西周金文中的土地转让

第一篇：西周金文中的土地转让

西周金文中的土地转让

 2011-06-20 12:15:31

李学勤

有关土地制度的西周金文为数不多，尤其是记述土地转让的更少。过去著录的只有几件，其中一些关键性的词语无从比较。在解释上难于定论。近年陆续发现新的重要铭文，如一九六九年兰田滨湖镇出土的师永盂，一九七五年岐山董家出土的裘卫器群，就在这方面提供了珍贵的例证，使我们对西周时期的土地转让获有更深入的认识。

土地转让的原因与法律程序

本文依据的金文，有下列七件：卫盉、五祀卫鼎、九年卫鼎、师永盂、大簋、格伯簋和散氏盘。对照这些铭文，可以解决一些以往无法理解的疑难问题。

七件金文都记载了土地的转让，而转让的原因又有所不同。大体说来分三种情形：

第一种是赏赐。如师永盂载，益公传周王（我们认为是懿王）之命，以田“锡畀”师永。大簋载，周王命吴师召见大，把{K23B18.JPG}的里赐给他。这两个例子，都周王以土地赏赐臣下。

第二种是交易。卫盉的例子最典型，矩伯以田为代价，从职为司裘（管理毛皮的官）的卫那里先后两次交换礼玉和皮币。交换以贝朋作为价值尺度，前一次所取为觐璋，值八十朋，“厥价其舍田十田”；后一次所取为赤色虎皮两张、牝鹿皮饰两件和有文饰的蔽膝一副，值二十朋，“其舍田三田”。

九年卫鼎所记交易与此相似，矩伯从裘卫处取得一套车马用的皮革制品，代价是“乃舍裘为林孤里”。伯格簋记格伯给倗生良马四匹，“厥价川田”，其为交易也是很明显的。

五祀卫鼎所述则是土地的互换，裘卫用五田换取了邦君厉（疑即矩伯）的四田。铭文里表示交换的动词是“贾”（“贾”字释读，参看李学勤：《重新估价中国古代文明》，《人文杂志》增刊《先秦史论文集》）。

第三种情形是赔偿。散氏盘记载，由于{K23B19.JPG}王攻击了散，不得不割让土地给散，作为赔偿。金文中的这一事迹，已经是大家熟悉的了。

上述金文中转让的土地，有的称“田”，有的称“里”。“田”是农田，其单位也称为“田”，学者多认为即一夫百亩之田。“里”是居邑，《尔雅·释言》和《诗·韩奕》传都说“里，邑也”。古书常说“田里”，即兼指两者而言（“里”为居邑，证明九年卫鼎的“林孤里”并不是里）。

从金文来看，土地的转让应经过一定有法律效力的程序。

大簋及师永盂记录的转让事例，出于周王之命，自然有法津上的地位。在大簋铭中，王派遣膳夫传命；在师永盂铭中，由益公出命，而同时参予其事（“厥{K23B20.JPG}公出厥命”）的还有井伯等五人，相当隆重。裘卫的两次土地交易都向王朝禀告，在卫盉告于伯邑父等五人，在五祀卫鼎告于井伯等五人，然后由五人给予命令。

卫盉、五祀卫鼎和师永盂属于同一王世，分别为三年、五年、十二年其发布命令的人是：

三年：伯邑父、荣伯、定伯、{K23B21.JPG}伯、单伯

五年：井伯、伯邑父、定伯、{K23B21.JPG}伯、伯俗父

十二年：益公、井伯、荣伯、尹氏、师俗父、遣仲他们是王朝执政大臣，五祀卫鼎称之为“正”，可能就是先后任职的六卿。以土地转让之事向他们报告，显然是为了得到合法的允可。

有的学者提出，上述程序的存在表明土地的所有权在王，这一点恐怕需要更进一步论证，因为九年卫鼎、格伯簋、散氏盘三例并没有王朝的参予。在后两个例子里，有“析”或“誓”。格伯簋说，格伯以良马交换了倗生的三十田，“则析”，杨树达先生指出“析”意思是析券，“书券契而中分之，两人各执其一，故云析也”（杨树达： 《积微居金文说》卷一）。散氏盘则记载，{K23B19.JPG}把土地让给散，由{K23B19.JPG}人有司武父等代表{K23B19.JPG}王立誓。五祀卫鼎也提到五位大臣命邦君厉立誓。析券和立誓，在当时都是具有法律效力的，如果违反了，便会受到法律的惩罚，见于《周礼》等书的记载。

在金文中，土地的转让从原主方面来说称为“付田”，从新主方面来说称为“受田”。具体的交付手续，要有双方的人员到场。如散氏盘记，参加交付土地的{K23B19.JPG}人有司有十五人。散有司有十人。散有司包括司徒、司马、司空和宰等官员。卫盉铭文说，伯邑父等五位大臣为矩伯向裘卫交付土地指定了三有司，即司徒、司马、司空，他们的名字是“司徒微邑、司马单旗、司空邑人服”。五祀卫鼎也提到三有司，司徒名逋，司马名邦，司空名陶。由此可见，土地的转让常须有三有司参加。我们知道，司徒管理土地户口，司马管理军赋。司空管理土地度{K23B22.JPG}，他们在土地转让中部有关涉。这里讲的三有司，当然不是周王朝的大臣，而是当地的官吏，如散氏盘记的就是散邑的三有司。

五祀卫鼎云：井伯等命三有司和矩内史友寺刍“帅履裘卫历田四田”。内史友寺刍是短伯的内史的僚属，他之所以参加，是因为内史有掌管文书的职务。由这四个人“帅履”裘卫得自厉的四田，是交付土地的必要手续。我们引用的七件金文，多数讲到“履”，如师永盂云：“公乃命奠司徒函父、周人司空□、□史、师氏邑人{K23B23.JPG}父、毕人师同付永厥田，厥率履厥疆宋句。”也是由司徒、司空、史等“率履”。“率履”和“帅履”，显然是一样的。什么是“履”呢？“履”与“步”同义，是度量的意思。土地转让，必须实地度量，表识地界，这一工作称为“履”。三有司等人“帅履”，意即循行和度量土地。散氏盘详记“{K23B19.JPG}人有司履田，„„凡十又五夫；正履{K23B19.JPG}舍散田，„„凡散有司十夫”。“正”就是正经界的正，所记都是参加确定地界的人员。大簋和格伯簋的记载要简单些。大簋铭文说，周王所派遣的膳夫和原主睽一起“履大锡里”，即度量已经赐给大的居邑。格伯簋载，格伯与倗生析券后，格伯回去，与俊等二人“安及甸殷”，“安”就是按行，是亲自勘查的意思。这两个实例都没有细记参予人员，大概是因为有王使或新主直接度量的缘故。不过，转让要经过度量，在这两例中也是同样。

土地转让的地界与契券

好几件金文都明记地界。例如五祀卫鼎有一段说：“厥逆（朔）疆{K23B20.JPG}厉田，厥东疆{K23B20.JPG}散田，厥南疆{K23B20.JPG}散田{K23B20.JPG}政父田，厥西疆{K23B20.JPG}厉田”。“朔”是北方，“{K23B20.JPG}”在古文字中用法和“及”相同。在此意思是至，所以这里讲的是裘卫新得四田的四至。其体例和汉代地券有相似之处，如诸葛敬地券：“田东比贺方，南比沈大义，西尽大道，北比郑江生。”这和鼎铭的格式是一脉相承的。

关于土地疆界，最详细的记述莫过于散氏盘。盘铭叙述了勘定地界时经过那些河流、湖泊、陵冈和城邑，以及如何封树的情形。封树是古代表识地界的方法，见于《周礼·封人》：“凡封国，设其社稷之壝，封其四疆，造都邑之封域者亦如之”。孙贻让《周礼正义》解释说：“封，起土界也。崔氏《古今注》云：封疆画界者，封土为台，以表识疆境也。画界者，于二封之间又为壝埒，以画分界域也。”近年在四川青川郝家坪发现的木牍秦国《为田律》规定：“封高四尺，大称其高；埒高尺，下厚二尺。”（四川省博物馆、青川县文化馆：《青川县出土秦更修田律木牍》，《文物》1982年第1期）这种封是高秦尺四尺（约合今九十二厘米）的土台，虽然是战国时的秦制，推测西周的封也是类似的。散氏盘说的封，如“以南至于大沽，一封；以陟，二封”，“自桹木道左至于井邑封道。以东一封；还，以西一封；陟冈，三封”等等，都是修造这种起表识作用的土台。

树是另一种表识方式，即在地界上植树，作为封的辅助。散氏盘几处提到树木名称，如“至于边，柳”，“以西封于播城，{K23B24.JPG}木”，“封{K23B25.JPG}陵冈，{K23B26.JPG}”，“陟州冈，登，{K23B26.JPG}；降，棫，二封”等。有的以封同树木并称，有的专言树木，都是封树的实例。格伯簋也讲到杜木、桑等树木，杨树达先生已经讨论过了（杨树达：《积微居金文说》卷一）。

地界度景勘定以后，要记录下来，裘卫的几件器铭称之为“书其乡（向）”，即写下疆界的方向。在比较复杂的情况，如散氏盘，土地还有图，散氏就在豆这个地方的新宫东廷由{K23B19.JPG}王那里收受了这种地图。

土地转让的契券，双方分别执有。前面已说过格伯簋有析券的记事。散氏盘末有一行：“厥左执要（约）史正仲农”，即由名仲农的史官保管契约的一分。不仅如此，得到土地的一方还要把转让经过铸在青铜器上，如《周礼·司约》所说：“凡大约剂，书于宗彝；小约剂，书于丹图”。今天我们看到的这些件金文，事实上正是“书于宗舜”的约剂。古代人以这样的方法，企图把这种契约保持到永远。

仅从土地转让关系不能概括西周时期土地制度的全貌，但这一类金文告诉我们，西周的土地关系是比较复杂的、发展的。农田仍以“田”为单位，应为井田制的体现，但土地是能够交换买卖的，而且有依货币计算的价格。土地的转让，已有一定的程序加以保证。不少学者常引用《礼记·王制》“田里不粥（鬻）”一语，用来说明西周土地不能买卖。不过，《王制》是汉文帝十六年（公元前164年）命博士诸生作的（参看刘汝霖：《汉晋学术编年》卷一），有很多理想成分。西周中晚期有土地转让交易的事实，已由金文证明了。

转自：《光明日报》1983年1130期第4页

第二篇：协议出让中土地出让金核定办法详细解答

协议出让中土地出让金核定办法详细解答

自8月1日起开始正式实施的《协议出让国有土地使用权规范》，对协议出让的范围作了界定，将原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，出让土地使用权人申请续期等经依法审查批准的情形可纳入协议出让的范围。本文将其中几种出让情形及其出让金的计算方法作简要归纳介绍，谨供大家参考。

市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额。

原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让应缴纳的出让金额计算方法： 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让的，分别按以下情形处理：（1）不需要改变原土地用途等土地使用条件，且符合规划的，报经市、县人民政府批准后，可以采取协议出让手续；

（2）经规划管理部门同意可以改变土地用途等土地使用条件的，报经市、县人民政府批准，可以办理协议出让手续，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权公开出让的除外。

不改变用途等土地使用条件的情况下，应缴纳的土地使用权出让金额应按以下公式计算：应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格

对于改变用途等土地使用条件的情形，应该用另一种公式计算：应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格

划拨土地使用权转让中的协议出让，应缴纳的出让金额计算方法，划拨土地使用权申请转让，经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。转让后不改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格

转让后改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格

出让土地改变用途等土地使用条件时协议出让有关问题的处理 ：

出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，但《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。原土地使用权人应当按照国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订的国有土地使用权出让合同约定，及时补缴土地使用权出让金额，并按规定办理土地登记。

调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按以下公式确定：

应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。

第三篇：开荒地转让合同

开荒地转让合同

甲方（卖方）：胡成号身份证：***217

单 位：住所红塔村

乙方（买方）：葛万米身份证：***418单 位：住所蚌山区湖滨社区邱桥村

邱桥2组142号

甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就开巟地的经营所有权转让事宜订立本合同：

1、甲方将其位于李楼乡红塔村土地（位置在西北）东西长8.1米，南北长41米，计0.5亩，一次性转让给乙方。

2、转让价格为一次性价格，乙方将以每亩人民币24000元，总计0.5亩，合计12000元，一次性支付给甲方。

3、转让期限为2010年8月15日至无限期。

4、甲方就开巟地上的附属物必须清除，接收转让款后就要把土地交付给乙方使用。

5、甲方必须保证乙方在以后使用此地时，排水畅通及道路通行的永久权利。

6、乙方在使用此地时如遇与此地有相关争议及纠纷的第三人（包括集体组织和其它个人）甲方必须出面及时解决，如由此产生的费用由甲方承担。

7、甲方不得干扰乙方的用地、用途，包括用坟。

8、甲方必须征得此地块的四邻的认可，签字以后方可不会有争议。如遇征地，甲方要为乙方顶户办理。

9、甲方如有征地，甲方将付乙方0.5亩土地款，乙方剩余土地全归甲方所有。

10、本合同一式二份，甲乙双方签字后生效。

甲方（签字）：乙方（签字）：

年月日年月日

第四篇：开荒地转让协议

荒地转让协议

甲方（卖方）：身份证：

乙方（买方）：身份证：

甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，甲方自愿将原阳县城关镇米庄村西的一块荒地转让给乙方，经双方友好协商，现在达成如下协议，以资共同遵守：

1、甲方将其位于原阳县城关镇米庄村西侧土地，东西长米，南北长米，地面总面积共平方米（亩），一次性转让给乙方。

2、转让价格为一次性价格，转让总价格为人民币大写元（小写：元）。乙方一次性支付给甲方。

3、转让期限为2014年6月17日至无限期。

4、甲方就开巟地上的附属物必须清除，接收转让款后就要把土地交付给乙方使用。

5、乙方在使用此地时如遇与此地有相关争议及纠纷的第三人（包括集体组织和其它个人）甲方必须出面及时解决，如由此产生的费用由甲方承担。

6、甲方不得干扰乙方的用地、用途。

7、本合同一式二份，甲乙双方签字后生效。

甲方签名：证人签名：

乙方签名：执笔人签名：

年月日

第五篇：安置地转让合同

转

让

合同

甲方（转让方）：

身份证号：

身份证号：

身份证号：

身份证号：

地址：

联系电话：

乙方（受让方）：

身份证号：

地址：

联系电话：

甲方有一块座落于XX镇XX村XXX的安置建房用地，现将取得此安置用地的相关合同及安置用地土地使用权转让给乙方。通过协商，甲、乙双方自愿达成以下协议条款，以资信守。

一、转让标的及基本概况

1、转让标的（1）甲方将XXX年XX月XX日XX县土地收购储备中心补偿安置协议书（土地使用权调换）》中涉及甲方XXX安置地的一切合同权益转让给乙方，相应的义务也由乙方履行。本转让合同生效后，乙方有权按此合同XXX安置地的一切合同权益。

（2）甲方通过《XX镇XX村XXX的安置建房用地（土地使用权调换）》取得的XX安置地的土地使用权转让给乙方。本转让合同生效后，该安置地的土地使用权属于乙方所有。

2、基本概况

（1）安置建房用地座落于XX县XX镇XX村XX项目拆迁安置小区的壹宗编号为XX的国有土地。

（2）XX宗土地基本情况：面宽XX米，进深XX米，建筑占地面积XX平方米，土地性质为国有划拨土地，土地用途为商住建设用地，现合同户主为甲方。

（3）XX宗土地使用权来源：拆迁安置协议，具体见XXX年XX月XX日XX县房屋拆迁补偿安置协议书（土地使用权调换）》。

二、转让价格及支付期限

1、转让价格

乙方自愿支付给甲方本转让合同及所含XX宗土地使用权的转让价格等所有各种费用合计人民币X佰X拾X万X仟元整（￥XXXXXX）。除此之外，甲方不得以任何理由再向乙方收取任何费用。

2、支付期限

在签订本合同时乙方向甲方给付定金人民币贰拾万元，定金抵作转让价款。在签订本合同一个月内付X佰X拾X万X仟元整，如一个月内未付清余款，按2分计息。余款贰万元房产证过户后付清。如一个月内未付清余款，双方解除合同。

三XX宗土地的房屋建设及土地使用权证、房屋所有权证过户登记办理

1、XX宗土地的房屋建设

乙方受让XX宗土地后，仍然由甲方以甲方的名义申领建设用地通知书、工程建设许可证，但由乙方自行投资建造，产权属于乙方所有，乙方在建设房屋时，甲方应当予以配合，不得阻挠。房屋建设完工后，如乙方需将该房屋及土地以甲方名义进行抵押贷款时，甲方应无条件配合。

2、土地使用权证及房屋所有权证过户登记办理

本宗土地使用权和房产所有权以甲方名义办理土地使用权证和房屋的所有权证。办好这两证后，必须在过户条件允许时向有关部门办理相关手续，以过户登记至乙方或乙方指定的人。具体约定如下：

（1）过户条件允许时，甲方应当无条件配合乙方，将乙方自行建造的房屋但在甲方名下的土地使用证及房屋所有权证，向有关部门过户登记至乙方或乙方指定的人的名下。

（2）XX宗建房用地现为国有划拨土地，办理过户登记时，按规定划拨土地转为出让土地所需缴交的出让金，由乙方承担，与甲方无关。

(3)过户登记所需的税费及其它费用，均由乙方承担，与甲方无关。

(4)本合同中所指的“过户条件允许时”是指法律、法规及政策层面的条件允许。在此条件允许情况下，甲方必须按法律法规规定和本合同约定无条件办理过户手续。否则，甲方应按本合同第四条第八款向乙方赔偿。

四、其他约定

1、甲方承诺在签订本协议前已经征求了全体家庭成员及相关人员的意见，其父母、妻子、儿女等均同意甲方将本宗土地使用权转让给乙方或乙方指定的人。甲方家庭成员及相关人员就本宗土地使用权转让价款的内部分配事宜由甲方负责，与乙方无关。甲方及甲方所有家庭成员和相关人员不得以土地升值(含大幅度升值)等任何理由反悔，不得再向乙方索要任何费用，不得阻挠乙方对本宗土地的建设、使用、收益、转让等。

2、甲方承诺本宗土地无任何纠纷，如仍有遗留纠纷，由甲方负责解决，所需的费用由甲方承担，与乙方无关。

3、建设指挥部允许该小区建房户开工建设时，乙方即可在本宗土地上进行工程施工建设。在施工建设期间，甲方应及时配合、协助乙方办理建筑施工用水、用电等相关手续。乙方应自觉接受有关部门的监督管理，否则，一切后果由乙方自负，各项罚款由乙方负担，与甲方无关。

4、甲方指定其妻子

或其子、，在甲方因客观原因无法办理本宗土地的有关手续时，无偿提供相关证件和申请材料，无偿到有关部门办理本合同所述的各项手续。

5、以甲方名义办理的本宗房地产的各项审批手续、证件、发票等的原件，甲方均应及时交付给乙方，由乙方保管。在未办理过户登记之前，甲方不得以其名义登记的产权而将本房地产权出卖，或者用于抵押、质押等担保。否则，乙方有权主张房地产权，或按本合同第四条第六款要求赔偿。

6、甲方及甲方家庭成员、相关人员不履行本协议，导致在政策规定可以办理过户手续之日起半年内无法办理过户手续的，或者甲方及其家庭成员、相关人员主张撤销本协议的，甲方或主张撤销本协议的人应按发生争议时的本宗土地使用权及地上建筑物的市场价总价款(应包含装修价值，以有权机构评估的价款为准)的两倍赔偿给乙方，并由本合同的该地块的土地担保人及证明人承担连带赔偿责任。

7、甲、乙双方均不得恶意因为本宗用地为国有划拨土地却不履行国有划拔土地转为国有出让土地的审批手续(即：当政策规定可以办理国有划拨土地转为国有出让土地时，甲方拒绝向有关部门签字提出申请，乙方拒绝负担出让金)，以此来主张本转让合同无效。如出现这种情况，则不履行国有划拨土地转为国有出让土地的申请审批手续的一方为过错方，有过错方赔偿另一方的损失，损失按发生争议时的本宗土地使用权及地上建筑物的市场价总价款(应包含装修价值，以有权机构评估的价款为准)的两倍计算。

五、附则

本协议一式贰份，甲方、乙方双方各执一份，自甲、乙双方签字后生效。

甲方（签字）：

乙方（签字）：

甲方家庭成员及相关人员（签字同意本合同各项条款）：

土地担保人及证明人（签字）：

订立日期：

****年**月**日

仅供参考