中国农业银行经营性物业贷款管理办法

第一篇：中国农业银行经营性物业贷款管理办法

中国农业银行经营性物业贷款管理办法

第一章

总

则

第一条 为拓展优质信贷市场，规范和促进我行经营性物业贷款业务健康发展，根据中国人民银行和中国银行业监督管理委员会有关规定和我行相关制度，制定本办法。

第二条 本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、办公用房、宾馆酒店、SHOPPING MALL（大型购物中心）、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。

第三条 发放经营性物业贷款应符合国家法律、法规的有关规定，遵循“安全性、流动性和效益性”原则。

第二章

贷款对象和用途

第四条 贷款对象。借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。

第五条 贷款用途。经营性物业贷款可用于借款人生产经营中合理的资金需求，包括置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金、超出项目资本金规定比例以上的资金及物业价值中的增值资金，物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金，置换存量经营性物业贷款等，不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。

第三章

贷款条件和申请资料

第六条 贷款条件。

（一）借款人须具备的基本条件：

1.具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，信用等级原则上在A+级（含）以上，无不良信用记录；

2.产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 3.属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；

4.所有者权益在8000万元（含）以上；

5.主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强； 6.拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证； 7.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；

8.同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管； 9.中国农业银行规定的其他条件。

（二）经营性物业须具备的基本条件：

1.经营性物业应符合各地城市商业网点规划或产业规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，已投入商业运营；

2.地理位置优越，物业应位于城市中央商务区、中心商业区或开发区等城市经济中心地段。物业所在区域交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚或工业资源密集。世界五百强企业入驻的经营性物业，区位要求可适当放宽；

3.宾馆酒店类物业应为四星级（含）以上或虽未取得星级认证但按四星级（含）以上标准建设，年均入住率不低于所在城市或所在区域平均入住率；经济型酒店和酒店式公寓应由国内外知名酒店管理公司管理，且年均入住率不低于80%；写字楼物业应为甲级（含）写字楼以上，年均出租率不低于所在城市或所在区域平均出租率；商业营业用房类物业的面积（可供我行抵押面积）原则上应不小于1万平方米，年均出租率不低于所在城市或所在区域平均出租率；混合业态的物业应至少满足以上一个条件；

4.工业和仓储用房类物业的用地性质应为工业用地，土地使用权类型为出让，物业建设形式为标准工业厂房、研发基地用房、仓储用房及相关配套设施等，物业面积不小于5万平方米；

5.经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景良好；市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；具有较强的变现能力，有利于整体处置。第七条 贷款申请资料。

借款人申请经营性物业贷款时，应提供以下资料：

（一）借款人营业执照、组织机构代码证，对于房地产开发企业需提供开发资质等级证书；

（二）借款人验资报告和公司章程；

（三）借款人贷款证（卡）和资信证明材料；

（四）借款人董事会或相应决策机构同意借款、同意以经营性物业抵押的决议；

（五）经会计（审计）事务所审计的借款人和重要关联公司近三年财务报表及最近一期的财务报表；

（六）经营性物业竣工验收合格的证明材料、合法有效的房产所有权证等权属证明文件；

（七）经营性物业对外出租的有关协议、合同以及其他对现金流有重大影响的文件与资料；

（八）物业经营方或主要承租人的经营、财务等资料；

（九）中国农业银行要求提供的其他证明文件和材料。

第四章

贷款额度、期限、利率和科目

第八条 贷款额度。经营性物业贷款的额度根据物业可用于还贷的现金流确定，同时应综合考虑物业的评估价值，贷款额度最高不超过抵押物评估价值的70%。

第九条 贷款期限。经营性物业贷款期限最长不超过10年，具体贷款期限应综合考虑借款人融资需求、现有融资情况、物业预期经营现金流状况、借款人其他综合还款来源等因素合理确定。贷款期限最长不超过借款人法定经营期限，也不得超过物业产权证的剩余使用年限。

第十条 贷款利率。按照中国农业银行相关利率政策执行。第十一条 贷款科目。经营性物业贷款在房地产开发贷款科目中核算反映。

第五章

贷款担保方式

第十二条 经营性物业贷款以竣工验收合格、取得房产证的经营性物业抵押担保，必要时还应提供我行认可的其他财产抵（质）押或第三方以及借款人法定代表人或其实际控制人连带责任保证担保。

第十三条 对能够办理应收账款质押登记手续的，应按照规定办理应收账款质押。

第十四条 非工业和仓储用房类经营性物业贷款的抵押担保额度不得超过抵押物评估价值的70%，工业和仓储用房类经营性物业贷款的抵押担保额度不得超过抵押物评估价值的60%。

第十五条 经营性物业贷款抵押必须在房地产管理部门办理抵押登记并确保我行为抵押物第一顺位抵押权人，办理抵押物登记时须提供抵押物房产证、借款合同和抵押合同等相关材料。置换他行贷款的，为防止他行抵押权消灭并为我行设定抵押前我行贷款处于悬空状态，应要求借款人提供有效的阶段性担保，对于可通过设定我行为第二顺位抵押权人、在置换他行贷款后我行自动成为第一顺位抵押权人的，阶段性担保可不作要求。

第十六条 为防止借款人通过修改租赁合同、另行签订长期低租金合同或以其他方式对抗我行抵押权，应尽量要求出租人和承租人持租赁合同到房管部门办理租赁登记备案手续。

第十七条 为确保工业和仓储用房类经营性物业的变现能力，应要求借款人将必要的生产、生活配套服务设施一并抵押。

第六章

贷款调查和评估

第十八条 经营性物业贷款的调查主要包括合法性调查、安全性调查和效益性调查。调查主要包括以下内容：

（一）借款人是否具备合法承贷主体资格，法人营业执照是否真实有效、贷款证（卡）是否真实有效并经过年检。

（二）物业的权属状况。物业是否经竣工验收合格、是否取得产权证，物业设定抵押情况。

（三）物业的出租率、租赁合同的租期、租金水平和租金支付方式。调查租金收入与贷款额度、贷款期限是否匹配；调查租金支付方式，防止物业在抵押给我行时，承租人已经一次性向借款人支付长期租金，或者是将租金用来偿还出租人所欠承租人的债务，导致我行届时无法从租金中获得还款来源或者增加处置抵押物的难度。

（四）租约情况。调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款。要特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利对我行抵押权的限制和影响，对抵押权实现的难易程度作必要的预估。

（五）承租人资信、经营状况、支付租金能力等情况。是否存在承租人经营状况或资信不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金等情况。

（六）物业在当地同类市场的竞争优劣势情况，其经营收益、转让价值等市场行情的历史波动状况以及贷款期内的预期变化趋势。

（七）贷款用途、金额、期限、还款计划是否合理，是否与物业的经营特征相符。

（八）贷款期内借款人的经营计划和重大投资计划，及其对物业经营的影响。

（九）对于采用综合还款方式的，要重点调查借款人的整体经营及财务状况，财务管理水平和资产营运能力，收入、利润来源和现金流情况；借款人除租金收入外的其他经营收入来源，企业是否具备综合还款能力。

第十九条 贷款评估应重点评估以下内容：

（一）借款人评价：包括借款人的组织形式、股权结构、经营业绩、信用状况、财务状况、现金流量状况等。

（二）抵押物评价：包括抵押物的出租经营情况、实际建造或购置成本、市场价值情况、变现能力等。

（三）偿债能力评价：包括财务效益预测、现金流量预测及偿债能力预测等，并对物业每年经营收入进行评价，经营收入应扣除定期大修和日常维护成本。

第二十条 经营性物业贷款的抵押物价值评估应采用两种（含）以上方法，以收益法为主，同时结合物业的实际情况采用成本法或市场法。采用收益法的，折现率取值原则上限定在9％—10％范围内。对于同时满足以下条件的客户，出于同业竞争需要，折现率取值最低可放宽到7%：

1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件； 2.信用等级AA及以上，无不良信用记录；

3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。

第七章

贷款审查、审批、发放和偿还

第二十一条 对经营性物业贷款的审查和审批按总行相关制度办法执行。

第二十二条 贷款发放前，必须对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，需明确我行为第一受益人，保险期限不得短于我行贷款期限。物业保险可采用一次性购买或按年度为单位分期购买方式，采用按年度为单位分期购买的，借款人要与保险公司签订覆盖借款期限的续保协议，并保证保险期限的连续性。

第二十三条 经营性物业贷款的借款合同中要补充明确以下内容：

（一）我行有权在贷款期内要求由指定的房地产估价机构对抵押物价值重新进行评估，若抵押物价值发生贬值，我行有权要求借款人补充抵押物或收回相应贷款。

（二）若房地产市场出现重大变化或发生其他影响贷款安全的情形，经营行可与借款人协商变更借款合同中关于贷款额度、期限、利率、每期还款金额等内容，协商不成的，我行有权按照合同约定采取停止发放贷款、要求借款人提前偿还已发放贷款、处置抵押物等措施。

（三）借款人若连续2次或累计3次未按约定归还贷款本息，我行可依法处置抵押物。

（四）抵押权存续期间，未经经营行书面同意，抵押人不得以变卖、再次抵押、抵偿债务、赠与或以其他任何方式处置抵押物业。经营行书面同意后，借款人可将抵押物业变卖，实现的价款应优先用于偿还我行贷款。

第二十四条 对于经营性物业贷款，原则上需采用本物业产生的现金流归还贷款，若借款人或其母公司实力雄厚，现金流充裕，有确定的其他合法收入，并愿以其还款的，可以其他综合收入还款，但本物业产生的现金流占还款来源的比重不得低于80％。

第二十五条 还款方式。在贷款发放前，要根据物业现金流情况、项目出租前景和租金收取方式制定切实可行的分期还款计划，考虑到物业的租金回收具有一定周期性，可给予最长不超过一年的宽限期。

采用综合还贷的，应制定明确的按年（季）还款计划，物业经营收入以外用于还款的综合收入应分期落实。

第二十六条 我行有权对借款人提前还款收取违约金，经营行应就违约金的收取标准在借款合同中予以明确。借款人提前还款的，需提前一个月提出申请，并按我行确定的提前还款日归还剩余的贷款本息。

第八章贷后管理

第二十七条 借款人应与我行签订资金监管协议，借款人需在我行开立资金监管专户，对专户资金实行收支两条线管理，建立收入、支出明细台账，物业的经营性收入直接进入专户，经营行对专户资金的实际使用情况进行监管；一旦借款人未按时偿还贷款本息，我行有权直接从该账户中扣划，如借款人出现逃避资金监管的行为，我行有权提前要求偿还贷款本息或处置抵押物。

第二十八条 经营行在贷款期内应采用定期或不定期再评估方式对抵押物价值进行动态监测。

第二十九条 对已抵押给我行的经营性物业用于租赁的，应审查租赁合同约定的条款是否存在不利于我行抵押权实现的情形，并要求出租人事先告知承租人该经营性物业已抵押给我行；同时尽量要求承租人向我行出具书面承诺，在我行实现抵押权时，租赁合同提前终止，不得以其租赁权阻碍或干扰我行行使抵押权。

第三十条 经营行需及时掌握出租状况，准确估算项目经营性现金流量，动态调整还款计划。

第三十一条 分行和经营行应制定贷后监管方案，指定专门客户经理（小组）加强贷后管理，经营行需定期对经营性物业贷款进行检查，发现物业出租情况恶化、借款人实际租金收入明显低于贷款申报时水平、租金收入不足以维持正常经营和归还分期还款额及其他风险预警信号时，经营行应及时按要求进行风险预警并采取风险防范措施。

经营行需每半年向审批行报告贷款运作情况，如遇重大问题，需及时向审批行报告。由于本贷款品种期限较长，期间如遇客户经理（小组）变动，需做好交接工作，落实客户经理责任制。

第九章

贷款差异化管理规定

第三十二条 对于同时符合以下条件的经营性物业贷款，贷款期限最长可放宽到15年：

（一）借款人同时满足以下条件：

1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件； 2.信用等级AA及以上，无不良信用记录;

3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。

（二）物业产权清晰、地理位置优越、市场知名度较高、租金收入稳定、经营前景良好、物业产生现金流能够全部覆盖贷款本息；

（三）物业形态限于宾馆酒店、写字楼和商业营业用房，其中：宾馆酒店应为五星级（含）以上，由国内外知名酒店管理公司经营；写字楼项目应为甲级（含）以上；商业营业用房的主力店应为知名品牌。第三十三条 对于同时符合以下条件的经营性物业贷款，本物业产生现金流占还款来源的比例最低可放宽到60％：

（一）借款人同时满足以下条件：

1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件； 2.信用等级AA及以上，无不良信用记录；

3.综合实力雄厚、现金流充裕,所有者权益在3亿元（含）以上，资产负债率低于75%。

（二）物业产权清晰、地理位置优越、市场知名度较高、经营收入稳定、经营前景良好；

（三）物业形态限于宾馆酒店、写字楼和商业营业用房，其中：宾馆酒店应为五星级（含）以上，由国内外知名酒店管理公司经营；写字楼项目应为甲级（含）以上；商业营业用房的主力店应为知名品牌；

（四）经营性物业贷款期限不得超过10年。

第三十四条 工业和仓储用房类经营性物业所在区域应为合法设立并已通过审核、竞争优势明显、产业基础雄厚、发展潜力良好的国家级开发园区、省级开发园区以及经济发达城市内符合城市规划、基础设施完备、产业集聚度高的工业片区。

第三十五条 “房地产开发贷款+经营性物业贷款”组合贷款

（一）定义：“房地产开发贷款+经营性物业贷款”组合贷款（以下简称“组合贷款”），是指对符合条件的房地产开发项目，在项目建设期将开发贷款和经营性物业贷款一并进行调查、审查和审批，其中开发贷款用于项目建设期的资金需求，经营性物业贷款用于置换开发贷款，对符合我行经营性物业贷款审批设定提款条件的，物业竣工并投入经营后直接发放经营性物业贷款。

（二）额度、期限和科目：房地产开发贷款额度根据项目投资情况确定，经营性物业贷款额度根据对物业未来现金流和抵押物价值的预测情况确定，但不得超过房地产开发贷款额度。组合贷款总期限不得超过15年，其中：开发贷款期限不得超过5年；经营性物业贷款期限原则上不得超过10年。组合贷款中的房地产开发贷款和经营性物业贷款应分别在相应科目反映。

（三）授权、授信规定：组合贷款不改变现有的授权、授信体制。考虑到部分区域的经营性物业贷款权限大于房地产开发贷款权限，本着审慎原则，组合贷款的审批权限按房地产开发贷款权限掌握。组合贷款纳入客户统一授信管理，考虑到经营性物业贷款专门用于置换我行开发贷款，为避免在授信阶段重复计算开发贷款和经营性物业贷款授信额度，降低客户授信空间，对于经营性物业贷款可不单独审批授信额度，实行经营性物业贷款与房地产开发贷款授信额度共享。

（四）业务运作流程：在介入房地产开发贷款项目时，可将开发贷款和经营性物业贷款一并进行调查、审查和审批，同时对经营性物业贷款设定相关提款条件，审批结束后，根据项目开发进度发放开发贷款，待物业竣工验收投入经营后，满足经营性物业贷款审批设定提款条件的发放经营性物业贷款，用于置换房地产开发贷款。

（五）适用条件 1.借款人同时满足以下条件：

（1）符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件；（2）信用等级AA及以上，无不良信用记录;

（3）综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。

2.物业需为开发后用于出租（或自营）的整体项目或可保持相对完整并可独立抵押的整体项目的一部分。物业形态限于宾馆酒店、写字楼、商业营业用房等商业经营性物业。

（六）贷款方案确定

借款人须在申请贷款前，明确项目租售计划。若项目租售计划为整体出租（或经营），可就整体项目确定组合贷款方案；若项目租售计划为部分销售、部分出租（或经营），而我行在房地产开发贷款阶段拟对整体项目予以介入，则需对销售部分和出租（或经营）部分分别确定贷款方案，对于销售部分只可制定房地产开发贷款方案，对于出租（或经营）部分可制定组合贷款方案。

（七）风险控制措施

1.设定经营性物业贷款提款条件。在对组合贷款进行审批时，需对后期经营性物业贷款设定具体提款条件，在所有提款条件均满足后方可发放经营性物业贷款。具体提款条件需包括（但不限于）以下几点：

（1）客户的整体经营及财务状况正常，经营收入、利润及现金流情况与我行房地产开发贷款评估的情况相同或优于评估情况；（2）取得物业房屋所有权证书；

（3）物业出租率或意向性租约签约率不低于60%；

（4）物业未来租金收入水平稳定、现金流足以覆盖贷款本息；（5）经营性物业贷款抵押率不高于70%。

2.组合贷款中的经营性物业贷款用途需符合本办法规定，并且优先作为开发贷款的还款来源。

3.对于客户出现重大风险状况如经营情况恶化、经营收入及利润水平远低于预期、未来现金流无法覆盖贷款本息，项目出现建设期延长、招租情况不理想、租金水平或物业评估值远低于评估预测值等情况，无法达到组合贷款审批预设条件的，应及时中止经营性物业贷款的发放，同时采取以下措施保证开发贷款安全：

（1）要求借款人调整经营策略，将原计划用于出租或自营的物业变更为销售方式，尽快回笼资金；

（2）要求借款人通过他行融资、股东代偿等方式归还我行开发贷款；

（3）要求借款人落实足额抵押担保，对于集团性客户，还应增加集团或核心公司保证担保，落实贷款第二还款来源。

4.做好前期开发贷款与后期经营性物业贷款抵押担保衔接工作，对于开发贷款的抵押权消灭后、经营性物业贷款的抵押权设定前，我行贷款处于悬空状态的，应要求借款人提供有效的阶段性担保。

第十章

贷款管理特别规定

第三十六条 对于物业所有权人与借款人不一致的，原则上不得发放经营性物业贷款，但对于同时满足以下条件的客户，确有融资需求的，可采用将物业所有权人作为共同借款人或连带责任保证担保人，并将物业所有权人作为抵押人方式进行运作，同时需以个案方式报总行（房地产信贷部）准入同意后按相关权限和流程运作：

1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件； 2.信用等级AA及以上，无不良信用记录；

3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。

第三十七条 对于我行已经办理的存量经营性物业贷款业务，在满足以下条件的前提下，可根据借款人需求，重新测算贷款金额、商定贷款期限、约定贷款用途，按照相关权限及程序审批发放新贷款置换存量贷款：

（一）借款人同时满足以下条件：

1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件； 2.信用等级AA及以上，无不良信用记录;

3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。

（二）存量经营性物业贷款还款记录良好，无不良信用记录；

（三）物业形态限于宾馆酒店、写字楼和商业营业用房；

（四）与存量贷款发放时相比，物业租金水平明显上涨或抵押物价值明显增加；

（五）新贷款超过存量贷款的额度应符合本办法第五条规定的用途。

第十一章

附

则

第三十八条 本办法由中国农业银行总行制定、解释和修订。第三十九条 本办法下发后，《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》（农银发〔2006〕244号）和《关于<中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）>（修订稿）补充规定的通知》（农银办发〔2007〕422号）同时废止，其他政策制度与本办法不一致、相抵触的，以本办法为准。

第四十条 本办法自印发之日起执行。

第二篇：中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)修订稿

文件编号：农银发〔2006〕244号

关于印发《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试

行）》（修订稿）的通知

各省、自治区、直辖市分行，新疆兵团分行，各直属分行：

近期，总行对经营性物业抵押贷款的试点情况进行了总结，针对试点中反映出的问题，对原《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》进行了修订，现印发给你们，请遵照执行。并将有关问题通知如下：

一、正确评价业务试点成绩，稳步健康推进业务发展。

经营性物业抵押贷款是我行推出的一项房地产信贷业务创新产品。自去年在部分地区试点以来，通过开展此项业务，有助于调整优化城市行信贷结构，有助于拓展和培育长期稳定的优质客户，有助于提高房地产开发贷款的综合收益。试点情况证明，经营性物业抵押贷款源于市场和客户需求，适应了商业地产市场的发展趋势。从试点情况看，业务受理中也存在一些普遍性问题，如项目准入门槛偏低，重物业价值评估、轻还贷来源测算等。经营性物业抵押贷款作为一项新业务，需要在规范的前提下稳步推进。优质的产品只有辅以严密的管理，才能办成优质的业务。若违背业务开展初衷，在尚未完全掌握业务规律的探索阶段过早地降低业务受理门槛，盲目出击，既不利于下一步的总结推广，也不利于业务的长期稳健发展。为更好地适应市场发展，解决试点中出现的问题，按照“规范运作，稳步推进”的原则，总行适时对原办法进行了修订。各行要充分认识开办此项业务的重要性，加大对优质物业的拓展力度，在规范管理的前提下稳步推进，促进业务持续健康发展。

二、把好贷款准入关，提高业务受理质量。各行要把好业务准入关。

在项目准入上，要选择品质优秀、位于城市中心商业区等繁华地段，投入运营一段时间、经营状况良好、权属清晰、租金稳步增长的知名高档酒店宾馆、写字楼、商场等，拓展一批地标性知名物业，一般不得介入处于开发建设期和营运初期等高风险阶段的项目。审慎介入优质部分已出售，或仅以部分物业抵押，向我行申请贷款，抵押权分散，不利于整体处臵的不完整物业；在客户准入上，要选择财务状况良好，商业地产开发业绩优良或物业管理经验丰富的优质客户，以及尚未与我行建立业务关系的知名企业；在区域准入上，考虑到本业务已在各地陆续开办，为简化程序、提高效率，在首批试点的北京、上海、天津、深圳、广州、杭州、南京七城市的基础上，业务开办范围进一步扩大到各直辖市、省会城市（黑龙江、吉林、辽宁、湖南、海南五省除外），宁波、大连、青岛、厦门，江苏苏州、无锡、常州、镇江、南通扬州，以及浙江温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、台州，广东佛山（含顺德、南海）、东莞、中山、珠海。其他城市符合条件的优质项目一律上报总行房地产信贷部，准入审批后按权限操作。各行要从业务开办开始坚持高标准、严要求，避免“散、小、差”。通过努力，占据高端商业地产市场，将经营性物业抵押贷款打造成一项精品业务。

三、严格管理，推进业务规范发展。一是规范贷款用途。经营性物业抵押贷款可用于物业在经营期的资金需求。对于自行建造的物业，可用于归还建造该物业的银行借款、股东、关联公司借款和臵换超过项目资本金规定比例以上的资金。若物业为购臵所得，贷款可用于臵换购臵款。要加强调查核实，防止借款人通过关联交易，虚增项目成本，账面价格明显超过市场价格，套取我行贷款。贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。严格控制抽调项目资本金，限制抽调和分配所有者权益。二是合理确定贷款额度。贷款额度必须根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定，同时要控制在物业市场评估价值的60％（或账面成本的70％）以内。要合理确定租金收入增长率，经营性收入要扣除大修和日常维护成本等必要开支。以综合收入还款的，仅限于实力雄厚、现金流充裕的知名企业，出于维护或拓展客户的需要，并且还款来源确定，经营性物业产生的现金流占还款来源的比重不得低于80％。采用综合还贷的，必须制定明确的按年（季）还款计划，物业经营收入以外用于还款的综合收入必须分期（至少按年）落实，不得采用一次还款的方式。三是规范评估。经营性物业抵押物价值评估应采用两种（含）以上方法，以收益法为主，同时结合物业的实际情况采用成本法或市场法。采用收益法的，折现率取10％。要科学确定抵押物价值，避免高估。关于经营性物业抵押贷款项目评估机构的选择与确定事宜，总行将另行通知。

四、建立健全风险防范机制，保障贷款安全。

一是加强对抵押物的调查。经营性物业往往设有租赁，法律关系较为复杂，要特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利对我行抵押权的限制和影响，避免租赁合同中存在损害我行利益的条款。法律部门应参与对有关合同文本的审查。二是加强阶段性担保管理。对于臵换他行贷款的，应采取必要措施，确保他行抵押权释放后我行为抵押物第一抵押权人。若他行抵押权释放并为我行设定抵押前我行贷款处于悬空状态，应要求借款人提供有效的阶段性担保。对于可通过设定我行为第二抵押权人（第一顺位抵押权人），在他行贷款臵换后我行自动成为第一抵押权人的，阶段性担保可不作要求。三是为增强我行贷款保障，还应与借款人签订租金账户监管合同（协议）。租金账户监管是经营性物业抵押的有益补充，有利于维护我行权益。为进一步强化法律效力，监管合同或协议可在工商部门登记或到公证机关进行公证。四是建立再评估机制。在贷款期内，若市场出现可能影响物业价值的重大变化等情况，应由我行认定的房地产估价机构对抵押物价值进行再评估，确保抵押率在一定比率之内。若抵押物价值贬值，应要求借款人补充抵押物，或对贷款期限、额度、利率重新约定。

由于历史原因，我行在大城市优质物业的市场份额较低，经营性物业抵押贷款品种的推出，提供了一个有力的竞争手段。各试点行要切实抓住当前有利的历史机遇，按照分类指导的原则，提供差异化的流程服务和风险控制措施，锁定有品牌、前景好、租约收入稳定、产权清晰的优质项目，优先办理，提升我行对优质项目的营销能力。

各行要加强对经营性物业抵押贷款的管理，在执行本办法过程中如有问题和建议请及时报告总行（房地产信贷部）。

附件：中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）

二○○六年八月八日

附件：

中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）

（二ＯＯ六年六月第一次修订）

第一章 总 则

第一条 为适应商业地产市场发展需要，规范经营性物业抵押贷款业务，防范商业营业用房在营运初期的经营风险，促进经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据《中国农业银行固定资产贷款管理办法》和《中国农业银行商品房开发项目贷款管理办法》等有关规定，制定本办法。

第二条 本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营，经营管理比较规范、经营利润较为稳定、现金流量较为充裕、综合收益较好的商业营业用房和办公用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等物业形式。经营性物业抵押贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款。第三条 经营性物业抵押贷款按照《中国农业银行固定资产贷款管理办法》的有关要求实行项目贷款管理。

第二章 贷款对象与用途

第四条 贷款对象。借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处臵权。

第五条 贷款用途。贷款可用于物业在经营期的资金需求。对于自行建造的物业，可用于臵换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金；对于购臵的物业，可用于臵换购臵款。贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。

第三章 贷款条件与申请

第六条 贷款条件。

（一）借款人须具备下列基本条件：

1．具有法人营业执照并已办理年检手续；

2．属于房地产企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；

3．产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；

4．所有者权益原则上在5000万元以上；

5．具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录；

6．拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有权证； 7．董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；

8．同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管；

9．我行要求的其他条件。

（二）经营性物业须具备的基本条件：

1．经营性物业应符合各地城市商业网点规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，已投入商业运营。新建物业虽未正式投入运营，但已与全球或国内知名企业签订了长期租赁合同，承租人支付了保证金并投入资金开始营业装修，租赁合同也已明确了租金金额和支付方式，发展前景良好的，可视同已投入商业运营。

2．地理位臵优越，物业原则上应位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段。交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚。位列世界五百强企业的商业企业入驻经营的大型超市，区位要求可适当放宽。

3．酒店、宾馆类应在4星级（含）以上，且年均入住率高于60％；写字楼应为甲级（含）写字楼以上，且年均出租率高于80％；百货类物业面积（可供我行抵押面积）应大于1万平方米，且主力店应为知名品牌；混合业态的物业应至少满足以上一个条件。

4．经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景较好；经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；经营性物业具有较强的变现能力，有利于整体处臵。

第七条 贷款申请。借款人申请经营性物业抵押贷款时，应提供以下资料：

（一）借款人营业执照、组织机构代码、开发资质等级证书；

（二）借款人验资报告和公司章程；

（三）借款人贷款证（卡）和资信证明材料；

（四）借款人董事会或相应决策机构同意借款、同意以经营性物业抵押的决议；

（五）经会计（审计）事务所审计的借款人和重要关联公司近三年财务报表及最近一个月的财务报表；

（六）经营性物业竣工验收合格的证明材料、产权证书；

（七）借款人对外出租的有关协议、合同；

（八）农业银行要求提供的其他证明文件和材料。

第四章 贷款额度、期限、利率与科目

第八条 贷款额度。

贷款额度根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定，且贷款额度最高不超过物业市场评估价值的60％，按物业账面成本计算的，贷款额度最高不超过物业账面成本的70％。若借款人或其母公司实力雄厚、现金流充裕，有确定的其他合法收入，并愿以其还款的，可以综合收入还款，但经营性物业产生的现金流占还款来源的比重不得低于80％。原则上不受理贷款额度在1亿元以下的经营性物业抵押贷款项目。对于个别地段优越、效益良好、贷款金额在1亿元以下的经营性物业抵押贷款项目，可按个案上报总行准入审批后，由分行按权限操作。

第九条 贷款期限。经营性物业抵押贷款期限不得超过10年。同时，经营性物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权证的剩余使用年限。

第十条 贷款利率。执行总行规定的固定资产贷款利率标准。第十一条 贷款科目。经营性物业抵押贷款在房地产开发贷款科目中核算反映。

第五章 贷款的调查和评估

第十二条 经营性物业抵押贷款比照商品房开发贷款的有关规定进行调查和评估。

第十三条 贷款调查应重点关注以下内容：

（一）物业的权属。是否竣工验收合格、是否取得产权证，物业设定抵押情况。

（二）物业的出租率、租赁合同的租期、租金水平和租金支付方式。调查租金收入与贷款额度和贷款期限是否匹配；调查租金支付方式，防止物业在抵押给我行时，承租人已经一次性向借款人支付长期租金，或者是将租金与出租人对于承租人的其他债务进行抵销，导致我行届时无法从租金中获得还款来源以及无法处臵抵押物。

（三）租约情况。调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款。要特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利对我行抵押权的限制和影响，对抵押权实现的难易程度作必要的预估。

（四）承租人资信、经营状况、支付租金能力等资质情况。对于承租人经营状况或资信不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金的，不宜介入。

（五）借款人整体经营活动现金流情况及综合还款能力。第十四条 贷款评估应重点评估以下内容：

（一）借款人评价：包括借款人的组织形式、股权结构、经营业绩、信用状况、财务状况、现金流量状况等。

（二）抵押物评价：包括抵押物的出租经营情况、实际建造成本、市场价值情况、变现能力等。

（三）偿债能力评价：包括财务效益预测、现金流量预测及偿债能力预测等，并对物业每年经营收入进行评价，经营收入应扣除大修和日常维护成本。

第十五条 经营性物业抵押物价值评估应采用两种（含）以上方法，以收益法为主，同时结合物业的实际情况采用成本法或市场法。采用收益法的，折现率取10％。

第六章 贷款的审批和发放

第十六条 经营性物业抵押贷款审批权按总行房地产开发贷款授权的有关规定管理，与各分行的房地产开发贷款审批权限一致。

第十七条 经营性物业抵押贷款纳入客户统一授信管理，执行《中国农业银行固定资产贷款管理办法》（农银发〔2005〕10号）有关规定。

第十八条 需突破本办法贷款条件、抵押率、贷款额度、贷款期限等规定的项目，由总行准入审批后，按各分行权限操作。

第十九条 贷款发放前，必须对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，明确我行为第一受益人，保险期限不得短于我行贷款期限。

第二十条 经营性物业贷款借款合同中要补充明确，我行有权在贷款期内要求指定的房地产估价机构对抵押物重新进行价值评估，若抵押物价值发生贬值，则我行有权要求借款人补充我行认可的抵押物或收回相应贷款，我行有权视市场形势、抵押物价值变动、出租回报率、市场利率变化等情况，对贷款期限、额度、利率等进行调整。

第七章 担保方式

第二十一条 经营性物业抵押贷款以竣工验收合格、取得房产证、并投入正常运营的经营性物业作抵押担保，必要时还应提供我行认可的其他财产抵、质押、第三方保证，并可视情况要求借款人法人代表或其实际控制人提供连带责任保证担保。

第二十二条 经营性物业抵押贷款的抵押率不得超过市场评估价值的60％，以物业账面成本计算的，抵押率不超过70％。

第二十三条 经营性物业抵押贷款的借款抵押合同必须在房地产管理部门抵押登记并确保我行为抵押物第一抵押权人。臵换他行贷款的，应建立资金专户，确保我行贷款专项用于归还他行贷款，确保他行抵押权释放后设定为我行贷款抵押权。若他行抵押权释放并为我行设定抵押前我行贷款处于悬空状态，应要求借款人提供有效的阶段性担保。

第二十四条 借款人应与我行签订租金账户监管合同或协议，明确物业经营收入直接进入我行指定账户，一旦借款人无法偿还贷款本息，我行有权直接从该账户中扣划。

第二十五条 为防止业主通过修改租赁合同、另行签订长期、低租金合同或以其他方式恶意对抗我行抵押权，应尽量要求出租人和承租人持租赁合同到房管部门办理租赁登记备案手续。

第八章 贷款偿还

第二十六条 还款方式。在贷款发放前，要根据项目出租前景和租金收取方式制定切实可行的分期还款计划，一般应采取按季（月）结息、按季（月）归还贷款本息的还款方式，即将每期营业收入的一定比例归还贷款本息。考虑到物业的租金回收具有一定的周期性，可给予最长不超过一年的宽限期。

采用综合还贷的，必须制定明确的按年（季）还款计划，物业经营收入以外用于还款的综合收入必须分期（至少按年）落实，不得采用一次还款的方式。

要在借款合同中明确，若房地产市场出现重大变化或发生其他影响贷款安全的情形时，贷款行应与借款人协商变更借款合同关于贷款额度、期限、利率、每期还款金额等内容。协商不成的，应当按照合同约定采取停止发放贷款、要求借款人提前偿还已发放贷款、处臵抵押物等措施。同时还要在借款合同中明确，借款人连续2次或累计3次未按约定归还本息的，我行可依法处臵抵押物。

第二十七条 对于贷款期间能按时偿还贷款本息、还款记录良好、物业租金持续上涨的优质物业，在贷款本金归还50％以上后，可根据借款人还款能力再行申请经营性物业抵押贷款，按新增贷款管理，由原审批行审批，新发放贷款额度与原贷款额度之和应满足第八条要求，且不得超过原贷款额度。

第二十八条 借款人提前还款须提前一个月提出申请，并按我行确定的提前还款日归还剩余的贷款本息。

第九章 贷后管理

第二十九条 经营行与借款人签订资金监管协议。借款人须在我行开立资金监管专户，对专户实行收支两条线管理，建立收入、支出明细台账，物业的经营性收入直接进入专户，除留足每期还本付息金额外资金须经我行审核批准后方可使用。如借款人出现逃避资金监管的行为，我行有权提前要求偿还贷款或处臵抵押物。

第三十条 对于已抵押给我行的经营性物业用于租赁的，应审查租赁合同条款约定，是否存在对我行实现抵押权的不利情形，并尽量要求：

1、出租人事先告知承租人，并取得我行的书面同意；

2、承租人向我行出具书面承诺，在我行实现抵押权时，租赁合同提前终止，不得以其租赁权阻碍或干扰我行行使抵押权。

第三十一条 及时掌握出租状况，准确估算项目经营性现金流量，动态调整还款计划，现金流量充足时可提前偿还贷款。借款人将抵押的物业出售时，须经我行同意并相应归还我行贷款。

第三十二条 经营行在贷款期内要对抵押物价值进行动态监测，可采用定期再评估等方法，若出现抵押物贬值、租金收入下降等危及我行贷款安全的情况，应及时采取要求借款人补充抵押物或变更贷款额度、期限、利率等措施。

第三十三条 分行和经营行应指定专门客户经理（小组）加强贷后管理，每半年向审批行报告贷款运作情况。如遇重大问题，及时向审批行报告。由于本贷款品种期限较长，期间如遇客户经理（小组）变动，需做好交接工作，重新落实客户经理责任制，并及时报告审批行。

第十章 附 则

第三十四条 本办法由中国农业银行总行制定、解释和修订。第三十五条 本办法中就经营性物业抵押贷款未尽事宜执行《中国农业银行固定资产管理办法》和《中国农业银行商品房开发贷款管理办法》的相关规定。

第三十六条 本办法自印发之日起执行。

第三篇：经营性物业抵押贷款管理办法

XXXX农村商业银行股份有限公司 经营性物业抵押贷款管理办法

第一章 总 则

第一条 为适应信贷业务发展需要，拓宽市场竞争渠道，进一步规范和促进经营性物业抵押贷款业务，根据国家相关法律法规和《XXXX农村商业银行股份有限公司信贷管理基本制度》等规定，特制订本办法。

第二条 本办法所称的经营性物业是指通过竣工验收已投入或准备投入商业运营商业营业用房、办公用房和工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房等，当前或预期经营利润稳定或持续增长、现金流量稳定、综合收益好、管理规范的物业。

经营性物业抵押贷款是指XXXX农村商业银行股份有限公司(以下简称“本行”)对具有合法承贷主体资格的企（事）业法人、个体工商户、自然人，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并主要以该物业的经营收入还本付息的贷款。

第二章 贷款对象和用途

第三条 贷款对象。经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。

第四条 贷款用途。主要用于物业在经营期间的资金需求，包括物业本身的装修改造、所经营项目的资金周转、扩大经营规模和其他合理经营资金需求，不得从事股本权益性投资、股票、期货等投机经营活动或国家法律法规明确禁止的经营项目。

第三章 贷款条件和申请

第五条 贷款条件。贷款条件分为贷款对象条件和经营性物业条件，贷款对象又分为法人类和自然人类。

（一）贷款对象须具备下列基本条件：

法人类贷款条件

1、具有法人营业执照并已办理年检手续；

2、属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；

3、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；

4、具有有效贷款卡，并在本行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录。信用记录包含贷款逾期、他行不良贷款、受工商行政、税务等部门查处或个人受公安机关处分等；

5、拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证；

6、董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；

7、本行要求的其他条件。

自然人类贷款条件

1、个人资信良好。在我行及他行未发生过逾期和不良记录，社会形象佳，未受过公安和行政部门处罚，个人及家庭负债与其经营收入相符；

2、拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证，个人名下物业可为与他人共有，但须征得共有人的书面同意；

3、借款人及共有人同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；

4、本行要求的其他条件。

（二）经营性物业具备的基本条件：

1、经营性物业应符合我市规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，己投入商业运营或准备进入商业运营；

2、地理位置优越，物业原则上应位于城区中心商业区、农村集镇中心区、工业集居区等交通便捷、人流、物流、车流充裕，商业氛围浓厚的繁华地段；

3、经营性物业已使用期限原则上不超过10年；经营性物业用地已使用年限原则上不超过10年；

4、经营性物业定位准确，已投入运营且经营情况稳定，出租市场前景较好，在贷款期内现金流足够按期归还贷款本息；

5、经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；

6、经营性物业具有较强的变现能力，有利于整体处置；

7、经营性物业必须通过出让方式合法取得国有土地使用权证书。

第六条 贷款申请。借款人申请经营性物业贷款时，除提供本行《信贷管理基本制度》及相关文件要求的资料外，还需提供以下资料：

（一）经营性物业竣工验收合格的合法有效证明材料、产权证书；

（二）租赁的物业。须提供真实的租赁合同原件，出租人的营业执照或身份证；

（三）物业用于出租的，须提供真实的租赁合同、协议原件、承租方营业执照、承租方知晓物业抵押给本行的声明等。若不能提供上述资料时，调查人应在调查报告中明确提出不能提供的理由及对抵押权实现的障碍，如无影响可不提供上述资料；

（四）物业用于经营的，须提供经营主体的营业执照、组织机构代码证、税务登记证；

（五）本行要求提供的其他证明文件和资料。

第四章 贷款额度、期限、利率

第七条 贷款额度。贷款额度根据借款人经营状况、还款能力、抵押物价值等因素综合确定，最高原则上不超过3000万元，其中以城区经营性物业抵押的贷款额度原则上不得超过房产评估价值的70%，以农村地区经营性物业抵押的贷款额度原则上不得超过房产评估价值的60%，以土地抵押部分均不得超过土地评估价值的50%。

第八条 贷款期限。根据物业项目的还款进度确定经营性物业贷款的具体还款期限，经营性物业抵押贷款期限最长不得超过10年。同时，经营性物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权的剩余使用年限。

第九条 贷款利率。按照不低于央行发布同期同档基准利率的1.3倍执行。

第五章 贷款的调查和评估

第十条 申请经营性物业抵押贷款，应向本行提供以下资料：

（一）法人客户：

1、营业执照（副本）；

2、税务登记证；

3、组织机构代码证（副本）；

4、贷款卡、基本账户开户许可证；

5、公司章程及验资报告，出具董事会决议的企业还须提供股东大会关于成立董事会的决议或相关证明材料；

6、法人代表身份证明，相关授权委托书；

7、公司同意借款决议；

8、当期、上年末、同期财务报表（资产负债表、损益表、现金流量表）；

9、主要发生资金往来银行账户对账单和本行银行账户对账单，如重复只提供一份；

10、经营性物业权证（房产所有权证书和土地使用权证书）；

11、租赁合同、装璜装修合同及自营的收益性证明；

12、相关抵押担保材料，如抵押物清单、评估报告、保单、同意抵押决议等；

13、本行需要提供的其他资料。

（二）个人客户：

1、借款人身份证及配偶身份证、结婚证、夫妻共同借款声明（个体工商户须提供营业执照）；

2、申请人简易资产负债表；

3、经营性物业权证（房产所有权证书和土地使用权证书）；

4、租赁合同、装璜装修合同及自营的收益性证明；

5、相关抵押担保材料，如抵押物清单、评估报告、保单、同意抵押证明等；

6、本行需要提供的其他资料。

第十一条 经营性物业抵押贷款的调查和评估应重点关注以下内容:

（一）借款人的主体资格。公司的组织形式、股权结构、经营业绩、信用状况、财务状况、现金流量状况，并对物业每年经营收入（个人收入等）及综合还款能力进行评价;个人的经营业绩、信用状况、财务状况等进行调查和评估，并对物业每年经营收入及综合还款能力进行评价；

（二）物业的权属，是否竣工验收合格、是否取得产权证；物业的出租经营情况、实际建造成本、市场价值情况、变现能力、大修及日常维护成本等；

（三）物业的运营时间，是否属于开发建设期和营运初期等高风险阶段的项目；

（四）物业的完整性情况，是否物业中的优质部分已出售，或是仅是部分物业用于抵押，抵押权是否分散等，综合判定是否会造成整体处置的困难或抵押物变现价值的不足；

（五）物业的出租率、租赁合同的租期、租金水平和租金支付方式及支付情况，租金收入是否与贷款额度和贷款期限相匹配等；

（六）租赁合同（协议）情况。租赁合同（协议）是否真实，其内容是否存在损害本行利益的约定，特别是承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利等对本行使抵押权的限制和影响。

同时，为防止借款人与承租人双方合谋以租赁权恶意对抗本行抵押权，必须对租赁合同备案的真实性进行调查认定；

（七）承租人的情况，包括其资信、经营状况、租金支付能力及违约情况等。

第六章 贷款的审批和发放

第十二条 经营性物业抵押贷款审批权按照本行《贷款授权管理办法》及相关的补充调整文件的有关规定管理。

第十三条 贷款发放前，根据贷款人需要，可对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，并明确本行为第一受益人，保险期限不得短于贷款期限。

第十四条 贷款行应通过受托支付或借款人自主支付的贷款资金审核支付方式进行管理与控制。

第七章 担保方式

第十五条 经营性物业抵押贷款以竣工验收合格、且已取得房产证、土地证，并投入正常运营的经营性物业的房地产同时作抵押担保，必要情况下，可追加其他担保方式。

第十六条 经营性物业抵押贷款的借款合同、抵押合同必须在房地产管理部门抵押登记并确保本行作为第一抵押权人。

第八章 贷款偿还

第十七条 还款方式为等额本息还款。贷款行根据借款人的收入实现时间来决定具体的还款期限，以月租方式或日常经营实现收入的，可选择按月还款；以季租、半年租、年租或其他实现收入周期超1个月的，可选择按季还款。

第十八条 等额本息还款，把经营性物业贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月或季中。作为还款人，每个月或季归还固定金额，每个月或季还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

第十九条 在借款合同中应明确下列事项

（一）若借款人有三次未按期归还贷款本金或利息的，本行即有权依法追偿处置抵押物；

（二）若借款人无法及时足额偿还贷款本息的，本行有权从借款人在本行开立的所有账户中直接扣划。

第九章 贷后管理

第二十条 经营性物业用于自营的，借款人必须在本行开立结算账户，并承诺物业经营收支及其他相关结算全部通过该结算账户办理，经营（出租）收入归行率不低于80%。

第二十一条 及时掌握出租状况，准确估算项目经营性现金流量，动态调整还款计划，现金流量充足时可提前偿还贷款。借款人将抵押的物业出售时，须经本行同意并相应归还本行贷款。

第二十二条 经办行在贷款期内要对抵押物价值进行动态监测，确保抵押率控制在合理的范围内。若出现抵押物贬值、租金收入下降等可能危及本行信贷资金安全的情形时，应及时预警风险并采取有效风险控制措施。

第二十三条 经办行应指定专人加强贷后管理，严格按照我行《贷款“三查”实施细则规范》等相关制度执行，及时掌握项目租售情况，准确估算项目经营性现金流量，认真做好项目资金监管，制定科学合理的还款计划，如发生重大情况，应及时报告。期间如遇信贷人员变动的，必须做好交接工作，重新落实管理责任。

第十章 附 则

第二十四条 本办法中就经营性物业抵押贷款未尽事宜执行本行《信贷管理基本制度》等相关规定。

第二十五条 本办法由XXXX农村商业银行负责修订和解释。

第二十六条 本办法自印发之日起执行。

第四篇：经营性物业贷款专题

目录

中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)...........................................................1 经营性物业抵押贷款：实务与案例.....................................................................................16 经营性物业贷款违规操作成因及审计思路分析.................................................................20

中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)

农银发〔2006〕244号

近期,总行对经营性物业抵押贷款的试点情况进行了总结,针对试点中反映出的问题,对原《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)》进行了修订,现印发给你们,请遵照执行｡并将有关问题通知如下: 一､正确评价业务试点成绩,稳步健康推进业务发展｡ 经营性物业抵押贷款是我行推出的一项房地产信贷业务创新产品｡自去年在部分地区试点以来,通过开展此项业务,有助于调整优化城市行信贷结构,有助于拓展和培育长期稳定的优质客户,有助于提高房地产开发贷款的综合收益｡试点情况证明,经营性物业抵押贷款源于市场和客户需求,适应了商业地产市场的发展趋势｡

从试点情况看,业务受理中也存在一些普遍性问题,如项目准入门槛偏低,重物业价值评估､轻还贷来源测算等｡经营性物业抵押贷款作为一项新业务,需要在规范的前提下稳步推进｡优质的产品只有辅以严密的管理,才能办成优质的业务｡若违背业务开展初衷,在尚未完全掌握业务规律的探索阶段过早地降低业务受理门槛,盲目出击,既 不利于下一步的总结推广,也不利于业务的长期稳健发展｡为更好地适应市场发展,解决试点中出现的问题,按照“规范运作,稳步推进”的原则,总行适时对原办法进行了修订｡各行要充分认识开办此项业务的重要性,加大对优质物业的拓展力度,在规范管理的前提下稳步推进,促进业务持续健康发展｡

二､把好贷款准入关,提高业务受理质量｡各行要把好业务准入关｡

在项目准入上,要选择品质优秀､位于城市中心商业区等繁华地段,投入运营一段时间､经营状况良好､权属清晰､租金稳步增长的知名高档酒店宾馆､写字楼､商场等,拓展一批地标性知名物业,一般不得介入处于开发建设期和营运初期等高风险阶段的项目｡

象黄怒波的那个大钟寺的项目，商铺改为写字楼事

审慎介入优质部分已出售,或仅以部分物业抵押,向我行申请贷款,抵押权分散,不利于整体处置的不完整物业;在客户准入上,要选择财务状况良好,商业地产开发业绩优良或物业管理经验丰富的优质客户,以及尚未与我行建立业务关系的知名企业;在区域准入上,考虑到本业务已在各地陆续开办,为简化程序､提高效率,在首批试点的北京､上海､天津､深圳､广州､杭州､南京七城市的基础上,业务开办范围进一步扩大到各直辖市､省会城市(黑龙江､吉林､辽宁､湖南､海南五省除外),宁波､大连､青岛､厦门,江苏苏州､无 锡､常州､镇江､南通、扬州,以及浙江温州､嘉兴､湖州､绍兴､金华､台州,广东佛山(含顺德､南海)､东莞､中山､珠海｡

其他城市符合条件的优质项目一律上报总行房地产信贷部,准入审批后按权限操作｡各行要从业务开办开始坚持高标准､严要求,避免“散､小､差”｡通过努力,占据高端商业地产市场,将经营性物业抵押贷款打造成一项精品业务｡

三､严格管理,推进业务规范发展｡

一是规范贷款用途｡经营性物业抵押贷款可用于物业在经营期的资金需求｡对于自行建造的物业,可用于归还建造该物业的银行借款､股东､关联公司借款和置换超过项目资本金规定比例以上的资金｡若物业为购置所得,贷款可用于置换购置款｡

要加强调查核实,防止借款人通过关联交易,虚增项目成本,账面价格明显超过市场价格,套取我行贷款｡贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途,不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款｡严格控制抽调项目资本金,限制抽调和分配所有者权益｡

二是合理确定贷款额度｡贷款额度必须根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定,同时要控制在物业市场评估价值的60%(或账面成本的70%)以内｡

抵押率的问题：账面成本，评估价格

要合理确定租金收入增长率,经营性收入要扣除大修和日常维护成本等必要开支｡以综合收入还款的,仅限于实力雄厚､现金流充裕的 知名企业,出于维护或拓展客户的需要,并且还款来源确定,经营性物业产生的现金流占还款来源的比重不得低于80%｡

采用综合还贷的,必须制定明确的按年(季)还款计划,物业经营收入以外用于还款的综合收入必须分期(至少按年)落实,不得采用一次还款的方式｡

三是规范评估｡经营性物业抵押物价值评估应采用两种(含)以上方法,以收益法为主,同时结合物业的实际情况采用成本法或市场法｡采用收益法的,折现率取10%｡要科学确定抵押物价值,避免高估｡关于经营性物业抵押贷款项目评估机构的选择与确定事宜,总行将另行通知｡

四､建立健全风险防范机制,保障贷款安全｡

一是加强对抵押物的调查｡经营性物业往往设有租赁,法律关系较为复杂,要特别注意承租人依法享有的承租权､优先购买权及其他权利对我行抵押权的限制和影响,避免租赁合同中存在损害我行利益的条款｡法律部门应参与对有关合同文本的审查｡

二是加强阶段性担保管理｡对于置换他行贷款的,应采取必要措施,确保他行抵押权释放后我行为抵押物第一抵押权人｡若他行抵押权释放并为我行设定抵押前我行贷款处于悬空状态,应要求借款人提供有效的阶段性担保｡

对于可通过设定我行为第二抵押权人(第一顺位抵押权人),在他行贷款置换后我行自动成为第一抵押权人的,阶段性担保可不作要求｡ 三是为增强我行贷款保障,还应与借款人签订租金账户监管合同(协议)｡租金账户监管是经营性物业抵押的有益补充,有利于维护我行权益｡为进一步强化法律效力,监管合同或协议可在工商部门登记或到公证机关进行公证｡

四是建立再评估机制｡在贷款期内,若市场出现可能影响物业价值的重大变化等情况,应由我行认定的房地产估价机构对抵押物价值进行再评估,确保抵押率在一定比率之内｡若抵押物价值贬值,应要求借款人补充抵押物,或对贷款期限､额度､利率重新约定｡

由于历史原因,我行在大城市优质物业的市场份额较低,经营性物业抵押贷款品种的推出,提供了一个有力的竞争手段｡各试点行要切实抓住当前有利的历史机遇,按照分类指导的原则,提供差异化的流程服务和风险控制措施,锁定有品牌､前景好､租约收入稳定､产权清晰的优质项目,优先办理,提升我行对优质项目的营销能力｡

各行要加强对经营性物业抵押贷款的管理,在执行本办法过程中如有问题和建议请及时报告总行(房地产信贷部)｡

附件:中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)

(二OO六年六月第一次修订)第一章 总则

第一条 为适应商业地产市场发展需要,规范经营性物业抵押贷款业务,防范商业营业用房在营运初期的经营风险,促进经营性物业抵押贷款业务健康发展,根据《中国农业银行固定资产贷款管理办法》 和《中国农业银行商品房开发项目贷款管理办法》等有关规定,制定本办法｡

第二条 本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营,经营管理比较规范､经营利润较为稳定､现金流量较为充裕､综合收益较好的商业营业用房和办公用房,包括商场､商品交易市场､写字楼､星级宾馆酒店､综合商业设施等物业形式｡

经营性物业抵押贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的,以其所拥有的物业作为贷款抵押物,并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款｡

第三条 经营性物业抵押贷款按照《中国农业银行固定资产贷款管理办法》的有关要求实行项目贷款管理｡

即此属于固定资产贷款此大类也，则是否有受托支付之说否？ 第二章 贷款对象与用途

第四条 贷款对象｡借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照､实行独立核算､具有法人资格,其拥有的经营性物业已经投入商业运营,并对其拥有的经营性物业有独立的处置权｡

第五条 贷款用途｡贷款可用于物业在经营期的资金需求｡对于自行建造的物业,可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金;对于购置的物业,可用于置换购置款｡贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途,不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款｡

？在认缴资本制下，还有项目资本金此说否？ 第三章 贷款条件与申请 第六条 贷款条件｡

(一)借款人须具备下列基本条件: 1.具有法人营业执照并已办理年检手续;？合伙企业就没戏了？

2.属于房地产企业的,应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书,并办理年检手续;？如此象卓尔发展这样，没有地产企业资质的就不能运用此了？ 3.产权清晰､法人治理结构健全､经营管理规范､财务状况良好;4.所有者权益原则上在5000万元以上;5.具有贷款证(卡),并在我行开立基本账户或一般账户,无不良信用记录;6.拥有经营性物业全部产权,持有合法､有效的房产所有权证;7.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物;8.同意与我行签订项目资金监管协议,承诺物业经营所产生的资金结算､代收代付等中间业务在我行办理,接受我行对物业经营收入､支出款项的封闭式监管;9.我行要求的其他条件｡

(二)经营性物业须具备的基本条件: 1.经营性物业应符合各地城市商业网点规划要求,经竣工综合验收合格并办妥房产证,已投入商业运营｡ 新建物业虽未正式投入运营,但已与全球或国内知名企业签订了长期租赁合同,承租人支付了保证金并投入资金开始营业装修,租赁合同也已明确了租金金额和支付方式,发展前景良好的,可视同已投入商业运营｡

2.地理位置优越,物业原则上应位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段｡交通便捷,人流､物流､车流充裕,商业､商务氛围浓厚｡位列世界五百强企业的商业企业入驻经营的大型超市,区位要求可适当放宽｡

3.酒店､宾馆类应在4星级(含)以上,且年均入住率高于60%;写字楼应为甲级(含)写字楼以上,且年均出租率高于80%;百货类物业面积(可供我行抵押面积)应大于1万平方米,且主力店应为知名品牌;混合业态的物业应至少满足以上一个条件｡

4.经营性物业定位准确,经营情况稳定,出租市场前景较好;经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势;经营性物业具有较强的变现能力,有利于整体处置｡

第七条 贷款申请｡借款人申请经营性物业抵押贷款时,应提供以下资料:(一)借款人营业执照､组织机构代码､开发资质等级证书;(二)借款人验资报告和公司章程;(三)借款人贷款证(卡)和资信证明材料;(四)借款人董事会或相应决策机构同意借款､同意以经营性物业抵押的决议;(五)经会计(审计)事务所审计的借款人和重要关联公司近三年财务报表及最近一个月的财务报表;(六)经营性物业竣工验收合格的证明材料､产权证书;(七)借款人对外出租的有关协议､合同;(八)农业银行要求提供的其他证明文件和材料｡ 第四章 贷款额度､期限､利率与科目 第八条 贷款额度｡

贷款额度根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定,且贷款额度最高不超过物业市场评估价值的60%,按物业账面成本计算的,贷款额度最高不超过物业账面成本的70%｡

若借款人或其母公司实力雄厚､现金流充裕,有确定的其他合法收入,并愿以其还款的,可以综合收入还款,但经营性物业产生的现金流占还款来源的比重不得低于80%｡

原则上不受理贷款额度在1亿元以下的经营性物业抵押贷款项目｡对于个别地段优越､效益良好､贷款金额在1亿元以下的经营性物业抵押贷款项目,可按个案上报总行准入审批后,由分行按权限操作｡

第九条 贷款期限｡经营性物业抵押贷款期限不得超过10年｡同时,经营性物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权证的剩余使用年限｡

第十条 贷款利率｡执行总行规定的固定资产贷款利率标准｡ 第十一条 贷款科目｡经营性物业抵押贷款在房地产开发贷款科目中核算反映｡

第五章 贷款的调查和评估

第十二条 经营性物业抵押贷款比照商品房开发贷款的有关规定进行调查和评估｡

第十三条 贷款调查应重点关注以下内容:(一)物业的权属｡是否竣工验收合格､是否取得产权证,物业设定抵押情况｡

(二)物业的出租率､租赁合同的租期､租金水平和租金支付方式｡调查租金收入与贷款额度和贷款期限是否匹配;调查租金支付方式,防止物业在抵押给我行时,承租人已经一次性向借款人支付长期租金,或者是将租金与出租人对于承租人的其他债务进行抵销,导致我行届时无法从租金中获得还款来源以及无法处置抵押物｡

(三)租约情况｡调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款｡要特别注意承租人依法享有的承租权､优先购买权及其他权利对我行抵押权的限制和影响,对抵押权实现的难易程度作必要的预估｡

(四)承租人资信､经营状况､支付租金能力等资质情况｡对于承租人经营状况或资信不佳､按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金的,不宜介入｡

(五)借款人整体经营活动现金流情况及综合还款能力｡ 交叉违约，不安抗辩权 第十四条 贷款评估应重点评估以下内容:(一)借款人评价:包括借款人的组织形式､股权结构､经营业绩､信用状况､财务状况､现金流量状况等｡

(二)抵押物评价:包括抵押物的出租经营情况､实际建造成本､市场价值情况､变现能力等｡

(三)偿债能力评价:包括财务效益预测､现金流量预测及偿债能力预测等,并对物业每年经营收入进行评价,经营收入应扣除大修和日常维护成本｡

第十五条 经营性物业抵押物价值评估应采用两种(含)以上方法,以收益法为主,同时结合物业的实际情况采用成本法或市场法｡采用收益法的,折现率取10%｡

？与Reits的区别？股权，集合资金信托，理财产品，上市，并购贷款与债券

第六章 贷款的审批和发放

第十六条 经营性物业抵押贷款审批权按总行房地产开发贷款授权的有关规定管理,与各分行的房地产开发贷款审批权限一致｡

第十七条 经营性物业抵押贷款纳入客户统一授信管理,执行《中国农业银行固定资产贷款管理办法》(农银发〔2005〕10号)有关规定｡

第十八条 需突破本办法贷款条件､抵押率､贷款额度､贷款期限等规定的项目,由总行准入审批后,按各分行权限操作｡ 第十九条 贷款发放前,必须对经营性物业办理保险,保险费用由借款人承担,明确我行为第一受益人,保险期限不得短于我行贷款期限｡

保险，中间业务，监管户，封闭贷款，阶段性担保，第一顺位，轮侯查封或冻结

第二十条 经营性物业贷款借款合同中要补充明确,我行有权在贷款期内要求指定的房地产估价机构对抵押物重新进行价值评估,若抵押物价值发生贬值,则我行有权要求借款人补充我行认可的抵押物或收回相应贷款,我行有权视市场形势､抵押物价值变动､出租回报率､市场利率变化等情况,对贷款期限､额度､利率等进行调整｡

第七章 担保方式

第二十一条 经营性物业抵押贷款以竣工验收合格､取得房产证､并投入正常运营的经营性物业作抵押担保,必要时还应提供我行认可的其他财产抵､质押､第三方保证,并可视情况要求借款人法人代表或其实际控制人提供连带责任保证担保｡

第二十二条 经营性物业抵押贷款的抵押率不得超过市场评估价值的60%,以物业账面成本计算的,抵押率不超过70%｡

第二十三条 经营性物业抵押贷款的借款抵押合同必须在房地产管理部门抵押登记并确保我行为抵押物第一抵押权人｡

置换他行贷款的,应建立资金专户,确保我行贷款专项用于归还他行贷款,确保他行抵押权释放后设定为我行贷款抵押权｡ 若他行抵押权释放并为我行设定抵押前我行贷款处于悬空状态,应要求借款人提供有效的阶段性担保｡

第二十四条 借款人应与我行签订租金账户监管合同或协议,明确物业经营收入直接进入我行指定账户,一旦借款人无法偿还贷款本息,我行有权直接从该账户中扣划｡

第二十五条 为防止业主通过修改租赁合同､另行签订长期､低租金合同或以其他方式恶意对抗我行抵押权,应尽量要求出租人和承租人持租赁合同到房管部门办理租赁登记备案手续｡

但如此则又要交费了？好象是0。05%？ 第八章 贷款偿还

第二十六条 还款方式｡在贷款发放前,要根据项目出租前景和租金收取方式制定切实可行的分期还款计划,一般应采取按季(月)结息､按季(月)归还贷款本息的还款方式,即将每期营业收入的一定比例归还贷款本息｡考虑到物业的租金回收具有一定的周期性,可给予最长不超过一年的宽限期｡

采用综合还贷的,必须制定明确的按年(季)还款计划,物业经营收入以外用于还款的综合收入必须分期(至少按年)落实,不得采用一次还款的方式｡

要在借款合同中明确,若房地产市场出现重大变化或发生其他影响贷款安全的情形时,贷款行应与借款人协商变更借款合同关于贷款额度､期限､利率､每期还款金额等内容｡协商不成的,应当按照合同约 定采取停止发放贷款､要求借款人提前偿还已发放贷款､处置抵押物等措施｡

同时还要在借款合同中明确,借款人连续2次或累计3次未按约定归还本息的,我行可依法处置抵押物｡

第二十七条 对于贷款期间能按时偿还贷款本息､还款记录良好､物业租金持续上涨的优质物业,在贷款本金归还50%以上后,可根据借款人还款能力再行申请经营性物业抵押贷款,按新增贷款管理,由原审批行审批,新发放贷款额度与原贷款额度之和应满足第八条要求,且不得超过原贷款额度｡

第二十八条 借款人提前还款须提前一个月提出申请,并按我行确定的提前还款日归还剩余的贷款本息｡

承诺费，提前还款 第九章 贷后管理

第二十九条 经营行与借款人签订资金监管协议｡借款人须在我行开立资金监管专户,对专户实行收支两条线管理,建立收入､支出明细台账,物业的经营性收入直接进入专户,除留足每期还本付息金额外资金须经我行审核批准后方可使用｡如借款人出现逃避资金监管的行为,我行有权提前要求偿还贷款或处置抵押物｡

资金归集之东城物业，受托支付，第三十条 对于已抵押给我行的经营性物业用于租赁的,应审查租赁合同条款约定,是否存在对我行实现抵押权的不利情形,并尽量要求: 1､出租人事先告知承租人,并取得我行的书面同意;2､承租人向我行出具书面承诺,在我行实现抵押权时,租赁合同提前终止,不得以其租赁权阻碍或干扰我行行使抵押权｡

但还有个建设工程优先受偿权来高于此，且还有个税款的优先权呢？

第三十一条 及时掌握出租状况,准确估算项目经营性现金流量,动态调整还款计划,现金流量充足时可提前偿还贷款｡借款人将抵押的物业出售时,须经我行同意并相应归还我行贷款｡

第三十二条 经营行在贷款期内要对抵押物价值进行动态监测,可采用定期再评估等方法,若出现抵押物贬值､租金收入下降等危及我行贷款安全的情况,应及时采取要求借款人补充抵押物或变更贷款额度､期限､利率等措施｡

第三十三条 分行和经营行应指定专门客户经理(小组)加强贷后管理,每半年向审批行报告贷款运作情况｡如遇重大问题,及时向审批行报告｡由于本贷款品种期限较长,期间如遇客户经理(小组)变动,需做好交接工作,重新落实客户经理责任制,并及时报告审批行｡

第十章 附则

第三十四条 本办法由中国农业银行总行制定､解释和修订｡ 第三十五条 本办法中就经营性物业抵押贷款未尽事宜执行《中国农业银行固定资产管理办法》和《中国农业银行商品房开发贷款管理办法》的相关规定｡

第三十六条 本办法自印发之日起执行｡

经营性物业抵押贷款：实务与案例

2､在银行的信用评级在BB以上(含),资产负债率原则上不高于70%;4､拥有经营性物业全部产权,持有合法､有效的土地使用权证和房产所有权证;获得土地使用权证的方式为国有出让土地;3､抵押物的价值必须由具有建设部发布的《房地产估价机构管理办法》中具有二级(含)以上房地产估价机构资质条件的房地产评估公司评估——但资产评估也取消了资格考试也

案例

2009年8月上海某公司因资金紧张以华润时代广场790平米商务楼向红枫借贷借款1500万元,该公司在为该抵押物办理房产证之前曾以公司全部股权向典当行质押860万元｡经尽职调查后,评估其房产价值2800万且抵押物无任何债务纠纷,因此设计和实施了如下解决方案:先以860万元帮助其从典当行解压股权,再以该房产作为抵押物帮助其从银行贷款1300万元｡

担保方式: 1､经营性物业贷款必须以借款项下的经营性物业抵押作为担保方式,抵押率应控制在70%(含)以内｡如有需要,可追加其他担保｡

2､借款人可根据要求将经营性物业投保商业保险,保险期限不得短于贷款期限,保险中不得有任何损害我行利益的限制性条款｡

提供资料: 1､申请人和担保人各自的《企业(法人)营业执照》､《经营许可证》(如有)､《组织机构代码证》､企业(公司)章程､《贷款卡》;2､法定代表人的身份证明或其授权书和授权代理人的身份证明原件及复印件;3､三财务会计报表及申请借款前一期的月度财务报表;4､抵(质)押物清单､产权证明(原件)和有处分权人同意抵(质)押或保证人愿意提供保证的有关证明文件;5､产权证书､租赁协议及承租方资料;6､董事会同意以经营性物业抵押的决议｡

还可通过设立营业网点为经营性物业租赁商户提供存款､贷款､结算和财产保险､ATM､POS机设置等金融服务,提高经营性物业抵押贷款业务的综合经济效益｡

l用于购置经营性物业的,贷款额度不得超过所购置物业价值的50%;用于大修理物业或物业经营期内配套周转性资金的,贷款额度一般不得超过资金需求的60%,最高不超过70%;l贷款用于置换第三方负债的,贷款额度不得超过原有负债总额｡ l必须对经营性物业办理综合财产险,并明确我行为第一受益人｡ l保险费可分一次或二次投保｡

l投保金额不低于贷款金额,保险期限不得短于我行贷款期限｡ 1､申请人所从事行业不属于国家授信政策规定的压缩类行业;3､出租行为真实,必须具备明确稳定的物业经营现金流,并要求提供相应的租赁协议或经营协议资料｡ 4､学校､幼儿园､医院等公益事业单位为借款人的,不得办理此业务

总授信金额:跟据现金流的测算及抵押物的评估价值核定 贷款年限:3至10年

还款方式:贷款本息按月或按季度等额还款,减少还款压力 贷款利率:按同期人民银行基准利率或上下浮5%-15%(根据企业运行情况确定)即年6%-8%｡

7､土地性质为出让的经营性物业贷款,须提供产权证书;性质为租赁的,需提供相关部门同意建造物业证明资料

办理流程

1､向我司提交贷款业务申请及相关申请材料 2､我司审核后,办理融资相关手续,签署相关法律文本 3､办理抵押登记手续后放款

且保险的有效期应至少长于授信到期日后的三个月,投保总额不低于贷款本息额｡

个人经营性物业抵押贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营物业所有人(仅限于个人)发放的,以其所有的物业作为贷款抵押物,并主要以该物业的经营收入进行还本付息的贷款

【贷款对象】

具有中华人民共和国国籍的自然人,年龄在18周岁(含)-60周岁(含),具有完全的民事权利能力和民事行为能力,其拥有的经营性物 业已经投入商业运营,并对其拥有的经营性物业的所有权有权处分的个人｡

【贷款条件】

1､个人资信良好,在我行无不良信用记录,个人及家庭负债与其经营收入相符｡

2､拥有经营性物业全部产权,持有合法､有效的房产所有权证和土地使用权证｡

3､借款人及共有人同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物｡ 4､同意与我行签订租金监管协议,接受我行对物业经营收入､支出款项的封闭式监管｡同时,承诺物业经营所产生的资金结算､代收代付等中间业务在我行办理｡

1､贷款额度:根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定｡同时,贷款额度最高不得超过物业市场评估价值的60%(其中标准厂房最高不得超过市场评估价值的70%)｡

2､物业用于出租的,须提供真实的租赁合同､协议原件｡租赁合同涉及多页的,页面与页面之间必须同时加盖双方公章(必须采用骑缝章形式);3､物业用于出租的,需要提供承租人有效的营业执照并加盖公章;4､物业承租人知晓物业抵押给我行的声明;经营性物业抵押贷款:房地产贷款拓展新渠道 经营性物业抵押贷款是农行近年新创的贷款品种,是继港资东亚银行推出租约现金流抵押贷款业务后, 在此之前,由于没有与之相适应的金融产品,往往造成企业资金的沉淀和长期占用,对商业地产经营者来说,资金的效率是低下的,“母鸡开始生蛋后反而没有人给你贷款了”｡

以等额本息法为例,由于经营性物业贷款要求借款人等本偿还贷款本息,以10年期贷款计算,借款人每隔一年,其贷款本金就减少10%,也就是说贷款发放后,即便因为市场变化的原因使借款人物业出租收入每年以10%的速度下滑,对银行来说,其贷款仍然是安全的｡

从理论上讲,经营性物业贷款具有抗“租金连续10年下降,每年下降10%”风险能力｡因而在对经营性物业抵押贷款进行项目评估时,一般不做敏感性分析｡

开展经营性物业贷款可通过设立营业网点或大客户服务中心(楼中银行)来拓展楼宇内的优质客户,进而带动存款､结算､银行卡等业务的发展｡

经营性物业贷款违规操作成因及审计思路分析

我们在对银行经营性物业贷款的审计中发现,借款企业在取得贷款建造或购买经营性房产对外出租后,经过一段时间,再将所持有的经营性房产评估,评估价值往往高出初始持有的价值,然后根据评估的新价值向银行追加申请借款或者释放部分抵押物产权｡例如,某房地产公司2006年开发建造一栋商务楼用于出租,计划投资1亿元(假设实际造价也为1亿元),自筹3000万元,向银行借款7000万元,贷款 期8年,以该栋大楼1-7层的房产作为抵押(若尚在建造期,抵押物为相应房产的在建工程和土地使用权价值),以未来该商务楼租金收入为还款来源｡2009年,该商务楼经评估价值2亿元,该房地产公司以此评估价为标准向银行申请追加经营性物业贷款7000万元,或者申请释放一半的原抵押房产产权,或者申请追加小于7000万元贷款的同时要求银行释放其余对应部分的抵押房产产权｡表面看来,这种评估后申请追加贷款或释放抵押物产权的要求并不违反银行对于房地产类贷款的借款人需投入30%自有资金的规定,而且各商业银行迫于放贷业绩压力也十分乐意为客户追加这类贷款｡

然而,细心的读者可能已经发现,上例中若银行为该房地产企业追加7000万元贷款,那么投在这栋商务楼上的经营性物业贷款不但覆盖了其最初的造价1亿元,还余出4000万元给该企业,相当于银行帮助该房地产企业建造了一栋用以赚取租金的商务楼､抽逃了3000万元项目资本金,还将4000万元“利润”提前回笼给企业,银行得到的抵押物仅是该栋商务楼1-7层的房产｡未来几年中,一旦宏观经济形势不利,房地产价格下跌,该房地产公司可以申请破产,卷着大把的租金､售房收入和银行借款一走了之,丢下这栋楼1-7层的贬值房产,将难以出售变现的风险和巨额坏账的损失统统转嫁给银行,造成银行风险集聚和实际资产流失｡

不难看出,经评估后追加申请贷款或释放部分抵押房产的做法表面看似合理,实际上以所抵押房产借到的贷款资金被用于整个房产项目的建造或购置,变相地减少了贷款人获得的抵押资产,相当于贷款 银行向借款企业发放了无指定用途的贷款｡而所谓房产价值评估通常是以被评估对象周围的同类房产在评估时点的市场价格为参照标准的,并没有考量房产本身价值和宏观经济因素,甚至有的评估公司为迎合客户贷款需求人为抬高评估价值,为借贷双方不合理的行为披上合理的外衣｡

此外,我们在审计中还发现,某些银行借经营性物业贷款科目置换借款企业先前在该行的流动资金贷款｡经营性物业贷款属中长期固定资产贷款,按照规定,其只能用于置换以相同房地产产权为抵押的住房开发贷款,而某些银行偷换概念,以资产支持类贷款之名发放实际用于置换流动资金的贷款,为房地产企业延长流动资金借款期限､减轻资金压力､囤房囤地大开方便之门｡

依照上述分析理清的银行和房地产企业违规借贷经营性物业贷款的脉络,相应的审计思路如下: 首先,要求借款房地产企业提交贷款涉及的房地产项目建造或购置时的合同和财务资料,了解项目初始造价或购置成本,即初始投资总额,以此为依据确定该项目可向银行融资的最高限额｡

第二步,要求借款企业提交初次借款和历次后续追加申请贷款时的公司会计报表,并要求贷款银行提供相应借款合同,计算分析银行实际贷款总额是否超过上一步骤中确定的最高限额,检查企业资产负债表中所有者权益科目余额,计算历次借款时企业自有资金是否达到项目初始投资总额的30%｡ 第三步,了解所发放的每笔借款资金的用途,要求企业提供相关会计凭证,确认银行发放的该项目经营性物业贷款用于本项目的开发建设｡

当然,很多房地产企业存在多个项目同时开发的情况,贷款资金在多个项目上统筹使用｡这时,我们不能用借款时点的公司所有者权益来衡量企业投入在某个项目上的自有资金,但我们可以用借款时点企业投在该项目上的总投入减去企业在该项目上的负债来确定企业投入这个项目的自有资金数额｡

回顾上述剖析过程,经营性物业贷款的审计思路就在于权利和义务的对等关系,即:把房产抵押给银行借来的钱要用在所抵押的房产投资上,抵押出去的资产和所得借款的使用范围是对等的,否则无异于银行在业绩压力之下睁只眼闭只眼纵容企业套取信贷资金｡

第五篇：经营性物业贷款须知

经营性物业抵押贷款业务须知

一、经营性物业的定义

经营性物业是指已竣工验收并投入运营的经营管理规范、经营利润稳定、现金流充沛、综合收益好的商业或工业营业用房，包括写字楼（甲级及以上）、宾馆酒店（四星级及以上）、商场、综合商业设施、标准工业厂房等物业形式。

二、经营性物业贷款

经营性物业贷款是指向借款人发放的、以其所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入作为还本付息主要来源的抵押贷款。

三、经营性物业贷款的用途

1、借款人生产经营中合理的资金需求，包括物业在经营期间的维护、改造、装修等经营性周转资金或其他经营许可范围内合理的经营性周转资金；

2、置换借款人用于建造或购置经营性物业的银行、股东、关联公司借款等负债性资金。

四、经营性物业贷款的准入

1、借款人为依法注册登记的企业法人，拥有的经营性物业位于城市中心繁华地段，已经投入商业运营，并对该物业有独立的处置权（即拥有经营性物业全部产权，持有合法有效的房产所有权证及土地使用权证）。

2、借款人在我行开立结算账户，无不良信用记录，我行信用评级8级及以上；

3、借款人净资产5000万元以上（含）；

4、商业用房建筑面积8000平米及以上，运营期限未到2年的，最近一年出租率须达70%以上；

5、承租人须在我行开立结算账户，其存款、结算、POS机收单须在我行办理；

6、借款人同意与银行签订物业经营资金监管协议，承诺用于抵押物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对所抵押物业的经营收入、支出款项的封闭式监管。

五、我行授信方案

1、授信额度：流动资金贷款主要用于经营期间维护、改造、装修及其他经营性周转资金的，贷款额度不超过实际资金需求；固定资产贷款主要用于置换第三方负债，贷款额度不超过拟置换资金金额。两者可综合授信，但最高不超过所抵押物业评估价值的70%。

2、授信期限：根据资金用途合理设定流贷期限，一般不超过3年，额度可循环使用；根据物业经营性现金流设定固贷期限，一般不超过5年，固贷为一次性额度，分期还款。

六、需提供资料

1、借款人基本资料；

2、借款人董事会或股东会同意借款、并同意以经营性物业抵押的授权；

3、经营性物业产权证；

4、借款人对外出租的有关协议、合同；

5、我行要求提供的其他资料。