的毛利率相比仍然偏低。鉴于这种情况，检查人员对该企业开发成本的构成进行了分析：城市海景一期单位工程成本为3039元，其中土地出让金出让价格为每亩267万元，计算出楼面地价800元，该数值尚在正常范围内。经审查土地出让合同，并到国土资源局外调，认为可以排除土地成本虚列的可能。其次,经测算，单位建安成本达到2009元。根据市稽查局对房地产行业检查的经验值，18层以上层高的高层楼建筑，该市单位建安成本一般在1600元/平方米左右，银滩公司的单位建安成本明显高于正常值。该企业对主要材料采取甲方供材的方式，自行采购。甲方供材2365.88万元，建安成本费7731.30万元，均存在真票假票混杂，虚增成本的可能性。（2）其他税务机关协查建安发票

在检查建安费用发票时，检查人员发现有几张某地税局开出的建筑安装业代开发票存在疑点：一是同一时间、同一开票人开出的代开发票号码不在一个号段上；二是发票上代开机关的印章字体、大小、清晰程度存在微小差别；三是机打发票票面信息的字体、排版格式等存在微小差别，有的票面看似人为调整过打印格式。检查组人员进行会商，认为同一时间、同一开票人在正常情况下应该是在同一台机器上开具的、同一时期领取的发票，发票号码跳号的可能性极小；发票上代开机关的印章，一般只在征收机关机构变更后才有可能发生变化；票面信息字体、排版格式存在的差别，一般只有在开票软件更新后才会变化。根据侧面了解，基本排除了以上可能。检查组填具了建安发票明细表，带着疑问发票来到某地税局。

经该局确认，共有19份加盖有该局代开发票专用章的建筑安装（代开）发票并非该局开具，属假票。其中12份建安发票属于城市海景一期，涉及金额1450.05万元。

（3）发票查询系统查出假材料发票

检查组对该企业大额支出的成本费用项目涉及的发票进行了全面检查，借助发票查询系统查询到部分商品销售发票流向，检查人员采取了将所有的成本项目发票以明细表形式登记造册的方式，分别录入发票查询系统系统进行查询。经核查，银滩公司以虚假发票列入开发成本的有3020万元，其中应归属城市海景一期的材料成本1961.28万元。

（4）拆迁办协查，查出假拆迁协议

该企业开发成本中共列支拆迁补偿费2300万元，检查人员核查拆迁补偿协议时，发现有多份拆迁协议签字，笔迹似乎一致。带着这些疑问，检查人员来到了拆迁管理办公室。经核查，查实该企业伪造拆迁协议25份。经过分摊计算，城市海景一期涉及虚列成本701.11万元。

（5）不配比结转成本，热力站成本全入一期

房地产企业的成本核算方法非常复杂，既然该企业在成本归集方面做了不少手脚，会不会在计算方法上也做文章呢？针对这些疑问，检查人员对该企业的成本结算进行了重新核实，发现属于全体业主所有的热力站已经于2006年完工，其成本全部记入城市海景一期项目。

根据《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）文件对于计税成本的规定，其发生的1000万元应当按照配比原则分摊，该企业城市海景一期、城市海景二期建筑面积均为10万平方米，一期应分摊开发成本500万元，企业多列开发成本500万元。3.期间费用检查。

（1）未完工开发产品多列利息支出

根据案头分析阶段发现的疑点，经过调查取证，证实该企业2004年初取得了两年期开发项目贷款9000万元，2004年和2005年共多列支“财务费用－利息支出”1164.68万元。

根据《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号文）第三十五条规定，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。该企业2004年、2005年所有楼盘均未完工，因此其利息支出不应当记入“财务费用”在税前直接列支，而应当列入开发成本，城市海景一期两年共应摊入利息资本化支出582.34万元。

（2）多列业务招待费

根据案头分析阶段发现的疑点，检查人员对预售阶段列支业务招待费的问题进行调查取证，证实该企业在预售阶段列支广告费、业务招待费共计255万元，应调增应纳税所得额255万元。

（三）检查中发现的问题

由于该企业在收入、成本、费用三个所得税要素中均存在问题，检查人员采取了重新计算应纳税所得额比对的方法，计算查补税款。

通过计算，银滩公司共应补缴企业所得税2246.36万元，其中2004年涉及企业所得税款264.61万元，2005年涉及企业所得税款275.55万元，2006年涉及企业所得税款1706.21万元。检查结果已经通报地税机关，计算税款的时候已经考虑扣除了营业税金及附加。

通过稽查，银滩公司的收入、成本及应纳税所得额产生了较大变化。总收入由查前的35685.13万元上升到38655.13万元；成本则由查前的30397.17万元下降到查后的26367.07万元，稽查工作达到了预期目的。

三、定性处理及依据

（一）根据《税收征收管理法》第六十三条之规定，决定对该公司隐瞒收入、虚列成本，造成少缴企业所得税款1777.87万元的行为，定性为偷税，并处偷税数额50%的罚款计888.94万元。

（二）对该公司在税前多扣除财务费用、业务招待费，造成少缴企业所得税款468.50万元的行为，按照税法规定追缴税款。

以上共应补缴所得税款2246.36万元，罚款888.94万元，合计3135.30万元。根据《税收征收管理法》第三十二条规定，对少缴税款加征滞纳金。

（三）根据《发票管理办法》第三十六条、《发票管理办法实施细则》第四十八条之规定，对该公司取得假发票行为，责令限期改正，并处１万元罚款。

（四）对该公司伪称烧账抗拒检查的行为，根据《税收征收管理法》第七十条之规定，处５万元罚款。

（五）涉税案件移送。根据检查结果，银滩公司各年度的偷税数额均超过1万元，且偷税比例达到10%以上，根据《中华人民共和国刑法》第二百零一条、最高人民检察院、公安部《关于经济犯罪案件追诉标准的规定》第四十九条之规定及《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》第三条之规定，稽查局将该案移送公安机关立案查处。

第二篇：利用“预收账款”截留利润 偷逃企业所得税

利用“预收账款”截留利润 偷逃企业所得税

一、基本情况

2009年5月，某市国家税务局稽查分局在对该市一家水泥厂进行2008所得税缴纳情况检查时，发现该厂存在大量预收货款的业务。经核查有关销售合同，稽查人员发现多数合同已经实现，又经对购货方企业询问，合同单位已经收到发出的货物，但是该水泥厂却未结转收入。另外，经审核，“主营业务成本”中的单位成本远高于“库存商品”账户中的单位成本。由此税务机关初步认定该厂已结转“预收账款”中的销售成本，后经对企业财务人员询问，发现该企业利用“预收账款”进行利润截留的事实。

二、分析与处理

企业截留利润往往以“预收账款”账户为调整器，按照企业财务制度与税法的有关规定，预收账款要在货物发出后，才形成企业销售收入。因此，当企业有一定数量的预售货物业务时，就可以使企业保持微利，甚至亏损，达到逃避所得税的目的。

具体操作方法为：企业首先确定当月的利润额（微利），然后将当月成本、费用发生额与所开发票销售额相比较，如果费用成本过小使得利润额大于预定利润，则将差额以“预收账款”中发出产品的耗用材料成本摊入当月销售成本抵消；反之则按实际数入账。

所以该水泥厂2008“预收账款”中的1950000元，其制造成本已提前结转，销售已经实现，该数额实为其多年来截留利润的累计额，由此可见，企业通过多列成本、销售收入挂往来账等方式隐匿销售利润。

该企业挂账销售收入为1950000元，应补缴增值税283333.33元（1950000÷1.17×17%），调增利润1666666.67（1950000÷1.17），补缴企业所得税款416666.67元（1666666.67×25%），并处以偷税额2倍的罚款。

第三篇：【案例分析-企业所得税】

【案例分析-企业所得税】

【案例简介】

某集团公司持有乙公司股份，由于股票转换确认投资收益，集团公司仅就其所实际持有的部分股份缴纳了相应所得税。

其中代其子公司持有的投资收益由子公司缴纳所得税。【案例分析】

关于法人之间代持股的纳税人是法律上的持有人，还是实际持有人，没有直接的法律规定，但是有一些相关政策条文可以参考。

《国家税务总局关于企业转让上市公司限售股有关所得税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第39号，以下简称“39号公告”）“

二、企业转让代个人持有的限售股征税问题”规定，因股权分置改革造成原由个人出资而由企业代持有的限售股，企业在转让时按以下规定

（一）企业转让上述限售股取得的收入，应作为企业应税收入计算纳税。

上述限售股转让收入扣除限售股原值和合理税费后的余额为该限售股转让所得。企业未能提供完整、真实的限售股原值凭证，不能准确计算该限售股原值的，主管税务机关一律按该限售股转让收入的15%，核定为该限售股原值和合理税费。

依照本条规定完成纳税义务后的限售股转让收入余额转付给实际所有人时不再纳税。

（二）依法院判决、裁定等原因，通过证券登记结算公司，企业将其代持的个人限售股直接变更到实际所有人名下的，不视同转让限售股。

39号公告“

三、企业在限售股解禁前转让限售股征税问题”规定，企业在限售股解禁前将其持有的限售股转让给其他企业或个人（以下简称受让方），其企业所得税问题按以下规定

（一）企业应按减持在证券登记结算机构登记的限售股取得的全部收入，计入企业当应税收入计算纳税。

（二）企业持有的限售股在解禁前已签订协议转让给受让方，但未变更股权登记、仍由企业持有的，企业实际减持该限售股取得的收入，依照本条第一项规定纳税后，其余额转付给受让方的，受让方不再纳税。【温馨提示】

集团公司应按其实际及代持的股份缴纳企业所得税。

（1）代持股可以通过信托计划或法院判决对代持股情况进行梳理，各家按照自己持有的股份缴纳自己应该承担的税收，不要造成重复纳税。

（2）有实际判例，实际持股人没有缴纳税款，会判处逃避纳税的罪责。（3）代持股方在财务核算时，“应交税金”应该挂往来科目核算。

第四篇：企业所得税纳税案例分享

1.法人持股除了能免交个税，另外的好处是：

A

B

C

D 实力强对抗性强灵活性强稳固性强

2.通过收入环节发票套现，对有些收入不做账，目前很多国际大公司都利用的账户是：A

B

C

D 秘密资金账户小金库企业内部账户秘密金库

3.关于选择及运用节税工具，下列说法不正确的是：

A

B

C

D平衡因税收筹划导致的税收减少与纳税评估指标的关系节税尽量在企业纳税减量上解决筹划主要从改变交易的时间、地点、方式三个方面来考虑考虑行业指标等其他因素

4.关于职工福利费的范畴及应对，下列说法不正确的是：

A

B

C

D

判断题

5.在设计公司的股权结构时，自然人持股比法人持股更好。此种说法：

正确

错误集体享受的、不可分割的不征税账目核算得越清楚越好照样可以往家带购买主体必须是单位

第五篇：房地产企业所得税案例

房地产行业企业所得税清算例解及管理建议

2013-03-07 14:06:13 作者：刘玉泉 来源：中华财会网 我要评论字号T | T

由于房地产行业的特殊性，国家税务总局依据《企业所得税法》及其实施条例、《税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，专门下发了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号，以下简称国税发[2009]31号)予以加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为。笔者通过多年的一线税收征管、鉴证实践工作发现，部分地市在房地产行业企业所得税征收管理方面还存在着一定的疏漏之处。笔者结合工作经验，对房地产行业企业所得税清算及管理存在的问题、建议措施等谈几点自己的认识。

房地产行业企业所得税项目清算的政策依据

对房地产开发企业进行企业所得税的项目清算管理有明确的政策依据。国税发[2009]31号第三十五条规定：“开发产品完工以后，企业可在完工企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。”国税发[2009]31号第九条规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。”

国税发[2009]31号对开发项目计税成本的确定以及预计毛利额和实际毛利额差额的处理均作出了细致的说明，从政策角度为开展企业所得税项目清算管理提供了依据。

案例

为了更直观地了解房地产行业企业所得税项目清算管理的业务处理，举例如下：

A房地产企业开发的B项目，2009年实现预售收入1 000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用和可扣除的税金为130万元(其中税金76.50万元);2010年实现预售收入3 000万元，预计计税毛利率为10%，期间费用和可扣除的税金为280万元(其中税金229.50万元);2011年B项目竣工交付业主使用，当年实现销售收入2 000万元，期间费用和可扣除的税金为220万元，账面结算的项目开发成本4 500万元。在项目清算审查中，发现开发成本中有500万元不符合税法规定，不能税前扣除，其中2009年200万元，2010年200万元，2011年100万元，假设无其他纳税调整项目，A房地产企业在B项目竣工清算，即2011年应当如何进行企业所得税的清算?每年要缴纳多少企业所得税?

例解如下：

2009年应缴纳企业所得税(1 000×15%-130)×25%=5万元;

2010年应缴纳企业所得税(3 000×10%-280)×25%=5万元;

2011年为项目清算，企业所得税的计算稍显复杂，故逐项说明：

2011账面确认的营业收入1 000+3 000+2 000=6 000万元;

2011账面确认的营业成本4 500万元;

2011账面确认的期间费用和税金220+76.5+229.5=526万元;

2011账面利润总额6 000-4 500-526=974万元;

加计纳税调整增加项目：

2009年、2010年已经在税前扣除的税金76.5+229.5=306万元;

项目清算审查中发现的不能税前扣除的开发成本500万元(注意，尽管这部分成本分别实际发生于2009、2010、2011，但只需在2011即清算集中纳税调整即可)。

减计纳税调整减少项目：

2009预计计税毛利1 000×15%=150万元;

2010预计计税毛利3 000×10%=300万元。

2011应纳税所得额974+306+500-150-300=1 330万元，应纳企业所得税1 330×25%=332.50万元。

从上例中可以看出，A房地产企业实际计税毛利率为

1-(4 500-500)÷6 000=33.33%

2009年、2010年实际计税毛利额与预计毛利额的差异(1 000+3 000)×33.33%-150-300=883.20万元，已经在项目企业所得税清算2011年进行了调整处理，并对开发项目中不能税前扣除的成本500万元也调增了应纳税所得额，切实保证了项目税收管理的高质效。

企业所得税项目清算管理存在的问题

笔者认为，房地产行业企业所得税项目清算管理还存在以下几个方面的问题：

(一)收入和成本在确认时间上不相匹配

房地产企业与其他企业相比，具有开发周期长、资金投入量大、纳税义务产生时点与会计核算不同步等特点。例如税法规定房地产开发企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，并根据国税发[2009]31号第九条规定，按照确定的计税毛利率计算预计毛利额，并入当年应纳税所得额缴纳企业所得税。但在会计核算上，预售取得的房款并不符合会计准则中“收入”确认的条件，不能确认为营业收入，仍然在预收账款会计科目中作为流动负债核算。

企业一般只有在项目完工给客户开具销售发票后才将预售房款结转为营业收入，而一个开发项目常规开发周期至少在三年以上。也就是说，开发成本的发生时间会跨越二到三个纳税，但确认收入则相对集中，收入和成本在确认时间上不相匹配。这样，如果只在收入确认仅通过汇算清缴进行企业所得税监管就显得过于疏漏，因为企业所得税汇算清缴时一般不会追溯到以前数个去审查企业的开发成本是否真实合理，是否应当全额在税前扣除。其实，即便是在成本发生，如果发现部分开发成本不符合税法扣除规定，企业也不会同意调增当的应纳税所得额，企业理由往往是“虽然这部分成本按税法规定不应当税前扣除，但在申报当企业所得税时也没有扣除，没有影响到当的应纳税所得额，既然没有影响，就不存在调增当应纳税所得额之说”，企业所言也有道理，且符合税法中权责发生制的规定，如此一来，开发成本的监管就成了难题，开发成本也因此成为漏网之鱼，处于失控状态。所以，完全有必要在企业确认收入对开发成本进行全面审查，剔除不符合税法规定的成本。

(二)项目开发成本在结转扣除不合规

根据国税发[2009]31号，自2009年以后房地产开发企业销售未完工开发产品的最低计税毛利率有所下降：

(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

(二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

(三)开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

上述规定中，地级市的最低计税毛利率从15%降为10%(据笔者了解，大部分地市是依据最低标准执行的)，而且根据国税发[2009]31号允许企业扣除预售收入对应的营业税及附加、土地增值税等税费，营业税及附加的税率为5.65%，预征土地增值税的税率最低为2%，实际计入当期应纳税所得额里的毛利最多只有预售收入的2.35%(10%-5.65%-2%=2.35%)，再扣除期间费用后，当期应纳税所得额所剩无几，甚至为负值。如果开发项目位于上述规定中的“其他地区”，比如县城，计税毛利率仅为5%，则根本预征不到企业所得税。而事实上，房地产开发行业毛利率至少不会低于30%。房地产开发企业取得预售收入时期同时也是企业纳税能力最强的时期，现金流充足，所以一直以来对房地产企业实行预征制度，但过低的计税毛利率使得企业没有在此时期缴纳足够的企业所得税，而是将项目企业所得税纳税义务递延至项目完工收入确认，必然导致该纳税压力增大。对多数房地产开发企业来说，项目完工正是资金短缺时期，因为新项目拿地需要支出大量的资金，客观上削弱了企业的纳税能力，主观上企业也不愿意在这个时期缴纳大额的税款。所以，在项目完工收入确认就更应当全面掌握开发项目的企业所得税税负，重点厘清历年来发生的项目开发成本在结转扣除是否合规，计税成本结算是否符合税法规定，确保开发项目应负担的企业所得税能够足额入库，税源管理做到不遗不漏。

加强房地产行业所得税项目清算管理的措施

笔者认为，加强房地产行业企业所得税清算管理应从以下几方面入手：

(一)建立房地产开发企业税源监控制度

根据各种渠道掌握的房地产开发项目情况，按区域划分到具体监控人，实施动态监控管理，对每一个项目建立档案和税源管理台账，随时掌握房地产开发企业的动态。重点跟踪掌握工程进度、预售收入、资金流向情况，关注开发企业是否将预售楼盘的预售款只用于该项目的开发建设，有无挪作他用现象，对存在大额资金转移的企业要重点约谈布控，及时组织税款入库。目前已有部分省市建立了商品房预售资金监督管理制度，其他地市也可以会同有关部门借鉴择机推出，细化管理模式。

(二)完善项目成本对象报备制度

根据国税发[2009]31号第二十六条规定，房地产开发企业在开工前按照预定的格式报备成本对象,据以掌握项目的类别、位置、占地面积、建筑面积、可售面积、可售套数、是否异地开发等基本信息，为日常管理和后续的分析、评估、检查以及最终项目清算等夯实基础。主管局应当根据成本对象的确定原则，结合实际情况对企业报备的成本对象进行审核，对划分不合理的应当书面通知企业重新调整并报备。房地产开发企业成本对象一经确定并向主管地税机关报备，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应向主管局报送规划、设计变更批文等资料，并征得同意。

根据国税发[2009]31号第九条规定，在项目完工纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的鉴证报告以及税务机关需要的其他相关资料。鉴证报告应由口碑良好、业绩突出的中介机构来完成，为减少征管成本、提高工作效率，降低纳税人负担，信息共享，也可以由参与该项目土地增值税清算鉴证的中介机构一并完成该项目企业所得税清算鉴证工作，以加强与土地增值税扣除项目的关联比对分析，重点审查在土地增值税清算过程中不能扣除的项目是否在企业所得税项目清算时是否进行了纳税调整。鉴证报告中应包括但不限于以下内容：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、销售未完工产品的收入及其毛利额、已销完工产品的收入及其毛利额、计税成本对象的确定、开发成本及其实际销售成本等。

需要强调的是，在国税发[2009]31号第三十二条中规定了预提成本的条款，例如公共配套设施尚未建造或尚未完工的情况，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用以及出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。在实践中，部分企业曲解利用该条款进行恶意避税。因此，在进行企业所得税的项目清算时，主管税务机关应当着重审核预提成本的合规性，看其是否符合国税发[2009]31号第三十二条的具体规定，建安成本是否与审计决算值一致，对缺少证明资料而笼统地按发包金额预提10%的做法一律不予认可，不准税前扣除，从而堵塞税收漏洞，保护税基不受侵蚀，提高房地产企业所得税的征管质效。

(三)进一步完善项目完税证明管理制度

开发项目只有在完成企业所得税、土地增值税项目清算、税款入库后，方能开具完税证明。主管税务机关负责该开发项目的监控人应出具书面意见附于项目档案中，以进一步完善项目完税证明管理制度。同时加强与国土资源局、房管等部门的合作力度，房地产开发企业在办理土地过户、产权登记时应提供税务部门监制的发票和项目主管地税机关开具的完税证明，未提供的不予办理产权证及过户手续。