第一篇：《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程(暂行)》解读
《广东省地方税务局土地增值税清算管理
规程（暂行）》解读
为加强我省土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关文件规定，广东省地方税务局印发了《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）》（以下简称《规程》），现解读如下：
一、为什么要制定《规程》？
随着经济的不断发展，房地产开发行业发展壮大，土地增值税的征收管理日显重要。为了严格执行土地增值税的税收政策，认真落实国家税务总局文件精神，强化对土地增值税的征管工作，特别是进一步提升土地增值税清算工作质量和效率，优化、规范土地增值税清算管理业务流程，特制定《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）》。
二、制定《规程》的政策依据是什么？
根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，以《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）等一系列文件为依据，在国家税务总局授权内，结合今年我省土地增值税征管实践成果制定本规程。
三、制定《规程》的指导思想是什么？
制定《规程》的指导思想是：一是明确土地增值税清算主体是土地增值税的纳税人，强调纳税人应对清算申报资料的真实性、准确性和完整性负责；二是优化纳税服务，强调税务机关应当提供周到细致的纳税服务，特别是更加注重降低纳税人的涉税风险。
四、《规程》适用的范围是什么？
《规程》适用于广东省内房地产开发项目及直接转让国有土地使用权的土地增值税清算工作。
五、《规程》突出的主要内容有哪些？
《规程》针对土地增值税清算管理特点，结合我省房地产开发的实际，突出可操作性，努力实现土地增值税清算业务的流程化、规范化、标准化。
六、税务机关提升纳税服务质量，特别是加强开发前期的服务，努力降低纳税人涉税风险的安排有哪些？
《规程》明确指出税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合市场因素，确定单位面积的扣除项目金额标准。凡项目的土建、安装、装饰装修、园林绿化等设计或施工环节出现特殊情况可能导致工程造价高于当地扣除项目金额标准的，纳税人应在施工前或施工过程中向主管税务机关报告，报送相应的设计（施工）图、工程量清单、装饰材料清单、绿化苗木清单等。
七、《规程》对纳税人资料报送有什么要求？
《规程》要求纳税人应将取得土地、项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等资料按取得时间顺序向主管税务机关报送。
（一）取得土地、立项与规划环节：纳税人取得（包括以出让、转让、接受作价入股进行投资或联营及其他方式取得）土地使用权，办理立项与规划手续并取得规划建设部门的修建性详细规划批复后30日内，应向主管税务机关报送下列资料：
1.国有土地使用证、出让合同（协议）或其他相关证明。
2.修建性详细规划批复文件（含修建性详细规划图）。
（二）项目工程施工环节：纳税人申请领用发票前，应向主管税务机关报送下列资料:
1.建筑工程预算书。
2.建筑工程施工合同。
3.工程造价情况备案表、工程量清单。
（三）销（预）售商品房环节：
纳税人在取得商品房预售许可证时，应向主管税务机关报备。开发项目的销售比例达到80%的当季起，纳税人应按季向主管税务机关报送项目销（预）售的销控明细，内容应包括各类商品房的销售收入、已售商品房建筑面积、可售商品房建筑面积、销售比例等。
（四）项目竣工验收备案环节：完成项目竣工验收（备
案）手续后30日内，纳税人应向主管税务机关报送由当地建设主管部门出具的建设工程项目竣工综合验收备案证明。
（五）取得房地产权属证明环节：取得商品房权属证明后30日内，纳税人应向主管税务机关报送下列资料：
1.建筑工程竣工结算资料。
2.房屋测量成果报告书。
（六）其他资料，如立项批准文件、建筑工程施工许可文件、建筑工程设计合同、商品房权属证明和由建设单位、监理单位、施工单位三方签字盖章的项目竣工图等房地产开发相关资料，需向主管税务机关报送或者企业留置备查，由地级以上市地方税务局确定。
八、纳税人报送的凭证资料不符合清算要求或不实应如何界定？
《规程》指出凭证资料不符合清算要求或不实是指有下列情形之一的：
1.不能提供符合国家标准的建筑施工合同的，不能在规定期限内完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的。
2.工程结算项目建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。
3.装饰装修、园林绿化工程由具有相应资质且账务健全的企业施工，但不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程
量清单、材料苗木清单，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的；装饰装修、园林绿化工程由无资质企业、个体工商户或个人施工，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。
4.房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。
5.大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。
九、《规程》对哪些法律责任进行了明确？
《规程》将相关涉税人员法律责任单独成章，对纳税人、会计人员、造价工程师、注册税务师和税务师事务所以及税务人员相关涉税行为可能产生的法律责任进行了梳理、归集，并强调如有违法违规行为，将由相关部门依照相应的法律法规进行问责。
第二篇：北京市地方税务局土地增值税清算管理规程
北京市地方税务局土地增值税清算管理规程
第一章 总则
第一条 为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)及有关文件规定，制定本规程。
第二条 本规程适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条 本规程所称土地增值税清算（以下简称清算），是指纳税人依照税收法律、法规的规定，计算符合清算条件的房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并按照规定的程序和时限，向税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清税款的行为。
第四条 纳税人是清算的主体，对清算申报的真实性、合法性、准确性、完整性负责。
第五条 税务机关负责清算的受理和审核。第二章 项目管理
第六条 房地产开发项目应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行日常管理和清算（以下简称清算单位）。对于分期开发的项目，可以结合项目实际情况及相关材料进行判定，以确定的分期建设项目作为清算单位。
【注：原则上按建设工程规划许可证为清算单位，经过税务机关判定后，可以按建筑工程施工许可证为清算单位。】
第七条 纳税人应自取得立项批准文件之日起30日内，到主管税务机关办理土地增值税项目登记手续。土地增值税项目登记及管理按照北京市地方税务局有关文件规定执行。
第八条 纳税人应按照房地产项目管理的要求和清算管理规定，自取得相关主管部门批复手续后，向主管税务机关提供立项批复、土地出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案表、预(销)售许可证等材料。
第九条 属于保障房项目的，纳税人需提供政府主管部门制发的相关文件。第十条 纳税人应按照财务会计制度的要求进行财务会计核算工作，准确归集房地产开发项目的收入、成本、费用。
第十一条 房地产开发项目土地增值税管理应保持连续性，不得因房地产项目的土地增值税纳税人、主管税务机关、税务管理人员发生变化而中断、中止。主管税务机关应做好项目跟踪管理工作。
第三章 清算申报与受理 第十二条 符合下列情况之一的，纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续：
（一）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。
（二）整体转让未竣工的房地产开发项目。
（三）直接转让土地使用权的项目。
（四）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。
第十三条 符合下列情况之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（一）纳税人开发的房地产开发项目已竣工，且已转让的房地产建筑面积（含视同销售房地产）占项目全部可转让建筑面积在85%以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用1年以上的。
（二）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的。
第十四条 本规程第十三条所称竣工，是指除土地开发外，纳税人建造、开发的房地产开发项目，符合下列条件之一：
（一）房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）房地产开发项目已开始投入使用。开发项目无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理竣工（完工）备案手续以及会计决算手续，当纳税人开始办理开发项目交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发项目开始投入使用。
（三）房地产开发项目已取得了初始产权证明。第十五条 税务机关应对清算项目实行分类管理：
（一）符合本规程第十二条情形的，纳税人应在满足清算条件之日起90日内向主管税务机关提出清算申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》（见附件1），办理清算手续。
（二）符合本规程第十三条情形的，由主管税务机关确定是否进行清算。确定需要进行清算的，主管税务机关应出具《土地增值税清算通知书》（见附件2）送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起90日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管税务机关，办理清算手续。
第十六条 纳税人应以满足应清算条件之日起90日内或者接到主管税务机关清算通知书之日起90日内的任意一天，确认为清算收入和归集扣除项目金额的截止时间（以下简称清算截止日），并将清算截止日明确告知主管税务机关。
第十七条 纳税人进行清算时，应填报《土地增值税清算报告》（以下简称清算报告，标准格式见附件3）。
纳税人委托税务中介机构进行清算的，税务中介机构应按《土地增值税清算鉴证业务准则》的有关规定完成鉴证，并出具《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称鉴证报告，标准格式见附件4）。纳税人提交资料时，可以使用鉴证报告代替清算报告。
第十八条 纳税人在办理清算申请手续时，应按要求报送有关资料，并填写《土地增值税清算材料要求及清单》（见附件5）：
（一）项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等。
（二）国有土地使用权证书。
（三）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。
（四）房地产项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。
（五）能够按房地产项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。
（六）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。
（七）清算项目的工程竣工验收报告。
（八）清算项目的销售许可证。
（九）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。
（十）《鉴证报告》或《清算报告》。
（十一）《土地增值税纳税申报表
（二）》。
（十二）税务机关要求报送的其他与清算有关的证明资料等。
第十九条 主管税务机关应认真核对纳税人提供的资料，严格按照《鉴证报告》《清算报告》的标准格式进行审核。
纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》（见附件6）转入审核程序。纳税人提交的《鉴证报告》或《清算报告》内容不规范、相关涉税事项情况不清楚的，应退回修改；资料不完整的，应开具《土地增值税清算补充材料及情况通知书》（见附件7），通知纳税人补全清算资料。
纳税人在限期内补全资料的，予以受理；逾期未能补齐资料，经纳税人提供确因不可抗力客观原因造成资料难以补齐的书面说明及相关证明材料，可以受理；不能补齐资料且无正当理由的，税务机关可进行核定征收或移交税务稽查部门处理。
纳税人清算申请不符合受理条件的，主管税务机关应将不予受理的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。
第四章 清算审核管理 第二十条 清算审核包括案头审核、实地审核。税务机关清算审核以案头审核为主，必要时进行实地审核。
案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核纳税人申报情况的一致性、数据计算准确性等。
实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
第二十一条 清算审核实行主管税务机关、区（分）局两级审核管理制度。各区（分）局可成立清算审核领导小组和审核小组，开展清算审核工作。第二十二条 主管税务机关审核中发现疑点、未采信或部分未采信《鉴证报告》《清算报告》的，应填写《土地增值税清算补充材料及情况通知书》要求纳税人限期进行说明。待纳税人说明情况、重新补充证明资料后继续审核。
第二十三条 主管税务机关应在清算受理之日起90日内完成审核出具意见，审核时限不含纳税人应税务机关要求说明情况、补充资料的时间。
第二十四条 主管税务机关完成审核后，应向纳税人出具《土地增值税清算审核意见书》（见附件8）。
第二十五条 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。第二十六条 经税务机关审核，需办理土地增值税退税的，依照北京市地方税务局相关文件规定的程序办理。
第二十七条 主管税务机关负责土地增值税清算存档工作，并按照北京市地方税务局、北京市档案局有关文件规定，在清算工作中形成的资料应与原保存的该项目税务资料合并立卷存档。对于成片开发分期清算土地增值税的项目，应在该项目土地增值税清算工作全部办理完毕后再进行归档。
第二十八条 税务机关可聘请税务、会计、工程造价、房地产估价等中介机构提供清算相关咨询、评估等服务。
第五章 清算审核内容
第二十九条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。主管税务机关应根据纳税人报送的清算资料，结合发票、普通住宅明细表和其他类型房地产明细表、商品房预售（销售）许可证、测绘成果资料，核实房地产转让收入。具体确认方式如下：
（一）土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
（二）纳税人将房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生权属转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：
1.纳税人按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（三）对于纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，税务机关应要求纳税人提供书面说明。若成交价格明显偏低又无正当理由的，税务机关参照本条第二款规定的方法或房地产评估价值确定。
（四）纳税人将房地产转为企业自用或用于出租时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
第三十条 土地增值税清算扣除项目包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额。
（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（三）房地产开发费用。
（四）与转让房地产有关的税金。
（五）国家规定的其他扣除项目。第三十一条 扣除项目金额的计算分摊：
（一）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用：
1.占地面积法：即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊；
2.建筑面积法：即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊； 3.直接成本法：即按照受益对象或清算单位直接归集成本费用； 4.税务机关确认的其他合理方法。
（二）属于多个清算单位共同发生的扣除项目金额，原则上按建筑面积法分摊，如无法按建筑面积法分摊，应按占地面积法分摊或税务机关确认的其他合理方法分摊。
（三）同一清算单位发生的扣除项目金额，原则上应按建筑面积法分摊。对于纳税人能够提供相关证明材料，单独签订合同并独立结算的成本，可按直接成本法归集。
（四）同一清算单位中纳税人可以提供土地使用权证或规划资料及其他材料证明该类型房地产属于独立占地的，取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费可按占地面积法计算分摊。
（五）同一清算单位中部分转让国有土地使用权或在建工程，其共同受益的项目成本,无法按照建筑面积法分摊计算的，可按照占地面积法或税务机关确认的其他合理方法进行分摊。
第三十二条 在土地增值税清算中，扣除项目金额应当符合下列要求：
（一）经济业务应当是真实发生的，且是合法、相关的。
（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生并取得合法有效凭证。纳税人办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。本规程所称合法有效凭证，一般是指：
1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以开具的发票为合法有效凭证。
2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证。
3.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求纳税人提供境外公证机构的确认证明。属于境内代扣代缴税款的，按税务机关相关规定执行。
4.财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
（三）纳税人的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
（四）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
（五）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
（六）纳税人分期开发房地产项目的，各分期项目清算方式与扣除项目金额计算分摊方法应当保持一致。
（七）纳税人支付的罚款、滞纳金、资金占用费、罚息以及与该类款项相关的税金和因逾期开发支付的土地闲置费等罚没性质款项，不允许扣除。
第三十三条 除本规程第三十二条规定的原则外，扣除项目金额应符合下列规定：
（一）纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”准予扣除。对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，准予扣除。
（二）土地征用及拆迁补偿费：
1.纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，并按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。2.纳税人采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（三）纳税人委托其他单位进行规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘的，提供服务的单位应当符合相关法律、法规的要求。
【注：所谓“符合相关法律、法规的要求”是指委托单位必须具备相关资质资格，与验收报告上签署单位一致，与增值税下“第二十六条 纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣”规定是同样的意思。这个规定在营业税下由于没有上位法支持不能明文规定，只是征收管理中的潜规则。但是在增值税下可以光明正大的明确规定。】
（四）建筑安装工程费：
1.纳税人采用自营方式自行施工建设的，应准确核算施工人工费、材料费、机械台班使用费等。
2.纳税人在工程竣工验收后，根据合同约定扣留的质量保证金，在清算截止日已取得建筑安装施工企业发票的，按发票所载金额予以扣除；未取得发票的，扣留的质保金不得计算扣除。3.纳税人应确保所取得相关发票的真实性和所载金额的准确性，以及所提供建筑安装工程费与其施工方登记的建安项目开票信息保持一致。
【注：与国税发[1995]192号文件规定精神一致，也就是所谓“三流合一（三流同一）”，保证交易真实性，避免接受虚开发票增加扣除项目的金额。】
（五）纳税人销售已装修的房屋，其发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。
1.纳税人销售已装修房屋，应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定。没有明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本。
上述装修费用不包括纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。
2.纳税人销售已装修的房屋时，随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。
3.纳税人在清算单位以外单独建造样板房的，其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。纳税人在清算单位内装修的样板房并作为开发产品对外转让的，且《房地产买卖合同》明确约定装修价值体现在转让价款中的，其发生的合理的样板房装修费用可以计入房地产开发成本。
（六）公共配套设施费： 1.公共配套设施包括纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、人防等为公共事业建造,不可销售的公共设施。
2.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。其中“建成后产权属于全体业主所有的”，可以按照以下原则之一确认：
（1）政府相关文件中明确规定属于全体业主所有；（2）经人民法院裁决属于全体业主共有；
（3）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或相关公共配套设施移交给业主委员会。
3.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
（1）纳税人建设的公共配套设施产权无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应当提供政府、公用事业单位书面接收文件。
（2）纳税人建设的公共配套设施应由政府、公用事业单位接收，但因政府、公用事业单位原因不能接收或未能及时接收的，经接收单位或者政府主管部门出具书面材料证明相关设施确属公共配套设施，且说明不接收或未及时接收具体原因的，经主管税务机关审核确定后，其成本、费用予以扣除。4.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
5.纳税人预提的公共配套设施费不得扣除。纳税人分期开发房地产项目但公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并且已取得合法有效凭证的情况下，可按照各分期清算项目可售建筑面积占项目总可售建筑面积的比例计算清算项目可扣除的公共配套设施费，但不得超过已实际发生的金额。
6.纳税人未移交的公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不予扣除相应的成本、费用。
（七）开发间接费用：
1.开发间接费用是纳税人直接组织、管理开发项目实际发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用以及企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不得列入开发间接费。
2.开发间接费用与纳税人的期间费用应按照现行企业会计准则或企业会计制度的规定分别核算。划分不清、核算混乱的期间费用，全部作为房地产开发费用扣除。
（八）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
第三十四条 对开发土地和新建房及配套设施的成本中的前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、开发间接费用（以下简称四项成本），按有效凭证金额据实扣除。对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，应按核定办法扣除：
（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的。
（二）提供的开发成本资料不实的。
（三）发现清算资料中存在虚假、不准确的涉税信息，影响清算税款计算结果的。
（四）清算项目中四项成本的每平方米建安成本扣除额，明显高于北京市地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由的。
第三十五条 主管税务机关对四项成本核定扣除的，应向纳税人开具《土地增值税四项成本核定通知书》（见附件9）。
第三十六条 税务机关根据建设部门定期公布的建安指导价格，结合商品房用途、结构等因素制定《分类房产单位面积建安造价表》，作为第四十三条所列四项开发成本核定的依据。《分类房产单位面积建安造价表》及核算方法，由北京市地方税务局另行制定下发。
第三十七条 房地产开发费用：
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照本款扣除。
（三）纳税人既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条
（一）（二）项所述两种办法。
（四）清算时已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
（五）纳税人据实列支利息支出的，应当提供贷款合同、利息结算单据或发票。
（六）纳税人向金融机构支付的财务咨询费等非利息性质的款项，不得作为利息支出扣除。
（七）纳税人向金融机构借款，因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项，不得作为利息支出扣除。
第三十八条 对于县级及县级以上人民政府要求纳税人在售房时代收的各项费用，如果计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算扣除项目金额时不允许扣除代收费用。
第三十九条 税务机关在审核时，应重点关注关联企业交易是否符合独立交易原则。
第六章 核定征收
第四十条 税务机关发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。
第四十一条 税务机关在清算审核中发现纳税人有下列情形之一的，可以实行核定征收。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
税务机关在稽查工作中，认为房地产开发项目符合上述核定征收情形的，可以核定征收土地增值税。
第四十二条 税务机关核定征收土地增值税的，应开具《土地增值税核定征收通知书》（见附件10）送达纳税人。
第四十三条 核定征收的具体规定由北京市地方税务局另行发文制定。第四十四条 税务机关应加强核定征收项目的调查核实，严格控制核定征收的范围。
第四十五条 核定征收率原则上不得低于5%。第七章 清算审核期间及清算后再转让房地产的处理
第四十六条 土地增值税清算时未转让的房地产，纳税人清算后转让的（以下简称清算后再转让房地产），按以下规定办理：
（一）清算后再转让房地产的纳税人应在每季度终了后15日内进行纳税申报（含零申报）。
（二）清算后再转让房地产应当区分普通住宅和其他商品房分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（三）清算后再转让房地产扣除项目金额按清算时确认的普通住宅、其他商品房单位建筑面积成本费用乘以转让面积确认。
清算时单位建筑面积成本费用=本次清算扣除项目总金额÷清算的总已售面积
上述公式中，“本次清算扣除项目总金额”不包括纳税人进行清算时扣除的与转让房地产有关的税金。
（四）清算后再转让房地产的有关税金在本次申报缴纳土地增值税时予以扣除。
（五）清算后再转让的房地产，按照上述方式计算的增值率未超过20%的普通住宅，免征土地增值税；增值率超过20%的，应征收土地增值税。
（六）纳税人清算后再转让房地产的，对于买卖双方签订的房地产销售合同有约定付款日期的，纳税义务发生时间为合同签订的付款日期的当天；对于采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
（七）清算后再转让房地产的土地增值税计算方式应与项目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的项目再转让房地产的，按清算时核定征收率计征税款。第四十七条 清算审核期间转让房地产
纳税人在清算审核期间转让的房地产，扣除项目金额以本次清算确认的单位建筑面积成本费用乘以转让面积计算。具体计算公式按本规程第四十六条第三款规定执行。
纳税人应按照上述方法计算清算审核期间转让房地产对应的税款，与本次清算税款合并后，一并申报缴纳。
第八章 税收优惠管理
第四十八条 土地增值税政策中普通住宅依照北京市公布的标准确认。纳税人进行土地增值税清算时，税务机关应按单套房屋销售时同级别土地上适用的普通住房标准进行审核确认。
纳税人须在《清算报告》或《鉴证报告》中提供普通住宅的判定情况由税务机关审核确认。清算单位中建造的普通住宅，应单独计算增值额、增值率。
第四十九条 纳税人按照本规程规定办理清算申报时，其自行申报的普通住宅部分增值率未超过20%的，主管税务机关可将减免税事项一并审核，并在审核意见书中注明。
第九章 监督管理
第五十条 北京市地方税务局对全市土地增值税清算工作实行统筹监督管理。第五十一条 全市凡符合清算条件的房地产开发项目和已清算完毕的房地产开发项目，应经市局筛选、确定后，移交稽查部门作为稽查工作案源，相关税务机关应配合完成清算移交的相关工作。
第五十二条 按照本地区工作的实际情况，稽查部门可对已清算项目进行抽查、检查。在清算中有下列情况之一的，可作为重点检查案源：
（一）纳税人涉嫌偷税、逃避追缴欠税、抗税或者其他需要立案查处的税收违法行为的；
（二）纳税人办理清算时，发生《鉴证报告》《清算报告》内容不规范，退回重报仍不规范且拒不重报的；
（三）纳税人办理清算后，根据《鉴证报告》《清算报告》发生退税的；
（四）纳税人清算后，再转让房地产情况异常的。
第五十三条 稽查部门在稽查工作中发现房地产开发项目符合清算条件的，应及时告知纳税人到主管税务机关办理清算手续，同时通知主管税务机关。
第五十四条 主管税务机关受理清算申请后，稽查部门对纳税人立案检查的，主管税务机关应终止清算审核，待稽查完毕后重新办理清算事宜。
第十章 税务中介机构管理
第五十五条 税务中介机构从事土地增值税清算鉴证业务，应当以法律、法规为依据，按照独立、客观、公正原则，在获取充分、适当、真实证据基础上，根据审核鉴证的具体情况，出具真实、合法的《鉴证报告》，并按照税务机关要求提供鉴证工作底稿。
税务机关认为需要就清算鉴证事项开展调查了解情况的，受托的税务中介机构及相关专业人员应当积极配合。
税务中介机构及相关专业人员应当对其出具的《鉴证报告》承担相应的法律责任。
第五十六条 纳税人委托税务中介机构进行清算鉴证的，税务中介机构应当按照财政部、国家税务总局、中国注册税务师协会相关文件规定开展鉴证、出具鉴证意见，涉及调整事项以及重大事项的，应当在鉴证报告中披露调整过程、调整结论及其他应当说明的重大事项。
第五十七条 税务中介机构的相关专业人员开展清算鉴证时，应当对纳税人取得票据的真实性进行披露。税务机关对土地增值税清算鉴证报告中涉及的全部票据有检查、抽查、复查的权利。
第五十八条 税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对鉴证情况出具《鉴证报告》。
第五十九条 对税务中介机构出具的《鉴证报告》，经税务机关审核退回后，再报送仍未达到税务机关要求且拒不修改的，税务机关可向上级机关反映相关情况。
第十一章 附则 第六十条 本规程所涉及各文书和表格均列举在附件中。
第六十一条 各区（分）局可根据本规程制定本单位土地增值税清算管理办法，并报北京市地方税务局备案。
第六十二条 本规程未尽事项，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则及财政部、国家税务总局、北京市地方税务局相关文件规定执行。
第六十三条 本规程由北京市地方税务局解释。
第六十四条 本规程自2016年7月1日起生效。《北京市地方税务局关于印发<房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》(京地税地〔2008〕92号)同时废止。本规程生效前已收到税务机关清算受理通知书或稽查部门税务检查通知书的土地增值税清算项目，仍按京地税地〔2008〕92号文件处理。
关于《北京市地方税务局关于发布<北京市地方税务局土地增值税清算管理规程>的公告》的政策解读
一、本公告出台的背景是什么？
为进一步加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，提高清算质量和效率，我市根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)及有关文件规定,对《北京市地方税务局关于印发<北京市地方税务局房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》（京地税地〔2008〕92号）文件进行了修订。
二、规程较原办法进行了哪些调整？
规程将原办法八章调整为十一章，新增了“项目管理”、“核定征收”、“税收优惠管理”、“清算审核期间及清算后再转让房地产的处理”、“监督管理”等内容，修改完善了“总则”、“清算程序”、“清算申报与受理”、“清算审核管理的变化”、“清算审核内容”、“税务中介结构管理”等内容，删除了“清算处罚”等内容。增加了营改增后土地增值税收入及扣除项目的相关规定，明确了计税依据。
三、本公告何时开始执行？
本公告自2016年7月1日起执行。《北京市地方税务局关于印发<房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》(京地税地〔2008〕92号)同时废止。
第三篇：2016年《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》
关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告
北京市地方税务局公告2016年第7号
为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）等有关规定，北京市地方税务局制定了《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》，现予以发布。
本公告自2016年7月1日起执行。《北京市地方税务局关于印发<房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》（京地税地〔2008〕92号）同时废止。
特此公告。
附件：
1.土地增值税清算申请表
2.土地增值税清算通知书
3.土地增值税清算报告
4.土地增值税清算鉴证报告
5.土地增值税清算材料要求及清单
6.土地增值税清算受理通知书
7.土地增值税清算补充材料及情况通知书
8.土地增值税清算审核意见书
9.土地增值税四项成本核定通知书
10.土地增值税核定征收通知书
北京市地方税务局 2016年5月26日
北京市地方税务局土地增值税清算管理规程
第一章 总则
第一条 为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）及有关文件规定，制定本规程。
第二条 本规程适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条 本规程所称土地增值税清算（以下简称清算），是指纳税人依照税收法律、法规的规定，计算符合清算条件的房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并按照规定的程序和时限，向税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清税款的行为。
第四条 纳税人是清算的主体，对清算申报的真实性、合法性、准确性、完整性负责。
第五条 税务机关负责清算的受理和审核。
第二章 项目管理
第六条 房地产开发项目应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行日常管理和清算（以下简称清算单位）。
对于分期开发的项目，可以结合项目实际情况及相关材料进行判定，以确定的分期建设项目作为清算单位。
第七条 纳税人应自取得立项批准文件之日起30日内，到主管税务机关办理土地增值税项目登记手续。土地增值税项目登记及管理按照北京市地方税务局有关文件规定执行。
第八条 纳税人应按照房地产项目管理的要求和清算管理规定，自取得相关主管部门批复手续后，向主管税务机关提供立项批复、土地出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案表、预（销）售许可证等材料。
第九条 属于保障房项目的，纳税人需提供政府主管部门制发的相关文件。
第十条 纳税人应按照财务会计制度的要求进行财务会计核算工作，准确归集房地产开发项目的收入、成本、费用。
第十一条 房地产开发项目土地增值税管理应保持连续性，不得因房地产项目的土地增值税纳税人、主管税务机关、税务管理人员发生变化而中断、中止。主管税务机关应做好项目跟踪管理工作。
第三章 清算申报与受理
第十二条 符合下列情况之一的，纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续：
（一）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。
（二）整体转让未竣工的房地产开发项目。
（三）直接转让土地使用权的项目。
（四）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。
第十三条 符合下列情况之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（一）纳税人开发的房地产开发项目已竣工，且已转让的房地产建筑面积（含视同销售
房地产）占项目全部可转让建筑面积在85%以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用1年以上的。
（二）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的。
第十四条 本规程第十三条所称竣工，是指除土地开发外，纳税人建造、开发的房地产开发项目，符合下列条件之一：
（一）房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）房地产开发项目已开始投入使用。开发项目无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理竣工（完工）备案手续以及会计决算手续，当纳税人开始办理开发项目交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发项目开始投入使用。
（三）房地产开发项目已取得了初始产权证明。
第十五条 税务机关应对清算项目实行分类管理：
（一）符合本规程第十二条情形的，纳税人应在满足清算条件之日起90日内向主管税务机关提出清算申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》（见附件1），办理清算手续。
（二）符合本规程第十三条情形的，由主管税务机关确定是否进行清算。确定需要进行清算的，主管税务机关应出具《土地增值税清算通知书》（见附件2）送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起90日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管税务机关，办理清算手续。
第十六条 纳税人应以满足应清算条件之日起90日内或者接到主管税务机关清算通知书之日起90日内的任意一天，确认为清算收入和归集扣除项目金额的截止时间（以下简称清算截止日），并将清算截止日明确告知主管税务机关。
第十七条 纳税人进行清算时，应填报《土地增值税清算报告》（以下简称清算报告，标准格式见附件3）。
纳税人委托税务中介机构进行清算的，税务中介机构应按《土地增值税清算鉴证业务准则》的有关规定完成鉴证，并出具《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称鉴证报告，标准格式见附件4）。纳税人提交资料时，可以使用鉴证报告代替清算报告。
第十八条 纳税人在办理清算申请手续时，应按要求报送有关资料，并填写《土地增值税清算材料要求及清单》（见附件5）：
（一）项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等。
（二）国有土地使用权证书。
（三）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。
（四）房地产项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。
（五）能够按房地产项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。
（六）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。
（七）清算项目的工程竣工验收报告。
（八）清算项目的销售许可证。
（九）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。
（十）《鉴证报告》或《清算报告》。
（十一）《土地增值税纳税申报表
（二）》。
（十二）税务机关要求报送的其他与清算有关的证明资料等。
第十九条 主管税务机关应认真核对纳税人提供的资料，严格按照《鉴证报告》《清算报告》的标准格式进行审核。
纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》（见附件6）转入审核程序。纳税人提交的《鉴证报告》或《清算报告》内容不规范、相关涉税事项情况不清楚的，应退回修改；资料不完整的，应开具《土地增值税清算补充材料及情况通知书》（见附件7），通知纳税人 补全清算资料。
纳税人在限期内补全资料的，予以受理；逾期未能补齐资料，经纳税人提供确因不可抗力客观原因造成资料难以补齐的书面说明及相关证明材料，可以受理；不能补齐资料且无正当理由的，税务机关可进行核定征收或移交税务稽查部门处理。
纳税人清算申请不符合受理条件的，主管税务机关应将不予受理的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。
第四章 清算审核管理
第二十条 清算审核包括案头审核、实地审核。税务机关清算审核以案头审核为主，必要时进行实地审核。
案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核纳税人申报情况 的一致性、数据计算准确性等。
实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
第二十一条 清算审核实行主管税务机关、区（分）局两级审核管理制度。
各区（分）局可成立清算审核领导小组和审核小组，开展清算审核工作
第二十二条 主管税务机关审核中发现疑点、未采信或部分未采信《鉴证报告》《清算报告》的，应填写《土地增值税清算补充材料及情况通知书》要求纳税人限期进行说明。待纳税人说明情况、重新补充证明资料后继续审核。
第二十三条 主管税务机关应在清算受理之日起90日内完成审核出具意见，审核时限不含纳税人应税务机关要求说明情况、补充资料的时间。
第二十四条 主管税务机关完成审核后，应向纳税人出具《土地增值税清算审核意见书》（见附件8）。
第二十五条 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
第二十六条 经税务机关审核，需办理土地增值税退税的，依照北京市地方税务局相关文件规定的程序办理。
第二十七条 主管税务机关负责土地增值税清算存档工作，并按照北京市地方税务局、北京市档案局有关文件规定，在清算工作中形成的资料应与原保存的该项目税务资料合并立卷存档。对于成片开发分期清算土地增值税的项目，应在该项目土地增值税清算工作全部办理完毕后再进行归档。
第二十八条 税务机关可聘请税务、会计、工程造价、房地产估价等中介机构提供清算相关咨询、评估等服务。
第五章 清算审核内容
第二十九条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。主管税务机关应根据纳税人报送的清算资料，结合发票、普通住宅明细表和其他类型房地产明细表、商品房预售（销售）许可证、测绘成果资料，核实房地产转让收入。具体确认方式如下：
（一）土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
（二）纳税人将房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生权属转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
1.纳税人按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（三）对于纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，税务机关应要求纳税人提供书面说明。若成交价格明显偏低又无正当理由的，税务机关参照本条第二款规定的方法或房地产评估价值确定。
（四）纳税人将房地产转为企业自用或用于出租时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
第三十条 土地增值税清算扣除项目包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额。
（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（三）房地产开发费用。
（四）与转让房地产有关的税金。
（五）国家规定的其他扣除项目。
第三十一条 扣除项目金额的计算分摊：
（一）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用：
1.占地面积法：即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊；
2.建筑面积法：即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊；
3.直接成本法：即按照受益对象或清算单位直接归集成本费用；
4.税务机关确认的其他合理方法。
（二）属于多个清算单位共同发生的扣除项目金额，原则上按建筑面积法分摊，如无法按建筑面积法分摊，应按占地面积法分摊或税务机关确认的其他合理方法分摊。
（三）同一清算单位发生的扣除项目金额，原则上应按建筑面积法分摊。对于纳税人能
够提供相关证明材料，单独签订合同并独立结算的成本，可按直接成本法归集。
（四）同一清算单位中纳税人可以提供土地使用权证或规划资料及其他材料证明该类型房地产属于独立占地的，取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费可按占地面积法计算分摊。
（五）同一清算单位中部分转让国有土地使用权或在建工程，其共同受益的项目成本，无法按照建筑面积法分摊计算的，可按照占地面积法或税务机关确认的其他合理方法进行分摊。
第三十二条 在土地增值税清算中，扣除项目金额应当符合下列要求：
（一）经济业务应当是真实发生的，且是合法、相关的。
（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生并取得合法有效凭证。纳税人办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。本规程所称合法有效凭证，一般是指：
1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以开具的发票为合法有效凭证。
2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证。
3.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求纳税人提供境外公证机构的确认证明。属于境内代扣代缴税款的，按税务机关相关规定执行。
4.财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
（三）纳税人的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
（四）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
（五）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
（六）纳税人分期开发房地产项目的，各分期项目清算方式与扣除项目金额计算分摊方法应当保持一致。
（七）纳税人支付的罚款、滞纳金、资金占用费、罚息以及与该类款项相关的税金和因逾期开发支付的土地闲置费等罚没性质款项，不允许扣除。
第三十三条 除本规程第三十二条规定的原则外，扣除项目金额应符合下列规定：
（一）纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”准予
扣除。对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，准予扣除。
（二）土地征用及拆迁补偿费：
1.纳 税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，并按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
2.纳税人采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（三）纳税人委托其他单位进行规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘的，提供服务的单位应当符合相关法律、法规的要求。
（四）建筑安装工程费：
1.纳税人采用自营方式自行施工建设的，应准确核算施工人工费、材料费、机械台班使用费等。
2.纳税人在工程竣工验收后，根据合同约定扣留的质量保证金，在清算截止日已取得建筑安装施工企业发票的，按发票所载金额予以扣除；未取得发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
3.纳税人应确保所取得相关发票的真实性和所载金额的准确性，以及所提供建筑安装工程费与其施工方登记的建安项目开票信息保持一致。
（五）纳税人销售已装修的房屋，其发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。
1.纳税人销售已装修房屋，应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定。没有明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本。
上述装修费用不包括纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。
2.纳税人销售已装修的房屋时，随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。
3.纳税人在清算单位以外单独建造样板房的，其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。纳税人在清算单位内装修的样板房并作为开发产品对外转让的，且《房地产买卖合同》明确约定装修价值体现在转让价款中的，其发生的合理的样板房装修费用可以计入房地产开发成本。
（六）公共配套设施费：
1.公共配套设施包括纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、人防等为公共事业建造，不可销售的公共设施。
2.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。其中“建成后产权属于全体业主所有的”，可以按照以下原则之一确认：
（1）政府相关文件中明确规定属于全体业主所有；
（2）经人民法院裁决属于全体业主共有；
（3）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或相关公共配套设施移交给业主委员会。
3.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
（1）纳税人建设的公共配套设施产权无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应当提供政府、公用事业单位书面接收文件。
（2）纳税人建设的公共配套设施应由政府、公用事业单位接收，但因政府、公用事业单位原因不能接收或未能及时接收的，经接收单位或者政府主管部门出具书面材料证明相关设施确属公共配套设施，且说明不接收或未及时接收具体原因的，经主管税务机关审核确定后，其成本、费用予以扣除。
4.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
5.纳税人预提的公共配套设施费不得扣除。纳税人分期开发房地产项目但公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并且已取得合法有效凭证的情况下，可按照各分期清算项目可售建筑面积占项目总可售建筑面积的比例计算清算项目可扣除的公共配套设施费，但不得超过已实际发生的金额。
6.纳税人未移交的公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不予扣除相应的成本、费用。
（七）开发间接费用：
1.开发间接费用是纳税人直接组织、管理开发项目实际发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用以及企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不得列入开发间接费。
2.开发间接费用与纳税人的期间费用应按照现行企业会计准则或企业会计制度的规定分别核算。划分不清、核算混乱的期间费用，全部作为房地产开发费用扣除。
（八）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
第三十四条 对开发土地和新建房及配套设施的成本中的前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、开发间接费用（以下简称四项成本），按有效凭证金额据实扣除。对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，应按核定办法扣除：
（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的。
（二）提供的开发成本资料不实的。
（三）发现清算资料中存在虚假、不准确的涉税信息，影响清算税款计算结果的。
（四）清算项目中四项成本的每平方米建安成本扣除额，明显高于北京市地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由的。
第三十五条 主管税务机关对四项成本核定扣除的，应向纳税人开具《土地增值税四项成本核定通知书》（见附件9）。
第三十六条 税务机关根据建设部门定期公布的建安指导价格，结合商品房用途、结构等因素制定《分类房产单位面积建安造价表》，作为第四十三条所列四项开发成本核定的依据。《分类房产单位面积建安造价表》及核算方法，由北京市地方税务局另行制定下发。
第三十七条 房地产开发费用：
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产
开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照本款扣除。
（三）纳税人既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条
（一）（二）项所述两种办法。
（四）清算时已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
（五）纳税人据实列支利息支出的，应当提供贷款合同、利息结算单据或发票。
（六）纳税人向金融机构支付的财务咨询费等非利息性质的款项，不得作为利息支出扣除。
（七）纳税人向金融机构借款，因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项，不得作为利息支出扣除。
第三十八条 对于县级及县级以上人民政府要求纳税人在售房时代收的各项费用，如果计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算扣除项目金额时不允许扣除代收费用。
第三十九条 税务机关在审核时，应重点关注关联企业交易是否符合独立交易原则。
第六章 核定征收
第四十条 税务机关发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。
第四十一条 税务机关在清算审核中发现纳税人有下列情形之一的，可以实行核定征收。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
税务机关在稽查工作中，认为房地产开发项目符合上述核定征收情形的，可以核定征收
土地增值税。
第四十二条 税务机关核定征收土地增值税的，应开具《土地增值税核定征收通知书》（见附件10）送达纳税人。
第四十三条 核定征收的具体规定由北京市地方税务局另行发文制定。
第四十四条 税务机关应加强核定征收项目的调查核实，严格控制核定征收的范围。
第四十五条 核定征收率原则上不得低于5%.第七章 清算审核期间及清算后再转让房地产的处理
第四十六条 土地增值税清算时未转让的房地产，纳税人清算后转让的（以下简称清算后再转让房地产），按以下规定办理：
（一）清算后再转让房地产的纳税人应在每季度终了后15日内进行纳税申报（含零申报）。
（二）清算后再转让房地产应当区分普通住宅和其他商品房分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（三）清算后再转让房地产扣除项目金额按清算时确认的普通住宅、其他商品房单位建筑面积成本费用乘以转让面积确认。
清算时单位建筑面积成本费用=本次清算扣除项目总金额÷清算的总已售面积
上述公式中，“本次清算扣除项目总金额”不包括纳税人进行清算时扣除的与转让房地产有关的税金。
（四）清算后再转让房地产的有关税金在本次申报缴纳土地增值税时予以扣除。
（五）清算后再转让的房地产，按照上述方式计算的增值率未超过20%的普通住宅，免征土地增值税；增值率超过20%的，应征收土地增值税。
（六）纳税人清算后再转让房地产的，对于买卖双方签订的房地产销售合同有约定付款日期的，纳税义务发生时间为合同签订的付款日期的当天；对于采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
（七）清算后再转让房地产的土地增值税计算方式应与项目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的项目再转让房地产的，按清算时核定征收率计征税款。
第四十七条 清算审核期间转让房地产
纳税人在清算审核期间转让的房地产，扣除项目金额以本次清算确认的单位建筑面积成本费用乘以转让面积计算。具体计算公式按本规程第四十六条第三款规定执行。
纳税人应按照上述方法计算清算审核期间转让房地产对应的税款，与本次清算税款合并后，一并申报缴纳。
第八章 税收优惠管理
第四十八条 土地增值税政策中普通住宅依照北京市公布的标准确认。
纳税人进行土地增值税清算时，税务机关应按单套房屋销售时同级别土地上适用的普通住房标准进行审核确认。
纳税人须在《清算报告》或《鉴证报告》中提供普通住宅的判定情况由税务机关审核确认。清算单位中建造的普通住宅，应单独计算增值额、增值率。
第四十九条 纳税人按照本规程规定办理清算申报时，其自行申报的普通住宅部分增值率未超过20%的，主管税务机关可将减免税事项一并审核，并在审核意见书中注明。
第九章 监督管理
第五十条 北京市地方税务局对全市土地增值税清算工作实行统筹监督管理。
第五十一条 全市凡符合清算条件的房地产开发项目和已清算完毕的房地产开发项目，应经市局筛选、确定后，移交稽查部门作为稽查工作案源，相关税务机关应配合完成清算移交的相关工作。
第五十二条 按照本地区工作的实际情况，稽查部门可对已清算项目进行抽查、检查。在清算中有下列情况之一的，可作为重点检查案源：
（一）纳税人涉嫌偷税、逃避追缴欠税、抗税或者其他需要立案查处的税收违法行为的；
（二）纳税人办理清算时，发生《鉴证报告》《清算报告》内容不规范，退回重报仍不规范且拒不重报的；
（三）纳税人办理清算后，根据《鉴证报告》《清算报告》发生退税的；
（四）纳税人清算后，再转让房地产情况异常的。
第五十三条 稽查部门在稽查工作中发现房地产开发项目符合清算条件的，应及时告知纳税人到主管税务机关办理清算手续，同时通知主管税务机关。
第五十四条 主管税务机关受理清算申请后，稽查部门对纳税人立案检查的，主管税务机关应终止清算审核，待稽查完毕后重新办理清算事宜。
第十章 税务中介机构管理
第五十五条 税务中介机构从事土地增值税清算鉴证业务，应当以法律、法规为依据，按照独立、客观、公正原则，在获取充分、适当、真实证据基础上，根据审核鉴证的具体情
况，出具真实、合法的《鉴证报告》，并按照税务机关要求提供鉴证工作底稿。
税务机关认为需要就清算鉴证事项开展调查了解情况的，受托的税务中介机构及相关专业人员应当积极配合。
税务中介机构及相关专业人员应当对其出具的《鉴证报告》承担相应的法律责任。
第五十六条 纳税人委托税务中介机构进行清算鉴证的，税务中介机构应当按照财政部、国家税务总局、中国注册税务师协会相关文件规定开展鉴证、出具鉴证意见，涉及调整事项以及重大事项的，应当在鉴证报告中披露调整过程、调整结论及其他应当说明的重大事项。
第五十七条 税务中介机构的相关专业人员开展清算鉴证时，应当对纳税人取得票据的真实性进行披露。税务机关对土地增值税清算鉴证报告中涉及的全部票据有检查、抽查、复查的权利。
第五十八条 税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对鉴证情况出具《鉴证报告》。
第五十九条 对税务中介机构出具的《鉴证报告》，经税务机关审核退回后，再报送仍未达到税务机关要求且拒不修改的，税务机关可向上级机关反映相关情况。
第十一章 附则
第六十条 本规程所涉及各文书和表格均列举在附件中。
第六十一条 各区（分）局可根据本规程制定本单位土地增值税清算管理办法，并报北京市地方税务局备案。
第六十二条 本规程未尽事项，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则及财政部、国家税务总局、北京市地方税务局相关文件规定执行。
第六十三条 本规程由北京市地方税务局解释。
第六十四条 本规程自2016年7月1日起生效。
《北京市地方税务局关于印发<房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》（京地税地〔2008〕92号）同时废止。本规程生效前已收到税务机关清算受理通知书或稽查部门税务检查通知书的土地增值税清算项目，仍按京地税地〔2008〕92 号文件处理。
第四篇：济南市地方税务局土地增值税清算管理办法
济南市地方税务局土地增值税清算管理办法
第一条 为加强我市房地产开发企业土地增值税的清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《山东省地方税务局土地增值税预缴、清算管理办法》（以下分别简称《征管法》、《条例》、《细则》）及有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于我市范围内房地产开发企业已预缴土地增值税的清算管理。
第三条 土地增值税清算管理工作由房地产开发企业主管地税机关负责。
第四条 纳税人应在房地产单位项目竣工决算后30日内持以下资料到主管地税机关申请办理土地增值税税款清算。
（一）房地产开发合同（或房地产开发项目许可证）；
（二）土地受让合同（或政府无偿划拨土地文件）；
（三）建设项目立项报告批复文件及建设工程规划批复；
（四）税务登记证、土地增值税项目登记表、土地增值税申报表及预缴土地增值税完税凭证；
（五）项目竣工决算资料，以及主管地税机关要求提供的其他与开发转让房地产有关的资料。
第五条“单位项目”，是指纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象；“竣工决算项目”，是指已取得建设工程质量监督部门出具的单位工程质量认定合格(优良)书、建设单位和施工单位已对该工程的工程成本进行确认、已签署《工程造价结（决）算书》，全部实现销售并且收入、成本和费用已全部准确核算清楚的房地产开发项目。
第六条 有下列情况之一的，纳税人可以对未竣工决算房地产开发项目申请土地增值税清算:
（一）纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目;
（二）纳税人申请办理注销税务登记。
纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目的，应自转让合同签定之日起30日内提出清算土地增值税申请。
纳税人申请办理注销税务登记的，应在办理注销税务登记前提出清算土地增值税申请。
第七条 对纳税人已竣工决算或虽未竣工决算但符合清算条件的房地产开发项目，如果纳税人在限期内未提出清算申请且无正当理由，主管地税机关认为有必要的，可报经县（市、区）地方税务局批准进行土地增值税清算。
第八条 主管地税机关在进行土地增值税清算时，应审核以下内容：
（一）转让房地产收入总额，包括转让土地收入、转让地上建筑物及其附着物收入；
（二）扣除项目金额，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用以及与转让房地产有关的税金；
（三）预缴土地增值税情况；
（四）多用途房地产开发项目面积划分情况；
（五）其他需审核的项目。
第九条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。房地产转让收入明显偏低的，主管地税机关有权根据当地同类房地产的市场价格进行核定；
第十条 土地增值税的计算扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额。包括：
1、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以协议、招标、拍卖等方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。
取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
2、纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。即纳税人在取得土地使用权过程中办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。
(二)房地产开发成本。指纳税人开发土地和新建房及配套设施实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
1、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
2、前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
3、建筑安装工程费，指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
4、基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
5、公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
6、开发间接费用，包括企业内部独立核算单位为开发产品而直接组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（三）房地产开发费用。指与开发土地和新建房及配套设施有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条
（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条
（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。
（四）与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。因转让房地产交纳的教育费附加和经省以上人民政府批准征收的规费、基金，也可视同税金予以扣除，但已列入扣除项目扣除的不得重复计算扣除。
（五）根据《条例》第六条(五)项规定，按本条
（一）、（二）项规定的金额之和，加计百分之二十的扣除。
第十一条 土地增值税的计算扣除项目采取正列举的办法，凡本办法第十条未列举的项目支出，均不得在计算土地增值税时予以扣除。
第十二条 各级地方政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果是计入房价中向购买方一并收取的，应视为取得房地产转让收入，在计算土地增值税扣除项目金额时可予以扣除；如果未计入房价中，而在房价之外单独收取的，可以不作为房地产转让收入，在计算土地增值税扣除项目金额时不予扣除。
第十三条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发转让房地产的，其扣除项目金额按以下办法计算：
凡单独转让土地使用权的，按照转让土地使用权面积占开发土地总面积的比例分摊其扣除项目金额。凡转让土地使用权同时转让地上建筑物的，按照转让建筑物的建筑面积占总规划面积的比例计算分摊其扣除项目金额。
第十四条 纳税人已预缴的税款少于清算后应缴税款的，应在主管地税机关核定的期限内结清应补缴的税款。预缴税款超过清算后应缴税款的，主管地税机关应及时办理退税，或者经纳税人同意抵缴其他纳税项目应缴纳的土地增值税税款。第十五条 本办法未尽事宜，按《征管法》、《条例》、《细则》及有关规定执行。
第十六条 本办法由济南市地方税务局负责解释。
第十七条 本办法自二ΟΟ四年七月一日起执行。
第五篇：XXX地方税务局稽查局土地增值税清算报告
XXX地方税务局稽查局
对XXX房地产开发有限责任公司
土地增值税清算报告
XXX地房地产开发有限责任公司开发的朝阳花园住宅小区项目，于2011年9月向陕县地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。通过对该项目的有关资料和《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)进行审核，特别是对其内容、格式进行了重点验收后，同意办理清算手续。陕县地方税务局派出崔长安和张春霞对该公司的土地增值税进行了全面清算。现做出如下清算报告：
一、整体项目情况简介
1、XXX房地产开发有限责任公司开发的朝阳花园是集住宅与商用一体的综合项目，于2006年9月12日取得住宅建设土地使用权，并在XX局办理了建设用地规划许可证【编号陕国用（2008）第041号】，规划批准总占地面积13676.98平方米。由XXX设计，共计6幢，总建筑面积27097.46平方米，该公司并于2009年4月开工建设时向XXX税务所办理了土地增值税纳税申报鉴定。
2、该项目于2008年2月开工建设，于2008年9月取得商品房预售许可证（陕房管预许字[2008]第10号），根据项目规划设计该小区用地面积13676.98平方米，总建筑面积为25244平方米，其中商业用房1522.17平方米，住宅
23721.83平方米，建筑密度为27.5%，容积率为1.63%，绿化率为36.7%。可提供商品住宅202套，商业用房14套，套型结构为89—127平方米。该项目在2010年9月通过全部工程质量验收。
3、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明该项目的住宅房均为普通标准住宅，可享受普通标准住宅的加计扣除。
4、该项目截止到清算前已按普通标准住宅政策规定的1.5﹪预征率，预缴了土地增值税592191.39元。
二、税务师事务所鉴证说明
（一）土地增值税应税收入的审核
截至2011年5月25日止，该公司自报本项目土地增值税应税收入41,209,488.65元；经审核，核定本项目土地增值税应税收入为42,010,110.65元，比自报数调增800,622.00元.其中：
1.销售普通住宅25445.35平方米，取得销售收入自报应税收入36,921,448.15元；经审核，调增800,622.00元，核定收入37,722,070.15元。
2.销售非普通住宅商铺1418.79平方米，取得销售收入自报应税收入4,288,040.50元；经审核，调增0元，核定收入4,288,040.50元。
（二）土地增值税扣除项目的审核
截至2011年05月25日止，该公司自报本项目按售出面积占可售面积比例计算土地增值税应税扣除项目总额47,156,772.96元；经审核，核定土地增值税扣除项目总额46,603,662.27元，比自报数调减553,110.69元，其中：
1.取得土地使用权所支付的金额。该公司自报本项目的土地使用权按售出面积占可售面积比例计算土地增值税应税扣除项目金额为3,126,053.73元；经审核，调减185,090.54元，核定允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为2,940,963.19元。
2.房地产开发成本。该公司本项目自报可售面积27097.46平方米，其中：普通住宅25575.29平方米，非普通住宅商铺1522.17平方米，房地产开发成本按售出面积占可售面积比例总计31,430,143.84元。按照售出面积占可售面积比例普通住宅应分摊开发成本29,831,212.89元；非普通住宅商铺应分摊开发成本1,598,930.95元；经审核，应调减240,379.22元，核定允许扣除的开发成本为31,189,764.61元。其中：
（1）该公司自报土地征用及拆迁补偿金额按售出面积占可售面积比例为0元。普通住宅应分摊0元；非普通住宅商铺应分摊0元。经审核，应调增148,534.95元，核定允许扣除的土地征用及拆迁补偿费为148,534.95元。
（2）该公司自报前期工程费按售出面积占可售面积比例
为952,244.66元。普通住宅应分摊901,966.14元；非普通住宅商铺应分摊50,278.52元。经审核，应调减226,909.33元，核定允许扣除的前期工程费为725,335.33元。
（3）该公司自报建筑安装工程费按售出面积占可售面积比例为28,680,698.81元。普通住宅应分摊27,226,952.14元；非普通住宅商铺应分摊1,453,746.67元。经审核，应调减0元，核定允许扣除的建筑安装工程费为28,680,698.81元。
（4）该公司自报基础设施费按售出面积占可售面积比例为657,291.30元。普通住宅应分摊622,577.43元；非普通住宅商铺应分摊34,713.87元。经审核，应调减0元，核定允许扣除的基础设施费为657,291.30元。
（5）该公司自报公共配套设施费按售出面积占可售面积比例为346,986.36元。普通住宅应分摊328,660.79元；非普通住宅商铺应分摊18,325.57元。经审核，应调减0元，核定允许扣除的公共配套设施费为346,986.36元。（6）该公司自报开发间接费用按售出面积占可售面积比例为792,922.71元。普通住宅应分摊751,056.39元；非普通住宅商铺应分摊41,866.32元。经审核，应调减162,004.85元，核定允许扣除的开发间接费用为630,917.86元。
3.房地产开发费用。
本项目发生的财务费用中，借款利息支出未能全部提
供金融机构票据，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额2,940,963.19 元与开发成本31,189,764.61元之和的10%扣除3,413,072.78元。因此，该公司此项目可扣除金额为3,413,072.78元。
4.与转让房地产有关的税金。
该公司自报商品房实际缴纳与转让房地产有关税金为2,233,716.12 元；经审核，该公司商品房可扣除的转让房地产有关税金为2,233,716.12元。其中：
（1）该公司自报商品房实际缴纳与转让房地产有关营业税税金为2,068,255.68元；经审核，贵单位商品房可扣除的转让房地产有关营业税税金为2,068,255.68元。
（2）该公司自报商品房实际缴纳与转让房地产有关城市维护建设税税金为103,412.78 元；经审核，该公司商品房可扣除的转让房地产有关城市维护建设税税金为103,412.78元。
（3）该公司自报商品房实际缴纳与转让房地产有关教育费附加费为62,047.66元；经审核，该公司商品房可扣除的转让房地产有关教育费附加费为62,047.66元。
5.财政部规定的其他扣除项目
该公司根据税收有关规定，允许按取得土地使用权所支付金额2,940,963.19元与开发成本31,189,764.61元之和的20%扣除6,826,145.56 元。因此，该公司此项目可扣
除金额为6,826,145.56元。
（三）增值额及增值率的审核
该公司自报商品房转让房地产土地增值税的增值额为-5,947,284.31元；经审核，应缴土地增值税的增值额为-4,593,551.62 元。其中
1.普通住宅增值额为-6,385,981.43 元； 2.非普通住宅商铺增值额为1,792,429.81 元；增值率为71.82%。
（四）应缴土地增值税的审核
该公司自报商品房转让房地产土地增值税税额为584,323.44 元；经审核，应缴土地增值税税额为592,191.39 元。已缴税款为584,323.44元；应补税额为7,867.95 元。其中非普通住宅商铺应缴土地增值税税额为592,191.39元。已缴税款为584,323.44元；应补税额为7,867.95元。
三、税务机关审核情况
审核人员经过对纳税人提供的相关资料与鉴证报告中的数据进行核对并对鉴证报告中披露的内容情况进行审核后，根据土地增值税现行政策规定，该项目清算情况审核确认如下：(一)收入确认
根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，进行审核后，确认土地增值税应税收入为42010110.65元。其中普通住宅取得收入为37722070.15元，商铺收入为4288040.50元。(二)扣除项目金额确认
1、根据纳税人提供的陕县国土资源局的土地出让合同”及支付凭证审核取得土地使用权所支付的金额为3126053.73元；经税务事务所鉴证该开发项目实际列入扣除金额为2940963.19元。税务清算人员经过核对该项目的土地开发规划使用面积和原征用面积进行比较，发现该公司将不属于该开发项目的土地成本摊入，应扣金额为1464765.18元，多计扣除项目金额为1466198.01元。
2、开发成本确认
(1)对于土地征用及补偿费148534.95元，经审核支付凭证存在将非本项目的契税等费用摊入，多计扣除项目75193.17元。
(2)对于前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费四项费用扣除金额，通过分析计算，《鉴证报告》给出的结论真实有据，不作调整。
(3)经审核确认后，开发成本扣除合计为：
73341.78+725335.33+28680698.81+657291.30+346986.36+630917.86=31114571.17元
3、房地产开发费用确认
经过核实房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得
土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10﹪进行计算扣除。《鉴证报告》给出的扣除金额为3413072.78元。经过核实，由于该公司多计土地使用权和土地拆迁补偿费扣除金额，造成开发费用扣除不实，多计扣除项目金额为173648.17元。实际扣除金额为3239424.61元
4、与转让房地产有关的税金2233716.12元，经审核数据无误。
5、财政部规定的加计扣除金额为：
《鉴证报告》确认的加计扣除金额为6826145.56元，经税务机关核实其甲级加计扣除项目金额为(16,480,000+111,000,000)x20﹪=25,496,000元。
(三)应纳税款计算
经过核实，由于该公司开发的住宅均为普通住宅，在加计扣除的基础上计算，普通住宅的增值额为负数。现将商铺的应纳税额计算如下：
1、房地产转让收入4288040.50元；(二)扣除项目总金额合计2398022.11元；
82281.57+1578854.63+166113.6+231554.19+332227.24=2391031.23元
(三)增值额
4288040.5-2391031.23=1897009.27元
(四)增值额与扣除项目金额之比（增值税）
1897009.27÷2391031.23x100﹪=79.34﹪
(五)适用税率40﹪ 应纳土地增值税为
1897009.27x40%-2391031.23*5%=639252.15(六)已纳土地增值税为592191.39元(七)应补土地增值税47060.75元
四、其他税种的审查：
1、营业税应缴2121492.68元已全部缴纳
2、城建税应缴106074.63元已全部缴纳
3、教育费附加应缴64709.51元已全部缴纳
4、印花税应缴纳印花税30225.1元，已全部缴纳
5、耕地占用税审核：实际征用耕地27561平方米，应补缴耕地占用税27461*5=137305元
6、截止2011年，该项目应缴纳土地使用税为284028.69元
已缴纳土地使用税为171369.41元
应补缴土地使用税为112659.28元
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