第一篇：大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知
大连市地方税务局
关于进一步加强土地增值税清算工作的通知
各基层局：
为了进一步加强我市的土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发项目土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）、《关于印发（辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法）的通知》（辽地税发【2007】102号）、《大连地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函【2006】76号）、《大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函【2007】200号）及其他税收法律、法规、政策规定，现将有关事宜通知如下：
一、关于土地增值税清算的若干政策问题
（一）关于土地使用权价款的扣除问题
纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、纳税人购置土地使用权发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据计算“取得土地使用权所支付的金额”。
凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后返还的，不允许计入扣除项目。
（二）关于契税、土地使用税等的扣除问题
纳税人取得土地使用权时缴纳的契税，应当计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除。
纳税人取得土地使用权后缴纳的土地使用税，应当计入“房地产开发费用”中的“管理费用”扣除。
（三）关于公共配套设施的确认问题
土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业设施。非营利性的公共事业设施主要是指：物业管理用房、人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿供全体业主使用的车位、车库、会所等房产。
纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。
（四）关于扣除项目的核算分摊问题
纳税人取得土地使用权后，分期分批开发的，其清算单位按纳税人成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。税务机关认为纳税人的核算项目或核算对象划分不合理的，可按主管税务机关确定的核算单位或核算对象进行清算。
对同一项目中，既有普通标准住宅，又有非普通标准住宅的，应当按建筑面积分摊扣除项目，分别核算增值额。
（五）关于购置未竣工房地产再开发销售的加计扣除问题
纳税人整体购置未竣工房地产开发项目后，再投资建设、转让的，在清算土地增值税时，其整体购置未竣工房地产开发项目的价款可作为加计20%扣除的基数，但未经投资、建设而直接转让的，不得加计扣除。
（六）关于普通住宅的适用标准及时间问题
1994年1月1日至今，市内四区享受土地增值税优惠的普通住宅标准和适用时间以《市内四区土地增值税普通住宅适用标准和时间表》（见附件1）为准，享受土地增值税优惠的普通住宅标准的适用时间，以每套房地产的收讫转让总价款时间和开具房地产结算发票时间孰先的原则确定。
高新技术园区、旅顺口区、金州区、开发区、保税区、瓦房店区、普兰店市、庄河市及长海县地税局应当按照本地区自1994年1月1日以来对享受土地增值税优惠的普通住宅标准规定，确定本地区的享受土地增值税优惠的普通住宅适用标准。
（七）关于公寓等房产适用政策问题
自本通知下发之日起，同时符合以下条件的“公寓”、“商住两用房”等房地产项目可视同“住宅”适用土地增值税预征、清算政策：
1、房地产开发项目的《国有土地使用证》列明用途为“住宅用地”且其土地使用年限符合国家土地法律法规关于“住宅用地”使用年限规定的；
2、房地产买受方的房产证上，列明的实际用途为“住宅”的；
3、容积率为1.0（含）以上的。
（八）关于四项开发成本的扣除问题
现就纳税人开发土地和新建房及配套设施成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称“四项成本”）等的扣除政策重新予以明确，《大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函【2007】200号）中的相关规定同时废止：
房地产开发项目四项成本的每平方米扣除额高于大连市地方税务局制定的《房地产开发项目单位面积四项成本扣除标准额度表》（见附件2，以下简称“《扣除额度表》”）中公布的每平方米四项成本金额，且经主管税务机关审核，发现有下列情形之一的，主管税务机关应当按《扣除额度表》中的额度核定四项成本：
1、纳税人有《中华人民共和国税收征收管理法》等第三十五条列举情形之一，导致四项成本无法查账的；
2、四项成本的合同、票据等凭证虚假、非法和无效的；
3、四项成本虽能提供发票等票据，但款项未实际支付的（合理的质量保证金除外）；
4、纳税人与其关联企业之间的业务往来未按独立企业之间的业务往来支付四项成本的；
5.有主管税务机关认为应核定四项成本的其他其他情况。
纳税人委托中介机构对房地产开发项目土地增值税清算进行鉴证的，主管税务机关信上款规定确定核定四项成本的，中介机构应当按《扣除额度表》的四项成本金额填列《鉴证报告》。
二、关于进一步做好土地增值税清算工作的具体要求 各征收局应当按以下要求，进一步做好土地增值税清算工作：(一)关于2002年后的房地产项目的清算管理 各征收局应当于2008年10月31日前，对2002年1月1日后发生过转让房地产收入，并于本通知下发之日前竣工验收且全部销售完毕的房地产开发项目进行土地增值税清算。
（二）关于未销售完毕的房地产项目的清算管理
各征收局应当对下列房地产开发项目进行土地增值税清算：
1、纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，已销售（预售）的房地产开发建筑面积达到可销售的总建筑面积85%（含）以上，并有可能造成税款流失的；
2、取得《商品房销（预）售许可证》满三年仍未销售完毕，并有可能造成税款流失的。
（三）关于免予预缴土地增值税的房地产项目的清算管理
已由税务机关认定免予预缴土地增值税的项目，有下列情况之一的，应当对其进行清算，且原则上应于2008年12月3日前完成清算：
1、商品房全部销售完毕的；
2、已售面积超过可售面积85%（含）以上的；
3、取得《商品房销（预）售许可证》已满三年的。
已由税务机关认定免予预缴土地增值税项目，有下列情况之一的，应当由主管税务机关填写《房地产开发项目土地增值税恢复预征确认表》（见附件3），报市局核准准后，可恢复预征土地增值税：
1、主管税务机关根据当期房地产市场的价格及开发成本、费用，预计其普通标准住宅的增值额将超过扣除项目20%或非普通标准住宅非住宅将有增值额的；
2、主管税务机关发现纳税人经政府部门同意，改变了房地产项目类型，已不适用房地产开发项目免预征土地增值税相关政策的。
（四）关于合并计征土地增值税的规定
同时对同一纳税人开发的不同项目的土地增值税清算完毕的，可合并征收或退还应补缴（退还）税款。
（五）关于清算档案的管理
主管税务机关应当将清算工作中形成 的资料按项目立卷归档。房地产开发项目清算完毕后，主管税务机关应当于房地产开发项目清算完毕之日起30日内，将税务中介机构出具的清算鉴证报告报市局备案。
（六）关于对税务中介机构从事清算鉴证业务的相关要求
纳税人委托税务中介机构对房地产开发项目土地增值税清算进行鉴证的，税务中介机构应当以法律法规为依据，按照独立、客观、公正的原则，在获取充分、适当、真实证据基础上，根据审核鉴证的具体情况，出具真实、合法的鉴证报告并承担相应的法律责任。
（七）关于调整土地增值税清算相关文书的要求
自本通知下发之日起，房地产开发项目的土地增值税清算审核结束后，主管税务机关不再出具《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》。
（八）关于土地增值税清算检查工作的要求
各稽查局应当根据市局的统一部署，自2009年起对以前年度已清算完毕的房地产开发项目进行检查。各稽查局应当认真研究制定土地增值税清算检查工作和实施方案，统筹安排检查时间，合理调配检查力量，科学筛选检查对象，明确检查重点和检查要求。
三、关于实施土地增值税税源监控工作的要求
（一）对土地增值税税源实行全面监控
各征收局要对所辖的房地产开发企业进行税源调查摸底，建立土地增值税税源电子数据库。对2002年1月1日后发生过转让房地产收入的房地产项目，要按项目建立土地增值税电子数据台帐，并按季度更新《房地产开发土地增值税税源信息表》（见附件4），土地增值税清算完毕后，可终止登记。
各征收局应于2008年11月30日前，对2002年1月1日后发生过转让房地产收入的项目进行土地增值税税源调查，填列《土地增值税税源情况统计表》（见附件5）及文字总结材料报送市局。
自2009年1月起，各征收局应于每年1月1日至15日、7月1日至15日填制《土地增值税税源情况统计表》，并举办数据及文字总结材料报送市局。
（二）做好对重点税源户的监控
根据《国家税务总局关于建立土地增值税重点税源户监控制度的通知》（国税函[2007]544号）要求，市局决定对我市10户重点税源户实施监控（名单见附件6）。各征收局应对重点税源户开发的、且在2002年1月1日后发生过转让房地产收入的项目进行数据统计，于2008年9月15日前，按户填写《全市土地增值税重点税源户监控信息表》（见附件7）报送市局。自2009年1月起，各征收局应于每年1月1日至15日、7月1日至15日按户填制《全市土地增值税重点税源户监控信息表》，将重点税源户开发项目的半年数据报送市局。市局将根据工作安排适时调整重点税源户监控对象。
在此基础上，各征收局还应根据实际情况，再确定不少于3户的重点税源户并自行做好监控。
四、关于进一步推进土地增值税清算的工作要求
（一）各基层局要根据市局的工作部署，统一思想、提高认识，加强对房地产开发项目土地增值税清算工作的领导，严格依法征税、坚持应收尽收，有计划、有步骤地全面推进本局清算工作的开展，切实将各项政策贯彻落实到位。各征收局应当根据本局情况，抽调业务骨干组成清算组，在一事实上时间内，专门从事土地增值税清算工作。
（二）各基层局要对房地产开发企业和税务中介机构进行土地增值税清算政策培训，做好政策宣传、辅导工作。
（三）各基层局应当加强调查研究，及时总结经验，定期汇总报告清算工作进展情况，反馈清算过程中发现的具体问题，提出政策建议，不断改进和完善土地增值税征收管理工作。
（四）市局将根据国家税务总局地方税税源平台建设和市局信息化建设的要求，逐步推进、完善土地增值税税源管理的信息化建设。
（五）市局将从2008年10月下旬起，对各基层局的房地产开发项目土地增值税清算工作进行实地督导，并通报各基层局的土地增值税清算工作开展情况。
本通知自2008年9月22日起执行，相关规定与本通知抵触的，以本通知为准。
二00八年九月
第二篇：大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知2007(200)
大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知
（大地税函［2007］200号）
各基层局：
为了加强我市土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称“《条例》”）及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发项目土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号，以下简称“国税发[2006]187号文件”）、《辽宁省地方税务局关于印发〈辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的通知》（辽地税发[2007]102号）、《辽宁省地方税务局关于进一步加强房地产交易有关税收管理的通知》（辽地税发[2007]142号）、《大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函［2006］76号，以下简称“大地税函［2006］76号文件”）及其他有关规定，现就我市土地增值税征管若干问题进一步明确如下：
一、关于土地增值税清算问题
（一）土地增值税清算条件
1.从事房地产开发的纳税人（以下简称“纳税人”）符合下列情况之一的，应当到主管税务机关办理土地增值税清算手续：
（1）房地产开发项目已竣工验收且全部转让完毕的；
（2）纳税人签订整体转让未竣工房地产开发项目合同的；
（3）纳税人申请注销税务登记，其房地产开发项目未进行土地增值税清算的；
（4）直接转让国有土地使用权的。
符合上述第（1）、（2）、（3）条规定的，纳税人应当在达到清算条件之日起30个工作日内到主管税务机关清算土地增值税。主管税务机关应当向纳税人出具《房地产开发项目土地增值税清算通知书》（见附件1），通知纳税人进行土地增值税清算。对在同一项目中相同类别的房地产已竣工验收且全部转让完毕的，可单独对此类房地产进行土地增值税清算。
符合上述第（4）条规定的，纳税人应当在转让国有土地使用权合同签订之日起7日内，向主管税务机关申报。由主管税务机关核算应纳税额，确定纳税期限。
本通知下发之日前已竣工验收且全部转让完毕的房地产开发项目，纳税人应当于2008年1月31日前，主动到主管税务机关办理土地增值税清算手续。主管税务机关应当向纳税人出具《房地产开发项目土地增值税清算通知书》，通知纳税人进行土地增值税清算。
2.符合下列情况之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）房地产开发项目已竣工验收，且已转让（预售）的房地产建筑面积达到可售总建筑面积的比例85％（含）以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；计算“转让比例”时，对在同一项目中相同类别的房地产，可单独对此类房地产计算转让比例；本条中“转让（预售）的房地产建筑面积”以已签订转让合同的房地产的建筑面积为准；“可售总建筑面积”以《商品房销（预）售许可证》中的《预售商品房明细》所登记的可售面积为准；
（2）取得销（预）售许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）主管税务机关认为有必要办理土地增值税清算的其他情况。
主管税务机关要求纳税人进行清算的房地产开发项目，主管税务机关向纳税人出具《房地产开发项目土地增值税清算通知书》，通知纳税人进行土地增值税清算。
3.不具有房地产开发资质的单位或个人开发房地产或转让国有土地使用权的，应当比照本通知的相关规定执行。
（二）关于税务中介机构参与土地增值税清算鉴证的规定纳税人在办理土地增值税清算税款手续时可委托经大连市注册税务师管理工作领导小组年检合格并公告的税务中介机构进行鉴证。
纳税人委托中介机构进行鉴证的，中介机构应当对清算项目的总体基本情况、不同用途房地产的面积划分情况、销售收入、成本及费用等情况进行鉴证。中介机构应当按税务机关规定的《大连市房地产开发项目土地增值税清算鉴证报告》（以下简称“《鉴证报告》”，其标准格式“2007-11版”见附件2）范本和内容对鉴证情况出具《鉴证报告》，供税务部门参考。
（三）土地增值税清算资料的受理
纳税人应当在收到《房地产开发项目土地增值税清算通知书》之日起60个工作日内向主管税务机关报送以下清算资料：
1.纳税人委托中介机构进行鉴证的，应报送《鉴证报告》一式二份；
2.《房地产开发项目土地增值税清算纳税申报表》（一式三份，见附件3）；3.国有土地使用权证、建设用地许可证、建设工程规划许可证、销（预）售许可证的原件及复印件；
4.详细规划总平面图复印件；
5.取得土地使用权所支付金额的凭证：政府部门的土地批件、国有土地使用权出让合同、土地出让金缴费证明、土地出让金收据或发票、国有土地使用权转让合同、发票原件及复印件、支付搬迁补偿费的合同发票原件及复印件等；
6.项目工程合同结算单的原件及复印件；
7.商品房购销合同统计表；
8.银行贷款合同及银行贷款利息结算证明材料的原件及复印件；
9.房地产开发项目工程决算及竣工验收报告的原件及复印件；
10.无偿提供公共配套设施及无偿提供给有关部门、单位房产的证明材料的原件及复印件；
11.财务会计报表；
12.税务机关要求提供的其他材料。
主管税务机关确定受理纳税人提交的清算材料后，应当向纳税人开具《房地产开发项目土地增值税清算资料受理通知书》（见附件4）。
主管税务机关在收取纳税人提交的清算材料时，应当认真核对纳税人提供的资料原件及复印件。对纳税人提交的清算材料齐全的，主管税务机关应予受理；对纳税人提交的清算资
料不完整、内容不规范、情况不清楚的，应退回纳税人重新修改、补充资料，待清算资料补充完整后，再予受理。
（四）土地增值税清算的审核
主管税务机关应当自受理纳税人清算资料之日起30个工作日内审核房地产开发项目土地增值税清算情况。土地增值税清算审核结束后，主管税务机关应当下发《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》（附件5），纳税人在接到《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》后10个工作日内，办理税款补缴或者退还手续。
主管税务机关应认真审核纳税人提供的各项清算资料是否真实有效。纳税人委托中介机构进行鉴证的，对符合要求的鉴证报告，税务机关可作参考。?
（五）在清算期间和清算后取得的转让房地产收入、发生成本、费用处理
在土地增值税清算期间，纳税人于主管税务机关出具《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》前取得的转让房地产收入，仍应按规定预缴土地增值税。
主管税务机关出具《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》后，纳税人取得的转让房地产收入，按照国税发[2006]187号文件第八条规定，于每月终了后10日内，向主管税务机关申报缴纳土地增值税。
主管税务机关出具《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》后，有下列情形之一的，经主管税务机关核准，可于每年12月份调整清算结论：
1.已清算完毕的房地产开发项目又发生成本、费用的；
2.纳税人取得清算时尚未取得的扣除项目相关凭证的；
3.主管税务机关认为可以调整清算结论的其他情况。
（六）关于土地增值税清算核定征收的规定
1.核定征收土地增值税的条件
主管税务机关在清算审核工作中，发现纳税人有下列情况之一的，可以核定征收土地增值税：
（1）纳税人有《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条列举情形的；
（2）由于企业所得税核定征收等原因，纳税人无法提供合同、票据等相关凭证，无法查账征收土地增值税的；
（3）纳税人开发土地和新建房及配套设施的成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称“四项成本”）的每平方米扣除额，高于大连市地方税务局制定的《房地产开发项目单位面积四项成本扣除标准额度表》（见附件6，以下简称“《扣除额度表》”）中公布的每平方米四项成本金额，又无正当理由的。
2.核定征收土地增值税的方式
核定征收采取以下方式：
（1）核定转让房地产收入
核定转让房地产收入的方法为：主管税务机关按当期同类区域、同类房地产的市场价格核定转让房地产收入或者按房地产评估机构出具的当期房地产市场评估价格核定。
（2）核定四项成本
核定四项成本的公式为：
核定扣除的四项成本＝《扣除额度表》中对应的额度×清算房地产的建筑面积
《扣除额度表》系参照大连市建设工程造价管理部门的定额标准，结合专家经验和市场状况制定，大连市地方税务局将根据市场状况，不定期调整《扣除额度表》。
纳税人委托中介机构进行鉴证的，中介机构在鉴证工作中，如发现四项成本的每平方米扣除额，高于《扣除额度表》中公布的每平方米四项成本金额的，应当在《鉴证报告》中说明情况、按《扣除额度表》的四项成本金额填列《鉴证报告》，建议税务机关按标准核定四项成本。
《扣除额度表》中的房地产开发项目竣工时间以工程质量检验部门出具的工程竣工验收报告中注明的竣工时间为准。
纳税人四项成本的每平方米扣除额高于《扣除额度表》中公布的每平方米四项成本金额，但确有正当理由的，由主管税务机关报请市局同意后，可允许按四项成本实际发生额扣除。
（3）关于定率核定征收的规定
定率核定征收，以转让房地产的收入乘以核定征收率计算应征土地增值税税款，核定征收率确定如下：
坐落在市内四区的房地产开发项目，核定征收率为：
普通标准住宅，为6％；
超过普通标准住宅条件的住宅，为8％；
非住宅，为9%；
坐落在市内四区以外的房地产开发项目，核定征收率应当在4％～15％之间，由各区、市、县地方税务机关根据本地区房地产增值水平和房地产市场发展情况自行测算确定，并报市局备案。
纳税人直接转让土地使用权的，原则上不应定率核定征收土地增值税，如纳税人直接转让土地使用权的土地增值税无法查账征收的，主管税务机关报经市局同意后，可采取其他征收方式。
（七）关于项目类型的有关问题
本通知中的“住宅”和其它类型房地产按《商品房销（预）售许可证》中的《预售商品房明细》所列明的项目类别进行区分，凡未列明“住宅”的，如“公寓”、“公建”等，均不能按“住宅”的相关政策执行。
纳税人改变原房地产开发项目的类型、用途的，如“公建”改为“住宅”、“住宅”改为“公建”等，能够向主管税务机关提供政府部门准予其改变类型、用途的批准文件或文书的，主管税务机关可允许纳税人适用相关土地增值税政策；不能够提供批准文件或文书的，仍应按原批准类型、用途适用相关土地增值税政策。
（八）处罚及处理规定
纳税人有下列行为之一的，税务机关应当按照《中华人民共和国税收征收管理法》六十二、六十三条等的有关规定进行处理
1.通知清算而拒不清算的；
2.达到清算条件，未及时清算或未及时提供清算资料的；
3.不如实进行土地增值税清算申报或提供虚假纳税资料的；
4.有偷税等其他税收违法行为的。
（九）关于自建自用房产土地增值税的规定
纳税人开发的、已办理本单位房屋所有权证的房产，属自建自用范围。在对整个项目进行土地增值税清算时，此部分房产不列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不应在清算时扣除。如其转让时，应按照转让旧房及建筑物的相关规定缴纳土地增值税。
二、关于个人转让房产征收土地增值税问题
（一）关于个人转让房产的土地增值税纳税地点
个人转让坐落在市内四区的房产，其土地增值税由大连市地方税务局直属局负责征收。个人转让坐落在市内四区以外的房产，其土地增值税由房地产坐落地的地方税务局负责征收。
以上二款中的“房产”均不包含高新技术产业园区房地产管理机构所辖的旧房及建筑物，个人转让高新技术产业园区房地产管理机构所辖的旧房及建筑物，其土地增值税由大连市高新技术产业园区地方税务局负责征收。
（二）关于个人转让非住宅的土地增值税征管规定
个人转让非住宅的，依照大地税函[2006]76号文件的相关规定征收土地增值税。
（三）关于个人转让自用住宅的土地增值税征管规定
1.个人转让自用普通标准住宅的，免征土地增值税；
2.个人转让超过普通标准住宅条件的自用住宅（以下简称“非普通住宅”）的，按以下方法征收土地增值税：
（1）个人能够提供购房发票的：
房地产转让日期减购买日期满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；
房地产转让日期减购买日期满三年未满五年的，减半征收土地增值税；
房地产转让日期减购买日期未满三年的，按规定全额计征土地增值税。
其扣除项目的计算公式为：
土地增值税扣除项目＝发票所载金额×［1＋（转让－购买）×5％］＋与房地产转让有关税金＋与房地产转让有关费用
上款“与房地产转让有关税金”包括转让方在房地产转让时缴纳的营业税、城建税、印花税、转让方购房时缴纳的契税；“与房地产转让有关的费用”包括转让方在房地产转让时缴纳的教育费附加、地方教育附加、交易费、土地收益金、土地出让金、转让合同公证费等；“转让”指《完税凭证》上注明的，“购买”指购房发票开具。
“购房发票”、“与房地产转让有关税金”、“与房地产转让有关的费用”等在计算扣除时须向税务机关出示票据凭证原件。
（2）个人不能提供购房发票的：
房地产转让日期减购买日期满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；
房地产转让日期减购买日期满三年未满五年的，按转让房地产的收入乘以0.125％的核定征收率计算缴纳土地增值税；
房地产转让日期减购买日期未满三年的，按转让房地产的收入乘以0.25％的核定征收率计算缴纳土地增值税。
（3）“转让日期”和“购买日期”的确定
本通知中的“转让日期”指《完税凭证》上注明的日期，房地产“购买日期”按契税完税凭证开具日期和房屋所有权证填发日期孰先的原则进行确定。
三、本通知自印发之日起执行，大地税函[2006]76号文件及其它有关规定与本通知相抵触的条款废止并以本通知为准。
附件1：房地产开发项目土地增值税清算通知书（略）
附件2：大连市房地产开发项目土地增值税清算鉴证报告（2007-11版）（略）附件3：房地产开发项目土地增值税清算纳税申报表（略）
附件4：房地产开发项目土地增值税清算资料受理通知书（略）
附件5：房地产开发项目土地增值税清算结论通知书（略）
附件6：房地产开发项目单位面积四项开发成本扣除标准额度表（略）
二○○七年十一月二十三日
发布部门：大连市其他机构 发布日期：2007年11月23日 实施日期：2007年11月23日(地方法规)
第三篇：济南市地方税务局土地增值税清算管理办法
济南市地方税务局土地增值税清算管理办法
第一条 为加强我市房地产开发企业土地增值税的清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《山东省地方税务局土地增值税预缴、清算管理办法》（以下分别简称《征管法》、《条例》、《细则》）及有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于我市范围内房地产开发企业已预缴土地增值税的清算管理。
第三条 土地增值税清算管理工作由房地产开发企业主管地税机关负责。
第四条 纳税人应在房地产单位项目竣工决算后30日内持以下资料到主管地税机关申请办理土地增值税税款清算。
（一）房地产开发合同（或房地产开发项目许可证）；
（二）土地受让合同（或政府无偿划拨土地文件）；
（三）建设项目立项报告批复文件及建设工程规划批复；
（四）税务登记证、土地增值税项目登记表、土地增值税申报表及预缴土地增值税完税凭证；
（五）项目竣工决算资料，以及主管地税机关要求提供的其他与开发转让房地产有关的资料。
第五条“单位项目”，是指纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象；“竣工决算项目”，是指已取得建设工程质量监督部门出具的单位工程质量认定合格(优良)书、建设单位和施工单位已对该工程的工程成本进行确认、已签署《工程造价结（决）算书》，全部实现销售并且收入、成本和费用已全部准确核算清楚的房地产开发项目。
第六条 有下列情况之一的，纳税人可以对未竣工决算房地产开发项目申请土地增值税清算:
（一）纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目;
（二）纳税人申请办理注销税务登记。
纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目的，应自转让合同签定之日起30日内提出清算土地增值税申请。
纳税人申请办理注销税务登记的，应在办理注销税务登记前提出清算土地增值税申请。
第七条 对纳税人已竣工决算或虽未竣工决算但符合清算条件的房地产开发项目，如果纳税人在限期内未提出清算申请且无正当理由，主管地税机关认为有必要的，可报经县（市、区）地方税务局批准进行土地增值税清算。
第八条 主管地税机关在进行土地增值税清算时，应审核以下内容：
（一）转让房地产收入总额，包括转让土地收入、转让地上建筑物及其附着物收入；
（二）扣除项目金额，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用以及与转让房地产有关的税金；
（三）预缴土地增值税情况；
（四）多用途房地产开发项目面积划分情况；
（五）其他需审核的项目。
第九条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。房地产转让收入明显偏低的，主管地税机关有权根据当地同类房地产的市场价格进行核定；
第十条 土地增值税的计算扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额。包括：
1、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以协议、招标、拍卖等方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。
取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
2、纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。即纳税人在取得土地使用权过程中办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。
(二)房地产开发成本。指纳税人开发土地和新建房及配套设施实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
1、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
2、前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
3、建筑安装工程费，指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
4、基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
5、公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
6、开发间接费用，包括企业内部独立核算单位为开发产品而直接组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（三）房地产开发费用。指与开发土地和新建房及配套设施有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条
（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条
（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。
（四）与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。因转让房地产交纳的教育费附加和经省以上人民政府批准征收的规费、基金，也可视同税金予以扣除，但已列入扣除项目扣除的不得重复计算扣除。
（五）根据《条例》第六条(五)项规定，按本条
（一）、（二）项规定的金额之和，加计百分之二十的扣除。
第十一条 土地增值税的计算扣除项目采取正列举的办法，凡本办法第十条未列举的项目支出，均不得在计算土地增值税时予以扣除。
第十二条 各级地方政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果是计入房价中向购买方一并收取的，应视为取得房地产转让收入，在计算土地增值税扣除项目金额时可予以扣除；如果未计入房价中，而在房价之外单独收取的，可以不作为房地产转让收入，在计算土地增值税扣除项目金额时不予扣除。
第十三条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发转让房地产的，其扣除项目金额按以下办法计算：
凡单独转让土地使用权的，按照转让土地使用权面积占开发土地总面积的比例分摊其扣除项目金额。凡转让土地使用权同时转让地上建筑物的，按照转让建筑物的建筑面积占总规划面积的比例计算分摊其扣除项目金额。
第十四条 纳税人已预缴的税款少于清算后应缴税款的，应在主管地税机关核定的期限内结清应补缴的税款。预缴税款超过清算后应缴税款的，主管地税机关应及时办理退税，或者经纳税人同意抵缴其他纳税项目应缴纳的土地增值税税款。第十五条 本办法未尽事宜，按《征管法》、《条例》、《细则》及有关规定执行。
第十六条 本办法由济南市地方税务局负责解释。
第十七条 本办法自二ΟΟ四年七月一日起执行。
第四篇：北京市地方税务局土地增值税清算管理规程
北京市地方税务局土地增值税清算管理规程
第一章 总则
第一条 为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)及有关文件规定，制定本规程。
第二条 本规程适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条 本规程所称土地增值税清算（以下简称清算），是指纳税人依照税收法律、法规的规定，计算符合清算条件的房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并按照规定的程序和时限，向税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清税款的行为。
第四条 纳税人是清算的主体，对清算申报的真实性、合法性、准确性、完整性负责。
第五条 税务机关负责清算的受理和审核。第二章 项目管理
第六条 房地产开发项目应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行日常管理和清算（以下简称清算单位）。对于分期开发的项目，可以结合项目实际情况及相关材料进行判定，以确定的分期建设项目作为清算单位。
【注：原则上按建设工程规划许可证为清算单位，经过税务机关判定后，可以按建筑工程施工许可证为清算单位。】
第七条 纳税人应自取得立项批准文件之日起30日内，到主管税务机关办理土地增值税项目登记手续。土地增值税项目登记及管理按照北京市地方税务局有关文件规定执行。
第八条 纳税人应按照房地产项目管理的要求和清算管理规定，自取得相关主管部门批复手续后，向主管税务机关提供立项批复、土地出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案表、预(销)售许可证等材料。
第九条 属于保障房项目的，纳税人需提供政府主管部门制发的相关文件。第十条 纳税人应按照财务会计制度的要求进行财务会计核算工作，准确归集房地产开发项目的收入、成本、费用。
第十一条 房地产开发项目土地增值税管理应保持连续性，不得因房地产项目的土地增值税纳税人、主管税务机关、税务管理人员发生变化而中断、中止。主管税务机关应做好项目跟踪管理工作。
第三章 清算申报与受理 第十二条 符合下列情况之一的，纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续：
（一）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。
（二）整体转让未竣工的房地产开发项目。
（三）直接转让土地使用权的项目。
（四）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。
第十三条 符合下列情况之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（一）纳税人开发的房地产开发项目已竣工，且已转让的房地产建筑面积（含视同销售房地产）占项目全部可转让建筑面积在85%以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用1年以上的。
（二）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的。
第十四条 本规程第十三条所称竣工，是指除土地开发外，纳税人建造、开发的房地产开发项目，符合下列条件之一：
（一）房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）房地产开发项目已开始投入使用。开发项目无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理竣工（完工）备案手续以及会计决算手续，当纳税人开始办理开发项目交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发项目开始投入使用。
（三）房地产开发项目已取得了初始产权证明。第十五条 税务机关应对清算项目实行分类管理：
（一）符合本规程第十二条情形的，纳税人应在满足清算条件之日起90日内向主管税务机关提出清算申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》（见附件1），办理清算手续。
（二）符合本规程第十三条情形的，由主管税务机关确定是否进行清算。确定需要进行清算的，主管税务机关应出具《土地增值税清算通知书》（见附件2）送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起90日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管税务机关，办理清算手续。
第十六条 纳税人应以满足应清算条件之日起90日内或者接到主管税务机关清算通知书之日起90日内的任意一天，确认为清算收入和归集扣除项目金额的截止时间（以下简称清算截止日），并将清算截止日明确告知主管税务机关。
第十七条 纳税人进行清算时，应填报《土地增值税清算报告》（以下简称清算报告，标准格式见附件3）。
纳税人委托税务中介机构进行清算的，税务中介机构应按《土地增值税清算鉴证业务准则》的有关规定完成鉴证，并出具《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称鉴证报告，标准格式见附件4）。纳税人提交资料时，可以使用鉴证报告代替清算报告。
第十八条 纳税人在办理清算申请手续时，应按要求报送有关资料，并填写《土地增值税清算材料要求及清单》（见附件5）：
（一）项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等。
（二）国有土地使用权证书。
（三）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。
（四）房地产项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。
（五）能够按房地产项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。
（六）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。
（七）清算项目的工程竣工验收报告。
（八）清算项目的销售许可证。
（九）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。
（十）《鉴证报告》或《清算报告》。
（十一）《土地增值税纳税申报表
（二）》。
（十二）税务机关要求报送的其他与清算有关的证明资料等。
第十九条 主管税务机关应认真核对纳税人提供的资料，严格按照《鉴证报告》《清算报告》的标准格式进行审核。
纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》（见附件6）转入审核程序。纳税人提交的《鉴证报告》或《清算报告》内容不规范、相关涉税事项情况不清楚的，应退回修改；资料不完整的，应开具《土地增值税清算补充材料及情况通知书》（见附件7），通知纳税人补全清算资料。
纳税人在限期内补全资料的，予以受理；逾期未能补齐资料，经纳税人提供确因不可抗力客观原因造成资料难以补齐的书面说明及相关证明材料，可以受理；不能补齐资料且无正当理由的，税务机关可进行核定征收或移交税务稽查部门处理。
纳税人清算申请不符合受理条件的，主管税务机关应将不予受理的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。
第四章 清算审核管理 第二十条 清算审核包括案头审核、实地审核。税务机关清算审核以案头审核为主，必要时进行实地审核。
案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核纳税人申报情况的一致性、数据计算准确性等。
实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
第二十一条 清算审核实行主管税务机关、区（分）局两级审核管理制度。各区（分）局可成立清算审核领导小组和审核小组，开展清算审核工作。第二十二条 主管税务机关审核中发现疑点、未采信或部分未采信《鉴证报告》《清算报告》的，应填写《土地增值税清算补充材料及情况通知书》要求纳税人限期进行说明。待纳税人说明情况、重新补充证明资料后继续审核。
第二十三条 主管税务机关应在清算受理之日起90日内完成审核出具意见，审核时限不含纳税人应税务机关要求说明情况、补充资料的时间。
第二十四条 主管税务机关完成审核后，应向纳税人出具《土地增值税清算审核意见书》（见附件8）。
第二十五条 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。第二十六条 经税务机关审核，需办理土地增值税退税的，依照北京市地方税务局相关文件规定的程序办理。
第二十七条 主管税务机关负责土地增值税清算存档工作，并按照北京市地方税务局、北京市档案局有关文件规定，在清算工作中形成的资料应与原保存的该项目税务资料合并立卷存档。对于成片开发分期清算土地增值税的项目，应在该项目土地增值税清算工作全部办理完毕后再进行归档。
第二十八条 税务机关可聘请税务、会计、工程造价、房地产估价等中介机构提供清算相关咨询、评估等服务。
第五章 清算审核内容
第二十九条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。主管税务机关应根据纳税人报送的清算资料，结合发票、普通住宅明细表和其他类型房地产明细表、商品房预售（销售）许可证、测绘成果资料，核实房地产转让收入。具体确认方式如下：
（一）土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
（二）纳税人将房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生权属转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：
1.纳税人按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（三）对于纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，税务机关应要求纳税人提供书面说明。若成交价格明显偏低又无正当理由的，税务机关参照本条第二款规定的方法或房地产评估价值确定。
（四）纳税人将房地产转为企业自用或用于出租时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
第三十条 土地增值税清算扣除项目包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额。
（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（三）房地产开发费用。
（四）与转让房地产有关的税金。
（五）国家规定的其他扣除项目。第三十一条 扣除项目金额的计算分摊：
（一）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用：
1.占地面积法：即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊；
2.建筑面积法：即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊； 3.直接成本法：即按照受益对象或清算单位直接归集成本费用； 4.税务机关确认的其他合理方法。
（二）属于多个清算单位共同发生的扣除项目金额，原则上按建筑面积法分摊，如无法按建筑面积法分摊，应按占地面积法分摊或税务机关确认的其他合理方法分摊。
（三）同一清算单位发生的扣除项目金额，原则上应按建筑面积法分摊。对于纳税人能够提供相关证明材料，单独签订合同并独立结算的成本，可按直接成本法归集。
（四）同一清算单位中纳税人可以提供土地使用权证或规划资料及其他材料证明该类型房地产属于独立占地的，取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费可按占地面积法计算分摊。
（五）同一清算单位中部分转让国有土地使用权或在建工程，其共同受益的项目成本,无法按照建筑面积法分摊计算的，可按照占地面积法或税务机关确认的其他合理方法进行分摊。
第三十二条 在土地增值税清算中，扣除项目金额应当符合下列要求：
（一）经济业务应当是真实发生的，且是合法、相关的。
（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生并取得合法有效凭证。纳税人办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。本规程所称合法有效凭证，一般是指：
1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以开具的发票为合法有效凭证。
2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证。
3.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求纳税人提供境外公证机构的确认证明。属于境内代扣代缴税款的，按税务机关相关规定执行。
4.财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
（三）纳税人的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
（四）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
（五）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
（六）纳税人分期开发房地产项目的，各分期项目清算方式与扣除项目金额计算分摊方法应当保持一致。
（七）纳税人支付的罚款、滞纳金、资金占用费、罚息以及与该类款项相关的税金和因逾期开发支付的土地闲置费等罚没性质款项，不允许扣除。
第三十三条 除本规程第三十二条规定的原则外，扣除项目金额应符合下列规定：
（一）纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”准予扣除。对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，准予扣除。
（二）土地征用及拆迁补偿费：
1.纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，并按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。2.纳税人采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（三）纳税人委托其他单位进行规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘的，提供服务的单位应当符合相关法律、法规的要求。
【注：所谓“符合相关法律、法规的要求”是指委托单位必须具备相关资质资格，与验收报告上签署单位一致，与增值税下“第二十六条 纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣”规定是同样的意思。这个规定在营业税下由于没有上位法支持不能明文规定，只是征收管理中的潜规则。但是在增值税下可以光明正大的明确规定。】
（四）建筑安装工程费：
1.纳税人采用自营方式自行施工建设的，应准确核算施工人工费、材料费、机械台班使用费等。
2.纳税人在工程竣工验收后，根据合同约定扣留的质量保证金，在清算截止日已取得建筑安装施工企业发票的，按发票所载金额予以扣除；未取得发票的，扣留的质保金不得计算扣除。3.纳税人应确保所取得相关发票的真实性和所载金额的准确性，以及所提供建筑安装工程费与其施工方登记的建安项目开票信息保持一致。
【注：与国税发[1995]192号文件规定精神一致，也就是所谓“三流合一（三流同一）”，保证交易真实性，避免接受虚开发票增加扣除项目的金额。】
（五）纳税人销售已装修的房屋，其发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。
1.纳税人销售已装修房屋，应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定。没有明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本。
上述装修费用不包括纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。
2.纳税人销售已装修的房屋时，随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。
3.纳税人在清算单位以外单独建造样板房的，其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。纳税人在清算单位内装修的样板房并作为开发产品对外转让的，且《房地产买卖合同》明确约定装修价值体现在转让价款中的，其发生的合理的样板房装修费用可以计入房地产开发成本。
（六）公共配套设施费： 1.公共配套设施包括纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、人防等为公共事业建造,不可销售的公共设施。
2.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。其中“建成后产权属于全体业主所有的”，可以按照以下原则之一确认：
（1）政府相关文件中明确规定属于全体业主所有；（2）经人民法院裁决属于全体业主共有；
（3）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或相关公共配套设施移交给业主委员会。
3.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
（1）纳税人建设的公共配套设施产权无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应当提供政府、公用事业单位书面接收文件。
（2）纳税人建设的公共配套设施应由政府、公用事业单位接收，但因政府、公用事业单位原因不能接收或未能及时接收的，经接收单位或者政府主管部门出具书面材料证明相关设施确属公共配套设施，且说明不接收或未及时接收具体原因的，经主管税务机关审核确定后，其成本、费用予以扣除。4.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
5.纳税人预提的公共配套设施费不得扣除。纳税人分期开发房地产项目但公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并且已取得合法有效凭证的情况下，可按照各分期清算项目可售建筑面积占项目总可售建筑面积的比例计算清算项目可扣除的公共配套设施费，但不得超过已实际发生的金额。
6.纳税人未移交的公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不予扣除相应的成本、费用。
（七）开发间接费用：
1.开发间接费用是纳税人直接组织、管理开发项目实际发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用以及企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不得列入开发间接费。
2.开发间接费用与纳税人的期间费用应按照现行企业会计准则或企业会计制度的规定分别核算。划分不清、核算混乱的期间费用，全部作为房地产开发费用扣除。
（八）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
第三十四条 对开发土地和新建房及配套设施的成本中的前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、开发间接费用（以下简称四项成本），按有效凭证金额据实扣除。对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，应按核定办法扣除：
（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的。
（二）提供的开发成本资料不实的。
（三）发现清算资料中存在虚假、不准确的涉税信息，影响清算税款计算结果的。
（四）清算项目中四项成本的每平方米建安成本扣除额，明显高于北京市地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由的。
第三十五条 主管税务机关对四项成本核定扣除的，应向纳税人开具《土地增值税四项成本核定通知书》（见附件9）。
第三十六条 税务机关根据建设部门定期公布的建安指导价格，结合商品房用途、结构等因素制定《分类房产单位面积建安造价表》，作为第四十三条所列四项开发成本核定的依据。《分类房产单位面积建安造价表》及核算方法，由北京市地方税务局另行制定下发。
第三十七条 房地产开发费用：
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照本款扣除。
（三）纳税人既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条
（一）（二）项所述两种办法。
（四）清算时已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
（五）纳税人据实列支利息支出的，应当提供贷款合同、利息结算单据或发票。
（六）纳税人向金融机构支付的财务咨询费等非利息性质的款项，不得作为利息支出扣除。
（七）纳税人向金融机构借款，因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项，不得作为利息支出扣除。
第三十八条 对于县级及县级以上人民政府要求纳税人在售房时代收的各项费用，如果计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算扣除项目金额时不允许扣除代收费用。
第三十九条 税务机关在审核时，应重点关注关联企业交易是否符合独立交易原则。
第六章 核定征收
第四十条 税务机关发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。
第四十一条 税务机关在清算审核中发现纳税人有下列情形之一的，可以实行核定征收。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
税务机关在稽查工作中，认为房地产开发项目符合上述核定征收情形的，可以核定征收土地增值税。
第四十二条 税务机关核定征收土地增值税的，应开具《土地增值税核定征收通知书》（见附件10）送达纳税人。
第四十三条 核定征收的具体规定由北京市地方税务局另行发文制定。第四十四条 税务机关应加强核定征收项目的调查核实，严格控制核定征收的范围。
第四十五条 核定征收率原则上不得低于5%。第七章 清算审核期间及清算后再转让房地产的处理
第四十六条 土地增值税清算时未转让的房地产，纳税人清算后转让的（以下简称清算后再转让房地产），按以下规定办理：
（一）清算后再转让房地产的纳税人应在每季度终了后15日内进行纳税申报（含零申报）。
（二）清算后再转让房地产应当区分普通住宅和其他商品房分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（三）清算后再转让房地产扣除项目金额按清算时确认的普通住宅、其他商品房单位建筑面积成本费用乘以转让面积确认。
清算时单位建筑面积成本费用=本次清算扣除项目总金额÷清算的总已售面积
上述公式中，“本次清算扣除项目总金额”不包括纳税人进行清算时扣除的与转让房地产有关的税金。
（四）清算后再转让房地产的有关税金在本次申报缴纳土地增值税时予以扣除。
（五）清算后再转让的房地产，按照上述方式计算的增值率未超过20%的普通住宅，免征土地增值税；增值率超过20%的，应征收土地增值税。
（六）纳税人清算后再转让房地产的，对于买卖双方签订的房地产销售合同有约定付款日期的，纳税义务发生时间为合同签订的付款日期的当天；对于采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
（七）清算后再转让房地产的土地增值税计算方式应与项目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的项目再转让房地产的，按清算时核定征收率计征税款。第四十七条 清算审核期间转让房地产
纳税人在清算审核期间转让的房地产，扣除项目金额以本次清算确认的单位建筑面积成本费用乘以转让面积计算。具体计算公式按本规程第四十六条第三款规定执行。
纳税人应按照上述方法计算清算审核期间转让房地产对应的税款，与本次清算税款合并后，一并申报缴纳。
第八章 税收优惠管理
第四十八条 土地增值税政策中普通住宅依照北京市公布的标准确认。纳税人进行土地增值税清算时，税务机关应按单套房屋销售时同级别土地上适用的普通住房标准进行审核确认。
纳税人须在《清算报告》或《鉴证报告》中提供普通住宅的判定情况由税务机关审核确认。清算单位中建造的普通住宅，应单独计算增值额、增值率。
第四十九条 纳税人按照本规程规定办理清算申报时，其自行申报的普通住宅部分增值率未超过20%的，主管税务机关可将减免税事项一并审核，并在审核意见书中注明。
第九章 监督管理
第五十条 北京市地方税务局对全市土地增值税清算工作实行统筹监督管理。第五十一条 全市凡符合清算条件的房地产开发项目和已清算完毕的房地产开发项目，应经市局筛选、确定后，移交稽查部门作为稽查工作案源，相关税务机关应配合完成清算移交的相关工作。
第五十二条 按照本地区工作的实际情况，稽查部门可对已清算项目进行抽查、检查。在清算中有下列情况之一的，可作为重点检查案源：
（一）纳税人涉嫌偷税、逃避追缴欠税、抗税或者其他需要立案查处的税收违法行为的；
（二）纳税人办理清算时，发生《鉴证报告》《清算报告》内容不规范，退回重报仍不规范且拒不重报的；
（三）纳税人办理清算后，根据《鉴证报告》《清算报告》发生退税的；
（四）纳税人清算后，再转让房地产情况异常的。
第五十三条 稽查部门在稽查工作中发现房地产开发项目符合清算条件的，应及时告知纳税人到主管税务机关办理清算手续，同时通知主管税务机关。
第五十四条 主管税务机关受理清算申请后，稽查部门对纳税人立案检查的，主管税务机关应终止清算审核，待稽查完毕后重新办理清算事宜。
第十章 税务中介机构管理
第五十五条 税务中介机构从事土地增值税清算鉴证业务，应当以法律、法规为依据，按照独立、客观、公正原则，在获取充分、适当、真实证据基础上，根据审核鉴证的具体情况，出具真实、合法的《鉴证报告》，并按照税务机关要求提供鉴证工作底稿。
税务机关认为需要就清算鉴证事项开展调查了解情况的，受托的税务中介机构及相关专业人员应当积极配合。
税务中介机构及相关专业人员应当对其出具的《鉴证报告》承担相应的法律责任。
第五十六条 纳税人委托税务中介机构进行清算鉴证的，税务中介机构应当按照财政部、国家税务总局、中国注册税务师协会相关文件规定开展鉴证、出具鉴证意见，涉及调整事项以及重大事项的，应当在鉴证报告中披露调整过程、调整结论及其他应当说明的重大事项。
第五十七条 税务中介机构的相关专业人员开展清算鉴证时，应当对纳税人取得票据的真实性进行披露。税务机关对土地增值税清算鉴证报告中涉及的全部票据有检查、抽查、复查的权利。
第五十八条 税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对鉴证情况出具《鉴证报告》。
第五十九条 对税务中介机构出具的《鉴证报告》，经税务机关审核退回后，再报送仍未达到税务机关要求且拒不修改的，税务机关可向上级机关反映相关情况。
第十一章 附则 第六十条 本规程所涉及各文书和表格均列举在附件中。
第六十一条 各区（分）局可根据本规程制定本单位土地增值税清算管理办法，并报北京市地方税务局备案。
第六十二条 本规程未尽事项，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则及财政部、国家税务总局、北京市地方税务局相关文件规定执行。
第六十三条 本规程由北京市地方税务局解释。
第六十四条 本规程自2016年7月1日起生效。《北京市地方税务局关于印发<房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》(京地税地〔2008〕92号)同时废止。本规程生效前已收到税务机关清算受理通知书或稽查部门税务检查通知书的土地增值税清算项目，仍按京地税地〔2008〕92号文件处理。
关于《北京市地方税务局关于发布<北京市地方税务局土地增值税清算管理规程>的公告》的政策解读
一、本公告出台的背景是什么？
为进一步加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，提高清算质量和效率，我市根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)及有关文件规定,对《北京市地方税务局关于印发<北京市地方税务局房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》（京地税地〔2008〕92号）文件进行了修订。
二、规程较原办法进行了哪些调整？
规程将原办法八章调整为十一章，新增了“项目管理”、“核定征收”、“税收优惠管理”、“清算审核期间及清算后再转让房地产的处理”、“监督管理”等内容，修改完善了“总则”、“清算程序”、“清算申报与受理”、“清算审核管理的变化”、“清算审核内容”、“税务中介结构管理”等内容，删除了“清算处罚”等内容。增加了营改增后土地增值税收入及扣除项目的相关规定，明确了计税依据。
三、本公告何时开始执行？
本公告自2016年7月1日起执行。《北京市地方税务局关于印发<房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》(京地税地〔2008〕92号)同时废止。
第五篇：XXX地方税务局稽查局土地增值税清算报告
XXX地方税务局稽查局
对XXX房地产开发有限责任公司
土地增值税清算报告
XXX地房地产开发有限责任公司开发的朝阳花园住宅小区项目，于2011年9月向陕县地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。通过对该项目的有关资料和《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)进行审核，特别是对其内容、格式进行了重点验收后，同意办理清算手续。陕县地方税务局派出崔长安和张春霞对该公司的土地增值税进行了全面清算。现做出如下清算报告：
一、整体项目情况简介
1、XXX房地产开发有限责任公司开发的朝阳花园是集住宅与商用一体的综合项目，于2006年9月12日取得住宅建设土地使用权，并在XX局办理了建设用地规划许可证【编号陕国用（2008）第041号】，规划批准总占地面积13676.98平方米。由XXX设计，共计6幢，总建筑面积27097.46平方米，该公司并于2009年4月开工建设时向XXX税务所办理了土地增值税纳税申报鉴定。
2、该项目于2008年2月开工建设，于2008年9月取得商品房预售许可证（陕房管预许字[2008]第10号），根据项目规划设计该小区用地面积13676.98平方米，总建筑面积为25244平方米，其中商业用房1522.17平方米，住宅
23721.83平方米，建筑密度为27.5%，容积率为1.63%，绿化率为36.7%。可提供商品住宅202套，商业用房14套，套型结构为89—127平方米。该项目在2010年9月通过全部工程质量验收。
3、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明该项目的住宅房均为普通标准住宅，可享受普通标准住宅的加计扣除。
4、该项目截止到清算前已按普通标准住宅政策规定的1.5﹪预征率，预缴了土地增值税592191.39元。
二、税务师事务所鉴证说明
（一）土地增值税应税收入的审核
截至2011年5月25日止，该公司自报本项目土地增值税应税收入41,209,488.65元；经审核，核定本项目土地增值税应税收入为42,010,110.65元，比自报数调增800,622.00元.其中：
1.销售普通住宅25445.35平方米，取得销售收入自报应税收入36,921,448.15元；经审核，调增800,622.00元，核定收入37,722,070.15元。
2.销售非普通住宅商铺1418.79平方米，取得销售收入自报应税收入4,288,040.50元；经审核，调增0元，核定收入4,288,040.50元。
（二）土地增值税扣除项目的审核
截至2011年05月25日止，该公司自报本项目按售出面积占可售面积比例计算土地增值税应税扣除项目总额47,156,772.96元；经审核，核定土地增值税扣除项目总额46,603,662.27元，比自报数调减553,110.69元，其中：
1.取得土地使用权所支付的金额。该公司自报本项目的土地使用权按售出面积占可售面积比例计算土地增值税应税扣除项目金额为3,126,053.73元；经审核，调减185,090.54元，核定允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为2,940,963.19元。
2.房地产开发成本。该公司本项目自报可售面积27097.46平方米，其中：普通住宅25575.29平方米，非普通住宅商铺1522.17平方米，房地产开发成本按售出面积占可售面积比例总计31,430,143.84元。按照售出面积占可售面积比例普通住宅应分摊开发成本29,831,212.89元；非普通住宅商铺应分摊开发成本1,598,930.95元；经审核，应调减240,379.22元，核定允许扣除的开发成本为31,189,764.61元。其中：
（1）该公司自报土地征用及拆迁补偿金额按售出面积占可售面积比例为0元。普通住宅应分摊0元；非普通住宅商铺应分摊0元。经审核，应调增148,534.95元，核定允许扣除的土地征用及拆迁补偿费为148,534.95元。
（2）该公司自报前期工程费按售出面积占可售面积比例
为952,244.66元。普通住宅应分摊901,966.14元；非普通住宅商铺应分摊50,278.52元。经审核，应调减226,909.33元，核定允许扣除的前期工程费为725,335.33元。
（3）该公司自报建筑安装工程费按售出面积占可售面积比例为28,680,698.81元。普通住宅应分摊27,226,952.14元；非普通住宅商铺应分摊1,453,746.67元。经审核，应调减0元，核定允许扣除的建筑安装工程费为28,680,698.81元。
（4）该公司自报基础设施费按售出面积占可售面积比例为657,291.30元。普通住宅应分摊622,577.43元；非普通住宅商铺应分摊34,713.87元。经审核，应调减0元，核定允许扣除的基础设施费为657,291.30元。
（5）该公司自报公共配套设施费按售出面积占可售面积比例为346,986.36元。普通住宅应分摊328,660.79元；非普通住宅商铺应分摊18,325.57元。经审核，应调减0元，核定允许扣除的公共配套设施费为346,986.36元。（6）该公司自报开发间接费用按售出面积占可售面积比例为792,922.71元。普通住宅应分摊751,056.39元；非普通住宅商铺应分摊41,866.32元。经审核，应调减162,004.85元，核定允许扣除的开发间接费用为630,917.86元。
3.房地产开发费用。
本项目发生的财务费用中，借款利息支出未能全部提
供金融机构票据，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额2,940,963.19 元与开发成本31,189,764.61元之和的10%扣除3,413,072.78元。因此，该公司此项目可扣除金额为3,413,072.78元。
4.与转让房地产有关的税金。
该公司自报商品房实际缴纳与转让房地产有关税金为2,233,716.12 元；经审核，该公司商品房可扣除的转让房地产有关税金为2,233,716.12元。其中：
（1）该公司自报商品房实际缴纳与转让房地产有关营业税税金为2,068,255.68元；经审核，贵单位商品房可扣除的转让房地产有关营业税税金为2,068,255.68元。
（2）该公司自报商品房实际缴纳与转让房地产有关城市维护建设税税金为103,412.78 元；经审核，该公司商品房可扣除的转让房地产有关城市维护建设税税金为103,412.78元。
（3）该公司自报商品房实际缴纳与转让房地产有关教育费附加费为62,047.66元；经审核，该公司商品房可扣除的转让房地产有关教育费附加费为62,047.66元。
5.财政部规定的其他扣除项目
该公司根据税收有关规定，允许按取得土地使用权所支付金额2,940,963.19元与开发成本31,189,764.61元之和的20%扣除6,826,145.56 元。因此，该公司此项目可扣
除金额为6,826,145.56元。
（三）增值额及增值率的审核
该公司自报商品房转让房地产土地增值税的增值额为-5,947,284.31元；经审核，应缴土地增值税的增值额为-4,593,551.62 元。其中
1.普通住宅增值额为-6,385,981.43 元； 2.非普通住宅商铺增值额为1,792,429.81 元；增值率为71.82%。
（四）应缴土地增值税的审核
该公司自报商品房转让房地产土地增值税税额为584,323.44 元；经审核，应缴土地增值税税额为592,191.39 元。已缴税款为584,323.44元；应补税额为7,867.95 元。其中非普通住宅商铺应缴土地增值税税额为592,191.39元。已缴税款为584,323.44元；应补税额为7,867.95元。
三、税务机关审核情况
审核人员经过对纳税人提供的相关资料与鉴证报告中的数据进行核对并对鉴证报告中披露的内容情况进行审核后，根据土地增值税现行政策规定，该项目清算情况审核确认如下：(一)收入确认
根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，进行审核后，确认土地增值税应税收入为42010110.65元。其中普通住宅取得收入为37722070.15元，商铺收入为4288040.50元。(二)扣除项目金额确认
1、根据纳税人提供的陕县国土资源局的土地出让合同”及支付凭证审核取得土地使用权所支付的金额为3126053.73元；经税务事务所鉴证该开发项目实际列入扣除金额为2940963.19元。税务清算人员经过核对该项目的土地开发规划使用面积和原征用面积进行比较，发现该公司将不属于该开发项目的土地成本摊入，应扣金额为1464765.18元，多计扣除项目金额为1466198.01元。
2、开发成本确认
(1)对于土地征用及补偿费148534.95元，经审核支付凭证存在将非本项目的契税等费用摊入，多计扣除项目75193.17元。
(2)对于前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费四项费用扣除金额，通过分析计算，《鉴证报告》给出的结论真实有据，不作调整。
(3)经审核确认后，开发成本扣除合计为：
73341.78+725335.33+28680698.81+657291.30+346986.36+630917.86=31114571.17元
3、房地产开发费用确认
经过核实房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得
土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10﹪进行计算扣除。《鉴证报告》给出的扣除金额为3413072.78元。经过核实，由于该公司多计土地使用权和土地拆迁补偿费扣除金额，造成开发费用扣除不实，多计扣除项目金额为173648.17元。实际扣除金额为3239424.61元
4、与转让房地产有关的税金2233716.12元，经审核数据无误。
5、财政部规定的加计扣除金额为：
《鉴证报告》确认的加计扣除金额为6826145.56元，经税务机关核实其甲级加计扣除项目金额为(16,480,000+111,000,000)x20﹪=25,496,000元。
(三)应纳税款计算
经过核实，由于该公司开发的住宅均为普通住宅，在加计扣除的基础上计算，普通住宅的增值额为负数。现将商铺的应纳税额计算如下：
1、房地产转让收入4288040.50元；(二)扣除项目总金额合计2398022.11元；
82281.57+1578854.63+166113.6+231554.19+332227.24=2391031.23元
(三)增值额
4288040.5-2391031.23=1897009.27元
(四)增值额与扣除项目金额之比（增值税）
1897009.27÷2391031.23x100﹪=79.34﹪
(五)适用税率40﹪ 应纳土地增值税为
1897009.27x40%-2391031.23*5%=639252.15(六)已纳土地增值税为592191.39元(七)应补土地增值税47060.75元
四、其他税种的审查：
1、营业税应缴2121492.68元已全部缴纳
2、城建税应缴106074.63元已全部缴纳
3、教育费附加应缴64709.51元已全部缴纳
4、印花税应缴纳印花税30225.1元，已全部缴纳
5、耕地占用税审核：实际征用耕地27561平方米，应补缴耕地占用税27461*5=137305元
6、截止2011年，该项目应缴纳土地使用税为284028.69元
已缴纳土地使用税为171369.41元
应补缴土地使用税为112659.28元
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