第一篇：物业项目经理应聘测试题
物业项目经理应聘测试题
一、物业装饰装修管理流程主要包括哪些环节？
答：主要包括八个环节：
1、备齐资料；
2、填写申报登记表；
3、签订《物业装饰装修管理服务协议》；
4、物业装饰装修登记；
5、办理开工手续；
6、施工过程巡查；
7、隐蔽工程验收；
8、装饰装修竣工验收。收楼十个字
二、简述物业设备管理的内容？
答：物业设备包括：室内设备、物业红线内的室外设备与设施。
物业设备管理的基本内容有：设备基础资料的管理、设备运行管理、设备维修管理、设备更新改造管理、备品配件管理、固定资产管理、工程资料管理。
三、简述绿化接管验收应注意的问题？
答：
1、绿化接管验收应以绿化竣工图为依据；
2、特别注意种植土的深度；
3、注意苗木规格，品种；
4、注意绿篱及灌木的密度；
5、新补植植物应注意成活率；
6、仔细检查供水系统。
四、屋面的维修养护管理工作应注意哪几方面？
答：
1、定期检查、发现问题及时处理；
2、保证屋面清洁，利于雨水顺畅排除；
3、加强屋面维护管理，遵守业主管理规约。
五、投标文件中技术部分分别由哪些内容组成？
答：
1、项目的整体设想与构思；
2、主要工作环节运行程序；
3、机构设置、人员的配备、培训与管理；
4、管理指标与措施；
5、内部管理制度的制订；
6、档案资料的建立与管理；
7、前期物业管理服务内容；
8、常规物业管理服务内容；
9、各个阶段工作计划；
10、物资装备与提供方式；
11、紧急预案；
12、社区文化。
六、专项维修资金使用程序分几步，具体包括那些内容？ 答：专项维修资金使用程序共分六步：
第一步：物业服务企业制定《维修和更新、改造方案》；
第二步：《维修和更新、改造方案》经业主书面同意，在小区进行公示； 第三步：物业服务企业到项目所在地的区县房地产管理局办理使用备案； 第四步：物业服务企业到专户管理银行开立使用专户，由市房屋维修资金管理中心划款；
第五步：工程竣工后，物业服务企业组织业主、业主委员会或者居民委员会、施工企业及工程监理单位对工程进行验收，并签署《维修和更新、改造工程验收报告》；
第六步：物业服务企业填写、公示《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》，并到市房屋维修资金管理中心办理维修和更新、改造工程决算核减手续。
七、业主满意度调查的步骤和方法？ 答：主要有以下四点：
1、物业企业应在年初制定业主（客户）满意度调查计划；
2、满意度调查应定期进行（至少半年一次、每年两次），调查的比例按照服务标准应达到80%左右；
3、调查表收集后进行情况汇总，写出业主、客户满意度调查报告。调查报告的内容包括基本情况（业主、客户对各项物业管理服务工作的满意度情况），对业主、客户提出的意见和建议进行分析研究，制定下一步工作的整改措施等；
4、进行内（公司）、外（业主委员会）部反馈：公司内部和业主委员会和业主大会（对提出意见和建议的业主要进行回访）。
八、签订物业合同注意事项有哪些？
答：需要注意以下七点：
1、看清物业公司提供的物业公共服务的内容包含哪些；
2、其责任是否界定清楚；
3、物管服务质量是否细化、量化且可考核化；
4、要细看业主与物业公司的权利和义务；
5、看清物管费的标准和缴纳方式以及相关费用的支取是否合理；
6、看清合同中约定业主在物业使用过程中应遵守的事项；
7、看清双方违约责任的界定是否明确。
九、前期物业的特点? 它有以下七个特点：
1、新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报所在地的区、县房地产管理部门备案。
2、新建商品住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。
3、住宅使用公约不得与法律、法规相抵触。
4、新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。
5、自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担；自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用。
6、住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。
7、前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。
十、物业服务费成本(支出)构成？
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其他费用。
第二篇：项目经理应聘材料
项目经理应聘书
尊敬的各位评委：
首先感谢各位评委对我的信任，参加我对小区项目经理竞聘的审定。自己也非常珍惜这次机会，将会把握机遇，充分展示自己的实力，以期竞聘成功。
我叫某某，现年某某岁，目前就职于某某副经理，主管工程维修工作。现有物业管理员资质，正在物业管理师培训班和某某继续学习。思想上积极要求进步，积极向党组织靠拢。业务上略为通晓，水、电、暖、土建知识，有一定的组织协调能力和管理经验。接到《小区项目经理招聘通知》后学习翻看了小区管理方面的部分书籍资料，对此项工作充满了信心和渴望，故此竞聘某某小区物业项目经理一职。
我自小从某某地区长大，熟悉某某的各种风土人情，某某年某某月从北京市某某调回某某工作，至今一直从事对办公区、生活区的维修工作，在走千家串万户的工作中，创立了良好的口碑并获得了认可。与某某、某某、派出所、居委会、某某、某某等有关单位建立了良好的协作伙伴关系。以前带领的维修队伍，在某某地区乃至某某创下了良好的口碑与赞誉，今后我会发挥以往优势，努力工作，再带出一支作风优良、技术过硬的小区物业综合队伍，打造名牌物业小区。同时应该看到，某某地区知识分子比较集中，人员知识面广，思想活跃，语言表达能力、辩事实讲道理的能力尚可应对。且心中报有为大众服务，为大众排忧解难的想法，设身处地的为居民住户着想，为其办实事、办好事，相信能够赢得广大居民支持和体谅，故此，敢于应聘某某小区物业项目部经理。
一、争得支持，多方合作
做好小区物业管理，必须积极争取各方面的关心和支持，努力营造良好的生存环境。小区物业管理既是社会化服务的行业窗口，又是所在单位的一个服务保障机构，面临的环境比较独特，具有一定的优越条件。要正确把握好这些有利因素，积极为发展创造良好的环境。一定要争取各单位领导的关心，和支持，取得各级领导的重视，求的他们的指导和帮助，以及积极争取各级政府的支持，在小区物业管理刚刚起步阶段此点尤为重要。
二、找准定位，制定战略
小区物业管理是集管理、服务、经营于一体的服务性行业，其管理是手段，服务是宗旨。要管好物业求得发展，必须树立坚定的服务观念变被动服务为主动服务，小区物业应先定位于服务，站稳脚跟再侧重管理。要认真分析本小区在同行业和所在地区、所处地位、环境，存在问题，发展潜力，竞争优势，扬长避短地制定符合本单位实际的发展战略。这种战略思考事关小区物业建设和生存与发展。
三、加强培训，提高素质
鼓励员工自学成才，通过学习班、培训班等多种形式进行培训，不断提高服务人员的综合素质和岗位技能，提高为业主生活服务的能力和水平，提倡一岗多能，充分发挥人才骨干、示范、创造等作用，以带动整个员工队伍素质的提高。
四、法律意识，建全制度
物业管理涉及到国家和地方的许多法律、法规、条例等，是一项政策性很强的管理工作。本身又涉及到物业的管理和人员的行为规范，既管理物业又服务于人，必须熟悉有关的法律和法规，处理好物业管理公司和单位、使用人的关系。要学习国家、地方法律、法规，增强法律意识。并制定有关规定和规章制度，明确物业管理部门与使用人、业主的关系和责任、义务、权利，有关问题的处理事项，以减少发生事端、事故时的处理难度和矛盾。
五、强化管理，责任到人
在管理的广度和深度上下功夫，建立起新的经营机制和管理机制，建立完善内部科学决策、竞争激励和约束机制，改变在劳动分配制度上跟着事业单位走的状况，实行末位淘汰制度，实行能者上、平者让、庸者下的岗位动态管理，增强员工的危机感和紧迫感。通过经营目标任务的指标分解，层层落实，实现工作与效益挂钩，体现多劳多得。
六、打造品牌，规范服务
小区物业的服务与收费涉及到人民群众的切身利益，提高物业管理的服务质量，规范收费行为，是当前规范小区物业管理的重点。必须以一流的优质服务感动上帝，才能占领市场，小区物业管理必须增强名牌服务意识，以优质的服务合理的价格和良好的信誉，打造名牌服务品牌。
如若竞聘成功，我会不断的学习小区物业管理知识，虚心以对内求教、对外取经的方式向老经理和外部优秀小区学习。以学习、实践，再学习、再实践的工作方法不断增强自己的业务水平和管理水平，小区物业管理对我来讲还是一门新的学科，也是对我人生成长中一次新的挑战，希望评委能够给予我这一次机会。
谢谢！
某某
第三篇：项目经理、主管测试题
项目经理、主管测试题
（满分：100 答题时间：90分钟）
姓名： 职务： 项目名称：
一、填空题：（每空1分，共计22分）
1.《四川省物业管理条例》（NO:SC112511）已由四川省第十一届人民代表大会常务委员会第二十九次会议于 2012 年 3 月 29 日通过，现予公布。自 2012 年 7 月 1 日起实施。
2.《四川省物业管理条例》第十二条规定，物业服务用房，业主委员会议事活动用房位于地面的部分不低于 百分之五十。物业服务用房按照房屋建筑总面积的 千分之二，且不低于 100个平方 配置。3.住宅物业在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，建设单位应当通过招投标方式选聘具有 相应资质 的物业服务企业，提供前期物业服务。4.物业服务收费标准应当遵循 公平、公开、合理、质量相符、的原则。
5.装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占 公共空间，不得损害 公共部位和设施。
6.业主与物业管理企业可以采取 包干制 和 酬金制 等形式确定物业服务费用。7.灭火的基本方法有： 冷却法、窒息法、抑制法、隔离法。
二、单项选择题：（每题1分，共计20分）
1.筹备组应当自成立之日起（C）日内组织召开首次业主大会。A、60 B、30 C、90 D、15 2.业主、物业使用人装饰装修房屋过程中产生的建筑垃圾，由（B）负责清理。A、物业管理公司 B、业主、物业使用人 C、装修单位 D、开放商
3.公安、消防、救护、环卫等特种车辆（A）时在物业管理区域内临时停放不得收费。A、执行公务 B、临时进入 C、偶尔经过 D、探亲访友 4.下列哪些情况不得动用专项维修资金（D）。
A、顶层屋面损坏造成渗漏
B、排水设施坍塌造成功能障碍 C、电梯大修 D、装修业主活动议事用房
5.（B）是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续，同时物业管理单位为业主办理物业管理事务手续的过程
A.早期介入 B.物业入住 C.前期管理 D.承接查验
6.在物业办理入住手续时，（C）工作办理完成后，标志着业主入住过程完结 A.交纳当期物业服务等有关费用 B.领取《业主（住户）手册》等相关文件资料 C.领取房屋钥匙 D.签订委托协议，交纳相关费用
7.在业主办理入住手续阶段，建设单位或物业管理单位配同业主一起验收其名下的物业，等级水、电、气表起始数、房屋验收情况，购房合同双方应在（A）上签字确认 A.《业主入住房屋验收表》 B.《物业验收须知》 C.《住宅质量保证书》 D.《业主（住户）手册》
8.验房验收不合格的部分，物业管理单位应协助业主敦促建设单位进行工程不合格整改、质量翻修等工作。发现重大质量问题，建议采取的办法是：（B）
A.向建设单位办理退房手续 B.暂不发放钥匙 C.向行业主管部门反映 D.由业主自行解决
9.物业管理单位实施装饰装修管理的依据主要是（B）以及国家和地方的其他规定 A.《住宅使用说明书》 B.建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》 C.《业主（住户）手册》 D.《业主公约》
10.在物业装饰装修之前，目前较为通常的做法是由物业管理单位和装修人应签订（D），约定物业装饰装修管理相关事项。
A.《业主公约》 B.《前期物业管理协议》 C.《物业验收须知》 D.《物业装饰装修管理服务协议》
11.物业管理单位应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容，下属哪些行为在物业管理单位允许动工范围内：（D）
A.变动建筑主体和承重结构 B.扩大承重墙上原有的门窗尺寸 C.拆改供暖管道和设施 D.在正常负荷范围内增加室内隔墙数量
12.物业管理单位发现装修人员或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议的装饰装修管理服务费（A）倍的罚款。A.2~3 B.1~2 C.3~4 D.4~5 13.在进行装修管理服务时，列不属于重点检查的装饰装修项目是：（B）。A.有无变动建筑主体和承重结构 B.地板砖的品牌和颜色 C.有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间 D.有无拆改供暖管道和设施
14.物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予（C）。A.罚款 B.停职检查 C.行政处罚 D.行政拘留
15.垃圾清运费是指装饰装修工程产生垃圾的管理和清运费用。如对于装修垃圾业主按要求管理并自行清运，则该费用可免予缴纳。否则，装修人应该向物业管理单位缴纳该费用，装修垃圾由（A）代为清运。
A.物业管理单位 B.环卫部门 C.行政主管部门 D.居委会
16.因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品损坏等，（D）应当负责修复和赔偿。
A.物业管理单位 B.建设单位 C.行政主管部门 D.装修人
17.装修人装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，（B）可以责令其改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。
A.城市房地产主管部门 B.物业管理单位 C.建设单位 D.街道办事处
18.未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照（B）及相关法规的规定处罚。A.《建设工程质量管理条例》 B.《城市规划法》 C.《物业管理条例》 D.《物业装饰装修管理服务协议》 19.物业管理企业依照（C）收取管理费。
A、业主公约 B、国家规定 C、物业服务合同和有关规定 D、物价局规定 20.装修人在装饰装修前，必须向（C）提出申报登记。
A、业主委员会 B、物业建设单位 C、物业管理企业 D、行政管理部门
三、多项选择题：（每题2分，共计30分）
1.对业主而言，入住内容包括两个方面，分别是（AC）： A.办理物业验收及其相关手续 B.领取《入住通知书》 C.办理物业管理的有关业务 D.签订《前期物业管理协议》
2.入住服务是物业管理单位在该项目首次直接面对业主提供服务，直接关系到业主对物业管理服务的第一印象。因此，物业管路单位要从各方面做好充分细致的准备，资料方面主要包括：（AD）
A.《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》 B 《入住通知书》及《物业验收通知》 C.《临时管理规约》 D.《业主入住房屋验收表》及《管理规约》
3.物业入住流程包括业主凭入住通知书、购房发票及身份证登记确认；严守房屋并填写《业主入住房屋验收单》，签字确认；提交办理产权所需要的资料，签订委托协议，交纳相关费用及：（ABD）
A.签署有关物业管理服务约定等文件 B.缴纳当期物业服务等有关费用 C.签订《业主公约》 D.领取房屋钥匙
4.物业装饰装修管理流程除资料齐备、物业装饰装修申报、物业装饰装修登记外，还应包括（ABCD）。
A.配备消防器材 B.办理开工的一般手续 C.签订《物业装饰装修管理服务协议》 D.验收
5.物业管理单位应详细核查装饰装修申请表中的装修内容，下属哪些行为物业管理单位可以不予登记：（ABD）
A.将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间 B.损坏房屋原有节能设施，降低节能效果
C.经城市规划行政主管部门批准搭建的建筑物或构筑物
D.扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体 6.物业装饰装修管理包括的内容有（ABCD）。A.物业装饰装修范围和时间管理 B.遵循物业装饰装修管理的要求 C.做好物业装饰装修现场管理
D.按照公司规定向装修人收取装饰装修管理费用
7.为确保物业安全和全体业主的合法利益，物业装饰装修管理应有重点地进行检查，下列哪些内容是在装修管理中要特别注意的：（ABCD）
A.施工现场有无采取必要的安全防护和消防措施，有无擅自动用明火和进行焊接作业等 B.有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱等 C.楼地面铺设材料是否超过5毫米，新砌隔墙是否采用木板材
D.是否符合物业装修公共及室外统一要求（如空调室外机的安装和噢爱水的统一要求、阳台栏杆的统一要求等）
8.物业装饰装修现场管理主要做到以下几点：（ACD）
A.严把出入关，维护装修秩序 B.严格控制装修企业自行采购装饰装修材料 C.控制作业时间，维护业主合法权益 D.强化管理，反复核查
9.一下哪些内容属于装修任何装修企业在装饰装修活动中违规、违章行为，而应承担相应的责任：（ABD）
A.因装饰装修活动造成乡里住宅的冠带堵塞、渗漏水、停水停电、物品损坏等 B.装修任钻杆是装修活动请战公共空间，对公共部位和设施造成损坏的 C.装修人依法办理申报登记后进行住宅室内装饰装修活动的
D.装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的
10.关于物业装饰装修管理中管理服务费的收取，下列说法正确的有：（BD）A.具体收费标准国家有明确规定 B.具体收费标准由装修人和物业单位双方约定 C.该费用可向装修业主强行收取 D.如各方已达成协议，该费用也可向装饰装修单位收取 11.物业的接管验收，不仅包括（ABCD）而且还包括道路、场地和环境绿化等。A、主体建筑 B、附属设备 C、配套设施 D、共有部位
12.房屋在经过（ABCD）和综合维修竣工验收以后，应重新进行评定完损等级。A、小修 B、中修 C、大修 D、翻修
13.消防设施、器材是灭火工作的物质基础，主要有（ABCD）。A、消防池 B、灭火器 C、自动喷水灭火系统 D、火灾自动报警系统 14.消防管理的主要内容有（ABCD）。A、消防宣传教育 B、消防队伍建设 C、消防制度制定 D、消防器材配置与管理和紧急情况下人员疏散
15.房屋修缮是指对已建成的房屋进行（ABCD）综合维修和维护保养。A、翻修 B、大修 C、中修 D、小修
四、案例分析：
某小区刚入住，部分业主反应小区部分墙体渗漏、供暖不足、开发商遗留问题，小区业主多次找到物业公司及开发商均无法解决，于是部分业主通过私下选举，串联成立了临时业主委员会，并联系媒体报道此事。临时业主委员会通过协议的方式寻找到新的物业公司。临时业主委员会将决定张贴在小区公告栏中：决定解聘现在物业公司，选聘新的物业公司。媒体相继报道了此事，社会反响强烈，部分业主甚至围堵物业管理处办公室。
1、上述有几点操作违规之处。（10分）
2、假如你作为本小区的项目经理，你如何做来解决上面问题。（18分）
第四篇：如何做好物业项目经理
如何做好物业项目经理
2017年8月22日
如何做好物业项目经理
作为一个优秀的物业项目经理人，专业知识要强，要有良好法律知识及良好的合约履行意识。在很大程度上必须全面掌握国家颁布并实施的法律、法规以及地方政府的一些实施细则，如《物业管理条列》、《住宅室内装饰、装修管理办法》、《物业收费管理办法》、《贯彻落实全国物业管理条件的实施意见》等一系列指令性文件。只有熟练掌握了这些法律、法规，才能使物业管理工作有法有据、有条不紊地展开；同时，物业项目经理也必须掌握物业管理公司与开发商签订的《前期物业服务合同》、与业主签订的《前期物业管理服务协议》或与业委会签订的《物业服务合同》，明确掌握合同内所规定的权利和义务，以及收费标准、期限、时间等一系列条款，这样才便于今后开展各项物业实务操作。做到有法可依。在做到以上政策性的法规以外，还要做好以下几点：
一、沟通协调与服务意识
作为一个物业项目经理人应具备良好的沟通协调能力和服务意识，作为物业项目经理人每天要接触和处理管辖区域内各类民生矛盾和业管问题。要面对不同的业主及自己的员工，同时，还要处理好与政府之间、公司之间的往来关系（街道、社区、派出所、房管处、规划局，以及城管、交警、消防、环保、绿化等部门）。所有这些公共关系都需要物业项目经理必须具备一定的亲和力，以沟通协调各方面关系的能力。如 没有良好的个人沟通协调能力，显然是不合格的经理人，给物业管理的正常运作带来麻烦。而一个合格的物业项目经理能及时与广大业主和员工的及时沟通，则更有利于化解各种矛盾、解决各类问题、树立管理处良好的信誉，便于物业管理各项工作的顺利开展。
作为物业项目经理人，对于上级领导的指令，必须准确领会，并严格执行。出现问题及时反馈给上级领导,要起好上传下达作用。在充分维护公司利益的同时，在各方利益上找到一个支撑点。这就需要物业项目经理人发挥沟通协调能力，为公司争取最大的利益。当面对管辖区域的业主时，物业项目经理人所需考虑的应该是如何让业主满意。这就要求物业项目经理人必须发挥良好的沟通、协调能力，以真诚的态度了解业主的困难和需求并解决，这是物业项目经理人的工作要求和目标。服务是永恒的主题，物业经理应树立“永远想在业主前面”的思想，认真观察、了解、分析、研究业主（客户）的实际和潜在需求，并努力寻找适度成本投入下的意识方案，延伸和拓展服务项目，确保服务内容的多样性，提升业主（客户）的生活品质和满意度。在物业管理服务、礼仪规范、常识中。在严格要求自己的同时，应注重对员工的培训。强调员工在日常工作、服务的细致完美和工作责任感。并且，以此维护和提高项目管理的良好声誉。
二、团队管理意识
物业管理要创立品牌，规范管理，提高全体人员的管理服务水平，才能参与竞争，这就要求企业搞好团队建设，只有众人拾柴火焰高，才能建立一支能打硬仗的队伍。
搞好团队建设首先要确立团队建设的目标。有人说:没有行动的远见只能是一种梦想，而没有远见的行动只能是一种苦役，远见和行动才是世界的希望。因此团队目标表明了团队存在的理由，成为判断团队进步的可行标准，而且为团队建设成员提供一个合作和共担责任的焦点。
搞好团队建设才能提高企业的凝聚力和竞争力，进而实现企业的全面协调持续发展，必须认真做好沟通、关爱、激励三个阶段的工作。
沟通是真诚搭建理解的坦途，只有真诚沟通才能相互理解，形成共识，良好的沟通是增进感情的润滑剂，开启心灵的金钥匙，才能够及时发现问题，解决问题，有效提升企业效益。关爱能使员工对企业有强烈的归属感，人是最富有感情的，领导对员工的关爱与体贴换来的将是员工对企业的忠诚。使员工对温馨的企业之家感情日益浓厚，与企业同生死共荣辱的责任感不断增强，同时给员工创造一个轻松的工作环境，提供广阔的学习的平台，让员工们不仅希望能够快乐地生活和工作，而且有不断学习，不断提高的需求，建立公正的晋升机制，为员工设计一个充满吸引力的职业生涯，营造一个有学头，有干头，有奔头的环境，是搞好团队建设，也是增强企业竞争力的重要一环。
其次，激励可以有效地增强员工的使命感，提高员工的自信心，给员工机会锻炼及证明自己的能力，促进工作的顺利完成，保证工作质量，同时让管理者在员工心目中树立可亲可敬的形象，觉得管理者是值得信赖的人，体现企业管理以人为本的理念。
优秀的物业管理团队需要一个优秀的管理员，管理员要具备强烈的事业心和责任感，勇于创新的进取意识和身先士卒的榜样，俗话说浑身足铁，能打多少钉。只有充分发挥下属的积极性和创造性，才是真正意义上的领导者，学会尊重下属，塑造良好的形象，要有容人容事的肚量，不能揽功推过，还要学会如何合理授权，才能成为一个战斗团队的核心。
在严格管理、强调团队意识的同时，要多关心、了解员工在工作中的出现的问题和困难，帮助他们化解工作中的苦恼，并予以引导和必要的鼓劢。只有充分发挥全体员工自己的潜力，不断发展各种能力才能带领全体员工同心协力，共同奋斗，实现团队建设的崇高目标。
三、客户关系维系 项目有一个优秀的项目经理是不足矣以撑起整物业公司，而要建立一个完整的客户服务体系，客户服务体系的完善与否，直接影响住宅项目的成败；而客户服务的主体是社区（业主），这就意味着对于一个新的项目，拥有一套优质的客户服务体系是至关重要的，这需要物业项目经理紧紧把握住前期案场介入这一有利时机。
1)案场管理期。案场是物业服务第一次与客户接触，从案场客服服务规范化及体验服务流程的细节体现，都是客户对物业服务的首肯。
2)入住服务期。入住服务是物业管理公司员工为满足业主 / 使用人入住中的各种需求，对业主 / 使用人正式使用物业时，提供各种指导，帮助业主 / 使用人得以顺利入住而提供的服务。
3)装修管理服务期。物业的装修管理服务是日常的物业管理重要内容之一，同时也是难题之一，为此物业管理企业还要规范装修行为，加强管理装修工作，同时对违章装修要防微杜渐。
4)客户档案管理。档案记录是人的活动，业主档案的形成者包括：业主 / 使用人、前来探访业主 / 使用人的外来人员、业主大会或业主委员会与物业管理公司相关的文件资料。因此做好业主档案的收集工作，可以更深地了解社区内业主的层次，更好地为业主提供最合适的服务。业主档案的收集一般注意三个阶段：早期介入时，着重了解；在业主收楼时和日常生活中，着重收集。利用好服务中心APP平台定期给业主/客户发送生日提醒，生日祝福等内容增强客户关系。
5)客户服务中心的服务。一站式服务、全程式管理、信息流畅、集中处理、快速应答、及时反馈。主要涵盖问询服务、报修服务接待、业主投诉的接待与处理，业主满意度测评体系。
6)社区文化建设。对于物业管理公司来说，良好的社区文化可以树立起公司的品牌和形象，为扩大业务打下坚实的基础；同时，有利于加强住户和管理公司的协调与沟通，进而化解矛盾和不必要的纠纷。而对于业主和住户来说，创造了一个赏心悦目的工作、生活环境，丰富了广大住户的业余文化生活，使小区内形成一种和睦，融洽，安宁的气氛，有利于邻里之间的沟通与交流。搞好社区文化建设，应加强硬件和软件方面的建设。社区文化活动一般分为以下类别：常设性活动，如庆典活动、社区文艺长廊（宣传栏、楼内广告板）、建设活动、文艺座谈、评比活动、互助活动；临时性活动：趣味体育竞技、综艺活动、公益活动。
7)定期或不定期的走访客户。最好的服务就是要了解业主的需求“急业主所急、想业主所想”，通过定期或不定期的走访沟通才能更好的与业主维系好关系。
四、安全管理
安全管理在整个物业管理中具有举足轻重的地位,它对业主的安居乐业。社会的长治久安发挥着重要作用。随着地产的不断开发，物业管理也就随之迅速发展起来，“安居”才能“乐业”，物业保安成了物业管理的重头戏，安全、私密、舒适、放心的居住环境是人们对高质量生活的追求。
针对目前物业公司管理市场，想要建设一支高素质的保安队伍的也是一件非常头痛的事情，比如大家常说的人员整体素质不高、人员流动频繁、年龄偏大、招聘困难、服务意识和安全意识低、不服从管理等问题，严重的还有监守自盗的现象。但在物业管理企业，保安在物业管理中的地位是别人无法替代的，除了肩负着物业辖区内秩序维护的重任外还是公司对外形象宣传的一面旗帜，起到形象展示的作用，保安工作人员是工作在物业管理的最前线，他们直接和业主(顾客)接触，为业主(顾客)提供最直接的物业管理服务，所以保安队伍的管理和服务水平将直接影响到整个物业管理服务质量及品牌信誉。那么如何做好保安队伍的建设呢，应从以下几个方面加强保安队伍管理建设： 1.严格控制招聘环节
作为一个项目经理人，在保安招聘的环节上一定要把好关，招聘前要先制定出招聘条件、招聘方案及项目岗位需求，不要盲目的的招聘，应该有方向性、针对性的招聘、人员的选才很重要。在招聘中尽量去招聘没有做过保安的人员，最好是刚毕业的学生，这样便于管理，培训及岗位值班的效果要比那些总在保安队伍中跳来跳去的老油条好管理。另 在一些特殊的岗位，比如车库，车场收费岗、监控室岗可以考虑年龄大一点成家的退伍人员，或一些女职工，因为他们找份工作也很不容易，会比较珍惜工作，并且责任心强。2.做好岗前和岗中培训
在保安招聘来后岗前培训很重要，如果有条件的话一定要独立培训，有些公司因为条件上的限制喜欢让老员工在岗中带，不过通过我多年的保安工作经验，这样的做法效果不大，因为老的保安往往不会说怎么教新员工如何做好，而是教员工如何偷懒和如何应付领导，往往新来的员工在专业知识还没学到的情况下其他的已经很精通了。在岗前培训中开始要着重于军事训练、服务礼仪、项目基本情况、消防管理理论、公司管理制度、物业专项基础管理知识等培训，在上岗前集中考核各方面能力。如果达不到岗位要求那么只能从这一环节淘汰掉，另外岗中培训包括每周定期培训，其中主要包括军事、体能、消防、业务知识、法律法规等，要安排合理时间进行反复培训，并结合现场管理情况定制出培训计划和消防演练计划及施行。
3.重视他们，同时也要让他们感觉到受到重视
在工作中管理员要重视每位员工的付出，在生活中管理员也要注意员工的工作、生活情绪，做好思想工作教育和沟通，这时候管理员要起到作用，要做好沟通，不能单靠保安主管，物业经理也要定期不定期地与员工沟通，不要给员工高高在上的感觉，要重视他们，对员工讲他们的重要性，对他们的工作成绩要给予肯定，这样员工才会更加努力的去工作，有时候加工资不是最好的办法，特别是保安人员，他们更想得到别人的认可和尊重，尤其是领导的认可。
4.让其生活感到充实
对于保安工作，做久了都会感觉到无聊，特别是下班后，如果这时候管理不善的话很容易使保安队伍纪律涣散，这是因为保安队伍大部分都是一些年轻小伙子，即使有退伍军人也会因社会环境而变化。加之处于结交朋友谈情说爱阶段。那么在这样的关键时刻，除了要经常灌输安全重要性和岗位重要性外还要提高员工的业余生活，让其感觉生活每天都排的满满的，比如培训、训练、娱乐项目比赛等，这样的话他们感觉既有部队的生活又有社会的乐趣，既能统一管理又能增加保安队伍整体团队的凝聚力、战斗力。5.要有好的薪酬体制
物业公司除有好的体制和规范完整的规章制度外，要想保安队伍综合素质高，服务理念强，就必须做好保安薪酬评估计划。在当今的社会里，经济是大家关心的问题，那么要招聘好的保安就得在薪水方面让他感觉到比周边同行企业要高，他们就会感到自己能进入这样的企业而自豪，就会珍惜这份来之不易的工作。物业公司在薪酬计划评估方面做到位，薪酬体制完善，保安的流动率就会下降，人员的素质就会提高，服务理念就会加强。这个问题比较现实，但确实管用。6.严格执行管理制度
在正常管理中，一定要结合现场严格执行管理制度，最终的目的是让处罚有依据，公平公正对待每一位员工无论奖励还是惩罚，其实每一位员工心里都有一杆称，如果保安管理过程中一旦出现有失公平、公正的处理，将对全体员工的工作士气都会产生很大的打击，甚至让员工对管理者产生一种不信任感，这种不信任的情绪一旦带到实际工作中去，那将是十分危险的。做到公平公正，这样才能提高管理者的威信，提高团队的氛围，达到理想的效果。对违规人员要人员及事项要提前做好管理预防工作，如果等到问题都出现了再去处理，那么要多付出很大的人力和物力，还未必能达到理想的效果。7.人员着重培养，选拔人才
除了以上管理措施，公司还要有完善的人才选拔机制，给员工能看到自己的前途，形成良性循环，说实话没有一个保安愿意一辈子做保安，都感觉只是在吃青春饭，要给员工希望，让员工感觉到自己的努力是有回报的，这样才能形成一个积极向上的团队，才能建设好保安队伍。
五、环境管理
随着经济的发展和人民生活水平的提高，使得住宅小区日趋规模化，业主对小区的绿地大小，园林布局和绿化档次的要求也越来越高 , 绿化管理工作也就占据十分重要的地位。因此，较多的公司会在项目前期设计阶段要求物业公司介入，作为一个优秀的项目经理人，应该根据项目的设计特性及结合项目整体美观、实用、易维护、消防要求方面提出物业管理专业性问题。对于绿化施工后的交接后养护管理工作也至关重要，即根据不同园林树木的生产需要和某些特定的要求，及时对树木采取如灌溉、施肥、修剪、防治病虫害、防寒、除草中耕等园艺技术措施；应根据实际制定计划、月度计划、预算等计划。
环境管理另一方面则属于保洁管理工作，作为一个优秀的项目也要从前期开始进入，对项目楼宇、园林、车库、楼宇外国清洁取水点的设计和垃圾回收站的设计，要从物业专业及科学管理角度提出专业化的建议。在清洁管理方面要注重人员的招聘、人员技能培训、服务礼仪培训、清洁工具使用规程培训。在日常管理方面要注重团队建设及制定合理的、月度工作计划和制定日常巡查机制、考核机制等管理工作。
六、品质管理
物业的品质是公司发展的基础，是公司的生命线，已成为人们的共识。在市场经济条件下，公司要生存和发展，必须强化品质、品牌的管理，以及提升全员的服务意识，使自己的产品或服务让顾客满意，并通过优质的产品和服务，提升公司业的核心竞争力。作为一个以价值为导向，品质为生命线的公司，品质的管理离不开公司的ISO9000内部管理体系、品质管理方针及品质管理考核制度。1.建立统一的品质管理体系
品质是企业的生命，品质管理是企业管理的纲要。品质管理体系是指“在品质方面指挥和控制组织的管理体系”，通常包括制定品质管理方针、目标以及品质策划、品质控制、品质保证和品质改进等活动。而实现品质管理的方针目标，有效地开展各项品质管理活动，就必须建立相应的管理体系。其作用是：帮助企业增强顾客满意，通过持续改进总体业绩，提高顾客的满意程度进而带来企业效益的提高。如果公司没有一套稳定的规章制度和标准规范，下面就无章可循，服务质量就没有保证。健全和完善规章制度，针对管理上的薄弱环节和漏洞，加以落实，一切按标准规范办事，做到有法(章)可循，有法(章)必循，从制度上避免质量问题的发生,对企业来说尤为重要。
2.建立公司品质管理制度。
为了加强物业的品质管理，塑造和推行公司品牌形象，切实保证物业工作标准、管理标准和技术标准的全面实施，必须制定物业公司品质管理制度。包括品质管理的范围及职责、品质管理的组织架构、品质管理的各级权限及落实品质标准及技术标准。
3.树立好品质管理观念
要做好品质管理，一是要牢固树立“质量第一”的观念，强化干部和员工的质量意识，上至最高管理者，下至每一位基层员工，都要下定决心，提升管理品质；二是要强化品质监督，加大对质量问题的惩罚力度；三是要创新教育模式，使品质管理的各项规定和要求真正成为每名员工的自觉行动。
4.树立强有力的执行力
以期达到控制项的服务品质项目和优秀的管理人，强调物业项目经理人的执行能力。执行力，这是企业提高效益的保障。而执行力的好坏、强弱，直接反映出物业项目经理人的心理素质和能力。一个优秀的物业项目经理人，是能够弥补因事先预测或策划不足所造成的被动
5.品质的创新能力 强调物业项目经理人的创新能力。时代在变迁，社会在进步，思维在更新。作为物业管理模式，不可能停滞不前。只有在管理项目上不断地创优、创新，才能让业主感到满意。我始终认为，业主满意度，是衡量物业服务品质最客观的标准，这也是物业项目经理人能力的最好体现。作为一名物业项目经理人应该不断改进、提高自己管辖区域内的物业服务质量，改善自己的服务意念，创新并缔造出管辖区域内宜居、和谐的环境，从而羸得业主的拥戴和赞喻。
七、管理预算的制定与成本管控
物业项目经理人要具备精明的理财能力。作为企业，离不开效益和利润二字。企业如何持续发展，如何最大限度地创造效益，如何开源节流，节省每一项不必要开支，作为一名物业项目经理人必须深思熟虑。尤其在物业这个劳动力密集、微利的行业，收入多少、支出多少、盈利多少，作为物业项目经理人，要做到心中有数。要有精灵的理财眼光，抓好多营、有偿服务收入，多方寻求利润增长点，从而保证管理项目达到最大的盈利目标。
上述几点，这是一名优秀物业项目经理人所必备素质和条件。除此之外，物业项目经理人的个人魅力、操行和修养也同样重要。
对于物业基本面的了解，是作为一个优秀项目经理的基本要求，为此就要求项目管理处必须参与到该物业的前期介入工作中。介入工作认真细致与否，在今后的正常管理中会有很明显的反映，尤其项目经理对开发商设计理念的了解更为今后的外立面装修尺度有很好的把握。第一，对物业结构的了解，便于直接参与制定装修管理制度以及装修管理难点的排解；第二，对运行环境的了解，对内部环境的熟悉，便于合理安排员工，节约成本开支；第三，对绿化的了解程度，便于参与绿化管理及决策；第四，对于设备、设施的了解，便于制定一年一度的维修计划，研究如何节约维修资金、科学合理安排维保时间，使有限的设备、设施最大限度地有效利用；第五，对于管网走向的了解，便于开展各种应急抢修工作，避免因管网故障给广大业主带来诸多不便，排解纠纷，赢得良好口碑。
第五篇：2013物业项目经理工作总结
2013年工作总结
尊敬的各位领导及同事大家好，首先我要感谢*总让我成为这个具有巨大发展潜力和光明前景的大家庭中的一份子。同时也要感谢综合部各个部门，正是你们全力的支持与帮助为项目的顺利进展奠定了基础，使我们更能够及时有效的完成各项任务。
紧张而繁忙的2013年即将逝去，留给我们的是思绪万千的不尽回忆，在这一年我们有失、有忧、有付出，更多的是有得、有喜、有收获。过去的一年对我们来说，是经历着新形势下经营考验的一年；是专业服务水平提高改善的一年；是取得业主充分肯定的一年。为了继续发扬成绩，保持好的工作势头，同时在新的一年妥善扎实的安排好工作，现就2013年的工作做以下总结和回顾：
一、项目情况
2013年初物业公司接收了***和***两个项目。（两个项目共计***户，总服务面积****㎡。截止到***交房**户、装修**户、入住**户。***交房**户、装修**户、入住***户）。交房后天气逐渐转暖，随之我们便迎来了两个项目的装修期，新小区的装修、入住阶段的工作是最复杂多变、最容易出现问题的阶段，面对不成形的小区，不完备的配套设施，我们经常处于尴尬、两难的境地，比如：
1、在装修的初期正是使用电梯频繁的时期，但就恰恰在这个时期**1号楼电梯，经常出现困人、滑梯等现象，任何人遇见这种情况都会忧心忡忡，毕竟这涉及到个人及家人的安危。碰到这样的情况我们客服一方面要买上水果，亲自上门安慰业主，希望得到业主的谅解，另一方面还要作好记录并联系杭州电梯厂家查找原因。电梯出现故障时遇到拉东西或者搬家的业主，我们将启动应急预案：留下值班人员组织全员为业主
搬运东西。事后被感动的业主会为我们擦汗，给我们买水。业
主们都说“我们遇上了一个好物业”。
2、在***项目，7-1-501户是结婚准备的婚房，而且婚
期定在的7月份。由于工人短缺小区配套的道路铺装一直未完
成，业主多次找到我们，催促道路施工进度。为了在结婚前将
道路铺通，经过与项目部协商，主路的铺装由项目部监督施工
队加班加点施工。小路由我们物业负责临时铺通，为了保证小
路的通畅和安全，大家各抒己见最后决议底层由沙子找平，上
面铺上施工队剩下的木板，这样既不影响沙子木板的二次使
用，也保证了道路的平坦。由于时间紧迫在铺路这几天大家发
扬了我们物业人的不怕苦不怕累，一专多能的精神顺利在婚前
完成各个道路的畅通。婚后业主特意跑到办公室致谢，业主感
动的说到“远亲不如近邻，近邻不如有一个好物业”。每当听
到业主夸赞我们的话，我们心里总是暖暖的，让我们感觉每天的付出是值得的。
二、服务管理方面：
1、我通过认真学习公司新制定的各项文件并及时贯彻落实。根据领导指示为了规范化管理，做到有序可循、有规可依，在原有的规章制度基础上，逐步完善健全了消防制度、公共设施设备养护标准及养护方案、业主装修注意事项细则、监控室操作规范、地下停车场管理规定等多项管理制度。
2、坚持执行“周例会(**周五11：00、***周日4:00)、早班会、每天写工作日志”制度。通过以上制度实现了各个主管：从每天的被动执行、被监督到主动思考、主动筹划、主动工作的转变。更潜移默化的提升了各
个主管的责任心、执行力、凝聚力、管理能力。为公司的可持续发展以及物业队伍建设发挥了积极的作用。
3、为方便和小区业主沟通，我们以物业名字加入了业主的qq群，业主可以通过留言、邮件等方式提出意见建议，加入群后极大的减少了业主来回路上奔波的麻烦，而且我们在下班后也能帮助业主解决问题，此方式受到业主的广泛好评，据统计通过网络解决业主问题就高达65例。
三、加强员工队伍建设
两个项目现有员工58名都是有一定的素质修养和团队精神，有较好的业务能力和素质，能够爱岗敬业、遵纪守法、勤于学习、积极向上、对公司有很强的向心力和凝聚力。同时为了能顺应市场用工形势在用人机制方面采取市场经济框架下灵活的用人方法，对胜任者留、不称职者走，不留闲人庸人，并在平时增强对所有人员进行业务能力专业知识和敬业态度的考核，随时把优秀人员推到管理岗位担任较重的工作任务。用成绩说话用制度和规定管人。现在员工都能自我加压有一定危机感，能热爱本职工作，敬业爱岗，不分节假日的各司其责，尽职尽责的愉快完成各自的工作任务。灵活的用人机制为公司创造出了一支优质高效的物业服务队伍，也为公司的继续稳健发展夯实了坚实的发展基础。
总之，一年前如果让我看到这么大量的工作负荷、这么复杂的工作内容，我一定犹豫接受不接受这样的挑战。但是在经历了这一年**总和各位领导的熏陶及自己的锻炼后，我和我的这个集体不仅敢于面对来年这么复杂多变的工作，更敢于向李总和各位领导保证：一定不会辜负各位的希望的！
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