第一篇：中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)修订稿
文件编号：农银发〔2006〕244号
关于印发《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试
行）》（修订稿）的通知
各省、自治区、直辖市分行，新疆兵团分行，各直属分行：
近期，总行对经营性物业抵押贷款的试点情况进行了总结，针对试点中反映出的问题，对原《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》进行了修订，现印发给你们，请遵照执行。并将有关问题通知如下：
一、正确评价业务试点成绩，稳步健康推进业务发展。
经营性物业抵押贷款是我行推出的一项房地产信贷业务创新产品。自去年在部分地区试点以来，通过开展此项业务，有助于调整优化城市行信贷结构，有助于拓展和培育长期稳定的优质客户，有助于提高房地产开发贷款的综合收益。试点情况证明，经营性物业抵押贷款源于市场和客户需求，适应了商业地产市场的发展趋势。从试点情况看，业务受理中也存在一些普遍性问题，如项目准入门槛偏低，重物业价值评估、轻还贷来源测算等。经营性物业抵押贷款作为一项新业务，需要在规范的前提下稳步推进。优质的产品只有辅以严密的管理，才能办成优质的业务。若违背业务开展初衷，在尚未完全掌握业务规律的探索阶段过早地降低业务受理门槛，盲目出击，既不利于下一步的总结推广，也不利于业务的长期稳健发展。为更好地适应市场发展，解决试点中出现的问题，按照“规范运作，稳步推进”的原则，总行适时对原办法进行了修订。各行要充分认识开办此项业务的重要性，加大对优质物业的拓展力度，在规范管理的前提下稳步推进，促进业务持续健康发展。
二、把好贷款准入关，提高业务受理质量。各行要把好业务准入关。
在项目准入上，要选择品质优秀、位于城市中心商业区等繁华地段，投入运营一段时间、经营状况良好、权属清晰、租金稳步增长的知名高档酒店宾馆、写字楼、商场等，拓展一批地标性知名物业，一般不得介入处于开发建设期和营运初期等高风险阶段的项目。审慎介入优质部分已出售，或仅以部分物业抵押，向我行申请贷款，抵押权分散，不利于整体处臵的不完整物业；在客户准入上，要选择财务状况良好，商业地产开发业绩优良或物业管理经验丰富的优质客户，以及尚未与我行建立业务关系的知名企业；在区域准入上，考虑到本业务已在各地陆续开办，为简化程序、提高效率，在首批试点的北京、上海、天津、深圳、广州、杭州、南京七城市的基础上，业务开办范围进一步扩大到各直辖市、省会城市（黑龙江、吉林、辽宁、湖南、海南五省除外），宁波、大连、青岛、厦门，江苏苏州、无锡、常州、镇江、南通扬州，以及浙江温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、台州，广东佛山（含顺德、南海）、东莞、中山、珠海。其他城市符合条件的优质项目一律上报总行房地产信贷部，准入审批后按权限操作。各行要从业务开办开始坚持高标准、严要求，避免“散、小、差”。通过努力，占据高端商业地产市场，将经营性物业抵押贷款打造成一项精品业务。
三、严格管理，推进业务规范发展。一是规范贷款用途。经营性物业抵押贷款可用于物业在经营期的资金需求。对于自行建造的物业，可用于归还建造该物业的银行借款、股东、关联公司借款和臵换超过项目资本金规定比例以上的资金。若物业为购臵所得，贷款可用于臵换购臵款。要加强调查核实，防止借款人通过关联交易，虚增项目成本，账面价格明显超过市场价格，套取我行贷款。贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。严格控制抽调项目资本金，限制抽调和分配所有者权益。二是合理确定贷款额度。贷款额度必须根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定，同时要控制在物业市场评估价值的60％（或账面成本的70％）以内。要合理确定租金收入增长率，经营性收入要扣除大修和日常维护成本等必要开支。以综合收入还款的，仅限于实力雄厚、现金流充裕的知名企业，出于维护或拓展客户的需要，并且还款来源确定，经营性物业产生的现金流占还款来源的比重不得低于80％。采用综合还贷的，必须制定明确的按年（季）还款计划，物业经营收入以外用于还款的综合收入必须分期（至少按年）落实，不得采用一次还款的方式。三是规范评估。经营性物业抵押物价值评估应采用两种（含）以上方法，以收益法为主，同时结合物业的实际情况采用成本法或市场法。采用收益法的，折现率取10％。要科学确定抵押物价值，避免高估。关于经营性物业抵押贷款项目评估机构的选择与确定事宜，总行将另行通知。
四、建立健全风险防范机制，保障贷款安全。
一是加强对抵押物的调查。经营性物业往往设有租赁，法律关系较为复杂，要特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利对我行抵押权的限制和影响，避免租赁合同中存在损害我行利益的条款。法律部门应参与对有关合同文本的审查。二是加强阶段性担保管理。对于臵换他行贷款的，应采取必要措施，确保他行抵押权释放后我行为抵押物第一抵押权人。若他行抵押权释放并为我行设定抵押前我行贷款处于悬空状态，应要求借款人提供有效的阶段性担保。对于可通过设定我行为第二抵押权人（第一顺位抵押权人），在他行贷款臵换后我行自动成为第一抵押权人的，阶段性担保可不作要求。三是为增强我行贷款保障，还应与借款人签订租金账户监管合同（协议）。租金账户监管是经营性物业抵押的有益补充，有利于维护我行权益。为进一步强化法律效力，监管合同或协议可在工商部门登记或到公证机关进行公证。四是建立再评估机制。在贷款期内，若市场出现可能影响物业价值的重大变化等情况，应由我行认定的房地产估价机构对抵押物价值进行再评估，确保抵押率在一定比率之内。若抵押物价值贬值，应要求借款人补充抵押物，或对贷款期限、额度、利率重新约定。
由于历史原因，我行在大城市优质物业的市场份额较低，经营性物业抵押贷款品种的推出，提供了一个有力的竞争手段。各试点行要切实抓住当前有利的历史机遇，按照分类指导的原则，提供差异化的流程服务和风险控制措施，锁定有品牌、前景好、租约收入稳定、产权清晰的优质项目，优先办理，提升我行对优质项目的营销能力。
各行要加强对经营性物业抵押贷款的管理，在执行本办法过程中如有问题和建议请及时报告总行（房地产信贷部）。
附件：中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）
二○○六年八月八日
附件：
中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）
（二ＯＯ六年六月第一次修订）
第一章 总 则
第一条 为适应商业地产市场发展需要，规范经营性物业抵押贷款业务，防范商业营业用房在营运初期的经营风险，促进经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据《中国农业银行固定资产贷款管理办法》和《中国农业银行商品房开发项目贷款管理办法》等有关规定，制定本办法。
第二条 本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营，经营管理比较规范、经营利润较为稳定、现金流量较为充裕、综合收益较好的商业营业用房和办公用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等物业形式。经营性物业抵押贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款。第三条 经营性物业抵押贷款按照《中国农业银行固定资产贷款管理办法》的有关要求实行项目贷款管理。
第二章 贷款对象与用途
第四条 贷款对象。借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处臵权。
第五条 贷款用途。贷款可用于物业在经营期的资金需求。对于自行建造的物业，可用于臵换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金；对于购臵的物业，可用于臵换购臵款。贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。
第三章 贷款条件与申请
第六条 贷款条件。
（一）借款人须具备下列基本条件：
1．具有法人营业执照并已办理年检手续；
2．属于房地产企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；
3．产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；
4．所有者权益原则上在5000万元以上；
5．具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录；
6．拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有权证； 7．董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；
8．同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管；
9．我行要求的其他条件。
（二）经营性物业须具备的基本条件：
1．经营性物业应符合各地城市商业网点规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，已投入商业运营。新建物业虽未正式投入运营，但已与全球或国内知名企业签订了长期租赁合同，承租人支付了保证金并投入资金开始营业装修，租赁合同也已明确了租金金额和支付方式，发展前景良好的，可视同已投入商业运营。
2．地理位臵优越，物业原则上应位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段。交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚。位列世界五百强企业的商业企业入驻经营的大型超市，区位要求可适当放宽。
3．酒店、宾馆类应在4星级（含）以上，且年均入住率高于60％；写字楼应为甲级（含）写字楼以上，且年均出租率高于80％；百货类物业面积（可供我行抵押面积）应大于1万平方米，且主力店应为知名品牌；混合业态的物业应至少满足以上一个条件。
4．经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景较好；经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；经营性物业具有较强的变现能力，有利于整体处臵。
第七条 贷款申请。借款人申请经营性物业抵押贷款时，应提供以下资料：
（一）借款人营业执照、组织机构代码、开发资质等级证书；
（二）借款人验资报告和公司章程；
（三）借款人贷款证（卡）和资信证明材料；
（四）借款人董事会或相应决策机构同意借款、同意以经营性物业抵押的决议；
（五）经会计（审计）事务所审计的借款人和重要关联公司近三年财务报表及最近一个月的财务报表；
（六）经营性物业竣工验收合格的证明材料、产权证书；
（七）借款人对外出租的有关协议、合同；
（八）农业银行要求提供的其他证明文件和材料。
第四章 贷款额度、期限、利率与科目
第八条 贷款额度。
贷款额度根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定，且贷款额度最高不超过物业市场评估价值的60％，按物业账面成本计算的，贷款额度最高不超过物业账面成本的70％。若借款人或其母公司实力雄厚、现金流充裕，有确定的其他合法收入，并愿以其还款的，可以综合收入还款，但经营性物业产生的现金流占还款来源的比重不得低于80％。原则上不受理贷款额度在1亿元以下的经营性物业抵押贷款项目。对于个别地段优越、效益良好、贷款金额在1亿元以下的经营性物业抵押贷款项目，可按个案上报总行准入审批后，由分行按权限操作。
第九条 贷款期限。经营性物业抵押贷款期限不得超过10年。同时，经营性物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权证的剩余使用年限。
第十条 贷款利率。执行总行规定的固定资产贷款利率标准。第十一条 贷款科目。经营性物业抵押贷款在房地产开发贷款科目中核算反映。
第五章 贷款的调查和评估
第十二条 经营性物业抵押贷款比照商品房开发贷款的有关规定进行调查和评估。
第十三条 贷款调查应重点关注以下内容：
（一）物业的权属。是否竣工验收合格、是否取得产权证，物业设定抵押情况。
（二）物业的出租率、租赁合同的租期、租金水平和租金支付方式。调查租金收入与贷款额度和贷款期限是否匹配；调查租金支付方式，防止物业在抵押给我行时，承租人已经一次性向借款人支付长期租金，或者是将租金与出租人对于承租人的其他债务进行抵销，导致我行届时无法从租金中获得还款来源以及无法处臵抵押物。
（三）租约情况。调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款。要特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利对我行抵押权的限制和影响，对抵押权实现的难易程度作必要的预估。
（四）承租人资信、经营状况、支付租金能力等资质情况。对于承租人经营状况或资信不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金的，不宜介入。
（五）借款人整体经营活动现金流情况及综合还款能力。第十四条 贷款评估应重点评估以下内容：
（一）借款人评价：包括借款人的组织形式、股权结构、经营业绩、信用状况、财务状况、现金流量状况等。
（二）抵押物评价：包括抵押物的出租经营情况、实际建造成本、市场价值情况、变现能力等。
（三）偿债能力评价：包括财务效益预测、现金流量预测及偿债能力预测等，并对物业每年经营收入进行评价，经营收入应扣除大修和日常维护成本。
第十五条 经营性物业抵押物价值评估应采用两种（含）以上方法，以收益法为主，同时结合物业的实际情况采用成本法或市场法。采用收益法的，折现率取10％。
第六章 贷款的审批和发放
第十六条 经营性物业抵押贷款审批权按总行房地产开发贷款授权的有关规定管理，与各分行的房地产开发贷款审批权限一致。
第十七条 经营性物业抵押贷款纳入客户统一授信管理，执行《中国农业银行固定资产贷款管理办法》（农银发〔2005〕10号）有关规定。
第十八条 需突破本办法贷款条件、抵押率、贷款额度、贷款期限等规定的项目，由总行准入审批后，按各分行权限操作。
第十九条 贷款发放前，必须对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，明确我行为第一受益人，保险期限不得短于我行贷款期限。
第二十条 经营性物业贷款借款合同中要补充明确，我行有权在贷款期内要求指定的房地产估价机构对抵押物重新进行价值评估，若抵押物价值发生贬值，则我行有权要求借款人补充我行认可的抵押物或收回相应贷款，我行有权视市场形势、抵押物价值变动、出租回报率、市场利率变化等情况，对贷款期限、额度、利率等进行调整。
第七章 担保方式
第二十一条 经营性物业抵押贷款以竣工验收合格、取得房产证、并投入正常运营的经营性物业作抵押担保，必要时还应提供我行认可的其他财产抵、质押、第三方保证，并可视情况要求借款人法人代表或其实际控制人提供连带责任保证担保。
第二十二条 经营性物业抵押贷款的抵押率不得超过市场评估价值的60％，以物业账面成本计算的，抵押率不超过70％。
第二十三条 经营性物业抵押贷款的借款抵押合同必须在房地产管理部门抵押登记并确保我行为抵押物第一抵押权人。臵换他行贷款的，应建立资金专户，确保我行贷款专项用于归还他行贷款，确保他行抵押权释放后设定为我行贷款抵押权。若他行抵押权释放并为我行设定抵押前我行贷款处于悬空状态，应要求借款人提供有效的阶段性担保。
第二十四条 借款人应与我行签订租金账户监管合同或协议，明确物业经营收入直接进入我行指定账户，一旦借款人无法偿还贷款本息，我行有权直接从该账户中扣划。
第二十五条 为防止业主通过修改租赁合同、另行签订长期、低租金合同或以其他方式恶意对抗我行抵押权，应尽量要求出租人和承租人持租赁合同到房管部门办理租赁登记备案手续。
第八章 贷款偿还
第二十六条 还款方式。在贷款发放前，要根据项目出租前景和租金收取方式制定切实可行的分期还款计划，一般应采取按季（月）结息、按季（月）归还贷款本息的还款方式，即将每期营业收入的一定比例归还贷款本息。考虑到物业的租金回收具有一定的周期性，可给予最长不超过一年的宽限期。
采用综合还贷的，必须制定明确的按年（季）还款计划，物业经营收入以外用于还款的综合收入必须分期（至少按年）落实，不得采用一次还款的方式。
要在借款合同中明确，若房地产市场出现重大变化或发生其他影响贷款安全的情形时，贷款行应与借款人协商变更借款合同关于贷款额度、期限、利率、每期还款金额等内容。协商不成的，应当按照合同约定采取停止发放贷款、要求借款人提前偿还已发放贷款、处臵抵押物等措施。同时还要在借款合同中明确，借款人连续2次或累计3次未按约定归还本息的，我行可依法处臵抵押物。
第二十七条 对于贷款期间能按时偿还贷款本息、还款记录良好、物业租金持续上涨的优质物业，在贷款本金归还50％以上后，可根据借款人还款能力再行申请经营性物业抵押贷款，按新增贷款管理，由原审批行审批，新发放贷款额度与原贷款额度之和应满足第八条要求，且不得超过原贷款额度。
第二十八条 借款人提前还款须提前一个月提出申请，并按我行确定的提前还款日归还剩余的贷款本息。
第九章 贷后管理
第二十九条 经营行与借款人签订资金监管协议。借款人须在我行开立资金监管专户，对专户实行收支两条线管理，建立收入、支出明细台账，物业的经营性收入直接进入专户，除留足每期还本付息金额外资金须经我行审核批准后方可使用。如借款人出现逃避资金监管的行为，我行有权提前要求偿还贷款或处臵抵押物。
第三十条 对于已抵押给我行的经营性物业用于租赁的，应审查租赁合同条款约定，是否存在对我行实现抵押权的不利情形，并尽量要求：
1、出租人事先告知承租人，并取得我行的书面同意；
2、承租人向我行出具书面承诺，在我行实现抵押权时，租赁合同提前终止，不得以其租赁权阻碍或干扰我行行使抵押权。
第三十一条 及时掌握出租状况，准确估算项目经营性现金流量，动态调整还款计划，现金流量充足时可提前偿还贷款。借款人将抵押的物业出售时，须经我行同意并相应归还我行贷款。
第三十二条 经营行在贷款期内要对抵押物价值进行动态监测，可采用定期再评估等方法，若出现抵押物贬值、租金收入下降等危及我行贷款安全的情况，应及时采取要求借款人补充抵押物或变更贷款额度、期限、利率等措施。
第三十三条 分行和经营行应指定专门客户经理（小组）加强贷后管理，每半年向审批行报告贷款运作情况。如遇重大问题，及时向审批行报告。由于本贷款品种期限较长，期间如遇客户经理（小组）变动，需做好交接工作，重新落实客户经理责任制，并及时报告审批行。
第十章 附 则
第三十四条 本办法由中国农业银行总行制定、解释和修订。第三十五条 本办法中就经营性物业抵押贷款未尽事宜执行《中国农业银行固定资产管理办法》和《中国农业银行商品房开发贷款管理办法》的相关规定。
第三十六条 本办法自印发之日起执行。
第二篇：中国农业银行经营性物业贷款管理办法
中国农业银行经营性物业贷款管理办法
第一章
总
则
第一条 为拓展优质信贷市场，规范和促进我行经营性物业贷款业务健康发展，根据中国人民银行和中国银行业监督管理委员会有关规定和我行相关制度，制定本办法。
第二条 本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、办公用房、宾馆酒店、SHOPPING MALL（大型购物中心）、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。
第三条 发放经营性物业贷款应符合国家法律、法规的有关规定，遵循“安全性、流动性和效益性”原则。
第二章
贷款对象和用途
第四条 贷款对象。借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。
第五条 贷款用途。经营性物业贷款可用于借款人生产经营中合理的资金需求，包括置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金、超出项目资本金规定比例以上的资金及物业价值中的增值资金，物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金，置换存量经营性物业贷款等，不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。
第三章
贷款条件和申请资料
第六条 贷款条件。
（一）借款人须具备的基本条件：
1.具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，信用等级原则上在A+级（含）以上，无不良信用记录；
2.产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 3.属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；
4.所有者权益在8000万元（含）以上；
5.主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强； 6.拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证； 7.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；
8.同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管； 9.中国农业银行规定的其他条件。
（二）经营性物业须具备的基本条件：
1.经营性物业应符合各地城市商业网点规划或产业规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，已投入商业运营；
2.地理位置优越，物业应位于城市中央商务区、中心商业区或开发区等城市经济中心地段。物业所在区域交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚或工业资源密集。世界五百强企业入驻的经营性物业，区位要求可适当放宽；
3.宾馆酒店类物业应为四星级（含）以上或虽未取得星级认证但按四星级（含）以上标准建设，年均入住率不低于所在城市或所在区域平均入住率；经济型酒店和酒店式公寓应由国内外知名酒店管理公司管理，且年均入住率不低于80%；写字楼物业应为甲级（含）写字楼以上，年均出租率不低于所在城市或所在区域平均出租率；商业营业用房类物业的面积（可供我行抵押面积）原则上应不小于1万平方米，年均出租率不低于所在城市或所在区域平均出租率；混合业态的物业应至少满足以上一个条件；
4.工业和仓储用房类物业的用地性质应为工业用地，土地使用权类型为出让，物业建设形式为标准工业厂房、研发基地用房、仓储用房及相关配套设施等，物业面积不小于5万平方米；
5.经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景良好；市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；具有较强的变现能力，有利于整体处置。第七条 贷款申请资料。
借款人申请经营性物业贷款时，应提供以下资料：
（一）借款人营业执照、组织机构代码证，对于房地产开发企业需提供开发资质等级证书；
（二）借款人验资报告和公司章程；
（三）借款人贷款证（卡）和资信证明材料；
（四）借款人董事会或相应决策机构同意借款、同意以经营性物业抵押的决议；
（五）经会计（审计）事务所审计的借款人和重要关联公司近三年财务报表及最近一期的财务报表；
（六）经营性物业竣工验收合格的证明材料、合法有效的房产所有权证等权属证明文件；
（七）经营性物业对外出租的有关协议、合同以及其他对现金流有重大影响的文件与资料；
（八）物业经营方或主要承租人的经营、财务等资料；
（九）中国农业银行要求提供的其他证明文件和材料。
第四章
贷款额度、期限、利率和科目
第八条 贷款额度。经营性物业贷款的额度根据物业可用于还贷的现金流确定，同时应综合考虑物业的评估价值，贷款额度最高不超过抵押物评估价值的70%。
第九条 贷款期限。经营性物业贷款期限最长不超过10年，具体贷款期限应综合考虑借款人融资需求、现有融资情况、物业预期经营现金流状况、借款人其他综合还款来源等因素合理确定。贷款期限最长不超过借款人法定经营期限，也不得超过物业产权证的剩余使用年限。
第十条 贷款利率。按照中国农业银行相关利率政策执行。第十一条 贷款科目。经营性物业贷款在房地产开发贷款科目中核算反映。
第五章
贷款担保方式
第十二条 经营性物业贷款以竣工验收合格、取得房产证的经营性物业抵押担保，必要时还应提供我行认可的其他财产抵（质）押或第三方以及借款人法定代表人或其实际控制人连带责任保证担保。
第十三条 对能够办理应收账款质押登记手续的，应按照规定办理应收账款质押。
第十四条 非工业和仓储用房类经营性物业贷款的抵押担保额度不得超过抵押物评估价值的70%，工业和仓储用房类经营性物业贷款的抵押担保额度不得超过抵押物评估价值的60%。
第十五条 经营性物业贷款抵押必须在房地产管理部门办理抵押登记并确保我行为抵押物第一顺位抵押权人，办理抵押物登记时须提供抵押物房产证、借款合同和抵押合同等相关材料。置换他行贷款的，为防止他行抵押权消灭并为我行设定抵押前我行贷款处于悬空状态，应要求借款人提供有效的阶段性担保，对于可通过设定我行为第二顺位抵押权人、在置换他行贷款后我行自动成为第一顺位抵押权人的，阶段性担保可不作要求。
第十六条 为防止借款人通过修改租赁合同、另行签订长期低租金合同或以其他方式对抗我行抵押权，应尽量要求出租人和承租人持租赁合同到房管部门办理租赁登记备案手续。
第十七条 为确保工业和仓储用房类经营性物业的变现能力，应要求借款人将必要的生产、生活配套服务设施一并抵押。
第六章
贷款调查和评估
第十八条 经营性物业贷款的调查主要包括合法性调查、安全性调查和效益性调查。调查主要包括以下内容：
（一）借款人是否具备合法承贷主体资格，法人营业执照是否真实有效、贷款证（卡）是否真实有效并经过年检。
（二）物业的权属状况。物业是否经竣工验收合格、是否取得产权证，物业设定抵押情况。
（三）物业的出租率、租赁合同的租期、租金水平和租金支付方式。调查租金收入与贷款额度、贷款期限是否匹配；调查租金支付方式，防止物业在抵押给我行时，承租人已经一次性向借款人支付长期租金，或者是将租金用来偿还出租人所欠承租人的债务，导致我行届时无法从租金中获得还款来源或者增加处置抵押物的难度。
（四）租约情况。调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款。要特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利对我行抵押权的限制和影响，对抵押权实现的难易程度作必要的预估。
（五）承租人资信、经营状况、支付租金能力等情况。是否存在承租人经营状况或资信不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金等情况。
（六）物业在当地同类市场的竞争优劣势情况，其经营收益、转让价值等市场行情的历史波动状况以及贷款期内的预期变化趋势。
（七）贷款用途、金额、期限、还款计划是否合理，是否与物业的经营特征相符。
（八）贷款期内借款人的经营计划和重大投资计划，及其对物业经营的影响。
（九）对于采用综合还款方式的，要重点调查借款人的整体经营及财务状况，财务管理水平和资产营运能力，收入、利润来源和现金流情况；借款人除租金收入外的其他经营收入来源，企业是否具备综合还款能力。
第十九条 贷款评估应重点评估以下内容：
（一）借款人评价：包括借款人的组织形式、股权结构、经营业绩、信用状况、财务状况、现金流量状况等。
（二）抵押物评价：包括抵押物的出租经营情况、实际建造或购置成本、市场价值情况、变现能力等。
（三）偿债能力评价：包括财务效益预测、现金流量预测及偿债能力预测等，并对物业每年经营收入进行评价，经营收入应扣除定期大修和日常维护成本。
第二十条 经营性物业贷款的抵押物价值评估应采用两种（含）以上方法，以收益法为主，同时结合物业的实际情况采用成本法或市场法。采用收益法的，折现率取值原则上限定在9％—10％范围内。对于同时满足以下条件的客户，出于同业竞争需要，折现率取值最低可放宽到7%：
1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件； 2.信用等级AA及以上，无不良信用记录；
3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。
第七章
贷款审查、审批、发放和偿还
第二十一条 对经营性物业贷款的审查和审批按总行相关制度办法执行。
第二十二条 贷款发放前，必须对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，需明确我行为第一受益人，保险期限不得短于我行贷款期限。物业保险可采用一次性购买或按为单位分期购买方式，采用按为单位分期购买的，借款人要与保险公司签订覆盖借款期限的续保协议，并保证保险期限的连续性。
第二十三条 经营性物业贷款的借款合同中要补充明确以下内容：
（一）我行有权在贷款期内要求由指定的房地产估价机构对抵押物价值重新进行评估，若抵押物价值发生贬值，我行有权要求借款人补充抵押物或收回相应贷款。
（二）若房地产市场出现重大变化或发生其他影响贷款安全的情形，经营行可与借款人协商变更借款合同中关于贷款额度、期限、利率、每期还款金额等内容，协商不成的，我行有权按照合同约定采取停止发放贷款、要求借款人提前偿还已发放贷款、处置抵押物等措施。
（三）借款人若连续2次或累计3次未按约定归还贷款本息，我行可依法处置抵押物。
（四）抵押权存续期间，未经经营行书面同意，抵押人不得以变卖、再次抵押、抵偿债务、赠与或以其他任何方式处置抵押物业。经营行书面同意后，借款人可将抵押物业变卖，实现的价款应优先用于偿还我行贷款。
第二十四条 对于经营性物业贷款，原则上需采用本物业产生的现金流归还贷款，若借款人或其母公司实力雄厚，现金流充裕，有确定的其他合法收入，并愿以其还款的，可以其他综合收入还款，但本物业产生的现金流占还款来源的比重不得低于80％。
第二十五条 还款方式。在贷款发放前，要根据物业现金流情况、项目出租前景和租金收取方式制定切实可行的分期还款计划，考虑到物业的租金回收具有一定周期性，可给予最长不超过一年的宽限期。
采用综合还贷的，应制定明确的按年（季）还款计划，物业经营收入以外用于还款的综合收入应分期落实。
第二十六条 我行有权对借款人提前还款收取违约金，经营行应就违约金的收取标准在借款合同中予以明确。借款人提前还款的，需提前一个月提出申请，并按我行确定的提前还款日归还剩余的贷款本息。
第八章贷后管理
第二十七条 借款人应与我行签订资金监管协议，借款人需在我行开立资金监管专户，对专户资金实行收支两条线管理，建立收入、支出明细台账，物业的经营性收入直接进入专户，经营行对专户资金的实际使用情况进行监管；一旦借款人未按时偿还贷款本息，我行有权直接从该账户中扣划，如借款人出现逃避资金监管的行为，我行有权提前要求偿还贷款本息或处置抵押物。
第二十八条 经营行在贷款期内应采用定期或不定期再评估方式对抵押物价值进行动态监测。
第二十九条 对已抵押给我行的经营性物业用于租赁的，应审查租赁合同约定的条款是否存在不利于我行抵押权实现的情形，并要求出租人事先告知承租人该经营性物业已抵押给我行；同时尽量要求承租人向我行出具书面承诺，在我行实现抵押权时，租赁合同提前终止，不得以其租赁权阻碍或干扰我行行使抵押权。
第三十条 经营行需及时掌握出租状况，准确估算项目经营性现金流量，动态调整还款计划。
第三十一条 分行和经营行应制定贷后监管方案，指定专门客户经理（小组）加强贷后管理，经营行需定期对经营性物业贷款进行检查，发现物业出租情况恶化、借款人实际租金收入明显低于贷款申报时水平、租金收入不足以维持正常经营和归还分期还款额及其他风险预警信号时，经营行应及时按要求进行风险预警并采取风险防范措施。
经营行需每半年向审批行报告贷款运作情况，如遇重大问题，需及时向审批行报告。由于本贷款品种期限较长，期间如遇客户经理（小组）变动，需做好交接工作，落实客户经理责任制。
第九章
贷款差异化管理规定
第三十二条 对于同时符合以下条件的经营性物业贷款，贷款期限最长可放宽到15年：
（一）借款人同时满足以下条件：
1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件； 2.信用等级AA及以上，无不良信用记录;
3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。
（二）物业产权清晰、地理位置优越、市场知名度较高、租金收入稳定、经营前景良好、物业产生现金流能够全部覆盖贷款本息；
（三）物业形态限于宾馆酒店、写字楼和商业营业用房，其中：宾馆酒店应为五星级（含）以上，由国内外知名酒店管理公司经营；写字楼项目应为甲级（含）以上；商业营业用房的主力店应为知名品牌。第三十三条 对于同时符合以下条件的经营性物业贷款，本物业产生现金流占还款来源的比例最低可放宽到60％：
（一）借款人同时满足以下条件：
1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件； 2.信用等级AA及以上，无不良信用记录；
3.综合实力雄厚、现金流充裕,所有者权益在3亿元（含）以上，资产负债率低于75%。
（二）物业产权清晰、地理位置优越、市场知名度较高、经营收入稳定、经营前景良好；
（三）物业形态限于宾馆酒店、写字楼和商业营业用房，其中：宾馆酒店应为五星级（含）以上，由国内外知名酒店管理公司经营；写字楼项目应为甲级（含）以上；商业营业用房的主力店应为知名品牌；
（四）经营性物业贷款期限不得超过10年。
第三十四条 工业和仓储用房类经营性物业所在区域应为合法设立并已通过审核、竞争优势明显、产业基础雄厚、发展潜力良好的国家级开发园区、省级开发园区以及经济发达城市内符合城市规划、基础设施完备、产业集聚度高的工业片区。
第三十五条 “房地产开发贷款+经营性物业贷款”组合贷款
（一）定义：“房地产开发贷款+经营性物业贷款”组合贷款（以下简称“组合贷款”），是指对符合条件的房地产开发项目，在项目建设期将开发贷款和经营性物业贷款一并进行调查、审查和审批，其中开发贷款用于项目建设期的资金需求，经营性物业贷款用于置换开发贷款，对符合我行经营性物业贷款审批设定提款条件的，物业竣工并投入经营后直接发放经营性物业贷款。
（二）额度、期限和科目：房地产开发贷款额度根据项目投资情况确定，经营性物业贷款额度根据对物业未来现金流和抵押物价值的预测情况确定，但不得超过房地产开发贷款额度。组合贷款总期限不得超过15年，其中：开发贷款期限不得超过5年；经营性物业贷款期限原则上不得超过10年。组合贷款中的房地产开发贷款和经营性物业贷款应分别在相应科目反映。
（三）授权、授信规定：组合贷款不改变现有的授权、授信体制。考虑到部分区域的经营性物业贷款权限大于房地产开发贷款权限，本着审慎原则，组合贷款的审批权限按房地产开发贷款权限掌握。组合贷款纳入客户统一授信管理，考虑到经营性物业贷款专门用于置换我行开发贷款，为避免在授信阶段重复计算开发贷款和经营性物业贷款授信额度，降低客户授信空间，对于经营性物业贷款可不单独审批授信额度，实行经营性物业贷款与房地产开发贷款授信额度共享。
（四）业务运作流程：在介入房地产开发贷款项目时，可将开发贷款和经营性物业贷款一并进行调查、审查和审批，同时对经营性物业贷款设定相关提款条件，审批结束后，根据项目开发进度发放开发贷款，待物业竣工验收投入经营后，满足经营性物业贷款审批设定提款条件的发放经营性物业贷款，用于置换房地产开发贷款。
（五）适用条件 1.借款人同时满足以下条件：
（1）符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件；（2）信用等级AA及以上，无不良信用记录;
（3）综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。
2.物业需为开发后用于出租（或自营）的整体项目或可保持相对完整并可独立抵押的整体项目的一部分。物业形态限于宾馆酒店、写字楼、商业营业用房等商业经营性物业。
（六）贷款方案确定
借款人须在申请贷款前，明确项目租售计划。若项目租售计划为整体出租（或经营），可就整体项目确定组合贷款方案；若项目租售计划为部分销售、部分出租（或经营），而我行在房地产开发贷款阶段拟对整体项目予以介入，则需对销售部分和出租（或经营）部分分别确定贷款方案，对于销售部分只可制定房地产开发贷款方案，对于出租（或经营）部分可制定组合贷款方案。
（七）风险控制措施
1.设定经营性物业贷款提款条件。在对组合贷款进行审批时，需对后期经营性物业贷款设定具体提款条件，在所有提款条件均满足后方可发放经营性物业贷款。具体提款条件需包括（但不限于）以下几点：
（1）客户的整体经营及财务状况正常，经营收入、利润及现金流情况与我行房地产开发贷款评估的情况相同或优于评估情况；（2）取得物业房屋所有权证书；
（3）物业出租率或意向性租约签约率不低于60%；
（4）物业未来租金收入水平稳定、现金流足以覆盖贷款本息；（5）经营性物业贷款抵押率不高于70%。
2.组合贷款中的经营性物业贷款用途需符合本办法规定，并且优先作为开发贷款的还款来源。
3.对于客户出现重大风险状况如经营情况恶化、经营收入及利润水平远低于预期、未来现金流无法覆盖贷款本息，项目出现建设期延长、招租情况不理想、租金水平或物业评估值远低于评估预测值等情况，无法达到组合贷款审批预设条件的，应及时中止经营性物业贷款的发放，同时采取以下措施保证开发贷款安全：
（1）要求借款人调整经营策略，将原计划用于出租或自营的物业变更为销售方式，尽快回笼资金；
（2）要求借款人通过他行融资、股东代偿等方式归还我行开发贷款；
（3）要求借款人落实足额抵押担保，对于集团性客户，还应增加集团或核心公司保证担保，落实贷款第二还款来源。
4.做好前期开发贷款与后期经营性物业贷款抵押担保衔接工作，对于开发贷款的抵押权消灭后、经营性物业贷款的抵押权设定前，我行贷款处于悬空状态的，应要求借款人提供有效的阶段性担保。
第十章
贷款管理特别规定
第三十六条 对于物业所有权人与借款人不一致的，原则上不得发放经营性物业贷款，但对于同时满足以下条件的客户，确有融资需求的，可采用将物业所有权人作为共同借款人或连带责任保证担保人，并将物业所有权人作为抵押人方式进行运作，同时需以个案方式报总行（房地产信贷部）准入同意后按相关权限和流程运作：
1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件； 2.信用等级AA及以上，无不良信用记录；
3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。
第三十七条 对于我行已经办理的存量经营性物业贷款业务，在满足以下条件的前提下，可根据借款人需求，重新测算贷款金额、商定贷款期限、约定贷款用途，按照相关权限及程序审批发放新贷款置换存量贷款：
（一）借款人同时满足以下条件：
1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件； 2.信用等级AA及以上，无不良信用记录;
3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。
（二）存量经营性物业贷款还款记录良好，无不良信用记录；
（三）物业形态限于宾馆酒店、写字楼和商业营业用房；
（四）与存量贷款发放时相比，物业租金水平明显上涨或抵押物价值明显增加；
（五）新贷款超过存量贷款的额度应符合本办法第五条规定的用途。
第十一章
附
则
第三十八条 本办法由中国农业银行总行制定、解释和修订。第三十九条 本办法下发后，《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》（农银发〔2006〕244号）和《关于<中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）>（修订稿）补充规定的通知》（农银办发〔2007〕422号）同时废止，其他政策制度与本办法不一致、相抵触的，以本办法为准。
第四十条 本办法自印发之日起执行。
第三篇：经营性物业抵押贷款管理办法
XXXX农村商业银行股份有限公司 经营性物业抵押贷款管理办法
第一章 总 则
第一条 为适应信贷业务发展需要，拓宽市场竞争渠道，进一步规范和促进经营性物业抵押贷款业务，根据国家相关法律法规和《XXXX农村商业银行股份有限公司信贷管理基本制度》等规定，特制订本办法。
第二条 本办法所称的经营性物业是指通过竣工验收已投入或准备投入商业运营商业营业用房、办公用房和工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房等，当前或预期经营利润稳定或持续增长、现金流量稳定、综合收益好、管理规范的物业。
经营性物业抵押贷款是指XXXX农村商业银行股份有限公司(以下简称“本行”)对具有合法承贷主体资格的企（事）业法人、个体工商户、自然人，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并主要以该物业的经营收入还本付息的贷款。
第二章 贷款对象和用途
第三条 贷款对象。经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。
第四条 贷款用途。主要用于物业在经营期间的资金需求，包括物业本身的装修改造、所经营项目的资金周转、扩大经营规模和其他合理经营资金需求，不得从事股本权益性投资、股票、期货等投机经营活动或国家法律法规明确禁止的经营项目。
第三章 贷款条件和申请
第五条 贷款条件。贷款条件分为贷款对象条件和经营性物业条件，贷款对象又分为法人类和自然人类。
（一）贷款对象须具备下列基本条件：
法人类贷款条件
1、具有法人营业执照并已办理年检手续；
2、属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；
3、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；
4、具有有效贷款卡，并在本行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录。信用记录包含贷款逾期、他行不良贷款、受工商行政、税务等部门查处或个人受公安机关处分等；
5、拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证；
6、董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；
7、本行要求的其他条件。
自然人类贷款条件
1、个人资信良好。在我行及他行未发生过逾期和不良记录，社会形象佳，未受过公安和行政部门处罚，个人及家庭负债与其经营收入相符；
2、拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证，个人名下物业可为与他人共有，但须征得共有人的书面同意；
3、借款人及共有人同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；
4、本行要求的其他条件。
（二）经营性物业具备的基本条件：
1、经营性物业应符合我市规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，己投入商业运营或准备进入商业运营；
2、地理位置优越，物业原则上应位于城区中心商业区、农村集镇中心区、工业集居区等交通便捷、人流、物流、车流充裕，商业氛围浓厚的繁华地段；
3、经营性物业已使用期限原则上不超过10年；经营性物业用地已使用年限原则上不超过10年；
4、经营性物业定位准确，已投入运营且经营情况稳定，出租市场前景较好，在贷款期内现金流足够按期归还贷款本息；
5、经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；
6、经营性物业具有较强的变现能力，有利于整体处置；
7、经营性物业必须通过出让方式合法取得国有土地使用权证书。
第六条 贷款申请。借款人申请经营性物业贷款时，除提供本行《信贷管理基本制度》及相关文件要求的资料外，还需提供以下资料：
（一）经营性物业竣工验收合格的合法有效证明材料、产权证书；
（二）租赁的物业。须提供真实的租赁合同原件，出租人的营业执照或身份证；
（三）物业用于出租的，须提供真实的租赁合同、协议原件、承租方营业执照、承租方知晓物业抵押给本行的声明等。若不能提供上述资料时，调查人应在调查报告中明确提出不能提供的理由及对抵押权实现的障碍，如无影响可不提供上述资料；
（四）物业用于经营的，须提供经营主体的营业执照、组织机构代码证、税务登记证；
（五）本行要求提供的其他证明文件和资料。
第四章 贷款额度、期限、利率
第七条 贷款额度。贷款额度根据借款人经营状况、还款能力、抵押物价值等因素综合确定，最高原则上不超过3000万元，其中以城区经营性物业抵押的贷款额度原则上不得超过房产评估价值的70%，以农村地区经营性物业抵押的贷款额度原则上不得超过房产评估价值的60%，以土地抵押部分均不得超过土地评估价值的50%。
第八条 贷款期限。根据物业项目的还款进度确定经营性物业贷款的具体还款期限，经营性物业抵押贷款期限最长不得超过10年。同时，经营性物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权的剩余使用年限。
第九条 贷款利率。按照不低于央行发布同期同档基准利率的1.3倍执行。
第五章 贷款的调查和评估
第十条 申请经营性物业抵押贷款，应向本行提供以下资料：
（一）法人客户：
1、营业执照（副本）；
2、税务登记证；
3、组织机构代码证（副本）；
4、贷款卡、基本账户开户许可证；
5、公司章程及验资报告，出具董事会决议的企业还须提供股东大会关于成立董事会的决议或相关证明材料；
6、法人代表身份证明，相关授权委托书；
7、公司同意借款决议；
8、当期、上年末、同期财务报表（资产负债表、损益表、现金流量表）；
9、主要发生资金往来银行账户对账单和本行银行账户对账单，如重复只提供一份；
10、经营性物业权证（房产所有权证书和土地使用权证书）；
11、租赁合同、装璜装修合同及自营的收益性证明；
12、相关抵押担保材料，如抵押物清单、评估报告、保单、同意抵押决议等；
13、本行需要提供的其他资料。
（二）个人客户：
1、借款人身份证及配偶身份证、结婚证、夫妻共同借款声明（个体工商户须提供营业执照）；
2、申请人简易资产负债表；
3、经营性物业权证（房产所有权证书和土地使用权证书）；
4、租赁合同、装璜装修合同及自营的收益性证明；
5、相关抵押担保材料，如抵押物清单、评估报告、保单、同意抵押证明等；
6、本行需要提供的其他资料。
第十一条 经营性物业抵押贷款的调查和评估应重点关注以下内容:
（一）借款人的主体资格。公司的组织形式、股权结构、经营业绩、信用状况、财务状况、现金流量状况，并对物业每年经营收入（个人收入等）及综合还款能力进行评价;个人的经营业绩、信用状况、财务状况等进行调查和评估，并对物业每年经营收入及综合还款能力进行评价；
（二）物业的权属，是否竣工验收合格、是否取得产权证；物业的出租经营情况、实际建造成本、市场价值情况、变现能力、大修及日常维护成本等；
（三）物业的运营时间，是否属于开发建设期和营运初期等高风险阶段的项目；
（四）物业的完整性情况，是否物业中的优质部分已出售，或是仅是部分物业用于抵押，抵押权是否分散等，综合判定是否会造成整体处置的困难或抵押物变现价值的不足；
（五）物业的出租率、租赁合同的租期、租金水平和租金支付方式及支付情况，租金收入是否与贷款额度和贷款期限相匹配等；
（六）租赁合同（协议）情况。租赁合同（协议）是否真实，其内容是否存在损害本行利益的约定，特别是承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利等对本行使抵押权的限制和影响。
同时，为防止借款人与承租人双方合谋以租赁权恶意对抗本行抵押权，必须对租赁合同备案的真实性进行调查认定；
（七）承租人的情况，包括其资信、经营状况、租金支付能力及违约情况等。
第六章 贷款的审批和发放
第十二条 经营性物业抵押贷款审批权按照本行《贷款授权管理办法》及相关的补充调整文件的有关规定管理。
第十三条 贷款发放前，根据贷款人需要，可对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，并明确本行为第一受益人，保险期限不得短于贷款期限。
第十四条 贷款行应通过受托支付或借款人自主支付的贷款资金审核支付方式进行管理与控制。
第七章 担保方式
第十五条 经营性物业抵押贷款以竣工验收合格、且已取得房产证、土地证，并投入正常运营的经营性物业的房地产同时作抵押担保，必要情况下，可追加其他担保方式。
第十六条 经营性物业抵押贷款的借款合同、抵押合同必须在房地产管理部门抵押登记并确保本行作为第一抵押权人。
第八章 贷款偿还
第十七条 还款方式为等额本息还款。贷款行根据借款人的收入实现时间来决定具体的还款期限，以月租方式或日常经营实现收入的，可选择按月还款；以季租、半年租、年租或其他实现收入周期超1个月的，可选择按季还款。
第十八条 等额本息还款，把经营性物业贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月或季中。作为还款人，每个月或季归还固定金额，每个月或季还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
第十九条 在借款合同中应明确下列事项
（一）若借款人有三次未按期归还贷款本金或利息的，本行即有权依法追偿处置抵押物；
（二）若借款人无法及时足额偿还贷款本息的，本行有权从借款人在本行开立的所有账户中直接扣划。
第九章 贷后管理
第二十条 经营性物业用于自营的，借款人必须在本行开立结算账户，并承诺物业经营收支及其他相关结算全部通过该结算账户办理，经营（出租）收入归行率不低于80%。
第二十一条 及时掌握出租状况，准确估算项目经营性现金流量，动态调整还款计划，现金流量充足时可提前偿还贷款。借款人将抵押的物业出售时，须经本行同意并相应归还本行贷款。
第二十二条 经办行在贷款期内要对抵押物价值进行动态监测，确保抵押率控制在合理的范围内。若出现抵押物贬值、租金收入下降等可能危及本行信贷资金安全的情形时，应及时预警风险并采取有效风险控制措施。
第二十三条 经办行应指定专人加强贷后管理，严格按照我行《贷款“三查”实施细则规范》等相关制度执行，及时掌握项目租售情况，准确估算项目经营性现金流量，认真做好项目资金监管，制定科学合理的还款计划，如发生重大情况，应及时报告。期间如遇信贷人员变动的，必须做好交接工作，重新落实管理责任。
第十章 附 则
第二十四条 本办法中就经营性物业抵押贷款未尽事宜执行本行《信贷管理基本制度》等相关规定。
第二十五条 本办法由XXXX农村商业银行负责修订和解释。
第二十六条 本办法自印发之日起执行。
第四篇：经营性物业抵押贷款申请书文本
经营性物业抵押贷款申请书文本
1、公司简介
A、包括注册资金、股东及持股比例；
B、属于房地产企业的，说明房地产开发企业资质等级；
C、公司或控股股东简介。
2、经营性物业概况
A、经营性物业地理位置；
B、经营性物业等级，酒店、宾馆类星级，写字楼等级，百货类物业面积，混合业态的物业分别进行说明；
C、经营性物业定位，出租情况包括出租率、租赁合同的租期、租金水平。整体经营情况及现金流情况；
3、贷款要求
A、申请贷款金额、期限、用途；
B、用款计划。
4、抵押和担保的具体措施
A、说明用於本次抵押贷款的物业名称和面积、实际建造成本、评估价值；
B、如果物业已作抵押，需要说明己抵押贷款的金融机构名称、名称和面积、贷款金额及还款日期，并明确是否同意在资金方确认放款的情况下，项目方运用过桥资金还清原来欠款。资金方不作第二顺位抵押权人。
C、担保措施
5、还贷方案
A、还款方式；
B、还款计划等。
6、情况说明
A、公司或有负债及对外担保情况说明；
B、未决诉讼情况说明。
第五篇：《中国农业银行农村土地承包经营权抵押贷款管理办法(试行)》
附件
中国农业银行农村土地承包经营权 抵押贷款管理办法（试行）
第一章 总 则
第一条 为适应农业农村改革发展需要，规范农村土地承包经营权抵押贷款业务，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律法规和农业银行相关信贷制度，制定本办法。
第二条 本办法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地、荒地、湖泊水面以及其他依法用于农业的土地。
第三条 本办法所称农村土地承包经营权是指以家庭方式或通过招标、拍卖、公开协商等方式承包，以转包、出租、互换、转让或其他符合法律法规的方式流转，取得农村土地承包经营权并享有占有、使用、收益和一定处分的权利。
第四条 本办法所称农村土地承包经营权抵押贷款是指借款人在不改变土地所有权、承包权性质，不改变农村土地农业用途的条件下，将农村土地承包经营权及地上附着物作为抵押担保向农业银行申请办理的借款业务。
第二章 贷款对象及条件
第五条 贷款对象。农村土地承包经营权抵押贷款对象为依托农村土地开展农业生产经营的专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业及家庭承包经营农户等农业经营主体。
第六条 借款申请人除符合农业银行信贷基本制度和单项信贷产品的基本条件外，还应具备以下条件：
（一）具有较丰富的种养经验和技术，其中从事农业种植业生产经营时间不低于2年，从事养殖业生产经营时间不低于3年。
（二）从事农业生产经营项目自有资金比例不低于30%。
（三）大田作物种植。水稻、小麦、玉米、大豆等粮食种植面积一年一熟地区不低于100亩，一年两熟地区不低于50亩；棉花、蔬菜、莲藕等经济作物种植面积不低于50亩。
（四）水产品养殖。鱼池、网箱精养面积不低于50亩，大湖、水库散养面积不低于500亩。
（五）设施及特种农业。采取温室大棚等设施开展农业生产经营的，以及从事林果、花卉、苗木、人参等特种农业的，种植或养殖面积不低于5亩。
（六）以家庭承包方式取得农村土地承包经营权开展农业生产经营的，种植或养殖面积准入条件可为以上第三至第五款标准的50%。
第三章
贷款用途、额度、期限、利率、用信及还款方式
第七条 贷款用途。农村土地承包经营权抵押贷款用于借款人在承包或流转土地范围内从事农业生产经营的融资需求，包括：
（一）土地整理与复垦。
（二）道路、灌溉、温室大棚等农业基础设施建设。
（三）农业机械设备、生产资料、人工等费用。
（四）仓储、物流等流通环节费用。
（五）借款人取得农村土地承包经营权并已缴付一定期限的租金，以此为抵押，可用于剩余期限的后续租金缴付；或为扩大经营规模，用于拟抵押农村土地承包经营权之外其他土地经营权的租金缴付。
第八条 贷款额度。农村土地承包经营权抵押贷款额度应根据借款人实际资金需求、承贷能力以及抵押物的评估价值确定，同时不超过贷款期间借款人农业生产经营收入现金流的50%。
自然人客户单户额度最高不超过1000万元，法人客户最高不超过授信额度。
第九条 贷款期限。农村土地承包经营权抵押贷款期限根据农业生产用途、周期和现金流确定，同时应遵循以下规定：
（一）对于从事水稻、小麦等生长周期一年以内作物，用途为支付农业生产资料、人工费用等日常经营需求的，贷款期限不
超过1年。
（二）对于用途为农田基础设施建设、土地整理和复垦、购臵大型机械设备、投入仓储物流，以及从事林果、苗木等生长周期较长作物的，贷款期限最长不超过5年。
（三）对于用途为支付农村土地承包经营权租金的，视经营收入的现金流确定，最长不超过5年。
（四）贷款期限应短于农村土地承包经营权承包或流转合同剩余年限3年（含）以上；采用分期缴付租金方式的，同时应短于已缴清租金的剩余使用年限1年（含）以上。
（五）如遇到重大自然灾害或重大疫情导致贷款到期无法偿还，但仍具备正常生产经营能力，在担保措施不丧失或削弱情况下，经原审批行批准可办理展期或重新约期。重新约期延长期限不超过原贷款期限的50%。
第十条 贷款利率。农村土地承包经营权抵押贷款定价按农业银行利率管理规定在授权范围内执行。
第十一条 用信及还款方式。根据客户农业生产经营和实际需求采取一次或分次放款的用信方式。贷款期限在1年以内（含）的，可采取利随本清、一次还本分期付息、分期还本付息等还款方式；贷款期限在1年以上的，必须采取分期还款方式，还款间隔不得长于1年。
第四章
抵押担保管理
第十二条 借款人需为拟设定抵押的农村土地承包经营权权
利人（或共有人）；以农民合作社作为借款主体的，抵押人可以为农民合作社社员。
第十三条 农村土地承包经营权可单独抵押，也可采用其他资产抵（质）押、保证担保等组合担保方式。自然人客户采用农村土地承包经营权单独抵押的，鼓励其购买人身意外伤害保险；法人客户采取农村土地承包经营权单独抵押的，应要求其主要股东或实际控制人提供连带责任保证担保。
第十四条 用于抵押的农村土地承包经营权应符合以下条件：
（一）土地不改变农业用途，具备持续农业生产能力。
（二）取得农村土地承包经营权的手续符合相关法律和国家政策规定：
1．通过承包或互换、转让方式流转的，需取得农村土地承包合同或农村土地承包经营权流转合同，以及农村土地承包经营权证。
2．通过转包、出租方式流转的，需取得农村土地承包经营权流转合同，且在乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门办理了合同鉴证。
（三）符合抵押登记条件，能够在当地县级（含）以上政府指定部门办理他项权利登记或其他相关证明材料。
（四）通过家庭承包方式取得农村土地承包经营权的，需预留口粮田（家庭成员人数乘以全国人均耕地面积计算），不得纳
入抵押范围，或提供其他收入来源能保障家庭基本生活的证明。
（五）采取分期缴付租金方式的，已缴清租金的剩余使用年限在2年（含）以上。
（六）租金缴付不符合上述第五款规定，但同时满足下列条件的，已缴清租金的剩余使用年限可为1年，贷款期限不受第九条第四款“采用分期缴付租金方式的，同时应短于已缴清租金的剩余使用年限1年（含）以上”的规定。
1.地上已修建温室大棚或建设水利设施，且前期已累计交清2年及以上租金、持续生产经营2年及以上，承包或流转合同剩余年限在5年（含）以上。
2.已投保农业保险，保险理赔范围包括当地农业主要风险，赔付金额可以覆盖我行贷款本息。
3.贷款用于农业生产经营日常性流动资金需求，且自有资金比例不低于40%，贷款额度不超过贷款期间经营收入现金流的40%，期限最长不超过1年。
第十五条 下列农村土地承包经营权不得设定抵押：
（一）土地权属不清或存在纠纷的。
（二）土地受到污染或损毁，无法进行正常农业生产的。
（三）不能办理抵押登记的。
（四）已列入征收范围的。
（五）受其他形式限制的。
第十六条 抵押率。农村土地承包经营权抵押贷款的抵押率
确定应综合考虑借款人的资信状况、偿债能力、农村土地承包经营权市场价格、权利变现难易程度、抵押贷款期限等因素确定。
（一）以家庭承包方式取得农村土地承包经营权作抵押的，抵押率最高不超过农村土地承包经营权评估价值的60%。
（二）通过缴付租金方式取得农村土地承包经营权的，已缴清租金的剩余使用年限超过5年（含）以上的，抵押率最高不超过60%；剩余使用年限3（含）-5年的，抵押率最高不超过50%；剩余使用年限3年以内的不超过40%。
第十七条 农村土地承包经营权价值评估以内部评估为主；当地已建立规范评估机制的，可采取外部评估方式。外部评估机构由一级分行准入，实施动态名单制管理。
第十八条 评估方法。根据农村土地承包经营权类型、租金缴纳方式、流转市场发育等情况，选用适当的评估方法进行评估测算。
（一）农村土地承包经营权流转市场发育较充分且县级（含）以上政府按年编制流转（抵押）参考价格的地区，采用市价法，基准价格采用县级（含）以上政府公布的参考价格：
农村土地承包经营权评估价值=政府公布的基准参考价格（元/亩〃年）×面积（亩）×（家庭承包合同剩余年限或已缴清租金的剩余使用年限-1）
（二）农村土地承包经营权市场交易较少或县级（含）以上政府没有公布统一价格，不能确定基准价格的地区。
1．属拍卖、流转和协议承包的，采用成本法： 农村土地承包经营权评估价值
年限-1 =已缴清租金金额已缴清租金的剩余使用
已缴清租金年限2．属家庭承包直接经营的，采用收益法： 农村土地承包经营权评估价值=C1r1 t1rC为年均预期收益=农产品年均收入-（年均农地维护费用+年均生产费用）
r为折现率参照同期农户贷款利率 t为家庭承包合同剩余年限-1 第十九条 地上附着物为温室大棚等投资较大、后续使用年限在5年以上的固定设施，或价值较高、价格稳定、容易变现、能由第三方进行有效监管的农作物，可纳入抵押物范围，与农村土地承包经营权一并抵押。
固定设施属通用设备的抵押率最高不超过40%，属专用设备的最高不超过20%；农作物需为多年生的经济作物如林果、苗木、花卉等，最高抵押率不超过40%并由一级分行按户进行名单制管理。
地上附着物的评估方法由一级分行根据当地实际情况确定，并报总行备案。
地上附着物可办理权属证明的，必须取得相关权证资料。第二十条 评估流程。农村土地承包经营权由客户部门发起
评估调查，信贷管理部门押品评估岗进行评估审核，经部门负责人对评估审核意见和确认价值无异议后，在C3完成农村土地承包经营权价值评估确认。
第二十一条 借款人参加农业保险的，保险期限必须覆盖贷款期限，同时在保险条款中明确我行为该项保险的第一受益人，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。接受已投保的农村土地承包经营权抵押后，经营行应书面告知承保机构。
第二十二条 农村土地承包经营权抵押实行登记制度，登记部门须为县级（含）以上人民政府指定的行政主管部门，并出具他项权利证书或相关证明材料，地上附着物抵押情况须在登记材料上予以明示；地上附着物有权属证明的，必须同时到相关主管部门办理登记。
第二十三条 借款人如变更抵押物，应向农业银行提出申请，在取得原贷款审批行确认同意后，办理相关抵押物变更手续。变更后的抵押物价值不能低于原抵押物的价值，且必须先办妥合法有效的抵押登记手续后，再解除原有的农村土地承包经营权抵押登记。
第五章 贷款流程
第二十四条 贷款申请。借款人申请农村土地承包经营权抵押贷款业务，除客户相应的基础资料外，还必须提供以下相关资料：
（一）以家庭承包方式取得农村土地承包经营权作抵押的：
1.农村土地承包合同及土地承包经营权证。
2.农村土地承包经营权证载明的承包人同意抵押、处臵的书面证明；有共有权人的，需提供共有权人同意抵押、处臵的书面证明。
（二）通过缴付租金方式取得农村土地承包经营权作抵押的：
1.承包合同或流转合同等合法取得农村土地承包经营权的证明材料。
2.农村土地承包经营权证或经鉴证的农村土地承包经营权流转合同。
3.农村土地承包经营权租金支付票据或相关证明。4.农村土地承包经营权证载明的权利人同意抵押、处臵的书面证明；有共有权人的，需提供共有权人同意抵押、处臵的书面证明。
5.农村土地承包经营权直接或间接从承包人处流转取得，需提供承包人农村土地承包合同，承包人及共有权人同意抵押、处臵的书面证明。
6.农村土地承包经营权直接从村集体或其他集体经济组织承包取得，需提供村集体或其他集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意抵押、处臵的书面证明。
第二十五条 贷款调查。农村土地承包经营权抵押贷款业务在执行相应业务品种调查内容的基础上，重点调查抵押物是否符合农业用途，承包或流转手续是否齐全合法，与登记部门核对抵押物是否真实有效，是否可以办理抵押登记，抵押物价值是否合理、是否易于变现，未来国家或地方政府的发展规划是否影响抵押物等。
第二十六条 贷款审查。审查部门对客户部门或下级行移交的客户资料和信贷调查（评估）资料进行审查。重点审查内容包括借款人生产经营状况、财务情况和市场评价情况以及在其他金融机构的贷款状况、贷款用途是否符合规定、抵押物流转手续是否齐全、抵押担保手续是否合法有效，抵押物市场价值是否合理、是否容易变现等。
第二十七条 贷款审批。贷款审查后提交有权审批行的贷审会或合议会议审议，或直接提交有权审批人审批。
第二十八条 贷款审核。审批同意后，由放款审核岗负责信贷合同文本的审查和放款审核。审核的内容主要包括抵押物是否已依法办妥登记、是否按规定办理保险等。
第二十九条 贷款发放。贷款发放原则上采用受托支付方式，对于无法确定交易对象、不具备有效使用非现金结算条件的，可按规定采用自主支付方式。贷款用于支付租金的，必须采取受托支付方式。
第六章 贷后管理及风险监控
第三十条 贷后管理。客户管理行和经营行应严格按照农业银行贷后管理规定和借款合同约定进行贷后管理。
第三十一条 贷后管理部门需建立农村土地承包经营权抵押档案，定期与抵押登记部门进行核对，定期进村入户回访、实地查看，严格监控农村土地承包经营权及地上附着物权属变更情况，保证抵押权利真实有效。
第三十二条 贷后管理部门应每年参照同类土地流转价格对农村土地承包经营权价值进行重估。已抵押的农村土地承包经营权价值不足以覆盖贷款剩余本息时，应按合同约定，要求借款人增加抵押物，或要求借款人提前归还部分或全部贷款。
第三十三条 建立风险预警制度和重大风险报告制度。在借款期限内，发生下列情况及农业银行贷后管理规定中列明的风险预警信号，危及信贷资金安全的，要按规定及时预警和报告，并采取相应的风险控制和化解措施。
（一）国家或地方政府的区域规划、土地调控发生变化，经营无法实现预期效益，对贷款可能产生不利影响的。
（二）抵押物被改变农业生产用途、受污染损毁不适用农业生产等不再符合抵押规定，借款人又未能提供其他合法、足值担保的。
（三）借款人产品市场需求下降、市场价格出现大幅度回落的。
（四）出现重大自然灾害事件、病虫害或其他疫情，对农业生产产生重大影响的。
（五）家庭承包户全家户口迁入设区的市或经营户连续两年弃耕抛荒等可能导致发包方收回土地的。
（六）借款人涉及诉讼，可能影响贷款安全的。
（七）其他导致贷款风险增加的情况。
第三十四条 农村土地承包经营权抵押贷款风险较高的经办支行实行暂停业务管理。对该类贷款不良率超过2%的经办支行，暂停开办此类业务。经清收后不良率降低至2%以下的，经一级分行批准恢复该项业务。
当地出现农村土地承包经营权抵押权实现困难的案例，或法院不支持银行抵押权效力的判例时，在该省域范围内停止产品试点和推广。
第三十五条 经营行应加强与地方政府、主管部门的沟通与联系，取得当地政府、主管部门的支持和配合，争取由政府主导成立担保基金、偿债基金与我行农村土地承包经营权抵押贷款业务相对接，条件成熟的应与当地主管部门签订监管合作协议，并对以下事项予以明确：
（一）在办理农村土地承包经营权抵押登记时，负责办理抵押登记的主管部门应配合农业银行对借款人所持农村土地承包经营权证的真实性、合法性、唯一性以及是否存在已抵押等情况进行核实确认。
（二）在抵押权存续期间，未经农业银行同意，农村土地承包经营权登记机关不得为已抵押农村土地承包经营权流转办理变更登记。
（三）农业银行在处臵抵押权的过程中，各级职能主管部门应在职责范围内积极配合，为农业银行实现抵押权益依法办理各项必要的手续。
（四）对于已设立农村土地承包经营权抵押融资风险担保基金或偿债基金的地区，当农村土地承包经营权抵押贷款出现坏账时，风险基金应按相应比例就农业银行的贷款损失给予补偿。
第三十六条 农村土地承包经营权抵押贷款按照贷款对象和金额，分别通过相应科目核算，并在信贷系统管理群（C3）中“信贷产品分类”项下进行标识操作。
第七章 抵押物处置
第三十七条 借款人在贷款到期（含分期）后，确实无力偿还的，应及时采取以下措施处臵已抵押的农村土地承包经营权：
（一）流转交易。与借款人商定，在当地农村土地承包经营权交易中心或类似机构挂牌交易，将抵押的农村土地承包经营权转让给他人，在不损害原承包人利益情况下，所得价款由农业银行优先受偿。
（二）协商收购。与村委会、中介组织协商，由当地村集体经济组织或其他具有资质的合法中介组织按基准价格收购抵押的农村土地承包经营权，所得价款用于偿还贷款本息。
第三十八条 农村土地承包经营权无法流转，或与村委会、中介组织等协商后达不到贷款清偿目的的，应依据合同约定，及时向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第八章
附 则
第三十九条 《中国农业银行押品管理办法》（农银规章„2012‟160号）中的“三农”特色押品最高抵（质）押率标准、《中国农业银行农村个人生产经营贷款管理办法（试行）》（农银规章„2013‟40号）第八条贷款额度等有关制度规定与本办法有抵触的，以本办法为准。
具体业务授权、客户评级、授信等本办法未尽事宜，按相关信贷管理制度规定执行。
第四十条 本办法由中国农业银行总行负责制定、解释，并根据国家相关政策和产品试点情况进行修订完善。
第四十一条 本办法自印发之日起试行，试行期两年。
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