物管图书：第一章.房屋维修管理6

第一篇：物管图书：第一章.房屋维修管理6

第六节 房屋维修施工项目管理

一、房屋维修施工项目管理概述

房屋维修工程施工项目管理工作，是以维修施工生产活动为中心，贯穿于维修施工的全过程。房屋是不动产，是固定不变的实体，其式样多、结构类型复杂，维修工程有特定的用户与使用要求，故管理变异性大、困难多。为了高效、优质、低成本地完成维修项目的施工任务，提高维修工程施工的经济效益，物业管理公司必须做好维修施工项目的管理工作。

1.维修施工项目管理概念

房屋维修施工项目管理，就是对完成维修建筑产品的施工全过程所进行的组织和管理。房屋维修施工过程是指从接受维修施工任务到工程交工验收的全部过程。这个过程包括：签订房屋维修工程合同、施工组织与准备、施工调度与管理、质量管理与施工安全以及竣工交验等。

房屋维修施工项目管理是针对房屋维修工程施工所进行的一系列组织与管理工作的总称。由于房屋维修施工项目的特点，决定了房屋维修施工项目管理是一项综合的、复杂的施工生产管理活动。一方面，它是直接从事房屋维修施工活动的维修施工企业生产管理中的重要组成部分；另一方面，它也是物业管理公司房屋维修管理的重要内容。

根据管理的主体不同，房屋维修施工项目管理可分为甲方的项目管理和乙方的项目管理。这两种管理除了管理主体所处的地位不同外，其管理方法和内容基本一致。

2.维修施工项目管理的主要任务

维修施工项目管理的主要任务是贯彻维修工程的施工程序，合理安排人力、物力、财力，不断更新维修技术，在保证质量及工期的前提下，提高劳动生产率，降低维修工程施工成本，增加盈利；在维修施工中，运用科学管理的方法与职能，对维修工程计划、生产、技术、物资、劳力和财务进行业务管理，对维修工程质量、工程成本和进度进行合理、有效的控制。

3.维修施工项目管理的基本内客

房屋维修施工项目管理贯穿于整个施工阶段，在施工全过程的不同阶段，施工管理工作的重点和具体内容是不相同的。施工管理的实质应是对施工生产进行合理的计划、组织、协调、控制和指挥。在施工中，人力组织得是否合理，物力是否得到了充分利用，财力用得是否得当，机械设备和劳动力搭配得是否合适，施工方案是否先进可靠等，都直接影响房屋维修的成效。所有这些，需要在施工过程中经过科学的安排、精密的计算和合理的组织管理，这些课题就构成了施工项目管理的全部内容。房屋维修施工项目管理的内容一般包括：

(1)落实维修任务，签订承包合同。

(2)在工程开工前，解决住户临时迁移，做到水、电、道路通畅，并安排大宗材料堆放，设备安置进场，确定施工方案等各项准备工作。

(3)组织均衡流水立体交叉施工，并对施工过程进行质量控制和全面协调工作。

(4)加强对维修现场的平面管理，合理利用空间，促进文明施工，创文明施工现场。

(5)做好参与项目施工的各方的协调工作并开展合同管理工作。

从以上内容看，房屋维修施工项目管理还包含企业的其他专业管理，如计划、技术、质量、材料、机械、成本等管理内容。施工项目管理是综合性的管理，它正是要运用这些专业管理方法对维修工程实施全过程的管理。

二、房屋维修施工准备工作

1.房屋维修施工准备工作的任务

施工准备系指维修工程开工前，甲、乙双方在组织、技术、经济、劳力和物资等方面，为保证工程顺利开工而事先必须做好的一项综合性的组织工作。维修工程应根据工程量的大小及工程的难易程度等具体情况分别编制施工组织设计(大型工程)、施工方案(一般工程)或施工说明(小型工程)。

施工准备工作，是房屋维修工程组织施工和管理的重要内容。在工程开工前，必须有合理的施工准备期。施工准备工作的基本任务是掌握房屋维修工程的特点、进度要求，摸清施工的客观条件；从技术、物资、人力和组织等方面为房屋维修工程施工创造一切必要的条件。认真细致地做好施工准备工作，对充分发挥人的积极因素，合理组织人力、物力，加快施工进度，提高房屋维修工程质量，节约资金和原材料等，都起着十分重要的作用。

实践证明，凡是重视施工准备工作，开工前和施工中都能认真地、细致地为施工生产创造一切必要的条件，则该项维修工程就能够顺利完成；反之，忽视准备工作，仓促上马，虽然有着加快工程进度的良好愿望，但是往往事与愿违，工程进行中缺东少西，延误时间，浪费力量，有的甚至被迫停工，最后不得不反过头来，补做各项准备工作，这样必然推迟工程进度，造成不应有的损失。

2.维修施工准备工作主要内容

维修施工组织准备工作的内容很多，其主要内容有以下几个方面：

(1)对维修工程应摸清施工现场情况，包括电缆、电机以及煤气、供暖、给排水等地下管网及其走向，并平整好现场；

(2)维修工程设计图纸齐全；

(3)编制施工组织设计或施工方案获得批准；

(4)材料、成品和半成品等构件，能陆续进入现场，确保连续施工；

(5)领取建筑施工执照；

(6)安置好需搬迁的住(用)户，切断或接通水、电源；

(7)落实资金和劳动力计划。

3.维修工程施工组织设计

施工组织设计是全面安排施工的技术经济文件，是指导施工的主要依据之一。正确编制和全面贯彻施工组织设计，是保证顺利施工的首要条件，也是维修工程必不可少的组织措施。

(1)施工组织设计的主要任务。施工组织设计任务主要包括以下几个方面：

①规定最合理的施工程序，保证以最短的工期完成维修工程，并按期投入使用；

②采用技术上先进、经济上合理的施工方法和技术组织措施；

③选定最有效的施工机具和劳动组织；

④周密计算和安排人力、物力，保证均衡施工；

⑤制定正确的工程进度计划，找出施工过程中的关键问题；

⑥对施工现场的平面和空间进行合理布置与管理等。

(2)施工组织设计内容。根据维修工程的不同规模和技术要求的差异，分别编制施工组织设计、一般工程施工方案或小型工程施工说明。施工组织设计或施工方案(施工说明)的内容一般包括以下几个方面：

①工程概况。包括工程地点、面积、投资、维修工程内容、工期、主要工种工程量、材料设备及用户搬迁时间等。

②单位工程进度计划。

③施工任务的组织分工和安排，总包、分包的分工范围，物业管理公司、维修施工单位和设计单位的三方协作关系。

④劳动力组织及需要量计划。

⑤主要材料、预制品、施工机具需要量及旧料代用计划。

⑥生产、生活临时设施计划。

⑦施工用水、用电、燃料的供应办法。

⑧施工现场总平面图，包括：标明应清理的现场障碍物、给定定位坐标、地下管网情况、水电源的接设、消防设备位置、现场材料的存放位置和道路设置。

⑨保证工程质量及安全生产的技术组织措施。

⑩各项技术经济指标等。

三、施工阶段管理工作

1.施工调度工作

由于维修工程施工的可变因素多，以及计划工作不可能十分准确，在维修施工中总会出现不协调和新的不平衡。施工调度就是以工程施工进度计划为依据，在整个施工过程中不断求得劳动力、材料、机械与施工任务和进度要求之间的平衡，并解决好工种与专业之间衔接的综合性协调工作。

施工调度工作，是及时平衡、解决矛盾、保证正常施工的手段。其主要任务为：

(1)经常检查、督促施工计划和工程合同的执行情况，进行人力、物力的平衡调度，促进施工生产活动的进行。

(2)组织好材料运输，确保施工连续性，监督检查工程质量、安全生产、劳动防护等情况，发现问题，找出原因、提出措施、限期改正。根据天气预报，做好雨季施工工作。

2.施工现场管理

(1)施工现场经常性管理。施工现场管理是以施工组织设计、一般工程施工方案或小型工程施工说明为依据，在施工现场进行的各种管理活动。现场管理要指派专人负责，并贯穿到整个工程的始终。

维修工程施工现场管理工作的主要内容有：

①修建或利用各项临时设施，安排好施工衔接及料具进退场，节约施工用地；

②按计划拆除旧建筑，排除障碍物，清运渣土等；

③注意生产与住(用)户安全，在拆除与翻修时，设立施工防护标志，处理好与毗邻建筑物或构筑物的关系。

(2)施工现场材料管理。维修施工材料现场管理是指一个工程对象、一个施工现场的材料供应管理工作的全过程。现场材料管理是管好、用好材料的基本落脚点，是衡量维修施工企业管理水平和实现文明施工的重要标志。

维修施工现场材料管理的内容主要有：

①根据施工进度和场地大小，有计划地组织建筑材料分期分批进场，以满足工程连续施工的需要；

②按施工材料需用计划，实行材料限额领料与核算制度，并做好现场材料的检查、保管；

③加强现场平面管理，根据施工进度变化及时调整材料堆放位置；

④及时回收旧料、废料，做好修旧利用；

⑤维修工程竣工后，及时清理现场，将剩余材料进行清点，并办好转、退料手续。

(3)施工现场机械设备管理。现场机械设备管理的目的就是要充分发挥机械的效率和机械化施工的优越性，更好地为生产服务。机械设备应贯彻预防为主、维修并重的原则。设备在使用过程中，要尽量避免发生故障，以免影响生产和人身安全。

(4)施工班组管理。施工班组管理的主要任务是积极采用科学的管理方法，学习和采用先进施工工艺和操作技术，优质低耗、均衡快速地完成维修任务。

3.施工安全管理

认真贯彻执行安全生产管理制度，是搞好房屋维修工作的一项重要措施。因此，要加强对安全生产工作的领导，建立健全安全生产管理制度，严格执行安全操作规程，确保安全施工。

安全检查机构或人员必须认真执行安全生产的方针、政策、法令、条例，经常对现场作业进行安全检查，并组织职工学习安全生产操作规程。生产活动中施工人员受到严重伤害的事故有物体打击、高空坠落、机械伤害等。此外，由于施工方法不当，施工质量低劣，发生倒塌也会造成重大事故。为了预防这些事故的发生，施工单位的领导应经常对施工人员进行施工现场安全生产教育，包括进入现场必须戴安全帽；高空、悬空作业，无安全设备的，必须系好安全带；高空作业时，不准往下乱抛材料、工具、垃圾等；各种电动机械设备，必须有有效的接地和安全防护装置才能开动使用；各种机械设备，必须做到定机、定人；凡未经短期训练的人员，严禁使用与玩弄机电设备；吊装区域不得随便入内，起吊时吊臂旋转半径范围内不准有人停留和行走，警戒措施要做好。

四、房屋维修工程验收

竣工交验必须符合房屋竣工交验的条件和质量评定标准，才能通知有关部门进行竣工验收。合格签证后才能交付使用。

1.工程交验的具体条件

(1)符合维修设计或维修方案的全部要求，并全部完成合同中规定的各项工程内容。

(2)做到水通、电通、路通和建筑物周围场地平整，供暖通风恢复正常运转并具备使用功能。

(3)各种施工技术资料准备齐全。

①维修施工单位应根据各地城市建设的档案管理的有关规定，对施工技术资料进行分类整理，装订成册。一部分资料移交房产管理机构，一部分资料自留归档。

②竣工图整理。凡按图施工的工程应以原有施工图作竣工图，工程变更不大的可利用原有施工图修正即可，对于变更较大的工程，必须重新绘制竣工图。竣工图必须加盖竣工图签，经复核无误，施工负责人签字后方能归档。

2.房屋维修工程验收的依据

(1)项目批准文件；

(2)工程合同；

(3)维修设计图纸或维修方案说明；

(4)工程变更通知书；

(5)技术交底记录或纪要；

(6)隐蔽工程验收记录；

(7)材料、构件检验及设备调试等资料。

3.维修工程质量交验标准

(1)维修工程的分项、分部工程必须达到国家建设部颁发的《房屋修缮工程质量检验评定标准》中规定的合格标准和合同规定的质量要求。

(2)维修工程中的主要项目，如钢筋强度、水泥标号、混凝土工程和砌筑砂浆等，均应符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》中规定的全部要求。

(3)观感质量评定得分合格率不低于95％。

4.一般大、中、翻修工程竣工交验标准

(1)必须达到维修方案的全部要求，并完成合同规定的各项维修内容。

(2)维修工程的施工文件和技术资料准备齐全，装订成册。

(3)所修的分部、分项工程必须达到《房屋修缮工程质量检验评定标准》所规定的合格标准。

(4)观感质量评定得分合格率不低于95％。维修单位通过自检达到以上条件和标准后，才能通知房屋管理机构进行竣工交验。

5.工程验收组织

房屋管理机构在接到施工单位验收通知后，应及时组织设计或方案制定人员、甲方代表、房屋管理技术负责人及施工单位进行交工验收。按维修技术管理权限，大、中修项目及重大修建项目由各级房屋管理部门组织验收。因施工质量不合格需返工时，应限期修复，经复验合格办理验收签证，并评定质量等级。

在工程验收时，还应签订回访保修协议，回访保修期限，大、中修工程一般为半年，翻修工程为1年。

第二篇：物管图书：第二章.房屋设备维修管理概述2

第二节 房屋设备的维修管理

一、房屋设备的保养与维修

为了保证设备的正常运作，必须对各种房屋设备进行保养与维修。

1.设备保养

房屋设备的保养是指物业管理企业主管部门和供电、供水、供气等单位对设备所进行的常规性检查、养护、维修等工作。通常采用三级保养制(即日常维护保养、一级保养和二级保养)。

(1)日常维护保养。是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁保养；发现小故障及时排除，及时做好维护工作并进行必要记录等。

(2)一级保养。是由设备操作人员与维修人员按计划进行保养维修工作。主要包括对设备的某些局部进行解体清洗，按照设备磨损规律进行定期保养。

(3)二级保养。是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件，使设备达到完好状态。

2.设备维修

房屋设备的维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢复设备原有功能所进行的技术活动。房屋设备维修根据设备破损程度可分为：

(1)零星维修工程。是指对设备进行日常的保养、检修及为排除运作故障而进行局部修理。

(2)中修工程。中修工程是指对设备进行正常的和定期全面检修、对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备正常运转。更换率为10％～30％左右。

(3)大修工程。是指对房屋设备定期进行全面检修，对设备要进行全部解体，更换主要部件或修理不合格零部件，使设备基本恢复原有性能，更换率一般不超过30％。

(4)设备更新和技术改造。设备更新和技术改造是指设备使用一定年限后，技术性能落后，效率低、耗能大或污染日益严重，需要更新设备，提高和改善技术性能。

(5)故障维修。通常是房屋设备在使用过程中发生突发性故障而停止，检修人员采取紧急修理措施，排除故障，使设备恢复功能。

(6)设备维修日常工作程序：

3.房屋设备维修的特点

(1)设备投资大导致设备维修成本高。相对于房屋建筑本身而言，房屋设备的维修一次性投资大、成本高，因为房屋设备使用年限较短。一方面房屋设备因使用而发生有形损耗，致使其使用年限缩短，另一方面，由于技术进步，出现了性能更好、使用更舒适方便的新型房屋设备发生的无形损耗，导致其使用年限缩短，这种无形的和有形的损耗，都会引起房屋设备的维修更新间隔期的缩短，从而使维修更新成本增加。此外，新型的、使用效能更高、更舒适方便的设备一次性投资较大，因此，维修更新这种设备的成本就较高。

(2)维修技术要求高。由于房屋设备是在房屋建筑物内部，其灵敏程度和精确程度的要求都较高，而维修工作的好坏会直接影响设备在运行中的技术性能的正常发挥，因此，房屋设备维修技术的要求相当高。在设备维修管理中，必须要配备专业技术人员。在设备维修前，专业技术人员要认真阅读有关设备的技术档案和技术资料，建立房屋设备维修责任制。

(3)随机性与计划性相结合、集中维修与分散维修相结合。房屋设备因平时使用不当或其他突发事故等原因，往往是突然发生故障，这就使房屋设备的维修有很强的随机性，事先很难确定故障究竟何时以何种程度发生。但房屋设备又都有一定的使用寿命和大修更新周期，因此，设备的维修又有很强的计划性，可以制定房屋设备维修更新计划，有计划地制定维修保养次序、期限和日期。此外，房屋设备日常的维护保养、零星维修和突发性抢修却是分散进行的，而大修更新又往往是集中地按计划进行的，因此，房屋设备的维修又具有集中维修与分散维修相结合的特点。

二、各类管理人员的岗位职责与管理制度

1.管理人员的岗位职责

(1)工程部经理。工程部经理是对机电设备进行管理、操作、保养、维修，保证设备正常进行的总负责人。其职责是：

①在公司经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的工作方针、政策、规章和制度；

②负责设备的使用、维护、保养、更换的整个过程中的管理工作，使设备始终处于良好工作状态；

③组织拟定设备管理、操作、维修等规章制度和技术标准，并监督执行；

④组织、收集、编制各种设备的技术资料，做好设备的技术管理工作；

⑤组织编制各种设备的保养、检修计划，并进行预算，在公司经理批准后，组织人员实施；

⑥组织人力、物力，及时完成住户提出的报修申请；

⑦组织全体工程部员工进行政治学习，树立“业主至上，服务第一”的思想，进行技术业务学习，提高解决技术难题的能力。

(2)各专业技术负责人(工程师或技术员)。各专业技术负责人在部门经理领导下，负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。具体职责为：

①负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备的预算计划，经工程部经理审批后负责组织计划的落实实施，并负责技术把关和检查；

②负责检查所有分管设备的使用、维护和保养的情况，并解决有关技术问题，以保证设备经常处于良好的工作状态；

③负责制定所管理设备的运行方案，督导操作工严格遵守岗位责任制，严格执行操作规程，以保证设备的正常运行；

④负责所管理设备的更新、改造计划，以完善原设计和施工遗留的缺陷，使各项机电设备投入正常运转，从而达到“安全、可靠、经济、合理”的目标；

⑤组织调查、分析设备事故原因，提出处理意见及整改措施，以防止同类事故再次发生；

⑥具体负责培训所管辖机电设备的检修工、操作工的技术水平、工作能力；

⑦积极完成上级领导布置的其他任务。

(3)领班：

①负责本班所管辖设备的运作、维护养护工作，严格做到“三干净”：设备干净、机房干净、工作场所干净；“四不漏”：不漏电、不漏水、不漏油、不漏气：“五良好”：使用性能良好、润滑良好、密封良好、紧固良好、调整良好。

②以身作则，带领并督促全班员工遵守岗位责任制、操作规程和公司制定的各项规章制度，及时完成上级下达的各项任务。

③负责本班的政治、业务学习，不断提高自身素质，负责本班的日常工作安排。

④严格考核全体员工的出勤情况，不允许擅离职守做私活。

⑤负责制定本班设备的检修计划和备件计划，报主管部门审核后组织实施。

(4)维修人员：

①按时上班，不得迟到早退，因故请假，需经上级部门批准；

②认真执行公司制定的各种设备维护规程；

③认真完成设备的日常巡检工作，发现问题及时处理；

④定期对机电设备进行保养维护；

⑤认真完成公司安排的设备大检修任务；

⑥正确、详细填写工作记录、维修记录，建立设备档案；

⑦爱惜各种设备、工具和材料，对日用维修消耗品要登记签认，严禁浪费；

⑧加强业务学习，认真钻研设备维护技术，并树立高度的责任心，端正工作态度。

(5)保管员：

①负责统计材料、工具和其他备件的库存情况，根据库存数量及其他使用部门提出的采购申请，填写采购申请表，报送经理审批；

②负责材料、工具和其他设备备件的入库验收工作，保证产品品种、规格、数量、质量符合有关规定要求；

③负责库房的保管工作，保证产品的安全和质量；

④负责材料、工具和其他设备备件的出库工作；

⑤负责统计库房材料的工作，按时报送财务部门；

⑥负责完成上级交办的其他任务。

2.管理制度

(1)接管验收制度。设备验收工作是设备安装或检修停用后转入使用的一个重要过程。搞好设备验收工作，对以后的管理和使用有着重要的意义。设备接管验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而且还包括对维修后房屋设备的验收，以及委托加工或购置的更新设备开箱验收。

房屋设备的第一次验收为初验，对发现的问题应商定解决意见并确定复验时间，对经复验仍不合格的应限定解决期限。对设备的缺陷及不影响使用的问题可作为遗留问题签订协议保修或赔款补偿。这类协议必须是设备能用、不致出现重大问题时方可签订。验收后的验收单与协议等文件应保存好。

(2)预防性计划维修保养制度。计划维修保养制度是指为防止意外损坏而按照预定计划进行一系列预防性设备点检、养护、修理的组织措施和技术措施。主要包括：

①确定维修及保养工作的类别和内容，具体包括：日常及周保养内容；月维修保养内容；季度、半年、维修保养内容；大修理内容。

②设备维修、保养的要求。

③开展预防计划维修保养工作的实施与监督。各设备维修部门每年应根据设备维修保养工作的内容和要求，研制预防性维修保养计划，并分期分项下达给维修人员、使用人员实施，并进行监督和检查。

④大修理计划根据公司设备管理和维修合一的体制，应采取大修集中、维修分散的组织形式。

进行计划维修保养的次序和期限是根据设备的作用、特点、规格与使用条件决定的。实行计划性维修保养制度可以使房屋设备保持正常的工作能力，防止设备在使用过程中发生不应有的磨损、老化、腐蚀等现象，充分发挥设备潜力和使用效益，正确掌握设备状况，提高设备运行效率；实行预防性维修保养制度，可以延长设备的修理间隔期，降低修理成本，提高维修质量；实行预防性维修保养制度，还可以保证房屋设备的安全运行，也是延长设备使用寿命、树立物业管理企业良好形象的保证。

(3)值班制度。建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并排除故障，从而保证设备安全、正常操作运行，其具体内容如下：

①值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，并交待离岗时间及去向。

②根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注意所管设备的运行情况并按规定做好有关记录。

③如发生设备故障，而当班人一时不能处理，应按报告制度及时报告给有关人员。

④调度值班人员接到请修通知后，应及时通知有关班组，安排人员前往维修。

⑤所有值班岗位都必须安排人员值班，且要到岗到位。如需调班，必须报主管人员同意。就餐时间，实行轮换就餐制，并通知同班人员配合。

⑥值班人员应安排统一的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，因故不能值班者，必须提前征得班长同意，按规定办理请假手续。班长应落实好代班人员，保证岗位上有人工作。

(4)交接班制度。搞好交接班工作，可以保证值班制度的实施，其主要内容是：

交接班双方人员必须提前10min做好交接班准备工作，正点进行交班。交接班的准备工作有：查看运行记录，介绍运行状况和方式，设备检修、变更等情况，清点仪表、工具，检查设备状况等。

出现下列情况不得交班：

①在事故处理未完成或重大设备启动或停机时；

②交接班准备工作未完成时；

③接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到顶班人时。

交接班清楚后，双方要在值班登记本上签字。

(5)报告制度。建立报告制度可以让物业公司经理、技术负责人和班组长及时了解设备的运行情况及设备维修管理情况，及时发现设备管理中存在的问题，以便及时解决。其具体内容有：

①下列情况报告班组长：

a.主要设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况；

ｂ.设备出现故障或停机检修；

c.零部件更换及修理；

d.运行人员暂时离岗。

②下列情况报告技术负责人：

a.重要设备非正常操作的启停、调整及其他异常情况；

ｂ.采用新的运行方式；

c.重点设备发生故障或停机检修；

d.重点零部件更换修理、加工和改造；

e.员工加班、调班、补休、请假；

ｆ.与上级或外协单位联系。

③下列情况报告经理：

a.重点设备发生故障或停机修理；

b.影响大厦运行的设备出现故障并需要立即检修和施工；

c.系统运行方式的重大改变；

ｄ.系统及主要设备的技术改造；

e.系统或设备的整改工程及外委施工；

ｆ.技术骨干、班组长以上人员岗位调整及班组组织结构调整；

ｇ.员工一天以上的请假，班组长以上的员工补休、换班。

(6)工具领用保管制度：

①个人领用工具品种根据工种发放，由员工申请部门经理批准，到仓库办理领用手续，工具由个人负责使用、保管。

②班组领用的公共工具品种，由各领班申请，部门经理批准后到仓库领用，领用后由领班保管，班组交接班时，按交接班制度交接公用工具。

③工具发生丢失、损毁，由保管者说明原因，向部门经理报告。由于人为因素所造成的由责任人按工具价值赔偿。

④工具因使用时间过长而发生磨损或毁坏，经部门经理批准可办理报废，保管人重新办理领用手续。

除了上述设备管理制度外，还有工程设备请修制度，设备技术档案资料保存管理制度，房屋设备更新、改造、调拨、增添、报废规划及审批制度，承租保管设备的责任制度和房屋设备清点盘点制度等一系列房屋设备管理制度体系，从而有效地实现专业化、制度化的房屋设备管理。

(7)设备操作维修安全规定：

①所有机电操作，维修人员必须严格执行国家有关安全操作规程，并树立“安全第一”的思想，既要保证设备的安全运行，又要保证工作人员安全。

②新上岗、转岗的机电维修人员必须经过技术培训、考核，熟悉所辖楼宇的设备情况后，才能上岗工作。

③设备房应该配置安全操作用品，例如配电房配置绝缘手套，并要认真保管。

④工作人员进入设备房内严禁吸烟。

⑤非电气工作人员未经允许，不得私自进入变、配电房。

⑥对于设备正常运行参数定时检查记录，如参数异常，必须及时处理。

⑦电气部分维修，必须严格按停电、验电、检修、检查无误后方能送电。注意严禁将金属物、工具等遗留在设备上，以防事故发生。

⑧熟悉掌握触电急救方法及步骤。

3.培养一支“一专多能”的高素质维修管理队伍

物业管理公司如何适应物业管理的科学化，设备维修管理人员的素质是最重要的因素。因此对设备维修管理人员要有明确的要求，应努力把他们培养成“精干”的“一专多能”的技术能手。

(1)技术人员要加强物业管理方面的知识学习，保证各种建筑设备正常运行。住宅小区(大厦)人员相对集中，各种设施多，这就增加了设备管理的难度。为了更好地做好管理工作，设备管理人员和其他管理人员必须刻苦学习物业管理知识，熟知住宅小区(大厦)的物业情况和各项管理规定，在实际工作中加强管理意识，做到“勤察、多思、善断”，对任何不规范使用设备的行为做到有效制止、纠正，发现设备不正常时，立即通知有关部门停机检修，迅速查明原因。

(2)技术人员要“一专多能”，适应机电管理的需要。住宅小区(大厦)内配套的机电设备很多，通常是24ｈ运行，因此机电人员随时要处理机电设备出现的故障。这些设施技术程度高、专业性强，需要不同的专业技术人员来承担。在实际工作中，机电人员数量受到定编的限制，需要处理的事情又无定性，所以出现有时机电人员事情干不完，有时却没有多少工作做，造成工作量极不平衡。为了克服这一现象，必须实行“一专多能”的用人制度，所谓“一专多能”，就是机电维修人员以一项专业技术为主，培养多种技术职能，在工作中能“提得起、放得下”，胜任多种工作，使整个机电队伍达到精干高效。值得注意的是，在采用“一专多能”的工作方式时，不可盲目强求，切忌无证上岗，造成不安全事故发生和其他损失。

(3)加强巡视检查工作，保证机电设备完好运行。住宅小区(大厦)内的机电设备分布零散，在机电人员编制有限的情况下，采用巡视检查的方法来掌握其运行情况，是切实可行的。采用这种工作方法时，首先应将设备及区域进行划分并分配到人，落实巡查内容。每周工程部主任组织管理人员、技术骨干巡视检查一次，以督促、检查落实情况，保证机电设备的完好率。

第三篇：小区住户房屋租赁管理规范(住宅物管)

小区住户房屋租赁管理规范

1、目的对小区住户房屋租赁过程进行控制，确保小区住户安全。

2、适用范围

适用于小区住户房屋租赁的管理与控制。

3、职责

3.1 各物管处(所)

——负责小区住户房屋租赁的管理；

——负责租赁有关记录的管理。

3.2 其他人员

——负责提醒住户办理有关房屋租赁手续。

4、工作程序

4.1 当物管人员发现住户将现有房屋进行租赁时，应提醒住户到物管处办理房屋租赁手续。

4.2 当住户需进行房屋租赁时，物管处接待人员应详细了解租赁的作用或租赁人的有关情况，并明确租赁过程中的费用收取情况，必要时应详细予以记录。

4.3 指导双方签订房屋租赁协议，一式二份，租赁双方各执一份。物管处负责保留《小区住户房屋租赁登记表》。

4.4 租赁协议、《小区住户房屋租赁登记表》由各物管处进行管理。必要时纳入业主档案。

5、记录

5.1小区住户房屋租赁登记表

第四篇：业主房屋维修管理规定范文

业主房屋维修管理规定

一、目的：解决业主入伙后房屋维修问题。

二、适用范围：租用于业主房屋维修。

三、内容：

1、业主入伙时应会同管理处人员共同验收，对房屋发现的质量问题，必须在验收单上分项注明整改项目并双方签字，由管理处负责联系发展商相关工程监理部门组织专人维修，维修后由业主和管理处衽逐项验收，维修时发生的一切费用由发展商负责。

2、业主房屋自入伙起一年内发生的房屋质量问题，均属于建筑施工质量保修期保修内容，管理处在接到业主反映情况后，应立即派人到现场查看，如属实，则通知施工单位维修，如发现重大质量问题，应立即报告公司主管领导，并通知发展商，如施工单位未及时维修，则管理处应在通知发展商工程监理部门后组织人员进行维修，所发生的一切费用在施工质量保证金中扣除。

3、业主房屋入伙满一年后发生的质量问题，属于入伙后未整改的遗留问题，原则上由管理处负责维修，属于业主在使用、改建或装修中发生的总是由业主自行负责。

4、如业主需要进行一般性维修，可直接向管理处提出维修申请，由管理处技工班进行维修，维修后由业主验收并签名认可，其费用由技工班按成本价合理收取。

5、如业主提出的大的维修要求，技工班应上报管理处，管理处派人核实情况，安排维修计划，组织人员维修，维修后由业主验收并签字认可。

6、凡在楼宇内、外公共部位发生的维修，由管理处负责完成，维修所发生的一切费用均在管理费中开支，不再向业主收费。

维修安全工作制度

一、为保证安全工作，各员工必须熟知本安全制度，并认真执行。

二、各特殊工种技工必须持证上岗，必须切实遵守本工种《安全操作规程》。

三、各安全用品必须按规定进行摆放，每次使用前后必须认真进行检查，发现总是或不可靠因素，应立即停止使用，将其单独放置并向部门主管报告。

四、高空作业时，必须配载好安全带和安全帽，并有专人负责监护。

五、使用汽油、天那水等易燃易爆物时，首先必须确定，现场无任何火源、火种（包括潜在的、可能产生的火种）后方可使用，使用过程中严禁吸烟，严禁一切可能产生火种的操作。

六、使用电焊、切割机等设备时，必须清除完现场的易燃物后方可使用。

七、原则上不带电作业，如必须，则应做好绝缘措施，且必须有专人监护。

八、对不具备安全施工条件，而必须马上施工的，必须有专人在场监护，且施工前必须备好应急方案，做好应急措施，如在现场备齐灭火器找好水源等。

房屋修缮标准

一、主体工程：

屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换，不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做，对钢盘混凝土凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。

二、装修工程：

1、门窗修缮后应牢固、平整、美观、开关灵活，接缝严密，不松动。门窗开关不灵活、松动、脱标、变形、腐烂的、应修理更换、小五金应修换配齐；大修时，内外玻璃一次配齐、打好玻璃胶、门窗损坏严重的，无法修复的，应更换。更换的门窗应与原门窗一致；

2、挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，应原样修复；严重损坏的，应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新；

3、踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复；

三、楼地面工程：

1、木地板的损坏占自然间地面面积25%以下的，可修复；损坏超过25%以上或缺乏材料时，可改做相应标准的高级地坪；

2、普通水泥地面起砂、空鼓、开裂、应拆补、修补或重做；水密石或块料地面损坏时，应尽量修复，实无法修复的，应改做相应标准楼地面；

3、面砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺，室外内潮湿严惩的，可增设防潮层或做块料地面；

四、层面工程：

1、屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建；

2、屋面上的压项、泛水、无沟、水落、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严惩时，应翻做。

3、女儿墙、烟通等屋面附属构件损坏严重的，在不影响使用和市容的条件下，可改修或拆除。

4、钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层；结构损坏的，应加固重做。

5、下班天栅损坏漏水的，应修复；损坏严重的可翻修，但一般不新做；

6、屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。

五、饰面工程：

1、外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准，不影响色泽协调的条件下进行；

2、外墙勒脚损坏的，应修复；

3、内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上时，可铲除重抹；原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复；因室内外高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层；

4、天栅损坏、抹灰层松动，不下附危险的，须铲除重抹；原脚线损坏的，按原样修复；损坏严重的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。

六、油漆粉饰工程：

1、木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失支保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构整体或零件拆换应油漆；

2、钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为3-5年；

3、木地板原油漆裉落的，应重做；

4、室内墙面、开棚等修缮时可刷新，其用料应采取新型涂料，如胶白等，高级抹灰损坏应原样修复；

5、高层建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一致。

房屋完好等级的评定标准

房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程序划分的等级，也就是现有房屋的质量等级。

评定房屋完损等级是按照统一的标准、统一的评定方法，对现有整幢房屋进行综合性的完好或损坏的等级评定。这项工作专业技术性强，既有目观检测，也有定量、定性的分析。

根据城乡建设环境保护部1985年制定颁布的《房屋完损等级评定标准》（简称《完标》）结合我安全小区及房地产实际情况制定对高层楼宇质量进行评定的一个标准。

一、房屋等级分类

房屋的结构组成部分分为：基础、承重构件、非承重墙、屋面和楼地面；装修组成部分分为：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚和细木装修；设备组成部分分为：水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷针装置、电梯等）。

1、房屋完损等级的分类

根据各类房屋的结构、装修和设备等组成部分的完好、损坏程序，房屋的完损善即房屋完损等级分成以下五类：

A 完好房。是指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的；

B 基本完好房。是指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现装良好，能正常使用，经过一般性的维修能修复的；

C 一般损坏房。是指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照的管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件；

D 严重损坏房。是指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损、油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建；

E 危险房。是指承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌的可能，不能确保住户安全的房屋。

二、房屋完好率，危险率的计算

计算房屋完损等级，一律以建筑面积（平方米）为计量单位，评定时以阁为评定单位。阁的划分原则与建筑面积的计算规则均与僵城镇房屋普查时的规定相同。

房屋完好率是房产管理和经营单位的一个重要技术经济指标之一，《完标》规定：完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和，占总的房屋建筑面积和百分比即为房屋完好。即：

完好房建筑面积 + 基本完好房建筑面积

房屋完好率 =--× 100%

总的房屋建筑面积

房屋经过大、中修竣工验收后，应重新评定调整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能调整房屋完好率）。正在大修理中的房屋可暂按大修前的房屋评定，但竣工后应重新评定；新接管的新建房屋，同样应按本标准评定完好率。

危房率：是指整阁危险房屋的建筑面积占总的房屋建筑面积的百分比。即：

整阁危险房屋的建筑面积

危房率 =--× 100%

总的房屋建筑面积

三、房屋的各类完损标准

房屋的各类完损标准是指房屋的结构、装修、设备等各组成部分的各种项目完好或损坏程序的标准。房屋各组成部分的各项目的完损程度是评定房屋完损等级的基础。评定各分项完损程度的确切与否，就会影响到房屋完损等级的正确评定。房屋完损等级是樗着房屋的质量，所以要认真细致的进行各分项完损程度的评定。

1、完好标准

完好标准是指房屋的结构构件完好，装修完好、完整，设备完好、齐全，管理畅通，现状良好，使用正常或虽个别分项有轻微损坏，一般经过小修就能修复的。1-1 结构部分：

A 地基基础：地基有足够的承载能力，挖孔桩、预制钢筋砼管桩、砼灌注桩、预制砼桩、钢筋砼等各类基础，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，一般经过小修就能修复的。B承重结构：

a.钢筋砼的梁、柱、墙、板、球（弧）形屋面等无倾斜、变形和非收缩性的裂缝，无砼剥落、碳化和钢筋露盘等损坏； b.承重砖墙（柱）、砌块等砌等无裂缝、倾斜、弓凸风化等损坏；

c.钢屋架平直稳定不变形，各部件节点焊接完好，支撑部件完好不变形，表面无锈蚀。C 非承重墙：

a.钢筋砼墙板无损坏、裂缝，不渗漏；

b.砖墙（砌块）平直完好，无风化破损、倾斜、弓凸等。

D 屋面：不渗漏。各种屋面基层牢固、平整、完好、积尘甚少，屋面排水畅通。

屋面的隔热保温层、防水层完好无损。钢性防水层和块体防水层完好平整，有足够的搞渗能力，无裂缝、起砂，分格缝填嵌严密，粘结牢固无损；卷材防水层粘牢固，无空鼓脱壳、破损。E 楼地面：

a.整体水泥面层平整坚固，无空鼓起壳、裂缝、起砂等损坏；

b.木地板平整坚固、稳定，表面稍有磨损或轻微稀缝，无腐朽等损坏；

c.砼、水磨石、缸砖、马赛克、大理石、花岗岩等块料面层平整无裂缝，残缺、掉角等损坏。

1-2 装修部分：

A 门窗：完整无损，开关灵活，玻璃，五金齐全，油漆完好有光泽，个别铝合金、钢制门窗有轻度锈蚀和开关稍有碰轧。

B 外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：完整，粘结牢固，无空鼓、剥落、裂缝和破损（收缩性的风裂缝除外）；玻璃带墙：完整、粘结牢固，无裂缝和破损。C 内墙瓷片、大理石、内抹灰：完整、牢固、无破损、空鼓和裂缝（收缩性的风裂缝除外）。

D 顶棚：灰板条、各种装饰板隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等项棚吊筋牢固，面层完整无破损、变形、下垂、腐朽、脱落，油漆好。

E 细木装修：护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等完整牢固，油漆完好。

1-3 设备部分完好、齐全，现状良好，使用正常： A 水卫：上下水管道畅通，无锈蚀，各种卫生器具完好，零件齐全无损，个别稍有轻微渗漏；

B 电照：电器设备、线路及各种照明装置完好、牢固，绝缘良好： C 空调：空调设备、管道畅通完好，无堵、滴现象，使用正常；

D 特种设备：如电梯、避雷装置、对讲机、电视监控、防盗设施、发电机、水泵室内消防等设备等使用正常。

2、基本完好标准

基本完好标准是指房屋的结构构件基本完好，少量构部件有轻微损坏，屋面局部渗漏但不严重，装修基本完好，稍有损坏，油漆失色，设备管道现状基本良好，能正常使用。1-1 结构部分：

A 地基基础：地基有承载能力，挖孔桩、预制钢筋砼管桩、砼灌注桩、预制砼桩、钢筋砼等各类基础，符合设计强度的要求，稍有超过允许范围的不均匀沉降，个别承重结构呈细裂缝，但已稳定，无继续发展的趋势。B承重结构：

a.钢筋砼的梁、柱、墙、板、球（弧）形屋面等个别有轻微变形，细小裂缝，砼有轻度剥落、碳化和露筋； b.承重砖墙（柱）、砌块等砌体有少量裂缝；

c.钢屋架平直稳定不变形，各部件节点焊接完好，支撑部件完好不变形，表面稍有锈蚀。

C 非承重墙：有少量损坏，但基本牢固。a.钢筋砼墙板稍有裂缝，局部稍有渗漏；

b.砖墙（砌块）表面稍有风化、细裂缝，勒脚有侵蚀。D 屋面：局部有渗漏。积尘较多，屋面排水基本畅通。

屋面的隔热保温层、防水层稍有破损。钢性防水层面稍有龟裂、起砂，分格缝嵌料老化，稍有开裂；块体防水层稍有脱壳、裂缝；冷膏、油膏等防水层稍有老化和封口脱开；卷材防水层稍有老化、气泡、空鼓、翘边和封口脱开等。E 楼地面：

a.整体水泥面层稍有磨损和稀缝，空鼓、起砂； b.木地板稍有磨损或轻微稀缝，有轻度颤动；

c.砼、水磨石、缸砖、马赛克、大理石、花岗岩等块料面层磨损起砂、稍有裂缝、空鼓、缺损。

1-2 装修部分：

A 门窗：有少量变形，开关不灵，玻璃少量松动、破碎、残缺、五金、纱窗少量残缺；油漆稍有起皮剥落，少量铝合金、钢制门窗有锈蚀。

B 外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：稍有空鼓、剥落、勾缝砂浆少量酥松脱落；

C 内墙瓷片、大理石、内抹灰：稍有空鼓、裂缝、剥落。

D 顶棚：灰板条、各种装饰板隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等项棚吊筋无明显变形下垂，抹灰稍有裂缝，其它面层稍有脱钉、翘角、松动，压条有松动脱落，油漆失光。

E 细木装修：护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等部件损坏残缺。1-3 设备部分：

A 水卫：上下水管道基本畅通，各种卫生器具基本完好，个别零件损坏残缺。B 电照：电器设备、线路及各种照明装置基本完好、无漏电现象，个别零件损坏。C 空调：空调设备、管道基本畅通，稍有锈蚀、滴水现象、个别零件损坏，基本能正常使用。

D 特种设备：如电梯、避雷装置、对讲机、电视监控、防盗设施、发电机、水泵室内消防等设备设施，现状基本良好，能正常使用。

3、一般损害标准

一般损害标准是指房屋的结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部渗漏；装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照器具、零件有部分老化、损坏或残缺。1-1 结构部分：

A 地基基础：地基承载能力不足，挖孔桩、预制钢筋砼管桩、砼灌注桩、预制砼桩、钢筋砼等各类基础，局部强度不足，有超过允许范围的不均匀沉降，对上部结构有变形、裂缝等影响。

B承重结构：有较多损坏，强度已有所减弱。

a.钢筋砼的梁、柱、墙、板等局部变形、裂缝，裂缝值稍超过计划规范的规定，砼剥落面积占全面积10%以内，有露筋锈蚀。筋砼球（弧）形屋面有剥落露筋，钢筋有锈蚀。b.承重砖墙（柱）、砌块等有部分裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和灰缝勾缝酥松剥落等损坏。

C 非承重墙：有较多损坏，强度减弱。

a.钢筋砼墙板的边、角有裂缝，不渗漏，间隔墙面层局部损坏。

b.砖墙（砌块）有裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和灰缝勾缝酥松剥，勒脚有部分侵蚀剥落。

D 屋面：局部有漏雨，积尘较多，水泥砂浆基层局部裂缝、空鼓；屋面高低不平，排水不畅通。设施锈蚀、断裂。

屋面的隔热保温层、防水层有较多破损。钢性防水层面部分有裂缝、起壳、块休防水层部分有松动、裂缝、风化；卷材防水层部分有气泡、老化、空鼓、翘边和封口脱开；冷膏、油膏等防水层部分有龟裂、起绉、封口脱开。E 楼地面：

a.整体水泥面层部分裂缝、空鼓、剥落，严重起砂；

b.木地板部分有磨损、蛀虫、翘裂、松动和稀缝，局部变形，有颤动；

c.砼、水磨石、缸砖、马赛克、大理石、花岗岩等块料面层磨损、部分破损、裂缝、脱落，高低不平；

1-2 装修部分：

A 门窗：有部分翘裂、榫头松动，木质腐朽，开关不灵，铝合金、钢制门窗变形、锈蚀；玻璃、五金、纱窗部分残缺；油漆老化起皮剥落。

B 外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：部分有空鼓、裂缝、风化、剥落、勾缝砂浆部分酥松脱落，嵌缝条部分脱落；

C 内墙瓷片、大理石、内抹灰：部分有空鼓、裂缝、剥落。

D 顶棚：灰板条、各种装饰板、隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等顶棚吊筋有明显变形下垂，抹灰局部有裂缝，面层部分有脱钉、翘角、松动，部分压条脱落，油漆老化。

E 细木装修：护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等部分腐朽，蛀蚀、破裂、松动，油漆老化。1-3 设备部分：

A 水卫：上下水管道不够畅通，管道内有较多积垢、锈蚀、个别滴漏；卫生器零部件损坏、残缺。

B 电照：电器设备陈旧、电线部分老化，绝缘性能较差，少量照明装置有损坏、残缺。

C 空调：空调设备、管道锈蚀严重，零部件损坏，有滴、跑现象，供风不正常。

4、严重损坏标准

严重损坏标准是指房屋的结构有明显变形、损坏，屋面严重漏雨；装修严重破损残缺，油漆老化见底，设备陈旧，管道严重堵塞，卫生器具、零件严重损坏、残缺，不能正常使用。1-1 结构部分：

A 地基基础：地基承载能力不足，有较明显滑动；挖孔桩、预制钢筋砼管桩、砼灌注桩、预制砼桩、钢筋砼等各类基础强度不足，有明显的不均匀沉降或有压碎、折断、腐蚀等损坏，仍有发展趋势，对上部结构有明显影响。B承重结构：有较多损坏，强度已有所减弱。

a.钢筋砼的梁、柱、墙、板等有明显下垂变形、裂缝，砼有剥落的露筋锈蚀严重，下垂变形，裂缝值稍超过设计规范的规定，砼剥落面积占全面积10%以上。筋砼球（弧）形屋面有倾斜或变形，砼严重腐蚀剥落、露筋锈蚀。b.钢屋架明显倾斜或变形，部分支撑弯曲松脱，锈蚀严重； c.承重砖墙（柱）、砌块的强度和稳定性严重不足，有严重裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和抹灰层大片脱落。C 非承重墙：有严重损坏，强度不足。

a.钢筋砼墙板的边、角有严重裂缝、变形、严重漏水，面层严重破损。

b.砖墙（砌块）有严重裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀，抹灰层大片脱落，勒脚严重侵蚀剥落。

D 屋面：严重漏雨，积尘甚多，水泥砂浆严重裂缝、空鼓、风化；屋面高低不平，排水设施严重锈蚀、断裂、残缺不全。

屋面的隔热保温层、防水层严重破损；钢性防水层严重开裂、起壳、起砂；嵌缝料断裂脱落。块料防水层严重松动、裂缝、腐蚀、破损。冷膏、油膏等防水层普遍老化、纤维玻璃布露出，封口严重脱开。卷材防水层普遍老化、裂缝、翘边、封口脱开；沥青流淌。E 楼地面：

a.整体水泥面层严重起砂、裂缝、空鼓、沉陷、剥落；

b.木地板严重磨损、蛀虫、翘裂、松动和稀缝，变形和颤动；

c.砼、水磨石、缸砖、马赛克、大理石、花岗岩等块料面层严重松动，脱落、下沉，高低不平、破碎、残缺不全；

1-2 装修部分：

A 门窗：木质腐朽，开关普遍不灵，榫头松动翘裂；铝合金、钢制门窗严重变形锈蚀；玻璃、五金、纱窗残缺；油漆老化剥落见底。

B 外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：严重空鼓、裂缝、风化、剥落，墙面渗水，勾缝砂浆严重酥松脱落，嵌缝条普遍脱落；

C 内墙瓷片、大理石、内抹灰：严重空鼓、裂缝、剥落。

D 顶棚：灰板条、各种装饰板、隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等顶棚吊筋严重变形下垂，龙骨弯曲翘裂、腐朽、蛀蚀，面层严重破损，压条脱落，油漆见底。E 细木装修：护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等木质腐朽，蛀蚀、破裂、松动，油漆老化见底。1-3 设备部分：

A 水卫：上下水管道严重堵塞、锈蚀、漏水；卫生器具零部件严重损坏、残缺。B 电气照明：设备陈旧残缺、电线普遍老化、凌乱，照明装置残缺不齐，绝缘不符合安全用电要求。

C 空调：部分设备、管道锈蚀严重，零部件损坏，残缺不齐，滴、跑现象严重，已无法使用。

D 特种设备：如电梯、避雷装置、对讲、电视监控、防盗设施、发电机、水泵、室内消防等设备设施严重损坏、残缺、失效，已无法使用。

5、评定无损等级标准注意事项

在评定分项完损程度时要注意以下几点：

1-1 在评定时遇到断面明显不足的构件，必要时应经过复核或测试才能确定完损或危险程度。

1-2 在评定分项完损程度时，遇到一个分项内有几种损坏内容，以严重的某一内容为准来评定该项的完损程度。

1-3 在评定分项完损程度时，除结构组成部分的各项外，其作组织部分的各项可以数量最多的部件的完损和谐为准来评定该项的完损程度。

1-4 对于房屋组成部分中未列出的分项如阳台、楼梯、烟囱、壁橱等，在评定完损程度时，要分别列入房屋的组成部分中去评定。至于并入哪一个分项，可自己确定。如烟囱可归入屋面。

四、房屋完损等级评定方法

房屋完损的等级，标志了房屋质量的好与差，它是根据房屋各个组成部分的完损程度来综合评定的。房屋完损等级的评定分为好房屋、基本完好房屋、一般损坏房屋、严重损坏房屋和危险房屋等五类。

1、钢筋砼结构房屋完损等级评定

钢筋砼结构房屋评定完损等级方法分为以下四种情况：

1-1 房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。

1-2 房屋的结构部分各项完损程度符合同一个完损标准，在装修设备部分中有一、二个完损程度可降一个等级完损标准，其余各项仍和结构部分符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级应可按上一个等级的完损程度来确定。

1-3 房屋结构部分中非承重墙或楼地面分项完损程度可降一个等级完损标准，在装修或设备部分中有一项完损程度可下降一个等级完损标准，其余三个组成部分的各项都符合一个等级以上的完损标准，则该房屋的完损等级可按上一个等级的完损程度确定。

1-4 房屋结构部分中地基基础、承重构件、屋子面等项的完损程度符合严重损坏标准，其余各分项完损程度均符合一般损坏标准，则房屋完损等级应评为严重损坏房屋。其余以此类推。

2、评定房屋等级注意事项

在评定房屋完损等级时应注意以下几点： 1-1 评定房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备等组成部分的各项完损程度，对整阁房屋的完损程度进行综合评定。

1-2 在评定房屋完损等级时，要以房屋的实际完损程度为依据，严格按建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》中规定的方法进行，不能以建筑年代来代替来划分评定，也不能以房屋的原设计标准的高低来代替评定房屋完损等级。

1-3 评定房屋完损等级时，特别要认真对待结构完损程度的评定，这是因为其中地基基础、承重结构、屋面等项的完损程度，是决定该房屋的完损等级的主要条件，若地基基础、承重结构、屋面等三项的完损程度不在同一个完损标准时，则以最低的完损标准来评定。

1-4 完好房屋结构部分等级时，若超过规定允许的下降分项的范围时，则整幢忘记完损等级可下降一个等级，但不能下降到危险房屋的等级。

1-5 评定严重损坏房屋时，结构、装修、设备等各分项的完损程度，不能下降到危险房屋的标准。

1-6 在遇到对重要房屋评定完损等级时，必要时应对地基基础、承重结构进行得核或试测后才能确定其完损程度。

1-7 正大修中的房屋暂按大修前房屋评定。

五、评定房屋完损等级的基本做法

房屋完损等级的评定可分定期和不定期两类。定期评定房屋完损等级，一般每隔1-3年（或按各地规定）对所管的房屋进行一次全面逐阁完损等级的评定，这种评定可以全面、详细的掌握房屋完损等级的评定一般有以下几种情况：

A 根据气特征，如雨季、台讯、暴风雪、山洪等，着重对危险房屋、严重损坏房屋和一般损坏房屋等进行检查评定完损等级。

B 房屋经过中修、大修、翻修竣工验收以后，重新进行评定完损等级。C 接管新建房屋后，要进行评定完损等级。

进行评定房屋完损等级，其基本做法大致可以分为组织准备，实施查勘，统计汇总等三个阶段。

1、组织准备阶段

这一阶段的重点是制定评定工作计划，建立评定组织，组织评定人员进行培训，搞好试点。

1-1 组织准备：

公司成立房屋质量评定领导小组，对评定工作进行全面组织和领导，这个评定小组要有公司分管领导，管理处、技术等部门的人员参加。

各基层物业管理处应成立评定小组。小组成员一般有5-6人组成，即有经验管理处负责人1人，水工1人，电工1人，木工1人，电梯工1人。1-2 培训、试点：

组织评定人员进行业务培训、培训方法要采取理论与实践相结合的方法，把课深圳的讲与现场实习相结合起来，还可能把培训和试点结合起来。通过培训以达到理解标准，掌握方法，保证质量的目的。

通过学习了解评定房屋质量的目的意义，明确任务、范围，掌握评定的方法；其次要学习物业管理的有关政策、业务知识以及时性如保鉴定等基本常识、统计要求。另外评定工作的纪律也是要培训学习的必要内容。

试评时一定要按照《标准》逐项对照确定。通过试评必须达到二个基本目的：一是要达到统一方法、统一口径、统一目光（目测程度）以起样板示范作用；二是要摸索出一套评定房屋完损等级的工作规律，以取得经验，加以推广。1-3 物质准备：

要根据评定工作的要求做好必要的物质准备，包括查勘工具，评定的各种统计表格（房屋分阁完损等级评定表、汇总表、统计表等）。查勘工具可备线锤、直尺、榔头、螺丝刀、试电笔及有关检查设备的仪器、仪表。还有必要的书写用具及安全器具。统计表格分三种：房屋分阁完损等级评定表、房屋完损等级汇总表、房屋完损等级统计汇总表。

各项准备工作要尽量做得细一点。物业管理公司要对各管理处的评定工作准备认真检查落实，避免临时阵忙乱，影响工作。还要建立各级评定人员的各项工作责任制，以保证评定工作的质量。

2、实施查勘阶段

在充分做好各项准备工作以后，可进入实施查勘阶段。在这一阶段评定领导小组要帮助和指导各管理处做好评定查勘的各项工作，及时掌握情况抓质量、抓进度、总结经验，发现问题要及时解决。1-1 分工明确，职责分清：

各管理处的评定小组人员要分工明确，各司其职。泥工负责评定地基基础、钢筋砼、砌体等承重结构，非承重结构、屋面、楼地门窗、顶棚、细木装修等项的完损程度。木工负责评定非承重墙、木地面、门窗、顶棚、细木装修等项的完损程度。水工及电工负责水卫、电照、空调和特种设备（电梯除外，电梯由电梯工负责评定）等。1-2 评定顺序：

为了使工作有秩序地进行，提高工作效率，保证评定工作质量，应按以下顺序进行：

A 在室内先填写好房屋分阁完损等级评定表中的有关资料，如房屋名称、结构类别、建筑面积、现在用途等项。

B 在室内先填写好房屋分阁无损等级评定表中的有关资料以后，实地进行逐幢评定。在评定等级确定并填好表后，评定小组负责人要签注姓名和日期。

C 房屋分阁完损等级评定工作结束后，经复核抽查无误，符合质量要求后，方可进行房屋完损等级汇总和统计汇总工作。1-3 评定方法：

评定小组先将填好的房屋分阁完损等级评定表带到实地，经核对房屋的名称、阁号后，泥工、木工、水工、电工、电梯工按各自分工进行评定，其方法如下：

查：查看是评定的主要方法，查看时应先查外后查里，先查下后查上。泥工先沿房屋外形查看一遍，熟悉情况，接着查看外承重墙（柱）、非承重墙、外饰面等项的完损程度，然后进入屋内，按照先查下后查上的原则顺序，查内承重墙（柱），钢筋砼的梁、柱、板、楼地面、非承重墙、内饰面等项的完损程度，再查看屋（楼）面渗漏水迹情况和上屋面查看完损程度，或遇墙体、柱有倾斜、弓凸等损坏，可以用线锤吊测倾斜、弓凸值，以便进一步确定损坏程度。若遇承重结构有裂缝、风饰面有破损，还可以用尺量测裂缝宽度或饰面破损面积，以进一步确定其完损程度。

木工先查外门窗的完损程度，然后进入屋内，按照先查下后查上的原则顺序，查看非承重墙、木地面、顶棚、细木装修等项的完损程度。查看时可用螺丝刀探凿腐朽的深度。对遇到有顶棚和经常受雨水侵入的部位，一定要详细查看，顶棚一定要钻进去查看。

水、电工及电梯工对设备部分的完损程度评定，也应按照先下后上的顺序逐间逐层检查，必要时带检查测试仪器来测定设备和性能好坏及电器、线路绝缘情况，据此来确定完损程度。

管理处负责人从外到里，从下到上对各项都要目测完损程度，做到心中有数，若遇到危险、严重损坏的承重结构，可以同泥工或木工一起查看完损程度。

在查看过程中要按房屋的部位循顺序进行，每查看一外把所有的项目全部查看到，不能有遗漏，不走回头路，以节省时间。

问：对有些项目的损坏情况查看不到或民政部不清的，可以询问住户，如白蚁危害，屋（楼）面漏水，水管跑、冒、滴等情况。

报：泥工、木工、水工、电工、电梯工在各自查看项目后，就分别向管理处负责人报出各个项目的完损程度。

议：管理处负责人首先根据房屋分阁完损等级评定表上记载的各项完损程度，按照房屋完损等级评定方法，提出整幢房屋应评定完损等级的建议，再经过评定小组评议后确定其完损等级。如果评定小组对评定的完损等级意见不统一的，要发扬民主，充分进行商议，必要时对争论的项目可进行复查后才确定等级。对评定过程中遇到情况复杂，个人难于确定时，需评定小组集体查看，经商议后再确定。

记：管理负责人把评定小组评定的房屋完损等级记在分阁完损等级评定表一的“评定等级”一栏内，填写时可简定写为“完好”（即完好房）；“基本完好”（即基本完好房），“一般”（即一般损坏房），“严重”（即严重损坏房），和“危险”（即危险房）。在评定过程中发现危房、严重损坏房和一般损坏房的承重结构损坏的情况，还要在表中“附记”栏内简明记载损坏的内容、程度、数量、部位等，必要时可画出示意图，以便复核或修理查勘时的依据。

1-4 填写房屋分阁完损等级评定表：

房屋分阁完损等级评定表是评定的基础表格，为了保证质量，填写内容要正确，方法要一致。每阁房屋填写一张评定表。“房屋名称”、“房屋情况”两栏可摘录房屋普查时的“房屋分阁普查表”中的资料，或可利用历史资料。假如无资料利用时，就要到实地调查填写，一般填写方法如下：

名称：指大厦名称。

座落：指大厦所在的地点。

编号：编号的目的是为了便于汇总统计和装订资料，防止散失，以供查考，以每张表编一个号码，应顺序编号。

阁号：同一大厦中有几幢房屋的，应分别按每一幢楼编写阁号。

产别：是根据房屋所有权和管理不同而划分的类别，如公产、代管产、拔用户、私产。。等。

结构类别：如钢筋砼及其它结构等。

现在用途：如住宅、商场、写字楼、酒店等，是指房屋目前的实际用途，并非房屋原建时的用途。

附记：主要记载说明的问题，如承重结构损坏的部位、数量、程度等。评定等级：是指整阁房屋的完损等级。1-5 评定的质量要求：

评定房屋完损等级的目的，是为了使物业公司及管理处掌握房屋的完损情况，并为房屋技术管理和修缮计划的安排提供基础资料和依据。如果在评定过程中工作不认真负责，评定出来的房屋完损等级就不符合客观实际情况，那就达不到评定的目的，做这项工作也就失去了意义，因此要把评定工作的质量放在首位。

为了保证质量，必须做到以下几点：

A 加强对评定人员的培训和业务指导，提高业务工作素质，使每个评定人员对房屋完损标准和评定法弄懂，并在实际工作中能正确掌握使用。

B 在评定过程中出现特殊情况和疑难问题没有把握时，要及时汇报上一级评定组织。上级评定组织要经常到现场指导，及时解决评定中存在的问题。

C 建立工作责任制，评定人员要承担评定质量的责任，对质量好的要给予表扬奖励，对质量差的要批，并限期改正。

D 上级评定组织要严格把关，加强抽查指导，及时发现差错，给予纠正。检查质量的做法：

A 评定小组自查。评定小组每天实地评定结束后，要及时整理表格，检查是否有遗漏，如有遗漏一定要及时补上。对评出等级要自查一下，是否符合评定方法和评定标准，对不符合者，要及时纠正。

B上级评定组织抽查。上级评定组织要经常派人去基层检查工作，了解进度，抽查质量。抽查质量方法，一是抽查房屋分阁完损等级评定表，从表上检查评定方法是否正确，分析正确程度；二是到实地复查，查一查评定出来和等级是否符合房屋完损的客观实际情况。抽查数量一般在10%左右，允许误差率控制在0.3%以内。1-6 评定中应注意的事项：

A 参加评定工作的人员一定要有高度的责任心，要严格组织纪律，既做房屋质量评定员，又做宣传员；随时向住户宣传房屋评定的目的、意义和方法，取得住户的支持配合。

B 查勘评定工作要做到现场查勘，现场评定，日查日评日清。对该幢房屋被评为“危险房‘和”严重损坏房“二个等级时，不要当着住户评定或自作主张随意解答与评定无关的问题，以免产生不必要的麻烦。

C 在现场查看时，必须十分注意安全工作，以防止发生意外事故。

D 对查看时，隐蔽部位被破损的地方，应通知管理处及时安排修补，以免影响住户生活。

1-7 评定员应遵守的纪律：

A 评定工作必须到实地，依顺序逐阁进行。若遇住户不在家，应下次再补查，做到不遗漏、不重复。

B 工作时必须佩载标志或携带证件，以明确身份，接受群众监督。

C 对待群众态度和气，尊重群众的习惯，注意文明礼貌。不随意向无关人员传播资料和数据。

D妥善保管评定资料和表格，不得遗失、污损，做到日评日清。E 坚持岗位，不擅离职守，认真执行各种规章制度。

3、汇总统计表

这一阶段的工作重点是抓好汇总统计表的统计质量，搞好复核、核正工作，并在搞好统计汇总工作的同时，切实做好资料装订工作。

房屋完损等级的汇总统计工作是最后一道工序，也是评定完损等级和成果的阶段。汇总统计采用逐级的，自下而上的方法进行，并采用过录汇总技术。1-1 房屋完损等级汇总表是建筑面积和各类房屋结构完损等级的汇总，从此表可看出房屋结构和完损等级的情况。A 此表由管理处汇总。

B 此表汇总是根据“房屋分阁完损等级评定表“复核无误的基础上进行汇总。C 汇总的方法：

C-1 首先把“房屋分阁完损等级评定表“按房屋名称、某阁、某层、某座从小到大依编号顺序整理好。

C-2 每张表一个项目一个横格。

C-3 汇总小计中建筑面积各栏要做到横平竖直。

C-4 汇总表建筑面积以平方米为单位，保留小数点后二位。1-2 房屋完损等级统计汇总表供各管理处统计汇总，反映房屋各类结构的面积和完损等级，并用百分率来表示。

A 此表是根据“房屋完损等级汇总表“来统计汇总。各栏要做到横平竖直。B 此表的统计单位为平方米或万平方米。

第五篇：2012物管师考试(管理实务)

应试人员注意事项

1．全卷共三大题，包括单项选择题、多项选择题和案例题。

2．作答单项选择题和多项选择题时，采用28铅笔在答题卡上涂黑所选的选项。

3．作答案例题时，采用黑色墨水笔在答题卡指定位置作答。

4．考试时间为180分钟。

一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)1．人住的实质是()交付物业的过程。

A．建设单位向业主

B．物业服务企业向业主

C．施工单位向建设单位

D．施工单位向业主

2．下列物业类型和规模的组合中，符合一级物业服务企业资质对管理类型和规模的要求的是()。

A．高层80万m2，多层50万m2

B．多层80万m2，高层50万m2

C．高层50万m2，多层30万m2，写字楼5万m2，别墅2万m2

D．多层50万m2，高层30万m2，别墅5万m2，写字楼2万m2

3．下列各项目，必须通过招标投标方式选聘物业服务企业的是()。

A．工厂集体宿舍

B．新建写字楼

C．新建商品住宅区

D．部队营房

4．关于物业评标委员会的说法，正确的是()。

A．评标委员会由投标人的代表与物业管理专家组成B．人数为5人

C．由招标人依法组建评标委员会

D．外请专家不得少于4／5

5．在房屋完损等级分类中，不正确的分类名称是()。

A．完好房

B．基本完好房

C．一般完好房

D．危险房6．物业管理区域内，义务消防队由()组成。

A．物业管理公司的全体员工

B．物业项目部的全体员工

C．全体秩序维护员

D．全体业主

7．员工的解聘包括()三种情况。

A．员工辞职、辞退和资遣

B．员工辞职、开除和资遣

C．员工辞退、终止合同和派遣

D．员工辞退、旷工和除名

8．物业服务企业接受与处理业主投诉的原则是()。

A．一定要满足业主的合理要求

B．尽可能满足业主的一切要求C．要有偿满足业主的合理要求

D．尽可能地满足业主的合理要求9．一般情况下，不属于物业服务企业职能机构的是()。

A．物业分公司

B．人力资源部

C．财务部

D．经营管理部10．物业服务企业在早期介人阶段服务的对象是()单位。

A．建设

B．施工

C．规划设计

D．监理

二、多项选择题(共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)11．关于对员工奖励的说法，正确的有()。

A．物质奖励与精神奖励相结合B．员工做出了成绩，符合奖励标准，应当立即予以奖励

C．奖励应采用公开透明的方式

D．奖励程度要与员工的贡献相符

E．奖励的方式保持一致，不应变化

12．物业管理投诉处理的要求有()。

A．对投诉要“谁受理、谁跟进、领导回复”

B．接受和处理业主投诉要做详细记录，并及时总结经验

C．尽快处理；暂时无法解决的，向业主说明，约时间处理、跟进

D．接受与处理业主的投诉，要尽可能满足业主的合理要求

E．对业主的过多要求不予理会

13．物业绿化日常管理的内容有()。

A．浇水、施肥

B．修剪造型

C．翻新改造

D．花木种植

E．中耕除草

14．常规物业管理包括()等。

A．消防设备维护

B．房屋出租

C．配套商业的经营

D．道路停车位的管理

E．树木的养护

15．下列资产中，其折旧可计人物业服务成本的有()。

A．生活水泵

B．清洁用扫地车

C．立体车库停车架

D．客服人员用电脑

E．剪草机

三、案例题(共14题，第16题至29题，共80分)

案例一

某住宅小区入住不足2年，前期物业管理由开发商委托的甲物业管理公司负责。该小区业主大会成立后决定选聘乙物业管理公司承担该小区的物业管理工作。业主委员会书面通知甲乙公司办理移交。

现场交接时，乙公司派项目经理1人，在甲公司人员陪同下观察了小区内共用部位、共用设施设备及其附属设施的运行状况。观察结果是除部分屋面漏水外，其他部分运行状况正常。对于屋面漏水，甲公司解释属保修期，应由开发商解决。于是，甲、乙两公司未将该问题列入移交工作范围。资料交接时，甲公司向乙公司移交了开发商提供的前期物业资料，甲称入住资料属短期保管，已销毁。

费用交接时，甲公司提出因有部分未实际居住的业主以没有接受服务为由，不缴纳物业服务费，致使小区物业服务经营亏损，希望用小区楼内广告收人冲抵。

上述情况乙公司给予确认，双方共同签署了交接文件。

接管后，乙公司便陆续发现部分电梯存在故障，支出大量维修费用。

问题

16．本案例中物业承接查验的做法是否正确?简要说明理由。

17．本案例中对于部分屋面漏水，甲公司的解释是否恰当?甲乙两公司的处置方法是否正确?简要说明理由。

18．物业资料的移交应包含哪些内容(请列举)?本案例中，甲公司处置入住资料的行为是否符合档案管理规定?简要说明理由。

19．本案例中部分业主拒缴物业服务费的理由是否成立?简要说明理由。甲公司经营的欠费以广告收入冲抵的处理方法是否恰当?请列出两条你认为恰当的处理方法。

20．你认为可以从本案例吸取哪些教训来改进承接检验工作?简要说明理由。

案例二

某住宅小区，2012年10月组织业主入住。入住工作由开发商办理，物业服务企业协助。小区有15套房屋未销售，另3套房屋因建筑质量问题，业主拒绝办理入住手续，开发商也认可质量问题，表示维修后再交付。

业主张某在10月8日办理人住手续，领取了相关资料和钥匙后发现房屋门窗有质量问题，遂与开发商约定限期整改。由于开发商未在约定期限内完成房屋门窗整改，张某以此为由拒缴物业服务费。

物业服务企业在10月20日巡视过程中发现业主王某装修前未办理装修手续，并私自拆改天然气管道设施。王某称无人告知禁止拆改天然气设施的有关规定，所以便拆改了。物业服务企业要求其恢复原状。王某则提出自愿签署一份《承诺书》，内容包括“承诺因拆改天然气管道导致出现的安全事故，均由本人负责”等，并自愿交纳天然气改造押金3 000元。问题

21．15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费分别应当由谁承担?简要说明理由。

22．张某拒缴物业服务费的理由是否成立?简要说明理由。

23．你认为王某拆改天然气管道的说法是否正确?简要说明理由。

24．针对王某未办理装修手续即开始装修的情况，物业服务企业应该采取哪些管理措施?

25．王某自愿签署的《承诺书》是否有效?为什么?

26．请说明物业装修管理人员在巡视过程中应注意哪些问题。

案例三

拟建的××花园项目地处城市边缘地带，邻近凤凰山风景区。总建筑面积20万m2，全部为高层楼房，小户型、单身公寓为、主力户型。物业区域有基本商业配套及健身房、网球场、游泳池、图书馆等。某物业管理公司派出了由行政总监为组长，品质部、市场拓展部骨干组成的早期介入小组，负责为开发商提供物业管理咨询服务。在项目协调会上，开发商介绍，该项目正在施工建设中，预计还有12个月封顶，等等。会后，物业管理公司随即制定了早期介入工作方案，内容主要包括：X X花园周边交通、商 圈情况调查；目标销售群体确定；工程质量监理；确定设备安装单位；项目销售配合方案等。

问题

27．根据本案例提供的材料，物业管理公司早期介入工作有哪些不当和错误?

28．根据该项目具体情况，列举并简要阐述早期介入工作的主要内容。

29．如果该公司取得该项目的物业管理权，结合本案例提供的具体条件和情况，可以在哪些方面开展多种经营服务?(每个方面至少列举一项具体项目)

2012全国物业管理师执业资格考试<物业管理实务>试卷答案

一、单项选择题

1．A 2．A 3．C 4．C 5．C

6．B 7．A 8．D 9．A l0．A

二、多项选择题、11．ABD l2．BCD l3．ABE l4．ADE l5．BCDE

三、案例题

案例一

16．不正确。

理由：乙公司应组织力量成立物业承接查验小组，了解物业的基本情况，并着手制定承接查验方案。查验小组成员要求具有较强的工作经验和业务能力，专业性强。小组成员人数可根据接管物业的规模而定。物业查验的内容包括：①物业资料情况；②物业共用部位、共用设施设备及管理现状；③各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况；④其他内容，包括物业管理用房，产权属全体业主所有的设备、工具、材料，与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电 的合同、协议等。

17．甲公司的解释恰当。

理由：物业管理公司承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分的保修事务都应由建设单位负责。

甲、乙两公司的处置方法不正确。

理由：如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。

18．物业资料的移交应包括：

(1)物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。

(2)业主资料包括业主人住资料、房屋装修资料。

(3)管理资料。

(4)财务资料。

(5)合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。

(6)人事档案资料。

(7)其他需要移交的资料。

本案例中，甲公司处置入住资料的行为不符合档案管理规定。

理由：人住资料属于无限期保存资料。

19．部分业主拒缴物业服务费的理由不成立。

理由：物业服务企业的服务不会因为个别业主没有实际居住就停止管理服务，因此无论业主是否实际居住，从办理房屋通知手续之日起就应如期交付物业管理服务费。甲公司经营的欠费以广告收入冲抵的处理方法不恰当。恰当的处理方法：①企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展；②通过有偿服务、扩大多种经营。

20．从本案例吸取以下教训来改进承接检验工作：

(1)新的物业服务企业应组织力量成立物业承接查验小组。理由：为了更好地查验物业。

(2)物业管理机构更迭时的物业查验的基本内容要全面。理由：为了使物业的移交能够顺利进行。

(3)移交的资料要齐全。理由：为了新物业服务企业更好地了解物业情况，做好物业服务管理。

(4)移交手续要齐全。理由：以免产生纠纷。

案例二

21．15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费由开发商承担。

理由：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

22．张某拒缴物业服务费的理由不成立。

理由：房屋门窗的质量问题，在保修期内由开发建设单位负责维修。王某不得以此为由拒绝缴纳物业服务费。业主从办理房屋通知手续之日起就应如期交付物业管理服务费。

23．王某拆改天然气管道的说法不正确。

理由：用户在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写装饰装修申报登记表，并提交管理单 位登记备案。只有在物业管理单位对装饰装修内容的登记备案完成之后，用户才能动工装修。装修手册中会说明对改动原有建筑、水电气等需办理的手续。

24．物业服务企业应当及时劝阻停止装修，并要求尽快补办开工申请；已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告城市房地产行政主管部门依法处理。

25．王某自愿签署的《承诺书》有效。

理由：《住宅室内装饰装修管理办法》规定，装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。

26．物业装饰装修期间，物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量，加大物业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防、频繁沟通，做到防患于未然。出现违规违章行为的，要晓之以理，动之以情，必要时须报告有关行政主管部门处理。同时，要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工证，强化对施工人员的管理。

案例三

27．物业管理公司早期介入工作的不当和错误：

(1)派出了由行政总监为组长，品质部、市场拓展部骨干组成的早期介入小组，负责为开发商提供物业管理咨询服务不妥。物业管理的咨询活动，主要指从物业管理的角度对开发建设项目提出合理化的意见和建议，其可以由物业服务企业提供，也可以由物业管理专业人员提供。

(2)物业管理公司制定的早期介入工作方案包括的内容不当。由于物业管理公司是在工程施工建设阶段介入的，主要涉及建设阶段和销售阶段的管理咨询服务。

28．根据该项目具体情况，早期介人工作的主要内容包括以下内容。

(1)建设阶段：与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改

方案；配合设备安装，确保安装质量；对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。

(2)销售阶段：完成物业管理方案及实施进度表；拟定物业管理的公共管理制度；拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归人物业管理档案。

29．结合本案例提供的具体条件和情况，可以在以下方面开展多种经营服务。

(1)房屋中介服务：房屋的租赁经营。

(2)材料物资销售服务：水暖配件的销售。

(3)废品回收服务：设立废品回收站。

(4)商业用房经营服务，开办健身房、网球场、游泳池、图书馆等。