看不懂的物业收支清单 小区物业费公示

第一篇：看不懂的物业收支清单 小区物业费公示

看不懂的物业收支清单 小区物业费公示“猫腻”多

《北京市物业管理办法》颁布实施后，北京各小区物业公司基本都如期“晒”了账单，但很多物业公示的账单列项与实际不相符，还有故意隐瞒公共收益等，种种虚假做账方式，或早已是物业行业经营的潜规则。

看不懂的物业收支清单

业主每年交的物业费都用哪儿了？为了解决这一疑问，根据市住建委此前要求，北京市的物业公司自今年起，开始向业主公示物业收支情况，尽管这一政策的初衷是为了化解因物业费花得不明不白导致业主与物业公司扯皮，但在实际执行的过程中却遭遇了物业公司的种种变相抵制。

家住天通苑[最新消息 价格 户型 点评]北二区的李先生告诉记者，根据其所在小区物业公司北京方佳物业公司（以下简称“方佳物业”）提供给业主去年物业收支清单，2010年，方佳物业共计盈利103万元，其中物业服务收入6439万元，支出6476万元，共亏损23万元；物业经营收入3527万元，成本支出3387万元，盈利140万元。

“虽然经营赚了钱，可这钱一来没有为业主抵消物业费，二来更重要的是，哪赚的钱我们并不知道。”李先生告诉记者，虽然“物业经营收支情况”一栏中显示最终收入了3527万元，但其项下的子项目包括物业共用部分车位收入、外墙及电梯广告收入、其他收入，均显示收入为“0”。

“既然这些子项目收入都为零，那么这3527万元的收入从哪里来的，为什么不公示呢？”在李先生看来，物业公示清单就是为了让业主明明白白，但是现在依然看不懂，更重要的是，在小区内部，随处可见各种经营性质的广告栏，塔楼部分电梯内，也出现了广告，共用部分的收费车位也被租用得满满当当，这部分收益到哪去了，3527万元的经营收入又是从哪来的，包括李先生在内的天通苑北二区的业主们并不清楚。

对此，方佳物业在天通苑二区的服务人员则表示车位收益并不应该属于经营收入。然而记者在西直门附近某小区物业公示出的物业收支清单看到，虽然小区内只有不到200户的业主，并不能很好地吸引广告投放，但物业共用部分也产生了收入，包括车位收入、外墙及电梯广告收入共计为3.44万元，根据物业公司提供的账目，这部分收益被抵消到了业主的物业费中。“天通苑这么大的社区，公共资源这么多，物业共用部分收入为„0‟，有点说不过去。”负责该小区的物业人员分析表示。

值得一提的是，方佳物业还同时向业主公示了今年物业收支预算，预计今年“物业服务收支情况”亏损额将达到23万元；“物业经营收支情况”盈利155万元，但其中共用部分的收支预算仍然为“0”。

收支账单公示后，在天通苑社区网站上引起热议，网友普遍认为，方佳物业收支情况公示清单过于简单，部分地方仍然“看不懂”，公示账单的本质是让业主了解具体情况，而非走过场。业主监督仍无从下手。

“甭说停车费和广告的钱都哪去了，就说我们每年交的物业费，据说6000多万，可这钱都花哪去了？”业主张女士告诉记者，虽然天通苑很多小区是经济适用房，物业费稍微低廉一些，目前约为0.56元/平方米，但由于公用面积较大，物业公司有很多可出租的房源，收入来源较多。

公用面积收益不算小区盈利

“基本上没有多少物业公司说自己赚大钱的，收支持平算是不错了，大部分都哭穷，但其实大部分物业公司并不赔钱。”一位多年从事物业管理工作的业内人士赵先生告诉记者，如果经营得不错，管理的小区面积大，一年有1000万元盈利不成问题，小一点的公司每年也能盈利10万元左右，物业晒出的账单并不能反映公司的真实收支状况。业主·物业工作室负责人邵里庭也坦言，在北京经营物业公司几乎不会赔钱，如果年利润少于1000万元，物业就会拍拍屁股走人，给后面的物业留下一个烂摊子，这样的事在个别小区曾经出现过。真实情况是，每年公司的毛利率在30%左右，以上述天通苑[最新消息 价格 户型 点评]小区公布的收入来看，也就是物业服务收入6439万元，加上物业经营收入3527万元，总共9966万元收入，利润应该在2989.8万元。

“物业经营收入应该指其以公司形式经营的一些项目，在小区内或不在小区，这些收入大多数物业不愿详细公布，而电梯广告和车位收入则是物业总收入的一大部分，这部分在天通苑小区没有完全显示出来，是不正确的。”邵里庭说。

“公示费用＞实际支出”已成行规

除了未将公用面积收益算入小区盈利范围外，通过“做账”的方式，使得公示费用远远大于实际支出也成为当下物业行业的一个行规。

“现在不少物业管理公司的墙面清理保洁、大的维修等项目，都委托给专业公司去做，这样远比自己聘请工人更省人力、物力，而新建小区的不少维修项目，如门窗、电梯以及精装修楼盘的地板、洁具等，都有售后服务保障，并不需要物业花钱，但物业公司却告诉业主，这部分是需要花钱的，自然有了成本去处。”一位不愿透露姓名的小区物业工作人员告诉记者，物业真正需要支付的费用，也就是保安工资、日常卫生打扫等开销，以电梯维护费为例，很多刚刚入驻的小区由于电梯是新安装的，电梯厂家会有两年的时间免费负责维修和保养，所以根本不存在电梯维护费，即使两年以后，维护费也是有折扣的，因此把这部分全部算在物业费中，肯定是不合理的。此外，如果物业将小区治安外包给保安公司，就不需要物业为保安缴纳保险，但工作人员保险费仍然会出现在被公示的账单中。

上述工作人员告诉记者，物业公司做账时将支出做大，然后将这个账面公布给业主，这早已是物业经营的潜规则。以北京某小区为例，物业公布治安维护费用时提出，小区有29名保安，每人月工资1800元，相当于一年的保安费用为626400元，而真实情况是，这个小区只有18名保安，每人每月的收入只有1260元，一年只需要272160元。此外，物业公示的数字是，以每月1600元工资雇用25名保洁员，实际这个小区的保洁员总共18人，每人月工资是1160元。因此，业主所交的物业费，肯定与得到的服务不符。而居住在这个小区的业主根本不可能每天去数小区里究竟总共有多少位保安和保洁员，因此物业公司的账目这方面做猫腻是最容易的。即使公布了物业的收支情况，也不能真实反映物业费的真实去向。在电梯维护方面，这位物业工作人员赞成赵先生的观点，他说，同样是上述小区，公示出的每部电梯每年维护费和电费是6万元，但这个数字是按照电梯每天运行24小时计算出来的，但事实上，即使是最繁忙的电梯，每天最多也只运行12个小时，耗电量也没有公示的那么多。但是这些情况，业主仅从物业公司公示的账面上，根本很难发觉。

人们依然能记得，在“战火”至今依然在燃烧的建外SOHO小区“物业门”中，两年前，当业主将老物业公司——赛特物业炒掉后，请来新的宾至物业时，出现了身穿代表两家不同物业公司外套的保洁人员在小区打扫卫生，让人们不解的是，即使物业费分文不交给赛特物业，但这个老物业还是“赖”在小区里长达一年多之久。“这说明物业服务是块大蛋糕，根本就赔不了钱。”赵先生告诉记者，由于缺乏合理的监管和审计，物业公司做账时猫腻很多，只要把账面做成亏损就可以了，真实情况是，大部分物业的实际支出远比公示出来的支出数字低得多。

应为物业服务内容 却向业主二次收费

事实上，不公示的不单单只有收益，张女士和许多业主也都反映，小区的物业虽然公示了支出情况，却并不公示相关联可提供的服务都有哪些，从而在服务过程中进行二次收费的情况也屡见不鲜。张女士便告诉记者，有一天自己家里的马桶堵了，只有老人和刚刚两岁的孩子，只好求助物业公司帮忙疏通。物业公司上门查看情况后表示，这个不归物业管，如果疏通需要缴费，而收费标准却远远高于外面专业的疏通公司，但在业主手册中却明白显示，疏通下水道应为物业服务范围。正是由于这样的原因，小区内很多业主从今年开始拒交物业费，理由是：物业费公示看不懂，既然不知道自己钱花哪去了，自然不应该交。

新天地小区是朝阳区内一个中高档小区，业主季先生（化名）回忆说，在2008年自己刚刚入住该小区的时候，物业公司的每一名员工都把业主当做家人一样对待：老人独自出门搀扶到小区门口，主动跟每位进出大门的业主打招呼，下水管堵了、暖气跑水，物业的工人一定是随叫随到。不过，这样的日子只持续了不到一年，随着业主的大批入住，物业工作人员的态度开始走下坡路。

“小区有3000多户业主，每年向物业公司交纳高额的物业费，可换来的却是完全没有服务意识的消极怠工。”季先生告诉记者，新天地小区的治安并不好，发放小广告的人员、黑摩的、出租车随意进出，可业主如果开车进到小区地面，却会遭到保安的粗暴阻止。小区数次出现保安殴打业主的事件，而且物业从不公示电梯广告等公共收益。业主与物业公司的矛盾显然愈演愈烈，并且在业主论坛上得到升级。

专家建议

包干制改酬金制 服务量化收费 业主·物业工作室负责人邵里庭提出三点意见解决小区物业费公示方面存在的问题。首先，在现行的物业服务包干制的基础上逐步进行改革，改成酬金制，也就是业主与物业公司一起先将每个项目进行独立核算，用物业支出的费用和成本确定物业费，按照核算出来的数字向业主收取物业费，让物业公司成为代管物业费的一方，并从中赚取酬金。“目前，北京至少有10个小区在进行酬金制的试点，在这些小区当中，没有一个出现物业公司和业主对物业费提出质疑的情况发生。”邵里庭说。

其次，业主应聘请第三方对物业的收支情况进行审计，彻底将物业假账、模糊账杜绝掉，让业主所交的物业费有明明白白的去处，真实反映出物业费的支出情况。

最后，也是最关键的一点，就是迅速成立业主委员会，选出业主的代表，使小区业主团结起来，如果希望炒掉不合格的物业公司，业主拒交物业费是最不合理也不合法的方式，业委会才是惟一可以代表物业做这项工作的合法组织。商报记者 李子君/文 焦剑/漫画

二、公用设施设备日常维修、保养费（开封市物业管理规定）

维修保养费=100元/平方×15% /25年×12月/年×40%=0.0200元/月.平方米

三、办公费（含电话费，公用水电费，应酬及其他开支费用）

办公费= 全年费用预计5万/ 12个月 ÷建筑面积45000平方米=0.093元/月平方米

四、固定资产（办公设备，监控系统）折旧费

固定资产总额约为4.5万，平均折旧年限为5年。则

折旧费= 45000元 / 5年×12月/年 ÷建筑面积45000平方米=0.017元/月平方米

五、风险金=800元/月÷建筑面积45000平方米=0.018元/月平方米

第二篇：2010年物业管理费收支情况公示

2010年物业管理费收支情况公示

2011-05-07

久华里业主您好：

业委会现将北京均豪物业管理公司，2010年久华里小区物业管理费收支情况公示。为了便于大家读阅，我们把万元以上的费用作了简要标注。如:

1、经营支出总额 1,862,905.76元 标注 186.29万。

久华里业委 2011、5、6

感谢大家的关注、建议、评论、和留言。业委会认真考虑大家的意见和建议，我们共同商讨解决小区问题的办法。

如果您没看到公示内容请单击下面的 阅读全文。

第三篇：小区物业服务费收支办法

**小区物业服务费收支办法

为把**小区建设成一个文明、卫生、相对安全的花园式住宅小区，经2008年1月12日业主委员会扩大会议(邀请部份业主参加)研究决定**园小区物业服务费收支办法如下：

一．物业服务收费服务项目。物业服务收费项目包括小区公共区域的清洁卫生、小区绿化带的保养、电费、水

费、保安费。公共设施与设备的小修及日常管理。

二．物业服务收费标准。物业服务收费标准按以往不变：即业主或物业使用人每户每月50元，有小车用户每户加收50元作为公共场地占有费。

三．物业服务收费的实施办法。业主或物业使用人约定每月10号前向业主委员会交纳物业服务费。业主委员会委托小区保安服务员莫介强同志收取并交给小区记帐员登记收支情况。

四．物业服务费的管理。经业主委员会推荐刘伟同志(六号住户)作为小区物业服务费的管理人：主要负责小区服务费的日常开支，包括服务人员工资，电费，水费及临时费用（绿化带护理等）。重大开支由业主委员会研究决定。

五．物业服务费日常支出标准。1保安服务费每人每月700元。

2、公用水费按每月10元补偿给供水业主。

3、电费及其它费用凭票支付。

物业服务费的收支情况由记帐员每季度向全体业主公布一次。保证收支情况公正、透明，接受小区全体业主监督。

由于小区业主委员会（含记帐员）完全是自发组织，不获取小区任何薪金报酬，因此请全体业主积极配合做好各有关工作。

本办法从二00八年一月起执行

**园小区业主委员会

二○○八年一月十三日

第四篇：物业费公示

公 示

南通百威物业有限公司是经南通市海安工商行政局和相关职能部门批准成立的从事物业管理的专业公司，座落于海安开发区迎宾路261号，主要服务于南通威隆国际商贸有限公司（海安不锈钢、铝型材市场）是独立核算的法人单位，我公司受南通威隆国际商贸有限公司的委托负责海安不锈钢、铝型材市场物管，其主要职责：负责市场内的保洁、水电费的收取、市场的安全保卫、出租房屋的修缮、水电设备的更换和维修、以及市场正常运转之保障。目前公司有各类专业人员十二人。海安不锈钢、铝型材市场一、二期工程53000多平方米巳经完成，2013年8月份陆续招商入驻，2014年上半年市场巳基本形成，现有各地经销商80多家，年成交额八亿元。为完善公司管理、确保市场良好运转，经公司财务预算，南通百威物业有限公司年运营成本每年不得低于60万元，其成本构成：人员工资40万元、各项管理费用15万元（主要是财务费用、修理用耗材、备件，水电费等），各种工具、设备维护、折旧等5万元。拟收费标准：一楼物业费每平方米每月2元（含仓储操作用场地）；二楼物业费每平方米每月1元；三楼物业费每平方米每月0.8元。特此公示。物价举报电话12358

南通百威物业有限公司

2015年12月19日

第五篇：小区公示

关于游泳馆升级改造的公告

尊敬的各位业主、广大住户：

您们好！

一、小区游泳馆现状

我们心爱的XXXX小区是一个高品质的小区，但是海连天租用的游泳馆从2007年至今就没有维护整修过，由于水质、安全等项目不达标，已经长时间没有使用，造成资源的浪费，也使得小区存在一定的安全隐患。而且海连天每年租金只有6万。

二、升级改造目的

业委会为了改变这样的状况，拟请XX出巨资重新改造游泳馆，让它焕发新的面貌，成为小区的新景观，同时服务于大众。游泳馆将成为XX健身会所，小到刚出生的婴儿，大到各年龄段成人都能够获得对应的游泳服务，并且是一年四季都可以使用的恒温游泳馆。未来，还将有击剑、跆拳道、画画、舞蹈、乐器等少儿教育项目，也将开展面向成人的瑜伽、游泳、健身等项目。小区的业主足不出户，就能享受优质的健身、娱乐、亲子活动。同时，游泳馆的租金大幅增长到每年18万，将带给小区业主更多的经济收益。

三、小区业主福利

XX将对小区业主推出以下特大让利优惠：

1、业主每年可享有免费亲子游泳课、成人游泳课各2节。

2、目前XXXX市场全时段24节课时的价格是打9折，XXXX的业主可享受6.5折优惠，并加赠2节课时。

3、XX举办的活动，如春节、圣诞PARTY、生日会、感恩节、植树节、护牙日等活动，业主均可报名免费参加。

4、二期开发的少年培训班、成人美容美发班、瑜伽健身活动室，业主均可享受额外的6.5折优惠。

业委会认为XX是专注于高品质的教育、健身领域的优秀公司，有强大的实力，能够打造出全新的XXXX小区XX健身会所，为小区增添优质的教育、娱乐、健身资源。特此公告，并期望得到您的支持与参与！

XX小区业委会