2010年我国房地产调控政策回顾与总结【易居中国】(精)（合集5篇）

第一篇：2010年我国房地产调控政策回顾与总结【易居中国】(精)

2010年我国房地产调控政策回顾与总结

崔霁王佩 2010年是房地产调控的大年，也被业界称为史上最严厉调控年。2010年的房地产调控始于2009年12月7日的中央经济工作会议，以国务院办公厅1月7日印发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”）为标志，以“平稳发展”为总体基调的第一轮调控；第二轮调控以国务院4月17日印发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”）为标志，以“坚决遏制房价过快上涨”为总体基调；第三轮调控以各部委在9月29日前后下发的关于落实“国十条”为标志，其中财政部、国税局、住建部下发《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》；住建部、国土部对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求；央行下发《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》；住建部、国土部、监察部下发《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》。这轮调控以“巩固调控”为总体基调。

一、2010年我国房地产调控政策特点

纵观2010年的三轮房地产调控政策，基本呈现以下特点：

1、三轮调控“一轮严于一轮”

三轮调控均是对房地产市场整体上出现的一些积极变化做出的及时反应。第一轮调控是针对金融危机过后2008年四季度以来，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，国务院出台“国十一条”；第二轮调控是由于第一轮调控未取得成效，国务院对待房地产市场的态度由“平稳发展”转向“坚决遏制过快上涨”；经过两轮调控的房地产市场取得一定成效，但随着“金九银十”的到来，市场又表现出积极的变化，因此第三轮调控出击，主要是国家有关部委针对“国十条”进第1页

第2页一步严格要求地方政府出台细则进行落实，动用行政手段，表现在地方进行“限购”等。而被很多业界称为“房地产新政”的三轮调控，实际上很多政策在几年前就已提出，如信贷政策；有些甚至在房改初期就已经提出，如住房保障政策。只不过很多政策随着国内外经济形势变化等诸多因素，并没有有效的落实，才导致中央一轮接着一轮的重申。

2、既调“需求”，又调“供应” 调控——平静——反弹——再调控。2010年，房地产市场如此这般的反复了三次，热闹非凡。市场蠢蠢欲动，政策频频加码，市场与政策经过激烈的博弈和对冲。今年的三轮调控总体上从供应和需求两个面上进行调控：需求端，首先是严格执行差别化信贷政策，在支持自住性住房需求的同时，抑制投资投机性购房。供应端，继续努力增加住房有效供给，调整供应结构，增加公租房和中小套型商品房。

3、严“商品房”，宽“保障房” 主要体现在对商品房的信贷、交易、税收等进行严格；而对于

保障房的土地、税收、融资等方面放宽管理。同时在商品房的政策方面也有紧有松，以紧为主，房地产金融政策和税收政策方面，既有提高门槛，如对中小套型商品房的土地供应加大；也有降低门槛，但提高门槛远多于降低门槛的，如商品房二套房首付调高到50%，三套房停贷等。

4、行政手段“一轮强于一轮” 三轮调控总体上从扭转供需关系为切入点，在土地总量增加的支持下，加大中小户型商品住房面积，对建设住宅用地进行结构性调整，弥补了多年执行不力的保障性住房。强化和严格差别化信贷和税收政策，提高了首次购房和二套住房的首付比例和利率，并在全国停止对家庭第三套房的贷款。以经济手段为主，如差异化的信贷政策、税收政策、利率、增加供应等；短期性行政措施为辅，如“限贷”、“限购”、“限价”、“限外”等。但行政手段在第一、二轮调控中并不明显，在第三轮调控中表现十分明显，主要是各地出台了“限购”这样一个较为强制的行政手段。

表格1 2010年第一轮调控主要政策列表发布机构时间政策条目政策内容加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；

增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率；

加大差别化信贷政策执行力度；继续实施差别化的住房税收政策；

《关于促进国务院 1月加强房地产信贷风险管理；房地产市场继续整顿房地产市场秩序；

办公厅 7日平稳健康发进一步加强土地供应管理和商品房销售展的通知》管理；加强市场监测；

力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；

确保保障性安居工程建设用地和资金的落实。鼓励金融机构向符合条件的城市

和国有工矿棚户区改造项目提供贷款；落实差别化的土地、金融、税收等政策。

表格2 2010年第二轮调控主要政策列表发布机构时间政策条目政策内容统一思想,提高认识.坚决遏制部分城市房价过快上涨；

建立考核问责机制；

实行更为严格的差别化住房信贷政策；

《国务院关发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用；

国务院 4月于坚决遏制

部分城市房增加居住用地有效供应；

办公厅 17日价过快上涨调整住房供应结构；的通知》确保完成2010年建设保障性住房300 万套,各类棚户区改造住房280万套的工作任务；

加强对房地产开发企业购地和融资的监管；

加大交易秩序监管力度；

完善房地产市场信息披露制度。第3页

表格3 2010年第三轮调控主要政策列表第4页发布机构时间政策条目政策内容免征公租房建设用地及公租房建成后占地城镇土地使用税；《关于支持免征公租房经营管理单位建造公租房涉及的印9月公共租赁住花税；财政部 28房建设和运免征公租房经营管理单位购买住房作为公租房日营有关税收的契税与印花税；优惠政策的免征公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税；通知》免征企事业单位与社会团体及其他组织转让旧房作为公租房房源的土地增值税；免征经营公租房取得租金收入的营业税与房产税。《关于调整财政部房地产交易自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，9月国税局 29环节契税个且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住日人所得税优房属于家庭唯一住房的，减按１%税率征收契税；建设部惠政策的通知》对出售自有住房并在１年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。严格实行问责制：对政策落实不到位、工作不得力，约谈直至追究责任。暂停第三套房贷：暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。抬高首套房贷首付比例：首套房贷首付比例提至 30%。第二套房贷首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。支持政策保障房建设贷款需要：继续支持开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与建设部《关于进一9月步贯彻落实保障性安居工程的贷款需求。国土部 30国发〔2010〕推进房产税改革试点：加快推进房产税改革试日 10号文件的点，并逐步扩大到全国。监察部通知》切实增加住房有效供给：切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量。对违规房企限制融资和购地：违法违规的开发企业，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，商业银行停止对其发放新项目贷款和贷款展期。调整契税和个人所得税优惠政策:个人购买首套普通住房契税将下调，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。加强土地增值税清算稽查:重点对象是定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目。

二、2010年我国房地产重点调控政策分类分析

1、住房保障政策：大力发展公租房，建保障房商品房“双体系”

住房保障建设是今年我国住房政策的重点，明确了住房保障发展的资金支持渠道之一是利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点，同时，着重完善经济适用住房和廉租住房管理，建设公共租赁住房制度，廉租住房、经济适用房、公共租赁住房三类保障性住房制度体系的建设日渐完善。在建设总量方面，我国出台多部相关政策敦促各级政府完成三类住房建设量。随着保障住房政策的逐步建立完善，我国将进一步扩大制度覆盖面，同时不断提高保障标准，逐步形成符合国情的保障性住房体系。

12月10-12日，中央经济工作会议召开，确定了2011年“积极稳健、审慎灵活”的宏观经济政策基调和六项主要经济任务。提出：要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。

将“保障性住房体系”和“商品房体系”在经济会议上并列来提，这是没有过的。多年来，保障性住房和商品房的“双轨”模式，已经在住房问题日益严峻的形式下成型，此次中央经济工作会议，更是为未来的住房发展明晰方向，大力发展保障房也成为不争的事实。“双体系”将带来的影响：

市场供应结构将发生变化。实行“双体系”后，保障性住房供应比例和覆盖人群会显著上升，市场化商品住房供应比例和覆盖人群会相应下降。从国家和地方提出来发展规划看，保障性住房在住房总的供应结构中的比重将超过一半，未来三年计划建设总量将超过2000万套。住房市场供应结构正在发生翻转性变化。第5页

第6页有助于抑制过高的房价。保障性住房的大量供应，使我国城镇居民的居住保障变为现实，大量买不起房的城镇居民有了多种解决住房问题的新渠道，保障房和商品房的共同面市从总体上压低了房屋均价，为稳定房价创造了良好的条件。保障性住房的大量供应，能够大幅度减少城镇中低收入家庭对商品住房的市场需求量，虽然不能够使商品住房市场价格绝对值发生反转，但会影响商品住宅市场的涨幅和涨速。房地产企业调整发展思路和战略。由于市场分化，房地产企业未来的发展将会面临较大的选择性考验。是继续从事激烈的商品房建设开发，还是部分转向收益水平有限但稳定的保障房市场，将成为部分企业面对的选择。房地产企业势必调整自己的开发理念、营销策略和发展战略。国有房地产企业将会承担更多的社会责任，充当保障性住房建设的主力军。

2、土地政策：拆迁条

例两次征求意见，在新中国历史上是首次（1）拆迁条例取消行政强迁，可能引发旧城改造停滞不前拆迁条例在经历了2010年的两轮公开征求意见后，在2011年1月19日召开的国务院常务会议，审议并原则通过《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》。主要内容是：一是对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。对符合住房保障条件的被征收人除给予补偿外，政府还要优先给予住房保障。二是征收范围。确需征收房屋的各项建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。三是征收程序。扩大公众参与程度，征收补偿方案要征求公众意见，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，还要组织听证会并修改方案。政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估。四是政府是房屋征收与补偿的主体。禁止建设单位参与搬迁，承担房屋征

收与补偿具体工作的单位不得以营利为目的。五是取消行政强制拆迁。被征收人超过规定期限不搬迁的，由政府依法申请人民法院强制执行。

明确以“司法拆迁”取代“行政强拆”，规定“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”这一举措可以约束行政权力的滥用，遏制行政行为的冲动和盲动，保障公民的合法权益，使搬迁更加文明规范；但由于走司法程序的效率远低于行政程序，这一举措的负面作用是可能会直接导致旧城改造的停滞不前。一旦拆迁案件交给法院来裁决，这对我国司法机构的执行效率是一个巨大的挑战。因此可以预见，拆迁条例的通过可能会造成两种结果：一种是我国司法机构大幅提高效率；另一种是我国的旧城改造基本停滞不前。（2）土地闲置一年以上企业禁止拿地，加大闲置土地处理力度

国土资源部、住房和城乡建设部2010年9月26日晚间公开发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（以下简称《通知》），这是为了贯彻落实4月份国务院出台的“国十条”，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。

该政策着力点放在了保障房推地上和规范房地产企业开发土地行为，有利于规范房地产开发，消除囤地炒地等违法行为，同时保障房推地力度之大，将会引起商品住宅土地价格的进一步上涨。

因自身原因土地闲置一年以上的企业禁止拿地。这条是对“国十条”中规定的“限制有违法违规行为的企业新购置土地”的细化。土地闲置的原因主要是两种：一种是由于企业自身的原因，炒地囤地行为；另一种是由于政府的原因延迟交地，可能因为拆迁困难等，在现实中这一原因不在少数。在国土部日前公布的2815宗

闲置土地中，因毛地出让拆迁难、调整规划等政府原因造成闲置的约占六成以上。《通知》规定对政府及部门原因造成土地闲置的，住房城乡建设部门要积极配合国土资源主管部门，联合限期查办。第7页

第8页闲置地优先供给保障房，公租房成政策重点。《通知》要求，在房价高的地区，应增加中小套型限价住房建设供地数量。同时，对依法收回的闲置土地和具备“净地”供应的储备土地，以及农转用计划指标，应优先确保以保障性住房为主的上述各类住房用地的供应。对于没有完成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。《通知》中，公租房建设再次被强调。在三类政策性住房用地不低于住房用地供应总量70%的基础上，探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房、逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径。预计公租房将成为今后一段时期内的房地产调控政策重点。土地不得“捆绑”出让，不得“毛地”出让。《通知》规定：土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。2009年底，国土部规定了住宅用地单幅出让的面积上限：大城市20公顷、中等城市14公顷、小城市7公顷。此后，不少地区采取住宅用地“捆绑”出让的供地方式，即单幅地块面积不超过上限，但总面积超出规定。一般偏好“捆绑”出让土地的城市主要集中在中等城市和小城市，大城市因为土地资源的有限，大幅地块越来越少。而中小城市地方政府希望引入知名的开发商，通过对大片土地的开发与运营，实现整体区域品质和档次的提升。这条政策执行难度较大，因为地方政府可以不“捆绑”出让土地，但是可以为目标开发商限制某些条件，分批出让土地，最终可以达到和“捆绑”出让土地一样的效果。可见，国土部对保障性住房供地的力度之大，并且规定没有完成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。一些中心城市本身土地资源就越来越稀缺，这样规定保障房和中小套型商品房的供地总量占到70%，本身就稀缺的土地，加上要重点建设保障房，那么商品房整体可供开发的土地就会变少，只能推动地价的上涨。

3、金融政策：差别化信贷贯穿全年调控，抑制投资投机需求

（1）信贷政策逐步深化，提出严格标准“认房又认贷”

在 4月14号国务院常务会议通过的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即10号文件）第二大部分中明确提出了实行更为严格的差别化住房信贷政策，即“坚决遏制住房价格过快上涨。各城市政府要切实负起维护房地产市场健康发展的责任。加强住房保障工作，增加住房建设用地有效供应。实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。”政策要求二套房首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

9月底央行与银监会联合发布的《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》将个人住房商业贷款的首付比例被统一提高到了30%，提出对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

11月2日，住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。随着房地产调控的逐渐深化，原本不分一、二套的住房公积金贷款终于也开始进入了差别化信贷时代。通知还规定“使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。”“停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。”

信贷政策是我国房地产调控政策的重要组成部分，2010年更是成为我国房地产调控的主线。其中，又以个人住房贷款政策为主。与以往的信贷政策相比，2010年的信贷政策有六大特点：首次将信贷差别扩大化，即由“首套、二套及以上”两个等级变为“首套、二套、三套及以上”三个等级；首次将二套房贷首付比例提升至50%；首次明确二套房需认房又第9页

第10页认贷；首次提出暂停三套及以上住房的房贷；首次提出对没有1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停贷款；首次提出公积金贷款利率差别化，限定第二套住房公积金个人住房贷款发放对象。信贷政策明显细化也更加严格，中央通过抑制投资投机遏制房价过快上涨的意图清晰可见。随着差别化信贷政策的出台和执行，银行的金融风险将进一步降低，改善性需求将会被抑制，很多刚性首套房的需求也有可能减缓入市，从而为进一步调控争取了时间。除此之外，公积金贷款的政策调整，明确了在全国范围内限制第三套房的贷款，体现了住房公积金制度的互助性和公平性，有利于杜绝炒房，是差别化住房信贷政策的进一步延伸。（2）险资获准投资商业地产，肯定不动产的投资属性未上市公司股权和不动产投资对保险资金开闸，成为金融和房地产两大产业政策新亮点。中国保险业的资产目前已达4.5万亿元。保险资金的60%以上是寿险资金，资产负债的周期较长，加之又受到投资领域的限制，多数只能投资在银行、债券、基金等周期相对较短领域，形成资产和负债的不匹配。投资领域窄，收益率低，成为目前保险业发展面临的重要挑战。在保障安全的前提下，保险资金涉足未上市股权和不动产的投资，切实拓展投资渠道，能够提高资金的收益和利用效率，实现保险资金的保值增值。中国保险业2010年前半年总体资产回报率为

1.93%，回报总额人民币755亿元。同期，保险业在存款、债券、股票和其他资产方面的投资余额为人民币4.17万亿元，存款所占比例约为30.5%，债券为51.8%，股票和其他股权相关资产方面的投资仅为15.1%。险资被允许进入不动产行业，特别是进入商业地产，对房地产市场是一个明确的长期利好。此举向市场释放了一个信号，就是国家肯定了房地产发展对于经济发展的支撑作用，肯定了不动产的投资属性。但从另一角度看，更多资金涌入房地产业，给楼市调控多少增加新的难度。

4、财税政策：土地增值税进行清算，部分城市准备房产税试点

围绕“遏制部分城市房价过快上涨”的调控目标，2010年我国房地产税

收政策总体趋紧。涉及交易环节的税种包括契税、土地增值税、房产税。对先前优惠政策的紧缩性调整，其目的在于抑制需求，调整后改善型需求购房将难以享受契税优惠，另外亦包括对土地增值税的从严征收。房产税首次出现在发改委年度工作计划中，充分证明国家层面确实在积极推动房产税改革。

2010年5月26日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》（以下简称《通知》），明确土地增值税清算过程中若干计税问题。现行《土地增值税暂行条例》于1993年颁布，规定土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照30%-60%的四级超率累进税率进行征收，方式为预征和清算相结合。但由于预征率较低等原因，一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。

从政府来看，可增加地方财政收入来源，减少对土地出让金的依赖。2006 年以前，我国每年征收的土地增值税占房地产销售额的比例一直在0.5%左右，2009年也仅为1.64%。如各地能够按既定税率切实征收，假定某项目毛利率为30%，即该项目增值额=项目销售收入×30%（扣除项目金额=项目销售收入×70%），由于增值额小于扣除项目金额的50%，按其所对应的税率计算，该项目的土地增值税金=增值额×30%。那么土地增值税占房地产销售额的比例将达到9%，土地增值税征收额将大幅增加。

对政府而言，如果能够切实执行土地增值税的清算和征收，将成为地方财政收入的重要来源之一，从而减少地方政府对土地出让收入的严重依赖，调节财政收入结构。

从行业来看，土地增值税从严清算会显著降低企业利润水平，收窄房地产企业的利润空间，起到调节收入分配的作用。此外，还可以减少目前行业内较为普遍的囤地或捂盘现象——由于囤地或捂盘而获得的额外收益，最高第11页

第12页要缴纳60%的土地增值税，加上囤地或捂盘的资金成本和机会成本，将可能使开发商囤地、捂盘陷入无额外收益可图的境地，从而促进行业的健康发

展。从企业来看，将加大房企资金压力，迫使企业增供给、降价格。土地增值税的从严清算，对企业而言，将在两方面产生影响：一是项目方面，土地增值税的征收可能对部分企业造成较大的资金负担，从而促使这些企业通过加大推盘力度、降低销售价格等方式，来加速资金回笼，应对资金压力；二是拿地方面，土地增值税从严清算会加大企业的税收成本，影响企业资金周转，进而降低房企的拿地热情。从市场来看，可能加重观望情绪，导致成交进一步低迷。此次《通知》出台将增加购房者对于房价下降的期望值，使得市场观望情绪进一步升级，导致成交更加低迷，从而进一步加大企业降价的压力。

5、组织政策：78家央企退市政策，执行效果不显著 3月18日，国资委明确，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78家不以房地产为主业的中央企业正加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产业务。央企退市取得突破。3月19日，国资委进一步要求78家不以房地产为主业的央企在15个工作日内制定有序退出的方案。早在2004年，国资委下发《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》，就拉开了央企房地产业务整合的序幕。但在本次政策出台前，这一整合基本停滞。根据国资委数据，非以“房地产开发与经营”为主业的央企房地产板块销售收入仅占央企房地产板块的14%，净利润仅占6%。目前清退效果并不显著。仅有中远集团、中国航天、中石化、中石油等7家央企挂牌转让其不足20家地产子公司的股权，剩余71家央企超过200家地产公司至今未见动静。这78家央企旗下共有房地产子公司227家，约占央企全部三级以上房地产公司数量的60%，资产总额占比15%。这一政策实际上将推动房地产市场从相对竞争充分的市场走向寡头垄断，78家央企房地产板块销售收入仅占央企房产板块的14%，资产总额占比15%，对市场根本造不成任何影响，而各地频出的地王，大部分不在78家

范围内，因此此政策仅仅是从规范央企经营范围的角度出发，而并非针对房地产市场来调控。

16家央企红名单为：中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司、中国港中旅集团有限公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、南光集团有限公司。

6、监管政策：预售资金“专款专用”，规范房地产开发秩序

4月13日，住建部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求各地切实强化房地产市场监管，完善商品住房预售制度，加强预售商品住房交付和质量管理，健全房地产市场监督管理机制，并明确提出，全面开展预售商品住房项目清理，未获预售许可项目，开发商不得收取或变相定金、预收款等具体措施。

受该政策影响，目前我国有北京、广州、郑州、深圳、天津、青岛、南京、浙江（杭州、宁波）等省市出台商品房预收款监管办法。尽管各地条文表述有所出入，但无一例外，都规定了确保预售资金用于商品住房项目工程建设的“专款专用”原则，以及由商业银行开设专用账户监管开发商预售资金使用的制度。预计随着各地预收款监管办法的落实，开发企业项目之间的资金调度难度将大大增加，有助于企业加速推盘。

加强预售资金监管，有利于促进开发商快建、快销，避免开发商囤地、捂盘惜售等行为。另一方面，规定必须到购房人可以办理房产证的时候，资金才能被全部放开。为了能得到这部分资金，开发企业必须快建快销，从而减少捂盘惜售的情况。而在市场处于观望期的时候，开发企业可能通过加大促销力度等方式，尽快实现销售回笼。加强预售资金监管，部分资金紧张的中小企业可能会面临洗牌出局的窘境。预售款被监管后，对中小第13页

第14页型房企而言，肯定会影响企业购地和继续开发的计划，尤其对于资金相对紧张的中小企业，这就等于变相提高了房地产市场的门槛，达不到要求的就会自动被淘汰。房屋预售款监管的最大作用是保证房地产项目资金安全，避免资金挪用带来的工期拖延，保证工程进度，防止开发商卷款走人的恶性事件。也有房产开发商提出相反的观点，认为如果政府突然实行预售资金监管，会打乱企业既定的资金使用计划，使企业失去对资金的调配力，同时会导致企业无钱拿地，影响后续市场供给，甚至可能带来未来房价的报复性上涨。

7、外资政策：限外政策逐步强化，严防热钱流入 11月4日，住建部和外汇管理局联合发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，明确规定“境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。” 12月22日，商务部办公厅发布《关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知》（下称《通知》），要求进一步加强对并购、股权出资等方式新设或增资的房地产项目的审批监管和数据审核；对境外资本在境内设立房地产企业，不得通过购买、出售境内已建、在建房地产物业进行套利。《通知》强调，加强对跨境投融资活动的监控以及对房地产市场风险的防范，抑制投机性投资。商务部将会同住房和城乡建设部、外汇局等有关部门对此类项目备案材料严格审查。《通知》还明确，外商设立房地产开发经营业务的投资性公司，将不予审批。综观本次商务部的限外令，其政策力度比11月份外汇局的限令有过之无不及，对于目前境外资金进入国内房地产市场的两大主要渠道（购买物业和股权出资）均采取了相应的监管措施。长期看，如果在执行层面能够完全到位的话，相信我国未来在管控境外投资投机资金、避免热钱冲击方面将取得有效的突破；而从短期来看，对目前国内房地产市场将有两点主要影响：首

先，2010年以来商业地产快速增长的势头有可能受到一定的延缓，尤其在中高档商办物业领域，由于其一直以来都受到境外资金的亲睐，如果在限外令之下境外资金进入国内的体量大幅减少，无疑将影响

这部分市场的增长速度；其次，使国内房企境外融资的渠道大幅萎缩，2010年以来，受楼市政策调控大背景的影响，众多房企在国内融资频频受阻的情况下纷纷开始尝试到境外通过发债、房地产基金等方式募集资金，而这在未来也将受到限外令的限制，从而将再次考验一部分房企的资金链。

三、房地产调控政策对房地产市场影响

1、对“量”的影响大于对“价”的影响

三轮调控对房地产市场的影响主要是对成交量的影响，对成交价格的影响微乎其微。如5月份全国商品住宅销售面积由4月份7249万平米下降到6113万平米，环比下跌19%；4月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨1.4%，5月份环比上涨0.2%，涨幅有一定幅度的下跌；10月份全国商品住宅销售面积由9月份9435万平米下降到8335万平方米，环比下跌13%；9月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.5%，10月份环比上涨0.2%，涨幅的变动较小。可见第二、三轮调控对成交量的影响大于对价格的影响。

2、对“一线城市”影响大于“二三线城市”

从2010年商品住宅成交面积看，一线城市除了房价相对较低的广州外，其余三个城市同比跌幅超过40%，也体现了一线城市市场对政策的敏感度较高。二三线城市表现则相对分化，杭州、南京、宁波、苏州、厦门等房价较高的华东城市，在2010年成交也出现了较大幅度的下跌，跌幅超过40%，其中杭州跌幅达51%，杭州近几年来房价快速上涨，甚至有赶超上海的趋势，因此也成了本轮调控的重点，市场成交大幅缩水。而此外多数二三线城市市场表现则相对平稳，西安、贵阳、兰州、扬州等城市2010年成交基本与2009年持平，没有受到政策的明显影响。第15页

表4 2009年、2010年重点城市成交量列表

第16页单位：万平方米数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）

3、政策保障房建设有实质性推进

2010年全国政策保障房的土地供应、资金筹集、开工和在建规模都有了和往年大不同的进展。各地和建设部签订的责任书，国家财政600亿配套资金的下拨，政策重点逐步转向公共租赁房和廉租房，国务院领导人三次现场办公开会等都是过去所不曾有过的。2010年已开工580万套保障住房，这基本奠定了保障住房开发总量和分类的大幅度提高已成定局。

4、政策效用呈现短期性和常态化

房地产调控政策具有较强的周期性和短期化特点。2010年调控政策（撇开保障住房建设）的实施贯彻力度，从2009年12月份起到2010年4月中旬达到高点，又从5月份开始呈现边际效用递减的状况。8月份交易量和交易价格出现回暖迹象，9月份故态萌发，导致主张继续从紧的社会舆论逐步高涨，第二轮调控政策出台。目前人们对房价下跌的预期虽然浓厚，但十分脆弱；开发商的资金只是趋于紧张，而非绝对紧张；多空双方深度博弈仍处势均力敌之势，市场陷于极度胶着状态。

（本篇文章节选于上海易居房地产研究院与中国房产信息集团合作出版的《2010中国房地产业报告》中第三篇政策篇）第17页

第二篇：2010年房地产调控政策年终回顾

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都是浮云！2010年房地产调控政策年终回顾

调控!调控!再调!2010年对于中国楼市而言，注定是一个值得关注的年份。这一年是不折不扣的政策年、调控年。2010年，国家出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。

然而政策很给力，调控需努力。用来形容2010年的楼市调控再贴切不过。3月还是一片“艳阳天”的楼市，在4月暴风骤雨般的调控政策中应声而下。经历了年中几个月的低迷盘整期，在传统的“金九银十”，楼市再次“凯歌高奏”，9月的重拳调控随之而来，楼市再次进入胶着状态，直至年尾量价齐升。

2010年即将结束之际，就让我们一起来盘点一下2010出台的一系列楼市政策，希望能在能够为大家理清脉络，并为判断2011年楼市的走势提供参考。

“国十一条”

影响指数：★★★★

政策回放：1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，旨在进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，提出了加快中低价位、中小套型普通商品住房建设;增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率;加大差别化信贷政策执行力度;继续实施差别化的住房税收政策等11条具体措施。

入选理由：“国十一条的”的出台，确定了2010年楼市调控的基调，显示中央对抑制当前房价不理性上涨的决心。

78家“央企退市”

影响指数：★★

政策回放：今年3月15日，央企在北京制造了3块“地王”后，国资委3月18日宣布不以房地产为主业的78家央企要逐步退出房地产市场，次日即下达了15个工作日内退出的时间表。作为非房地产主业的央企中远集团首先表态，半年内彻底退出房地产市场。央企整体实质性退市进展缓慢，至今仍有71家央企超过200家地产公司未见动静。

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入选理由：自“清退令”以来,78家央企退出房地产业务实际进程缓慢。这么多央企退出房地产市场,对房地产市场肯定会有影响,但是这78家央企的房地产业务占比很小,放到全国的市场,份额非常有限,对于整个房地产行业影响也非常有限。要是不能解决房地产行业的“暴利”特性,保证房价健康上涨,不能拓宽新的利润增长渠道有效疏导资本,“央企退市”最终只能是一个美好的愿望。

新国十条

影响指数：★★★★★

政策回放：4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》登上各大媒体头条。具体内容包括：

1、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%;

2、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;

3、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

入选理由：此次调控是第一次以政策“组合拳”的方式，给当时正处于“积极变化期”的房地产市场带来了一场“及时雨”。政策对外地人购房进行了严格的限制，在精准打击投资客的同时，也让一部分自住需求者的购房需求遭受牵连打击。

“9·29新政”

影响指数：★★★★★

政策回放：9月29日，相关部委出台巩固楼市调控成果的新一轮政策。内容包括第一套首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成，利率不低于基准利率的1.1倍、第三套停贷、首次明确推进房产税改革、落实中小套型商品住房和保障性住房建设计划和供地计划、房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数、对有囤地捂盘等违法记录的房企停发股票和贷款。

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入选理由：这几项措施是对“新国十条”的细化与落实，影响范围与深度均超过“新国十条”，房产税改革与“限购令”的明确，成为调控亮点。

二套房认定标准

影响指数：★★★★★

政策回放：4月21日，银监会银行业监管一部主任杨家才解读了最新出台的房贷新政：新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准相比出现了根本性的变化。

6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

入选理由：二套房认定标准从“认贷”或“认房”到“认房又认贷”，界定更为严格，但是对以往银行“认房难”的问题做出了回应。这是对“新国十条”的细化，说明监管层依然在坚持原有的抑制房价过快上涨的调控观点。随着房贷标准的进一步严厉，说明地产调控已渐入深水区，事实也证明银行面对的信贷监管更加严格。

“打击囤地”

影响指数：★★★

政策回放：9月27日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，被看作是9·29新政的预热政策。

《通知》规定，没有完成保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房和中小套型普通商品住房建设任务的地方，不得向大户型高档住房建设供地;不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让;严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1;规定了土地竞买人有闲置土地一年以上等4种违法违规违约行为的，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。

入选理由：为了防止企业囤地，一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工的规定被看作是“重拳出击”。

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三套房停贷

影响指数：★★★★★

政策回放：4月17日，国务院发出通知，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款;9月29日，央行再发通知，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;11月13日，中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。

入选理由：三套房停贷，对投资投机需求来说，不可谓不致命。房价没有过快上涨，此政策功劳不小。

楼市“限外令”

影响指数：★★★

政策回放：继各地限制非本地户籍居民购房政策出台后，外汇局2010年11月15日出台规定，限制境外个人及机构在境内购房。11月15日，外汇局发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房;在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

入选理由：人民币升值背景下大量热钱流入内地，为了防范海外热钱入中国楼市，“限外令”的再次祭出也释放出一个明确信号：中国楼市不是热钱的“避风港”。对少数热衷于在个别城市投机的境外人士来说，“限外令”有一定抑制作用，但还有待完善。虽然也是治标不治本，但有个开始总比没有好。

多个城市出台“限购令”

影响指数：★★★★★

政策回放：4月30日，北京市政府发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，其中“自通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房”的临时性措施，引起业内外强烈关注。十月份、，中央政府调控加码，同时督促地方政府出台细则，二次调控的决心越发强烈。继北京、厦门等地出台楼市二电话：(027)81881266 网址：http://wh.home77.com/ 地址：武汉市珞瑜路889号光谷国际广场A-901

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次调控新政后，上海、宁波、福州、杭州、南京、天津、广州、温州、海口等城市也出台楼市调控细则，颁布限购令，遏制房价过快上涨。

入选理由：一轮又一轮的调控，可房价仍回暖已成了不争的事实，没谱的房价和蕴蓄的民怨直指民生困境。当此背景下，限购令就成了斩乱麻的那把“快刀”，遏止投机性特征明显的多套房购买需求，缓释推动房价飙涨的刚性需求，以此改变卖方市场的话语份额。不过目前“限购令”的政策调控作用，也许只是高烧楼市的“止疼药”，还算不上是那颗能真正降温的“退烧药”。

央行6次上调存款准备金利率

影响指数：★★★

政策回放：1月18日、2月25日、5月10日、10月13日、11月16日、11月29日，中国人民银行先后六次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，每次调整0.5个百分点。除开年初几次是为了增强支农资金实力，支持春耕备耕外，其余几次调整被业内外人士看作是强力遏制信贷冲锋，收缩流动性，配合楼市降温而放出的信号。

入选理由：上调准备金，体现了货币政策的针对性，而针对的就是目前已经泛滥的流动性。央行年内6调存款准备金率，目前已经到达历史最高点。结合当前信贷投放量巨大，通胀预期强烈的背景考虑，存款准备金率仍有上调空间。对向来喜欢把钱放在银行的中国人来说，在这个通货膨胀加剧的年代，存还是不存?

央行年内两次加息

政策回放：继10月20日之后首次加息和多次上调存款准备金率之后，12月25日央行宣布自2010年12月26日开始加息。一个季度之内两度加息之后，五年期的存款利率已经从3.64%调高至4.55%，尽管与11月份CPI高达5.1%的增幅相比，现在仍处于“负利率”时代。不过鉴于机构多预计国内恶性通胀出现概率比较低，再加上明年加息预期依旧，银行的中长期存款有望实现“保值”。

影响指数：★★★★

入选理由：央行超前性地在2011年上半年物价高点到来之前进行紧缩，有利于抑制通胀预期。此举是为了促使货币政策尽快加速回归常态化和正常化，进而抑制通胀预期，显示货电话：(027)81881266 网址：http://wh.home77.com/ 地址：武汉市珞瑜路889号光谷国际广场A-901

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币政策加速“稳健。在物价高点到来之前就加息，货币政策紧缩操作明显提前，有利于降低社会对2011年物价过快上涨的担忧。

公积金贷款利率上调

影响指数：★★

政策回放：继10月20日住建部上调公积金贷款利率之后，12月26日，住建部再次发出通知，即日起上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。五年期以下(含五年)从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30% 入选理由：公积金利率上调0.25个百分点，对市场影响并不算很大，与商业贷款相比，公积金总体利率水平仍低于商业贷款利率水平。

■相关链接

2011哪些政策存变数

限购令

今年部分城市出现了限购令，不仅限制外地人购房，对本地人购房数量也作出了严格的限制。进入今年下半年，限购的城市阵容也在不断扩大。

业内人士表示，中央的房贷政策目的就是抑制投资型等不良需求，但对于资金雄厚的投资者来说，无非是门槛大幅提高，但限购令却直接对投资型需求说不，有钱也禁止买房子。

限购令目前多在房地产一二线城市执行，对于徐州这样的房价泡沫较少的城市来说，执行限购的可能性相对较小。

房产税

多年来，房产税、物业税一直都是热议的话题，物业税出台尚需时日，但房产税的出台已经近在眼前。

目前来说，房产税是地方政府根据地方形势酌情实施，和限购令一样，作为房地产三线城市的徐州，执行房产税的可能性依然不大。

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加息

业内人士表示，2010年9月份，M2/GDP这一比例达到2.59，而2005-2008年历史同期平均值为2.20。这意味着，我国货币供给较大程度上超过了实体经济的需要，流动性过剩问题较为严峻。

通胀在10月份开始硬着地，10月份全国CPI为4.4，为近两年最高。政府不得不开始两手抓———既调物价，又调房价!因此，在通货膨胀硬着地和房地产价格不断攀升的背景下，政府很可能继续出台加息政策，这样既利于疏导降低通胀，又将配合其他政策加强对房地产市场的调控。

第三篇：2011房地产调控政策总结

2011房地产调控政策总结：纵向最严横向宽松

从2011年12月1日起，珠三角七个城市（深圳除外）在东莞贷款买房，须提供配偶在东莞1年以上的社

保缴纳证明。

纵向对比，东莞今年的调控政策最为严厉，信贷紧缩、一房一价、房价控制等纷至沓来。横向比较，由于没有限购，东莞的调控相对宽松。

银根紧缩限贷、提高准备金率、加息多管齐下

2011年，银根紧缩是对房地产企业最大的“隐患”。“限贷”、加息，大大提高了置业门槛，卡紧了开发商的资金链。

为控制物价，货币政策在2010年由“宽松”转向“稳健”，银根日益紧缩。央行在2010年和2011年连续12次上调存款准备金率，其中仅2011年就密集地6次上调了存款准备金率。尽管央行在2011年12月5日下调存款准备金率0.5个百分点，但难以影响全年的信贷紧缩大局。

受屡次“提准”的影响，银行房贷额度纷纷告急，放款周期拉长，排队“等贷”成为常规现象，有的银行甚至放弃房贷业务。这也波及房贷利率。政策没有要求上浮的首套房贷，从三季度开始，上浮成为普遍现象，有的银行甚至上浮20%。更为严重的是，房地产企业的开发贷款、发行股票这两大融资渠道几乎堵死，房地产企业的资金链日益紧张，不得不转向高成本的民间借贷、信托基金等渠道。

同时，2011年1月27日公布的新“国八条”(《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号))，把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商业贷款的首付为30%，第三套及以上住房不发放商业贷款。在东莞无法提供一年的纳税证明或社保证明的家庭，也无法获得商业贷款。

此外，2011年连续3次加息，也是2010年加息周期启动后连续5次加息。多次加息叠加之后，5年期以上的基准利率突破7%的历史心理高位，达到7.05%。若不考虑此前存量房贷利率大部分7折的情况，房贷利率已升至最近10年来的最高水平。

对于有7折利率的存量房贷来说，在2012年开始执行新利率之后，三次加息的叠加影响，将使100万20年商业贷款月供增约400元；按照基准利率申请的房贷，月息则要增加大约570元。

房价受控新住宅均价增幅不高于GDP涨幅

在中央要求的最后时限内，东莞在2011年3月31日公布了房价控制目标，2011年新建住房价格涨幅不高于GDP增长速度。

因为东莞GDP的增长目标为8.5%，参考这一数据和去年7606元/平方米的均价，业界给东莞新建商品住宅均价划了一条警戒线——8252元/平方米。

而此前疯传的东莞将限购的消息，在3月底的政府文件中只字未提。但2011年，东莞爆发的两拨限购传闻，激发了楼市“末班车”效应，使得成交量急剧增加。

9月中旬，开发商被市住建局约谈的消息传出。消息称，市住建局就东莞房价的上涨以及由此带来的限购可能性提出预警。

明码标价一房一价，售价最多下浮15%

调控政策，2011年从宏观走入了微观，要求商品房买卖明码标价，童叟无欺。

2011年5月16日，东莞市有关政府部门发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作实施意见的通知》(东府办〔2011〕62号)和《关于新建商品住房销售价格实行备案制度的通知》(东价〔2011〕50号)。

这两份文件所祭出新政是“一房一价”，对新建商品住房销售价格实行申报备案制度。自2011年5月16日起，开发企业在办理商品住房预售许可证或现售备案证书前，须到市物价局履行价格备案手续。开发企业在2011年1月1日后已领取预售许可证或现售备案证书的商品住房项目，应在2011年6月1日前将尚未售出的剩余商品住房，向市物价局申报价格备案。

开发企业取得预售许可证或现售备案证书后，应在10日内一次性公开全部销售房源。开发企业应当按照备案价格明码标价对外销售，在销售现场公示商品住房销售均价和《东莞市新建商品住房销售价格备案公示表》、价格优惠方式、房价外向购房者代收代缴的收费项目及其标准和依据。

“一房一价”政策实施后，开发商采取“高价备案、低价销售”的办法加以敷衍了事。于是，东莞市物价局、住建局和房管局联合在2011年8月5日发布了《关于加强新建商品住房销售价格备案管理的补充通知》(东价〔2011〕89号)，规定“销售价格一经备案，将自动设置15%的下浮限幅，即实际成交价格既不得高于备案价格，也不得比备案价格下浮超过15%。当实际成交价高于备案价或比备案价下浮超过15%时，商品房网上销售系统将自动锁定交易，无法进行网上签约程序”。

公积金新政公积金成为房贷“绿洲”

2011年5月1日，东莞实施了鼓励贷款的住房公积金新政。对比2007年以来实施的贷款政策，新政更为宽松，再加上低利率政策，公积金贷款成为购房贷款的一片“绿洲”。新政不再按照住房单价来严格限制贷款条件，而主要根据公积金贷款的次数来放款。只要是首次使用公积金贷款，不管是第几套房，首付的比例可以低至30%或20%，与商业贷款二套房6成首付、3套房停贷相比，十分宽松。

就算是第二次使用公积金贷款，只要是建筑面积不在144平方米以下的自住房，首付也可以低至50%。

与此同时，公积金贷款利率比商业贷款低一大截，五年以上住房公积金贷款年利率仅

4.9%，而商业贷款的年基准利率高达7.05%。

此外，没有在莞一年社保或纳税证明的珠三角其他城市的户籍人口(深圳除外)，也可以申请公积金贷款。

公积金新政，与收紧的商业贷款形成对冲，对东莞楼市的成交起到了举足轻重的拉动作用。

或许由于住房公积金贷款申请过于凶猛，住房公积金贷款政策作出“微调”。从2011年12月1日起，珠三角七个城市(深圳除外)在东莞贷款买房，须提供配偶在东莞1年以上的社保缴纳证明。

保障房17455套公租房已如期动工

我国住房制度向商品房和保障房双轨制迈进，“十二五”期间，开工建设3600万套保障房，2011年开工建设1000万套。

东莞分到的建设任务是17455套的任务，全部建成公租房，数量在全省排第三，是去年2978套廉租房数量的5.86倍。东莞市住建局10月底称，2011年所有公租房已经如期开工，完成了任务。

今年，公租房将陆续进入市场配租，非户籍人口将首次受惠于住房保障。但是这些公租房大部分是企业事业单位的集体宿舍，能否充分发挥住房保障作用，还得拭目观察。解读

建保障房大有可为

日前，有媒体报道称，根据住建部年底工作会议透露的对于2012年工作的部署，商品房价格较高，建设用地较紧的直辖市和少数省会城市，确需利用农村建设土地建公租房试点的，由省级政府报批并由国土资源部审批，批准试点。

同一消息还称，国务院副总理李克强也在日前举办的全国住房保障会议上特别提出，“政府也可通过购买合适的普通商品房来增加保障房有效供应”。

【点评】因为资金压力、工程质量等问题，保障房建设一直处于风口浪尖。具体到东莞，由于机关事业单位的集体宿舍占比过大，保障房备受诟病。如今，试点用集体土地建设保障房、购买商品房来充当保障房这两条政策出台，这将使得包括东莞在内的保障房走向更加扑朔迷离。

首先，住建部的集体用地试点建设保障房的政策口子，是被国土部在2011年5月发文明令禁止的，不同部门政策“打架”的现象重演。目前，在集体土地上兴建的非法“小产权房”在全国遍地开花，东莞也为数不少，如果开了允许在集体土地上建房的口子，在当前国情下，很容易走样，极易引发“小产权房”搭顺风车转正的乱象。现在，两个部门“打架”，保障房的用地供应和“小产权房”的未来命运迷局加深。

其次，购买商品房充当保障房，更被质疑成政府为房地产托市，民众普遍担心房地产调控因此大打折扣。目前，房地产成交低迷，房价有所松动，若政府大量购买商品房，那么成交量回升，那么价格调整自然戛然而止。同时，或将产生新的寻租腐败空间。

为什么商品房的供地不紧张，保障房的供地就紧张了？为什么建保障房缺钱，但是购买商品房就不差钱了？这两个“天问”折射的是政府深陷房地产利益纠葛中的被动局面。地方财政需要靠卖地收入充实，用集体用地来建保障房，就可以腾出国有建设用地来创收。房地产市场过于低迷，不利于经济稳定，也无法保障地方的财政收入。如何从被动局面中坚持调控，建好保障房，不仅考验政府的决心，更加考验政府的智慧。

而在东莞，土地出让金占比财政收入比例较低，腾挪空间更大，有能力也有责任发扬“敢为天下先”传统，杀出一条血路，率先搞好房地产调控和保障房建设。记者曾德军何建文

第四篇：中国历年房地产调控政策

中国历年房地产调控政策（1978年-2013年）

历年房地产调控政策一览表

2000年

启动住房消费，促进房地产业发展。对住房公积金货款的个人和银行都免税。租赁所取得收入税收税率减少； 2001年

政策目标：促进房地产业发展；促进消化积压房；

政策内容：对住房消费采用扶持政策，积极促进房地产业发展；加大房地产开发投资力度，拉动经济增长。消化积压商品房政策，对1998年6月30日以前的商业用房、写字楼、住房免营业税、契税，行政事业性收费； 2002年

1月：制止商业银行指定保险单位办理贷款保险业务

3月：降价住房公积金存、贷款利率，5年以上贷款利率由4.59%降到4.05％；修改《住房公积金管理条例》；

8月：央行认为局部投资增幅过大，加强房地产市场的宏观调控，强化土地供应管理，严格控制土地供应总量。恢复征收土地增值税。2003年

6月：出台121号文件。加强房地产信贷，四证取得后才能发放贷款；提高第二套住房的首付比例；

7月：出售的房屋开始征收房地产税

8月：出台18号文件，促进房地产持续健康发展； 2004年

4月：存款准备金利率上调，从7%提高到7.5%。上海市发布《上海市房地产登记条例修正案》，期房限转，打击上海房地产投资行为，打压房地产泡沫。

5月：对高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目进行清理，对土地管理的严格控制，抑制房地产投资过快的增长

8月：出台《上海市土地储备方法》。地方产业法规增加政府对土地市场的调控力度，将“毛地出让”，并对预期不开发土地依法从开发商收回 10月：加息，金融机构一年期基准利率将上调0.27个百分点

12月：严禁非法压低地价招商；严格规范地方政府土地管理，抑制通过土地招商带来的土地流失和固定资产投资的增加；

市场反应：2005年上海房价出现明显下降,最大降幅超过20%;除上海之外,全国各地房价继续大肆上涨。2005年

3月：房贷优惠政策取消——调控涉及消费层面 3月：房地产税改革深入——调控触及交易环节 3月：国八条出台——调控上升到政治高度（旧国八条）5月：七部委意见——调控加强、细则出台（新国八条）

5月：《关于加强房地产税收管理的通知》——从税收入手整顿房地产市场 9月：银监会212号文件——收紧房地产信托 10月：国税总局重申二手房交纳个税市场反应:房价继续上涨。2006年

4月：房贷利率再次上调——调控卷土重来 5月：国六条出台——新一轮调控大幕开启

5月：国务院出台限制套型90/70政策——从供应环节改善房地产供求关系 5月：国税总局出台二手房营业税政策——开始着手整顿二手房市场 7月：未取得预售许可证不得发布预售广告——规范房地产期房预售制度 7月：建设部出台171号“外资限炒令”——打击房地产投资

7月：108号文强制征收二手房转让个人所得税——进一步打击房地产投资 8月：土地新政出台——规范土地市场，清查土地违规 8月：央行再次加息——宏观调控动用金融手段 8月：建设部出台廉租房管理实施办法——逐步落实住房保障政策 9月：房地产市场整顿，规范交易秩序 9月：完善二手房市场交易管理

市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型增加。2007年

1月：建设部规范房地产经纪行业

1月：国税总局清算土地增值税——标志2007年新一轮调控的开始 3月：通过《物权法》10月1日起执行

3月：央行2007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备金）6月：加强外资管理——进一步扼制房地产市场外资过热

8月：国发〔2007〕24号文件，回归保障、健全廉租住房制度——标志着政策调控思路的转变

9月：央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍——严厉打击炒房行为

10月：加强土地供应调控，缩短土地开发周期 10月：物业税“空转”试点扩至十省市 12月：外商投资房地产业限制范围有所扩大。

市场反应:当年市场价格暴涨，地王频现，政策出台后，全国房价出现下跌。2008年

1月：国务院重拳打击囤地

3月：免征出租廉租住房租金收入的营业税、房产税，住房用地城镇土地使用税和免征廉租房和经济适用住房的印花税

4月：国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，提高了房地产企业预交的税金额，但是总的税率没有改变；

6月：再次上调存款准备金率，缩进银根（全年共5次上调准备金率，从年初的14.5%上调至17.5%）9月：降低贷款利息0.27个百分点，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点；

10月：财政部《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》——降低真实购房需求的置业门槛，降贷款利息0.27个百分点，降准备金率1个百分点，宣告着政府由“控制”向“救市”的态度转变。

市场反应：其他金融政策权限松绑，09年楼市复苏，后继续大涨。2009年

1月：四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

1月：住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为《落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作》的讲话，要求住房与城乡建设系统在2009年要做好9个方面的工作。其中全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展，这两条被普遍认为是2009年我国房地产政策发展的主线，也是2008年房地产调控政策的延续和深化。4月：住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议。

会议明确了专项治理的主要内容：完善相关政策、制度；加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查；严肃查处违法违规违纪案件。两部委将重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。对2007年1月1日至2009年3月31日期间完成规划许可的开发项目，逐一进行自查。对于拒不自查自纠、弄虚作假、掩盖违规违纪问题的，要对部门责任人从严处理。对于涉嫌犯罪的，要依法移送司法机关追究刑事责任。5月：最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。两部司法解释涉及了建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，包括业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、车位和车库纠纷的处理、住改商纠纷的处理、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理等。这两部司法解释将于2009年10月1日起施行。5月：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理

为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税手法律，行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。《规程》自6月1日起施行。根据《规程》，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。5月：研究开征物业税

发改委公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，提出2009将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。此前，北京、辽宁等10多省(市)开始物业税“空转”运行。

5月：国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。6月：查处“小产权房”

国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，它违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。6月：国土资源部45号令

公布《土地调查条例实施办法》，指出，土地调查包括全国土地调查、土地变更调查和土地专项调查，并从土地调查机构及人员等方面对《土地调查条例》的相关制度进行了细化。

7月：加强贷款资金监管

银监局发布《固定资产贷款管理暂行办法》与《项目融资业务指引》，确保固定资产贷款资金真正用于实体经济的需要，防止贷款被挪作他用，以及防范贷款快速增长形势下的银行风险。

9月：要求地方政府要加强建设用地批后监管

《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求地方政府要加强建设用地批后监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生，严厉打击囤集土地行为。

12月：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过《关于试行社会保险基金预算的意见》。《意见》中一个重要的政策就是个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，此举旨在对炒房现象进行遏制。12月14日：地方政府要切实负起责任遏制房价过快上涨

国务院常务会议要求各地加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。会议强调“地方政府要切实负起责任”。建设部邀请600余名副市长进京，共商抑制房价政策。

12月17日：进一步加强土地出让收支管理

财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策。12月：发布营业税减免细则

财政部、国税总局发布营业税减免细则,政策收缩幅度小于预期,对普通和非普通住宅营业税减免进行了区分：5年以上普通住房免征营业税，非普通住宅差额征收；5年以内，普通住宅差额征收，非普通住宅全额征收。12月：督办处理房地产开发闲置土地

国土资源部召开挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会，通报了挂牌督办的18宗房地产开发闲置土地情况，并强调严格土地供应和开发利用的监管，同时提出下一步将采取三项措施监督土地使用情况，防止产生新的闲置土地，促进已供土地的及时开发利用。国土资源部透露目前全国闲置的房地产用地仍有约1万公顷，其中因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55%。

市场反应:短期内现观望,二手房成交量下降,2010年春节后市场恢复上涨。2010年 1月：国十一条

国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确二套房贷首付不能低于40%，贷款利率严格按照风险定价，同时要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求等。省级政府负总责是该政策的重要关注点。

市场反应:继续产生高价地王,3月后房价飙升。9月：史上最严厉房产调控政策 <暂停发放第三套房贷>：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。

<部分城市限购房套数>：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。

<推进房产税改革试点>：我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。<囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款>：对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。2011年

1月14日：中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

1月17日：银监会召开2011年工作会议，会议指出，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。

1月25日：住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。

1月26日：国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。具体内容如下：

一、各地方政府合理确定本地区新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

二、全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。

三、个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税；对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

四、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

五、保障性住房等用地不低于住房用地供应总量的70%；今年的商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量；对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

六、房价上涨过快城市要从严制定和执行住房限购措施；对已有1套住房限购1套、拥有2套及以上住房者暂禁购房。

七、对于新建住房价格过快上涨、土地出让连续出现楼面地价创历史新高，以及保障建设缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，约谈政府负责人；差别化住房信贷执行不力、房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

八、对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。1月27日：财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。

1月28日：（财政部）上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。

2月8日：中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。

2月9日：住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0．20个百分点，调至4.50%。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0．25个百分点，调至4.00%。

2月18日：中国人民银行决定，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

3月18日：中国人民银行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

4月5日：中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

4月17日：中国人民银行决定，自2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

4月19日：国土部资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春4月19日在国新办举行的新闻发布会上表示，国土部要适当扩大增加普通商品住宅用地的供应量，加大对闲置房地产用地的清理力度，防止圈地、囤地发生，同时要继续完善招拍挂制度。5月1日：根据国家发改委于2011年3月16日发布《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。

5月10日：住建部下发了《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》，要求各地在下发文件后的20个工作日内公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息。按照住建部的规定，6月9日则是公布信息的最后期限，截至6月9日，北京、上海等一线城市已公布了今年保障房的建设情况。

5月12日：中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

5月19日：住建部与各省、自治区、直辖市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。

6月14日：中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

7月6日：中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

7月14日：国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购。

8月17日：住房城乡建设部公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准：6月份新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。

10月23日：宁波市住建委下发《宁波市商业性个人住房按揭贷款转住房公积金贷款管理暂行规定》。按此规定，用商业贷款买房的市民，可以转公积金贷款。将商业个贷转成公积金贷款，购房者能省下一笔不小的开支。以50万元20年期的贷款为例，商业个贷要比公积金贷款多还至少15万元。

10月24日：南京住房公积金管理中心恢复南京公积金贷款最高可贷额度。最高贷款额度由原先的20万元/人、40万元/户，恢复为30万元/人、60万元/户。家庭已申请过一次公积金贷款，在全部还清贷款并卖出唯一住房后，再次购房时可以使用公积金贷款，但首付不得低于六成，贷款利率是公积金基准利率的1.1倍。

11月30日：中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。12月1日：无锡住房公积金管理中心实施住房公积金新政，首次购房且面积在90平米以下的家庭，只要夫妻双方均符合公积金贷款条件，即使可贷额度不足50万元，也能按最高50万元的额度申请贷款。同时，新职工住房补贴也一并纳入可贷额度计算之列。12月1日：合肥市住房公积金管理中心上调个人住房公积金贷款最高限额，借款人及配偶均按规定正常缴存住房公积金的，最高贷款额度调整至45万元；借款人单方按规定缴存住房公积金的，最高贷款额度调整至35万元。

12月4日：住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴明确表示，房地产调控政策从严落实的方向不会改变，并将延续至明年。而此前有媒体证实，住建部已知会地方政府，对于限购政策将于今年年底到期的城市，地方政府需在到期后对限购政策进行延续。12月9日：胡锦涛主持政治局会议，要求明年实施积极财政政策和稳健货币政策，根据形势变化做出预调、微调；坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归；保证物价总水平基本稳定。2012年

2月18日住建部：加快推进房产征收税扩大试点范围。住房和城乡建设部部长姜伟新在部署2012年工作重点时，已经将对个人住房征收房地产税作为“房地产领域长效机制建设”任务的一部分，要求配合有关部门加快研究推进对个人住房征收房产税工作。2月22日土地监管新政策出炉，国土部严打小产权房。国土资源部执法监察局巡视员王宗亚重申小产权房不予确权登记，不受法律保护的规定。

4月17日国土部：警惕一些地方放松调控。国土资源部表示，2012年房地产用地管理和调控的中心任务是，以保障性安居工程用地落实为重点做好住房用地供应工作，努力保持土地市场平稳运行；以促进形成住房有效供应为重点做好已供住房用地的监管工作，加强住房用地供应和开发利用的动态监测监管。

5月4日禁墅令拖住别墅入市脚步，销售策略改变。商品市场历来是物以稀为贵，这对9年中被5次提及禁令的别墅类住宅产品十分恰当。2012年2月国土部第5次发出禁墅令，致使别墅住宅市场再度成为市场关注的热点。而事隔不过两、三个月，禁墅令效力已显现。

5月10日住建部：国务院明确今年扩大房产税试点。住建部政策研究中心主任秦虹表示：政府调控的目的，是想让市场持续、稳定、活跃，这就需要保护好刚性需求。秦虹称，“支持首次置业的需求是没有政策风险的。”

5月15日国土部：对房价上涨过快地区将督导。据国土资源部消息，2012年全国住房用地计划供应17.26万公顷，是前五年年均实际供应量(8.73万公顷)的近两倍。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品住房用地计划占79.3%。国土部也发布了相关公告，与去年的实际落实量相比，2012年全国住房用地计划供应增加21.3%。能够落实2012年“新开工700万套以上”保障性安居工程用地“应保尽保”的目标任务。5月16日住建部部署督察全国住房公积金。住建部党组书记、部长姜伟新针对此项工作进行了部署，并将其列为2012年住建部开展的八项重点工作之一。姜伟新还特别强调，住房公积金领域的专项督察工作，是“认真抓好住房城乡建设领域立法执法工作”的重要组成部分，并要求要查办一批典型案件。

5月18日住建部关键期定调：决不让调控反复。地方政府小动作不断，各方声音此起彼伏——— 房地产调控关键时刻，住建部终于发出声音：明确调控方向不改，回调仍是主基调，并称“决不让调控出现反复。” 6月18日多部委密集表态：房地产调控不动摇。

6月18日住房和城乡建设部发文，强调将继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作。这已经是2012年该部第三次表态坚持房地产调控不动摇。7月26日财政部：下半年严格实施差别化住房税收政策。财政部部长谢旭人7月26日部署2012年下半年财政工作重点时提出，严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。同时要落实和完善结构性减税政策。加快和扩大营业税改征增值税试点，促进服务业发展。

11月29日国务院修改土地法征地补偿可能提高10倍。在国务院常务会议上，讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》，对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。

12月18日国土部：坚持楼市调控不动摇。国土资源部表示，将认真贯彻落实中央经济工作会议精神，继续坚持房地产调控政策不动摇，保持从严从紧调控基调。

12月25日住建部：明年继续限购，房价过快上涨问责。全国住房城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新明确表示，2013年将继续严格执行限购、差别化住房信贷、税收政策，并配合有关部门继续加快推进房产税改革试点扩大工作。2013年

2月20日，“新国五条”具体内容如下：

1、完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

2、坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

3、增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

4、加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

5、加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

2013年3月2日国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，要求继续做好房地产市场调控工作，对2月20日国务院常务会议出台房地产市场调控五项政策措施进一步细化。通知要求，继续严格执行商品住房限购措施，同时进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20％计征。

●2013年5月25日国务院批转国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》明确，2013年的改革重点是，深入推进行政体制改革，加快推进财税、金融、投资、价格等领域改革，积极推动民生保障、城镇化和统筹城乡相关改革。《意见》提出扩大个人住房房产税改革试点范围。

●2013年11月十八届三中全会公报中提到要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革以及要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制则给了市场无限的想象空间，业内各方持不同观点引发争论。楼市对农村土地入市的链锁反应，中国土地市场制度改革，接下来就要看具体操作方案，农地入市的全国性改革措施至今仍无法完全明朗化，依然存在阻碍。建立城乡统一的建设用地市场，要做到农村建设用地和城市建设用地的公平与同权，保障农民在土地上的合法财产权利。

11月底，上海、广州、深圳、北京等城市相继推出新一轮调控政策，主要内容均为收紧限购政策及加大土地供应。随后，二三线城市加入楼市调控大军，“汉七条”等相继出台。

2014年

房地产双向调控 3月4日住建部出了今年房地产政策“双向”调控的指示，这意味着政府调控将逐渐推出楼市，对于房地产来说，市场调控的作用将会越来越大；3月6日李克强提出要抑制房地产投机，增加中小型住房供给；3月8日房地产税扩围试点暂停，这就是3月全国范围内的楼市调控。

“央五条”提出支持首套房贷。5月12日，中国人民银行副行长刘士余召开住房金融服务专题座谈会，针对目前存在的问题提出五点要求（“央五条”），其中再次强调“满足首套自住房贷款者需求”。随后多家银行表态支持首套自住性需求：平安银行5月12日称，将支持自主性住房的贷款需求，并根据情况随时调整房贷政策；中国银行5月19日表示，今年新投放的个人住房贷款中，近九成的资金用于支持居民家庭首次购买自住普通商品住房，未来仍将支持居民家庭购买首套自住商品住房。

限贷松绑

“930”超预期放宽限贷。9月30日下午4点，央行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升：首套房贷利率下限重回基准利率的0.7倍；已有1套住房并已结清相应购房贷款后再次申请贷款的，银行执行首套房贷款政策；在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行自行把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。同时《通知》还表示支持当地银行业金融机构把握好各类住房信贷政策的尺度，促进当地房地产市场持续健康发展。

公积金贷款新政出炉 10月9日，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地降低公积金门槛，包括取消数项收费，只要连缴6个月就能申请贷款，实行异地互认等，而最重要的是表态支持二次使用公积金。

“11.22”降息2014年11月21日，央行央行决定11.22起降息：一年期存款基准利率下调至2.75%，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；差别化降息给楼市带来利好，部分区域开始温和反弹。2015年

3月5日，政府工作报告明确指出，要“稳定住房消费”、“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，这无疑为今年的楼市调控政策奠定了基调。专家认为，政府对于房地产业的态度在发生微妙变化，提出用稳定房产稳需求、稳经济，用支持促进代替了调控，表明稳增长的背景下，房地产业还在中国经济中发挥支柱产业的作用。但房地产是否能回稳，还要看老百姓购买意愿和能力。总体来看2015年的房地产业形势，还是平稳前行，真正进入白银时代。

第五篇：中国房地产政策调控一览

中国房地产政策调控一览

中麦讯：为拽住高房价的韁绳,中国政府新年伊始再出调控新招,包括调高二套房首付、全面铺开“限购”、开征房产税、扩大营业税徵收范围,其严厉程度均大大超出市场预期.分析人士普遍预计,短期内楼市成交量下跌将是大概率事件,房地产市场将迈入深度调整,全面打压下房价松动或可期.以下是一年多来中国出台的房地产调控政策:

--1月27日晚间,中国上海和重庆宣布从1月28日起开征房产税,税率为

0.5-1.2%,上海税率只针对新增购房,而重庆则包括了存量及增量的高档商品房.--1月27日,中国财政部表示,自2011年1月28日起,个人购买不足五年住房对外销售,全额徵收营业税.此前个人购买不足五年普通住房对外销售,按其销售收入减去购房的价款後的差额徵收营业税.--1月26日,中国国务院常务会议称,将二套房首付比例提高至60%;购房不足五年交易的,将不再区分“普通”及“非普通”,统一按销售收入全额徵收营业税;并将此前“深圳版”限购令全面铺开,各地本地居民家庭限购两套住房.--10月12日,中国住房和城乡建设部、国土资源部、监察部联合发文表示,对省级政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责.对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任;房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数.--9月30日,中国调整房地产相关税收政策,自10月1日起,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半徵收契税;对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率徵收契税;对出售自有住房并在一年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税.--9月29日,为遏制房价过快上涨,中国政府决定加大房地产调控力度,要求完善差别化的住房信贷政策,对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款,要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房;切实增加住房有效供给;在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数.--9月28日,中国国土资源部称,将严格土地竞买人资格审查,土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地.--6月5日,调控楼市政策再出细则,住建部等三部委通知称,商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数,应以拟购房家庭(含借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定.--4月30日,北京政府发布调控通知,要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款;要求自《通知》发布之日起,同一购房家庭只能新购买一套商品住房;金融机构和税务部门可以根据房屋权属交易系统中个人住房记录,实施差别化的信贷和税收政策.--4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款.--4月15日,国土资源部公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多,超过去年全国实际住房用地总量.--4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%.--4月14日,国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策.--4月11日,中国银监会主席刘明康表示,银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告,并称房地产风险敞口大,要严控炒房行为.银监会表示,银行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平.北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%.--4月7日,国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序.--4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策.--3月23日,国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的方案.--3月22日,国土资源部会议提出,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地;将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量;房价上涨过快、过高的城市,要严控向大套型住房建设供地.--3月12日,国土资源部称,将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查,本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题.--3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容.--1月21日,国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%.--1月10日,国务院出台“国十一条”,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导.中国国务院称,对二套房不再区分改善型和非改善型,一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导;加强监控跨境投融资活动,防境外“热钱”冲击中国市场.--2009年12月23日,中国财政部调整住房转让营业税政策,不足五年按全额徵收营业税.财政部称,个人将购买超过五年(含五年)的非普通住房或者不足五年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款後的差额徵收营业税;个人将购买超过五年(含五年)的普通住房对外销售的,免征营业税.--2009年12月17日,中国五部委联合发文称,收紧土地受让政策,开发商须首付一半且一年内缴全款.中国财政部等五部委发布通知,明确土地受让人拿地首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%,开发商拿地後分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年.--2009年12月14日,国务院颁布“国四条”,明确提出加强房地产市场调控,抑制投资投机性住房.中国国务院常务会议称,将继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控.增加普通商品住房的有效供给,抑制投资投机性购房.--2009年12月9日,国务院常务会议决定,自2010年1月1日起个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年,其他住房消费政策继续实施.

2010年我国房地产调控政策回顾与总结【易居中国】(精)（合集5篇）

第一篇：2010年我国房地产调控政策回顾与总结【易居中国】(精)

第二篇：2010年房地产调控政策年终回顾

第三篇：2011房地产调控政策总结

第四篇：中国历年房地产调控政策

第五篇：中国房地产政策调控一览

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