《物业维修管理》练习卷

第一篇：《物业维修管理》练习卷

一、单选题

12、通讯设备、广播设备、共用天线设备及闭路电视系统等属于（B）。A、房屋建筑设备 B、房屋建筑弱电设备 C、宣传设备 D、公共设备系统

13、电梯维修注意事项中规定：电梯维修单位应取得行业主管部门（C）后，方能从事相应的维修业务。

A、营业执照 B、书面批准 C、资格审查 D、维修资格

14、电梯每年由当地检测部门进行（D）次安全检测。

15、电梯维修工作具有高空作业和（C）的特点。A、危险 B、安全作业 C、带电作业 D、失衡

18、竣工验收是为了查验房地产建设工程项目是否达到（B）_所规定的要求。A、规划设计文件和主体结构安全 B、主体结构安全和满足使用功能 C、规划设计文件和建筑施工安装 D、规划设计文件和满足使用功能

19、物业档案资料管理要做到的安全主要是指保密上的安全和(B)A.经济上的安全 B.保管上的安全 C.决策上的安全 D.环境上的安全

21、电梯的故障修理必须由（C）审查认可的单位和人员承担。A、建设部门 B、房地部门 C、劳动部门 D、工商部门

26、业主大会成立前，业主交纳的维修资金由（B）代为监管。

28、消防管理的原则是（C）

Ａ防火为主

Ｂ灭火为主

Ｃ 预防为主

Ｄ扑救为主

29、消防设施、设备、器材要保证处于（B）的状态。

Ａ基本完好

Ｂ完好

Ｃ 一般完好

Ｄ能使用

33、按照给排水设备运行管理的服务标准,为保证供水安全进行的水质化验的次数是(C)A.每月一次 B.每季一次 C.每年一次 D.每半年一次

44、生活饮用水二次供水的水质应该每（C）检测一次。A 一个月 B 三个月 C 半年 D 一年

45、我国给排水设计规范规定，生活热水（当无软化水设施时）出水温度不高于（B）℃，这主要是为了防止水垢产生。A 45 B 55 C 65 D 75

46、物业环境噪声污染的控制措施之一，是禁止在夜间规定不得作业的时间内从实施工作业，规定不得作业的时间一般是指（A）。A 晚间10：00~次晨6：00 B 晚间10：00~次晨8：00 C 晚间12：00~次晨8：00 D 晚间12：00~次晨6：00

49、高位水箱一般梅（B）要进行一次清洗消毒工作。A 一个月 B 半年 C 一年 D 三年

52、生活饮用水二次供水及其卫生管理是（C）的职责。A 自来水厂 B 市政管理部门 C 物业管理公司 D 住户

64、暖气设备的日常保养要求，在冬季供暖期锅炉（B）应对暖气设备进行全面检查、维修养护。

A.供暖期间 B.生火前 C.停之后 D.生火前和停火后

65、电梯设备的日常性保养要求，对电梯设备应按片专人分管，（B）加油、保养和检查。

A.每天 B.每周 C.每月 D.每季度

69、物业管理区域内供水管线上设置的地下消防井、消防栓等消防设施，由（A）负负责维护管理。

A.公安消防部门

B.物业管理公司

C.供水部门

D.房地产管理部门 71、消防泵应按定期保养规定，每（A）进行一次自动和手动操作检查。A.半年 B.1年 C.3年 D.5年 72、73、防雷装置的引下线在承受机械损伤的部位应加保护设施。承受机械损部位是指（C）处。

A.地下0.3米以内 B.地下0.3-1.7米 C.地面上0.3-1.7米 D.地面上0.3米以内

74、为防止雷击时产生跨步电压，避雷接地装置与道路及建筑物的主要入口距离不得小于（D）。

A.半米 B.1米 C.2米 D.3米

75、避雷装置接地阻的检测（A）进行一次检测。

A.1年 B.2年 C.3年 D.5年

77、常用灭火方法的冷却法是指用（B）的方法达到灭火目的。A.向燃烧喷水

B.湿麻袋盖在燃烧物上 C.把尚未燃烧的物品转移 D.各种灭火器控制火势 78、电梯运行管理中发生任何故障时首先要（D）。

A.切断电源 B.查清原因 C.及时修复 D.救护乘客出梯

80、通风机是把库房内部的空气压力提高到（D）汞桩以内、输送气体的机械设备。

A.100毫米 B.200毫米 C.500毫米 D.1000毫米

82、我国给排水设计规范规定，生活热水当无软化水设施时，出水温度不得高于（B）度。

A.50 B.55 C.60 D.65

二、多选题

6、房屋设备、设施管理内容（BD）等。A、基础资料管理 B、设备运行、维修管理 C、设备能源管理 D、文明安全管理

7、房屋建筑公用设施设备包括共用的（BD）。

A、走廊通道 B、上下水管道 C、邮政信箱 D、中央空调

8、房屋完损等级是按照（ACD）及其项目进行。A、结构部分 B、主体部分 C、装修部分 D、设备部分

12、房屋建筑电气工程设备主要包括：（ABCD）。

A、供电及照明设备

B、弱电设备

C、电梯设备 D、防雷装置

14、房屋设备管理有（ABCD）等基本内容。A、使用管理 B、维修养护管理 C、安全管理 D、技术档案资料管理

19、电梯维修、保养操作规程规定（ABCD）。A电梯停驶保养时，首先应切断控制电源，确保安全；

B电梯机房不得堆放杂物和易燃物品，不准闲人进入，不准住人；

C电梯检修或保养时必须挂牌，确认轿厢内无乘客后，方可停机；

D维修保养工作完成后，必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗漏。

22、电梯按用途可以分为(ABC)A.客梯 B.货梯 C.消防梯 D.信号控制电梯 E.交流调速电梯

28、消防管理的主要内容有（BCD）。A 建立专职消防班组

B 制定完善的消防制度和规定 C 管理好消防设备

D 发生火灾时，保证住户人身及财产安全

35、建筑物的防雷装置由（ACD）组成。

A.接闪器 B.报警器 C.引下线 D.接地装置

37、房屋排水系统的管理主要包括（ABCD）。A.定期对排水系统道进行养护、清通

B.教育住户不要把杂物投稿下水管道，防止堵塞

C.发现下水管道堵塞应及时清通

D.定期检查排水管和节门，发现隐患及时清通

38、电梯按用途可以分为(ABC)A.客梯 B.货梯 C.消防梯 D.信号控制电梯 E.交流调速电梯

47、在安全生产中要十分注意的方面是（ABCD）。A.严格遵守操作规程，不违章上岗操作 B.对工具进行安全检查

C.按施工规定先用结构部件的材料 D.利用旧料时特别注意安全性能的检查

48、在安全生产中必须注意的几个方面是（BCD）。A.劳动效率要超定额 B.严格遵守操作规程 C.注意工具和用具的安全检查 D.按施工规定选用材料

58、物业维修技术管理是指物业企业对房屋（CD）各个环节的技术活动和技术工作的各种要素进行科学管理名称。

A.开发、建设 B.出售、租赁 C.查勘、鉴定 D.维修、使用 60、房屋附属设备管理的基本内容包括（ABC）。

A.使用管理 B.维修养护管理 C.安全管理 D.卫生管理 61、房屋附属设备的使用管理制度主要有（ABCD）。

A.设备运行值班制度 B.交接班制度 C.技术档案管理制度 D.设备操作人员岗位责任制

63、房屋的给排水系统包括（ABC）。

A.给水设备 B.排水设备 C.消防设备 D.卫生厨房设备 66、房屋建筑电气工程设备主要包括（ABCD）。

A.强电设备 B.弱电设备 C.供电照明设备 D.电梯设备和防雷装置 67、电梯设备是高层建筑中不可缺少的垂直运输设备，包括（ABC）。A.电梯机房 B.轿箱 C.井道 D.天台 73、电梯维修保养时（ABC）。

A.应确认轿厢内无乘客 B.首先要切断控制电源

C.必须挂牌

D.必须停机 74、对电梯（AC）须进行行业务培训，经政府有关部门的资源审核后持证上岗。A.运行人员 B.乘坐人员 C.维修人员 D.钥匙管理人员

三、是非题

3.设备管理主要由维修管理和运行管理两大部分组成。（√）4.室外排水沟渠应定期检查和清扫，清除淤泥和杂物。（√）5.对供电设备的维护可分为日常巡视维护和定期检查保养两个方面。（√）6.电梯运行管理中发生任何故障时，要首先救护乘客出梯。（√）9.低压供电系统通常以供电进户线的任一支持物为产权分界点。（×）14.变频空调系统通过电流频率变化调节空调系统电动机输出功率，以适应空调负荷的季节和日夜的变化，达到节约能源的目的。（×）

15.在房屋附属消防设备的日常性保养工作中，消防专用水箱一般要在规定期限内调水、放水，以防止出现缺水、阻塞、水质腐臭等现象。（√）16.房屋内卫生间和厨房的排污管最好选用陶瓷管或塑料管。（√）

17.目前我国已有部门建筑的空调系统采用了蓄冷，就是制冷机在夜间用电低谷时间运行，制冷蓄存冷量，白天将蓄存的冷量供应空调负荷，从而转移电力高峰，降低运行成本。（√）

21.电梯的日常保养维护和故障修理，必须由经劳动部门审查认可的单位和人员承担。（√）

25.火警发生后，所有电梯会迫降至最底层。（√）

26.喷淋系统的信号阀是常开。（√）

28.水泵运行时，水泵轴下在间断性滴水，此现象正常。（√）46.房屋建筑中的通风设备的工作原理就是往室内送人新鲜空气。（×）47.变频空调系统通过电流频率变化调节空调系统电动机输出功率，以适应空调负荷的季节和日夜间的变化，达到节约能源的目的。（×）

48.所谓冷蓄冷技术就是制冷机在夜间用低谷时间运行，制冷蓄存冷量，白天将蓄存的冷量供应空调负荷，达到节约能源的目的。（√）

49.所谓冷蓄冷技术就是制冷机在夜间电低谷时间运行，制冷蓄存冷量，白天将蓄存的冷量供应空调负荷，从而转移电力高峰，降低运行成本。（√）

四、简答题

3.物业设施设备的构成包括哪些？

答：（1）卫生设备：给排水设备系统、燃气设备系统、暖通空调设备系统等（2）电气工程设备：供电设备系统、照明设备系统、自动控制设备系统、运输设备系统和防雷装置等。

4.物业设施设备管理的意义有哪些？ 答：（1）充分发挥房屋住用功能的保障

（2）设备延长使用寿命，安全运行的保证

（3）推动房屋建筑设施设备现代化管理的基础

（4）提高业主经济效益的关键

5.室内排水管道堵塞，使业主居住的房间从地漏漫溢外淌，假如你是维修人员，知道怎样清通吗？

答：室内排水管道堵塞地清除：管道堵塞会造成流水不畅，排泄不通，严重地会在地漏、水池、马桶等处漫溢外淌。根据具体情况判断堵塞物的位置，在靠近的检查口，清扫口，屋顶通气管等处，采用人工或机械疏通；如无效时，则采用尖錾剔洞疏通，或采用“开天窗”的办法，进行大开挖，排除堵塞。

第二篇：物业维修资金管理问答

物业维修资金管理问答

为什么要设立物业维修基金？

物业维修基金的设立可以保障住宅房屋共用部位和共用设施设备的正常维修、养护与更新。物业维修基金是住房的“养老金”。

物业维修基金是怎样缴纳的？

《杭州市物业管理条例》第四十八条规定：“物业维修基金由建设单位在房屋销售(预售)时向购房人代收，按有关规定以不低于房屋建筑安装总造价的5%的比例向购房人代收，并在办理房屋产权证之前，向市、县(市)物业管理部门统一缴纳。”

物业维修基金缴交的具体标准是什么？

《杭州市物业管理条例》规定，物业维修基金的缴交标准为„不低于房屋建筑安装总造价的5%的比例‟。根据杭房局[2005]251号《关于公布杭州市物业维修基金具体标准的通知》，具体数值为：不带电梯的物业每平方米建筑面积35元，带电梯的多层、小高层（中高层）、高层等物业每平方米建筑面积65元，排屋、别墅每平方米建筑面积45元。

物业维修基金的用途是什么？

根据《杭州市物业管理条例》第四十九条的规定，物业维修基金应专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上的维修和更新，禁止挪作他用。

在《杭州市物业管理条例》施行前已建成的物业，其物业共用部位、共用设施设备的维修费用如何 解决？

(1)已按规定缴纳物业维修基金的，从该物业维修基金中列支；(2)公有住房出售时，已按规定缴纳维修基金的，从该基金中列支；

(3)未出售的公有住房，从房屋租金中列支；(4)不属于上述范围的私有房屋及其他物业，由业主或使用人按其拥有的房屋建筑面积比例承担。

物业维修基金使用的程序是怎样的？

一、由物业管理企业将物业维修基金使用申请表和经费预算方案报业主大会批准后 ,再报杭州市物业维修资金管理中心。经核实后，拨付70%的维修费用；

二、维修更新工程完工后 ,由物业管理企业将下列要件报杭州市物业维修资金管理中心，经核实后，拨付维修费用的余额：(1)经审计的工程决算单；

(2)业主委员会审核签章的施工承包合同；(3)工程维修更新的发票原件；(4)业主委员会验收合格证明。

第三篇：物业维修基金管理工作汇报

物业维修基金管理工作汇报

一、管理工作概况

市的物业维修基金管理工作起步于1996年底。1998年11月，经市编委批准，成立市物业维修资金管理中心（为隶属于市房管局的自收自支事业单位），负责房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金的使用管理和增值保值工作。

近年来，市的物业维修基金管理工作不断完善提高，资金归集额逐年上升，在保障共用部位、共用设施设备维修资金落实方面的作用越来越明显。截至2007年底，市区历年归集物业维修基金已达18.88亿元，本息余额为19.81亿元。自2002年底开始启动基金使用管理后，截至2007年底，市区历年累计动用基金本金和利息分别为724万元和1673万元，合计2397万元，为394个物业共用部位、共用设施设备维修项目提供了资金保障。

在基金存储方面，中心严格执行《省物业管理条例》及配套文件、《市物业管理条例》及市政府令第209号的有关规定，开设维修基金专户实施专项存储，未将基金出借,未将基金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，未用基金为单位和个人提供任何形式的担保。

为保障业主的知情权和监督权，自2001年以来，中心每年均在《杭州日报》（后又同时在杭州市房产信息网）公布上一物业维修基金的筹集和使用情况，并设立专门的咨询电话，随时接受业主、业主委员会和物业服务企业对基金数据的查询。今年，为进一步增强基金管理工作的透明度，中心在五个城区的105个小区开展了基金情况现场公告的试点工作，明年还将在试点基础上将现场公告小区数量增加到200个。

二、政策法规沿革 1996年11月19日，市政府发布《关于加强杭州市住宅小区管理工作的通知》（政[1996]24号），首次规定建立住宅小区房屋维修专项基金，由开发建设单位在新建房屋交付使用前按房屋建筑安装工程总造价的2%的比例缴纳。

1999年6月30日，市政府第138号令《市住宅区物业管理暂行办法》发布施行，调高了基金的缴交标准，规定物业维修基金由开发建设单位按房屋建设总造价的5%至8%的比例提取。实际操作中执行5%的下限。

2002年2月1日，《市物业管理条例》开始施行，将基金缴纳的主体从原来的建设单位变更为购房人，并对多元产权的物业共用部位、共用设施设备维修费用的列支渠道从物业维修基金、房改房维修基金、公房租金、业主分摊等方面作了明确。

2004年11月1日，市政府令第209号《市物业维修基金和物业管理用房管理办法》开始施行，明确物业维修基金“以一个物业管理区域为管理单位,按幢设置,核算到户”，并对基金的使用、基金的续筹、应急维修基金的拨付等作出了新规定。基金本金使用管理正式启动。

2006年10月1日，《省物业管理条例》施行，明确“专项维修资金收取、使用、管理的办法由省人民政府制定”。2007年4月20日，《省物业专项维修资金管理办法》等省政府文件印发执行。对基金的管理模式，省办法规定：“专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式,鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主自主管理”。对建设单位向业主代收基金的时间，省办法明确为“物业交付时”，改变了以往在物业预售时即向业主收取基金的作法。对基金的计息，省办法明确：“专项维修资金中当年交存或使用的部分按同期银行活期存款利率计息；其余部分按不低于一年期同期银行定期存款利率计息”。

三、基金缴交和使用管理简述

基金缴交实行代收代交的管理模式，即建设单位在办理房屋初始登记前，按实际测绘的总建筑面积及缴交标准（不带电梯的物业每平方米建筑面积35元，带电梯的多层、小高层（中高层）、高层等物业每平方米建筑面积65元，排屋、别墅每平方米建筑面积45元）向中心缴纳物业维修基金，并在房屋交付使用时按购房面积向业主收取。中心将基金存储于专户银行，并在信息系统中按测绘面积建立小区、幢、户基金信息。

基金使用须符合几个前提条件：一是属于共用部位、共用设施设备的维修、更新；二是保修期以外；三是非人为破坏；四是不在物业服务合同已明确的物业服务费的列支范围内。符合上述条件的维修工程，由物业服务企业在征得业委会的同意后，选取维修施工单位，编制维修工程预算方案，并将具体情况提交相关业主，在征得2/3以上业主同意后，向中心提出基金使用申请。中心根据房屋类型和使用年限的限制条件予以核准，并预拨70%的维修费用。工程完工后，凭业委会的书面证明及审计报告的决算金额拨付余款。对决算结果超过预算额20%以上或绝对值超过1万元以上的，须重新征求业主意见。

四、维修基金的信息化管理

市房管局的房产管理信息综合系统于2004年7月开始试运行，一期于2005年12月通过验收。物业维修资金管理子系统作为其中的一个组成部分，主要实现了如下功能：一是新建小区分户测绘数据的直接倒入，为基金收缴的面积数据提供精确保证，也便于实现基金管理的建帐到户；二是基金缴交、使用等业务工作实行网上审批，大大提高了工作效率，并缩短服务承诺时限；三是实现基金自动结息，避免手工计算的差错，节约人力、物力；四是实时接受业主、业委会（物业服务企业）对基金本息情况的查询，更好地服务于群众。

目前，房产管理信息系统还在进一步完善中。今后，分户基金信息将与产权信息实现关联，有利于中心进一步强化管理和服务工作。

第四篇：物业维修

房屋及其设备小修服务标准（试行）

目 录

一、总则

二、楼房土建及设备小修标准

三、平房土建及设备小修标准

四、电梯、供水、供电、天线小修服务标准

五、住宅锅炉供暖和维修标准

六、服务规范

一、总 则

（一）为了规范房屋及其设备的小修内容、质量标准及服务时限，制定本标准。

（二）本标准适用于本市普通住宅房屋及其设备小修服务工程。其它房屋的小修可参照本标准。

（三）本标准包括楼房上建及设备小修标准、平房土建及设备小修标准、电梯供水供电天线小修服务标准、住宅锅炉供暖和维修标准、服务规范五部分组成。

本标准所规定小修内容是指在某一项目中修缮服务的范围；质量标准是指修缮工作完成后应符合规定的标准；时限要求是指从接受报修之时起开始处理所用的最长时间。

（四）本标准由市房屋上地管理局负责解释。

（五）本标准自发布之日起施行。

二、楼房土建及设备小修标准

序号 工程项目 小修内容 质量标准

（一）室内地面、散水 普通水泥楼面和地面起砂空鼓、影响使用，楼面或地面的块料面层松动的、做水严重破损影响其功能的，应修补；木楼板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，可局部拆换。普通水泥楼面地面及散水维修后应平整、光滑、接槎平顺；木质按地面维修后应牢固、平整、拼缝严密。

（二）室内墙面及顶棚 内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补；顶棚抹灰空鼓、剥落的，应修补。修缮后的内墙面及灰顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接控手整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。

（三）检修门窗 钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补。修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装打牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头。

（四）烟道、垃圾道等 烟道裂缝、破损、堵塞现象：垃圾道堵塞；垃圾道、出垃圾门及出屋面排气孔损坏的应修复。修缮后烟道及垃圾道应畅通、垃圾斗、出垃圾门零件齐全，排气孔不向垃圾道内漏水。

（五）清扫屋面、采光井、雨落管等 每年应将屋面、雨水口及采光并积存的杂物清扫干净：雨落管局部残缺、破损应更换。屋面采光并应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。

（六）屋面补漏 屋面局部滴漏以至影响 使用的属于屋面局部补漏范围。屋面部补漏后应达到不再滴漏。

（七）外檐装修 外檐抹灰及块料面层局部严重空鼓有脱落危险的，应排除险情。排除险情后的外檐装修，应不存在危险隐患。

（八）阳台、雨罩等结构构件 阳台、雨罩、梁等结构构件保护层开裂的，应封堵裂缝，防止钢筋锈蚀；保护层剥落的，应补抹。经维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象。

（九）室内给水系统小修、局或换管 楼房户表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，做防锈处理，管道锈蚀严重的，应予以更换；给水系统漏水的，应进行修理，严重的，予以更换，零件残缺的应予以补齐。经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。

（十）卫生设备 卫生设备及配件残缺的应配齐，破损的应维修。修缮后应做到给排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、漏，滴现象，能正常使用。

（十一）排水管道、化粪池、检查井等 楼房排污管道堵塞，排污不畅通的应流通；化粪池、检查并满溢或积存较多污物影响使用的应疏通或清掏，配件残缺应补齐。楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水；化粪池检查并满溢的清掏应清除全部污物，化粪池检查并局部损坏的应修好，达到井体、池体、并圈、井盖、池盖完好。

时限要求：急迫性小修项目包括楼房厕浴间排污管道堵塞；室内给水系统小修、换管；烟道堵塞等自接到报修之时起２小时到达现场。除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修：自接到报修之日起，三日之内处理或与住户预约修复日期。

三、平房土建及设备小修标准

序号 工程项目 小修内容 质量标准

（一）木结构抢修加固 或季节性房屋安 全检查中发现的柁、檩、椽等木构件存在安全隐患的，应抢修加固。加固后的木结构构件应安全可靠，加固措施合理。

（二）室内地面、散水 地面起砂、空鼓、影响使用，地面的块料面层松动的，散水严重破损影响其功能的应修补；木地板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，可局部拆换；砖地在１平米以内损坏，破碎影响使用的，应起墁。地面及散水维修后应平整、光滑、接槎平顺；木质地面维修后应固、平整、拼缝严密；砖地面维修后应平整、牢固。

（三）室内墙面及顶棚 内墙及增脚线抹灰空鼓、剥落的应修补；顶棚抹灰空鼓、剥落的，应修补；纸顶棚有破洞掉上的，应修补。修缮后的内墙及及灰顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与在层结合牢固；纸顶棚修补整齐。

（四）检修门窗 钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补。修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头。

（五）台明 台明松动，酥散或塌落的应修复。台明尽量按原台明建筑标准修补，修缮后的台明平整、清洁，砌体整体性强。

（六）清扫屋面、天沟、雨落管等 每天应将屋面、天泡及雨水口积存的杂物清扫干净；雨落管局部残缺、破损的应更换。屋面天泡应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。

（七）屋面补漏 屋面局部滴漏影响使用的属于屋面局部补漏范围。屋面局部补漏后应达到不再滴漏。

（八）给水系统小修平房院表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，采取防锈措施。经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。

（九）排水管道、检查井等平房院的排污管道堵塞，排污不畅通的，应疏通。平房院排污管道经疏通后，应达到畅通。

时限要求：急迫性小修项目包括：解除木结构安全隐患；排污管道堵塞；给水系统小修、换管等。自接到报修之时起２小时到达现场。除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修：自接到报修之日起，三日之内处理或与住户预约修复日期。

备注：本标准适用于现状较好的平房，城近郊区危改片内危破平房小修工程，以保证房屋住用安全和解决严重影响使田的维修项目为主。

四、电梯、供水、供电、天线、小修服务标准

（一）服务标准

住宅电梯服务标准

１．设服务标志牌、服务公约、司机守则、乘梯须知、意见簿。

候梯厅须悬挂“电梯运行服务标志牌”。牌上应标明：运行时间，维修保养时间，值班室地点，管理单位名称，监督电话。

２．保证运行时间

住宅电梯均实行２４小时运行制。每天６：００－２４：００时连续运行不间断，２４：００－６：００时有司机值班，住户特殊用梯随叫随到。

３．保证文明服务

司机须做到挂牌上岗，礼貌待客，用语文明，着装整洁。按时交接班，认真填写运行记录。

４．维修保养及时

坚持每周对电梯进行一次保养。

５．轿厢清洁。

轿厢内不得有油污、垃圾，不得张贴与电梯运行服务无关的广告，候梯厅清洁卫生，不许堆放杂物，有足够的照明。

高压供水运行服务标准

１．有防疫部门核发的“供水卫生许可证”（张贴于醒目处）。

２．保持供水设施周围的环境整洁，每周检查一次。

３．水箱水池要加盖加锁，并每年清洗消毒一次。

４．保证供水安全，每年进行一次水质化验。化验单妥善保管以备随时检查。

５．供水管理与操作人员应按规定进行健康检查，并取得健康合格证。

６．保证供水不间断，零修接到报修后按时限要求起到现场处理，大修时要有“安民告示”，并采取临时供水措施。

７．消防泵每年试泵一次，保证泵能转、水能上。

供电设施服务标准

１．每年进行１－２次巡视维修，发现隐患及时处理并上报。修后的闸具、线路应完整无损，使用良好。

２．每年进行一次安全检查（配合下达年修缮任务）。

３．小修及时按时限要求修复。

４．监督超负荷用电，保证全体用户用电安全。

５．妥善处理因零线断线造成的烧毁家电事故。

共用电视天线服务标准

１．保证天线系统的收视质量，主观评价图像质量应在三级以上。

２．天线前端系统设备完整（无丢失损坏），安装牢固，防雷措施可靠，每年检查一次接地电阻。

３．每年定期检查不少于一次。维修及时，接到的报修最迟在三日内修复。

（二）维修标准（附表略）

五、住宅锅炉供暖和维修标准

（一）住宅锅炉供暖标准

１．按照市人民政府要求的时间供暖。供暖期间实行每天２４小时连续供暖，保证采暖用户的居室温度不低于１６℃，全冬供暖合格率力争达到１００％。

２．各项供暖规章制度健全。公布供暖服务公约值班电话、维修地点；供暖维修要全天２４小时有人值班，住户报修处理及时率１００％。

３．全冬因设备故障造成停暖次数要少于３次，且每次停暖不得超过４小时；全冬住户来信。来访、来电话投诉问题的累计次数不得超过住户总数的３％。聘请社会监督员。

４．安全生产，消灭重大人身设备事故，轻伤事故频率在１．５％以下。

５．烟气黑度、排烟浓度及噪声控制均要达到环保要求。

６．专设报修服务台并有报修专座。

（二）供暖锅炉维修标准（附表略）

六、服务规范

（一）服务用语：文明礼让、态度和蔼、语气亲切、表达清楚。

您好！请进；请坐；请讲；对不起；请稍等；让您久等了；请慢走；有事多联系；谢谢；请留步；再见；请您消消气，有话慢慢说；欢迎您监督帮助；打搅了。

（二）服务礼仪：着装整齐干净、佩戴服务标志、态度热情诚恳、行为文明大方。

１．服务、作业时仪表保持整洁，穿着干净的工作服，佩戴服务胸卡；不留与身份不符的发型，不戴与服务无关的装饰品；入户服务不得穿拖鞋。

２．接待办事人员，热情迎送，主动打招呼；专心做好记录，并给予来者以满意或理解的答复。

３．入户服务先按门铃或轻敲门，征得同意再进门；办完事后礼貌地离去。

４．服务对象有意见、态度不好时，耐心解释说明，以礼相待，不讲伤感情和不文明语言。

（三）职业纪律：遵纪守法、勤政廉洁、办事公道、高效服务。

１．自觉执行有关法律法规，依法行政、依法管理，不得擅自主张、各行其是。

２．爱岗敬业、提高办事效率，不得有冷、硬、拖、卡和其它刁难行为。

３．坚持原则，秉公办事，不得以职务之便谋取私利，不得以任何形式吃、拿、卡、要。

４．多办实事，为住户排忧解难，不乱收费、不收馈赠，不向住户提无理要求。

５．干活保障安全，不得损坏住户物品；文明施工不扰民，活完料净脚下清。

北京市房屋土地管理局

１９９８年７月

第五篇：物业维修和管理的应急措施（范文）

物业维修和管理的应急措施

为应对突发事件，应按制定的应急措施演练计划，定期组织演练（每年1——2次），并作好演练记录。

第一节 业主、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气的应急措施

1、维修工五分钟内迅速赶到现场，检查断水、断电、无煤气原因，并告知业主。

2、如是供水、供电、供气部门原因，协助业主联系各有关部门解决问题。

3、如不牵涉供水、供电、供气部门，则对业主讲明有偿、无偿维修服务内容。

4、维修工迅速抢修，以免给业主带来生活的不方便。

5、修复后，打扫被污染处，直到目视无污物。

第二节 本项目范围内突然断水、断电、无天

然气的应急措施

1.在接到本项目范围内突然断水、断电、无天然气的报告后，管理运作部应立即将突然断水、断电、无天然气线路、区域、时间、电梯使用以及安全防范要求等情况通知每个住户和商户，并在主要出入口发布突然断水、断电、无天然气通告；同时，工程物料部应做好突然断水、断电、无天然气前的应变工作。

2.在没有接到任何通知、突然发生突然断水、断电、无天然气的情况下，工程物料部应立即确认是内部故障突然断水、断电、无天然气还是外部突然断水、断电、无天然气。若系内部故障突然断水、断电、无天然气，应立即派人查找原因采取措施，防止故障扩大；若系外部突然断水、断电、无天然气，一方面要防止突然来水、电、气引发事故，一方面致电相关职能部门查询突然断水、断电、无天然气情况，了解何时恢复供水、电、气，并将了解的情况通知管理运作部。

3.秩序维护部立即会同工程物料部派人分头前往各楼检查电梯运行情况，发现电梯关人立即按照电梯困人应急预案施救。

4.管理运作部立即将突然断水、断电、无天然气情况通知小区内住户和商户，并在主要出入口发布突然断水、断电、无天然气通告，必要时启用紧急广播系统通知住户，要求住户保持冷静，做好防范。

5.若突发停电时，正值晚上商场营业，秩序维护部应协助商场维持好秩序，指导商户启用应急照明灯、蜡烛等备用照明，疏散顾客，并要注意防火，防止发生火灾。

6.安排员工到小区各主要出入口、电梯厅维持秩序，公共秩序维护加强公共秩序维护措施，严防有人制造混乱，浑水摸鱼，必要时关闭大门。

7.派人值守办公室、值班室，耐心接待住户和商户询问，做好解释和疏导工作，防止与住户、商户发生冲突。

8.详细记录突然断水、断电、无天然气事故始末时间、发生原因、应对措施以及造成的损失。

9.突发断水、断电、无天然气的预防措施：

1)工程物料部应经常检查应急照明和紧急广播系统，确保正常。

2)管理运作部应提醒写字楼住户、商户备置一些应急照明灯或蜡烛，以防停电。

3)秩序维护部、工程物料部除配置巡逻、检修用的电筒外，还应配置手提式应急照明灯，并时时充电保养，保持完好。

第三节 业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施（1）维修工五分钟内迅速赶到现场，检查阻塞原因。

（2）对业主告知阻塞原因，讲明有偿、无偿维修服务内容。

（3）进行疏通，防止污水外溢造成不良影响。

（4）将雨污水井、管中捞起的污垢，杂物直接装上垃圾车，避免形成二次污染。

(5)疏通后，保洁员迅速打扫地面被污染处，用水冲洗地面，直到目视无污物。

第四节 雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施

1、当接到使用人投诉或报告后，立即前往现场查勘情况；

2、维修工迅速抵达现场后，观察现场附近的电闸，如有浸水应立即切断电源，以防水浸漏电人。

3、查出水阀位置，关闭有关水阀，并及时查找出水原因，如下水道堵塞，应立即疏通；防止污水外溢造成不良影响。

4、如短时间不能修复，寻求临时方法正常排水或书面告知业主。

5、修复正常排水后，保洁员迅速打扫地面被污染处，用水冲洗地面，直到目视无污物。

第五节 消防应急措施

一、目的

规范火警、火灾的处理程序和方法，确保火警、火灾得到及时有效的控制的处理。

二、适用范围

适用于祥和物业服务公司辖区内火警、火灾的应急处理。

三、职责

1、项目经理负责监督及抽查培训实施情况，验证培训效果及对外联系培训教师。

2、秩序维护主管负责制定培训计划，并负责具体组织实施。

3、秩序维护部门负责组织灭火扑救。

四、程序要点

1、报警与确认。

（1）火警信息。火警信息可以是：

a)秩序维护员接受火警信号（包括灯光、音响、消防主机显示屏显示）； b)秩序维护部、值勤和巡逻中发现的火警； c）住户的报警。

（2）火警信息的确认。根据火警信息来源不同，火警信息确认可以是： a)消防控制中心从自动报警装置系统接受到的火警信息，应立即用 对讲机/电话通知秩序维护部当值电工（或附近保安员）赶赴预警现 场确认是否事由于自动报警装置系统误动发出的信息或有人违章（如 烧纸、施工、向探头喷烟）引起的报警，若属于非误报，则应查明预 报原因，追查烟雾来源，确认中应随时保持与消防控制中心的联系，并报告确认情况：

b)发现火警的秩序维护员应立即赶赴火警现场，判明是否属于火警 若是人为违章造成的火警现象应予以制止，若是火警，则按火警、火 灾处理方法进行处置；

c)公司任何人员或部门接到住户报警时，应立即用最有效的手段报 告秩序维护部，并按火柴警、火灾处理方法进行处理。

2、火警、火灾处理原则及方法。（1）火警、火灾的处理原则；

a)确认的火警应在第一时间内向秩序维护部和“119”台报警的原则； b)立即开展扑灭火警、火灾的原则；

c)积极疏散所影响的住户，抢救被困人员的原则； d)将易燃易爆物品迅速撤离火源及毗邻场所的原则； e)尽力抢救公司财产和住户生命财产安全的原则；

（2）火警、火灾的处置方法：

a)公司任何员工发现火警，应立即就近取用灭火器材迅速扑灭火警； b)若火警有发展趋势，应一边呼叫临近人员参与控制火势，一边呼 叫秩序维护部主管（或班长）和相关人员前往扑救；

c)取用灭火器材时应正确选用灭火器（根据物质的燃烧特性）以免 用错灭火器使火复燃

d)若是机房、电气发生火灾，应先切断一切电源，选用干粉灭火器 直接喷射火源处，如有油的电器设备（如变压器、油开关）着火时，也可用干燥的黄沙盖住火焰，使火熄灭，装有自动灭火装置的现场，直接开启自动灭火装置施放药剂灭火。

3、火灾扑救及现场控制。

（1）秩序维护部门根据预先制定的灭火预案立即组织灭火和对现场 进行控制，秩序维护主管应亲临指挥，具体要求如下： a)向“119”台报警，并派队员到必经路口引导；

b)通知秩序维护部门紧急组织秩序维护员赶赴火灾现场，进行外围警戒和交通管制；

c)通知秩序维护部门立即组织秩序维护员赶赴火场尽疏散，救护被 困人员，抢救财务，协助灭火；

d)通知机电维修部电工段开相关电源，开启自动灭火系统、排烟系 统、防水泵，保障消防用水；

e)秩序维护班组长在主观指挥下带领消防员铺设水带，施放灭火，控制火势。

（2）交通管制和现场治安的维护；

a)秩序维护主管亲临火灾现场组织并指挥所属秩序维护员对火灾 现场进行交通管制和现场控制；

b)撤出或移走妨碍消防或救护车辆通行的障碍；

c)阻拦与扑救无关的人员进入火灾现场或影响区，防止火灾中物品被盗窃； d)看管被抢救的公私财务，在火灾扑救前严禁任何人转移； e)保护现场使用的消防器材装备正常使用。

（3）疏散及转移物资；

a)秩序维护主管带领所属秩序维护员协助安顿、疏散住户，协助运 送火场中被困或受伤人员；

b)秩序维护员应积极主动进入火灾现场，撤出易燃易爆物品，抢救公私财物。

4、火灾扑灭后的处置。

（1）秩序维护主管以及相关人员应配合公安消防部门对火灾现场进 行调查分析，评估火灾造成的损失，填写《火警、火灾事故报告表》，组织对灭火预案的可靠性和有效性的讨论，必要时进行修改。（2）秩序维护主管应组织秩序维护员对抢救出的物品进行确认领取及转移到仓库保存。

（3）公司领导对受灾住户进行安慰及解决实际问题。

（4）项目经理应召集参与实施灭火扑救的部门负责人，总结灭火工 作的经验及教训。

（5）工程部对消防设备设施进行依次检查和清点，对已损坏的设备 设施进行修复或提出补充申请。

五、记录

《火警、火灾事故报告表》

六、相关支持文件

1、《消防系统操作标准作业规程》

2、《灭火预案标准作业规程》

第六节 住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案

当住宅外墙或建筑物发生危险时，所有工作人员应立即赶到现场，然后视情况配合和处理，迅速向有关领导汇报。

1、紧急疏散人员，注意保护现场，不准任何人擅自移动任何东西，不得让外人进入现场；在有关人员未勘查现场或现场勘查完毕之前，不能离开。

2、若现场有人员受伤，应立即采取措施尽快送医院抢救医治。

3、小区所有员工应保持镇静，根据现状，力所能及地做好疏散人员、抢救物资等工作。