物业管理基础知识常识了解

第一篇：物业管理基础知识常识了解

物业管理基础知识常识了解

物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全但卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，实行社会化、专业化、企业化经营之路，其最终目的是实现社会、经济、环境效益的同步增长。做好物业管理，必须掌握好物业管理知识。本文介绍一下物业管理的基础知识和常识。1.新建住宅小区：

是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的新建住宅小区（含居住小区、住宅组团）。住宅小区管理：

是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮及整治。2.物业管理：

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是指专业化的物业管理机构接受业主或业主委员会的委托，对业主所拥有的房屋及其设施、设备进行维修养护，并对相关环境和秩序进行维护的一系列管理和服务活动。3.产权人：

指拥有全部或部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人和其他组织。

4.业主委员会：

是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益的法定组织。5.物业管理规约：

是指开发商、业主和物业管理公司就物业投入使用后，三方各自的权利义务关系，房屋的维修、使用、管理等问题达成的契约性文件。6.物业服务委托合同：

是指业主或业主委员会与物业管理公司之间就双方的权利、义务、物业管理服务与收费等问题达成的契约性文件。7.维修资金：

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是指商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。8.共用部位：

是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。9.共用设备设施：

是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

10.物业服务收费：

是指物业管理单位在接受物业产权人、使用人委托，对其居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服www.xiexiebang.com 催天下 让失信人寸步难行

务所收取的费用。物业管理服务收费应当根据所提供服务的的性质、特点等不同情况、分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价；凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务、除政府物价部门规定有统一收费标准外，服务收费实行经营者定价。

实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理服务收费、物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理单位与小区管理委员会或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准报当地物价部门备生案。

住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分：①管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；②公共设施、设备日常运行、维修及保养费；③绿化管理费；④清洁卫生费；⑤保安费；⑥办公费；⑦物业管理单位固定资产折旧费；⑧法定税费。其中第②项和第⑥项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。

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第二篇：物业管理常识

1、物管服务包括哪些内容? 答：物业服务公司在收取了物业服务费以后，需要按照有关政府法规与协议约定的服务内容提供服务，主要包括：

（1）物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；（2）公共绿化的维护；（3）公共区域环境卫生的维护；

（4）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；（5）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；（6）物业维修、更新、改造费用的账务管理；（7）物业服务档案和物业档案的保管；（8）其他管理事项。

2、什么是住宅的共用部位、共用设施设备？

答：除业主专有部位以外的区域，根据《山东省物业承接查验实施办法》第十六条约定：

1、物业共用部位：包括建筑的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。

2、物业共用设施：包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

3、物业共用设施设备：包括电梯、水泵、污水处理设施、消防设施、安防监控设施、避雷设施、路灯、楼道灯、电视天线、排水管线、供暖及空调设备等。

3、公共部位可以随意占用吗？

答：产权人和使用人不得擅自占用公共场地和设施，不得在共用部位乱堆乱放。如有违反，物业公司有权劝阻、制止并向有关行政管理机关报告，同时有权要求恢复原状、赔偿损失。因此发现有人占用公共区域时，物业公司会及时劝阻，避免影响您的正常使用。

4、装修房屋为什么要向物业公司申请?为什么要收装修保证金？ 答: 《物业管理条例》第53条规定业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

国家有关法规规定，建筑物包括共有部位和自用部位两个方面。对于共有部位，单个业主没有权力去改变。装修涉及到建筑物安全使用的问题。物业公司必须从装修开始时就进行管理，否则等装修完后，装修带来的损害已经形成，不但难以改正，也给业主安全带来威胁。实际生活中，有不少装修工人野蛮施工，破坏房屋主体结构，不考虑他人生活的方便、安全，不顾及对建筑物，设施设备的保护，不顾及对环境卫生的爱护，造成他人生命、健康、财产的损失，破坏公共设施设备。对于装修中的这些违规行为，用装修保证金来制约。

5、我可以拆改供暖、煤气么？当施工的人员将装修垃圾扔进下水道造成堵塞，我该负责吗？

答：根据中华人民共和国建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》中明确规定：“装修人擅自拆改供暖、煤气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。另，因家居装修造成相邻房屋及公用部位管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏以及其他损失，应由装修人负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。”

物业管理有什么作用?

物业管理的作用主要是指物业服务企业通过对区共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生和秩序维护等提供专业的管理服务，延长房屋及其附属设施

设备的使用寿命，确保其功能的正常运行，与业主共同创造安全、舒适、文明、和谐的社区生活与工作环境。

第三篇：物业管理基础知识

一、物业管理的概念：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理

企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

二、业主

（一）概念：1.物业的所有权人；2.持有空置物业的建设单位；3.已办理商

品房预售合同登记且所购房屋已入住使用的单位和个人。

注：物业所有权人要有房管部门发给的《房地产权证》或办理登记的《商品房预售合同》。

（二）业主在物业管理活动中，享有下列权利：

1.按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

3.提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

4.参加业主大会会议，行使投票权；

5.选举业主委员会委员，并享有被选举权；

6.监督业主委员会的工作；

7.监督物业管理企业履行物业服务合同；

8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和

监督权；

9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维

修资金）的管理和使用；

10.法律、法规规定的其他权利。

（三）业主在物业管理活动中，履行下列义务：

1.遵守业主公约、业主大会议事规则；

2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序

和环境卫生的维护等方面的规章制度；

3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

4.按照国家有关规定交纳专项维修资金；

5.按时交纳物业服务费用；

6.法律、法规规定的其他义务。

三、前期物业管理

（一）在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企

业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

（二）建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

（三）建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

（四）建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。

（五）物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时

公约予以书面承诺。

四、物业管理企业提供服务的内容

（一）建筑物及其附属的共用设施、设备、场地的养护与维修；

（二）绿化、环境卫生管理服务；

（三）安全防范服务；

（四）车辆停放及其场地的管理；

（五）高层楼宇增设的服务项目；

（六）物业档案资料的管理；

（七）业主和使用人委托的其他服务事项。

五、业主公约：

1.是一种公共契约，属于协议、合同性质。是对全体业主承诺，并对全体业主（包括物业使用人）具有约束力，是业主在物业使用、维护和管理等

方面权利、义务的行为守则。

2.业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公

约对全体业主具有约束力。

六、物业的使用和维护

（一）业主、任何单位或个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场

地，损害业主的共同利益。

（二）业主、使用人使用房屋不得有下列行为：

1.损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；

2.对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章

凿、拆、搭占等；

3.存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；

4.利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。

注：业主、使用人不按房屋使用说明书使用房屋造成的后果，由其自负。

（三）业主在物业管理区域内禁止下列行为：

1.践踏、占用绿地；

2.损毁树木、园林；

3.占用通道等共用场地；

4.乱抛乱堆垃圾、杂物；

5.发生超出规定标准的噪音；

6.排放有毒、有害等污染环境的物质；

7.在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；

8.法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。

（四）物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时

维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企

业维修养护，费用由责任人承担。

（五）对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法

律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理

部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行

为予以制止或者依法处理。

（六）物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全

事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

七、建筑物共有部分的维修责任

按下列规定承担：

（一）毗连部分，由毗连部分的业主共同承担；

（二）建筑物本体共用部分，由该建筑物所有业主共同承担；

（三）物业管理区域内共用设施、设备、场地，由全体业主共同承担；出租物业维修责任的承担，应当在租赁合同中约定。

八、物业服务收费

（一）概念：

是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

（二）业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

1.包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者

亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

2.酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬

金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

3.建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

（三）物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3.物业管理区域清洁卫生费用；

4.物业管理区域绿化养护费用；

5.物业管理区域秩序维护费用；

6.办公费用；

7.物业管理企业固定资产折旧；

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9.经业主同意的其它费用。

10.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

（四）物业服务费定价

1.物业管理收费实行政府指导价和市场调节价。

2.政府指导价由省人民政府价格行政主管部门会同建设行政主管部门制定。县级以上人民政府价格行政主管部门可以在政府指导价范围内，结合当地实际情况，确定当地的收费标准。

3.对实施了物业管理的物业，实行物业管理公司统一向住户收取综合性的物业管理服务费。

4.已成立业主委员会的，物业管理服务费的收费标准由物业管理公司与业主委员按政府指导价约定或者由双方协商确定。

5.物业已交付使用尚未成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由物业管理公司在政府指导价范围内提出，报市价格行政主管部门核定。

6.对获得全国城市物业管理优秀住宅小区称号的住宅小区，经与业主或业主委员会协商同意，收费可按规定的指导价上浮30%，获得省称号的住宅小区，可按规定的指导价上浮15%。

(五)公共水、电费分摊

1.住宅大楼内走廊、楼梯、电梯、公共设施的公用水、电费用，由本楼住(用)户合理分摊

2.小区范围的路灯用电费用，由小区的所有住(用)3.高层住宅(含商铺、办公楼)的电梯等公用设备运行的电费，设独立计量表的，由所有使用该电梯和设备的住(用)户合理分摊

(六)物业服务费收缴:

1.业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用；

2.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

3.已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

4.不按约定交付物业管理、维修等分摊费用的，物业管理公司可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，按合同约定加收滞纳金，合同没有约定的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金；经催收仍不交付的，可累积计帐，在物业转让时，由房地产交易机构代为扣除；物业管理公司也可以依法向人民法院起诉；

5.物业管理公司向业主、使用人预收物业管理费，经约定，最多预收三个月的费用。

(七)物业管理公司的经费来源

1.主要为管理服务费收入、车辆停放收入、多种经营收入及其他合法收入。

2.物业管理公司在日常管理工作以外，为业主提供专项服务的收费标准由双方约定，报价格行政主管部门备案，其收入用作管理经费。

3.物业管理公司发展多种经营，开展各种有偿和无偿的便民服务，增加经营收入，逐步改善和提高企业的经济效益。

4.物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

5.物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

6.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第四篇：物业管理基础知识

物业管理基础知识

一、物业：

物业管理的起源：19世纪60年代的英国

1、物业的含义：

物业是指已建成投入使用和经济效用的种类，供居住及非居住的楼宇和已相配套的公共设备、设施和场地。

2、物业的分类：

根据不同的使用功能，物业可分为以下4类：

A、居住物业：（包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度

假村等）

B、商业物业：（包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店、康乐

场所等）

C、工业物业：（包括工业厂房、仓库等）

D、其它用途物业：（如车站、机场、医院、学校等）

二、物业管理：

1、物业管理的含义：

物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

2、物业管理的性质：

社会化、专业化、企业化、经营型是物业管理的4个基本特性：第 1 页 5/2/2013

A、社会化：（是指它摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，替多个产权单位、产权人找到了一个总管家）

B、专业化：（由专门的物业管理企业通过委托合同的签定，按

照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管

理）

C、企业化：（通过组建物业管理企业对物业实行企业化的经营

服务管理的过程）

D、经营型：（所提供的商品是劳务和服务，它实行的是有偿服

务、合理收费）

三、物业管理的服务范围：

1、常规性的公共服务：

（1）房屋建筑主体的管理：

A、房屋基本情况的掌握：（房屋的数量、建筑形势、产权情况、完好程度、使用情况等）

B、房屋修缮及其管理：（日常保养、维修等各项工作）

C、房屋装修管理：（房屋装修的申请与批准及对装修的设计、材

料、安全等各项工作管理）

（2）房屋设备、设施的管理：

A、各类设备、设施的基本情况（种类、分布、管线走向、变动

情况、完好率与使用情况）

B、各类设施、设备的日常运营、保养、维修与更新的管理

（3）环境卫生的管理：

楼宇内外物业环境的日常清扫保洁、垃圾清除外运等工作。

（4）绿化管理：

园林绿地的营造与保养、物业整体环境的美化等。

（5）治安管理：

楼宇内外的安全、保卫、警戒等以及对各种突发事件的预防与

处理，还可延伸为排除各种干扰，保持物业区域的安静。

（6）消防管理：

火灾的预防及发生火灾时的救护与处理。

（7）车辆道路管理：

车辆的保管、道路的管理、交通秩序的维护等。

（8）公众代办性质的服务：

是指为业主和使用人代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公共事业性费用。

2、针对性的专项服务：

（1）日常生活类：

A、衣着方面：（为住用人收洗衣物、床上用品、制衣等）

B、饮食方面：（为住用人代购食品、粮食、燃料、菜蔬副食及

日常用品等）

C、居住方面：（代住户进行室内卫生清扫、室内装修、搬家等）

D、出行方面：（代购代定车船票、飞机票、接送小孩上学、入

托，接送病人看病，代住户保管自行车与机动车辆的保养、清扫与维修等）

（2）商业服务类：

商业网点的开设与管理，以及各项经营活动的开展。

如：开办小商场，饮食店，美发厅，修理店；安装维修和修理

各种家用电器和生活用品等。

（3）文化、教育、卫生、体育类：

A、文化：（开办图书馆、录象室、举办展览、文化知识讲座）

B、教育：（开办托儿所、幼儿园、假期中小学生补习提高班及

学前班）

C、卫生：（设立卫生站，提供出诊、打针、提供家庭病房服务

等）

D、体育：（开办各种健身场所，如游泳池、健身房、桌求房、网球场，举办小型体育活动和比赛等）

（4）金（）服务类：

代办各种财产保险、人寿保险等业务，开办信用社等。

（5）经纪代理中介服务：

A、物业市场营销与租货；（营销指物业管理企业受业主委托，依据市场规律，进行商业策划，代理业主对物业进行市场推

广；租货指受业主委托，物业管理企业根据市场情况，评估

和调整租金，制定出租方案，寻找租户，替业主将物业出租）

B、产权评估、公证；（是指物业管理企业受业主委托，进行的房地产价格评估与公证工作）

C、其它中介代理（家教、保姆、房屋交换、代理广告业务等）

（6）社会福利类：

指物业管理企业提供的带有社会福利性质的各项服务工作。

3、委托性的特约服务：

特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提

供的服务。

四、物业按物业结构层次的分类：

1、多层建筑；

2、高层建筑（10~30层）；

3、超高层建筑（30层以上）；

4、小高层建筑（12层左右）；

5、中高层建筑（20左右）

五、物业管理对房地产物业影响：

1、有利于防地产销售推广；

2、有利于防地产的保值增值；

3、有利于防地产市场发展完善；

4、有利于提高开发商的信誉；

5、有利于推动相关产业发展。

六、物业管理目标：

1、为业主服务；

2、为用户服务；

3、为企业服务（为开发商服务、为物业管理服务）

4、为社会服务。

七、物业管理服务费的基本开支：

1、住宅区公用设施、设备和公共场所的日常管理、维修和养护

费用；（材料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等）

2、管委会、管理处规定人员的津贴工资、福利及办公费用；

3、就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用；

4、住宅区必要的社区文化活动费用；

5、住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税收费。

八、地产性价比：

物业性能与价格的比例，实际是物业综合价值：

1、地段；

2、建筑质量、开发商的信誉；

3、社区的配套；

4、户型的设计；

5、周边的配套；

6、物业管理是否保障

7、价格本身。

第五篇：物业管理基础知识

物业管理基础知识

1、什么是物业？

从物业管理的角度来看，物业是指已建成投入使用的建筑物及其相关的设备、设施和场地。

2、什么是物业管理？

物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑极其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和养护，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

3、物业管理的基本内容是什么？

按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

常规性的公共服务包括：房屋建筑主体的管理，房屋设备、设施的管理、环境卫生的管理，绿化管理，治安管理，消防管理，车辆道路管理，公众代办性质的服务等。针对性的专项服务包括：日常生活中的各项家务服务，各种商业经营服务项目，在文化、教育、卫生、体育等方面开展的各项服务，金融服务，经纪代理中介服务等。特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求，受其委托而提供的服务，实际上是专项服务的补充。

4、社会化、专业化、企业化、经营型物业管理的最基本的特点是业主自治自律与物业管理企业统一专业化管理相结合。

业主自治自律有两个关键环节：首先要有一个全体业主共同遵守的业主公约，它是所有业主使用人自律的保证，也是实行业主自治的前提；其次是要志成立精度委员会，它对物业管理企业具有先聘楷和解聘权，是业主自治的关键。

物业管理的作用是：为业主创造一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境；有利于提高城市管理的社会化、专业化；可延长物业使用年限用确保其功能的正常发挥；使业主的物业保值、增值。

5、精度是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是所拥有物业的主人。在物业管理中，业主又是物业管理企业所提供的物业管理服务对象。

物来使用人是指房屋、市政、肥用设施及场地的使用人。它既包含业权人，也包含非业权人。

业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，是由业主大会从全体业主中选举产生，经政府批准成主的代表物业全休业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

6、物业管理公司是指按人才合法程序成产并具备相应条件的经营物业管理业务

7、物业管理公司的权利和义务是什么？ 物业管理公司在依据《物业管理委托合同》对受托物业实施管理过程中，具有以下权利：(1)根据有关法规，并结合实际情况制订管理办法。(2)依照物业管理委员会合同和管理办法对物业实施管理。(3)依照物业管理委员会合同和有关规定收取管理费。(4)有权制止违反规章制度的行为。(5)有权要求业主委员会协助管理。(6)有权选聘专业公司承担专项管理业务。(7)可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。物业管理公司的义务包括：

(1)履行物业管理委托合同，依法经营。(2)接受业主委员会和业主使用人监督。(3)重大管理措施应提交业主委员会审议批准。(4)接受行政主管部门监督指导。

(5)至少每6个月应向全体业主公布一次管理费用收支帐目。

物业管理公司是指按人才合法程序成产并具备相应条件的经营物业管理业务(6)提供优良生活工作环境，搞好社区文化。(7)发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告。

(8)《物业管理委托合同》终止时，必须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产，同时业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。

8、为什么要推行和实施物业管理？

业主购买某个物业，都希望有一个既安全又舒适的生活、工作环境，如何保障业主的权益，在管理和养护好物业这两个方面提供优质服务，并使社区设施不断完善，使物业使用年限延长，确保其设计功能发挥作用，这就是实施物业管理的意义所在。

9、物业管理和传统房屋管理有何区别？

物业管理属于市场经济体制下形成的管理模式，传统房屋管理是在计划经济体制下形成的管理模式，前者积极地以经济手段进行开拓式管理，后者是消极被动地以行政手段进行管理。物业管理作为城市管理体制的重大改革，与传统的房地产管理相比，从观念上，管理模式上以及在管理的的内容上、广度和深度上都有本质的区别，主要体现在以下四个方面：

（1）、管理体制的不同。

传统的房地产管理是计划经济体制下的政府行政行为，是福利型、无偿型的；物业管理是市场经济体制下的企业，是经营型的，有偿的。（2）、管理内容不同。

传统的房地产管理多年来一直以单一的收租养房为主要内容，管理内容单一。物业管理则是对房屋设备设施等实行多功能、全方位、综合性经营管理与服务，既管物又服务于人，以对物业有形的“物质”管理为基础，以该物业的业主和使用人为核心，展开与此相关联的各项服务与管理工作，以人为核心。提供精神和物质两方面的服务。（3）、所管房屋的产权结构不同。（4）、管理机制不同。

传统的房地产管理是管理者按自身的意志管理用户，与用户是管理与被管理的关系。用户无法选择管理者，很少有监督权，更谈不上决策权，处于被动地位。

物业管理则是产权人和使用人有权通过市场选聘物业管理企业，物业管理企业有权接受或不接受选聘。双方在完全平等的原则下，通过市场竞争，双向选择。签定物业管理委托合同，明确各自的权利、义务，产权人和使用人参与重大事项的决策。物业管理企业与产权人和使用人是委托与被委托。服务和被服务的关系。9，什么是物业管理的基础设施和生活环境？

基础设施包括公用设施和服务设施。公用设施包括房屋、道路、桥梁、公共交通、给水、排水、供电、供热、煤气、电讯等。服务设施包括医疗、卫生、文化教育、科研、商业服务等。

生活环境包括自然环境和社会环境。自然环境包括环境卫生、大气、水、土等：社会环境主要指治安情况。

10、物业管理从业人员应具备哪些基本素质和能力。

物业管理企业的人员根据所处的岗位和承担的责任分为三个层次：高级管理人员、中级管理人员和一般员工。上述三个层次的物业管理人员所应具备的基本素质和要求有：（1）务业主的意识。

（2）烈的责任感和良好的职业道德。

（3）的知识面，越是高层次的管理人员，要求的知识面越广。（4）要所有从事的专业岗位所必备的知识和相应能力。

11、物业管理行业中哪些岗位需持证上岗？

(1)物业：物业管理企业经理、物业管理员、消防监控值班人员、保安员、二次供水清洁工。

(2)工程：普通电工、高压电工、空调工、电梯工、发电工、电焊工。(3)行政：人事劳资员、秘书。

(4)财务：会计人员，如会计师、助理会计师、会计员。

(5)娱乐：游泳池救生员、各类体育项目如乒乓球、桌球、网球、健身等场馆助理。

12、小区管理的主要内容是什么？ 管理的内容包括：

（1）市政公用设施和附属建筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、自行棚、停车场等。（2）公共绿地、花木等的养护和管理。

（3）附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、家政、会所等。

（4）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。（5）交通与车辆停放秩序的管理。

（6）维持公共秩序、包括安全监控、巡视、门岗执勤等。（7）对小区建筑共用部位的维修、养护和管理。

（8）共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道烟囱、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。

（9）管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料。组织开展社区文化娱乐活动。

13、小区管理和写字楼、商场管理的主要区别在哪里？

管理的对象不同。小区主要作为居民的居住场所，服务对象是住户；写字楼、商场主要作为企业办公及经营场所，服务对象是企业的职员及客户。

服务的时间有所侧重。小区的服务时间主要集中在下班后及节假日；写字楼、商场的设备管理时间为24小时，但服务客户的时间主要是在工作时间或商业时间内。

管理的侧重点不同。小区管理侧重于为住户提供一个安全文明的居住环境，管理的设备设施相对简单，清洁、绿化的标准要求相对较低，其目的主要是为住户营造一个轻松、休闲的休憩空间；楔写字楼、商场侧重于为客户提供办公或经营、购物上的便利，其机电设备相对复杂，对公共区域的清洁、绿化摆设的要求较高，消防、闭路电视监控、治安管理等更严格，其目的是为客户创造一个舒适、高雅的办公或购物环境。

14、住宅小区命名有什么规定？

15、中心命名有什么规定？

指某些功能最具有规模的建筑群。占地面积2万平方米 以上，或总建筑面积20万平方米以上，在功能上必须最具有规模、起主导地位的建筑群，可用中心做通名。

16、别墅、山庄命名有什么规定？

指低层高级住宅区。占地面积1万平方米以上，花圃，草坪的面积大于建筑群占地面积的高级住宅区，可用别墅作通名，依山可建的可称山庄。一般应位于市郊，市区内要严格控制。

17、小区规划中有哪些技术、经济参考指标？

住宅小区，是按城市统一规划建设、基础设施配套比较齐全，建筑面积在5万平方米以上，已建成并投入使用、入住率达60%一生的小区或小区内的组团。

小区要符合城市规划要求，严格按照国家验收标准验收，具有完善的验收资料、图纸、档案及交接手续。在房屋及维修管理方面： 房屋外观完好、整洁。

小区内组团及栋号要有明显标志及引路方向平面图。房屋完好率达98%以上。无违反规划的私搭、乱建现象。

房租、水、电、气等各项费用，实行便民统一代收代缴，收费率达98%以上。房屋零修及时率达98%以上，零修合格率达100%，并建立回访制度和回访记录。