XX集团自持及经营性物业安全管理办法

第一篇：XX集团自持及经营性物业安全管理办法

XX集团自持及经营性物业安全管理办法

1.0 总则

1.1为进一步强化XX集团自持及经营性物业安全管理工作，全面防范各类安全事故、自然灾害，保障公司的经营秩序，保护集团资产、财产安全，根据《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国安全生产法》、《山东省治安保卫工作条例》及相关法律法规，结合集团公司实际，特制定本办法。

1.2集团公司以“安全

物业安全管理情况，并向总裁提出奖惩建议。

3.1.3依法合规、高效有序地处理安全隐患和事故，及时完成事故调查及责任追究工作。

3.2 集团行政部职责

3.2.1统一监督集团、各子公司办公场所的安全管理工作，负责制定集团办公场安全管理制度，检查各子公司办公场所安全制度管理情况、安全责任制落实情况，对安全管理不到位的部门及个人根据集团相关规定进行处罚。集团行政部对各子公司办公场所安全管理负监管责任。

3.2.2对集团公司各职工宿舍的安全管理负监管责任，负责定期检查员工宿舍的安全管理情况，根据存在的安全管理隐患对宿舍相关人员进行处罚。宿舍舍长对所在宿舍安全管理负直接责任。

3.2.3对集团公司办公楼（XX大厦18、19层）安全管理负责，负责制定办公楼安全管理制度、负责日常消防安全检查、防盗安全管理等。对集团总部办公楼（XX大厦18、19层）的安全管理负直接责任。

3.2.4对集团公司自用仓库（XX号仓库用房）的安全管理负直接责任。3.3 相关子公司职责

3.3.1对相关子公司所辖自持及经营性物业的安全管理实行“谁接管，谁收费，谁负责”的原则进行安全管理。各子公司负责对所接管集团自持及经营性物业进行登记，填写详细的自持及经营性物业登记表（登记表附后）。

3.3.2各子公司自持及经营性物业管理范围 3.3.2.1XX物业公司

（1）负责所接管住宅小区的日常安全管理工作。

（2）负责所接管未出售房产及其附属设施设备的安全管理工作。

（3）负责自用办公场所及仓库的安全管理工作。

（3）负责所接管物业用房、设备房、供水供暖及电气设备的安全管理工作。

（4）负责所接管或由物业公司收取租赁费的住宅、商用房（如利民街627号三层等）、沿街商铺的安全管理工作。

3.3.2.2XX建设

（1）负责XX建设办公场所、办公场所内的设施设备、车库的安全管理工作。

（2）负责所辖铝合金厂、设备公司、安装公司厂房、仓库的安全管理工作。

（3）负责所接管或收取租赁费的沿街商铺、厂房、仓库的安全管理工作。3.3.2.3XX园林公司

（1）负责XX园林各苗圃办公场所的日常安全管理工作。

（2）负责XX园林各苗圃的设施设备及苗木财产的安全管理工作。

（3）负责所接管的展示用房及其内部的设施设备的安全管理工作。3.3.2.4XX国际大酒店

（1）负责所接管XX国际大酒店（商务东区商务楼负1至19层包含超市4层及12#酒店自用员工餐厅及仓库、地下车库、超市一层监控室等）的安全管理工作。

（2）负责所接管区域内的设施设备（消防系统、供水供暖、空调系统、电气线路等）的安全管理工作。

（3）负责酒店所辖地上停车场及管理区域内设施设备、场所的安全管理工作。

（4）负责所接管或收取租赁费的商务用房的安全管理工作。3.3.2.5XX地产

（1）负责XX地产各部门办公场所的安全管理工作。包含工程现场管理用房（含临时板房）及其内部的设施设备。

（2）负责所接管或收取租赁费的沿街商铺的安全管理工作。

（3）负责所接管或收取租赁费的商场及其内部的设施设备的安全管理工作。

（4）负责所接管的超市一层商业的安全管理工作。

（5）负责所辖各售楼处、仓库及销售用房的安全管理工作。3.3.3各相关子公司职责

3.3.3.1各子公司总经理是子公司自持及经营性物业安全管理

XX物业项目服务中心负责人、XX酒店工程部经理、XX建设安全部经理、XX园林办公司负责人及各苗圃负责人等为所在子公司自持及经营性物业安全管理直接责任人，负直接责任。

3.3.3.2负责建立各子公司安全生产管理制度、安全生产检查制度、安全生产责任制及安全事故应急预案等。

3.3.3.3 负责所辖自持及经营性物业的日常检查维护、维修工作。对已承租资产、未承租资产以及所属设施设备进行检查维护，对所接管自持及经营性物业安全负责。

3.3.3.4定期巡视自持及经营性物业，每月至少3次，监督承租方使用资产的安全状况，每月向集团工程部、总裁办汇报自持及经营性物业安全管理情况。

3.3.3.5负责调解处理自持及经营性物业安全纠纷，及时采取有效措施，化解矛盾，并将处理结果报集团工程部、总裁办备案。

3.3.3.6定期组织安全检查工作，查出安全隐患，及时整改并记录，报集团工程部、总裁办备案。

3.3.3.7发生火情、案情等突发事件时应及时报警，组织扑救，保护事故现场，提供线索，协助公安机关处理。重大事故应在发生后一小时内，向集团工程部、总裁办报告，事故发生后三日内将书面报告和处理意见分别上报集团工程部、总裁办。其他事故也应及时如实报备。

3.3.3.8核实承租方资信，签订《房屋承租方使用安全责任保证书》（相关子公司参照本办法自行制定），明确承租方的安全责任。

3.4 承租方职责

3.4.1与相关子公司签订《房屋承租方安全责任保证书》（相关子公司参照本办法自行制定），严格落实。

3.4.2严格按合同、依法使用出租房产，把好装修设计、施工、经营中的安全关，不随意更改房屋结构和搭建违章建筑，不得随意拆改强弱电、消防设施设备、及线路（如必须对原房屋结构、强弱电路、设施设备进行更改的必须报子公司工程部审批），不做出有违安全的其他行为。

3.4.3健全内部安全管理规定，落实各项安全防范措施，及时整改存在的安全隐患。

3.4.4服从、配合公安消防等部门及集团工程部、子公司安全管理人员进行的安全监督检查工作。

4.0 安全管理的内容和要求

XX集团自持及经营性物业安全管理分为防火、防盗、防事故、防自然灾害等保证自持及经营性物业安全方面内容，要求如下： 4.1 防火安全管理

4.1.1 对相关子公司具体要求

4.1.1.1全面履行《中华人民共和国消防法》各项要求，按消防部门要求做好各项消防防控举措。

4.1.1.2配备消防安全器材，定期检查、更换消防灭火装置，确保正常使用。4.1.1.3定期检查电气线路、配电设施，避免漏电、短路等故障的发生。4.1.1.4做好房屋防火隔断的安装，定期巡查，如发现火灾隐患应及时上报整改。

4.1.1.5对公安消防机关书面通知或责令期限整改的火灾隐患，应当在规定的时限内整改完毕；对不执行整改要求的承租方，公司有权责令其停止使用，并强行整改。

4.1.1.6公司经营性物业不租赁给从事生产、经营易燃易爆危险品等或有明显安全生产隐患的企业或个人。

4.1.2 对承租方的具体要求

4.1.2.1承租方在设计装修、施工及后续经营中必须全面达到消防要求，向消防部门及公司报送相关消防方案，经审批同意后实施。

4.1.2.2签订《房屋承租方安全责任保证书》（子公司参照本办法自行制定），明确消防责任，确保落实到位。

4.1.2.3禁止违章安装灯具和配电设施；禁止使用超负荷电气产品；禁止堆放易燃、易爆等危险物品；禁止私拉乱接电线；禁止在未有安全防范措施情况下进行

电焊、风焊、切割等电气作业；禁止在消防通道内乱堆乱放垃圾、杂物。

4.1.2.4消防设施和器材须在指定位置保管，周围禁止堆放杂物，禁止无故使用和损坏浪费。4.2 防盗管理

4.2.1 对相关子公司具体要求

4.2.1.1加强房屋防护措施，定期巡查房屋使用功能、防盗设施情况。发现安全隐患，须及时维修。

4.2.1.2加强房屋监控措施，对安装有监控摄像设备的经营类、仓库类房屋，定期巡查，确保防盗设施正常使用。

4.2.1.3发现被盗，立即报警并通知集团财务中心、集团工程部、总裁办。4.2.2 对承租方的具体要求

4.2.2.1承租方财产须自行保管，独立承担民事、刑事等责任。

4.2.2.2离开房屋要做到“三关一查”，即关门、关窗、关水电、查隐患，确保万无一失。

4.2.2.3发现被盗，及时报警。4.3 防事故管理

4.3.1 对相关子公司具体要求

4.3.1.1加强对房屋结构安全的定期排查，对存在安全隐患的房屋须及时整改、维修；对无法维修且安全问题大的危房须及时通知承租方停止使用，并作相应的安全处理，防止发生意外事故。

4.3.1.2不得擅自更改房屋结构搭建违章建筑，不得随意拆改强弱电、空调系统、消防设施设备、及线路。因生产需要必须更改的需将改造方案报集团工程部、总裁办审批，未经审不得擅自更改。

4.3.1.3加强对房屋维修安全管理，保持对施工房屋有效的安全监督，必要的情况下须聘请工程监理，确保维修工程的安全。

4.3.1.4加强对电梯的安全管理，定期参加电梯年检。

4.3.1.5电梯的维修、维护责任由合同约定，维保记录真实并严格按照国家规

定的《电梯使用管理与维护保养规则》执行。

4.3.2 对承租方的具体要求

4.3.2.1对出租房屋进行装修、维修的，承租方须保证工程安全和房屋结构安全，发生安全事故自行负责。

4.3.2.2确保生产、经营安全，不发生各类事故。4.4 防自然灾害管理

4.4.1 对相关子公司具体要求

4.4.1.1防自然灾害管理包括防汛、防地震、防雪灾、防台风等相关事项。4.4.1.2做好自然灾害发生前的应急准备工作，包括预报天气趋势、收集近期灾害信息、定期巡查，及时加固房屋，做到思想、组织、物料、责任和措施“五落实”。

4.4.1.3自然灾害发生时，须立即向集团工程部、总裁办报告，以求得援助与指导，同时组织抢险，实施有效应急措施，争取短时间内努力将损失降至最低。

4.4.2 对承租方的具体要求

4.4.2.1自然灾害发生前，须根据有关部门发布的信息做好预防应急准备。4.4.2.2自然灾害发生时，应遵守子公司的统一规划和安排，配合做好应急救护措施。

4.4.2.3自然灾害发生后，因自然灾害造成的人员伤亡、财产损失，应由承租方自行承担。

5.0 安全事故处置

5.1 处置要求

5.1.1及时报告：所属房屋发生安全事故，相关子公司视情况及时报告。重大事故一小时内，向集团工程部、总裁办报告。

5.1.2全力救援：子公司须快速反应、分级负责，以单位自救与社会救援相结合，努力保障生命、财产安全。

5.1.3妥善善后：相关子公司负责调解处理安全纠纷，及时采取有效措施，通过行政、法律等各种手段妥善解决，做好损失追偿，并将处理结果报集团工程部、

财务中心、总裁办。5.2 奖惩制度

5.2.1 内部责任追究

5.2.1.1相关子公司所负责的自持及经营性物业发生重大安全事故，造成人员伤亡、财产损失，集团公司对相关子公司自持及经营性物业安全管理部门一票否决，取消年度考核评奖、评优并视情节轻重对子公司相关责任人处以500-5000元的罚款。

5.2.1.2集团工程部对各相关子公司自持及经营性物业安全进行检查，发现4.0安全管理的内容未落实的，对子公司相关责任人处以每条200-2000元罚款。

5.2.1.3对于发生安全事故，受到上级主管单位警告、责令限期改正或停业整顿处理的对该子公司相关责任人处以200～2000元的罚款。

5.2.1.4对安全事故隐瞒不报或拖延不报者，一经查出，对直接责任人处以2000元的处罚。

5.2.2 承租方责任追究

5.2.2.1因承租方疏忽造成房屋损失、破坏，或人身、财产损失的，承租方承担所有损失和责任，并对损坏的房屋进行维修，承担维修费用。维修期间，租金不予减免。

5.2.2.2因承租方疏忽造成公司损失的，承租方须赔偿损失。

5.2.2.3因承租方疏忽引发的火灾、盗窃或其他安全等事故，损害到其他单位或个人利益时，由承租方承担责任，赔偿所有损失。

5.2.2.4严重违反《消防法》、《治安条例》等相关法律，造成人身伤害，引发严重刑事、民事事故，由公司报请司法机关追究责任。

5.2.3 处理突发事件及时、措施正确，有效避免公司重大损失和恶劣影响，由子公司提议，经总裁批准，给予特殊嘉奖（奖金为1000-10000元）。

6.0 附 则

6.1 本办法由集团工程部制定和修订，解释权归集团工程部所有。

6.2 本办法自发布之日起施行。

自持及经营性物业管理登记表.xls

第二篇：中国农业银行经营性物业贷款管理办法

中国农业银行经营性物业贷款管理办法

第一章

总

则

第一条 为拓展优质信贷市场，规范和促进我行经营性物业贷款业务健康发展，根据中国人民银行和中国银行业监督管理委员会有关规定和我行相关制度，制定本办法。

第二条 本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、办公用房、宾馆酒店、SHOPPING MALL（大型购物中心）、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。

第三条 发放经营性物业贷款应符合国家法律、法规的有关规定，遵循“安全性、流动性和效益性”原则。

第二章

贷款对象和用途

第四条 贷款对象。借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。

第五条 贷款用途。经营性物业贷款可用于借款人生产经营中合理的资金需求，包括置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金、超出项目资本金规定比例以上的资金及物业价值中的增值资金，物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金，置换存量经营性物业贷款等，不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。

第三章

贷款条件和申请资料

第六条 贷款条件。

（一）借款人须具备的基本条件：

1.具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，信用等级原则上在A+级（含）以上，无不良信用记录；

2.产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 3.属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；

4.所有者权益在8000万元（含）以上；

5.主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强； 6.拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证； 7.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；

8.同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管； 9.中国农业银行规定的其他条件。

（二）经营性物业须具备的基本条件：

1.经营性物业应符合各地城市商业网点规划或产业规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，已投入商业运营；

2.地理位置优越，物业应位于城市中央商务区、中心商业区或开发区等城市经济中心地段。物业所在区域交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚或工业资源密集。世界五百强企业入驻的经营性物业，区位要求可适当放宽；

3.宾馆酒店类物业应为四星级（含）以上或虽未取得星级认证但按四星级（含）以上标准建设，年均入住率不低于所在城市或所在区域平均入住率；经济型酒店和酒店式公寓应由国内外知名酒店管理公司管理，且年均入住率不低于80%；写字楼物业应为甲级（含）写字楼以上，年均出租率不低于所在城市或所在区域平均出租率；商业营业用房类物业的面积（可供我行抵押面积）原则上应不小于1万平方米，年均出租率不低于所在城市或所在区域平均出租率；混合业态的物业应至少满足以上一个条件；

4.工业和仓储用房类物业的用地性质应为工业用地，土地使用权类型为出让，物业建设形式为标准工业厂房、研发基地用房、仓储用房及相关配套设施等，物业面积不小于5万平方米；

5.经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景良好；市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；具有较强的变现能力，有利于整体处置。第七条 贷款申请资料。

借款人申请经营性物业贷款时，应提供以下资料：

（一）借款人营业执照、组织机构代码证，对于房地产开发企业需提供开发资质等级证书；

（二）借款人验资报告和公司章程；

（三）借款人贷款证（卡）和资信证明材料；

（四）借款人董事会或相应决策机构同意借款、同意以经营性物业抵押的决议；

（五）经会计（审计）事务所审计的借款人和重要关联公司近三年财务报表及最近一期的财务报表；

（六）经营性物业竣工验收合格的证明材料、合法有效的房产所有权证等权属证明文件；

（七）经营性物业对外出租的有关协议、合同以及其他对现金流有重大影响的文件与资料；

（八）物业经营方或主要承租人的经营、财务等资料；

（九）中国农业银行要求提供的其他证明文件和材料。

第四章

贷款额度、期限、利率和科目

第八条 贷款额度。经营性物业贷款的额度根据物业可用于还贷的现金流确定，同时应综合考虑物业的评估价值，贷款额度最高不超过抵押物评估价值的70%。

第九条 贷款期限。经营性物业贷款期限最长不超过10年，具体贷款期限应综合考虑借款人融资需求、现有融资情况、物业预期经营现金流状况、借款人其他综合还款来源等因素合理确定。贷款期限最长不超过借款人法定经营期限，也不得超过物业产权证的剩余使用年限。

第十条 贷款利率。按照中国农业银行相关利率政策执行。第十一条 贷款科目。经营性物业贷款在房地产开发贷款科目中核算反映。

第五章

贷款担保方式

第十二条 经营性物业贷款以竣工验收合格、取得房产证的经营性物业抵押担保，必要时还应提供我行认可的其他财产抵（质）押或第三方以及借款人法定代表人或其实际控制人连带责任保证担保。

第十三条 对能够办理应收账款质押登记手续的，应按照规定办理应收账款质押。

第十四条 非工业和仓储用房类经营性物业贷款的抵押担保额度不得超过抵押物评估价值的70%，工业和仓储用房类经营性物业贷款的抵押担保额度不得超过抵押物评估价值的60%。

第十五条 经营性物业贷款抵押必须在房地产管理部门办理抵押登记并确保我行为抵押物第一顺位抵押权人，办理抵押物登记时须提供抵押物房产证、借款合同和抵押合同等相关材料。置换他行贷款的，为防止他行抵押权消灭并为我行设定抵押前我行贷款处于悬空状态，应要求借款人提供有效的阶段性担保，对于可通过设定我行为第二顺位抵押权人、在置换他行贷款后我行自动成为第一顺位抵押权人的，阶段性担保可不作要求。

第十六条 为防止借款人通过修改租赁合同、另行签订长期低租金合同或以其他方式对抗我行抵押权，应尽量要求出租人和承租人持租赁合同到房管部门办理租赁登记备案手续。

第十七条 为确保工业和仓储用房类经营性物业的变现能力，应要求借款人将必要的生产、生活配套服务设施一并抵押。

第六章

贷款调查和评估

第十八条 经营性物业贷款的调查主要包括合法性调查、安全性调查和效益性调查。调查主要包括以下内容：

（一）借款人是否具备合法承贷主体资格，法人营业执照是否真实有效、贷款证（卡）是否真实有效并经过年检。

（二）物业的权属状况。物业是否经竣工验收合格、是否取得产权证，物业设定抵押情况。

（三）物业的出租率、租赁合同的租期、租金水平和租金支付方式。调查租金收入与贷款额度、贷款期限是否匹配；调查租金支付方式，防止物业在抵押给我行时，承租人已经一次性向借款人支付长期租金，或者是将租金用来偿还出租人所欠承租人的债务，导致我行届时无法从租金中获得还款来源或者增加处置抵押物的难度。

（四）租约情况。调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款。要特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利对我行抵押权的限制和影响，对抵押权实现的难易程度作必要的预估。

（五）承租人资信、经营状况、支付租金能力等情况。是否存在承租人经营状况或资信不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金等情况。

（六）物业在当地同类市场的竞争优劣势情况，其经营收益、转让价值等市场行情的历史波动状况以及贷款期内的预期变化趋势。

（七）贷款用途、金额、期限、还款计划是否合理，是否与物业的经营特征相符。

（八）贷款期内借款人的经营计划和重大投资计划，及其对物业经营的影响。

（九）对于采用综合还款方式的，要重点调查借款人的整体经营及财务状况，财务管理水平和资产营运能力，收入、利润来源和现金流情况；借款人除租金收入外的其他经营收入来源，企业是否具备综合还款能力。

第十九条 贷款评估应重点评估以下内容：

（一）借款人评价：包括借款人的组织形式、股权结构、经营业绩、信用状况、财务状况、现金流量状况等。

（二）抵押物评价：包括抵押物的出租经营情况、实际建造或购置成本、市场价值情况、变现能力等。

（三）偿债能力评价：包括财务效益预测、现金流量预测及偿债能力预测等，并对物业每年经营收入进行评价，经营收入应扣除定期大修和日常维护成本。

第二十条 经营性物业贷款的抵押物价值评估应采用两种（含）以上方法，以收益法为主，同时结合物业的实际情况采用成本法或市场法。采用收益法的，折现率取值原则上限定在9％—10％范围内。对于同时满足以下条件的客户，出于同业竞争需要，折现率取值最低可放宽到7%：

1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件； 2.信用等级AA及以上，无不良信用记录；

3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。

第七章

贷款审查、审批、发放和偿还

第二十一条 对经营性物业贷款的审查和审批按总行相关制度办法执行。

第二十二条 贷款发放前，必须对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，需明确我行为第一受益人，保险期限不得短于我行贷款期限。物业保险可采用一次性购买或按为单位分期购买方式，采用按为单位分期购买的，借款人要与保险公司签订覆盖借款期限的续保协议，并保证保险期限的连续性。

第二十三条 经营性物业贷款的借款合同中要补充明确以下内容：

（一）我行有权在贷款期内要求由指定的房地产估价机构对抵押物价值重新进行评估，若抵押物价值发生贬值，我行有权要求借款人补充抵押物或收回相应贷款。

（二）若房地产市场出现重大变化或发生其他影响贷款安全的情形，经营行可与借款人协商变更借款合同中关于贷款额度、期限、利率、每期还款金额等内容，协商不成的，我行有权按照合同约定采取停止发放贷款、要求借款人提前偿还已发放贷款、处置抵押物等措施。

（三）借款人若连续2次或累计3次未按约定归还贷款本息，我行可依法处置抵押物。

（四）抵押权存续期间，未经经营行书面同意，抵押人不得以变卖、再次抵押、抵偿债务、赠与或以其他任何方式处置抵押物业。经营行书面同意后，借款人可将抵押物业变卖，实现的价款应优先用于偿还我行贷款。

第二十四条 对于经营性物业贷款，原则上需采用本物业产生的现金流归还贷款，若借款人或其母公司实力雄厚，现金流充裕，有确定的其他合法收入，并愿以其还款的，可以其他综合收入还款，但本物业产生的现金流占还款来源的比重不得低于80％。

第二十五条 还款方式。在贷款发放前，要根据物业现金流情况、项目出租前景和租金收取方式制定切实可行的分期还款计划，考虑到物业的租金回收具有一定周期性，可给予最长不超过一年的宽限期。

采用综合还贷的，应制定明确的按年（季）还款计划，物业经营收入以外用于还款的综合收入应分期落实。

第二十六条 我行有权对借款人提前还款收取违约金，经营行应就违约金的收取标准在借款合同中予以明确。借款人提前还款的，需提前一个月提出申请，并按我行确定的提前还款日归还剩余的贷款本息。

第八章贷后管理

第二十七条 借款人应与我行签订资金监管协议，借款人需在我行开立资金监管专户，对专户资金实行收支两条线管理，建立收入、支出明细台账，物业的经营性收入直接进入专户，经营行对专户资金的实际使用情况进行监管；一旦借款人未按时偿还贷款本息，我行有权直接从该账户中扣划，如借款人出现逃避资金监管的行为，我行有权提前要求偿还贷款本息或处置抵押物。

第二十八条 经营行在贷款期内应采用定期或不定期再评估方式对抵押物价值进行动态监测。

第二十九条 对已抵押给我行的经营性物业用于租赁的，应审查租赁合同约定的条款是否存在不利于我行抵押权实现的情形，并要求出租人事先告知承租人该经营性物业已抵押给我行；同时尽量要求承租人向我行出具书面承诺，在我行实现抵押权时，租赁合同提前终止，不得以其租赁权阻碍或干扰我行行使抵押权。

第三十条 经营行需及时掌握出租状况，准确估算项目经营性现金流量，动态调整还款计划。

第三十一条 分行和经营行应制定贷后监管方案，指定专门客户经理（小组）加强贷后管理，经营行需定期对经营性物业贷款进行检查，发现物业出租情况恶化、借款人实际租金收入明显低于贷款申报时水平、租金收入不足以维持正常经营和归还分期还款额及其他风险预警信号时，经营行应及时按要求进行风险预警并采取风险防范措施。

经营行需每半年向审批行报告贷款运作情况，如遇重大问题，需及时向审批行报告。由于本贷款品种期限较长，期间如遇客户经理（小组）变动，需做好交接工作，落实客户经理责任制。

第九章

贷款差异化管理规定

第三十二条 对于同时符合以下条件的经营性物业贷款，贷款期限最长可放宽到15年：

（一）借款人同时满足以下条件：

1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件； 2.信用等级AA及以上，无不良信用记录;

3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。

（二）物业产权清晰、地理位置优越、市场知名度较高、租金收入稳定、经营前景良好、物业产生现金流能够全部覆盖贷款本息；

（三）物业形态限于宾馆酒店、写字楼和商业营业用房，其中：宾馆酒店应为五星级（含）以上，由国内外知名酒店管理公司经营；写字楼项目应为甲级（含）以上；商业营业用房的主力店应为知名品牌。第三十三条 对于同时符合以下条件的经营性物业贷款，本物业产生现金流占还款来源的比例最低可放宽到60％：

（一）借款人同时满足以下条件：

1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件； 2.信用等级AA及以上，无不良信用记录；

3.综合实力雄厚、现金流充裕,所有者权益在3亿元（含）以上，资产负债率低于75%。

（二）物业产权清晰、地理位置优越、市场知名度较高、经营收入稳定、经营前景良好；

（三）物业形态限于宾馆酒店、写字楼和商业营业用房，其中：宾馆酒店应为五星级（含）以上，由国内外知名酒店管理公司经营；写字楼项目应为甲级（含）以上；商业营业用房的主力店应为知名品牌；

（四）经营性物业贷款期限不得超过10年。

第三十四条 工业和仓储用房类经营性物业所在区域应为合法设立并已通过审核、竞争优势明显、产业基础雄厚、发展潜力良好的国家级开发园区、省级开发园区以及经济发达城市内符合城市规划、基础设施完备、产业集聚度高的工业片区。

第三十五条 “房地产开发贷款+经营性物业贷款”组合贷款

（一）定义：“房地产开发贷款+经营性物业贷款”组合贷款（以下简称“组合贷款”），是指对符合条件的房地产开发项目，在项目建设期将开发贷款和经营性物业贷款一并进行调查、审查和审批，其中开发贷款用于项目建设期的资金需求，经营性物业贷款用于置换开发贷款，对符合我行经营性物业贷款审批设定提款条件的，物业竣工并投入经营后直接发放经营性物业贷款。

（二）额度、期限和科目：房地产开发贷款额度根据项目投资情况确定，经营性物业贷款额度根据对物业未来现金流和抵押物价值的预测情况确定，但不得超过房地产开发贷款额度。组合贷款总期限不得超过15年，其中：开发贷款期限不得超过5年；经营性物业贷款期限原则上不得超过10年。组合贷款中的房地产开发贷款和经营性物业贷款应分别在相应科目反映。

（三）授权、授信规定：组合贷款不改变现有的授权、授信体制。考虑到部分区域的经营性物业贷款权限大于房地产开发贷款权限，本着审慎原则，组合贷款的审批权限按房地产开发贷款权限掌握。组合贷款纳入客户统一授信管理，考虑到经营性物业贷款专门用于置换我行开发贷款，为避免在授信阶段重复计算开发贷款和经营性物业贷款授信额度，降低客户授信空间，对于经营性物业贷款可不单独审批授信额度，实行经营性物业贷款与房地产开发贷款授信额度共享。

（四）业务运作流程：在介入房地产开发贷款项目时，可将开发贷款和经营性物业贷款一并进行调查、审查和审批，同时对经营性物业贷款设定相关提款条件，审批结束后，根据项目开发进度发放开发贷款，待物业竣工验收投入经营后，满足经营性物业贷款审批设定提款条件的发放经营性物业贷款，用于置换房地产开发贷款。

（五）适用条件 1.借款人同时满足以下条件：

（1）符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件；（2）信用等级AA及以上，无不良信用记录;

（3）综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。

2.物业需为开发后用于出租（或自营）的整体项目或可保持相对完整并可独立抵押的整体项目的一部分。物业形态限于宾馆酒店、写字楼、商业营业用房等商业经营性物业。

（六）贷款方案确定

借款人须在申请贷款前，明确项目租售计划。若项目租售计划为整体出租（或经营），可就整体项目确定组合贷款方案；若项目租售计划为部分销售、部分出租（或经营），而我行在房地产开发贷款阶段拟对整体项目予以介入，则需对销售部分和出租（或经营）部分分别确定贷款方案，对于销售部分只可制定房地产开发贷款方案，对于出租（或经营）部分可制定组合贷款方案。

（七）风险控制措施

1.设定经营性物业贷款提款条件。在对组合贷款进行审批时，需对后期经营性物业贷款设定具体提款条件，在所有提款条件均满足后方可发放经营性物业贷款。具体提款条件需包括（但不限于）以下几点：

（1）客户的整体经营及财务状况正常，经营收入、利润及现金流情况与我行房地产开发贷款评估的情况相同或优于评估情况；（2）取得物业房屋所有权证书；

（3）物业出租率或意向性租约签约率不低于60%；

（4）物业未来租金收入水平稳定、现金流足以覆盖贷款本息；（5）经营性物业贷款抵押率不高于70%。

2.组合贷款中的经营性物业贷款用途需符合本办法规定，并且优先作为开发贷款的还款来源。

3.对于客户出现重大风险状况如经营情况恶化、经营收入及利润水平远低于预期、未来现金流无法覆盖贷款本息，项目出现建设期延长、招租情况不理想、租金水平或物业评估值远低于评估预测值等情况，无法达到组合贷款审批预设条件的，应及时中止经营性物业贷款的发放，同时采取以下措施保证开发贷款安全：

（1）要求借款人调整经营策略，将原计划用于出租或自营的物业变更为销售方式，尽快回笼资金；

（2）要求借款人通过他行融资、股东代偿等方式归还我行开发贷款；

（3）要求借款人落实足额抵押担保，对于集团性客户，还应增加集团或核心公司保证担保，落实贷款第二还款来源。

4.做好前期开发贷款与后期经营性物业贷款抵押担保衔接工作，对于开发贷款的抵押权消灭后、经营性物业贷款的抵押权设定前，我行贷款处于悬空状态的，应要求借款人提供有效的阶段性担保。

第十章

贷款管理特别规定

第三十六条 对于物业所有权人与借款人不一致的，原则上不得发放经营性物业贷款，但对于同时满足以下条件的客户，确有融资需求的，可采用将物业所有权人作为共同借款人或连带责任保证担保人，并将物业所有权人作为抵押人方式进行运作，同时需以个案方式报总行（房地产信贷部）准入同意后按相关权限和流程运作：

1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件； 2.信用等级AA及以上，无不良信用记录；

3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。

第三十七条 对于我行已经办理的存量经营性物业贷款业务，在满足以下条件的前提下，可根据借款人需求，重新测算贷款金额、商定贷款期限、约定贷款用途，按照相关权限及程序审批发放新贷款置换存量贷款：

（一）借款人同时满足以下条件：

1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件； 2.信用等级AA及以上，无不良信用记录;

3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。

（二）存量经营性物业贷款还款记录良好，无不良信用记录；

（三）物业形态限于宾馆酒店、写字楼和商业营业用房；

（四）与存量贷款发放时相比，物业租金水平明显上涨或抵押物价值明显增加；

（五）新贷款超过存量贷款的额度应符合本办法第五条规定的用途。

第十一章

附

则

第三十八条 本办法由中国农业银行总行制定、解释和修订。第三十九条 本办法下发后，《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》（农银发〔2006〕244号）和《关于<中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）>（修订稿）补充规定的通知》（农银办发〔2007〕422号）同时废止，其他政策制度与本办法不一致、相抵触的，以本办法为准。

第四十条 本办法自印发之日起执行。

第三篇：经营性物业抵押贷款管理办法

XXXX农村商业银行股份有限公司 经营性物业抵押贷款管理办法

第一章 总 则

第一条 为适应信贷业务发展需要，拓宽市场竞争渠道，进一步规范和促进经营性物业抵押贷款业务，根据国家相关法律法规和《XXXX农村商业银行股份有限公司信贷管理基本制度》等规定，特制订本办法。

第二条 本办法所称的经营性物业是指通过竣工验收已投入或准备投入商业运营商业营业用房、办公用房和工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房等，当前或预期经营利润稳定或持续增长、现金流量稳定、综合收益好、管理规范的物业。

经营性物业抵押贷款是指XXXX农村商业银行股份有限公司(以下简称“本行”)对具有合法承贷主体资格的企（事）业法人、个体工商户、自然人，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并主要以该物业的经营收入还本付息的贷款。

第二章 贷款对象和用途

第三条 贷款对象。经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。

第四条 贷款用途。主要用于物业在经营期间的资金需求，包括物业本身的装修改造、所经营项目的资金周转、扩大经营规模和其他合理经营资金需求，不得从事股本权益性投资、股票、期货等投机经营活动或国家法律法规明确禁止的经营项目。

第三章 贷款条件和申请

第五条 贷款条件。贷款条件分为贷款对象条件和经营性物业条件，贷款对象又分为法人类和自然人类。

（一）贷款对象须具备下列基本条件：

法人类贷款条件

1、具有法人营业执照并已办理年检手续；

2、属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；

3、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；

4、具有有效贷款卡，并在本行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录。信用记录包含贷款逾期、他行不良贷款、受工商行政、税务等部门查处或个人受公安机关处分等；

5、拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证；

6、董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；

7、本行要求的其他条件。

自然人类贷款条件

1、个人资信良好。在我行及他行未发生过逾期和不良记录，社会形象佳，未受过公安和行政部门处罚，个人及家庭负债与其经营收入相符；

2、拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证，个人名下物业可为与他人共有，但须征得共有人的书面同意；

3、借款人及共有人同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；

4、本行要求的其他条件。

（二）经营性物业具备的基本条件：

1、经营性物业应符合我市规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，己投入商业运营或准备进入商业运营；

2、地理位置优越，物业原则上应位于城区中心商业区、农村集镇中心区、工业集居区等交通便捷、人流、物流、车流充裕，商业氛围浓厚的繁华地段；

3、经营性物业已使用期限原则上不超过10年；经营性物业用地已使用年限原则上不超过10年；

4、经营性物业定位准确，已投入运营且经营情况稳定，出租市场前景较好，在贷款期内现金流足够按期归还贷款本息；

5、经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；

6、经营性物业具有较强的变现能力，有利于整体处置；

7、经营性物业必须通过出让方式合法取得国有土地使用权证书。

第六条 贷款申请。借款人申请经营性物业贷款时，除提供本行《信贷管理基本制度》及相关文件要求的资料外，还需提供以下资料：

（一）经营性物业竣工验收合格的合法有效证明材料、产权证书；

（二）租赁的物业。须提供真实的租赁合同原件，出租人的营业执照或身份证；

（三）物业用于出租的，须提供真实的租赁合同、协议原件、承租方营业执照、承租方知晓物业抵押给本行的声明等。若不能提供上述资料时，调查人应在调查报告中明确提出不能提供的理由及对抵押权实现的障碍，如无影响可不提供上述资料；

（四）物业用于经营的，须提供经营主体的营业执照、组织机构代码证、税务登记证；

（五）本行要求提供的其他证明文件和资料。

第四章 贷款额度、期限、利率

第七条 贷款额度。贷款额度根据借款人经营状况、还款能力、抵押物价值等因素综合确定，最高原则上不超过3000万元，其中以城区经营性物业抵押的贷款额度原则上不得超过房产评估价值的70%，以农村地区经营性物业抵押的贷款额度原则上不得超过房产评估价值的60%，以土地抵押部分均不得超过土地评估价值的50%。

第八条 贷款期限。根据物业项目的还款进度确定经营性物业贷款的具体还款期限，经营性物业抵押贷款期限最长不得超过10年。同时，经营性物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权的剩余使用年限。

第九条 贷款利率。按照不低于央行发布同期同档基准利率的1.3倍执行。

第五章 贷款的调查和评估

第十条 申请经营性物业抵押贷款，应向本行提供以下资料：

（一）法人客户：

1、营业执照（副本）；

2、税务登记证；

3、组织机构代码证（副本）；

4、贷款卡、基本账户开户许可证；

5、公司章程及验资报告，出具董事会决议的企业还须提供股东大会关于成立董事会的决议或相关证明材料；

6、法人代表身份证明，相关授权委托书；

7、公司同意借款决议；

8、当期、上年末、同期财务报表（资产负债表、损益表、现金流量表）；

9、主要发生资金往来银行账户对账单和本行银行账户对账单，如重复只提供一份；

10、经营性物业权证（房产所有权证书和土地使用权证书）；

11、租赁合同、装璜装修合同及自营的收益性证明；

12、相关抵押担保材料，如抵押物清单、评估报告、保单、同意抵押决议等；

13、本行需要提供的其他资料。

（二）个人客户：

1、借款人身份证及配偶身份证、结婚证、夫妻共同借款声明（个体工商户须提供营业执照）；

2、申请人简易资产负债表；

3、经营性物业权证（房产所有权证书和土地使用权证书）；

4、租赁合同、装璜装修合同及自营的收益性证明；

5、相关抵押担保材料，如抵押物清单、评估报告、保单、同意抵押证明等；

6、本行需要提供的其他资料。

第十一条 经营性物业抵押贷款的调查和评估应重点关注以下内容:

（一）借款人的主体资格。公司的组织形式、股权结构、经营业绩、信用状况、财务状况、现金流量状况，并对物业每年经营收入（个人收入等）及综合还款能力进行评价;个人的经营业绩、信用状况、财务状况等进行调查和评估，并对物业每年经营收入及综合还款能力进行评价；

（二）物业的权属，是否竣工验收合格、是否取得产权证；物业的出租经营情况、实际建造成本、市场价值情况、变现能力、大修及日常维护成本等；

（三）物业的运营时间，是否属于开发建设期和营运初期等高风险阶段的项目；

（四）物业的完整性情况，是否物业中的优质部分已出售，或是仅是部分物业用于抵押，抵押权是否分散等，综合判定是否会造成整体处置的困难或抵押物变现价值的不足；

（五）物业的出租率、租赁合同的租期、租金水平和租金支付方式及支付情况，租金收入是否与贷款额度和贷款期限相匹配等；

（六）租赁合同（协议）情况。租赁合同（协议）是否真实，其内容是否存在损害本行利益的约定，特别是承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利等对本行使抵押权的限制和影响。

同时，为防止借款人与承租人双方合谋以租赁权恶意对抗本行抵押权，必须对租赁合同备案的真实性进行调查认定；

（七）承租人的情况，包括其资信、经营状况、租金支付能力及违约情况等。

第六章 贷款的审批和发放

第十二条 经营性物业抵押贷款审批权按照本行《贷款授权管理办法》及相关的补充调整文件的有关规定管理。

第十三条 贷款发放前，根据贷款人需要，可对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，并明确本行为第一受益人，保险期限不得短于贷款期限。

第十四条 贷款行应通过受托支付或借款人自主支付的贷款资金审核支付方式进行管理与控制。

第七章 担保方式

第十五条 经营性物业抵押贷款以竣工验收合格、且已取得房产证、土地证，并投入正常运营的经营性物业的房地产同时作抵押担保，必要情况下，可追加其他担保方式。

第十六条 经营性物业抵押贷款的借款合同、抵押合同必须在房地产管理部门抵押登记并确保本行作为第一抵押权人。

第八章 贷款偿还

第十七条 还款方式为等额本息还款。贷款行根据借款人的收入实现时间来决定具体的还款期限，以月租方式或日常经营实现收入的，可选择按月还款；以季租、半年租、年租或其他实现收入周期超1个月的，可选择按季还款。

第十八条 等额本息还款，把经营性物业贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月或季中。作为还款人，每个月或季归还固定金额，每个月或季还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

第十九条 在借款合同中应明确下列事项

（一）若借款人有三次未按期归还贷款本金或利息的，本行即有权依法追偿处置抵押物；

（二）若借款人无法及时足额偿还贷款本息的，本行有权从借款人在本行开立的所有账户中直接扣划。

第九章 贷后管理

第二十条 经营性物业用于自营的，借款人必须在本行开立结算账户，并承诺物业经营收支及其他相关结算全部通过该结算账户办理，经营（出租）收入归行率不低于80%。

第二十一条 及时掌握出租状况，准确估算项目经营性现金流量，动态调整还款计划，现金流量充足时可提前偿还贷款。借款人将抵押的物业出售时，须经本行同意并相应归还本行贷款。

第二十二条 经办行在贷款期内要对抵押物价值进行动态监测，确保抵押率控制在合理的范围内。若出现抵押物贬值、租金收入下降等可能危及本行信贷资金安全的情形时，应及时预警风险并采取有效风险控制措施。

第二十三条 经办行应指定专人加强贷后管理，严格按照我行《贷款“三查”实施细则规范》等相关制度执行，及时掌握项目租售情况，准确估算项目经营性现金流量，认真做好项目资金监管，制定科学合理的还款计划，如发生重大情况，应及时报告。期间如遇信贷人员变动的，必须做好交接工作，重新落实管理责任。

第十章 附 则

第二十四条 本办法中就经营性物业抵押贷款未尽事宜执行本行《信贷管理基本制度》等相关规定。

第二十五条 本办法由XXXX农村商业银行负责修订和解释。

第二十六条 本办法自印发之日起执行。

第四篇：集团物业出租管理办法

集团物业出租管理办法

第一章 总则

第一条 为加强集团及下属各单位物业出租管理，规范物业出租行为，防止国有资产流失，根据《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有资产交易监督管理办法》、《广州市人民政府办公厅关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》、《广州市国资委监管企业资产评估管理办法（试行）》等法律、法规和政策的有关规定，结合集团实际，特制定本办法。

第二条本办法适用于集团及下属各级国有全资、国有控股、国有实际控制企业和事业单位（下称“各单位”）自有产权以及通过委托管理、对外承租等方式取得使用权并经业主同意转租的物业。

第三条本办法所称物业是指企业房产（含地下建筑物）、土地及其附着物。

第四条 本办法所称物业出租，是指企业作为出租人，将本企业拥有的物业部分或者全部租赁给自然人、法人或者其他组织（下称“承租人”）使用，并由承租人支付租金的行为。但不包括以下事项：

（一）属于集团主业经营及配套设施服务，且经过市场化定价的常态业务，或已取得政府管理定价的业务，如住宿服务、展览服务、仓储保管服务、停车经营服务、充电桩服务等。

（二）用于分配给本单位职工租住的存量住宅。

第五条 本办法所称的公开招租方式是指企业通过符合资质要求的产权交易机构或根据物业实际自行采取网络竞价、现场竞价、专家评审、招投标等有利于公平竞争的交易方式。

第六条 各单位应坚持公开、公正、公平的原则；坚持政府引导与市场运作相结合的原则；坚持经济效益与社会效益相结合的原则；坚持物业价值市场化原则，充分发挥物业价值，以物业租赁支持主业发展。第七条各单位物业出租涉及改建、扩建、城市更新改造的，过程中应与市发展改革、住房和城乡建设、国土规划、城市更新、消防、环保和安全监督等政府职能部门加强沟通，并按规定报有关部门审批或核准。

第八条各单位应严格按照审批权限，规范物业出租决策程序和行为，遵循的程序有：科学、充分地开展可行性研究；广泛听取单位法律顾问或法律中介机构的意见和建议；必要时可组织召开论证会，并出具有专家个人签名的评审意见；严格按照企业内部决策程序审议通过，严禁个人擅自决定或改变集体决策意见。

第九条各单位出租物业单次出租期限原则上不超过6年，如符合本办法第六条规定，同时满足政府产业引导、扶持政策或其他扶持原因的，可以延长租赁期限，但单次出租期限最长应不超过12年。

第十条物业出租应进行可行性论证，并制定合理的出租方案，出租方案应包括以下内容：

（一）出租物业的基本情况：主要包括四至范围、面积、权属、城市区域规划、消防安全、涉及的债权债务、原单位经营情况等。

（二）可行性分析：主要包括出租目的、战略符合性说明、出租效益测算、同地段租金水平、市场分析、风险评估等。

（三）前期招租宣传推广情况：各单位应至少在物业租赁期满（或物业公开招租）3个月前开展物业出租招租推广工作，可通过现场张贴招租预告，平面媒体、报纸、报刊、宣传册等媒介投放广告，官方微博、微信、网站等公布（预）公告，并做好招租信息反馈资料收集，建立潜在意向客户台账，作为招租文件编制和决策参考依据。

（四）出租条件：主要包括租赁期限、租金标准及出租用途、承租条件、招租底价及底价拟订依据、招租方式、租金调整等。

（五）招租文件：主要包括招租公告（稿）、招租文件、合同文本（稿）、单位法律顾问意见书等。

第十一条有下列的情形之一的物业不得出租

（一）物业权属存在纠纷的

（二）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制物业权利的

（三）共有物业未取得其他共有人同意的

（四）不符合安全标准的

（五）已抵押的物业，未经抵押权人同意的

（六）法律法规规定不得出租的物业其他情形

（七）集团认为不得出租的

第二章 审批权限及流程

第十二条物业出租审批权限分为国资监管机构审批或备案、集团审批或备案、各单位自行审批三级。

（一）需报市国资监管机构审批或备案的范围及流程。权限范围： 1.权属登记为工业、仓储类的物业单次出租期限超过6年的租赁合同应报市国资监管机构审批。

2.权属登记为非工业、非仓储类的物业单次出租期限超过6年的租赁合同应报市国资监管机构备案。

审批流程：

1.项目单位按要求组织完成物业出租项目可行性分析、制定出租方案、完成资产评估等，并由本单位董事会审定后上报集团申请立项。

2.集团职能部室审核并提请董事会审定后上报市国资监管机构审批，并纳入集团“三重一大”管理范围。属市国资监管机构备案范围的，集团审定后批复项目单位开展招租，并在租赁合同生效10个工作日内报市国资监管机构备案。

3.市国资委监管机构审批或备案。

4.项目单位按照上级批复意见开展物业出租工作。

（二）需报集团审批或备案的范围及流程。权限范围：

1.符合需上报市国资监管机构审批或备案的物业出租项目。2.单次出租物业达到有以下情形之一的：

（1）位于广州市四区（越秀区、海珠区、荔湾区、天河区）内的房产（含地下建筑物）超过500平方米或土地超过1000平方米的；

（2）位于上述四区以外及其他区域的房产（含地下建筑物）超过1000平方米或土地超过2000平方米的。

3.涉及城市更新改造的（如“三规合一”、“三旧”改造），或已列入集团重点开发建设计划的物业对外出租。

4.集团下属全资国有企业（事业）之间以自行协商方式确定的物业出租。

5.集团认为需审批的其他事项。

6.单次出租物业不符合集团审批范围，由各单位自行审批开展的物业出租项目，应报集团备案。审批流程

1.项目单位按要求组织完成物业出租项目可行性分析、制定出租方案、完成资产评估等，由本单位董事会或党政联席会议审定后上报集团申请立项。

2.集团收到项目立项材料后，由工程技术环保部牵头，会同法务室、财务证券部、安全应急部、纪检监察部等相关职能部室进行审核，审核完后提请集团董事会或党政联席会审批。

3.项目单位按照集团批复意见开展物业出租工作。

4.属需报集团备案的项目，由项目单位在租赁合同生效10个工作日内报集团工程技术部备案。

（三）各单位自行审批权限。

除需上报市国资监管机构审批或备案及上报集团审批的物业出租项目外，其它物业出租项目由各单位自主审批，并自行开展公开招租工作。

第十三条集团职能部门工作分工。

（一）工程技术环保部主要负责审核物业出租项目方案的合理性、可行性，组织做好资产评估专家评审，提请上会审批等，指导各单位依法依规开展物业出租各项工作。

（二）法务室主要负责审核物业出租项目的合法性、租赁合同，指导各单位物业出租的法律事务工作。

（三）财务证券部主要负责审核物业出租项目的可行性、财务测算及资产评估，指导各单位依法依规开展物业出租资产评估工作。

4.安全应急部主要负责审核物业出租项目（消防）安全的符合性，指导各单位依法依规开展物业出租（消防）安全工作。

5.纪检监察部主要负责审核物业出租项目招租条件设置的合理性，监督检查招租过程各级人员履行职责情况，指导各单位纪检部门监督检查物业出租行为有无违规违纪。

第十四条 物业出租项目上报审批的材料包括但不限于如下：

（一）关于物业出租相关事宜的请示文件；

（二）物业出租工作方案及可行性分析报告、租赁合同；

（三）物业出租项目第三方机构资产评估报告；

（四）物业出租项目资产评估报告专家评审意见；

（五）物业资产评估结果公示及意见反馈情况；

（六）本单位领导班子集体研究决策的会议纪要；

（七）廉政风险签证背书单；

（八）法律顾问意见书。

第十五条各单位应结合工作实际，制定本单位物业出租管理制度，明确本单位物业出租的审批权限及工作流程，相关制度应报集团备案。

第三章 招租管理

第十六条物业出租应采取公开招租方式进行，合同期满或提前终止后应重新公开招租。

第十七条符合第十二条第（二）款第2点两种情形的应通过符合资质要求的产权交易机构进行公开招租。

第十八条 除第十二条第（二）款第2点两种情形外的物业出租，可以由各单位自行组织开展公开招租，招租信息应通过产权交易机构（如广州产权交易所“广州公有物业出租平台”）、物业租赁专业机构或市级及以上的媒体信息平台进行公告，公告时间不得少于10个工作日。

第十九条经两次公开招租只有一个符合条件的报名者，经原决策机构批准后，可以采取协议租赁方式，并按规定公示5个工作日无异议后方可实施；经两次公开招租无报名者的，经原决策机构批准后，可按不低于出租底价的90％价格重新公开招租。

第二十条招租条件设置。

（一）招租底价设定：招租底价可根据市场询价及供求情况确定，以周边相同地段、功能和用途类似的物业市场出租价格及广州市房屋租金参考价作为参考依据，或者按资产评估管理有关规定进行价值评估，确定出租底价。原则上按照市场出租价格、广州市房屋租金参考价、资产评估价格三者就高确定招租底价，有特殊情况的应详细说明并报决策机构批准。

（二）租金调整设定：出租期限超过1年的租赁合同应列明租金调整条款。

（三）转租规定：除用于各类专业市场、商场和法律法规另有规定的情形以外，原则上不允许承租人转租。确因特殊情况需要转租的，承租人可提出书面申请，由出租人原决策机构审议通过后方可转租。

（四）承租人资格条件：承租人资格准入标准应优先引入有实力、信誉好、品牌有影响力或国内外500强、省内百强的企业； 确定承租人后，应对承租人进行资信调查，并可根据资信调查结果有权决定是否选择承租人； 招租文件应注明不予准入的行业，规避经营业态的风险。

（五）原则上不得以出租物业的能源供应、物业管理费等非租金条件向承租人实施优惠。

第二十一条 在征得集团同意后，可以不采取公开招租的情形包括：涉及国计民生、公益性、文物保护的；可能危及公共安全、影响公共卫生和社会秩序，造成重大社会影响的；市属国有全资企业、国有控股企业、国有实际控制企业之间及其下属同类型企业之间的物业出租；经广州市政府批准的特殊物业出租。

第二十二条各单位应按照市国资委资产评估管理相关文件要求，组织做好物业出租项目资产评估工作。

（一）各单位物业出租给非国有企业应进行资产评估，并以经核准或备案的资产评估结果作为定价基础，但单次合计面积小于500平方米的房屋则可按广州市房屋租金参考价直接委托产权交易机构进场交易，不需进行资产评估。

（二）各单位对可以不公开招租的物业，其租金水平按照相关资产评估管理规定进行评估或询价，并经核准或备案的评估结果为基础确定。

（三）各单位应按程序组织第三方机构开展物业出租项目资产评估工作，出具初步评估报告后按要求进行专家评审，其中涉及的项目资产评估、专家评审等服务费用由项目单位统筹安排及支付。

第二十三条 各单位物业出租应优先采取现场多次报价或网络多次竞价的方式进行公开招租，采用其他方式的应详细说明并报决策机构批准。

第四章 租赁管理

第二十四条物业租赁合同原则上使用广州市房屋租赁合同规范版本，同时根据企业和租赁物业实际情况，细化完善租赁合同，经企业法律顾问审核通过。

第二十五条物业租赁合同的内容应包括但不限于以下条款：

（一）租赁当事人姓名或者名称及住所；

（二）物业四至、面积、结构、装修，附属设施和设备状况；

（三）租赁用途、期限；

（四）租金标准和租金调整的时间、幅度以及租金的支付时间和方式；

（五）物业交付日期；

（六）物业使用要求和修缮责任；

（七）物业安全管理工作内容及责任；

（八）物业转租的约定；

（九）物业返还时状态和增添物的处置；

（十）变更、解除合同的条件；

（十一）违约责任；

（十二）合同纠纷的解决方式；

（十三）合同的法律适用（特别是承租人为外国自然人或机构时）；

（十四）当事人约定的其他条款。

第二十六条 物业租赁除签订租赁合同外，应单独补充签订安全生产、消防安全、计划生育、廉政等责任协议。

第二十七条物业出租涉及需办理相关消防证件方能投入使用的，可在租赁合同中约定一定金额的消防办证保证金，约束承租方承诺办理相关证件后方能使用。

第二十八条承租人有下列行为的，出租人应依法解除合同，收回出租的物业：

（一）将承租的物业擅自转租、转让、转借他人或擅自调换使用的

（二）擅自拆改结构或改变用途的

（三）拖欠租金超过合同约定的

（四）利用承租物业进行违法活动的

（五）故意损坏承租物业的

（六）对存在的安全隐患，不予整改或整改不合格的

（七）法律、法规规定其他可以收回物业的情形

承租人有上述行为的，不得再承租集团范围内相关物业。出租人由此造成的损失，应积极向承租人追索。

第二十九条租赁合同其他规定。

（一）租赁合同一旦签订生效，原则上不允许变更。确因重大情况需要变更租赁合同的，由出租方原决策机构审议通过。变更内容涉及租赁价格、租赁期限等核心条款的，应当重新公开招租。

（二）租赁合同中应当特别载明合同终止情形及免责条款，如市政建设需要搬迁、土地被收储和企业改制等情形，出租方有权终止合同且不承担违约责任。

（三）在合同履行过程中，承租人需要增加租赁面积或延长租赁期限，各单位应按新的出租事项实施公开招租，履行相应的决策程序。

（三）不允许以提供物业作为入股条件，收益参照物业租金的合作方式；不允许以承包方式变相出租。

第三十条集团在市国资委的指导下，应每年不定期组织对各单位物业出租管理进行监督检查。各单位要按照一物业一档案的原则建立资料台账，做好物业出租的资料归档及管理工作，档案资料应包括目录、物业基本资料、文件审批流程、公开招租过程资料、合同审批流程、合作合同、合同履行检查情况及相关电子文档等，全力配合做好监督检查工作。第三十一条各单位在物业租赁期间，要认真履行主体责任，统筹消防、生产安全等管理，安全检查密度每月不得低于一次，并做好相关纸质检查纪录备查。

第三十二条建立承租人管理机制。

（一）建立承租人资料管理制度。各单位对物业租赁应结合实际建立有效的承租人管理机制，积累与企业建立租赁关系或承租意向的客户资源，编制成册，并标注必要的承租人信息，包括但不限于资信情况、联系方式、经营业态、突出业绩或特点等。

（二）建立承租人风险评价制度。物业出租单位应定期对企业现有承租人进行评价，包括承租人租赁合同履约情况、安全管理情况、业主日常管理和检查配合度、相关证照和手续完整度、承租人经营情况等方面制定评价标准，综合评价承租人，对其划分等级。

（三）建立承租人风险预案。各单位应结合实际情况，事先做好物业租赁的风险预案，并根据承租人风险评价情况，及时督促其依法经营，严防欠租违约行为，确保租赁合同全面有效履行。当承租人不履行或不完全履行协议时，业主单位应按照风险预案，及时采取相应措施，依法保全资产，对造成的损失进行追缴。同时，做好诉讼准备，必要时可通过法律途径解决违约问题。

第三十三条物业租赁期满的管理。

（一）各单位应提前做好租期将满物业招租工作，避免出租租赁真空期，并按集团的有关规定报集团审批或备案。建立承租人管理机制。

（二）各单位应做好物业、移交财产和相关资料的回收核实工作，确保国有资产不流失。

第五章附则

第三十四条各单位是物业出租的责任单位，单位负责人是本单位租赁行为第一责任人，单位纪检（监察）、审计等有关部门应对本单位的物业出租工作进行全程监督，对物业出租合同的履行情况进行定期检查和随机抽查，及时纠正存在的问题，确保物业出租管理工作规范有序进行。

第三十五条承租人不履行或者不完全履行合同时，应按照合同约定及时采取有效措施，保障物业安全，维护企业利益。未及时采取措施或者措施不当造成国有资产损失的，相关职能部门将依法追究主要负责人及相关责任人的责任。

第三十六条各单位相关责任人在物业出租过程中违反相关法律、法规、规章及出租管理制度，以权谋私、滥用职权、玩忽职守，造成国有资产损失的，应当依法承担相应赔偿责任，并按照《国务院办公厅关于建立国有企业违规经营投资责任追究制度的意见》（国办发„2016‟63号）等相关规定追究责任；涉嫌违法犯罪的，移交国家有关机关依法处理。

第三十七条各单位应每年1月10日前将上一（截止至12月31日）的物业出租有关情况（按市国资委统一表格样式）报集团备案，每年11月底至12月初将下一年物业（出租）经营计划报集团备案。

第三十八条各单位应每季度最后一个月的25日前对照物业（出租）经营计划，梳理完成物业出租经营推进及完成情况并报集团备案。

第三十九条各单位应按照集团物业信息化管理及建设要求，及时组织做好系统数据的录入、更新及维护等工作，确保集团物业管理动态数据库运行平稳、安全及可靠。

第四十条 各单位与其他投资者合资、合作的项目公司的经营投资项目涉及承租本企业物业的；企业与承包方签订承包经营协议，涉及物业出租行为的，应参照本办法执行。

第四十一条

本办法在执行过程中与国家法律、法规有抵触的一律按国家的法律、法规执行。

第四十二条

本办法由集团负责解释。第四十三条 本办法自发文之日起实施。

第五篇：经营性物业修订版

中国民生银行经营性物业抵押贷款管理办法

第一章 总

则

第一条 为适应经营性物业信贷业务发展，规范经营性物业抵押贷款操作，丰富资产业务金融产品，增强我行市场竞争力，根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》等有关法律、法规及我行相关规定，特制定本办法。

第二条 本办法所称经营性物业，是指已取得合法有效的物业权证（包括房产证及土地证，下同）并投入商业运营，经营管理规范、租赁行为合法的物业。

物业形态包括商业综合体、写字楼、商场、酒店、会展中心、旅游地产、工业用房、住宅（用于出租）、停车场等多种形式；但不接受以售后回租方式经营的物业及与其经营高度关联的物业。

第三条 本办法所称的经营性物业抵押贷款，是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人（或所有权人同意并对之有实际控制能力的第三方经营机构）发放的，以其所拥有或经营的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入及借款人的其他合法收入进行还本付息的贷款。

第四条 经营性物业抵押贷款主要用于臵换他行正常类授信或关联借款，物业经营期的维护、改造、装修、招商等经营性资金需求，以及其他符合监管要求的用途。

第五条 经营性物业抵押贷款纳入我行中长期限额管理。

第二章 申请条件

第六条 经营性物业抵押贷款借款人应是在中华人民共和国境内依法注册成立的企事业法人，除须满足我行对借款人的一般要求 外，还应符合下列条件

（一）借款人的经营期限或存续期限原则上不短于贷款期限；

（二）借款人或其实际控制人拥有专业的运营管理团队，或与第三方专业管理团队签有委托管理协议；

（三）同意向我行提供已与承租人签署的《租赁合同》及租金缴纳情况的相关材料；

（四）物业持有人董事会或其他有权决策机构（根据公司章程的规定）同意将经营性物业作为借款人申请贷款的抵押物。

第七条 我行可接受的经营性物业应满足以下条件

（一）产权明晰，物业持有人持有合法有效的《房产所有权证》，拥有该物业的全部产权和独立的租金收入处臵权；

（二）产权剩余期限长于我行贷款剩余期限；

（三）所在区域发展定位与政府城市总体规划确定的发展趋势一致，物业业态与当地政府商业网点规划要求一致，经营定位准确且经营业态与物业业态定位一致，物业价值稳定或具有一定升值空间；

（四）实行专业化管理，具有可持续经营能力；

（五）地理位臵优越，原则上应位于城市中央商务区、主要中心商业区或城市中心（或副中心）等繁华地段，有较强的独立性和竞争性，交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚，位列世界五百强的商业企业入驻经营的大型超市、或由全国性金融机构等特殊承租人承租的物业，区位要求可适当放宽；

（六）酒店、宾馆类应为由知名品牌管理公司管理的三星级（含）以上级别、或国内知名的经济型连锁酒店，写字楼应为甲级标准，百货类应为物业面积（可供我行抵押面积）大于一万平方米、且主力店为知名品牌，混合业态的物业应至少满足以上一个条件，工业厂房位 2 于省级（含）以上开发园区。

第三章 授信调查

第八条 借款人向我行申请经营性物业抵押贷款，需提供以下资料

（一）一般风险授信要求提供的资料；

（二）经营性物业的物业权证；

（三）借款人购建物业投资构成、资金来源说明及相关合法有效的合同、协议或其他文件；

（四）借款人对外出租的主要协议或合同、发票、缴税凭证及影响租金收入的有关证明；

（五）承租人结构及租赁详细信息资料；

（六）我行要求提供的其他证明文件和资料。

第九条 借款人提出贷款申请后，经办机构应严格按照《中国民生银行授信尽职指引》中有关规定对借款人的资质、申报资料的真实完整有效、还款能力、还款方式等方面进行调查。同时根据经营性物业抵押贷款的特性，在调查环节还需重点了解但不限于以下内容

（一）核实经营性物业的权属，是否竣工验收合格、是否取得物业权证、物业是否设定抵押、是否存在未支付的工程款等情况。

（二）如存在租赁行为，则该物业应符合当地政策规定的出租要求且物业承租人应为政府机关或依法注册的企事业法人、个体工商户和自然人，具有稳定、可靠的经营收入。经办机构应通过公共渠道、承租人上下游客户、供货商等多种渠道搜集承租人的资料和信息，核实租赁行为的真实性及合法性。

（三）判断经营性物业长期价值、租赁前景、抵押权实现的难易程度及变现能力，对经营性物业在拟贷款期限内的经营稳定性作出综 合性判断。

（四）若物业出租方式为整体出租，且以承租人情况作为授信与否的主要判断依据，应通过实地调查主力承租人已有项目的经营情况等方式，对主力承租人的财务状况、经营情况、管理模式、持续经营能力以及租金支付能力进行调查评价。

其中，整体出租指商用物业全部承租人中一家或两家承租人租赁面积原则上达到全部可出租面积的70%以上，或最大三家承租人租赁面积合计不低于全部可出租面积的75%。主力承租人指租赁面积较大，并能提高租户凝聚力，对整个物业出租及租金收入影响较大的租户。

（五）若物业出租方式为零散出租，应对该经营性物业近三年营运情况、租金收入水平、租金实收率、空臵率、物业管理情况等进行分析，以对该物业经营现状与趋势作出评价。其中，零散出租是指租户构成达不到整体出租标准的模式。

（六）对于承租人系借款人关联企业的，经办机构应严格对其关联交易情况进行调查评价，并根据谨慎性原则就关联交易的存在及对贷款的影响作出判断，提出应对措施。

（七）核查租赁合同。物业出租必须签定书面租赁合同。确认经营性物业的出租对我行债权和抵押权的影响，特别关注租金缴纳方式、租金的调整、租赁期限、退租、行使抵押权时租约的调整、违约条款对借款合同及担保合同的影响等。

（八）核查借款人融资前支用该物业经营收入的实际用途；核实物业日常维持费用是否充分；调查借款人除该物业经营收入外的其他经营收入来源，判断借款人在该物业经营收入不足偿还贷款时，增加补充还款来源的能力。

（九）由物业持有人直接经营管理经营性物业的，应调查物业持 4 有人或其实际控制人从事物业经营管理的情况。

（十）设臵保证人的，应调查保证人的财务、经营情况，判断其担保能力。

第十条 根据借款人实际情况，按照还款方式与其经营收入增长规律相匹配的原则，确定合适的还款方式。

（一）等额本息还款法。是指借款人每期偿还相等数额的贷款本息，最后一期归还的金额为当期实际剩余借款本金及其利息；

（二）等额本金还款法，是指借款人每期偿还相等数额的贷款本金，同时付清本期应付的利息，最后一期归还的金额为当期实际剩余借款本金及其利息；

（三）收益全额还款法，是指借款人将商用物业每期的经营收入扣除约定的费用支出金额后的收益，全额用于偿还贷款本息，每期付息额按贷款余额实际占用天数计算；

（四）期末弹性还款法：是指贷款利息与部分本金在贷款期限内分期偿还，贷款期末将剩余本息一次性偿还，其中期末整付本金最高不超过原始贷款金额的50%；

（五）其他我行认可的还款方式。

第四章 授信审批

第十一条 经营性物业贷款按借款人和承租人的分类、物业所处地段及实际经营情况等，实行差别授信。

第十二条 贷款额度的基本测算方法有

（一）收入折现法。贷款额度按照经营性物业存续期内借款人可还贷经营收入的折现值计量。折现率统一按五年期以上基准利率+3%计算。

（二）市场价值法。贷款额度不超过经营性物业市场价值的 70％。经营性物业市场价值根据我行认可的物业评估报告或其他方式予以确定。

（三）利息保障倍数法。设定利息保障倍数，则贷款首年需要偿付利息=当年可还贷经营收入/利息保障倍数，于是贷款额度=首年偿付利息/实际利率。其中，利息保障倍数不低于1且（利息保障倍数/出租率）≥2.5。

（四）净收入测算法。以实际租金价格为参照，按照贷款期限内该物业的经营净收入（不含物业出售及再融资资金）覆盖贷款本息的原则测算额度。

第十三条 评审人员应综合考虑物业每年可还贷经营性收入（根据物业和承租人实际经营情况及租金缴纳情况，可遵循谨慎性原则对预期的可还贷收入进行适当调整）、物业变现值及其他可锁定的还款来源，合理选择上述一种或几种测算方法确定授信额度，但最高不得超过抵押物的评估净值。

第十四条 若借款人或实际控制人为国有控股及/或上市公司，且具有同类型物业经营经验的，可选择“收入折现法”、“市场价值法”、“利息保障倍数法”中的任一种确定授信额度。

第十五条 已连续经营三年以上且最近一年的平均出租率不低于70%的，或物业整租给世界500强企业或国内知名商业企业并已签订长期租约的，按“收入折现法”或“利息保障倍数法”确定授信额度，但不得超过“市场价值法”确定的额度。

第十六条 满足第七条第（五）款条件但连续经营期限不足三年的散租物业，以“净收入测算法”确定借款人授信额度。

第十七条 贷款期限原则上不超过十年（含），最长不超过十五年；散租物业贷款期限最长不超过十年。

第十八条 审查申报的还款安排是否合理，必要时对还款方式、期限给予调整并说明调整理由。

第十九条 根据物业经营的实际情况，可给予借款人还款宽限期。宽限期原则上不超过一年，最长不超过一年半。

第二十条 贷款利率遵循人民银行相关利率政策，根据实际市场情况和我行资金状况予以确定，原则上不低于基准利率、不使用固定利率。

第二十一条 原则上要求借款人与我行签订租金账户监管合同或协议，在我行办理资金结算、代收代付等中间业务，提高我行综合收益。

第二十二条 经营性物业抵押贷款必须以取得物业权证并投入正常运营的经营性物业作抵押担保，必要时还应提供我行认可的其他财产抵、质押、第三方保证，并可视具体情况要求借款人法人代表或其实际控制人提供连带责任保证担保。

第二十三条 经营性物业抵押贷款的审批按照我行现有授信业务审批流程及审批权限的相关规定执行。

第五章 贷款的发放

第二十四条 经营性物业抵押贷款审批通过后，经办机构必须严格落实抵押登记等相关手续，签订抵押合同。

第二十五条 抵押合同必须在房地产管理部门抵押登记并确保我行为抵押物的第一抵押权人。如贷款用途为臵换他行贷款，且因臵换原因无法及时办妥抵押登记，我行应先行办理顺位抵押登记，及/或提供其它足额担保。待该物业抵押登记障碍解除后，经办机构立即与借款人办妥抵押登记手续并确保我行为第一抵押权人。满足上述要求后，其他担保可相应解除。第二十六条 合同签订后，经办机构必须督促借款人告知所有物业承租人该物业已设臵抵押我行，要求所有物业承租人把租金定期打入借款人在我行开立的结算账户。必要时要求借款人出具履行告知义务的承诺。

第二十七条 借款人原则上应与我行签订租金账户监管合同或协议，明确物业经营收入直接进入我行指定账户，接受我行资金监管，并办理应收账款质押登记手续。

第二十八条 抵押物权存续期间，借款人应办理抵押物的财产保险，保险金额按我行相关规定确定，保险受益人为我行。保险期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险，保险单正本由我行保管。

第二十九条 抵押等授信条件按规定落实后，经办机构按照《中国民生银行放款中心操作规程（试行）》及其他相关规定向借款人发放贷款。

第六章 贷后管理

第三十条 经办机构应按照我行贷后管理有关规定和审批通知书的要求开展贷后管理工作。

第三十一条 经办客户经理应按季收集借款人的财务报表和物业经营情况的资料，经办机构应对借款人与我行签订合同的执行情况、贷款使用情况进行跟踪检查。

第三十二条 经办机构应对每笔贷款的支付进行审批并跟踪其流向。原则上要求还款账户余额不低于合同约定的金额。

第三十三条 经办机构应按照租金账户监管合同或协议，检查借款人租金收入（或经营收入）进入我行指定账户的执行情况，持续跟踪物业经营和现金流情况，重点关注主力承租人租赁合同履约情况或散户租金归集情况。第三十四条 对于分期还款的贷款，经办机构应定期检查贷款本息偿还情况。

第三十五条 经办机构应按我行相关制度要求进行押品的贷后管理及核查工作，动态监测押品价值变化并及时采取风险控制措施。

第三十六条 贷款期内，抵押物业如发生保险责任以外的毁损后不足以清偿贷款本息的，借款人应重新提供我行认可的抵押物并办理保险手续，或重新提供我行认可的担保。

第七章 附

则

第三十七条 本办法由中国民生银行总行负责解释与修订。第三十八条 行内涉及经营性物业抵押贷款业务的其他规定与本办法不一致的，以本办法为准。

第三十九条 本办法自颁布之日起执行，同时废止民银发[2007]412号文。