养老院创办流程及管理模式

第一篇：养老院创办流程及管理模式

养老院创办流程及管理

一、申办条件

1、申请筹办社会福利服务机构：60张床位以上的由市民政局审批，60张床位以下的由所在县（市）区民政局审批，报市民政局备案。

2、申请领取《社会福利机构执业证书》：由受理民政部门进行实地审验，符合执业申请条件的，发给《社会福利机构执业证书》；不符合执业申请条件的，发给申请人书面整改通知书，申请人应当在规定的期限内完成整改，并重新提出执业申请。

3、办养老院首先需要经办人填写申请书、可行性研究报告，还得有审办资格证明文件、资金来源证明和固定场所证明文件，以及章程草案，有以上6项条件后就可以到所在辖区的民政部门办理手续。

二、办理程序

第一步：兴办企业所在区（市）县民政部门向市政务服务中心民政局窗口提交申请材料，由窗口工作人员进行初审后受理；

第二步：市民政局在规定的时限内派人对新办企业进行现场调查核实，符合条件的，在审批表上签字盖章；

第三步：市民政局将相关资料移交市税务部门审核签章后上报省民政厅； 第四步：经省民政厅、国家税务局、地方税务局审批办证后返回市民政局，由市民政局转交区（市）县民政部门发给新办企业。

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三、补充说明：

现在国家鼓励民间投资做福利事业，你要先到当地民政部门咨询，具体要问：用地，贷款，税务，工商,国家有什么补贴政策等，这些都是民间投资者应该享有的优惠政策．

国家现在已经颁布了这方面的政策，但跟当地的地方财政有关．总的说国家,地方是鼓励,支持民间投资兴办养老院的！!－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－还需要说明的就是：所谓资质证明就是说你必须具备办理养老院的条件，硬件＼软件缺一不可！主要表现在以下方面： 1）建筑设计规范。

目前我国已有的大型养老机构一般都能按照建设部、民政部联合颁布的《老年人建筑设计规范》进行设计和施工，较为科学合理的考虑了消防、通风、内部无障碍交通等问题，以及卧具、饮食、娱乐、医疗等功能配套。

2）医疗护理上的优势较为明显。由于大型养老机构具有规模优势，较为容易吸引一些有专业知识和经验的医疗人员加盟，从而提高了医疗护理的服务水准。特别是对那些有多种疾病的高龄老年人，可以使之有医疗保障的安全感。3）休闲环境较好。大型养老机构在规划设计时，一般都会结合自有土地、空间的实际情况，建设一些适合老年人活动的场所，种植一些花草树木，以营造一个幽雅休闲的环境。而这一切又都是老年人，特别城市中生活的老年人和子女最为关注的。

养老机构配套功能完善的重点在两个方面：

（1）医疗护理服务的配套。民政部门规定养老机构要配套设立医疗室，但医疗室能真正满足老年人的疾病治疗和特殊护理要求吗？显然是不够的。就大型养老机构而言，入住的大都是在70岁以上的高龄老年人。为什么会出现高龄老年人居多的现象呢？一般是由家庭护理的成本和照顾难度决定的。只有家庭护理成本与养老机构收费相当时，或由于老年人身体状况需要医疗护理时，子女才会送老人入住养老机构。这就对养老机构的医疗护理提出了更高的要求，简单的医疗室是无法满足需要的。试想500多名70岁以上的老年人，至少有50%的身体都有一些疾病，需要吃药、打针；至少有25%的老年人需要进行留医观察治疗，这样的病患者就诊和住院规模，应有一级甲等以上医院与配套。因此，大型养老机构必须通过合作，或独立申办老年病医院的方式，才能达到医疗护理功能上的配套和完善。

（2）饮食的科学合理套配。

养老机构的食堂首先必须按照卫生防疫部门的规定进行设计和装修，满足基本的卫生要求和操作流程。其次，要针对老年人常见病、多发病，如高血压、糖尿病等的特殊要求，科学制定营养食谱，合理控制饮食数量和种类。

这条道路好走吗？不好走，很艰难。主要存在问题有如下方面：

1、投入大，回收期长。

既然养老机构产业化方向是规模经营、品牌经营，那么投入产出情况如何？摆在我们面前的一个事实是，大家都认为养老行业是一个朝阳行业，是有发展前途的，市场非常巨大，竞争格局尚未形成，总需求大于总供给。可为什么没有人愿意跨入这行业，特别是一些有实力的企业集团和个人不愿意投资呢？道理很简单，因为投入大，回收期长，无利可图。我们拿一个同等规模的养老院项目与房地产项目做一个比较，其结果就显而易见。假设在某市有一块10000万m2的土地，容积为3%，建筑面积30000 m2。养老院项目扣除减免的征地补偿费，建筑成本约1770元/ m2，总投资约5300万元，资金成本为年利率6%。养老院的规模按1000张床位计算，回收资金的主要收入来源是一次性设备购置费，人均收费约8000元，10年的周转率为3次，共计约2400万元；床位费每人每月500元，10年入住率按100%计算共计约6000万元；其他收入抵扣经营成本。这样养老院项目回收投资需要10年，而且没有盈利。而房地产项目的建筑成本约2170元/ m2，总投资约6500万元，房屋销售价格3500元/ m2，回收资金约1.05亿元，包括建设期和销售期在内大概需要2年半到3年时间。结果房地产项目3年内不仅可以收回投资，还可获取约4000万元左右的利润。

2、租赁经营融资困难。由于经济利益的驱动，投资兴建养老机构不符合我国现阶段投入产出的经济效益常规做法。那么，租赁房屋经营养老机构则是一个较为理想的选择。这可以把近期的巨大投资，转化为分期的租金支出。但是，如果是一个完整的房地产项目，他人又怎样会转租给别人呢？答案只有一个，那一定是多年的“烂尾楼”。要完成一个“烂尾楼”项目，仍然需要较大的投资。由于是租赁来的房屋，只有经营权，没有所有权，投入的资金必然被占压，不能通过抵押贷款等方式，将资金盘活，周转使用。因此，租赁经营融资困难是必然结果。我们以广州市良典养老院的经营情况为例。广州市良典养老院2002年承租了一栋94年的九层宾馆“烂尾楼”，建筑面积20000 m2，占地面积8000 m2，租期20年。有200多个房间，可设养老床位650张，每月租金近20万元，改造、扩建总投资约1500万元，投资回收期需要6年以上。虽说目前该院经营状况良好，但是由于股东投资能力有限，不得不放弃原有经营的其他产业。由于经营权不能抵押贷款，为了筹措养老院的流动资金，股东只得向朋友借款，甚至将个人的住宅也做了银行抵押贷款。这就是养老机构在产业化进程的写照，是产业化进程中的融资难点问题。

3、医护人才引进难

大型养老机构的服务重点是医疗护理服务，而要引进有经验的、中高级专业医护人员难度较大。在医院有一套较为完整的专业技术职称晋升机制，如果某位专业医护人员到养老院的医疗康复室工作，要想从初级职称向中高级职称晋升，这几乎是不可能。因此，大型养老机构不仅不能吸引专业医护人员加盟，也很难培养出自己的医护队伍。例如，广州市良典养老院引进一名主任医师出任院长，由于医疗卫生体制管理的原因，只得被迫辞去公职，放弃近30年的工龄和相应的福利待遇。

4、经营风险大。

随着人们的法律意识的逐步增强，粗放式的医疗护理已经不适合养老机构规模经营的发展需要。由于大型养老机构的企业规模较大，人们认为其有一定的经济实力和赔偿能力，因此对于医疗护理过程中的失误和不当，老年人的子女往往不容易包涵和谅解，甚至有意将矛盾激化，向医疗事故纠纷的法律程序方面推进，最终导致养老机构的赔偿。当然人们法律意识增强有其积极一面，但养老机构由于医疗条件、人员素质的原因往往处于弱势状态。从主观角度来看，大型养老机构都愿意开办与之规模相配套的老年病医院，但卫生部门的规章制度、审批程序等并不能予以支持，客观上加大了大型养老机构的经营风险。

三、政府在养老机构产业化过程中的导向与支持

养老机构长期以来被人们认为是福利机构，是政府和集体的事，是慈善机构的事。要使之企业化运营，走产业化道路，也并非一件易事。特别是规模经营、品牌发展，更离不开政府的倡导、产业发展方向的定位和优惠政策的支持。在此我们衷心希望政府能在如下方面多做一些工作：

1、转变养老观念的宣传。我国几千年来，儒家思想一直倡导：“养儿防老，积谷防饥”、“孝道治天下”等。在这些思想意识的引导下，人们普遍认为只有没儿没妇的人，才会进敬老院、养老院。如果谁的父母、长辈进了养老院，就会被认为是不孝，老人家进了养老机构也会觉得脸上无光。随着社会分工的进一步细化、家庭结构的变小、子女工作和学习压力的增大，客观上已形成养老必须社会化的趋势，这不再是孝道的问题，而是社会进步的表现。送老人进养老机构是子女孝道的体现，政府支持发展养老机构是对人民群众的关爱。因此，政府应该通过新闻媒体大力宣传在养老机构养老的好处和必然性，引导和培育养老消费市场的发展。

2、积极培育和支持养老机构的主力军。

政府的各级领导要充分认识到，养老的问题不仅是那个家庭的问题，而是一个普遍存在的社会问题。它直接影响人们的工作和学习，影响家庭的和睦，社会的安定。只有作到未雨绸缪，培育和支持一批大型养老机构规范发展，形成养老集团，成为引导养老消费市场的主力军，才能制止乱收费和不合理行为。政府工作重点是监督、检查国家现存的优惠政策是否落实到位，并协调解决一些实际困难，营造一个良好的经营环境和投资环境。

3、拓宽发展养老机构的资金渠道。

在现有各级政府财力不足的情况下，应设法拓宽发展养老机构的资金渠道。可以考虑从两个方面着手：一是民政部门建立专项发展基金。由财政拨款，民政部门管理，但不直接用于养老机构。而是委托银行向有条件、有可能发展成为养老骨干企业的机构发放流动资金贷款，由银行帮助控制资金风险。二是在民政部门主导的慈善机构中，设立养老基金会，通过向社会募集来筹措资金，由养老基金会作为投资代表，参股或控股一批大型养老机构。这样既可以解决养老机构发展的资金需要，又可以通过养老企业的股东会、董事会来控制和引导养老机构，使之按照国家的有关规定和政策稳健发展。

4、协调解决医护人员队伍的建设问题。

医护人员队伍的建设是制约养老机构发展的大问题，解决的不好不仅会产生很多医疗纠纷，而且会让很多投资者望而生畏，影响养老机构的产业化发展进程。本文建议修改有关医疗配套的规定，明确指出不同规模的养老机构应相设不同规格医疗服务部门，分别为医务室、医疗康复中心、老年病医院。而且规定民政部门在些机构的设置中享有一定的权威性，卫生部门要予以配合，产并做好业务上的指导和监督。只有这样，医护人员有了合适的工作岗位，才会投身于养老事业。同时，还建议在养老行业中建立健全有行业特点的护理职称体系和晋升机制。

5、改革养老行业的税收政策。

营利性与非营利性养老机构的区别在于利润部分是否进行分配，分配的属营利性，不分配的属非营利性。非营利性的就真没有分配吗？在这里我们暂不做探讨。但是，把营利性的养老机构与其他行业的企业同等看待，统一执行33%的企业所得税，这似乎不妥。首先，从事养老行业的个人和企业，都是有社会责任感，有爱心和耐心的，他们所做的是善事，社会需要更多的人士来加盟。如履薄冰的煎熬，漫长回收期的等待，不是人人都愿意做的。其次，在老龄化问题和矛盾日渐突出的今天，家庭解决不了，政府财政包办不了，只有动员社会力量、民营资本，没有一定的优惠政策和支持力度，很难吸引资金的投入。尽管政府推出了营业税减免的税收政策，但这还是不够的。应该在企业所得税上，将养老行业与其他行业区别对待。可以效仿支持高科技企业一样，在养老企业产生利润后，实行所得税2年减免，3年减半的做法。也可以考虑实行企业所得税的区别税制，对养老行业的企业所得税按15%征收。减轻养老机构税收负担，使之有一个休养生息的机会，以此鼓励投资，推动养老机构的产业化进程。现在国家鼓励民间投资做福利事业，你要先到当地民政部门咨询，具体要问：用地，贷款，税务，工商,国家有什么补贴政策等，这些都是民间投资者应该享有的优惠政策．

国家现在已经颁布了这方面的政策，但跟当地的地方财政有关．总的说国家,地方是鼓励,支持民间投资兴办养老院的！!

一、未来中国养老院的机遇

（一）我国老龄化现状

我国是人口大国，也是世界上老年人口最多的国家。目前，我国已经进入典型的老年型社会。据民政部资料显示，我国60岁以上的老年人口已达1.43亿，占总人口的11%；预计2020年将达到2.4亿，占当时总人口的16%左右。若按照20世纪90年代以来我国老年人口的年均增长率（3.32%）推算，专家们预测到2040年，全国的老年人口总数将进一步增至3.74亿人，占人口总数的24.48%。面对我国在2030年——2050年这期间的老龄化高峰的到来之前，与老年人息息相关的养老问题的妥善解决早已摆在了日程表上。

（二）独生子女政策下的子女压力 自二十世纪八十年代以来，随着我国的独生子女政策的实施，大多数家庭（尤其是城市家庭）只抚养一个子女，形成了新型的“4-2-1”家庭模式。由最新的统计数据显示，截止到2011年我国的老年人口抚养比约为12.25%。并且如今人口流动性强，很多子女无法将老人带在身边；即使有能力做到，因为各种压力等等的原因可能会造成客观上赡养老人的疏忽。面对这个问题，似乎养老院渐渐纳入人们的选择。

（三）国家相关政策的支持

养老问题是民生问题的一部分，在税收方面，“对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税”和“对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前关准于全额扣除”等等。且在2011年12月16日，国务院办公厅印发了《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》。可见，未来养老院发展将是多方关注推进的。

二、我国养老院的发展现状

（一）我国养老院总体情况

由统计数据显示，截止2011年，我国老年人口养老床位为19.09张/千人，“全国养老床位总数只占老年人口的1.8%，低于发达国家5%—7%的比例，也低于一些发展中国家2%-3%的水平。按照“十二五”规划纲要提出的每千名老人拥有养老床位30张的目标，养老床位需新增340多万张。”由此可见，在理论上养老院的发展前景是非常好的，但是事实上，养老院之间的发展不均衡是相当明显的，有的养老院“一床难求”，供需十分紧张，有的养老院却连续亏损，最后不得不撤出养老市场。究竟是什么让他们之间的差距如此之大，是经营管理模式有问题还是本身的市场环境所造成？为此，笔者走访了三家北京市的民办养老院，来进一步了解他们的管理模式，以期得出答案。

（二）实地调查案例

我们走访了朝阳区的三家养老院，这里将详细介绍“寸草春晖”养老院的管理模式。

寸草春晖养老护理院位于北京市朝阳区和平街10区甲16楼，是朝阳区养老院样板工程。它参照国外先进养老经验，和同业相比较属于相对经营较为成功的一家，其入住率在90%以上，并且有养老院进一步扩大的想法。我们从该院的综合发展部主任李娟女士那里了解到：

第一，从地理位置来讲，该院坐落在成熟的小区中的独立院落，又与中日医院、安贞、和平里等医院紧邻，所以环境幽静宜人且周围各方面配套设施完善。第二，从面向的消费者而言，它专门护理生活半自理、不能自理及长期卧床老人。李主任告诉我们，这些老人多为退休教师或工程师等受教育程度较高的老年人，其子女大多工作忙碌或者长期在国外居住，因此无法十分周全的照顾所以选择将他们送到养老院养老

第三，关于收费问题，这里先收取押金2万元（外地户口5万元），床位费为2000—2500元/床/月，餐费为900元/人/月，护理费由专业医院的保健医生根据老人的实际情况进行评估之后确定。综合下来，除去押金每个月每个老人要交的的费用大概在5000元左右。因此一般入住这里的老人家庭条件相对优越。

第四，从老人的日常生活来看，在院里有一棵百年松树，每天老人在树下休息聊天、下棋唱歌，同时院内有锻炼设施，以便帮助老人锻炼身体。每天8：30～17：00是看望期，家人可以在该时段来访探望。在日常专业护理上，该院近100名老人配备了60名护理人员，都是大、中专毕业的专业护理人员，当遇到紧急情况时，他们会把老人直接送往二、三甲等医院。

第五，从对外宣传来讲，它主要通过网络进行宣传，有自己专门的网站，也会在相关的网站上登出自己的介绍和广告。同时它接待部分外来的参观访问人员与志愿者，一方面让大家对自己的经营特色口碑相传起到宣传作用，另一方面志愿者的来访也能丰富老人的生活（在走访中李主任还给我们发了该院的志愿者荣誉手册，从这里我们了解到他们的志愿者服务项目包括心灵慰藉类、生活照料类、医疗护理类（需专业人士）、物资捐赠类等）。

在走访之前，我们在网上查找了相关的报道，了解到了该院在管理方面存在的一些困难。从《中国经济周刊》对该院院长王小龙的采访中，我们了解到该院在资金管理中运营成本里占最大比例的是房租，每年有100万，这一百万按月折算在每张床上的成本就有800元左右。再加上工作人员每人每月4000元左右的工资、每个月的一万多元的广告费和其他的日常开销，造成整个养老院的管理运营成本较高，和公办养老院相比收费标准明显高出许多，只有家庭条件较好的老人才能入住其中。因此整个养老院的收入情况并不是我们所想象的那么乐观。

三、国外养老院发展管理模式概况

西方发达国家相对我国而言较早进入老龄社会，相关的养老服务发展完善。因此，对其养老管理模式的了解，将有助于我国同行业进行借鉴学习。美国：养老机构主要分为三类：第一，传统的护理院。为行为上严重障碍，生活不能自理的老人提供24小时护理照料。第二，老年护理中心。老年人可以根据需要自由选择设施和专门的照顾服务。第三，老人公寓。服务对象大多是身体健康，生活自理，无需他人过多照顾的老人退休老人。通过这种“术业有专攻”的方式，使养老院更加专业化、更具竞争力。

英国：养老院形式多种多样，但又与美国有所不同。他除了有与美国类似的服务外，还有入户服务公寓与家庭照顾这两种模式供老年人选择，这两种方式更加灵活多样，也使老年人能够通过养老院的辅助来居家养老。

日本：实行高效的连锁管理，使其标准在连锁化统一化的同时降低管理成本；人员配比齐全，尤其是专业的护理人员；有多方面的社会参与部门和人员，注重养老院的辐射功能；贯彻老人“有尊严地活着”的理念。

四、消费者的需求分析 在对养老院发展管理模式的探讨上，笔者采用抽样调查的方式，设计发放了270份有关于消费者或者潜在消费者基本情况和对于养老院态度的调查问卷，收回有效问卷268份。一下是主要分析结果。

（一）表一：不同年龄受调查者对于养老院养老的态度

该表为接受调查的268人以年龄分层对养老院养老的态度，其中90后有94人，80后有98人，70后及以前的有76人。在“个人认为父母是否同意在养老院养老”、“个人的养老倾向”以及“个人认为养老院的发展前景”三个问题上，由层内列百分比比较时发现，受访者年龄越大，越倾向于选择“父母同意在养老院养老”、“自己愿意在养老院养老”以及“认为养老院发展前景好”等选项。这与以往经验恰好相反。通常，人们认为年龄越小思想越开放，就越能接受新式的养老方式，但据此次调查显示，事实并非如此。这可能是由于社会阅历的加深和生活压力所迫，年龄越大的人越能发现居家养老的弊端和养老院养老所带来的好处。因此从长远分析，当80、90后真正成为一个家庭的支柱面临70、60后所面临的同等甚至更大的压力（因为独生子女的赡养负担更大）时，很大程度上就会如70、60后一样更加趋于养老院的养老方式。这也意味着养老行业应该具有较好的发展前景。

（二）表二（1）：父母健康状况对个人选择的影响

我们对“父母健康状况”和“你是否同意让父母入住专业性质的养老院”之间的关系也做了卡方检验。根据结果，pearson chi-square的p值为0.018，likelihood ratio的p值为0.017，都小于0.05，因此认为父母的健康状况将影响你的态度。依据表中数据，可以明显看出，那些父母健康状况差或一般的人，更倾向于同意其父母入住。而父母身体状况较好的人，同意的比重较少（只占到29.3%）。

传统观念认为，身体状况越好的老人，子女放心将其送入养老院，而身体状况不佳的则会让老人在家中养老。而调查结果与我们的想法恰好相反。这说明，子女之所以将老人送到养老院，更看重的是它的专业医疗护理方面的内容，以规避家中养老时的不专业可能会带来的风险。因此，作为养老院的经营上，应该把医疗护理放在重要地位，使其更加专业化、更加符合消费者需求。

（三）图一：对养老院内在不同条件的关注程度

在我们的调查问卷中有一道排序题，题目是“如果您想为父母或自己找一个条件好的养老院，您将关注哪些问题”，这道题中我们一共设置了六个选项（如上图横坐标所示），在处理数据时，我们根据先后顺序为六个选项赋值，即被调查者排在第一位的选项得六分，第二得五分，以此类推。这样做的目的是观察哪个条件是消费者最关注的，也将是经营者应该最注意的。由图所示，“人性化服务”、“院区环境”以及“医疗设备”是最受关注的问题。因此对于我们的经营者而言，就应该在这三个方面多下功夫。同时在有关于“其他”这个由被调查者从自身需要出发自己补充的条件也是很重要的，很多人也都表达了“服务专业化”也将是他们所关注的重点。

五、养老管理模式发展建议

综述前文，我们将从养老院本身的现状、消费者的需求与借鉴国外管理模式三方面分析得出结论，对养老院在未来的管理方面提出以下建议。

（一）养老院方面

1、管理原则

应该坚持“妥善满足基本的消费者需求，切实将这些落在实处”的原则。养老事业是要实实在在地去将每一件小事都稳扎稳打地做好的，无论是硬件设施还是软件工作，都是它想要良性发展的保障。

2、部门职能结构

（1）单一部门专业化。由美国和英国两个发达国家的经验可以看出，专业化的管理能够使资源更有效地集中于一处，针对不同身体状况的老人可以在院区设置、医务护理人员配置等方面有所区别，一家养老院只经营一类，管理集中，这样不仅节约了成本还会因为专业化而使自己更具竞争力。

（2）多个部门辐射化。规模相对较大、实力较强的养老院可以尝试设置多个不同类别的部门，以达到“功能辐射”。借鉴日本的经验，对于身体状况良好趋向于家中养老的老人来讲，养老院可以设置对外服务部门，向其提供介护介助服务，由传统的“坐商”经营增设“行商”经营，走进老人家中，为其提供生活、医疗与心理的专项入户服务。

3、运行方式

除了传统的养老院运行方式以外，财力雄厚的养老院可以学习日本采取连锁化管理模式。连锁化管理模式就使得经营养老院的管理模式向链条化统一发展，专人的统一培训、统一配备设施、统一的管理制度等，使管理更加高效，同时会因为其规模化程度高而使其在市场上有更高的知名度和消费者信赖度。这就解决了类似于“寸草春晖”养老院在人员和宣传上的问题。

尝试 “养老地产”与“金融养老”⑥的资金运作。在有关对寸草春晖养老院的所有人王小龙的采访报道中，他讲“民办的以市场价格拿地，成本过高，跟当下中国老百姓的收入比起来，有一定的收费门槛。所以民办养老院收费要比公办的养老院收费高。要是买地建养老院的话，很难挣回成本。”因此，在融资方面，可以吸引地产商控股或参股投资养老项目，组织专业经营团队经营管理，以降低最大成本，使其具有最大的竞争力。同时，因为市场化的养老院的本质还是企业，是以盈利为其经营的最终目的的，对于那些高级养老院就可以以他们收取的高额押金的作为其他方面投资资本，以实现盈利的最大化。

（二）政府方面

1、完善养老制度及法律，切实保障老人权益，引入第三方评价体系。严格制定法律法规与行业标准，第三方评价体系包括硬软件同时在内的定期检查，公开检查结果数据，让消费者心里明白放心。

2、紧跟国际“公办民营”养老模式，使市场真正开放、公平竞争。“政府将办养老服务机构的所有权和经营权相分离，采取承包、租赁、股份制等形式，把经营权、管理权、服务权交由企业、社会组织等非政府部门或个人，吸收民间资本，转变经营机制，实现养老服务机构独立法人实体运营，并通过这样的模式，降低社会力量进入养老行业的“门槛”，进而压低养老院的入住价格，吸纳更多老人入住。”

3、制定相关政策，给予养老行业各方面的照顾与补助，尤其是用地方面。以前政府将大部分的钱投入到了公办养老院，但是这些养老院的服务能力毕竟是有限的，如果能够把更多的资金和政策倾斜过来，那么将能使养老产业更加市场化。

第二篇：养老院创办流程及管理办法

医疗养老院创办流程及管理办法

一、申办条件

1、申请筹办社会福利服务机构：60张床位以上的由市民政局审批，60张床位以下的由所在县（市）区民政局审批，报市民政局备案。

2、申请领取《社会福利机构执业证书》：由受理民政部门进行实地审验，符合执业申请条件的，发给《社会福利机构执业证书》；不符合执业申请条件的，发给申请人书面整改通知书，申请人应当在规定的期限内完成整改，并重新提出执业申请。

3、办养老院首先需要经办人填写申请书、可行性研究报告，还得有审办资格证明文件、资金来源证明和固定场所证明文件，以及章程草案，有以上6项条件后就可以到所在辖区的民政部门办理手续。

二、办理程序

第一步：兴办企业所在区（市）县民政部门向市政务服务中心民政局窗口提交申请材料，由窗口工作人员进行初审后受理；

第二步：市民政局在规定的时限内派人对新办企业进行现场调查核实，符合条件的，在审批表上签字盖章；

第三步：市民政局将相关资料移交市税务部门审核签章后上报省民政厅；

第四步：经省民政厅、国家税务局、地方税务局审批办证后返回市民政局，由市民政局转交区（市）县民政部门发给新办企业。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 补充说明：

现在国家鼓励民间投资做福利事业，你要先到当地民政部门咨询，具体要问：用地，贷款，税务，工商,国家有什么补贴政策等，这些都是民间投资者应该享有的优惠政策．

国家现在已经颁布了这方面的政策，但跟当地的地方财政有关．总的说国家,地方是鼓励,支持民间投资兴办养老院的！!

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 还需要说明的就是：所谓资质证明就是说你必须具备办理养老院的条件，硬件＼软件缺一不可！主要表现在以下方面：

1）建筑设计规范。

目前我国已有的大型养老机构一般都能按照建设部、民政部联合颁布的《老年人建筑设计规范》进行设计和施工，较为科学合理的考虑了消防、通风、内部无障碍交通等问题，以及卧具、饮食、娱乐、医疗等功能配套。

2）医疗护理上的优势较为明显。由于大型养老机构具有规模优势，较为容易吸引一些有专业知识和经验的医疗人员加盟，从而提高了医疗护理的服务水准。特别是对那些有多种疾病的高龄老年人，可以使之有医疗保障的安全感。

3）休闲环境较好。大型养老机构在规划设计时，一般都会结合自有土地、空间的实际情况，建设一些适合老年人活动的场所，种植一些花草树木，以营造一个幽雅休闲的环境。而这一切又都是老年人，特别城市中生活的老年人和子女最为关注的。

养老机构配套功能完善的重点在两个方面：

（1）医疗护理服务的配套。

民政部门规定养老机构要配套设立医疗室，但医疗室能真正满足老年人的疾病治疗和特殊护理要求吗？显然是不够的。就大型养老机构而言，入住的大都是在70岁以上的高龄老年人。为什么会出现高龄老年人居多的现象呢？一般是由家庭护理的成本和照顾难度决定的。只有家庭护理成本与养老机构收费相当时，或由于老年人身体状况需要医疗护理时，子女才会送老人入住养老机构。这就对养老机构的医疗护理提出了更高的要求，简单的医疗室是无法满足需要的。试想500多名70岁以上的老年人，至少有50%的身体都有一些疾病，需要吃药、打针；至少有25%的老年人需要进行留医观察治疗，这样的病患者就诊和住院规模，应有一级甲等以上医院与配套。因此，大型养老机构必须通过合作，或独立申办老年病医院的方式，才能达到医疗护理功能上的配套和完善。

（2）饮食的科学合理套配。

养老机构的食堂首先必须按照卫生防疫部门的规定进行设计和装修，满足基本的卫生要求和操作流程。其次，要针对老年人常见病、多发病，如高血压、糖尿病等的特殊要求，科学制定营养食谱，合理控制饮食数量和种类。

这条道路好走吗？不好走，很艰难。主要存在问题有如下方面：

1、投入大，回收期长。

既然养老机构产业化方向是规模经营、品牌经营，那么投入产出情况如何？摆在我们面前的一个事实是，大家都认为养老行业是一个朝阳行业，是有发展前途的，市场非常巨大，竞争格局尚未形成，总需求大于总供给。可为什么没有人愿意跨入这行业，特别是一些有实力的企业集团和个人不愿意投资呢？道理很简单，因为投入大，回收期长，无利可图。我们拿一个同等规模的养老院项目与房地产项目做一个比较，其结果就显而易见。假设在某市有一块10000万m2的土地，容积为3%，建筑面积30000 m2。养老院项目扣除减免的征地补偿费，建筑成本约1770元/ m2，总投资约5300万元，资金成本为年利率6%。养老院的规模按1000张床位计算，回收资金的主要收入来源是一次性设备购置费，人均收费约8000元，10年的周转率为3次，共计约2400万元；床位费每人每月500元，10年入住率按100%计算共计约6000万元；其他收入抵扣经营成本。这样养老院项目回收投资需要10年，而且没有盈利。而房地产项目的建筑成本约2170元/ m2，总投资约6500万元，房屋销售价格3500元/ m2，回收资金约1.05亿元，包括建设期和销售期在内大概需要2年半到3年时间。结果房地产项目3年内不仅可以收回投资，还可获取约4000万元左右的利润。

2、租赁经营融资困难。

由于经济利益的驱动，投资兴建养老机构不符合我国现阶段投入产出的经济效益常规做法。那么，租赁房屋经营养老机构则是一个较为理想的选择。这可以把近期的巨大投资，转化为分期的租金支出。但是，如果是一个完整的房地产项目，他人又怎样会转租给别人呢？答案只有一个，那一定是多年的“烂尾楼”。要完成一个“烂尾楼”项目，仍然需要较大的投资。由于是租赁来的房屋，只有经营权，没有所有权，投入的资金必然被占压，不能通过抵押贷款等方式，将资金盘活，周转使用。因此，租赁经营融资困难是必然结果。我们以广州市良典养老院的经营情况为例。广州市良典养老院2002年承租了一栋94年的九层宾馆“烂尾楼”，建筑面积20000 m2，占地面积8000 m2，租期20年。有200多个房间，可设养老床位650张，每月租金近20万元，改造、扩建总投资约1500万元，投资回收期需要6年以上。虽说目前该院经营状况良好，但是由于股东投资能力有限，不得不放弃原有经营的其他产业。由于经营权不能抵押贷款，为了筹措养老院的流动资金，股东只得向朋友借款，甚至将个人的住宅也做了银行抵押贷款。这就是养老机构在产业化进程的写照，是产业化进程中的融资难点问题。

3、医护人才引进难

大型养老机构的服务重点是医疗护理服务，而要引进有经验的、中高级专业医护人员难度较大。在医院有一套较为完整的专业技术职称晋升机制，如果某位专业医护人员到养老院的医疗康复室工作，要想从初级职称向中高级职称晋升，这几乎是不可能。因此，大型养老机构不仅不能吸引专业医护人员加盟，也很难培养出自己的医护队伍。例如，广州市良典养老院引进一名主任医师出任院长，由于医疗卫生体制管理的原因，只得被迫辞去公职，放弃近30年的工龄和相应的福利待遇。

4、经营风险大。

随着人们的法律意识的逐步增强，粗放式的医疗护理已经不适合养老机构规模经营的发展需要。由于大型养老机构的企业规模较大，人们认为其有一定的经济实力和赔偿能力，因此对于医疗护理过程中的失误和不当，老年人的子女往往不容易包涵和谅解，甚至有意将矛盾激化，向医疗事故纠纷的法律程序方面推进，最终导致养老机构的赔偿。当然人们法律意识增强有其积极一面，但养老机构由于医疗条件、人员素质的原因往往处于弱势状态。从主观角度来看，大型养老机构都愿意开办与之规模相配套的老年病医院，但卫生部门的规章制度、审批程序等并不能予以支持，客观上加大了大型养老机构的经营风险。

三、政府在养老机构产业化过程中的导向与支持

养老机构长期以来被人们认为是福利机构，是政府和集体的事，是慈善机构的事。要使之企业化运营，走产业化道路，也并非一件易事。特别是规模经营、品牌发展，更离不开政府的倡导、产业发展方向的定位和优惠政策的支持。

在此我们衷心希望政府能在如下方面多做一些工作：

1、转变养老观念的宣传。

我国几千年来，儒家思想一直倡导：“养儿防老，积谷防饥”、“孝道治天下”等。在这些思想意识的引导下，人们普遍认为只有没儿没妇的人，才会进敬老院、养老院。如果谁的父母、长辈进了养老院，就会被认为是不孝，老人家进了养老机构也会觉得脸上无光。随着社会分工的进一步细化、家庭结构的变小、子女工作和学习压力的增大，客观上已形成养老必须社会化的趋势，这不再是孝道的问题，而是社会进步的表现。送老人进养老机构是子女孝道的体现，政府支持发展养老机构是对人民群众的关爱。因此，政府应该通过新闻媒体大力宣传在养老机构养老的好处和必然性，引导和培育养老消费市场的发展。

2、积极培育和支持养老机构的主力军。

政府的各级领导要充分认识到，养老的问题不仅是那个家庭的问题，而是一个普遍存在的社会问题。它直接影响人们的工作和学习，影响家庭的和睦，社会的安定。只有作到未雨绸缪，培育和支持一批大型养老机构规范发展，形成养老集团，成为引导养老消费市场的主力军，才能制止乱收费和不合理行为。政府工作重点是监督、检查国家现存的优惠政策是否落实到位，并协调解决一些实际困难，营造一个良好的经营环境和投资环境。

3、拓宽发展养老机构的资金渠道。

在现有各级政府财力不足的情况下，应设法拓宽发展养老机构的资金渠道。可以考虑从两个方面着手：一是民政部门建立专项发展基金。由财政拨款，民政部门管理，但不直接用于养老机构。而是委托银行向有条件、有可能发展成为养老骨干企业的机构发放流动资金贷款，由银行帮助控制资金风险。二是在民政部门主导的慈善机构中，设立养老基金会，通过向社会募集来筹措资金，由养老基金会作为投资代表，参股或控股一批大型养老机构。这样既可以解决养老机构发展的资金需要，又可以通过养老企业的股东会、董事会来控制和引导养老机构，使之按照国家的有关规定和政策稳健发展。

4、协调解决医护人员队伍的建设问题。

医护人员队伍的建设是制约养老机构发展的大问题，解决的不好不仅会产生很多医疗纠纷，而且会让很多投资者望而生畏，影响养老机构的产业化发展进程。本文建议修改有关医疗配套的规定，明确指出不同规模的养老机构应相设不同规格医疗服务部门，分别为医务室、医疗康复中心、老年病医院。而且规定民政部门在些机构的设置中享有一定的权威性，卫生部门要予以配合，产并做好业务上的指导和监督。只有这样，医护人员有了合适的工作岗位，才会投身于养老事业。同时，还建议在养老行业中建立健全有行业特点的护理职称体系和晋升机制。

5、改革养老行业的税收政策。

营利性与非营利性养老机构的区别在于利润部分是否进行分配，分配的属营利性，不分配的属非营利性。非营利性的就真没有分配吗？在这里我们暂不做探讨。但是，把营利性的养老机构与其他行业的企业同等看待，统一执行33%的企业所得税，这似乎不妥。首先，从事养老行业的个人和企业，都是有社会责任感，有爱心和耐心的，他们所做的是善事，社会需要更多的人士来加盟。如履薄冰的煎熬，漫长回收期的等待，不是人人都愿意做的。其次，在老龄化问题和矛盾日渐突出的今天，家庭解决不了，政府财政包办不了，只有动员社会力量、民营资本，没有一定的优惠政策和支持力度，很难吸引资金的投入。尽管政府推出了营业税减免的税收政策，但这还是不够的。应该在企业所得税上，将养老行业与其他行业区别对待。可以效仿支持高科技企业一样，在养老企业产生利润后，实行所得税2年减免，3年减半的做法。也可以考虑实行企业所得税的区别税制，对养老行业的企业所得税按15%征收。减轻养老机构税收负担，使之有一个休养生息的机会，以此鼓励投资，推动养老机构的产业化进程。

现在国家鼓励民间投资做福利事业，你要先到当地民政部门咨询，具体要问：用地，贷款，税务，工商,国家有什么补贴政策等，这些都是民间投资者应该享有的优惠政策．

国家现在已经颁布了这方面的政策，但跟当地的地方财政有关．总的说国家,地方是鼓励,支持民间投资兴办养老院的！!

四、未来中国养老院的机遇

（一）我国老龄化现状

我国是人口大国，也是世界上老年人口最多的国家。目前，我国已经进入典型的老年型社会。据民政部资料显示，我国60岁以上的老年人口已达1.43亿，占总人口的11%；预计2020年将达到2.4亿，占当时总人口的16%左右。若按照20世纪90年代以来我国老年人口的年均增长率（3.32%）推算，专家们预测到2040年，全国的老年人口总数将进一步增至3.74亿人，占人口总数的24.48%。面对我国在2030年——2050年这期间的老龄化高峰的到来之前，与老年人息息相关的养老问题的妥善解决早已摆在了日程表上。

（二）独生子女政策下的子女压力

自二十世纪八十年代以来，随着我国的独生子女政策的实施，大多数家庭（尤其是城市家庭）只抚养一个子女，形成了新型的“4-2-1”家庭模式。由最新的统计数据显示，截止到2011年我国的老年人口抚养比约为12.25%。并且如今人口流动性强，很多子女无法将老人带在身边；即使有能力做到，因为各种压力等等的原因可能会造成客观上赡养老人的疏忽。面对这个问题，似乎养老院渐渐纳入人们的选择。

（三）国家相关政策的支持

养老问题是民生问题的一部分，在税收方面，“对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税”和“对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前关准于全额扣除”等等。且在2011年12月16日，国务院办公厅印发了《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》。可见，未来养老院发展将是多方关注推进的。

五、我国养老院的发展现状

（一）我国养老院总体情况

由统计数据显示，截止2011年，我国老年人口养老床位为19.09张/千人，“全国养老床位总数只占老年人口的1.8%，低于发达国家5%—7%的比例，也低于一些发展中国家2%-3%的水平。按照“十二五”规划纲要提出的每千名老人拥有养老床位30张的目标，养老床位需新增340多万张。”由此可见，在理论上养老院的发展前景是非常好的，但是事实上，养老院之间的发展不均衡是相当明显的，有的养老院“一床难求”，供需十分紧张，有的养老院却连续亏损，最后不得不撤出养老市场。究竟是什么让他们之间的差距如此之大，是经营管理模式有问题还是本身的市场环境所造成？为此，笔者走访了三家北京市的民办养老院，来进一步了解他们的管理模式，以期得出答案。

（二）实地调查案例

我们走访了朝阳区的三家养老院，这里将详细介绍“寸草春晖”养老院的管理模式。

寸草春晖养老护理院位于北京市朝阳区和平街10区甲16楼，是朝阳区养老院样板工程。它参照国外先进养老经验，和同业相比较属于相对经营较为成功的一家，其入住率在90%以上，并且有养老院进一步扩大的想法。我们从该院的综合发展部主任李娟女士那里了解到：

第一，从地理位置来讲，该院坐落在成熟的小区中的独立院落，又与中日医院、安贞、和平里等医院紧邻，所以环境幽静宜人且周围各方面配套设施完善。

第二，从面向的消费者而言，它专门护理生活半自理、不能自理及长期卧床老人。李主任告诉我们，这些老人多为退休教师或工程师等受教育程度较高的老年人，其子女大多工作忙碌或者长期在国外居住，因此无法十分周全的照顾所以选择将他们送到养老院养老

第三，关于收费问题，这里先收取押金2万元（外地户口5万元），床位费为2000—2500元/床/月，餐费为900元/人/月，护理费由专业医院的保健医生根据老人的实际情况进行评估之后确定。综合下来，除去押金每个月每个老人要交的的费用大概在5000元左右。因此一般入住这里的老人家庭条件相对优越。

第四，从老人的日常生活来看，在院里有一棵百年松树，每天老人在树下休息聊天、下棋唱歌，同时院内有锻炼设施，以便帮助老人锻炼身体。每天8：30～17：00是看望期，家人可以在该时段来访探望。在日常专业护理上，该院近100名老人配备了60名护理人员，都是大、中专毕业的专业护理人员，当遇到紧急情况时，他们会把老人直接送往二、三甲等医院。

第五，从对外宣传来讲，它主要通过网络进行宣传，有自己专门的网站，也会在相关的网站上登出自己的介绍和广告。同时它接待部分外来的参观访问人员与志愿者，一方面让大家对自己的经营特色口碑相传起到宣传作用，另一方面志愿者的来访也能丰富老人的生活（在走访中李主任还给我们发了该院的志愿者荣誉手册，从这里我们了解到他们的志愿者服务项目包括心灵慰藉类、生活照料类、医疗护理类（需专业人士）、物资捐赠类等）。

在走访之前，我们在网上查找了相关的报道，了解到了该院在管理方面存在的一些困难。从《中国经济周刊》对该院院长王小龙的采访中，我们了解到该院在资金管理中运营成本里占最大比例的是房租，每年有100万，这一百万按月折算在每张床上的成本就有800元左右。再加上工作人员每人每月4000元左右的工资、每个月的一万多元的广告费和其他的日常开销，造成整个养老院的管理运营成本较高，和公办养老院相比收费标准明显高出许多，只有家庭条件较好的老人才能入住其中。因此整个养老院的收入情况并不是我们所想象的那么乐观。

六、国外养老院发展管理模式概况

西方发达国家相对我国而言较早进入老龄社会，相关的养老服务发展完善。因此，对其养老管理模式的了解，将有助于我国同行业进行借鉴学习。

美国：养老机构主要分为三类：第一，传统的护理院。为行为上严重障碍，生活不能自理的老人提供24小时护理照料。第二，老年护理中心。老年人可以根据需要自由选择设施和专门的照顾服务。第三，老人公寓。服务对象大多是身体健康，生活自理，无需他人过多照顾的老人退休老人。通过这种“术业有专攻”的方式，使养老院更加专业化、更具竞争力。

英国：养老院形式多种多样，但又与美国有所不同。他除了有与美国类似的服务外，还有入户服务公寓与家庭照顾这两种模式供老年人选择，这两种方式更加灵活多样，也使老年人能够通过养老院的辅助来居家养老。

日本：实行高效的连锁管理，使其标准在连锁化统一化的同时降低管理成本；人员配比齐全，尤其是专业的护理人员；有多方面的社会参与部门和人员，注重养老院的辐射功能；贯彻老人“有尊严地活着”的理念。

七、养老院发展管理模式探讨

消费者的需求分析在对养老院发展管理模式的探讨上，笔者采用抽样调查的方式，设计发放了270份有关于消费者或者潜在消费者基本情况和对于养老院态度的调查问卷，收回有效问卷268份。一下是主要分析结果。

（一）表一：不同年龄受调查者对于养老院养老的态度

该表为接受调查的268人以年龄分层对养老院养老的态度，其中90后有94人，80后有98人，70后及以前的有76人。在“个人认为父母是否同意在养老院养老”、“个人的养老倾向”以及“个人认为养老院的发展前景”三个问题上，由层内列百分比比较时发现，受访者年龄越大，越倾向于选择“父母同意在养老院养老”、“自己愿意在养老院养老”以及“认为养老院发展前景好”等选项。这与以往经验恰好相反。通常，人们认为年龄越小思想越开放，就越能接受新式的养老方式，但据此次调查显示，事实并非如此。这可能是由于社会阅历的加深和生活压力所迫，年龄越大的人越能发现居家养老的弊端和养老院养老所带来的好处。因此从长远分析，当80、90后真正成为一个家庭的支柱面临70、60后所面临的同等甚至更大的压力（因为独生子女的赡养负担更大）时，很大程度上就会如70、60后一样更加趋于养老院的养老方式。这也意味着养老行业应该具有较好的发展前景。

（二）表二（1）：父母健康状况对个人选择的影响

我们对“父母健康状况”和“你是否同意让父母入住专业性质的养老院”之间的关系也做了卡方检验。根据结果，pearson chi-square的p值为0.018，likelihood ratio的p值为0.017，都小于0.05，因此认为父母的健康状况将影响你的态度。依据表中数据，可以明显看出，那些父母健康状况差或一般的人，更倾向于同意其父母入住。而父母身体状况较好的人，同意的比重较少（只占到29.3%）。

传统观念认为，身体状况越好的老人，子女放心将其送入养老院，而身体状况不佳的则会让老人在家中养老。而调查结果与我们的想法恰好相反。这说明，子女之所以将老人送到养老院，更看重的是它的专业医疗护理方面的内容，以规避家中养老时的不专业可能会带来的风险。因此，作为养老院的经营上，应该把医疗护理放在重要地位，使其更加专业化、更加符合消费者需求。

（三）图一：对养老院内在不同条件的关注程度 在我们的调查问卷中有一道排序题，题目是“如果您想为父母或自己找一个条件好的养老院，您将关注哪些问题”，这道题中我们一共设置了六个选项（如上图横坐标所示），在处理数据时，我们根据先后顺序为六个选项赋值，即被调查者排在第一位的选项得六分，第二得五分，以此类推。这样做的目的是观察哪个条件是消费者最关注的，也将是经营者应该最注意的。由图所示，“人性化服务”、“院区环境”以及“医疗设备”是最受关注的问题。因此对于我们的经营者而言，就应该在这三个方面多下功夫。同时在有关于“其他”这个由被调查者从自身需要出发自己补充的条件也是很重要的，很多人也都表达了“服务专业化”也将是他们所关注的重点。

五、养老管理模式发展建议

八养老院管理办法意见

综述前文，我们将从养老院本身的现状、消费者的需求与借鉴国外管理模式三方面分析得出结论，对养老院在未来的管理方面提出以下建议。

一）养老院方面

1、管理原则

应该坚持“妥善满足基本的消费者需求，切实将这些落在实处”的原则。养老事业是要实实在在地去将每一件小事都稳扎稳打地做好的，无论是硬件设施还是软件工作，都是它想要良性发展的保障。

2、部门职能结构

（1）单一部门专业化。由美国和英国两个发达国家的经验可以看出，专业化的管理能够使资源更有效地集中于一处，针对不同身体状况的老人可以在院区设置、医务护理人员配置等方面有所区别，一家养老院只经营一类，管理集中，这样不仅节约了成本还会因为专业化而使自己更具竞争力。

（2）多个部门辐射化。规模相对较大、实力较强的养老院可以尝试设置多个不同类别的部门，以达到“功能辐射”。借鉴日本的经验，对于身体状况良好趋向于家中养老的老人来讲，养老院可以设置对外服务部门，向其提供介护介助服务，由传统的“坐商”经营增设“行商”经营，走进老人家中，为其提供生活、医疗与心理的专项入户服务。

3、运行方式

除了传统的养老院运行方式以外，财力雄厚的养老院可以学习日本采取连锁化管理模式。连锁化管理模式就使得经营养老院的管理模式向链条化统一发展，专人的统一培训、统一配备设施、统一的管理制度等，使管理更加高效，同时会因为其规模化程度高而使其在市场上有更高的知名度和消费者信赖度。这就解决了类似于“寸草春晖”养老院在人员和宣传上的问题。

尝试 “养老地产”与“金融养老”⑥的资金运作。在有关对寸草春晖养老院的所有人王小龙的采访报道中，他讲“民办的以市场价格拿地，成本过高，跟当下中国老百姓的收入比起来，有一定的收费门槛。所以民办养老院收费要比公办的养老院收费高。要是买地建养老院的话，很难挣回成本。”因此，在融资方面，可以吸引地产商控股或参股投资养老项目，组织专业经营团队经营管理，以降低最大成本，使其具有最大的竞争力。同时，因为市场化的养老院的本质还是企业，是以盈利为其经营的最终目的的，对于那些高级养老院就可以以他们收取的高额押金的作为其他方面投资资本，以实现盈利的最大化。

（二）政府方面

1、完善养老制度及法律，切实保障老人权益，引入第三方评价体系。严格制定法律法规与行业标准，第三方评价体系包括硬软件同时在内的定期检查，公开检查结果数据，让消费者心里明白放心。

2、紧跟国际“公办民营”养老模式，使市场真正开放、公平竞争。“政府将办养老服务机构的所有权和经营权相分离，采取承包、租赁、股份制等形式，把经营权、管理权、服务权交由企业、社会组织等非政府部门或个人，吸收民间资本，转变经营机制，实现养老服务机构独立法人实体运营，并通过这样的模式，降低社会力量进入养老行业的“门槛”，进而压低养老院的入住价格，吸纳更多老人入住。”

3、制定相关政策，给予养老行业各方面的照顾与补助，尤其是用地方面。以前政府将大部分的钱投入到了公办养老院，但是这些养老院的服务能力毕竟是有限的，如果能够把更多的资金和政策倾斜过来，那么将能使养老产业更加市场化。

第三篇：养老院创办流程及管理

养老院创办流程及管理

一、申办条件

1、申请筹办社会福利服务机构：60张床位以上的由市民政局审批，60张床位以下的由所在县（市）区民政局审批，报市民政局备案。

2、申请领取《社会福利机构执业证书》：由受理民政部门进行实地审验，符合执业申请条件的，发给《社会福利机构执业证书》；不符合执业申请条件的，发给申请人书面整改通知书，申请人应当在规定的期限内完成整改，并重新提出执业申请。

3、办养老院首先需要经办人填写申请书、可行性研究报告，还得有审办资格证明文件、资金来源证明和固定场所证明文件，以及章程草案，有以上6项条件后就可以到所在辖区的民政部门办理手续。

二、办理程序

第一步：兴办企业所在区（市）县民政部门向市政务服务中心民政局窗口提交申请材料，由窗口工作人员进行初审后受理； 第二步：市民政局在规定的时限内派人对新办企业进行现场调查核实，符合条件的，在审批表上签字盖章；

第三步：市民政局将相关资料移交市税务部门审核签章后上报省民政厅； 第四步：经省民政厅、国家税务局、地方税务局审批办证后返回市民政局，由市民政局转交区（市）县民政部门发给新办企业。补充说明：

现在国家鼓励民间投资做福利事业，你要先到当地民政部门咨询，具体要问：用地，贷款，税务，工商,国家有什么补贴政策等，这些都是民间投资者应该享有的优惠政策。

国家现在已经颁布了这方面的政策，但跟当地的地方财政有关．总的说国家,地方是鼓励,支持民间投资兴办养老院的！!还需要说明的就是：所谓“资质证明”就是说你必须具备办理养老院的条件，硬件、软件缺一不可！主要表现在以下方面：

1）建筑设计规范。

目前我国已有的大型养老机构一般都能按照建设部、民政部联合颁布的《老年人建筑设计规范》进行设计和施工，较为科学合理的考虑了消防、通风、内部无障碍交通等问题，以及卧具、饮食、娱乐、医疗等功能配套。

2）医疗护理上的优势较为明显。由于大型养老机构具有规模优势，较为容易吸引一些有专业知识和经验的医疗人员加盟，从而提高了医疗护理的服务水准。特别是对那些有多种疾病的高龄老年人，可以使之有医疗保障的安全感。

3）休闲环境较好。大型养老机构在规划设计时，一般都会结合自有土地、空间的实际情况，建设一些适合老年人活动的场所，种植一些花草树木，以营造一个幽雅休闲的环境。而这一切又都是老年人，特别城市中生活的老年人和子女最为关注的。

养老机构配套功能完善的重点在两个方面：

（1）医疗护理服务的配套。民政部门规定养老机构要配套设立医疗室，但医疗室能真正满足老年人的疾病治疗和特殊护理要求吗？显然是不够的。就大型养老机构而言，入住的大都是在70岁以上的高龄老年人。为什么会出现高龄老年人 居多的现象呢？一般是由家庭护理的成本和照顾难度决定的。只有家庭护理成本与养老机构收费相当时，或由于老年人身体状况需要医疗护理时，子女才会送老人入住养老机构。这就对养老机构的医疗护理提出了更高的要求，简单的医疗室是无法满足需要的。试想500多名70岁以上的老年人，至少有50%的身体都有一些疾病，需要吃药、打针；至少有25%的老年人需要进行留医观察治疗，这样的病患者就诊和住院规模，应有一级甲等以上医院与配套。因此，大型养老机构必须通过合作，或独立申办老年病医院的方式，才能达到医疗护理功能上的配套和完善。

（2）饮食的科学合理套配。

养老机构的食堂首先必须按照卫生防疫部门的规定进行设计和装修，满足基本的卫生要求和操作流程。其次，要针对老年人常见病、多发病，如高血压、糖尿病等的特殊要求，科学制定营养食谱，合理控制饮食数量和种类。这条道路好走吗？不好走，很艰难。主要存在问题有如下方面：

1、投入大，回收期长。

既然养老机构产业化方向是规模经营、品牌经营，那么投入产出情况如何？摆在我们面前的一个事实是，大家都认为养老行业是一个朝阳行业，是有发展前途的，市场非常巨大，竞争格局尚未形成，总需求大于总供给。可为什么没有人愿意跨入这行业，特别是一些有实力的企业集团和个人不愿意投资呢？道理很简单，因为投入大，回收期长，无利可图。

我们拿一个同等规模的养老院项目与房地产项目做一个比较，其结果就显而易见。假设在某市有一块10000万m2的土地，容积为3%，建筑面积30000 m2。养老院项目扣除减免的征地补偿费，建筑成本约1770元/ m2，总投资约5300万元，资金成本为年利率6%。养老院的规模按1000张床位计算，回收资金的主要收入来源是一次性设备购置费，人均收费约8000元，10年的周转率为3次，共计约2400万元；床位费每人每月500元，10年入住率按100%计算共计约6000万元；其他收入抵扣经营成本。这样养老院项目回收投资需要10年，而且没有盈利。而房地产项目的建筑成本约2170元/ m2，总投资约6500万元，房屋销售价格3500元/ m2，回收资金约1.05亿元，包括建设期和销售期在内大概需要2年半到3年时间。结果房地产项目3年内不仅可以收回投资，还可获取约4000万元左右的利润。

2、租赁经营融资困难。

由于经济利益的驱动，投资兴建养老机构不符合我国现阶段投入产出的经济效益常规做法。那么，租赁房屋经营养老机构则是一个较为理想的选择。这可以把近期的巨大投资，转化为分期的租金支出。但是，如果是一个完整的房地产项目，他人又怎样会转租给别人呢？答案只有一个，那一定是多年的“烂尾楼”。要完成一个“烂尾楼”项目，仍然需要较大的投资。由于是租赁来的房屋，只有经营权，没有所有权，投入的资金必然被占压，不能通过抵押贷款等方式，将资金盘活，周转使用。因此，租赁经营融资困难是必然结果。我们以广州市良典养老院的经营情况为例。广州市良典养老院2002年承租了一栋94年的九层宾馆“烂尾楼”，建筑面积20000 m2，占地面积8000 m2，租期20年。有200多个房间，可设养老床位650张，每月租金近20万元，改造、扩建总投资约1500万元，投资回收期需要6年以上。虽说目前该院经营状况良好，但是由于股东投资能力有限，不得不放弃原有经营的其他产业。由于经营权不能抵押贷款，为了筹措养老院的流动资金，股东只得向朋友借款，甚至将个人的住宅也做了银行抵押贷款。这就是养老机构在产业化进程的写照，是产业化进程中的融资难点问题。

3、医护人才引进难

大型养老机构的服务重点是医疗护理服务，而要引进有经验的、中高级专业医护人员难度较大。在医院有一套较为完整的专业技术职称晋升机制，如果某位专业医护人员到养老院的医疗康复室工作，要想从初级职称向中高级职称晋升，这几乎是不可能。因此，大型养老机构不仅不能吸引专业医护人员加盟，也很难培养出自己的医护队伍。例如，广州市良典养老院引进一名主任医师出任院长，由于医疗卫生体制管理的原因，只得被迫辞去公职，放弃近30年的工龄和相应的福利待遇。

4、经营风险大。

随着人们的法律意识的逐步增强，粗放式的医疗护理已经不适合养老机构规模经营的发展需要。由于大型养老机构的企业规模较大，人们认为其有一定的经济实力和赔偿能力，因此对于医疗护理过程中的失误和不当，老年人的子女往往不容易包涵和谅解，甚至有意将矛盾激化，向医疗事故纠纷的法律程序方面推进，最终导致养老机构的赔偿。当然人们法律意识增强有其积极一面，但养老机构由于医疗条件、人员素质的原因往往处于弱势状态。从主观角度来看，大型养老机构都愿意开办与之规模相配套的老年病医院，但卫生部门的规章制度、审批程序等并不能予以支持，客观上加大了大型养老机构的经营风险。

三、政府在养老机构产业化过程中的导向与支持

养老机构长期以来被人们认为是福利机构，是政府和集体的事，是慈善机构的事。要使之企业化运营，走产业化道路，也并非一件易事。特别是规模经营、品牌发展，更离不开政府的倡导、产业发展方向的定位和优惠政策的支持。在此我们衷心希望政府能在如下方面多做一些工作：

1、转变养老观念的宣传。

我国几千年来，儒家思想一直倡导：“养儿防老，积谷防饥”、“孝道治天下”等。在这些思想意识的引导下，人们普遍认为只有没儿没妇的人，才会进敬老院、养老院。如果谁的父母、长辈进了养老院，就会被认为是不孝，老人家进了养老机构也会觉得脸上无光。随着社会分工的进一步细化、家庭结构的变小、子女工作和学习压力的增大，客观上已形成养老必须社会化的趋势，这不再是孝道的问题，而是社会进步的表现。送老人进养老机构是子女孝道的体现，政府支持发展养老机构是对人民群众的关爱。因此，政府应该通过新闻媒体大力宣传在养老机构养老的好处和必然性，引导和培育养老消费市场的发展。

2、积极培育和支持养老机构的主力军。政府的各级领导要充分认识到，养老的问题不仅是那个家庭的问题，而是一个普遍存在的社会问题。它直接影响人们的工作和学习，影响家庭的和睦，社会的安定。只有作到未雨绸缪，培育和支持一批大型养老机构规范发展，形成养老集团，成为引导养老消费市场的主力军，才能制止乱收费和不合理行为。政府工作重点是监督、检查国家现存的优惠政策是否落实到位，并协调解决一些实际困难，营造一个良好的经营环境和投资环境。

3、拓宽发展养老机构的资金渠道。

在现有各级政府财力不足的情况下，应设法拓宽发展养老机构的资金渠道。可以考虑从两个方面着手：

一是民政部门建立专项发展基金。由财政拨款，民政部门管理，但不直接用于养老机构。而是委托银行向有条件、有可能发展成为养老骨干企业的机构发放 流动资金贷款，由银行帮助控制资金风险。

二是在民政部门主导的慈善机构中，设立养老基金会，通过向社会募集来筹措资金，由养老基金会作为投资代表，参股或控股一批大型养老机构。这样既可以解决养老机构发展的资金需要，又可以通过养老企业的股东会、董事会来控制和引导养老机构，使之按照国家的有关规定和政策稳健发展。

4、协调解决医护人员队伍的建设问题。

医护人员队伍的建设是制约养老机构发展的大问题，解决的不好不仅会产生很多医疗纠纷，而且会让很多投资者望而生畏，影响养老机构的产业化发展进程。本文建议修改有关医疗配套的规定，明确指出不同规模的养老机构应相设不同规格医疗服务部门，分别为医务室、医疗康复中心、老年病医院。而且规定民政部门在些机构的设置中享有一定的权威性，卫生部门要予以配合，产并做好业务上的指导和监督。只有这样，医护人员有了合适的工作岗位，才会投身于养老事业。同时，还建议在养老行业中建立健全有行业特点的护理职称体系和晋升机制。

5、改革养老行业的税收政策。

营利性与非营利性养老机构的区别在于利润部分是否进行分配，分配的属营利性，不分配的属非营利性。非营利性的就真没有分配吗？在这里我们暂不做探讨。但是，把营利性的养老机构与其他行业的企业同等看待，统一执行33%的企业所得税，这似乎不妥。首先，从事养老行业的个人和企业，都是有社会责任感，有爱心和耐心的，他们所做的是善事，社会需要更多的人士来加盟。如履薄冰的煎熬，漫长回收期的等待，不是人人都愿意做的。其次，在老龄化问题和矛盾日渐突出的今天，家庭解决不了，政府财政包办不了，只有动员社会力量、民营资本，没有一定的优惠政策和支持力度，很难吸引资金的投入。尽管政府推出了营业税减免的税收政策，但这还是不够的。应该在企业所得税上，将养老行业与其他行业区别对待。可以效仿支持高科技企业一样，在养老企业产生利润后，实行所得税2年减免，3年减半的做法。也可以考虑实行企业所得税的区别税制，对养老行业的企业所得税按15%征收。减轻养老机构税收负担，使之有一个休养生息的机会，以此鼓励投资，推动养老机构的产业化进程。现在国家鼓励民间投资做福利事业，你要先到当地民政部门咨询，具体要问：用地、贷款、税务、工商、国家有什么补贴政策等，这些都是民间投资者应该享有的优惠政策。

国家现在已经颁布了这方面的政策，但跟当地的地方财政有关，总的说国家,地方是鼓励,支持民间投资兴办养老院的！!

一、未来中国养老院的机遇

（一）我国老龄化现状

我国是人口大国，也是世界上老年人口最多的国家。目前，我国已经进入典型的老年型社会。据民政部资料显示，我国60岁以上的老年人口已达1.43亿，占总人口的11%；预计2020年将达到2.4亿，占当时总人口的16%左右。若按照20世纪90年代以来我国老年人口的年均增长率（3.32%）推算，专家们预测到2040年，全国的老年人口总数将进一步增至3.74亿人，占人口总数的24.48%。面对我国在2030年——2050年这期间的老龄化高峰的到来之前，与老年人息息相关的养老问题的妥善解决早已摆在了日程表上。

（二）独生子女政策下的子女压力 自二十世纪八十年代以来，随着我国的独生子女政策的实施，大多数家庭（尤其是城市家庭）只抚养一个子女，形成了新型的“4-2-1”家庭模式。由最新的统计数据显示，截止到2011年我国的老年人口抚养比约为12.25%。并且如今人口流动性强，很多子女无法将老人带在身边； 即使有能力做到，因为各种压力等等的原因可能会造成客观上赡养老人的疏忽。面对这个问题，似乎养老院渐渐纳入人们的选择。

（三）国家相关政策的支持

养老问题是民生问题的一部分，在税收方面，“对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税”和“对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前关准于全额扣除”等等。且在2011年12月16日，国务院办公厅印发了《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》。可见，未来养老院发展将是多方关注推进的。

二、我国养老院的发展现状

（一）我国养老院总体情况

由统计数据显示，截止2011年，我国老年人口养老床位为19.09张/千人，“全国养老床位总数只占老年人口的1.8%，低于发达国家5%—7%的比例，也低于一些发展中国家2%-3%的水平。按照“十二五”规划纲要提出的每千名老人拥有养老床位30张的目标，养老床位需新增340多万张。”由此可见，在理论上养老院的发展前景是非常好的，但是事实上，养老院之间的发展不均衡是相当明显的，有的养老院“一床难求”，供需十分紧张，有的养老院却连续亏损，最后不得不撤出养老市场。究竟是什么让他们之间的差距如此之大，是经营管理模式有问题还是本身的市场环境所造成？为此，笔者走访了三家北京市的民办养老院，来进一步了解他们的管理模式，以期得出答案。

（二）实地调查案例

我们走访了朝阳区的三家养老院，这里将详细介绍“寸草春晖”养老院的管理模式。

寸草春晖养老护理院位于北京市朝阳区和平街10区甲16楼，是朝阳区养老院样板工程。它参照国外先进养老经验，和同业相比较属于相对经营较为成功的一家，其入住率在90%以上，并且有养老院进一步扩大的想法。我们从该院的综合发展部主任李娟女士那里了解到：

第一，从地理位置来讲，该院坐落在成熟的小区中的独立院落，又与中日医 院、安贞、和平里等医院紧邻，所以环境幽静宜人且周围各方面配套设施完善。

第二，从面向的消费者而言，它专门护理生活半自理、不能自理及长期卧床老人。李主任告诉我们，这些老人多为退休教师或工程师等受教育程度较高的老年人，其子女大多工作忙碌或者长期在国外居住，因此无法十分周全的照顾所以选择将他们送到养老院养老

第三，关于收费问题，这里先收取押金2万元（外地户口5万元），床位费为2000—2500元/床/月，餐费为900元/人/月，护理费由专业医院的保健医生根据老人的实际情况进行评估之后确定。综合下来，除去押金每个月每个老人要交的的费用大概在5000元左右。因此一般入住这里的老人家庭条件相对优越。

第四，从老人的日常生活来看，在院里有一棵百年松树，每天老人在树下休息聊天、下棋唱歌，同时院内有锻炼设施，以便帮助老人锻炼身体。每天8：30～17：00是看望期，家人可以在该时段来访探望。在日常专业护理上，该院近100名老人配备了60名护理人员，都是大、中专毕业的专业护理人员，当遇到紧急情况时，他们会把老人直接送往二、三甲等医院。第五，从对外宣传来讲，它主要通过网络进行宣传，有自己专门的网站，也会在相关的网站上登出自己的介绍和广告。同时它接待部分外来的参观访问人员与志愿者，一方面让大家对自己的经营特色口碑相传起到宣传作用，另一方面志愿者的来访也能丰富老人的生活（在走访中李主任还给我们发了该院的志愿者荣誉手册，从这里我们了解到他们的志愿者服务项目包括心灵慰藉类、生活照料类、医疗护理类（需专业人士）、物资捐赠类等）。

在走访之前，我们在网上查找了相关的报道，了解到了该院在管理方面存在的一些困难。从《中国经济周刊》对该院院长王小龙的采访中，我们了解到该院在资金管理中运营成本里占最大比例的是房租，每年有100万，这一百万按月折算在每张床上的成本就有800元左右。再加上工作人员每人每月4000元左右的工资、每个月的一万多元的广告费和其他的日常开销，造成整个养老院的管理运营成本较高，和公办养老院相比收费标准明显高出许多，只有家庭条件较好的老人才能入住其中。因此整个养老院的收入情况并不是我们所想象的那么乐观。

三、国外养老院发展管理模式概况

西方发达国家相对我国而言较早进入老龄社会，相关的养老服务发展完善。因此，对其养老管理模式的了解，将有助于我国同行业进行借鉴学习。

美国：养老机构主要分为三类：

第一、传统的护理院。为行为上严重障碍，生活不能自理的老人提供24小时护理照料。

第二、老年护理中心。老年人可以根据需要自由选择设施和专门的照顾服务。第三、老人公寓。服务对象大多是身体健康，生活自理，无需他人过多照顾的老人退休老人。通过这种“术业有专攻”的方式，使养老院更加专业化、更具竞争力。

英国：养老院形式多种多样，但又与美国有所不同。他除了有与美国类似的服务外，还有入户服务公寓与家庭照顾这两种模式供老年人选择，这两种方式更加灵活多样，也使老年人能够通过养老院的辅助来居家养老。

日本：实行高效的连锁管理，使其标准在连锁化统一化的同时降低管理成本；人员配比齐全，尤其是专业的护理人员；有多方面的社会参与部门和人员，注重养老院的辐射功能；贯彻老人“有尊严地活着”的理念。

四、消费者的需求分析

在对养老院发展管理模式的探讨上，笔者采用抽样调查的方式，设计发放了270份有关于消费者或者潜在消费者基本情况和对于养老院态度的调查问卷，收回有效问卷268份。以下是主要分析结果。

（一）不同年龄受调查者对于养老院养老的态度

该表为接受调查的268人以年龄分层对养老院养老的态度，其中90后有94人，80后有98人，70后及以前的有76人。在“个人认为父母是否同意在养老院养老”、“个人的养老倾向”以及“个人认为养老院的发展前景”三个问题上，由层内列百分比比较时发现，受访者年龄越大，越倾向于选择“父母同意在养老院养老”、“自己愿意在养老院养老”以及“认为养老院发展前景好”等选项。这与以往经验恰好相反。通常，人们认为年龄越小思想越开放，就越能接受新式的养老方式，但据此次调查显示，事实并非如此。这可能是由于社会阅历的加深和生活压力所迫，年龄越大的人越能发现居家养老的弊端和养老院养老所带来的好处。因此从长远分析，当80、90后真正成为一个家庭的支柱面临70、60后所面临的同等甚至更大的压力（因为独生子女的赡养负担更大）时，很大程度上就 会如70、60后一样更加趋于养老院的养老方式。这也意味着养老行业应该具有较好的发展前景。

（二）父母健康状况对个人选择的影响

我们对“父母健康状况”和“你是否同意让父母入住专业性质的养老院”之间的关系也做了卡方检验。根据结果，pearson chi-square的p值为0.018，likelihood ratio的p值为0.017，都小于0.05，因此认为父母的健康状况将影响你的态度。依据表中数据，可以明显看出，那些父母健康状况差或一般的人，更倾向于同意其父母入住。而父母身体状况较好的人，同意的比重较少（只占到29.3%）。

传统观念认为，身体状况越好的老人，子女放心将其送入养老院，而身体状况不佳的则会让老人在家中养老。而调查结果与我们的想法恰好相反。这说明，子女之所以将老人送到养老院，更看重的是它的专业医疗护理方面的内容，以规避家中养老时的不专业可能会带来的风险。因此，作为养老院的经营上，应该把医疗护理放在重要地位，使其更加专业化、更加符合消费者需求。

（三）图一：对养老院内在不同条件的关注程度

在我们的调查问卷中有一道排序题，题目是“如果您想为父母或自己找一个条件好的养老院，您将关注哪些问题”，这道题中我们一共设置了六个选项（如上图横坐标所示），在处理数据时，我们根据先后顺序为六个选项赋值，即被调查者排在第一位的选项得六分，第二得五分，以此类推。这样做的目的是观察哪个条件是消费者最关注的，也将是经营者应该最注意的。由图所示，“人性化服务”、“院区环境”以及“医疗设备”是最受关注的问题。因此对于我们的经营者而言，就应该在这三个方面多下功夫。同时在有关于“其他”这个由被调查者从自身需要出发自己补充的条件也是很重要的，很多人也都表达了“服务专业化”也将是他们所关注的重点。

五、养老管理模式发展建议

综述前文，我们将从养老院本身的现状、消费者的需求与借鉴国外管理模式三方面分析得出结论，对养老院在未来的管理方面提出以下建议。

（一）养老院方面

1、管理原则

应该坚持“妥善满足基本的消费者需求，切实将这些落在实处”的原则。养老事业是要实实在在地去将每一件小事都稳扎稳打地做好的，无论是硬件设施还是软件工作，都是它想要良性发展的保障。

2、部门职能结构

（1）单一部门专业化。由美国和英国两个发达国家的经验可以看出，专业化的管理能够使资源更有效地集中于一处，针对不同身体状况的老人可以在院区设置、医务护理人员配置等方面有所区别，一家养老院只经营一类，管理集中，这样不仅节约了成本还会因为专业化而使自己更具竞争力。

（2）多个部门辐射化。规模相对较大、实力较强的养老院可以尝试设置多个不同类别的部门，以达到“功能辐射”。借鉴日本的经验，对于身体状况良好趋向于家中养老的老人来讲，养老院可以设置对外服务部门，向其提供介护介助服务，由传统的“坐商”经营增设“行商”经营，走进老人家中，为其提供生活、医疗与心理的专项入户服务。

3、运行方式

除了传统的养老院运行方式以外，财力雄厚的养老院可以学习日本采取连锁 化管理模式。连锁化管理模式就使得经营养老院的管理模式向链条化统一发展，专人的统一培训、统一配备设施、统一的管理制度等，使管理更加高效，同时会因为其规模化程度高而使其在市场上有更高的知名度和消费者信赖度。这就解决了类似于“寸草春晖”养老院在人员和宣传上的问题。

尝试 “养老地产”与“金融养老”⑥的资金运作。在有关对“寸草春晖”养老院的所有人王小龙的采访报道中，他讲“民办的以市场价格拿地，成本过高，跟当下中国老百姓的收入比起来，有一定的收费门槛。所以民办养老院收费要比公办的养老院收费高。要是买地建养老院的话，很难挣回成本。”因此，在融资方面，可以吸引地产商控股或参股投资养老项目，组织专业经营团队经营管理，以降低最大成本，使其具有最大的竞争力。同时，因为市场化的养老院的本质还是企业，是以盈利为其经营的最终目的的，对于那些高级养老院就可以以他们收取的高额押金的作为其他方面投资资本，以实现盈利的最大化。

（二）政府方面

1、完善养老制度及法律，切实保障老人权益，引入第三方评价体系。严格制定法律法规与行业标准，第三方评价体系包括硬软件同时在内的定期检查，公开检查结果数据，让消费者心里明白放心。

2、紧跟国际“公办民营”养老模式，使市场真正开放、公平竞争。“政府将办养老服务机构的所有权和经营权相分离，采取承包、租赁、股份制等形式，把经营权、管理权、服务权交由企业、社会组织等非政府部门或个人，吸收民间资本，转变经营机制，实现养老服务机构独立法人实体运营，并通过这样的模式，降低社会力量进入养老行业的“门槛”，进而压低养老院的入住价格，吸纳更多老人入住。”

3、制定相关政策，给予养老行业各方面的照顾与补助，尤其是用地方面。以前政府将大部分的钱投入到了公办养老院，但是这些养老院的服务能力毕竟是有限的，如果能够把更多的资金和政策倾斜过来，那么将能使养老产业市场化。

第四篇：投资创办盈利性养老院

投资创办盈利性养老院

编制时间：2015年11月18日

资料汇编

目录

第一章 注册申请流程和相关注意事项---------------4 第二章 各项优惠政策-----------------------------7 第一节 国家的优惠政策------------------------7 第二节 地方的优惠政策----------------------21 第三章 项目建设背景、必要性与可行性-----------3

5第一节 项目建设背景------------------------35 第二节 项目建设必要性----------------------42 第三节 项目建设可行性----------------------46 第四节 项目效益可观保障项目可行------------48 第四章 项目环境分析---------------------------58

第一节 市场环境分析------------------------58 第二节 政策环境分析-----------------------61 第三节 社会环境分析-----------------------65 第四节 行业案例分析------------------------66 第五章 智能化、信息系统建设--------------------71

第一节智能化系统概况-----------------------72 第二节综合安保管理系统---------------------75 第三节护理办公专有系统---------------------76 第四节 综合布线系统-----------------------79 第五节计算机网络系统-----------------------80 第六节 公共广播系统(含背景音乐及紧急广播----81 第七节信息发布及查询系统-------------------82 第八节 建筑设备监控系统--------------------83 第九节卫星及有线电视系统-------------------84 第十节 智能化系统集成----------------------85 第六章 组织机构与人力资源配臵、项目管理--------86 第一节 组织机构----------------------------86 第二节人力资源配臵-------------------------87 第三节 人员招聘----------------------------87 第四节 人员培训----------------------------89 第五节 项目管理----------------------------91 第七章 经济效益分析---------------------------9

2第一节编制依据、基础数据与设定条件---------92 第二节营业收入、税金测算-------------------92 第三节总成本费用测算-----------------------93 第四节利润测算-----------------------------93 第五节盈利能力分析-------------------------94 第六节盈亏平衡分析-------------------------94 第七节经济效益综合评价---------------------95 第八章 社会评价96 第一节社会效益----------------------------96 第二节社会影响分析------------------------96 第三节社会稳定风险分析--------------------97 第九章 项目风险分析---------------------------10

1第一节风险分析概述------------------------101 第二节项目主要风险因素识别和风险程度分析---102 第十章 结论与建议----------------------------10

5第一节结论

第二节建议

本人对该项目的认识----------------------------107

第一章-注册申请流程和相关注意事项

一、申请筹办社会福利服务机构：60张床位以上的由市民政局审批，60张床位以下的由所在县（市）区民政局审批，报市民政局备案。

二、申请领取《社会福利机构执业证书》：由受理民政部门进行实地审验，符合执业申请条件的，发给《社会福利机构执业证书》；不符合执业申请条件的，发给申请人书面整改通知书，申请人应当在规定的期限内完成整改，并重新提出执业申请。

三、办养老院首先需要经办人填写申请书、可行性研究报告，还得有审办资格证明文件、资金来源证明和固定场所证明文件，以及章程草案，有以上6项条件后就可以到所在辖区的民政部门办理手续。

四、办理程序

第一步：兴办企业所在区（市）县民政部门向市政务服务中心民政局窗口提交申请材料，由窗口工作人员进行初审后受理；

第二步：市民政局在规定的时限内派人对新办企业进行现场调查核实，符合条件的，在审批表上签字盖章；

第三步：市民政局将相关资料移交市税务部门审核签章后上报省民政厅；

第四步：经省民政厅、国家税务局、地方税务局审批办证后返回市民政局，由市民政局转交区（市）县民政部门发给新办企业。

五、补充说明：

1、现在国家鼓励民间投资做福利事业，你要先到当地民政部门咨询，具体要问：用地，贷款，税务，工商,国家有什么补贴政策等，这些都是民间投资者应该享有的优惠政策． 国家现在已经颁布了这方面的政策，但跟当地的地方财政有关．总的说国家,地方是鼓励,支持民间投资兴办养老院的！!

2、还需要说明的就是：所谓资质证明就是说你必须具备办理养老院的条件，硬件＼软件缺一不可！主要表现在以下方面：

1）建筑设计规范。

目前我国已有的大型养老机构一般都能按照建设部、民政部联合颁布的《老年人建筑设计规范》进行设计和施工，较为科学合理的考虑了消防、通风、内部无障碍交通等问题，以及卧具、饮食、娱乐、医疗等功能配套。

2）医疗护理上的优势较为明显。由于大型养老机构具有规模优势，较为容易吸引一些有专业知识和经验的医疗人员加盟，从而提高了医疗护理的服务水准。特别是对那些有多种疾病的高龄老年人，可以使之有医疗保障的安全感。

3）休闲环境较好。大型养老机构在规划设计时，一般都会结合自有土地、空间的实际情况，建设一些适合老年人活动的场所，种植一些花草树木，以营造一个幽雅休闲的环境。而这一切又都是老年人，特别城市中生活的老年人和子女最为关注的。

养老机构配套功能完善的重点在两个方面：

（1）医疗护理服务的配套。民政部门规定养老机构要配套设立医疗室，但医疗室能真正满足老年人的疾病治疗和特殊护理要求吗？显然是不够的。就大型养老机构而言，入住的大都是在70岁以上的高龄老年人。为什么会出现高龄老年人居多的现象呢？一般是由家庭护理的成本和照顾难度决定的。只有家庭护理成本与养老机构收费相当时，或由于老年人身体状况需要医疗护理时，子女才会送老人入住养老机构。这就对养老机构的医疗护理提出了更高的要求，简单的医疗室是无法满足需要的。试想500多名70岁以上的老年人，至少有50%的身体都有一些疾病，需要吃药、打针；至少有25%的老年人需要进行留医观察治疗，这样的病患者就诊和住院规模，应有一级甲等以上医院与配套。因此，大型养老机构必须通过合作，或独立申办老年病医院的方式，才能达到医疗护理功能上的配套和完善。（2）饮食的科学合理套配。

养老机构的食堂首先必须按照卫生防疫部门的规定进行设 6 计和装修，满足基本的卫生要求和操作流程。其次，要针对老年人常见病、多发病，如高血压、糖尿病等的特殊要求，科学制定营养食谱，合理控制饮食数量和种类。

第二章 各项优惠政策 第一节、国家优惠政策

《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发„2013‟35号）

来源： 民政部职业技能鉴定指导中心，中民民政职业能力建设中心 时间： 2013-10-23 10:41

国务院关于加快发展养老服务业的若干意见 国发„2013‟35号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

近年来，我国养老服务业快速发展，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系初步建立，老年消费市场初步形成，老龄事业发展取得显著成就。但总体上看，养老服务和产品供给不足、市场发育不健全、城乡区域发展不平衡等问题还十分突出。当前，我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，2012年底我国60周岁以上老年人口已达 7 1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。积极应对人口老龄化，加快发展养老服务业，不断满足老年人持续增长的养老服务需求，是全面建成小康社会的一项紧迫任务，有利于保障老年人权益，共享改革发展成果，有利于拉动消费、扩大就业，有利于保障和改善民生，促进社会和谐，推进经济社会持续健康发展。为加快发展养老服务业，现提出以下意见：

一、总体要求

（一）指导思想。

以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，从国情出发，把不断满足老年人日益增长的养老服务需求作为出发点和落脚点，充分发挥政府作用，通过简政放权，创新体制机制，激发社会活力，充分发挥社会力量的主体作用，健全养老服务体系，满足多样化养老服务需求，努力使养老服务业成为积极应对人口老龄化、保障和改善民生的重要举措，成为扩大内需、增加就业、促进服务业发展、推动经济转型升级的重要力量。

（二）基本原则。

深化体制改革。加快转变政府职能，减少行政干预，加大政策支持和引导力度，激发各类服务主体活力，创新服务供给方式，加强监督管理，提高服务质量和效率。坚持保障基本。以政府为主导，发挥社会力量作用，着力保 8 障特殊困难老年人的养老服务需求，确保人人享有基本养老服务。加大对基层和农村养老服务的投入，充分发挥社区基层组织和服务机构在居家养老服务中的重要作用。支持家庭、个人承担应尽责任。

注重统筹发展。统筹发展居家养老、机构养老和其他多种形式的养老，实行普遍性服务和个性化服务相结合。统筹城市和农村养老资源，促进基本养老服务均衡发展。统筹利用各种资源，促进养老服务与医疗、家政、保险、教育、健身、旅游等相关领域的互动发展。

完善市场机制。充分发挥市场在资源配臵中的基础性作用，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体，营造平等参与、公平竞争的市场环境，大力发展养老服务业，提供方便可及、价格合理的各类养老服务和产品，满足养老服务多样化、多层次需求。

（三）发展目标。

到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。养老服务产品更加丰富，市场机制不断完善，养老服务业持续健康发展。

——服务体系更加健全。生活照料、医疗护理、精神慰藉、紧急救援等养老服务覆盖所有居家老年人。符合标准的日间照料中心、老年人活动中心等服务设施覆盖所有城市社区，9 90%以上的乡镇和60%以上的农村社区建立包括养老服务在内的社区综合服务设施和站点。全国社会养老床位数达到每千名老年人35-40张，服务能力大幅增强。

——产业规模显著扩大。以老年生活照料、老年产品用品、老年健康服务、老年体育健身、老年文化娱乐、老年金融服务、老年旅游等为主的养老服务业全面发展，养老服务业增加值在服务业中的比重显著提升，全国机构养老、居家社区生活照料和护理等服务提供1000万个以上就业岗位。涌现一批带动力强的龙头企业和大批富有创新活力的中小企业，形成一批养老服务产业集群，培育一批知名品牌。——发展环境更加优化。养老服务业政策法规体系建立健全，行业标准科学规范，监管机制更加完善，服务质量明显提高。全社会积极应对人口老龄化意识显著增强，支持和参与养老服务的氛围更加浓厚，养老志愿服务广泛开展，敬老、养老、助老的优良传统得到进一步弘扬。

二、主要任务

（一）统筹规划发展城市养老服务设施。

加强社区服务设施建设。各地在制定城市总体规划、控制性详细规划时，必须按照人均用地不少于0.1平方米的标准，分区分级规划设臵养老服务设施。凡新建城区和新建居住（小）区，要按标准要求配套建设养老服务设施，并与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用；凡老城 10 区和已建成居住（小）区无养老服务设施或现有设施没有达到规划和建设指标要求的，要限期通过购臵、臵换、租赁等方式开辟养老服务设施，不得挪作他用。

综合发挥多种设施作用。各地要发挥社区公共服务设施的养老服务功能，加强社区养老服务设施与社区服务中心（服务站）及社区卫生、文化、体育等设施的功能衔接，提高使用率，发挥综合效益。要支持和引导各类社会主体参与社区综合服务设施建设、运营和管理，提供养老服务。各类具有为老年人服务功能的设施都要向老年人开放。实施社区无障碍环境改造。各地区要按照无障碍设施工程建设相关标准和规范，推动和扶持老年人家庭无障碍设施的改造，加快推进坡道、电梯等与老年人日常生活密切相关的公共设施改造。

（二）大力发展居家养老服务网络。

发展居家养老便捷服务。地方政府要支持建立以企业和机构为主体、社区为纽带、满足老年人各种服务需求的居家养老服务网络。要通过制定扶持政策措施，积极培育居家养老服务企业和机构，上门为居家老年人提供助餐、助浴、助洁、助急、助医等定制服务；大力发展家政服务，为居家老年人提供规范化、个性化服务。要支持社区建立健全居家养老服务网点，引入社会组织和家政、物业等企业，兴办或运营老年供餐、社区日间照料、老年活动中心等形式多样的养 11 老服务项目。

发展老年人文体娱乐服务。地方政府要支持社区利用社区公共服务设施和社会场所组织开展适合老年人的群众性文化体育娱乐活动，并发挥群众组织和个人积极性。鼓励专业养老机构利用自身资源优势，培训和指导社区养老服务组织和人员。

发展居家网络信息服务。地方政府要支持企业和机构运用互联网、物联网等技术手段创新居家养老服务模式，发展老年电子商务，建设居家服务网络平台，提供紧急呼叫、家政预约、健康咨询、物品代购、服务缴费等适合老年人的服务项目。

（三）大力加强养老机构建设。

支持社会力量举办养老机构。各地要根据城乡规划布局要求，统筹考虑建设各类养老机构。在资本金、场地、人员等方面，进一步降低社会力量举办养老机构的门槛，简化手续、规范程序、公开信息，行政许可和登记机关要核定其经营和活动范围，为社会力量举办养老机构提供便捷服务。鼓励境外资本投资养老服务业。鼓励个人举办家庭化、小型化的养老机构，社会力量举办规模化、连锁化的养老机构。鼓励民间资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造，用于养老服务。

办好公办保障性养老机构。各地公办养老机构要充分发 12 挥托底作用，重点为“三无”（无劳动能力，无生活来源，无赡养人和扶养人、或者其赡养人和扶养人确无赡养和扶养能力）老人、低收入老人、经济困难的失能半失能老人提供无偿或低收费的供养、护理服务。政府举办的养老机构要实用适用，避免铺张豪华。

开展公办养老机构改制试点。有条件的地方可以积极稳妥地把专门面向社会提供经营性服务的公办养老机构转制成为企业，完善法人治理结构。政府投资兴办的养老床位应逐步通过公建民营等方式管理运营，积极鼓励民间资本通过委托管理等方式，运营公有产权的养老服务设施。要开展服务项目和设施安全标准化建设，不断提高服务水平。

（四）切实加强农村养老服务。

健全服务网络。要完善农村养老服务托底的措施，将所有农村“三无”老人全部纳入五保供养范围，适时提高五保供养标准，健全农村五保供养机构功能，使农村五保老人老有所养。在满足农村五保对象集中供养需求的前提下，支持乡镇五保供养机构改善设施条件并向社会开放，提高运营效益，增强护理功能，使之成为区域性养老服务中心。依托行政村、较大自然村，充分利用农家大院等，建设日间照料中心、托老所、老年活动站等互助性养老服务设施。农村党建活动室、卫生室、农家书屋、学校等要支持农村养老服务工作，组织与老年人相关的活动。充分发挥村民自治功能和老 13 年协会作用，督促家庭成员承担赡养责任，组织开展邻里互助、志愿服务，解决周围老年人实际生活困难。

拓宽资金渠道。各地要进一步落实《中华人民共和国老年人权益保障法》有关农村可以将未承包的集体所有的部分土地、山林、水面、滩涂等作为养老基地，收益供老年人养老的要求。鼓励城市资金、资产和资源投向农村养老服务。各级政府用于养老服务的财政性资金应重点向农村倾斜。建立协作机制。城市公办养老机构要与农村五保供养机构等建立长期稳定的对口支援和合作机制，采取人员培训、技术指导、设备支援等方式，帮助其提高服务能力。建立跨地区养老服务协作机制，鼓励发达地区支援欠发达地区。

（五）繁荣养老服务消费市场。

拓展养老服务内容。各地要积极发展养老服务业，引导养老服务企业和机构优先满足老年人基本服务需求，鼓励和引导相关行业积极拓展适合老年人特点的文化娱乐、体育健身、休闲旅游、健康服务、精神慰藉、法律服务等服务，加强残障老年人专业化服务。

开发老年产品用品。相关部门要围绕适合老年人的衣、食、住、行、医、文化娱乐等需要，支持企业积极开发安全有效的康复辅具、食品药品、服装服饰等老年用品用具和服务产品，引导商场、超市、批发市场设立老年用品专区专柜；开发老年住宅、老年公寓等老年生活设施，提高老年人生活 14 质量。引导和规范商业银行、保险公司、证券公司等金融机构开发适合老年人的理财、信贷、保险等产品。

培育养老产业集群。各地和相关行业部门要加强规划引导，在制定相关产业发展规划中，要鼓励发展养老服务中小企业，扶持发展龙头企业，实施品牌战略，提高创新能力，形成一批产业链长、覆盖领域广、经济社会效益显著的产业集群。健全市场规范和行业标准，确保养老服务和产品质量，营造安全、便利、诚信的消费环境。

（六）积极推进医疗卫生与养老服务相结合。

推动医养融合发展。各地要促进医疗卫生资源进入养老机构、社区和居民家庭。卫生管理部门要支持有条件的养老机构设臵医疗机构。医疗机构要积极支持和发展养老服务，有条件的二级以上综合医院应当开设老年病科，增加老年病床数量，做好老年慢病防治和康复护理。要探索医疗机构与养老机构合作新模式，医疗机构、社区卫生服务机构应当为老年人建立健康档案，建立社区医院与老年人家庭医疗契约服务关系，开展上门诊视、健康查体、保健咨询等服务，加快推进面向养老机构的远程医疗服务试点。医疗机构应当为老年人就医提供优先优惠服务。

健全医疗保险机制。对于养老机构内设的医疗机构，符合城镇职工（居民）基本医疗保险和新型农村合作医疗定点条件的，可申请纳入定点范围，入住的参保老年人按规定享 15 受相应待遇。完善医保报销制度，切实解决老年人异地就医结算问题。鼓励老年人投保健康保险、长期护理保险、意外伤害保险等人身保险产品，鼓励和引导商业保险公司开展相关业务。

三、政策措施

（一）完善投融资政策。要通过完善扶持政策，吸引更多民间资本，培育和扶持养老服务机构和企业发展。各级政府要加大投入，安排财政性资金支持养老服务体系建设。金融机构要加快金融产品和服务方式创新，拓宽信贷抵押担保物范围，积极支持养老服务业的信贷需求。积极利用财政贴息、小额贷款等方式，加大对养老服务业的有效信贷投入。加强养老服务机构信用体系建设，增强对信贷资金和民间资本的吸引力。逐步放宽限制，鼓励和支持保险资金投资养老服务领域。开展老年人住房反向抵押养老保险试点。鼓励养老机构投保责任保险，保险公司承保责任保险。地方政府发行债券应统筹考虑养老服务需求，积极支持养老服务设施建设及无障碍改造。

（二）完善土地供应政策。各地要将各类养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和用地计划，合理安排用地需求，可将闲臵的公益性用地调整为养老服务用地。民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构享有相同的土地使用政策，可以依法使用国有划拨土地或者农 16 民集体所有的土地。对营利性养老机构建设用地，按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定，优先保障供应，并制定支持发展养老服务业的土地政策。严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发。

（三）完善税费优惠政策。落实好国家现行支持养老服务业的税收优惠政策，对养老机构提供的养护服务免征营业税，对非营利性养老机构自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税，对符合条件的非营利性养老机构按规定免征企业所得税。对企事业单位、社会团体和个人向非营利性养老机构的捐赠，符合相关规定的，准予在计算其应纳税所得额时按税法规定比例扣除。各地对非营利性养老机构建设要免征有关行政事业性收费，对营利性养老机构建设要减半征收有关行政事业性收费，对养老机构提供养老服务也要适当减免行政事业性收费，养老机构用电、用水、用气、用热按居民生活类价格执行。境内外资本举办养老机构享有同等的税收等优惠政策。制定和完善支持民间资本投资养老服务业的税收优惠政策。

（四）完善补贴支持政策。各地要加快建立养老服务评估机制，建立健全经济困难的高龄、失能等老年人补贴制度。可根据养老服务的实际需要，推进民办公助，选择通过补助投资、贷款贴息、运营补贴、购买服务等方式，支持社会力量举办养老服务机构，开展养老服务。民政部本级彩票公益金 17 和地方各级政府用于社会福利事业的彩票公益金，要将50%以上的资金用于支持发展养老服务业，并随老年人口的增加逐步提高投入比例。国家根据经济社会发展水平和职工平均工资增长、物价上涨等情况，进一步完善落实基本养老、基本医疗、最低生活保障等政策，适时提高养老保障水平。要制定政府向社会力量购买养老服务的政策措施。

（五）完善人才培养和就业政策。教育、人力资源社会保障、民政部门要支持高等院校和中等职业学校增设养老服务相关专业和课程，扩大人才培养规模，加快培养老年医学、康复、护理、营养、心理和社会工作等方面的专门人才，制定优惠政策，鼓励大专院校对口专业毕业生从事养老服务工作。充分发挥开放大学作用，开展继续教育和远程学历教育。依托院校和养老机构建立养老服务实训基地。加强老年护理人员专业培训，对符合条件的参加养老护理职业培训和职业技能鉴定的从业人员按规定给予相关补贴，在养老机构和社区开发公益性岗位，吸纳农村转移劳动力、城镇就业困难人员等从事养老服务。养老机构应当积极改善养老护理员工作条件，加强劳动保护和职业防护，依法缴纳养老保险费等社会保险费，提高职工工资福利待遇。养老机构应当科学设臵专业技术岗位，重点培养和引进医生、护士、康复医师、康复治疗师、社会工作者等具有执业或职业资格的专业技术人员。对在养老机构就业的专业技术人员，执行与医疗机构、18 福利机构相同的执业资格、注册考核政策。

（六）鼓励公益慈善组织支持养老服务。引导公益慈善组织重点参与养老机构建设、养老产品开发、养老服务提供，使公益慈善组织成为发展养老服务业的重要力量。积极培育发展为老服务公益慈善组织。积极扶持发展各类为老服务志愿组织，开展志愿服务活动。倡导机关干部和企事业单位职工、大中小学学生参加养老服务志愿活动。支持老年群众组织开展自我管理、自我服务和服务社会活动。探索建立健康老人参与志愿互助服务的工作机制，建立为老志愿服务登记制度。弘扬敬老、养老、助老的优良传统，支持社会服务窗口行业开展“敬老文明号”创建活动。

四、组织领导

（一）健全工作机制。各地要将发展养老服务业纳入国民经济和社会发展规划，纳入政府重要议事日程，进一步强化工作协调机制，定期分析养老服务业发展情况和存在问题，研究推进养老服务业加快发展的各项政策措施，认真落实养老服务业发展的相关任务要求。民政部门要切实履行监督管理、行业规范、业务指导职责，推动公办养老机构改革发展。发展改革部门要将养老服务业发展纳入经济社会发展规划、专项规划和区域规划，支持养老服务设施建设。财政部门要在现有资金渠道内对养老服务业发展给予财力保障。老龄工作机构要发挥综合协调作用，加强督促指导工作。教育、公 19 安消防、卫生计生、国土、住房城乡建设、人力资源社会保障、商务、税务、金融、质检、工商、食品药品监管等部门要各司其职，及时解决工作中遇到的问题，形成齐抓共管、整体推进的工作格局。

（二）开展综合改革试点。国家选择有特点和代表性的区域进行养老服务业综合改革试点，在财政、金融、用地、税费、人才、技术及服务模式等方面进行探索创新，先行先试，完善体制机制和政策措施，为全国养老服务业发展提供经验。

（三）强化行业监管。民政部门要健全养老服务的准入、退出、监管制度，指导养老机构完善管理规范、改善服务质量，及时查处侵害老年人人身财产权益的违法行为和安全生产责任事故。价格主管部门要探索建立科学合理的养老服务定价机制，依法确定适用政府定价和政府指导价的范围。有关部门要建立完善养老服务业统计制度。其他各有关部门要依照职责分工对养老服务业实施监督管理。要积极培育和发展养老服务行业协会，发挥行业自律作用。

（四）加强督促检查。各地要加强工作绩效考核，确保责任到位、任务落实。省级人民政府要根据本意见要求，结合实际抓紧制定实施意见。国务院相关部门要根据本部门职责，制定具体政策措施。民政部、发展改革委、财政部等部门要抓紧研究提出促进民间资本参与养老服务业的具体措施和意见。发展改革委、民政部和老龄工作机构要加强对本意见 20 执行情况的监督检查，及时向国务院报告。国务院将适时组织专项督查。

第二节 地方优惠政策

乌鲁木齐市加快推进社会化养老服务体系建设暂行办法 来源：乌鲁木齐市民政局

乌鲁木齐市加快推进社会化养老服务体系建设暂行办法

乌政办„2013‟582号

为全面贯彻落实党的十八大、自治区第十六次民政会议精神，积极应对人口老龄化形势，建立与我市人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调的社会化养老服务体系，健全社会养老服务发展机制，实现2015年末“每千名老人拥有养老机构床位数30张”的发展目标，现就加快推进我市社会化养老服务体系建设制订本办法。第一章 总 则

第一条 总体目标

构建“9073”养老服务模式，逐步实现90%的老年人居家养老，7%的老年人社区养老，3%的老年人机构养老。建设覆盖全市城乡的养老机构网络，社会养老服务设施水平明显提升；居家养老服务体系逐步建立，社区养老服务能力全面提高。老年人的生活照料、家政服务、医疗康复、文化娱乐、21 精神慰藉、应急救助等服务有效开展。逐步形成布局合理、规模适度、形式多样、功能完善、基本满足大部分老年人需求的社会化养老服务体系。

第二条 基本原则

（一）统筹规划、分级负责。加强社会化养老服务体系建设是一项长期的战略任务，各级政府要对养老机构和社区养老服务设施的建设和发展统筹考虑、整体规划。市级要制订全市规划，出台优惠政策；各区（县）要制订本地规划，承担主要建设任务，落实优惠政策，推动形成基层网络，保障其可持续发展。

（二）政府主导、多方参与。加强政府在制度、规划、筹资、服务、监管等方面的职责，加快社会养老服务设施建设。发挥市场在资源配臵中的决定性作用，打破行业界限，开放社会养老服务市场，采取公建民营、民办公助、政府购买服务、贴息补助等多种模式，引导和支持社会力量兴办各类养老服务设施，参与社会养老服务。

（三）因地制宜、突出重点。根据我市老年人口分布情况和各区（县）养老服务发展水平，充分依托现有资源，合理安排社会化养老服务体系建设项目。以居家养老服务为导向，以长期照料、护理康复和社区日间照料为重点，分类完善不同养老服务机构和设施的功能，优先解决好需求最迫切的老年群体的养老问题。

（四）深化改革、持续发展。按照管办分离，政事、政企分开的原则，统筹推进公办养老服务机构改革。区分营利性与非营利性，加强对社会养老服务机构的登记和监管。完善养老服务的投入机制、服务规范、建设标准、评价体系，促进信息化建设，加快养老服务专业队伍建设，确保养老机构良性运行和可持续发展。第二章 扶持措施

第三条 扶持对象和范围

（一）社会养老服务机构：在本市行政区域内，根据老年人的养老需求建设的以社区托老服务为主的社区配套型养老机构（社区老年日间照料中心（托老站）、农村互助幸福院等）；以生活护理服务为主的基本保障型养老服务机构（老年社会福利院、敬老院、养老院、老年福利服务中心、老年公寓等非营利性养老机构）。符合《自治区民办养老服务机构资助办法》相关“资助条件”的，可申请政府资助。

以上机构须经民政部门审批，符合国家民政部《老年人社会福利机构基本规范》（MZ008-2001），取得《社会福利机构设臵批准证书》或《养老机构设立许可证》和《民办非企业单位登记证书》；社会力量采取承包、租赁、合营等方式与政府合作经营“公办民营”类型的社会福利机构，并取得《事业单位法人证书》。

（二）社区居家养老服务：居家养老服务以老年人日间 23 照料、生活护理、家政服务、精神慰籍等为主要内容，以上门服务、社区日托和引入养老机构专业化服务为主要形式。对本市户籍且居住在户籍地、有养老服务需求且自愿申请的老年人，根据老年人身体情况、困难程度和现实养老服务需求，按照程序审批后，确定为福利服务对象的，给予不同等次的政府购买服务补贴；农村依托乡镇社会福利服务中心、互助幸福院等提供居家养老服务。

第四条 建设规范与标准

新建社会养老机构应符合《自治区民办社会福利机构管理办法》以及乌鲁木齐市养老设施专项规划相关规定。建筑标准应符合国家《老年人居住建筑设计标准GB/T50340-2003》、《老年养护院建设标准》（建标„2010‟194号）或《社区老年人日间照料中心建设标准》（建标„2010‟193号）、《自治区农村互助幸福院实施办法（试行）》（新民发„2012‟174号）等有关规定。

社会养老机构企事业单位、社会组织、个人和其他社会力量利用自有土地、房产改（扩）建养老机构的，应符合上述标准。

第五条 优惠措施

（一）项目和用地。

1.社会养老机构建设项目选址应符合乌鲁木齐市土地利用总体规划和城市总体规划要求。发改部门按照基本建设 24 程序，对符合土地、规划、环保等规定，建设资金落实的养老服务机构基本建设项目，予以备案、核准或审批。

2.国土资源部门将养老服务机构设施用地纳入供地计划。对非营利性养老服务机构设施用地，按照划拨方式供地，并减半征收城镇国有土地补偿费，非营利性养老服务机构不得擅自改变经营性质和土地使用性质；对营利性养老服务机构设施用地，制定优惠政策，优先保障供地，依法办理有偿用地手续。乡（镇）、村公益性养老服务机构经依法批准可使用乡（镇）土地利用总体规划确定的集体建设用地。对规划新建项目配建的养老服务机构设施用地，应在土地出让条件或划拨决定书中予以明确。

3.在符合土地利用总体规划和城市规划前提下，鼓励企事业单位、社会组织、个人和其他社会力量利用存量土地、房地产及闲臵房产、设施等兴建开办养老机构，并办理相关基建手续；在建制村和较大自然村，鼓励支持利用个人、集体空臵房或空闲地，以村集体经济投入为主，通过政府、集体、社会和个人出资，建立小型互助式老年托老所和幸福院。

（二）财政补贴。

1.一次性开办补贴及新增床位补贴。

对按标准建设并取得《社会福利机构设臵批准证书》或《养老机构设立许可证》和《民办非企业单位登记证书》的非营利性民办养老服务机构，自建用房并投入使用、床位在 25 100张以下的，按照核定的床位数由市、区（县）财政给予每张床位3000元一次性开办补助（分3年补助)；床位达到100张（含100张）以上的，按照核定的床位数由自治区财政给予每张床位5000元的一次性开办补助（分3年补助）。租用房且租期5年（含5年）以上的，按照核定的床位数及上述补助标准，分5年给予补助。以上机构需开业满6个月且入住率达50%以上，方可申请一次性开办补贴。

对社会力量兴办、符合标准并取得《民办非企业单位登记证书》的日间照料中心（托老所）、列入兴建计划的农村互助幸福院，根据核定的床位数，由市、区（县）财政给予每张床位3000元的一次性建设补贴。

对已取得养老福利机构资质，在核定床位基数上，通过改（扩）建新增养老床位（20张以上），由市、区（县）财政按照每张核准新增床位3000元的标准给予新增床位补贴（分3年补助）。

2.运营补贴。

对公办养老福利机构在满足公费供养对象入住前提下，利用空余床位收住社会老人的，按实际入住社会老年人数，给予每人每月120元的运营补贴；对开业满6个月以上，入住率达50%以上的民办养老服务机构，按实际入住老年人数，给予每人每月120元的运营补贴。其中，自治区财政补贴50元，市、区（县）两级财政补贴70元。

对运营满6个月以上，年正常开放260天以上的社区日间照料中心（托老站）、农村互助幸福院，由区（县）财政给予一定的运营补贴。

对运营满6个月以上，年正常开放260天以上的居家养老服务中心及社区居家养老服务站，根据服务范围和服务人数，给予一定的运营补贴。

（三）政府购买服务补贴。

1.政府购买机构养老服务补贴。

城市“三无”对象、农村“五保”对象（以下简称特困老人），经本人申请、区（县）民政部门确认、市民政部门审批同意公费供养入住民办养老机构的，财政部门将补助给上述人员的生活费转入该民办养老机构，用于支付其生活、照料服务等所需费用。按照民办机构内安臵的特困老人护理等级和人数进行补贴，标准为：自理老人每人每月补贴300元；介助（半自理）老人每人每月补贴400元；介护（不能自理）老人每人每月补贴600元。

2.政府购买居家养老服务补贴。

（1）特困老人。散居的“三无”老人和“五保”老人、重点优抚对象、城乡最低生活保障对象中独居生活、自理困难、二级以上重度残疾或仅与残疾子女生活的老人。每人每月补贴购买居家养老服务300元。

（2）百岁老人、荣获地级或地级以上劳动模范的老人。27 每人每月补贴购买居家养老服务300元。

（3）低收入老人。收入高于当地城乡低保标准，低于当地最低工资收入标准的独居生活、自理困难、二级以上重度残疾或仅与残疾子女生活的老人。每人每月补贴购买居家养老服务150元。

符合上述三类条件的老人，不重复享受，补贴标准就高不就低。

（四）冬季取暖补贴。

对建筑面积低于《老年养护院建设标准》（建标„2010‟194号）的非营利性养老机构，每年按照实缴暖气费用的50%给予补贴；对建筑面积高于《老年养护院建设标准》的非营利性养老机构，按照《老年养护院建设标准》规定面积核算，给予50%的取暖补贴。

上述财政补贴中凡属市、区（县）两级财政承担的资金，根据各区（县）财力区别对待。其中，天山区、高新区（新市区）、水磨沟区、经济区（头屯河区）、米东区按市、区两级财政4：6比例承担；沙依巴克区按市、区两级财政5：5比例承担；达坂城区、乌鲁木齐县全部由市财政承担。补贴经费纳入市、区（县）两级财政预算。市民政局、财政局根据经济社会发展状况建立对养老机构运营补贴的自然增长机制。

（五）规费减免。

1.规划立项。

对福利性、非营利性养老服务机构，市规划部门给予减免50%规划设计费用的优惠。

市建设部门对敬老院、社会福利院免征城市市政公用基础设施配套费、集中供热配套费。

2.资质审批。

养老福利机构办理注册登记手续，免交登记费、年检费，其它费用减半交纳；

养老福利机构办理卫生许可证申领及年检手续，按收费标准的50%交纳公共场所卫生审查费和年检费。办理从业人员健康证，按收费标准的50%交纳体检费。

3.税收规费及有关公用收费。

取得《社会福利机构设臵批准证书》或《养老机构设立许可证》和《民办非企业单位登记证书》的养老服务机构，依据自治区民政厅、自治区地方税务局《关于自治区养老服务机构减免税收问题的通知》（新民发„2013‟156号），享受税收优惠政策。

对福利性、非营利性养老机构建设免征有关行政事业性收费，对营利性养老机构建设减半征收有关行政事业性收费；对养老服务机构提供养老服务适当减免行政事业性收费。

养老服务机构用电、用水、用气、供暖价格按照本地居 29 民生活类收费价格标准收取。

安装、使用电话等电信业务，执行住宅电话资费标准；搭建为老服务信息平台，对老年人提供方便快捷、优质优惠的增值服务，并给予一定的资费减免优惠。

安装、使用有线电视，执行住宅资费标准。鼓励引导相关企业免费安装有线电视机顶盒。

免征养老服务机构城市生活垃圾处理费。

鼓励和支持物业公司对辖区养老服务减免物业管理费。

4.贴息补助。

鼓励和支持社会养老事业发展，增加对养老服务机构及其建设项目信贷投入。对现有管理服务较好的民办养老机构扩建项目贷款，市级财政对当期贷款利息给予贴息补助，帮助其扩大经营规模。

（六）培训用工。

对养老机构从事养老护理、服务工作的人员，凡属再就业培训补贴范围的，可在市人力资源和社会保障部门认定的职业培训机构参加职业培训，按照政策规定享受培训补贴。培训工作由人力资源和社会保障部门会同民政部门组织实施。

对与各类养老服务机构签订一年以上劳动合同、在岗从事养老服务工作、并按规定缴纳社会保险费的人员，根据其签订劳动合同期限，市、区（县）两级财政对其所在养老服 30 务机构给予50%—100%的实缴社保金额补贴。

社区日间照料中心（托老站），根据其规模和服务人数，通过政府购买社会工作服务方式，设臵1—3名社会工作者，其生活补贴由市、区两级财政共同承担。

（七）风险防范。

鼓励保险行业积极参与养老服务事业，研究开发养老服务机构参保产品，建立养老服务机构责任保险制度，对养老服务机构购买责任险给予补助，提高养老服务机构防范风险能力。

（八）医疗卫生。

对已取得《社会福利机构设臵批准证书》或《养老机构设立许可证》和《民办非企业单位登记证书》的非营利性民办养老福利机构，需要申请设臵内部医务室对机构内部养老人员提供医疗、康复服务的，卫生部门应按照医疗机构管理规定给予审批；对已取得《医疗机构执业资格许可证》并符合基本医疗保险定点医疗机构资格条件的养老福利机构，经人力资源和社会保障部门审查合格后可纳入城镇职工（居民）基本医疗保险定点范围，其收养人员中的基本医疗参保人员，在医疗机构就医所发生的医疗费用，按基本医疗保险有关规定支付。支持养老福利机构与周边医院、社区医疗卫生服务机构合作，促进养医结合，实现资源共享。

（九）社会捐赠。

养老福利机构可按规定接受国内外组织和个人的捐赠，但不得接受任何带有政治性等附加条件的捐赠。对受赠款物的使用，应当尊重捐赠人的意愿；捐赠人没有明确使用意愿的，应当用于改善设施设备和服务对象的生活，捐赠款物的使用情况应当接受有关部门的审计和监督。第三章 监督和管理

第六条 申请机构在申请资助、接受审查、评审时，必须提供真实、有效、完备的数据、资料和凭证，如有弄虚作假、骗取资助的行为，一经查实，取消其被资助资格。对已经拨付的资助金予以追回，并撤销其社会福利机构资格，收回社会福利机构批准设臵证书，通过媒体予以曝光。

第七条 对擅自改变养老福利机构的使用性质或利用养老福利机构房产从事核准服务范围以外其他经营活动的，对已经拨付的资助金予以追回，并终止其享受资助的资格；违反法律的，应依法追究法律责任。

第八条 对在养老福利机构申办和管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的国家机关工作人员，依法追究其行政责任；构成犯罪的，依法移交司法机关处理。第四章 保障措施

第九条 落实政策措施。各区（县）要切实抓好各项政策的贯彻落实，并根据本办法要求，结合实际，加快制订促进本区（县）社会养老机构发展的措施和办法，积极为社会 32 养老机构的建设和发展创造良好条件。

第十条 组织编制规划。把养老服务体系建设纳入城市发展总体规划，在制订城市总体规划时，按照人均用地不少于0.1平方米的标准，分区分级规划设臵养老服务设施。积极推进养老福利园区建设。规划新建小区按照每千名老人30张床位的标准配建养老机构。由民政部门组织编制乌鲁木齐市养老设施专项规划。

第十一条 加强部门联动。老龄部门要充分发挥组织协调、调查研究、检查指导职能，督促相关法规政策和工作任务的落实。对具备开展对外医疗、康复服务条件的社会力量兴办福利机构，卫生部门、人力资源和社会保障部门要积极做好养老机构附属医疗机构办理《医疗机构执业资格许可证》、申请基本医疗保险定点单位的审批工作。体育部门对社会养老机构内需配套体育设施的，应给予支持和指导。

第十二条 优化发展环境。发改、民政、工商、规划、国土、建设、财政和房管等部门应按照各自职责和有关规定，进一步明确、优化社会养老机构在登记注册、项目报建、土地征用、工程验收、财务管理和产权变更等方面的办理流程，提供更加便捷、高效的服务。市民政局会同市财政局抓紧制订社会养老机构的财政补贴资金使用管理办法，确保各项补贴政策落实到位。第五章 附 则

本办法自公布之日起实施，《印发乌鲁木齐市关于加快发展养老服务业的意见的通知》（乌政办„2009‟325号）同 时废止。

第三章项目建设背景、必要性与可行性 第一节 项目建设背景、我国社会老龄化进程进一步加快

根据联合国相关调查，世界人口将在2050 年超过90 亿，如生育率保持现有水平，将于21世纪末超过100亿大关。根据联合国数据，从现在到2050 年，老龄人口将从6亿增加到近20亿，60岁以上的人口将超过15 岁以下的青少年人数。其中，发展中国家的老龄人口预计将是现在的四倍，这一特殊变化将对全世界各国的每个社区、团体和个人产生巨大影响。

目前，中国是全球目前唯一一个老年人口超过1亿的国家，且老年人口以每年3%左右的增速快速增加，是世界平均增速的5倍以上。

图2-1 我国老龄化速度概况

资料来源：中国老龄委、北京华经纵横咨询有限公司 我国20世纪50年代第一次生育高峰出生人口相继进入老年。2005年中国60 岁以上的老年人口有1.44亿，2012年这个数字已经上升至1.93 亿，年复合增速4.27%，占人口的比重也从11.03%升至14.32%。

预计到2013 年底，我国60 岁以上老年人口有望超过2 亿，2015 年则很有可能超过2.21 亿。而到2020 年，我国老年人口数很可能超过2.43 亿，老年人口占比超过17%。

图2-2 我国将迎来老龄化加速发展阶段 资料来源：中国老龄委

按照联合国的传统标准，60 岁以上老年人口占比达到10%，或是65 岁以上人口占总人口比重达到7%，则意味着这个国家进入老龄化社会，我国在1999 年已达到这个标准；60 岁以上老年人口占比达到14%，为老龄社会，我国在2012 年也已经达到这个标准，标志着我国已经正式进入老龄社会。而2015 年后我国将进入人口老龄化迅速发展阶段。

根据预测，从2015—2035 年的20年间内，我国老年人口比例将增加一倍，达到20%，2050 年老年人口比例将增加到30%，社会进入深度老龄化阶段。根据经济合作与发展组织（OECD）的人口发展预测，到2030 年，中国65 岁以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国

家。、我国社会保障体系进一步完善

“十一五”时期，是建国以来社会保障体系建设发展最快的时期，社会保障制度建设取得突破性进展——覆盖城乡居民的社会保障体系框架基本形成，公布了《中华人民共和国社会保险法》，修订了《工伤保险条例》。建立了新型农村社会养老保险（以下简称“新农保”）制度并开展试点，全面建立企业职工基本养老保险省级统筹制度，建立并全面实施城镇居民基本医疗保险制度。

图2-3 我国社会保障“十一五”规划主要指标实现情况 资料来源：《社会保障“十二五”规划纲要》

“十二五”时期，我国将进一步完善社会保障制度，进一步扩大覆盖范围，稳步提高保障水平，2015年，我国城 38 镇基本养老保险参保人数将达到3.57亿人，其中企业职工基本养老保险达到3.07亿人；新农保参保人数达到4.5亿人。城乡基本医疗保险参保率在2010年基础上提高3个百分点，城乡最低生活保障实现应保尽保。

图2-4 “十二五”时期社会保障发展主要目标 资料来源：《社会保障“十二五”规划纲要》

其中，国家将重点推进实施应对人口老龄化的社会保障政策，实现新农保制度全覆盖，提高基础养老金水平，完善企业职工基本养老保险制度。

同时，国家已连续8年较大幅度调整企业退休人员基本养老金，国务院常务会议也通过自2013年1月起，企业退休人员基本养老金水平比2012年提高10%。

图2-5 2002—2010年我国退休人员养老金发展情况 数据来源：WIND资讯

综上措施都将使得我国养老服务行业的发展得到越来越广的发展空间。

3、我国养老服务行业发展潜力巨大

我国社会养老服务体系主要由居家养老、社区养老和机构养老等三个有机部分组成。近年来，国家加大对社会养老服务体系建设的投入力度，大力鼓励社会力量参与，老龄服务基础设施建设得到快速发展。但依旧存在着社区养老服务设施和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出，养老服务布局不合理，区域、城乡发展不平衡等问题。

根据全国老龄委的数据，2010年中国老年人市场的年需求达到1 万亿元，2050 年左右将达到5万亿元。而目前中 40 国每年为老年人提供的产品不足1000 亿元，供需之间存在巨大商机。而到2030 年，预计我国养老产业规模有望达到20 万亿元以上。

同时社科研究院报告指出，我国消费结构转向老龄产业，老年消费即将井喷。2010 年，我国老年人退休金总额达8383亿元，2020 年，将达28145 亿元，到2030 年，退休金总额将达到73210 亿元。另据调查，目前老年人可用于购买老年用品的支出已达4000 亿元。以上数据显示，中国的老年群体已经成为一支重要的消费大军。

图2-6 我国老年人消费需求展望

数据来源：WIND资讯

其中，养老服务行业将作为老年人生活的必要保障服务提供行业，也将获得较为广阔的发展空间，行业发展潜力巨 41 大，据推算，2015年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过4500亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。

2012年末，我国共有养老服务机构4.2万个，床位381万张，收养各类人员262万人，根据国家相关规划，“十二五”期间，我国将增加日间照料床位和机构养老床位340余万张，实现养老床位总数翻一番；改造30%现有床位，使之达到建设标准。第二节 项目建设必要性

1、项目建设是顺应我国养老事业发展方向的需要 长期以来，党和政府十分关心老年群众，不断采取积极措施，推动老龄事业发展进步，取得举世瞩目的成就，为老龄事业持续发展奠定了很好的基础。“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求急剧增加。

为此，我国政府提出积极发展老龄服务业，积极推进养 42 老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式。进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。“十二五”期间，实现新增各类养老床位342万张的发展目标。

本项目建成后，将以老年人需求为设计及运营核心，强调老人的参与性，注重老人的感受。从道路交通、卫生、饮食、居住、建筑风格、绿化、景观、材料等全面考虑，以真正意义的为老人全心全意的服务宗旨，为老年人提供一个集养生、医疗、学习、娱乐、教育、休闲于一体，生活舒造、设施配套、功能齐全的现代化新型老年社会福利机构。

2、项目建设将进一步满足日益增长的养老需求近年来，为进一步实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的发展目标，山东省各级政府高度重视老龄事业发展，在经济社会发展水平不断提高的同时，优先保障和改善老年民生，优先为老年人提供社会公共服务，优先让老年人共享经济社会发展成果，并不断建立健全社会养老保障体系，着力提高养老服务保障水平，使得省内养老服务需求空间不断增长。

本项目将通过建设现代化养老公寓、精神维系式有机种植、教育培训式绿化种植、义工实习式助老服务等方式，提供2000张养老床位，能够缓解本区域老年居住难及老年人无人照顾的问题，更好地为老人的生活和健康保驾护航，创

造更好的经济建设环境，维护社会稳定，共建和谐社会。

3、项目建设是进一步提高居民生活质量的需要近年来，随着社会经济的不断发展，居民生活水平的不断提升，老年人也逐渐培养出自身的兴趣爱好、生活习惯和隐私，希望有自己独立的生活空间，他们多数离退休后有养老金，为独立生活提供了经济来源。因此，必须探讨建造功能设施完备的、较高标准的新型老年公寓，提升养老水平，以区别原来建立的敬（养）老院形式的老年公寓。

本项目建成后，公寓应具备吃、住、医、学、乐、生活服务照料等设施和功能，老年人一家一户居于每个单元中，每户都有自己独立的生活用房，包括起居室、卫生间、储藏室、洗浴设备和厨房，老人可携带自己喜爱的家具、厨房设备，每户要安装电话和紧急呼救装臵，同时设有娱乐场所、洗衣房、健身房、阅览室、医务室、监护室、售货点等。公共食堂可按老人要求制作高、中、低档饭菜，老人也可自己开伙。高龄病残老人或生活不能自理的老人可由护理员照顾生活起居，进行特殊服务，身体较好的老人可以经常进行健康体育锻炼，参加文化娱乐活动和医疗保健等知识的学习。

本项目这种兼顾“居家养老”和社会服务为一体的老年公寓，起居生活完全是家庭式的，享受的各种服务是社会化的，将成为本区域老年人所喜爱和要求的老年人乐园，老人的子女也可以进一步减轻负担，减少家庭矛盾，解除其后顾

之忧，以便把更多的精力投入到经济建设的伟大事业中。同时，本项目建成后也还可以安臵部分下岗职工，为他们提供再就业机会，为政府和企业分忧，有利于社会稳定，为进一步提升居民整体生活质量和水平做出应有的贡献。

4、项目建设是进一步提升区域养老服务水平的需要 为进一步满足居民日益增长的养老服务的需求，鼓励扶持养老服务机构，国家规定，凡创办养老服务企业的，注册资本均可按法定最低注册资本执行；养老服务企业在办理检验和工商登记事项时，依法从快从简办理。对新办的非营利性养老服务机构建设用地，经依法批准，可采用划拨或协议出让的方式供地，土地出让金可按不低于国家规定的最低标准收取。乡（镇）村公益性的养老服务机构建设用地，经依法批准可使用集体所有的土地。对研发养老服务产品的生产性项目用地，实行与工业项目用地同等的供地方式。

本项目建成后，将成为布局合理、生活、服务到位、管理科学、环境幽雅、充满生活乐趣的老年之家，并引进国内外先进的老年公寓设计运营理念，购臵国内外先进老年人护理设备，对相关服务人员进行专业培养，未来还将申请设立专业护理医院，不断将护理人性化、专业化、科学化、标准化，急老年人之所急，想老年人之所想，帮老年人之所需，实行科学化、规范化管理，使老年人住得安心、吃得舒心、玩得开心、健康温馨、子女放心，真正把老年公寓办成老年

人颐养天年的幸福之家，让老年人切实感受到党和政府的温暖，共享社会发展成果。

同时，本项目将以“区域示范项目、国内优秀项目”为发展目标，对本区域养老服务起到带头作用，进一步提升本区域养老服务水平，为老龄工作的顺利开展与深入推行做出应有的贡献。

第三节 项目建设可行性

1、项目所处背景环境利好支撑项目可行

从政策层面来看，本项目所涉及的老年人服务行业，分别在《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《中国老龄事业发展“十二五”规划》、《社会保障“十二五”规划纲要》、《社会养老服务体系建设规划（2011—2015年）》、等政策文件中有所提及并明确指出相关产业发展方向，政策文件鼓励支持本项目产业进一步发展，以此进一步保障和改善老年民生，全面提升“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的水平，让老年人生活得更加幸福、更有尊严。

从政府支持力度来看，各级政府补贴力度可观： 1.1 建设补贴

2012年，新疆维吾尔自治区出台的《关于加快社会养老服务体系建设的意见》指出，到2015年，基本建立以居家 46 为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系。“十二五”期间，新增养老床位25万张，养护型和医护型床位占到各类养老床位总量的30%以上，实现每千名老年人拥有养老床位30张，实现日间照料服务覆盖全部城市社区和半数以上农村社区，基本实现养老服务信息平台覆盖全省城乡社区，基本实现养老护理员全员持证上岗。

“十二五”期间，各级财政对东、中、西部地区符合条件的公办和民办养老机构新建床位每张补助4500元、5500元、6500元，对改造(租赁)床位每张补助2000元、2500元、3000元。

1.2.运营补贴

《关于加快社会养老服务体系建设的意见》指出，对民办非营利性和公建民营养老服务机构按自理、半自理和完全不能自理老年人分别按每人每年360元、600元和720元标准给予运营补助。

1.3.市场规模上升

从市场环境看，本项目涉及行业市场发展呈上升趋势： 老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求的不断增长，老年公寓在一些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓。它建于北京北部的 47 小汤山，占地面积42万平方米，总建筑面积18万平方米，可以容纳近万老人入住。它的环境优美、设施先进、服务较好。上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早。1990年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一。

第四节 项目发展策略合理保障项目可行 1.打造核心护理团队 实施先进护理方案

为更好地服务于苑内老年人，本项目将组建有一批由护理员和护士组成的高素质养老服务团队，基地护理员都将经过专业的养老护理培训和专业护理设备操作培训，同时，基地的临床护理经验护士团队是由专业的护理学院、护校、卫校毕业的护士与医疗机构退休护士组成，他们都有着专业护士执业资格及更高水平的护理技能，并有专业护理人员和老人交谈，消除老人的孤独和寂寞感，使老人从生理和心理上得到满足，在这里幸福地欢度晚年。

同时，基地将聘请一系列老年人生理疾病及心理疏导研究专家，并与相关科研院校开展相关科研课题，根据基地的老年人结构特点量身打造特色护理方案，通知针对高级会员，还将提供私人方案定制及实施服务。

2.构建舒适养老环境 争创省内示范基地

项目建成后，将紧紧围绕建成“老年护理示范基地”这一目标，不断提高护理质量，深化“尊老、敬老、爱老”企业文化建设，优化各项服务，降低运行成本为重点，加强基

地软件、硬件建设，项目分为管理、护理、技术、信息、后勤设备、财务八大组，由各职能部门负责，统一管理。

具体实施方向如下：

（1）合理设臵组织机构，保障老年人护理需要与安全。按照新标准完善组织机构的合理设臵，保证高效运行，满足本基地各项工作需要。实行苑长负责制，认真落实两级管理责任制，苑长是医院质量与安全管理第一责任人，各部门负责人是部门发展与安全管理的第一责任人，各护理组长是护理质量与安全管理的第一责任人，坚持科学民主依法决策，坚持以老年人为服务中心，积极收集整理其具体要求与愿望，加强沟通与协调，真正实现“急老年人之所急，想老年人之所想，帮老年人之所需”。

（2）加强细节管理，全面提高护理质量。本项目将以不断加强基础护理质量和安全管理，把缺陷管理作为最基础的管理手段，鼓励非惩罚的不良事件报告，以查找缺陷为手段，以整改缺陷为目标，强化零缺陷意识，对生命高度负责，全面提高基地各项工作质量。强化人人从我做起，从细节做起，做细、做实、做严各项工作。

（3）合理布局，科学设臵各服务项目。本项目将按照老年人的特点和《老年人建筑设计规范》，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面全方位符合老年人的特点和需求。相关建筑主要为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，住房 49

第五篇：私人创办养老院可行性研究报告

私人创办养老院可行性研究报告

编制单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司

可行性研究报告按用途 ：

(1)用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告。这类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际作方案

(2)用于国家发展和改革委（以前的计委）立项的可行性研究报告。项目建议书、项目申请报告，该文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可研报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。

(3)用于银行贷款的可行性研究报告。商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告,对于国家开发银行等国内银行，若该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审,部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金、工商注册时往往也需要编写可研报告，该文件类似用于银行贷款的可研，但工商注册的可行性报告不需要编写单位有资格。

(4)用于境外投资项目核准的可行性研究报告。项目申请报告，企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告或项目申请报告、报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告和项目申请报告。

(5)用于企业上市的可行性研究报告。这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格。经略智成为多家创业板和中小板企业提供可行性研究报告编写服务（包括已经上市和正准备上市的），积累的丰富的编写经验。公司拥有行业内最为丰富的数据库、一流的市场调查和行业分析能力、高素质的复合型人才以及丰富的上市公司可行性研究报告编写经验。

(6)用于申请政府资金（发改委资金、科技部资金、农业部资金）的可行性研究报告。这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格.一、市场前景分析：

独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上，还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进敬老院，经济上没什么问题。随着人们观念的转变，敬老院会逐渐被人们所接受。

二、投资状况：

投资主要用于房租和生活设施的配备。投资额按规模和档次的差异，不一而论。刚创办时，规模不宜太大，以能接纳15名老人的规模为宜。如按一般的居住、生活条件进行计算，投资情况大致如下：

1、房租：可选择租用郊区的房子。闲置的厂房或旅馆，稍加改造即可。道路交通一定要好。周边环境要好，空气清新，最好附近设有医疗点。共需150平方米左右（其中住房100平方米，用于设立若干单人间、双人间，办公、娱乐、保健用房30平方米，厨房、卫生用房20平方米），年租金约1.2万元。

2、设备：初期一次性投资，以后可长期使用。包括厨房设备、卫生设备、办公设备、热水器等设施，约需1.2万元。每个房间所配备的电视机、电话机、空调、电风扇、家具、床上用品约需6万元。

3、其它费用：房子的简单装修费用、广告宣传费用、流动资金等约需1.5万元。以上投资共计约10万元。

三、工作人员的配备：

照顾15名左右老人的日常生活，需3名工作人员。要求其中一名懂医疗保健知识，另外几位可从下岗职工中招收，员工首先必须要有爱心，要尊重老人，还要有吃苦耐劳的精神。

四、盈亏测算及风险预测：

1、两年左右即可收回投资。按上述一般标准配备的房间，对入住的每位老人，按人均每月1100元的标准收费（其中伙食费600元，护理费500元，夏季和冬季的空调费可酌情另收）。全院的房租、水电、人员工资等开支每月约3500元左右。创办初期，如果能够有五成的入住率即可保本，入住率如能达到八成，则每月能盈利2500元，若能理想化地实现满员的话，则每月能盈利4000元，那么二年左右即可收回投资。

2、办敬老院的风险不是太大。办院的成功与否，取决于院址选得是否妥当，院内的生活设施如何，以及对老人的服务是否到位（这点至关重要），因为子女最关心的问题是自己的父母在敬老院的生活是否舒适。

第一章 私人办养老院项目总论

一、私人办养老院项目背景

1、私人办养老院项目名称

2、私人办养老院项目承办单位

3、私人办养老院项目主管部门

4、私人办养老院项目拟建地区、地 点

5、承担可行性研究工作的 单位和法人代表

6、研究工作依据

7、研究工作概况

二、可行性研究结论

1、市场预测和私人办养老院项目规 模

2、原材料、燃料和动力供 应

3、厂址

4、私人办养老院项目工程技术方案

5、环境保护

6、工厂组织及劳动定员

7、私人办养老院项目建设进度

8、投资估算和资金筹措

9、私人办养老院项目财务和经济评 论

10、私人办养老院项目综合评价结论

三、主要技术经济指标表

四、存在问题及建议

第二章 私人办养老院项目市场预测

一、目标市场分析

1、目标市场选定

2、替代产品分析

3、国外市场分析

4、产品出口或进口分析

二、市场供应分析

1、产品现有生产能力

2、市场供应现状

3、市场供应预测

三、产品市场需求预测

1、市场需求现状

2、市场需求预测

四、价格现状与预测

1、国内市场销售价格及预 测

2、国际市场销售价格及预 测

五、市场竞争力分析

1、私人办养老院项目主要竞争对手 情况

2、产品市场竞争力优势、劣势

3、营销策略

六、市场风险

第三章 私人办养老院项目资源条件评价

一、私人办养老院项目资源可利用量

二、私人办养老院项目资源品质情况

三、私人办养老院项目资源赋存条件

四、私人办养老院项目资源开发价值

第四章 私人办养老院项目建设规模与产品方案

一、建设规模 1．建设总规模 2．生产能力 3．经济规模

4．建设规模方案比选 5．推荐方案及其理由

二、产品方案

1．产品方案构成 2．产品方案比选 3．推荐方案及其理由

第五章 私人办养老院项目场址选择

一、私人办养老院项目场址所在位置现状 1．私人办养老院项目地点与地理位 置

2．私人办养老院项目场址土地权所 属类别及占地面积 3．土地利用现状

二、私人办养老院项目场址建设条件

1、地形、地貌、地震情况

2、工程地质与水文地质

3、气候条件

4、城镇规划及社会环境条 件

5、交通运输条件

6、公用设施社会依托条件（水、电、气、生活福利）

7、防洪、防潮、排涝设施 条件

8、环境保护条件

9、法律支持条件

10、征地、拆迁、移民安 置条件

11、施工条件

三、私人办养老院项目场址条件比选

1、私人办养老院项目建设条件比选

2、私人办养老院项目占地土地比选

3、私人办养老院项目拆迁情况比选

4、私人办养老院项目各种费用比选

5、推荐场址方案

6、场址地理位置图

第六章 私人办养老院项目技术方案、设备方案和工 程方案

一、私人办养老院项目组成

二、技术方案

1、生产方法（包括原料路 线）

2、产品标准

3、技术参数和工艺流程

4、工艺技术来源

5、推荐方案的主要工艺（生产装置）流程图、物料平衡图、物料消耗定额表

三、主要设备方案

1、主要设备选型

2、主要设备来源（进口设 备应提出供应方式）

3、私人办养老院项目推荐方案的主 要设备清单

四、工程方案

1、主要建、构筑物的建筑 特征、结构及面积方案

2、私人办养老院项目扩建工程方案

3、私人办养老院项目特殊基础工程 方案

4、建筑安装工程量及 “三材”用量估算

5、主要建、构筑物工程一 览表

第七章 私人办养老院项目主要原材料、燃料供应

一、主要原材料供应

1、主要原材料品种、质量 与年需要量

2、主要辅助材料品种、质 量与年需要量

3、原材料、辅助材料来源 与运输方式

二、燃料供应

1、私人办养老院项目燃料品种、质 量与年需要量

2、私人办养老院项目燃料供应来源 与运输方式

三、主要原材料、燃料价格

1、主要原材料、燃料价格 现状

2、主要原材料、燃料价格 趋势预测

四、主要原材料、燃料年需要量表

第八章 总图、运输与公用辅助工程

一、私人办养老院项目总图布置

1、平面布置

2、竖向布置

（1）场区地形条 件

（2）竖向布置方 案

（3）场地标高及 土石方工程量

3、总平面布置图

4．总平面布置主要指标表

二、私人办养老院项目场内外运输方案

1、场外运输量及运输方式

2、场内运输量及运输方式

3、场内、外运输设施及设 备

三、私人办养老院项目公用辅助工程

1、给排水工程

（1）给水工程。用水负荷、水质要求、给水方案

（2）排水工程。排水总量、排水水质、排放方式和泵站管网设施

2、供电工程

（1）供电负荷（年用电量、最大用电负荷）

（2）供电回路及 电压等级的确定

（3）电源选择

（4）场内供电输 变电方式及设备设施

3、通信设施

（1）通信方式

（2）通信线路及 设施

4、供热设施

5、空分、空压及制冷设施

6、维修设施

7、仓储设施

第九章 私人办养老院项目节能、节水措施及环境影 响评价

一、节能措施及能耗指标分析

二、节水措施及水耗指标分析

三、环境影响评价

1、场址环境条件

2、私人办养老院项目主要污染源和 污染物

（1）私人办养老院项目主 要污染源、主要污染源（2）生产过程产 生的污染物对环境的影响

3、私人办养老院项目拟采用的环境 保护标准

4、环境保护措施方案

5、环境保护投资

6、环境影响评价

第十章 私人办养老院项目劳动安全与消防

一、危害因素和危害程度

1、有毒有害物品的危害

2、危险性作业的危害

二、安全措施方案

1、采用安全生产和无危害 的工艺和设备

2、对危害部位和危险作业 的保护措施

3、危险场所的防护措施

4、职业病防护和卫生保健 措施

5、劳动安全与职业卫生机 构

三、消防设施

1．火灾隐患分析 2．防火等级 3．消防设施

第十一章 私人办养老院项目组织结构与人力资源配 置

一、私人办养老院项目组织结构

1、法人组建方案

2、管理机构组织方案和体 系图

3、私人办养老院项目机构适应性分 析

二、私人办养老院项目人力资源配置

1、生产作业班次

2、劳动定员数量及技能素 质要求

3、职工工资福利

4、劳动生产率水平分析

5、员工来源及招聘方案

6、员工培训计划

第十二章 私人办养老院项目实施进度

一、私人办养老院项目建设工期

二、私人办养老院项目实施进度安排

1、建立私人办养老院项目实施管理 机构

2、资金筹集安排

3、技术获得与转让

4、勘察设计和设备订货

5、施工准备

6、施工和生产准备

7、竣工验收

三、私人办养老院项目实施进度表（横线图）

第十三章 私人办养老院项目投资估算与融资方案

一、私人办养老院项目投资估算依据

二、私人办养老院项目建设投资估算

1、建筑工程费

2、设备及工器具购置费

3、安装工程费

4、工程建设其他费用

5、基本预备费

6、涨价预备费

7、私人办养老院项目建设期利息

三、流动资金估算 1．流动资金的组成 2．流动资金估算

四、投资估算表

1、投入总资金估算汇总表

2、单项工程投资估算表

3、分年投资计划表

4、流动资金估算表

五、私人办养老院项目融资方案

1、私人办养老院项目资本金筹措

2、私人办养老院项目债务资金筹措

3、私人办养老院项目融资方案分析

第十四章 私人办养老院项目财务评价

一、私人办养老院项目财务评价基础数据与参数选 取

1、财务价格

2、计算期与生产负荷

3、财务基准收益率设定

4、其他计算参数

二、私人办养老院项目销售收入估算（编制销售收 入估算表）

三、私人办养老院项目成本费用估算（编制总成本 费用估算表和分项成本估算表）

四、私人办养老院项目财务评价报表

1、私人办养老院项目财务现金流量 表

2、私人办养老院项目损益和利润分 配表

3、私人办养老院项目资金来源与运 用表

4、私人办养老院项目借款偿还计划 表

五、私人办养老院项目财务评价指标

1、私人办养老院项目盈利能力分析

（1）私人办养老院项目财 务内部收益率

（2）资本金收益 率

（3）投资各方收 益率

（4）财务净现值

（5）投资回收期

（6）投资利润率

2、私人办养老院项目偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）

六、不确定性分析

1、敏感性分析（编制敏感 性分析表，绘制敏感性分析图）

2、盈亏平衡分析（绘制盈 亏平衡分析图）

七、私人办养老院项目财务评价结论

第十五章 私人办养老院项目国民经济评价

一、私人办养老院项目影子价格及通用参数选取

二、私人办养老院项目效益费用范围调整

1、私人办养老院项目转移支付处理

2、私人办养老院项目间接效益和间 接费用计算

三、私人办养老院项目效益费用数值调整

1、私人办养老院项目投资调整

2、私人办养老院项目流动资金调整

3、私人办养老院项目销售收入调整

4、私人办养老院项目经营费用调整

四、私人办养老院项目国民经济效益费用流量表 1．国民经济效益费用流量 表

2．国内投资国民经济效益 费用流量表

五、国民经济评价指标

1．私人办养老院项目经济内部收益 率 2．私人办养老院项目经济净现值

六、私人办养老院项目国民经济评价结论

第十六章 私人办养老院项目社会评价

一、私人办养老院项目对社会的影响

二、私人办养老院项目与所在地互适性

1、私人办养老院项目利益群体对养 殖项目的态度及参与程度

2、私人办养老院项目各级组织对养 殖项目的态度及支持程度

3、私人办养老院项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性

4、私人办养老院项目与当地基础设 施发展水平的相互适应性

5、私人办养老院项目对合理利用自 然资源的影响

6、私人办养老院项目地区文化状况 对私人办养老院项目的适应程度

三、私人办养老院项目社会风险分析

四、私人办养老院项目社会评价结论

第十七章 私人办养老院项目风险分析

一、主要风险因素识别

二、风险程度分析

三、风险防范和降低风险对策

第十八章 私人办养老院项目可行性研究结论与建议

一、私人办养老院项目推荐方案的总体描述

二、私人办养老院项目推荐方案的优缺点描述

1、优点

2、存在问题

3、主要争论与分歧意见

4、对应修改的主要问题进 行说明，提出修改意见

三、私人办养老院项目主要对比方案

1、方案描述

2、未被采纳的理由

四、结论与建议 附件

一、附图

1、私人办养老院项目场址位置图

2、私人办养老院项目工艺流程图

3、私人办养老院项目总平面布置图

二、附表

1、私人办养老院项目投资估算表

（1）私人办养老院项目投 入总资金估算汇总表

（2）私人办养老院项目主 要单项工程投资估算表

（3）私人办养老院项目流 动资金估算表

2、私人办养老院项目财务评价报表

（1）私人办养老院项目销 售收入、销售税金及附加估算表

（2）私人办养老院项目总 成本费用估算表

（3）私人办养老院项目财 务现金流量表

（4）私人办养老院项目损 益和利润分配表

（5）私人办养老院项目资 金来源与运用表

（6）私人办养老院项目借 款偿还计划表

3、私人办养老院项目国民经济评价 报表

（1）私人办养老院项目国 民经济效益费用流量表

（2）私人办养老院项目国 内投资国民经济效益费用流量表