4--物业管理基础知识

第一篇：4--物业管理基础知识

一、物业管理的概念

物业管理是指由专门的物业管理经营机构和人员受物业所有者的委托，根据国家有关法律，按照合同和契约，运用现代管理科技和先进的维修养护技术，以经济手段对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施、场地，以及物业区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等实施统一的专业化管理和维修养护，为居民生活提供高效、优质、便捷、经济的综合性服务。

物业管理在房地产发展中的积极意义主要体现在以下几个方面：

第一，物业管理发展成为独立的社会经济部门，不仅是形成全国性或区域性物业管理竞争市场的前提；而且促进了房地产开发、经营、服务的有机结合，有利于城市房地产业运行体系的确立与完善。

第二，物业管理是一种社会化管理模式，这是和房地产管理十几年来推行的房地产综合开发的改革相适应的，是和房地产综合开发这种大生产的生产方式相适应的，有利于房地产业摆脱旧有的自建自管的小生产方式和分散管理方式，加快向规范化、标准化、现代化的科学管理方式转换。

第三，从社会角度看，建立社会化、专业化的物业管理体制，克服了长期存在的多头管理、互相扯皮的弊端，有利于充分发挥住宅区及各类房屋设施的整体功能，实现房地产业的社会效益、环境效益和经济效益三个效益的统一，推进社会综合环境的改善。

第四，物业管理推行“有偿服务”和“一业为主、多种经营”相结合的经营方针，促进了“以小区养小区，以物业养物业”这一新的自我发展机制的形成，利于物业管理拓宽资金来源渠道，培植良性发展的资金循环机制。

第五，从财富积累的角度看，物业管理通过缜密的管理措施和优质的修缮服务，提高了房屋住用安全程度，保障了房屋的完好程度与使用功能的正常发挥，延长了房屋的使用寿命。

第六，物业管理为开发商树立了良好的企业形象，增强开发商在房地产市场中的竞争力，有利于实现开发商的投资预期，加快再开发速度，形成良性循环。

二、物业管理发展方向

根据建立社会主义市场体制的要求，中国物业管理应当选择专业化、市场化、社会化、规范化的发展模式。

所谓专业化就是： 第一，有专业的人员配备。第二，有专门的组织机构。第三，有专业的工具配备。

第四，有科学、规范的管理措施和工作程序。

所谓市场化就是要使物业管理按照市场经济的原则去运作：

第一，物业管理执行机构应是市场的主体，即是企业化的机构—物业管理公司，而非行政性的组织。

第二，允许市场主体获取合理的利润，防止人为地约束限制物业管理对经济收益的追求。第三，物业管理实行有偿服务，各项收费标准由市场定价。这个市场就是物业业主或使用者对物业管理和服务的需求，从而物业管理费取决于物业使用者的收入和消费水平，并非一成不变。

第四，物业管理公司要根据实际需要，开展多元化、多层次的经营服务，向居民提供尽可能的方便。

所谓社会化功能就是：

第一，为适应社会化大生产专业分工的要求，政府应鼓励开发商将其所开发的物业委托给专业管理公司去管理以获得经营效率。

第二，从法律与产权关系上讲，物业在售出后，物业及其周围设施的使用权、处分权便归属于全体业主，所以实施物业管理必须要反映业主的意见和要求，切实维护其合法权益。

所谓规范化就是：

第一，物业管理企业要根据国家有关政策法规，在工商行政管理部门正式登记注册，接受审核，依法经营。

第二，物业管理公司应通过规范的程序接管物业。这包括行业主管部门的资格审验，获得业主管理委员会或开发商的正式聘用等。

第三，物业管理单位需用科学规范的手段，按照合法的程序实施管理，并履行接受业主管理委员会和政府主管部门监督检查的义务。

一、物业管理机构

（一）物业管理公司，是专门从事地上永久性建筑物、基础设施及周围环境的科学管理，为业主或用户提供良好的生活或工作环境，具有独立法人地位的经济实体。

物业管理公司的特点是按照企业化、专业化、社会化、制度化的要求管理物业，坚持“统 2 一管理、综合服务”，“取之于民，用之于民”，“以区养区”，“自我运转、自我发展、自我完善”的信条，是一个经营型的经济实体。

物业管理公司的机构根据发展和管理的需要一般可设置以下机构： 1.总经理室。2.办公室。3.财务部。4.公共关系部。5.工程部。6.保安部。7.清洁环卫部。8.绿化部。9.经营发展部。

建设部1994年3月颁发的《城市新建住宅小区管理办法》规定，物业管理公司的权利有：

1.根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法； 2.依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理； 3.依照物业管理合同和有关规定收取管理费用； 4.有权制止违反规章制度的行为； 5.有权要求管委会协助管理；

6.有权选聘专业公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务； 7.可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。物业公司的义务有：

1.履行物业管理合同，依法经营；

2.接受管理委员会和住宅小区内居民的监督；

3.重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可；

4.接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在人民政府的监督指导。

（二）业主管理委员会是由业主代表组成，代表业主利益，向社会各方反映业主意愿和要求并监督物业管理公司管理行为的一个民间性组织。

业主管理委员会权利的基础是其对物业的所有权和使用权，根据组成原则，业主管理委员会代表着该物业的全体业主，对与该物业有关的一切重大事项拥有决定权。业主管理委员 3 会的权利主要有：

1.制定业主管委会章程，代表该物业的产权人、使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利。

2.决定选聘、续聘或改聘专业物业管理公司。

3.审核物业管理公司测算出的物业管理费用和水电费标准，有权请物业管理公司对核算办法进行说明，与物业管理公司讨论、协商、修改，使费用标准能为全体业主所接受，最后经过表决形成决议由物业管理公司下发执行。

4.审议物业管理公司制订的年度管理计划和有关管理服务的重大措施。5.审批物业维修基金的使用计划。

6.检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。

二、物业管理的基本内容

（一）物业管理的主要对象是住宅小区、高层与多层住宅楼、综合办公楼、商业大厦、旅游宾馆、标准化工业厂房、仓库等。尽管物业类型各有不同，使用性质差异很大，但一些基本的管理内容是一样的。

1.各种建筑物和各种设施的管理。

2.搞好物业配套设施的维护和保养，保证物业的正常运行，向用户提供基本的使用保证。3.加强保安和消防系统的管理，向用户提供生活和办公的安全保障。4.搞好物业及周围环境的清洁，向用户提供一个整洁舒适的居住、办公环境。5.做好绿化草地和花木的养护工作，为用户营造一个优美宜人的居住、办公环境。6.加强车辆管理。

7.搞好维修基金以及储备金的核收与管理，为用户的长远利益作早期的筹划。8.及时办理物业及附属设备的财产保险，避免由于自然灾害给用户（业主）造成巨大的财产损失。

9.做好管理费用的核收和使用管理，保证物业管理工作的健康顺利进行。

10.搞好多种配套服务经营，为用户提供尽可能全面的方便服务。这是物业管理工作的又一重大任务，涉及的方面很多。

11.搞好社区管理，创造健康文明的社区文化，为建立友好融洽的新型人际关系而尽心尽力。

12.协助政府进行社会管理，推进全社会的文明和进步，如在所管理物业范围内从事人 4 口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。

13.建立物业档案，随时掌握产权变动情况，维护物业的完整和统一管理。

不同用途的物业尽管基本管理内容相近，但在实施具体管理时，仍应针对不同物业，有所侧重。

（二）服务项目具体地可分为三大类别：

1.公共服务。它是为全体用户提供经常性服务，是所有用户都可以享受到的。（1）卫生服务，包括每天清扫公共楼梯、道路、绿化池，上门为单位和用户收集清运垃圾、清洗每天的垃圾桶。

（2）定期清洗消毒楼宇公共食用蓄水池，保持池内的自来水卫生；在每次清洗水池的同时，清洗楼梯走廊。

（3）每月派员挨家挨户上门登记计算，交缴水电费；对所管理的楼宇公共水电设施的维护保养、楼梯过道的公共照明维护，随时更换坏了的灯泡。

（4）维护小区环境，设卫生监督员每天流动检查，制止各种有损市容、市貌的乱搭乱建、乱倒、乱放、乱涂等违章行为，保障全体用户的利益不受侵害。

（5）小区内的治安服务，设立治安岗亭和流动巡逻队伍。2.专项服务。是为某些用户群体提供的服务，有：（1）为高层用户24小时开启、维修电梯；（2）定期翻新、粉刷楼宇；

（3）检修各种公用设施，如高层供水水泵、消防设备、发电房等动力设备；专项服务的收费，按各用户的建筑面积合理负担。

3.特约服务。是为满足用户特别需要而提供的个别服务，主要有：（1）代保管自行车、摩托车、汽车；（2）代管房屋；

（3）预约定期上门清扫室内卫生；（4）收洗衣物、被褥、缝制衣服；（5）代购商品、代送煤气等；（6）代搬家业务；

（7）代接送小孩上学、入托；（8）土木工程维修、装饰；

5（9）园林绿化的设计、种植保养和出租时花盆栽；（10）维护室内水电设备、家用电器；（11）用户委托的其他服务项目。

（三）经营是物业管理适应市场要求而必须具备的功能。经营内容主要有： 1.物业租赁。

2.有偿服务。物业管理公司进行有偿服务必须做到下列几件工作：（1）发掘和引导服务需求，扩展服务业务；（2）确定服务范围、服务档次，拟定服务收费标准；（3）进行服务效果调查，回访；（4）收缴服务费用，缴交有关税费；

（5）其它。比如装修服务还需完成计划、设计、施工、交接验收等一系列事务。

（四）社会管理内容

物业管理公司要和各级政府、医疗、政法、公安等部门加强联系，随时传达新的政策和法令，协助开展工作。

总之，随着市场经济的逐步确立，物业管理公司成了社会管理工作的基层组织，物业管理公司应扮好这个角色，完成历史赋予的使命。

第二篇：物业管理基础知识

一、物业管理的概念：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理

企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

二、业主

（一）概念：1.物业的所有权人；2.持有空置物业的建设单位；3.已办理商

品房预售合同登记且所购房屋已入住使用的单位和个人。

注：物业所有权人要有房管部门发给的《房地产权证》或办理登记的《商品房预售合同》。

（二）业主在物业管理活动中，享有下列权利：

1.按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

3.提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

4.参加业主大会会议，行使投票权；

5.选举业主委员会委员，并享有被选举权；

6.监督业主委员会的工作；

7.监督物业管理企业履行物业服务合同；

8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和

监督权；

9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维

修资金）的管理和使用；

10.法律、法规规定的其他权利。

（三）业主在物业管理活动中，履行下列义务：

1.遵守业主公约、业主大会议事规则；

2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序

和环境卫生的维护等方面的规章制度；

3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

4.按照国家有关规定交纳专项维修资金；

5.按时交纳物业服务费用；

6.法律、法规规定的其他义务。

三、前期物业管理

（一）在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企

业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

（二）建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

（三）建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

（四）建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。

（五）物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时

公约予以书面承诺。

四、物业管理企业提供服务的内容

（一）建筑物及其附属的共用设施、设备、场地的养护与维修；

（二）绿化、环境卫生管理服务；

（三）安全防范服务；

（四）车辆停放及其场地的管理；

（五）高层楼宇增设的服务项目；

（六）物业档案资料的管理；

（七）业主和使用人委托的其他服务事项。

五、业主公约：

1.是一种公共契约，属于协议、合同性质。是对全体业主承诺，并对全体业主（包括物业使用人）具有约束力，是业主在物业使用、维护和管理等

方面权利、义务的行为守则。

2.业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公

约对全体业主具有约束力。

六、物业的使用和维护

（一）业主、任何单位或个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场

地，损害业主的共同利益。

（二）业主、使用人使用房屋不得有下列行为：

1.损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；

2.对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章

凿、拆、搭占等；

3.存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；

4.利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。

注：业主、使用人不按房屋使用说明书使用房屋造成的后果，由其自负。

（三）业主在物业管理区域内禁止下列行为：

1.践踏、占用绿地；

2.损毁树木、园林；

3.占用通道等共用场地；

4.乱抛乱堆垃圾、杂物；

5.发生超出规定标准的噪音；

6.排放有毒、有害等污染环境的物质；

7.在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；

8.法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。

（四）物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时

维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企

业维修养护，费用由责任人承担。

（五）对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法

律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理

部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行

为予以制止或者依法处理。

（六）物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全

事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

七、建筑物共有部分的维修责任

按下列规定承担：

（一）毗连部分，由毗连部分的业主共同承担；

（二）建筑物本体共用部分，由该建筑物所有业主共同承担；

（三）物业管理区域内共用设施、设备、场地，由全体业主共同承担；出租物业维修责任的承担，应当在租赁合同中约定。

八、物业服务收费

（一）概念：

是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

（二）业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

1.包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者

亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

2.酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬

金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

3.建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

（三）物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3.物业管理区域清洁卫生费用；

4.物业管理区域绿化养护费用；

5.物业管理区域秩序维护费用；

6.办公费用；

7.物业管理企业固定资产折旧；

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9.经业主同意的其它费用。

10.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

（四）物业服务费定价

1.物业管理收费实行政府指导价和市场调节价。

2.政府指导价由省人民政府价格行政主管部门会同建设行政主管部门制定。县级以上人民政府价格行政主管部门可以在政府指导价范围内，结合当地实际情况，确定当地的收费标准。

3.对实施了物业管理的物业，实行物业管理公司统一向住户收取综合性的物业管理服务费。

4.已成立业主委员会的，物业管理服务费的收费标准由物业管理公司与业主委员按政府指导价约定或者由双方协商确定。

5.物业已交付使用尚未成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由物业管理公司在政府指导价范围内提出，报市价格行政主管部门核定。

6.对获得全国城市物业管理优秀住宅小区称号的住宅小区，经与业主或业主委员会协商同意，收费可按规定的指导价上浮30%，获得省称号的住宅小区，可按规定的指导价上浮15%。

(五)公共水、电费分摊

1.住宅大楼内走廊、楼梯、电梯、公共设施的公用水、电费用，由本楼住(用)户合理分摊

2.小区范围的路灯用电费用，由小区的所有住(用)3.高层住宅(含商铺、办公楼)的电梯等公用设备运行的电费，设独立计量表的，由所有使用该电梯和设备的住(用)户合理分摊

(六)物业服务费收缴:

1.业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用；

2.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

3.已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

4.不按约定交付物业管理、维修等分摊费用的，物业管理公司可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，按合同约定加收滞纳金，合同没有约定的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金；经催收仍不交付的，可累积计帐，在物业转让时，由房地产交易机构代为扣除；物业管理公司也可以依法向人民法院起诉；

5.物业管理公司向业主、使用人预收物业管理费，经约定，最多预收三个月的费用。

(七)物业管理公司的经费来源

1.主要为管理服务费收入、车辆停放收入、多种经营收入及其他合法收入。

2.物业管理公司在日常管理工作以外，为业主提供专项服务的收费标准由双方约定，报价格行政主管部门备案，其收入用作管理经费。

3.物业管理公司发展多种经营，开展各种有偿和无偿的便民服务，增加经营收入，逐步改善和提高企业的经济效益。

4.物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

5.物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

6.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第三篇：物业管理基础知识

物业管理基础知识

一、物业：

物业管理的起源：19世纪60年代的英国

1、物业的含义：

物业是指已建成投入使用和经济效用的种类，供居住及非居住的楼宇和已相配套的公共设备、设施和场地。

2、物业的分类：

根据不同的使用功能，物业可分为以下4类：

A、居住物业：（包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度

假村等）

B、商业物业：（包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店、康乐

场所等）

C、工业物业：（包括工业厂房、仓库等）

D、其它用途物业：（如车站、机场、医院、学校等）

二、物业管理：

1、物业管理的含义：

物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

2、物业管理的性质：

社会化、专业化、企业化、经营型是物业管理的4个基本特性：第 1 页 5/2/2013

A、社会化：（是指它摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，替多个产权单位、产权人找到了一个总管家）

B、专业化：（由专门的物业管理企业通过委托合同的签定，按

照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管

理）

C、企业化：（通过组建物业管理企业对物业实行企业化的经营

服务管理的过程）

D、经营型：（所提供的商品是劳务和服务，它实行的是有偿服

务、合理收费）

三、物业管理的服务范围：

1、常规性的公共服务：

（1）房屋建筑主体的管理：

A、房屋基本情况的掌握：（房屋的数量、建筑形势、产权情况、完好程度、使用情况等）

B、房屋修缮及其管理：（日常保养、维修等各项工作）

C、房屋装修管理：（房屋装修的申请与批准及对装修的设计、材

料、安全等各项工作管理）

（2）房屋设备、设施的管理：

A、各类设备、设施的基本情况（种类、分布、管线走向、变动

情况、完好率与使用情况）

B、各类设施、设备的日常运营、保养、维修与更新的管理

（3）环境卫生的管理：

楼宇内外物业环境的日常清扫保洁、垃圾清除外运等工作。

（4）绿化管理：

园林绿地的营造与保养、物业整体环境的美化等。

（5）治安管理：

楼宇内外的安全、保卫、警戒等以及对各种突发事件的预防与

处理，还可延伸为排除各种干扰，保持物业区域的安静。

（6）消防管理：

火灾的预防及发生火灾时的救护与处理。

（7）车辆道路管理：

车辆的保管、道路的管理、交通秩序的维护等。

（8）公众代办性质的服务：

是指为业主和使用人代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公共事业性费用。

2、针对性的专项服务：

（1）日常生活类：

A、衣着方面：（为住用人收洗衣物、床上用品、制衣等）

B、饮食方面：（为住用人代购食品、粮食、燃料、菜蔬副食及

日常用品等）

C、居住方面：（代住户进行室内卫生清扫、室内装修、搬家等）

D、出行方面：（代购代定车船票、飞机票、接送小孩上学、入

托，接送病人看病，代住户保管自行车与机动车辆的保养、清扫与维修等）

（2）商业服务类：

商业网点的开设与管理，以及各项经营活动的开展。

如：开办小商场，饮食店，美发厅，修理店；安装维修和修理

各种家用电器和生活用品等。

（3）文化、教育、卫生、体育类：

A、文化：（开办图书馆、录象室、举办展览、文化知识讲座）

B、教育：（开办托儿所、幼儿园、假期中小学生补习提高班及

学前班）

C、卫生：（设立卫生站，提供出诊、打针、提供家庭病房服务

等）

D、体育：（开办各种健身场所，如游泳池、健身房、桌求房、网球场，举办小型体育活动和比赛等）

（4）金（）服务类：

代办各种财产保险、人寿保险等业务，开办信用社等。

（5）经纪代理中介服务：

A、物业市场营销与租货；（营销指物业管理企业受业主委托，依据市场规律，进行商业策划，代理业主对物业进行市场推

广；租货指受业主委托，物业管理企业根据市场情况，评估

和调整租金，制定出租方案，寻找租户，替业主将物业出租）

B、产权评估、公证；（是指物业管理企业受业主委托，进行的房地产价格评估与公证工作）

C、其它中介代理（家教、保姆、房屋交换、代理广告业务等）

（6）社会福利类：

指物业管理企业提供的带有社会福利性质的各项服务工作。

3、委托性的特约服务：

特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提

供的服务。

四、物业按物业结构层次的分类：

1、多层建筑；

2、高层建筑（10~30层）；

3、超高层建筑（30层以上）；

4、小高层建筑（12层左右）；

5、中高层建筑（20左右）

五、物业管理对房地产物业影响：

1、有利于防地产销售推广；

2、有利于防地产的保值增值；

3、有利于防地产市场发展完善；

4、有利于提高开发商的信誉；

5、有利于推动相关产业发展。

六、物业管理目标：

1、为业主服务；

2、为用户服务；

3、为企业服务（为开发商服务、为物业管理服务）

4、为社会服务。

七、物业管理服务费的基本开支：

1、住宅区公用设施、设备和公共场所的日常管理、维修和养护

费用；（材料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等）

2、管委会、管理处规定人员的津贴工资、福利及办公费用；

3、就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用；

4、住宅区必要的社区文化活动费用；

5、住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税收费。

八、地产性价比：

物业性能与价格的比例，实际是物业综合价值：

1、地段；

2、建筑质量、开发商的信誉；

3、社区的配套；

4、户型的设计；

5、周边的配套；

6、物业管理是否保障

7、价格本身。

第四篇：物业管理基础知识

物业管理基础知识

1、什么是物业？

从物业管理的角度来看，物业是指已建成投入使用的建筑物及其相关的设备、设施和场地。

2、什么是物业管理？

物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑极其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和养护，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

3、物业管理的基本内容是什么？

按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

常规性的公共服务包括：房屋建筑主体的管理，房屋设备、设施的管理、环境卫生的管理，绿化管理，治安管理，消防管理，车辆道路管理，公众代办性质的服务等。针对性的专项服务包括：日常生活中的各项家务服务，各种商业经营服务项目，在文化、教育、卫生、体育等方面开展的各项服务，金融服务，经纪代理中介服务等。特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求，受其委托而提供的服务，实际上是专项服务的补充。

4、社会化、专业化、企业化、经营型物业管理的最基本的特点是业主自治自律与物业管理企业统一专业化管理相结合。

业主自治自律有两个关键环节：首先要有一个全体业主共同遵守的业主公约，它是所有业主使用人自律的保证，也是实行业主自治的前提；其次是要志成立精度委员会，它对物业管理企业具有先聘楷和解聘权，是业主自治的关键。

物业管理的作用是：为业主创造一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境；有利于提高城市管理的社会化、专业化；可延长物业使用年限用确保其功能的正常发挥；使业主的物业保值、增值。

5、精度是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是所拥有物业的主人。在物业管理中，业主又是物业管理企业所提供的物业管理服务对象。

物来使用人是指房屋、市政、肥用设施及场地的使用人。它既包含业权人，也包含非业权人。

业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，是由业主大会从全体业主中选举产生，经政府批准成主的代表物业全休业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

6、物业管理公司是指按人才合法程序成产并具备相应条件的经营物业管理业务

7、物业管理公司的权利和义务是什么？ 物业管理公司在依据《物业管理委托合同》对受托物业实施管理过程中，具有以下权利：(1)根据有关法规，并结合实际情况制订管理办法。(2)依照物业管理委员会合同和管理办法对物业实施管理。(3)依照物业管理委员会合同和有关规定收取管理费。(4)有权制止违反规章制度的行为。(5)有权要求业主委员会协助管理。(6)有权选聘专业公司承担专项管理业务。(7)可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。物业管理公司的义务包括：

(1)履行物业管理委托合同，依法经营。(2)接受业主委员会和业主使用人监督。(3)重大管理措施应提交业主委员会审议批准。(4)接受行政主管部门监督指导。

(5)至少每6个月应向全体业主公布一次管理费用收支帐目。

物业管理公司是指按人才合法程序成产并具备相应条件的经营物业管理业务(6)提供优良生活工作环境，搞好社区文化。(7)发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告。

(8)《物业管理委托合同》终止时，必须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产，同时业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。

8、为什么要推行和实施物业管理？

业主购买某个物业，都希望有一个既安全又舒适的生活、工作环境，如何保障业主的权益，在管理和养护好物业这两个方面提供优质服务，并使社区设施不断完善，使物业使用年限延长，确保其设计功能发挥作用，这就是实施物业管理的意义所在。

9、物业管理和传统房屋管理有何区别？

物业管理属于市场经济体制下形成的管理模式，传统房屋管理是在计划经济体制下形成的管理模式，前者积极地以经济手段进行开拓式管理，后者是消极被动地以行政手段进行管理。物业管理作为城市管理体制的重大改革，与传统的房地产管理相比，从观念上，管理模式上以及在管理的的内容上、广度和深度上都有本质的区别，主要体现在以下四个方面：

（1）、管理体制的不同。

传统的房地产管理是计划经济体制下的政府行政行为，是福利型、无偿型的；物业管理是市场经济体制下的企业，是经营型的，有偿的。（2）、管理内容不同。

传统的房地产管理多年来一直以单一的收租养房为主要内容，管理内容单一。物业管理则是对房屋设备设施等实行多功能、全方位、综合性经营管理与服务，既管物又服务于人，以对物业有形的“物质”管理为基础，以该物业的业主和使用人为核心，展开与此相关联的各项服务与管理工作，以人为核心。提供精神和物质两方面的服务。（3）、所管房屋的产权结构不同。（4）、管理机制不同。

传统的房地产管理是管理者按自身的意志管理用户，与用户是管理与被管理的关系。用户无法选择管理者，很少有监督权，更谈不上决策权，处于被动地位。

物业管理则是产权人和使用人有权通过市场选聘物业管理企业，物业管理企业有权接受或不接受选聘。双方在完全平等的原则下，通过市场竞争，双向选择。签定物业管理委托合同，明确各自的权利、义务，产权人和使用人参与重大事项的决策。物业管理企业与产权人和使用人是委托与被委托。服务和被服务的关系。9，什么是物业管理的基础设施和生活环境？

基础设施包括公用设施和服务设施。公用设施包括房屋、道路、桥梁、公共交通、给水、排水、供电、供热、煤气、电讯等。服务设施包括医疗、卫生、文化教育、科研、商业服务等。

生活环境包括自然环境和社会环境。自然环境包括环境卫生、大气、水、土等：社会环境主要指治安情况。

10、物业管理从业人员应具备哪些基本素质和能力。

物业管理企业的人员根据所处的岗位和承担的责任分为三个层次：高级管理人员、中级管理人员和一般员工。上述三个层次的物业管理人员所应具备的基本素质和要求有：（1）务业主的意识。

（2）烈的责任感和良好的职业道德。

（3）的知识面，越是高层次的管理人员，要求的知识面越广。（4）要所有从事的专业岗位所必备的知识和相应能力。

11、物业管理行业中哪些岗位需持证上岗？

(1)物业：物业管理企业经理、物业管理员、消防监控值班人员、保安员、二次供水清洁工。

(2)工程：普通电工、高压电工、空调工、电梯工、发电工、电焊工。(3)行政：人事劳资员、秘书。

(4)财务：会计人员，如会计师、助理会计师、会计员。

(5)娱乐：游泳池救生员、各类体育项目如乒乓球、桌球、网球、健身等场馆助理。

12、小区管理的主要内容是什么？ 管理的内容包括：

（1）市政公用设施和附属建筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、自行棚、停车场等。（2）公共绿地、花木等的养护和管理。

（3）附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、家政、会所等。

（4）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。（5）交通与车辆停放秩序的管理。

（6）维持公共秩序、包括安全监控、巡视、门岗执勤等。（7）对小区建筑共用部位的维修、养护和管理。

（8）共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道烟囱、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。

（9）管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料。组织开展社区文化娱乐活动。

13、小区管理和写字楼、商场管理的主要区别在哪里？

管理的对象不同。小区主要作为居民的居住场所，服务对象是住户；写字楼、商场主要作为企业办公及经营场所，服务对象是企业的职员及客户。

服务的时间有所侧重。小区的服务时间主要集中在下班后及节假日；写字楼、商场的设备管理时间为24小时，但服务客户的时间主要是在工作时间或商业时间内。

管理的侧重点不同。小区管理侧重于为住户提供一个安全文明的居住环境，管理的设备设施相对简单，清洁、绿化的标准要求相对较低，其目的主要是为住户营造一个轻松、休闲的休憩空间；楔写字楼、商场侧重于为客户提供办公或经营、购物上的便利，其机电设备相对复杂，对公共区域的清洁、绿化摆设的要求较高，消防、闭路电视监控、治安管理等更严格，其目的是为客户创造一个舒适、高雅的办公或购物环境。

14、住宅小区命名有什么规定？

15、中心命名有什么规定？

指某些功能最具有规模的建筑群。占地面积2万平方米 以上，或总建筑面积20万平方米以上，在功能上必须最具有规模、起主导地位的建筑群，可用中心做通名。

16、别墅、山庄命名有什么规定？

指低层高级住宅区。占地面积1万平方米以上，花圃，草坪的面积大于建筑群占地面积的高级住宅区，可用别墅作通名，依山可建的可称山庄。一般应位于市郊，市区内要严格控制。

17、小区规划中有哪些技术、经济参考指标？

住宅小区，是按城市统一规划建设、基础设施配套比较齐全，建筑面积在5万平方米以上，已建成并投入使用、入住率达60%一生的小区或小区内的组团。

小区要符合城市规划要求，严格按照国家验收标准验收，具有完善的验收资料、图纸、档案及交接手续。在房屋及维修管理方面： 房屋外观完好、整洁。

小区内组团及栋号要有明显标志及引路方向平面图。房屋完好率达98%以上。无违反规划的私搭、乱建现象。

房租、水、电、气等各项费用，实行便民统一代收代缴，收费率达98%以上。房屋零修及时率达98%以上，零修合格率达100%，并建立回访制度和回访记录。

第五篇：培训教材物业管理基础知识

培训教材

物业管理的了解

一、什么是物业管理

指物管企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容颜等进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供有偿服务。对其定义为：“物业管理就是对业主、住户或用户、客户（可以统称为甲方）提供的公共性服务。特别是那些客户和业主不愿做、也做不好、做了也没有效率的工作。”

二、物业管理有什么作用

为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人提 供卫生、整洁、安全、舒适的生活和工作环境，实现社会、经济、环境的三效统一和稳定增长。

三、物业管理公司应向小区居民提供什么样的服务

主要有公共性服务、特约性专项服务、代办服务三大类。

常规性服务是最基本的服务，包括：房屋建筑主体的管理、房屋设备、设施和管理、环卫管理、绿化、治安、消防、车辆道路、代办服务。

国家建设部1998年颁布了《物业管理规范服务标准》。

1、接到住用户要求维修电话和报修，应立即做好登记工作。

2、家庭水电急修不过夜，对房屋小修等其它问题，应自报修时起三日内进行。

3、维修人员入户维修要便民不扰民，活完料净场地清。

4、维修人员态度和蔼、礼貌，不得吃拿卡要。

5、凡属住户自费的维修项目，要公开收费标准，不乱收或多收费。

6、建立维修服务回访制度，由住用户对维修质量提出评议。

特约性专项服务实质上是一种代理业务，为满足一部分业主的需求而提供的 服务，如代购物品、车船票、代人接送小孩或提供商业经营性服务项目。

代办服务实质上是特约服务的补充和完善。

四、什么是前期物业管理

前期物业管理是物业管理重要环节，是指房屋施工后期（约封顶前三个月左 右）和销售时期进行的物业管理交叉工作。通过对前期的图纸设计到工程设备、设施的深入熟悉了解，为以后正式进驻管理创造良好的基础。

五、物业管理合同与物业管理公约有何区别和联系？

物业管理合同是两个主体，即业主委员会（委托方）与物业管理公司（受托方）之间所签订的合同，规定双方的权利与义务：而物业管理公约是多个主体，及开发商、业主、业主委员会、使用人（承租人）之间分清各自权利与义务的公约。还有不同的是，物业管理公约中的一些内容是物业管理合同中没有涉及到的，公约中规定了业主的自我约束方面、限制了许多业主不能进行的活动，比如不能随意拆改承重墙、不能破坏室内结构、不能占用公用区域。此外，公约还规定了业主委员会的成立程序等等。

六、物业管理费由那些项目构成，有哪几种定价方式？

根据国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号），住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：

1、管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；

2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费；

3、绿化管理费；

4、清洁卫生费；

5、保安费；

6、办公费；

7、物业管理单位固定资产折旧费；

8、法定税费；

此外，物业管理费用中还应包括物业管理公司的利润；对于高档住宅小区的物业管理，成本中还可以增加保险费。

与我国基本价格制度转换相适应，按照定价主体和形成途径不同，物业管理收费实行市场调节价、政府指导价、政府定价三种定价形势。

七、普通住宅每月该交纳的物业管理费是多少

北京市物价局、市房地局于1997年6月正式出台了《北京市普通居住小区 物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字[1997]第196号）。该办法对16个物业管理服务项目规定了收费标准及与之相适应的服务标准。其中使用人（住户个人）交费项目为：装修房屋垃圾外运费、保洁费、保安费、各项费用统收服务费、车辆存车费（自行车）、机动车存车费6项；产权人交费项目为：管理费、小修费、中修费、大修费、绿化费、化粪池清掏费、小区共用设施维修费、电梯费、高压水泵费、共同电视天线费10个项目。

八、使用人按月交纳费用，具体标准如下：

保洁费：2-5元/户，具体标准由各区县物价局制定；

保安费：3-5元/户；

五相统收服务费：1元/户；

装修垃圾外运费20元/间；机动车存车费150元/辆（小车）；210元/辆（大 车）；自行车存车费各区县自定。

产权人按年交费，具体项目和标准如下：

绿化费：0.55元/平方米

管理费：2.40元/平方米（普通住宅）；2.82元/平方米（乙级住宅）；3.5元/平方米（甲级住宅）

房屋共用部位小修费：0.91元/平方米（普通住宅）；

房屋共用部位中修费：2.09元/平方米（普通住宅）；

房屋大修费：5.04元/平方米；

小区共用设施维修费：1元/平方米；

属高层住宅的，产权人还应承担电梯、水泵的运行维修费用：因市物价局规定的电梯、水泵运行费用标准时按每部、每组计算，具体到每户应交纳的费用标准须根据实际情况进行分摊。分摊公式为：某户应分摊的电梯费用=（楼内电梯总费用/楼内总建筑面积）×某户建筑面积。特约性服务收费实行市场价，由业主与物业管理公司协商议定。

上述收费标准中不含税费，物业管理公司收取费用，应将5.5%的营业税费价进去。

九、物业管理公司从何时开始向业主计收物业管理费

有些物业管理公司称，自发出入住通知之日起物业管理费，可是业主发现，这个小区还正在建设，很多基础设施还未到位，这时候交物业管理费，业主很难接受。

有些小区确实搞得不错，但他们规定从业主来办入住手续时计收物业管理费，却有很多业主由于种种原因，并不急于入住而不办理入住手续，但空房子照样要消耗物业管理费用，恐怕就得其他业主背着或由物业管理公司补亏。

从什么时候开始计收物业管理费，国家并没有这方面的明确规定。但规定，按照合同约定执行，所以，如果在售房合同或是物业管理公约中明确规定了计费时间，就应该执行该条款。如果没有这样的合同约定，应按如下情况处理：

1、物业管理费是一种服务的价款，是基于物业管理服务合同形成的。从法律角度上看，物业管理公司提供服务，业主支付此价计物业管理费。所以，如果没有特别约定，物业管理费一般应该在物业管理公司开始提供物业管理服务的时刻计收。实践中如何把握；第一，体现为时间，大多数人认为在房屋具备入住条件、业主接到入住通知时开始计费；第二，体现为计费项目，只有开始提供的物业管理服务才能计费，尚未提供物业管理服务的项目，就不能计收相关的物业管理费。

2、时间问题，一般来说，发出入住通知的，表明物业管理公司已经开始了物业管理的工作并认为业主可以使用房屋、接受全面的物业管理服务。但实际上，有很多小区尚未具备入住条件就发出了入住通知，令业主多少有不满。所以要强调必须符合入住的基本条件，否则业主就根本住不进来，更别说享受物业管理服务了。

居住的基本条件应包括以下几点：建筑质量方面，应能够向业主提供质量合格证书及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；便民方面，应能满足居民的基本生活需要，例如电梯正常运行、水电暖通、居民能够开火、施工现场清理干净、各种管道畅通等。如果在售房合同中对于入住条件有明确规定的，则还应符合该特别规定。

3、收费项目的问题，一般说来，入住阶段物业管理公司的工作还没有全面铺开，很多服务项目并不存在，但往往在计费时把所有的收费项目一起计费并摊在计费面积中。

例如。业主在春天入住时，可能会被要求预交暖气费。有些小区的电梯尚未开通或安装，业主就已经交了电梯运行费，这些都是不合理的。在建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》中规定，物业管理企业不能只收费不服务或多收费少服务。有些物业管理公司认为自己并没有多收费，只是预收了以后一段时间的物业管理费。现在看来，这也是不禁止，但仍然让业主感到不太愉快，毕竟服务还没到位。

有些业主办理了入住手续，但长期没有使用该房屋，在这种情况下，一般该房屋同样得到了相关的物业管理服务，例如保洁、保安等，因此也该承担物业管理费，一般来说，实践中对于这样的业主，往往要求其承担标准一半的物业管理费。

十、物业管理公司一次性收取一年甚至多年的物业管理费是否合理?

物业管理费可按年交，也可按月、季交，但不得一次性收取多年的物业管理 费。

十一、谁享有小区停车位的处分权、收益权？

小区中停车位的处分权、收益权的归属问题，关键看车位的所有权归属。如果车位的所有权属于开发商，则开发商拥有处分权和收益权，包括固定车位的租赁办法、租赁价格等；如果业主拥有车位的所有权，则业主拥有车位的处分权，但业主在处理车位时，不得改变车位的使用性质，同时应向物业管理公司交纳车位的管理费，因为物业管理在负责看管车场、车辆时，是有一定的成本支出的，而且物业管理公司业担负看管车辆的重大责任。如果是在小区路边划线停车的，车位所占土地的使用权属全体业主的，那么物业管理公司只有停车管理权，负责看管车辆，收取看管费，车位的分配问题应在《房屋使用管理维修公约》中明确，小区业主委员会成立后，由业主委员会决定车位的分配问题。

十二、居民应该交纳那些垃圾处理费用。

住户须交纳垃圾的清扫、清运、处理等三项费用。

1、清洁费：196号文件规定，由住户向物业管理公司交纳，每月每户按标准在2—5元之间，具体标准由各区县物部门制定。其服务内容为房屋及小区保洁。

2、垃圾清运费：根据市物价局、财政局颁布的《关于调整委托清运费及垃圾消纳场管理收费标准的通知》（京价收字｛1999｝第三产业53号）的规定：居民生活垃圾外运费为每户每年30元，由产权人向环卫局交纳，可由物业公司代收代缴。服务内容是环卫部门从小区垃圾中转站将垃圾运到垃圾消纳场。

3、生活垃圾自理费：根据北京市人民政府办公厅1999年底68号文件《北京市人民政府办公厅关于转发市环卫局等部门制定的北京市征收城市生活垃圾费实施办法（试行）的通告》的规定：本市居民应交纳生活垃圾处理费，标准为每户每月3元，按规定办理暂住证的来京人员，每人每月2元。费用由街道办事处和乡、镇人民政府收取，可委托居委会收取，该费用主要用于城市生活垃圾的处理。

十二、公共区域的照明费如何分摊？

住宅楼内公共照明系统属公共设施，其产生的电费属能源范畴，按照国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）的规定，该能源费用可以计入物业管理费成本，并由受益人即楼内全体人员分摊。目前。我市物业管理企业大多采取上述原则解决楼内公共照明电费问题。

十三、物业管理公司与业主的维修责任应如何划分？

业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修保养责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部委和设备，包括水、电、气、热、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。房屋的共用部位和共用设施设备，包括设施的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等主体共用设施，由物业管理公司组织定期维修。住宅区内的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通

讯单位负责，维修养护由有关业主单位支付。但是，物业管理公司与有关业务单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。

物业所有人可以自行维修养护共自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员代修。由于业主拒不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗邻设施安全及公共安全的，物业管理委员会可以授权物业管理公司进行修缮，其费用由业主承担。造成损失的，业主应当赔偿损失。

人为造成公用设施损坏的，由损坏者修复；造成损失的，应当赔偿损失。