中国农业银行县域医院贷款管理办法

第一篇：中国农业银行县域医院贷款管理办法

中国农业银行县域医院贷款管理办法 第一章 总

则

第一条 为规范中国农业银行（以下简称农业银行）县域医院贷款业务经营行为，促进相关业务健康发展，根据国家有关法律法规和农业银行信贷管理制度，制定本办法。

第二条 本办法所称的县域医院贷款指农业银行向县级公立（或国有资本占主导地位）医院发放的贷款。

第三条 发展县域医院贷款业务应坚持以下基本原则：

（一）择优支持。重点支持二级乙等（含）以上、在当地具有相对领先优势，或非限定性收入达到一定规模的公立医院。

（二）风险可控。根据客户偿还能力审慎确定贷款额度，科学约定贷款期限，有效防范信贷风险，保证县域医院贷款业务稳健发展。第二章 贷款对象、种类及条件

第四条 贷款对象。县域医院贷款对象为注册地在县域内（县、县级市）的县级公立或国有资本占主导地位的医院。

第五条 县域医院向农业银行申请贷款应同时具备以下基本条件：

（一）所有权性质为公立或国有资本占主导地位。

（二）医院等级在二级乙等（含）以上（未进行评级的医院，由有权卫生部门出具相应等级认定证明，也可同等对待），上年非限定性收入在３０００万元（含）以上或非限定性收入在县域排名首位。

（三）中医医院药品收入占医院年总收入的比率＜６０％，综合医院药品收入占医院年总收入的比率＜５０％。

（四）事业基金和待分配结余之和不小于０。

（五）信用等级在ＢＢＢ－级（含）以上。

（六）当期负债总额低于上年度非限定性收入。

（七）在农业银行开立基本存款账户或一般存款账户，自愿接受农业银行信贷监督和结算监督。

第六条 贷款种类。县域医院贷款分为流动资金贷款、一般固定资产贷款和项目融资。县域医院流动资金贷款是指为满足医院客户正常经营过程中药品采购、设备维修等日常经营周转需要发放的贷款。县域医院一般固定资产贷款是指针对医院扩建、改建、装修、医疗设备购置等固定资产投资而发放的贷款。县域医院项目融资是指针对医院整体搬迁建设而提供的贷款。

第七条 贷款种类条件。县域医院申请下列贷款种类，除具备第五条规定的基本条件外，还应同时满足以下条件：

（一）中期流动资金贷款。

１．信用等级原则上在ＢＢＢ级（含）以上。２．与农业银行合作关系良好，无不良信用记录。

（二）一般固定资产贷款。

１．信用等级原则上在ＢＢＢ级（含）以上。２．自有资金比例不低于３０％。

（三）项目融资贷款。除满足一般固定资产贷款条件外，还需同时符合以下条件：

１．上一年度非限定性收入大于５０００万元。２．提供符合农业银行要求的抵押（保证）担保。３．与农业银行签订事业法人《账户监管协议》。第三章 贷款额度、期限、方式及还款方式

第八条 县域医院贷款纳入客户授信额度管理，同时：

（一）上年度非限定性收入不超过５０００万元（含）的县域医院客户，贷款额度原则上不高于上年度非限定性收入的５０％。

（二）上年度非限定性收入超过５０００万元的县域医院客户，贷款额度原则上不高于上年度非限定性收入的７０％。

（三）项目融资贷款额度一般不高于上一年度非限定性收入的８０％。第九条 县域医院流动资金贷款期限原则上在１年以内，最长不超过３年。县域医院固定资产贷款期限按照《中国农业银行固定资产贷款管理办法》的规定，以经评估的借款人预计现金流情况合理确定，原则上不超过１０年，最长不超过项目建设期加上１５年。贷款期限超过１０年的应按规定报当地监管部门备案。

第十条 县域医院贷款分为信用贷款和担保贷款。担保贷款按照中国农业银行相关规定执行。

第十一条 借款人以信用方式办理医院贷款时，应同时满足下列条件：

（一）信用等级原则上在ＢＢＢ级（含）以上。

（二）项目贷款年度还款额低于前两年非限定性收入平均值的２０％。

（三）前三年经常性收支结余之和大于零。

（四）用信后资产负债率在５０％（含）以下。

（五）无恶意不良信用记录，无不良贷款余额。

（六）在借款主合同之外，同时签订《账户监管协议》并满足如下管理要求：

１．须将主要收费归集账户设定为监管账户。

２．监管账户余额原则上不得低于借款人在我行贷款余额的５％；存款份额不低于我行贷款份额。

第十二条 县域医院流动资金贷款还款方式应根据借款人现金流量和风险控制要求确定，期限在一年（含）内的，可采用到期一次性还本方式。

第十三条 中期流动资金贷款和固定资产贷款应采用分期还款方式，根据客户未来现金流状况，合理确定还款计划，并分别填写借款借据。还款方式原则上采用按季（半年）方式，不采用按年还款的方式。固定资产贷款提款有效期一般不超过１年，还款宽限期一般不超过项目建设期加上２年。第四章 贷款操作流程

第十四条 办理县域医院贷款业务的基本流程为：客户申请→受理→调查（评估）→审查→审议（合议）→审批→（报备）→贷款发放→贷后管理→贷款收回。

第十五条 贷款调查（评估）、审查、审议（合议）与审批。在县域医院贷款调查（评估）、审查、审议（合议）与审批过程中，除遵照农业银行法人信贷业务相关管理规定外，还应重点关注以下内容，科学评估影响。

（一）借款人借款行为是否已取得主管部门批准；过去３年和未来３年内是否有大型固定资产项目支出；当地政府财力和信用状况，借款人主要领导个人信用状况。

（二）有效资产是否虚高。应收医疗款中是否存在大量坏账未剔除；主要固定资产是否以原值计入报表或资产减值有没有合理反映。

（三）贷款品种、额度是否合理。根据借款人资产、负债、收入、结余、预期收入增长情况，确定投资规模、贷款额度是否合理。

（四）除迁建项目外，一般固定资产贷款评估可不做项目内部收益率、净现值分析。

（五）盈利能力分析。可参照净资产的增加额确定，具体为事业基金、固定基金、专用基金的修购基金、待分配结余四项增加额。

（六）同业分析。医疗水平、条件和非限定性收入在当地行业地位如何，对药品收益的依赖性是否过高。

（七）借款人自有资金来源分析。除外部拨款外，主要资金来源于事业基金、专用基金的修购基金、待分配结余、建设期收支结余。

（八）市场容量分析。当地人口、辐射人口、与大中城市的距离、参加新农合人数是否还有增长幅度。

（九）合理预测收支变化情况。主要参照前几年收支变化趋势及同业、市场容量分析预测今后收支情况。

（十）科学制定还款计划。项目贷款年度还款额是否低于前两年非限定性收入平均值的２０％。

第十六条 贷款发放。经营行根据审批内容、合同约定、项目进程和借款人商定项目用款计划，并根据贷款人受托支付的有关规定发放贷款。第十七条 贷后管理。客户管理行和经营行应严格按照农业银行贷后管理规定和借款合同约定进行贷后管理，建立风险预警制度和重大风险报告制度。在借款期限内，出现下列情况及农业银行贷后管理规定中列明的风险预警信号，危及信贷资金安全的，要按规定及时预警和报告，并采取相应的风险控制和化解措施。

（一）院长、主管财务副院长和财务负责人发生变动的。

（二）由于国家医改政策和医保调整，导致借款人收费水平下降，可能对贷款还款资金来源产生不利影响的。

（三）借款人有新建项目对贷款还款来源可能产生重大不利影响的。

（四）借款人向其他金融机构贷款，且其总负债额超过我行授信额度理论值。

（五）借款人或担保人涉及诉讼，可能影响贷款安全的。

（六）县域内其他医院发展导致借款人竞争力下降的。

第十八条 贷款收回。经营行应于还款日前３０个工作日向承贷主体发送还款提示。第五章 附

则

第十九条 本办法适用于已纳入三农金融部管辖的各分支机构。第二十条 本办法未尽事宜按照中国农业银行相关信贷制度办法执行。

第二十一条 本办法由中国农业银行总行负责制定、解释和修订，自印发之日起执行，原《中国农业银行县域医院贷款管理办法（试行）》（农银办发〔２００９〕８２３号）同时废止。

第二篇：中国农业银行经营性物业贷款管理办法

中国农业银行经营性物业贷款管理办法

第一章

总

则

第一条 为拓展优质信贷市场，规范和促进我行经营性物业贷款业务健康发展，根据中国人民银行和中国银行业监督管理委员会有关规定和我行相关制度，制定本办法。

第二条 本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、办公用房、宾馆酒店、SHOPPING MALL（大型购物中心）、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。

第三条 发放经营性物业贷款应符合国家法律、法规的有关规定，遵循“安全性、流动性和效益性”原则。

第二章

贷款对象和用途

第四条 贷款对象。借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。

第五条 贷款用途。经营性物业贷款可用于借款人生产经营中合理的资金需求，包括置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金、超出项目资本金规定比例以上的资金及物业价值中的增值资金，物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金，置换存量经营性物业贷款等，不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。

第三章

贷款条件和申请资料

第六条 贷款条件。

（一）借款人须具备的基本条件：

1.具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，信用等级原则上在A+级（含）以上，无不良信用记录；

2.产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 3.属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；

4.所有者权益在8000万元（含）以上；

5.主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强； 6.拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证； 7.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；

8.同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管； 9.中国农业银行规定的其他条件。

（二）经营性物业须具备的基本条件：

1.经营性物业应符合各地城市商业网点规划或产业规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，已投入商业运营；

2.地理位置优越，物业应位于城市中央商务区、中心商业区或开发区等城市经济中心地段。物业所在区域交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚或工业资源密集。世界五百强企业入驻的经营性物业，区位要求可适当放宽；

3.宾馆酒店类物业应为四星级（含）以上或虽未取得星级认证但按四星级（含）以上标准建设，年均入住率不低于所在城市或所在区域平均入住率；经济型酒店和酒店式公寓应由国内外知名酒店管理公司管理，且年均入住率不低于80%；写字楼物业应为甲级（含）写字楼以上，年均出租率不低于所在城市或所在区域平均出租率；商业营业用房类物业的面积（可供我行抵押面积）原则上应不小于1万平方米，年均出租率不低于所在城市或所在区域平均出租率；混合业态的物业应至少满足以上一个条件；

4.工业和仓储用房类物业的用地性质应为工业用地，土地使用权类型为出让，物业建设形式为标准工业厂房、研发基地用房、仓储用房及相关配套设施等，物业面积不小于5万平方米；

5.经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景良好；市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；具有较强的变现能力，有利于整体处置。第七条 贷款申请资料。

借款人申请经营性物业贷款时，应提供以下资料：

（一）借款人营业执照、组织机构代码证，对于房地产开发企业需提供开发资质等级证书；

（二）借款人验资报告和公司章程；

（三）借款人贷款证（卡）和资信证明材料；

（四）借款人董事会或相应决策机构同意借款、同意以经营性物业抵押的决议；

（五）经会计（审计）事务所审计的借款人和重要关联公司近三年财务报表及最近一期的财务报表；

（六）经营性物业竣工验收合格的证明材料、合法有效的房产所有权证等权属证明文件；

（七）经营性物业对外出租的有关协议、合同以及其他对现金流有重大影响的文件与资料；

（八）物业经营方或主要承租人的经营、财务等资料；

（九）中国农业银行要求提供的其他证明文件和材料。

第四章

贷款额度、期限、利率和科目

第八条 贷款额度。经营性物业贷款的额度根据物业可用于还贷的现金流确定，同时应综合考虑物业的评估价值，贷款额度最高不超过抵押物评估价值的70%。

第九条 贷款期限。经营性物业贷款期限最长不超过10年，具体贷款期限应综合考虑借款人融资需求、现有融资情况、物业预期经营现金流状况、借款人其他综合还款来源等因素合理确定。贷款期限最长不超过借款人法定经营期限，也不得超过物业产权证的剩余使用年限。

第十条 贷款利率。按照中国农业银行相关利率政策执行。第十一条 贷款科目。经营性物业贷款在房地产开发贷款科目中核算反映。

第五章

贷款担保方式

第十二条 经营性物业贷款以竣工验收合格、取得房产证的经营性物业抵押担保，必要时还应提供我行认可的其他财产抵（质）押或第三方以及借款人法定代表人或其实际控制人连带责任保证担保。

第十三条 对能够办理应收账款质押登记手续的，应按照规定办理应收账款质押。

第十四条 非工业和仓储用房类经营性物业贷款的抵押担保额度不得超过抵押物评估价值的70%，工业和仓储用房类经营性物业贷款的抵押担保额度不得超过抵押物评估价值的60%。

第十五条 经营性物业贷款抵押必须在房地产管理部门办理抵押登记并确保我行为抵押物第一顺位抵押权人，办理抵押物登记时须提供抵押物房产证、借款合同和抵押合同等相关材料。置换他行贷款的，为防止他行抵押权消灭并为我行设定抵押前我行贷款处于悬空状态，应要求借款人提供有效的阶段性担保，对于可通过设定我行为第二顺位抵押权人、在置换他行贷款后我行自动成为第一顺位抵押权人的，阶段性担保可不作要求。

第十六条 为防止借款人通过修改租赁合同、另行签订长期低租金合同或以其他方式对抗我行抵押权，应尽量要求出租人和承租人持租赁合同到房管部门办理租赁登记备案手续。

第十七条 为确保工业和仓储用房类经营性物业的变现能力，应要求借款人将必要的生产、生活配套服务设施一并抵押。

第六章

贷款调查和评估

第十八条 经营性物业贷款的调查主要包括合法性调查、安全性调查和效益性调查。调查主要包括以下内容：

（一）借款人是否具备合法承贷主体资格，法人营业执照是否真实有效、贷款证（卡）是否真实有效并经过年检。

（二）物业的权属状况。物业是否经竣工验收合格、是否取得产权证，物业设定抵押情况。

（三）物业的出租率、租赁合同的租期、租金水平和租金支付方式。调查租金收入与贷款额度、贷款期限是否匹配；调查租金支付方式，防止物业在抵押给我行时，承租人已经一次性向借款人支付长期租金，或者是将租金用来偿还出租人所欠承租人的债务，导致我行届时无法从租金中获得还款来源或者增加处置抵押物的难度。

（四）租约情况。调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款。要特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利对我行抵押权的限制和影响，对抵押权实现的难易程度作必要的预估。

（五）承租人资信、经营状况、支付租金能力等情况。是否存在承租人经营状况或资信不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金等情况。

（六）物业在当地同类市场的竞争优劣势情况，其经营收益、转让价值等市场行情的历史波动状况以及贷款期内的预期变化趋势。

（七）贷款用途、金额、期限、还款计划是否合理，是否与物业的经营特征相符。

（八）贷款期内借款人的经营计划和重大投资计划，及其对物业经营的影响。

（九）对于采用综合还款方式的，要重点调查借款人的整体经营及财务状况，财务管理水平和资产营运能力，收入、利润来源和现金流情况；借款人除租金收入外的其他经营收入来源，企业是否具备综合还款能力。

第十九条 贷款评估应重点评估以下内容：

（一）借款人评价：包括借款人的组织形式、股权结构、经营业绩、信用状况、财务状况、现金流量状况等。

（二）抵押物评价：包括抵押物的出租经营情况、实际建造或购置成本、市场价值情况、变现能力等。

（三）偿债能力评价：包括财务效益预测、现金流量预测及偿债能力预测等，并对物业每年经营收入进行评价，经营收入应扣除定期大修和日常维护成本。

第二十条 经营性物业贷款的抵押物价值评估应采用两种（含）以上方法，以收益法为主，同时结合物业的实际情况采用成本法或市场法。采用收益法的，折现率取值原则上限定在9％—10％范围内。对于同时满足以下条件的客户，出于同业竞争需要，折现率取值最低可放宽到7%：

1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件； 2.信用等级AA及以上，无不良信用记录；

3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。

第七章

贷款审查、审批、发放和偿还

第二十一条 对经营性物业贷款的审查和审批按总行相关制度办法执行。

第二十二条 贷款发放前，必须对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，需明确我行为第一受益人，保险期限不得短于我行贷款期限。物业保险可采用一次性购买或按为单位分期购买方式，采用按为单位分期购买的，借款人要与保险公司签订覆盖借款期限的续保协议，并保证保险期限的连续性。

第二十三条 经营性物业贷款的借款合同中要补充明确以下内容：

（一）我行有权在贷款期内要求由指定的房地产估价机构对抵押物价值重新进行评估，若抵押物价值发生贬值，我行有权要求借款人补充抵押物或收回相应贷款。

（二）若房地产市场出现重大变化或发生其他影响贷款安全的情形，经营行可与借款人协商变更借款合同中关于贷款额度、期限、利率、每期还款金额等内容，协商不成的，我行有权按照合同约定采取停止发放贷款、要求借款人提前偿还已发放贷款、处置抵押物等措施。

（三）借款人若连续2次或累计3次未按约定归还贷款本息，我行可依法处置抵押物。

（四）抵押权存续期间，未经经营行书面同意，抵押人不得以变卖、再次抵押、抵偿债务、赠与或以其他任何方式处置抵押物业。经营行书面同意后，借款人可将抵押物业变卖，实现的价款应优先用于偿还我行贷款。

第二十四条 对于经营性物业贷款，原则上需采用本物业产生的现金流归还贷款，若借款人或其母公司实力雄厚，现金流充裕，有确定的其他合法收入，并愿以其还款的，可以其他综合收入还款，但本物业产生的现金流占还款来源的比重不得低于80％。

第二十五条 还款方式。在贷款发放前，要根据物业现金流情况、项目出租前景和租金收取方式制定切实可行的分期还款计划，考虑到物业的租金回收具有一定周期性，可给予最长不超过一年的宽限期。

采用综合还贷的，应制定明确的按年（季）还款计划，物业经营收入以外用于还款的综合收入应分期落实。

第二十六条 我行有权对借款人提前还款收取违约金，经营行应就违约金的收取标准在借款合同中予以明确。借款人提前还款的，需提前一个月提出申请，并按我行确定的提前还款日归还剩余的贷款本息。

第八章贷后管理

第二十七条 借款人应与我行签订资金监管协议，借款人需在我行开立资金监管专户，对专户资金实行收支两条线管理，建立收入、支出明细台账，物业的经营性收入直接进入专户，经营行对专户资金的实际使用情况进行监管；一旦借款人未按时偿还贷款本息，我行有权直接从该账户中扣划，如借款人出现逃避资金监管的行为，我行有权提前要求偿还贷款本息或处置抵押物。

第二十八条 经营行在贷款期内应采用定期或不定期再评估方式对抵押物价值进行动态监测。

第二十九条 对已抵押给我行的经营性物业用于租赁的，应审查租赁合同约定的条款是否存在不利于我行抵押权实现的情形，并要求出租人事先告知承租人该经营性物业已抵押给我行；同时尽量要求承租人向我行出具书面承诺，在我行实现抵押权时，租赁合同提前终止，不得以其租赁权阻碍或干扰我行行使抵押权。

第三十条 经营行需及时掌握出租状况，准确估算项目经营性现金流量，动态调整还款计划。

第三十一条 分行和经营行应制定贷后监管方案，指定专门客户经理（小组）加强贷后管理，经营行需定期对经营性物业贷款进行检查，发现物业出租情况恶化、借款人实际租金收入明显低于贷款申报时水平、租金收入不足以维持正常经营和归还分期还款额及其他风险预警信号时，经营行应及时按要求进行风险预警并采取风险防范措施。

经营行需每半年向审批行报告贷款运作情况，如遇重大问题，需及时向审批行报告。由于本贷款品种期限较长，期间如遇客户经理（小组）变动，需做好交接工作，落实客户经理责任制。

第九章

贷款差异化管理规定

第三十二条 对于同时符合以下条件的经营性物业贷款，贷款期限最长可放宽到15年：

（一）借款人同时满足以下条件：

1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件； 2.信用等级AA及以上，无不良信用记录;

3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。

（二）物业产权清晰、地理位置优越、市场知名度较高、租金收入稳定、经营前景良好、物业产生现金流能够全部覆盖贷款本息；

（三）物业形态限于宾馆酒店、写字楼和商业营业用房，其中：宾馆酒店应为五星级（含）以上，由国内外知名酒店管理公司经营；写字楼项目应为甲级（含）以上；商业营业用房的主力店应为知名品牌。第三十三条 对于同时符合以下条件的经营性物业贷款，本物业产生现金流占还款来源的比例最低可放宽到60％：

（一）借款人同时满足以下条件：

1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件； 2.信用等级AA及以上，无不良信用记录；

3.综合实力雄厚、现金流充裕,所有者权益在3亿元（含）以上，资产负债率低于75%。

（二）物业产权清晰、地理位置优越、市场知名度较高、经营收入稳定、经营前景良好；

（三）物业形态限于宾馆酒店、写字楼和商业营业用房，其中：宾馆酒店应为五星级（含）以上，由国内外知名酒店管理公司经营；写字楼项目应为甲级（含）以上；商业营业用房的主力店应为知名品牌；

（四）经营性物业贷款期限不得超过10年。

第三十四条 工业和仓储用房类经营性物业所在区域应为合法设立并已通过审核、竞争优势明显、产业基础雄厚、发展潜力良好的国家级开发园区、省级开发园区以及经济发达城市内符合城市规划、基础设施完备、产业集聚度高的工业片区。

第三十五条 “房地产开发贷款+经营性物业贷款”组合贷款

（一）定义：“房地产开发贷款+经营性物业贷款”组合贷款（以下简称“组合贷款”），是指对符合条件的房地产开发项目，在项目建设期将开发贷款和经营性物业贷款一并进行调查、审查和审批，其中开发贷款用于项目建设期的资金需求，经营性物业贷款用于置换开发贷款，对符合我行经营性物业贷款审批设定提款条件的，物业竣工并投入经营后直接发放经营性物业贷款。

（二）额度、期限和科目：房地产开发贷款额度根据项目投资情况确定，经营性物业贷款额度根据对物业未来现金流和抵押物价值的预测情况确定，但不得超过房地产开发贷款额度。组合贷款总期限不得超过15年，其中：开发贷款期限不得超过5年；经营性物业贷款期限原则上不得超过10年。组合贷款中的房地产开发贷款和经营性物业贷款应分别在相应科目反映。

（三）授权、授信规定：组合贷款不改变现有的授权、授信体制。考虑到部分区域的经营性物业贷款权限大于房地产开发贷款权限，本着审慎原则，组合贷款的审批权限按房地产开发贷款权限掌握。组合贷款纳入客户统一授信管理，考虑到经营性物业贷款专门用于置换我行开发贷款，为避免在授信阶段重复计算开发贷款和经营性物业贷款授信额度，降低客户授信空间，对于经营性物业贷款可不单独审批授信额度，实行经营性物业贷款与房地产开发贷款授信额度共享。

（四）业务运作流程：在介入房地产开发贷款项目时，可将开发贷款和经营性物业贷款一并进行调查、审查和审批，同时对经营性物业贷款设定相关提款条件，审批结束后，根据项目开发进度发放开发贷款，待物业竣工验收投入经营后，满足经营性物业贷款审批设定提款条件的发放经营性物业贷款，用于置换房地产开发贷款。

（五）适用条件 1.借款人同时满足以下条件：

（1）符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件；（2）信用等级AA及以上，无不良信用记录;

（3）综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。

2.物业需为开发后用于出租（或自营）的整体项目或可保持相对完整并可独立抵押的整体项目的一部分。物业形态限于宾馆酒店、写字楼、商业营业用房等商业经营性物业。

（六）贷款方案确定

借款人须在申请贷款前，明确项目租售计划。若项目租售计划为整体出租（或经营），可就整体项目确定组合贷款方案；若项目租售计划为部分销售、部分出租（或经营），而我行在房地产开发贷款阶段拟对整体项目予以介入，则需对销售部分和出租（或经营）部分分别确定贷款方案，对于销售部分只可制定房地产开发贷款方案，对于出租（或经营）部分可制定组合贷款方案。

（七）风险控制措施

1.设定经营性物业贷款提款条件。在对组合贷款进行审批时，需对后期经营性物业贷款设定具体提款条件，在所有提款条件均满足后方可发放经营性物业贷款。具体提款条件需包括（但不限于）以下几点：

（1）客户的整体经营及财务状况正常，经营收入、利润及现金流情况与我行房地产开发贷款评估的情况相同或优于评估情况；（2）取得物业房屋所有权证书；

（3）物业出租率或意向性租约签约率不低于60%；

（4）物业未来租金收入水平稳定、现金流足以覆盖贷款本息；（5）经营性物业贷款抵押率不高于70%。

2.组合贷款中的经营性物业贷款用途需符合本办法规定，并且优先作为开发贷款的还款来源。

3.对于客户出现重大风险状况如经营情况恶化、经营收入及利润水平远低于预期、未来现金流无法覆盖贷款本息，项目出现建设期延长、招租情况不理想、租金水平或物业评估值远低于评估预测值等情况，无法达到组合贷款审批预设条件的，应及时中止经营性物业贷款的发放，同时采取以下措施保证开发贷款安全：

（1）要求借款人调整经营策略，将原计划用于出租或自营的物业变更为销售方式，尽快回笼资金；

（2）要求借款人通过他行融资、股东代偿等方式归还我行开发贷款；

（3）要求借款人落实足额抵押担保，对于集团性客户，还应增加集团或核心公司保证担保，落实贷款第二还款来源。

4.做好前期开发贷款与后期经营性物业贷款抵押担保衔接工作，对于开发贷款的抵押权消灭后、经营性物业贷款的抵押权设定前，我行贷款处于悬空状态的，应要求借款人提供有效的阶段性担保。

第十章

贷款管理特别规定

第三十六条 对于物业所有权人与借款人不一致的，原则上不得发放经营性物业贷款，但对于同时满足以下条件的客户，确有融资需求的，可采用将物业所有权人作为共同借款人或连带责任保证担保人，并将物业所有权人作为抵押人方式进行运作，同时需以个案方式报总行（房地产信贷部）准入同意后按相关权限和流程运作：

1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件； 2.信用等级AA及以上，无不良信用记录；

3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。

第三十七条 对于我行已经办理的存量经营性物业贷款业务，在满足以下条件的前提下，可根据借款人需求，重新测算贷款金额、商定贷款期限、约定贷款用途，按照相关权限及程序审批发放新贷款置换存量贷款：

（一）借款人同时满足以下条件：

1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件； 2.信用等级AA及以上，无不良信用记录;

3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。

（二）存量经营性物业贷款还款记录良好，无不良信用记录；

（三）物业形态限于宾馆酒店、写字楼和商业营业用房；

（四）与存量贷款发放时相比，物业租金水平明显上涨或抵押物价值明显增加；

（五）新贷款超过存量贷款的额度应符合本办法第五条规定的用途。

第十一章

附

则

第三十八条 本办法由中国农业银行总行制定、解释和修订。第三十九条 本办法下发后，《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》（农银发〔2006〕244号）和《关于<中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）>（修订稿）补充规定的通知》（农银办发〔2007〕422号）同时废止，其他政策制度与本办法不一致、相抵触的，以本办法为准。

第四十条 本办法自印发之日起执行。

第三篇：中国农业银行康复扶贫贷款管理办法

中国农业发展银行扶贫贷款管理试行办法

（中国农业发展银行一九九六年四月十一日 印发农发行字〔１９９６〕６６号）

第一章 总则

第一条 为管好用好扶贫贷款，提高效益，根据《国家八七扶贫攻坚计划》和《贷款通则》等有关金融法规，以及中国农业发展银行章程，特制定本办法。

第二条 贷款性质。扶贫贷款是为实施《国家八七扶贫攻坚计划》而设置的政策性贷款，是有偿有息信贷资金，专项用于贫困地区经济开发，支持贫困农牧民解决温饱，脱贫致富。

第三条 贷款原则。扶贫贷款坚持“突出重点、兼顾一般”，“有借有还，到期收回”等基本信贷原则，依法管理，确保扶贫贷款周转、安全和效益。

第四条 贷款方针。扶贫贷款坚持开发式扶贫方针，实行项目管理，按照国家产业政策，因地制宜，不断优化贷款结构，把贫困地区的资源优势转化为经济优势，实现扶贫信贷资金的良性循环。

第二章 贷款范围和用途

第五条 贷款范围。扶贫贷款投放范围，为列入《国家八七扶贫攻坚计划》的贫困县。

第六条 贷款用途。扶贫贷款主要用于：

一、重点支持投资少、见效快、覆盖面广、效益高，有助于直接解决群众温饱的种植业、养殖业和相关的加工服务业。

二、支持能充分发挥贫困地区资源优势、大量安排贫困户劳动力就业的资源开发型和劳动密集型的乡镇企业。

三、支持加快荒地、荒山、荒坡、荒滩、荒水的开发利用，建设适度规模的农林牧渔商品生产基地及支柱产业。

四、适度支持既富民又富县、增强贫困县自我发展能力的县办工业、中外合资企业、中外合作企业及国营农业企业项目。

五、适度支持不具备办企业条件的贫困乡村自愿互利、带资带劳到投资环境较好的城镇和工业小区进行异地开发试点，兴办二、三产业。

六、适度支持极少数生存和发展条件特别困难的村庄和农户，实行开发式移民。

第三章 贷款对象与条件

第七条 贷款对象

一、列入扶贫规划的贫困户。

二、贫困乡村合作经济组织。

三、安排贫困户劳力就业的农业、工商、商业及服务业等各种企业。

四、承担扶贫开发任务的各类经济实体。

第八条 贷款基本条件

一、生产经营项目列入扶贫开发规划，扶贫任务明确，措施具体，产品符合社会需要，预测经济效益可靠。

二、项目权属清晰，承贷主体明确。

三、贫困户申请１０００元以下的小额贷款，可不受自有资金比例限制，可以放宽担保；其它项目贷款应有不低于２０％比例的自有及自筹资金，有符合抵押、担保贷款条件的抵押物、担保人。贷款企业应参加财产保险。

四、贷款企业必须有工商行政部门颁发的营业执照或筹建许可证；在经办行开立基本帐户，并向经办行报送经营计划和财务报表。

五、贷款对象必须接受银行的信贷监督，恪守信用，保证按期归还贷款本息。

第四章 贷款种类、期限和利率

第九条 贷款种类。扶贫贷款分扶贫贴息贷款和扶贫非贴息贷款两种。其中，扶贫贴息贷款全部用于覆盖贫困户面广、收益率较低的特困乡村办产业和项目。扶贫非贴息贷款，重点用于项目周期短、收益率较高的产业和项目。

第十条 贷款期限。

一、贷款期限根据贷款项目不同的生产经营周期和借款者综合还款能力分别确定。

二、贷款期限一般为一至五年；建设周期长、社会经济效益好的项目，最长不超过七年。其中，五年以下贷款，不定宽期限；五年期以上的贷款，宽限期为二至三年。

第十一条 贷款延期

一、不能按期归还贷款的，借款人和借款企业应当提前向经办行申请贷款延期。担保贷款、抵押贷款延期还应当由保证人、抵押人出具同意的书面证明。是否延期由经办行决定。二、一年以上贷款，贷款延期不得超过原贷款期限；一至五年期贷款，贷款延期不得超过原贷款期限的一半；五年期以上贷款，贷款延期不得超过三年。

第十二条 贷款利率。各类扶贫贷款严格执行国家利率政策和规定，及时计收利息。对项目贷款和企业贷款，实行按季收息；对贫困户贷款，实行按年收息。如遇国家利率政策和规定调整，按调整后的利率政策和规定执行。

第十三条 贷款贴息。扶贫贷款贴息方式有三种：中央财政贴息、地方财政贴息和部门贴息。

一、中央财政贴息，实行统收统支的办法，即由总行与财政部统一结算后，再与各省区分行结算。

二、地方财政贴息办法由各省区分行与地方财政部门商定。

三、部门贴息，由主管部门将应贴补的贷款利息直接贴给借款人。

第五章 办理贷款基本程序

第十四条 办理扶贫贷款必须遵循以下基本程序：

一、受理借款申请。经办行受理借款单位或贫困户提出的借款申请后，要对所报贷款项目进行初审，并签署审查意见逐级上报。

二、贷款评估。经初审同意的项目报上级行列入计划。上级行批准项目计划后，经办行组织对项目进行评估，并写出评估报告，续建项目和流动资金贷款要写出调查报告，上报审批行。

三、贷款审批。审批行对经过评估的项目，按照贷款条件进行审查、决策，并履行审批手续。

四、签定借款合同。对已经审查批准的贷款，借贷双方按照《借款合同条例》和有关规定签定书面借款合同，办理借款手续，按生产进度适时发放贷款。

五、建立贷款登记簿。经办行在贷款业务发生后，要逐户建立贷款登记簿，记载、反映贷款发放、收回、占用形态、资产、负债及所有者权益等内容。

六、贷款监督检查。贷款放出后，对借款人执行贷款政策、借款合同的情况进行跟踪监督检查，对违反政策和违约的要及时纠正处理。

七、按期收回贷款。要坚持按照借贷双方商定的贷款期限收回贷款。贷款到期前，书面通知借款人准备归还借款本息。借款人因正当理由不能如期偿还贷款，可以在到期前申请延期归还，经银行审查同意后，银行可以按照新约定的期限收回贷款。

八、经济活动分析。经营扶贫贷款业务要注重经济活动分析，掌握扶贫贷款运用状况和影响正常运转的因素，研究改善贷款管理的任务目标和提高贷款经济效益的政策与措施。

九、总结报告。要经常地或定期地总结贷款管理工作经验，并向上级行报告。要在项目建成和收回全部固定资产贷款后，按项目分别进行竣工总结和项目总结。

第六章 贷款管理

第十五条 计划管理。扶贫贷款计划采取自下而上编报、自上而下审批下达的管理方式。扶贫贷款计划不搞基数化，而要根据有关考核指标一年一定。安排扶贫贷款计划的依据是：

一、国定贫困县、贫困人口的数量及贫困程度；

二、上年扶贫贷款计划完成情况和贷款管理、效益水平；

三、申报的贷款项目计划；

第十六条 合同管理。

一、扶贫贷款要按照国家发布的《经济合同法》、《借款合同条例》和有关金融法规，由借贷双方签定书面借款合同，依法管理。

二、借款合同必须符合法律程序，明确借贷双方权利义务，手续完备，依法成立。容易引起纠纷的合同，要办理公证。

三、依法业经收回的贷款，任何单位和个人不得追索。

第十七条 项目管理。扶贫贷款实行全面的项目管理。各级行申请扶贫贷款的项目计划，要正式行文上报，内容包括：计划说明、项目分类、效益分析、市场预测等。每年年末之前各省级分行上报到总行。

第十八条 限额管理。要根据项目贷款风险度、自有资金比例以及资产负债率等，合理确定借款人的贷款限额，具体由各省级分行自定。

第十九条 核算管理。

一、各项扶贫贷款要准确记入总行规定的会计科目。

二、各行要建立半年报制度，按总行颁发的统计报表，准确及时反映扶贫贷款进度和执行效果。

三、收回再贷的扶贫贷款要在总行规定的扶贫贷款有关科目中记载核算和反映。

第二十条 档案管理。各级行都要建立健全扶贫贷款经济档案和项目档案。档案按项目分别设立备选库、执行库、资料库，记载借款人的基本情况、生产经营情况贷款发放、信贷制裁、贷款检查及经济活动分析等情况。

第二十一条 审批权限。建立贷款的分级审批制度。要根据贷款项目风险度、业务量大小、管理水平以及自有资金比例确定各级行的贷款审批权限。在审批权限以上的贷款，必须报上级行审批。

第七章 贷款监督与奖惩

第二十二条 建立扶贫贷款使用管理的约束和激励机制。投放要与使用效益、贷款的回收挂钩。对贷款使用效益好、回收率高的地区，要给予表彰和奖励；反之，要扣减下贷款计划。

第二十三条 建立严格的扶贫贷款审计制度，严禁挤占、挪用、截留扶贫贷款，不准贷前扣息，不准从贷款中预收风险保证金，不准以新贷抵旧贷，违者要追究有关领导和当事人的责任。

第二十四条 对贷款对象实行信贷监督。主要监督下列内容：

一、是否尽了扶贫义务。

二、在贷款使用上是否执行国家的扶贫政策；

三、是否履行借款合同；

四、是否遵守信贷政策和规章。

对违反借款合同的借款人，依据情况给予下列信贷制裁：

一、加息或罚息；

二、停止新贷款；

三、扣收贷款或提前收回贷款。

对一个贷款对象可同时适用两种以上的信贷制裁。

第二十五条 贷款内部监督。主要监督下列内容：

一、执行国家八七扶贫攻坚计划；

二、执行贷款管理规章；

三、贷款的社会效益、经济效益、安全保障和周转运用。

贷款内部监督的主要方式为：行长和上级行贷款管理机构对下级行、基层营业单位和贷款管理人员的贷款管理进行监督。同时，下级行、基层营业单位和贷款管理人员对上级行和贷款管理机构的贷款决策进行监督。

第八章 附则

第二十六条 本办法由中国农业发展银行总行解释和修改。

第二十七条 各省、自治区、直辖市分行可根据本办法制定实施细则，并报总行备案。

第二十八条 本办法自发布之日起试行。

注：宽限期－－所谓宽限期就是在这期间内只付息不还本。确言之，系指银行规定的借款人开始第一次还款的最低期限，该期限不是贷款期限的延长或附加，而是小于或至多等于贷款期限。如其借款人向银行借得贷款１００万元，银行定的贷款期限为５年，宽限期２年，即该借款人从第三年起，按一定比例或数额开始归还贷款，直到第五年要全部还清１００万元贷款的本金和利息。采用宽限期做法，这是国际惯例，目的是为了减轻借款人在贷款到期时一次性还清全部贷款的压力。

第四篇：中国农业银行项目贷款及固定资产贷款管理办法

中国农业银行固定资产贷款管理办法

第一章 总则

第一条 为规范中国农业银行（以下简称农业银行）固定资产贷款业务经营行为，促进固定资产贷款业务健康发展，根据国家有关法律法规和农业银行信贷管理制度，制定本办法。

第二条 本办法所称固定资产贷款系指农业银行向企（事）业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织发放的，用于借款人固定资产投资的本外币融资。

第三条 固定资产贷款实行授权管理，审批权限按拟承贷的融资总额度确定。第四条 固定资产贷款纳入客户授信管理。

第五条 固定资产贷款按照“谁调查、谁组织评估”、“先评估、后审批”的原则办理，办理流程执行《中国农业银行法人客户信贷业务基本规程》等相关规定。一般程序为：客户申请、受理、调查与评估、审查、审议与审批、（报备）、信用发放条件审核、签订合同、提供信用、贷款使用条件审核、资金支付、贷后管理（风险分类）、信用收回。

第六条 概念释义。

项目法人：指作为项目运作和融资主体的法人或其他组织。包括对拟建项目专门组建的项目法人，以及以既有法人或其他组织（以下简称既有法人）为依托的项目法人。

项目总投资：指拟建项目所需的固定资产投资和铺底流动资金需要量之和，反映项目总资金需要量。

项目资本金：指固定资产项目总投资中投资者认缴的出资额，一般应为非债务性资金（有特别规定的除外）。

审批有效期：指从固定资产贷款经有权审批人批准日起至借款合同生效日止的时段。

固定资产贷款期限或总期限：指从项目第一笔贷款发放之日起至借款人按合同约定清偿全部贷款本息之日止的时间。

提款有效期：指自固定资产借款合同生效日起至借款人第一次提款的时段。

宽限期：指固定资产借款合同约定的，自第一次贷款发放日起至借款人第一次偿还贷款本金之日止的时段。

还款期：指从第一次归还贷款本金之日起至贷款本息完全还清之日止的时段。

第二章 业务种类、对象及条件

第七条 固定资产贷款根据项目运作方式和还款来源不同分为项目融资和一般固定资产贷款。第八条 固定资产贷款按用途分为基本建设贷款、更新改造贷款、房地产开发贷款、其他固定资产贷款等。

第九条 固定资产贷款按期限分为短期固定资产贷款、中期固定资产贷款和长期固定资产贷款。短期固定资产贷款指贷款期限在1年以内（含1年）的固定资产贷款；中期固定资产贷款指贷款期限在1年以上（不含1年）5年以下（含5年）的固定资产贷款；长期固定资产贷款指贷款期限在5年以上（不含5年）的固定资产贷款。

第十条 固定资产贷款对象为经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的具备贷款资格的企（事）业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织。

第十一条 借款人申请固定资产贷款应具备以下基本条件：

（一）符合国家的产业、土地、环保等相关政策和农业银行信贷政策，并按规定履行了固定资产投资项目的合法管理程序；

（二）符合国家对项目投资主体资格和经营资质要求;

（三）符合农业银行关于营业执照、贷款卡、账户管理等要求；

（四）借款人信用等级原则上在AA级（含）以上，有特别规定的除外；

（五）借款人及控股股东、主要股东无重大不良信用记录（虽然有过不良信用记录，但不良信用记录的产生并非由于主观恶意且申请本次用信前已全部偿还了不良信用）；

（六）项目资金来源明确并有保证，项目资本金比例及来源符合规定；

（七）能够提供合法、有效、足值的担保，有特别规定的除外；

（八）申请外汇固定资产贷款，须符合有关外汇管理政策；

（九）农业银行信贷管理基本制度规定的其他条件。

第十二条 农业银行提供固定资产贷款应根据国家有关固定资产投资项目资本金制度及项目风险大小确定相应的资本金比例。农业银行有规定的，按照农业银行规定执行；农业银行没有规定的，按国家有关规定执行。对总行授权书中列明的优势行业重点客户及重点项目，可执行国家规定的最低资本金比例。

第三章 受理、调查与评估

第十三条 借款人申请办理固定资产贷款，应提供符合要求的基本资料（见附件1-3）。第十四条 经营行受理客户申请，初步了解借款人及项目主要情况，收集相关资料，填制《固定资产贷款调查（评估）申报单》（见附件1-4），直接或逐级向有权调查行客户部门申请项目调查。

第十五条 有权调查行客户部门受理固定资产贷款申报后，认为项目基本可行的，组织固定资产贷款调查评估；认为项目不可行的，报客户部门负责人或主管行长同意后可终止信贷程序。

第十六条 固定资产贷款调查的主要内容应包括但不限于：

（一）借款人基本情况。主要包括借款人信用记录、法人治理结构、组织架构、生产经营及财务情况、拟建项目对借款人整体经营及财务状况的影响，以及借款人对拟建项目的承受能力等。

（二）项目情况。主要包括项目建设必要性、项目工程技术、项目建设条件、项目合法性手续的取得情况、项目经营管理方式等。

（三）项目市场情况。主要包括项目所处行业状况、行业发展前景、市场需求情况、竞争状况、市场风险状况等。

（四）项目经济性。主要包括项目总投资估算及资金筹措情况、项目经济效益、项目还贷能力等。

（五）借款人综合还贷能力（对一般固定资产贷款）。主要包括借款人经营性现金流情况、融资能力、还贷意愿、贷款偿还对借款人生产经营的影响等。

（六）担保情况。主要包括保证人的保证能力及生产经营状况；抵（质）押品基本情况、权属状况、抵（质）押品价值、变现能力等。

（七）风险与收益。主要包括项目优势、可能存在的风险及控制措施、贷款成本收益、其他综合效益等。

第十七条 调查结束后，根据上述内容撰写调查报告，或填写《固定资产贷款调查表》（附件1-

5、1-6），明确调查意见，包括项目是否符合我行固定资产贷款基本条件，是否同意办理此项业务，并对拟提供融资的额度、期限、利率、担保方式等基本要素提出具体方案。

第十八条 项目评估指农业银行采用一定的方法和程序对拟提供融资的固定资产贷款项目的必要性、可行性、风险与收益等进行深入、全面的论证评价，提出明确的评估结论，为信贷决策提供参考依据。

第十九条 农业银行项目评估原则上为内部评估，由有权调查行客户部门（或项目评估部门）组织实施。有权调查行客户部门（或项目评估部门）可自行组织评估，也可与下级行联合评估。有权调查行评估能力不足的，在不改变其调查责任的基础上，可向上级行申请由上级行进行评估或由上级行委托其他有评估能力的分行进行评估。

项目调查与项目评估由相同人员进行的，调查与评估工作可合并进行，出具一份调查评估报告。由不同人员进行的，应分别出具调查报告和评估报告。

对情况复杂、评估技术要求高、农业银行自身评估能力不足的项目，可按规定聘请中介机构或行业专家进行咨询，但应由有权调查行客户部门(或项目评估部门)负责撰写项目评估报告并承担相应责任。

第二十条 总行审批的固定资产贷款需由一级分行（含）以上调查评估；一级分行审批的固定资产贷款一般应由一级分行调查评估，对信贷管理水平高、具有相应评估经验和评估能力的二级分行，一级分行可视情况向其转授一定额度的调查评估权（具体额度由一级分行在权限范围内确定）。

第二十一条 申请固定资产贷款的项目，原则上都应进行评估。属于以下情形之一的可不进行专门评估，但调查部门应对借款人的信誉、治理结构和管理能力、生产经营及财务状况、项目的必要性、可行性、借款人还款能力、担保的有效性和充足性、银行综合收益及风险等方面进行全面调查和评价：

（一）用于学校、医院等事业单位购置设备或器具、不涉及土建工程的固定资产项目；

（二）落实足额不动产抵押的金额最高不超过3000万元的小额固定资产贷款项目；

（三）金额在1000万元以下且不超过借款人净资产10%、不涉及土建工程的固定资产贷款；

（四）短期一般固定资产贷款；

（五）法人商业用房（工业用房）按揭贷款；

（六）授权书中列入低信用风险业务的固定资产贷款；

（七）其他政策性银行、国有商业银行、大型股份制商业银行或资信良好、实力雄厚的外资银行已评估的固定资产贷款项目，评估报告经调查行客户部门认定同意的；

（八）农业银行作为银团贷款或联合贷款参与行，牵头行或主要贷款行已评估的固定资产贷款项目，评估报告经调查行客户部门认定同意的；

（九）其他总行同意可不进行专门评估的固定资产贷款。

第四章 审查、审议与审批

第二十二条 有权审批行信贷管理部门（审查审批中心）负责固定资产贷款审查。审查的重点内容应包括但不限于：

（一）借款人是否符合国家产业政策及农业银行信贷政策、基本条件；

（二）项目合法性手续是否完备；有关批文的有效性；调查、评估报告中所采用数据、资料的可靠性、时效性；

（三）贷款项目的必要性和可行性，总投资及构成的合理性，各项资金来源的落实情况及可靠性；

（四）保证人主体资格及代偿能力，抵（质）押品是否合法、有效、足值，是否易于变现；

（五）贷款项目营运后的偿债能力、综合效益；贷款主要风险及防范措施。

第二十三条 有权审批行信贷管理部门审查后，按规定撰写信贷审查报告，或填制《固定资产贷款审查表》（见附件1-7），对需要审议的按规定提交审议后报有权审批人审批。

第二十四条 固定资产贷款审批内容应包括贷款方案、信用发放条件、贷款使用条件、合同约定内容、管理要求等。

第二十五条 固定资产贷款审批后，可以《固定资产贷款审（报）批表》（见附件1-8）或正式文件形式批复。实行网上审批的，执行其规定。批复应明确审批有效期。

固定资产贷款的审批有效期原则上不超过一年。审批有效期超过一年但借款人要求与我行签订合同的，调查行须对借款人资信状况、生产经营及财务状况、项目法律政策环境、建设生产条件、市场条件、资金来源、技术环境等影响评估指标及贷款决策的主要因素进行调查，提出是否同意按原审批内容提供融资，或变更部分条件提供融资的建议，向原审批行申请，由原审批行信贷管理部门起草签报，报有权审批人审批。风险发生实质性变化的，按新贷款审批。

第二十六条 固定资产贷款一经批准，原则上不再追加。因项目总投资金额变化、融资方案调整、项目资本金比例变化等原因确需追加贷款的，借款人应重新提出借款申请，经营行受理后按程序报原审批行审批。追加贷款后贷款总金额超过原审批行权限的，按追加后的总金额报有权审批行审批。项目总投资超过原总投资金额30％的或发生有权审批行认为应重新评估的其他情形的，调查行应重新进行评估。追加贷款应要求借款人配套追加不低于规定比例的项目资本金和相应担保。

第五章 融资结构、担保、期限与定价

第二十七条 根据固定资产贷款项目实际需求，合理确定固定资产贷款融资结构。具体用信可采用本外币贷款、信用证、银行承兑汇票、保函等方式。

第二十八条 固定资产贷款应落实合法有效担保；中长期固定资产贷款一般应采用抵押或质押方式；符合信用贷款条件的，可采取信用方式。

第二十九条 固定资产贷款应根据项目或借款人预计现金流情况合理确定总期限、提款有效期和宽限期。

贷款总期限最长不得超过项目建设期加上15年，确需超过上述期限的，按程序报总行核批；总期限超过10年的应按规定报当地监管部门备案。

提款有效期一般不超过1年。

宽限期一般不超过项目建设期加上2年。

对中长期固定资产贷款，应根据项目竣工投产后产生的现金流或借款人其他还款来源合理确定还款计划，分次收回。

第三十条 固定资产贷款定价应综合考虑贷款风险、资金成本、综合收益、市场竞争等因素，在符合人民银行及农业银行有关规定的情况下合理定价。

第六章 合同签订

第三十一条 固定资产贷款按相关规定进行信用发放条件审核，与借款人签订书面借款合同，与担保人签订书面担保合同。

第三十二条 固定资产借款合同原则上使用制式合同文本。对制式合同文本做出实质性修改的，或使用借贷双方协商确定的其他合同文本的，应按规定报法律事务部门审查。

第三十三条 固定资产借款合同应包括以下内容：

（一）贷款金额、期限、利率、用途、币种、用信品种、提款有效期、宽限期、担保方式、风险处置措施等要素。

（二）合同签订前尚未落实的信用发放条件、贷款使用条件、贷款资金支付方式、各种支付方式的具体额度和资料要求，以及贷款资金支付接受农业银行管理和控制等与贷款使用相关的条款。贷款使用条件应包括项目资本金先行到位或与贷款同比例的资本金足额到位、项目实际进度与已投资额相匹配等要求。

（三）与借款人约定，超过约定提款有效期不提款的，农业银行可视情况收取一定费用，并有权重新确定是否发放贷款以及贷款条件；约定条件发生较大变化的，农业银行有权暂停或停止发放贷款。

（四）与借款人约定对借款人相关账户实施监控。必要时可约定专门的贷款发放账户和还款准备金账户，对相关账户限制网上银行、现金管理客户端、电话银行等非柜台渠道的支付行为及通兑功能。

（五）借款人应在合同中对下列事项作出承诺：贷款项目及借款事项符合法律法规的要求；及时向农业银行提供完整、真实、有效的材料；配合农业银行对贷款的相关检查；发生影响借款人偿债能力的重大不利事项时及时通知农业银行；进行合并、分立、股权转让、对外投资、实质性增加债务融资、建设方案或项目概算重大调整等重大事项前征得农业银行同意等。

（六）与借款人约定违约处罚条款，当借款人出现未按约定用途使用贷款、未按约定方式支用贷款资金、未遵守承诺事项、申贷文件信息失真、突破约定的财务指标约束等情形时借款人应承担的违约责任和农业银行可采取的措施。

（七）其他贷款批复文件中要求列入合同条款的事项。

第三十四条 签订借款合同时还应重点关注以下内容，必要时在合同中约定：

（一）资产保护条款。如要求借款人对关键资产投保；不得出售指定范围的资产（除非收入用于偿还贷款）；对分红比例进行控制性约定；在全部清偿农业银行贷款本息之前，未征得农业银行同意，不得以项目资产为他人提供抵押等。

（二）分期偿还的贷款，与借款人约定若某一期贷款未能偿还，其他未到期的贷款可以视为到期贷款处理。

第三十五条 借款合同可按有权审批行审批的融资总额度签订，也可只与借款人签订固定资产借款合同。

只与借款人签订固定资产借款合同的，借款人流动资金贷款或其他用信品种，可由其提出申请，经营行在有权审批行批准的额度内和条件下签订相应合同。

第七章 贷款发放与支付

第三十六条 固定资产贷款发放前，经营行应按规定落实所有信用发放条件。

第三十七条 农业银行按照合同约定的方式对贷款资金的支付实施管理与控制，监督贷款资金按约定用途使用。合同约定专门贷款发放账户的，贷款发放和支付应通过该账户办理。

第三十八条 经营行应通过贷款人受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金的支付进行管理与控制。

贷款人受托支付是指经营行根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金通过借款人账户支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。

借款人自主支付是指经营行根据借款人的提款申请将贷款资金发放至借款人账户后，由借款人自主支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。

第三十九条 单笔金额超过项目总投资5%或超过500万元人民币的贷款资金支付，应采用贷款人受托支付方式，但以下情况除外：

（一）农业银行作为银团贷款参与行发放的固定资产贷款，按银团协议规定落实受托支付；

（二）采用联合贷款方式的，可由主办行负责落实受托支付。

第四十条 采用贷款人受托支付的，借款人支付贷款资金时需向经营行提供以下相关资料：

（一）加具借款人公章或财务专用章及有权人签字的委托支付通知单；

（二）贷款资金使用计划，包括资金计划使用的用途、时间、额度等；

（三）按支付结算制度规定，提供资金支付和汇划凭证、结算业务申请书等与结算相关的资料；

（四）交易合同、订单或其他能证明借款人及其交易对手交易行为的资料。

第四十一条 采用贷款人受托支付方式的，由客户经理落实信用发放条件和贷款使用条件，并进行支付前审核。审核的主要内容包括：借款人相关交易资料是否符合合同约定的条件；收款方与交易合同约定的交易对手是否一致；贷款资金用途与其提供的资料内容是否一致；资金支付金额是否与交易合同约定金额相匹配；是否符合约定的受托支付条件等；首次发放贷款的还应审核是否在提款有效期内。

审核同意的，客户经理在委托支付通知单上签字，将相关资料交放款审核岗审核。放款审核岗审核同意的，在委托支付通知单上签字确认，通知客户部门办理放款手续并将有关资料提交柜员进行账务处理。具体流程见附件1-9。

第四十二条 采用借款人自主支付的，借款人需提供贷款资金使用计划等资料，经放款审核岗审核同意后发放贷款。

对一定额度以上的大额资金支付，借款人应出具用款申请，由经营行对其资金支付进行审核。对小额零星支付，经营行应要求借款人定期汇总报告贷款资金自主支付情况，并通过账户分析、凭证查验、现场调查等方式核查贷款自主支付是否符合约定用途。具体流程见附件1-10。

第四十三条 超过提款有效期发放贷款的，参照第二十五条 超过审批有效期的规定执行。第四十四条 在贷款发放和支付过程中，借款人出现以下情形的，经营行应与借款人协商补充贷款发放和支付条件，或根据合同约定停止贷款资金的发放和支付：

（一）信用状况下降；

（二）不按合同约定支付贷款资金；

（三）项目进度落后于资金使用进度；

（四）违反合同约定，以化整为零方式规避贷款人受托支付。

第八章 贷后管理

第四十五条 固定资产贷款按照农业银行贷后管理规定和借款合同约定进行贷后管理。除执行贷后管理一般规定外，还应重点做好以下工作：

（一）监督借款人主要设备及物资采购。根据需要监督借款人按规定程序和方式采购设备物资，必要时可引入专业监理公司或评估公司出具相关意见；

（二）根据需要参与项目建设工程招标、工程施工、竣工验收和决算审查等工作，监督项目按计划实施；根据需要参与公司重大决策；

（三）对项目建设内容、实施进度、营运效益以及担保能力的变化进行定期和不定期贷后检查，重点将以下内容与项目贷款评估论证进行比较，判定是否存在差异，分析原因，督促借款人研究对策、纠正偏差；对有可能影响贷款安全的，要分析影响程度、及时认定分类结果，并采取相应的保全措施。

1、项目实际投资总额、资金来源和资金使用、建设工期、建设规模、设计能力、达产能力、设计方案等；

2、项目经营过程中所选用工艺技术的实际效果、设备的技术性能和运行状况，以及原材料和产品的市场供求状况；

3、销售收入、生产成本、利润、内部收益率、贷款偿还期等。

（四）对固定资产贷款项目的收入现金流以及借款人的整体现金流进行动态监测。约定还款准备金账户的，应按约定根据需要对项目或借款人的收入现金流进入该账户的比例和账户内的资金平均存量提出要求。落实分期还款计划，对异常情况及时查明原因并采取相应措施。

第四十六条 建立风险预警制度和重大风险报告制度。发生下列情况，危及信贷资金安全的，要按规定及时预警和报告，调整风险分类，并视情况采取要求纠正、停止发放贷款和提前收回已发放的贷款，或其他风险控制、化解措施。

（一）国家产业政策重大调整；

（二）资本金及其他项目资金未按约定到位或抽逃项目资本金；

（三）原材料及产品市场条件、建设条件、建设内容等发生重大不利变化；

（四）经营管理状况恶化；对农业银行及其他债权人出现拖欠或违约行为；违反约定在未还清贷款之前以项目资产为其他负债提供担保；

（五）拒绝接受农业银行对贷款项目的监督管理；不按期还款，又未在规定期限内办理展期或重新约期手续；

（六）借款人改制、产权变更、高层管理人员变动、逃废债务、涉及诉讼案件等重大预警信号。第四十七条 对项目建设出现重大风险或项目竣工投产后与设计能力出现较大差异的固定资产贷款需由原调查评估行和经营行进行后评价，撰写后评价报告总结经验教训。

第四十八条 固定资产贷款原则上到期必须归还。到期前借款人生产经营和财务状况没有发生重大不利变化，但因经济市场环境变化、借款人现金流与贷款期限不匹配等原因导致临时性资金困难、不能按期归还贷款的，可以办理展期。短期固定资产贷款展期累计不得超过原贷款期限；中期固定资产贷款展期累计不得超过原贷款期限的一半；长期固定资产贷款展期累计不得超过3年。

同时符合以下条件的正常类固定资产贷款，可办理重新约期：

（一）贷款投向符合国家产行业政策，属我行重点扶持的行业；借款人在所在行业和所面对的市场中有明显的技术、成本或人才优势，主业突出；

（二）借款人信用等级在AA级（含）以上，未发生实质性的、不可逆转的不利于贷款本息偿还的变化；项目经营状况虽低于预期，但预计经短期调整后现金流状况稳定增长，足以偿还贷款本息；

（三）在原贷款期限内未发生恶意拖欠利息、挪用贷款等情况；

（四）重新约期后担保不会丧失或削弱，而通过其他方式处理将导致贷款担保或优先受偿权丧失等。

展期、重新约期按变更信贷审批方案的业务流程报原审批行审批。

第九章 其他规定

第四十九条 对固定资产项目出具有承诺性的投标文件，或出具贷款承诺函，按固定资产贷款程序和条件审批办理。中标后按投标承诺条件提供融资或贷款承诺函项下按承诺条件提供融资，可不再履行报批程序。

第五十条 对符合条件的优质项目，有权审批行可以在审批同意的贷款总额度和总期限内设定一定比例的可循环使用额度，可循环使用额度内的贷款收回后可重新发放。

第五十一条 对农业银行或其他商业银行已发放的固定资产贷款，符合农业银行固定资产贷款条件的，可按照固定资产贷款程序和审批权限办理再融资业务。

第五十二条 总行授权书中列入低信用风险业务的固定资产贷款可由经营行客户部门调查并按规定程序报有权审批行审批，支付管理要求参照第七章规定执行。

办理低信用风险业务固定资产贷款必须具备以下条件：借款人无重大不良信用记录、项目合规合法、符合国家产业政策、第二还款来源合法有效、风险可控。调查、审查重点为借款人基本情况、信用履约记录、项目合法性手续、是否符合国家产业政策、第二还款来源的真实性、合法性。借款人提供的相关资料、贷款程序可适度从简。

第十章 附则

第五十三条 本办法适用于农业银行境内分支机构。

第五十四条 一级分行可根据本办法制定实施细则或操作规程，报总行（信贷管理部）备案。第五十五条 本办法由中国农业银行总行制定、解释和修订。

第五十六条 本办法自二〇〇九年十月二十七日起实施。原《中国农业银行固定资产贷款管理办法》（农银发[2005]10号）同时废止。

附件：1-

1、固定资产贷款办理流程图

2、固定资产贷款项目资本金认定管理指引

3、申请办理固定资产贷款应提供的基本资料 1-

4、固定资产贷款调查（评估）申报单

5、固定资产贷款调查表（一般固定资产贷款）1-

6、固定资产贷款调查表（项目融资）1-

7、固定资产贷款审查表

8、固定资产贷款审（报）批表 1-

9、贷款人受托支付操作流程 1-

10、借款人自主支付操作流程

第五篇：中国农业银行房地产开发建设贷款管理办法(失效)

中国农业银行房地产开发建设贷款管理办法（试行）农银发（2000）58号［失效］

第一条 为了加强房地产贷款管理，规范贷款行为，防范贷款风险，提高信贷资产质量，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》等有关法律法规和《中国农业银行贷款管理制度》，制定本办法。

第二条 本办法所指房地产开发建设贷款系指房地产开发、建筑安装、装修等房地产类企业用于房地产开发和建筑安装以及翻新的二次装修等房地产开发建设方面的贷款。

第三条 房地产开发建设贷款管理应符合《中国农业银行贷款管理制度》和《中国农业银行贷款操作规程（试行）》的一般规定。同时，依据本办法，加强房地产贷款专业管理。

第四条 根据资金用途和性质，农业银行对房地产开发建设贷款实行分类管理。房地产开发贷款实行中长期项目贷款管理。建筑安装贷款可根据贷款用途和期限，按短期贷款或中长期项目贷款管理。

第五条 本办法适用于农业银行本、外币房地产开发建设贷款管理。

第二章 贷款对象、用途、基本条件和科目

第六条 房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。建筑安装贷款是指对分类承担建筑、安装、市政建设以及从事房屋修缮和建筑物装饰等施工任务的企业发放的用于建筑材料储备和购置建筑安装设备的贷款。

第七条 借款人申请房地产开发贷款的，除具备《中国农业银行贷款管理制度》规定的一般条件外，还应具备以下基本条件：

（一）具备有权部门核定的开发资质等级证明。

（二）持有有效的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施（开）工许可证》，已开始销预售的，还需提供县以上房地产管理部门批准的《销预售许可证》。

（三）项目资本金不得低于项目总投资的30％，并先于贷款发放全部投入房地产项目开发。对分期开发的大中型项目，申请某一期开发贷款的，按当期开发投资要求资本金比例；对分期开发的大中型项目，申请整个项目开发贷款的，按整个项目总投资要求资本金比例。对贷款风险预期较大的项目，应相应上浮资本金比例。

（四）抵押物合法有效，对以房地产在建工程作为贷款抵押的，只能用已形成的现实资产部分作为抵押物，且在建工程抵押率不得超过抵押物市值的50％。

（五）工程监理单位有相应的资质等级。

第八条 借款人申请建筑安装贷款的，除具备《中国农业银行贷款管理制度》规定的一般条件外，还应具备以下基本条件：

（一）具备有权部门核定的开发资质等级证明。

（二）外地注册的建筑安装企业进入本地区承建项目许可证。

（三）申请中长期项目贷款的，自有资金至少应占中标或承建项目总投资的20％，并在贷款发放前投入工程建设；申请短期贷款的，符合《中国农业银行短期贷款管理办法》规定的条件。

（四）贷款担保合法有效。

第九条 房地产开发建设贷款在房地产类贷款科目中核算反映。

第三章 贷款申请和受理

第十条 房地产开发企业或建筑安装企业直接向开户行提出借款的书面申请，申明借款金额、币种、期限、用途、贷款方式、担保方式、还款来源及偿还能力等情况。

第十一条 对开户行同意受理的借款申请，申请房地产开发贷款的，通知开发商正式填写《固定资产（中长期）借款申请书》；申请建筑安装贷款的，根据资金期限，属于短期贷款的，通知建筑安装企业正式填写《流动资金（中短期）借款申请书》，属于中长期项目贷款的，通知借款人正式填写《固定资产（中长期）借款申请书》。

第十二条 开户行除要求开发商或建筑安装企业提供《中国农业银行贷款操作规程（试行）》规定的一般相关资料外，开发商还应提供以下资料：

（一）开发资质等级证书；

（二）经济适用住房开发项目列入国家经济适用住房建设投资计划和信贷计划以及政府部门对该项目减免税费的有效批件；

（三）土地出让合同、土地出让金交纳凭证以及土地规划红线图，经济适用住房开发项目土地划拨证明；

（四）《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程施（开）工许可证》，已开始销预售的，还需提供县以上房地产管理部门批准的《销预售许可证》；

（五）项目所在地总平面图、规划设计方案、投资概（预）算书、供水、供电、供气和雨水、污水排放合同及公建配套资料；

（六）抵押物保险单或借款人同意对抵押物投保的承诺函；

（七）参建、联建合同或协议；

（八）建筑工程保险单或借款人同意投保建筑工程险的承诺函；

（九）与贷款相关的其他资料。

建筑安装企业除提供贷款操作规程规定的一般相关资料外，还应提供以下资料：

（一）建筑施工企业资质等级证书；

（二）外地注册的建筑安装企业进入本地区承建项目许可证；

（三）中标和承建协议、合同及承建项目清单；

（四）中标和承建项目的规划设计方案、投资概（预）算书；

（五）其他贷款相关资料。

第四章 贷款调查

第十三条 贷款合法性调查。

贷款调查部门对房地产开发贷款合法性的调查，除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，还应调查、认定：

（一）从事房地产开发的资格。主要调查借款人营业执照是否真实有效，执照规定的经营范围是否包含房地产开发、房地产销售等项目。

（二）开发资质等级证书的有效性。调查开发商开发资质等级证明是否真实有效，是否经有权部门办理年检。

（三）土地出让合同的真实性、有效性。应调查土地出让合同是否真实有效，土地规划红线图是否经批准。

（四）合法批件的完整性。应调查项目所在地块的土地出让金是否已交清，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施（开）工许可证》是否齐全有效；已经开始销预售的，是否持有有效的《销预售许可证》；上述批件是否为临时性质的批件。

（五）贷款用途的合规性。应调查贷款项目开发是否符合国家有关法律法规和政策。对涉及农用地转为建设用地的，应调查是否办理了农用地转用审批手续，是否属改变农业用地用途进行房地产开发或利用建设项目、规划许可和红线图转让等形式变相“炒卖”土地；对利用城市规划区内的集体所有的土地进行房地产开发的，应调查是否依法征用转为国有土地后可进行有偿出让。

（六）参建、联建协议或合同的合法性。

（七）对经济适用住房开发项目，还要调查该项目是否列入国家经济适用住房建设投资计划和信贷计划，减免税费的证明文件是否真实有效，划拨土地的取得是否合法。

（八）抵押物的合法性。

根据房地产管理的有关法律、规定，不得用下列房地产进行抵押：

1.违章建筑及已列入拆迁范围的房屋、设施；

2.军事设施；

3.以出让方式取得土地使用权，满二年未动工开发，可以无偿收回的土地使用权；

4.国有土地使用权已抵押登记的地上房屋所有权，地上房屋所有权已经抵押登记的国有土地使用权作为抵押物。

根据房地产法对房地产转让的有关限制规定，应避免用下列房地产进行抵押：

1.未按土地出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的；

2.按照土地出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，未完成投资总额25％以上的，属于成片开发土地的，未形成工业用地或者其他建设用地条件的；

3.城市规划区内的集体所有土地，未转为国有土地的。

对建筑安装贷款的合法性调查，除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，还应调查、认定：

（一）从事建筑安装的资格。主要调查借款人营业执照是否真实有效，执照规定的经营范围是否包含建筑安装、装修等项目，营业执照是否经工商行政管理部门办理年检手续。

（二）建筑施工企业资质等级证书的有效性和建筑活动的合法性。应调查建筑施工企业资质等级证书是否有效，是否经有权部门办理年检，其建筑活动是否超越该企业资质等级许可的业务范围，是否用其他建筑企业的名义承揽工程。

（三）外地企业承建许可证。应调查外地注册的建筑安装企业是否持有进入本地区承建项目的许可证，许可证是否真实有效。

（四）建筑安装企业提供的中标和承建合同、协议真实有效。

（五）贷款实际用途合规。是否用于垫资承包等国家政策所列禁项。

第十四条 贷款安全性调查。

贷款调查部门除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，对房地产开发贷款的安全性还应调查以下内容：

（一）项目资本金比例和到位情况。对参联建项目，应调查项目资本金是否用贷款或债务抵充。

（二）抵押物的变现能力。对设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，应调查拍卖所得价款中扣除优先缴纳出让金后第二还款来源的偿债能力。调查是否将抵押人所有的、在土地和房屋管理部门登记的国有土地使用权和地上房屋同时进行抵押，不得分立抵押。

（三）个人住房按揭贷款配套情况。应调查该项目个人住房按揭贷款来源意向以及构成。

（四）建筑工程监理落实情况。应调查工程监理单位是否具有与该工程对应要求的资质等级，在其资质等级许可的监理范围内承担工程监理业务；调查监理单位的业绩、信誉；调查委托监理协议内容是否完善，建设资金使用是否纳入监理范围。

除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，对建筑安装贷款的安全性还应调查以下内容：

（一）自有资金比例和到位情况。

（二）建筑安装企业承建的工程清单中是否有我行发放的房地产开发贷款项目。

（三）房地产项目开发企业的资金投入是否到位。

（四）中标、承建协议或合同中规定的付款时间是否早于借款人提出还款时间。

第十五条 贷款效益性调查。

贷款调查部门除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，对房地产开发贷款的效益性还应调查以下内容：

（一）从项目所处地段、户型设计、房屋质量设计标准、物业管理水平、周边环境等方面，与同类项目的销售（出租）相比，预测市场前景；

（二）项目供水、供电、供气和雨水、污水排放等公建配套对市场销售（出租）的影响；

（三）项目的销售（出租）策略是否符合市场的需要；

（四）给存款、中间业务等带来的附带效益；

（五）对已开始销预售的项目，要调查其销预售情况，分析市场风险；

（六）对于经济适用住房开发项目还要调查其价格构成要素的测算是否合理。

除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，对建筑安装贷款的效益性还应调查以下内容：

1.借款人提出的建筑安装、装修的标准是否与工程设计标准相符；

2.借款人提出的建筑安装、装修的进度是否影响施工项目的到期完工，实现销售（出租）。

第十六条 在对贷款合法性、安全性、效益性进行调查了解的基础上，按照《中国农业银行房地产开发企业信用等级评定办法（试行）》的有关规定对借款人进行信用等级测评。

第五章 贷款审查、审批和发放

第十七条 房地产开发建设贷款实行审贷部门分离运作，贷款审查部门独立对贷款调查意见的准确性、完整性和合理性进行审查核准。

第十八条 房地产开发建设贷款实行分级审批、授权管理。房地产开发贷款按照中长期项目贷款审批权限，对授权权限内的贷款进行审批。对建筑安装贷款，根据贷款用途、期限，按短期贷款或中长期项目贷款审批权限审批。

第十九条 在项目资本金或自有资金全部到位，投入项目或工程建设后，开户行根据借款合同的约定和贷款发放的有关规定，办理贷款发放手续。

第二十条 房地产开发贷款以及建筑安装中长期贷款实行逐笔核贷，逐笔发放，按照工程设计和实际施工进度的需要逐笔办理贷款发放手续。

第六章 贷后检查和收回

第二十一条 对房地产开发贷款和建筑安装中长期贷款要派驻项目经理或项目管理组，并实行项目经理负责制，项目经理负责具体的贷后管理。

第二十二条 贷后检查包括对外检查和对内检查。对外检查是指贷款发放后，派驻公司信贷员或信贷组对借款人贷款的使用和运行情况进行的跟踪检查。对内检查是指上级单位对项目经理、项目管理组贷后管理工作进行的检查。

第二十三条 房地产开发建设贷款实行专款专用，封闭运行。要对贷款逐笔进行跟踪检查，并按月提交贷款检查的书面报告。定期检查报告的主要内容有：

（一）项目是否按预定的设计要求和计划工程进度施工、竣工、出售和运行；

（二）借款人是否按照借款合同规定和实际用款计划使用贷款，有无挪用贷款；

（三）借款人贷款归行和还款付息情况；

（四）对建筑安装贷款，要检查借款人材料储备是否正常，应收账款是否及时清理收回，是否向外单位投资，或垫资承包等问题；

（五）其他影响贷款安全的情况。

第二十四条 上级单位应定期对项目经理或项目管理组的贷后管理工作进行对内检查，检查内容主要是：

（一）督促项目经理或项目管理组对项目进行检查和报告；

（二）及时发现和反映信贷工作中存在的问题，提出改进措施；

（三）对项目经理或项目管理组的贷款跟踪管理工作情况和所辖大额贷款项目情况以书面形式上报。

第二十五条 建立贷款风险早期预警制度。项目经理、项目管理组、上级检查单位发现借款人出现以下情况时，应随时向有关领导、上级主管单位报告，及时采取相应的风险防范措施。

（一）借款人主要管理人员无故离岗、逃逸、隐匿、被司法机关关押、逮捕等；

（二）实行联营、改制、合作、分立、破产、资产重组、项目有偿转让等投资主体变更；

（三）企业发生法律纠纷和诉讼，银行账户被冻结；

（四）改变项目设计，项目工程进度缓慢，工程质量下降，亏损持续、大量增加；

（五）不接受信贷监督，资金体外循环，贷款逾期、拖欠利息；

（六）未经贷款行同意，将已设定抵押权的房产出让或进行再抵押；

（七）抵押物遭受火灾等重大灾害，损失严重；

（八）改变销售策略，项目销售不畅；

（九）其他加大贷款风险的重大事件。

第二十六条 房地产开发贷款的收回。对以在建工程作开发贷款抵押并提供配套按揭贷款的项目、楼盘，在产权过户给置业者、办妥产权变更手续、按揭贷款抵押转为房产抵押的同时，收回该楼盘、项目的房地产开发贷款，以避免同一抵押物重复抵押。

第七章 附则

第二十七条 单位自建房贷款比照本办法执行。

第二十八条 本办法由总行负责制定、解释和修订。省市分行可依据本办法制定相应的操作细则。对超出本办法规定条件的项目需报总行审定。

第二十九条 本办法自发布之日起试行。试行期一年。