我国保障性住房政策演变历程及优化研究（5篇模版）

第一篇：我国保障性住房政策演变历程及优化研究

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我国保障性住房政策演变历程及优化研究

我国保障性住房政策演变历程及优化研究

一、保障房政策发展历程

我国保障性住房分为出售型和出租型两种。出售型保障性住房包括经济适用房和限价商品房。出租型保障房包括廉租住房和公租住房，现在正在进行廉租房和公租房两房并轨操作。

（一）出售型保障性住房政策的发展历程 1、1994年至1999年政策框架初步形成阶段。建房[1994]第761号文《城镇经济适用住房建设管理办法》，该文件对经济适用房的概念、申请对象、定价、资金筹集等方面进行了初步确定；建设部于1998年发布了《关于继续做好1998年国家安居工程（经济适用房）实施工作的通知》，对前三年的经济适用房政策实施情况进行了分析和总结，提出了以后在经适房政策实施过程中应注意的问题：包括加强对国家安居工程的组织和领导、大力发展经济适用房、把国家安居工程建成“精品工程”、加强对经适房的销售工作，避免出现空置现象，加强对建成出售小区的物业管理。可以说该文件是针对1994年文件在实施过程中出现的面上问题的方向性解决策略；1999年建设部颁发《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，对已购公有住房和经济适用住房上市出售的相关方面进行了规定。自此，经济适用房的建设、分配、使用管理和上市交易等相关环节的政策框架已初步形成。2、2000年至2010年政策细化和完善阶段。2003年《国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》，该文件对经济适用住房价格的构成、不得计入经济适用房价格的费用等作了较详细的规定。2007年《经济适用住房管理办法》建住房[2007]258号，对经济适用房优惠和支持政策、建设管理、价格管理、准入和退出管理等作了更为详细的规定。2008年，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于印发《经济适用住房开发贷款管理办法》的通知颁布，该文件为促进经济适用住房建设、维护借贷双方的合法权益而制定，最新【精品】范文 参考文献

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该文件对经济适用住房开发贷款应符合的条件、开发贷款必须专项专用、贷款期限、贷款利率、贷款人要依法开展经济适用住房开发贷款业务、对此项资金要实行封闭管理、贷款人应对资金使用情况进行有效监督和检查等作了较详细的规定。2010年住房和城乡建设部颁布《住房和城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，就经济适用住房政策执行过程中存在的问题，为加强经济适用住房管理，对以下问题又作了严格规定，包括严格建设管理、规范准入审核、强化使用监督、加强交易管理和完善监督机制。3、2013年各地逐渐取消经济适用住房建设。经济适用住房几乎自诞生之日起就存在较大争议，因其提供的不仅是住房保障，还有产权问题。加上有些地方政府操作不规范，容易滋生权利寻租与腐败。鉴于此，近年来各地逐渐取消经济适用房的建设。将保障性安居工程的重点转移到出租型保障房上来。

（二）出租型保障性住房政策的发展历程

1、廉租房政策的发展历程

（1）廉租房初现阶段。廉租房最早出现于1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，该文件中提出建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，并提出廉租住房可以从腾退的旧公有房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。廉租住房的租金实行政府定价。根据通知要求，建设部于1999年制定了《城镇廉租住房管理办法》，并于2004年废止，由2004年3月开始施行《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。

（2）廉租房与经济适用房共同发展阶段。该阶段是从2003年至2007年期间。2003年国务院颁布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，提出建立和完善廉租住房制度。要强化政府住房保障职能，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。并于2004年颁布《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。于2005年和2006年相继颁布了《城镇廉租住房租金管理办法》、《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》、《建设部关于印发的通知》，这一系列文件规范和细化了廉租房相关政策。

（3）以发展廉租房为主的保障性住房供应体系阶段。2007年国

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务院颁发《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，该文件明确提出要逐步扩大廉租住房制度的保障范围，认为城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。

2、公租房政策的发展历程。公租房这一住房保障形式提出较晚，在2009年12月住建部工作会议上首次提出公共租赁住房，以求丰富保障性住房体系。最早体现在中央文件中，是2010年建保87号文件《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。该文件提出，大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。各地区、各部门要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。此后，公租房则以较快的速度在发展。国务院办公厅2011年9月颁布的《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》中明确提出，要大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设。发展公共租赁住房，对于完善住房供应和保障体系、引导合理住房消费、缓解群众住房困难，实现人才和劳动力有序流动、促进城镇化健康发展具有十分重要的意义。于2012年5月，住建部颁布《公共租赁住房管理办法》。逐步实现廉租住房与公共租赁住房统筹建设、并轨运行。自此以后，租赁型保障性住房在整个住房保障体系中的主导地位得以确立。2013年12月，住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委联合颁布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，提出自2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。公共租赁住房和廉租住房并轨运行是完善住房保障制度体系，提高保障性住房资源配置效率的有效措施。

二、我国保障房政策优化建议

从我国保障房政策的发展历程上来看，从最初的只有经济适用房这一种保障房形式，到廉租房和经济适用房共同发展，再到以廉租房为主，直到现在的廉租房与公租房并轨成公共租赁住房，其政策的发展是我国政府在不断总结摸索各类保障房形式的特点、并结合本国国情、经济发展情况和人民群众对保障房需求状况的过程中对保障房政策的逐步完善。

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本文认为，我国的保障房政策在其不断完善的过程中还应注意以下问题：第一，保障房首当其冲要解决的就是“居者有其屋”，所以租赁型保障性住房是保障房体系中的主要形式；第二，在环境适宜、制度完善、监管到位的情况下应适当发展出售型产权的保障性住房，给中低收入群体通过自力更生取得产权住房的机会，这也有助于减小社会的贫富差距；第三，应抓紧完成保障房立法工作。自1994年开始，在过去的20年的时间里，我国颁布了很多有关保障性住房方面的各种通知、文件等，但迄今为止，还没有形成《住房保障法》。而《住房保障法》的建立对于规范保障房的分配、保障房管理机构和管理人员的行为以及地方政府的责任将提供强有力的法律依据。第四，对各地保障房的供给规模，应建立合理的数学模型进行测算使其有计划供给，而不是靠中央的指标下达，应自下而上而不是自上而下进行。最后，政府应注意调控商品房市场价格，使商品房回归到一个理性的合理的价格水平，让大部分百姓买得起房，而不是望房兴叹。

本文为河北省社科联课题（课题编号：201303026）

主要参考文献：

[1]卢贾，董征.我国保障性住房政策演变与构建[J].中国房地产，2012.1.[2]崔雪飞，刘翠华.论城市保障性住房政策的完善[J].中共青岛市委党校，青岛行政学院学报，2011.5.[3]邹桃凤.保障性住房政策优化研究[J].企业导报，2013.4.------------最新【精品】范文

第二篇：保障性住房政策

保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。近年来，我国已大力加强保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。我国2011年的1000万套保障性住房开工计划已宣告完成。

国际惯例

世界各国将住房大多分为公屋或私屋。公屋是由政府买单的保障性住房，而私屋则是私人拥有不享受

上海一保障房小区

政府买单优惠的自建或市场化的商品房。日本有一种保障性住房叫公营住房，类似于廉租住房，住户是没有任何产权的；还有一种是公团住房，政府提供相当的优惠条件，使得住房者拥有一部分产权。新加坡的保障性住房叫“组屋”，既有出租，也有销售。我国定义

社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。

编辑本段主要分类

经济适用房

经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基

胡锦涛总书记考察北京常营廉租房

金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。

经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。

廉租房

廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。

廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨，经济适用房走入困境，百姓居住难的背景下，廉租房便成为了社会关注的焦点，能成为了低收入家庭住房的“救命草”。

公共租赁房

指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。经济适用房以租代售，可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。

定向安置房

安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征地拆迁房屋的农户。

两限商品房

即“限套型、限房价“的商品住房。为降低房价，解决城市居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商

重庆民心佳园公租房内部

品住房土地供应，经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。两限房并不是严格意义上的”保障性住房“。

编辑本段保障对象

廉租房

1999年出台的《城镇廉租住房管理办法》规定：“城镇廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。”

经济适用房

2007年修订后的《经济适用住房管理办法》规定：“经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”

公共租赁房

2010年颁布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》规定：公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件，由市、县人民政府确定。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。

编辑本段申请条件

每一住房困难家庭或者单身居民只能申请购买或者租赁一套保障性住房，或者选择申请货币补贴。已婚居民应当以家庭为单位申请住房保障。住房困难家庭或者单身居民申请租赁保障性住房应当符合下列条件：

（一）家庭申请的，家庭成员中至少一人具有本市户籍；单身居民申请的，应当具有本市户籍；

（二）家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的租赁保障性住房的收入线标准；

（三）家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的租赁保障性住房的财产限额；

（四）家庭成员或者单身居民在本市无任何形式的住宅建设用地或者自有住房；

（五）家庭成员或者单身居民提出申请时未在本市和国内其他地区享受住房保障；

（六）市政府规定的其他条件。编辑本段社会意义

安居保障

改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。新增1000亿元中央投资的安排原则中，最重要的一条就是要投向使用效率最高、发展最为需要的地方。从这个意义上说，下大力气加快建设保障性安居工程，是促进我国经济社会发展的顺时应势之举。

产业带动

加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应。权威测算显示，2010年新增的75亿元廉租房建设投资及其所带动的地方和社会投资，可以拉动钢材消费量65万吨，水泥消费量50万吨。同时，此次国家还安排了17亿元中央投资用于棚户区改造基础设施工程建设，这可以拉动铸铁消费量两万吨，钢材消费量10万吨，水泥消费量30万吨。

刺激消费

加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利条件。加快建设保障性住房，大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程，都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。

编辑本段推动情况

中央启动

加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展，是中央政府进一步加强民生建设的重要举措。2008年底，国务院下发了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，第一部分就提出要加大保障性住房建设力度。

（一）争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。一是通过加大廉租住房建

设力度和实施城市棚户区（危旧房、筒子楼）改造等方式，解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。二是加快实施国有林区、垦区、中西部地区中央下放地方煤矿的棚户区和采煤沉陷区民房搬迁维修改造工程，解决棚户区住房困难家庭的住房问题。三是加强经济适用住房建设，各地从实际情况出发，增加经济适用住房供给。

（二）多渠道筹集建设资金。中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，对中西部地区适当提高补助标准。地方各级人民政府也要相应加大投入力度，按照国家的有关规定，多渠道筹集建设资金，增加保障性住房供给。对符合贷款条件的保障性住房建设项目，商业银行要加大信贷支持力度。同时，地方各级人民政府要确保保障性住房建设用地供应。

（三）开展住房公积金用于住房建设的试点。为拓宽保障性住房建设资金来源，充分发挥住房公积金的使用效益，选择部分有条件的地区进行试点，在确保资金安全的前提下，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设。住房和城乡建设部要会同有关部门抓紧制定试点方案。

十一五时期

“十一五”期间，我国以廉租住房、经济适用住房等为主要形式的住房保障制度初步形成。通过各类保障性住房建设，五年间，全国1140万户城镇低收入家庭和360万户中等偏下收入家庭住房困难问题得到解决。

到2010年底，我国城镇保障性住房覆盖率已达7%到8%，城镇居民人均住房面积超过30平方米；农村居民人均住房面积超过33平方米。

十二五时期

从2011年起，我国将进入保障性住房建设“加速跑”阶段。保障形式继续以包括廉租房在内的公共租赁住房、包括经济适用房在内的政策性产权房和各类棚户区改造安置房等实物住房保障为主，同时结合租金补贴

昆明保障房摇号。

未来五年，全国计划新建保障性住房3600万套，大约是过去10年建设规模的两倍；同时，每年还将改造农村危房150万户以上。

2011年全国就将开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，比上年增长70%以上，创历年之最。2011年10月25日，住房和城乡建设部透露，2011年的1000万套保障房可以在11月底前实现全部开工。

通过大规模保障性住房建设，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。

[1]

住建部网站报道，住房和城乡建设部有关负责人再次重申，今年开工建设1000万套保障性住房的开工标准是，规划设计的永久性建筑工程已进入地基基础的结构施工。对于仅是搭建施工现场围护设施，或仅是开挖基坑的，不计入已开工的项目和套数。

编辑本段现实问题

在保障性住房问题上，地方政府当前重建设、轻管理现象非常普遍，导致保障性住房面临六大突出问题。

设计滞后

地方保障性住房规划布局有待改善，交通等外部配套设施的建设相对滞后。少数地方保障性住房项目选在离城市中心较远的地方，配套设施没能同步建设，建成后迟迟不能入住，或是入住了但生活不方便。有的保障性住房内部空间结构不合理，影响了使用功能。

质量隐患

有的地方一些保障性住房设计、施工、监理、验收质量把关不严，个别工程还使用了不合格的建筑材料，存在质量安全隐患。管理漏洞

家庭和个人住房、收入以及金融资产等情况基础信息不足，核定有一定难度。一些地方在保障性住房分配中存在申请弄虚作假、申报不实以及工作人员协助弄虚作假，不按规定程序和条件审批、不认真履行职责、失职渎职等现象。有的家庭收入增加了，但仍然不退出保障性住房，群众意见很大。

资金短板

建设资金筹措和征地拆迁压力比较大。2011年建设任务比去年有较大增加，一些地方资金筹措存在一定困难，中西部地区资金压力更大一些；有些地方的保障性住房用地未能及时完成征地拆迁，拉长了建设周期。

政策不周

我国保障性住房建设和管理总体上带有探索性质，包括政策、机制、保障范围、保障方式等，还需要在实践中不断完善。工作中，还存在着政策边界不够清晰、利益调节和退出机制不够完善等问题。同时，也有前后政策如何更好衔接的问题。

法制不全

现行住房保障政策都是以规范性文件形式发布的，虽有一定效力，但未形成法律制度约束。虽然我国于2005年发布《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》，但因没有上升到法律层面，管控效用并不大。

从国际经验来看，许多国家都是通过立法，在法律层面上确定严格准入及退出机制管理，实施有效的动态监管，保障了政府公共资源的分配公平。

所以说，在立法上健全保障性住房的动态管理机制，是住房保障工作得以正常运转、可持续发展和社会公平得以体现的根本性措施。

编辑本段工程质量监管现状

大规模实施保障性安居工程，是党中央、国务院作出的重要战略部署，是转方式、调结构、惠民生的重大举措，保障性安居工程质量，直接关系人民群众生命财产安全和住房困难家庭居住条件的改善，关系经济发展与社会和谐稳定的大局，涉及面广、公益性强、社会影响大，成为各级建设主管部门的工程质量监管工作重点。保障性安居工程建设规模大、分布广、项目多、工期紧，工程质量要求高、管理任务重，加上一些制约工程质量工作的深层次问题还未有效解决，使得目前在保障性安居工程建设中仍存在不少问题。如“北京市大兴旧宫三角地保障房项目应质量问题被拆除6栋楼”、“河南省郑州市汇景嘉园保障房项目应质量问题被拆除8栋楼”、“青海省湟中县康川新城保障房项目应质量问题被拆除部分楼层”等质量事故屡有发生。为强化工程质量监管，国务院办公厅发布了《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号），国家住房和城乡建设部也陆续发布了《关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知》（建市[2010]68号）和《关于加强保障性安居工程质量管理的通知》（建保〔2011〕69号）等多项规定，要求工程参建各方要建立健全质量管理体系，切实把加强质量管理贯穿于保障性安居工程建设的全过程，并明确提出要切实把保障性安居工程作为今后几年工程质量监管工作的首要任务。

各地住房保障机构作为建设单位要对保障性安居工程质量全面负责，应借助相关政府监管资源强化对参建各方责任主体质量行为和工程实体质量的监督检查，严格落实工程建设各方主体和从业人员的质量责任，尤其要严把建筑原材料和部件质量关。因而创新保障性安居工程建设管理思路和工作方法，加强工程质量监管信息化建设，使监管工作更加科学、公正、高效，是全面提升工程质量和品质的重要保证。由广州粤建三和软件有限公司研发的“保障性安居工程质量监管综合信息平台”，是一套行之有效的保障房工程质量监管体系，能实现对各方责任主体及从业人员质量行为和工程实体质量的有效监管，目前已经在广州市全面推广使用，取得了良好的社会效益。

第三篇：保障性住房政策

国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 国发〔2007〕24号 各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。为切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度，现提出以下意见：

一、明确指导思想、总体要求和基本原则

（一）指导思想。以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市（包括县城，下同）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。

（二）总体要求。以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。

（三）基本原则。解决低收入家庭住房困难，要坚持立足国情，满足基本住房需要；统筹规划，分步解决；政府主导，社会参与；统一政策，因地制宜；省级负总责，市县抓落实。

二、进一步建立健全城市廉租住房制度

（四）逐步扩大廉租住房制度的保障范围。城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。2007年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保；2008年底前，所有县城要基本做到应保尽保。“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；2008年底前，东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。

（五）合理确定廉租住房保障对象和保障标准。廉租住房保障对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府按照当地统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，结合城市经济发展水平和住房价格水平确定。廉租住房保障面积标准，由城市人民政府根据当地家庭平均住房水平及财政承受能力等因素统筹研究确定。廉租住房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准和保障面积标准实行动态管理，由城市人民政府每年向社会公布一次。

（六）健全廉租住房保障方式。城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合，主要通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。每平方米租赁补贴标准由城市人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、保障对象的经济承受能力等因素确定。其中，对符合条件的城市低保家庭，可按当地的廉租住房保障面积标准和市场平均租金给予补贴。

（七）多渠道增加廉租住房房源。要采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应。小户型租赁住房短缺和住房租金较高的地方，城市人民政府要加大廉租住房建设力度。新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内，主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建，并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后由政府收回或回购；也可以考虑相对集中建设。积极发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。

（八）确保廉租住房保障资金来源。地方各级人民政府要根据廉租住房工作的计划，切实落实廉租住房保障资金：一是地方财政要将廉租住房保障资金纳入预算安排。二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。

三、改进和规范经济适用住房制度

（九）规范经济适用住房供应对象。经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。低收入住房困难家庭要求购买经济适用住房的，由该家庭提出申请，有关单位按规定的程序进行审查，对符合标准的，纳入经济适用住房供应对象范围。过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定回购。

（十）合理确定经济适用住房标准。经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平，建筑面积控制在60平方米左右。各地要根据实际情况，每年安排建设一定规模的经济适用住房。房价较高、住房结构性矛盾突出的城市，要增加经济适用住房供应。

（十一）严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。

（十二）加强单位集资合作建房管理。单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划前提下，经城市人民政府批准，并利用自用土地组织实施。单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的，由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售，或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。

四、逐步改善其他住房困难群体的居住条件

（十三）加快集中成片棚户区的改造。对集中成片的棚户区，城市人民政府要制定改造计划，因地制宜进行改造。棚户区改造要符合以下要求：困难住户的住房得到妥善解决；住房质量、小区环境、配套设施明显改善；困难家庭的负担控制在合理水平。

（十四）积极推进旧住宅区综合整治。对可整治的旧住宅区要力戒大拆大建。要以改善低收入家庭居住环境和保护历史文化街区为宗旨，遵循政府组织、居民参与的原则，积极进行房屋维修养护、配套设施完善、环境整治和建筑节能改造。

（十五）多渠道改善农民工居住条件。用工单位要向农民工提供符合基本卫生和安全条件的居住场所。农民工集中的开发区和工业园区，应按照集约用地的原则，集中建设向农民工出租的集体宿舍，但不得按商品住房出售。城中村改造时，要考虑农民工的居住需要，在符合城市规划和土地利用总体规划的前提下，集中建设向农民工出租的集体宿舍。有条件的地方，可比照经济适用住房建设的相关优惠政策，政府引导，市场运作，建设符合农民工特点的住房，以农民工可承受的合理租金向农民工出租。

五、完善配套政策和工作机制

（十六）落实解决城市低收入家庭住房困难的经济政策和建房用地。一是廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。二是廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。三是对廉租住房和经济适用住房建设用地，各地要切实保证供应。要根据住房建设规划，在土地供应计划中予以优先安排，并在申报用地指标时单独列出。四是社会各界向政府捐赠廉租住房房源的，执行公益性捐赠税收扣除的有关政策。五是社会机构投资廉租住房或经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治的，可同时给予相关的政策支持。

（十七）确保住房质量和使用功能。廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造以及旧住宅区整治，要坚持经济、适用的原则。要提高规划设计水平，在较小的户型内实现基本的使用功能。要按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新工艺。要切实加强施工管理，确保施工质量。有关住房质量和使用功能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。

（十八）健全工作机制。城市人民政府要抓紧开展低收入家庭住房状况调查，于2007年底之前建立低收入住房困难家庭住房档案，制订解决城市低收入家庭住房困难的工作目标、发展规划和计划，纳入当地经济社会发展规划和住房建设规划，并向社会公布。要按照解决城市低收入家庭住房困难的计划，确保廉租住房保障的各项资金落实到位；确保廉租住房、经济适用住房建设用地落实到位，并合理确定区位布局。要规范廉租住房保障和经济适用住房供应的管理，建立健全申请、审核和公示办法，并于2007年9月底之前向社会公布；要严格做好申请人家庭收入、住房状况的调查审核，完善轮候制度，特别是强化廉租住房的复核工作，健全退出机制。要严肃纪律，坚决查处弄虚作假等违纪违规行为和有关责任人员，确保各项政策得以公开、公平、公正实施。

（十九）落实工作责任。省级人民政府对本地区解决城市低收入家庭住房困难工作负总责，要对所属城市人民政府实行目标责任制管理，加强监督指导。有关工作情况，纳入对城市人民政府的政绩考核之中。解决城市低收入家庭住房困难是城市人民政府的重要责任。城市人民政府要把解决城市低收入家庭住房困难摆上重要议事日程，加强领导，落实相应的管理工作机构和具体实施机构，切实抓好各项工作；要接受人民群众的监督，每年在向人民代表大会所作的《政府工作报告》中报告解决城市低收入家庭住房困难计划的完成情况。

房地产市场宏观调控部际联席会议负责研究提出解决城市低收入家庭住房困难的有关政策，协调解决工作实施中的重大问题。国务院有关部门要按照各自职责，加强对各地工作的指导，抓好督促落实。建设部会同发展改革委、财政部、国土资源部等有关部门抓紧完善廉租住房管理办法和经济适用住房管理办法。民政部会同有关部门抓紧制定城市低收入家庭资格认定办法。财政部会同建设部、民政部等有关部门抓紧制定廉租住房保障专项补助资金的实施办法。发展改革委会同建设部抓紧制定中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法。财政部、税务总局抓紧研究制定廉租住房建设、经济适用住房建设和住房租赁的税收支持政策。人民银行会同建设部、财政部等有关部门抓紧研究提出对廉租住房和经济适用住房建设的金融支持意见。

（二十）加强监督检查。2007年底前，直辖市、计划单列市和省会（首府）城市要把解决城市低收入家庭住房困难的发展规划和计划报建设部备案，其他城市报省（区、市）建设主管部门备案。建设部会同监察部等有关部门负责本意见执行情况的监督检查，对工作不落实、措施不到位的地区，要通报批评，限期整改，并追究有关领导责任。对在解决城市低收入家庭住房困难工作中以权谋私、玩忽职守的，要依法依规追究有关责任人的行政和法律责任。

（二十一）继续抓好国务院关于房地产市场各项调控政策措施的落实。各地区、各有关部门要在认真解决城市低收入家庭住房困难的同时，进一步贯彻落实国务院关于房地产市场各项宏观调控政策措施。要加大住房供应结构调整力度，认真落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号），重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供应。城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的供应量不得低于居住用地供应总量的70%。要加大住房需求调节力度，引导合理的住房消费，建立符合国情的住房建设和消费模式。要加强市场监管，坚决整治房地产开发、交易、中介服务、物业管理及房屋拆迁中的违法违规行为，维护群众合法权益。要加强房地产价格的监管，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平，引导房地产市场健康发展。

（二十二）凡过去文件规定与本意见不一致的，以本意见为准。

第四篇：1我国住房保障的发展历程及政策

社会保障性住房建设中存在的问题和对策

一、我国住房保障的发展历程及政策（1）为何要建设及何为保障性住房

随着我国经济发展和城镇化的推进、居住需求和攀升的房价矛盾日益突出，住房问题成为社会关注的热点、焦点问题。为了解决中低收入人群的住房问题，不仅关系到国民的生存为题，也关系到一个国际经济发展和社会稳定。近几年，国家不断加大住房保障力度，采取多种方式对不同困难类型家庭实施住房保障，解决了部分收入家庭的住房问题促进了经济、社会的协调发展。

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定建设标准、限定销售价格或租金的、具有社会保障性质的住房，它包括城市的廉租房、经济适用住房、一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区(危旧房)改造、游牧民定居工程以及自2009年开始由国务院确定的试点地区的农村危房改造工程。（2）保障性住房的发展历程

中国政府历来非常重视住房保障工作。邓小平同志在1980年就提出：“关于住宅问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋和一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。住宅出售后，房租恐怕要调整，要联系放价调整房租，是人觉得买房合算。将来房租调高后对低工资的职工给予补贴。我国从1995年开始实施《国家安居工程实施方案》，推行保障性住房建设。“安居工程”计划用5年左右时间，完成安居工程建筑面积1.5亿平方米。安居房直接以成本价向中低收入家庭社会保障性住房建设中存在的问题和对策

出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在不同等条件下优先出售给离退休职工、教师中得住房困难户，不售给高收入家庭。

1998年国务院出台通知要求：1998年下半年，停止住房实物的分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。加快住房建设，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。新的住房保障体系主要分为三个层次：一是面对最低收入家庭的廉租住房；二是为中低收入家庭提供的经济适用住房；三是面对中高收入阶层的商品房，是完全市场化的。

温家宝总理分别在2006年的政府工作报告和2008年的政府工作报告中强调指出要抓紧建立住房保障体系，提出“健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管路，积极解决城市低收入群众住房困难”等具体举措。十七大报告还首次提出廉租房的资金来源问题，包括三大部分：公共财政资金、住房公积金的增值收益以及一定比例的土地出让净收益。十七届五中全会审议了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》。和以往“五年规划”不同，“十二五规划”重点突出了民生，“加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给”，成为未来五年房地产市场发展的重要方向，计划每年新建保障性住宅500万套，力争还清3000万套保障性住房的历史欠账。二，我国保障性住房的现状以及建设中出现的问题 社会保障性住房建设中存在的问题和对策

（1）我国保障性住房建设中出现的问题

保障性住房政策市国家解决低收入人群住房问题的重要惠民政策。但在具体的实施过程中却由于政策的先天不足或者执行偏差。出现了诸多问题：部分保障性住房被查出存在砌筑质量不高、适用“瘦身钢筋”、安全隐患较多、材料报验和工序验收把关不严、项目管理人员不到位等现象。

例如广西某建设工程有限公司施工的梧州市廉租房四期5#楼工程，未办理施工许可证，却以施工至5层楼面；在广西上思县，在被抽查的3个工程被查出存在重大质量安全隐患和项目管理人员不到位的问题。上思县2010年廉租住宅楼工程A楼4#，钢筋合格证明文件和复验报告均为柳钢产品，而现场实际却非柳钢的产品。水泥标号与配合比也不符，原本要求配合比适用标号为42.5的水泥，而实际适用标号为32.5的水泥。

今年来一些地方保障房工程质量难以让群众满意，社会公众活多或少存在保障房“缺乏保障”的困惑。如位于北京市大兴区旧宫三角地的明悦湾8栋保障房，因为北京市住建委确认其存在严重质量问题，决定拆除其中的6栋楼重建，另两栋楼局部加固。而今年早些时候，总投资8亿元的青海最大拆迁移民安置工程康川新城，保障性住房工程尚未竣工，21栋楼就背查出有质量问题，部分甚至被要求重建。这些活生生的案例，每一次的曝光都让人感到痛心和遗憾。（2）我国保障性住房的现状。

虽说我国保障性住房在建设中出现了各种各样的问题，但是通过社会保障性住房建设中存在的问题和对策

多年各级政府的努力和重视，我国住房保障的成绩显著。诚征人均住房面积从改革开放初期1978的6.7平方米，提高到2008年的29平方米。人均面积增加的同时，城镇化率逐渐提高，城镇人口快速增长，也就是或，不仅人均住房面积有所改善，住房质量、居住区配套等都得到了全面的改善。

就拿我省来说。2010年上半年，我省经适房新开工1.22万套、竣工8576套；廉租房新开工2137套、竣工4042套；城市和国有工矿棚户区完成拆迁183万平方米、新开工72万平方米。下半年，保障性住房建设力度明显加大。开建廉租房8.32万套、竣工5.6万套；开建经房3.1万套、竣工2.7万套；完成城市及工矿棚户区拆迁570万平方米、竣工170万平方米；新建公共租赁住房20万平方米、4000多套。以此来满足不同层次居民的住房需求。

虽说我国在保障性住房建设在一定时期内取得了一定的成绩。但是总体开发力度相对偏弱。从2000年后，我国新建房地产中经济适用房的面积比重开始不断滑坡，从2000年占房地产开发面积的20%左右下降到2008年5%。这引起了政府的高度重视。政府的各项保证保障房的举措在十二五规划中可以得知政府在十二五期间将加大力度建设保障房、廉租房、共租房。

根据“十二五”规划纲要，未来5年3600万套保障性住房建设任务的完成，将是我国城镇居民住房保障覆盖率达到20%左右。“十二五”住房保障规划重点和基本目标是：着力解决低收入家庭住房困难问题。努力解决中等偏下收入家庭朱方刚苦难。推进各类棚户区综社会保障性住房建设中存在的问题和对策

合整治。建立和完善住房保障政策、技术支撑体系。

与“十一五”住房规划枪挑总量调控、鼓励梯级消费相比，“十二五”住房规划纲要权利围绕提高住房保障水平进行，并提出“坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居’”的目标。在此基础上，各地“十二五”住房建设规划纷纷出炉，以期未来城镇住房困难户的住房问题能得到进一步的改善，保障房政策进一步惠及城镇中等偏下收入家庭、新就业职工以及在城镇稳定就业的未来务工人员。

就拿我省来说，在“十二五”期间各地要开工建设保障性住房210万套，其中廉租房45.9万套、公共租赁住房61.8万套、经济适用住房45.4万套、限价商品房13万套、棚户区改造（含林区、垦区危房改造）43.9万套。到“十二五”末。我省城镇居民住房保障覆盖面预计达到20%左右，逐步建立以公共租赁住房为主的多层次城镇住房保障体系。

三、国外保障性住房

当前，社会各界多我国经济适用房、廉租房建设等住房保障体系相关讨论不绝于耳，面对目前存在的问题和遇到的难题，学习和借鉴国外在住房保障制度方面的经验，无疑对构建、完善我国的住房保障体系有着有益的启迪意义。美国：全面的立法保障

美国主要实行的是商品化的住房保障形式，住房商品化程度较高，私社会保障性住房建设中存在的问题和对策

人拥有住房比例较大。通过立法保障性住房措施的落实。美国在住房保障方面最具特色的，就是各项措施通过立法保障来落实实施。这进一步对住房保障作了相应的规定。一是扩大房屋抵押贷款保险。错了少数富人家庭外，很少有人能一次付清房款，他们通常可按房价的25%支付现款，其余部分以房屋为抵押向银行和房款协会寻求贷款。而是提供较低租金公房。,《住房法》规定，其租金一般不到私有住房租金的一半。二是提供低利率贷款建房。《国民住宅法》规定，政府提供低利息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅的建设，建成后的住房，优惠提供给因城市重建或政府公关计划丧失住所的家庭。三是提供房租补贴，家庭收入为居住地的中等收入80%以下者均可申请此项补贴。四是帮助低收入家庭获得房屋所有权。五是禁止住房中的种族和宗教歧视。

加快住房自有化步伐。美国住房自由化水平的提高得益于美国居民住房消费观念的变化。美国家庭消费中用于住房租金的比例呈上升趋势。因此，绝大多数人逐步由住房转向买方。自有住房占总住房面积的比例。1940年为44%1870年63%，到现在已超过90%。据统计，早在80年代除美国平均一户拥有住房就已超过一套，住房自有化水平及居住水平均居世界前列。

发达的房地产金融。美国房地产金融发达，金融机构积极地参与住房建设。美国私人金融机构和政府金融机构都经营房地产贷款。特别市个人住房抵押贷款。私人金融机构中的商业银行，房地产抵押贷款证券化趋势突出。私人金融机构中的非银行机构，如储藏放款协会、互社会保障性住房建设中存在的问题和对策

助储蓄银行、信贷协会等也经营房屋抵押贷款。美国政府有专门的信贷机构，如联邦住宅放贷银行委员会、联邦住房抵押贷款公司、联邦住宅管理委员会等。主要职能是为放贷协会提供贷款二级市场。为买房提供抵押贷款保险与资金。

国外的各个国家在住房保障制度的完善过程中，均是非常重视住房保障制度的立法工作，通过制定相对完整的住房法律、法规。引导和规范各个主体的行为。

美国：美国国会1949年就通过了《全国可支付住房法》，此后又先后通》等相关法律。

英国：英国19世纪80年代就制定并颁布了《住宅法》。加拿大:加拿大政府先后颁布并执行了1936年的《住房所有权法案》，1938年的《国家住房法案》、1944年、1954年、1964年的《国家住房法案修正案》。

四、我国保障性住房的未来之路。

为实现“住有所居”，“十二五”时期我国将大规模建设保障性住房，规划“十二五”期末城镇居民住房保障比例将达到20%左右，如何很好地完成3600万套的保障性住房任务是摆在各级政府面前的一个现实问题。

第一各级政府是实施住房保障的责任主体。保障公民的基本居住条件，是政府职能的基本体现。“十二五”时期我国要逐步建立稳定的住房保障投入机制，以政府为主导，加大各级财政资金、住房公积金贷款的支持力度，引导社会资金参与保障性住房建设运营。

第二采用灵活的住房保障方式。房改20年来，我国城镇居民居住水社会保障性住房建设中存在的问题和对策

平有了较大幅度提高，普遍性住房短缺已基本解决，住房问题主要体现为区域性、结构性矛盾。这种现实及未来相当长时期内的城镇化进程，决定了我国住房保障模式不同于任何国家住房保障政策的演变历程，在保障方式方面更不适合采取“砖头补贴”和“人头补贴”相结合的灵活方式。具体而言，在大中城市集中建设一定数量的公共住房，是解决这些地区低收入居民住房短缺矛盾的重要手段，也是住房保障服务于城镇化健康发展的需要。而在住房矛盾并突出的中小城市、人口流出地区，则宜采取“人头补贴”，从分利用市场及社会力量改善低收入家庭的住房困难。

第三合理确定住房标准。我国人均收入尚未达到中等发达国家的水平，住房保障要坚持低标准原则，防止高标准福利化倾向。目前只有廉租房不超过50平方米、经济适用房不超过60平方米、公租房以40平方米为主的粗略规定，还要根据家庭规模设计基本住房标准，作为我国的最低居住标准。

第四完善住房保障法律法规。“十二五”期间，我国要在继续完善现有的廉租房、经济适用房、公共租赁住房等基本住房保障领域的法律法规和管理办法的基础上，加快《住房保障法》、《住宅法》的研究和制定工作。

第五篇：国家保障性住房政策

国家保障性住房政策

来源：张家界党政门户网站 日期：2010-09-15 阅读:

14264 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 国发〔2007〕24号 各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。为切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度，现提出以下意见：

一、明确指导思想、总体要求和基本原则

（一）指导思想。以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市（包括县城，下同）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。

（二）总体要求。以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。

（三）基本原则。解决低收入家庭住房困难，要坚持立足国情，满足基本住房需要；统筹规划，分步解决；政府主导，社会参与；统一政策，因地制宜；省级负总责，市县抓落实。

二、进一步建立健全城市廉租住房制度

（四）逐步扩大廉租住房制度的保障范围。城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。2007年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保；2008年底前，所有县城要基本做到应保尽保。“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；2008年底前，东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。

（五）合理确定廉租住房保障对象和保障标准。廉租住房保障对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府按照当地统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，结合城市经济发展水平和住房价格水平确定。廉租住房保障面积标准，由城市人民政府根据当地家庭平均住房水平及财政承受能力等因素统筹研究确定。廉租住房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准和保障面积标准实行动态管理，由城市人民政府每年向社会公布一次。

（六）健全廉租住房保障方式。城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合，主要通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。每平方米租赁补贴标准由城市人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、保障对象的经济承受能力等因素确定。其中，对符合条件的城市低保家庭，可按当地的廉租住房保障面积标准和市场平均租金给予补贴。

（七）多渠道增加廉租住房房源。要采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应。小户型租赁住房短缺和住房租金较高的地方，城市人民政府要加大廉租住房建设力度。新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内，主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建，并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后由政府收回或回购；也可以考虑相对集中建设。积极发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。

（八）确保廉租住房保障资金来源。地方各级人民政府要根据廉租住房工作的计划，切实落实廉租住房保障资金：一是地方财政要将廉租住房保障资金纳入预算安排。二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。

三、改进和规范经济适用住房制度

（九）规范经济适用住房供应对象。经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。低收入住房困难家庭要求购买经济适用住房的，由该家庭提出申请，有关单位按规定的程序进行审查，对符合标准的，纳入经济适用住房供应对象范围。过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定回购。

（十）合理确定经济适用住房标准。经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平，建筑面积控制在60平方米左右。各地要根据实际情况，每年安排建设一定规模的经济适用住房。房价较高、住房结构性矛盾突出的城市，要增加经济适用住房供应。

（十一）严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。

（十二）加强单位集资合作建房管理。单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划前提下，经城市人民政府批准，并利用自用土地组织实施。单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的，由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售，或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。

四、逐步改善其他住房困难群体的居住条件

（十三）加快集中成片棚户区的改造。对集中成片的棚户区，城市人民政府要制定改造计划，因地制宜进行改造。棚户区改造要符合以下要求：困难住户的住房得到妥善解决；住房质量、小区环境、配套设施明显改善；困难家庭的负担控制在合理水平。

（十四）积极推进旧住宅区综合整治。对可整治的旧住宅区要力戒大拆大建。要以改善低收入家庭居住环境和保护历史文化街区为宗旨，遵循政府组织、居民参与的原则，积极进行房屋维修养护、配套设施完善、环境整治和建筑节能改造。

（十五）多渠道改善农民工居住条件。用工单位要向农民工提供符合基本卫生和安全条件的居住场所。农民工集中的开发区和工业园区，应按照集约用地的原则，集中建设向农民工出租的集体宿舍，但不得按商品住房出售。城中村改造时，要考虑农民工的居住需要，在符合城市规划和土地利用总体规划的前提下，集中建设向农民工出租的集体宿舍。有条件的地方，可比照经济适用住房建设的相关优惠政策，政府引导，市场运作，建设符合农民工特点的住房，以农民工可承受的合理租金向农民工出租。

五、完善配套政策和工作机制

（十六）落实解决城市低收入家庭住房困难的经济政策和建房用地。一是廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。二是廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。三是对廉租住房和经济适用住房建设用地，各地要切实保证供应。要根据住房建设规划，在土地供应计划中予以优先安排，并在申报用地指标时单独列出。四是社会各界向政府捐赠廉租住房房源的，执行公益性捐赠税收扣除的有关政策。五是社会机构投资廉租住房或经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治的，可同时给予相关的政策支持。

（十七）确保住房质量和使用功能。廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造以及旧住宅区整治，要坚持经济、适用的原则。要提高规划设计水平，在较小的户型内实现基本的使用功能。要按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新工艺。要切实加强施工管理，确保施工质量。有关住房质量和使用功能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。

（十八）健全工作机制。城市人民政府要抓紧开展低收入家庭住房状况调查，于2007年底之前建立低收入住房困难家庭住房档案，制订解决城市低收入家庭住房困难的工作目标、发展规划和计划，纳入当地经济社会发展规划和住房建设规划，并向社会公布。要按照解决城市低收入家庭住房困难的计划，确保廉租住房保障的各项资金落实到位；确保廉租住房、经济适用住房建设用地落实到位，并合理确定区位布局。要规范廉租住房保障和经济适用住房供应的管理，建立健全申请、审核和公示办法，并于2007年9月底之前向社会公布；要严格做好申请人家庭收入、住房状况的调查审核，完善轮候制度，特别是强化廉租住房的复核工作，健全退出机制。要严肃纪律，坚决查处弄虚作假等违纪违规行为和有关责任人员，确保各项政策得以公开、公平、公正实施。

（十九）落实工作责任。省级人民政府对本地区解决城市低收入家庭住房困难工作负总责，要对所属城市人民政府实行目标责任制管理，加强监督指导。有关工作情况，纳入对城市人民政府的政绩考核之中。解决城市低收入家庭住房困难是城市人民政府的重要责任。城市人民政府要把解决城市低收入家庭住房困难摆上重要议事日程，加强领导，落实相应的管理工作机构和具体实施机构，切实抓好各项工作；要接受人民群众的监督，每年在向人民代表大会所作的《政府工作报告》中报告解决城市低收入家庭住房困难计划的完成情况。

房地产市场宏观调控部际联席会议负责研究提出解决城市低收入家庭住房困难的有关政策，协调解决工作实施中的重大问题。国务院有关部门要按照各自职责，加强对各地工作的指导，抓好督促落实。建设部会同发展改革委、财政部、国土资源部等有关部门抓紧完善廉租住房管理办法和经济适用住房管理办法。民政部会同有关部门抓紧制定城市低收入家庭资格认定办法。财政部会同建设部、民政部等有关部门抓紧制定廉租住房保障专项补助资金的实施办法。发展改革委会同建设部抓紧制定中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法。财政部、税务总局抓紧研究制定廉租住房建设、经济适用住房建设和住房租赁的税收支持政策。人民银行会同建设部、财政部等有关部门抓紧研究提出对廉租住房和经济适用住房建设的金融支持意见。

（二十）加强监督检查。2007年底前，直辖市、计划单列市和省会（首府）城市要把解决城市低收入家庭住房困难的发展规划和计划报建设部备案，其他城市报省（区、市）建设主管部门备案。建设部会同监察部等有关部门负责本意见执行情况的监督检查，对工作不落实、措施不到位的地区，要通报批评，限期整改，并追究有关领导责任。对在解决城市低收入家庭住房困难工作中以权谋私、玩忽职守的，要依法依规追究有关责任人的行政和法律责任。

（二十一）继续抓好国务院关于房地产市场各项调控政策措施的落实。各地区、各有关部门要在认真解决城市低收入家庭住房困难的同时，进一步贯彻落实国务院关于房地产市场各项宏观调控政策措施。要加大住房供应结构调整力度，认真落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号），重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供应。城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的供应量不得低于居住用地供应总量的70%。要加大住房需求调节力度，引导合理的住房消费，建立符合国情的住房建设和消费模式。要加强市场监管，坚决整治房地产开发、交易、中介服务、物业管理及房屋拆迁中的违法违规行为，维护群众合法权益。要加强房地产价格的监管，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平，引导房地产市场健康发展。

（二十二）凡过去文件规定与本意见不一致的，以本意见为准

中国住房保障制度发展及存在问题

作者：姚玲珍 韩国栋 陈宝萍 来源：2011年3期 时间：2011.04.01

住房问题近年来成为社会关注的热点，各地政府积极探索新型住房保障模式，公共租赁住房正是在此背景下出现的完善中国城镇住房保障制度的一种创新实践。目前理论界对于公共租赁住房还缺乏系统的研究，研究重点集中在宏观层面分析。本文从微观层面系统思考如何发展公共租赁住房。公共租赁住房定位于以社会救助为主，面向全社会，向符合一定条件的、存在阶段性住房困难的、有稳定职业的城市常住人员提供，将成为中国新型住房保障体系的重要组成部分。

一、中国住房保障模式的演进历程

新中国成立以来，中国城镇住房制度经历了由政府直接调控下的福利住房模式向政府间接调控下的市场化供给模式、再到住房保障和住房市场并重供应模式的转变过程，大致经历了住房实物分配的福利制度、住房制度改革推进和住房制度改革深化等三个阶段。

在第一个30年期间(1949-1978年):中国实行计划经济体制，住房制度也仿照苏联模式，在城镇实行完全福利化的实物分配政策。这个制度的主要内容，是以低工资制为基础，由国家(含各级政府和单位)建设公有住房，通过行政方法按职级和家庭人口统一分配给职工居住，收取低廉的租金。

第二个30年(1978-2007年)：也是中国改革开放以来的30年，伴随着计划经济体制向市场经济体制的转轨，中国同步开始住房制度改革的艰难探索与实践。总体而言，以改革计划经济体制下公有住房福利分配制度为起点，历经出售公有住房和提租补贴试点，到市场供应和政府保障双重体系政策的提出，再到实物福利分房的终结、住房产业化下住房保障被异化，最后到提出加快建立住房保障体系、探寻住房保障制度新模式。在这一阶段的前20年，住房供应仍然过于追求住房分配的绝对公平、忽视市场效率，导致住房供应不足。而在后10年，基本形成了投资主体多元化、资金来源多渠道的新格局，促使住宅市场快速发展，商品住房市场成为城镇居民解决住房的主要渠道，突出市场机制的运作效率。但是，在这10年中由于过于强调住房的商品化，使相当一部分中低收入群体难以依靠完全的市场机制来解决住房问题，并且随着房价的不断攀升，这一现象有逐步扩大和向其他收入人群蔓延的趋势。住房问题因此成为社会和民众广为关注的热点话题和利益诉求。

第三个30年（2007-2036年):2007年“24号”文件的出台，标志着中国城镇住房制度改革，从住房商品化、社会化、市场化的房改阶段，进入到住房政府保障和市场并重的住房供应体制建设新阶段，从此，中国进入探索建立具有中国特色新型住房保障体系的新时期，政府和市场将会重新调整各自对住房供应的定位和作用。这是第三个30年期间中国住房供应制度和住房保障模式所要探索的内容，其重点在于回归住房的社会属性，将住房的经济性和社会性有机结合起来，在继续发挥住房作为消费热点、刺激经济增长的同时，一方面通过制度和政策设计降低住房作为投资品特别是投机品的“热度”；另一方面通过公共租赁住房制度进一步完善中国住房保障体系，使居者“有房住”。

二、中国住房保障体系的发展现状

目前，中国大多数城市已建立起以经济适用房制度和廉租房制度为主体的住房保障体系，对不同收入家庭实行相应的住房供应政策。仅2009年，中央财政就安排了保障性安居工程补助资金551亿元，新建、改扩建各类保障性住房200万套，棚户区改造解决住房130万套。

廉租房制度是中国住房保障制度的基础和重要组成部分，以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准的住房困难家庭提供的住宅消费保障政策，具体包括住房租金补贴、实物配租、租金核减等实施方式。廉租房具有准公共物品、社会保障性、政府主导性、公益性和非营利性等特征。截至2008年底，全国已通过新建、购置廉租住房以及棚户区改造等多种方式，解决了259万低收入家庭的住房困难；累计发放租赁补贴229万户，基本实现了国务院关于到2008年底对申请租赁补贴的城市低保家庭住房困难户做到“应保尽保”的目标。

经济适用房制度是当前住房保障制度的发展重点，通过政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市中低收入住房困难家庭供应的住房保障制度。主要政策优惠体现在通过土地划拨、减免行政事业性收费、控制开发利润等措施降低建设成本。截至2008年底，全国已经有1800多万户家庭通过经济适用住房制度改善了住房条件，其中有500多万户是属于低收入家庭。

三、存在问题

一是住房保障体系的总体定位问题。是要解决“家家有住房”，还是“户户有房住”？经济适用房以售为主，更多的是引导居民购买房屋，虽然是有限产权，但是住户住满5年之后，可以上市交易，这样容易形成住房保障黑洞，使有限的公共财政资源没有发挥最有效的作用，无法及时保障最需要帮助的低收入或住房困难的群体。

二是住房保障体系的运作模式问题。单纯依靠政府力量无力满足低收入阶层的居住需求。廉租房的供给并不是根据低收入人群的规模加以调整，而是根据能够提供的廉租房数量来界定廉租房的需要对象，这必然导致相当一部分的城市低收入人群被排除在廉租房制度的保障范围之外，而且这些家庭也没有能力购买经济适用房。因此，需要探索在住房保障体系设计中如何发挥政府和市场的作用。

三是住房保障政策实施的对象选择问题。是“户籍人口”还是“常住人口”？现行住房保障体系只关注城市户籍居民的住房问题，而忽视了现代社会发展的人口流动所带来的居住问题，包括随着城市化水平的提高，不断涌入城市的大量进城务工人员以及各类流动性人才的住房问题。

（作者简介：姚玲珍，上海财经大学国际文化交流学院院长、教授、博导；韩国栋，上海财经大学公共经济与管理学院博士生；陈宝萍，上海财经大学公共经济与管理学院硕士生。)