中国邮政储蓄的SWOT分析

第一篇：中国邮政储蓄的SWOT分析

中国邮政储蓄的SWOT分析

邮政储蓄自1986年4月1日恢复开办以来，经过21年的长足发展，已成为中国金融领域的一支重要力量，为支持国家经济建设、服务城乡居民生活做出了重大贡献。2006年12月31日，经国务院同意，中国银监会正式批准中国邮政储蓄银行成立。2007年3月6日，经中国政府批准，中国邮政储蓄银行有限责任公司依法成立。随着中国加入世界贸易组织，我国金融机构包括邮政金融都融入了国际经济和金融大家庭，面临着经济和金融如何尽快与国际接轨的问题。分析比较全国金融机构市场，我们发现中国邮政储蓄内部资源的优势、劣势，以及企业外部环境的机会和威胁。1． 竞争优势分析

中国邮政历史悠久，拥有金字招牌。人民邮政的信誉优势、全程全网的网络优势、遍布城乡的网点优势（3.7万个网点）、“三流合一（也有人称作“三网合一”）”（即实物流、现金流、信息流）的功能优势。现已建成全国覆盖城乡网点面最广、交易额最多的个人金融服务网络：拥有储蓄营业网点3.7万个，汇兑营业网点4.5万个，国际汇款营业网点2万个。其中有近60％的储蓄网点和近70％的汇兑网点分布在农村地区，成为沟通城乡居民个人结算的主渠道。截至2006年底，全国邮政储蓄存款余额达到1.6万亿元，存款规模列全国第五位。持有邮政储蓄绿卡的客户超过1.4亿户，每年通过邮政储汇办理的个人结算金额超2.1万亿元，其中，从城市汇往农村的资金达到1.3万亿元。在邮政储蓄投保的客户接近2500万户，占整个银行保险市场的五分之一。邮政储蓄本外币资金自主运用规模已接近1万亿元。邮政储蓄计算机系统运行安全稳定，跨行交易成功率位居全国前列，交易差错率保持全国最低水平。相对金融同业，邮储行没有不良资产的历史包袱，当竞争的号角吹响的时候，可以轻装上阵就是最大的机遇。自1986年恢复开办20多年来，邮政储蓄几乎只经营针对居民个人的负债业务，靠转存人民银行的利差收入赚取收益。近年来开展的中间业务也多以代理类及代收付类等无风险业务为主，银行卡业务也只开展了借记卡类，2006年以来开办的定期存单小额质押贷款，虽属资产业务，但因有高品质的定期存单作质押，所以也不会产生不良贷款。2.竞争劣势分析

 邮政储蓄银行虽然没有坏帐包袱，但这是建立在没有贷款业务的基础上，因而该企业的盈利能力值得怀疑。

 邮政储蓄银行在全国的网点众多，但是和其他国有银行相比，其并没有充分的融入中国的支付结算体制内。而且网点多并不能代表你的市场基础就比别人强。 邮政储蓄银行的绝大部份业务集中在人民币业务上，其外汇业务并不比一些改制后的农村商业银行先进，很多外汇业务连经营牌照都没有。所以相对其他银行，其市场相对狭小，参与国际竞争的能力低下。

 邮政储蓄银行的业务种类相对其他银行来说非常单一，基本上简单的储蓄业务和代收业务。

 邮政储蓄银行因为其先天业务种类的不足，其在开拓新业务的同时，对该业务的风险控制缺乏经验。

 中国的很多银行都有其相对其他银行的特色品牌。可是邮政储蓄银行又有什么叫得响亮的特色品牌呢？

 邮政储蓄银行长期做为一个政府的下属机构，其在人员结构、组织框架甚至是经营观念上带有浓厚的政府色彩，因而市场观念淡薄

 邮储网点有2/3的比例分布在农村，且各地邮政储蓄大多存在营业场所陈旧、安全设施不够、硬件设备落后、操作环境较差等问题。

 由于条块管理，各地市同类专业公司之间相对独立，没有直接的利益关系，导致责任不清，互相推诿指责现象经常出现。3.机会分析

2006年12月31日，经国务院同意，中国银监会正式批准中国邮政储蓄银行成立，邮储行的正式挂牌本身就是一个巨大机遇。邮政储蓄银行正式挂牌，意味着邮储行可以按照商业银行法的规定开展各类银行业务，可以向银监会申请开办更多的业务品种，可以按照商业银行的经营模式摸索出一条属于邮储的特色发展之路。百年邮政的商誉、在业界拥有最庞大的营业网点数给邮储行带来的机遇是不言而喻的，即使四大行也相形见绌，而最让业界震撼的却是邮政“三网合一”所带来的无限潜力。另外，坐拥高达1.7万亿元的储蓄存款资金及庞大的客户信息数据库是邮储行参与竞争与合作的有力支撑与保障。4.威胁分析 国际上，随着中国政府加入世贸组织承诺的保护、过度期的临近，金融业对外开放日渐扩大，资金雄厚、管理先进的外国银行是整个中国金融业包括邮储行的巨大挑战与威胁；在国内，随着国家宏观经济政策的变化及中国人民银行对邮储资金政策的改变，仅靠吃利差收入这种简单的盈利模式生存已无可能。“断奶了”，又有强敌环伺四周，生存与发展之路在哪里？财务与资金管理上的疏漏，最典型的问题是业务费的发放过于粗放（主要以协储费的形式下发），内控不力，使一些人借发放协储费谋取个人私利，中饱私囊；另外，使用邮储资金垫付其他款项和使用其他业务资金垫付邮储资金的情形时有发生，甚至曾经出现贪污和携款潜逃的恶性事件。业内人士认为，邮政储蓄管理着全国数量最多、覆盖面最广的网点，对操作风险的管理一直是个重点和难点。并且随着时代的发展，在农村地区，村镇银行和农村信用社也在不断地改革发展中，其发展也冲击着中国邮政储蓄的发展。其面临的难题也是不容忽视的：自主运用资金问题，人才匮乏问题，网点的利用与管理问题，风险管理与控制问题，业务定位问题，合规经营与创新问题等等。但其实，邮储行的优势是显而易见的：因为是邮政集团的下属公司，而且还要继续依托邮政网点经营，因此它必将继续拥有中国邮政的传统优势，它没有历史包袱，它拥有巨额资金及庞大的客户信息数据库，希望中国邮政储蓄银行能改革其不适应发展的部分，扬长避短，同时树立好企业营销品牌，打造属于自己特色的核心竞争力。

第二篇：邮政储蓄swot分析

邮政储蓄swot分析 优势分析

在中国经济体制转型期间，特别是在邮电分营以后，邮政取得了有目共睹的成就。在发展的过程中，全国邮政企业按照国家邮政局的部署不断进行了机制体制创新，完善了经营机构以及一系列制度，为邮政的可持续发展奠定了良好的基础。审视邮政发展的环境，邮政具有以下诸多优势。

邮政拥有“三网合一”的优势邮政已经初步建立了覆盖全国各市县的综合计算机网。在综合计算机网上完成了信息交换平台的开发和测试工作。EMS 跟踪查询系统、报刊发行系统、邮资票品系统等面向内部生产和管理的应用系统已经上线运行并逐步完善。综合网的功能正在不断的完善。邮政拥有全国较大的金融计算机网络（绿卡网），绿卡网在全国 98%以上县市实现通存通取，联网网点达到 2.8 万个。邮政还参加了“全国银联”，支付网络的功能得到了进一步的拓展。邮政拥有遍布全国的邮政运输网络和投递网络，全国城乡有邮政局所、服务点 68000 处。尽管邮政在实物流、信息流、资金流单个领域都不是最强，但集“三流”于一体的企业只有邮政。而且这种“三网合一”的内涵正在日益丰富和拓宽，发展的前景十分广阔。

百年邮政的品牌优势中国邮政已成为一个具有极高价值的无形资产和具有重大影响的商业品牌。经过多年的经营，邮政良好的品牌形象已深入千家万户，社会对邮政有一种信赖感。在 2002 年初，国家统计局中国经济景气监测中心和中央电视台对部分城镇居民的调查表明：66%的居民经常使用邮政信函；62.5%的居民通过邮局订阅报刊；45.5% 的居民有邮政储蓄卡；41.1%的居民通过邮政投寄包裹；35%通过邮局汇款；34.5% 的居民使用过邮政 EMS；24.5%的居民集邮集币。建国 53 年中国邮政业务与居民生活息息相关，邮政的业务在居民中有根深蒂固的位置。邮政在社会生活中长期形成的品牌，是邮政含金量很高的无形资产，是邮政的信息财富。正是有了这个良好的品牌，邮政才有了立足之本、生存之基、发展之源。

邮政具有良好的社会信誉和企业形象中国邮政的历史源远流长，为国家政治和经济建设作出了巨大贡献。从烽火狼烟快马驿站到绿色信使，千百年来，邮政信息使者的形象已深深地扎根在人们心中。人民对邮政的充分信任，是对邮政事业良好信誉的肯定。长期以来，邮政作为政府部门的延伸，充当“半官方”的角色，在公众中建立了良好信誉。庞大的分支机构已成为广大群众和商家提供优质服务的保障。邮政受国家的支持和扶助，享有国家信誉，用户使用邮政业务会感到安全可靠。邮政具有政府满意、社会认可、群众信赖的良好企业形象。

业务专营的政策优势尽管目前我国市场经济体系不健全，侵害邮政专营权的违规、违法行为屡禁不止，但从世界各国的实情和我国的国情来看，承担着普遍服务义务的邮政，将在很长的时期内拥有一定的专营权。即便市场全面放开，依旧可以通过技术壁垒，占据竞争的主导地位，拥有较大的市场份额。

网络资产的规模优势到 2001 年底，全国邮政总资产为 798 亿元，邮政网络规模和技术装备水平不断提高，一个能够满足多元化、多层次市场需求，基本适应邮政业务发展的综合服务平台已经形成。为邮政事业的发展奠定了良好的基础。劣势分析

（1）从宏观上看，邮政是政企合一，政府对邮政的管理水平还不高。邮政既是政府管理邮政通信的主管部门，又是一个国家大型企业。邮政既是运动员，又是裁判员。这样的体制不利于邮政的经营和发展。

(2)邮政企业的内部运行机制还不尽合理，改革还没有到位，离参与国内市场竞争和国际竞争还有差距。邮政企业还没有具备一个合格的市场主体的基础和资质，在开放后的国际竞争中陷入制度性的矛盾约束中。

(3)邮政的专营业务日渐萎缩，竞争业务的有效竞争能力下降，市场占有份额较低。通过分析看出，邮政专营业务未形成支柱业务，专营下的发展只是一种低水平的，缺乏创新力的发展，经不起环境变化和考验。而失衡的市场结构也导致邮政业务整体素质不高，竞争乏力，缺少源自邮政内部的发展机制的推动力量。

(4)从邮政的网络技术上看，邮政的技术设备层次和水平与国外同业基本接近，但在企业规模和网络发展建设上还有待加强，尤其是邮政资产的地理分布不均衡。中西部的邮政通信能力仍然有待增大投入，同时由于信息技术，金融的快速发展，邮政对基础设施特别是邮政三网合一要加快投入和建设。

(5)邮政的总体服务水平不高，实物流资金流功能欠缺。虽然邮政拥有一个庞大的物流网，具有实物传递的功能，但自动化和储存功能还较差，物流信息的传递，收集，汇总，核算等功能也不完善。邮政储蓄还没有商业银行化，资金的大规模流通还有障碍。

(6)邮政缺少高素质的人才。邮政一方面缺少纯技术的高尖 IT 人才，另一方面缺少对邮政业务，金融业务，物流等方面综合性的经营管理人才。2001 年，邮政职工中具有中专以上学历人员 14.85 万人，约占总数的 32.63%，其中研究生学历人员约占 0.2%，本科学历人员约占 5.46%，大专学历人员约占 14.2%。邮政人才队伍的建设制约了邮政的发展。

(7)邮政缺乏对产品（业务）“生命周期”的研究。邮政业务和其他的产品一样有“生命周期”。信函业务的萎缩，贺年有奖明信片从火爆到冷落都说明了邮政业务是有生命周期的。近几年，邮政开发的新业务不少，却没有多少已经失去发展潜力的业务被企业主动淘汰。

(8)邮政企业尚未学会资本经营。虽然某些地方的邮政企业已尝试资本经营，比如，对自办业务严重亏损的网点，采取了出租，出售，联合经营等措施。但总的来看，邮政企业还停留在产品经营阶段，当某项业务出现问题时，企业没有认真地分析该业务的市场前景，资金的投入和退出没有科学化而是随意化。威胁分析

(1)邮政面临企业外部激烈竞争。在物流业务上，国外的各大公司如 TNT，DHL，FedEx，UPS 等都已经进入中国市场。在国内，也有很多大的公司如 TCL，康佳纷纷加入竞争行业。在信息业务上，邮政面临诸多网络公司的竞争。报刊发行业务，过去是单一邮政渠道发行，如今却受到多渠道发行，自办发行的冲击蚕食，市场份额逐年下降。随着速递业务市场的开放，邮政的国际特快业务被抢走了 80%的市场。尽管邮政部门还掌握着邮票的一级市场发行权，但它受到多种投资方式的冲击。我国银行业日益呈现多元化的竞争格局。国有商业银行和新兴的股份制银行，如光大银行、交通银行、深圳发展银行等金融机构以及信托、保险公司等非银行金融机构是银行业竞争的主要力量。与此同时，外资金融机构代表处、外资营业性机构纷纷进入了我国金融市场。我国银行市场已面临异常激烈的竞争。储蓄业务由于没有放贷权和对公权，也缺乏竞争力。市场份额仅为 8%。信函虽然是专营业务，但该业务只占整个邮政经营规模的 10%左右，而且受到电话传真和互联网等新技术的冲击。万国邮联的研究也指出，邮政在通信市场的份额将从现在的 20%下降到 2005 年的 15%。邮政包裹业务也面临着运输部门的竞争。在 2001 年有关部门组织的调查表明：邮政的大宗包裹市场占有率为 25%，小件包裹市场份额为 32.1%，公路运输部门为 31%，铁路为 17.8%。

（2）国际邮政市场正面临一次新的革命。万国邮联倡导的“一个邮政”正受到市场竞争的挑战。邮政的市场竞争已不再局限于一国的范围，正在形成国际竞争。各国邮政之间将由传统的 单一合作关系演变成合作与竞争并存的关系。一些国家的邮政已开始到其他国家设立分支机构，一些国家的邮政通过收购私营快递公司与其他国家的邮政发生关系（如荷兰邮政收购澳大利亚的 TNT）。由于竞争的加剧，各国邮政开始更多地从商业利益的角度来考虑合作伙伴，其他国家的邮政已经不是本国邮政唯一的合作伙伴。

（3）中国已经加入 WTO，成熟的技术水平和市场条件降低了准入的门槛，国际邮政及相关领域的跨国大企业必将登陆中国，带来更多的同业竞争，在激烈的竞争环境里中国邮政生存空间日益狭窄，将面临巨大的生存压力。

（4）计算机网络技术的飞速发展大大削弱了邮政在某些领域的传统优势，形成可替代效应。邮政的普通汇兑业务取消，开办了电子汇兑业务就是一个明显的事例（加大了邮政的投入）。

（5）政府由计划经济向市场经济管理职能转变，逐步减少或取消对邮政的补贴与优惠，使邮政丧失了既往的支持，经营压力变得更大。机会分析

(1)在市场经济条件下，国家已对中国邮政普遍服务的补偿问题给予高度重视，中国邮政企业要求国家通过立法，明确普遍服务的范畴，确定普遍服务的资费，资金来源等方式，建立中国邮政普遍服务补偿机制，改善邮政经营，增强自己抵偿普遍服务造成亏损的能力。

(2)邮政作为进入物流配送市场的先入者，有机会培养客户的忠诚度，而且这种关系一旦建立就较难被替代。先进入者可以形成高的进入壁垒。

(3)加入了 WTO 后面临国际大企业，邮政有了学习的对象与比较的坐标，通过对国际大企业的学习，将提升自身的能力，把握住进入国际市场参与竞争的机会。

(4)新经济新技术为邮政改造自身提供了有力的支持，是邮政进行改革创新，开辟新市场的有力工具。

(5)邮电分营等改革强化了邮政的企业职能，加强了邮政自主经营与独立核算的意识，在观念上邮政已开始接受市场经济的洗礼。

722家，中国建设银行撤销3601家，中国农业银行撤销16000家。四大行基层网点的撤并给农村金融市场留下了空白，并一直没有得到弥补。在这一期间，两项改革给邮政储蓄带来了新的发展机遇和动力。一是2001年人民银行启动的银行卡联网通用工作，使邮政储蓄网络由封闭走向开放，邮政储蓄绿卡(以下简称“绿卡”)业务由过去单一的存取走向个人结算。二是2004年12月13日全国31个省邮政储蓄绿卡网络新老系统成功切换上线。统版后的邮政储蓄交易处理能力全面提升，交易成功率从统版前的不足90％升至98％以上。邮政储蓄实现了对内连接城乡、汇通全国，对外随银联卡走出国门，成为全国最大的个人金融服务网络。

邮政储蓄银行不但可以利用其自身的网点优势为农村经济发展服务，而且邮政储蓄长期从农村抽走资金后更有必要尽力支持农村经济发展。经过20年的发展，多年来因“只存不贷”而遭遇农村资金“抽水机”质疑的邮政储蓄，其“输血机”的作用逐渐显现。邮政储蓄已成为农民工工资、农产品供销、乡镇企业资金回流的重要途径。2003年邮储资金自主运用以后，通过各种渠道向农村返回资金。

(二)开展中间业务的环境机遇

商业银行开展中间业务往往是利用其网络、技术、信誉、信息、设备等现有优势向客户提供服务，因而具有风险相对较小，成本相对较低的特点，日益成为商业银行的主要支柱业务之一。

中间业务收入是现代商业银行经营收入的重要来源。在国外，各国商业银行都非常重视开展中间业务。美国商业银行的中间业务收入占全部收入的比重，由80年代的30％上升到今天的38.4％，日本银行由24％上升到39.9％，英国由28.5％上升到41.1％。

我国商业银行中间业务起步较晚，这对于新成立的邮政储蓄银行来说，无疑是减少了竞争的压力。因为在中间业务这一快，邮政储蓄银行可以和其他商业银行处于相同的起跑线上。邮政储蓄可以充分发挥自己的资金和网络优势，大力挺进中间业务，与其他商业银行平分秋色。从2003年8月，邮政储蓄存款实行新老划断开始，邮政储蓄中间业务有了长足的发展。不仅在代理保险、代理国债以及各类代收代付业务上逐渐作大规模，稳定了一批低端客户群体，同时也在个人理财和基金业务领域有所突破，得以通过与保险、基金以及大型企业合作，开始进入高端客户市场。

对邮政系统来说，经营报刊发行是老本行，而进入图书发行领域则是进入一个全新的领域。在把图书发行作为战略性投资之前，我们不妨按照战略分析的方法，对邮政经营图书进行一番ＳＷＯＴ分析。

所谓ＳＷＯＴ，指的是企业在一个市场竞争中所具有的优势（ｓｔｒｅｎｇｔｈｓ）、弱势（ｗｅａｋｎｅｓｓｅｓ）、机会（ｏｐｐｏｒｔｕｎｉｔｅｓ）和威胁（ｔｈｒｅａｔｓ）。对这几个方面的分析能够有助于我们认识邮政在经营图书中的长处与短处，机会与风险，从而明确发展的战略与方向，规避不足。

一、邮政经营图书的优势

邮政最大的优势，是拥有一个全国性网络。这个网络系统包括遍布全国城乡的网点，快速高效的物流配送系统，统一有序的仓储系统，准确无误的邮政汇款与邮政储蓄资金流运行系统等软硬件设备，并且能够做到全国统一指挥协调。这为邮政发展图书连锁经营提供了强大的硬件基础，而这一基础就连图书业最大的竞争对手新华书店系统也不具备，因为我国新华书店系统是以省、有些地方甚至是县市为单位各自为战而不是全国统一的。

从国际图书发行业的发展趋势看，连锁经营已经成为国际书业发展的主要形态，这与百货业发展连锁十分相似。美国的图书发行业由巴诺、鲍德斯、百万等三大连锁书店控制着３０％以上的市场份额，其中仅巴诺一家就拥有１４６８家下属连锁店。英国由Ｗ·Ｈ·史密斯、瓦特·斯东等２５家连锁集团占据近７０％的销售额，法国、德国、日本等国家的连锁书店在图书发行中占有重要地位。我国图书发行业也正在朝连锁化经营方向迈进，国有的新华书店以集团化为契机，以省新华书店集团为核心，在各省努力建立全省统一的连锁书店，如山东、江苏、四川、云南、广东等；民营书店也在以直营、加盟、特许等方式，或大或小地发展连锁书店，其中席殊书屋主要通过加盟方式，据称已经在全国３０个省市发展了５００多家连锁书店，号称全国连锁机构数量最多的连锁书店，其他还有一些民营书店则大多以自投方式，建立了数家至十多家连锁书店，但因为自投方式投资巨大，扩张速度十分有限。据业内专家估计，国外图书发行巨头们在实质性进入我国图书发行市场之后，也将主要以发展全国性连锁书店为核心经营模式，但他们无论是自行投资还是收编整合现有网络，在短时间内都难以形成市场影响力。

发展全国性连锁书店对企业的要求十分苛刻，要求有高效的管理控制能力，包括信息流、物流、资金流等全系统的配置，无论哪个环节都必须配套，否则，哪一块短板都可能导致企业的运行形成瓶颈。正是这个原因，使许多人不看好席殊书屋，因为他除了建立起了自有信息系统外，没有相应的物流系统，因此造成各地进货只能自行其是，使最关键的统一配送业务有名无实。

可以说，发展全国性连锁书店成为我国图书发行业的一大无人地带。许多人都已经看到其中潜藏的巨大市场价值，可是都力不能逮。而这一切对邮政系统来说，几乎所有条件都是现成的，有全国最完备的配送系统，有充分经过检验的全国性信息系统，而邮政储蓄与邮政汇款系统则提供了任何非金融企业都不具备的全国性资金流运行系统。可以说，邮政发展全国性连锁书店的条件得天独厚，现成的全国性网络成为邮政最核心的竞争力。

二、邮政经营图书的弱势

到目前为止，经济学家们仍然没有找到激活国有企业活力和提高其竞争能力的有效模式。正是这一体制上的先天不足，使实力强大的国有新华书店系统在民营书业的进逼之下节节败退，成为依赖教材发行苟延残喘的纸老虎。不幸的是，邮政正患着国有企业的这一通病，而且病情不轻。虽然邮政也正在改进管理，提高效率，并且已经初见成效，但是，对于邮政的体制弱势，我们仍然不具有足够的信心，如邮政的报刊发行就为人所议论。可以说，体制弊端也将是邮政进入图书发行的最大弱点，这一点如果不能有效解决，将足以使邮政在与民营和外资等对手的竞争中难以突围。

此外，邮政进入图书发行还有另外一些弱势，一是资金，要在一个成熟的市场抢占份额，非得有充足的资本实力作后盾不可，况且图书发行业也是一个资金沉淀较大的行业。邮政是否有足够的资金投入是一个问题。第二是人才，图书发行业的特殊行业属性，使其非具有足够经验的专业人才不能有效管理，而邮政在此方面的人才储备非常有限。不过，作为一个传统领域，专业人才并不缺乏，只要开出有足够吸引力的条件，不难挖到有用之才。

三、邮政经营图书的机会

从２００３年开始，我国图书发行业的政策开始出现重大变化。我国政府已经就对外资开放图书发行业出台了有关法规，明确从２００３年５月１日起，开始向外资开放图书零售业，从２００４年１２月３１日起，向外资开放图书分销业。按照国民待遇原则，国内资本也将先于外资拥有相应资格。这一政策的变化，对邮政来说，既是挑战，又是机遇。挑战是因为竞争对手将更加强大，机遇是将面临新的合作机会。

此外，我国政府还从２００２年开始，在全国进行中小学教材出版发行招标试点工作，预计将在最近的一两年内全面铺开。这一政策变化使以前由新华书店垄断经营中小学教材发行的政策将逐步松动。但是，新的教材招标也设立了许多门槛，包括要求有一定的经营年限，有较强的经营规模与实力，能全面覆盖区域范围内的教材发行地区等。教材发行是图书发行业中最大的一块蛋糕，养活了大多数新华书店。可以说，在新的中小学教材招标竞争中，邮政是新华书店最大的竞争对手，甚至是惟一的竞争对手。如果能在中小学教材发行招标竞争中分到一瓢羹，邮政经营图书就奠定了相当的基础。不过，据传国家对中小学教材的使用还有一个设想，就是对中小学教材实行政府采购，免费发给学生使用，但估计这一计划要付诸实施短时间内还有相当难度。不过对于邮政来说，如何预见到各种可能的后果，仍然是必不可少的。

四、邮政经营图书的威胁

威胁之一是市场空间与利润率的有限。除个别图书品种外，一般图书发行已经基本放开，作为一个较为充分竞争的行业，图书发行业的利润率已经与社会平均利润基本持平，市场增长速度也保持在个位数，增长空间有限，每年都有两千家以上的书店在竞争中被淘汰歇业。因此，邮政进入图书发行业最大的威胁就是投入较大的资本之后，能否如愿带来有效的利润。

威胁之二是竞争对手的挤压。外资图书连锁巨头在进入中国市场之后，也必将以发展全国性图书连锁为目标，如果邮政将定位设定为全国性连锁，那么，未来外资可能的进入则无疑将是最严重的威胁，因为两者的定位将有可能存在较强的重叠性。新华书店在失去教材垄断经营，经过股份制改造之后，其活力也将激活，在区域市场的竞争力与邮政系统也有一争。而民营书店的体制优势与灵活经营在与邮政的报刊发行竞争中就已经充分体现出来，邮政进入图书发行之后，两者在图书领域的竞争也势不可免，从两者在报刊发行中的竞争看，鹿死谁手还难以断言。

在明晰了邮政进入图书发行业的优劣与机遇之后，对于邮政进入图书发行业的战略与策略就有一个较为明确的方向了。从上述情形看，邮政进入图书发行业有两大战略与策略。

１．全国统一规划，以建立全国性连锁网络为发展目标

这是基于对图书发行业的发展趋势与邮政所拥有的优势综合考量后得出的结论。只有这样，才能形成邮政书业的核心竞争力，形成竞争优势。这就要求邮政在规划发展战略时，全国统一规划设计，而不能分省各自为战。

按照国际连锁书店的发展经验，作为全国性连锁，邮政书店的定位，适宜以经营一般畅销图书为主要内容的社区书店为发展方向。畅销书发行是一般图书发行中利润较佳的图书类别，还便于做到少品种多批量，适于全国连锁的统一配送体制，同时也可以规避与民营书店以特色书店的定位进行正面竞争。而社区书店还可以充分利用邮政目前的物业基础。目前的大型超级书店的竞争已经十分激烈，也不适于全国连锁经营，应当回避。

除了畅销书发行，进入中小学教材教辅发行也是邮政书店的另一发展方向。作为最有利润的图书发行板块，邮政涉足这一领域是势在必然。而建立大量中小规模的社区书店也有利于邮政进入教材教辅发行竞争。因为教材发行比较依赖网点的广泛性。由于教材发行具有较强的季节性，因此将两个定位进行结合、同时兼顾于邮政书店也完全可行。

２．与外资结合，与邮政本身进行剥离，形成新的企业体制

上文已提到对外资开放图书发行业后，外资将是邮政全国连锁的最可能竞争对象。而如果与外资进行结合，则对双方都将是双赢。因为外资进入中国肯定要寻找合作者，邮政在某些方面是外资较有价值的合作对象。而邮政则通过与外资的合作，不仅能带来资金，还能带来书业企业管理的先进经验、技术等，弥补邮政的图书经营中的不足。更重要的是，通过与外资的合作，形成新的合资企业，将可以使邮政书业与原有的国有企业体制进行剥离，形成新的国际化企业体制，从而避免了将传统邮政国企的弊病带到新的图书事业中。

因此，与外资的合作，既充分利用了目前图书发行业对外开放的新机会，又弥补了邮政企业体制弊端的弱势，还避免了外资进入后可能形成的对邮政的竞争威胁，因此是邮政发展战略的重要棋子。当然与外资的合作也有一定难度，也需要合适的机会，这在一定程度上也需要邮政积极的寻找与创造机会。

在对外合作中，目前邮政较多地与一些民营企业在一些局部省份与地区进行合作，如与诚成集团等。笔者个人认为这种战略是有失考虑的。这种合作可使对方充分利用邮政的优势，邮政则难以从对方获得太多有用资源。而且这种与多个对象进行局部地区的合作，反而有可能扰乱邮政全国的统一布局，对此需要重新评估。

总之，邮政从事图书发行业既拥有不可多得的先天优势，也存在一些并非不可克服的弱点，只要扬长避短，科学定位，邮政书业的天地是非常广阔的。

第三篇：中国人寿swot分析

中国人寿保险(集团)公司SWOT分析

-----金融11002 沈幸阳 1020911080

一、优势：

1.中国人寿保险（集团）公司作为中国最大的商业保险集团，是国内几家资产过万亿的保险集团之一，是中国资本市场最大的机构投资者之一。中国人寿注册资本高达282.65亿元RMB，2008年，中国人寿保险（集团）公司及其子公司总保费收入达到3220.52亿元，境内寿险业务约占寿险市场份额的42.7%；总资产达到12846.11亿元，可运用资金超过11000亿元。2011年，总保费收入达到3573.75亿元，境内寿险业务市场份额为34.75%，总资产达到2万亿元。高额的资本充足率，为公司的发展提供了强有力的支持。

2.为新中国历史最为悠久的保险公司之一，有深入人心的品牌形象。中国人寿保险（集团）公司已连续8年入选《财富》全球500强企业，排名由2002年的290位跃升为2011年的108位；连续3年入选世界品牌500强，位列第278位，是中国保险业唯一一家全球企业、全球品牌“双500强”企业；在“2011中国企业500强”中，营业收入3887.91亿元人民币列第6位。

3.2000年，中国人寿作出了股份制改革的重大决策，确立了建立现代企业制度的发展方向。2003年中国人寿保险（集团）公司重组设立以来，适应金融综合经营的发展趋势，开启了集团化发展的征程。4.具有十分庞大的营销团队：中国人寿通过遍布全国的3000家客户服务单位以及先进的95519“一站式”客户服务电话，使客户一周七天都可享受咨询、查询、投诉、挂失登记、报案登记等一系列服务。一言九鼎的服务承诺；专业高效的服务团队；方便快捷的救援网络 ；立体高效的监督机制。

这一点从其从业人员之多不难看出，几乎我们每个人身边总能有些人在中国人寿从事保险业务。

二、劣势：

1.巨大的管理和运营成本，使得公司应对市场变化效率低下。2.人才利用率低，原有的管理体制和僵化的用人机制导致人才流出居多，很多人从事时间不长便跳槽或者专业了。

3.财务方面出现诸多隐患，2011年1月31日，国家审计署在对中国人寿保险（集团）公司2009资产负债损益情况审计中，查处保险经营管理中存在违规问题6.98亿元。较多强调市场占有率，带来的管理成本费用屡高不下。

三、机遇：

1.保险法律制度的逐步完善。

2.GDP增长率高，国民收入随之增长，人民生活条件好了，保险意识也变强了，保险行业发展迅猛。

3.人口大国，老龄化趋势发展，因此保险行业受益。

四、挑战：

1.保险市场的开放，引来国内国外许多同行业的竞争，争夺市场份额。2.随着社会经济的发展，人力成本的增加，会面临更加巨大的管理运营成本。

3.随着金融的发展，保险的吸引力明显没有诸如股票，期货等金融产品所带给人们的大。

第四篇：中国人寿SWOT分析

对中国人寿保险股份有限公司的SWOT分析

一、公司简介

中国人寿保险（集团）公司作为中国最大的商业保险集团，是国内几家资产过万亿的保险集团之一，是中国资本市场最大的机构投资者之一。

2011年，总保费收入达到3573.75亿元，境内寿险业务市场份额为34.75%，总资产达到2万亿元。中国人寿保险（集团）公司作为中国最大的商业保险集团，是国内几家资产过万亿的保险集团之一，是中国资本市场最大的机构投资者之一。2011年，总保费收入达到3573.75亿元，境内寿险业务市场份额为34.75%，总资产达到2万亿元。中国人寿保险（集团）公司属国有大型金融保险企业，总部设在北京。公司前身是成立于1949年的原中国人民保险公司，1996年分设为中保人寿保险有限公司，1999年更名为中国人寿保险公司。

集团下设有中国人寿资产管理有限公司、中国人寿财产保险股份有限公司、中国人寿养老保险股份有限公司、中国人寿保险（海外）股份有限公司、国寿投资控股有限公司以及保险职业学院等多家公司和机构，业务范围全面涵盖寿险、财产险、养老保险（企业年金）、资产管理、另类投资、海外业务等多个领域，并通过资本运作参股了多家银行、证券公司等其他金融和非金融机构。

中国人寿保险（集团）公司已连续8年入选《财富》全球500强企业，排名由2002年的290位跃升为2011年的108位；连续3年入选世界品牌500强，位列第278位，是中国保险业唯一一家全球企业、全球品牌“双500强”企业；在“2011中国企业500强”中，营业收入3887.91亿元人民币列第6位。

所属寿险股份公司继2003年12月在纽约、香港两地同步上市之后，又于2007年1月回归境内A股市场，成为内地资本市场“保险第一股”和全球第一家在纽约、香港和上海三地上市的保险公司，目前已成为全球市值最大的上市寿险公司。

二、SWOT分析

1、优势

（1）中国人寿保险股份有限公司是中国最大的人寿保险公司，拥有深入人心的品牌形象和雄厚的整体实力，其注册资本高达282.65亿元人民币，资本充

足率是法定资本充足率的3倍之高，为公司的良性发展提供了强有力的支持。中国人寿保险集团更连续9年入选世界500强连续3年入选世界品牌500强是中国唯一一家双500强保险企业。

（2）为适应新的市场和经济形势，中国人寿积极地进行了结构调整。结构调整后，公司实行展、管分离。管理上的改革为公司业务的进一步发展提供了可能，而理赔等相关工作的回收也让公司少了很多后顾之忧。

（3）中国人寿保险股份有限公司拥有庞大的营销队伍，广泛的代理网点、银行分支机构和邮政储蓄网点、营业网点覆盖全市。其中有近一半的网点设在广大农村地区、许多地方仅此一家保险机构。

2、劣势

（1）巨大的运营成本和管理压力使得公司应对市场变化的效率低下。制度层面上管理不够灵活实际操作中大多依靠地区负责人的管理能力予以弥补，仍然存在忽视制度建设的情况存在发生管理事故的隐患。

（2）公司人才流失现象较严重。原有的管理体制和僵化的用人体制使得很多专业人才得不到更多的机会和相匹配的重视在同业挖角的吸引下往往选择离开。

（3）财务上对于利润率的要求没有在经营过程中得到充分的重视，仅仅作为次一等的要求而更多的强调市场占有率，由此带来公司经营成本和费用的管制迟迟见不到成效。

（1）法律政策环境逐步完善。保险的资金融通、社会保障和三大功能为构建和谐社会做出了极大贡献，国家和当地政府对寿险采取支持政策，制定了一系列法律法规，完善制度加强监督，促进了寿险业的规范发展。

（2）企业、公民的保险意识不断提高。通过几十年的宣传和正确引导，人们对保险的认识正在逐步加深，保险需求也越来越多。而我国保险密度尚小、保险深度尚浅，国内保险市场发展空间巨大。

（3）随着我国GDP高速增长，国民收入逐年提高，中等收入者开始成为社会的主体。公民的基本生活得到满足后，有了更多的剩余资产满足更高层次的需求，开始了解更多的理财知识，保险作为更稳健、更安全的理财手段之一得到了越来

越多的关注。（4）作为人口大国，中国正在逐步走向老龄化，社会养老压力的加大极大地促进了寿险、养老保险需求的增加。

（1）保险市场开放后，保险市场的竞争加大。本土企业和外资企业相继进入市场，争夺市场份额。

（2）经济的发展和社会的进步对公司的资本运用提出了更高的要求。尤其是在竞争越来越激烈的今天，成本管理已然成为了各公司的重要能力之一。保险公司面临着人力成本上升，管理成本加大，理赔、保全等服务成本增加，品牌维护成本提高等各方面的挑战。

（3）寿险产品的收益率仍然受国家政策的影响和管制，其吸引力显然难以与银行、证券、股票买卖、基金、期货、外汇等的众多理财想抗衡，尤其是在银行利率连续上升的近几年。而且随着大家教育水平的提升，对金融相关知识的加深了解，保险产品将会面临更大的挑战。

三、战略选择

当前的市场环境下，市公司所在保险市场发展较为成熟，行业竞争趋于白热化，传统销售渠道总体仍在健康稳步增长，未来的增长将来自于大众客户群的进一步扩大。县支公司和农村地区，保险行业的渗透率较低，增长速度较高，未来的增长来源将来自于对大众客户的进一步渗透和越来越多买得起保险产品的人群。而公司在二三线城市和农村地区的市场优势明显随着地区经济发展，这一部分市场将被逐渐开发出来，利益也将渐渐得到体现。在这些地区公司需要加强制度建设，保护被保险人的利益，避免保费挪用、克扣等恶性事件的发生，维护企业形象，维持公司信誉，视市场情况加强营销力度。整体上看，公司需要控制运营成本，提高资金运用水平，规避各种风险。同时，也要特别注重吸引专业人才，为应对更加复杂的市场环境变化做人才准备。

第五篇：中国房地产企业swot分析

一、万科（000002，SZ）

优势

1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。

2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。

3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。

4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。5、1992?2008年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7%和33.6%。

劣势土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2?3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。

机 会

1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。

2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。

威 胁

绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。

二、保利地产（600048，SH）

优 势

1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。

2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71%。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。

3、公司成长性好，增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72%和77%，远高于同行业其他竞争对手。

4、良好的执行力将保证公司高速发展。劣势

1、公司在2009年购入约1000万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。

2、经营风格偏激进。

机 会

1、保利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升。

2、二、三线城市化进程提速。

威 胁

保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港（119，HK），与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。

三、中海地产（688，HK）

优 势

1、公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业，品牌优势明显。

2、公司凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域发展房地产，资产规模庞大。

3、公司实施全国性的品牌扩张策略，竞争优势强，经营业绩良好，过去六年实现净利40%以上的复式增长。

4、公司共拥有土地储备约3450万平方米，可满足4年的开发规模需要。公司获取土地质量较高，主要布局于主要经济发达地区，区位优势明显。

5、发展物业以中高端物业为主，毛利率水平较高。

6、资产负债表状况良好，公司的净现金流为正，持有现金超过300亿元。劣势

1、公司在一线城市购地成本偏高，从而导致销售价格调整弹性较小。

2、公司2009年斥资227亿元购入1165万平方米项目储备，一改其稳健的项目储备作风，其业务增长的稳定性可能有所波动。机会

房地产行业的集中度仍偏低，中海外有望通过整合行业资源提升市场占有率。

威 胁

1、中海外与中国建筑的另一家子公司中建地产存在同业竞争关系，两者在多个地区房地产业务出现重合。

2、政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。

四、恒大地产（3333，HK）

优 势

1、一体化、标准化和规模化的开发模式是公司的重要特征，恒大借助该模式在短时间内将其业务从广州市快速复制到全国30余个中心城市。

2、公司是中国内地拥有土地储备最多的开发商，公司在内地30个城市拥有近6000万平方米土地储备，其中土地储备超过100万平方米的城市达11个，规模优势明显。3、2009年恒大地产的销售额达303亿元，预计已锁定2009年和2010年业绩的80%和50%。恒大从2009年开始业绩有爆发式增长，2008.2010年的净利润复合增长率有望超过200%。

4、通过体育营销，品牌知名度较高，恒大女排、恒大足球俱乐部几乎妇孺皆知。

劣 势

1、尽管流动性得到极大缓解，但负债比率整体偏高，公司仍需要更高的财务安全性。

2、公司的产品线过于丰富，分别涵盖中档物业、中高端物业、旅游地产、酒店和商用物业，这可能导致其核心产品的竞争力被削弱，以及对个别领域的控制力不够。

机 会

横向整合行业资源，扩大市场份额。

五、中粮地产（000031，SZ）

优 势

1、公司是中粮集团旗下唯一的房地产上市公司。中粮集团对公司持续的资产注入以及资金支持，是公司增长的重要动力。

2、“工业地产+住宅地产”的双业务架构，兼具稳定性和成长性。工业地产稳定的赢利和现金获取能力有利于支撑目前公司住宅地产的大规模开发，使公司业务运营兼具稳定性和成长性。

3、住宅地产在中粮集团入主后获得了长足发展，项目储备规模和布局均取得重大突破。

4、房地产资产质量高、赢利能力强。

5、财务弹性较强，债务压力较轻，依然具有较大的融资空间。劣势

1、住宅地产业务经营规模较小，在开发项目数量、土地储备等方面较国内排名前列的房地产开发企业有较大差距。

2、资产规模及净资产规模均较小，资金实力有限，限制了公司的发展速度。

机 会

中粮集团正整合其业务，中粮地产将直接受益于其母公司对其核心业务（食品和房地产）的整合。

威 胁

1、中粮地产和中粮置业部分业务重合，存在同业竞争的情况。

2、中粮地产的住宅业务现金流能否支撑其商业地产的快速扩张，存在不确定性。

六、招商地产（000024，SZ）

优势

1、公司是招商局集团直属企业，是国资委重点支持的5家央属地产企业之一，综合实力强，并实现快速增长。

2、公司在深圳拥有强大的竞争优势和品牌知名度，深圳市场占有率达5%。本地购房者的品牌忠诚度较高，消费黏性强。

3、大股东蛇口工业区将持续注入土地等优质资产，外延式的增长是招商地产重要的竞争优势。

4、公司实施开发+经营的业务架构，较高的毛利率水平和稳定现金流的运营模式使得公司抵御市场风险的能力较强。此外，融资渠道日趋多元化。

5、土地质量较高，公司的土地储备超过50%位于一线城市，土地成本较低。

劣 势

1、公司超过50%的土地储备项目集中于珠江三角洲，其他地区的土地储备量较小。

2、在全国的品牌影响力有待提高，招商地产在深圳以外地区知名度有限。

机 会

1、随着《深圳城市更新办法》的推出，蛇口工业区的地块未来可能有较大的升值空间。

2、拥有庞大的潜在市场和顾客群。

威 胁

1、公司的全国化步伐略显迟缓，竞争对手的快速扩张，珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区的市场空间受到挤压。

七、金地集团（600383，SH）

优 势

1、深圳国资背景，项目运作能力和产品开发能力是金地集团的核心竞争力。其在战略协调能力、产品定位能力、品牌管理能力、团队协同能力以及团队管理能力等方面优势明显。

2、尝试通过平安信托进行项目融资，融资渠道多元化。

3、土地储备总量和结构合理，珠三角、长三角和环渤海地区的项目分布稳定。新增项目储备毛利率水平高于存量。

4、成功开发多个“金地”品牌的住宅社区，在一线城市知名度较高。

5、公司面对市场调整时，保持敏感和灵活的策略，保证了财务安全。

劣 势

1、公司典型顺周期运作项目，决策调整往往滞后于市场变化，长期回报率偏低。

2、借助信托模式发展上海项目，尽管降低经营风险，但也将降低公司在项目的报酬率。

机 会

1、公司产品定位中端，在高房价的背景下，自住和改善性需求将对公司业绩有较强支撑。

2、深圳旧城区改造提速，为公司业务增长提供新的机遇。

威 胁

公司在一线城市业务比重较大，而一线城市的增长空间日趋有限且政策风险较大，均对公司在未来的增长形成隐患。

八、北辰实业（601588，SH）&(588,HK）

优势

1、唯一一家同时在沪、港两地上市的内地房地产公司，融资渠道丰富。

2、资产质量高。公司在北京的住宅开发项目及所有的持有物业项目，基本集中在亚奥区域核心位置及周边地区。

3、物业发展是公司未来收入增长的强大动力，长沙三角洲将是未来5年公司主要的赢利增长点。

4、投资并经营的物业面积达120万平方米，投资物业和酒店收入占比超过15%，有效平滑公司现金流。

5、公司现金流较为充沛，融资渠道通畅，留给公司较大的发展空间。

劣 势

1、长沙项目楼面地价约2500/平方米，较长沙4300元/平方米的房价来说，土地价格偏高。

2、长沙项目投入资金巨大，开发周期相对较长。

3、长沙项目是公司开发的首个北京以外的项目，跨区域开发能力不确定。

机 会

1、北辰实业的投资物业和商业物业主要集中在亚奥商圈。奥运的建设和发展将进一步促进该区域的商业繁荣，从而提高公司资产的增值潜力。

2、政府政策推进二、三线城市的城市化进程，利好长沙三角洲项目，降低其发展风险。

威 胁

1、奥运会后，北京市的酒店、零售和写字楼租金表现疲软，投资物业收入增长放缓。

2、由于写字楼市场与商铺市场将有大面积新增供应入市，商业地产仍面临压力。

九、华润置地（1109，HK）

优 势

1、母公司华润集团是国资委直属企业，同时也是万科地产的大股东，实力雄厚。

2、华润置地全面转型为综合物业发展商，住宅开发与投资物业出租互补成为其主要的运营模式。3、2009年销售额为250亿元，较2008年猛增212%。此外，以“万象城”为龙头的持有型物业的比例不断上升，预计未来投资物业对总赢利的贡献可达到20%.30%，能有效增强公司抗周期波动能力。

4、母公司持续资产注入成为华润置地独特的竞争优势。2004年以来，母公司共六次向华润置地注入地块和项目，总计1450万平方米。而华润置地则用股权作为对价，成功融资超过100亿元。

5、拓展住宅增值服务，有助于挖掘华润集团内部资源的整合潜力，增强差异化竞争优势。

劣 势

1、目前母公司持有的土地储备有限，母公司注入模式已难以持续。

2、地产业务过度多元化，使资源整合难度加大，并可能影响核心业务增速。

机 会

直接受益于母公司的房地产资产整合。

威 胁

万达集团、宝龙地产等一批专业的商用物业发展商逐步发展壮大，对公司的投资性物业的发展空间构成威胁。

十、远洋地产（3377，HK)）

优 势

1、中国人寿、中国远洋集团和中化集团，三大股东实力雄厚。

2、公司在环渤海湾地区具有很强的竞争优势。其连续六年在北京住宅市场占有率第一，目前市场占有率约为5%。2009年公司60%的销售收入来自北京。

3、土地储备定位精准，坚持以“环渤海”为核心，逐步进入长三角、珠三角等地区。土地储备超过1260万平方米，78%的土地储备位于环渤海湾地区。4、2009年远洋地产的合约销售额将达约140亿元，年增幅达222%。2008.2011年赢利复合增长预计达32%。

5、公司增发新股和发行债券，稳固资产负债表，为增长提供保证。

劣 势

公司对北京市场的依赖度过高，北京市场波动对业绩影响较大。此外，公司正处在区域级地产商向全国扩张的转型阶段，较其他跨区域发展的大型地产商，公司的资源配置、运营效率和产品线的控制力不具备优势。

机 会

北京私人住宅存货量处于历史低位，为924万平方米，库存消化时间为6个月。这对于公司在北京地区业务有着积极意义。

威 胁

2009年北京地区的房价上涨过快，客观上对需求产生抑制作用。北京的房地产市场高位盘整，公司在2009年的销售额增长难以持续。十一 方兴地产（817，HK）

优 势

1、公司是中化集团的房地产旗舰公司。在母公司注入优质资产的支持下，其持有商业物业面积增至90万平方米，已成为内地最大的商业地产上市公司。

2、资产质量优良。公司旗下的物业基本是发达地区的高级酒店和甲级商用物业，成熟运营多年，出租率较高，客流、品牌知名度和现金流都有稳定保证。上海金茂大厦等多个物业已具有极高的品牌价值和市场知名度。

3、中化集团仍拥有北京、上海多个优质物业和地块，并待陆续注入方兴地产。公司具有较大的外延式发展空间。

4、公司在2009.2010年的赢利可见度较高。而公司40.6亿元巨资购买的北京广渠门地块将对公司的战略转型和确立北京市场份额有着重要影响。

劣 势

1、北京广渠门地块的开发和北外滩后期项目开工将考验未来公司现金流。

2、公司业务向住宅开发倾斜，将面临应付持续庞大的资本开支和营利问题。

机 会

2010年上海世博会预计吸引约8000万游客来上海观光旅游，将显著提升上海金茂君悦酒店的入住率和客房收入。

威 胁

内地高端写字楼的景气度并未如住宅一样出现回暖的迹象，需求仍较平淡。如果金融危机进一步加深，商业物业市场仍会偏淡，方兴地产的业绩也将会受到影响。

十二、金融街（000402，SZ）

优 势

1、公司是北京国资背景，综合竞争力强，营利模式独特。其为金融机构提供物业配套的商业地产模式，区别于其他商业地产发展商。

2、公司商业地产项目资产质量高、出租稳定，多位于北京、天津的核心地段，具有较好的升值潜力。公司拥有的可出租面积超过30万平方米，营业收入的贡献率占到10%。

3、投资物业的公允价值变动收益和房地产开发业务双轮驱动，推动公司业绩快速增长。开发业务快速增长，并在2010年进入收获期。

劣 势

1、相对于住宅开发，商业房地产开发对公司现金流的要求较高，而项目回收期也较长。

2、商业地产的投资需求比例较高，从而使商业地产的增长不确定性较强大。

机 会

1、预计REITs将在2010年推出，金融街位于京津的高质量的商业地产符合REITs投资标的要求，将为公司提供新的融资渠道。

2、保险资金可以投资商业房地产的新政策，将对商业房地产市场有着积极影响。

3、金融行业有望成为中国新的经济增长引擎，金融行业的物业配套需求旺盛。

威 胁

金融危机以来，商业房地产的租金较为疲弱，而实体经济复苏基础不稳，也抑制商业房地产租金的增长。

十三、富力地产（2777，HK）

优 势

1、具有较强的综合竞争力、稳健的扩张策略和高效率的运营模式。

2、在广州地区具有明显的竞争优势，2009年广州地区贡献销售额超过80亿元。较强的跨区域发展房地产能力，保证业务重心逐渐由广州向华北转移，区域经营风险下降。

3、销售快速上升，提前完成2009年230亿元销售目标，广州地区贡献超过80亿元，2010年销售目标达300亿元。

4、商业及酒店项目逐渐成为富力地产收入的重要来源，2009年中期时占到总营业收入的5%。

5、广州亚运城“地王”地块的获取充实富力地产在广州的土地储备，与雅居乐和碧桂园联合开发也大大减低了经营风险。

劣 势

1、商业项目和高端产品拉低了整体组合的周转速度。

2、高负债使富力面临脆弱的财务基础，而高成本土地则使公司在低谷中降价促销的能力减弱，上述不利因素均制约了公司未来几年的扩张速度。

机 会

1、亚运会对于广州地区的销售将产生推动。

2、回归A股市场融资。

3、REITs的推出，将为富力地产的商业地产提供新的融资渠道，提高资产流动性。

威 胁 1、2010年银行信贷政策不明朗，而公司也将为广州亚运城地块支付至少85亿元的土地出让金，将增加公司财务负担。

2、广州即将立法征收土地闲置费，公司将增加土地持有成本。

十四、合生创展（754，HK）

优 势

1、擅长发展大型社区、产品性价比高以及多商业模式，保证合生创展的核心竞争力。

2、土地储备战略具有前瞻性，紧扣城市未来发展热点大量购买地皮，有效降低土地成本，获取丰厚的投资回报。此外，理性的土地策略，保证公司的财务安全。

3、产品线定位中高端产品，产品利润率高，需求刚性强。产品线丰富，便于抵抗风险，形成品牌和产品影响力。

4、北京市场的销售额主导力仍很强。5、2009年销售额达150亿元，较2008年增长58%。未来两年赢利能见度较高，复合增速超过30%。

6、适度的商业地产项目以维持物业组合的多元化，为其带来稳定的现金流收入。

劣 势

1、家族企业在治理结构的硬伤，制约公司的成长。2、2009年销售增速约为58%，低于主要竞争对手。

3、公司发展方向过于依赖其创始人的市场嗅觉，发展风险较大。

机会 产品线丰富，产品定位中高端，性价比高，在房地产行业竞争的新格局里处于优势地位。

威 胁 1、1500万平方米的京津新城的开发不顺畅，销售未达预期。

2、土地新政使大规模拿地的机会越来越少，经营模式难以为继。

十五、碧桂园（2007，HK）

优 势

1、快速开发、快速销售是公司的核心竞争优势，其在三、四线城市快速开发大型住宅社区具备较强竞争力。

2、碧桂园模式，既保持较高的资产周转率，且营业利润率也优于行业平均水平。过去三年碧桂园的平均存货周转率为1.53，而平均营业利润率则为29.98%，均优于行业平均水平。

3、一体化的开发模式，使碧桂园可以进行标准化的建设和集中采购，以发挥规模效应、降低建筑设计成本，并缩短建设周期。

4、土地成本低（约255元/平方米），一体化规划和施工，使成本得到有效控制，提升赢利。

劣 势

1、碧桂园模式在异地扩张，尤其是珠三角以外地区，面临较强的不确定性。

2、酒店的过度建设，影响资产周转率。

3、物业发展过快，以及造价偏低，可能导致碧桂园开发的物业存在质量隐患。

机 会

1、房价的快速上升，使低价销售的碧桂园的价格优势得以凸现。

2、近期中央政府放松对中小城市户籍的限制，加速城市化进程，碧桂园将直接受益于该新政策。

威 胁

公司能否成功复制商业模式，具有相当不确定性。

十六、绿城中国（3900，HK）

优 势

1、绿城是跨区域发展的品牌地产商，主营中高档住宅物业，在长三角地区具有较高的品牌知名度。

2、土地储备的区位优势明显，集中布局于经济发达的长三角地区。

3、在浙江的房地产市场具有绝对的主导力，在杭州等多个城市的市场占有率均排名第一。

4、融资手段灵活,而多个联营公司发展项目也降低了项目风险。

5、销售快速增长，2009年销售额达510亿元，同比2008年增长235%。在售物业规模庞大，为销售增长提供了保证，预期绿城目标2009.2012年每年销售及利润增长可达30%及35%。

劣 势

1、激进的土地储备策略。2009年下半年绿城中国在净负债率达135%的情况下，购入大幅土地储备斥资超过200亿元。

2、资本负债比率一直居高不下，高负债运营模式充满财务隐患。

机 会

绿城中国的激进式扩张可能将改写房地产新竞争格局。

威 胁

1、激进的拿地策略对公司的财务安全造成威胁，尤其在2010年银行信贷政策不明朗的情况下，流动性风险偏高。

2、房价不断上升，使终端对消费信贷有很高的依赖程度。如信贷收缩或者利息率上升，则购房需求将会快速萎缩，使得销售的大幅增长难以持续。

十七、龙湖地产（960，HK）

优 势

1、龙湖地产采取“多业态、区域化聚焦”的战略，市场定位较为清晰，以开发中高档住宅为主。目前正将其模式逐步复制到全国多个城市。

2、龙湖地产在重庆、成都和北京具有较强的市场主导力，在重庆住宅市场销售额连续五年排名第一。

3、物业产品类型多，且品质较高。

4、高素质的物业管理团队，并享有相当知名度，对于自住和改善性需求的客户有较强的黏性。

5、分权式决策架构保证了较高的运营效率。

6、物业销售回款大增，以及成功在香港上市融资，有效提升了公司的财务安全性。

7、增长性良好。2009年完成销售额187亿元，同比增长60%。

劣 势

1、龙湖地产高度依赖重庆、成都和北京的市场表现。如这些市场发生波动，对公司将造成负面影响。

2、公司正将其业务拓展至全国范围，由于区域差异度大，因此其模式复制的成功概率不确定。

机 会

直接受益于区域振兴规划政策的扶持以及成渝经济新区的快速发展。

威 胁

即将进入的长三角和珠三角市场竞争日趋白热化，进入门坎较高，龙湖地产将面临激烈的竞争，成本支出和营利能力面临考验。

十八、宝龙地产（1238，HK）

优 势

1、公司具有独特的营利模式，其以租售并举的营利策略来发展综合商用物业。公司的住宅和部分商用物业的销售维持营运现金流，而商用物业和酒店业务为其提供较高的赢利水平和业绩稳定性。

2、公司立足于内地高增长的二、三线城市，依靠当地政府将其核心物业“宝龙城市广场”的发展与城市新区建设相结合，项目运营的成功率大大提高。

3、通过与当地政府的合作，公司享受土地和税收优惠，有效降低运营成本。目前宝龙集团的平均地价约为500元/平方米。

4、营利能力较强,毛利润率水平维持在50%以上，主要得益于较低的土地成本和较强的成本控制能力。

劣 势

1、公司过于依赖物业销售，由于尚未进入全面回收期，公司自持的物业租赁业务和酒店业务的收入贡献仅占到公司营业收入的3%，无法给予公司以有力支撑。

2、目前租赁业务对关联公司的依赖度较强。

机 会

1、其发展模式将直接受益于二、三线城市的城市化进程加速，以及消费零售的快速增长。

2、REITs的即将推出为宝龙地产提供了新的融资渠道。

威 胁

1、“宝龙商业模式”对资产变现能力提出很高要求，未来可能面临现金流风险。

2、由于区域特征不同，商业模式能否在多个城市成功复制具有不确定性。

十九、SOHO中国

优 势

1、独特的商业模式：开发商业地产，统一规划、销售并出租。

2、在改造烂尾楼项目积累丰富经验，成功运作多个烂尾项目。

3、主营北京的商业房地产，定位准确，逐步进入其他一线城市。

4、项目运作周期短，周转率高，赢利水平高，平均毛利润率超过40%。

5、现金流充沛，经常保持正现金流。

6、公司和潘石屹的品牌知名度高。

7、销售团队经验丰富，效率较高。8、2010年销售收入超过130亿元，创历史新高。

9、谨慎的开发理念，理性的项目储备策略，有效降低了财务风险。

劣势

1、过于依赖个别项目，单个项目风险大。

2、业绩波动性较大。

3、商业地产分割出售给物业管理带来困难。

机 会

1、发展城市由北京向上海等一线城市延伸。

2、REITs的推出，将为商业地产商提供一条有效的融资途径。

威 胁

一线城市的可用于发展商业地产的土地和项目稀少，土地储备有限，影响了公司未来发展空间，也限制了投资者给予其更高的估值。

二十、雅居乐地产（3383，HK）

优 势

1、雅居乐的财务安全性、运营效率、成长潜力与销售均处于中上水平，综合能力较佳。

2、土地成本优势明显，土地储备平均成本为591元/平方米，销售价格弹性较大。而定位中高端的低密度住宅，则使其营利能力较为突出。

3、旅游地产和商业地产运营增强了雅居乐抗波动能力。

4、公司的存货周转率优于同类公司。

5、庞大而低廉的土地储备，总计达3650万平方米。

劣 势

1、短期内旅游地产的资本投入大，而产出有限，直接考验雅居乐的现金流状况。

2、公司加大投资于高端住宅和旅游地产，很大程度上削弱了公司危机应变的能力与空间，灵活性被削弱。

机 会

海南国际旅游开发区的获批，将使雅居乐在海南的项目直接受益。

威 胁

近年来旅游地产、酒店的投资快速增长和高端化的发展趋势，削弱了雅居乐在该领域的竞争力。