第一篇：关于人防车位在土地增值税清算中的成本扣除问题
关于人防车位土地增值税的处理问题
人防车位，在房地产项目中的定位一直都比较模糊。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。因此，不符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第三款规定的“建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除” 的规定。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。是否可以根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第三款 “建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除”的规定来进行扣除呢？答案是否定的，在土地增值税清算过程中，人防车位的成本是否可以扣除，应根据以下情况来划分：
一、对于开发商将人防车位的几十年的使用权（一般为20年或者40年）出售了，可以将这个出售行为视为车位的出租行为，其营业税不是按销售不动产来征收，而是按租赁
业来征收。由于该行为违背了《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，因此对开发商出售人防车位的使用权，并且收益归开发商的时候，可以视为开发商已将该物业已用作出租，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第二款的规定：“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。”注意，这一条并未涉及物业的产权问题，对人防车位等产权较为模糊的物业也可以适用这条规定，此时人防车位的成本费用不予扣除。
二、如果人防车位在建成后房地产公司移交物业管理公司，由物业管理公司负责出租的，则成本费用可以扣除。因为根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。该行为符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第一款的规定：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。因此，这种情况下，应允许开发商扣除人防车位 的成本费用。
第二篇：国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知以及解读
搜索——国税函【2010】220号文件学习体会
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函
[2010]220号）文件解读
发布时间：2010年08月02日
访问次数： 1893字 体：【大 中 小】国家税务总局于2010年5月26日下发了•国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知‣（国税函[2010]220号），在•国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知‣（国税发„2006‟187号）、•国家税务总局关于印发†土地增值税清算管理规程‡的通知‣（国税发[2009]91号）等文件下发后，就土地增值税清算工作中相关问题做出进一步明确，现选择以下三个问题进行解读：
1、关于利息问题。财务费用中的利息支出，（1）凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除；（2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。这与•中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则‣第七条第三款规定一致。
新增三个方面规定：一是房地产企业全部使用自有资金，没有利息支出的，房地产开发费用按第二种办法计算扣除。二是房地产开发企业既向金融机构借款，又
有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述两种办法，即只能适用一种办法。三是土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。这与企业所得税规定不同，根据•国家税务总局关于印发†房地产开发经营业务企业所得税处理办法‡的通知‣（国税发[2009]31号），企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。账务方面，会计科目设臵一般将项目开发资本化利息计入“开发成本-开发间接费用”核算。而在土地增值税清算计算房地产开发费用时，应先调减开发成本中的资本化利息，而后与财务费用中的利息支出加总，再适用文件规定的计算方法。举例说明：某房地产企业某项目取得土地使用权成本为5000万元，房地产开发成本为3000万元，其中“开发成本—开发间接费用”中利息支出50万元，“财务费用—利息支出”20万元，则计入土地增值税扣除项目的房地产开发成本为3000-50=2950万元，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，按照第一种方式计算可扣除的房地产开发费用（50+20）+（5000+3000-50）×5%=467.5万元；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，按照第二种方式计算可扣除房地产开发费用（5000+3000-50）×10%=795万元。
2、房地产开发企业未支付的质量保证金扣除问题。文件明确，房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。即土地增值税清算时，实际发生的成本应凭合法有效凭证
扣除，不考虑企业开发项目的预提成本。这和企业所得税汇缴有所不同。根据•国家税务总局关于印发†房地产开发经营业务企业所得税处理办法‡的通知‣（国税发[209]31号）第三十二条和•转发†国家税务总局关于印发†房地产开发经营业务企业所得税处理办法‡的通知‡的通知‣（苏地税发[2009]53号）规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本：
（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。所称可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。房地产开发企业可以据以预提的出包工程合同总金额，不包括甲供材料的金额。预提的出包工程款最高不得超过工程合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过出包工程合同总金额。预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际发生时按规定在税前扣除。
（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。所称可以预提的公共配套设施建造费用，对售房合同、协议或广告，或按照法律法规及政府相关文件等规定建造期限而逾期未建造的，其预提的公共配套设施建造费用在规定建造期满之日起一次性计入应纳税所得额。未明确建造期限的，在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其以前已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。以后实际发生公共配套设施建造费用时，按规定在税前扣除。
（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预
提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。所称预提的报批报建费用、物业完善费用，必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提在税前扣除。除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明确期限外，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入应纳税所得额。以后实际支付时按规定在税前扣除。
3、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲臵费问题。文件规定，土地增值税清算时，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲臵费不得扣除。这和企业所得税方面规定有所不同，根据•国家税务总局关于印发†房地产开发经营业务企业所得税处理办法‡的通知‣（国税发[2009]31号）第二十二条规定，企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。国税发
[2009]31号第二十七条，开发产品计税成本支出包括土地征用费及拆迁补偿费，而土地征用费及拆迁补偿费包括土地闲臵费。
第三篇：关于土地增值税清算需要注意的八个问题
关于土地增值税清算需要注意的八个问题
什么是土地增值税清算？
土地增值税清算指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
土地增值税清算的条件分为两类：
一是纳税人应该进行清算的条件：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。
二是主管税务机关可以要求纳税人进行清算的条件：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值 税清算手续的；（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
而房地产项目开发周期较长，一般一个项目从规划立项到全部销售完毕至少需要三年时间，土地增值税相对其他税种自身有其很强的专业特点，包括：
1、宏观调控作用大于财政收入职能
2、计算复杂(涉及环节多、内容多、规定多)
3、税率高(最低档30%，对开发商利润影响大)
4、政策“不清”、强烈的地方特色(各地不统一、有待进一步明确)
5、行业特点突出(涉及行业知识多)
6、对会计知识要求高(成本核算、成本与费用的区分)这些特点都左右着土地增值税清算工作的正确顺利实施，更要求清算人员有着专业的财税知识和丰富的清算经验，土地增值税税率偏高，如对政策把握模糊，不事前进行税收的整体安排，则会造成多缴纳无谓的税款。那么土地增值税清算应该注意哪些问题呢？
第一，清算时以发票金额为标准确认收入。
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
第二，契税计入“取得土地使用权所支付的金额”。
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
第三，质量保证金以是否开具发票作为扣除前提。
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质量保证金不得计算扣除。
第四，使用自有资金，开发费用的扣除更具操作性。
为了减少开发商通过虚报开发费用等方式来避税的空间，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所
支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述两种办法。
土地增值税清算不认可会计准则中关于借款费用资本化的原则，在清算时，对于已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。因此，需要将该处理原则与会计核算、企业所得税汇算清缴作出有效区分。
第五，逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
不论房地产开发企业因何种原因，逾期开发缴纳的土地闲置费都不得扣除。
第六，拆迁安置土地增值税计算问题得到明确。
对拆迁安置，规定了三项具体内容：
一、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
二、开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号文件第三条第(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
三、货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
第七，转让旧房准予扣除项目的年限得以细化。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当
地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条第(一)、(三)项规定的 扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买起至转让止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每 满12个月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
第八，补缴土地增值税不加收滞纳金。
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
第四篇：土地增值税和营业税中甲供材料问题
关于土地增值税清算中甲供材税收问题的探讨
在对符合土地增值税清算条件的房地产企业开发的项目进行清算过程中，涉及房地产企业的土地成本、公建配套成本、开发间接费等各种成本费用的清理、归结及核算，本文拟就房地产企业的工程成本中甲供材涉税事项引发的相关税收问题进行探讨。
一、甲供材征税的税收政策依据
根据1994年版的《营业税暂行条例实施细则》（以下简称实施细则）第十八条规定纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。而2009年版的《实施细则》第十六条规定除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。而第七条规定是纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：
（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；
（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。因此我们从新旧营业税实施细则可以看出上述相关规定实质是一条反避税条款。从工程造价来讲，无论材料如何核算，工程总造价中都包含所有的材料价款。如果材料由施工单位购买，就并入营业额征收营业税，而换了一种方式，将本应由施工单位购买的工程材料转由建设单位购买，就不要并入营业额缴纳营业税，将导致国家税款的大量流失。材料的购买主体虽然发生了变化，但其经济实质和营业税的计税依据并没有发生相应变化，因此我们不能由于企业运作方式的变化而导致国家税款的流失。
二、甲供材征税范围确定
甲供材是指由基本建设单位提供原材料，交由施工方施工完成工程作业。由于1994年版的《实施细则》第十八条将设备包含在营业额内作为营业税计税依据，导致建筑工程中的设备存在既缴增值税又缴营业税的可能性，所以国家税务总局相继出台了国税发【2002】117号文、财税【2003】16号文和国税发【2006】80号文，解决五类自产货物
（一）金属结构件：包括活动板房、钢结构房、钢结构产品、金属网架等产品；
（二）铝合金门窗；
（三）玻璃幕墙；
（四）机器设备、电子通讯设备；
（五）国家税务总局规定的其他自产货物（建筑防水材料）如何征收营业税的问题，从而避免了重复征税的弊端。2009年版的《实施细则》就是在此基础上明确了营业税征税范围不包括建设方提供的设备的价款，也明确了提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额，但前提条件是必须具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质。如果没有施工（安装）资质，就形成基本建设单位采购除设备以外的材料交由施工方施工完成工程作业的甲供材概念。（如图所示）
建设方采购所有材料 建设方采购非设备的材料 判断是否属于设备 属于设备范围不征收营业税 建设方采购非自产自销企业的材料
判断是否自产自销
建设方采购无施工资质企业的材料
判断是否具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质
分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额
甲供材（营业税征收范围）
三、甲供材征税金额的确定
一般来说，工程造价中分别包括人工费、材料费、机械费及甲方供应的材料。施工方根据建设部《清单计价规范》的要求，由甲方自行负责采购供应的材料费，投标人将“甲供材料”费进入综合单价中计取相应的税费、利润后再将“甲供材料”费从综合单价中扣除，这种形式的报价就包含了甲供材料税金，在以后的申报缴纳建筑税金时，甲方就不再另外支付甲供材料的税金部分，乙方以后开具的建安发票也会包含甲供材料税金在内。但在土地增值税清算过程中我们发现一部分施工企业对房地产企业提供的甲供材实际成本不予认可，而是按施工方确定的定额成本进入工程造价成本，导致房地产企业实际材料成本与施工方定额成本出现差异，而房地产企业对该成本差异在房屋竣工后直接结转成本，对于甲供材材料成本差异也只有在土地增值税清算过程中才能发现。（如图）
工程建造成本
甲供材成本 施工企业
人工费、材料费、机械费
施工企业
人工费、材料费、机械费
甲供材材料 成本差异 甲供材定额成本
成本=施工企业人工费、材料费、机械费+甲供材定额成本*3.445%
*
建造成本（未缴纳营业税）
四、对于甲供材征税问题的几点想法
我们从政策、范围及计税依据三个方面分析了甲供材涉及营业税征收的相关内容，从我们基层税务人员实际对甲供材税款的征收、检查都有相当大的困难。第一、对于提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额的前置条件是纳税人必须具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质，房地产企业以及有工程项目的单位在订立此类合同是是否会要求提供资质，并保存此类资质；第二、对于甲供材中材料成本差异产生的营业税有谁承担问题，施工方对材料成本差异概不认账，他只对工程决算中的甲供材成本负责营业税，对于房地产企业来说材料成本差异的营业税列支途径不明，按条例实施细则应由施工方缴纳，但施工方不认可，自己通过营业外支出核算处理，则税务机关一般会认定为不能税前扣除，房地产企业处于两难境地。综上所述，我认为解决甲供材的税收问题应从两方面入手：
一是从税收政策角度出发让税法条例明晰化和可操作性。首先是对2009版《实施细则》及其配套的规范性文件进行整理，现在国家税务总局仅通过国税发[2009]29号和财税[2009]61号两个文件对营业税规范性文件进行清理，无法全面看出政策的连贯性，只有出台有针对性的文件才能使税务人员及企业财务人员全面掌握政策；其次是设备的内涵，由于财税【2003】16号文规定具体设备名单可有省级地方税务机关根据各自实际情况列举，这就会引起一些纳税人在跨省经营过程中对于设备相关政策使用上出现税收争议，第三是2009版《实施细则》第七条中未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额的规定可操作性不强，由于没有相关的文件规定，主管税务机关核定的应税劳务的营业额无法确定，也就无
从征收营业税。只有甲供材的税收政策明晰化，才会减少征纳双方对政策理解的歧义，才会使政策更具有可操作性。
二是从税款征收管理检查角度出发甲供材的营业税直接成本化。通过工程造价成本分解图可以看出施工方在甲供建筑材料的税金成本放入结算金额中，合并开具建安发票给房地产企业，实质甲供材的营业税仍然是由房地产企业承担，只不过反映方式是以建安发票进入成本核算。因此对于房地产企业的甲供材的营业税征收就只从房地产企业进行管理和核算，直接把甲供材的税金计入工程成本，既能做到计税依据的清晰化，又能做到操作的简单化，从而堵塞税收漏洞。
解读“国税函〔2010〕220号文”：国税总局再次明确土地增值税从
时间:2010-06-14 13:34来源:未知 作者:海众成财务 0755-2752 点击:
186次 2010 年4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，通知中提出十条举措，被业内称为房地产新国十条。它的第二条明确指出： 税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产
2010年4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，通知中提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。它的第二条明确指出：税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。国家税务总局为了贯彻“新国十条”精神，于2010年5月19日以“国税函〔2010〕220号文”发布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》（以下简称《新通知》），明确土地增值税清算过程中若干计税问题，不仅对原有的土地增值税清算政策进行重申，且提出了更加严厉的相关要求。《新通知》主要有八个方面的规定，现根据文件精神结合房地产企业的实际情况解读如下：
（一）清算应税收入的确认
不管是《土地增值税暂行条例》以及实施细则，还是关于土地增值税清算的其他文件（“财税〔2006〕21号文”、“国税发〔2006〕187号文”、“国税发〔2009〕91号文”等）均没有对土地增值税的应税收入的确认问题进行明确。为了解决税企的分歧，《新通知》对应税收入确认的具体问题进行了规范：
1、土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入。
2、未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
3、销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
上述规定与企业所得税的收入确认保持一致，消除了二者的差异。
（二）工程质量保证金的税前扣除
一般说来，房地产公司与施工企业结算竣工工程价款时，均会按照合同约定，预留施工单位3％～5％的工程质量保证金，待保修期满后再支付给施工企业。在实际工作中有两种作法：
其一，施工单位开具包括工程质量保证金在内全额建筑业发票，房地产企业预留保证金时向施工单位开具“保证金收据”；
其二，施工单位仅仅开具实收工程款的建筑业发票，对没有收取的工程质量保证金不开具发票。
按照《新通知》规定，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
因此，房地产企业在与施工单位结算竣工工程价款时，考虑土地增值税税前扣除必须注意两点：
1、按照“国税发〔2009〕91号文”规定，施工企业的建筑业发票应该在项目所在地税务机关开具；
2、与施工单位结算竣工工程价款时，必须要求施工企业开具包括工程质量保证金在内的全额建筑业发票。
需要说明的是：这一点是与企业所得税的税前扣除不一致的，按照“国税发〔2009〕31号文” 规定，只要符合该文件要求，施工企业不开具包括工程质量保证金在内全额建筑业发票，也是可以在企业所得税税前扣除的。
（三）房地产开发费用的税前扣除
房地产开发费用的税前扣除问题，《土地增值税暂行条例实施细则》进行了明确规定，但是在实际执行过程中出现了新情况、新问题。《新通知》对此进行了重申和明确：
首先，重申了《土地增值税暂行条例实施细则》关于房地产开发费用的税前扣除规定。即：
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的
金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
其次，对完全使用自有资金的税前扣除进行了明确。
也就是说，对全部使用自有资金，没有利息支出的房地产企业，其房地产开发费用的税前扣除标准是：按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
这一规定，解决了长期以来困扰房地产企业的难题，对企业是相当利好的。再者，对利息支出的税务处理进行了统一。
按照《新通知》规定，土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
也就是说，利息支出只能作为房地产开发费用进行税务处理，不允许计入“开发成本”而享受成本加计扣除的税收优惠政策。
（四）土地闲臵费的税前扣除
关于土地闲臵费的税前扣除问题，“国税发〔2009〕31号文”规定将其作为“土地征用及拆迁补偿费――土地闲臵费”，可以在企业所得税税前扣除。《新通知》明确规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲臵费不得在土地增值税税前扣除。
企业支付逾期开发的“土地闲臵费”，其实质是房地产企业违反国家的相关土地
政策而缴纳的，从严要求不允许在土地增值税税前扣除是必要的，同时也与目前国家调控房地产市场的“组合拳”密切相关。
（五）取得土地使用权时支付契税的税前扣除
按照《企业会计准则――无形资产》规定，外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。从会计处理角度看，房地产企业购买土地的成本不仅包括购买土地的价款，还应该包括拍卖手续费、佣金、缴纳的相关税金（契税、印花税等）及其他费用。
按照《新通知》规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
这一规定，不仅与会计处理一致，而且与企业所得税的税务处理没有差异。对于房地产企业而言，也是一大利好。
但是，美中不足的是，对于构成土地成本的“印花税”（按照《土地使用权出让合同》缴纳的）并没有提及。笔者认为，印花税和契税性质是一样的，都是企业购买土地过程中“按国家统一规定交纳的有关费用”，应该可以在土地增值税税前扣除的。
（六）拆迁安臵用房土地增值税计算问题
《新通知》对拆迁安臵用房的税务处理进行了规范，弥补了过去在对拆迁安臵用房税务处理方面的缺陷。
1、本项目房地产安臵回迁户
房地产企业利用建造的本项目房地产安臵回迁户的，其税务处理为：（1）
安臵用房应该视同销售，确认土地增值税的应税收入
根据“国税发[2006]187号”规定，安臵用房的视同销售收入按下列方法和顺序确认：
A 按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；
B 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（2）安臵用房应计入开发成本
在确认安臵用房的视同销售收入后，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
（3）补差价款的处理
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
2、异地安臵的税务处理
（1）异地安臵的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；
（2）异地安臵的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
3、货币安臵的税务处理
《新通知》明确规定，货币安臵拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
这里并没有对“合法有效凭据”进行界定，笔者认为至少应该包括以下内容：（1）
房地产公司与拆迁户签订了《拆迁补偿协议》，且是真实有效的；（2）
支付拆迁补偿费的票据要合规：
A、符合“国税函[2008]277号”规定的相关条件，支付的拆迁补偿费以被拆迁人的收款收据作为凭据；
B、不符合“国税函[2008]277号”规定的相关条件，按照“国税函发[1997]87号”规定，支付拆迁人的青苗补偿费，收款人的收据作为凭据即可；
C、不符合“国税函[2008]277号”规定的相关条件，按照“国税函发[1997]87号”规定，支付拆迁人的转让建筑物等财产性质的其他补偿费，收款人应该开具发票或者提交免税证明。（3）
领款人的身份证明、签章等手续齐备。
（七）转让旧房准予扣除项目的加计问题
1、重申了转让旧房准予扣除的规定
按照“财税[2006]21号”第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不
能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买起至转让止每年加计5%计算。
2、对“财税[2006]21号”未明确的重新界定
在执行“财税[2006]21号” 第二条第一款规定过程中，主管税务机关与纳税人在理解“每年”的含义上产生了歧义，因此《新通知》对此进行了重新界定，明确规定：
计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
（八）关于滞纳金问题
1、未按规定预缴税款的滞纳金处理 按照“财税〔2006〕21号文”规定，对未按预征规定期限预缴土地增值税税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
2、已按规定预缴税款，清算补缴税款的滞纳金处理
房地产公司在土地增值税清算后，往往会出现扣除已经预缴的土地增值税，还要补缴土地增值税的情况。《新通知》对此情况是否加收滞纳金问题进行了明确：（1）纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，房地产企业在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
（2）土地增值税清算后，在主管税务机关规定的期限内，房地产公司没有补缴的，根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定应该加收滞纳金。
第五篇：海口地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通告
海口地方税务局
关于土地增值税清算有关问题的通告
为方便纳税人了解我局土地增值税清算的有关事项，现将土地增值税清算有关问题通告如下。
一、土地增值税清算工作机构
海口市范围内房地产开发项目土地增值税清算，由清算办公室统一受理，海口地税局各分局不再受理。
二、房地产开发项目清算的条件
根据《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号）第九条的规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
三、根据《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号）第十条的规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
四、房地产开发企业申请土地增值税清算应当准备的资料
根据《海南省地方税务局转发国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（琼地税发[2009]102号）文，及清算工作中的实际需要，请从事房地产开发项目的纳税人提交以下材料：
（一）纳税人清算土地增值税时应提交的清算表格
1、土地增值税清算申请表（一式两份）
2、土地增值税清算核准表（一式两份）
3、土地增值税清算申报表
4、土地增值税清算附表：
（1）、土地费用申报表（2）、拆迁补偿费明细申报表（3）、前期工程费明细申报表
（4）、建筑安装工程费明细申报表（5）、基础设施建设费明细申报表（6）、公共配套设施费明细申报表（7）、开发间接费用明细申报表（8）、金融机构借款利息明细申报表1（9）、金融机构借款利息明细申报表2（10）、房地产销售收入明细申报表1（11）、房地产销售收入明细申报表2（12）、房地产销售税金申报表（13）、房地产销售情况申报表（14）、扣除项目汇总申报表
以上表格请到海口地方税务局网站《为您服务》栏目下载。
（二）纳税人清算土地增值税时应提交的清算材料 公司基本材料
1、公司营业执照、税务登记证、机构代码证
2、公司设立登记申请书、历次变更登记申请书
3、法定代表人身份证件
4、股东及关联方最近工商登记情况的说明
5、土地（地上建筑物）入股的评估报告、验资报告 项目基本材料
1、国有土地使用证
2、国有土地出让（转让）合同/拍卖成交确认书/判决书
3、建设用地规划许可证
4、建设工程规划（临时）许可证
5、建设工程施工许可证
6、预售（销售）许可证
7、建设、规划或国土等部门的函件/批复等文件
8、税务部门减免税文件
9、涉及清算项目的诉讼材料（判决书、调解书等）
10、测绘报告
11、清算项目竣工验收备案证
12、拆迁补偿合同、补偿花名册、补偿支付单据
13、合作开发合同、代建合同等材料
14、工程中标通知书 工程类材料
1、工程合同（施工、安装、采购、装修）
2、其他工程合同
3、工程预算（概算）书
4、工程合同决算（结算）书
5、工程竣工验收材料 财务类材料
1、取得土地使用权支付的契税、印花税完税单据
2、土地出让或转让款的支付单据（含支付的手续费等）、土地发票或缴纳土地出让金的收据
3、各审计报告
4、历年会计报表（季度），按时间顺序整理
5、历年土地增值税、营业税及附加纳税申报表（每月），按时间顺序整理
6、土地增值税预缴完税单据、营业税及附加完税单据，按时间顺序整理
7、贷款（抵押、质押）合同、银行放款及还本付息单据
8、开发成本明细账、建安发票、工程付款单据，按照合同顺序整理并跟每份合同一一对应，没有对应合同的单独整理并编制汇总表（甲方采购材料须按规定先缴纳建安营业税金及附加）
9、销售明细账、销售发票及收款单据（按照房地产销售收入明细申报表所列顺序整理并一一对应），每种户型都须提供1份合同，税务机关根据情况决定抽查比例。
10、会计原始凭证、其他账簿（税务机关认为必要时）
11、银行明细对账单（按帐户及时间顺序整理）
12、关联往来情况说明 其他
1、非关联方大额往来的情况说明
2、土地增值税清算鉴证报告
3、根据清算项目特殊情况，税务机关要求提供的其他材料
4、上述所有材料如有电子档的，应与纸质材料一并报送
非从事房地产开发的纳税人可以参照本通告准备并提供清算资料。
五、附送资料应当按照土地增值税清算附表对应分册装订。全部资料统一为A4纸。
六、法律责任
纳税人所提交的申报资料应当真实、完整、准确，如因申报资料不真实、不完整、不准确，纳税人应当承担由此产生的法律责任。
凡所列收入和扣除项目明显不合理的，我局将提请省地税局稽查局对该企业进行全面检查，检查时间可追溯五年。
土地增值税清算办公室地址：海口市民声东路2号海口地方税务局508房。咨询电话： 68595361 二0一0年三月十五日
点击咨询 