经营性物业抵押贷款：贷款拓展新渠道

第一篇：经营性物业抵押贷款：贷款拓展新渠道

经营性物业抵押贷款：房地产贷款拓展新渠道

经营性物业抵押贷款是农行近年新创的贷款品种，是继港资东亚银行推出租约现金流抵押贷款业务后，农行根据市场形势，在内资银行中率先推出的新的信贷产品。本文从经营性物业贷款业务的推出背景、内涵特点、市场前景以及竞争情况分析等多方面入手，阐述当前推进该项业务的必要性和紧迫性。

一、经营性物业抵押贷款的定义与由来

（一）经营性物业抵押贷款的定义

经营性物业贷款是指我行向经营性物业所有权人发放、以其所拥有或购置的经营性物业作为抵押、并以其经营收入进行还本付息的贷款。

经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商务办公楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等商业用房。

（二）东亚银行租约现金流抵押贷款为农行开展经营性物业贷款提供了参照

东亚银行是香港最大的独立本地银行，也是在内地分行网络较大的外资银行。在东亚银行人民币融资业务中，房地产融资是其中一个重要部分。该行自1999年在中国大陆开展商业抵押贷款（经营性物业抵押贷款）以来，取得了较好的经营业绩。该行在选择客户、物业和贷款运作模式上受到农行的重视和借鉴。

（三）农行在内资银行中率先推出了经营性物业抵押贷款

借鉴东亚银行的成熟做法，农行作为金融产品创新，在内资银行中率先推出了经营性物业贷款管理办法，并早在2005年10月下发了试行办法进行试点。农行经营性物业抵押贷款一经推出，立即引起了社会广泛关注和同业效仿。工行、建行等多家金额机构也积极出招，相继推出了该项业务各自的管理办法。从他行出台的办法来看，与农行的管理办法大同小异，都是效仿和借鉴农行办法，并结合本行情况做了部分修改。

（四）从准入条件和基本规定看，农行设置的门槛较为宽松，为基层经营行竞争提供了有利的市场条件。相比普通商品开发房贷款而言，经营性物业抵押贷款无论是在客户准入上还是在项目准入上，总行规定的门槛都比较宽松。

二、经营性物业贷款的推出适应了市场合理性的资金需求

作为商业地产经营环节的贷款，该产品的推出适应了当前房地产市场形势的发展需要。在成熟的市场经济条件下，有实力的大型商业企业和房地产开发企业持有长期收益的物业是普遍现象，随着我国商业地产市场日趋成熟，商业地产投资价值的日益显现，越来越多有实力的企业选择持有自营。

在此之前，由于没有与之相适应的金融产品，往往造成企业资金的沉淀和长期占用，对商业地产经营者来说，资金的效率是低下的，“母鸡开始生蛋后反而没有人给你贷款了”。在这种情况下，经营性物业贷款创造了一个商业贷款融资的产品，根据物业的收入测算项目价值，确定贷款额度和期限，帮助开发商、大型商业企业更有效地经营物业。

我行经营性物业抵押贷款具有期限长、还款灵活、用途广泛、贷款偿还与物业现金流高度匹配的优点，提供了置换自有物业占用长期资金的手段，有利于化解企业面临的“短融长投”的困境。

三、经营性物业贷款具有低风险特点

（一）与一般性项目贷款的风险比较

与一般意义上的项目贷款比较，经营性物业抵押贷款规避了从“项目立项”到“项目投产”前可行性论证的市场风险。

由于经营性物业抵押贷款要求借款人必须是正常经营一年以上，已经有稳定的租金收入，且未来现金流足以偿还银行贷款本息才能发放，也就是说经营性物业贷款选择的对象（物业）是已经被市场证明，可行后才开始发放的贷款，它规避了“项目立项”到“项目建成投产”阶段的市场风险。

通俗地说，经营性物业贷款项目必须是“正在生蛋的鸡”，而生产性项目贷款，在贷款发放时“鸡是否能生蛋”尚处于不确定状态。

（二）与普通商品房项目贷款的风险比较

与普通商品房项目贷款相比较，经营性物业贷款规避了销售价格一定幅度回落的风险。

以等额本息法为例，由于经营性物业贷款要求借款人等本偿还贷款本息，以10年期贷款计算，借款人每隔一年，其贷款本金就减少10%，也就是说贷款发放后，即便因为市场变化的原因使借款人物业出租收入每年以10%的速度下滑，对银行来说，其贷款仍然是安全的。

从理论上讲，经营性物业贷款具有抗“租金连续10年下降，每年下降10%”风险能力。因而在对经营性物业抵押贷款进行项目评估时，一般不做敏感性分析。

（三）与流资贷款的风控手段比较

与流动资金贷款比较，经营性物业贷款除期限长、利率高，对银行贡献率高外，还强调和注重了现金流，以租金收取的多少确定贷款额度，通过实行租金收入账户的封闭运行，可以更好地控制其信用风险。

四、拓展经营性物业贷款具有十分重要的现实意义

（一）有利于抓住商业地产市场快速发展的机遇

当前，随着我国经济的持续快速发展，社会财富不断积累，政府经营城市理念逐步深入，由于商业地产本身所具有的高利润特点，一段时间以来，大量的市场游资及外资基金、民间资本选择购买商业地产，使商业地产市场发展势头日益强劲，其投资增幅高于房地产开发整体增幅，已经成为我国房地产市场最活跃、最重要的组成部分。

（二）有利于开拓新的房地产按揭领域

当前，受宏观经济影响，普通商品房市场仍然没有从根本上走出低谷，同时个人住房按揭竞争却早已白热化。开展经营性物业抵押贷款，就能在白热化的房地产按揭业务中开辟一块新的业务领域，向优质的商业地产持有者提供法人按揭业务。

（三）有利于调整客户结构和信贷资产结构

对企业资质优良、物业经营成熟、有多年经营经验、租金收入稳定的经营物业提供融资，有利于拓展和培育长期稳定的优质客户。经营性物业贷款提高了我行对优质客户的服务水平，具有较强的市场竞争力。经营性物业抵押贷款业务是一次产品创新，适应了市场新形势，满足了客户新需要，具有较大的发展空间。

（四）有利于拓展长期稳定的收益来源

经营性物业贷款期限长、利息收入稳定，有利于与优质客户建立长期、稳定、全面的合作关系，并能够深度挖掘优质客户的综合价值。开展经营性物业贷款可通过设立营业网点或大客户服务中心（楼中银行）来拓展楼宇内的优质客户，进而带动存款、结算、银行卡等业务的发展。

（五）有利于解决当前投放不足的问题

今年以来，受国际金融风暴的影响，以及一些行业的过度炒作及周期性的原因，整体经济增幅减缓。目前国内制造业萎缩，普通商品房市场成交低迷，基础设施建设领域大局初定，同业竞争激烈。在抢抓基础领域历史性机遇的同时，通过积极营销相对低风险的经营性物业贷款，能在一定程度上缓解当前投放不足的问题。

五、经营性物业贷款业务大有可为

（一）经营性物业贷款的市场（客户）资源十分丰富

武汉汉自古商业发达，素有“九省通衢”之称，近年随着国家经济重心的转移，武汉汇集了越来越多的大型商业企业、写字楼和高级酒店。以商业百货为例，武汉不仅有深市第一家商业百货上市企业，而且目前仅武汉本土的百货上市企业，就分别有武汉中商、武汉中百、鄂武商、汉商集团等四家之多。此外，武汉还汇集了新世界、庄胜百货、群光百货等多家外来大型商业企业和商场。在酒店业方面，武汉有上千家上规模星级酒店，如香格里拉、新华诺富特大饭店、瑞雅国际酒店等。

（二）各家银行对经营性物业贷款同样处于起步和加速阶段

前期由于内资银行在金融产品方面的缺失，各家商业银行办理经营性物业贷款业务尚处于起步阶段。现阶段，虽然多家银行纷纷觉醒，加快了办理经营性物业贷款的进程，在办理项目贷款时，均遇到与他行竞争情况，但综合各方情况来看，目前各家银行对经营行物业贷款的拓展，也同样正处于起步和加速阶段。

六、当前推进我行经营性物业贷款有三大迫切要求

（一）抓紧行动已不容耽搁

第一批收割的，往往是最好、最肥的。愈是到后面就愈是骨头，因此赶在他行入驻前，收割最好的就显得非常迫切和必要，这既是资产营销的需要，也是风险防范的需要。有市场迹象显示，经过几年时间的酝酿和发酵，各内资银行目前已逐渐觉醒，在当前金融业竞争激烈的情形下，已将经营性物业贷款作为核心和重点业务在发展，加快了对武汉市场资源的抢占步伐，因此我行抓紧行动已不容耽搁。

（二）客户选择应分梯次推进

首先是大型商业企业的大商场、购物中心，如武汉中商、武汉中百、汉商等本土企业，以及银泰百货、庄胜百货、群光百货、新世界百货等外来大型商业企业。

其次是有一定实力的企业持有的普通商铺，该类客户为数众多，如洪发物业等为数众多的中型、非知名企业持有的商场、商铺，以及武汉市房地产开发商普遍持有的、自身开发的楼宇底商，如果面积较大、地理位置较好、符合条件也应拓展。这类客户以前因持有的物业，非城市标志性建筑准入较难，现在政策放宽后也应积极拓展。

再次就是地理位置较好，出租率较高的高档写字楼，如新世界公司写字楼等。

然后就是武汉市四星级以上宾馆酒店，财务状况理想的，也应积极拓展，但酒店目前总行仍实行目录制的准入管理

（三）信贷管理仍不可松懈

虽然经营性物业贷款具有风险逐年递减的先天优势，但风险管理仍不能松懈，主要是贷前调查时对租金收入的真实性要进行核实，此外，贷款发放后的8-10年内，经营行不能因贷款本金逐年减少而开始释放抵押物，或释放对租金收入的归集，否则抗风险能力便被弱化。作者：周小建

发布时间: 2009-07-21 08:38:10 来源: 中国金融网

第二篇：经营性物业抵押贷款管理办法

XXXX农村商业银行股份有限公司 经营性物业抵押贷款管理办法

第一章 总 则

第一条 为适应信贷业务发展需要，拓宽市场竞争渠道，进一步规范和促进经营性物业抵押贷款业务，根据国家相关法律法规和《XXXX农村商业银行股份有限公司信贷管理基本制度》等规定，特制订本办法。

第二条 本办法所称的经营性物业是指通过竣工验收已投入或准备投入商业运营商业营业用房、办公用房和工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房等，当前或预期经营利润稳定或持续增长、现金流量稳定、综合收益好、管理规范的物业。

经营性物业抵押贷款是指XXXX农村商业银行股份有限公司(以下简称“本行”)对具有合法承贷主体资格的企（事）业法人、个体工商户、自然人，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并主要以该物业的经营收入还本付息的贷款。

第二章 贷款对象和用途

第三条 贷款对象。经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。

第四条 贷款用途。主要用于物业在经营期间的资金需求，包括物业本身的装修改造、所经营项目的资金周转、扩大经营规模和其他合理经营资金需求，不得从事股本权益性投资、股票、期货等投机经营活动或国家法律法规明确禁止的经营项目。

第三章 贷款条件和申请

第五条 贷款条件。贷款条件分为贷款对象条件和经营性物业条件，贷款对象又分为法人类和自然人类。

（一）贷款对象须具备下列基本条件：

法人类贷款条件

1、具有法人营业执照并已办理年检手续；

2、属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；

3、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；

4、具有有效贷款卡，并在本行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录。信用记录包含贷款逾期、他行不良贷款、受工商行政、税务等部门查处或个人受公安机关处分等；

5、拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证；

6、董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；

7、本行要求的其他条件。

自然人类贷款条件

1、个人资信良好。在我行及他行未发生过逾期和不良记录，社会形象佳，未受过公安和行政部门处罚，个人及家庭负债与其经营收入相符；

2、拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证，个人名下物业可为与他人共有，但须征得共有人的书面同意；

3、借款人及共有人同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；

4、本行要求的其他条件。

（二）经营性物业具备的基本条件：

1、经营性物业应符合我市规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，己投入商业运营或准备进入商业运营；

2、地理位置优越，物业原则上应位于城区中心商业区、农村集镇中心区、工业集居区等交通便捷、人流、物流、车流充裕，商业氛围浓厚的繁华地段；

3、经营性物业已使用期限原则上不超过10年；经营性物业用地已使用年限原则上不超过10年；

4、经营性物业定位准确，已投入运营且经营情况稳定，出租市场前景较好，在贷款期内现金流足够按期归还贷款本息；

5、经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；

6、经营性物业具有较强的变现能力，有利于整体处置；

7、经营性物业必须通过出让方式合法取得国有土地使用权证书。

第六条 贷款申请。借款人申请经营性物业贷款时，除提供本行《信贷管理基本制度》及相关文件要求的资料外，还需提供以下资料：

（一）经营性物业竣工验收合格的合法有效证明材料、产权证书；

（二）租赁的物业。须提供真实的租赁合同原件，出租人的营业执照或身份证；

（三）物业用于出租的，须提供真实的租赁合同、协议原件、承租方营业执照、承租方知晓物业抵押给本行的声明等。若不能提供上述资料时，调查人应在调查报告中明确提出不能提供的理由及对抵押权实现的障碍，如无影响可不提供上述资料；

（四）物业用于经营的，须提供经营主体的营业执照、组织机构代码证、税务登记证；

（五）本行要求提供的其他证明文件和资料。

第四章 贷款额度、期限、利率

第七条 贷款额度。贷款额度根据借款人经营状况、还款能力、抵押物价值等因素综合确定，最高原则上不超过3000万元，其中以城区经营性物业抵押的贷款额度原则上不得超过房产评估价值的70%，以农村地区经营性物业抵押的贷款额度原则上不得超过房产评估价值的60%，以土地抵押部分均不得超过土地评估价值的50%。

第八条 贷款期限。根据物业项目的还款进度确定经营性物业贷款的具体还款期限，经营性物业抵押贷款期限最长不得超过10年。同时，经营性物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权的剩余使用年限。

第九条 贷款利率。按照不低于央行发布同期同档基准利率的1.3倍执行。

第五章 贷款的调查和评估

第十条 申请经营性物业抵押贷款，应向本行提供以下资料：

（一）法人客户：

1、营业执照（副本）；

2、税务登记证；

3、组织机构代码证（副本）；

4、贷款卡、基本账户开户许可证；

5、公司章程及验资报告，出具董事会决议的企业还须提供股东大会关于成立董事会的决议或相关证明材料；

6、法人代表身份证明，相关授权委托书；

7、公司同意借款决议；

8、当期、上年末、同期财务报表（资产负债表、损益表、现金流量表）；

9、主要发生资金往来银行账户对账单和本行银行账户对账单，如重复只提供一份；

10、经营性物业权证（房产所有权证书和土地使用权证书）；

11、租赁合同、装璜装修合同及自营的收益性证明；

12、相关抵押担保材料，如抵押物清单、评估报告、保单、同意抵押决议等；

13、本行需要提供的其他资料。

（二）个人客户：

1、借款人身份证及配偶身份证、结婚证、夫妻共同借款声明（个体工商户须提供营业执照）；

2、申请人简易资产负债表；

3、经营性物业权证（房产所有权证书和土地使用权证书）；

4、租赁合同、装璜装修合同及自营的收益性证明；

5、相关抵押担保材料，如抵押物清单、评估报告、保单、同意抵押证明等；

6、本行需要提供的其他资料。

第十一条 经营性物业抵押贷款的调查和评估应重点关注以下内容:

（一）借款人的主体资格。公司的组织形式、股权结构、经营业绩、信用状况、财务状况、现金流量状况，并对物业每年经营收入（个人收入等）及综合还款能力进行评价;个人的经营业绩、信用状况、财务状况等进行调查和评估，并对物业每年经营收入及综合还款能力进行评价；

（二）物业的权属，是否竣工验收合格、是否取得产权证；物业的出租经营情况、实际建造成本、市场价值情况、变现能力、大修及日常维护成本等；

（三）物业的运营时间，是否属于开发建设期和营运初期等高风险阶段的项目；

（四）物业的完整性情况，是否物业中的优质部分已出售，或是仅是部分物业用于抵押，抵押权是否分散等，综合判定是否会造成整体处置的困难或抵押物变现价值的不足；

（五）物业的出租率、租赁合同的租期、租金水平和租金支付方式及支付情况，租金收入是否与贷款额度和贷款期限相匹配等；

（六）租赁合同（协议）情况。租赁合同（协议）是否真实，其内容是否存在损害本行利益的约定，特别是承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利等对本行使抵押权的限制和影响。

同时，为防止借款人与承租人双方合谋以租赁权恶意对抗本行抵押权，必须对租赁合同备案的真实性进行调查认定；

（七）承租人的情况，包括其资信、经营状况、租金支付能力及违约情况等。

第六章 贷款的审批和发放

第十二条 经营性物业抵押贷款审批权按照本行《贷款授权管理办法》及相关的补充调整文件的有关规定管理。

第十三条 贷款发放前，根据贷款人需要，可对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，并明确本行为第一受益人，保险期限不得短于贷款期限。

第十四条 贷款行应通过受托支付或借款人自主支付的贷款资金审核支付方式进行管理与控制。

第七章 担保方式

第十五条 经营性物业抵押贷款以竣工验收合格、且已取得房产证、土地证，并投入正常运营的经营性物业的房地产同时作抵押担保，必要情况下，可追加其他担保方式。

第十六条 经营性物业抵押贷款的借款合同、抵押合同必须在房地产管理部门抵押登记并确保本行作为第一抵押权人。

第八章 贷款偿还

第十七条 还款方式为等额本息还款。贷款行根据借款人的收入实现时间来决定具体的还款期限，以月租方式或日常经营实现收入的，可选择按月还款；以季租、半年租、年租或其他实现收入周期超1个月的，可选择按季还款。

第十八条 等额本息还款，把经营性物业贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月或季中。作为还款人，每个月或季归还固定金额，每个月或季还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

第十九条 在借款合同中应明确下列事项

（一）若借款人有三次未按期归还贷款本金或利息的，本行即有权依法追偿处置抵押物；

（二）若借款人无法及时足额偿还贷款本息的，本行有权从借款人在本行开立的所有账户中直接扣划。

第九章 贷后管理

第二十条 经营性物业用于自营的，借款人必须在本行开立结算账户，并承诺物业经营收支及其他相关结算全部通过该结算账户办理，经营（出租）收入归行率不低于80%。

第二十一条 及时掌握出租状况，准确估算项目经营性现金流量，动态调整还款计划，现金流量充足时可提前偿还贷款。借款人将抵押的物业出售时，须经本行同意并相应归还本行贷款。

第二十二条 经办行在贷款期内要对抵押物价值进行动态监测，确保抵押率控制在合理的范围内。若出现抵押物贬值、租金收入下降等可能危及本行信贷资金安全的情形时，应及时预警风险并采取有效风险控制措施。

第二十三条 经办行应指定专人加强贷后管理，严格按照我行《贷款“三查”实施细则规范》等相关制度执行，及时掌握项目租售情况，准确估算项目经营性现金流量，认真做好项目资金监管，制定科学合理的还款计划，如发生重大情况，应及时报告。期间如遇信贷人员变动的，必须做好交接工作，重新落实管理责任。

第十章 附 则

第二十四条 本办法中就经营性物业抵押贷款未尽事宜执行本行《信贷管理基本制度》等相关规定。

第二十五条 本办法由XXXX农村商业银行负责修订和解释。

第二十六条 本办法自印发之日起执行。

第三篇：经营性物业抵押贷款指导意见

经营性物业抵押贷款业务指导意见

（试行）

第一章 总 则

第一条 依据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、“三个办法一个指引”、《我行公司授信业务管理办法》、《我行授信押品管理办法》、《我行授信押品操作细则》等，特制定《我行经营性物业抵押贷款业务指导意见》（下称“本指导意见”）。各分行应遵照本指导意见，分行自行制定的实施细则以及国家相关部门、监管机构和我行有关规定，规范开展经营性物业抵押贷款业务。

本指导意见所称经营性物业抵押贷款是指本行向符合条件的法人发放的，以其合法拥有产权的经营性物业作为抵押物，还款来源包括但不限于抵押物业的自营、出租等经营性收入的贷款。该等经营性物业是指已完成竣工验收并投入商业运营、具有独立产权、经营性现金流量充裕、还款来源稳定的商业和工业用房，包括写字楼、综合性商业设施（商场、商铺、专业市场）、四星级（含）以上宾馆酒店、标准化工业厂房等。

第二条 本行开展经营性物业抵押贷款业务应遵循以下原则：

（一）“统一授信”原则。经营性物业抵押贷款业务按我行对公客户一般风险业务流程审批，纳入对该客户的统一授信管理。

（二）“分级授权”原则。我行对经营性物业抵押贷款按照

—1— 授信主体区分为房地产企业和非房地产企业进行不同授权。各分行必须在我行公司授信业务授权权限范围内办理经营性物业抵押贷款业务，未经授权不得办理。

（三）“责权分明”原则。办理该业务的各环节工作人员应严格按照部门职责和分工办理经营性物业抵押贷款业务，实施该业务的动态管理和流程控制。

（四）“合规经营”原则。经营性物业抵押贷款业务应遵守监管部门的有关规定，严格进行贷款用途合规性审查，防范合规风险。

（五）“总量控制”原则。各分行办理经营性物业抵押贷款业务应符合我行的信贷政策和有关调控管理的规定。

第二章 基本准入条件

第三条 经营性物业抵押贷款的借款人应是经有关主管部门批准、当地工商行政管理机关核准登记并发给《企（事）业法人营业执照》、实行独立经济核算、具有法人资格的实体，并具备以下基本准入条件：

（一）借款人具备与抵押的经营性物业相关的自营、出租等经营许可范围。

（二）近三年的经营和财务状况良好，管理规范，具备还本付息能力。如果借款人为新成立的企业，其母公司应符合该项条件。

（三）借款人及其母公司或实际控制人以往资信情况良好，— —2 无不良记录。

第四条 经营性物业抵押贷款应满足以下基本条件：

（一）该项抵押物业可产生稳定的自营收入或租金收入。在贷款期内，借款人从抵押物业获得的所有收入在扣除必要的成本和税费支出后，剩余现金流可覆盖我行贷款本息。

如果借款人是我行的战略客户，贷款期内从抵押物业获得的所有收入在扣除必要的成本和税费支出后，剩余现金流应能覆盖我行贷款本息的80%以上。同时要求必须先落实其他补充还款来源，确保按期足额还款。

如贷款期内抵押物业全部或部分转为销售，需将销售方案报原授信审批机构审批。原则上，如销售款或申请人其他自筹资金能够按照足额偿还我行贷款本息的，可同意销售，但必须在注销抵押登记前足额偿还我行贷款；如无法足额偿还全部贷款本息，则须重新上报审批授信方案。

（二）抵押物业的产权人（借款人）与经营人为同一法人的，借款人须书面承诺抵押物业经营所产生的资金结算、代收代付等业务在我行办理，并接受我行对物业经营收入、支出款项的监管。借款人须在我行开立销售收入/租金收入等监管账户，签订最高额质押合同和应收账款质押登记协议，并在人行应收账款质押登记系统中进行登记公示，确保贷款期内借款人从抵押物业经营取得的收入全部质押给我行。

贷款期内，借款人从抵押物业经营取得的相关收入均须进入

—3— 监管账户管理，所有收入在扣除必要的成本和税费支出后，剩余现金流必须优先用于归还我行贷款。

（三）抵押物业的产权人（借款人）与经营人非同一法人的，经办机构须详细核实委托经营方式、委托经营期限、经营收入管理和分配等，确保贷款期内经营权和经营模式的稳定，确保产权人（借款人）从抵押物业取得的所有收入按前述第五条第二款要求执行。

产权人（借款人）和经营人须同时承诺，抵押物业的所有权和经营权发生变动（包括但不限于转让、投资、质押、股东变动等），须经原授信审批机构审核同意或提前结清贷款。

（四）针对抵押物业设立的抵押、应收账款质押、收入账户监管等事项，必须告知全部承租人和经营人。

（五）抵押物业应办理相关财产保险，保险第一受益人为我行。

（六）如果组成银团贷款，应按《我行银团贷款业务管理办法（2010年版）》操作。

（七）满足我行规定的其他贷款条件。

第三章 贷款用途、期限和利率

第五条 经营性物业抵押贷款只能用于借款人经营范围内合法合规的资金需求，必须符合国家法律法规和相关行政主管部门、监管机构以及我行的各项制度和规定，不得流入违规领域。

第六条 借款人为房地产开发企业的，贷款只能用于抵押物 — —4 业除资本金以外的建设投入，资本金比例应符合国务院关于固定资产投资项目资本金比例的要求。如该项建设投入已由银行开发贷款或股东（关联方）借款解决的，则贷款资金可以用于替换抵押物业建设前期除资本金以外的银行开发贷款或股东（关联方）借款。其中用于偿还股东（关联方）借款的贷款资金，严禁被股东（关联方）用于支付土地出让金或其他违规领域。

第七条 合理确定贷款期限和还款方案。贷款期限原则上最长不超过10年，按现金流测算情况制定合理的分期还款计划（争取均衡还款），至少每半年还款一次。

第八条 贷款利率按我行相关规定和市场价格确定。

第四章 抵押物

第九条 借款人向我行申请经营性物业抵押贷款时，应提供与抵押物业相关的批文、产权证、资金投入证明、相关合同、审计报表、物业出租和其他经营收入证明等各项资料。

抵押物业需具备以下条件：

（一）抵押物业必须已完成竣工验收，并已投入商业运营，其剩余使用期限原则上不少于15年。

（二）抵押物业已取得或能够取得独立的房屋所有权证和对应的土地使用权证（两证合一地区的房屋所有权证须包含对应的土地使用权）。抵押物业土地使用权须为出让方式取得，土地使用权人与房屋所有权人一致。抵押物业实际用途与土地规划、建筑规划用途一致。

—5—

（三）抵押物业须位于我行机构所在城市、成熟的商业区内，状况良好，可单独处臵，具有良好的变现能力。其中标准厂房除满足上述条件外，还必须位于经国家有权审批部门批准设立的国家级和省级开发区内。

第十条 放款前已取得房屋所有权的，须办妥房屋所有权（含对应土地使用权）抵押登记后方能放款，抵押率按我行相关规定执行。

如放款前未取得房屋所有权证，在满足以下四项条件的前提下，可先办理在建工程（含对应土地使用权）抵押登记，并在我行允许的期限（应不超过当地房管部门规定的办证期限）内办妥房屋所有权抵押登记。授信审批机构应在授信批复中对我行所能接受的房屋所有权抵押登记办理期限予以明示。

可先办理在建工程抵押登记须满足的四项前提条件为：

（一）抵押物业符合前述第十条第一、二款之规定；

（二）当地可办理完善的在建工程抵押登记；

（三）在建工程抵押转房屋所有权抵押的过程中无悬空期；

（四）抵押物业办理房屋所有权证所需支付的税费已全部支付完毕。

放款前未取得房屋所有权证，且不能满足上述四项条件的物业，不得接收为我行抵押物。

第十一条 抵押物业须由我行认可的独立第三方房产评估公司出具评估报告，确定抵押物业的价值。

— —6 第十二条 分行应对抵押物实地走访，了解周边市场环境和商业氛围，现场检查抵押物业的经营和使用情况，判断评估价值是否合理及可变现能力。对评估价值虚高、变现能力弱的，应审慎接受为我行抵押物业。

第十三条 调查抵押物业未付款项，对有未付土地费用、取得产权所需应付未付税费、应付未付工程款（未到期的质量保证金除外）等情况的物业，不得接受为我行抵押物。

第十四条 对有未经有权部门批准进行改建、超建或未按规划使用等情况的物业，不得接受为我行抵押物。

调查抵押物业是否有司法限制，对有已被抵押给第三方、依法查封、扣押或监管等情况的物业，不得接受为我行抵押物。

第十五条 贷款期间，根据抵押物业实际情况制定合理的定期回访制度。对市场价值下跌明显的抵押物业，应要求借款人追加其他足额有效的担保方式或加速归还我行贷款。

第十六条 对抵押物管理未提及的相关要求，按照《我行授信押品管理办法》和《我行授信押品操作细则》执行。

第五章 附 则

第十七条 经营性物业抵押贷款业务流程、审批授权、放款操作、贷后管理、各岗位职责分工等均按我行公司授信业务现行各项规定执行。

第十八条 对于本指导意见中未尽事宜，各分行应在本管理办法的框架内，结合当地相关管理制度和市场特点，制定具体的

—7— 实施细则。

第十九条 本指导意见由我行股份有限公司制定、解释和修订，自发布之日起执行。

— —8

第四篇：光大银行零售经营性物业抵押贷款

光大银行零售经营性物业抵押贷款

零售经营性物业抵押贷款是指我行向持有经营性物业的自然人或企业法人（房地产开发企业除外）发放的，以经营性物业抵押并以该物业租赁收入作为主要还款来源的人民币贷款。

借款人

（一）自然人借款人

1、具有合法身份，能提供有效身份证件、户籍及婚姻状况证明；

2、信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；

3、须为拟抵押经营性物业的所有人，对其拥有的经营性物业有处置权；

4、同意在我行开立租赁收入监管账户（即约定还款账户）并授权我行从监管账户中直接扣收贷款本息及应由借款人承担的相关费用。同时，同意我行对其监管账户中不少于三个月的（若按季还款，不少于四个月的；按半年还款，不少于五个月的）还款本息金额进行冻结；

5、用款企业（如有）须满足法人借款人的相关规定；

6、我行要求的其他条件。

（二）法人借款人

1、具有固定经营场所，能够提供企业法人营业执照和年检证明；从事行业如需政府部门批准的须经政府有权部门核准；

2、经营管理规范，近几年未发现重大违规经营事项；信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；

3、有中国人民银行贷款卡，资信状况较好，近两年贷款卡征信无不良记录且当期无逾期贷款或垫款；

4、能够出具股东（或董事会）有效决议及签字样本，同意将其持有的经营性物业抵押给我行；

5、同意在我行开立租赁收入监管账户（即约定还款账户）并授权我行从监管账户中直接扣收贷款本息及应由借款人承担的相关费用。同时，同意我行对其监管账户中不少于三个月的（若按季还款，不少于四个月的；按半年还款，不少于五个月的）还款本息金额进行冻结；

6、其法定代表人须满足自然人借款人的相关规定；

7、我行要求的其他条件。抵押经营性物业具备的基本条件 商业营业用房

1.已竣工验收合格，并取得房地产所有权证明；

2.属于成熟大型社区的底商或社区商铺、位置较好的临街商铺；或已经营多年并形成良好的商业氛围的商业街商铺；

3.临街商铺、底商或社区商铺已投入经营时间需在1年以上，商业街商铺投入经营时间需在3年以上； 4.房产为独立间隔式或独栋商铺； 5.房龄不超过25年；

6.优先选择金融机构及电信经营网点、国内外知名连锁品牌等租赁相对稳定的，未出现长期空置的商业营业用房；

7.抵押房产需与我行经办网点在按行政区域划分的同一城市内； 8.房产证用途为办公，实际用途为商业的物业底层（不超过三层）视为商业营业用房业务处理；

9.严禁叙作土地用途为工矿仓储、租赁的，房产证上用途为厂房的，以及用于涉嫌“黄、赌、毒”等具有社会不良影响的洗浴、歌舞等的商业营业用房业务。

10.土地获取方式原则上应为出让形式。对于土地性质为划拨的，在同时满足以下条件的前提下方可办理：

（1）房产地理位置优越，原则上应地处市区较中心位置；（2）须经当地房地产管理部门征询确认可进行上市交易；（3）在计算抵押率时，在房产价值中扣除土地出让金；（4）在我行预存不低于土地出让金额的保证金。

贷款用途

归还他行未结清贷款本息；或可提供资金用途证明材料的，且现行法律法规及国家有关政策未明确禁止的正常用途。

授信金额及抵押率

（一）授信金额

1、自然人借款人单笔贷款金额/额度授信原则上不超过5000万元；企业的股东或法定代表人在企业法人作为共同借款人的前提下，采用企业所有的物业抵押担保的，可申请不高于人民币3000万元的个人经营性物业抵押贷款；

2、房产为商业营业用房的，单笔贷款及额度授信项下所有提用贷款的还款本息总额不超过抵押物业预测租金收入总额剔除由借款人（出租人）交纳的物业管理费及营业税后的85%。

（二）抵押率

抵押物业价值应采取正式评估，评估机构须选择我行指定的评估公司。一般商业房产的抵押率不超过50%。

授信期限

授信或贷款期限最长不超过12年。

还款方式

还款方式包括按月（季）等额本息及等额本金、按月还息按季（半年）还本六种（按月还息按半年还款的贷款期限＞6个月）。采用按月还息按半年还本的还款方式须满足租金支付频率与还款频率一致且与承租人须签订《三方租金监管协议》。

提款方式

单笔贷款可采取分次提款的方式放款，但须在六个月内提完款项。借款人在申请及签订借款合同时须明确分次提款的贷款用途及提款金额，并在贷款审批通过及授信条件落实完毕后，即进行首次提款。

第五篇：经营性物业抵押贷款申请书文本

经营性物业抵押贷款申请书文本

1、公司简介

A、包括注册资金、股东及持股比例；

B、属于房地产企业的，说明房地产开发企业资质等级；

C、公司或控股股东简介。

2、经营性物业概况

A、经营性物业地理位置；

B、经营性物业等级，酒店、宾馆类星级，写字楼等级，百货类物业面积，混合业态的物业分别进行说明；

C、经营性物业定位，出租情况包括出租率、租赁合同的租期、租金水平。整体经营情况及现金流情况；

3、贷款要求

A、申请贷款金额、期限、用途；

B、用款计划。

4、抵押和担保的具体措施

A、说明用於本次抵押贷款的物业名称和面积、实际建造成本、评估价值；

B、如果物业已作抵押，需要说明己抵押贷款的金融机构名称、名称和面积、贷款金额及还款日期，并明确是否同意在资金方确认放款的情况下，项目方运用过桥资金还清原来欠款。资金方不作第二顺位抵押权人。

C、担保措施

5、还贷方案

A、还款方式；

B、还款计划等。

6、情况说明

A、公司或有负债及对外担保情况说明；

B、未决诉讼情况说明。