中国农业银行房地产开发建设贷款管理办法(失效)

第一篇：中国农业银行房地产开发建设贷款管理办法(失效)

中国农业银行房地产开发建设贷款管理办法（试行）农银发（2000）58号［失效］

第一条 为了加强房地产贷款管理，规范贷款行为，防范贷款风险，提高信贷资产质量，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》等有关法律法规和《中国农业银行贷款管理制度》，制定本办法。

第二条 本办法所指房地产开发建设贷款系指房地产开发、建筑安装、装修等房地产类企业用于房地产开发和建筑安装以及翻新的二次装修等房地产开发建设方面的贷款。

第三条 房地产开发建设贷款管理应符合《中国农业银行贷款管理制度》和《中国农业银行贷款操作规程（试行）》的一般规定。同时，依据本办法，加强房地产贷款专业管理。

第四条 根据资金用途和性质，农业银行对房地产开发建设贷款实行分类管理。房地产开发贷款实行中长期项目贷款管理。建筑安装贷款可根据贷款用途和期限，按短期贷款或中长期项目贷款管理。

第五条 本办法适用于农业银行本、外币房地产开发建设贷款管理。

第二章 贷款对象、用途、基本条件和科目

第六条 房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。建筑安装贷款是指对分类承担建筑、安装、市政建设以及从事房屋修缮和建筑物装饰等施工任务的企业发放的用于建筑材料储备和购置建筑安装设备的贷款。

第七条 借款人申请房地产开发贷款的，除具备《中国农业银行贷款管理制度》规定的一般条件外，还应具备以下基本条件：

（一）具备有权部门核定的开发资质等级证明。

（二）持有有效的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施（开）工许可证》，已开始销预售的，还需提供县以上房地产管理部门批准的《销预售许可证》。

（三）项目资本金不得低于项目总投资的30％，并先于贷款发放全部投入房地产项目开发。对分期开发的大中型项目，申请某一期开发贷款的，按当期开发投资要求资本金比例；对分期开发的大中型项目，申请整个项目开发贷款的，按整个项目总投资要求资本金比例。对贷款风险预期较大的项目，应相应上浮资本金比例。

（四）抵押物合法有效，对以房地产在建工程作为贷款抵押的，只能用已形成的现实资产部分作为抵押物，且在建工程抵押率不得超过抵押物市值的50％。

（五）工程监理单位有相应的资质等级。

第八条 借款人申请建筑安装贷款的，除具备《中国农业银行贷款管理制度》规定的一般条件外，还应具备以下基本条件：

（一）具备有权部门核定的开发资质等级证明。

（二）外地注册的建筑安装企业进入本地区承建项目许可证。

（三）申请中长期项目贷款的，自有资金至少应占中标或承建项目总投资的20％，并在贷款发放前投入工程建设；申请短期贷款的，符合《中国农业银行短期贷款管理办法》规定的条件。

（四）贷款担保合法有效。

第九条 房地产开发建设贷款在房地产类贷款科目中核算反映。

第三章 贷款申请和受理

第十条 房地产开发企业或建筑安装企业直接向开户行提出借款的书面申请，申明借款金额、币种、期限、用途、贷款方式、担保方式、还款来源及偿还能力等情况。

第十一条 对开户行同意受理的借款申请，申请房地产开发贷款的，通知开发商正式填写《固定资产（中长期）借款申请书》；申请建筑安装贷款的，根据资金期限，属于短期贷款的，通知建筑安装企业正式填写《流动资金（中短期）借款申请书》，属于中长期项目贷款的，通知借款人正式填写《固定资产（中长期）借款申请书》。

第十二条 开户行除要求开发商或建筑安装企业提供《中国农业银行贷款操作规程（试行）》规定的一般相关资料外，开发商还应提供以下资料：

（一）开发资质等级证书；

（二）经济适用住房开发项目列入国家年度经济适用住房建设投资计划和信贷计划以及政府部门对该项目减免税费的有效批件；

（三）土地出让合同、土地出让金交纳凭证以及土地规划红线图，经济适用住房开发项目土地划拨证明；

（四）《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程施（开）工许可证》，已开始销预售的，还需提供县以上房地产管理部门批准的《销预售许可证》；

（五）项目所在地总平面图、规划设计方案、投资概（预）算书、供水、供电、供气和雨水、污水排放合同及公建配套资料；

（六）抵押物保险单或借款人同意对抵押物投保的承诺函；

（七）参建、联建合同或协议；

（八）建筑工程保险单或借款人同意投保建筑工程险的承诺函；

（九）与贷款相关的其他资料。

建筑安装企业除提供贷款操作规程规定的一般相关资料外，还应提供以下资料：

（一）建筑施工企业资质等级证书；

（二）外地注册的建筑安装企业进入本地区承建项目许可证；

（三）中标和承建协议、合同及承建项目清单；

（四）中标和承建项目的规划设计方案、投资概（预）算书；

（五）其他贷款相关资料。

第四章 贷款调查

第十三条 贷款合法性调查。

贷款调查部门对房地产开发贷款合法性的调查，除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，还应调查、认定：

（一）从事房地产开发的资格。主要调查借款人营业执照是否真实有效，执照规定的经营范围是否包含房地产开发、房地产销售等项目。

（二）开发资质等级证书的有效性。调查开发商开发资质等级证明是否真实有效，是否经有权部门办理年检。

（三）土地出让合同的真实性、有效性。应调查土地出让合同是否真实有效，土地规划红线图是否经批准。

（四）合法批件的完整性。应调查项目所在地块的土地出让金是否已交清，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施（开）工许可证》是否齐全有效；已经开始销预售的，是否持有有效的《销预售许可证》；上述批件是否为临时性质的批件。

（五）贷款用途的合规性。应调查贷款项目开发是否符合国家有关法律法规和政策。对涉及农用地转为建设用地的，应调查是否办理了农用地转用审批手续，是否属改变农业用地用途进行房地产开发或利用建设项目、规划许可和红线图转让等形式变相“炒卖”土地；对利用城市规划区内的集体所有的土地进行房地产开发的，应调查是否依法征用转为国有土地后可进行有偿出让。

（六）参建、联建协议或合同的合法性。

（七）对经济适用住房开发项目，还要调查该项目是否列入国家年度经济适用住房建设投资计划和信贷计划，减免税费的证明文件是否真实有效，划拨土地的取得是否合法。

（八）抵押物的合法性。

根据房地产管理的有关法律、规定，不得用下列房地产进行抵押：

1.违章建筑及已列入拆迁范围的房屋、设施；

2.军事设施；

3.以出让方式取得土地使用权，满二年未动工开发，可以无偿收回的土地使用权；

4.国有土地使用权已抵押登记的地上房屋所有权，地上房屋所有权已经抵押登记的国有土地使用权作为抵押物。

根据房地产法对房地产转让的有关限制规定，应避免用下列房地产进行抵押：

1.未按土地出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的；

2.按照土地出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，未完成投资总额25％以上的，属于成片开发土地的，未形成工业用地或者其他建设用地条件的；

3.城市规划区内的集体所有土地，未转为国有土地的。

对建筑安装贷款的合法性调查，除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，还应调查、认定：

（一）从事建筑安装的资格。主要调查借款人营业执照是否真实有效，执照规定的经营范围是否包含建筑安装、装修等项目，营业执照是否经工商行政管理部门办理年检手续。

（二）建筑施工企业资质等级证书的有效性和建筑活动的合法性。应调查建筑施工企业资质等级证书是否有效，是否经有权部门办理年检，其建筑活动是否超越该企业资质等级许可的业务范围，是否用其他建筑企业的名义承揽工程。

（三）外地企业承建许可证。应调查外地注册的建筑安装企业是否持有进入本地区承建项目的许可证，许可证是否真实有效。

（四）建筑安装企业提供的中标和承建合同、协议真实有效。

（五）贷款实际用途合规。是否用于垫资承包等国家政策所列禁项。

第十四条 贷款安全性调查。

贷款调查部门除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，对房地产开发贷款的安全性还应调查以下内容：

（一）项目资本金比例和到位情况。对参联建项目，应调查项目资本金是否用贷款或债务抵充。

（二）抵押物的变现能力。对设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，应调查拍卖所得价款中扣除优先缴纳出让金后第二还款来源的偿债能力。调查是否将抵押人所有的、在土地和房屋管理部门登记的国有土地使用权和地上房屋同时进行抵押，不得分立抵押。

（三）个人住房按揭贷款配套情况。应调查该项目个人住房按揭贷款来源意向以及构成。

（四）建筑工程监理落实情况。应调查工程监理单位是否具有与该工程对应要求的资质等级，在其资质等级许可的监理范围内承担工程监理业务；调查监理单位的业绩、信誉；调查委托监理协议内容是否完善，建设资金使用是否纳入监理范围。

除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，对建筑安装贷款的安全性还应调查以下内容：

（一）自有资金比例和到位情况。

（二）建筑安装企业承建的工程清单中是否有我行发放的房地产开发贷款项目。

（三）房地产项目开发企业的资金投入是否到位。

（四）中标、承建协议或合同中规定的付款时间是否早于借款人提出还款时间。

第十五条 贷款效益性调查。

贷款调查部门除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，对房地产开发贷款的效益性还应调查以下内容：

（一）从项目所处地段、户型设计、房屋质量设计标准、物业管理水平、周边环境等方面，与同类项目的销售（出租）相比，预测市场前景；

（二）项目供水、供电、供气和雨水、污水排放等公建配套对市场销售（出租）的影响；

（三）项目的销售（出租）策略是否符合市场的需要；

（四）给存款、中间业务等带来的附带效益；

（五）对已开始销预售的项目，要调查其销预售情况，分析市场风险；

（六）对于经济适用住房开发项目还要调查其价格构成要素的测算是否合理。

除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，对建筑安装贷款的效益性还应调查以下内容：

1.借款人提出的建筑安装、装修的标准是否与工程设计标准相符；

2.借款人提出的建筑安装、装修的进度是否影响施工项目的到期完工，实现销售（出租）。

第十六条 在对贷款合法性、安全性、效益性进行调查了解的基础上，按照《中国农业银行房地产开发企业信用等级评定办法（试行）》的有关规定对借款人进行信用等级测评。

第五章 贷款审查、审批和发放

第十七条 房地产开发建设贷款实行审贷部门分离运作，贷款审查部门独立对贷款调查意见的准确性、完整性和合理性进行审查核准。

第十八条 房地产开发建设贷款实行分级审批、授权管理。房地产开发贷款按照中长期项目贷款审批权限，对授权权限内的贷款进行审批。对建筑安装贷款，根据贷款用途、期限，按短期贷款或中长期项目贷款审批权限审批。

第十九条 在项目资本金或自有资金全部到位，投入项目或工程建设后，开户行根据借款合同的约定和贷款发放的有关规定，办理贷款发放手续。

第二十条 房地产开发贷款以及建筑安装中长期贷款实行逐笔核贷，逐笔发放，按照工程设计和实际施工进度的需要逐笔办理贷款发放手续。

第六章 贷后检查和收回

第二十一条 对房地产开发贷款和建筑安装中长期贷款要派驻项目经理或项目管理组，并实行项目经理负责制，项目经理负责具体的贷后管理。

第二十二条 贷后检查包括对外检查和对内检查。对外检查是指贷款发放后，派驻公司信贷员或信贷组对借款人贷款的使用和运行情况进行的跟踪检查。对内检查是指上级单位对项目经理、项目管理组贷后管理工作进行的检查。

第二十三条 房地产开发建设贷款实行专款专用，封闭运行。要对贷款逐笔进行跟踪检查，并按月提交贷款检查的书面报告。定期检查报告的主要内容有：

（一）项目是否按预定的设计要求和计划工程进度施工、竣工、出售和运行；

（二）借款人是否按照借款合同规定和实际用款计划使用贷款，有无挪用贷款；

（三）借款人贷款归行和还款付息情况；

（四）对建筑安装贷款，要检查借款人材料储备是否正常，应收账款是否及时清理收回，是否向外单位投资，或垫资承包等问题；

（五）其他影响贷款安全的情况。

第二十四条 上级单位应定期对项目经理或项目管理组的贷后管理工作进行对内检查，检查内容主要是：

（一）督促项目经理或项目管理组对项目进行检查和报告；

（二）及时发现和反映信贷工作中存在的问题，提出改进措施；

（三）对项目经理或项目管理组的贷款跟踪管理工作情况和所辖大额贷款项目情况以书面形式上报。

第二十五条 建立贷款风险早期预警制度。项目经理、项目管理组、上级检查单位发现借款人出现以下情况时，应随时向有关领导、上级主管单位报告，及时采取相应的风险防范措施。

（一）借款人主要管理人员无故离岗、逃逸、隐匿、被司法机关关押、逮捕等；

（二）实行联营、改制、合作、分立、破产、资产重组、项目有偿转让等投资主体变更；

（三）企业发生法律纠纷和诉讼，银行账户被冻结；

（四）改变项目设计，项目工程进度缓慢，工程质量下降，亏损持续、大量增加；

（五）不接受信贷监督，资金体外循环，贷款逾期、拖欠利息；

（六）未经贷款行同意，将已设定抵押权的房产出让或进行再抵押；

（七）抵押物遭受火灾等重大灾害，损失严重；

（八）改变销售策略，项目销售不畅；

（九）其他加大贷款风险的重大事件。

第二十六条 房地产开发贷款的收回。对以在建工程作开发贷款抵押并提供配套按揭贷款的项目、楼盘，在产权过户给置业者、办妥产权变更手续、按揭贷款抵押转为房产抵押的同时，收回该楼盘、项目的房地产开发贷款，以避免同一抵押物重复抵押。

第七章 附则

第二十七条 单位自建房贷款比照本办法执行。

第二十八条 本办法由总行负责制定、解释和修订。省市分行可依据本办法制定相应的操作细则。对超出本办法规定条件的项目需报总行审定。

第二十九条 本办法自发布之日起试行。试行期一年。

第二篇：房地产开发贷款管理办法(2016年版)

张家口银行房地产开发贷款管理办法

（2016年版）

第一章 总 则

第一条 为了加强房地产管理，规范贷款行为，防范贷款风险，提高信贷资产质量，根据《中华人民共和国商业银行法》《中华人民共和国担保法》《固定资产贷款管理暂行办法》《项目融资业务指引》等有关法律、法规和制度规定，制定本办法。

第二条 本办法所称房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的，用于住房、商业用房及其配套设施建设的贷款。

第三条 发放房地产开发贷款必须符合国家的方针、政策，遵守国家法律法规和总行相关规定，坚持安全性、流动性和效益性原则。

第四条 房地产开发企业实行名单制。对未列入名单的开发企业，不得为其办理房地产开发贷款业务。

第五条

本办法适用于张家口银行各分支机构。

第二章 贷款种类和条件

第六条 贷款种类。房地产开发贷款的种类主要包括住房开发贷款、商业用房开发贷款和综合用房开发贷款。

（一）住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于住房及其配套设施建设的贷款。

（二）商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场和宾馆（酒店）及其配套设施等商用项目建设的贷款。

（三）综合用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于商住两用房及其配套设施等综合性用房项目建设的贷款。

第七条 借款人条件。借款人应具备以下条件：

（一）经工商行政管理部门核准登记的企业法人；

（二）取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；

（三）产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；

（四）在我行开立基本存款账户或一般存款账户；

（五）评定的信用等级符合总行要求；

（六）信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；

（七）贷款人规定的其他条件。

第八条 贷款项目条件。贷款项目应具备以下条件：

（一）已纳入国家或地方建设开发计划，其立项或备案文件合法、完整、真实、有效；

（二）土地全部价款已交清，无任何法律纠纷；

（三）具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》；

（四）项目资本金不低于项目总投资的35％，且能够在使用银行贷款之前投入项目建设；

（五）项目实际功能与规划用途相符，符合当地市场需求，有良好的经济和社会效益；

（六）有我行认可的有效担保；

（七）贷款人规定的其他条件。

第三章 贷款期限与利率

第九条

房地产开发贷款期限一般不超过3年，总行另有规定的除外。

第十条 房地产开发贷款利率按照中国人民银行及我行产品定价相关规定执行。

第四章 贷款担保与保险

第十一条

房地产开发贷款执行总行担保管理等相关制度规定，主要采取抵押担保方式，优先以本项目土地及在建工程设定抵押。以土地作抵押的，抵押贷款金额不得超过抵押物价值的70％；以在建工程作抵押的，抵押贷款金额不得超过抵押物价值的50％。

第十二条 借款人提供的抵押物，应当符合《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》等法律法规及关于商业性房地产信贷的相关政策规定。

第十三条

房地产抵押价值，可由贷款人与抵押当事人进行协商议定，或委托贷款人与抵押登记部门共同认可的的资产评估机构进行评估。

第十四条 以土地使用权作抵押的，确定抵押期限时应以土地使用权出让合同的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限为限。

第十五条 房地产开发贷款采取质押担保方式、保证担保方式的，执行我行相关担保管理规定。

第十六条 对需要办理保险的，借款人应按贷款人指定的保险种类到保险公司办理保险。保险期限不得短于借款期限，投保金额不得低于贷款本息金额，并应当明确贷款人为该保险的第一受益人。保险期间，保险单原件由贷款人保管。

第五章 贷款受理、调查、审查与审批

第十七条 贷款受理。借款人申请贷款时，应向贷款人提交借款申请，并提供以下有效资料：

（一）借款人资料

1、营业执照、房地产开发资质证书、税务登记证、组织机构代码证、基本存款账户开户许可证；

2、公司章程及相关验资报告；

3、借款人中征码及信用报告查询授权书；

4、法定代表人身份证明及信用报告查询授权书；

5、公司最高权力机构或其授权机构同意申请借款的决议文件；

6、公司上三个及近期财务报表；

7、贷款人要求提供的其他资料。

（二）贷款项目资料

1、项目立项批文或备案资料；

2、项目可行性研究报告或具有相当性质的项目相关资料；

3、国有土地有偿使用合同和土地出让地价款缴交凭证；

4、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》；

5、已投入的项目资金凭证；

6、建筑施工合同及监理合同；

7、贷款人要求提供的其他资料。

第十八条 贷款调查。贷款调查核实内容主要包括以下方面内容：

（一）借款人情况

1、基本情况。主要调查借款人组织形式、股权结构、业务范围、资质等级、经营业绩和发展前景等；法定代表人、实际控制人和其他高级管理人员的学历、经历、经营管理能力、诚信状况和经营业绩等；主要股东的实力和经营业绩等情况。

2、财务情况。主要分析借款人上三个和近期财务报表，调查企业经济实力、经济效益和偿债能力等，要特别关注重点会计科目财务数据和指标的异常变化。

3、资信情况。主要通过有关资信查询系统调查借款人资信情况。

4、关联情况。主要调查核实借款人及其股东的关联关系和业务情况。

（二）贷款项目情况

1、项目基本情况。主要调查项目“四证”及其附件是否齐全、真实，内容是否一致；核实项目资金凭证，验证项目资本金是否如实投入项目并达到35%；项目建设进度是否合理，实际建设是否与规划相符；贷款用途是否真实，是否用于缴交土地出让金。

2、建设内容情况。主要调查项目用地性质和用途；项目类型、特点、地理位臵、规划设计、环境规划、占地面积、建筑面积、容积率、建筑密度和绿化率等。

3、建设条件和资金情况。主要调查土地价款是否全部缴交；项目周边的市政规划、设施情况；项目监理和施工企业的资质情况；项目拆迁安臵情况，是否存在拆迁纠纷；项目土地闲臵情况；预（销）售情况；其他融资方式的合法、合规、合理性；项目投资预算情况及资金缺口应对措施；贷款用途和用款计划。

4、项目市场前景。主要调查当地房地产市场情况；项目周边同类物业的销售和出租情况；项目定位定价是否合理，目标客户定位是否明确；销售或出租计划是否合理。

（三）担保情况

主要调查抵押物的性质和权属是否明晰、合法有效，价值是否充足；保证人的保证资格和保证能力等。

（四）其他需要调查核实的情况。

第十九条 贷款审查。贷款审查人员结合以上调查内容对借款人、贷款项目、贷款担保、还款能力等情况进行审查和风险判断，提出审查意见。

第二十条 贷款审批。贷款审批人员结合贷款风险因素和风险规避措施，做出贷款决策。

房地产开发贷款审批按照总行有关审批授权规定执行。

第六章 贷款发放

第二十一条 对已审批同意的贷款，应按照项目建设的工程进度放款。在贷款发放前，贷款人应与借款人及其他相关当事人签订书面借款合同、担保合同等相关合同，并办妥担保手续，落实各项发放前提条件。

第二十二条 房地产开发贷款采取受托支付方式，由贷款人根据借款人委托将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。

第七章 贷后管理

第二十三条 贷款人应为借款人建立贷款档案，贷款档案管理执行总行授信业务档案管理有关规定。

第二十四条 贷款人应做好贷后管理相关工作。贷后管理内容包括贷后检查、资金监管、贷款本息催收、风险预警等，要按照总行相关制度规定执行。

第二十五条 贷款人应要求借款人定期提供财务报表等资料，定期对借款人执行借款合同情况、贷款使用情况及经营情况进行跟踪调查和检查。

（一）对借款人信用状况下降或擅自改变规划、变更项目的，贷款人要及时采取措施直至收回贷款；

（二）贷款人应对抵（质）押物价值的变化情况进行监测和评估，对抵（质）押手续不完善的要及时补充完善，对抵（质）押物价值不足值的要及时追加担保或采取其他措施。

第二十六条 贷款人应要求借款人在借款合同履行期内出现下列情况之一时，必须事先通知贷款人或征得贷款人同意：

（一）法人、法定代表人及主要股东变更；

（二）担保能力发生较大变化；

（三）产权变动或重要财产被处臵；

（四）经营方式及经营范围有调整；

（五）项目实施进度或资金使用计划有重大调整；

（六）经营场所迁移；

（七）影响贷款人权益的其他重要变动。

第二十七条 贷款人应要求借款人按期足额归还贷款本息；贷款需要展期的，执行总行贷款展期管理有关规定。

第二十八条 贷款作业监督、监测、分析、检查、预警等执行总行贷后管理有关规定。

第二十九条 贷款形成不良的，执行总行不良贷款管理有关规定。

第八章 附 则

第三十条 本办法与以往规定不一致的，按本办法执行；未尽事宜，按我行信贷管理相关规定执行。

第三十一条 本办法由张家口银行总行负责解释和修订。

第三十二条 本办法自印发之日起执行。《张家口市商业银行房地产开发贷款管理办法》（张商银字[2014]300号）同时废止。

第三篇：房地产开发建设管理办法

营子区房地产开发建设管理办法

第一章 总 则

第一条 为加强对房地产开发建筑活动的监督管理,维护建筑市场秩序,保证建筑工程的质量和安全,促进我区房地产开发市场健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》,《中华人民共和国招标投标法》、《河北省建筑条例》等有关法律、法规的规定，结合本区实际，制定本办法。

第二条 第二条在本行政区域内从事房地产开发经营和实施房地产开发建设管理，适用本规定

第三条 房地产开发建筑市场应遵循统一管理的原则，实行公平竞争和合法经营，禁止分割、封锁、垄断建筑市场等不正当行为。

第二章 项目开发审批流程

第四条 房地产开发主管部门应当根据城市规划、土地利用总体规划和房地产市场的供求情况，会同有关部门编制本行政区域的房地产开发规划，报同级人民政府批准。根据批准后的房地产开发规划，会同规划、土地等行政主管部门，拟定本行政区域的房地产开发计划，纳入当地国民经济和社会发展计划，按照规定的程序组织实施。

第五条 房地产开发企业必须自取得土地使用权之日起15日内，向项目所在地的房地产开发主管部门领取房地产开发项目手册。

第六条 审批流程：国土局提供具备出让条件的土地、环保局提供环境评价文件、地震局提供地震安全评价文件、规划部门提供刚性规划条件---国有土地使用权出让（招、拍、挂），核发建设用地批准书、国有土地使用权证书（需要拆迁的，如属于棚户区改造项目，由政府进行拆迁，净地出让，公开挂牌竞拍）----到规划部门办理建设用地规划许可证----由规划、市政、绿化、城管、人防、消防、环保、地震、气象局、安监、技术监督、水务等部门联合审图---办理建设工程规划许可证---进行工程招投标----办理建设工程施工许可证----办理商品房预售许可----工程竣工后组织施工、设计、监理等进行竣工验收----由建设、规划、城管、绿化等部门进行联合验收、认可----建设工程竣工验收备案。

第七条 建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：

(一)《建筑工程施工许可证申请表》；

(二)已经办理该建筑工程用地批准手续，取得土地使用权证书；

(三)在城市规划区内的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证；

(四)施工场地已基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；

(五)已经确定施工企业，并签订了工程施工合同。按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效；

(六)有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已报送建筑工程施工图审查机构进行了审查；

(七)有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，专业性较强的工程项目编制了专项质量、安全施工组织设计，并按规定办理了质量、安全监督手续；

(八)按照规定应该委托监理的工程已委托监理；

(九)建设资金已经落实。房地产开发企业筹集的房地产开发项目资本金占项目总投资的比例，经济适用住房项目不得低于百分之二十，其他房地产开发项目不得低于百分之三十五。专项用于房地产开发项目的建设，接受有关部门的监督管理。鼓励房地产开发企业实行业主工程款支付担保制度。(十)法律、行政法规规定的其他条件。

第八条 建筑工程开工前，建设单位必须将施工图设计文件报送建筑工程施工图审查机构进行施工图审查，审查合格后，方可交付施工。施工图设计文件未经审查或审查不合格的项目，建设行政主管部门不得发放施工许可证书，施工图设计文件不得交付施工。

第三章 发包、承包和招标、投标管理

第九条 建筑工程活动应当按照有关法律、法规规定实行招标发包。建设单位不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标单位，不得对潜在投标单位实行歧视待遇，不得对潜在投标单位提出与招标工程实际要求不符合的过高的资质等级要求和其它要求。

第十条 建筑工程实行公开招标的，发包单位应当依照法定程序和方式发布招标公告，提供载有招标工程的主要技术要求、主要的合同条款、评标的标准和方法以及开标、评标、定标程序等内容的招标文件。

第十一条 建筑工程的招标投标活动必须在规定的建设工程交易中心进行。

第十二条 建设单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期。

建设单位不得明示或者暗示设计单位或施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量。

第十三条 任何单位和个人不得滥用行政权力，限定发包单位将招标发包的建筑工程发包给指定的承包单位。

第十四条 按照合同约定，建筑材料、建筑构配件和设备由工程承包单位采购，建设单位不得指定承包单位购入用于工程的建筑材料、建筑构配件和设备或者指定生产厂、供应商。

建设单位不得明示或暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。第十五条 承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。禁止建筑工程施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑工程施工企业的名义承揽工程，禁止施工单位允许其他单位或者个人以本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。

第十六条 禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。

第十七条 建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位，但是，除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可。施工总承包的建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。不分包工程或使用自有劳务的建筑企业须向区建设行政主管部门和区劳动监察部门提交书面承诺进行备案。

第十八条 从事发包、承包、建设监理等建筑经营活动的单位和个人，必须经建设行政管理部门审查各项资质、营业执照、建造师、特种作业人员证书、项目部成立文件、企业内部经济承包合同等原件，核查无误后方可从事经营活动。

第十九条 一名建造师只能在一个工程内担任项目经理，不能同时在两个以上的工程担任项目经理。建设工程项目经理部的组成，必须由施工单位以文件形式进行确定。建造师和相关管理人员证书原件必须交区建设行政主管部门留存，凭工程项目竣工验收材料退回。且上述人员不得擅自变更。如因健康、外出等原因确需更换的必须经建设单位书面批准并报区建设局备案。

第二十条 省外或市外单位来本区从事承包、发包业务的，应当到市建设行政主管部门进行登记备案，否则不允许进入本区投标或承揽工程。

第二十一条 建设工程开工前，建设单位必须向区劳动监察部门缴纳工程总造价5%的工资保障金，作为发生拖欠工资时的应急保障。工程竣工后，必须由劳动监察部门出具未拖欠工资证明，方可进行竣工验收和备案。

第二十二条 建筑业企业必须把劳务作业分包给有资质的劳务企业，从是劳务作业的企业必须将资质证书和劳动合同报区建设行政主管部门和区劳动监察部门备案。使用农民工必须签订规范的劳动合同，合同中必须明确工资支付标准和支付方式，工资发放表必须经农民工、项目部负责人、总包单位、分包单位负责人签字确认后，在施工现场公示并存档备查。总承包企业对所承包工程中的农民工工资支付负总责，由于监督不力导致对分包队伍失控造成拖欠农民工工资的，一律由总承包企业垫付。

发生拖欠农民工工资的，进行不良行为记录，对引发农民工集体上访事件，造成一定社会影响的，外地企业一律清除我区建筑市场，本地企业暂停其在本区项目的投标资格。由于建设单位拖欠工程款，致使施工企业拖欠农民工工资，引发农民工集访事件，造成一定社会影响的，其已竣工项目暂停办理备案手续、在建项目暂停施工、新建项目一律暂停各项建设手续。

第四章 建筑工程合同与造价管理

第二十三条 任何单位和个人均不得在招标标底或者投标报价、工程结算审核和工程造价鉴定等工程造价计价活动中，有意抬高或压低价格。实行招标的工程，工程开标前最高限价和工程量清单，应当由具有编制招标文件能力的招标人或其委托的具有相应资质的工程招标代理机构或造价咨询机构编制，并将最高限价编制文件报区建设行政主管部门备案。最高限价、投标报价、工程结算审核和工程造价鉴定文件必须由造价工程师签字，并加盖造价工程师执业专用章，方可生效。

第二十四条 建设工程合同造价因人工、材料、机械及其他费用发生变化，根据合同约定可以调整但合同中未约定调整方 式的，应当依据建设行政主管部门发布的计价规定和计价标准变更合同价款。

第二十五条 建筑工程的发包单位与承包单位双方应当按照合同约定定期或者按照工程进度分段进行工程款结算。

工程竣工验收合格，应当按照下列规定进行竣工结算：(一)承包方应当在工程竣工验收合格后的约定期限内提交竣工结算文件。

(二)发包方应当在收到竣工结算文件后的约定期限内予以答复，逾期未答复的，竣工结算文件视为已被认可。

(三)发包方对竣工结算文件有异议的，应当在答复期内向承包方提出，并可以在提出之日起的约定期限内与承包方协商。

(四)发包方在协商期内未与承包方协商或者经协商未能与承包方达成协议的，应当委托工程造价咨询单位进行竣工结算审核。

(五)发包方应当在协商期满后的约定期限内向承包方提供工程造价咨询单位出具的竣工结算审核意见。建筑工程的发包单位与承包单位双方在合同中对上述事项的期限没有明确约定的，可认为其约定期限均为28日。

建筑工程的发包单位与承包单位双方对工程造价咨询单位出具的竣工结算审核意见仍有异议的，在接到该审核意见后一个月内可以向县级以上地方人民政府建设行政主管部门申请调解，调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第二十六条 建设工程的承发包双方应当按照法律、法规的规定签订合同，并使用统一的合同文本。合同中应明确约定项目部管理人员以及预付工程款、拨付进度款、工程结算的数额、时限、支付方式和变更调整方式等内容。

建设工程承包合同（包括总承包合同、分包合同、劳务作业合同、监理合同、招标合同、勘察设计合同等），必须到区建设行政管理部门备案。如合同变更和补充，应及时将变更后的合同和补充协议到建设行政主管部门备案。

第五章 质量和安全管理

第二十七条 施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料。

施工单位在施工过程中发现设计文件和图纸有差错的，应当及时提出意见和建议。

第二十八条 施工单位必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定，对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验，检验应当有书面记录和专人签字；未经检验或者检验不合格的，不得使用。

第二十九条 施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在建设单位或者工程监理单位监督下现场取样，并送具有相应资质等级的质量检测单位进行检测。

第三十条 工程监理单位应当选派具备相应资格的总监理工程师和监理工程师进驻施工现场。未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工。未经总监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收。

第三十一条 建设单位应当为工程项目提供安全的作业环境，并按有关规定支付施工单位为确保施工安全而采取安全措施和施工现场临时设施的费用，此项费用应当在确定工程造价时，按有关规定，专项计提，实施招标的工程，安全产文明施工措施费应当作为不可竞争费用单独报价。

第三十二条 施工单位应文明施工、安全施工，采取有效措施，防止事故发生。

施工现场应按规定设置围护设施，禁止在围护栏外堆放建筑材料、机具和进行施工作业。工程竣工后，施工单位应当及时拆除现场围护和临时设施，清除建筑垃圾。严格控制施工现场的粉尘、废气、废水、固体废弃物以及噪声、振动等对环境的污染和危害。

第六章 房地产经营

第三十三条 商品房的销售价格，可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积计价或者按建筑面积计价。

商品房的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

第三十四条 计算商品房的面积，应当执行国务院建设行政主管部门和有关部门公布的《房产测量规范》及其他有关规定。

第三十五条 房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；

(三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

(四)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。第三十六条 房地产开发企业预售商品房，应当向房屋购买人出示商品房预售许可证明。

商品房预售广告应当载明商品房预售许可证明的批准文号。

第三十七条 房地产开发企业预售商品房所得的款项，必须按规定用于该房地产开发项目的建设。

第三十八条 房地产开发企业现售商品房，应当向房屋购买人出示下列文件：

(一)房地产开发企业的营业执照；

(三)土地使用权证书；

(四)建设工程规划许可证和施工许可证；(五)竣工验收的备案证明。

第三十九条 销售商品房时，房地产开发企业必须将建设工程设计方案及住宅小区各项公共服务设施的建筑面积、用地面积和承诺事项，在项目所在地或者销售地点进行公示，并不得对商品房的质量、面积、性能和周围环境等情况作引人误解的虚假宣传。

第四十条

销售商品房设有样板房的，房地产开发企业应当说明实际交付商品房的质量、设施、装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

第四十一条 销售商品房时，双方当事人应当按照国务院有关部门推荐使用的商品房买卖合同示范文本签订书面合同。

第四十二条

商品房交付使用时，房地产开发企业必须向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当载明保修范围、保修期限和保修单位等内容。商品房在保修范围和保修期限内发生质量问题的房地产开发企业应当依法履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并具体载明使用注意事项。

第四十三条

在商品房保修期内，房地产开发企业因对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第四十四条 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以委托具有相应资质的建设工程质量检测单位进行检测。经检测确认主体结构质量不合格的，购买人有权退房，其检测费用由房地产开发企业承担；经检测确认主体结构质量合格的，其检测费用由购买人承担。

第六章 附 则

第三十一条 本办法自公布之日起施行。

第四篇：中国农业银行县域医院贷款管理办法

中国农业银行县域医院贷款管理办法 第一章 总

则

第一条 为规范中国农业银行（以下简称农业银行）县域医院贷款业务经营行为，促进相关业务健康发展，根据国家有关法律法规和农业银行信贷管理制度，制定本办法。

第二条 本办法所称的县域医院贷款指农业银行向县级公立（或国有资本占主导地位）医院发放的贷款。

第三条 发展县域医院贷款业务应坚持以下基本原则：

（一）择优支持。重点支持二级乙等（含）以上、在当地具有相对领先优势，或非限定性收入达到一定规模的公立医院。

（二）风险可控。根据客户偿还能力审慎确定贷款额度，科学约定贷款期限，有效防范信贷风险，保证县域医院贷款业务稳健发展。第二章 贷款对象、种类及条件

第四条 贷款对象。县域医院贷款对象为注册地在县域内（县、县级市）的县级公立或国有资本占主导地位的医院。

第五条 县域医院向农业银行申请贷款应同时具备以下基本条件：

（一）所有权性质为公立或国有资本占主导地位。

（二）医院等级在二级乙等（含）以上（未进行评级的医院，由有权卫生部门出具相应等级认定证明，也可同等对待），上年非限定性收入在３０００万元（含）以上或非限定性收入在县域排名首位。

（三）中医医院药品收入占医院年总收入的比率＜６０％，综合医院药品收入占医院年总收入的比率＜５０％。

（四）事业基金和待分配结余之和不小于０。

（五）信用等级在ＢＢＢ－级（含）以上。

（六）当期负债总额低于上非限定性收入。

（七）在农业银行开立基本存款账户或一般存款账户，自愿接受农业银行信贷监督和结算监督。

第六条 贷款种类。县域医院贷款分为流动资金贷款、一般固定资产贷款和项目融资。县域医院流动资金贷款是指为满足医院客户正常经营过程中药品采购、设备维修等日常经营周转需要发放的贷款。县域医院一般固定资产贷款是指针对医院扩建、改建、装修、医疗设备购置等固定资产投资而发放的贷款。县域医院项目融资是指针对医院整体搬迁建设而提供的贷款。

第七条 贷款种类条件。县域医院申请下列贷款种类，除具备第五条规定的基本条件外，还应同时满足以下条件：

（一）中期流动资金贷款。

１．信用等级原则上在ＢＢＢ级（含）以上。２．与农业银行合作关系良好，无不良信用记录。

（二）一般固定资产贷款。

１．信用等级原则上在ＢＢＢ级（含）以上。２．自有资金比例不低于３０％。

（三）项目融资贷款。除满足一般固定资产贷款条件外，还需同时符合以下条件：

１．上一非限定性收入大于５０００万元。２．提供符合农业银行要求的抵押（保证）担保。３．与农业银行签订事业法人《账户监管协议》。第三章 贷款额度、期限、方式及还款方式

第八条 县域医院贷款纳入客户授信额度管理，同时：

（一）上非限定性收入不超过５０００万元（含）的县域医院客户，贷款额度原则上不高于上非限定性收入的５０％。

（二）上非限定性收入超过５０００万元的县域医院客户，贷款额度原则上不高于上非限定性收入的７０％。

（三）项目融资贷款额度一般不高于上一非限定性收入的８０％。第九条 县域医院流动资金贷款期限原则上在１年以内，最长不超过３年。县域医院固定资产贷款期限按照《中国农业银行固定资产贷款管理办法》的规定，以经评估的借款人预计现金流情况合理确定，原则上不超过１０年，最长不超过项目建设期加上１５年。贷款期限超过１０年的应按规定报当地监管部门备案。

第十条 县域医院贷款分为信用贷款和担保贷款。担保贷款按照中国农业银行相关规定执行。

第十一条 借款人以信用方式办理医院贷款时，应同时满足下列条件：

（一）信用等级原则上在ＢＢＢ级（含）以上。

（二）项目贷款还款额低于前两年非限定性收入平均值的２０％。

（三）前三年经常性收支结余之和大于零。

（四）用信后资产负债率在５０％（含）以下。

（五）无恶意不良信用记录，无不良贷款余额。

（六）在借款主合同之外，同时签订《账户监管协议》并满足如下管理要求：

１．须将主要收费归集账户设定为监管账户。

２．监管账户余额原则上不得低于借款人在我行贷款余额的５％；存款份额不低于我行贷款份额。

第十二条 县域医院流动资金贷款还款方式应根据借款人现金流量和风险控制要求确定，期限在一年（含）内的，可采用到期一次性还本方式。

第十三条 中期流动资金贷款和固定资产贷款应采用分期还款方式，根据客户未来现金流状况，合理确定还款计划，并分别填写借款借据。还款方式原则上采用按季（半年）方式，不采用按年还款的方式。固定资产贷款提款有效期一般不超过１年，还款宽限期一般不超过项目建设期加上２年。第四章 贷款操作流程

第十四条 办理县域医院贷款业务的基本流程为：客户申请→受理→调查（评估）→审查→审议（合议）→审批→（报备）→贷款发放→贷后管理→贷款收回。

第十五条 贷款调查（评估）、审查、审议（合议）与审批。在县域医院贷款调查（评估）、审查、审议（合议）与审批过程中，除遵照农业银行法人信贷业务相关管理规定外，还应重点关注以下内容，科学评估影响。

（一）借款人借款行为是否已取得主管部门批准；过去３年和未来３年内是否有大型固定资产项目支出；当地政府财力和信用状况，借款人主要领导个人信用状况。

（二）有效资产是否虚高。应收医疗款中是否存在大量坏账未剔除；主要固定资产是否以原值计入报表或资产减值有没有合理反映。

（三）贷款品种、额度是否合理。根据借款人资产、负债、收入、结余、预期收入增长情况，确定投资规模、贷款额度是否合理。

（四）除迁建项目外，一般固定资产贷款评估可不做项目内部收益率、净现值分析。

（五）盈利能力分析。可参照净资产的增加额确定，具体为事业基金、固定基金、专用基金的修购基金、待分配结余四项增加额。

（六）同业分析。医疗水平、条件和非限定性收入在当地行业地位如何，对药品收益的依赖性是否过高。

（七）借款人自有资金来源分析。除外部拨款外，主要资金来源于事业基金、专用基金的修购基金、待分配结余、建设期收支结余。

（八）市场容量分析。当地人口、辐射人口、与大中城市的距离、参加新农合人数是否还有增长幅度。

（九）合理预测收支变化情况。主要参照前几年收支变化趋势及同业、市场容量分析预测今后收支情况。

（十）科学制定还款计划。项目贷款还款额是否低于前两年非限定性收入平均值的２０％。

第十六条 贷款发放。经营行根据审批内容、合同约定、项目进程和借款人商定项目用款计划，并根据贷款人受托支付的有关规定发放贷款。第十七条 贷后管理。客户管理行和经营行应严格按照农业银行贷后管理规定和借款合同约定进行贷后管理，建立风险预警制度和重大风险报告制度。在借款期限内，出现下列情况及农业银行贷后管理规定中列明的风险预警信号，危及信贷资金安全的，要按规定及时预警和报告，并采取相应的风险控制和化解措施。

（一）院长、主管财务副院长和财务负责人发生变动的。

（二）由于国家医改政策和医保调整，导致借款人收费水平下降，可能对贷款还款资金来源产生不利影响的。

（三）借款人有新建项目对贷款还款来源可能产生重大不利影响的。

（四）借款人向其他金融机构贷款，且其总负债额超过我行授信额度理论值。

（五）借款人或担保人涉及诉讼，可能影响贷款安全的。

（六）县域内其他医院发展导致借款人竞争力下降的。

第十八条 贷款收回。经营行应于还款日前３０个工作日向承贷主体发送还款提示。第五章 附

则

第十九条 本办法适用于已纳入三农金融部管辖的各分支机构。第二十条 本办法未尽事宜按照中国农业银行相关信贷制度办法执行。

第二十一条 本办法由中国农业银行总行负责制定、解释和修订，自印发之日起执行，原《中国农业银行县域医院贷款管理办法（试行）》（农银办发〔２００９〕８２３号）同时废止。

第五篇：中国农业银行经营性物业贷款管理办法

中国农业银行经营性物业贷款管理办法

第一章

总

则

第一条 为拓展优质信贷市场，规范和促进我行经营性物业贷款业务健康发展，根据中国人民银行和中国银行业监督管理委员会有关规定和我行相关制度，制定本办法。

第二条 本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、办公用房、宾馆酒店、SHOPPING MALL（大型购物中心）、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。

第三条 发放经营性物业贷款应符合国家法律、法规的有关规定，遵循“安全性、流动性和效益性”原则。

第二章

贷款对象和用途

第四条 贷款对象。借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。

第五条 贷款用途。经营性物业贷款可用于借款人生产经营中合理的资金需求，包括置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金、超出项目资本金规定比例以上的资金及物业价值中的增值资金，物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金，置换存量经营性物业贷款等，不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。

第三章

贷款条件和申请资料

第六条 贷款条件。

（一）借款人须具备的基本条件：

1.具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，信用等级原则上在A+级（含）以上，无不良信用记录；

2.产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 3.属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；

4.所有者权益在8000万元（含）以上；

5.主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强； 6.拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证； 7.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；

8.同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管； 9.中国农业银行规定的其他条件。

（二）经营性物业须具备的基本条件：

1.经营性物业应符合各地城市商业网点规划或产业规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，已投入商业运营；

2.地理位置优越，物业应位于城市中央商务区、中心商业区或开发区等城市经济中心地段。物业所在区域交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚或工业资源密集。世界五百强企业入驻的经营性物业，区位要求可适当放宽；

3.宾馆酒店类物业应为四星级（含）以上或虽未取得星级认证但按四星级（含）以上标准建设，年均入住率不低于所在城市或所在区域平均入住率；经济型酒店和酒店式公寓应由国内外知名酒店管理公司管理，且年均入住率不低于80%；写字楼物业应为甲级（含）写字楼以上，年均出租率不低于所在城市或所在区域平均出租率；商业营业用房类物业的面积（可供我行抵押面积）原则上应不小于1万平方米，年均出租率不低于所在城市或所在区域平均出租率；混合业态的物业应至少满足以上一个条件；

4.工业和仓储用房类物业的用地性质应为工业用地，土地使用权类型为出让，物业建设形式为标准工业厂房、研发基地用房、仓储用房及相关配套设施等，物业面积不小于5万平方米；

5.经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景良好；市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；具有较强的变现能力，有利于整体处置。第七条 贷款申请资料。

借款人申请经营性物业贷款时，应提供以下资料：

（一）借款人营业执照、组织机构代码证，对于房地产开发企业需提供开发资质等级证书；

（二）借款人验资报告和公司章程；

（三）借款人贷款证（卡）和资信证明材料；

（四）借款人董事会或相应决策机构同意借款、同意以经营性物业抵押的决议；

（五）经会计（审计）事务所审计的借款人和重要关联公司近三年财务报表及最近一期的财务报表；

（六）经营性物业竣工验收合格的证明材料、合法有效的房产所有权证等权属证明文件；

（七）经营性物业对外出租的有关协议、合同以及其他对现金流有重大影响的文件与资料；

（八）物业经营方或主要承租人的经营、财务等资料；

（九）中国农业银行要求提供的其他证明文件和材料。

第四章

贷款额度、期限、利率和科目

第八条 贷款额度。经营性物业贷款的额度根据物业可用于还贷的现金流确定，同时应综合考虑物业的评估价值，贷款额度最高不超过抵押物评估价值的70%。

第九条 贷款期限。经营性物业贷款期限最长不超过10年，具体贷款期限应综合考虑借款人融资需求、现有融资情况、物业预期经营现金流状况、借款人其他综合还款来源等因素合理确定。贷款期限最长不超过借款人法定经营期限，也不得超过物业产权证的剩余使用年限。

第十条 贷款利率。按照中国农业银行相关利率政策执行。第十一条 贷款科目。经营性物业贷款在房地产开发贷款科目中核算反映。

第五章

贷款担保方式

第十二条 经营性物业贷款以竣工验收合格、取得房产证的经营性物业抵押担保，必要时还应提供我行认可的其他财产抵（质）押或第三方以及借款人法定代表人或其实际控制人连带责任保证担保。

第十三条 对能够办理应收账款质押登记手续的，应按照规定办理应收账款质押。

第十四条 非工业和仓储用房类经营性物业贷款的抵押担保额度不得超过抵押物评估价值的70%，工业和仓储用房类经营性物业贷款的抵押担保额度不得超过抵押物评估价值的60%。

第十五条 经营性物业贷款抵押必须在房地产管理部门办理抵押登记并确保我行为抵押物第一顺位抵押权人，办理抵押物登记时须提供抵押物房产证、借款合同和抵押合同等相关材料。置换他行贷款的，为防止他行抵押权消灭并为我行设定抵押前我行贷款处于悬空状态，应要求借款人提供有效的阶段性担保，对于可通过设定我行为第二顺位抵押权人、在置换他行贷款后我行自动成为第一顺位抵押权人的，阶段性担保可不作要求。

第十六条 为防止借款人通过修改租赁合同、另行签订长期低租金合同或以其他方式对抗我行抵押权，应尽量要求出租人和承租人持租赁合同到房管部门办理租赁登记备案手续。

第十七条 为确保工业和仓储用房类经营性物业的变现能力，应要求借款人将必要的生产、生活配套服务设施一并抵押。

第六章

贷款调查和评估

第十八条 经营性物业贷款的调查主要包括合法性调查、安全性调查和效益性调查。调查主要包括以下内容：

（一）借款人是否具备合法承贷主体资格，法人营业执照是否真实有效、贷款证（卡）是否真实有效并经过年检。

（二）物业的权属状况。物业是否经竣工验收合格、是否取得产权证，物业设定抵押情况。

（三）物业的出租率、租赁合同的租期、租金水平和租金支付方式。调查租金收入与贷款额度、贷款期限是否匹配；调查租金支付方式，防止物业在抵押给我行时，承租人已经一次性向借款人支付长期租金，或者是将租金用来偿还出租人所欠承租人的债务，导致我行届时无法从租金中获得还款来源或者增加处置抵押物的难度。

（四）租约情况。调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款。要特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利对我行抵押权的限制和影响，对抵押权实现的难易程度作必要的预估。

（五）承租人资信、经营状况、支付租金能力等情况。是否存在承租人经营状况或资信不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金等情况。

（六）物业在当地同类市场的竞争优劣势情况，其经营收益、转让价值等市场行情的历史波动状况以及贷款期内的预期变化趋势。

（七）贷款用途、金额、期限、还款计划是否合理，是否与物业的经营特征相符。

（八）贷款期内借款人的经营计划和重大投资计划，及其对物业经营的影响。

（九）对于采用综合还款方式的，要重点调查借款人的整体经营及财务状况，财务管理水平和资产营运能力，收入、利润来源和现金流情况；借款人除租金收入外的其他经营收入来源，企业是否具备综合还款能力。

第十九条 贷款评估应重点评估以下内容：

（一）借款人评价：包括借款人的组织形式、股权结构、经营业绩、信用状况、财务状况、现金流量状况等。

（二）抵押物评价：包括抵押物的出租经营情况、实际建造或购置成本、市场价值情况、变现能力等。

（三）偿债能力评价：包括财务效益预测、现金流量预测及偿债能力预测等，并对物业每年经营收入进行评价，经营收入应扣除定期大修和日常维护成本。

第二十条 经营性物业贷款的抵押物价值评估应采用两种（含）以上方法，以收益法为主，同时结合物业的实际情况采用成本法或市场法。采用收益法的，折现率取值原则上限定在9％—10％范围内。对于同时满足以下条件的客户，出于同业竞争需要，折现率取值最低可放宽到7%：

1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件； 2.信用等级AA及以上，无不良信用记录；

3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。

第七章

贷款审查、审批、发放和偿还

第二十一条 对经营性物业贷款的审查和审批按总行相关制度办法执行。

第二十二条 贷款发放前，必须对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，需明确我行为第一受益人，保险期限不得短于我行贷款期限。物业保险可采用一次性购买或按为单位分期购买方式，采用按为单位分期购买的，借款人要与保险公司签订覆盖借款期限的续保协议，并保证保险期限的连续性。

第二十三条 经营性物业贷款的借款合同中要补充明确以下内容：

（一）我行有权在贷款期内要求由指定的房地产估价机构对抵押物价值重新进行评估，若抵押物价值发生贬值，我行有权要求借款人补充抵押物或收回相应贷款。

（二）若房地产市场出现重大变化或发生其他影响贷款安全的情形，经营行可与借款人协商变更借款合同中关于贷款额度、期限、利率、每期还款金额等内容，协商不成的，我行有权按照合同约定采取停止发放贷款、要求借款人提前偿还已发放贷款、处置抵押物等措施。

（三）借款人若连续2次或累计3次未按约定归还贷款本息，我行可依法处置抵押物。

（四）抵押权存续期间，未经经营行书面同意，抵押人不得以变卖、再次抵押、抵偿债务、赠与或以其他任何方式处置抵押物业。经营行书面同意后，借款人可将抵押物业变卖，实现的价款应优先用于偿还我行贷款。

第二十四条 对于经营性物业贷款，原则上需采用本物业产生的现金流归还贷款，若借款人或其母公司实力雄厚，现金流充裕，有确定的其他合法收入，并愿以其还款的，可以其他综合收入还款，但本物业产生的现金流占还款来源的比重不得低于80％。

第二十五条 还款方式。在贷款发放前，要根据物业现金流情况、项目出租前景和租金收取方式制定切实可行的分期还款计划，考虑到物业的租金回收具有一定周期性，可给予最长不超过一年的宽限期。

采用综合还贷的，应制定明确的按年（季）还款计划，物业经营收入以外用于还款的综合收入应分期落实。

第二十六条 我行有权对借款人提前还款收取违约金，经营行应就违约金的收取标准在借款合同中予以明确。借款人提前还款的，需提前一个月提出申请，并按我行确定的提前还款日归还剩余的贷款本息。

第八章贷后管理

第二十七条 借款人应与我行签订资金监管协议，借款人需在我行开立资金监管专户，对专户资金实行收支两条线管理，建立收入、支出明细台账，物业的经营性收入直接进入专户，经营行对专户资金的实际使用情况进行监管；一旦借款人未按时偿还贷款本息，我行有权直接从该账户中扣划，如借款人出现逃避资金监管的行为，我行有权提前要求偿还贷款本息或处置抵押物。

第二十八条 经营行在贷款期内应采用定期或不定期再评估方式对抵押物价值进行动态监测。

第二十九条 对已抵押给我行的经营性物业用于租赁的，应审查租赁合同约定的条款是否存在不利于我行抵押权实现的情形，并要求出租人事先告知承租人该经营性物业已抵押给我行；同时尽量要求承租人向我行出具书面承诺，在我行实现抵押权时，租赁合同提前终止，不得以其租赁权阻碍或干扰我行行使抵押权。

第三十条 经营行需及时掌握出租状况，准确估算项目经营性现金流量，动态调整还款计划。

第三十一条 分行和经营行应制定贷后监管方案，指定专门客户经理（小组）加强贷后管理，经营行需定期对经营性物业贷款进行检查，发现物业出租情况恶化、借款人实际租金收入明显低于贷款申报时水平、租金收入不足以维持正常经营和归还分期还款额及其他风险预警信号时，经营行应及时按要求进行风险预警并采取风险防范措施。

经营行需每半年向审批行报告贷款运作情况，如遇重大问题，需及时向审批行报告。由于本贷款品种期限较长，期间如遇客户经理（小组）变动，需做好交接工作，落实客户经理责任制。

第九章

贷款差异化管理规定

第三十二条 对于同时符合以下条件的经营性物业贷款，贷款期限最长可放宽到15年：

（一）借款人同时满足以下条件：

1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件； 2.信用等级AA及以上，无不良信用记录;

3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。

（二）物业产权清晰、地理位置优越、市场知名度较高、租金收入稳定、经营前景良好、物业产生现金流能够全部覆盖贷款本息；

（三）物业形态限于宾馆酒店、写字楼和商业营业用房，其中：宾馆酒店应为五星级（含）以上，由国内外知名酒店管理公司经营；写字楼项目应为甲级（含）以上；商业营业用房的主力店应为知名品牌。第三十三条 对于同时符合以下条件的经营性物业贷款，本物业产生现金流占还款来源的比例最低可放宽到60％：

（一）借款人同时满足以下条件：

1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件； 2.信用等级AA及以上，无不良信用记录；

3.综合实力雄厚、现金流充裕,所有者权益在3亿元（含）以上，资产负债率低于75%。

（二）物业产权清晰、地理位置优越、市场知名度较高、经营收入稳定、经营前景良好；

（三）物业形态限于宾馆酒店、写字楼和商业营业用房，其中：宾馆酒店应为五星级（含）以上，由国内外知名酒店管理公司经营；写字楼项目应为甲级（含）以上；商业营业用房的主力店应为知名品牌；

（四）经营性物业贷款期限不得超过10年。

第三十四条 工业和仓储用房类经营性物业所在区域应为合法设立并已通过审核、竞争优势明显、产业基础雄厚、发展潜力良好的国家级开发园区、省级开发园区以及经济发达城市内符合城市规划、基础设施完备、产业集聚度高的工业片区。

第三十五条 “房地产开发贷款+经营性物业贷款”组合贷款

（一）定义：“房地产开发贷款+经营性物业贷款”组合贷款（以下简称“组合贷款”），是指对符合条件的房地产开发项目，在项目建设期将开发贷款和经营性物业贷款一并进行调查、审查和审批，其中开发贷款用于项目建设期的资金需求，经营性物业贷款用于置换开发贷款，对符合我行经营性物业贷款审批设定提款条件的，物业竣工并投入经营后直接发放经营性物业贷款。

（二）额度、期限和科目：房地产开发贷款额度根据项目投资情况确定，经营性物业贷款额度根据对物业未来现金流和抵押物价值的预测情况确定，但不得超过房地产开发贷款额度。组合贷款总期限不得超过15年，其中：开发贷款期限不得超过5年；经营性物业贷款期限原则上不得超过10年。组合贷款中的房地产开发贷款和经营性物业贷款应分别在相应科目反映。

（三）授权、授信规定：组合贷款不改变现有的授权、授信体制。考虑到部分区域的经营性物业贷款权限大于房地产开发贷款权限，本着审慎原则，组合贷款的审批权限按房地产开发贷款权限掌握。组合贷款纳入客户统一授信管理，考虑到经营性物业贷款专门用于置换我行开发贷款，为避免在授信阶段重复计算开发贷款和经营性物业贷款授信额度，降低客户授信空间，对于经营性物业贷款可不单独审批授信额度，实行经营性物业贷款与房地产开发贷款授信额度共享。

（四）业务运作流程：在介入房地产开发贷款项目时，可将开发贷款和经营性物业贷款一并进行调查、审查和审批，同时对经营性物业贷款设定相关提款条件，审批结束后，根据项目开发进度发放开发贷款，待物业竣工验收投入经营后，满足经营性物业贷款审批设定提款条件的发放经营性物业贷款，用于置换房地产开发贷款。

（五）适用条件 1.借款人同时满足以下条件：

（1）符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件；（2）信用等级AA及以上，无不良信用记录;

（3）综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。

2.物业需为开发后用于出租（或自营）的整体项目或可保持相对完整并可独立抵押的整体项目的一部分。物业形态限于宾馆酒店、写字楼、商业营业用房等商业经营性物业。

（六）贷款方案确定

借款人须在申请贷款前，明确项目租售计划。若项目租售计划为整体出租（或经营），可就整体项目确定组合贷款方案；若项目租售计划为部分销售、部分出租（或经营），而我行在房地产开发贷款阶段拟对整体项目予以介入，则需对销售部分和出租（或经营）部分分别确定贷款方案，对于销售部分只可制定房地产开发贷款方案，对于出租（或经营）部分可制定组合贷款方案。

（七）风险控制措施

1.设定经营性物业贷款提款条件。在对组合贷款进行审批时，需对后期经营性物业贷款设定具体提款条件，在所有提款条件均满足后方可发放经营性物业贷款。具体提款条件需包括（但不限于）以下几点：

（1）客户的整体经营及财务状况正常，经营收入、利润及现金流情况与我行房地产开发贷款评估的情况相同或优于评估情况；（2）取得物业房屋所有权证书；

（3）物业出租率或意向性租约签约率不低于60%；

（4）物业未来租金收入水平稳定、现金流足以覆盖贷款本息；（5）经营性物业贷款抵押率不高于70%。

2.组合贷款中的经营性物业贷款用途需符合本办法规定，并且优先作为开发贷款的还款来源。

3.对于客户出现重大风险状况如经营情况恶化、经营收入及利润水平远低于预期、未来现金流无法覆盖贷款本息，项目出现建设期延长、招租情况不理想、租金水平或物业评估值远低于评估预测值等情况，无法达到组合贷款审批预设条件的，应及时中止经营性物业贷款的发放，同时采取以下措施保证开发贷款安全：

（1）要求借款人调整经营策略，将原计划用于出租或自营的物业变更为销售方式，尽快回笼资金；

（2）要求借款人通过他行融资、股东代偿等方式归还我行开发贷款；

（3）要求借款人落实足额抵押担保，对于集团性客户，还应增加集团或核心公司保证担保，落实贷款第二还款来源。

4.做好前期开发贷款与后期经营性物业贷款抵押担保衔接工作，对于开发贷款的抵押权消灭后、经营性物业贷款的抵押权设定前，我行贷款处于悬空状态的，应要求借款人提供有效的阶段性担保。

第十章

贷款管理特别规定

第三十六条 对于物业所有权人与借款人不一致的，原则上不得发放经营性物业贷款，但对于同时满足以下条件的客户，确有融资需求的，可采用将物业所有权人作为共同借款人或连带责任保证担保人，并将物业所有权人作为抵押人方式进行运作，同时需以个案方式报总行（房地产信贷部）准入同意后按相关权限和流程运作：

1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件； 2.信用等级AA及以上，无不良信用记录；

3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。

第三十七条 对于我行已经办理的存量经营性物业贷款业务，在满足以下条件的前提下，可根据借款人需求，重新测算贷款金额、商定贷款期限、约定贷款用途，按照相关权限及程序审批发放新贷款置换存量贷款：

（一）借款人同时满足以下条件：

1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件； 2.信用等级AA及以上，无不良信用记录;

3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。

（二）存量经营性物业贷款还款记录良好，无不良信用记录；

（三）物业形态限于宾馆酒店、写字楼和商业营业用房；

（四）与存量贷款发放时相比，物业租金水平明显上涨或抵押物价值明显增加；

（五）新贷款超过存量贷款的额度应符合本办法第五条规定的用途。

第十一章

附

则

第三十八条 本办法由中国农业银行总行制定、解释和修订。第三十九条 本办法下发后，《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》（农银发〔2006〕244号）和《关于<中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）>（修订稿）补充规定的通知》（农银办发〔2007〕422号）同时废止，其他政策制度与本办法不一致、相抵触的，以本办法为准。

第四十条 本办法自印发之日起执行。