第一篇：《房地产经纪实务》第二十六讲
第七节
物业交验及后续服务
一、物业交验
物业交验是买卖交易的最后一步，但也是至关重要的一个环节。如果物业交验环节出现问题或者发生纠纷，容易使整个房地产交易失败。一个合格的、富有经验的房地产经纪人一定要重视物业交验工作，积极协助买卖双方完成交接手续，直至新业主拿到钥匙。交接过程中可安排交易双方签订物业交接单，明确交接事项。
在进行物业交验时应大体注意以下几点：准备好物业交验表；将水、电、煤气数字抄在合同的附件备注中，协助双方进行电费、水费、燃气、室内设施和用品的检验和交接；对屋内电器，最好带客户都试用一遍；如果经纪人实在不能到场，一定嘱咐交易双方将水电煤气数字标在物业交验单中。
在具体实施过程中，根据租赁业务与买卖业务的不同，其具体操作方法上也有着很大的不同。
（一）租赁物业的交验
针对租赁业务物业交验，房地产经纪人应注意以下几点：
第一，如果双方在物业交验过程中产生矛盾，房地产经纪人应主导解决双方的分歧，不能让双方自行协调。
第二，分歧的解决要依照公平、公正的原则和市场惯例；当分歧较大时尝试将双方分开进行协调。
第三，房地产经纪人要与租赁双方仔细核对出租物业中的各种设施和设备，注明品牌、型号和数量。
第四，对于当时无法确认由哪方缴纳的费用，应协助双方制定解决办法。［案例6－11］
出租房屋物业交验马虎不得
业主陈先生有一套房屋委托某房地产经纪公司的水椎子门店出租。租约到期后，客户便退租了，由于业主要卖此套房子，于是公司交还房屋给业主。可是在做物业交验时，业主发现房屋内电视机由原来的松下变成了某国产品牌，吸油烟机也被换掉了，台灯的灯罩没有了，厨房的壁砖有脱落，要求公司进行赔偿。经公司调查了解才知道，房地产经纪人在与客户做物业交验收房时，物业交验单上只写着“电视一台”、“吸油烟机一台”，并未详细标注房屋内电视、吸油烟机的品牌及状况，物业交验单上也没有注明台灯，更没有标明厨房的壁砖是否损坏。该经纪公司还发现电表箱钥匙已经丢失，而再打那位租房客户的电话时却怎么也联系不上了．公司只能承担这笔损失。
房地产经纪公司承担的物业全程出租代理时，特别是要注意物业交验清单的填写。本案例存在的问题有三个：一是与客户做物业交验时没有标注房屋内家用电器的品牌及使用状况，更没有在承租人交房时与之对照原始物业交验单，造成承租人将电器等换掉都不知道，给业主及公司带来损失；二是房屋内一些小件物品（台灯）没有记入物业交验单，造成物品丢失或损坏后无法追偿承租人相应的责任；三是厨房损坏的壁砖没有登记是原来就有损坏还是后期由承租人损坏的。
房地产经纪公司做物业交验时一定要注意以下几点：
1．与出租人做物业交验时，要检查家具电器能否正常使用，外观是否完好，电器的品牌和尺寸登记到物业交验单上，同时，也应该试一试所有附送的家具、电器是否损坏。
2．检查上下水、电路、马桶是否正常。
3．出租房的钥匙交验也很重要，要把房门、防盗门及卧室、卫生间、厨房门的钥匙在物业交验单上做好登记。
4．房间所有物品应一一登记到物业交验单。
5．承租人退租时，与承租人做物业交验，要带着门店留存的出租人物业交验单与承租人对物品及品牌一一查证，以防出现案例中的情况。同时，也要试一试所有的家具、电器是否完好如初，上下水、电路、马桶等是否正常等。
（二）买卖物业的交验
针对买卖业务的物业交验，房地产经纪人应注意以下几点：
第一，水表账单是否结清。交房之前，要让卖方付清水费，同时不要忘记提醒卖方保留交房日上个月份的已缴纳水费账单收据。
第二，检查电表状况是否正常运行。在房屋交接验收时，应帮助买方查验电表是否有移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。
第三，协助双方进行煤气过户。按照燃气公司的规定，买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费，以及双方的身份证、卖方在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。如煤气管道有改动要让卖方提供煤气管道改装许可证。
第四，结清电话费。有的家庭已经安装了多条电话线路，提醒买方仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。买方可以让卖方将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖方的，那么房地产经纪人一定要提醒买方在收房前和卖方一起到电信部门办一张截止到交房日的结算账单。
第五，协助办理有线电视过户。有线电视实行一户一卡制，由于有些二手房是空房，平时无人居住，卖方也没有去付有线电视的月租费，造成拖欠。时间一长，有线站会作封端处理。因此，在房屋交接时，房地产经纪人应提醒买方要求卖方提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。买方凭上述两样资料和新的房地产权证，即可办理有线电视过户手续。
第六，结算维修基金。按照相关规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中卖方缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《商品住宅维修基金结算交割单》可向买方收取，同时维修基金的所有人更名为买方。
第七，检查和验收附属设施。一般来讲，买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题，房地产经纪人应协助买方做好最好的把关工作。
第八，协助办理迁移户口手续。买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，卖方的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一。因此，房地产经纪人应提醒卖方在房屋交接日前将户口迁出。
［案例6－12］
物业交验不能漏掉任何一项
2004年3月初，买卖双方通过某房地产纪纪公司签订了《房屋买卖合同》后，卖方即出国工作了。在办理贷款过户手续过程中，由于没有卖方的积极配合，造成过户手续进程缓慢。而卖方在国外又发来邮件及电话要求必须在其4月中旬回国期间办理完毕过户手续，否则将推迟到半年后她回国时才能过户。客户这边又急于用房，为避免将要产生的纠纷，该公司在其回国时与卖方作了过户权的委托公证，将房款扣除5000元作为物业交验押金后全部支付给了卖方，但在过户后与买方交验时才发现此房的自来水表已坏，找自来水公司又不能马上更换，买方急于入住，就做了其他交验，说好换完水表后再交水费。但自来水公司这边工作推来推去无人接手此事，卖方的委托人也不积极配合联系。这时客户装修到水池处，无法继续，只能停工。在这种情况下，经纪公司只能拿出500元交与换水表的师傅，请他想办法直接更换，以前发生的水费就算结清，但因为没有票据，卖方回国后不与承认此笔费用，只能由该公司承担。
这个案例告诉我们房屋的交验要认真，不要遗漏任何一项，尽可能的避免纠纷的发生，如果能在卖方走前发现水表已坏，得到卖方的亲笔授权，此纠纷就不会发生。
二、后续服务
当房地产经纪人完成了—宗销售业务后。房地产经纪人的工作并没有全部结束。为了发展公司和经纪人的终身客户，经纪人还可以为客户提供很多相关服务。首先，经纪人应恭贺新业主搬家，并积极主动帮助交易双方理清煤气开户、水电费户口转名，为客户请搬家公司搬家，请清洁公司为新业主打扫居室卫生等。为了能及时为客户提供这些辅助服务项目，房地产经纪人可以与搬家公司、清洁公司等建立联系，—旦客户有这样的需求，房地产经纪人可以提供联系方式或者直接约请。通过这样一些辅助性服务项目，房地产经纪人可以巩固服务成绩，培植生意，再续机缘。
第八节
房地产经纪人促成业务成交应注意的因素
房地产经纪人想促成业务的成交不但要注意前几节中所提到的几个步骤，而且也要注意几个关键因素的重要作用，包括房屋产权状况、房屋物理状况与周边配套、卖方条件、买方条件、房地产经纪公司状况以及房地产经纪人自身专业素质等。
一、房屋产权状况
房屋交易的实质是房屋产权的交易，因此产权清晰是成交的前提条件。在了解房屋产权状况时应注意以下几个问题。
（一）有房屋未必有产权
单位自建的房屋，农村宅基地上建造的房屋，社区或项目配套用房，未经规划或报建批准的房屋等，都有可能不是完全产权，容易导致成交困难。
（二）有房地产证未必有产权
房地产证遗失补办后发生过转让的情形，原房地产证显然没有产权；有房地产证而遭遇查封甚至强制拍卖的情形，原房地产证也就没有了产权；当然还有伪造房地产证的情形。
（三）产权是否登记
预售商品房未登记、抵押商品房未登记是比较常见的情形，仅凭购买合同或抵押合同是不能完全界定产权状态的。
（四）产权是否完整
已抵押的房屋未解除抵押前，业主不得擅自处置；公房上市也需要补交地价或其他款项，符合已购公有住房上市出售条件，才能出售。
（五）产权有无纠纷
在拍卖市场竞得的房屋可能存在纠纷，这是因为债务人有意逃避债务导致的；而涉及婚姻或财产继承的情况也会让产权转移变得复杂；租赁业务中比较多的情形是，依法确定为拆迁范围内的房屋后，产权人将房屋出租。，（六）是否是法律禁止转让的房地产 属于以下几种情况的房屋不得上市交易：
（1）军产、院（医院）产、校（学校）产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的。
（2）仅有使用权的房屋。
（3）以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款的房屋。
（4）在农村集体土地上兴建的房屋，所持乡产权房地产证的二手商品房。（5）已经被列入拆迁公告范围的房屋。
（6）所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋。（7）产权有纠纷的房屋。
（8）已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋。（9）依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的房屋。（10）未依法登记领取权属证书的房屋。
（11）房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的。(买卖不破租赁)
二、房屋物理状况与周边配套
房屋本身质量的好坏及周边配套的成熟完善与否是客观存在的，而客户对这些的印象是主观的，因此房屋展示过程就成为影响成交的重要因素之一。
（一）对房屋进行包装 对房屋本身尽量创造有利成交的条件，主要是弱化房屋缺陷，强化房屋优点，具体做法有：
（1）建议业主修复缺陷，如打扫、油漆、修补裂缝渗漏、电灯更新、暗处使用玻璃补光、歪斜处摆放饰品家具等。
（2）留意通风采光，空屋应常开窗通风，避免客户看房时呼吸不适。（3）建议业主花费适当的成本加以整修，甚至装潢，提升房屋的格调。（4）建议业主清理家具，破败的杂物全部抛弃，体现家的温馨。
（5）准备好赠送家具电器清单，贵重家具如不想赠送，则宜提前搬出，免生异议。（6）通知业主准备好房地产证、室内平面图、物业管理公约及其他文件。
（二）充分展示物业社区环境
客户看房时须强调房屋的周边配套。影响房屋交易的因素，除了房屋本身的好坏，房屋的周边配套也是客户考虑的重要因素之一，因此在房屋展示过程中，房地产经纪人要做足这方面的功课。
（1）在引领看房前，要确定一条最佳的看房路线。在看房的路上，可将经过或周边的配套设施，向客户作详细的介绍。
（2）当引领客户进入房屋后，除介绍房屋本身的特点外，绝不可冷场，还应全面介绍房屋的周边配套，如小区环境、学校、公园、超市、交通情况等。
（3）注意了解客户购买动机，对自用的客户，可强调明星学校、购物中心；对投资的客户，可强调物业增值前景、当前房屋价值高于价格等等。
三、卖方本身
房地产经纪业务是在交易双方之间斡旋促成的。在对卖方的确认和说服工作中，应重点把握下列因素：
第一，对卖方进行资格甄别。房地产经纪人每天会接到很多电话和上门客户的咨询，口头报盘后就联系买家是徒劳之举，核实身份与产权状况甚至现场查勘是首要环节。
第二，了解卖方的真实意愿。是否出售或出租，不能根据卖方的口头陈述；填写委托书才是检验真实意愿的手段。放盘委托书宜简明扼要。有些房地产经纪公司将委托书制作成比较严格的合同文本，甚至要求卖方签订代理，这不仅能表明卖方出售的真实意愿，而且能体现房地产经纪人的专业水平。
第三，明确需求内涵。出售房屋往往要个好价钱，有的卖方关心单价，是跟买人价比较，或跟行情比较；有的卖方关心总价，想买新房，或用于别的投资，甚至还债；有的卖方在乎成交速度或付款方式。而出租房屋时，更多卖方会关注押金、租期、续租事宜；也有人对租客特别挑剔，如是否正当职业。在明确了卖方出售（出租）的真实原因后，房地产经纪人才能在谈判时处于有利位置。
第四，判断决策人。任何交易的成功都会有一个关键决定人，有时产权人未必是真正的决策人。房地产经纪人在与客户接触过程中，要善于发现谁是真正的决策人。
第五，要尊重和利用卖方置业顾问。卖方为了使交易对自己有利，或鉴于自己经验的局限，会请一些亲朋好友、业界帮手，这是完全可以理解的；房地产经纪人万万不可有对立情绪，因为他们的意见对成交起着至关重要的作用，应给予最大程度的尊重，在态度上不卑不亢，多摆事实、讲道理，多沟通，以专业取得他们的认可，使顾问成为促成成交的帮手。
四、买方本身
让客户成为真正的买方或租客，下列工作能够缩短进程：
第一，对客户进行需求引导。有些业务人员，简单理解“客户就是上帝”，跟着客户的思路走，最终也帮不了客户，有的客户表述不清自己的需求。房地产经纪人必须进行需求引导，说出客户心中想表达的，或进行合理变通，建立起共识，减少误会，以便快速成交。
第二，对客户的购买力进行判断。买主或租客的预算或最高能承受价格的多少，将决定向其推荐相关房屋的方向；当然，也不可简单依据收入或存款来推算，因为还应对家庭其他支出、其他生意支出等因素综合考虑。
第三，了解最终出资人。出资人对交易成败起着关键作用，因此经纪人应多加了解，多做沟通。例如，父母为即将结婚的儿子购买房产，最终出资人是父母，这时儿子的意见只能参考。
第四，了解受益人。受益人的喜好也会决定买方或租客的选择方向，如受益人喜欢出租房屋内的一架钢琴，成交容易了，价格也会高一些。受益人可能是买方或租客的家人，也可能是公司的高级雇员。
第五，与律师进行友好沟通。买方选择律师做参谋会越来越多，律师通常是严谨细致的，房地产经纪人应学会与律师沟通，解决律师提出的问题并取得认可与理解，使其客观公正地看待这些问题。当然，解决不了的问题也未必一定会影响成交，不妨直言相告，买方或许因为喜欢而放弃一些条件，也可增加成交机会，但切忌为了达成交易而不负责任地乱承诺。
五、房地产经纪机构
房地产经纪行业是靠信用、靠服务生存的，因此只有信用好、服务好的经纪机构才能得到市场消费者的认可，也才能拥有源源不断的客户，从而为经纪人提供更多的业务资源，使其成交的几率更大。一个规范的房地产经纪机构至少应做到以下几个方面：
（一）加强规范管理
就现时情况而言，将下列文件在经营场所公开是最简洁的做法：①合法经营文件，包括工商营业执照、税务登记证。②房地产经纪资质证书，包括企业的和房地产经纪人个人的。③业务规章流程，重点是房地产经纪服务流程图。④服务收费标准，特别说明什么时候和什么条件下收取，哪种情况不收取。
（二）重视形象管理
房地产经纪公司应视自身的规模，适当开展形象建设工作，增强客户的信赖。1．稳健经营的形象
（1）公司建制。投诉可以找到负责人，交了佣金可以拿到发票，事后有了纠纷可以找到办公室，这是客户最起码的要求。
（2）运营中心。由于房地产交易复杂，如果由一个业务人员包办一切，会让客户感觉不踏实，而公司内部的适当分工，既有利于提高效率，也可消除这种顾虑。若干个门店后，可尝试将办证、档案、查询等服务功能集中到运营中心。
（3）公共关系。行业尚不成熟，无论是自身管理疏漏，还是外界的不理解，任何不利于公司稳健经营形象的事件发生，都要通过事前或事后的公共关系去消除负面影响。
2．店面展示的形象
（1）LOGO吸引。居间业务的主要形式之一就是店铺经营，店面的展示起到吸引路人，积聚人气的作用；铺租成本较高，如果还需要广告招揽客户，经营的压力就会更大。
（2）室内整洁，接待热情。店面空间有限，主要分办公和接待两种功能，办公区间需要布置严谨，接待空间需要开敞热情。
（3）钥匙牌体现邻里信赖。在营业场所的适当位置，将业主委托出售和出租房屋的钥匙挂起来，与麦当劳热气腾腾的汉堡包是一个道理。
3．统一着装的形象
（1）统一的美感、统一化的服务。制服虽然会掩盖一个人的美丽和个性，但在提供服务时美丽和个性的展示不能喧宾夺主。制服可以发挥统一的美感，赋予公司的个性化，彰显统一化的服务，留给客户统一的印象。
（2）烘托团队的魅力和服务面貌。制服有助于约束外表和姿态，如能将接待客户的职业用语及服务态度一并统一化，则该公司具备了统一的个性化特征。
（3）要理解穿制服的目的。年轻的雇员有时会在制服上加一条腰带，截短裙子，配带俏丽的蝴蝶结、纱巾、胸针、项链、戒指等，以期表现自己的个性，这些做法实际上与穿制服的目的背道而驰。个性化特征应在服务客户的过程中表现和确立。
（三）具有协作精神
房地产经纪事务繁杂，需要同业合作。合作能增加成功机会，合作能增进友谊，改善行业风气。合作首先需要真诚，努力付出并尊重同业工作价值。不可直接或间接索取对方客户联络电话，擅自与对方客户交换名片，或公开自己的非同一机构身份。合作双方应各自负责其工作部分，并不得以减佣金或免佣金方式来争取客户，从而损害合作方的正常利益。
（四）注意自我防范
房地产经纪企业之间应友好协作，并善待客户。但作为企业，面对竞争和不成熟的市场环境，也需要对非善意的行为予以防范和还击。典型的是防范同行撬盘和业主跳单。优质房源往往成为同业追逐的对象，防止被撬的手段只有委托和快速成交；而业主跳单通常跟口头委托和过早安排双方见面有关，书面委托可以追讨佣金，控制节奏能让双方体会房地产经纪人的服务价值感。
六、房地产经纪人专业程度
事在人为，房地产经纪业务的最终促成还是要靠房地产经纪人的主动努力。房地产经纪人应努力促成交易双方希望目标的达成，其目标当然是合适的房子和合适的价格，也包括房地产经纪人提供的贴切服务和可供参考的市场情报。房地产经纪人应具备良好的基本职业素质、得体的仪表、重视资讯的收集和积累及较强的专业能力。
第二篇：房地产经纪范文
1、一房二卖：指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。
2、交易日期调整的关键：交易日期调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影响的调整。经过交易日期调整后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。
3、等额本金和本息的内涵和区别：等额本息法的特点是：每月的还款额相同，在月供中“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。所支出的总利息比等额本金法多，而且贷款期限越长，利息相差越大。但由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的开支计划，特别是年青人，可以采用用本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。
等额本金法的特点是：每月的还款额不同，它是将贷款本金按还款的总月数均分（等额本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一个月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多，尔后逐月减少，越还越少。所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高，适合在前段时间还款能力强的贷款人，年龄大的可采用本金法，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。
4、路线价估价法的内涵：路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出邻接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。它与市场比较法类似，基本原理是替代原理和区位论（可及性）的具体运用。
5、建筑物在估价中的折旧基数：估价时点该建筑物的重置价格或者重建价格。
6、高开低走和低开高走的内涵：在房地产项目综合素质高，而市场状况不好，竞争又较为激烈的情况下，房地产项目往往采取突出房地产项目优秀品质，高报价树立房地产项目形象和知名度，而实际以较低成交价格争客户和市场份额的“高开低走”的策略。
在房地产项目综合素质较高，但初期优势不明显，而市场状况不好或市场发展趋向不明朗的情况下，为取得市场认同，房地产项目应采取低价入市，根据销售工作的开展，视具体情况适时调价的“低开高走”策略，根据销售进展的好坏，决定价格的提升。当然，如果项目的确综合素质较低，市场认同感差，且市场状况不好竞争较为激烈的情况下，房地产项目一般只能采取低报价，低价成交，以价格取胜的“低开低走”策略。
7、房地产置业顾问的职业道德：以公司整体利益为重，不因个人目的而损害公司的利益和形象；遵守公司各项规章制。
8、施工许可证向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。
9、房地产供给曲线的内涵：生产者在特定的时间内，在各种可能的价格下对某种产品愿意并且能够出售的数量，表示房地产的供给量与其价格之间的关系的曲线。
10、房地产贷款信用保险是贷款人以借款人的信用向保险人投保，当借款人不为清偿或不能清偿债务时，由保险人代为补偿。
11财产损失保险：
12、根据刑法···，如何处罚？严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
13、喜封金顶：“喜封金顶”是时下一个热门的说法,在建筑业界庆祝某一建筑总体结构建造完成的仪式上常被人使用。
14、三通一平：指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，内容包含水通、电通、路通和平整场地，是房地产基础用地开发的最低法定要求。
15、七通一平：指通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地。
16、小产权与大产权的内涵和区别：大产权即完全产权，包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时，无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权即不完全产权，只包括房屋的使用权，它与大产权的本质区别在于土地使用权。
17、五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、销售（预售）许可证。两书：是指住宅质量保证书、住宅使用说明书。
18、建筑密度：建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
19、楼间距：两相邻楼的外墙面距离，同一个小区两栋相邻的楼与楼之间的距离。房屋前后间距：普通小区居住用房可以用：楼高：楼间距=1：1.2比值计算。按照国家规定（设计规范）以冬至日照时间不低于1小时（房子最底层窗户）为标准。间距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a)a-各地在冬至日正午时的太阳高度角。房屋左右间距：多层（4-6层及以下）与多层建筑间距为6米，多层与高层（12层及以上）为9米，高层与高层之间为13米。
20、房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。共有产权指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人。
21、过户：指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续。即产权转移从甲方转移到乙方的全过程。
22、建筑面积指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。套内使用面积指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。
23、板楼一般指建筑层数不超过12层的“东西长、南北短”的建筑结构的构筑物。优点：南北通透，便于采光通风；均好性强；管理成本不高；住户使用率很高。缺点：建筑密度低，房价高；户型格局不宜改造。
24、房地产价格构成：土地价格或使用费；前期开发工程费；建筑安装工程费；开发管理费；房地产开发企业的利润和税金。影响因素：自身因素；环境因素；人口因素；经济因素；社会因素；行政因素；国际因素；心理因素；其他因素。
25、房地产开发经营资金的特点：
26、区位：区位一方面指该事物的位置，另一方面指该事物与其他事物的空间的联系。
27、房地产住宅项目的开发特点：市场潜力巨大；开发投资风险相对较小；多元化的市场需求；对开发商投资能力要求较低。
28、新房与二手房的交易流程：
29、买新房、买方承担的税费：交易手续费；合同印花税；契税；权证印花税；转移登记费；勘测费及工本费。
30、物业管理的内涵及地位：是指对小区范围内的建筑物和构筑物及其设备、市政、公用园林绿化、环卫、交通、治安等公用设施以及环境容貌管理项目进行维护、修缮和整洁。
31、物业代理的作用：(1)通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者行为、偏好、潮流与品味，协助开发商或业主进行准确的市场定位。(2)通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行有效的引导。(3)从房地产开发项目的前期策划到项目租售完毕，物业代理参与整个开发过程，协助开发商最终实现投资收益目标。(4)按照置业人士提出的有关要求(位置、价格、面积大小、建筑特点等)，帮助其选择合适的物业，并为其提供完善的购楼手续服务。(5)帮助买卖双方进行有关融资安排(6)提高市场运行效率。因为很少有集中、固定的房地产市场，房地产又是一种特殊的商品，常常需要代理人的服务来寻找买卖双方，使潜在的买家和卖家均能迅速地完成交易，从而提高了房地产市场运行的效率。
32、房地产开发项目租售方案的基本内容：(1)项目出租、出售，还是租售并举，出租面积和出售面积比例；(2)可出租面积、可出售面积、可分摊建筑面积及各自在建筑物中的位置；
(3)出租和出售的时间进度安排及各时间段内租售面积数量的确定；(4)租金和售价水平的确定。(5)收款计划的确定。
33、案场布置设计需要注意：
34、房地产开发的主要程序：（1）选址：市场条件判断、项目位置选择（2）立项：确定开发方案、编制可行性研究报告（3）取得土地：办理《建设用规划许可证》、领取《国有土地使用证》（4）规划设计：领取《建设工程规划许可证》（5）开工建设：招标：寻找施工单位、领取《建设工程施工许可证》、开工建设（6）竣工验收：领取《商品房销售许可证》 36住宅产业是国民经济的新增长点：
1.建筑业一般都是国家的支柱产业,而住宅建筑又是建筑产业的主干,在国民经济中具有重要的地位和作用.2.住宅作为生活必须品,没有任何家庭可以离开它.一国经济增长有许多拉动因素,住宅业以其使用的广泛性和产品的普及性,从多方面拉动经济增长.3.住宅的质量和新颖性是公民经常追求的目标,而住宅业的发展对水泥钢铁玻璃家具等上百种产品的发展具有决定性的意义。
第三篇：浙江省2015年房地产经纪人《经纪实务》试题
浙江省2015年房地产经纪人《经纪实务》试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列关于房地产经纪合同条款的表述中，错误的是。
A：房地产经纪服务标准的条款是主要条款，协议生效条款是普通条款
B：房地产经纪服务佣金支付条款是实体条款，争议解决条款是程序条款
C：违约责任是明示条款，以合同签署地作为争议解决地是默示条款
D：标的房屋信息条款是有责条款，合同双方信息条款是免责条款
E：客户资金代收代付风险
2、征地费的主要部分是。
A：土地补偿费
B：安置补助费
C：地上附着物补偿费
D：地上青苗补偿费
E：权利型房地产投资信托
3、房地产抵押贷款中，商业银行与借款人签订的房地产抵押合同，属于。
A：单务合同
B：主合同
C：实践合同
D：要式合同
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
4、在有地震的地区，通常采用。
A：木楼板
B：砖拱楼板
C：混凝土楼板
D：现浇钢筋混凝土楼板
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
5、不是房屋登记的必经程序的是，其是否有必要进行，由房屋登记机构根据情况确定。
A：复审
B：记载登记簿
C：公告
D：资料移交
E：权利型房地产投资信托
6、查询机构可以出具无查询结果的书面证明的情形不包括。
A：涉及国家安全需要保密的信息，但无法提交国家安全机关同意查询证明的B：按查询人提供的房屋坐落或权属证书编号无法查询的C：要求查询的事项、资料不存在的
D：要求查询的房屋尚未进行权属登记的E：权利型房地产投资信托
7、关于房地产中介服务行业信用档案管理中的组织实施的表述，错误的是。A：住房和城乡建设部组织建立一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统
B：中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门
C：住房和城乡建设部负责起草相关的信用信息管理制度
D：中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责一级房地产估价机构和房地产中介执业人员信用档案的日常管理工作，包括有关信用信息的征集、登记、审核、更新等工作
E：权利型房地产投资信托
8、房屋拆迁当事人对估价结果有异议另行委托评估的，受托估价机构应当在日内出具估价报告。
A：5 B：10 C：15 D：30 E：权利型房地产投资信托
9、法律适用的基本原则中，是指在效力较高的法律与效力较低的法律相冲突的情况下，应适用效力较高的法律。
A：新法优先于旧法原则
B：特别法优先于普通法原则
C：上位法优先于下位法原则
D：法律文本优先于法律解释原则
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
10、在房屋租赁过程中，承租客户所关心的安全性问题是。
A：减少房屋的空置期
B：希望自己消费获得最大效用
C：希望业主承诺在承租期内不取消租约
D：找到适合自己的房源
E：工厂的生产设备
11、《物业服务合同》是与物业服务企业签订的。
A：街道办事处
B：业主委员会代表全体业主
C：房地产行政主管部门
D：房地产开发企业或公房出售单位
E：权利型房地产投资信托
12、抵押贷款时采取等额本息还款方式的特点为。
A：可节省整体利息支出
B：每月还款额保持不变
C：每月还款额递减
D：利息按本金余额逐月计算
E：工厂的生产设备
13、房地产经纪信息MLS系统是20世纪二三十年代市场经济孕育的产物。
A：澳大利亚
B：荷兰
C：日本 D：美国
E：客户资金代收代付风险
14、主要用来反映单项式离散型变量数列的统计图是。
A：线形图
B：条形图
C：圆形图
D：直方图
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
15、经纪活动中的代理，是一种代理活动。
A：计划
B：经济
C：风险
D：商事
E：客户资金代收代付风险
16、房地产市场细分的方法中，即按影响消费者需求的各种因素，由粗到细逐步地进行系列划分市场的方法。
A：单一标准法
B：综合标准法
C：系列标准法
D：系统标准法
E：工厂的生产设备
17、对销售人员的是销售管理的一种重要活动。
A：考勤管理
B：成交客户分析
C：销售绩效评价
D：仪容仪表监督
E：工厂的生产设备
18、房地产经纪服务的5S技巧中的5S是指。
A：速度、微笑、真诚、机敏、研究
B：速度、微笑、沟通、机敏、研究
C：速度、微笑、真诚、机敏、素质
D：速度、微笑、真诚、机敏、沟通
E：工厂的生产设备
19、在房地产经纪机构经营模式的类型中，目前我国约有三分之一的房地产经纪机构采用。
A：无店铺经营模式
B：单店经营模式
C：连锁经营模式
D：混合经营模式
E：客户资金代收代付风险
20、MLS系统运行的基础是。
A：独家代理制度
B：业必归会制度
C：参与代理制度 D：共同代理制度
E：客户资金代收代付风险
21、房地产经纪企业资金运用包括两个方面，一是对资金占用和耗费进行管理，二是的管理。
A：对筹资渠道
B：对外投资
C：加强产品销售
D：对回收资金
E：客户资金代收代付风险
22、与客户自己办理房屋登记相比较，房地产经纪人代办旁重登记时，还应当提交的材料是。
A：授权委托书和代理人身份证明
B：登记申请书
C：申请人身份证明
D：房屋所有权证书
E：客户资金代收代付风险
23、存量房经纪业务基本流程中客户开拓这一步的主要工作是。
A：吸引客户
B：向客户做宣传
C：争取客户
D：做品牌宣传
E：客户资金代收代付风险
24、贴面类外墙面装饰具有等优点。
A：坚固耐用、装饰性强、容易清洗
B：工效高、工期短、自重轻、造价低
C：操作简单、维修方便、更新快
D：耐久性好、不易变色
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
25、在我国，房地产经纪机构中薪酬的支付方式一般不包括。
A：固定薪金制
B：分红制
C：佣金制
D：混合制
E：客户资金代收代付风险
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、资金来源于国外的房地产经纪机构，按其资金组成形式将房地产经纪机构进行分类，其划分的类型不包括。
A：中外合资房地产经纪公司
B：合伙制房地产经纪公司
C：中外合作房地产经纪公司
D：外商独资房地产经纪公司
E：客户资金代收代付风险
2、房地产经纪人接待到店客户的流程包括。A：站立迎接，微笑待人，使用标准问候语
B：引领客户入座，并将茶水放至客户面前
C：确定接待主体
D：物业交验
E：客户信息录入
3、目前，我国房地产经纪业正呈现出由传统房地产经纪业向现代房地产经纪业发展的趋势，具体而言，表现在。
A：由传统服务业向现代服务业转变的产业升级将部分呈现
B：主要生产要素由劳动密集型转向知识密集型转变
C：资本和信息化成为推动房地产经纪业发展的两大支柱
D：主要业务逐渐由传统经纪业务向现代经纪业务转变
E：以互联网为依托的新型房地产经纪业态将迅速发展
4、运用媒体的方法进行客户开发时需要注意，网络受众主要是知识分子群体，房源信息应具有。
A：专业性
B：针对性
C：全面性
D：适用性
E：客户资金代收代付风险
5、在居住区环境景观中，属于场所景观的有。
A：路旁绿化种植
B：运动场所
C：雕塑小品
D：休闲广场
E：儿童游乐场
6、房地产经纪机构战略管理的意义是。
A：强化员工使命感，责任感，树立对企业未来发展的信心
B：为房地产经纪机构的长远发展奠定基础
C：优化房地产经纪机构的资源配置
D：为企业迎接一切机遇和挑战创造良好的条件
E：实现房地产经纪机构的全动态管理
7、房地产经纪服务合同的主要特征包括。
A：房地产经纪服务合同属于劳务合同
B：房地产经纪服务合同是双务合同
C：房地产经纪服务合同是有偿合同
D：房地产经纪服务合同一般为书面形式的合同
E：房地产经纪服务合同是主合同
8、很多有机合成材料可向室内释放许多挥发性有机物，如等。
A：醚类
B：甲醛
C：甲苯
D：苯
E：甲醇
9、搜集统计数据的询问调查方法中，通常是一种标准化调查，其特点是调查者与被调查者没有直接的语言交流，信息的传递完全依赖于调查表或调查问卷。
A：访问调查
B：电话调查
C：邮寄调查
D：电脑辅助调查
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
10、我国《物权法》规定，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
A：占有权
B：所有权
C：使用权
D：收益权
E：处分权
11、房屋转租必须符合的条件有。
A：承租人在租赁期限内．必须征得出租人同意，出租人可以从转租中获得收益，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁房屋造成损失的，承租人应当赔偿损失
B：应当订立转租合同，可以是三方当事人共同签订，也可以在出租人的同意下由承租人与转承租人双方签订
C：转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但承租人与转租人双方有约定的除外
D：转租合同生效后，转租人享有并承担原租赁合同规定的承租人的权利和义务，并应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外
E：转租期间原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之变更、解除、终止
12、房地产项目竞争环境分析中的法律特征分析，主要分析等方面的合法性．
A：城市规划条件
B：国家环境标准和限制条件
C：房地产项目土地利用条件
D：建筑物质量和使用年限
E：建筑物结构
13、就房地产经纪行业管理的内容来看，双重主体的管理模式通常比单一主体的管理模式更能适应房地产经纪行业管理的，因而管理效果更好。
A：多重要求
B：方式手段
C：发展方向
D：制度机制
E：客户资金代收代付风险
14、根据房地产法律行为的性质划分，可分为。
A：善意行为
B：合法行为
C：恶意行为
D：违法行为 E：积极行为
15、房地产经纪机构在建立风险识别系统时，要遵循的基本原则有。
A：尽量以不影响日常的工作效率为前提
B：不能过于保守
C：全面考察
D：不能盲目乐观
E：风险与收益对等
16、新建商品房进入市场销售需要取得文件，并按要求将这些相关文件在项目销售处进行公示。
A：预售的需取得竣工许可证
B：持有建设规划许可证和施工许可证
C：拆迁地需有已落实拆迁安置的文件
D：供水、供电、供热、燃气通信等配套基础设备的相关文件
E：房地产开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开企业资质证书
17、关于征收集体土地的补偿的说法，错误的有。
A：不需要统一安置人员的安置补助费归农村集体组织管理和使用
B：土地补偿费归农村集体组织所有
C：地上附着物和青苗的补偿费归农村集体组织所有
D：用地单位应按征地协议如数支付补偿费
E：如有特殊情况，被征地单位可以额外索取补偿费
18、大户型及別墅客户的消费特征表现在等方面。
A：置业经验非常丰富，对物业有自己独有的判断
B：关注生活便利性、舒适性，要求有较好的小区环境和物业服务
C：表现比较低调，很讲道理，容易沟通
D：对居住面积、产品户型及居住配套条件有更高的追求
E：注重杓业品质及形象等精神层面
19、与客户自己办理房屋登记相比较，房地产经纪人代办房屋登记时，还应当提交的材料是。
A：授权委托书和代理人身份证明
B：登记申请书
C：申请人身份证明
D：房屋所有权证书
E：客户资金代收代付风险
20、在进行对外承诺时，必须注意的是，所承诺的内容一定是有能力兑现的，为了切实做到这一点，就必须要实行对外承诺标准化。它主要从等方面人手。
A：建立监察稽核体系
B：制定标准的对外承诺文本
C：风险的转移
D：展示标准化的文本
E：规范档案与印章的管理
21、房地产经纪企业风险可大致分为的类型包括。
A：信息欠缺引起的风险、个别风险和意外风险
B：总体风险、信息欠缺引起的风险和意外风险
C：总体风险、个别风险和意外风险 D：总体风险、个别风险和承诺不当引起的风险
E：客户资金代收代付风险
22、以客户为导向的市场营销的核心概念包括。
A：客户让渡价值
B：客户满意
C：客户忠诚
D：客户扩展
E：客户关系管理
23、商品住宅市场需求的总和，是由商品住宅所有现实买主和共同组成的。
A：现实卖主
B：潜在买主
C：潜在卖主
D：年轻居民
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
24、针对买卖业务的物业交验，房地产经纪人应注意的事项有。
A：水表账单是否结清
B：协助双方进行煤气过户
C：结清电话费
D：为客户请搬家公司搬家
E：检查电表状况是否正常运行
25、信息具有许多特性，其主要特性包括。
A：可量度性
B：可识别性
C：可转换性
D：可处理性
E：可创造性
第四篇：房地产经纪人考试试题_经纪实务模拟试题
经纪实务五1
单项选择题
5．房地产市场调研的程序是()。1．确定调研目的；2．初步调研；3．搜集信息资料库；4．调研设计；5．现场调研；6．撰写和提交调研报告。
B．1．3．2．4．5．6
9．产品规划设计阶段的工作不包括()。
A．项目定位B．项目策划C．物业开发建议D．Ａ和Ｂ
单1：B| 5：B| 6：A| 7：D| 8：C| 9：B
19．房地产转让托服务手续的第一流程是()。
C．卖方与经纪机构签署独家《委托代理协议书》D．卖方与向经纪机构提供房地产权证明文件
25．在编制市场推广费用预算时，最常用的方法是()。C．销售百分比法
| 19：D | 22：C| 23：A| 24：D| 25：C
多项选择题1．在房地产产品定位阶段，市场调研主要调研()。
A．竞争项目的基本数据B．消费者的个人偏好C．消费者的生活模式
D．消费者的家庭财产E．房地产产品的质量
4．客源管理是要掌握()等资料。
A．客户基础资料B．需求状况C．交易记录D．业主概况E．房屋状况
5．产品定位时进行的外部市场环境研究包括()。
A．经济环境B．政策环境C．竞争环境D．文化环境E．政治环境
8．房地产企业在品牌战略的执行过程中，可供选择的方案有()。
A．产品效应B．人物营销C．客房活动D．企业与楼盘品牌互动E．企业实力
9．房地产经纪纠纷的规避与处置方式有。
A．制定示范合同文本B．制定服务标准，明确服务要求和内容C．1．3．4．2．5．6
经纪实务五2
C．告知必要的经纪活动事项，利于委托人监督
D．加强对房地产经纪合同的监督管理
E．对已经出现的纠纷，应及时协商或通过法律途径解决
A．房地产营销渠道的起点是开发商（或业主），重点是消费者，包括购房人和承租人 E．房地产营销渠道的起点是房地产中介机构，重点是消费者，包括购房人和承租人
14．房地产项目从土地取得到入市销售,房地产营销划分为()等阶段。
A．项目取得与地块研究B．产品设计与规划C．项目策划与销售
D．物业管理E．施工监理
15．下列属于房地产居间业务信息收集中的常规信息有()。
A．按揭费用表B．楼盘广告C．房产展销会D．售楼书E．转移登记税费表
20．房地产经营投资的特征包括()。
A．投资的产品价值具有双重性B．价格具有多样性C．投资回收期短
D．投入量大E．投入量大
22．房地产市场预测的种类有()。
A．短期预测．中期预测和长期预测B．宏观市场预测和微观市场预测
C．定性预测和定量预测D．房地产产业政策预测E．房地产价格预测
23．房地产销售阶段市场调查的主要内容包括()。
A．项目细分市场分析B．广告策略的收效C．价格走势D．成交客户问卷调查E．成交客户特征分析
24．要改变房地产经纪行业“掮客”．“房串子”的不良形象，房地产经纪机构应该实施()。
A．规范管理B．给大客户一定折扣C．树立企业形象D．提倡同业合作E．收取预付佣金
多1： A． C． | 4： A． B． C． | 5： A． B． | 8： A． B． D． | 9： A． B． D．| 14： A． B． C． | 15： A． D． E．| 20： A． B． D． E． | 21： B． C． D． | 22：
A． B． C． | 23： B． C． | 24： A． C． D． |
第五篇：房地产经纪人考试试题_经纪实务模拟试题
中国资格考试网-第一个极力推崇人性化服务的专业考试培训网站！提供历年试题，模拟试题，模拟盘，教程，专业课试题下载，考试培训等。每日更新！!单项选择题 1．()是房地产营销计划的核心部分。答案（）A．营销策略 B．营销目标 C．行动方案 D．预算开支 2．客源是具有成交可能的意向购房或者租房的人，体现了客源具有()的特征。答案（）A．指向性 B．实效性 C．潜在性 D．可能性 3．定金合同从()起生效。答案（）A．签订之日 B．合同中约定的日期 C．合同中约定的交付定金的日期 D．实际交付定金之日 4．大业主是相对于小业主而言的，它通常指的是()，答案（）A．拥有批量房屋的单位 B．拥有许多房屋的个人 C．拥有大房子的个人
中国资格考试网-第一个极力推崇人性化服务的专业考试培训网站！提供历年试题，模拟试题，模拟盘，教程，专业课试题下载，考试培训等。每日更新！!
D．物业管理企业 5．在不成熟的房地产经纪市场中，优质房源往往成为同业追逐的对象。居间业务中防止撬盘最有效的手段是()。答案（）A．独家委托 B．押扣房屋权属证书 C．要求卖主交出房屋钥匙 D．收购该房屋 6．项目取得与地块研究工作在()进行。答案（）A．开发商获得土地之前 B．开发商获得土地之后 C．较少使用促销手段 D．采用多种分销形式 7．广告心理效果测定属于()。答案（）A．广告活动过程的效果测定 B．广告要素效果的测定 C．广告目标效果的测定 D．广告媒体效果评价 8．王先生有一套房屋，1999年可以售出价格为48万元，2001年可以售出价格为52万元。2003年7月王先生急需一笔资金，只得以44万元成交，引起该套房屋价格最终变化的是()。答案（）A．市场信息 B．出售心态 C．新旧程度
中国资格考试网-第一个极力推崇人性化服务的专业考试培训网站！提供历年试题，模拟试题，模拟盘，教程，专业课试题下载，考试培训等。每日更新！!D．市场供求 9．()试图从外部联系上寻找问题的各种相关因素。答案（）A．预测性调查 B．因果性调查 C．探测性调查 D．描述性调查 10．房地产市场调查按具体的调查方法划分,主要有访问法．观察法和()。答案（）A．定性调查法 B．抽样法 C．实验法 D．重点调查法 11．房地产买卖成交时的购房款与产权过户的给付模式不包括()。答案（）A．银行共管账户 B．开发商代收代管 C．银行代收代付 D．机构代管 12．进行客户定位的主要方法是()。答案（）A．Ａ市场细分方法 B．市场分析方法 C．SWOT分析方法 D．建筑策划方法
中国资格考试网-第一个极力推崇人性化服务的专业考试培训网站！提供历年试题，模拟试题，模拟盘，教程，专业课试题下载，考试培训等。每日更新！!13．下列不属于房地产三级市场营销特征的是()。答案（）A．交易双方协定定价 B．较多使用促销手段 C．转少使用促销手段 D．采用商获科土地之后 14．()负责房地产经纪人协理从业资格注册登记管理工作。答案（）A．各省级房地产管理部门 B．建设部房地产管理部门 C．各省级房地产管理部门或其授权的机构 D．建设部房地产管理部门或其授权的机构 15．利用一部分客户的成效去说服另一部分客户，制造“羊群效应”是()的表现形式。答案（）A．抢购促成法 B．涨价促成法 C．从众促成法 D．压力促成法 16．房地产交易中最敏感．最关键的因素就是()。答案（）A．物业 B．服务 C．价格 D．信用 17．核实产权最直接的方式是()。答案（）
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A．到房地产产权登记部门核实 B．请鉴定机构鉴定 C．请开发商核实 D．请公证机关公证 18．分支机构能独立开发房地产经纪业务，()法人资格。答案（）A．具有 B．不具有 C．不确定 D．依情况而定 19．()就是形成市场差异化产品。答案（）A．形象定位 B．市场定位 C．产品定位 D．客户定位 20．营销渠道是促使()由生产者转移到消费者的途径。答案（）A．产品 B．资金 C．信息 D．观念 21．转租期间，原租赁合同变更．解除或者终止，转租合同()。答案（）A．继续执行工 B．随之变更．解除或者终止
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C．按照约定执行考试大 D．重新签订转租合同 22．小王与某银行于2002年6月12日签订了10年期的住房抵押贷款合同，假设人民银行于2002年5月6日 调整利率，那么新利率应从()开始执行。答案（）A．2003年5月6日 B．2003年6月1日 C．2003年7月1日 D．2004年1月1日 23．房地产是一种特殊商品，()是其与劳动力．资本以及其他类别商品的最大区别。答案（）A．不可移动性 B．投资大 C．建设周期长 D．单一性 24．房地产市场细分的程序是()。1．确定粗略市场2针对确定的目标市场特性；2．制定进入目标市场的营销策略；3．将每个粗略的细分市场按购买者的反应程度大小顺序排列；4．找出每个粗略细分市场的特性，从中选择有利于企业经营的粗略细分市场作为目标市场；5．计算目标市场给企业带来的效益，从而确定企业产品投向目标市场的风险程度；6．考虑可供利用的广告媒体．销售渠道．运输等费用的高低．目标市场的特征和企业企望利润大小。答案（）A．1．3．4．6．5．2 B．1．2．3．4．5．6 C．2．3．1．4．5．6 D．1．3．2．4．5．6 25．住房抵押贷款的购房者购买保险的，在贷款本息还清之前，保险单由()保管。
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答案（）A．购房者本身 B．保险公司
C．开发商 D．银行 26．下列不属于房地产居间业务接盘要点的是()。答案（）A．搜集房屋情况资料 B．核实产权 C．明确委托关系 D．提供个案资料 27．高考期间，地处某考场附近的一房地产项目的销售经理，组织销售人员向考场外烈日下等候的家长派送饮料。这种行为属于房地产促销组合中的()。答案（）A．销售促进 B．关系推广 C．广告推进 D．人员促销 28．推广控制工作的第一个流程是()。答案（）A．确定控制对象 B．设置控制目标 C．确定控制标准 D．选择检查方法 29．不列关于均价的说法正确的是()。答案（）
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A．均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系 B．一般来说整体均价是在分栋．分期均价的基础上建立起来的 C．均价制定要求考虑房地产本身的成本及市场供求关系 D．在均价确定过程中，重点市场比较楼盘不应少于8个 30．某楼盘有800套住房，按照2个月销售40％的目标，当设计平均成交率为12％时，按每名销售人员每天平均接待5批客户，每天大约需要()名销售人员。答案（）A．6～7 B．7～8 C．8～9 D．9～10 多项选择题 1．影响房地产价格的市场因素不包括()。答案（）A．经纪发展状况 B．客户取向 C．发展商营销目标 D．周边环境景观 E．发展商知名度 2．形象定位遵循的原则有()。答案（）A．易于项目展示和传播 B．与项目产品特征符合 C．一定要高档 D．与目标客户群的特征符合
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D．考虑到推陈广成本．售价与企业利润之间的关系 E．普遍采纳可以使竞争趋于稳定 9．房地产三级市场的营销特征包括()。答案（）A．产品是增量房地产 B．交易双方协定定价 C．经常采用广告．价格等促销手段 D．较少采用促销手段 E．较少使用分销渠道 10．广告策划包括()。答案（）
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A．对当前项目区域的广告情况进行透彻分析 B．确定广告战略目标 C．广告创意分析 D．广告时间分析与选择 E．确定广告预算 11．直营连锁经营有效地克服了零售企业由于店址固定．顾客分散造成的单店规模小．经营成本高等缺点，使企业可通过统一的()形成规模效益。答案（）A．销售管理 B．信息管理 C．标准化管理 D．企业管理 E．广告宣传 12．租赁居间主要业务包括()。答案（）A．房屋理财 B．招租居间业务 C．代租代管 D．项目转让与合作 E．租售结合 13．下列关于房地产项目定位的表述中，正确的有()。答案（）A．需要研究市场前提．技术前提和资金投入状况 B．对楼盘本身有实质性改变 C．利用科学方法构思房地产产品方案的过程 D．皆在目标客户中确立与众不同的价值地位
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E．开发商对产品的质量．成本的决策过程
14．关于房地产经纪信息的利用，有关叙述错误的是()。答案（）A．房地产经纪信息是一种资源，只有通过利用才能将这种资源的使用价值发挥出来 B．房地产经纪信息的利用是以信息来影响消费者的 C．不同的信息发布过程，由于其任务的不同，影响到使用资金的多少．发布信息的不同．使用媒体的不同 D．利用房地产经纪信息来知道房地产经纪的业务活动，几乎贯穿于房地产经纪业务活动的全过程。如：在一手房经纪活动中，房地产经纪人需要利用买方的信息，通过分析其偏好，才能找到与之匹配的房源，增大交易成功的概率 E．由任务的不同，决定投入资金的多少 15．房地产经纪人受理委托业务后，主要收集()信息。答案（）A．标的物业信息 B．竞争对手信息 C．与标的物业相关的市场信息 D．委托方信息事 E．媒体信息 16．风险管理最主要的目标是()与()风险，以防止和减少损失，保障公司业务的顺利开展和有序运作。答案（）A．识别 B．控制 C．消除 D．处置 E．分析
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17．台湾开拓多元化服务分为()。答案（）
A．产业相关 B．投资相关 C．技术相关 D．资讯相关 E．顾客相关 18．违约行为包括()。答案（）A．履行不能 B．履行迟延 C．履行迟缓 D．履行不当 E．履行拒绝 19．()不属于市场细分的一般方法。答案（）A．依收入细分 B．按细分程度细分 C．完全细分 D．按年龄细分 E．按产品特性的复杂程度 20．当委托人已有初步委托意向时，房地产经纪人与其进行业务洽谈。业务洽谈的环节包括()。答案（）A．倾听客户的陈述，充分了解客户的意图与要求，衡量自身接受委托．完成任务的能力 B．查验有关证件如身份证．公司营业执照．产权证．土地使用证．工程规划许可证以及施
中国资格考试网-第一个极力推崇人性化服务的专业考试培训网站！提供历年试题，模拟试题，模拟盘，教程，专业课试题下载，考试培训等。每日更新！!工许可证等来了解委托人的主体资格，生产经营状况及信誉 C．向客户告知房地产经纪机构的名称．资格．代理业务优势以及按房地产经纪执业规范必须告知的所有事项 D．就经纪方式．佣金标准．服务标准以及拟采用的经纪合同文本内容等关键事项与客户进行协商，达成委托意向 E．根据委托人的意向，告知办理房地产交易准备的相关资料 21．在选择媒体发布房地产项目广告时，房地产开发商应考虑()。答案（）A．项目规模 B．项目定位 C．楼盘档次 D．销售方案 E．销售经理 22．房地产经纪人员首先必须遵从政府对房地产经纪行业的上岗．开业规定，不得无照．无证执业和经营。其次，在经纪活动的各个环节，如()等各个环节，都必须遵守有关法律．法规的规定。答案（）A．刊登广告 B．收取佣金 C．办理手续 D．签订合同 E．接受委托 23．房地产经纪的内涵的定义中应把握()核心概念。答案（）A．居间 B．行纪
中国资格考试网-第一个极力推崇人性化服务的专业考试培训网站！提供历年试题，模拟试题，模拟盘，教程，专业课试题下载，考试培训等。每日更新！!C．佣金 D．代理 E．信息费 24．高开低走定价策略一般适用于()。答案（）A．一些高档房，开发商高价开盘成功，基本完成预期营销目标 B．期房销售 C．人气较旺的待售小区 D．房地产开发项目销售量小 E．小区销售处于宏观经济衰退阶段 25．按建设部颁布的《商品房销售管理办法》规定，已竣工的房地产项目进入市场销售需要符合()条件。答案（）A．取得土地使用权证书 B．持有建设工程规划许可证和施工许可证 C．拆迁安置已经落实 D．物业管理方案已经落实 E．取得房地产预售票许可证 单项选择题答案 1：B| 2：C| 3：D| 4：A| 5：A| 6：D| 7：C| 8：B| 9：D| 10：C| 11：B| 12：A| 13： B| 14：C| 15：C| 16：C| 17：A| 18：B| 19：C| 20：A| 21：B| 22：D| 23：A| 24：A| 25：D| 26：B| 27：B| 28：A| 29：A| 30：D| 多项选择题答案 1： A． D． E． | 2： A． B． D． | 3： A． B． | 4： A． B． D． | 5： A． B． D． E． | 6： A． B． C． | 7： A． B． C． E． | 8： A． D． E． | 9： B． D． | 10： A． B． C． E． | 11： B． C． E． | 12： B． C． | 13： A． C． D． | 14： B． D． | 15： A． C． D． | 中国资格考试网-第一个极力推崇人性化服务的专业考试培训网站！提供历年试题，模拟试题，模拟盘，教程，专业课试题下载，考试培训等。每日更新！!16： B． D． | 17： A． C． D． E． | 18：
A． B． D． E． | 19： B． E． | 20： A． B． C． D． | 21： A． C． D． | 22： A． B． D． E． | 23： A． C． D． | 24： A． E． | 25： A． B． C． E．
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