青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知

第一篇：青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知

青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问

答》的通知

青地税函[2009]47号

颁布时间：2009-4-17发文单位：青岛市地方税务局

市稽查局、征收局，各分局、各市地税局:

《青岛市地方税局关于印发<青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法>的通知》（青地税发〔2008〕100号）下发后，通过各单位的认真贯彻落实，对推动全市土地增值税清算工作发挥了重要作用。为进一步加强土地增值税清算工作，结合各单位清算工作中存在的问题，市局编写了《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》，现印发给你们，请贯彻执行。

附件：《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》

二〇〇九年四月十七日

房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答

一、《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》（以下均简称《办法》）第七条第（一）项规定, 已竣工验收的房地产开发项目，“已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在百分之八十五（含）以上，或该比例虽未超过百分之八十五，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”可以通知纳税人进行项目清算，在具体工作中应如何理解掌握？

答：该规定可用下列公示表示：

（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）÷总可售建筑面积≥85%。

二、《办法》第七条第一项规定中所称的“已竣工验收”的房地产开发项目，应当如何理解把握？

答：房地产开发企业开发商品房等建设项目，凡符合下列条件之一的，应视为已经竣工验收：

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

三、2008年底，全市普通住房的建筑面积标准由每套120平方米上调至144平方米，在具体执行中

应如何把握执行时间？

答：根据《青岛市人民政府办公厅转发市建委等部门关于支持居民购买住房的意见的通知》（青政办发〔2008〕63号）第五条规定，将我市普通住房的建筑面积标准由120平方米调整到144平方米，自2008年11月15日起施行。各单位在进行土地增值税清算时，对2008年11月15日以后新开工的开发项目按新规定标准执行，对之前已开工的开发项目，仍按原规定标准执行。开工时间以取得建筑工程施

工许可证时间为准。

四、《办法》第十九条规定的取得土地使用权后不进行开发或者进行部分开发后即转让的房地产，其

扣除项目如何掌握？

答：下面按照是否进行实质性的土地整理、开发为标准，区分两种情况进行说明：

（一）取得土地使用权后未进行任何形式的开发即转让的，其扣除项目如下：

1、取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税；

2、与转让土地使用权有关的税金，包括印花税、营业税金及附加、地方教育附加。

（二）取得土地使用权后进行了实质性的土地整理、开发，但未建造房屋即转让土地使用权的，其扣

除项目如下：

1、取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税；

2、开发土地的成本；

3、加计开发土地成本的百分之二十；

4、与转让土地使用权有关的税金，包括印花税、营业税金及附加、地方教育附加。

五、对整体购买未竣工的房地产开发项目后，进行后续开发建设，完成后再转让房产的，其扣除项目

是否允许加计扣除？

答：对纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目，然后投入资金继续建设，完成后再转让的允许加计

扣除，其扣除项目如下：

（一）取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用；

（二）改良开发未竣工房地产的成本；

（三）房地产开发费用；

（四）转让房地产环节缴纳的有关税金，包括营业税金及附加、地方教育附加；

（五）加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产成本两项之和的百分之二十。

六、关于以土地使用权投资入股，被投资企业从事房地产开发的，其土地成本如何进行确认？

答：房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据有关文件的规定，此类情形以《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件的执行日期为界限，分两种情

况确认土地成本：

（一）2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。

（二）2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，投资或联营时形成的土地使用权溢价不得扣除。其中，对在2006年3月2日之前虽未办理土地使用权变更登记手续，但受让方已先行合法占有投资开发土地、并已投入资

金开始开发的，按照上述规定处理。

七、房地产开发企业财务费用中的利息支出扣除时，其提供的金融机构证明是指什么？未发生借款利

息支出可以扣除吗？

答：房地产开发企业向银行贷款使用的借据（借款合同）、利息结算单据等，都可以作为金融机构证明对待。此类利息支出，凡能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，以按规定计算的土地和房地产开发成本金额之和的5%计算扣除。开发项目未发生利息支出的，房地产开发费用以按规定计算的土地和房

地产开发成本金额之和的5%计算扣除。

对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%进行计算扣除。

八、房地产开发企业集团贷款或者核心企业贷款后，将资金统筹安排给集团内部其他企业使用，利息

扣除的原则是什么？

答：企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊给集团内部其他成员企业使用，并且收取的利息不高于支付给金融机构的借款利率水平的，可以凭借入方出具的金融机构借款的证明和集团内部分配使用决定，在使用借款的企业间合理分摊利息费用，据实扣除。

九、房地产开发企业房产开始预售，尚未交付但已经预收房款，并按规定已经计算缴纳了营业税金及

附加，这部分营业税税金可否计入扣除？

答：这种情况多出现于通知清算的房地产开发项目，虽然缴纳的这部分营业税金及附加取得了合法扣除凭证，但由于该部分预售房产尚未最终完成销售，因而该部分可售面积的预售收入并未计入土地增值税转让收入，扣除项目金额中也不包括这部分面积的扣除项目，因而根据收入与扣除配比的原则，该部分面积所对应的已缴营业税税金不得计入本次清算扣除。

十、房地产开发企业将公共配套设施等非可售建筑面积对外销售，其收入应视为转让收入吗？其扣除

项目应当如何确认？

答：根据有关房地产法规，公共配套设施原则上不得对外销售，而应属于全体业主共有，因而其开发建设成本应当计入扣除。若房地产开发企业将公共配套设施对外销售，其转让收入计入非普通住宅转让收

入，扣除项目按《办法》第二十条规定确认。

出具土地增值税清算结论后，房地产开发企业将公共配套设施等非可售建筑面积对外销售、转为自用，区分情况按《办法》第三十四条、第三十七条规定处理。

十一、房地产开发企业将公共配套设施等非可售建筑面积转为自用，应当确认转让收入吗？其扣除项

目应当如何确认？

答：房地产开发企业将开发产品或者公共配套设施等转为自用，其房地产所有权未发生转移，不属于土地增值税视同销售的范围，因而不应确认转让收入。但是，对于该部分开发产品或者公共配套设施所应分担的土地成本、开发成本和开发费用不得计入扣除。

十二、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？

答：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。

利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。

十三、对于一方出地、一方出资，合作开发房地产项目的，清算项目的主体应如何确定？

答：企业（出地方）取得国有土地使用权后，联合其他单位（出资方）一同开发的，若双方约定，出地方不承担经营风险而只收取固定利益的，包括货币资金和其他非货币资产，对出地方应当按照转让国有土地使用权计算征收营业税和土地增值税，并向出资方开具发票；对于取得土地使用权的出资方，继续投资进行开发并建房出售的，以新建房作为开发项目，计算征收土地增值税。其中对出地方计算征收转让国有土地使用权土地增值税的价格，即作为出资方取得土地使用权所支付的金额，凭发票在其土地增值税清

算时据以扣除。

若出地方和出资方合作建房、约定建成后分配开发产品的，出地方转让国有土地使用权的价格，为首次或者以后分配开发产品时应分出开发产品的市场公允价值加减其他补价计算确认；同时确认出资方取得

该项土地使用权的成本。

十四、以开发产品实行实物补偿方式进行拆迁安置的，其在视同销售时其转让收入应当如何定价？应

当如何计入扣除？

答：房地产开发企业以开发产品实行实物补偿方式进行拆迁安置的，补偿给被拆迁人的开发产品视同销售，其价格按照货币补偿方式计算的补偿金价款加上向被拆迁人实际收取的价款后，计入房地产转让收入，并向被拆迁人开具发票；按照货币补偿方式计算的补偿金价款，计入土地征用及拆迁补偿费扣除项目。

十五、房地产开发企业建设公共配套设施因移交给政府等有关部门获得的补偿应如何处理？

答：房地产开发企业因从事拆迁安置从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额；房地产开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，建设的公共配套设施建设完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿，抵减房地产开发成本

中的建筑安装工程费。

十六、房地产开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，其按揭保证金计算土地增值税时应如何处

理？

答：房地产开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得计入扣除项目。实际发生的损失，作为房地产开发费用处理。

十七、房地产开发企业将开发产品对外捐赠的，应当如何计算缴纳土地增值税？

答：房地产开发企业将开发产品用于捐赠的，应视同销售，并按照《办法》第十三条的规定确定销售收入。此外，符合《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）第四条第（二）项规定的开发产品捐赠，不计销售收入，同时对于该部分开发产品所应分担的土地成本、开发成本和开发费用不得计入扣除。

十八、企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当征收土地增值税？

答：两个或两个以上的房地产开发企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，合并后的企业承受原合并各方的房地产，不征收原合并各方房地产的土地增值税。合并后的企业在转让房地产时，按照合并前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值

税。

房地产开发企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上的企业，对派生方、新设方承受原企业房地产的，不征收土地增值税。派生方、新设方转让房地产时，按照分立前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。

股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税。

第二篇：黑龙江省地方税务局关于土地增值税清算工作有关业务问题的通知（最终版）

黑龙江省地方税务局关于土地增值税清算工作有关业务问题的通知

黑地税函[2010]33号 2010.5.19

各市（地）地方税务局：

根据土地增值税清算工作的需要，结合我省土地增值税清算工作现状，现就涉及的有关业务问题明确如下：

一、关于扣除项目有关问题

（一）拆除违建项目支出的扣除

拆除违建项目支出是企业在项目建设过程中实际发生的成本费用，应准予在计算土地增值税时扣除；但支付的罚款不应予以扣除。

（二）拆迁补偿费的扣除

在确定拆迁补偿费扣除金额时，将拆迁（回迁）合同作为确定扣除项目金额的依据。

（三）房地产开发费用的扣除

对没有发生借款费用的企业，因不发生财务费用中的利息支出，房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的百分之五以内据实扣除。

（四）同一项目不同类型房地产成本费用的分摊

属于同一项目建造不同类型房地产共同的成本费用，应按不同类型房地产可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例，确定项目的扣除金额。

二、关于拆迁安置户土地增值税的清算问题

（一）对房地产企业建造的用于安置拆迁户的回迁安置房，视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费；对房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；对回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，计入销售收入。

（二）开发企业采取异地安置的，异地安置的房屋价值可按当期市场价格视同货币安置计入开发成本。

（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入开发成本。

三、关于普通标准住宅的认定问题

2008年12月31日之前开发销售的房地产，根据黑地税发〔2007〕119号文件规定，普通标准住宅的标准是:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.4倍以下。

根据黑政发〔2008〕127号文件规定，从2009年1月1日起至2010年12月31日止，享受普通商品住房优惠政策的住宅标准调整为：容积率在1.0以上，建筑面积在180平方米以下，价格在当地商品住房平均价格1.5倍以内。

四、关于停车位收入征收土地增值税问题

房地产开发企业出租停车位，所有权未发生转移的，不应征收土地增值税；所有权发生转移的，应视同销售不动产，按照有关规定征收土地增值税。

五、关于核定征收问题

（一）在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

4、符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

（二）核定征收率自2010年1月1日起按下列标准执行。

1、普通标准住宅核定征收率为1—1.5%。

2、除普通标准住宅以外的其他住宅为3%。

3、除上述

（一）、（二）项以外的其他房地产项目为5%。

第三篇：朝阳区地方税务局房地产开发企业土地增值税清算管理办法实施

北京市朝阳区地方税务局文件

朝地税地„2008‟77号

朝阳区地方税务局关于印发《朝阳区地方税务局房地产开发企业土地增值税清算管理办法

实施方案》的通知

各科、室、所、稽查局、机关后勤服务中心：

现将我局制订的《朝阳区地方税务局房地产开发企业土地增值税清算管理办法实施方案》印发给你们，请依照执行。

二○○八年十一月七日 朝阳区地方税务局房地产开发企业 土地增值税清算管理办法实施方案

根据北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（京地税地„2008‟92号，以下简称《管理办法》）的通知精神，并结合我局实际情况，制定本局房地产开发企业土地增值税清算管理办法实施方案。

一、受理范围：

凡注册在朝阳区的房地产开发企业，所开发房地产项目达到土地增值税清算条件的，均按照本实施方案进行土地增值税清算工作。

二、职责分工

（一）税政管理二科负责土地增值税清算工作的贯彻部署以及相关税收政策的业务指导；对第二税务所审核结束的《鉴证报告》进行复审；定期协调稽查部门对已清算项目进行抽查检查；对需核定征收的清算项目进行审核；协调、解决清算中出现的问题。

（二）第二税务所负责对所辖房地产开发企业的开发项目进行监控，在征期内统计项目售房率，对达到清算标准的纳税人进行清算督办；负责落实《管理办法》第三章、第四章中清算的受理、审核、移交以及相关事项的告知与送达等工作；对注销税务登记的纳税人进行是否应清算土地增值税的判定，并对需清算的进行受理，对于应清算土地增值税而未清算的纳税人不予办理注销手续，待清算工作完成后再为其办理；按照清算结果办理税款入（退）库；对需进行核定征收的纳税人进行核定征收；对已经清算完成的土地增值税项目进行资料归档工作并登记《房地产项目清算情况台账》。

（三）征收管理科负责审核申请注销税务登记的纳税人是否进行了土地增值税清算，对应办理土地增值税清算而未办理的不允办理注销手续；按照税务档案相关规定进行资料的保管。

（四）稽查局负责对已经办理完结的清算项目按照一定比例抽取进行深入检查。

三、清算工作流程

（一）日常监控环节

第二税务所负责对房地产开发企业项目销售进度进行监控；在征期内逐项目统计售房率，并将达到清算条件售房比例的项目汇总报税政二科备案。

（二）清算申请受理环节

第二税务所应严格执行《管理办法》第二章、第三章中清算条件、清算申请与受理规定的各项要求。对需要进行项目清算的企业按照《管理办法》第三章第九条的工作规定对企业进行告知。

对纳税人提出申请进行清算的项目不符合受理条件的，第二税务所应5日内将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。对纳税人提出申请进行清算的项目符合受理条件的，第二税务所在收取纳税人提交的申请材料和《鉴证报告》时，应认真核对纳税人提供的资料，并在8日内严格按照《鉴证报告》标准格式进行验收。对纳税人提交的申请材料齐全的，应予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》并转入初审程序；对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚的，应退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料，并向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》交纳税人，待清算资料补充完整后，重新办理税款清算手续。

（三）清算初审环节

第二税务所应严格按照《管理办法》第四章清算审核的规定进行清算初审工作。自清算日起60日内为清算“初审时段”(不含纳税人应税务机关要求的补正资料时间），第二税务所应于审核时段内完成审核工作。

对于纳税人提供的清算报告符合《管理办法》中规定要求的的，初审人员应在清算初审结束后，填写《土地增值税清算审核表》随同清算件转税政管理二科。对于在审查清算项目过程中因鉴证事项或其他问题需要纳税人进一步补充与清算项目相关的证明资料决定暂停清算的，第二税务所应向纳税人开具《土地增值税清算中止核准通知书》，待纳税人重新补充证明资料后，再办理税款清算手续。

对需采取核定征收以及不允核准的清算项目，第二税务所填写《土地增值税清算核定表》并及时转税政管理二科。税政管理二科复审后，第二税务所按照复审意见进行办理。

（四）清算复审环节

税政二科应严格按照《管理办法》的规定对第二税务所报送的清算资料进行清算复审工作。自收到税务所报送材料起20日内为清算“复审时段”(不含税务所应税政二科要求的重新审查时间），税政二科应于审核时段内完成审核工作。

对于复审通过的清算项目，税政二科在《土地增值税清算审核表》中签署意见后应及时将清算资料转交第二税务所；对于复审中发现疑问的清算项目，税政二科应在《土地增值税清算审核表》中注明未通过原因并将清算资料一并转交税务所重新审核。对于经过复审后，决定对纳税人申请的清税项目不予核准或采取核定征收的，税政二科应在《土地增值税清算审核表》中注明未通过原因并将清算资料一并转交税务所。

（五）执行、告知环节

第二税务所收到税政管理二科复审结果后。应及时按照清算结果办理税款入(退）库、资料归档等工作，并将清算结果登账备案报送税政管理二科。

经过清算审核后，决定对纳税人申请的清税项目予以核准的，第二税务所应在收到复审结果2日内向纳税人开具《土地增值税清算核准通知书》并通知纳税人按照清算结果办理税款入(退）库；决定对纳税人申请的清税项目不予核准的，第二税务所应在收到复审结果2日内向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》。决定对纳税人申请的清税项目采取核定征收的，第二税务所应在收到复审结果2日内向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》和《土地增值税核定征收通知书》。

四、清算项目应核定征收的情形

（一）第二税务所在清算审核及纳税评估、稽查部门在对企业纳税评估、稽查检查工作中，发现纳税人有下列情况之一的，可以按确定的销售收入进行核定征收土地增值税(征收率按照市局制定统一标准）。

1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

4.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

（二）第二税务所在清算审核及纳税评估、稽查部门在对企业纳税评估、稽查检查工作中，需要对纳税人开发项目按确定的销售收入进行核定征收土地增值税时，需要在《土地增值税清算审核表》中注明核定原因，报送税政二科进行审核，按照税政二科的审核意见执行。

五、对于已经审核完结项目的抽查检查工作 税政二科应严格按照《管理办法》第五章的工作要求，结合工作的实际情况，组织、协调稽查部门可对已清算项目进行抽查检查。在清算中有下列情况的之一的，税政二科应在清算完成后将项目情况提交稽查部门，作为重点检查对象：

（一）纳税人办理清税时，发生《鉴证报告》内容不规范，退回重报的；

（二）纳税人办理清税后，根据《鉴证报告》发生退税的。

六、工作要求

各部门应认真组织学习，深刻领会文件；本着高度负责的精神，严格按照本实施方案以及北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》进行土地增值税清算工作，确保清算时限及流程落实到位；加强项目监控，及时进行退补税以及稽核工作，做到应收尽收。

主题词：房地产

土地增值税

清算

通知

北京市朝阳区地方税务局办公室 2008年11月10日印发

第四篇：济南市地方税务局土地增值税清算管理办法

济南市地方税务局土地增值税清算管理办法

第一条 为加强我市房地产开发企业土地增值税的清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《山东省地方税务局土地增值税预缴、清算管理办法》（以下分别简称《征管法》、《条例》、《细则》）及有关规定，制定本办法。

第二条 本办法适用于我市范围内房地产开发企业已预缴土地增值税的清算管理。

第三条 土地增值税清算管理工作由房地产开发企业主管地税机关负责。

第四条 纳税人应在房地产单位项目竣工决算后30日内持以下资料到主管地税机关申请办理土地增值税税款清算。

（一）房地产开发合同（或房地产开发项目许可证）；

（二）土地受让合同（或政府无偿划拨土地文件）；

（三）建设项目立项报告批复文件及建设工程规划批复；

（四）税务登记证、土地增值税项目登记表、土地增值税申报表及预缴土地增值税完税凭证；

（五）项目竣工决算资料，以及主管地税机关要求提供的其他与开发转让房地产有关的资料。

第五条“单位项目”，是指纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象；“竣工决算项目”，是指已取得建设工程质量监督部门出具的单位工程质量认定合格(优良)书、建设单位和施工单位已对该工程的工程成本进行确认、已签署《工程造价结（决）算书》，全部实现销售并且收入、成本和费用已全部准确核算清楚的房地产开发项目。

第六条 有下列情况之一的，纳税人可以对未竣工决算房地产开发项目申请土地增值税清算:

（一）纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目;

（二）纳税人申请办理注销税务登记。

纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目的，应自转让合同签定之日起30日内提出清算土地增值税申请。

纳税人申请办理注销税务登记的，应在办理注销税务登记前提出清算土地增值税申请。

第七条 对纳税人已竣工决算或虽未竣工决算但符合清算条件的房地产开发项目，如果纳税人在限期内未提出清算申请且无正当理由，主管地税机关认为有必要的，可报经县（市、区）地方税务局批准进行土地增值税清算。

第八条 主管地税机关在进行土地增值税清算时，应审核以下内容：

（一）转让房地产收入总额，包括转让土地收入、转让地上建筑物及其附着物收入；

（二）扣除项目金额，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用以及与转让房地产有关的税金；

（三）预缴土地增值税情况；

（四）多用途房地产开发项目面积划分情况；

（五）其他需审核的项目。

第九条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。房地产转让收入明显偏低的，主管地税机关有权根据当地同类房地产的市场价格进行核定；

第十条 土地增值税的计算扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额。包括：

1、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以协议、招标、拍卖等方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。

取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

2、纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。即纳税人在取得土地使用权过程中办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。

(二)房地产开发成本。指纳税人开发土地和新建房及配套设施实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

1、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

2、前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

3、建筑安装工程费，指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

4、基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

5、公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

6、开发间接费用，包括企业内部独立核算单位为开发产品而直接组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）房地产开发费用。指与开发土地和新建房及配套设施有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

（四）与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。因转让房地产交纳的教育费附加和经省以上人民政府批准征收的规费、基金，也可视同税金予以扣除，但已列入扣除项目扣除的不得重复计算扣除。

（五）根据《条例》第六条(五)项规定，按本条

（一）、（二）项规定的金额之和，加计百分之二十的扣除。

第十一条 土地增值税的计算扣除项目采取正列举的办法，凡本办法第十条未列举的项目支出，均不得在计算土地增值税时予以扣除。

第十二条 各级地方政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果是计入房价中向购买方一并收取的，应视为取得房地产转让收入，在计算土地增值税扣除项目金额时可予以扣除；如果未计入房价中，而在房价之外单独收取的，可以不作为房地产转让收入，在计算土地增值税扣除项目金额时不予扣除。

第十三条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发转让房地产的，其扣除项目金额按以下办法计算：

凡单独转让土地使用权的，按照转让土地使用权面积占开发土地总面积的比例分摊其扣除项目金额。凡转让土地使用权同时转让地上建筑物的，按照转让建筑物的建筑面积占总规划面积的比例计算分摊其扣除项目金额。

第十四条 纳税人已预缴的税款少于清算后应缴税款的，应在主管地税机关核定的期限内结清应补缴的税款。预缴税款超过清算后应缴税款的，主管地税机关应及时办理退税，或者经纳税人同意抵缴其他纳税项目应缴纳的土地增值税税款。第十五条 本办法未尽事宜，按《征管法》、《条例》、《细则》及有关规定执行。

第十六条 本办法由济南市地方税务局负责解释。

第十七条 本办法自二ΟΟ四年七月一日起执行。

第五篇：青岛市地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税预征率的公告

青岛市地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税预征率的公告

青岛市地税局公告〔2011〕1号

全文有效 成文日期：2011-01-31

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根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的规定，现对房地产开发项目土地增值税预征率调整公告如下：

一、对开发建设并销售经济适用住房、廉租住房等保障性住房，仍不预征土地增值税。

二、对开发建设并销售政府限价商品住房，土地增值税预征率为1%。

三、对开发建设并销售普通住房，土地增值税预征率由现行的1%调至2%。

四、对开发建设并销售非普通住房（含别墅）和非住房（包括商业用房、写字楼等），土地增值税预征率由现行的2%调至3%。

五、普通住房按市政府确定的标准执行。房地产企业开发建设不同类型的房地产要按规定分别核算，依不同的预征率申报预缴土地增值税；未分别核算的，从高预征土地增值税。

六、本公告自2011年2月1日起施行，《青岛市财政局 青岛市国家税务局 青岛市地方税务局关于调整我市房地产税收政策有关问题的通知》（青财源〔2010〕2号）第二条停止执行。特此公告。

二〇一一年一月三十一日

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