商铺租赁常见纠纷及注意事项分析

第一篇：商铺租赁常见纠纷及注意事项分析

商铺租赁常见纠纷及注意事项分析

作者：上海市建纬（深圳）律师事务所 陈桂平律师

商铺租赁是房地产三级市场的重要组成部分，而商铺作为市场经济交易的载体之一，有关商铺租赁的纠纷也较为常见，而且有关商铺租赁的纠纷涉及的标的额也并不低，有些商铺租赁年租金达几十万的都有，这个跟商铺所在的商圈有很大的关系，由此，无论对于出租方还是租赁方来说，需要注意好有关的风险。

一、招商阶段的租赁纠纷

现在不管是国内的一线城市，还是二线城市，许多大型商场都存在招商活动，对于商铺而言，更是如此，但是这个阶段，也是租赁纠纷常有发生的阶段。举例来说，现在商场为了更便于服务消费者，会对商场的区域进行功能划分，比如按每一层经营产品或者同一层不同区域经营同一类产品进行统一布置，因此，在招商的时候，就会对经营产品的承租者功能定位进行限制，而反过来说出租人随意变更招商阶段的区域定位，也会引来被索赔的可能。另一方面，由于一般的商场为了吸引承租者的前来，经常会开出优惠条件，并且约定了预计开业的时间。但就经本人处理的案件，包括代理及咨询的案件来说，很多时候，商场的出租者容易出现以下问题：

1、擅自变更租赁合同约定的商铺位置；

2、擅自缩小原定的租赁位置；

3、商场因招商不足未能如期开业；

4、商场为了招商而管理混乱，未能如同招商宣传阶段一样，进行功能划分；

5、商场虽开业，但配套的电梯、水电、网络等不具备，承租者入驻时发觉与预期相差甚远。因此，对于承租者来说，不应一味的看重商场的招商宣传，更应该注意租赁合同里的约定以及可能出现的风险，如果租赁合同未对商场可能出现前述五种情况作出违约约定或者退还租金或租赁保证金的约定，则承租者将依照合同法的法理及有关规定进行索赔，从索赔的角度以及保护自己权益的角度来说，将会加大自己的诉讼成本。反之，对于商场出租者而言，如果对于招商预期期望过高，而擅自存在夸大宣传或者过度宣传，则可能在实际招商情况不佳之时，面临承租人的索赔，甚至是集体诉讼。

二、签约阶段的资信审查问题

所谓资信审查，在此仅指出租人是否有出租的资格，承租人是否具有承租的能力，那么相对于承租人来说，本人仅提醒有关如何核实出租人的出租资格。大型商场，一般开发商委托物业代为出租，那么承租人需要注意的是有关的物业获得开发商的授权手续，另一方面，还需要注意关于出租的商场是否存在出租限制，即是否商场的权属是否存在瑕疵或者受限，按照《城市房屋租赁管理办法》第六条规定有下列情形之一的房屋不得出租：

1、未依法取得房屋所有权证的；

2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

3、共有房屋未取得共有人同意的；

4、权属有争议的；

5、属于违法建筑的；

6、不符合安全标准的；

7、已抵押，未经抵押权人同意的；

8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；9有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。而发生前述情况下，承租人一般风险较大，且如果后期租赁后需要办理有关经营证照时，可能会遇上阻碍。对此，在签订租赁合同或者意向书时，需要先核实是否存在前述情况，尤其承租的成本较高、投资较大时。但是现实中，很多农村集体用地也有建立商场出租，但是在办理证照方面，只要村委出具证明，还是不存在办理的障碍，对此，需要承租人在签订合同时，核实是否存在证照办理的困难，避免承租后无法合法经营，对于违法建筑、或者司法、行政部门查封的房子，承租人承租确实要三思而后行。

另外，在承租人时，需要注意承租的商场所在的区域是否在拆迁范围内，按照深圳的说法就是是否在城市更新范围内，因为如果在拆迁范围内，承租人依旧承租，则投入不宜过大，且在租赁合同中需要详细的约定好拆迁发生时的补偿问题，对于该点，将在下文进一步分析。

三、商铺租赁合同的约定问题

商铺的租赁合同，常见的事项除了主体之外，主要是：承租的地点、面积、租金、租金递增的比例及时间点、租赁保证金或者履约保证金、违约金、合同解除权、违约责任、纠纷处理途径、拆迁赔偿问题等。

由于事项较多，仅针对其中上述部分事项进行分析。首先，关于承租的地点，该事项的约定，一方面涉及约定法院管辖时的选择问题，另一方面如是招商阶段还涉及出租人变更具体的店面时，相对应的违约条款设计问题。其次，关于租金 2

递增以及时间点的问题，这里需要关注的是递增的基数，是以月租金还是季度租金还是年度租金为计算基础。而递增比例及时间点，明确约定好则承租人可以预估租赁合同履行的成本及收益问题，从而对于承租的投资是否可行作出预估。第三，关于租赁保证金或者履约保证金，一般是确保承租人依约履行合同的保证金，针对的是承租人单方违约或者损坏店面或者违反物业管理规定等，该点要详列部分情况下做好兜底条款的设计。关于纠纷处理机制，则参阅本人另一篇文章《租赁合同诉讼关系的约定—法律救济与诉讼成本的纠结》，在此不阐述。第四，关于拆迁赔偿问题，为何需要提及该问题，理由是按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋的征收及补偿仅针对房屋的所有权人，也就是说，一旦承租的店面发生征收，则国家是不对承租人进行补偿的，该问题将由房屋的所有权人与承租人自行处理，当然，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，其中对房屋所有权人的征收补偿就包括“因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”因此，承租人必须与出租人对可能发生的征收补偿时如何处理双方的关系作出约定，因为一旦发生征收事件，则租赁合同无法继续履行，承租人最好选择出租人价值补偿，补偿的范围包括预期经营利益的损失、装修折旧损失、搬迁费用等，同时需要将前述范围具体化、数值化便于后期操作。如果没有约定较为详细及可操作性，则承租人只能依据实际损失进行索赔，而实际损失的举证证明将比较难，发生诉讼时将会增加自己的举证成本。

此外，需要提及的就是在合同条款中约定好，租赁合同期满后续约的问题、添附物处理的问题等。

四、商铺租赁合同履行过程的纠纷

商铺租赁过程中，可能存在的就是跟物业管理处的物业管理纠纷、商铺漏水、证照办理、租金拖欠等纠纷。在此需要提及的就是关于买卖不破租赁问题，所谓买卖不破租赁，简单说，就是租赁合同履行期间，出租人出售出租物业的，则物业买受人受制于租赁合同，即买受人全面行使物业的所有权必须等到租赁合同期限届满之后。那么这里需要注意的是，物业出租人出售物业需要履行告知承租人的义务，因为承租人享有优先购买权，当然，该优先购买权是指同等条件下的优先购买权。然而，实际履行过程中，关于承租人的优先购买权是很难保证的，虽 3

然法律上规定了承租人的优先购买权，但是又限定了同等条件下，何为同等条件，最明显的无非是出售的物业价格，有时出租人为了变相逼迫承租人搬离，会故意抬高出售的物业价格，对此，承租人是无可奈何的，甚至，对于出租人是否真的出售物业，无法掌控，而承租人在对商铺投资过大的情况下，往往面临承受亏损撤租的地步，不过这也非绝对，还是得看个案双方的证据对比情况。对于承租人来说，只要是买卖交易在租赁合同签订之后，承租人就有权限制买受人行使所有权，即买受人要受制于物业出卖人与承租人的租赁合同，代替物业出卖人履行租赁合同的义务。反过来，对于承租人来说，必须了解的是承租的物业在签订租赁合同之前，是否存在物业的买卖关系，如果是买卖关系在租赁合同之前，则不发生买卖不破租赁的效果，此时，承租人遭受损失，则只能向物业的出卖人追偿。而依据法律规定，此时双方各有过错的，在各自过错的范围内承担相应的责任，也就是说，承租人的部分损失将不会获得法院的支持，对此需要提醒承租人的注意。买卖不破租赁其实是债权优先于物权的一个特殊表现，依照法理，物权具有对世性，而债权具有相对性，两者相遇时，物权无疑优先于债权的实现，但有几种特殊的情况，就租赁合同来说，除了前者买卖不破租赁外，还有一种就是抵押权设置在租赁合同生效之后，也就是说，抵押权人行使对物业的抵押权，需要受制于租赁合同的条款约定，反之，则不受限。

五、有关转让费、茶水费或者饮茶费（下称“转手费”）的问题

商铺由于具有一定的投资价值，而租赁过程中，可能存在商铺的转租问题，多数商铺出租方均在合同条款中限制承租人的转租权，而实际履行中，又经常会出现隐瞒商铺出租人进行转租的情况，较为常见的就是关于转租过程发生的转让费、茶水费或者饮茶费的问题，即转租人向次承租人收取的所谓转手费。假设前述转租行为并非获得出租人的授权或者追认，则次承租人一旦接手商铺后，可能面临出租人对转租行为的不予认可，进而解除租赁合同，要求次承租人撤离，那么次承租人是否可以以其与转租人的租赁合同约定进而对抗或者向出租人索赔呢，显然不行，因为未经出租人同意的转租行为无效，且合同具有相对性，次承租人的损失只能向转租人追索，而期间的转手费在法律上也只能向转租人追偿，但是此时对次承租人来说，索赔的风险较大，即因为其与转租人的合同无效而可 4

能导致其过错发生的损失由其承担，而转手费是否属于合同法认可的租赁合同内容之一，也是存在争议的，对此，次承租人在接受转租人的商铺时，必须核对或者拿到出租人授权或者确认转租人有权转租的文件，否则将需要慎重考虑后果。

六、有关商铺租赁期满的纠纷问题

商铺租赁期满，一般是指合同的正常履行完结，此阶段，容易发生纠纷的是关于商铺的添附物（含灯饰、空调、内部加装的装修装饰物等）、办公物品、证照注销以及续约等问题。

首先，关于商铺添附物、办公物品，承租人需要根据自己的情况，约定好租赁期限届满后，是自行拆除添附物并归自己，还是添附物归出租人，如果没有约定的情况下，则容易发生纠纷，出租人有时禁止承租人擅自拆除添附物，但是，真无约定的情况下，依照《民法通则》的规定，则承租人有权拆除带离；如果出租人需要保留的，则需要向承租人支付相应的费用；如果承租人不自行拆除而出租人又不愿意保留的，则出租人可拆除，费用由承租人承担。为此，为避免日后纠纷，尽量约定清楚。

其次，关于证照注销的问题，很多时候租赁商铺的承租人需要办理营业执照，而根据工商登记有关规定，同一个地点仅能注册一个商事主体，因此，如果租赁合同届满后，承租人没有变更或注销以商铺为工商登记的地址，则出租人再行出租商铺将会遇到一定的阻碍，尤其是新的承租人需要以该商铺注册营业执照时。对于该问题，理应在租赁合同中进行明确的约定。

对于租赁期满后的续约问题，依照法律规定，超过六个月的租赁合同，应该签订书面的协议，否则将视为无定期的租赁合同，双方将有权随时解除合同，但是需要通知对方并给对方合理的准备时间。因此，对于承租人来说，一旦租赁合同期满，仍需要继续租赁的，则应该与出租人及时续签合同，而对于出租人来说，租赁合同期满继续收取租金而未签订租赁合同的，其行为依旧受制于原租赁合同的部分约定，包括租金、物业管理费标准等。

商铺租赁属于租赁合同其中一种常见的类型，而涉及的问题，其实很多，本文考虑篇幅仅摘取部分情况进行分析，具体的纠纷发生时，还是需要以商铺租赁合同的约定、双方的主体情况、有关的租金缴纳票据等来综合分析，方有利于维 5

护一方的权益。另外，作为资金投入较大的承租人，可以在签订租赁合同或者选择租赁场所时委托律师陪同，这样可以最大限度的从双方的约定上降低自身的风险，而陪同的律师由于了解整个交易过程及租赁合同的条款设计，将在发生纠纷且前述承租人委托律师时更加清晰如何去处理该纠纷。

以上分析仅供各位读者参阅，如有不足之处，请不吝指出。

第二篇：签订商铺租赁合同注意事项

签订商铺租赁合同注意事项

在商铺投资中，租店是很常见的，很多情况下，投资者要租的店铺往往不是新房，而是过去的房子，也可能不是大量的由开发商来制定统一的合同形式来签这个店，因此往往是一个单独的店铺给您去买或者去租，在这样的情况下，有时候转铺的人心思就比较多，希望让买家多出钱，而如果不了解一些细节，就很容易吃亏。这期我们将为您详细介绍商铺租赁合同文本中的注意事项，希望对您的投资有所帮助。

商铺租赁的合同一般包括以下几方面:当事人的姓名、名称及住所；房屋的座落、地址、面积、装修及设施状况，租赁的用途；租赁期限；租金及交付方式；房屋状况及修缮责任；有关转租的一些约定；合同变更、解除的条款，违约责任以及约定的一些其他条款等等。

下面我们就来详细的解读一下合同中需要注意的事项。

一、明确要租赁的商铺或者物业的地址面积、范围以及租赁用途 ：

1、比如本店铺位于天津市某个区某条街多少号一定要明确，具体的面积大小也要明确，还要强调范围，并要落在图上。一定要在房屋结构图上画出您的范围并列在合同上，因为如果没有明确的范围，可能今后某个通道或者某个墙都会起争议。

2、写出做什么用途，比如做餐饮、家居。先要确定您要做什么然后再签合同。比如您要开餐饮或者美容院就一定要先限定，在合同上写明。要做什么一定要表达出来，以防一旦有冲突的时候业主或者出租方拿这个和您找麻烦，这也是双方一起定的，一切都是为了避免可能的冲突。一定要限定明确的表达用途，如果将来您要做别的业态，完全可以跟出租方去商量。

二、明确租金的相关事项：

1、租金的支付方式：

首先，要表明租赁日期和房租交付方式。要写明哪年，打印清楚并且不要在打印的过程中留下空格，在后面要附上大写。其次，要表明租金的支付方式，是按月、按季度、还是按年，一定要有明确的标明。最好不要说每三个月支付，要更明确一些，最好写明是几月几日到几月几日。还要说明法定假日往后顺延，比如每月3日要支付这笔钱，但是10月3日大家都休息，这个是要顺延的。这么做是防止有些人说房客写的是3日就要3日把钱给房东，另外要注明拖延交租金应该付的滞纳金数额。再有，还要表明支付的方式，就是用现金还是支票来支付。最好标明现金或支票方式，否则也有可能说用什么给您抵押了，造成不必要的麻烦。

2、租金的调整：

在合同中要注明对租金的调整时间和方式，一般的常规情况是三到五年后房东就可能会递增租金，所以承租方不要觉得三到五年递增2％等等就不愿意。如果房东不能判断会涨多少的话，他就会一年一年的去签。但是如果您是在做高投入实体的时候就要多签些时间，否则一年以后房东完全可以把您哄出去不跟您签，那么您的装修就全浪费了，所以这些一定要考虑。

3、免租期的问题：

通常的免租期是在30天到45天，是用于租客装修或者申办证照的一个期限。有些人还不知道会有这么一个免租期。租赁免租期一般也有条款，但是有时候争取不到免租期，比如所租的店铺位置非常好的情况下就不容易得到免租期。若争取到了免租期，也可能需要给出租方一定的经济补偿。

4、租赁保证金和定金：

一般在签定协议之前有意向的时候都要向房东支付一定的租赁保证金，这样做一方面从房东来讲说明房子一定要优先考虑您，如果房东违约就要双倍赔付保证金给承租方，如果承租方违约了这个保证金就不退还了。

租赁保证金的数额一般是一到两个月的租金。这个保证金是不计利息的，这样可以保证承租方的一定利益。保证金和房东谈好的话，在签订正式协议支付房

租时就可以折合为租金。其次还有定金，它与保证金有一定的区别。正式签协议时都会有定金，这个是由承租方交付给出租方的，这个在租赁期内一直会存在房东的身上，用在承租方违约的时候，实际上起到押金的作用，但是合同上不会这么提。一般定金是在整个租赁期结束以后，一些该还的费用全部向房东还清以后，会退还给承租方。但一旦出了一些磨损或问题就会从定金里扣，直到扣完为止。另外前期的租赁保证金在协议正式签订以后也是可以转为定金的。

三、改造与装修的问题：

承租方另需装修或者增设附属设施和设备的，或要做一些重大的、关键性结构的改造，应事先征得出租方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还由出租方委托承租方报有关部门批准后，方可进行。比如城管，还有市政部门，一般去这里审批，如果涉及到一些其他问题，比如环保、消防，还要去这些部门审批。有些情况则可能要去所有部门进行审批。比如装修的时候，消防通道变了，就必须得到消防部门的许可，另外交通部门也要去。承租方增设的附属设施和设备及其维修责任由承租方负责。

装修的时候怎么申请许可，这些一定要写进合同里去。比如一个品牌，不会像其他的一些独立的业态那样灵活的去变换外立面的装修、LOGO。品牌需要统一，如麦当劳一定要有大M，如果空间限制做不了，那么它就无法选择这个店铺。所以这些一定要明确，要按照品牌要求来达到承租方设计的目的，不光是外面，也包括里面的结构。

其次，关于招牌也要写进去。可能很多人会觉得我在这里做餐饮凭什么不让我弄招牌啊？实际上不是这样，一定要写进合同中去，而且要保证无偿的提供招牌，否则可能有些要收费，这个是很常见的，所以一定要提前把这些考虑进去，让出租方能够提供满足您要求的招牌的位置并且写进合同里去。招牌是需要允许政府部门批准的，并不是出租方允许就可以了，这也是要提前得到一个许可。实际上这种许可听着麻烦，正式审批的时候需要一定的手续，但是前期去咨询一下就可以。比如这个地方可不可以挂招牌，他会告诉您的，然后再继续下一步工作就可以了。

四、明确有关交付场地的条款：

第一点，一定要明确在什么时间，在什么样的条件下交付房屋，这个也要写在合同中。如果不明确这个，有可能造成协议已经签可，但出租方会时时的拖延您的时间，或者说并不是房东人为的因素而是其他一些因素造成拖延房屋，如果您有这一条的话，可以用来约束出租方。

第二点，在交付场地时一定要要求房东提供详细的、所承租的房屋的所有结构图、各种相关的证件以及上下水、供电等方面的资料，另外要明确交付场地的条款。

还有一条，就是在交付场地这方面，如果涉及到在这个地方注册您的营业执照，那一定要确认有没有相关的手续可以申办营业执照。

五、排他性条款：

不管是经营品牌服装，还是餐饮或娱乐，想排除您的竞争对手，最好加进这一条:可以在合同当中约定，比如一个大厦，您租下了其中的店铺，让甲方保证在您的合同期内，任何与您所经营的内容直接或间接相关的业态和经营形式不得进入这个大厦内，而且最好也要详细的列举出来，哪些品牌不能进来，这是某些有经验的商家或大型品牌的一个做法。可能很多人不了解有这样的条款，而这是作为合同签订时需要注意的一个排他的条款。

六、确定唯一使用权：

要能够保证您所承租的物业中您拥有唯一的使用权。很多人可能觉得他租给我肯定是我用的，但有时却不是这样的，一定要在合同中明确，以防止同时租给别人的事情的发生类似住宅租赁中出现的一些不良现象。另外，还要保证所租物业，比如隶属一个集团之类的，后来它的隶属关系发生了变化，但这不能因这个隶属关系的变化而影响到您的租赁权益。

补充：

我准备租赁一商铺经营服装生意。请问租赁商铺要注意什么法律问题？建议承租方在签订商铺租赁合同之前做好以下法律准备工作：

（一）核实出租方是否具有法定出租资格：

承租方可以通过查验房产证及相应身份证件来确定出租方是否享有出租商铺的资格。如果出租方不是房屋的权利人，则承租方应向对方索取该房屋权利人同意转租的相关书面证明。

（二）核实租赁房屋的法律性质：

1、承租方应根据租赁目的调查租赁房屋的用途和土地用途。必须确保承租的房屋类型为商业性用房、土地用途为非住宅性质。否则，营业执照无法办出，合同目的无法实现；

2、为保障承租方的利益，建议承租方到当地房管局调查了解该房屋是否存在抵押等权利负担情况；

3、查清该房屋是否已经存在租赁登记信息。如果存在，将导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人营业执照的办理，合同的目的也无法实现。

第三篇：商铺租赁注意事项(小宁商铺)宁吉涛

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商铺租赁注意事项

商铺租赁时应注意以下几个问题:

1,必须订立正式的租赁合同,所谓正式的租赁合同就是经工商备案认可的租赁合同.你可以到当地工商部门购买.2,必须要求出租方出示房屋产权证书原件和身分方证件.如系共有产权的,需共有人一起签字方可生效.3,在订立合同时,除租金外还必须明确其他各项费用的承担方,如房屋租赁税金,物业管理费,修缮费用等.4,如所租商铺需经装修后方可使用的,需明确装修的范围.5,如商铺所有权人在租赁期间出售或抵押商铺的,须在合同中明确应保证承租人继续租赁的权利,否则出租方需赔偿损失.6,应在合同中明确是否允许承租人转租他人.7,订立合同时,所有权人和共有人需同时到场签字并盖章.不可由他人代替.签定合同之前要做调查

1调查商铺的档案

承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息：

1、房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

2、房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。

3、房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。

2免租装修期

商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。

签定合同发生的费用

3租赁保证金

俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，因此建议押金应当适当高一些，以免不够抵充上述费用，另外，还需要特别注意的是，承租人在承租过程中，不断地拖付相关费用，押金抵扣不够的情况下怎么办？可以在合同应当约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，如果经出租人通知后一定时间内补足的话，则出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定，则可以有效整治承租人“老赖”行为。

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4税费承担

按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费：

1、出租：

营业税及附加租金*5.55%

房产税租金*12%

个人所得税所得部分*20%（所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元）

印花税租金（总额）0.1%（在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。）

土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。

2、转租：

营业税及附加转租收入*5.55%

印花税印花税转租租金（总额）0.1%[FS:PAGE]

在实践中，商铺租赁税费德缴纳比较多样，上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。

虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人，此时，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后，再行约定具体承担人，不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。

签定合同时要注意的重要内容

5营业执照

承租商铺的目的在于开展商业经意活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：

1、原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照；

2、商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照；

3、房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照；

4、涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照；

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5、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。

对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任；上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。

6装修的处置

商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：

1、明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。

2、解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。

3、明确租赁期满时，装修、添附的处置方式。

7水、电、电话线等

因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合在同明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人人免责解除合同的权利。

签定合同之后的疑虑

8租赁登记

租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括以下内容：

1、登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效；

2、经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。

因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另[FS:PAGE]外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。

9转租问题

商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形，这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”，依法律规定，“转租”是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系，而“承租权转让”是指上手租赁关系，新承租人直接替代原承租人与出租人（业主）建立租赁关系。在这两种形式下，需要注意以下问题：

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1、转租必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重潜心租赁合同，也需要征得出租人同意。

2、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意的，亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时，应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合起来支付，以此降低资金风险，并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。

10买卖与租赁

许多承租人经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护：

1、出租人在出售时，承租人享有同等条件之下的优先购买权，即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。

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第四篇：常见的房地产纠纷案例分析

常见的房地产纠纷案例分析

本人于三年前在交纳了十万元保证金后，参加了法院执行拍卖会，通过拍卖行拍下房产一处，拍卖当日下午开始，该房产原主人的多位债权人（也参与了竞拍）就跑到我的店面，搔扰我，驱赶顾客，使我不能正常营业，多次报警，收效不大。

鉴于这种情况，本人向法院提出书面申请，请求判定这次拍卖无效，我表示，房子我不要了，也不敢要，法院不同意，说有事可以找公安，并催促我付房款并办法相当手续。本人拒绝，这个事一拖就是三年多，期间法院又举办过两次拍卖，并通知我说：如果有人拍价高于我的拍价，那保证金可退，若低，还要我补交差价。由于房产有纠纷无人报名竞拍而流拍。

本月底，法院又将举行拍卖，请问：

1、我要如何才能保证自己的合法权利？

2、如果这次真的拍卖成功，且价格低于我的拍价，按法律我是否真的该补差价？

3、若本次拍卖继续流产，我要如何面对才正确？

(分析)

首先，拍卖成功就意味着买卖合同成立了，你如果反悔按照法律规定，应当承担违约责任。不过，根据合同法规定，你付款后就应当得到房屋，否则你有权拒付房款。在法理上讲，叫同时履行抗辩权。法院作为拍卖委托方，不能正常交付你房屋，也可以理解为不能交付正常使用的房屋，按理是法院违约，你完全有权要求解除合同，要回保证金，并要求赔偿损失！

第二，房主的债权人公开并多次干扰法院执行，依照民事诉讼法第一百零二条的规定，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。当地法院推托可以找公安而不管，是严重失职的行为。你可以找有关监督部门申诉或控告！

第三，房主的债权人跑到你的店面，搔扰你，驱赶顾客，使你不能正常营业，也是一种严重违反治安管理的违法行为。你报警后，公安机关不予处理，也是严重失职的行为，同时还是行政不作为。你可以向有关部门申诉或控告，也可以提起行政诉讼！

第四，因为对方不能交付正常使用的房屋，应该是对方违约，所以是你有权追究对方的违约责任，而不是由你补差价，反过来追究你的违约责任。

第五，你已经提出不要房屋，就是提出了解除合同，而且法院又组织继续拍卖，就是用行为表示同意。所以，你完全可以要回你的保证金，还可以要求对方赔偿你的损失！

人常说，有钱不置争吵货。你买的房产，从物权法上讲，可能没有瑕疵，但实际无法使用。而房屋的卖主是法院，是人民法院依据民事诉讼法规定的强制执行措施进行的拍卖，如果有人干扰，就是妨害执行公务，法院有权力进行制裁和制止，作为卖方，法院也有义务排除干扰，交付买房一个能正常使用的房屋。如果法院作为卖方不履行这种义务，就是违约在先，你完全有权解除合同。“补差价”是拍卖法中规定的买方承担违约责任的一种方式，本案例中，是卖方违约在先，应该追究卖方的违约责任，而不是反过来追究你买方的责任，所以你不用补什么差价！

如果法院不能保障该房屋的正常使用，即不能排除非法干扰，我劝你不要再参加竞拍！

另外说明，把房屋变成钱，然后由法院公平分配给各个债权人，是对债权人有利的事情，我不明白债权人为什么胡闹？如果胡闹的这些债权人还没有权利参与分配这笔钱的话，可以依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》90的规定，（即被执行人为公民或其他组织，其全部或主要财产已被一个人民法院因执行确定金钱给付的生效法律文书而查封、扣押或冻结，无其他财产可供执行或其他财产不足清偿全部债务的，在被执行人的财产被执行完毕前，对该被执行人已经取得金钱债权执行依据的其他债权人可以申请对该被执行人的财产参与分配。）尽快起诉，并申请参与分配。

（案例二）

我在2010年3月头上，向甲方购买了一套期房，总价是100万，付了定金9万元。甲方的房屋于今年8月份交房。过了一个月的样子，甲方有意毁约，可是房价在不断的上涨，现在可能已经涨到120万的样子。我已经没有办法再购买住房了。请问：

1、我现在不想对方违约，我坚持要房子，法院会支持我的诉讼请求吗？

2、现在对方发了一张解除合约通知书给我，书面告知我他要解除合同。那么我该怎么办。

3、如果法院不支持我的诉讼请求，支持对方支付违约金，那么对方的支付方式会怎么样，法院会不会同意对方分期付款的方式。

4、如果对方发给我了一张解除合约通知书给我，然后在和别人签订了一份购房协议，法院是不是就不会判他强制履行合同了呢？

（分析）

一、对方违约，你可以请求法院判令被告继续履行合同。依据是《合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。和第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

不过法院判令继续履行合同的前提是能够履行。如果该房屋产权尚未变化的情况下，你可以申请法院财产保全；也可以根据《物权法》第二十条规定（当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。）进行预登记，来保全物权，以确保法院能够判决和执行对方继续履行的违约责任！

二、根据《合同法》第九十六条的规定（当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。）如果你有异议必须请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，即请求法院确认对方解除合同的行为无效。

三、如果法院不支持你的继续履行合同的诉讼请求，你可以将对方获利的20万元（120万-100万）作为损失让对方支付。如果你们约定的违约金低于该损失的话，你可以根据《合同法》第一百一十四条的规定（当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。）请求法院按损失判令被告支付违约金。

对方有房屋，即使房屋出售了也有钱，有能力承担责任，所以法院应该不会同意对方分期付款的方式支付违约金。

四、如果对方发给你了一张解除合约通知书，然后在和别人签订了一份购房协议，都是有效合同，都没有取得物权，你一定要及时保全物权（用第一条的方法）法院才能判令对方履行合同。如果对方和别人也签了合同，又登记过户给别人，那么履行合同已经不可能了，法院就不会再判他继续履行合同了！

（案例三）

甲公司06年9月在暂时还没取得房屋预售许可证（乙公司也知道）的情况下与乙公司签订房屋买卖合同，将一房子卖给乙，并在合同上写明先付50%的房款，余下部分以银行按揭的方式付清。（11个月后甲取得此房预售许可证）后因乙公司迟迟不办理银行按揭，甲公司拒绝乙入住，此事一直拖到09年9月乙公司才来函要求解除06年所签合同，并以合同无效为由要求甲退还房款及3年的利息，后又于2010年3月将甲公司告到法院，要求退房款及利息。我的问题的甲公司能否提起反诉？因为甲公司失去了该房产正常出卖或租赁所本该获得的利益。另外，乙公司要求的利息计算时间是否有错？是该从合同签订的时间（06年9月）还是从发函要求解除合同（09年9月）的时间算？

（分析）

一、能反诉。从程序上讲，符合反诉条件；从实体上讲，是乙公司违约，甲公司有权追究乙公司的违约责任。预售许可证制度是一种行政管理制度，即使未取得预售许可证，也是违反了行政管理规定，不是效力性强制性规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释

（二）第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。只要不是违反法律效力性强制性规定，就不影响合同的效力，而且甲公司后来又取得了许可证，所以甲乙公司的合同是有效的。从乙公司来函看，乙公司也承认合同有效，否则就不存在解除合同的问题。

二、是乙公司违约，应该由甲公司追究乙公司的违约责任，所以甲公司不应该支付给乙公司利息，而应该由乙公司赔偿因违约给甲公司造成的损失！

（案例四）

二会前我的房子给卖了，房产证还在办理中，和买方签了一个买卖合同，然后又签了一个补充协议，所有的内容都是我在网上找的然后再修改的。是双方成交的，然后找了一个代理公司做了一下中间人，我不想过户时太麻烦。另外代理公司还帮加急办了房产证（收费的）。

过了二会后房价疯狂的涨起来了，比起我原来的售价翻了一番了，所以我在考虑是是否可以违约。违约是否合适，希望相关专业人员给予指导。如果必要可以私下付费。

我的面积是64平，原售价是6300元，总价差不多是40万。买卖合同就是按中介的样本签的，补充协议是网上下载的。做了一下修改。大概内容是

买方分二次支付定金，第一次是5万，第二次是5万。（现在是已经支付了第一次，第二次还没有支付）。违约规定如下：

甲、乙双方承诺：双方将按照原居间协议和本补充协议的约定诚意履行本交易。若甲方出现违约情形，则应向乙方返还乙方已经支付的全部款项，且向乙方支付：等于 2 倍定金的违约金，且全额补偿乙方对该房地产进行装修、添附所发生的费用【以乙方出示的装修、添附的付款凭证（发票）为准】。若乙方出现违约情形，则已经支付甲方的定金或已经不予返回，并支付甲方等于2倍定金的违约金，并且乙方对该房地产进行的装修、添附无偿赠予甲方。

另外我给买方打的收条是收到首付款，而非定金。

我想知道，如果我现在违约是支付买方已经交给我的5万定金的双倍违约金，还是合同约定的定金的总额，即10万的双倍违约金。

（分析）

1、一般的定金是以已经支付的定金计算。且法律规定定金的金额不能超过总价的20%，超出的部分无效。

2、既然收条打的是首付款，就应该理解为首付款，不能理解为定金。

3、按照《合同法》规定，定金罚和违约金只能选其中之一。就本案例说，定金没有实际支付，且没有违约金高，对方一定会选违约金叫你承担责任。违约金是以约定为准，你们约定是以定金的2倍计算，就应该按全部的定金计算，即10万的2倍计算。

4、如果违约金比实际损失过高或过低的话，当事人还可以请求法院增加或减少！

（案例五）

我买了一套房子，当时签了合同，一份是自己拿，一份是中介，一份是房东，合同上中介的话只说明负责过户，现在我自己拿到房产证，也就是说一切手续都办好了，但是现在房东却因为说合同上没 有规定在什么时候让他般出现在的房子为由，不般出去，当时房子合同上写的是80万，只交了79万，留了一万是等房东把水电、等费交完再交给他的（但合同中并没有说这一万块钱的事）打电话给中介，中介直说他不般就不给他那一万块钱，我就想嘛，他不般，我就拿一万块钱跟他收住宿费，从一万块钱里扣。我现在的问题是，怎样让房东般出去，从法律的角度来说，合同上没有具体写什么时候般出去，是不是合同漏洞，如果他不般，这一万块钱我直接扣他是不是违约？那房产证上已经是我的名字，是不是我有权现在叫他般出去，因为现在这已经是我的房子？再着，合同中只说明了，我买的房子户型、房价等，也没说发生纠纷怎样去解决。那如果不般走，这一万块钱我是不是可以当做房租来收？因为合同中总价是80万，只负他79万，那这一万块钱我是什么时候交给他？因为合同中都没有说清楚。我想拿这一万块钱来让他般走，是否违反合同？

（分析）

你因为合同签订条款不明确，导致双方理解分歧，产生纠纷，对于约定不明确的条款只能依照法律规定进行解释。

第一，对交付房屋的期限约定不明，你有权随时要求对方履行。

《合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易

习惯确定。第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条 的规定仍不能确定的，适用下列规定：

（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

依照规定，对于何时交付房屋你们可以协商，达成协议补充，不能达成补充协议的，按六十二条

（四）的规定，你有权随时要求对方交付房屋。但应当给对方必要的准备时间！

第二，对于支付价款和交付房屋如果都没有约定，一般可理解为一手交钱一手交货，即同时履行，你已经履行了大部分价款，而对方却以没有约定而拒不履行交房义务，那么，你停付余款是合法的，没有违约！

《合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。

即是你有义务先履行，而对方的行为已经表明即将违约，你也有权中止履行。《合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：

（一）经营状况严重恶化；

（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；

（三）丧失商业信誉；

（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。

第三，合同没有约定纠纷处理途径，一般可以协商解决，也可以达成仲裁协议进行仲裁，还可以直接向有管辖权的法院起诉。你的纠纷涉及房地产，根据《民事诉讼法》的规定，属于专属管辖，即房地产所在地人民法院管辖。

第四，按照第一条确定的期限内要求对方搬出房屋，并将房屋交付给你，过期则可以追究对方的违约责任，赔偿给你造成的损失。如果对方违约给你造成损失的话，你扣留的一万元，完全可以作为损失赔偿给你！

(案例六)

我等60户大多是云南省红河州的山区教师，于2006年11月由金屏县教育局与红河州全聚福房地产开发介司团队订购户型、楼层、面积诚意签约书，签约书上己明确了每平方米单价，楼层、面积并注明供房方不得受市场影响不供房或改变单价，直到2009年9月21日所属耧盘开盘、开发商发出价格调整实施方案，圴价每平米上涨360元，同意此方案就供房、不同意此方案开发商愿违约，退还每户2万元己交房款外加约定2万元违约金。我们与开发商协商多次无果，将开发商告到法院，请求法院判开发商履行合同供房，令人意想不到的是法院一审判撤销我们与开发商的签约书，理由是开发商不愿按2006年的签书履行，退还每户己交2万元外加2万元违约金

与开发商的方案一致。这样判决就给我们盼房子等了四年之久的每户造成14万~15请问有关部门或法律机构能给我们提供一些法律依据和法律援助，能有什么办能为我道。

（分析）

一审法院的判决错误，可以上诉。

第一，一审判决开发商支付违约金，说明已经认定开发商违约。如果原告的诉讼开发商继续履行合同，即按约定价出售房屋，符合《合同法》第一百零七条的规定，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行的法律责任！应的支持！

第二，即使一审法院不支持继续履行合同，除判决违约方支付违约金以外，还应当《合同法》第一百零七条的规定的违约责任除了继续履行外，还规定了采取补救措施失等违约责任。就是合同约定的违约金过分低于损失，按照《合同法》第一百一十四规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减

在合同纠纷案件中，如果原告的诉讼请求是继续履行，法院审理之后，认为实际行已经不可能，一般会回选择合同的条款叫违约方承担违约责任，不过前提条件是合能履行。就本案而言，不存在不能履行的情况。即使选择了解除合同，也应该判决对方不能叫违约方得了便宜，而叫守约方损失。否则，法律支持违约的话，社会哪还有诚

第五篇：商铺转让注意事项

商铺转让注意事项

现在很多商铺都有转让，但其陷阱也多。防不胜防，希望各位朋友注意。就一下几点说明，望对转铺子的人有帮助。

1：但凡打铺子的人，一般都是生意做不走的，当然也有例外，如果你要做生意，千万不要被老板说这个铺子能赚多少钱而蒙蔽。如果你信了，也就掉进陷阱一半了。当然如果你是天才能将什么铺子都能经营好，那就另当别论。你一定要保持清醒的头脑。

2：行业的选择，现在各行各业都竞争很激烈。所以行业一定要看好。最好还是选择自己熟悉的行业，避免与政府打交道的行业，如果你政府有人，也可以做，就比如烟草行业，涉及政府部门很深。

3：不管什么行业，口岸是很重要的。尤其是小本行业，口岸更是要注意。也特别要注意假口岸的。这个就要看你自己眼光了。口岸的好坏就基本决定了你一大半的营业额。

4：当你接铺子的时候，一定要注意合同。一定要看原始合同。首先你一定要搞清楚这个铺子的主人是谁，房屋产权是哪个的。房屋产权者是否允许赚让。转让会不会收取什么费用。如果要收取费用，你自己的考虑好。

5：当你要接铺子的时候，最好问哈周围的人，打听其铺子的营业情况，充分了解好后做决定。

6：转让的物质一定好辨明真伪。尤其是烟酒等贵重物品，一定要找个熟悉这个行业的人来辨明。如果不能辨明，另可不要。这个是非常重要的。

7：有些行业是不能转让的，比如说烟草证，这个是不能转让的，如果合同出现包括烟草证转让等字样，则是无效合同。不过这一点对你是有好处的。8：转让的时候应该是三方，及房东，转让者，承租者。合同最好要到公证处去公证，以免产生纠纷。

9：房租，房屋租金是很重要的，一定要和房东谈好，因为租金的多少决定你利润的剩余多少。避免随行就市，房租百分之10递增的要求。因为这些都是对你不利因素。随行就市的房租，相当于房东卡住你的咽喉，他只会拿别人高的房租比的。递增多少相当于你在玩高利贷，尤其是随着基数的增大，你递增过后交的房租就越多。

10：如有自己不懂，最好咨询律师。