房产中介房源套现乱象亟待整治

第一篇：房产中介房源套现乱象亟待整治

房产中介房源套现乱象亟待整治

核心内容：一家房产代理公司的总经理,因个人巨额借款逾期无能力偿还,便利用房屋中介交易之便,仅付个首付,就将客户的房屋“买”下,再抵押套现,一直不给付余款。

经查,常州聚丰房产代理有限公司法定代表人索中林于2011年9月至2012年2月期间,涉嫌诈骗20名房主20套卖房款共计1216.7万元。今天,《法制日报》记者从江苏省常州市钟楼区人民检察院获悉,该案已被移送起诉。房子已过户

百万尾款迟迟拿不到

2011年下半年,常州市民陈先生想把三年前买的一套房子卖掉,便将卖房信息贴在了网上。同年11月初,一位自称姓谷的男子和陈先生联系,说想要来看看房。

这位自称谷凯的男子在聚丰房产工作人员的陪伴下,到陈先生的房子里走了一圈。“从外表看,谷凯怎么看都不像有购买能力的人,不过诚意却不小。”陈先生回忆,谷凯忙着挑房子的毛病,中介帮着还价,很快就把价格敲定在130万元。

陈先生看这价钱不错,很快便到聚丰房产总部签合同。没想到聚丰房产对这单买卖异常重视,总经理索中林不但亲自签单办手续,还主动提出可以帮忙解决一切“政策难题”。

“二手房难贷款,而且过户手续繁琐,您不妨委托给我,先给房子过户。我们中介公司拿着办好的手续,可以帮买方办理贷款,这样您就可以尽快拿到全部房款。如果明年1月,贷款还是下不来,一切损失由我们中介公司承担。”索中林对陈先生说。

“我一开始觉得中介公司这么做有些不靠谱,但看到总经理亲自写的借条,亲自忙前忙后处理房屋问题,所以还是去了公证处,委托他们全权办理过户手续。”陈先生说。

就这样,陈先生这套130万元的房子,前期只拿到了2万元的定金和28万元的首付款,剩下的100万元尾款便没有了踪影。

遇到类似情形的,还有19名卖房人。案件移送到钟楼区检察院后,经调查,这20套房屋都没有在房屋交易网站上备案；虽然都已经成功过户,但都没有签订正式的“居间合同”；虽然交易都显示“房款已付清”,但卖房人却都没有收到尾款。20名受害房主,累计损失高达1216.7万元。

空手套白狼总经理善于包装自己

据该案承办检察官秦慧介绍,这20套房子中有17套被索中林分别过户给6名债权人,用于折抵其个人债务,还有3套被过户给了潘某,用于向潘某借款。“他从潘某那儿借的钱并没有直接还给卖房人,而是用作投资,投资赚的一部分钱还给了部分卖房人。他这属于空手套白狼。”

“在我们调查时,很多受害房主都认为,索中林一定是因为公司做不下去了,才会诈骗他们房子的。”秦慧说,但事实上,直到索中林被捕,聚丰房产的二手房销售依然正常有序。

据秦慧介绍,索中林今年34岁,江苏连云港人,他在网上的履历表这样描述自己:“2002年毕业于扬州大学,2003年毅然辞去无锡电信局国家干部一职到常州创业,白手起家,成立聚丰房产代理有限公司”。

“如果不出事,他在常州房产中介市场上,会是一个领军人物。”常州市房地产中介行业协会一位了解索中林的人这样评价他。

2011年,聚丰房产进入了快速发展期。20家门店在短时间内陆续开张,有时候同一天就开两家。有几个月,聚丰门店平均成交量位列常州第一。聚丰房产如此快速地发展,引起了该市房产中介行业协会的注意。调查发现,包括索中林在内,聚丰房产大多数员工都没有房屋销售经理人资质。

然而,半年后,索中林就将这些资质都给补上了。同时,协会调查还发现,索中林聘用的员工绝大多数是大专以上文化程度的年轻人,公司内部有一套严格的管理规章。他还多次从香港请来营销专家给员工授课,鼓舞士气。

在检察机关调查时,很多了解索中林的人称,“他很善于包装自己,除了对友人一掷千金的豪爽,还特别愿意花钱搞企业文化。某种意义上说,聚丰房产的正规,是他包装出来的”。用房源套现

中介公司的惯用伎俩

据秦慧介绍,索中林以办理过户手续繁琐为由,极力劝说卖房人签订委托合同并公证,而委托权限是受托人既有权卖房,也有权代收房款。“正因有了这纸合同,索中林很轻松地就能把这些房子过户给他想要过户的人。在20名受害者中,有11人与索中林签订了委托合同”。

“很多卖房人担心楼市政策变动,害怕影响房价以及购房贷款办理速度,为规避风险会急于办理过户,最后签订一份连自己都不放心的委托协议。索中林这么容易得手,正是因为他抓住了卖房人的这种心态。”常州市房屋中介的一位业内人士分析说。

记者通过搜索梳理发现,类似索中林的这一套路,在我国多个城市都有发生,且涉案的中介公司,都是当地数一数二的大型连锁公司。

据常州市某大型中介公司工作人员告诉记者,早年的二手房买卖,主要是靠佣金来维系公司运作的,比方说,买房人通过中介公司花100万元买了一套房子,中介公司收取买房人1%的购房款。但是,由于中介公司需要支付员工工资、装修门面、扩张店面等费用,这种方式很难维系公司的运作。

“为了扩大市场,中介公司往往会利用手上的房源套现,再度投资,用赚取的差价进行再扩张。具体的操作模式一般是以中介公司的名义把房子买下来(但不会付全款,一般只付首付),或者是先与卖房人达成协议,将房子先行过户到中介公司员工的名下,然后将房子拿到银行去抵押贷款。贷到款以后,再进行放高利贷。放高利贷收回来的钱,就用于支付卖房人房款、店面扩张等。”这位工作人员介绍。

他表示,随着摊子越铺越大,一旦遇到楼市或经济不景气,导致高利贷收不回来,极易发生资金链断裂,最终受害者便是卖房人。

2007年,南京大型房屋中介公司“融众房产”,被曝挪用房款500万元,用于融资。与聚丰房产一样,“融众”在“垮台”前,也热衷于扩张门店,在很短的时间内开出40家门店,且盈利颇丰。此外,还有2003年的北京坚石事件,200多位房主到坚石房地产经纪公司来拿房租时,发现坚石公司已是人去楼空,420多万元“蒸发”了；2005年的安徽桃园事件,拥有50家店面的桃园房产人去楼空,涉案金额6000多万元,600余名客户的房款无着落；2006年的天津汇众事件,当时通过汇众买卖二手房受害的多达1300多户,共1.424亿元房款被挪用。

说“法” 存量房交易活动监管力度应加强

索中林案的发生,暴露出当前存量房交易主管部门监管不力、公证部门审查不严、房产经纪机构从业人员缺乏应有的法律知识、内部管理混乱等问题。存量房交易主管部门对相关规定执行不到位、监管不到位是导致上述问题发生的主要原因。对此,应进一步加强存量房交易活动的监管力度；进一步规范公证事项的形式审查。与此同时,还要做好房产经纪机构从业人员的法制教育工作,一方面规范从业人员的从业活动,另一方面引导房产经纪机构从业人员加强内部监督管理,提高服务质量。

第二篇：出租车乱象亟待整治

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今年64岁的太湖县弥陀镇安乐村村民王金婵，39年如一日悉心照料瘫痪的婆婆、丈夫及儿子三代残疾人，用人间大爱撑起残破的家。今年7月当选为“孝老爱亲”中国好人。9月2日下午，在崎岖山路上驱车两个多小时后，记者见到了她。

在安乐村说起王金婵，没有村民不竖起大拇指。“她是一个有爱心、有道德的人，她39年如一日精心护理家中三代残疾人，用无私大爱撑起残缺的家。”

悉心照料瘫痪婆婆

王金婵1949年出生，1951年被抱到婆婆家做等郎媳，24岁时她婆婆不幸瘫痪。从此以后，喂饭、喂水、接大小便、换洗衣服等服侍婆婆的琐碎事就成了王金蝉的日常事务。年复一年、日复一日，一直到18年后婆婆去世。18年间，王金婵尽最大努力孝敬婆婆，她的孝举赢得所有村民的一致好评。村民们纷纷说，亲闺女也不过如此，等郎媳胜过亲闺女。

真心照顾瘫痪丈夫

婆婆走后，王金婵并没轻松起来，因为丈夫患遗传性瘫痪病也已有3年了，虽经多方医治也并无疗效。

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丈夫瘫痪前曾学得一手精湛棋艺。王金婵每天早上都背着丈夫到离家两公里外的公路旁，然后丈夫乘车去集镇上“摆象棋”。傍晚，王金婵再去公路旁将丈夫背回家。这样一背就是数年。

后来，丈夫的病情愈加严重，经常跌倒。摔的严重时，王金婵叫医生来家治疗;伤势轻时就自己给丈夫包扎。2004年下半年，丈夫的背部、腿部开始腐烂，王金婵就先给丈夫擦洗，然后涂药。丈夫夜里经常不能入睡，口干尿多并不停呻吟。为了给丈夫喂水、接大小便，王金婵每晚都要起来五六次。

去世前三个月，丈夫食量变大，大小便完全失禁。王金婵每天干完农活回家，不管多累都要给丈夫煮点好吃的，并一口一口喂下去。丈夫因为大小便失禁，每天都得用旧衣服做护垫，换洗的旧衣服上经常散发骚臭味，特别呛人，而王金婵却习以为常。

细心呵护瘫痪儿子

2005年丈夫去世了，然而，艰辛的道路远没到头。她唯一的儿子从2003年起也患上了和父亲同样的病。不仅瘫痪，儿子还伴有精神失常、说话口齿不清，吃喝拉撒等完全不能自理，前牙全部跌落，吃东西要煨烂才能咽下。那些年，为了改善儿子的伙食，年近60岁的王金婵不但种地、养猪、养黄牛，还卖柴挣钱。

王金婵对儿子十分疼爱，每顿饭她都要烧两样，好的给儿子吃，差的自己吃。儿子每逢吃东西时就会解大便，王金婵只得待儿子便后

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大爱撑起残缺的家

由于长期过度劳作，王金婵患上了严重的肩周炎和腰肌劳损。尽管如此，为了尽量让家人在物质上过的好一点，王金婵依然坚持务农，自己耕牛犁田、自己搭田坝„„通过艰辛劳作，她每年都能收获千来斤稻谷，几百斤油菜、黄豆，几十斤绿茶，一千多斤山芋，还至少养两头肉猪、一头黄牛。每年暑期，王金婵还到附近山上割芭茅花卖钱。

尽管生活艰难，王金婵始终以微笑面对婆婆、丈夫、儿子，她将痛苦藏在心底，将微笑留为家人。近年来，当地镇政府、村委会也对王金婵一家一直给予关照，在救灾、救济款中给予一定的帮助，通过“五保”、“低保”等方式为其提供保障。

2012年2月，王金蝉劳动时左眼不慎被茶叶枝戳伤。王金婵没当回事，忍着伤痛，依然劳作，并悉心照料儿子。

“我身体好坏不要紧，不管怎样，照料儿子是我决不放弃的。我已经没有了婆婆、丈夫，我不能再没有儿子。”老人老泪纵横地回忆着说道。

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2012年6月王金蝉出现神情呆痴、说话口齿不清、口水直淌、脸部红肿等病症。随后被紧急送到医院治疗。她在神智稍微清晰后的第一句是说：我儿子怎样了?有没有人照顾啊?

这年7月，王金婵患病住院，儿子去世了。得知儿子去世后，王金婵嚎啕大哭：“孩子啊，你怎么不要我照顾了啊?你怎么不让我陪你终身啊„„”

她的动人事迹感动了社会，2009年12月份她的事迹被评选为安徽省精神文明十佳事迹;今年7月当选为“孝老爱亲”中国好人。

目前，王金蝉已被女儿女婿接到一起居住。王金蝉说，女儿女婿在她住的房间里安上了空调，现在她的生活过的很好，她说，自己只是做了极平凡的事情———照顾瘫痪的婆婆、丈夫、儿子，社会要把更多的焦点放在那些需要帮助的人身上。

县选派干部服务企业领导小组召开第一次会商会

9月5日，县选派干部服务企业领导小组召开第一次会商会，协调解决选派干部服务组对所派驻企业梳理出来的问题。县委副书记姜奎堂出席会议并讲话，县委常委、组织部长何炳南主持会商会，副县长杨贤招出席，县开发区、有关乡镇和县直有关部门负责人等参加会商会。

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会商会上气氛热烈，大家畅所欲言。姜奎堂等县领导与8家企业负责人面对面交流、心连心沟通，针对企业在生产经营过程中出现的困难和问题，经过现场分析研究，针对不同情况和问题，分别落实了承办单位、配合单位和承办人，同时确定了具体的时间表和路线图，并由县活动办予以跟踪督促，限时办结，并上报办理结果。

姜奎堂在认真听取大家的发言后指出，选派干部服务企业活动是市委市政府和县委县政府作出的重要决策部署，目的是通过这种形式来帮助企业解决各种问题，希望各选派干部要深入到企业中去，了解企业深层次的问题，及时发现问题，提交有关职能部门，有关部门要加大工作推进力度，县活动办要加强跟踪督查，确保落实到位。

参加会商会的企业老总纷纷表示，会商会这种形式很好，企业多年的历史遗留问题，在会上现场得到了解决，表明了县委县政府真心诚意为企业解决实际问题的决心和愿望，选派干部服务企业活动是动真格的。安徽兰洋制衣公司总经理汪海洋在会后言由心生，感激之情溢于言表，他告诉笔者，虽然会商会上决定的政府返退企业的墙改基金数额不大，但是却充分体现了公平公正，保护了企业的正当利益，鼓励了企业遵纪守法经营的积极性和干事创业的激情，希望这种形式要继续坚持下去，形成常态化工作机制，为企业解决更多的实际问题。

第三篇：自媒体广告乱象亟待加强整治

自媒体广告乱象亟待加强整治

20**年*月，《互联网广告管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）正式施行，对互联网广告发布者的定义进行了细化，将自媒体用户的广告发布行为纳入监管范围。但随着自媒体时代的迅猛发展，量多面广且形式多样的自媒体网络广告迅速膨胀，各种违规和“擦边球”行为层出不穷，为监管工作带来三大难题。

一是发布主体难掌握。区别于传统的广告发布者，当下自媒体多表现为微信公众号、微博大v、网红等群体，其大都为自然人，既没有像个体工商户、企业、公司等在工商部门进行登记，也未像广播电台、电视台、报刊出版单位等在工商部门进行广告发布登记。20**年*月施行的《广告发布登记管理规定》中规定需进行广告登记的主体也并未囊括自媒体广告发布者。而且，自媒体广告发布者具有私人化、普泛化特点，更迭速度快，信息变化频繁。监管部门对自媒体广告发布主体及其广告发布行为开展监管时，存在监管对象信息库空白且难以掌握等问题。

二是广告内容难定性。因自媒体的公众属性与私人属性存在交叉，其内容发布可能包含广告、信息、自由表达等，监管人员甄别广告行为存在一定主观性和难度。如目前自媒体广告主要推广手段——软文，因其实质是对利益导向的弱化，本身可不含链接，甚至可以不直接推销商品或者服务。很多时候受众从自媒体发布的视频、图片以及文章等信息的标题根本无法辨别信息的内容，直到点击浏览后方知是广告内容。同时，针对《暂行办法》中的广告标识规定，自媒体在实际操作过程中往往在角落标识甚至不予标识，有意隐蔽广告行为。因此，自媒体用户广告发布行为的定性一定程度上难以从表面进行识别，为受众信息甄别和监管执法带来困难。

三是监管手段有滞后。《暂行办法》对互联网广告刷单行为进行了禁止性规定。但现实中，自媒体广告刷单行为依然普遍存在，此前有媒体曝出因刷单工具被黑，有六成微信“大号”的阅读数下降，其中有***个公众号暴跌**%以上。而与此相对的是，目前基层监管人员对互联网广告的监管手段还主要依靠人工“浏览式”监测，相关后台数据在日常监管中监管人员无法获取，刷量行为也难以发现。此外，自媒体网络广告纳入监管之后，监管工作量将大幅上升，继续依靠人工监管存在“心有余而力不足”等问题。

针对以上难题，基层建议：

一是出台细则，落实操作细节。自媒体广告发布行为的监管尚处于探索阶段，对发布广告的自媒体是否需要备案，如何备案；

自媒体内容信息发布的广告属性通过哪些标准予以细化判断；

互联网广告“标识”的位置要求是否需要进行规范等，都需要在监管实践基础上，对存在的各种问题进一步出台实施细则或指导意见，确保互联网广告监管、执法“有法可依”。

二是实施“互联网+”，探索智能监管。针对自媒体广告发布主体信息缺失问题，应当加强顶层设计，构建自媒体监管信息库，形成大数据监管，解决监管对象信息难掌握、违法线索难发现等问题。同时，探索互联网广告智能监测，解决人工监测存在的人手不足、效率不高等局限性，提高电子数据作为证据的利用率以及可靠性。

三是普法宣传，加强行业自律。自媒体广告发布出现虚假宣传等违法行为，很多时候是自媒体广发布者缺乏相关法律知识的了解。监管部门应通过政务外网、政府公众号以及广播电视、报刊等媒介加强《暂行办法》及《广告法》等相关法律的普法宣传。将行政指导与案件查处相结合，通过典型案例开展教育与宣传，多渠道多方式加强行业自律。

第四篇：自媒体广告乱象亟待加强整治

2016年9月，《互联网广告管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）正式施行，对互联网广告发布者的定义进行了细化，将自媒体用户的广告发布行为纳入监管范围。但随着自媒体时代的迅猛发展，量多面广且形式多样的自媒体网络广告迅速膨胀，各种违规和“擦边球”行为层出不穷，为监管工作带来三大难题。

一是发布主体难掌握。区别于传统的广告发布者，当下自媒体多表现为微信公众号、微博大v、网红等群体，其大都为自然人，既没有像个体工商户、企业、公司等在工商部门进行登记，也未像广播电台、电视台、报刊出版单位等在工商部门进行广告发布登记。2016年12月施行的《广告发布登记管理规定》中规定需进行广告登记的主体也并未囊括自媒体广告发布者。而且，自媒体广告发布者具有私人化、普泛化特点，更迭速度快，信息变化频繁。监管部门对自媒体广告发布主体及其广告发布行为开展监管时，存在监管对象信息库空白且难以掌握等问题。

二是广告内容难定性。因自媒体的公众属性与私人属性存在交叉，其内容发布可能包含广告、信息、自由表达等，监管人员甄别广告行为存在一定主观性和难度。如目前自媒体广告主要推广手段——软文，因其实质是对利益导向的弱化，本身可不含链接，甚至可以不直接推销商品或者服务。很多时候受众从自媒体发布的视频、图片以及文章等信息的标题根本无法辨别信息的内容，直到点击浏览后方知是广告内容。同时，针对《暂行办法》中的广告标识规定，自媒体在实际操作过程中往往在角落标识甚至不予标识，有意隐蔽广告行为。因此，自媒体用户广告发布行为的定性一定程度上难以从表面进行识别，为受众信息甄别和监管执法带来困难。

三是监管手段有滞后。《暂行办法》对互联网广告刷单行为进行了禁止性规定。但现实中，自媒体广告刷单行为依然普遍存在，此前有媒体曝出因刷单工具被黑，有六成微信“大号”的阅读数下降，其中有124个公众号暴跌80%以上。而与此相对的是，目前基层监管人员对互联网广告的监管手段还主要依靠人工“浏览式”监测，相关后台数据在日常监管中监管人员无法获取，刷量行为也难以发现。此外，自媒体网络广告纳入监管之后，监管工作量将大幅上升，继续依靠人工监管存在“心有余而力不足”等问题。

针对以上难题，基层建议：

一是出台细则，落实操作细节。自媒体广告发布行为的监管尚处于探索阶段，对发布广告的自媒体是否需要备案，如何备案；

自媒体内容信息发布的广告属性通过哪些标准予以细化判断；

互联网广告“标识”的位置要求是否需要进行规范等，都需要在监管实践基础上，对存在的各种问题进一步出台实施细则或指导意见，确保互联网广告监管、执法“有法可依”。

二是实施“互联网+”，探索智能监管。针对自媒体广告发布主体信息缺失问题，应当加强顶层设计，构建自媒体监管信息库，形成大数据监管，解决监管对象信息难掌握、违法线索难发现等问题。同时，探索互联网广告智能监测，解决人工监测存在的人手不足、效率不高等局限性，提高电子数据作为证据的利用率以及可靠性。

三是普法宣传，加强行业自律。自媒体广告发布出现虚假宣传等违法行为，很多时候是自媒体广发布者缺乏相关法律知识的了解。监管部门应通过政务外网、政府公众号以及广播电视、报刊等媒介加强《暂行办法》及《广告法》等相关法律的普法宣传。将行政指导与案件查处相结合，通过典型案例开展教育与宣传，多渠道多方式加强行业自律。

第五篇：从房产中介问题看房地产乱象

从房产中介问题看房地产乱象

上海八家房企和七家中介

上海市住建委、市规土局有关负责人今天（10月18日）表示，本市各相关部门正在按照住建部及本市相关文件要求，依法查处房地产开发企业不正当经营行为，进一步加强商品住房用地交易资金来源监管，规范房地产市场秩序。

据介绍，3月25日本市出台“沪九条”新政以来，市住建、工商、价格管理部门开展房地产市场秩序专项整治工作，查处了一批违法违规案件。随着新政实施效果显现，过热的交易量逐步回落，市场趋于平稳。

今年8月，受土地市场活跃及谣言影响，市场再次出现非理性情绪，捂盘惜售、擅自提价销售、虚签合同、虚假交易等违法违规现象有所抬头。10月8日，上海出台“沪六条”，要求在继续严格执行“沪九条”基础上，进一步强化市场监管，加大执法力度，规范市场秩序。此后，市住建委根据“沪六条”及住建部相关要求，开展全面排查。截至目前，已对涉嫌擅自提价销售的8家房地产开发企业开展立案调查工作，并已暂停涉案项目网签资格；对存在虚签合同、虚假宣传等违法违规行为的7家房地产中介企业作出行政处罚（企业名单附后）。

因涉嫌擅自提价销售被立案调查、暂停涉案项目网签资格的8家房地产开发企业（项目）

上海胜通房地产开发有限公司（恒盛豪庭项目）

正荣御园（上海）置业发展有限公司（正荣美兰观庭项目）

上海湖山房地产开发有限公司（香颂丽景园项目）

上海禾启房地产开发有限公司（崧泽华城泰禾苑项目）

正荣御天（上海）置业发展有限公司（正荣景苑项目）

上海坤辉置业有限公司（坤辉尚景苑项目）

华润超智房地产开发有限公司（华润置地九里园项目）

上海三花颐景置业有限公司（惠南颐景园项目）

存在虚签合同、虚假宣传等违法违规行为，被行政处罚的7家房地产中介企业

上海我爱我家房屋租赁置换有限公司

上海太平洋房屋服务有限公司

上海虹民房地产经纪有限公司

上海志远房地产经纪有限公司

上海菁英房地产经纪有限公司

上海九间伴房地产经纪有限公司

上海康开房地产咨询有限公司

同时，市规土局、市金融办和金融监管机构等部门成立商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组，进一步加强审核与监管。根据相关规定，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地出让竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。“沪六条”出台后，本市土地交易市场进一步明确，竞买人在竞买申请时需增加提交经会计师事务所及注册会计师鉴证的《商品住房用地交易资金来源情况补充申报及承诺》；交易流程增加30日竞买资格审查时间。交易资金来源审核工作，由商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组授权土地交易市场委托专业机构进行。凡资金来源不符合相关规定的，将不得参加地块挂牌和现场竞价。

本市将继续坚持“三个为主”的住房市场体系，不断完善“四位一体”的住房保障体系，按照国家关于住房限购、限贷的要求，继续严格执行“沪九条”、“沪六条”规定，加强市场监管，持续开展房地产市场秩序专项整治工作，加大违法违规行为查处力度，维护房地产市场秩序，坚决遏制房价过快上涨态势，促进本市房地产市场平稳健康发展

海市住建委、市规土局今天表示，本市各相关部门正在按照住建部及本市相关文件要求，依法查处房地产开发企业不正当经营行为，进一步加强商品住房用地交易资金来源监管，规范房地产市场秩序。市住建委强调，上海将继续严格执行“沪九条”、“沪六条”规定，促进本市房地产市场平稳健康发展。

土地政策

上海市住建委、市规土局有关负责人今天(10月18日)表示，本市各相关部门正在按照住建部及本市相关文件要求，依法查处房地产开发企业不正当经营行为，进一步加强商品住房用地交易资金来源监管，规范房地产市场秩序。

据介绍，3月25日本市出台“沪九条”新政以来，市住建、工商、价格管理部门开展房地产市场秩序专项整治工作，查处了一批违法违规案件。随着新政实施效果显现，过热的交易量逐步回落，市场趋于平稳。

今年8月，受土地市场活跃及谣言影响，市场再次出现非理性情绪，捂盘惜售、擅自提价销售、虚签合同、虚假交易等违法违规现象有所抬头。10月8日，上海出台“沪六条”，要求在继续严格执行“沪九条”基础上，进一步强化市场监管，加大执法力度，规范市场秩序。此后，市住建委根据“沪六条”及住建部相关要求，开展全面排查。截至目前，已对涉嫌擅自提价销售的8家房地产开发企业开展立案调查工作，并已暂停涉案项目网签资格；对存在虚签合同、虚假宣传等违法违规行为的7家房地产中介企业作出行政处罚(企业名单附后).上海市住房城乡建设管理委员会主任顾金山9日在2016上海“民生访谈”上表示，沪房产新政效果显著，实施两个月来市场降温，目前交易量已回复到近5年平均水平。上海市住房城乡建设管理委员会主任顾金山9日在2016上海“民生访谈”上表示，沪房产新政效果显著，实施两个月来市场降温，目前交易量已回复到近5年平均水平。

顾金山说，3月25日上海实施了“沪九条”新政，明确从严执行住房限购政策，实行差别化住房信贷政策等九条措施。2个月以来，政策效果明显：

一是交易量持续回落，网上可售面积继续增加。3月25日－4月24日，一、二手住房成交面积分别为120万平方米和210万平方米，较新政实施前一个月(2月25日－3月24日)分别减少43%和58%；4月25日－5月24日，一、二手住房成交面积分别为74万平方米和143万平方米，较新政实施后第一个月(3月25日－4月24日)分别减少38%和32%。目前的交易量相当于近5年的平均水平，恢复正常。

二是住房价格指数涨幅收窄。4月份，上海新建商品住房和二手存量住房价格指数环比分别上涨3.6%和2.5%，分别比上月回落0.7个百分点和3.7个百分点；同比分别上涨34.2%和30.2%，分别比上月多涨3.7个百分点和2.4个百分点，但涨幅较3月有明显下降。

顾金山表示，上海还将持续整治房地产中介中的乱象，重点查处虚假宣传、操纵市场、诱骗交易、骗购避税、虚签合同以及收取价外价等违法违规行为。同时推广试点二手房交易资金第三方监管。

顾金山说，经过多年实践，目前上海基本形成了“两个体系、三个为主、四位一体”的住房体系。两个体系即房地产市场体系和住房保障体系；三个为主即以居住为主、以市民为主、以普通商品住房为主；四位一体即廉租住房、共有产权保障住房(经济适用住房)、公共租赁住房(含单位租赁房)及征收安置住房，最大限度保障住房民生。

提要：10月14日下午，上海土地交易中心发布关于近期出让的奉贤、临港等六幅国有土地出让的补充公告，对房企拿地资金来源做出明确要求。其中提到，对准备参与地块竞拍的房企买地资金将增加30日竞买资格审查时间，对交易资金来源进行审核。

此前的10月8日，上海市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局联合下发的《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》，就明确严查土地款融资。

土地调控收紧的同时，一线城市土地成交下滑迹象明显。同策研究部统计显示，今年9月，一线城市共推出土地规划建筑面积272.6万平方米，环比减少93.38%，同比减少92.70%；共成交土地规划建筑面积211.47万平方米，环比增加151.49%，同比减少214.57%；楼面均价为5818.61元/平方米，环比下降174.02%，同比下降52.19%。

相对应的是，二线和三四线城市供应明显下降，但土地火热行情从一线传导到二线城市，导致二线城市土地频现高溢价，土地出让金和成交楼面均价同比环比有增无减。9月，二线城市共推出土地规划建筑面积7122.89万平方米，环比减少2.26%，同比减少27.16%；共成交土地规划建筑面积5939.48万平方米，环比减少14.39%，同比减少25.17%。

土地政策收紧

分析人士指出，从当前上海土地市场特征来看，房企不排除有通过金融机构场外配资“加杠杆”拿地的方式存在，随着政策面收紧与市场调整期的到来，一旦楼市进入调整阶段，此前有配资行为的高价地项目有可能因此而陷入困局。

此前出台的“沪六条”提到，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。违反规定的，取消竞买或竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予退还，并三年内不得参加上海市土拍活动。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，这其实是在为房企拿地“降杠杆”，也是为了防止企业激进拿地导致地价普遍性上升而引发的系统性风险。未来真正有自有资金实力的开发商才有可能在上海房地产市场生存和发展。

10月以来，在调控重压下，天津、上海、长沙、成都、南宁等城市依然出现了溢价率超过100%的地块。

中原地产研究中心统计显示，9月30日开始，全国已有超过21个城市出台了调控政策，这些城市在过去9个月合计土地出让金达1.29万亿，同比2015年同期的7889亿上涨63.3%。土地供应面积则不涨反跌，实际成交规划建筑面积为3.098亿平方米，同比下调5%。

房企存隐性金融负担

银行提示房地产信贷风险早已有之，有迹象表明，此轮房地产信贷监管收紧，已经不限于一城一地，也绝非流于表面。

此前央行就要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。

中原地产首席分析师张大伟认为，信贷如果收紧，未来市场将快速告别价格过快上涨。

2016年上半年由于货币政策宽松以及全国楼市持续转暖，房企投资拿地意愿加强，资金杠杆持续放大。

来自第三方机构的一份研报显示，2014年15家上市房企拿地总金额占销售总金额的比例为0.21，到2015年这一数据为0.31，截至2016年第3季度，15家房企总拿地销售比已达0.28，上市房企拿地金额占销售金额比重越来越大，而2017年下半年至2018年经济下行叠加房地产低谷期，房地产销售市场冷淡，则将加重房企金融风险。

但有机构指出，当下品牌房企拿地速度已经开始放缓。

房企财报已经显示出企业负债在提升。前述机构统计显示，2016年上半年，上市房企总负债排行TOP100企业的负债总额达84060亿元，总负债TOP100前20房企的总负债为51181亿元，占全部上市房企总负债金额的6成。2016年上半年，上市房企资产负债率排行TOP100企业的平均资产负债率为77.6%，超半数企业在这一平均值之上。

从四季度房企策略来看，随着楼市新政不断从严执行，市场交易量和价格指标势必会有其中一个率先调整。张宏伟认为，未来一段时期内市场成交量势必会出现下滑，价格也很难再上涨，这为今年第四季度的市场带来一些不确定性。2017年，当市场进入房地产政策调控期市场需求被抑制后，预计开发商去化速度下降，由于2016年短期借债到期，同时叠加2015年中期贷款的集中兑付(经验判断中期借贷周期为2年左右)，2017年下半年，不排除有房企出现借贷兑付困难的情况。

新政策

上海买房的最新政策，总体而言可以分为4点，总而言之就是，首套税费有优惠、可以贷款、且银行也可以打折，具体如下：单身上海户籍人士若名下已单独持有一套居住房，就不能再购买第二套居住房。目前，在上海的部分中介机构称，已收到房地产交易中心通知，暂缓执行上海单身户籍购二套房和外地户籍补办社保的政策。

1、在上海买房如果是首套的。契税90平方以下的普通住房契税有优惠的

2、一般首付三成。具体还要看房子情况和银行评估价的。一般三成问题不大。

3、可以贷款的。银行规定外地人在上海买房子要提供一年的社保证明，但现在基本不执行，找个中介公司都能搞定。4、99%打不到7折的。一般银行给的折扣都是7.5---8.5 外地人上海买房政策（资质）： 一：已婚人士，能提供结婚证（婚姻证明）二：本人在上海本地无房

三:能提供出在上海2年内累积缴纳13个月的税单或是社保。（注意：这里说的是累积而不是连续）

上海户籍买房政策： 目前，单身上海户籍人士若名下已单独持有一套居住房，就不能再购买第二套居住房。目前，在上海的部分中介机构称，已收到房地产交易中心通知，暂缓执行上海单身户籍购二套房和外地户籍补办社保的政策。

2013年2月27日，上海市房管局发布的《上海市人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》中就已明确表示，“本市户籍居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要，且该子女无产权住房，才可在本市限购1套住房，并严格按照现有上海买房政策执行。