北京二手房交易流程及二手房交易流程图

第一篇：北京二手房交易流程及二手房交易流程图

北京存量住宅交易（自行成交版）

第一步：资格审验

自2011年2月17日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有２套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

住房城乡建设部门会同相关部门在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭，方可办理存量住宅网上签约手续。

第二步：查找房源

自2011年2月17日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有２套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

住房城乡建设部门会同相关部门在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭，方可办理存量住宅网上签约手续。

第三步：合同签订

买卖双方需前往海淀区房屋管理局办事大厅存量房网签窗口办理以下事宜：

1.窗口工作人员根据买卖双方填写的《存量房买卖合同信息表（自行成交）》，协助签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》；

2.买卖双方选择是否接受存量房自有交易资金监管（监管银行：工商银行、光大银行、中信银行、北京银行）。如选择自有交易资金监管，须签订《存量房自有交易资金划转协议》，并确认已在监管银行开立资金账户；如不选择自有交易资金监管，需要签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，直接办理转移登记。友情提示：

1.买卖合同和资金监管协议均是在网上签订，为维护买卖双方合法权益，建议买卖双方及时打印、签字。

2.资金监管协议中涉及的账户信息，请认真填写并确认账户有效。

3.资金监管协议一旦成功签订，将自动生成监管子账户。

第四步：资金监管

1.买方可通过银行转账、银行柜面和网银等方式将自有交易资金存入资金监管子账户。

2.房屋转移登记前，自有交易资金应足额存入。友情提示：

1.自有交易资金是指存量房买卖合同中约定的房屋买受方支付给出卖方除贷款外的全部购房资金。

2.如存量房交易成功，监管子账户内的自有交易资金自动划转至卖方在监管协议中提供的收款账户；如存量房交易失败，监管子账户内的自有资金自动划转至买方在监管协议中提供的退款账户。

第五步：转移登记、资金划转

1.买卖双方需自行前往海淀区房屋管理局办事大厅办理房屋转移登记。

2.房屋产权过户完成，买方领取房屋所有权证，自有交易资金自动划转至卖方收款账户。

北京二手房交易流程及二手房交易流程图

[提要]二手房交易流程包括审查购房资格、办理网上签约、办理按揭和资金监管、缴纳二手房交易税费和过户、交房和资金解冻五大步。从本文最后的二手房交易流程图可以看出一次性付款买二手房和贷款买房流程的大体区别。

二手房市场是房地产产权交易的二级市场。二手房包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。二手房交易流程是指房屋所有权人通过买卖、交换或者其他合法方式将已取得《房屋所有权证》的房屋转移给他人的过程，主要分为如下五大步。

北京二手房交易流程：

北京二手房交易流程第一步：提交材料审查购房资格

《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》规定居民家庭在购买住房前，应当向经纪机构或存量房网签服务窗口，提交材料，进行居民家庭（含夫妻双方及未成年子女）购房资格的审查。

本市户籍居民家庭提交： 1.家庭成员身份证 2.婚姻证明

3.户籍证明的原件和复印件

4.拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》

此外，驻京部队现役军人和现役武警家庭还应提供军（警）身份证件原件和复印件；持有有效《北京市工作居住证》的家庭，还应提交《北京市工作居住证》的原件和复印件。

非本市户籍居民家庭提交： 1.家庭成员身份证明 2.婚姻证明的原件和复印件

3.拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》 4.有效暂住证

5.提交在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息

北京二手房交易流程第二步：办理网上签约手续

经纪机构和存量房网签服务窗口对提交材料进行初步核查。对符合条件的，在北京市房地产交易系统中填报认购核验信息，并留存购房家庭提交的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》原件及其他材料复印件。对不符合条件的，不予办理购房手续。

之后，住房城乡建设部门会同相关部门在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭，方可办理网上签约手续。

网上签约完成后，经纪机构和存量房网签服务窗口将《家庭购房申请表》、《购房承诺书》原件及其他材料复印件作为合同附件，在申请办理房屋产权登记时一并提交。

北京二手房交易流程第三步：办理按揭和资金监管 如果购房者按揭买房，要到银行做按揭贷款，需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。如果能够一次清付清二手房价款，可以直接进入“资金监管”环节。

“资金监管”是指买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款或者二手房价款全额打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方；如果中间出现问题交易终止，则把首期款或者二手房价款再打回给买方。

银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。

北京二手房交易流程第四步：缴纳二手房交易税费和过户

二手房交易税费约为报税价的8%（个人所得税1%、营业税5.5%，契税1.5%）。报税价是你们自己定的。房管局的电脑系统对当地每个区域有一个最低的评估价。你们报的报税价高于那评估价就按你们的价计税。低于的话就按系统的评估价计算。

北京市住建委在2010年6月2日公布，北京18区县和经济技术开发区的房屋登记大厅的18项房屋登记业务实现即时办理。市民购房办理房屋登记，当天就可以领到房产证。

所谓即时办理，是指房屋登记部门从窗口受理业务时起，即时完成对该业务的受理、审核、记载进登记簿、制证等程序。申请人缴纳房屋登记费、印花税等相关税费后，当日即可领取房屋权属证书。

北京二手房交易流程第五步：交房和资金解冻

交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主交钥匙，买方领钥匙，正式完成交易。而上述的水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理。

资金解冻，则银行把监管的款项打给卖方。如有贷款，则购房者以后每月进行还款。

买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

二手房交易流程图

二手房交易流程包括审查购房资格、办理网上签约、办理按揭和资金监管、缴纳二手房交易税费和过户、交房和资金解冻五大步。从以上二手房交易流程图可以看出一次性付款买二手房和贷款买房流程的大体区别。

北京二手房交易流程及主要税费的计算介绍

[提要]北京二手房交易流程要经过签订合同、资质审核、网签、资金监管及贷款申请、物业交验、缴税过户、领房产证、抵押登记、放款九大步，能够全额一次清付清房款的购房者可以自行省略贷款步骤，其中税费主要是营业税、契税和个税。

本文所述北京二手房交易流程仅限于北京地区适用，流程依次如下：

北京二手房交易流程第一步：签订合同

买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

北京二手房交易流程第二步：资质审核

买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

尤其是北京地区是限购城市，要进行购房资格核检。房屋评估也在这个阶段中，大概一周出报告。

北京二手房交易流程第三步：网签

本市户籍签约需要准备身份证、户口本、婚姻证明、产权证。非本市户籍需要准备身份证、户口本、婚姻证明、产权证、暂住证。

港澳台及外籍需要准备港澳居民身份证、台湾同胞来往大陆通行证、护照、护照的译本公证。网签生成后约面签。

北京二手房交易流程第四步：资金监管及贷款申请

缴税前一个工作日要做资金监管，资金监管的金额是网签价减去贷款金额。

北京二手房交易流程第五步：物业交验

卖方交付房屋并结清所有物业费。

北京二手房交易流程第六步：缴税过户

交税无论是本市户籍还是非本市户籍都要携带房产证、买卖双方身份证、户口本、婚姻证明、产权证、原值发票、原契税票。

北京地区进行二手房交易的三大税金是营业税、个税和契税，其它税种的金额远不及这三大费用。

营业税的缴纳要区分是否是普通住宅。

如果是普宅，满2年免去营业税，不满2年按照网签价的5.6%缴纳营业税（城八区外税率5.5%）。如果是非普宅，满2年征收差额的5.6%（城八区外税率也是5.5%），差额是本次网签价格减去原始购买价；不满2年全额征收5.6%营业税（城八区外5.5%）。

个税的计算公式是：（本次网签价格—原始购买价格—本次营业税—原始契税—网签值的10%）×20%。其中“网签值的10%”是对装修价款的简单算法，如果本次二手房交易的卖方最初购入该房使用过贷款，也可以在扣除装修价款之后，再减去当时的贷款利息。满五年、在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示有1套住房的免征个税。

契税也用网签价计算。普通住宅90平米以下的首套购房全额1%契税，90-140平米的首套住房1.5%契税；非普通住宅征收3%契税。

注意：

1.只有个税可以扣除装修款和贷款利息，营业税计算差额不扣除装修价款。2.住宅交易一般没有土地增值税和土地出让金（或综合地价款）。

3.非普通住宅的认定除了超过140平米的面积要求外，北京地区还有一个条件：5环以内同时满足房屋总价超过468万和单价超过39600元/平米算非普宅。

几种特殊房源的税费征收说明：（1）经济适用房：

北京经济适用房已于2009年4月17日取消。经济适用房满5年才可上市交易，且按照全额的10%缴纳综合地价款；2008年4月11日以后的，按照新网签价差额的70%征收综合地价款（所以现在没人买……）。

（2）回迁房：不受满5年上市的限制。

（3）办公用房：办公用房才用缴纳土地增值税，按照房屋增值额的四级累进税率缴纳。房本工本费：住宅80+5元；非住宅：550+5元。（印花税是千分之一的网签价）除朝阳区缴税过户要进行网上预约，其它区县均可以一天缴税过户。

北京二手房交易流程第七步：领房产证

北京二手房交易流程第八步：有贷款的作贷款抵押登记

北京二手房交易流程第九步：放款

政府资金监管过户完24小时自动放款，银行贷款他项权利证送到，银行3-4个工作日放款。

总之，北京二手房交易流程要经过签订合同、资质审核、网签、资金监管及贷款申请、物业交验、缴税过户、领房产证、放款九大步，能够全额一次清付清房款的购房者可以自行省略贷款步骤，其中税费主要是营业税、契税和个税。

第二篇：二手房交易流程图

一、确定买什么样的房子

价格和面积。根据自己的资金量，决定可能购买何种区位多大面积的住房。

交通状况。选择一处好的住所，等于节省了日后在交通方面的时间和金钱的支出。

社区规模的大小和住区配套。按照一般的规律，社区规模越大，购物、子女就学、医疗、娱乐设施及物业管理等等越方便。

确定资金来源是自有资金，还是向他人筹借，或者向银行申请贷款

二、如何找到满意的二手房源

如果您觉得找房源是一件费时费力费钱的事，那么，住在盐城射阳房网给您提示的几种方法去做。

一、注册成为住在盐城射阳房网（http://fc.sheyang.cn/爱东房屋中介有限公司）的会员，在服务区里登记二手房求购信息，让卖主竟相与您联系。在住在盐城射阳房网上登记非常容易，只需把您的购房要求填写在登记表中，大量希望通过住在盐城射阳房网直接出售二手房的卖主就会看到您的求购信息，而且主动跟您联系。登记完全免费！

二、主动出击，寻找房源。可以通过住在盐城射阳房网的数据库查找出售信息，无论您是不是会员，都可以查询到来自卖方的第一手信息。

三、您还可以运用其他的方式，如到报纸上登广告，查询报纸上、街头巷尾、电线杆子上的启事，托熟人或者找中介机构、雇请代理人。不过，在现阶段二手房代理机制尚未健全的情形下，我们也提醒您必须小心行事。

三、挑选房源时注意的四大因素

在您挑选房源的过程中，您应该注意以下因素：

价格：如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资，您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然，最好还是听听专家建议。看看百家杂谈(什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等)

交通状况：衣食住行、人生四事，交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便，有停车位的物业才算是物尽其用。目前交通相对方便的地区是地处公交线路较多和邻近快速公路的居住小区。

社区环境：在人口越来越密集的大城市，社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。

户型结构：户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。

四、怎样看房

怎样选择现房？

选择现房首先是否明厅明室。起居室(客厅)、卧室、厨房、餐室、卫生间、书房等，是家人经常活动的空间，直接采光可以避免白天开灯，节约能源。另外，阳光灿烂会使您的生活更开心。大起居室是人们喜欢的格局，它不仅加大人们活动的空间，而且能增加卧室的私密性，保持家庭温馨的味道。

厨房设施的合理与否是房型设计的重要方面，因为家庭主妇每天有许多时间要在厨房度过。现代化的炊具要求有较大空间，这样才能将各种炊具等安装好。卫生间一般只设浴盆、坐便器、洗手池三件，其实再小的空间，加装一个男用小便斗也不算什么，而它的用水量比用坐便器节省90%，另外，毛巾架、玻璃镜等都要有妥善安放的地方，这些都要求卫生间布局合理。还有，通风问题也要认真考虑。选房时要看好厨房、厕所、厅是否附设垂直排气烟囱，以保持室内有良好的空气。房屋的隔热、保温和防雨功能，是房屋必备的硬件，选房时应格外注意，特别是房屋的外墙，它的材料和厚度对你的居室温度会有很大影响。五、七种无效的房屋买卖合同

(1)无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为，因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。

(2)限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。

(3)以欺诈签订的房屋买卖合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。

(4)以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。

(5)乘人之危签订的经济合同。是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。

(6)双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的房屋买卖合同。

(7)当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。

六、定金

经纪公司和购房人签订合同都无一例外地会签订定金条款，而且相当之高。但依据法律，经纪公司根本无权收取定金，为了交易的继续，可以约定房价的2.5%(即中介服务费，具体定金树可与中介协商)为定金。

有人说，买房屋胜败的关键就要看你杀价的本领了，这话不无道理，对于想做投资的购房者而言更是如此。只有买到便宜的房屋才有自己的利润空间.否则抛出之后不但没赚甚至要赔本。房地产买卖谈判的技巧在于掌握市场动向，心中有数，同时，了解对方情况，知己知彼。最后，心要“狠”，狠狠杀价。买卖谈判的学问大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，胜券在握。

七、购房杀价有哪些窍门？

1、看房屋。房子是实物，一切都可收入眼中，看房子里，应表现也自己有兴趣，太冷淡卖主对方也会没有心思同你多谈，同时细心观察房子结构、采光、保养、周围环境等，还要多听卖主解释，多问卖主问题。

2、掌握背景材料。房屋推出市场多久了，有多少人出过价，出价多少，可作一个参考系数。愈是多人出价的房屋，表示其转售力愈强。

3、让卖主知道你购房是自住，非为转卖。通常卖主不希望房屋销售人员居间获利，而且喜欢自住之买家，一可卖得高价，再者比较简单。二要摸透卖方心理：

4、卖方多久内必须卖屋，对于在什么时候杀价非常重要，愈接近卖主要卖的期限，卖主愈急切出售，这就是你最有利的杀价时刻。

5、了解卖主售得屋款拟作何用途。如果卖方所得屋款，并不急用，则房屋杀价，必遭许多挫折，遇此情形，是你罢手或者转向的时候。

6、定金方面。定金多少才算恰当，并无一定标准，视各人需要而定，由双方协商。

杀价原理：

1、暴露房屋的缺点，对于卖主的房屋所有缺点加以揭露，使卖主对自己所开高价失去信心借以达到杀价的目的。

2、拖延战术。若卖主急欲脱手，可刻意拖延时间，如谎称需时间汇集资金等，等到临近期限的最后一个阶段，给予杀价。

3、合伙战术。你可以告诉卖主是与合伙人共同投资的，所出价格需同合伙人商议略施小计杀价。

4、欲擒故纵。对于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜欢的各种理由，借此杀价。

总之，杀价的方法很多，买主只要头脑清晰，灵活运用，见机行事，必能心想事成，大功告成。

八、申请个人住房贷款需要办理的手续

借款人提出申请并提供以下材料：

借款人到建设银行经办机构或已与建设银行签订“合作协议”的开发商处填写个人住房贷款借款申请表，并提供以下材料：

本人户口本、身份证或其它有效居留证件；

职业和收入证明；购房合同或意向书等有关证明材料；

占房价款30%的首期付款证明；

建设银行经办机构要求提供的其它材料。

办理手续

调查 建设银行经办机构或建设银行委托的律师事务所(或公证处)对借款人提供的资料进行调查。

审批建行经办机构对借款人的申请进行审批。

借款人开户、领储蓄卡并签订借款合同。

办理抵押、保证、质押和保险等有关担保手续。

借款合同生效，资金划入开发商账户。

借款人如何偿还贷款

借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。

借款人可选择计算机自动扣划或到贷款银行联网储蓄所还款两种方式按月偿还贷款本金和利息

九、为什么要进行房地产评估？

买房、卖房

交易双方为确定合理的交易价格，可以委托评估事务所进行评估，以评估价作为交易价格的参考。以避免交易双方因对房产价值的不了解，期望值相差太远而影响交易的正常进行。

缴纳房产税费

交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时，房地产管理部门如果认为明显低于市场价值，会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。

申请银行贷款

向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人抵押的房地产进行估价。借款者为了证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。

解决房产纠纷

发生房地产纠纷时，可委托具有权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

十、如何审核卖方的房产证？

除已购商品房外，以成本价购买且与原产权单位没有事先约定的公房也可以直接上市交易。

对这类房产的审查包括以下几点：

(1)一看房屋所有权证第一页或第二页有“成本价出售住房”、“成本价出售住宅”或“私更成”等红色印章字样，则表示该房屋以成本价购买。

(2)二看与原购房单位签订的买卖协议中是否有诸如：“单位有优先购买权”、“出售转让需经原产权单位同意”或“五年之内不可以上市”等条款约定。

另外，以成本价购买且与原产权单位有事先约定的或以标准价、优惠价购买的，需向原产权单位提交《已购公有住房和经济适用房出售征询意见表》，原产权单位盖章同意后就可上市交易。

审查内容包括：

(1)一看房屋所有权证第一页有“*私优”、“*私标准”、“优惠出售”或“标准出售”等红色印章字样，则表示该房屋以标准价或优惠价购买。

(2)二看与原产权单位签订的买卖协议中的约定。

当然，产权证一定要看原件，同时应到有管辖权的部门，房屋所在区县房地局查档，以最终确认，该房屋是否具备上市交易的资格。

十一、代理、陪同购房人办理过户手续

代理、陪同购房人办理过户手续。

①递交证件：原《房屋所有权证》、出卖人身份证(包括共有人身份证)、买受人身份证；

②领取申请表并填写完整；

③领取《房屋买卖合同》并填写完整，双方当事人签字，交房管局；

④领取《领取产权权证凭单》及《缴费单》；

⑤交纳税费：土地出让金为：总面积/总楼层*土地等级*年修正系数，契税为房价的1.5%，印花税为房价的0.05%，测绘费(只有平房有)30元。

⑥领取房屋所有权证；

⑦各类证件均应留下复印件。

十二、物业交割

审查出卖房屋是否欠缴物业管理费、水电气暖、公共维修基金等应缴费用之情形。

①物业管理费，包括电费、供暖费、卫生费、保安费、公共维修基金等，直接与小区物业公司联系即可；

②水费记好表数，(物业公司不代收的话)，必须与自来水公司联系；

③供暖费按年交，从每年11月15日到次年3月15日，共计四个月，一般由物业公司收取；

④天然气记好表数，(物业公司不代收的话)，必须与天然气公司联系；

⑤询问是否还欠缴电话费、有线电视费、网络费；

⑥交钥匙，提示购买人换锁心；

⑦最好留下各种费用结清的收据、发票复印件。

十三、领证

十四、打余款

第三篇：二手房交易流程

二手房交易流程

买卖双方持（房产证）或按揭合同原件至档案大厦或国土财产权科

买卖双方与经纪方签定（居住合同）、买方向卖房付定金（不成交价20%)买房房地产原件放在经纪方（如果是房地产抵押在银行则将购房合同即按揭合同的原件存放在经纪方

买方向担保人，原按揭银行提出赎楼申请，担保人进行担保审批，银行发放赎楼担保贷款，担保人办理赎楼和注销抵押登记

买方向银行提出贷款申请，银行委托机构进行房产公司评估，评估机构出具房产评估报告给银行，银行审批后出具按揭合同许诺书给卖房，买方支付首期款进行首期款监管。

买卖双方签署《重庆市房产买卖合同》《现售》（涉外合同需公正）连同房地产转让相关资料送国土局递件，经纪方领取回持。

买方将剩余款项存入银行进行资金监管。

凭回执领取税单，买卖双方交付相关税费后，领出新房产证并合同按揭银行在国土局做抵押登记，银行将首期规划拨给卖方

银行办理完买方房地产抵押登记后，银行发放二手楼按揭贷款给卖房，如果该房办理赎楼，则银行将在其中扣除已发放的赎楼担保贷款。

买卖双方与经纪公司一起办理业务交接，同时办理水、电、煤气、有线电视等设施的。过户手续。

买卖双方交付相关税收后，领出新房产证，银行将监管款项划入买房账号。

二手房交易所需资料

买方：身份证、户口簿

卖方：身份证、户口簿、婚姻证明、产权证明

第四篇：二手房交易流程

二手房销售流程

一、销售人员入职业务开展：

1、员工实习期（1个月周期）： ⑴、工作适应期：（前7－10天）

①、所有新员工必须经过前7－10天的考评，以此来测试是否适合本行业；

②、新员工适应期的学习在销售部门主管指导下学习有关于营销的相关制度：有关公司的管理条例与现场

管理制度；

③、试用期内对商圈进行了解与绘制，及不少于6个楼盘小圈市调； ④、新员工入职前7－10天的考评成绩是评定新员工是否录用的唯一指标；

⑵基础知识学习：（11－30天）

①、新员工基础学习期的学习：在销售部门主管指导下更加深入的了解房地产知识：房地产基础数据与建

筑基础知识；

②、在销售部门主管指导下接受学习以下基础知识：

A、基础业务流程； B、市场调查； C、信息资源开发； D、客户接待标准与技巧； E、电话沟通技巧 ； F、不动产勘验； G、委托获取； H、不动产推荐与报价；

I、税费计算； ③、在部门销售主管指导下完成应用系统的操作学习，及对信息管理制度进行了解，文字输入不低于30

字/分钟

④、完成基础工作量化指标：

A、有效房源不少于10个，有效客源不少于10个；

B、市场调查分公司（门店）商圈覆盖小区或楼盘不少于8个； ⑤、跟随老同事进行房屋勘验，共同带看，按要求当日向主管进行工作汇报；

⑥、接受公司其他培训（视公司安排）；

2、技能提升期（1－3个月）： ⑴、接受技能提升期的基础知识加强培训：

①、企业文化培训； ②、房地产知识加强；

③、委托获取技巧； ④、带看技巧；

⑤、磋商与议价技巧：

⑥、签订合同的要素：

⑦、商务礼仪； ⑧, 房产评估； ⑵、、完成基础工作量化指标： ①、要求掌握市区楼盘不少于30个；

②、要求信息拓展有效房源每月不少于20个，有效客源每月不少于20个（以房友系统内经主管回访确认

后的数据为准）；

③、要求电话回访不少于每天5次（房源或客源以房友系统数据为准）；

④、要求房屋勘验不少于每月30次（以房友系统数据为准）； ⑤、要求带看量不少于每月26次（以房友系统数据为准）；

⑥、按时完成每周工作总结及月工作总结（以经纪人月报表与周报表为准）；

⑶、独立及正确使用应用系统（房友系统）；

⑷、有计划的开展个人信息拓展，根据客户需求在主管的协助下进行独立操作；

⑸、借助系统及时完成客户档案建立，按质量要求在规定的时间内予以跟踪（按公司要求标准进行）；

⑹、具团队精神，能找到“一对一”人员帮扶配对对象；

⑺、接受公司综合考评：学习期内考核业绩不低于3000元作为晋升标准；

3、业务提高期：（3－6月）⑴、熟悉本区域房地产市场及最新动态；

⑵、业绩承诺，完成业绩不低于每月3000元（按照公司级别要求的规定）； ⑶、对客户管理进行分类管理并建档，按照标准及质量要求予以及时跟踪；

⑷、在部门销售主管的帮助下，做到1－2个楼盘专家（楼盘专家概念：能清楚明白小区的周边状况、发展商、楼盘历史情况、建成年份、使用年限、小区管理状况、配套设施、幢数及分布、梯户数、总户数及户型配比、户型朝向、车位配比、每幢层高、居住人群、开盘售价、目前售价、目前租金、置换率、交通状况、教育入学状况、购物商场、金融行业、菜市场等）；

⑸、完成基础工作量化指标： ①、能清楚了解市区楼盘不少于50个；

②、平均每月的信息拓展量不低于房源20个，客源20个（以房友系统统计数据显示为准）；

③、每天回访电话不少于20个（以房友系统跟进数据显示为准）；

④、每月不少于20个房源勘验（以房友系统跟进数据显示为准）；

⑤、每月不少于50组客户带看（以房友系统跟进数据显示为准）； ⑹、按时完成每周工作总结及月工作总结（以经纪人月报表与周报表为准）；

⑺、能独立完成税费计算；

⑻、在销售部门主管的指导下能独立完成合同签署；

⑼、熟悉房产贷款操作流程； ⑽、参予公司其他技能提升培训；

⑾、接受公司综合考评，获取级别与薪资调整机会；

4、技能成熟期：（7－9个月）⑴、具有指导和带领新员工能力；

⑵、能独立操作个案； ⑶、完成基础工作量化指标：

①、能清楚了解市区楼盘不少于70个；

②、平均每月的信息拓展量不低于房源15个，客源15个（以房友系统统计数据显示为准）；

③、每天回访电话不少于20个（以房友系统跟进数据显示为准）；

④、每月不少于30个房源勘验（以房友系统跟进数据显示为准）；

⑤、每月不少于26组客户带看（以房友系统跟进数据显示为准）；

⑷、、接受公司综合考评，接受级别与薪资调整机会；

二、电话沟通：

一）、接听电话：

1、接听标准用语：电话铃声三声之内，必须接听。接听电话态度必须和蔼，语音亲切，主动问候“您好，积邦不动产！”；

2、询问证实客户需求：

⑴、业务咨询：

①、信息出售、出租；

②、信息求购、求租；

③、折借与贷款咨询；

⑵、找人，标准用语：

①、该人员不在时：您好！XX现在不在，请问您哪位找她/他，需要我帮你转告吗？请问您的电话？

②、该人员在时：您好！请稍等！她/他马上过来！或您好，她现在正在……，请问您哪里找她/他，方便留个电话吗？一会我叫她/他复您电话！

③、准备纸、笔，详细记录，交待该人员回来或有时间及时联系。

⑶、手续代办，客户如寻求代办手续：

①、当值人员应讲明收费标准；

②、留下客户电话与详细需求，移交权证部，约定办理时间；

3、获得业务咨询要获取的信息：

⑴、房产出售/租；

①、获知房产详细地址、面积、户型、售/租价等相关情况；

②、询问客户从何处了解我公司及获取信息的途径；

③、了解客户的姓名、基本需求，联系电话等个人背景情况的资讯，最重要的是留下对方的主要联系方式；

④、说服业主进行勘验并约定勘验时间，告知勘验对他的好处；

⑤、填写房产出售出租登记表，当日交主管审核；

⑵、求购/租房产需求，房产咨询；

①、了解客户需求；

②、通过客人需求了解，予以房产介绍：引起客人兴趣、产生看楼的欲望；

③、以丰富的信息量，邀请客户到公司来，争取有面谈的机会，增进与客户的进一步沟通，同时让客人对

公司有更多的了解；

④、询问客户从何处了解我公司及获取信息的途径；

⑤、询问客人打过来的电话是否本人所有并请客人留下主要联系方式；

⑥、留下客人联系方式的技巧：

A、假装电话听不清，让对方留下电话再打过去。

B、故意说某个问题不清楚，要查询，或要询问经理，请留下电话再联系。C、说自己不是该房源信息的业务员，说该业务员不在，留下电话询问清楚后再联系。

⑦、马上将所得资讯记录并在房友系统内进行输入。

⑶、电话接听注意技巧：

①、反客为主，不要一味回答客户的问题，被客户牵着走，要正确引导客户。应由被动接听转为主动介绍、主动询问，想象顾客在面前时应作的表情和动作（手势）；最佳方法是客户提出问题，不要马上急于回答，要婉转发问，然后等其回答所提问题后，再回答他的问题。②、在电话接听中，可留下伏笔（如不回答问题，说去询问稍后或过两天给他回应，以便今后追踪）。这

样今后就有借口再打电话给他。

⑷、电话接听注意事项：

①、时间不要太长，尽量控制在5分钟之内；

②、要求客人过来公司多了解，与客人有近距离接触，以便多了解；

③、保持轻松、愉快的心情，客人可以感受到；

④、不要打断客人谈话，善于倾听；

⑤、准备纸、笔，重点予以记录；

⑥、标准结束语（或类似）：XX先生/小姐，谢谢你的来电，我们会XX时候与您再联系，再见！必

须由客人挂电话，销售人员方可放下电话；

二）、拨打电话：

1、拨打前的准备：

⑴、拨打电话之前，确定打电话的对象是业主还是客人；

⑵、确定要谈的内容，并逐项予以记录；

2、标准用语：你好！XX先生/小姐，我是XXX,请问现在方便吗?

3、确定打电话内容：

⑴、要求勘验：

①、约业主勘验，阐述勘验的必要性：

②、了解房屋的现状，是业主本人在住还是空置，或是出租中，约定好勘验的时间，告知自己会在什么时

候到；

③、确定自己到的时间，确定业主到达勘验点的时间； ④、了解勘验是业主本人过去还是其他联系人，问清联系人的电话；

⑤、如是出租中房产，是业主过去或是先与租客联系后，销售人员再与租客电话沟通，约定勘验的时间；

⑵、致电业主有客人要求看房：

①、询问业主房屋目前的状况，是否有出售，了解价钱是否有变动，卖方市场情 况下以先入为主的方式进行询问，目前是不是XX元？买方市场情况下，以客户的反应情况，询问房价是

否变化？

②、询问业主看房的时间，上午还是下午比较方便一些； ③、告知业主自己出门的时间及可能到达的时间；

④、提醒业主有客人到后需注意的事项，以站在业主立场的利益进行分析。

⑶、回业主客人看房后意向（回复看房结果）：

①、看完房后，业主最需要知道的就是结果，看房后必须于二天内与业主进行联系，将客人反应告知（无论客户是否有意向，都需回复业主，想好目的后再作沟通）；

②、客户的价钱与业主接近时，以将客户的报价适当控制报与业主，保留空间进行价格磋商；

③、客户的价钱与业主报价存在较大差异时，仍然报与业主，留意业主的反应，也为以后价格磋商打基

础；

⑷、确定致电客人的目的：

(5)①、物业介绍，是在初次对客户进行了解后针对客户需求，向客人推荐房产，强化需求点，引起看房欲望；

②、这是一个试探客户需求的关键点：根据客户的肯定与否定锁定客户需求；

③、付诸行动，约客人看房：尝试与业主联系后再确定看房时间；

④、控制时间段，询问客人看房后的意向；

⑤、如客户已买到房子，先做恭喜再询问在哪套物业买的房子并了解还有没有房产需要租售登记，以我们的服务争取客户的朋友亲戚等潜在客户。

4、约客户到公司：

⑴、让客户对公司加深了解，感受更多的信息和服务；

⑵、有助于与客户加强沟通及进行基础感情维护，对客户的需求了解更加深入；

⑶、带看是签约的基础，客户到公司，有助于签署中介服务协议书，防止客户跑单，保障佣金的收取，同时，也确保销售人员自身的人身安全；

⑷、告知客户成交前我们不收取任何费用，只需支付成功签订购买协议后的佣金比例；

⑸、提醒客户带上自己的身份证。

5、拨打电话注意事项及技巧：

⑴、注意语气及方式避免客户有厌烦的感觉，学会给客户定时间联系，不要不好意思。

⑵、根据客户的职业特征，分析其一天的生活规律，给他打电话。

⑶、房屋介绍不要把产品所有情况在电话中一一介绍给客户，适当进行保留一下，对他才更具有吸引力。

⑷、邀请客人过来或看楼，避免用提问式的方法，要用选择式的方法提问。例：要

问：“×先生/小姐你看星期六过来还是星期天过来（“×先生/小姐，你看上午还是下午有时间？”）（给他限

定选择）；

⑸、根据客户需求，给客户一个吸引的亮点；

⑹、给客户朋友的感觉，使其不好拒绝你，诚恳的态度，像膏药一样贴住他；

⑺、让客人先挂电话，再结束谈话。三）、部门主管电话沟通能力检测：

1、部门主管必须定期对营销人员电话检测，包括电话接听，拨打；

2、营销管理人员电话接听检测；

3、检测为每月不定时进行检查，检查结果作为员工技能考核供人力行政部进行绩效评分；

三、客户接待： 一）、客户到访

流程：起身（快步出门）问好――询问需求――邀请入店――邀请入座、递名片、递水――了解需求

标准：

问好：

1、看到客户到访（橱窗外）应于三秒钟内起身迎接，微笑问好，精神饱满，声音清脆、洪亮或立即

开门出外询问；

2、服装整齐，保持良好仪表，挺直身体，微往前倾，双手自然放于值班台上，或（橱窗外）男同事手

背于后，女同事双手交叠置于左下侧；

3、非接待同事也应一并起身问候或向客户点头致意； 询问需求：

1、面带微笑，眼光集中于客户面部，；

2、介绍或推荐房源基本信息要准确，快速； 邀请入店：

1、及时、礼貌的邀请客户进到门店内做详细了解；

2、没有坐下的机会就没有生意的开始；

3、在门前请客人先进入，而后自己方可进入；

4.在客户没坐下前, 自己不要坐下;邀请入座：

1、替客户放置好随身物品，引导客户入座；

2、取出名片，将有字的一方递向客户，进行自我介绍；

3、询问客户姓名、称呼；

4、及时递水（协助进行，冬天以三分冷水七分热水，夏天以冰水，常温时有冷热水各半或温水），水为1/2杯为宜；

了解需求：

1、与客人寒暄，获知了解本公司的渠道及需求（出售/租或求购/租，还是其他）

2、对客户要素予以分析：

⑴、基本情况：

①、客户的姓名 ②、了解客户的年龄 ③、客户电话 ④、询问客户的地址 ⑤、了解客户籍贯，是哪里人 ⑥、了解客户从事的职业 ⑦、了解客户目前居住的区域

⑵、确定需求：

①、出售/租或需求房屋户型 ②、出售/租或需求房屋面积 ③、出售/租或接受价格 ④、出售/租或需求房屋的原因 ⑤、了解客户大致家庭情况

⑶、进行分析：

①、客户的经济条件 ②、摸索客户的性格脾气 ③、了解客户生活

习惯 ④、试探客户个人好恶 ⑤、客户身体状况 ⑥、了解客户家庭背景 ⑦、了解（售房）

购房动机 ⑧、是否会存在一些干扰因素

3、获悉客户要素的方式：

①、通过与客户寒喧、聊天 ②、仔细观察客户的神情变化 ③、密切留意客户的举止、行动

4、获悉客户要素注意事项：

①、要真实确切，避免被一些表面现象所迷惑；

②、询问时逐层深入，不可冒进；

③、不要被客户的气势所压制，谈话间注意引导，使其真实流露； ④、销售人员态度要真诚可信，让客户感觉可以朋友相待。

二）、客户接待：

房源登记（客源录入）――信息配对――委托签署――电话（约看房）――送客（勘验、带看）――接待

注意事项（委托签署按情况而定）

标准： 信息登记：

1、业主房产出售或出租：

①、进行房产出租或出售登记，进行深入了解；

②、了解物业的详细地址和基础数据，分析该小区物业的大致售价和租价，与业主确定物业价格；

③、告知本公司的服务内容以及公司实力； ④、说服业主进行勘验及约定勘验时间；

⑤、确定产权的状状;⑥、确定产权所有人的状况；

⑦、确定业主卖房的原因，以便日后的价格磋商。

2、客户有房产求购求租需求时：

①、按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，选择某一房源做试探性介绍，进一步了解客人需求； ②、当客户超过一个人时，注意区分其中的决策者，把握他们之间的相互关系。通过交谈正确把握客户的真实需求，并据此迅速制定应对策略；

③、注意现场整洁和个人仪表仪容，以随时给客户良好印象；

④、确定客户需求后，房源的介绍应以先中，后优，再差予以介绍，不应过多介绍或房源介绍无差异化，让客户无从选择；

⑤、不管客户是否真实需求者，都要热诚接待；

⑥、密切留意客户身边的陪伴者，不要冷落，适当时予以赞扬，获取认同。

3、请留下客户电话： ⑴、客户不留电话的原因：

①、担心被骚扰； ②、没有得到想得到的信息； ③、没有足够吸引他的东西； ④、所介绍的并非他理想的房子； ⑤、并不想买，只是想了解； ⑵、销售人员要想好说辞，正确对待：

①、请放心，我一定不会在不方便的时候给您打电话；

②、要不您说个时间，哪个时间较方便，我会在那个时间打过去，或者给您发信息； ③、其实，我只是希望能把最新有关适合您的房源及时告知与您，让您更客观的做决定；

④、要不，您留个传真或邮箱号码，我发资料给您。

信息配对：

1、进行房产出售出租登记，注明随物设施；

2、立即开始客户配对，在房友网内选择自己在半个月之内的客户进行筛选，或电话联系有需求较接近客户的销售人员

3、根据客户需求范围及承受能力于系统内进行合适房源的搜索；

4、列出意向（房源）客户－列出购买意向的排序－按客户购买力（房源实际成交可能）排序－选定主要客

户逐一打电话给客户或其他销售人员；

5、信息搜寻时，可一边搜索边与客户进行交谈，避免冷落客户；

6、配对过程中，应适时转换系统转换成GUEST模式，满足客户好奇心理或避免有意偷窥业主（客户）

联系方式；

委托签署：

1、业主房产出售/租

①、委托签署是对客户的承诺，确定房屋的真实性，有效性及安全性，出于对客人的承诺，避免出现一房多售等购房陷井，同时也让业主感受到认真负责的态度，产生信赖； ②、无偿帮客户进行房屋出售，对符合市场价的委托房屋可进行报刊发布，客源更为广泛，加快销售过程；

2、客户求购/租：

①、首先让客户对所介绍的产品产生兴趣。

②、尽量探索客户需求，调动产品的所有资源来满足客户需求。

③、多提问，获取协议签署之前了解客人需求，抓住客户关心的问题，抓住客户关心的问题进行主推，将所介绍产品的特点讲述的符合需求，使客户感觉房子正是她/他所需求的；

④、告知客户签订协议的目的是便于公司掌握经纪人的工作状态，所有带看房的量化以协议为准；

⑤、明确双方义务，所看房屋成交之前不收取任何费用，以成交确定佣金的收取，3、委托签署的基本要求及注意事项：

⑴、业主房产出售/租委托

A、条款解释：委托签署之前，销售人员应向客人解释内容条款，让客户清楚、明白知道他/她所享受的服

务及承担的责任； B、说服、签署注意事项

①、确认委托人有委托资格；

②、确认产权的状况；

③、确认委托的价格及费用支付；

④、确认佣金的给付（或无偿）；

⑤、确认双方的义务及责任；

⑥、确认委托的事项及范围、生效日期及期限，并签字确定；

⑵、签署中介服务协议书：

①、条款解释：委托签署之前，销售人员应向客人解释内容条款，让客户清楚、明白知道他/她所享受的服

务及承担的责任；

②、委托签署必须附有客户身份证、电话号码，由销售人员进行填写；

③、客户由销售人员处每得知一项房产详细信息（未带看）或带看必须由客户予以签名确定；

④、客户方看楼人员有变化时必须重新签定委托；

4、已签署的委托审核流程：

⑴、房产出售/租委托：

A、当日交店长审核委托，根据业主的报价高低作出适当的对策: ①、价钱低于市场价，根据平时投资客联系方式重点推广争取即时成交；

②、符合市场价，安排进行配对，并予以广告发布；

③、业主期望高时，价钱高于市场价，但房产颇为优质，即时安排扮客杀价；

④、普通房源且价钱高时，安排保持适时跟踪与联系，告知业主向客源推介后但客人听价没有看楼

欲望，且一致认为价钱过高试探业主反应；

B、店长审核委托内容：

①、委托人具委托资格，是否产权人，是否存在产权共有人；

②、委托书有否记载产权详细情况；

③、产权人是否对委托书进行确认。C、经纪人将委托情况于系统内作详细跟进；

D、门店主管对委托签名确认；

E、门店主管当日晚结进行分享，共同确定销售方案； F、门店主管于每周一将店内委托上交运营管理部；

⑵、中介服务协议书： A、门店主管审核委托内容：

①、协议书内容必须由销售人员填写；

②、协议书要求有客户身份证号码、联系电话、所看房产详细地址、报价、系统客源编号；

③、客户必须对委托内容予以确认；

④、客户必须对所看的房产或获取信息予以确认；

⑤、晚结进行即时分析，针对问题进行说明；

B、经纪人于系统内将客户资料进行完善，并将带看详细作即时跟进（保证质量）；

C、门店主管核实、确认；

D、每周一门店将协议书上交运营管理部。

5、委托书归档；，⑴、行政秘书根据委托跟进及委托书在房友系统内进行委托人更改；

⑵、文秘对委托书收集、整理并入档；

电话约看房

1、约业主；

告知有客户看房的信息

询问业主并约定看房的时间；

与业主约定统一报价及告知注意事项；

2、约客户看房

拨通客户电话，根据客户需求简单讲述房源基本信息，注意针对客户的需求点；

和客户约定看房时间，约定客户看房，注意安排时间；

房源推荐注意事项：以二选一或三选一（先中、再优、后差）

送客

1、送客标准：

⑴、客户离开，值班人员应立即起身相送，提醒客户带好随身物品；

⑵、接待人员先于客户走到门口，将门向内打开，视乎客户与门的远近，如客户已在门口，应将门向外打开，站立门口，与客户握手，感谢对公司的信任与支持，再次告知客户自己的姓名，很乐意为她/他提供

义务咨询服务，与客户约定下次联系的时间；

⑶、欢迎客人下次有时间过来小坐，送客人出门口或上车，与客人挥手道别，目送客人离开视线后，接

待人员才可进门。

2、清理现场：

⑴、接待人员送客人出门时，其他同事或接待人员（为单独值班时）完毕后应立即清理现场，收拾水杯、垃圾、清洗烟灰缸，收拾并整理台面；

⑵、将桌椅等即时复位；

接待注意事项：

1、接待员应保持精神饱满，热情解答，表情丰富，认真聆听客户的需求，对客户的价格适当加以建议，避免有抵触或不耐烦、厌倦情绪，充分获得客人认可，有继续谈话的意向；

2、保持安静，请其他同事谈话或电话时注意音量；

3、在客户对佣金提出异议时销售人员不可随意承诺对客户佣金的折扣，应与客户分析服务质量及结果，如：能获得较高售价，或较合适价钱买到心仪房产及对服务的认可；

4、不接待客户的人员要主动帮助递水递烟缸。保持个人形象，避免一些小动作如挖鼻、盘发、掏耳、揉眼、剔牙、瘙痒等；

5、区别客人的真伪，是否同行刺探信息，或是政府职能部门人员进行一些调查工作，接待人员要注意言论，如发现有可疑的地方，立即上报门店主管或报公司行政部；

6、公司内部所发出的通知，机密文件等看完后要收好、放好，不可以随便乱放或给客户取

第五篇：二手房交易流程（范文）

江宁好房网 发表于：09-07-20 20:23[第10版 01-09 18:18↓][只看该作者]

二手房交易纷繁复杂，上至金融、税收方面的宏观政策，下至产权、物业等方面的细节问题，稍一不注意，就会出现差错，基于此，本版就二手房过户流程、贷款流程、交易税费等一系列问题，为广大购房者一一解答。

一、二手房交易基本流程：

1.查询房源、发布房源：

2.实地看房：卖方出示房屋产权证、土地证、产权人身份证等相关证件。

3.签订《买卖合同》、《二手房买卖契约》：

卖方带房屋产权证、土地证身份证明等；

买方带定金、身份证明等，二手房买卖契约5份

4.办理贷款手续：

买方准备贷款资料、卖方准备房产证明

买方资料：

身份证件原件/户口本原件/婚姻证明/收入证明/已婚借款人需提供配偶身份证件原件、配偶户口本原件/公积金贷款还需提供公积金缴存单原件

卖方资料：

卖方身份证原件/产权证原件/土地证原件

若卖方有未成年人，需承诺公证书

若需提前还贷：

借款合同原件/还款存折或卡/房产抵押合同

产权证及土地证

5.办理交易过户：（产权过户时间为一周）

买卖双方亲自前往房产局办理，携带相关证件原件（若委托办理，需出具公正委托书）办理交易过户时，买方需向卖方支付房屋首付款,过户同时买卖双方需缴纳相应税费,卖方需提供原购房发票.6.办理土地证过户：

买方可单独办理，需准备新产权证、旧土地证、二手房买卖契约、买方身份证原件。银行放款到卖方账户。

7.户口迁出、房屋交验，费用结清：

水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等过户、钥匙交接，签署《物业交接确认书》，支付房屋尾款。

二、需要准备的费用（以下费用标准仅限于普通住宅）：

1.南京2009年1月1日至2009年12月31日(暂行)二手房交税表

2、交易服务费：

房改房：100元

存量房：3元/平方米

3、产权登记费：

房改房：40元

存量房：80元

4、配图费：

20元

5、共有权证工本费：

10元/本

三、银行按揭贷款：

如果购房人（以家庭为单位）第一套购房商业贷款可享受现银行利率的7折，商业贷款第一套首付30%，第二套首付提高10%。

重要提醒：在贷款前需进行个人资信的审核，如银行有不良记录（借款不按时还款）可能无法审核通过！

买卖双方提供的贷款资料：

1.二手房买卖契约原件1份；

2.申请人夫妻双方身份证复印件1份；

3.申请人夫妻双方户口簿复印件1份；

4.结婚证/离婚证复印件/单身证明原件1份 ；

5.收入证明原件1份 ；

6.土地证复印件1份 ；

7.卖方身份证复印件1份；

8.卖方原产权证复印件1份；

9.买方如是外地户口需提供暂住证.10.如果公积金贷款需提供公积缴存单.四、交房的主要内容

①内部设施

②清算费用及过户（包括水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等）

2、核查房屋的内部设施

3、清算物业费、水、电、煤气等欠费

4、物业处资料更新及水过户

5、电过户

6、煤气过户

7、有线电视过户

8、电话、宽带过户（需卖方陪同）

9、钥匙交接，签署《物业交接确认书》

五、交易时间表

1、交定金，签定合同，约定首付款时间，并于当日过户。

2、如原产权有贷款，过户前先进行还贷解押的手续，时间3-30天不等，每个银行不一样。

3、产权过户为七天，同时进购房人的贷款申请。（如是全现金购房领证当日即将剩余付清同时交房）

4、七天后拿产权证送到银行抵押，土地证变更。

5、如是商业贷款约7-15天下款，公积金或组合贷款约1-2个月下款（下款至房主名下）

6、房主收到银行贷款同时交付房屋。

（注：现是年底，银行的贷款申请和放款时间都有延迟现象)