经营性物业修订版

第一篇：经营性物业修订版

中国民生银行经营性物业抵押贷款管理办法

第一章 总

则

第一条 为适应经营性物业信贷业务发展，规范经营性物业抵押贷款操作，丰富资产业务金融产品，增强我行市场竞争力，根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》等有关法律、法规及我行相关规定，特制定本办法。

第二条 本办法所称经营性物业，是指已取得合法有效的物业权证（包括房产证及土地证，下同）并投入商业运营，经营管理规范、租赁行为合法的物业。

物业形态包括商业综合体、写字楼、商场、酒店、会展中心、旅游地产、工业用房、住宅（用于出租）、停车场等多种形式；但不接受以售后回租方式经营的物业及与其经营高度关联的物业。

第三条 本办法所称的经营性物业抵押贷款，是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人（或所有权人同意并对之有实际控制能力的第三方经营机构）发放的，以其所拥有或经营的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入及借款人的其他合法收入进行还本付息的贷款。

第四条 经营性物业抵押贷款主要用于臵换他行正常类授信或关联借款，物业经营期的维护、改造、装修、招商等经营性资金需求，以及其他符合监管要求的用途。

第五条 经营性物业抵押贷款纳入我行中长期限额管理。

第二章 申请条件

第六条 经营性物业抵押贷款借款人应是在中华人民共和国境内依法注册成立的企事业法人，除须满足我行对借款人的一般要求 外，还应符合下列条件

（一）借款人的经营期限或存续期限原则上不短于贷款期限；

（二）借款人或其实际控制人拥有专业的运营管理团队，或与第三方专业管理团队签有委托管理协议；

（三）同意向我行提供已与承租人签署的《租赁合同》及租金缴纳情况的相关材料；

（四）物业持有人董事会或其他有权决策机构（根据公司章程的规定）同意将经营性物业作为借款人申请贷款的抵押物。

第七条 我行可接受的经营性物业应满足以下条件

（一）产权明晰，物业持有人持有合法有效的《房产所有权证》，拥有该物业的全部产权和独立的租金收入处臵权；

（二）产权剩余期限长于我行贷款剩余期限；

（三）所在区域发展定位与政府城市总体规划确定的发展趋势一致，物业业态与当地政府商业网点规划要求一致，经营定位准确且经营业态与物业业态定位一致，物业价值稳定或具有一定升值空间；

（四）实行专业化管理，具有可持续经营能力；

（五）地理位臵优越，原则上应位于城市中央商务区、主要中心商业区或城市中心（或副中心）等繁华地段，有较强的独立性和竞争性，交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚，位列世界五百强的商业企业入驻经营的大型超市、或由全国性金融机构等特殊承租人承租的物业，区位要求可适当放宽；

（六）酒店、宾馆类应为由知名品牌管理公司管理的三星级（含）以上级别、或国内知名的经济型连锁酒店，写字楼应为甲级标准，百货类应为物业面积（可供我行抵押面积）大于一万平方米、且主力店为知名品牌，混合业态的物业应至少满足以上一个条件，工业厂房位 2 于省级（含）以上开发园区。

第三章 授信调查

第八条 借款人向我行申请经营性物业抵押贷款，需提供以下资料

（一）一般风险授信要求提供的资料；

（二）经营性物业的物业权证；

（三）借款人购建物业投资构成、资金来源说明及相关合法有效的合同、协议或其他文件；

（四）借款人对外出租的主要协议或合同、发票、缴税凭证及影响租金收入的有关证明；

（五）承租人结构及租赁详细信息资料；

（六）我行要求提供的其他证明文件和资料。

第九条 借款人提出贷款申请后，经办机构应严格按照《中国民生银行授信尽职指引》中有关规定对借款人的资质、申报资料的真实完整有效、还款能力、还款方式等方面进行调查。同时根据经营性物业抵押贷款的特性，在调查环节还需重点了解但不限于以下内容

（一）核实经营性物业的权属，是否竣工验收合格、是否取得物业权证、物业是否设定抵押、是否存在未支付的工程款等情况。

（二）如存在租赁行为，则该物业应符合当地政策规定的出租要求且物业承租人应为政府机关或依法注册的企事业法人、个体工商户和自然人，具有稳定、可靠的经营收入。经办机构应通过公共渠道、承租人上下游客户、供货商等多种渠道搜集承租人的资料和信息，核实租赁行为的真实性及合法性。

（三）判断经营性物业长期价值、租赁前景、抵押权实现的难易程度及变现能力，对经营性物业在拟贷款期限内的经营稳定性作出综 合性判断。

（四）若物业出租方式为整体出租，且以承租人情况作为授信与否的主要判断依据，应通过实地调查主力承租人已有项目的经营情况等方式，对主力承租人的财务状况、经营情况、管理模式、持续经营能力以及租金支付能力进行调查评价。

其中，整体出租指商用物业全部承租人中一家或两家承租人租赁面积原则上达到全部可出租面积的70%以上，或最大三家承租人租赁面积合计不低于全部可出租面积的75%。主力承租人指租赁面积较大，并能提高租户凝聚力，对整个物业出租及租金收入影响较大的租户。

（五）若物业出租方式为零散出租，应对该经营性物业近三年营运情况、租金收入水平、租金实收率、空臵率、物业管理情况等进行分析，以对该物业经营现状与趋势作出评价。其中，零散出租是指租户构成达不到整体出租标准的模式。

（六）对于承租人系借款人关联企业的，经办机构应严格对其关联交易情况进行调查评价，并根据谨慎性原则就关联交易的存在及对贷款的影响作出判断，提出应对措施。

（七）核查租赁合同。物业出租必须签定书面租赁合同。确认经营性物业的出租对我行债权和抵押权的影响，特别关注租金缴纳方式、租金的调整、租赁期限、退租、行使抵押权时租约的调整、违约条款对借款合同及担保合同的影响等。

（八）核查借款人融资前支用该物业经营收入的实际用途；核实物业日常维持费用是否充分；调查借款人除该物业经营收入外的其他经营收入来源，判断借款人在该物业经营收入不足偿还贷款时，增加补充还款来源的能力。

（九）由物业持有人直接经营管理经营性物业的，应调查物业持 4 有人或其实际控制人从事物业经营管理的情况。

（十）设臵保证人的，应调查保证人的财务、经营情况，判断其担保能力。

第十条 根据借款人实际情况，按照还款方式与其经营收入增长规律相匹配的原则，确定合适的还款方式。

（一）等额本息还款法。是指借款人每期偿还相等数额的贷款本息，最后一期归还的金额为当期实际剩余借款本金及其利息；

（二）等额本金还款法，是指借款人每期偿还相等数额的贷款本金，同时付清本期应付的利息，最后一期归还的金额为当期实际剩余借款本金及其利息；

（三）收益全额还款法，是指借款人将商用物业每期的经营收入扣除约定的费用支出金额后的收益，全额用于偿还贷款本息，每期付息额按贷款余额实际占用天数计算；

（四）期末弹性还款法：是指贷款利息与部分本金在贷款期限内分期偿还，贷款期末将剩余本息一次性偿还，其中期末整付本金最高不超过原始贷款金额的50%；

（五）其他我行认可的还款方式。

第四章 授信审批

第十一条 经营性物业贷款按借款人和承租人的分类、物业所处地段及实际经营情况等，实行差别授信。

第十二条 贷款额度的基本测算方法有

（一）收入折现法。贷款额度按照经营性物业存续期内借款人可还贷经营收入的折现值计量。折现率统一按五年期以上基准利率+3%计算。

（二）市场价值法。贷款额度不超过经营性物业市场价值的 70％。经营性物业市场价值根据我行认可的物业评估报告或其他方式予以确定。

（三）利息保障倍数法。设定利息保障倍数，则贷款首年需要偿付利息=当年可还贷经营收入/利息保障倍数，于是贷款额度=首年偿付利息/实际利率。其中，利息保障倍数不低于1且（利息保障倍数/出租率）≥2.5。

（四）净收入测算法。以实际租金价格为参照，按照贷款期限内该物业的经营净收入（不含物业出售及再融资资金）覆盖贷款本息的原则测算额度。

第十三条 评审人员应综合考虑物业每年可还贷经营性收入（根据物业和承租人实际经营情况及租金缴纳情况，可遵循谨慎性原则对预期的可还贷收入进行适当调整）、物业变现值及其他可锁定的还款来源，合理选择上述一种或几种测算方法确定授信额度，但最高不得超过抵押物的评估净值。

第十四条 若借款人或实际控制人为国有控股及/或上市公司，且具有同类型物业经营经验的，可选择“收入折现法”、“市场价值法”、“利息保障倍数法”中的任一种确定授信额度。

第十五条 已连续经营三年以上且最近一年的平均出租率不低于70%的，或物业整租给世界500强企业或国内知名商业企业并已签订长期租约的，按“收入折现法”或“利息保障倍数法”确定授信额度，但不得超过“市场价值法”确定的额度。

第十六条 满足第七条第（五）款条件但连续经营期限不足三年的散租物业，以“净收入测算法”确定借款人授信额度。

第十七条 贷款期限原则上不超过十年（含），最长不超过十五年；散租物业贷款期限最长不超过十年。

第十八条 审查申报的还款安排是否合理，必要时对还款方式、期限给予调整并说明调整理由。

第十九条 根据物业经营的实际情况，可给予借款人还款宽限期。宽限期原则上不超过一年，最长不超过一年半。

第二十条 贷款利率遵循人民银行相关利率政策，根据实际市场情况和我行资金状况予以确定，原则上不低于基准利率、不使用固定利率。

第二十一条 原则上要求借款人与我行签订租金账户监管合同或协议，在我行办理资金结算、代收代付等中间业务，提高我行综合收益。

第二十二条 经营性物业抵押贷款必须以取得物业权证并投入正常运营的经营性物业作抵押担保，必要时还应提供我行认可的其他财产抵、质押、第三方保证，并可视具体情况要求借款人法人代表或其实际控制人提供连带责任保证担保。

第二十三条 经营性物业抵押贷款的审批按照我行现有授信业务审批流程及审批权限的相关规定执行。

第五章 贷款的发放

第二十四条 经营性物业抵押贷款审批通过后，经办机构必须严格落实抵押登记等相关手续，签订抵押合同。

第二十五条 抵押合同必须在房地产管理部门抵押登记并确保我行为抵押物的第一抵押权人。如贷款用途为臵换他行贷款，且因臵换原因无法及时办妥抵押登记，我行应先行办理顺位抵押登记，及/或提供其它足额担保。待该物业抵押登记障碍解除后，经办机构立即与借款人办妥抵押登记手续并确保我行为第一抵押权人。满足上述要求后，其他担保可相应解除。第二十六条 合同签订后，经办机构必须督促借款人告知所有物业承租人该物业已设臵抵押我行，要求所有物业承租人把租金定期打入借款人在我行开立的结算账户。必要时要求借款人出具履行告知义务的承诺。

第二十七条 借款人原则上应与我行签订租金账户监管合同或协议，明确物业经营收入直接进入我行指定账户，接受我行资金监管，并办理应收账款质押登记手续。

第二十八条 抵押物权存续期间，借款人应办理抵押物的财产保险，保险金额按我行相关规定确定，保险受益人为我行。保险期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险，保险单正本由我行保管。

第二十九条 抵押等授信条件按规定落实后，经办机构按照《中国民生银行放款中心操作规程（试行）》及其他相关规定向借款人发放贷款。

第六章 贷后管理

第三十条 经办机构应按照我行贷后管理有关规定和审批通知书的要求开展贷后管理工作。

第三十一条 经办客户经理应按季收集借款人的财务报表和物业经营情况的资料，经办机构应对借款人与我行签订合同的执行情况、贷款使用情况进行跟踪检查。

第三十二条 经办机构应对每笔贷款的支付进行审批并跟踪其流向。原则上要求还款账户余额不低于合同约定的金额。

第三十三条 经办机构应按照租金账户监管合同或协议，检查借款人租金收入（或经营收入）进入我行指定账户的执行情况，持续跟踪物业经营和现金流情况，重点关注主力承租人租赁合同履约情况或散户租金归集情况。第三十四条 对于分期还款的贷款，经办机构应定期检查贷款本息偿还情况。

第三十五条 经办机构应按我行相关制度要求进行押品的贷后管理及核查工作，动态监测押品价值变化并及时采取风险控制措施。

第三十六条 贷款期内，抵押物业如发生保险责任以外的毁损后不足以清偿贷款本息的，借款人应重新提供我行认可的抵押物并办理保险手续，或重新提供我行认可的担保。

第七章 附

则

第三十七条 本办法由中国民生银行总行负责解释与修订。第三十八条 行内涉及经营性物业抵押贷款业务的其他规定与本办法不一致的，以本办法为准。

第三十九条 本办法自颁布之日起执行，同时废止民银发[2007]412号文。

第二篇：经营性物业贷款专题

目录

中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)...........................................................1 经营性物业抵押贷款：实务与案例.....................................................................................16 经营性物业贷款违规操作成因及审计思路分析.................................................................20

中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)

农银发〔2006〕244号

近期,总行对经营性物业抵押贷款的试点情况进行了总结,针对试点中反映出的问题,对原《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)》进行了修订,现印发给你们,请遵照执行｡并将有关问题通知如下: 一､正确评价业务试点成绩,稳步健康推进业务发展｡ 经营性物业抵押贷款是我行推出的一项房地产信贷业务创新产品｡自去年在部分地区试点以来,通过开展此项业务,有助于调整优化城市行信贷结构,有助于拓展和培育长期稳定的优质客户,有助于提高房地产开发贷款的综合收益｡试点情况证明,经营性物业抵押贷款源于市场和客户需求,适应了商业地产市场的发展趋势｡

从试点情况看,业务受理中也存在一些普遍性问题,如项目准入门槛偏低,重物业价值评估､轻还贷来源测算等｡经营性物业抵押贷款作为一项新业务,需要在规范的前提下稳步推进｡优质的产品只有辅以严密的管理,才能办成优质的业务｡若违背业务开展初衷,在尚未完全掌握业务规律的探索阶段过早地降低业务受理门槛,盲目出击,既 不利于下一步的总结推广,也不利于业务的长期稳健发展｡为更好地适应市场发展,解决试点中出现的问题,按照“规范运作,稳步推进”的原则,总行适时对原办法进行了修订｡各行要充分认识开办此项业务的重要性,加大对优质物业的拓展力度,在规范管理的前提下稳步推进,促进业务持续健康发展｡

二､把好贷款准入关,提高业务受理质量｡各行要把好业务准入关｡

在项目准入上,要选择品质优秀､位于城市中心商业区等繁华地段,投入运营一段时间､经营状况良好､权属清晰､租金稳步增长的知名高档酒店宾馆､写字楼､商场等,拓展一批地标性知名物业,一般不得介入处于开发建设期和营运初期等高风险阶段的项目｡

象黄怒波的那个大钟寺的项目，商铺改为写字楼事

审慎介入优质部分已出售,或仅以部分物业抵押,向我行申请贷款,抵押权分散,不利于整体处置的不完整物业;在客户准入上,要选择财务状况良好,商业地产开发业绩优良或物业管理经验丰富的优质客户,以及尚未与我行建立业务关系的知名企业;在区域准入上,考虑到本业务已在各地陆续开办,为简化程序､提高效率,在首批试点的北京､上海､天津､深圳､广州､杭州､南京七城市的基础上,业务开办范围进一步扩大到各直辖市､省会城市(黑龙江､吉林､辽宁､湖南､海南五省除外),宁波､大连､青岛､厦门,江苏苏州､无 锡､常州､镇江､南通、扬州,以及浙江温州､嘉兴､湖州､绍兴､金华､台州,广东佛山(含顺德､南海)､东莞､中山､珠海｡

其他城市符合条件的优质项目一律上报总行房地产信贷部,准入审批后按权限操作｡各行要从业务开办开始坚持高标准､严要求,避免“散､小､差”｡通过努力,占据高端商业地产市场,将经营性物业抵押贷款打造成一项精品业务｡

三､严格管理,推进业务规范发展｡

一是规范贷款用途｡经营性物业抵押贷款可用于物业在经营期的资金需求｡对于自行建造的物业,可用于归还建造该物业的银行借款､股东､关联公司借款和置换超过项目资本金规定比例以上的资金｡若物业为购置所得,贷款可用于置换购置款｡

要加强调查核实,防止借款人通过关联交易,虚增项目成本,账面价格明显超过市场价格,套取我行贷款｡贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途,不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款｡严格控制抽调项目资本金,限制抽调和分配所有者权益｡

二是合理确定贷款额度｡贷款额度必须根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定,同时要控制在物业市场评估价值的60%(或账面成本的70%)以内｡

抵押率的问题：账面成本，评估价格

要合理确定租金收入增长率,经营性收入要扣除大修和日常维护成本等必要开支｡以综合收入还款的,仅限于实力雄厚､现金流充裕的 知名企业,出于维护或拓展客户的需要,并且还款来源确定,经营性物业产生的现金流占还款来源的比重不得低于80%｡

采用综合还贷的,必须制定明确的按年(季)还款计划,物业经营收入以外用于还款的综合收入必须分期(至少按年)落实,不得采用一次还款的方式｡

三是规范评估｡经营性物业抵押物价值评估应采用两种(含)以上方法,以收益法为主,同时结合物业的实际情况采用成本法或市场法｡采用收益法的,折现率取10%｡要科学确定抵押物价值,避免高估｡关于经营性物业抵押贷款项目评估机构的选择与确定事宜,总行将另行通知｡

四､建立健全风险防范机制,保障贷款安全｡

一是加强对抵押物的调查｡经营性物业往往设有租赁,法律关系较为复杂,要特别注意承租人依法享有的承租权､优先购买权及其他权利对我行抵押权的限制和影响,避免租赁合同中存在损害我行利益的条款｡法律部门应参与对有关合同文本的审查｡

二是加强阶段性担保管理｡对于置换他行贷款的,应采取必要措施,确保他行抵押权释放后我行为抵押物第一抵押权人｡若他行抵押权释放并为我行设定抵押前我行贷款处于悬空状态,应要求借款人提供有效的阶段性担保｡

对于可通过设定我行为第二抵押权人(第一顺位抵押权人),在他行贷款置换后我行自动成为第一抵押权人的,阶段性担保可不作要求｡ 三是为增强我行贷款保障,还应与借款人签订租金账户监管合同(协议)｡租金账户监管是经营性物业抵押的有益补充,有利于维护我行权益｡为进一步强化法律效力,监管合同或协议可在工商部门登记或到公证机关进行公证｡

四是建立再评估机制｡在贷款期内,若市场出现可能影响物业价值的重大变化等情况,应由我行认定的房地产估价机构对抵押物价值进行再评估,确保抵押率在一定比率之内｡若抵押物价值贬值,应要求借款人补充抵押物,或对贷款期限､额度､利率重新约定｡

由于历史原因,我行在大城市优质物业的市场份额较低,经营性物业抵押贷款品种的推出,提供了一个有力的竞争手段｡各试点行要切实抓住当前有利的历史机遇,按照分类指导的原则,提供差异化的流程服务和风险控制措施,锁定有品牌､前景好､租约收入稳定､产权清晰的优质项目,优先办理,提升我行对优质项目的营销能力｡

各行要加强对经营性物业抵押贷款的管理,在执行本办法过程中如有问题和建议请及时报告总行(房地产信贷部)｡

附件:中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)

(二OO六年六月第一次修订)第一章 总则

第一条 为适应商业地产市场发展需要,规范经营性物业抵押贷款业务,防范商业营业用房在营运初期的经营风险,促进经营性物业抵押贷款业务健康发展,根据《中国农业银行固定资产贷款管理办法》 和《中国农业银行商品房开发项目贷款管理办法》等有关规定,制定本办法｡

第二条 本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营,经营管理比较规范､经营利润较为稳定､现金流量较为充裕､综合收益较好的商业营业用房和办公用房,包括商场､商品交易市场､写字楼､星级宾馆酒店､综合商业设施等物业形式｡

经营性物业抵押贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的,以其所拥有的物业作为贷款抵押物,并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款｡

第三条 经营性物业抵押贷款按照《中国农业银行固定资产贷款管理办法》的有关要求实行项目贷款管理｡

即此属于固定资产贷款此大类也，则是否有受托支付之说否？ 第二章 贷款对象与用途

第四条 贷款对象｡借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照､实行独立核算､具有法人资格,其拥有的经营性物业已经投入商业运营,并对其拥有的经营性物业有独立的处置权｡

第五条 贷款用途｡贷款可用于物业在经营期的资金需求｡对于自行建造的物业,可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金;对于购置的物业,可用于置换购置款｡贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途,不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款｡

？在认缴资本制下，还有项目资本金此说否？ 第三章 贷款条件与申请 第六条 贷款条件｡

(一)借款人须具备下列基本条件: 1.具有法人营业执照并已办理年检手续;？合伙企业就没戏了？

2.属于房地产企业的,应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书,并办理年检手续;？如此象卓尔发展这样，没有地产企业资质的就不能运用此了？ 3.产权清晰､法人治理结构健全､经营管理规范､财务状况良好;4.所有者权益原则上在5000万元以上;5.具有贷款证(卡),并在我行开立基本账户或一般账户,无不良信用记录;6.拥有经营性物业全部产权,持有合法､有效的房产所有权证;7.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物;8.同意与我行签订项目资金监管协议,承诺物业经营所产生的资金结算､代收代付等中间业务在我行办理,接受我行对物业经营收入､支出款项的封闭式监管;9.我行要求的其他条件｡

(二)经营性物业须具备的基本条件: 1.经营性物业应符合各地城市商业网点规划要求,经竣工综合验收合格并办妥房产证,已投入商业运营｡ 新建物业虽未正式投入运营,但已与全球或国内知名企业签订了长期租赁合同,承租人支付了保证金并投入资金开始营业装修,租赁合同也已明确了租金金额和支付方式,发展前景良好的,可视同已投入商业运营｡

2.地理位置优越,物业原则上应位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段｡交通便捷,人流､物流､车流充裕,商业､商务氛围浓厚｡位列世界五百强企业的商业企业入驻经营的大型超市,区位要求可适当放宽｡

3.酒店､宾馆类应在4星级(含)以上,且年均入住率高于60%;写字楼应为甲级(含)写字楼以上,且年均出租率高于80%;百货类物业面积(可供我行抵押面积)应大于1万平方米,且主力店应为知名品牌;混合业态的物业应至少满足以上一个条件｡

4.经营性物业定位准确,经营情况稳定,出租市场前景较好;经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势;经营性物业具有较强的变现能力,有利于整体处置｡

第七条 贷款申请｡借款人申请经营性物业抵押贷款时,应提供以下资料:(一)借款人营业执照､组织机构代码､开发资质等级证书;(二)借款人验资报告和公司章程;(三)借款人贷款证(卡)和资信证明材料;(四)借款人董事会或相应决策机构同意借款､同意以经营性物业抵押的决议;(五)经会计(审计)事务所审计的借款人和重要关联公司近三年财务报表及最近一个月的财务报表;(六)经营性物业竣工验收合格的证明材料､产权证书;(七)借款人对外出租的有关协议､合同;(八)农业银行要求提供的其他证明文件和材料｡ 第四章 贷款额度､期限､利率与科目 第八条 贷款额度｡

贷款额度根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定,且贷款额度最高不超过物业市场评估价值的60%,按物业账面成本计算的,贷款额度最高不超过物业账面成本的70%｡

若借款人或其母公司实力雄厚､现金流充裕,有确定的其他合法收入,并愿以其还款的,可以综合收入还款,但经营性物业产生的现金流占还款来源的比重不得低于80%｡

原则上不受理贷款额度在1亿元以下的经营性物业抵押贷款项目｡对于个别地段优越､效益良好､贷款金额在1亿元以下的经营性物业抵押贷款项目,可按个案上报总行准入审批后,由分行按权限操作｡

第九条 贷款期限｡经营性物业抵押贷款期限不得超过10年｡同时,经营性物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权证的剩余使用年限｡

第十条 贷款利率｡执行总行规定的固定资产贷款利率标准｡ 第十一条 贷款科目｡经营性物业抵押贷款在房地产开发贷款科目中核算反映｡

第五章 贷款的调查和评估

第十二条 经营性物业抵押贷款比照商品房开发贷款的有关规定进行调查和评估｡

第十三条 贷款调查应重点关注以下内容:(一)物业的权属｡是否竣工验收合格､是否取得产权证,物业设定抵押情况｡

(二)物业的出租率､租赁合同的租期､租金水平和租金支付方式｡调查租金收入与贷款额度和贷款期限是否匹配;调查租金支付方式,防止物业在抵押给我行时,承租人已经一次性向借款人支付长期租金,或者是将租金与出租人对于承租人的其他债务进行抵销,导致我行届时无法从租金中获得还款来源以及无法处置抵押物｡

(三)租约情况｡调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款｡要特别注意承租人依法享有的承租权､优先购买权及其他权利对我行抵押权的限制和影响,对抵押权实现的难易程度作必要的预估｡

(四)承租人资信､经营状况､支付租金能力等资质情况｡对于承租人经营状况或资信不佳､按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金的,不宜介入｡

(五)借款人整体经营活动现金流情况及综合还款能力｡ 交叉违约，不安抗辩权 第十四条 贷款评估应重点评估以下内容:(一)借款人评价:包括借款人的组织形式､股权结构､经营业绩､信用状况､财务状况､现金流量状况等｡

(二)抵押物评价:包括抵押物的出租经营情况､实际建造成本､市场价值情况､变现能力等｡

(三)偿债能力评价:包括财务效益预测､现金流量预测及偿债能力预测等,并对物业每年经营收入进行评价,经营收入应扣除大修和日常维护成本｡

第十五条 经营性物业抵押物价值评估应采用两种(含)以上方法,以收益法为主,同时结合物业的实际情况采用成本法或市场法｡采用收益法的,折现率取10%｡

？与Reits的区别？股权，集合资金信托，理财产品，上市，并购贷款与债券

第六章 贷款的审批和发放

第十六条 经营性物业抵押贷款审批权按总行房地产开发贷款授权的有关规定管理,与各分行的房地产开发贷款审批权限一致｡

第十七条 经营性物业抵押贷款纳入客户统一授信管理,执行《中国农业银行固定资产贷款管理办法》(农银发〔2005〕10号)有关规定｡

第十八条 需突破本办法贷款条件､抵押率､贷款额度､贷款期限等规定的项目,由总行准入审批后,按各分行权限操作｡ 第十九条 贷款发放前,必须对经营性物业办理保险,保险费用由借款人承担,明确我行为第一受益人,保险期限不得短于我行贷款期限｡

保险，中间业务，监管户，封闭贷款，阶段性担保，第一顺位，轮侯查封或冻结

第二十条 经营性物业贷款借款合同中要补充明确,我行有权在贷款期内要求指定的房地产估价机构对抵押物重新进行价值评估,若抵押物价值发生贬值,则我行有权要求借款人补充我行认可的抵押物或收回相应贷款,我行有权视市场形势､抵押物价值变动､出租回报率､市场利率变化等情况,对贷款期限､额度､利率等进行调整｡

第七章 担保方式

第二十一条 经营性物业抵押贷款以竣工验收合格､取得房产证､并投入正常运营的经营性物业作抵押担保,必要时还应提供我行认可的其他财产抵､质押､第三方保证,并可视情况要求借款人法人代表或其实际控制人提供连带责任保证担保｡

第二十二条 经营性物业抵押贷款的抵押率不得超过市场评估价值的60%,以物业账面成本计算的,抵押率不超过70%｡

第二十三条 经营性物业抵押贷款的借款抵押合同必须在房地产管理部门抵押登记并确保我行为抵押物第一抵押权人｡

置换他行贷款的,应建立资金专户,确保我行贷款专项用于归还他行贷款,确保他行抵押权释放后设定为我行贷款抵押权｡ 若他行抵押权释放并为我行设定抵押前我行贷款处于悬空状态,应要求借款人提供有效的阶段性担保｡

第二十四条 借款人应与我行签订租金账户监管合同或协议,明确物业经营收入直接进入我行指定账户,一旦借款人无法偿还贷款本息,我行有权直接从该账户中扣划｡

第二十五条 为防止业主通过修改租赁合同､另行签订长期､低租金合同或以其他方式恶意对抗我行抵押权,应尽量要求出租人和承租人持租赁合同到房管部门办理租赁登记备案手续｡

但如此则又要交费了？好象是0。05%？ 第八章 贷款偿还

第二十六条 还款方式｡在贷款发放前,要根据项目出租前景和租金收取方式制定切实可行的分期还款计划,一般应采取按季(月)结息､按季(月)归还贷款本息的还款方式,即将每期营业收入的一定比例归还贷款本息｡考虑到物业的租金回收具有一定的周期性,可给予最长不超过一年的宽限期｡

采用综合还贷的,必须制定明确的按年(季)还款计划,物业经营收入以外用于还款的综合收入必须分期(至少按年)落实,不得采用一次还款的方式｡

要在借款合同中明确,若房地产市场出现重大变化或发生其他影响贷款安全的情形时,贷款行应与借款人协商变更借款合同关于贷款额度､期限､利率､每期还款金额等内容｡协商不成的,应当按照合同约 定采取停止发放贷款､要求借款人提前偿还已发放贷款､处置抵押物等措施｡

同时还要在借款合同中明确,借款人连续2次或累计3次未按约定归还本息的,我行可依法处置抵押物｡

第二十七条 对于贷款期间能按时偿还贷款本息､还款记录良好､物业租金持续上涨的优质物业,在贷款本金归还50%以上后,可根据借款人还款能力再行申请经营性物业抵押贷款,按新增贷款管理,由原审批行审批,新发放贷款额度与原贷款额度之和应满足第八条要求,且不得超过原贷款额度｡

第二十八条 借款人提前还款须提前一个月提出申请,并按我行确定的提前还款日归还剩余的贷款本息｡

承诺费，提前还款 第九章 贷后管理

第二十九条 经营行与借款人签订资金监管协议｡借款人须在我行开立资金监管专户,对专户实行收支两条线管理,建立收入､支出明细台账,物业的经营性收入直接进入专户,除留足每期还本付息金额外资金须经我行审核批准后方可使用｡如借款人出现逃避资金监管的行为,我行有权提前要求偿还贷款或处置抵押物｡

资金归集之东城物业，受托支付，第三十条 对于已抵押给我行的经营性物业用于租赁的,应审查租赁合同条款约定,是否存在对我行实现抵押权的不利情形,并尽量要求: 1､出租人事先告知承租人,并取得我行的书面同意;2､承租人向我行出具书面承诺,在我行实现抵押权时,租赁合同提前终止,不得以其租赁权阻碍或干扰我行行使抵押权｡

但还有个建设工程优先受偿权来高于此，且还有个税款的优先权呢？

第三十一条 及时掌握出租状况,准确估算项目经营性现金流量,动态调整还款计划,现金流量充足时可提前偿还贷款｡借款人将抵押的物业出售时,须经我行同意并相应归还我行贷款｡

第三十二条 经营行在贷款期内要对抵押物价值进行动态监测,可采用定期再评估等方法,若出现抵押物贬值､租金收入下降等危及我行贷款安全的情况,应及时采取要求借款人补充抵押物或变更贷款额度､期限､利率等措施｡

第三十三条 分行和经营行应指定专门客户经理(小组)加强贷后管理,每半年向审批行报告贷款运作情况｡如遇重大问题,及时向审批行报告｡由于本贷款品种期限较长,期间如遇客户经理(小组)变动,需做好交接工作,重新落实客户经理责任制,并及时报告审批行｡

第十章 附则

第三十四条 本办法由中国农业银行总行制定､解释和修订｡ 第三十五条 本办法中就经营性物业抵押贷款未尽事宜执行《中国农业银行固定资产管理办法》和《中国农业银行商品房开发贷款管理办法》的相关规定｡

第三十六条 本办法自印发之日起执行｡

经营性物业抵押贷款：实务与案例

2､在银行的信用评级在BB以上(含),资产负债率原则上不高于70%;4､拥有经营性物业全部产权,持有合法､有效的土地使用权证和房产所有权证;获得土地使用权证的方式为国有出让土地;3､抵押物的价值必须由具有建设部发布的《房地产估价机构管理办法》中具有二级(含)以上房地产估价机构资质条件的房地产评估公司评估——但资产评估也取消了资格考试也

案例

2009年8月上海某公司因资金紧张以华润时代广场790平米商务楼向红枫借贷借款1500万元,该公司在为该抵押物办理房产证之前曾以公司全部股权向典当行质押860万元｡经尽职调查后,评估其房产价值2800万且抵押物无任何债务纠纷,因此设计和实施了如下解决方案:先以860万元帮助其从典当行解压股权,再以该房产作为抵押物帮助其从银行贷款1300万元｡

担保方式: 1､经营性物业贷款必须以借款项下的经营性物业抵押作为担保方式,抵押率应控制在70%(含)以内｡如有需要,可追加其他担保｡

2､借款人可根据要求将经营性物业投保商业保险,保险期限不得短于贷款期限,保险中不得有任何损害我行利益的限制性条款｡

提供资料: 1､申请人和担保人各自的《企业(法人)营业执照》､《经营许可证》(如有)､《组织机构代码证》､企业(公司)章程､《贷款卡》;2､法定代表人的身份证明或其授权书和授权代理人的身份证明原件及复印件;3､三财务会计报表及申请借款前一期的月度财务报表;4､抵(质)押物清单､产权证明(原件)和有处分权人同意抵(质)押或保证人愿意提供保证的有关证明文件;5､产权证书､租赁协议及承租方资料;6､董事会同意以经营性物业抵押的决议｡

还可通过设立营业网点为经营性物业租赁商户提供存款､贷款､结算和财产保险､ATM､POS机设置等金融服务,提高经营性物业抵押贷款业务的综合经济效益｡

l用于购置经营性物业的,贷款额度不得超过所购置物业价值的50%;用于大修理物业或物业经营期内配套周转性资金的,贷款额度一般不得超过资金需求的60%,最高不超过70%;l贷款用于置换第三方负债的,贷款额度不得超过原有负债总额｡ l必须对经营性物业办理综合财产险,并明确我行为第一受益人｡ l保险费可分一次或二次投保｡

l投保金额不低于贷款金额,保险期限不得短于我行贷款期限｡ 1､申请人所从事行业不属于国家授信政策规定的压缩类行业;3､出租行为真实,必须具备明确稳定的物业经营现金流,并要求提供相应的租赁协议或经营协议资料｡ 4､学校､幼儿园､医院等公益事业单位为借款人的,不得办理此业务

总授信金额:跟据现金流的测算及抵押物的评估价值核定 贷款年限:3至10年

还款方式:贷款本息按月或按季度等额还款,减少还款压力 贷款利率:按同期人民银行基准利率或上下浮5%-15%(根据企业运行情况确定)即年6%-8%｡

7､土地性质为出让的经营性物业贷款,须提供产权证书;性质为租赁的,需提供相关部门同意建造物业证明资料

办理流程

1､向我司提交贷款业务申请及相关申请材料 2､我司审核后,办理融资相关手续,签署相关法律文本 3､办理抵押登记手续后放款

且保险的有效期应至少长于授信到期日后的三个月,投保总额不低于贷款本息额｡

个人经营性物业抵押贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营物业所有人(仅限于个人)发放的,以其所有的物业作为贷款抵押物,并主要以该物业的经营收入进行还本付息的贷款

【贷款对象】

具有中华人民共和国国籍的自然人,年龄在18周岁(含)-60周岁(含),具有完全的民事权利能力和民事行为能力,其拥有的经营性物 业已经投入商业运营,并对其拥有的经营性物业的所有权有权处分的个人｡

【贷款条件】

1､个人资信良好,在我行无不良信用记录,个人及家庭负债与其经营收入相符｡

2､拥有经营性物业全部产权,持有合法､有效的房产所有权证和土地使用权证｡

3､借款人及共有人同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物｡ 4､同意与我行签订租金监管协议,接受我行对物业经营收入､支出款项的封闭式监管｡同时,承诺物业经营所产生的资金结算､代收代付等中间业务在我行办理｡

1､贷款额度:根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定｡同时,贷款额度最高不得超过物业市场评估价值的60%(其中标准厂房最高不得超过市场评估价值的70%)｡

2､物业用于出租的,须提供真实的租赁合同､协议原件｡租赁合同涉及多页的,页面与页面之间必须同时加盖双方公章(必须采用骑缝章形式);3､物业用于出租的,需要提供承租人有效的营业执照并加盖公章;4､物业承租人知晓物业抵押给我行的声明;经营性物业抵押贷款:房地产贷款拓展新渠道 经营性物业抵押贷款是农行近年新创的贷款品种,是继港资东亚银行推出租约现金流抵押贷款业务后, 在此之前,由于没有与之相适应的金融产品,往往造成企业资金的沉淀和长期占用,对商业地产经营者来说,资金的效率是低下的,“母鸡开始生蛋后反而没有人给你贷款了”｡

以等额本息法为例,由于经营性物业贷款要求借款人等本偿还贷款本息,以10年期贷款计算,借款人每隔一年,其贷款本金就减少10%,也就是说贷款发放后,即便因为市场变化的原因使借款人物业出租收入每年以10%的速度下滑,对银行来说,其贷款仍然是安全的｡

从理论上讲,经营性物业贷款具有抗“租金连续10年下降,每年下降10%”风险能力｡因而在对经营性物业抵押贷款进行项目评估时,一般不做敏感性分析｡

开展经营性物业贷款可通过设立营业网点或大客户服务中心(楼中银行)来拓展楼宇内的优质客户,进而带动存款､结算､银行卡等业务的发展｡

经营性物业贷款违规操作成因及审计思路分析

我们在对银行经营性物业贷款的审计中发现,借款企业在取得贷款建造或购买经营性房产对外出租后,经过一段时间,再将所持有的经营性房产评估,评估价值往往高出初始持有的价值,然后根据评估的新价值向银行追加申请借款或者释放部分抵押物产权｡例如,某房地产公司2006年开发建造一栋商务楼用于出租,计划投资1亿元(假设实际造价也为1亿元),自筹3000万元,向银行借款7000万元,贷款 期8年,以该栋大楼1-7层的房产作为抵押(若尚在建造期,抵押物为相应房产的在建工程和土地使用权价值),以未来该商务楼租金收入为还款来源｡2009年,该商务楼经评估价值2亿元,该房地产公司以此评估价为标准向银行申请追加经营性物业贷款7000万元,或者申请释放一半的原抵押房产产权,或者申请追加小于7000万元贷款的同时要求银行释放其余对应部分的抵押房产产权｡表面看来,这种评估后申请追加贷款或释放抵押物产权的要求并不违反银行对于房地产类贷款的借款人需投入30%自有资金的规定,而且各商业银行迫于放贷业绩压力也十分乐意为客户追加这类贷款｡

然而,细心的读者可能已经发现,上例中若银行为该房地产企业追加7000万元贷款,那么投在这栋商务楼上的经营性物业贷款不但覆盖了其最初的造价1亿元,还余出4000万元给该企业,相当于银行帮助该房地产企业建造了一栋用以赚取租金的商务楼､抽逃了3000万元项目资本金,还将4000万元“利润”提前回笼给企业,银行得到的抵押物仅是该栋商务楼1-7层的房产｡未来几年中,一旦宏观经济形势不利,房地产价格下跌,该房地产公司可以申请破产,卷着大把的租金､售房收入和银行借款一走了之,丢下这栋楼1-7层的贬值房产,将难以出售变现的风险和巨额坏账的损失统统转嫁给银行,造成银行风险集聚和实际资产流失｡

不难看出,经评估后追加申请贷款或释放部分抵押房产的做法表面看似合理,实际上以所抵押房产借到的贷款资金被用于整个房产项目的建造或购置,变相地减少了贷款人获得的抵押资产,相当于贷款 银行向借款企业发放了无指定用途的贷款｡而所谓房产价值评估通常是以被评估对象周围的同类房产在评估时点的市场价格为参照标准的,并没有考量房产本身价值和宏观经济因素,甚至有的评估公司为迎合客户贷款需求人为抬高评估价值,为借贷双方不合理的行为披上合理的外衣｡

此外,我们在审计中还发现,某些银行借经营性物业贷款科目置换借款企业先前在该行的流动资金贷款｡经营性物业贷款属中长期固定资产贷款,按照规定,其只能用于置换以相同房地产产权为抵押的住房开发贷款,而某些银行偷换概念,以资产支持类贷款之名发放实际用于置换流动资金的贷款,为房地产企业延长流动资金借款期限､减轻资金压力､囤房囤地大开方便之门｡

依照上述分析理清的银行和房地产企业违规借贷经营性物业贷款的脉络,相应的审计思路如下: 首先,要求借款房地产企业提交贷款涉及的房地产项目建造或购置时的合同和财务资料,了解项目初始造价或购置成本,即初始投资总额,以此为依据确定该项目可向银行融资的最高限额｡

第二步,要求借款企业提交初次借款和历次后续追加申请贷款时的公司会计报表,并要求贷款银行提供相应借款合同,计算分析银行实际贷款总额是否超过上一步骤中确定的最高限额,检查企业资产负债表中所有者权益科目余额,计算历次借款时企业自有资金是否达到项目初始投资总额的30%｡ 第三步,了解所发放的每笔借款资金的用途,要求企业提供相关会计凭证,确认银行发放的该项目经营性物业贷款用于本项目的开发建设｡

当然,很多房地产企业存在多个项目同时开发的情况,贷款资金在多个项目上统筹使用｡这时,我们不能用借款时点的公司所有者权益来衡量企业投入在某个项目上的自有资金,但我们可以用借款时点企业投在该项目上的总投入减去企业在该项目上的负债来确定企业投入这个项目的自有资金数额｡

回顾上述剖析过程,经营性物业贷款的审计思路就在于权利和义务的对等关系,即:把房产抵押给银行借来的钱要用在所抵押的房产投资上,抵押出去的资产和所得借款的使用范围是对等的,否则无异于银行在业绩压力之下睁只眼闭只眼纵容企业套取信贷资金｡

第三篇：经营性物业贷款须知

经营性物业抵押贷款业务须知

一、经营性物业的定义

经营性物业是指已竣工验收并投入运营的经营管理规范、经营利润稳定、现金流充沛、综合收益好的商业或工业营业用房，包括写字楼（甲级及以上）、宾馆酒店（四星级及以上）、商场、综合商业设施、标准工业厂房等物业形式。

二、经营性物业贷款

经营性物业贷款是指向借款人发放的、以其所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入作为还本付息主要来源的抵押贷款。

三、经营性物业贷款的用途

1、借款人生产经营中合理的资金需求，包括物业在经营期间的维护、改造、装修等经营性周转资金或其他经营许可范围内合理的经营性周转资金；

2、置换借款人用于建造或购置经营性物业的银行、股东、关联公司借款等负债性资金。

四、经营性物业贷款的准入

1、借款人为依法注册登记的企业法人，拥有的经营性物业位于城市中心繁华地段，已经投入商业运营，并对该物业有独立的处置权（即拥有经营性物业全部产权，持有合法有效的房产所有权证及土地使用权证）。

2、借款人在我行开立结算账户，无不良信用记录，我行信用评级8级及以上；

3、借款人净资产5000万元以上（含）；

4、商业用房建筑面积8000平米及以上，运营期限未到2年的，最近一年出租率须达70%以上；

5、承租人须在我行开立结算账户，其存款、结算、POS机收单须在我行办理；

6、借款人同意与银行签订物业经营资金监管协议，承诺用于抵押物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对所抵押物业的经营收入、支出款项的封闭式监管。

五、我行授信方案

1、授信额度：流动资金贷款主要用于经营期间维护、改造、装修及其他经营性周转资金的，贷款额度不超过实际资金需求；固定资产贷款主要用于置换第三方负债，贷款额度不超过拟置换资金金额。两者可综合授信，但最高不超过所抵押物业评估价值的70%。

2、授信期限：根据资金用途合理设定流贷期限，一般不超过3年，额度可循环使用；根据物业经营性现金流设定固贷期限，一般不超过5年，固贷为一次性额度，分期还款。

六、需提供资料

1、借款人基本资料；

2、借款人董事会或股东会同意借款、并同意以经营性物业抵押的授权；

3、经营性物业产权证；

4、借款人对外出租的有关协议、合同；

5、我行要求提供的其他资料。

第四篇：经营性物业贷款资料

经营性物业贷款所需资料

1、借款人资料

• 工商行政管理局签发的营业执照

• 组织机构代码证

• 贷款卡及密码

• 公司章程

• 验资报告

• 董事名单

• 合资公司合同（如有）

• 过去三年经注册会计师审计的财务报表（含现金流量表）及近期财务报表

• 公司简介

• 董事会同意贷款及提供物业抵押的董事会决议

2、房产抵押物资料

• 国有土地使用权证及房屋所有权证(或四证)

• 项目情况简要介绍

• 承租人情况简要介绍

• 租金收益情况明细(出租合同明细表)

• 抵押房产明细(座落、面积、估价)

.房产照片

第五篇：经营性物业贷款材料清单

经营性物业贷款材料清单

一、借款申请人证明材料

1、抵押贷款申请暨面谈记录表…………………………………………□份

2、借款申请人及配偶（如有）身份证明及户口簿复印件………………□份

3、借款申请人婚姻状况证明复印件或借款申请人单身声明…………□份

4、借款申请人及配偶（如有）收入证明及银行卡流水账单（近一年）………………………………□份

5、借款人贷款声明书（银行提供）………………………………………□份

6、个人情况简介

7、个人所经营公司（如有）的营业执照、组织机构代码证、税务登记证、公司章程、公司账户近6个月以上的银行流水（该项资料对于审批可起重要作用）

二、经营性物业证明材料

1、经营性物业房地产权属证明…………………………………………□份

2、经营性物业租赁合同及前6个月的租金收入的相关佐证…………………………………………………□份

3、三方租金监管协议（银行提供）………………………………………□份

4、应收帐款质押协议（如需）……………………………………………□份

5、保险单正本复印件……………………………………………………□份

6、贷款行要求的其他材料………………………………………………□份

7、贷款用途材料……………………………………………………□份