土-国税发[2009]91号土地增值税清算管理规程

第一篇：土-国税发[2009]91号土地增值税清算管理规程

国家税务总局

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

国税发[2009]91号 成文日期：2009-05-12

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：

为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。

国家税务总局

二○○九年五月十二日

土地增值税清算管理规程

第一章 总则

第一条 为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。

第二条 《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条 《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

第五条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

第二章 前期管理

第六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

第七条 主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

第八条 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。

第三章 清算受理

第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料

（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

第十三条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。

第十四条 主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。

第十五条 主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。

第四章 清算审核

第十六条 清算审核包括案头审核、实地审核。

案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。

实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

第十八条 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。

必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

第二十条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）房地产开发费用。

（四）与转让房地产有关的税金。

（五）国家规定的其他扣除项目。

第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：

（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：

（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。

（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。

（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

第二十三条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：

（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。

（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。

第二十四条 审核公共配套设施费时应当重点关注：

（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。

（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。

第二十五条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：

（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。

（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。

（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。

（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。

第二十六条 审核开发间接费用时应当重点关注：

（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。

（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

第二十七条 审核利息支出时应当重点关注：

（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。

（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。

第二十八条 代收费用的审核。

对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

第二十九条 关联方交易行为的审核。

在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。

应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。

第三十条 纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。

第三十一条 对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。

第三十二条 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

第五章 核定征收

第三十三条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。

第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第三十五条 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

第三十六条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。

第六章 其他

第三十七条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。

第三十八条 本规程自2009年6月1日起施行，各省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关可结合本地实际，对本规程进行进一步细化。

附件：1.土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人适用）

2.各类附表

附：转贴

解读“国税发〔2009〕91号文”：土地增值税清算政策的变化

段光勋

为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，国家税务总局自2006年以来，发布了一系列关于土地增值税管理的相关政策规定，主要文件有： 1、2006年3月2日，财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号文），对土地增值税相关的预征和清算以及以房地产进行投资或联营的征免税等问题，进行了明确，并规定从2006年3月2日开始执行。

2、2006年12月28日，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），对土地增值税清算的条件、扣除项目、报送资料等8个方面问题进行了规范和明确，并规定从2007年2月1日开始执行。

3、2007年12月29日，国家税务总局公布了《土地增值税清算鉴证业务准则》，为税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务提供了依据，并规定从2008年1月1日开始执行。

4、2008年4月11日，国家税务总局《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函〔2008〕318号），明确部署对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。

5、2009年4月29日，国家税务总局《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》（国税发[2009]85号）明确规定：各地要认真贯彻《土地增值税清算管理规程》，加强和规范土地增值税清算工作。为落实《国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》(国税函〔2008〕318号)要求，税务总局将于近期开展督导检查，各地也要层层开展自查，切实提高土地增值税管理水平。

6、2009年 5月 20日，国家税务总局发布了《土地增值税清算管理规程》（国税发 [2009]91号），并规定从2009年6月1日开始实施。该文件是对土地增值税征收管理工作制定较完整的规范性文件。特别强调了税务机关在清算中需要明确的管理事项以及清算审核的重点关注内容。

从上述6个关于土地增值税管理的文件可以看出，近4年来国家税务总局对土地增值税的征管，一刻也没有松懈，而且是有趋严、趋紧的感觉。特别是在全球金融危机进一步加剧、中国房地产市场很不景气的今天，不断出台清算准则、管理规程等新政策，以强化土地增值税的清算管理，并加大土地增值税的稽查力度，不能不说对房地产企业而言是雪上加霜。

因此，作为房地产开发企业的财务人员，对国家税务总局刚刚发布且从2009年6月1日开始实施的《土地增值税清算管理规程》（以下简称“管理规程”），必须进行认真学习、深刻领会，否则存在较大的涉税风险。

笔者将新出台的《管理规程》与2006年的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）（简称“187号文”）进行了比较，发现土地增值税清算政策有以下10个方面的变化：

（一）总体框架清晰明了

1、《清算规程》分六章，共38条，新增“前期管理”、“清算审核”等内容。而187号文仅就八个方面的问题进行规范，没有章节之分。

2、《清算规程》第二条，明确规定了它的适用范围是：用于税务机关对于土地增值税清算管理。而不同于《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）是适用于土地增值税的清算鉴证机构――税务师事务所。

3、《清算规程》第三条，首次明确了“土地增值税清算”的定义，有利于征纳双方做好土地增值税清算工作。

（二）新增“前期管理”内容

《清算规程》新增“第二章 前期管理”内容，主要变化有三点：

其一，强调主管税务机关在项目清算前，提前介入房地产开发项目的日常税收管理，对房地产开发全过程情况实施跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

其二，明确提出对房地产开发企业的会计核算予以关注，对企业会计核算规范化的要求更高了。

其三，对纳税人实施项目专用票据管理，强化了税务机关对房地产企业收入监控。以上前期管理三个方面的变化，加大了纳税人会计核算、发票管理、收入管理等涉税风险，需要纳税人高度重视。

（三）明确了纳税人注销前必须清算

《管理规程》与187号文在土地增值税清算条件方面的规定是一致的，即： 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3、直接转让土地使用权的。

而《管理规程》对纳税人申请注销税务登记进行土地增值税清算，明确了时限要求。即申请注销税务登记前，必须完成土地增值税清算工作，否则不予办理税务注销、工商注销。

新增的这一规定，对于堵塞个别基层税务机关不经土地增值税清算，而提前给予房地产开发企业注销的税务管理漏洞，具有特别重要的意义。同时，也破灭了部分纳税人不经清算注销企业的梦想。

（四）强化了征纳双方的责任

《管理规程》不仅明确规定了纳税人的责任，同时也强化了主管税务机关的税收管理责任。

其一，纳税人的责任

1、《管理规程》第四条，明确规定了纳税人的申报责任，并对申报的真实性、准确性和完整性负责。

2、《管理规程》第十一条，强调了不按照税务机关确定期限清算或不提供清算资料的纳税人的法律责任。

《税收征收管理法》第六十二条规定，纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。

其二，主管税务机关的责任

1、《管理规程》第五条，明确规定了主管税务机关，应为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。并对是否及时审核纳税人清算申报的情况、依法征收土地增值税负责。

2、《管理规程》第三十条，明确规定了主管税务机关，对中介机构鉴证报告的合法性、真实性具有审核责任。

3、《管理规程》第三十二条规定，土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

（五）授予税务机关是否清算的自由裁量权

《管理规程》第十一条，授予了主管税务机关是否进行土地增值税清算的自由裁量权，明确规定：

1、对于符合本规程第十条规定的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算；

2、对于符合本规程第十条规定的，主管税务机关也可以不要求纳税人进行土地增值税清算。

由此可见，是否进行土地增值税清算，纳税人与主管税务机关的协调沟通是很重要的。

（六）对纳税人提供的清算资料有新要求

《管理规程》第十二条，对纳税人进行土地增值税清算应提供的资料提出了新要求，完善和补充了原有资料的不足。

1、统一制定并规范了土地增值税清算表及其附表的参考格式，同时要求各地主管税务机关可根据实际情况重新制定。从新的参考格式看，对企业的要求更高，比如在成本费用申报明细表中增设了“非招投标合同金额”等。

2、增加了“房地产开发项目清算说明”，主要包括：房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

3、还增加了以下资料：

A、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。

B、主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

从上述可见，纳税人要特别关注两点，它给予了主管税务机关较大的空间： 其一是，主管税务机关需要了解的其他情况。

其二是，与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。

作为纳税人应该按照主管税务机关的要求，如实提供相关资料。但是，没有要求的其他资料，是不能主动提供的。否则，可能形成较大的涉税风险。

（七）明确了是否受理清算的处理方式

《管理规程》第十三条，明确规定了主管税务机关是否受理土地增值税清算的处理方式有三种：

1、对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理。

2、对符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理。

3、对不符合清算条件的项目，不予受理。意味着可以对该项目的土地增值税清算，按照《管理规程》第三十三条规定实行核定征收。

同时，该条还明确规定了两点：

其一，授权各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定上述的具体期限。其二，主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。

（八）增加了清算前纳税评估的要求

鉴于《清算规程》第六条规定，主管税务机关要全程介入并跟踪监控房地产开发过程，做到税务管理与纳税人项目开发同步。因此，《清算规程》第十四条提出了土地增值税清算前进行纳税评估的要求。

1、对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。

2、对确定暂不通知清算的，主管税务机关应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。

由此可见，纳税人积极配合主管税务机关的前期日常管理，有利于纳税评估，可以降低涉税风险。

（九）新增“清算审核”程序性、实质性的规定

《清算规程》与187号文相比，最大的变化就是新增了关于“清算审核”的程序性、实质性规定。这一部分内容，是该文件的核心和灵魂。

该规定与《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）第四章的内容基本一致，纳税人应该予以高度重视。

清算审核的内容很多，主要有以下几点：

1、批文、资料的审核；

2、直接销售收入的审核；

3、非直接销售收入的审核；

4、扣除项目的程序性审核；

5、扣除项目（如分成本项目、代收费用、关联企业交易等）应该重点关注内容的审核等。

（十）清算可以实行核定征收

《管理规程》第五章是关于土地增值税核定征收的内容，与187号文相比主要有以下4点变化：

1、《管理规程》第三十三条明确规定，在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。

2、取消了187号文关于“核定征收率不低于预征率”的规定，意味着土地增值税的核定征收率没有限制了。

3、《管理规程》第三十三条明确了核定征收的程序性规定，即“符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。”

4、如果预缴的土地增值税大于核定征收的土地增值税金额，按照《管理规程》第三十三条规定，纳税人是可以办理退税的。

笔者认为，《管理规程》中关于核定征收的规定，对企业是有利的，我们应该有条件的充分利用它。

综上所述，《管理规程》与187号文相比，至少有以上10个方面的变化，作为纳税人必须高度重视。特别是各地收税任务完成不理想，主管税务机关历来对房地产开发企业土地增值税的“偏爱”，现在又有了《管理规程》这个上方宝剑，土地增值税的清算看来是“躲”不了的。这样，提高了房地产开发企业土地增值税的涉税风险，我们必须练好内功，以应对可能出现的土地增值税“清算风暴”。

虽然《管理规程》对房地产开发企业的土地增值税清算进行了明确，但是也存在着需要进一步协调和明确的事项。比如：

1、“国税发〔2006〕187号文”是否有效？

从《管理规程》不能看出187号文是否有效，国家税务总局的其他文件也没有明确《管理规程》是否替代187号文。这样，征纳双方会存在比较尴尬的情况：

A 如果187号文继续有效，它与《管理规程》不一致的地方（如预征率与核定征收率的关系等），以哪一个规定为准？

B 如果187号文作废，当然一切按照《管理规程》执行。

2、如何协调与“国税发〔2009〕31号文”的关系？

我们知道，“国税发〔2009〕31号文”是关于房地产开发企业所得税处理的重要文件，是房地产企业进行所得税处理的重要依据。它与原来的文件相比，在企业所得税税前扣除项目的处理、计税成本的核算内容等方面，不仅更加规范，而且也发生了较大变化。而《管理规程》在土地增值税税前扣除项目的处理、计税成本的核算内容等方面，规定得不是很清楚，况且《土地增值税暂行条例》及其实施细则（1994年实施的）的规定与现在的实际情况发生了很大变化。因此，主管税务机关与纳税人在土地增值税处理方面，难免会出现许多矛盾，如何协调？值得商榷。

A “国税发〔2009〕31号文”，对计税成本的核算内容进行了重新界定，而《管理规程》并没有相关规定。

B “国税发〔2009〕31号文”，对预提费用继续了明确，而《管理规程》仍然规定是实际发生原则，不认可权责发生制。

C 土地增值税税前费用成本扣除，明显存在不合理的因素。比如，房地产开发企业向政府部门缴纳的“维修基金”，所得税的可以税前扣除的，而土地增值税清算时，主管税务机关一般均不允许。

第二篇：国税发[2009]91号--土地增值税清算管理规程

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

国税发[2009]91号

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：

为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。

国家税务总局 二○○九年五月十二日

土地增值税清算管理规程

第一章 总则

第一条 为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程(以下简称《规程》)。

第二条 《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条 《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

第五条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

第二章 前期管理

第六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

第七条 主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

第八条 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。

第三章 清算受理

第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；(三)直接转让土地使用权的。

第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；

(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。对前款所列第(三)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应 当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料

(一)土地增值税清算表及其附表(参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定)。

(二)房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

(三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

(四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

第十三条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。

第十四条 主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及 时确定清算时间并通知纳税人办理清算。

第十五条 主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。

第四章 清算审核

第十六条 清算审核包括案头审核、实地审核。

案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。

实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

第十八条 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。

必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定

(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途 时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

第二十条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：(一)取得土地使用权所支付的金额。

(二)房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

(三)房地产开发费用。

(四)与转让房地产有关的税金。(五)国家规定的其他扣除项目。

第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：

(一)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。(三)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

(四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

(五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

(六)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：

(一)同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。

(二)是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。

(三)拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合 同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

第二十三条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：(一)前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。(二)是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

(三)多个(或分期)项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。第二十四条 审核公共配套设施费时应当重点关注：

(一)公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。

(二)是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

(三)多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。第二十五条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：

(一)发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。

(二)房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。(三)参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。

(四)房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

(五)建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。第二十六条 审核开发间接费用时应当重点关注：

(一)是否存在将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。

(二)开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

第二十七条 审核利息支出时应当重点关注：

(一)是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。

(二)分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

(三)利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。第二十八条 代收费用的审核。

对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

第二十九条 关联方交易行为的审核。

在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。

应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。

第三十条 纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。

第三十一条 对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。

第三十二条 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

第五章 核定征收

第三十三条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。

第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

(四)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。第三十五条 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

第三十六条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。

第六章 其 他

第三十七条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。第三十八条 本规程自2009年6月1日起施行，各省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关可结合本地实际，对本规程进行进一步细化。

附件：

1.土地增值税纳税申报表(从事房地产开发的纳税人适用)2.各类附表

第三篇：全新土地增值税清算管理规程

土地增值税清算管理规程

第一章 总则

第一条 为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。

第二条 《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条 《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

第五条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

第二章 前期管理

第六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设臵台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

第七条 主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

第八条 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。

第三章 清算受理

第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料

（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

第十三条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。

第十四条 主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。

第十五条 主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。

第四章 清算审核

第十六条 清算审核包括案头审核、实地审核。

案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。

实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

第十八条 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。

必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

第二十条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）房地产开发费用。

（四）与转让房地产有关的税金。

（五）国家规定的其他扣除项目。

第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：

（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：

（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。

（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。

（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

第二十三条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：

（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。

（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。

第二十四条 审核公共配套设施费时应当重点关注：

（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。

（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。

第二十五条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：

（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。

（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。

（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。

（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。

第二十六条 审核开发间接费用时应当重点关注：

（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。

（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

第二十七条 审核利息支出时应当重点关注：

（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。

（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

（三）利用闲臵专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。

第二十八条 代收费用的审核。

对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

第二十九条 关联方交易行为的审核。

在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。

应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。

第三十条 纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。

第三十一条 对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。

第三十二条 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

第五章 核定征收

第三十三条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。

第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设臵但未设臵账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设臵账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第三十五条 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

第三十六条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。

第六章 其他

第三十七条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。

第三十八条 本规程自2009年6月1日起施行，各省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关可结合本地实际，对本规程进行进一步细化

土地增值税清算鉴证业务准则

第一章 总则

第一条

为了规范土地增值税清算鉴证业务，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）以及《注册税务师管理暂行办法》及其他有关规定，制定本准则。

第二条

本准则所称土地增值税清算鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，增强税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。

第三条

纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，均可从事土地增值税清算鉴证工作。

第四条

在接受委托前，税务师事务所应当初步了解业务环境。业务环境包括：业务约定事项、鉴证对象特征、使用的标准、预期使用者的需求、责任方及其环境的相关特征，以及可能对鉴证业务产生重大影响的事项、交易、条件和惯例及其他事项。

第五条

承接土地增值税清算鉴证业务，应当具备下列条件：

（一）接受委托的清算项目符合土地增值税的清算条件。

（二）税务师事务所符合独立性和专业胜任能力等相关专业知识和职业道德规范的要求。

（三）税务师事务所能够获取充分、适当、真实的证据以支持其结论并出具书面鉴证报告。

（四）与委托人协商签订涉税鉴证业务约定书（见附件1）。

第六条

土地增值税清算鉴证的鉴证对象，是指与土地增值税纳税申报相关的会计资料和纳税资料等可以收集、识别和评价的证据及信息。具体包括：企业会计资料及会计处理、财务状况及财务报表、纳税资料及税务处理、有关文件及证明材料等。

第七条

税务师事务所运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评价或计量时，应当符合适当的标准。适当的评价标准应当具备相关性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。

第八条

税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以职业怀疑态度、有计划地实施必要的审核程序，获取与鉴证对象相关的充分、适当、真实的证据；并及时对制定的计划、实施的程序、获取的相关证据以及得出的结论作出记录。

在确定证据收集的性质、时间和范围时，应当体现重要性原则，评估鉴证业务风险以及可获取证据的数量和质量。

第九条

税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以法律、法规为依据，按照独立、客观、公正原则，在获取充分、适当、真实证据基础上，根据审核鉴证的具体情况，出具真实、合法的鉴证报告并承担相应的法律责任。

第十条

税务师事务所按照本准则的规定出具的鉴证报告，税务机关应当受理。

第十一条

税务师事务所执行土地增值税清算鉴证业务，应当遵守本准则。

第二章 一般规定

第十二条

税务师事务所应当要求委托人如实提供如下资料：

（一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。

（二）项目竣工决算报表和有关帐薄。

（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。

（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。

（五）项目工程建设合同及其价款结算单。

（六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。

（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。

（八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。

（九）转让房地产有关税金的合法有效凭证。

（十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。

第十三条

税务师事务所开展土地增值税清算鉴证业务时，应当对下列事项充分关注：

（一）明确清算项目及其范围。

（二）正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。

（三）正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。

（四）正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

（五）正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。

（六）明确清算项目的起止日期。

第十四条

纳税人能够准确核算清算项目收入总额或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的，税务师事务所应当按照本准则第三章的规定审核收入总额。

第十五条

纳税人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实，但其收入总额不能准确核算的，税务师事务所应当先按照本准则第四章的规定审核扣除项目的金额。

第十六条

税务师事务所在审核鉴证过程中，有下列情形之一的，除符合本准则第十七条规定外，可以终止鉴证：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设臵但未设臵账簿的。

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。

（三）虽设臵账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申报的计税依据明显偏低且无正当理由的。

（六）纳税人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由，经税务师事务所与委托人沟通，沟通无效的。

第十七条

纳税人虽有本准则第十六条所列情形，但如有下列委托人委托，税务师事务所仍然可以接受委托执行鉴证业务，但需与委托人签订涉税鉴证业务约定书：

（一）司法机关、税务机关或者其他国家机关。

（二）依法组成的清算组织。

（三）法律、行政法规规定的其他组织和个人。

第三章 清算项目收入的审核

第十八条

土地增值税清算项目收入审核的基本程序和方法包括：

（一）评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守。

（二）获取或编制土地增值税清算项目收入明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对。

（三）了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。

（四）查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税收规定以及不同税种在收入确认上的差异。

（五）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。

（六）必要时，利用专家的工作审核清算项目的收入总额。

第十九条

本准则所称清算项目的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第二十条

税务师事务所应当按照税法及有关规定审核纳税人是否准确划分征税收入与不征税收入，确认土地增值税的应税收入。

第二十一条

土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。

对于以分期收款形式取得的外币收入，应当按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。

第二十二条

有本准则第十六条第（六）款情形，但按本准则第十七条规定接受委托执行鉴证业务的，税务师事务所应当获取具有法定资质的专业评估机构确认的同类房地产评估价格，以确认转让房地产的收入。

第二十三条

纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：

（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。

（二）按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确认。

（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

第二十四条

收入实现时间的确定，按国家税务总局有关规定执行。

第二十五条

对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：

（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。

（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

第二十六条

必要时，注册税务师应当运用截止性测试确认收入的真实性和准确性。审核的主要内容包括：

（一）审核企业按照项目设立的“预售收入备查簿”的相关内容，观察项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况。

（二）确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。

（三）审核企业对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理。

（四）审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如“其他应付款”，不作销售收入申报纳税的情形。

（五）审核纳税人以房换地，在房产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款。

（六）审核纳税人采用“还本”方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税。

（七）审核纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。

（八）审核将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产，是否按规定申报纳税。

（九）审核纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。

（十）审核以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规定申报纳税。

第四章 扣除项目的审核

第二十七条

税务师事务所应当审核纳税人申报的扣除项目是否符合土地增值税暂行条例实施细则第七条规定的范围。审核的内容具体包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）房地产开发费用。

（四）与转让房地产有关的税金。

（五）国家规定的其他扣除项目。

第二十八条

扣除项目审核的基本程序和方法包括：

（一）评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、有效且一贯遵守。

（二）获取或编制扣除项目明细表，并与明细账、总账及有关申报表核对是否一致。

（三）审核相关合同、协议和项目预（概）算资料，并了解其执行情况，审核成本、费用支出项目。

（四）审核扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确，确认扣除项目的金额是否准确。

（五）实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用。

（六）必要时，利用专家审核扣除项目。

第二十九条 审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是否符合下列规定，并确认扣除项目的具体金额：

（一）扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。

（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照规定合理分摊。

（三）审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。

如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，税务师事务所应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。

（四）审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本（存货）等因素。

第三十条 取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容：

（一）审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。

（二）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。

（三）审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。

（四）审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。

（五）审核有无预提的取得土地使用权支付金额。

（六）比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。

第三十一条

土地征用及拆迁补偿费的审核，应当包括下列内容：

（一）审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。

（二）审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关账目核对。

（三）审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。

第三十二条

前期工程费的审核，应当包括下列内容：

（一）审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。

（二）审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。

第三十三条

建筑安装工程费的审核，应当包括下列内容：

（一）出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：

1.从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；

2.实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；

3.审核纳税人是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。

（二）自营方式。重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。

第三十四条

基础设施费和公共配套设施费的审核，应当包括下列内容：

（一）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。

（二）如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。

（三）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。

（四）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。

（五）审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。

（六）审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。

（七）获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。

（八）审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。

（九）各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。

第三十五条

开发间接费用的审核，应当包括下列内容：

（一）审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。

（二）如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。

（三）审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。

（四）审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。

（五）审核是否将期间费用记入开发间接费用。

（六）审核有无预提的开发间接费用。

（七）审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。

（八）在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。

第三十六条

房地产开发费用的审核，应当包括下列内容：

（一）审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。

（二）利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除；开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核：

1.审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证；

2.如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目；

3.审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定；

4.审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

第三十七条

与转让房地产有关的税金审核，应当确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定，计算的扣除金额是否正确。

对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入（不包括已经结转销售收入部分）计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目。

第三十八条

国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容：

（一）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。

（二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“三通一平”等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。

（三）对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。

（四）对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。

第三十九条

对于纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，审核其扣除项目金额是否按主管税务机关确定的分摊方法计算分摊扣除。

第五章 应纳税额的审核

第四十条

税务师事务所应按照税法规定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括：

（一）审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。

（二）审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。

1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目；

2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算；

3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。

（三）审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。

（四）审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。

第六章 鉴证报告的出具

第四十一条

本准则所称的鉴证报告，是指税务师事务所按照相关法律、法规、规章及其他有关规定，在实施必要的审核程序后，出具含有鉴证结论或鉴证意见的书面报告。

第四十二条

鉴证报告的基本内容应当包括：

（一）标题。鉴证报告的标题应当统一规范为“土地增值税清算税款鉴证报告”。

（二）收件人。鉴证报告的收件人是指注册税务师按照业务约定书的要求致送鉴证报告的对象，一般是指鉴证业务的委托人。鉴证报告应当载明收件人的全称。

（三）引言段。鉴证报告的引言段应当表明委托人和受托人的责任，说明对委托事项已进行鉴证审核以及审核的原则和依据等。

（四）审核过程及实施情况。鉴证报告的审核过程及实施情况应当披露以下内容：

1.简要评述与土地增值税清算有关的内部控制及其有效性；

2.简要评述与土地增值税清算有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性；

3.简要陈述对委托单位提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。

（五）鉴证结论或鉴证意见。注册税务师应当根据鉴证情况，提出鉴证结论或鉴证意见，并确认出具鉴证报告的种类。

（六）鉴证报告的要素还应当包括：

1.税务师事务所所长和注册税务师签名或盖章；

2.载明税务师事务所的名称和地址，并加盖税务师事务所公章；

3.注明报告日期；

4.注明鉴证报告的使用人；

5.附送与土地增值税清算税款鉴证相关的审核表及有关资料。

第四十三条

税务师事务所经过审核鉴证，应当根据鉴证情况，出具真实、合法的鉴证报告。鉴证报告分为以下四种：

（一）无保留意见的鉴证报告（见附件2）。

（二）保留意见的鉴证报告（见附件3）。

（三）无法表明意见的鉴证报告（见附件4）。

（四）否定意见的鉴证报告（见附件5）。

上述鉴证报告应当附有《企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表》（见附件6）。

第四十四条

税务师事务所经过审核鉴证，确认涉税鉴证事项符合下列所有条件，应当出具无保留意见的鉴证报告：

（一）鉴证事项完全符合法定性标准，涉及的会计资料及纳税资料遵从了国家法律、法规及税收有关规定。

（二）注册税务师已经按本准则的规定实施了必要的审核程序，审核过程未受到限制。

（三）注册税务师获取了鉴证对象信息所需的充分、适当、真实的证据，完全可以确认土地增值税的具体纳税金额。

税务师事务所出具无保留意见的鉴证报告，可以作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。

第四十五条

税务师事务所经过审核鉴证，认为涉税鉴证事项总体上符合法定性标准，但还存在下列情形之一的，应当出具保留意见的鉴证报告：

（一）部分涉税事项因税收法律、法规及其具体政策规定或执行时间不够明确。

（二）经过咨询或询证，对鉴证事项所涉及的具体税收政策在理解上与税收执法人员存在分歧，需要提请税务机关裁定。

（三）部分涉税事项因审核范围受到限制，不能获取充分、适当、真实的证据，虽然影响较大，但不至于出具无法表明意见的鉴证报告。

税务师事务所应当对能够获取充分、适当、真实证据的部分涉税事项，确认其土地增值税的具体纳税金额，并对不能确认具体金额的保留事项予以说明，提请税务机关裁定。

税务师事务所出具的保留意见的鉴证报告，可以作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。

第四十六条

税务师事务所因审核范围受到限制，认为对企业土地增值税纳税申报可能产生的影响非常重大和广泛，以至于无法对土地增值税纳税申报发表意见，应当出具无法表明意见的鉴证报告。

税务师事务所出具的无法表明意见的鉴证报告，不能作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。

第四十七条

税务师事务所经过审核鉴证，发现涉税事项总体上没有遵从法定性标准，存在违反相关法律、法规或税收规定的情形，经与被审核单位的治理层、管理层沟通或磋商，在所有重大方面未能达成一致意见，不能真实、合法的反映鉴证结果的，应当出具否定意见的鉴证报告。

税务师事务所出具否定意见的鉴证报告，不能作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。

国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知

各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局：

为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：

一、关于土地增值税清算时收入确认的问题

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

三、房地产开发费用的扣除问题

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条

（一）、（二）项所述两种办法。

（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲臵费的扣除问题

房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲臵费不得扣除。

五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

六、关于拆迁安臵土地增值税计算问题

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安臵回迁户的，安臵用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（二）开发企业采取异地安臵，异地安臵的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安臵的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（三）货币安臵拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买起至转让止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题

纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

第四篇：市土地增值税清算工作规程

土地增值税清算工作规程（修改稿）

第一章 总则

第一条

为进一步加强我市土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、国家税务总局《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）和江苏省地方税务局《土地增值税清算管理规程》（苏地税发[2009]72号）等规定，结合我市实际，特制定本规程（以下简称《规程》）。

第二条

《规程》适用镇江市区（京口区、润州区、镇江新区）房地产开发项目土地增值税清算工作。各辖市局、丹徒局可以参照执行。

第三条 土地增值税清算必须严格按照土地增值税清算条件，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定和清算工作程序进行。

第四条

纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

第五条

税务机关应当加强土地增值税的政策宣传辅导工作，认真及时地审核纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况，依法征收土地增值税。

第六条

土地增值税清算可以由主管税务机关直接组织实施，也可以委托税务师事务所等中介机构开展土地增值税清算鉴证业务。

第七条

参加土地增值税清算的税务人员和受托清算鉴证的中介 1 机构工作人员应当遵守工作纪律，恪守职业道德。

第二章 清算条件

第八条

纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第九条

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）税务机关规定的其他情况。

第十条

土地增值税以国家有关部门审核的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

第十一条 对符合土地增值税清算条件，应当清算而逾期拒不清算的房地产开发企业，主管税务机关可以不分房屋类型，一律按8%核定征收率核定征收土地增值税。

第三章 清算申请与受理

第十二条

对于符合本规程第八条规定，属纳税人主动申请清算情形的，纳税人应当在满足清算条件之日起90日内，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续。

流程：纳税人提出清算申请→分局管理科受理并调查核实→分局业务科审核并报市局相关处室备案→分局局长审批并确定清算人员→下达清算通知书→纳税人进行清算。

第十三条 对符合本规程第九条规定的，主管税务机关可下达清算通知书，要求纳税人进行土地增值税清算。

流程：确定清算项目→报市局相关处室备案→分局局长审批并确定清算人员→下达清算通知书→纳税人进行清算。

第十四条 主管税务机关收到纳税人清算申请及资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，应予以受理；对纳税人符合清算条件，但报送的清算资料不全的，应通知纳税人在30日内补正；对不符合清算条件的项目，不予受理。主管税务机关已受理清算申请的，纳税人无正当理由不得撤销。

第十五条 税务主管机关在受理清算申请、下达清算通知前，应详细制订清算方案，清算方式和清算时间的确定须经分局领导批准，并报市局相关处室备案。

第四章 清算资料收集

第十六条

纳税人清算土地增值税时应当向税务机关报送的清算 3 资料

（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件）。

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

（四）委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

第十七条 税务机关可要求纳税人报送与土地增值税清算有关的证明资料

（一）开发项目立项批复。

（二）规划报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。

（三）土地使用权证。

（四）建筑工程施工许可证。

（五）商品房销（预）售许可证。

（六）工程概况及备案意见（由镇江市房屋建筑工程竣工验收备案办公室提供）。

（七）房屋分户（室）面积测绘表。

（八）销售房地产有关证明资料。

（九）主管税务机关认为需要提供的其他补充资料。

第五章 清算审核

第十八条

清算审核包括案头审核、实地审核。主要是对纳税人清算项目的相关数据和纳税申报情况进行审核。

第十九条 清算审核的内容包括收入、成本、费用、税金以及关联交易行为等方面的审核。

第二十条 清算审核工作应当坚持收入、成本、费用的真实性、完整性和准确性的统一。

第二十一条

清算审核应当严格坚持以国家有关部门审批备案的项目或分期项目为单位进行清算；普通标准住宅、住宅和非住宅亦应当分别进行清算审核。

第二十二条

清算审核收入时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料进行。

第二十三条

清算审核扣除项目时，应当遵循财务核算收入与成本相配比原则和权责发生制原则。

第二十四条 清算审核收入时，应当区别不同的销售形式，确认收入的实现时间。

第六章 政策规定

第二十五条 转让房地产所取得的收入是指转让房地产的全部价款及有关的经济利益，可以是货币收入、实物收入、其他收入等形式，包括转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的收入。

第二十六条 本规程所定义的“转让房地产”是指以出售方式或其他方式有偿转让房地产的行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

第二十七条 本规程所定义的“地上建筑物及附着物”是指地上和地下的各种建筑及各种附属设施。包括厂房、仓库、地下室、游泳池、围墙、烟囱、电梯、中央空调、暖气、各种管道、线路以及花草木等。

第二十八条 房地产企业“非直接销售行为”是指企业将开发商品用于职工福利、奖励、对外投资、股权分配、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产的行为，其所有权发生转移时视同销售房地产处理，确认收入实现。其收入按下列方法和顺序确认：

（一）按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

第二十九条 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

第三十条 房地产开发企业取得的收入是外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场价格折合人民币，据以计算土地增值 6 税。

第三十一条 房地产开发企业隐瞒、虚报房地产成交价格，或成交价格明显低于房地产评估价格，又无正当理由的，主管税务机关有权根据本规程第二十八条规定的平均价格或评估价格确定转让房地产的收入。房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。

第三十二条 对房地产开发企业的房地产交易价格明显偏低，且又无正当理由的，主管税务机关有权根据本规程第二十八条规定的平均价格或评估价格确定转让房地产的收入。

第三十三条 纳税人之间以土地换房屋（不含合作建房），应对转让房屋和转让土地的双方分别征收土地增值税，其计征依据为房屋交易价（或评估价）。

第三十四条 房地产开发企业在销售房地产时，必须按规定开具由地方税务局监制的“房地产开发销售预收款凭据”或“销售不动产通用发票”。

第三十五条 土地增值税扣除项目清算审核的内容包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

按照国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按照国家规定缴纳的有关的登记、过户手续费，如契税、交易费、公证费等。

（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工 7 程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）房地产开发费用。包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

（四）与转让房地产有关的税金。包括转让房地产缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税以及教育费附加和地方教育费附加。房地产开发企业按照财务会计制度有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

（五）国家规定的其他扣除项目。是指对从事房地产开发的纳税人按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%扣除。

第三十六条 清算审核扣除项目时，必须执行以下规定：

（一）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

（二）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，纳税人应当提供合法有效的原始凭证，对其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的原则上不得扣除。对于房地产开发企业较早年代取得土地使用权无法取得正式票据的，可要求其提供土地转让合同、银行支付凭证、情况说明等证明资料，经主管税务机关同意后可以扣除。

（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中既建造普通标准住宅又建造其他类型房屋的，应按照受益对象，采用转让土地使用权的面积占总面积的比例或转让建筑面积占总面积比例等分配方法，分摊共同的成本费用。

（六）对同一类事项，应当采用相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

第三十七条 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

第三十八条 房地产开发企业为取得土地使用权，能进行确认的合法有效的原始凭证一般包括：土地转（出）让合同、支付地价款的发票、缴纳契税的票据和银行转账记录等。

第三十九条 房地产开发企业收取的“代收费用”，作为转让收入计税的，在计算扣除项目时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

第四十条 房地产开发企业逾期开发而缴纳国土部门土地闲置费及罚款不得作为扣除项目扣除。

第四十一条 在清算审核时，如果房地产开发企业所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等原始凭证或资 9 料不符合清算要求的，主管税务机关可以参照当地建设工程造价管理部门公布的建筑造价定额标准，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积标准，并据以计算扣除。

第四十二条 拆迁补偿费应当按实际发生数计算扣除，尤其是支付给个人的拆迁补偿款必须与拆（回）迁合同、签收花名册或签收凭证一一对应。手续不全的白条和收据不能作为确认支出及扣除项目的凭证。

第四十三条 房地产企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物管场所、变电站、水厂、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，在计算确定扣除项目金额时，按以下原则处理：

（一）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。

（二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本费用可以扣除。

（三）建成后有偿转让的，应计入收入，并准予扣除成本、费用。第四十四条 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，准予扣除。

第四十五条 房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

第四十六条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除金额的确定，可以按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊。

第四十七条 清算审核成本费用时，应当加强票据使用的统一和规范，核算入账的票据应当是由税务部门监制的发票，行政事业性收据需经主管税务机关同意后方可入账。

第四十八条 做好建安发票的比对工作。重点关注大额建安票据、材料票据的真伪及业务的真实性。

第四十九条 房地产开发企业核算入账的建安发票必须由镇江市建设工程管理处开具，外地建安发票一律不得列支并予以扣除。

第五十条 房地产开发企业自留的车库，且产权属性为自有，其相应的开发成本不得扣除。

第五十一条 房地产开发企业在开发过程中为施工方代付、代垫的社保统筹费、临时水电费等，不得作为扣除项目扣除。

第五十二条 在“开发成本”、“开发间接费用”等科目中列支的建设主管部门的行政性罚款，不允许作为扣除项目扣除。

第五十三条 对房地产开发企业在工程竣工验收后扣留的质量保证金，如果建筑方已开具发票但房地产企业未付款的，允许在计算土地增值税时，计入成本并加计扣除；如果建筑方未开具发票且房地产企业未付款的，不允许在计算土地增值税时计入成本并加计扣除。

第五十四条 房地产开发企业将产权未明确的地下人防工程用于经营、收益归自己的，在计算土地增值税时，其取得的收益不能确认为清算收入，发生的成本不得作为扣除项目扣除。

第五十五条 在清算审核时，要严格财务费用、销售费用、管理费用等三项房地产开发费用的扣除。

列支财务费用的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%内予以扣除；凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本这和的10%以内计算扣除。

第五十六条 在清算审核时，对房地产开发企业向别的企业拆借资金而支付的利息费用，不得据实扣除；部分房地产开发企业通过自己的集团公司采用统借统还方式向银行贷款产生的利息费用，由于没有金融机构证明，在计算土地增值税时不得扣除。

第五十七条 对房地产开发企业已按照税法规定在转让房地产时可以不缴或少缴的营业税、城市维护建设税，以及日常形成的欠税在清算审核时不得作为扣除项目扣除。

第五十八条 房地产开发企业取得在建工程进行开发，在计算土地增值税时应当就取得的在建工程的土地成本和开发成本按规定加计扣除；如果无法取得在建工程的相关土地成本和开发成本，对方只开具销售不动产发票的，暂按销售金额进行加计扣除。

第五十九条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合下列条件之一的，可实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用 12 凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。

（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经主管税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第七章 表证单书

第六十条 符合土地增值税清算条件的纳税人，在清算过程中，应当使用、报送下列表证单书。

（一）（二）

（三）（四）

（五）（六）

（七）（八）

（九）第八章 工作要求

第六十一条 土地增值税清算工作应当坚持依法、规范、客观、公正的原则，确保清算工作的质量和成效。

第六十二条 土地增值税清算工作要严格履行重大事项报告制度，13 不管是主管税务机关自己组织清算，还是委托中介机构清算鉴证，遇到重要问题或重大事项必须及时报告市局。

第六十三条 委托中介机构清算鉴证，主管税务机关应当派员全程参与，负责联系协调工作，市局相关处室负责土地增值税清算的指导督查工作。

第六十四条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应当保持一致。

第六十五条 土地增值税清算结束后，应当出具清算报告，并签署意见。主管税务机关应当将清算审核结果书面通知纳税人，按规定办理补、退税手续。

第六十六条 土地增值税清算的税款，主管税务机关应当按照税法规定及时、足额组织入库，不得无故滞纳、缓交。如违反规定将按税收执法责任制追究相关人员的责任。

第六十七条 土地增值税清算结束后，主管税务机关应当按清算单位认真做好土地增值税清算工作总结，内容包括：清算工作开展情况、清算工作的具体做法及措施、清算过程中遇到的问题及建议。

第六十八条 土地增值税清算工作结束后，应当按照档案化管理的要求，按项目编制目录，装订成册，整理归档，妥善保管。需要整理归档的资料包括下列六项：

（一）土地增值税清算通知书；

（二）房地产开发企业清算土地增值税申请审批表；

（三）补（退）税通知书；

（四）清算审核报告；

（五）中介机构清算鉴证报告（委托中介机构清算的）；

（六）土地增值税纳税清算申报表及明细表。第六十九条 本规程自二○一○年三月一日起执行。

第五篇：北京市地方税务局土地增值税清算管理规程

北京市地方税务局土地增值税清算管理规程

第一章 总则

第一条 为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)及有关文件规定，制定本规程。

第二条 本规程适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条 本规程所称土地增值税清算（以下简称清算），是指纳税人依照税收法律、法规的规定，计算符合清算条件的房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并按照规定的程序和时限，向税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清税款的行为。

第四条 纳税人是清算的主体，对清算申报的真实性、合法性、准确性、完整性负责。

第五条 税务机关负责清算的受理和审核。第二章 项目管理

第六条 房地产开发项目应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行日常管理和清算（以下简称清算单位）。对于分期开发的项目，可以结合项目实际情况及相关材料进行判定，以确定的分期建设项目作为清算单位。

【注：原则上按建设工程规划许可证为清算单位，经过税务机关判定后，可以按建筑工程施工许可证为清算单位。】

第七条 纳税人应自取得立项批准文件之日起30日内，到主管税务机关办理土地增值税项目登记手续。土地增值税项目登记及管理按照北京市地方税务局有关文件规定执行。

第八条 纳税人应按照房地产项目管理的要求和清算管理规定，自取得相关主管部门批复手续后，向主管税务机关提供立项批复、土地出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案表、预(销)售许可证等材料。

第九条 属于保障房项目的，纳税人需提供政府主管部门制发的相关文件。第十条 纳税人应按照财务会计制度的要求进行财务会计核算工作，准确归集房地产开发项目的收入、成本、费用。

第十一条 房地产开发项目土地增值税管理应保持连续性，不得因房地产项目的土地增值税纳税人、主管税务机关、税务管理人员发生变化而中断、中止。主管税务机关应做好项目跟踪管理工作。

第三章 清算申报与受理 第十二条 符合下列情况之一的，纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续：

（一）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。

（二）整体转让未竣工的房地产开发项目。

（三）直接转让土地使用权的项目。

（四）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。

第十三条 符合下列情况之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）纳税人开发的房地产开发项目已竣工，且已转让的房地产建筑面积（含视同销售房地产）占项目全部可转让建筑面积在85%以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用1年以上的。

（二）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的。

第十四条 本规程第十三条所称竣工，是指除土地开发外，纳税人建造、开发的房地产开发项目，符合下列条件之一：

（一）房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）房地产开发项目已开始投入使用。开发项目无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理竣工（完工）备案手续以及会计决算手续，当纳税人开始办理开发项目交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发项目开始投入使用。

（三）房地产开发项目已取得了初始产权证明。第十五条 税务机关应对清算项目实行分类管理：

（一）符合本规程第十二条情形的，纳税人应在满足清算条件之日起90日内向主管税务机关提出清算申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》（见附件1），办理清算手续。

（二）符合本规程第十三条情形的，由主管税务机关确定是否进行清算。确定需要进行清算的，主管税务机关应出具《土地增值税清算通知书》（见附件2）送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起90日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管税务机关，办理清算手续。

第十六条 纳税人应以满足应清算条件之日起90日内或者接到主管税务机关清算通知书之日起90日内的任意一天，确认为清算收入和归集扣除项目金额的截止时间（以下简称清算截止日），并将清算截止日明确告知主管税务机关。

第十七条 纳税人进行清算时，应填报《土地增值税清算报告》（以下简称清算报告，标准格式见附件3）。

纳税人委托税务中介机构进行清算的，税务中介机构应按《土地增值税清算鉴证业务准则》的有关规定完成鉴证，并出具《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称鉴证报告，标准格式见附件4）。纳税人提交资料时，可以使用鉴证报告代替清算报告。

第十八条 纳税人在办理清算申请手续时，应按要求报送有关资料，并填写《土地增值税清算材料要求及清单》（见附件5）：

（一）项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等。

（二）国有土地使用权证书。

（三）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。

（四）房地产项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。

（五）能够按房地产项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。

（六）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。

（七）清算项目的工程竣工验收报告。

（八）清算项目的销售许可证。

（九）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。

（十）《鉴证报告》或《清算报告》。

（十一）《土地增值税纳税申报表

（二）》。

（十二）税务机关要求报送的其他与清算有关的证明资料等。

第十九条 主管税务机关应认真核对纳税人提供的资料，严格按照《鉴证报告》《清算报告》的标准格式进行审核。

纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》（见附件6）转入审核程序。纳税人提交的《鉴证报告》或《清算报告》内容不规范、相关涉税事项情况不清楚的，应退回修改；资料不完整的，应开具《土地增值税清算补充材料及情况通知书》（见附件7），通知纳税人补全清算资料。

纳税人在限期内补全资料的，予以受理；逾期未能补齐资料，经纳税人提供确因不可抗力客观原因造成资料难以补齐的书面说明及相关证明材料，可以受理；不能补齐资料且无正当理由的，税务机关可进行核定征收或移交税务稽查部门处理。

纳税人清算申请不符合受理条件的，主管税务机关应将不予受理的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。

第四章 清算审核管理 第二十条 清算审核包括案头审核、实地审核。税务机关清算审核以案头审核为主，必要时进行实地审核。

案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核纳税人申报情况的一致性、数据计算准确性等。

实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

第二十一条 清算审核实行主管税务机关、区（分）局两级审核管理制度。各区（分）局可成立清算审核领导小组和审核小组，开展清算审核工作。第二十二条 主管税务机关审核中发现疑点、未采信或部分未采信《鉴证报告》《清算报告》的，应填写《土地增值税清算补充材料及情况通知书》要求纳税人限期进行说明。待纳税人说明情况、重新补充证明资料后继续审核。

第二十三条 主管税务机关应在清算受理之日起90日内完成审核出具意见，审核时限不含纳税人应税务机关要求说明情况、补充资料的时间。

第二十四条 主管税务机关完成审核后，应向纳税人出具《土地增值税清算审核意见书》（见附件8）。

第二十五条 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。第二十六条 经税务机关审核，需办理土地增值税退税的，依照北京市地方税务局相关文件规定的程序办理。

第二十七条 主管税务机关负责土地增值税清算存档工作，并按照北京市地方税务局、北京市档案局有关文件规定，在清算工作中形成的资料应与原保存的该项目税务资料合并立卷存档。对于成片开发分期清算土地增值税的项目，应在该项目土地增值税清算工作全部办理完毕后再进行归档。

第二十八条 税务机关可聘请税务、会计、工程造价、房地产估价等中介机构提供清算相关咨询、评估等服务。

第五章 清算审核内容

第二十九条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。主管税务机关应根据纳税人报送的清算资料，结合发票、普通住宅明细表和其他类型房地产明细表、商品房预售（销售）许可证、测绘成果资料，核实房地产转让收入。具体确认方式如下：

（一）土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

（二）纳税人将房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生权属转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：

1.纳税人按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（三）对于纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，税务机关应要求纳税人提供书面说明。若成交价格明显偏低又无正当理由的，税务机关参照本条第二款规定的方法或房地产评估价值确定。

（四）纳税人将房地产转为企业自用或用于出租时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

第三十条 土地增值税清算扣除项目包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）房地产开发费用。

（四）与转让房地产有关的税金。

（五）国家规定的其他扣除项目。第三十一条 扣除项目金额的计算分摊：

（一）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用：

1.占地面积法：即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊；

2.建筑面积法：即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊； 3.直接成本法：即按照受益对象或清算单位直接归集成本费用； 4.税务机关确认的其他合理方法。

（二）属于多个清算单位共同发生的扣除项目金额，原则上按建筑面积法分摊，如无法按建筑面积法分摊，应按占地面积法分摊或税务机关确认的其他合理方法分摊。

（三）同一清算单位发生的扣除项目金额，原则上应按建筑面积法分摊。对于纳税人能够提供相关证明材料，单独签订合同并独立结算的成本，可按直接成本法归集。

（四）同一清算单位中纳税人可以提供土地使用权证或规划资料及其他材料证明该类型房地产属于独立占地的，取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费可按占地面积法计算分摊。

（五）同一清算单位中部分转让国有土地使用权或在建工程，其共同受益的项目成本,无法按照建筑面积法分摊计算的，可按照占地面积法或税务机关确认的其他合理方法进行分摊。

第三十二条 在土地增值税清算中，扣除项目金额应当符合下列要求：

（一）经济业务应当是真实发生的，且是合法、相关的。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生并取得合法有效凭证。纳税人办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。本规程所称合法有效凭证，一般是指：

1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以开具的发票为合法有效凭证。

2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证。

3.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求纳税人提供境外公证机构的确认证明。属于境内代扣代缴税款的，按税务机关相关规定执行。

4.财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

（三）纳税人的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

（四）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（五）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

（六）纳税人分期开发房地产项目的，各分期项目清算方式与扣除项目金额计算分摊方法应当保持一致。

（七）纳税人支付的罚款、滞纳金、资金占用费、罚息以及与该类款项相关的税金和因逾期开发支付的土地闲置费等罚没性质款项，不允许扣除。

第三十三条 除本规程第三十二条规定的原则外，扣除项目金额应符合下列规定：

（一）纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”准予扣除。对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，准予扣除。

（二）土地征用及拆迁补偿费：

1.纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，并按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。2.纳税人采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（三）纳税人委托其他单位进行规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘的，提供服务的单位应当符合相关法律、法规的要求。

【注：所谓“符合相关法律、法规的要求”是指委托单位必须具备相关资质资格，与验收报告上签署单位一致，与增值税下“第二十六条 纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣”规定是同样的意思。这个规定在营业税下由于没有上位法支持不能明文规定，只是征收管理中的潜规则。但是在增值税下可以光明正大的明确规定。】

（四）建筑安装工程费：

1.纳税人采用自营方式自行施工建设的，应准确核算施工人工费、材料费、机械台班使用费等。

2.纳税人在工程竣工验收后，根据合同约定扣留的质量保证金，在清算截止日已取得建筑安装施工企业发票的，按发票所载金额予以扣除；未取得发票的，扣留的质保金不得计算扣除。3.纳税人应确保所取得相关发票的真实性和所载金额的准确性，以及所提供建筑安装工程费与其施工方登记的建安项目开票信息保持一致。

【注：与国税发[1995]192号文件规定精神一致，也就是所谓“三流合一（三流同一）”，保证交易真实性，避免接受虚开发票增加扣除项目的金额。】

（五）纳税人销售已装修的房屋，其发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。

1.纳税人销售已装修房屋，应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定。没有明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本。

上述装修费用不包括纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。

2.纳税人销售已装修的房屋时，随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。

3.纳税人在清算单位以外单独建造样板房的，其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。纳税人在清算单位内装修的样板房并作为开发产品对外转让的，且《房地产买卖合同》明确约定装修价值体现在转让价款中的，其发生的合理的样板房装修费用可以计入房地产开发成本。

（六）公共配套设施费： 1.公共配套设施包括纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、人防等为公共事业建造,不可销售的公共设施。

2.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。其中“建成后产权属于全体业主所有的”，可以按照以下原则之一确认：

（1）政府相关文件中明确规定属于全体业主所有；（2）经人民法院裁决属于全体业主共有；

（3）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或相关公共配套设施移交给业主委员会。

3.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

（1）纳税人建设的公共配套设施产权无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应当提供政府、公用事业单位书面接收文件。

（2）纳税人建设的公共配套设施应由政府、公用事业单位接收，但因政府、公用事业单位原因不能接收或未能及时接收的，经接收单位或者政府主管部门出具书面材料证明相关设施确属公共配套设施，且说明不接收或未及时接收具体原因的，经主管税务机关审核确定后，其成本、费用予以扣除。4.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

5.纳税人预提的公共配套设施费不得扣除。纳税人分期开发房地产项目但公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并且已取得合法有效凭证的情况下，可按照各分期清算项目可售建筑面积占项目总可售建筑面积的比例计算清算项目可扣除的公共配套设施费，但不得超过已实际发生的金额。

6.纳税人未移交的公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不予扣除相应的成本、费用。

（七）开发间接费用：

1.开发间接费用是纳税人直接组织、管理开发项目实际发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用以及企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不得列入开发间接费。

2.开发间接费用与纳税人的期间费用应按照现行企业会计准则或企业会计制度的规定分别核算。划分不清、核算混乱的期间费用，全部作为房地产开发费用扣除。

（八）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

第三十四条 对开发土地和新建房及配套设施的成本中的前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、开发间接费用（以下简称四项成本），按有效凭证金额据实扣除。对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，应按核定办法扣除：

（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的。

（二）提供的开发成本资料不实的。

（三）发现清算资料中存在虚假、不准确的涉税信息，影响清算税款计算结果的。

（四）清算项目中四项成本的每平方米建安成本扣除额，明显高于北京市地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由的。

第三十五条 主管税务机关对四项成本核定扣除的，应向纳税人开具《土地增值税四项成本核定通知书》（见附件9）。

第三十六条 税务机关根据建设部门定期公布的建安指导价格，结合商品房用途、结构等因素制定《分类房产单位面积建安造价表》，作为第四十三条所列四项开发成本核定的依据。《分类房产单位面积建安造价表》及核算方法，由北京市地方税务局另行制定下发。

第三十七条 房地产开发费用：

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照本款扣除。

（三）纳税人既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条

（一）（二）项所述两种办法。

（四）清算时已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

（五）纳税人据实列支利息支出的，应当提供贷款合同、利息结算单据或发票。

（六）纳税人向金融机构支付的财务咨询费等非利息性质的款项，不得作为利息支出扣除。

（七）纳税人向金融机构借款，因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项，不得作为利息支出扣除。

第三十八条 对于县级及县级以上人民政府要求纳税人在售房时代收的各项费用，如果计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算扣除项目金额时不允许扣除代收费用。

第三十九条 税务机关在审核时，应重点关注关联企业交易是否符合独立交易原则。

第六章 核定征收

第四十条 税务机关发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。

第四十一条 税务机关在清算审核中发现纳税人有下列情形之一的，可以实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

税务机关在稽查工作中，认为房地产开发项目符合上述核定征收情形的，可以核定征收土地增值税。

第四十二条 税务机关核定征收土地增值税的，应开具《土地增值税核定征收通知书》（见附件10）送达纳税人。

第四十三条 核定征收的具体规定由北京市地方税务局另行发文制定。第四十四条 税务机关应加强核定征收项目的调查核实，严格控制核定征收的范围。

第四十五条 核定征收率原则上不得低于5%。第七章 清算审核期间及清算后再转让房地产的处理

第四十六条 土地增值税清算时未转让的房地产，纳税人清算后转让的（以下简称清算后再转让房地产），按以下规定办理：

（一）清算后再转让房地产的纳税人应在每季度终了后15日内进行纳税申报（含零申报）。

（二）清算后再转让房地产应当区分普通住宅和其他商品房分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

（三）清算后再转让房地产扣除项目金额按清算时确认的普通住宅、其他商品房单位建筑面积成本费用乘以转让面积确认。

清算时单位建筑面积成本费用=本次清算扣除项目总金额÷清算的总已售面积

上述公式中，“本次清算扣除项目总金额”不包括纳税人进行清算时扣除的与转让房地产有关的税金。

（四）清算后再转让房地产的有关税金在本次申报缴纳土地增值税时予以扣除。

（五）清算后再转让的房地产，按照上述方式计算的增值率未超过20%的普通住宅，免征土地增值税；增值率超过20%的，应征收土地增值税。

（六）纳税人清算后再转让房地产的，对于买卖双方签订的房地产销售合同有约定付款日期的，纳税义务发生时间为合同签订的付款日期的当天；对于采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

（七）清算后再转让房地产的土地增值税计算方式应与项目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的项目再转让房地产的，按清算时核定征收率计征税款。第四十七条 清算审核期间转让房地产

纳税人在清算审核期间转让的房地产，扣除项目金额以本次清算确认的单位建筑面积成本费用乘以转让面积计算。具体计算公式按本规程第四十六条第三款规定执行。

纳税人应按照上述方法计算清算审核期间转让房地产对应的税款，与本次清算税款合并后，一并申报缴纳。

第八章 税收优惠管理

第四十八条 土地增值税政策中普通住宅依照北京市公布的标准确认。纳税人进行土地增值税清算时，税务机关应按单套房屋销售时同级别土地上适用的普通住房标准进行审核确认。

纳税人须在《清算报告》或《鉴证报告》中提供普通住宅的判定情况由税务机关审核确认。清算单位中建造的普通住宅，应单独计算增值额、增值率。

第四十九条 纳税人按照本规程规定办理清算申报时，其自行申报的普通住宅部分增值率未超过20%的，主管税务机关可将减免税事项一并审核，并在审核意见书中注明。

第九章 监督管理

第五十条 北京市地方税务局对全市土地增值税清算工作实行统筹监督管理。第五十一条 全市凡符合清算条件的房地产开发项目和已清算完毕的房地产开发项目，应经市局筛选、确定后，移交稽查部门作为稽查工作案源，相关税务机关应配合完成清算移交的相关工作。

第五十二条 按照本地区工作的实际情况，稽查部门可对已清算项目进行抽查、检查。在清算中有下列情况之一的，可作为重点检查案源：

（一）纳税人涉嫌偷税、逃避追缴欠税、抗税或者其他需要立案查处的税收违法行为的；

（二）纳税人办理清算时，发生《鉴证报告》《清算报告》内容不规范，退回重报仍不规范且拒不重报的；

（三）纳税人办理清算后，根据《鉴证报告》《清算报告》发生退税的；

（四）纳税人清算后，再转让房地产情况异常的。

第五十三条 稽查部门在稽查工作中发现房地产开发项目符合清算条件的，应及时告知纳税人到主管税务机关办理清算手续，同时通知主管税务机关。

第五十四条 主管税务机关受理清算申请后，稽查部门对纳税人立案检查的，主管税务机关应终止清算审核，待稽查完毕后重新办理清算事宜。

第十章 税务中介机构管理

第五十五条 税务中介机构从事土地增值税清算鉴证业务，应当以法律、法规为依据，按照独立、客观、公正原则，在获取充分、适当、真实证据基础上，根据审核鉴证的具体情况，出具真实、合法的《鉴证报告》，并按照税务机关要求提供鉴证工作底稿。

税务机关认为需要就清算鉴证事项开展调查了解情况的，受托的税务中介机构及相关专业人员应当积极配合。

税务中介机构及相关专业人员应当对其出具的《鉴证报告》承担相应的法律责任。

第五十六条 纳税人委托税务中介机构进行清算鉴证的，税务中介机构应当按照财政部、国家税务总局、中国注册税务师协会相关文件规定开展鉴证、出具鉴证意见，涉及调整事项以及重大事项的，应当在鉴证报告中披露调整过程、调整结论及其他应当说明的重大事项。

第五十七条 税务中介机构的相关专业人员开展清算鉴证时，应当对纳税人取得票据的真实性进行披露。税务机关对土地增值税清算鉴证报告中涉及的全部票据有检查、抽查、复查的权利。

第五十八条 税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对鉴证情况出具《鉴证报告》。

第五十九条 对税务中介机构出具的《鉴证报告》，经税务机关审核退回后，再报送仍未达到税务机关要求且拒不修改的，税务机关可向上级机关反映相关情况。

第十一章 附则 第六十条 本规程所涉及各文书和表格均列举在附件中。

第六十一条 各区（分）局可根据本规程制定本单位土地增值税清算管理办法，并报北京市地方税务局备案。

第六十二条 本规程未尽事项，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则及财政部、国家税务总局、北京市地方税务局相关文件规定执行。

第六十三条 本规程由北京市地方税务局解释。

第六十四条 本规程自2016年7月1日起生效。《北京市地方税务局关于印发<房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》(京地税地〔2008〕92号)同时废止。本规程生效前已收到税务机关清算受理通知书或稽查部门税务检查通知书的土地增值税清算项目，仍按京地税地〔2008〕92号文件处理。

关于《北京市地方税务局关于发布<北京市地方税务局土地增值税清算管理规程>的公告》的政策解读

一、本公告出台的背景是什么？

为进一步加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，提高清算质量和效率，我市根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)及有关文件规定,对《北京市地方税务局关于印发<北京市地方税务局房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》（京地税地〔2008〕92号）文件进行了修订。

二、规程较原办法进行了哪些调整？

规程将原办法八章调整为十一章，新增了“项目管理”、“核定征收”、“税收优惠管理”、“清算审核期间及清算后再转让房地产的处理”、“监督管理”等内容，修改完善了“总则”、“清算程序”、“清算申报与受理”、“清算审核管理的变化”、“清算审核内容”、“税务中介结构管理”等内容，删除了“清算处罚”等内容。增加了营改增后土地增值税收入及扣除项目的相关规定，明确了计税依据。

三、本公告何时开始执行？

本公告自2016年7月1日起执行。《北京市地方税务局关于印发<房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》(京地税地〔2008〕92号)同时废止。