建筑企业不同项目之间领用材料涉及增值税进项税问题

第一篇：建筑企业不同项目之间领用材料涉及增值税进项税问题

不同项目之间调拨材料应该如何进行财税处理

建筑企业同一个法人公司下的不同分公司、不同项目之间调拨材料如何进行财税处理。不同分公司之间的材料调拨是否视同销售？关键要看分公司的性质，如果分公司属于独立纳税的分支机构，那么就属于视同销售；如果不是独立纳税的分公司，实质上属于集团公司下属的一个项目公司，这类调拨实质上属于同一个法人公司不同项目之间的调拨。独立纳税的法人公司不同项目之间的材料调拨不需要视同销售。有一个问题需要特别注意，同一个公司内，不同项目之间材料调拨，如果两个项目同属于简易计税项目或者同属于一般计税项目，则只涉及原材料的核算，如果是不同计税方式的项目之间调拨材料，则涉及到税务处理。

【案例】某建筑企业的一般计税项目采购了1160万元钢筋，其中进项税额160万元，随后公司将该项目领用后剩余的116万钢筋调拨给另一个简易计税项目使用，则相应的16万进项税额必须要做转出。一般计税项目采购时账务处理：

借：原材料-钢筋（辅助一般计税项目）1000万 应交税费-应交增值税-进项税额

160万

公司内部调拨材料账务处理时，一般计税项目应做处理： 借：内部往来-内部调拨（辅助简易计税项目）100万 贷：原材料-钢筋（辅助一般计税项目）

100万 简易计税项目应做处理：

借：原材料-钢筋（辅助简易计税项目）

100万 贷：内部往来-内部调拨（辅助一般计税项目）100万 借：原材料-钢筋（辅助简易计税项目）

16万 贷：应交税费-应交增值税-进项税额转出

16万 有些建筑企业全部以一般计税项目的名义采购，然后再内部调拨给简易计税项目使用，这样进项税额就变相抵扣了。内部调拨时，如果是一般计税项目调拨给简易计税，相应的进项税额是必须做转出的。某一项成本超过正常值的15%遇到税务检查就会被预警。

一般来说领用材料肯定有领用记录，领用记录就可以区分使用对象；如果实在没有记录，那么就按简易计税项目的收入占公司总收入比例来决定进项税额转出的比例。

第二篇：业务招待费涉及不同税目增值税问题

业务招待费概念

业务招待费，是指企业在经营管理等活动中用于接待应酬而支付的各种费用，主要包括业务洽谈、产品推销、对外联络、公关交往、会议接待、来宾接待等所发生的费用等。主要涉税文件

1、增值税：《增值税暂行条例》及其细则、财税[2016]36号

2、企业所得税：《企业所得税法实施条例》第四十三条、国税函[2009]98号、国税函[2009]202号、国税发[2009]31号、国税函[2010]79号、国家税务总局公告2012年第15号等文件

3、个人所得税：财税[2011]50号 涉税风险提示

1、将属于业务招待费的项目计入其他项目，将可能影响企业所得税、增值税、个人所得税。

【例1】A公司将一台电脑送给客户个人，但A公司没有计入业务招待费处理，而是将其作为公司自用处理，按固定资产入账计提折旧在税前扣除、增值税正常抵扣了。像这种情况只有通过盘查实物资产才可能发现存在问题。外购货物无偿赠送的进项税额不得抵扣、用于招待的要在所得税前限额扣除、还需要代扣代缴个人所得税。

2、将与生产经营活动无关的业务招待费计入与生产经营活动有关的业务招待费，即将全额不得扣除的项目按限额扣除了。

【例2】A公司为公司总经理家庭购买运动器材用于健身，支出2万元，该公司将此支出列入了业务招待费处理，实际上此支出与生产经营活动无关，不得在所得税前扣除。

3、取得的业务招待费票据不符合规定，不得税前扣除。【例3】A公司外购HUAWEI牌手机二部并取得增值税普通发票，但增值税普通发票上未注明A公司的纳税人识别号。或发票上只填写了A公司的简称，未填写全称。或只取得收款收据，也就是所谓的白条。

4、将不属于业务招待费的计入业务招待费，本来可以全额扣除。

【例4】将A公司召开会议费中包含的餐费计入业务招待费；将企业内部聚餐的餐费计入业务招待费。并不是所有的餐费发票均计入业务招待费。

5、未实际发生的业务招待费不得税前扣除。

【例5】A公司按销售收入的0.5%计提业务招待费500万元，但A公司全年实际发生业务招待费只有450万元，没有实际发生的业务招待费50万元不得税前扣除，50万应全额调增处理，不参与限额扣除。

6、商业贿赂支出不得税前扣除。【例6】A公司将10万元购物卡用于商业贿赂支出，与生产经营无关不得税前扣除。

7、筹建期业务招待费与正常期间业务招待费扣除政策不同。开办（筹建）期间业务招待费的直接按符合规定的实际发生额60%进行税前扣除。根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）规定，企业在筹建期间发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60％计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。根据《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2009〕98号）第九条规定，新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用的，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的规定处理，但一经选定，不得改变。

正常生产经营期间业务招待费税前扣除规定，根据《企业所得税法实施条例》第四十三条规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60％扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。

8、计算业务招待费的基数适用不准确，可能导致税前扣除不准确。

根据《关于企业所得税执行中若干税务处理问题的通知》（国税函[2009]202号）规定，业务招待费的税前扣除计算基数包括主营业务收入、其他业务收入、视同销售收入之和确定，营业外收入和不征税收入不能作为计算招待费的计算基数。根据国税函[2010]79号规定，对从事股权投资业务的企业（包括集团公司总部、创业投资企业等），其从被投资企业所分配的股息、红利以及股权转让收入，可以按规定的比例计算业务招待费扣除限额。业务招待费的税前扣除计算基数仅包括上述文件规定的三项内容，不包括按权益法核算的账面投资收益，以及按公允价值计量金额资产的公允价值变动。

9、无法证明其真实性的业务招待费不得扣除。

如果税务机关要求提供证明资料，纳税人应提供能证明真实性、相关性的足够凭证或资料。不能提供证明资料的，不得在所得税前扣除。

10、用于招待且未代扣个人所得税。

根据《财政部、国税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税[2011]50号）规定，企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。

11、业务招待费未单独核算，导致不能准确确定金额的，税务机关有权按合理方法进行核定。

第三篇：建筑业营改增可抵扣增值税进项税的项目

建筑业营改增可抵扣增值税进项税的项目（全）

营改增之后，建筑企业能否实现税负降低，一是要看总部税务筹划能力，二是项目部是否执行到位，接下来我们看看项目部的增值税抵扣要点。发票要求：

1.各单位原则上应选择具备一般纳税人资格的供应商签订协议，取得增值税专用发票，并确保“货物、劳务及服务流”、“资金流”、“发票流”三流一致。

2.业务经办人员对取得的增值税专用发票，应在开票之日起15天内连同其他资料提交给财务部门。

3.收到的发票名称应为营业执照单位全称，内容应完整，备注栏注明建筑服务发生地所在省、县（市）区及***项目，打印要清晰，且必须保持票面干净、整齐，发票的正反两面均不能留下任何脏、乱及签字的痕迹。

4.增值税发票抵扣联不可折叠，不能污损，密码区不能出格、压线，盖章不能压住发票金额。

可抵扣增值税进项税的项目： 【原材料】

材料采购成本一般包含：购买价款、相关税费以及其他可归属于采购成本的费用，如下例子。

管理要点：

（1）2016年5月1日前，在建项目要根据施工进度安排来采购材料，把材料库存降到最低限度；

（2）各项目主要物资及二、三项料等应通过电商平台集中采购；

（3）所谓“一票制”，即供应商就货物销售价款和运杂费合计金额向建筑企业提供一张货物销售发票，税率统一为17%；所谓“两票制”，即供应商就货物销售价款和运杂费向建筑企业分别提供货物销售和交通运输两张发票，税率分别为货物17%、运费11%。【周转材料】

包括包装物、低值易耗品、工程施工中可多次使用的材料、钢模板、木模板、竹胶板、脚手架和其他周转材料等。进项抵扣税率：

（1）自购周转材料：17%；

（2）外租周转材料：17%；

（3）为取得周转材料所发生的运费：11%。管理要点：

（1）项目使用的周转材料，由上级法人单位统一购买、统一签订合同、统一付款、统一管理，以经营租赁方式调配给各项目使用。

（2）各项目周转材料应通过电商平台集中采购，充分获取增值税抵扣凭证。【临时设施】 临时设施包括：

（1）临时性建筑：包括办公室、作业棚、材料库、配套建筑设施、项目部或工区驻地、混凝土拌合站、制梁场、铺轨基地、钢筋加工厂、模板加工厂等；

（2）临时水管线：包括给排水管线、供电管线、供热管线；

（3）临时道路：包括临时铁路专用线、轻便铁路、临时道路；

（4）其他临时设施（如：临时用地、临时电力设施等）。进项抵扣税率：

（1）按照建筑劳务签订合同：税率为11%；

（2）如分别签订材料购销合同与劳务分包合同的：材料17%、分包11%； 管理要点：

临时设施应严格按照合同预算进行控制。

包清工，对方可以选择简易计税，税率3%，注意合同比价。【人工费】

管理要点：

原则上选择具有专业建筑资质、建筑劳务资质及劳务派遣资质的单位签订劳务合同，禁止与个人签订劳务合同。

包清工，对方可以选择简易计税，税率3%，注意合同比价。

【机械租赁】

指从外单位或本企业其他独立核算的单位租用的施工机械（如吊车、挖机、装载机、塔吊、电梯、运输车辆等），包含设备进出场费、燃料费、修理费。

进项抵扣税率：

分经营性租赁和融资性租赁，税率统一为17%。管理要点：

（1）签订租赁合同时应包含租赁机械的名称、型号、租赁价格、租赁起止时间、出租方名称、收款账号等信息；

（2）推行机械租赁电商平台集中采购。【专业分包】

总承包方将所承包的专业工程分包给具有专业资质的其他建筑企业，主要形式体现为包工包料，总包对分包工程实施管理。进项抵扣税率： 建筑服务业为11%.管理要点：

（1）专业分包的价款在计算预缴增值税时可以从总包价款中扣除；（2）总、分包双方应签订分包合同，交项目财务部门进行备案。【差旅费-住宿费】

核算员工因公出差、调动工作所发生的住宿费。进项抵扣税率：

（1）住宿费用：6%；

（2）旅客运输服务，即机票费、车船费等：不得抵扣；（3）餐饮服务，即因公出差所发生的餐费等：不得抵扣。管理要点：

（1）实行定点接待的单位，与酒店签订定点合作协议，按月结算、开具增值税专用发票、付款；

（2）职工零星出差，也应取得增值税专用发票。【办公费】

办公费指购买文具纸张等办公用品，与电脑、传真机和复印机相关耗材（如墨盒、存储介质、配件、复印纸等）等发生的费用。进项抵扣税率：17%。管理要点：

由法人单位办公室通过电子商务平台集中采购。【通讯费】

公司各种通讯工具发生的话费及服务费、电话初装费、网络费等，如：公司统一托收的办公电话费、IP电话费、会议电视费、传真费等。包含办公电话费、传真收发费、网络使用费、邮寄费。进项税率：

（1）办公电话费、网络使用、维护费、传真收发费：11%，6%.提供基础电信服务，税率为11%；提供增值电信服务，税率为6%；

（2）邮寄费：11%，6%.交通运输业抵扣税率11%，物流辅助服务抵扣税率6%.铁路运输服务按照运费11%进项抵扣。管理要点：

由办公室与指定通讯公司、邮递公司签订服务协议，由专人负责建立台帐进行日常登记，定期（按月）统一开具增值税发票后进行结算。【车辆维修费】

（1）车辆修理费：购买车辆配件、车辆装饰车辆保养维护及大修理等。进项抵扣税率：17%； 管理要点：

由办公室等相关部门与维修厂家签订协议，实行定点维修，由专人负责建立台帐进行日常登记。

（2）油料费：管理用车辆发生的油料款。进项抵扣税率：17%； 管理要点：

由办公室等相关部门与中石油、、物资公司加油站等签订定点加油协议为司机办理加油卡充值，由公司定期进行结算。

（3）过路、过桥、停车费： 进项抵扣税率：11%； 管理要点：

由办公室等相关部门统一办理不停车电子收费系统（ETC）定期进行结算。（4）车辆保险费： 进项税税率：6%； 管理要点：

在股份公司保险集中采购目录中进行比价招标形式采购。统一集中办理车辆保险业务，取得增值税专用发票。【租赁费】

包括房屋租赁费、设备租赁、植物租赁等。进项税税率：

（1）房屋、场地等不动产租赁费：11%；（2）汽车租赁费：17%；

（3）其他租赁费，如电脑、打印机等：17%.管理要点：

各单位应尽量租用增值税一般纳税人的相关资产，获取增值税专用发票。若出租方为小规模纳税人时，应要求其在税务机关代开增值税专用发票，谨慎选用自然人的相关资产。【书报费】

包括购买的图书、报纸、杂志等费用。进项税税率：13%； 管理要点：

应由经办部门到邮政局、出版社等单位统一订阅，获取增值税专用发票。【物业费】

包括机关办公楼保洁等费用。进项税税率：6%； 管理要点：

经办部门应该明确划分办公用与职工福利部分，分别开具专用发票和普通发票。【水电气暖燃煤费】 进项税率：

（1）电费：17%；（县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力，且供应商采用简易征收，税率为3%）

（2）水费：13%；（自产的自来水或供应商为一般纳税人的自来水公司销售自来水采用简易征收，税率为3%）

（3）燃料、煤气等：17%。管理要点：

与地方供电、供水、供气等部门沟通，协商分开计量办公、经营、集体福利用水电气，分别开具办公楼、食堂等所用水电气的增值税专用发票和普通发票。【会议费】

各类会议期间费用支出，包括会议场地租金、会议设施租赁费用、会议布置费用、其他支持费用。

进项税税率：

（1）外包给会展公司统一筹办的，取得的发票为会展服务的增值税发票，进项抵扣税率：6%（现代服务业“营改增”后，会议展览服务属于现代服务业中的文化创意服务）；（2）租赁场地自行举办的，取得的发票为不动产租赁服务的发票，进项抵扣税率为11%。管理要点：

（1）应根据召开会议的要求，充分考虑成本效益，选择不同的方式；

（2）选择外包给酒店、旅行社等单位统一筹办的，应取得会务费增值税专用发票。【修理费】

包括自有或租赁房屋的维修费、办公设备的维修费、自有机械设备修理费及外包维修费等。进项税税率：

（1）房屋及附属设施维修：11%；（2）办公设备维修：17%；

（3）自有机械设备维修及外包维修费等：17%。管理要点：

应由相关部门与具有一般纳税人资格的维修公司签订协议，定点维修，定期结算。【广告宣传费】 进项税率：

（1）印刷费：17%；（2）广告宣传费：6%；

（3）广告制作代理及其他：6%；（4）展览活动：6%；

（5）条幅、展示牌等材料费：17%。管理要点：

应由相关部门与印刷厂、广告公司等单位签订协议，定点采购，定期结算。【中介服务费】

中介审计评估费：指聘请各类中介机构费用，例如会计师事务所审计查账、验资审计、资产评估、高新认证审计等发生的费用。咨询费：指企业向有关咨询机构进行技术经营管理咨询所支付的费用，或支付企业聘请的经济股份、法律顾问、技术顾问的费用。进项税率：6%.【技术咨询、服务、转让费】

使用非专利技术所支付的费用。包括技术咨询、技术服务、技术培训、技术转让过程中发生的有关开支。

进项抵扣税率：6%。【绿化费】

指公司用于环境绿化的费用。如：采购花草、办公场所摆放花木等。进项税税率：13%； 管理要点：

注意用于食堂、职工宿舍的不能抵扣进项税，已抵扣要做进项税转出 【劳动保护费】

因工作需要为职工配备的工作服、手套、消毒剂、清凉解暑降温用品、防尘口罩、防噪音耳塞等、以及按照原劳动部等规定对接触有毒物质、矽尘、放射线和潜水、沉箱、高温等作业工种所享受的保护保健食品。进项抵扣税率：17%； 管理要点：

（1）应注意区分劳动保护费与职工福利费的区别。劳动保护支出应符合以下条件：用品具有劳动保护性质，因工作需要而发生；用品提供或配备的对象为本企业任职或者受雇的员工；数量上能满足工作需要即可；并且以实物形式发生；

（2）由办公室等相关部门通过电子商务平台集中采购。【检验试验费】

指公司在生产、质检、质量改进过程中发生的试验、化验以及其他试验发生的费用。进项抵扣税率：6%； 管理要点：

应尽量选择集团四通检测公司进行试验检验。【研究与开发费】

指公司在生产、质检、质量改进过程中发生的试验、化验以及其他试验发生的费用。进项抵扣税率：

（1）研发劳务：11%、3%；（2）研发设备、材料：17%；

（3）委托研发服务：6%。管理要点：

应按照研发费核算办法，准确归集核算研发项目的相关投入，建立研发辅助账进行专项核算。【培训费】

企业发生的各类与生产经营相关的培训费用，包括但不限于企业购买的图书发生的费用，企业人员参加的岗位培训、任职培训、专门业务培训、初任培训发生的费用，这些费用如获取到增值税专用发票，则可以抵扣。进项抵扣税率：6%。【安保费】

（1）如聘请安全保卫人员费用：6%；

（2）为安全保卫购置的摄像头、消防器材等费用，监控室日常维护开支费用：17%。【取暖费】

进项抵扣税率：13%.【财产保险费】

为企业资产购买的财产保险。进项抵扣税率：6%.【物料消耗】

主要指低值易耗品的消耗，如电线、灯、清洁工具、管理用具、包装容器等。进项抵扣税率：17%.【安全生产用品】

包括施工生产中购买的安全帽、安全带、安全防护网、密目网、绝缘手套、绝缘鞋、彩条旗、安全网、钢丝绳、工具式防护栏、灭火器材、临时供电配电箱、空气断路器、隔离开关、交流接触器、漏电保护器、标准电缆、防爆防火器材等。进项抵扣税率：17%.管理要点：由安全部门根据施工生产需求选择定点定量采购。【财务费用】

服务收取的费用。相关服务包括提供货币兑换、账户管理、电子银行、信用卡、信用证、财务担保、资产管理、信托管理、基金管理、金融交易场所（平台）管理、资金结算、资金清算、金融支付等服务。进项抵扣税率：6%.管理要点：

各单位财务部门应与金融机构协商定期结算直接收费项目。不可抵扣事项：

（一）所有明确列入不可抵扣范围的支出业务应取得普通发票，不能要求对方开具增值税专用发票。

（二）用于简易计税项目、免税项目、集体福利或个人消费时，相关进项税额不允许抵扣。

（三）发生非正常损失时，相关进项税额和随之发生的运费不得从销项税额中抵扣。

非正常损失指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。各单位应加强相关资产的管理，完善相关制度，避免非正常损失的发生。

（四）取得合法凭证，但业务内容不属于可抵扣范围，主要有以下项目：

1.项目部食堂所用的厨具、餐具、水电暖气煤气、用具、菜品、热水器、饮用水设备、纸杯、及为运输厨房用品而发生的运输费；

2.项目工会组织的活动过程中发生的物品采购、租赁（场地或车辆租赁）或者慰问费等； 3.为项目部员工租赁宿舍及宿舍配套用品、水电暖煤气、物业费； 4.自购的周转材料摊销；

5.机械使用费中外购设备折旧费、机械操作人员工资及附加费； 6.征地拆迁费及房屋、道路、青苗补偿费；

7.职工工资、奖金、津贴、补贴、社会保险费、住房公积金、工会经费、个人学历教育培训、外聘人员工资、因解除与职工的劳动关系给予的补偿，其他与获得职工提供的服务相关的支出；

8.用于职工福利类的培训费、劳动保护费、水电气暖燃煤费、租赁费、书报费、修理费、广告费、物料消耗、取暖费等不得抵扣； 9.会议费中外包给酒店、旅行社等单位统一筹办，取得的发票为餐饮或娱乐业发票不得抵扣； 10.差旅交通费中机票费、车船费、因公出差的餐费及误餐补助等； 11.通信费中以职工个人名义开具的通讯费发票，为职工发放的移动话费补贴、电话费补贴； 12.车辆使用费中司机安全行车费以及用于集体福利的修理费、油料费等； 13.业务招待费，包括餐费、酒、招待用茶和礼品等； 14.折旧、摊销、排污费、诉讼费；

15.保险费中为员工购买的人身保险不得抵扣；

16.税金：包括印花税、车船使用税、房产税、土地使用税及其他税金等不得抵扣； 17.行政事业性收费；

18.财务费用：利息支出、汇兑损益、与贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用。

（五）其他不可抵扣事项：

1.不能取得合法的增值税扣税凭证的项目； 2.取得合法凭证，未在规定180日内进行认证；

3.财政部和国家税务总局规定的其他不可抵扣情形。需要做进项转出的事项：

1.上述已抵扣进项税额的购进货物、应税劳务、服务，事后改变用途（发生上述第二条不可抵扣情形）或者发生非正常损失，应将已抵扣进项税额从当期发生的进项税额中转出； 2.因进货退回或者折让而收回的进项税额，应从发生进货退回或者折让当期的进项税额中扣减；

3.管理要点：在发生进项税转出事项时应按照的规定逐级审批，做好台帐登记。

第四篇：房开企业装修费涉及的电器问题增值税问题

房地产开发企业取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，在计算销售额时扣除应提供哪些凭据？

根据《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

具体为以下资料：

（1）房地产开发企业与被拆迁单位或个人签订的拆迁协议。（2）房地产开发企业通过银行转账方式向被拆迁单位或个人支付拆迁补偿费用的转账付款凭据。

（3）被拆迁者为单位的，提供收取房地产开发企业拆迁补偿费用的收款凭据；被拆迁者为个人的，提供个人签收的收条。

房地产开发企业未直接进行拆迁还建工作，而是将拆迁还建工作交给城中村的房地产开发企业等其他开发企业来完成，开发企业将拆迁补偿费用支付给其他开发企业，由其他开发企业与被拆迁单位或个人签订拆迁补偿协议，并支付拆迁补偿费用。其他开发企业适用一般计税方法的，开发企业支付给其他开发企业的拆迁补偿费用，由其他开发企业全额开具增值税专用发票，开发企业凭增值税专用发票抵扣进项税额。其他开发企业适用简易计税方法的，开发企业支付给其他开发企业的拆迁补偿费用，其他开发企业已在2016年5月1日前缴纳营业税未开具发票的，开发企业可以凭其他开发企业补开的增值税普通发票（商品和服务税收分类与编码为“603已申报缴纳营业税未开票补开票”）在计算销售额时予以扣除。

房地产开发企业中的一般纳税人如何扣除土地价款？ 房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用主要包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。

土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向买受人收取的土地出让的全部价款。土地出让金根据批租地块的条件，可以分为“熟地价”（即提供“七通一平”的地块价，包括土地使用费和开发费）、“毛地”或“生地”价。其票据由财政部门出具。

拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金，主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。

征收补偿款通常是指政府先将土地拍卖出让，再由政府出面征收拆迁但由房地产开发企业承担、并通过政府向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的款项。其票据为政府财政部门出具的非税收入票据。

开发规费通常是指在房地产开发过程中，房地产开发企业按照项目所在地的收取标准向政府多个部门缴纳若干项的各种规费。其票据为政府部门出具的非税收入票据。

目前，房地产开发企业中的一般纳税人允许扣除土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款。开发规费不得扣除。

房地产开发企业从二级土地市场取得的土地使用权，凭取得的增值税专用发票抵扣进项税额。

房地产开发企业中的一般纳税人一次购地、分期开发的，其支付的土地价款如何分摊？

房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按以下顺序计算当期允许扣除分摊的土地价款：

（1）首先，计算出已开发项目所对应的土地出让金和拆迁补偿款

已开发项目所对应的土地出让金和拆迁补偿款=（土地出让金+拆迁补偿款）×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）

（2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款： 当期允许扣除的土地价款=已开发项目所对应的土地出让金和拆迁补偿款×（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。（3）按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算，且其总额不得超过支付的土地出让金和拆迁补偿款总额。

（4）从政府部门取得的土地出让金和拆迁补偿款的返还，可不从支付的土地价款中扣除。

房地产公司销售自行开发的在建项目，该项目选择一般计税方法的，在计算缴纳增值税时，其对应的土地价款能否差额扣除？

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（总局公告2016年第18号）第二条规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。该房地产项目包括完工项目与在建项目。因此，房地产公司销售自行开发的在建项目，该项目选择一般计税方法的，在计算缴纳增值税时，其对应的土地价款可以差额扣除。房地产企业进行土地一级开发，适用一般计税方法的，其销售额能否扣除相应的土地价款？

可以扣除。

房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用的，是否需要缴纳增值税？

房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用的，虽然按规定以房地产开发企业名义办理了产权登记，但是不属于增值税的应税行为，不需要缴纳增值税，也不需要开具发票。房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用以后再对外销售的，按照房地产开发企业销售自行开发的房地产项目缴纳增值税。

房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房如何计税？ 房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房，应以每套还建房为单位，分别计算缴纳增值税。

房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房，实际面积大于拆迁还建协议约定的面积的，应以实际收取的超出部分面积的平均单价作为还建房屋的计税价格；实际面积与拆迁还建协议约定的面积相同的，以同楼层相同或者类似房屋的平均单价作为计税价格；实际面积小于拆迁还建协议约定的面积的，以房地产开发企业向被拆迁业主实际退还的不足部分面积的平均单位作为还建房屋的计税价格。

还建房屋的计税价格不得低于房屋的成本价格。纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时，如何计算缴纳增值税？

纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时，所签订租赁合同约定租期为20年（含）以上,并一次性收取租金的，按转让建筑物永久使用权，依销售不动产的规定征收增值税；否则，按不动产租赁征收增值税。

房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，是否视同销售？

房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，如果上述设施在可售面积之外，作为无偿赠送的服务用于公益事业，不视同销售；如果上述配套设施在可售面积之内，则应视同销售，征收增值税。

房地产企业销售不动产的同时，无偿提供家具、家电等货物如何计税？

房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售，且货物包含在不动产价格以内的，不单独对货物按照适用税率征收增值税。例如，随精装房一并销售的家具、家电等货物，不单独对货物按17%税率征收增值税。房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办抽奖活动赠送的家电，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。

第五篇：节能服务公司实施合同能源管理项目涉及的增值税、营业税和企业所得税政策问题5

节能服务公司实施合同能源管理项目 涉及的增值税、营业税和企业所得税政策问题

财政部 国家税务总局关于促进节能服务产业发展增值税

营业税和企业所得税政策问题的通知

财税〔2010〕110号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为鼓励企业运用合同能源管理机制，加大节能减排技术改造工作力度，根据税收法律法规有关规定和《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于加快推进合同能源管理促进节能服务产业发展意见的通知》（国办发〔2010〕25号）精神，现将节能服务公司实施合同能源管理项目涉及的增值税、营业税和企业所得税政策问题通知如下：

一、关于增值税、营业税政策问题

（一）对符合条件的节能服务公司实施合同能源管理项目，取得的营业税应税收入，暂免征收营业税。

（二）节能服务公司实施符合条件的合同能源管理项目，将项目中的增值税应税货物转让给用能企业，暂免征收增值税。

（三）本条所称“符合条件”是指同时满足以下条件：

1．节能服务公司实施合同能源管理项目相关技术应符合国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会发布的《合同能源管理技术通则》（GB/T24915-2010）规定的技术要求；

2．节能服务公司与用能企业签订《节能效益分享型》合同，其合同格式和内容，符合《合同法》和国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会发布的《合同能源管理技术通则》（GB/T24915-2010）等规定。

二、关于企业所得税政策问题

（一）对符合条件的节能服务公司实施合同能源管理项目，符合企业所得税税法有关规定的，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税起，第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第六年按照25%的法定税率减半征收企业所得税。

（二）对符合条件的节能服务公司，以及与其签订节能效益分享型合同的用能企业，实施合同能源管理项目有关资产的企业所得税税务处理按以下规定执行：

1.用能企业按照能源管理合同实际支付给节能服务公司的合理支出，均可以在计算当期应纳税所得额时扣除，不再区分服务费用和资产价款进行税务处理；

2.能源管理合同期满后，节能服务公司转让给用能企业的因实施合同能源管理项目形成的资产，按折旧或摊销期满的资产进行税务处理，用能企业从节能服务公司接受有关资产的计税基础也应按折旧或摊销期满的资产进行税务处理；

3.能源管理合同期满后，节能服务公司与用能企业办理有关资产的权属转移时，用能企业已支付的资产价款，不再另行计入节能服务公司的收入。

（三）本条所称“符合条件”是指同时满足以下条件：

1.具有独立法人资格，注册资金不低于100万元，且能够单独提供用能状况诊断、节能项目设计、融资、改造（包括施工、设备安装、调试、验收等）、运行管理、人员培训等服务的专业化节能服务公司；

2.节能服务公司实施合同能源管理项目相关技术应符合国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会发布的《合同能源管理技术通则》（GB/T24915-2010）规定的技术要求；

3.节能服务公司与用能企业签订《节能效益分享型》合同，其合同格式和内容，符合《合同法》和国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会发布的《合同能源管理技术通则》（GB/T24915-2010）等规定；

4.节能服务公司实施合同能源管理的项目符合《财政部 国家税务总局国家发展改革委关于公布环境保护节能节水项目企业所得税优惠目录（试行）的通知》（财税〔2009〕166号）“

4、节能减排技术改造”类中第一项至第八项规定的项目和条件；

5.节能服务公司投资额不低于实施合同能源管理项目投资总额的70%； — 2 — 6.节能服务公司拥有匹配的专职技术人员和合同能源管理人才，具有保障项目顺利实施和稳定运行的能力。

（四）节能服务公司与用能企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用。不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税所得额的，税务机关有权进行合理调整。

（五）用能企业对从节能服务公司取得的与实施合同能源管理项目有关的资产，应与企业其他资产分开核算，并建立辅助账或明细账。

（六）节能服务公司同时从事适用不同税收政策待遇项目的，其享受税收优惠项目应当单独计算收入、扣除，并合理分摊企业的期间费用；没有单独计算的，不得享受税收优惠政策。

三、本通知自2011年1月1日起执行。

财政部 国家税务总局 二○一○年十二月三十日

— 3 — 国家税务总局 国家发展改革委关于落实 节能服务企业合同能源管理项目企业所得税

优惠政策有关征收管理问题的公告

（国家税务总局 国家发展改革委公告2013年第77号）

为鼓励企业采用合同能源管理模式开展节能服务，规范合同能源管理项目企业所得税管理，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例（以下简称企业所得税法）、《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展意见的通知》（国办发〔2010〕25号）、《财政部 国家税务总局关于促进节能服务产业发展增值税、营业税和企业所得税政策问题的通知》（财税〔2010〕110号）和《国家税务总局关于进一步做好税收促进节能减排工作的通知》（国税函〔2010〕180号）的有关规定，现就落实合同能源管理项目企业所得税优惠政策有关征收管理问题公告如下：

一、对实施节能效益分享型合同能源管理项目（以下简称项目）的节能服务企业，凡实行查账征收所得税的居民企业并符合企业所得税法和本公告有关规定的，该项目可享受财税〔2010〕110号规定的企业所得税“三免三减半”优惠政策。如节能服务企业的分享型合同约定的效益分享期短于6年的，按实际分享期享受优惠。

二、节能服务企业享受“三免三减半”项目的优惠期限，应连续计算。对在优惠期限内转让所享受优惠的项目给其他符合条件的节能服务企业，受让企业承续经营该项目的，可自项目受让之日起，在剩余期限内享受规定的优惠；优惠期限届满后转让的，受让企业不得就该项目重复享受优惠。

三、节能服务企业投资项目所发生的支出，应按税法规定作资本化或费用化处理。形成的固定资产或无形资产，应按合同约定的效益分享期计提折旧或摊销。

— 4 — 节能服务企业应分别核算各项目的成本费用支出额。对在合同约定的效益分享期内发生的期间费用划分不清的，应合理进行分摊，期间费用的分摊应按照项目投资额和销售（营业）收入额两个因素计算分摊比例，两个因素的权重各为50%。

四、节能服务企业、节能效益分享型能源管理合同和合同能源管理项目应符合财税〔2010〕110号第二条第（三）项所规定的条件。

五、享受企业所得税优惠政策的项目应属于《财政部 国家税务总局 国家发展改革委关于公布环境保护节能节水项目企业所得税优惠目录（试行）的通知》（财税〔2009〕166号）规定的节能减排技术改造项目，包括余热余压利用、绿色照明等节能效益分享型合同能源管理项目。

六、合同能源管理项目优惠实行事前备案管理。节能服务企业享受合同能源管理项目企业所得税优惠的，应向主管税务机关备案。涉及多个项目优惠的，应按各项目分别进行备案。节能服务企业应在项目取得第一笔收入的次年4个月内，完成项目享受优惠备案。办理备案手续时需提供以下资料：

（一）减免税备案申请；

（二）能源管理合同复印件；

（三）国家发展改革委、财政部公布的第三方机构出具的《合同能源管理项目情况确认表》（附件1），或者政府节能主管部门出具的合同能源管理项目确认意见；

（四）《合同能源管理项目应纳税所得额计算表》（附件2）；

（五）项目第一笔收入的发票复印件；

（六）合同能源管理项目发生转让的，受让节能服务企业除提供上述材料外，还需提供项目转让合同、项目原享受优惠的备案文件。

七、企业享受优惠条件发生变化的，应当自发生变化之日起15日内向主管税务机关书面报告。如不再符合享受优惠条件的，应停止享受优惠，并依法缴纳企业所得税。对节能服务企业采取虚假手段获取税收优惠的、享受优惠条件发生变化而未及时向主管税务机关报告的以及未按本公告规定报送备案资料而自行减免税的，主管税务机关应按照税收征管法等有关规定进行处理。税务部门应设立节能服务企业项目管理台账和统计制度，并会同节能主管部门建立监管机制。

八、合同能源管理项目确认由国家发展改革委、财政部公布的第三方节能量审核机构负责，并出具《合同能源管理项目情况确认表》，或者由政府节能主管部门出具合同能源管理项目确认意见。第三方机构在合同能源管理项目确认过程中应严格按照国家有关要求认真审核把关，确保审核结果客观、真实。对在审核过程中把关不严、弄虚作假的第三方机构，一经查实，将取消其审核资质，并按相关法律规定追究责任。

九、本公告自2013年1月1日起施行。本公告发布前，已按有关规定享受税收优惠政策的，仍按原规定继续执行；尚未享受的，按本公告规定执行。

特此公告。国家税务总局 国家发展改革委 2013年12月17日

分送：各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局，各省、自治区、直辖市和计划单列市、新疆生产建设兵团发展改革委、经贸委（经信委、经委、工信委、工信厅）。

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