第一篇：物业设备维修
1.物业设备包括室内设备、也包括建筑规划红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给水排水、供电、供暖、消防、通风、空调、燃气供应、电梯以及通信网络等设备。2.物业设备管理的内容包括管理与服务两个方面。
3.衡量物业设备管理质量的指标一般有设备的有效利用率和设备的完好率。
4.物业设备管理的内容包括物业设备基础资料管理，物业设备运行管理、物业设备维修管理、物业设备更新改造管理、备品配件管理和固定资产管理等。
5.物业管理企业设备管理部门的机构设置应体现部门经理负责和主管工程师业务领导相结合的原则。6.物业设备管理制度一般包括：接管验收制度；预防性计划维修保养制度；值班制度；交接班制度；交接班制度；报告制度；工具领用保管制度；设备操作维修安全规定。7.给水工程包括水源、取水工程、净水工程、输配水工程四部分。
8.根据建筑物内用水用途可分为生活给水系统、生产给水系统和消防给水系统。
9.给水系统的组成：引入管；水边节点；给水管道系统；给水附件；加压和贮水设备；给水局部处理设施。10.常用的给水方式：市政管网直接供水；水箱供水；水池、水泵和水箱联合供水；气压供水；微机变频调速供水；竖向分区供水。
11.管道的连接方法：螺纹连接；法兰连接；焊接连接；承插连接；卡套式连接。
12.给水系统常用的附件包括配水附件（主要用于调节和分配水量）和控制附件（用以启闭管路、调节水量或水压、关断水流、改变水流方向）。
13.室内给水管网的布置形式：下行上给式；上行下给式；环状式。
敷设方法：明装；暗装。14.给水管道常用管材：钢管；铜管；铝塑复合管；塑料管。
15.室内排水系统分类：生活污、废水排水系统；生产污、废水排水系统；屋面雨雪水排水系统。
建筑内部排水体制分为合流制和分流制两种。
16.室内排水系统组成：卫生器具；排水管道；通气系统；清通设备；污水提升设备。17.屋面雨水排除方式：外排水系统；内排水系统。
18.建筑中水系统由中水水源系统、中水处理设施和中水管道系统组成。19.中水水源一般为生活污水、冷却水、雨水等。
20.小区给水系统组成：接户管；加压和贮水设备；小区支管；小区干管。
21.小区给水系统给水方式：城市管网直接给水；小区集中或分散加压给水；小区给水系统的确定。22.热水供应系统分类：局部热水供应系统；集中热水供应系统。23.热水供应系统组成：热媒循环管网；热水配水管网；附件和仪表。24.热水的加热方式可分为直接加热方式和间接加热方式两种。
25.采暖系统的分类：按供热范围分（局部采暖系统；集中采暖系统；区域采暖系统），按热媒分（热水采暖系统；蒸汽采暖系统；热风采暖系统）。
26.热水采暖系统组成：自然循环系统（热源即锅炉；散热设备；供水管道；回水管道；膨胀水箱）；机械循环系统（锅炉；供水管道；散热器；回水管道；水泵；膨胀水箱；排气装置；控制附件。27.换热器种类：表面式换热器；混合式换热器；回热式换热器。
28.散热器：在采暖系统中，散热器是在供暖房间内的放热设备，它把热媒携带的热能以传到、对流、辐射等方式传给房间，以补偿房间的热量损失，维持室内正常工作和生产所需的温度，达到供暖的目的。29.采暖系统的常见故障：采暖管道的泄漏；采暖管道的堵塞；上层散热器过热、下层散热器不热；上层散热器不热；各立管上散热器的温度差别太大；一组散热器单片散热片不热。
30.燃气又称煤气，一般有人工煤气（H2、CO、CH4)、天然气(CH4)及液化石油气(碳氢化合物)三大类。31.通风系统按其作用动力的不同，可分为自然通风和机械通风两种。
32.空气调节简称“空调”，他的任务是调节室内空气，为工艺生产和人们生活创造一个良好舒适的室内环境。所谓良好舒适的室内环境，是指把室内空气的温度、湿度、洁净度、空气流速以及室内噪声控制在一定范围内，以保证工艺生产、产品质量和人们生活舒适的要求。33.空气环境的衡量参数：温度、湿度、洁净度、气流速度。
34.空调系统按设备的布置情况分类：集中式空调系统；半集中式空调系统；全分散式空调（局部空调）系统。
35.为了对空气环境进行调节和控制，需对空气进行加热、冷却、加湿、减湿、过滤、输送等各种处理，空调系统就是完成这一工作的系统。
36.空调系统的构成：空气处理部分；空气输送部分；空气分配部分；辅助系统部分。37.空调冷源有天然冷源和人工冷源两种。
38.建筑火灾成因：人为因素；电气事故；可燃物的引燃。39.火灾过程一般分为阴燃、爆燃、熄灭三个阶段。
40.灭火及消防联动系统包括：灭火装置；减灾装置；避难应急装置；广播通信装置。
41.消火栓给水系统一般由消火栓、水龙带、水枪、消防卷盘、消火栓箱、水泵接合器、消防水池、消防水箱、增压设备和水源等组成。
42.自动喷水灭火系统按喷头的开闭形式分为闭式自动喷水灭火系统和开式自动喷水灭火系统。前者有湿式、干式、干湿式和预作用自动喷水灭火系统之分，后者有雨淋喷水灭火系统、水幕消防系统和水喷雾灭火系统之分。
43.火灾探测器：感温式火灾探测器；感烟式火灾探测器；感光式火灾探测器；可燃气体火灾探测器；复合式火灾探测器。
44.电路三要素：电源；负载；中间环节。45.电路工作状态：通路；短路；开路。
46.一级负荷：1）中断供电将造成人身伤亡；2）中断供电将造成重大的政治影响；3）中断供电将造成重大经济损失；4）中断供电将造成公共场所的秩序严重混乱。
二级负荷：1）中断供电将造成较大政治影响；2）中断供电将造成重大经济损失；3）中断供电将造成公共场所的秩序严重混乱。
47.低压配电系统配电方式：放射式；树干式；混合式。48.低压配电线路：架空线路；电缆线路。
49.低压电器线路的常见故障：短路；断路；漏电。
50.照明按其功能可分为正常照明、备用照明或事故应急照明、警卫值班室照明和障碍照明。51.照明供电系统组成：进户线；配电箱；干线；支线。52.室内照明线路的敷设方式：明线敷设；暗线敷设。
53.电气危害：对系统自身的危害；对用电设备、环境和人员的危害。
我国电气火灾在火灾总数中所占的比例已达百分之三十左右。
54.触点方式：单相触电；两相触电；跨步电压触电。
55.供电系统接地形式：IT系统； TT系统；TN系统（TN-C系统；TN-S系统；TN-C-S系统）。56.电气设备保护措施：保护接地；保护接零；重复接地；漏电保护器。57.雷击的基本形式：直击雷；感应雷；雷电波侵入。58.雷电的危害：热效应；机械效应；电气效应；电磁效应。59.防雷装置一般由接闪器、引下线和接地装置三部分组成。60.电梯通常按照用途、速度、拖动方式和控制方式进行分类。
61.电梯的基本结构：拖动装置；悬挂装置；容载装置；衡补偿装置；导向装置；选层和平层装置；层门及召唤装置；安全装置；电气控制装置及其线路。62.电线电视——CATV。
63.小区五道安全防线：周界防越报警系统；闭路电视监控系统；电子巡更系统；楼宇对讲管理系统；室内综合报警系统。
64.3A——办公自动化；通信自动化；楼宇自动化。
4C——现代化计算机技术；现代控制技术；现代通信技术；现代图影显示技术。
第二篇：物业设施设备维修153问
物业设施设备维修153问
1、问：发生跑、冒、渗、漏水时该怎么办？
答：关闭阀门，截断漏水源，情况严重时，及时汇报。
2、问：突然停水怎么办？
答：及时通知客服，立即查找原因，确认是内线还是外线停水。
3、问：排污管堵塞怎么办？
答：确定堵塞位置，从检修处用疏通机或分段清理。
4、问：面对刁钻、难缠的业主怎么办？ 答：用诚意去打动业主。
5、问：入户维修时，未按业主要求时间到达怎么办？ 答：进门时先向业主表达歉意：“真对不起，让您久等了！”
6、问：上班途中，遇到堵车或自行车坏了怎么办？ 答：提前给班长、主管打电话请假。
7、问：工作中发生触电事故怎么办？
答：切断电源，在急救人员未到达时，进行人工呼吸。
8、问：突发火灾时该怎么办？ 答：汇报，按预案执行。
9、问：天然气泄漏时该怎么办？
答：关闭阀门，打开窗户，有中毒人员应立即移动到通空气的地方，迅速向燃气公司、医院打求救电话。
10、问：业主忘带钥匙，要求爬窗户怎么办？
答：耐心向业主解释，说明一切危险及物业规定，协助解决。
11、问：业主要求帮忙购件怎么办？
答：耐心向业主解释并告知物业有规定，工作时间不能随便出去。
12、问：户门打不开怎么办？
答：确认业主身份，办理相关手续后，用手枪钻打锁芯（注：根据现场实际情况用不同的处理方法）。
13、问：燃气充不进去怎么办？
答：看卡里是否有钱，电池是否有电，正确插卡。
14、问：上层业主漏水到下层业主家该怎么办？ 答：先检查有无暗管漏水，再检查防水层是否完好。
15、问：上门维修敲错门时该怎么办？ 答：应主动向业主道歉：“实在对不起，打扰您休息了！”
16、问：碰见业主与业主或社会人吵架怎么办？ 答：了解情况，进行劝解和开导。
17、问：碰见业主乱扔垃圾怎么办？ 答：应当面捡起收放垃圾桶。
18、问：碰见业主有损公共设施该怎么办？ 答：应及时制止和保护。
19、问：上业主家维修时，家里是老人，又需要购件怎么办？ 答：特殊情况及时向客服维修主管报告。
20、问：马桶不上水怎么办？
答：检查上水阀、过滤阀、减压阀是否正常。
21、问：上班时家有急事怎么办？
答：向领导请示，待领导同意后回家处理。
22、问：业主报修没有及时到达业主家怎么办？ 答：向业主道歉。
23、问：上门维修时，被业主家的小狗咬到怎么办？ 答：通知领导，打疫苗。
24、问：业主要求我们维修一些家用电器怎么办？ 答：建议业主找专业技术人员维修。
25、问：晚上一个人值班，出现紧急情况一个人处理不了怎么办？ 答：通知值班经理。
26、问：维修时不小心弄坏了业主家的东西怎么办？ 答：向业主道歉，并照原样赔付业主。
27、问：外出回家时，遇到紧急情况回不到单位上班怎么办？ 答：及时向上级报告。
28、问：业主和我们借工具使用怎么办？ 答：登记。
29、问：工作时业主不理解和我们发脾气怎么办？ 答：尽量不吱声。
30、问：上班时自行车坏在半路上怎么办？ 答：及时报告，尽快赶到单位。
31、问：维修时家中无人怎么办？ 答：告之客服再联系。
32、问：在回家的路上，出现了交通事故怎么办？ 答：通知公司领导。
33、问：在回家的路上，出现了坏人怎么办？ 答：报警。
34、问：吃饭时，忘带饭卡怎么办？ 答：登记。
35、问：同事之间打架，你看见了怎么办？ 答：劝解拉开。
36、问：在上班时，拾到一个手机或是钱包怎么办？ 答：交客服。
37、问：在上班时，有人向我们问路怎么办？ 答：知则答，不知则致歉。
38、问：在工作中，把工具忘在业主家中怎么办？ 答：上门道歉取回。
39、问：业主要求我们和他一起去买配件怎么办？ 答：请示领导。
40、问：有事需请假怎么办？
答：按公司规定填写请假条，待批准。
41、问：让加班但家中确实有事怎么办？
答：如果工作及其重要应克服个人原因，以工作为重。
42、问：到了转正期没有人通知怎么办？
答：可主动向领导征求一下意见顺便提醒一下。
43.问：档案在其它单位，三险怎么办？ 答：写请示报告向公司说明，根据批复内容执行。
44、问：水泵漏水怎么办？ 答：查找原因，及时维修。
45、问：业主对设施维修中有特殊要求怎么办？
答：据实量力而行，向业主说明此事须请示领导，经领导同意业主有承诺免责的可以提供服务。
46、问：上层漏水造成下层投诉怎么办？
答：先找上层业主，对下层看损失结果，协助上层业主尽快处理，可以征得上下两个当事业主的同意并签字确认，物业在无资金投入的情况下给予帮助解决，但物业不承担任何责任。
47、问：员工不听从管理怎么办？
答：对事不对人，就事论事的谈心，指出问题的所在和危害。
48、问：员工屡教不改告状怎么办？
答：向上级领导摆出事实及教育过程，提出具体处理意见。
49、问：遇到工作不认真的员工怎么办？
答：有意识的找一些工作，锻炼他并同他一起干几次工作，给予示范进行身教和言教。
50、问：马桶堵了用疏通机疏通不了怎么办？ 答：告诉业主联系厂家拆马桶，进行疏通。
51、问：室外供水阀门爆裂怎么办？
答：先关总阀，检查漏水原因，进行维修。
52、问：消防栓跑水怎么办？
答：先关掉总阀，检查漏水原因，进行维修或更换阀门。
53、问：业主家暖气漏水怎么办？
答：先关供水、回水，查找原因，进行维修，拍照，记录现场损失。
54、问：联系不上业主怎么办？ 答：业主户门上贴通知，（待业主看到通知后，来物业客服部登记新的联系方式）。
55、问：楼上往楼下漏水，联系不上楼上业主怎么办？ 答：通知领导和派出所把门锁撬掉。
56、问：业主家跑水怎么办？
答：尽快把阀门关掉，然后找保洁员帮业主把水清理干净，拍照记录。
57、问：如果业主家中着火怎么办？ 答：通知保安和打119电话，同时把电闸拉掉，把燃气阀门关掉。
58、问：电梯突然停了怎么办？
答：通知电梯维修，把乘梯的业主稳住，跟他们说不要着急。
59、问：如果业主有事需要你帮忙，可是不属于你范围之内的怎么办？ 答：要婉言拒绝或说我回去跟领导请示一下。
60、问：你有急事可是还需要加班怎么办？ 答：应该以公司的事情为重。
61、问：配电室突然停电怎么办？
答：尽快查找原因，确认是内线还是外线，同时联系供电局。
62、问：业主家中阀门漏水，但装修包封不便维修怎么办？ 答：先把漏水问题临时处理，然后让业主找装修公司来维修。
63、问：业主装修改装的阀门漏水怎么办？
答：先把漏水问题临时处理，然后让业主找人把包封部分拆掉。
64、问：减压阀有响声怎么办？
答：调节减压阀的压力或更换减压阀。
65、问：水表自转怎么办？ 答：安装单流阀。
66、问：化粪池返水怎么办？ 答：通知清淘化粪池厂家来清理。
67、问：业主不交物业管理费怎么办？
答：由客服来协调，看有什么问题尽快解决。
68、问：业主家中地埋管漏水怎么办？ 答：把地面敲掉更换新管或加接头。
69、问：看见保安和业主打架怎么办？ 答：应该阻止他们。
70、问：突然地震怎么办？
答：尽快通知业主撤离，到比较宽广的地方。
71、问：业主让你代买配件怎么办？
答：婉言拒绝，说公司有规定不让代买东西。72、问：到下班了工作未完成怎么办？ 答：请示领导是加班还是明天继续再干。
73、问：电表内无电怎么办？ 答：通知业主去买电。
74、问：总开关跳闸怎么办？
答：先查各分开关所带负荷，如无问题即要更换总开关。
75、问：配电箱内接线端子过热怎么办？ 答：先减少用电负荷，抓紧时间更换端子排。
76、问：户内漏电开关跳闸怎么办？
答：先确定所带负荷无问题再查线路是否有问题。
77、问：配电柜内浪涌断路器动作怎么办？
答：停掉开关，检修设备更换浪涌断路器，查看接地线。
78、问：马桶不上水怎么办？
答：检查上水阀是否开，过滤网是否干净。
79、问：马桶充水慢怎么办？ 答：检查冲水阀是否开关灵活。
80、问：马桶上水软管漏水怎么办？ 答：更换软管。
81、问：供水管件裂缝怎么办？
答：确认是否公共区域供水管线裂缝，如果不是，通知业主购买质量合格管后更换。
82、问：燃气表充不进气怎么办？
答：看燃气卡有无字，供电电池是否有电。
83、问：燃气灶点不着火怎么办？
答：看是否有燃气，阀门是否打开，电池是否有电。
84、问：户门保险舌头歪怎么办？ 答：用大力钳矫正，转动灵活。
85、问：户门有钥匙开不了门怎么办？
答：根据不同区域的防盗门采取不同的方法。
86、问：户门被带上怎么办？
答：撬门把手（客服核实业主身份后）。
87、问：锁盒舌头不回去怎么办？ 答：用螺栓松动液清洗。
88、问：网线不通怎么办？
答：看是否全部接线，接头是否接好。
89、问：上网后丢数据怎么办？ 答：重做网线卡子，线路无问题。
90、问：纱窗小塑料件损坏怎么办？ 答：更换新塑料软件。
91、问：纱窗弹不回去怎么办？ 答：更换纱窗回车。
92、问：如何提高员工的整体素质？ 答：业务知识培训，服务标准化培训。
93、问：如何提高员工的工作积极性？
答：培养员工的爱岗敬业精神，引入奖励机制，建立激励制度。
94、问：如何提高员工的文化生活？ 答：开办业余培训班和专业培训相结合。
95、问：如何提高员工的业余生活？
答：增加活动项目，增加设备，提高员工参与的积极性。
96、问：怎样才能使员工成为真正意义上的综合维修工、万能工？ 答：轮岗、培训。
97、问：如何提高物业整体的管理水平？ 答：抓主管人员的培训及责任心。
98、问：怎样才能使我们的服务上一个台阶？ 答：业务知识培训，技能培训，礼仪、礼貌培训。
99、问：员工签的劳动合同是否符合劳动法？ 答：人力资源部负责。
100、问：员工的保险有哪些？ 答：办公室负责。
101、问：什么是工伤？ 答：工作时间内受到的伤害。
102、问：出现工伤如何处理？ 答：按国家法律。
103、问：怎样才能使物业公司走上正规化、标准化、专业化管理的轨道？
答：上层决策管理，中层管理执行，基层执行到位。
104、问：怎样才能够提高员工的业务水平？ 答：轮岗培训，互相培训。
105、问：业主家的电源线接地怎么处理？过了保修期以后怎么处理？ 答：进行遥测，找到接地点。请示上级领导。
106、问：业主提出服务范围以外的服务怎么办？ 答：请示上级领导。
107、问：业主要在走廊内加装防盗门怎么办？
答：按入伙合同规定执行，来物业装修监理部签加装防盗门的承诺书，根据承诺书要求进行安装。
108、问：如何使员工从被动工作变为主动工作？ 答：树立主人翁意识。
109、问：怎样才能让员工有团队精神、凝聚力、归属感？ 答：公司的企业文化导向。
110、问：自来水管漏水怎么处理？ 答：先关总阀，换管，开阀，供水。
111、问：业主家的大型装饰灯坏怎么检查？ 答：告诉业主自行处理。
112、问：为什么进业主家时，先敲门，穿鞋套再进门？ 答：使业主知道是物业维修人员，文明服务是第一。
113、问：为什么维修前要看好配件是否可以维修？ 答：以免造成不必要的麻烦和误会。
114、问：为什么家里跑水，客服应该告诉业主先关总阀？ 答：如果先关闭总阀可以减少损失。
115、问：为什么跑水，进业主家要照相，保留证据？
答：有些水管是业主装修时改装过的，保留证据能分清责任。
116.问：为什么卫生间地漏会返味？
答：地漏口密封不好、扣碗、缺水都会返味。
117、问：为什么水龙头滴水有响声？
答：磁片松动和磨损、漏水都会有响声，还传音。
118、问：为什么马桶水箱，上水阀使用时间长，有些会有响声？ 答：上水阀里皮垫老化和堵塞，水阀、压力关系，都会有响声。
119、问：为什么热水器出水小，不着火？ 答：水温调节高；水箱结垢多。
120、问：为什么轻体墙一般很容易有裂缝？ 答：因为有连接缝，如果处理不好，会有裂缝。
121、问：为什么墙面腻子会爆皮？
答：时间较长，湿度大，都会使腻子掉皮。
122、问：为什么抹腻子前墙面要刷胶？ 答：增加连接度，使腻子不容易脱皮。
123、问：为什么维修完后，要把卫生清理干净？ 答：要求服务质量一流。
124、问：为什么防盗门锁舌头有时候退回去时不好使？ 答：门框和门磨损大，需打油。
125、问：为什么家里地砖和水泥地脱开空鼓？
答：地面没有刷胶，砖没泡透，水泥沙子对比不成正比。
126、问：为什么家里水表有些会自转？ 答：管道内有空气；管道有压力波动。
127、问：为什么时间长没用燃气，打开后不着火？ 答：燃气管里有空气，需排空气。
128、问：为什么给业主修完活后，最好能告诉业主怎么使用？ 答：有些配件业主不知怎么使用，会造成损坏，会增加报修量。
129、问：为什么儿童游乐场和健身器材要经常检查？
答：经常使用，如果器材出现问题，可能会造成人身伤害。
130、问：为什么在公共区域维修时，必须放指示牌？ 答：提示人们注意安全。
131、问：为什么开井盖没人必须盖上井盖不能离人？ 答：当心老人、小孩等掉进井里。
132、问：为什么同事之间要说话和气，保持团结？ 答：和气才能沟通，团结就是力量。
133、问：为什么工作上的事情没修完要向领导反映？
答：及时汇报，及时反馈信息，使领导心里有数，便于工作安排。
134、问：刚入职的新员工应该怎么办？
答：首先应严格遵守公司的有关规章制度，服从领导，向老员工多学多问，尽快掌握园区各种有关设备，努力学习，认真工作。
135、问：镀锌管生锈怎么办？ 答：刷防锈漆、银粉保护。
136、问：供水泵有异声怎么办？ 答：检查判断故障，更换、排除。
137、问：积水坑污水泵不运行怎么办？
答：检查水位传感器，测电源，检查水位飘子是否灵活正常，污水泵有无堵塞。
138、问：业主室内暖气不热怎么办？ 答：排气，热水循环是否通畅。
139、问：管道阀门、接头、管件漏水怎么办？
答：认真检查原因，停水、泄水后重新安装紧固或者换件。
140、问：水龙头漏水怎么办？
答：检查接头水龙头磁芯是否有损，进行更换。
141.问：防火门开启有声音怎么办？ 答：检查合页是否正常，并注润滑油。
142、问：水龙头不出水怎么办？
答：检查相关阀门是否打开、过滤网是否堵塞。
143、问：地漏堵怎么办？
答：用手摇簧或者疏通机进行疏通。
144、问：马桶堵怎么办？
答：首先向业主询问情况，根据情况采取用铁钩勾掉还是用皮揣子揣通，必要时拆除马桶从 底部勾捞。
145、问：脸盆堵怎么办？
答：应检查是否堵在下水管S弯上，还是下水支管上，进行拆除S弯疏通，或者用手摇簧疏通机疏通下水支管。
146、问：维修工入户维修时怎么办？
答：应穿戴鞋套入户，带好工具；按门铃或轻敲门；开门后向业主问好并报我是达丰物业设备部维修工，您是否保修；了解情况确认后进行维修；完成后清理好现场；请业主签字确认。
147、问：发现门把手松动怎么办？ 答：找出松动原因，加固。
148、问：发现有人破坏公共设施怎么办？ 答：应上前制止并修好。
149、问：常用库房工具用完后怎么办？ 答：应擦干净放回原处。
150、问：热水器不出热水怎么办？
答：应检查水压力是否达到设计压力，阀门是否打开。
151、问：遇到一个人难以完成的工作怎么办？ 答：应呼叫主管派人支援。
152、问：巡视生活水、消防水、中水泵房时应怎么办？ 答：按巡查制度内容执行。
153、问：发现室外污水管线、管井堵塞怎么办？
答：确认堵塞位置，打开井盖，立警示牌，用竹皮子杆或疏通机进行疏通，并捞出杂物。
第三篇：物业维修
房屋及其设备小修服务标准（试行）
目 录
一、总则
二、楼房土建及设备小修标准
三、平房土建及设备小修标准
四、电梯、供水、供电、天线小修服务标准
五、住宅锅炉供暖和维修标准
六、服务规范
一、总 则
（一）为了规范房屋及其设备的小修内容、质量标准及服务时限，制定本标准。
（二）本标准适用于本市普通住宅房屋及其设备小修服务工程。其它房屋的小修可参照本标准。
（三）本标准包括楼房上建及设备小修标准、平房土建及设备小修标准、电梯供水供电天线小修服务标准、住宅锅炉供暖和维修标准、服务规范五部分组成。
本标准所规定小修内容是指在某一项目中修缮服务的范围；质量标准是指修缮工作完成后应符合规定的标准；时限要求是指从接受报修之时起开始处理所用的最长时间。
（四）本标准由市房屋上地管理局负责解释。
（五）本标准自发布之日起施行。
二、楼房土建及设备小修标准
序号 工程项目 小修内容 质量标准
（一）室内地面、散水 普通水泥楼面和地面起砂空鼓、影响使用，楼面或地面的块料面层松动的、做水严重破损影响其功能的，应修补；木楼板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，可局部拆换。普通水泥楼面地面及散水维修后应平整、光滑、接槎平顺；木质按地面维修后应牢固、平整、拼缝严密。
（二）室内墙面及顶棚 内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补；顶棚抹灰空鼓、剥落的，应修补。修缮后的内墙面及灰顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接控手整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。
（三）检修门窗 钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补。修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装打牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头。
（四）烟道、垃圾道等 烟道裂缝、破损、堵塞现象：垃圾道堵塞；垃圾道、出垃圾门及出屋面排气孔损坏的应修复。修缮后烟道及垃圾道应畅通、垃圾斗、出垃圾门零件齐全，排气孔不向垃圾道内漏水。
（五）清扫屋面、采光井、雨落管等 每年应将屋面、雨水口及采光并积存的杂物清扫干净：雨落管局部残缺、破损应更换。屋面采光并应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。
（六）屋面补漏 屋面局部滴漏以至影响 使用的属于屋面局部补漏范围。屋面部补漏后应达到不再滴漏。
（七）外檐装修 外檐抹灰及块料面层局部严重空鼓有脱落危险的，应排除险情。排除险情后的外檐装修，应不存在危险隐患。
（八）阳台、雨罩等结构构件 阳台、雨罩、梁等结构构件保护层开裂的，应封堵裂缝，防止钢筋锈蚀；保护层剥落的，应补抹。经维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象。
（九）室内给水系统小修、局或换管 楼房户表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，做防锈处理，管道锈蚀严重的，应予以更换；给水系统漏水的，应进行修理，严重的，予以更换，零件残缺的应予以补齐。经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。
（十）卫生设备 卫生设备及配件残缺的应配齐，破损的应维修。修缮后应做到给排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、漏，滴现象，能正常使用。
（十一）排水管道、化粪池、检查井等 楼房排污管道堵塞，排污不畅通的应流通；化粪池、检查并满溢或积存较多污物影响使用的应疏通或清掏，配件残缺应补齐。楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水；化粪池检查并满溢的清掏应清除全部污物，化粪池检查并局部损坏的应修好，达到井体、池体、并圈、井盖、池盖完好。
时限要求：急迫性小修项目包括楼房厕浴间排污管道堵塞；室内给水系统小修、换管；烟道堵塞等自接到报修之时起２小时到达现场。除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修：自接到报修之日起，三日之内处理或与住户预约修复日期。
三、平房土建及设备小修标准
序号 工程项目 小修内容 质量标准
（一）木结构抢修加固 或季节性房屋安 全检查中发现的柁、檩、椽等木构件存在安全隐患的，应抢修加固。加固后的木结构构件应安全可靠，加固措施合理。
（二）室内地面、散水 地面起砂、空鼓、影响使用，地面的块料面层松动的，散水严重破损影响其功能的应修补；木地板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，可局部拆换；砖地在１平米以内损坏，破碎影响使用的，应起墁。地面及散水维修后应平整、光滑、接槎平顺；木质地面维修后应固、平整、拼缝严密；砖地面维修后应平整、牢固。
（三）室内墙面及顶棚 内墙及增脚线抹灰空鼓、剥落的应修补；顶棚抹灰空鼓、剥落的，应修补；纸顶棚有破洞掉上的，应修补。修缮后的内墙及及灰顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与在层结合牢固；纸顶棚修补整齐。
（四）检修门窗 钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补。修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头。
（五）台明 台明松动，酥散或塌落的应修复。台明尽量按原台明建筑标准修补，修缮后的台明平整、清洁，砌体整体性强。
（六）清扫屋面、天沟、雨落管等 每天应将屋面、天泡及雨水口积存的杂物清扫干净；雨落管局部残缺、破损的应更换。屋面天泡应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。
（七）屋面补漏 屋面局部滴漏影响使用的属于屋面局部补漏范围。屋面局部补漏后应达到不再滴漏。
（八）给水系统小修平房院表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，采取防锈措施。经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。
（九）排水管道、检查井等平房院的排污管道堵塞，排污不畅通的，应疏通。平房院排污管道经疏通后，应达到畅通。
时限要求：急迫性小修项目包括：解除木结构安全隐患；排污管道堵塞；给水系统小修、换管等。自接到报修之时起２小时到达现场。除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修：自接到报修之日起，三日之内处理或与住户预约修复日期。
备注：本标准适用于现状较好的平房，城近郊区危改片内危破平房小修工程，以保证房屋住用安全和解决严重影响使田的维修项目为主。
四、电梯、供水、供电、天线、小修服务标准
（一）服务标准
住宅电梯服务标准
１．设服务标志牌、服务公约、司机守则、乘梯须知、意见簿。
候梯厅须悬挂“电梯运行服务标志牌”。牌上应标明：运行时间，维修保养时间，值班室地点，管理单位名称，监督电话。
２．保证运行时间
住宅电梯均实行２４小时运行制。每天６：００－２４：００时连续运行不间断，２４：００－６：００时有司机值班，住户特殊用梯随叫随到。
３．保证文明服务
司机须做到挂牌上岗，礼貌待客，用语文明，着装整洁。按时交接班，认真填写运行记录。
４．维修保养及时
坚持每周对电梯进行一次保养。
５．轿厢清洁。
轿厢内不得有油污、垃圾，不得张贴与电梯运行服务无关的广告，候梯厅清洁卫生，不许堆放杂物，有足够的照明。
高压供水运行服务标准
１．有防疫部门核发的“供水卫生许可证”（张贴于醒目处）。
２．保持供水设施周围的环境整洁，每周检查一次。
３．水箱水池要加盖加锁，并每年清洗消毒一次。
４．保证供水安全，每年进行一次水质化验。化验单妥善保管以备随时检查。
５．供水管理与操作人员应按规定进行健康检查，并取得健康合格证。
６．保证供水不间断，零修接到报修后按时限要求起到现场处理，大修时要有“安民告示”，并采取临时供水措施。
７．消防泵每年试泵一次，保证泵能转、水能上。
供电设施服务标准
１．每年进行１－２次巡视维修，发现隐患及时处理并上报。修后的闸具、线路应完整无损，使用良好。
２．每年进行一次安全检查（配合下达年修缮任务）。
３．小修及时按时限要求修复。
４．监督超负荷用电，保证全体用户用电安全。
５．妥善处理因零线断线造成的烧毁家电事故。
共用电视天线服务标准
１．保证天线系统的收视质量，主观评价图像质量应在三级以上。
２．天线前端系统设备完整（无丢失损坏），安装牢固，防雷措施可靠，每年检查一次接地电阻。
３．每年定期检查不少于一次。维修及时，接到的报修最迟在三日内修复。
（二）维修标准（附表略）
五、住宅锅炉供暖和维修标准
（一）住宅锅炉供暖标准
１．按照市人民政府要求的时间供暖。供暖期间实行每天２４小时连续供暖，保证采暖用户的居室温度不低于１６℃，全冬供暖合格率力争达到１００％。
２．各项供暖规章制度健全。公布供暖服务公约值班电话、维修地点；供暖维修要全天２４小时有人值班，住户报修处理及时率１００％。
３．全冬因设备故障造成停暖次数要少于３次，且每次停暖不得超过４小时；全冬住户来信。来访、来电话投诉问题的累计次数不得超过住户总数的３％。聘请社会监督员。
４．安全生产，消灭重大人身设备事故，轻伤事故频率在１．５％以下。
５．烟气黑度、排烟浓度及噪声控制均要达到环保要求。
６．专设报修服务台并有报修专座。
（二）供暖锅炉维修标准（附表略）
六、服务规范
（一）服务用语：文明礼让、态度和蔼、语气亲切、表达清楚。
您好！请进；请坐；请讲；对不起；请稍等；让您久等了；请慢走；有事多联系；谢谢；请留步；再见；请您消消气，有话慢慢说；欢迎您监督帮助；打搅了。
（二）服务礼仪：着装整齐干净、佩戴服务标志、态度热情诚恳、行为文明大方。
１．服务、作业时仪表保持整洁，穿着干净的工作服，佩戴服务胸卡；不留与身份不符的发型，不戴与服务无关的装饰品；入户服务不得穿拖鞋。
２．接待办事人员，热情迎送，主动打招呼；专心做好记录，并给予来者以满意或理解的答复。
３．入户服务先按门铃或轻敲门，征得同意再进门；办完事后礼貌地离去。
４．服务对象有意见、态度不好时，耐心解释说明，以礼相待，不讲伤感情和不文明语言。
（三）职业纪律：遵纪守法、勤政廉洁、办事公道、高效服务。
１．自觉执行有关法律法规，依法行政、依法管理，不得擅自主张、各行其是。
２．爱岗敬业、提高办事效率，不得有冷、硬、拖、卡和其它刁难行为。
３．坚持原则，秉公办事，不得以职务之便谋取私利，不得以任何形式吃、拿、卡、要。
４．多办实事，为住户排忧解难，不乱收费、不收馈赠，不向住户提无理要求。
５．干活保障安全，不得损坏住户物品；文明施工不扰民，活完料净脚下清。
北京市房屋土地管理局
１９９８年７月
第四篇：物业设备
1，排污泵控制箱检修、除尘、紧固保养楼内照明检修各楼冬季防冻、电伴热配电检修地库照明检修有线电视系统、卫星天线检查制冷系统配电箱维护保养屋面通廊门检修园区照明控制箱除尘、紧固保养楼层强电井设备检查、除尘、紧固保养生活水箱清晰水质检测污水井污水管线及阀们检查外围管、表、井检查消防烟感探头清洗排烟风机维护保养风机盘管检查清洗过滤网屋面清扫、防水检查高压电气设备及安全用具检测外委 外检项目避雷系统检修园区照明控制箱除尘、紧固保养楼层强电井设备检查、除尘、紧固保养电气测量设备工具检测避雷网检修雨落水管线检查、雨水井检查水景管设备设施检修压力表、安全阀检测更新 送检项目消防栓维护保养风机盘管翅片主机翅片清晰空调系统清洗除尘业主户内空调机组换季业主户内空调机组清理过滤器中央空调主机刷漆保养制冷管线检查通风管线检查高压配电室设备检测除尘紧固保养箱变高低压设备除尘、紧固保养低压配电室配电柜除尘、紧固保养生活水泵控制柜、消防控制柜除尘、紧固保养园区照明控制箱除尘、紧固保养楼层强电井设备检查、除尘、紧固保养会所中央空调电源控制箱检修除尘、紧固保养有线电视系统、卫星天线检查室外泳池机房供水设备维护物业设施设备检修计划检查完后资料备份1月份2月份3月份4月份5月份 检查完后资料备份
消防管线闸阀维护业主户内空调机组换季业主户内空调机组清理过滤器讯前对防汛沙箱内填补防汛沙对重点设施做汛前检查维修高压配电室降冷空调设备维修保养低压配电室配电柜除尘、紧固保养生活水泵控制柜、消防控制柜除尘、紧固保养雨水泵房控制柜检修外围管、表、井检查消防给水管线维护业主户内空调机组换季业主户内空调机组清理过滤器风机盘管检查清洗过滤网屋面清扫、防水检查高压配电室降冷空调设备维修保养排污泵控制箱检修、除尘、紧固保养楼层强电井设备检查、除尘、紧固保养雨落水管线检查、雨水井检查风机房设备检修保养屋面清扫、防水检查高压配电室降冷空调设备维修保养有线电视系统、卫星天线检查消防给水管线维护消防栓维护保养屋面清扫、防水检查高压配电室降冷空调设备维修保养楼内照明检修外围管、表、井检查消防烟感探头清洗风机盘管检查清洗过滤网屋面清扫、防水检查屋面通廊门检修会所中央空调电源控制箱检修除尘、紧固保养地库照明检修室外泳池机房供水设备维护污水井污水管线及阀门检查消防烟感探头清洗消防管线闸阀维护排烟风机维护保养风机盘管翅片主机翅片清洗空调系统清洗除尘业主户内空调机组换季业主户内空调机组清理过滤器各楼冬季防冻、电伴热配电检修10月份11月份9月份检查完后资料备份检查完后
有线电视系统、卫星天线检查警报阀维护保养水泵结合器维护保养业主户内空调机组换季业主户内空调机组清理过滤器外围管、表、井检查正压、送风机维护保养业主户内空调机组换季业主户内空调机组清理过滤器中央空调主机刷漆保养制冷系统各种闸阀检查制冷管线检查风机盘管检查清洗过滤网屋面清扫、防水检查外墙立面检查生活水泵组检查、保养 每月必做污水积水坑、化粪池清理 日常完好率应高于95%喷淋消防泵组及控制柜维护保养 100%遇坏即修可视对讲系统检查、维护 100%遇坏即修门禁系统楼内、地库电磁卡、刷卡主机检修维护 100%遇坏即修监控头维护及系统检查 100%遇坏即修道闸检查维修保养 100%遇坏即修电梯系统保养 每月2次电梯系统维修 100%遇坏即修园区、道路、游乐场、喷泉池检修 日常完好率应高于98%园区木椅、连廊检查维护保养 日常完好率应高于95%电动工具检测 每月必做楼层、墙面及墙、地砖门窗、闭门器巡检维修 每月必做消防泵点动试验 每月一次管网压力 每月检查一次
备注
1、变配电机房温度应小于或等于40℃机房环境温度22-38℃相对湿度为40RH-60RH2、请工程部根据本表在当月底指定相关的次月工
消防水泵房管理规定
水泵房是提供消防用水的关键部位，水泵房能否正常工作是直接影响到起火后的灭火,为管理好消防水泵房，特制定如下制度：
1、消防水泵房设备，由保全处负责使用管理，并指定专人负责，作好日常运行的巡查、点检、并做记录。
2、水泵房内机电设备由保全处值班人员负责操作，无关人员不得进入水泵房，如需进入需由保全处工人员陪同。
3、水泵房内严禁存放有毒、有害物品，严禁吸烟。
4、每周清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花、门窗设备设施表面无积尘，无油漆，无锈蚀，无污物，油漆完好，整洁光亮。
5、潜污泵每周至少检查使用一次，接触器主开关每月检查一次，并进行润滑、紧固、调整。
6、潜污泵每月进行一次“自动、手动”切换操作检查。
7、水泵房内应通风良好，照明光线足够，门窗开启灵活。
8、水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值管理员保管，管理员不得私自配钥匙。
消防泵房操作规程
1、无关人员不得随意进入消防水泵房。
2、起动与停止：
2.1启泵前检查消防泵润滑油有为是否1/2—2/3处；阀门是否灵活、匀调。
2.2打开排气阀（有真空泵的起动真空泵）排气，确认无空气时方可起动水泵。
3、水泵房水泵工作处于自动控制状态，值班人员应加强巡视，采用看、听、手摸等各种方式严密监视水泵及电机的运行状态。3.1观察各仪表指示读数是否正常，特别是水泵压力表（不得小于1.0Mpa），若发现压力低于上述数值应立即停机检查。3.2倾听电机及水泵的运行声响，若发现有异常杂音，应立即停机检查原因，排除故障，并及时向领导汇报，安排维修人员处理。3.3触摸电机及水泵外壳，电机运行时其外壳应无烫手感(不超过80℃)，水泵外壳温度应接近水温，水泵轴承温度不应超过75℃，否则应停机检修。
3.4定时检查水泵及电机的运行状况以及压力表，电流表的指示，是否在规定范围内。
4、检查蓄水池水位计不应低于正常水位，机房内所有阀门均应处于开启状态，严禁水泵无水空转。
5、不得随意按控制柜控制面板上的按键，以免参数改变，影响水泵正常工作。
6、发现自动液位控制器失灵，应及时停电检查。
7、应及时排除控制柜底部布线沟内的积水，保持沟内干燥。
8、经常检查各控制柜内接触器及各控制器件工作是否正常，各仪表及指示
灯指示是否准确。
9、应及时排除积水坑内积水。
10、消防给水泵每周应检查一次，启动水泵是否运转良好，务必保证水泵能处于随时可以启动状态
第五篇：物业工程部设备维修养护计划如何编写
物业工程部设备维修养护计划如何编写
5.1工程部经理组织建立设备设施台帐明细，并在每年发生变化时及时进行变更。5.2工程部经理、主管负责制定《设备设施维护保养计划》经项目总经理进行审批。
5.2.1每年12月15日前，由工程部经理、主管共同研究制定《设备设施维护保养计划》，12月31日前交总经理审批。5.2.2《设备设施维护保养计划》制定原则
设施设备使用频率
设施设备运行状况（故障隐患）
合理的时间（避开客户使用大的时间段、节假日） 5.2.3计划应包括的内容
维修保养项目及内容
备品、备件计划
具体实施维修保养的时间
预计费用
服务不中断可能性
紧急情况预案
5.3
工程部经理、主管、保安部经理共同负责制定《消防设备设施工作计划》经总经理审批。具体实施执行同5.2.1至5.2.3条款。5.4
工程维修改造方案
5.4.1 项目重大维修及改造工程须至少提前30个工作日向项目总经理《工程维修改造申请报告》。报告中应说明现设备设施存在的问题以及维修、改造 后最终达到的技术要求，并对维修、改造过程中的技术难度、可行性、安 全性、环保要求、能源条件等进行分析。报告中还应包括提拟的多种技术 方案、补充方案及技术经济可行性。
5.4.2 一般情况下，重大维修及改造工程须进行外委。方案审批通过后，由行政人事部共同配合选聘外委供方，签定服务协议。
5.4.3供方办理入场施工手续，正式进入工程实施阶段。各部门对施工过程进行监督检查。详见《装修管理标准作业规程》。
5.4.4工程部负责对供方施工过程进行监理，确保按照预定工作计划、步骤进行，并达到工程技术与质量要求，及时向项目总经理、管家部反馈信息。
5.4.5施工结束后，工程部负责人、专业主管等相关人员须依据协议中各项要求，对工程进行验收，填写《维修改造工程验收表》报项目总经理审批。5.5电气系统
5.5.1高压器具年检，包括绝缘鞋、绝缘手套、拉杆、避雷器、高压验电器、直流屏、变压器、高压柜等。
5.5.2配电室值班人员须持有效《高压运行维修操作许可证》，复印件上墙。5.5.3避雷系统需进行检测，并取得《避雷装置安全性能检测证》。
5.5.4电气系统维保工作按照《设备设施维护保养计划》执行并留存记录。5.6给排水系统
5.6.1按政府相关技术部门的要求检测压力表、温度表、压力容器、安全阀。5.6.2二次供水设施《卫生许可证》年检两年一次。5.6.3生活水箱每年至少清洗一次，并通过水质检验。
5.6.4生活水箱检查盖必须加锁，水箱盖钥匙、开水器钥匙在中控室封存，使用时必须经项目总经理批准。
5.6.5从事二次供水操作人员必须持卫生局颁发有效健康证明，复印件上墙。5.6.6给排水系统的巡视维保工作按照《设备设施维护保养计划》执行并留存记录。5.7电梯
5.7.1每年年检一次，限速器每两年检测一次。5.7.2电梯维修工须持证上岗，复印件上墙。5.7.3司梯工须持证上岗。
5.7.4电梯巡视维保工作按照《电梯维保计划》执行并留存记录。
5.7.5在电梯轿厢内张贴乘梯注意事项或宣传品，宣传电梯安全使用和应对紧急 情况的常识。
5.7.6每年至少进行一次电梯停梯应急预案的演练，制定演练方案。5.8暖通系统
5.8.1按政府相关技术部门要求检测锅炉、压力表、温度表、压力容器、安全阀。5.8.2司炉人员须持劳动局颁发的上岗证。
5.8.3锅炉给水化验人员持证上岗，水质化验（PH值一天一次；总硬度、氯根、碱度一周一次）结果记录在《水质化验表》中。
5.8.4监督餐饮业烟道每季度进行一次清洗，并留存清洗证明复印件。
5.8.5暖通系统的巡视维保工作按照《设备设施维护保养计划》执行并留存记录。
5.9消防系统
5.9.1灭火器每年年检充装。
5.9.2消防设施的检测按《消防设备设施工作计划》执行。5.9.3消防设备设施不能占用、遮挡、挪作他用。5.9.4消防设备设施标识清晰、完整。5.9.5消防报警系统的巡视由保卫部负责，每天巡视一次并将巡视结果记录在《中控日常消防巡视记录表》中。5.10 楼宇智能系统
5.10.1卫星电视根据国家规定办理相关手续。5.10.2楼宇智能系统的维保工作按照《设备设施维护保养计划》执行并留存记录。
5.11《地下车库停车场备案表》需每年年审一次。5.12 设备机房管理要求
5.12.1建立设备机房管理制度并上墙。
5.12.2变配电室须加设防鼠板，高度要求60公分。5.12.3标识清晰、完整。
5.12.4按照安全管理要求配备足够灭火器材、防汛物资。5.12.5应急灯定期检测，保证完好、有效。
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