第一篇：物业费构成及测算【明细】
物业费构成及测算物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。3.物业管理区域清洁卫生费用。4.物业管理区域绿化养护费用。5.物业管理区域秩序维护费用。6.办公费用。7.物业管理企业固定资产折旧。8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。9.经业主同意的其他费用。以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润；
实行物业服务费用酬金制的，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。
一）居住性物业服务费的测算
V = ∑Vi（i =1，2，3，……12）
V--代表求得的物业服务费标准（元／月·平方米或元/年·平方米）；
Vi--代表各分项收费标准（元／月·平方米或元年·平方米）；费用项目一般分为：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理公共区域清洁卫生费用；物业管理公共区域绿化养护费用；物业管理公共区域安全和公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V
1V1 = ∑Fi／S（i = 1，2，3，4）（元／月·平方米）该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，但是不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。其中：Fl--基本工资（元／月），各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业性质、参考当地平均工资水平确定。F2--按规定提取的福利费（元/月），包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。F3--加班费（元／月）。F4--服装费（元/月）。S--表示可分摊费用的建筑面积之和。单位为平方米（m2）。
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V
2V2=∑Fi／S（i=1，2，3，4，5）（元／月·平方米）其中：F1--公共照明系统的电费和维修费： ①电费：（W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn）×30×PE W1表示每日开启时间为Tl（小时）的照明电器总功率（千瓦·小时）；T1表示每日开启时间（小时）；30代表每月测算的天数；PE表示电费单价（元／kW）；
②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件、进货的价格来测算。F2--给排水设施的费用，此项费用测算时又可分项为： ①给水泵的电机功率（可包括生活水泵、消防蓄水池泵），电费 = W×24×I×30× PE（元／月）。I代表使用系数 =平均每天开启小时数／24； ②消防泵的电机费（包括喷淋泵、消防栓泵），电费 = W×24×I×30× PE，（元／月）； ③排污泵的电机功率（包括集水井排水泵、污水处理排水泵），电费=W×24×I×30× PE（元／月）：
④维修费（元／月）。
F3--配供电系统设备维修费、检测费（元/月）。F4--建筑、道路维修费（元／月）。F5--电梯费用的核算：
①电费=n ×W×24×I×30× PE（元／月），其中n为电梯台数；W为电梯功率；I为电梯使用系数，由于不同类型物业的电梯使用时间和频率不同，会产生差异，一般可通过统计的方法进行估算。居住类物业大致在0.4； ②维修费（元/月），可分包给电梯专业的维修公司，也可自行维修（包括人工费、材料费）； ③年检费（元／月）。费用项F1～F5 并非固定项目，不同物业项目不一，不能机械套用。以下各项也是如此。
.3物业管理区域清洁卫生费用V
3V3=∑Fi／S（i=l，2，3，4，5，6）（元／月·平方米）其中：Fl--人工费（元／月）。F2--清洁机械、工具、材料、服装费，按价值和使用年限折算出每月的值（元/月）。F3--消杀费（元/月）。F4--化粪池清理费（元／月）。F5--垃圾清运费（元／月）。F6--水池（箱）清洁费（元／月）。4.物业管理区域绿化养护费用V
4V4=∑F i ／S（i=l，2，3，4，5）（元／月·平方米）其中：F1--人工费（元／月）。F2--绿化工具费（元／月）。F3--化肥除草剂等材料费（元／月）。F4--绿化用水费（元／月）。F5--园林景观再造费（元／月）。
5.物业管理公共区域秩序维护费用V
5V5 = ∑Fi / S（i=l，2，3，4，5）（元／月·平方米）其中：F1--人工费（元／月）。F2--服装费（元／月）。F3--维修费（元/月）。F4--日常保卫器材费（元/月），包括对讲机、多功能警棍、110报警联网等。F5--保安用房及保安人员住房租金（元／月）。
6.办公费用V6
V6=∑Fi／S（i=1，2，3，4，5，6，7）（元／月·平方米）常用全年的费用预算来折算出每月费用，即全年费用除以12个月。其中：F1--交通、通讯费用（元／月）。F2--文具、办公用品等低值易耗品费（元／月）。F3--车辆使用费（元/月）。F4--节日装饰费（元/月）。F5--公共关系费及宣传广告费（元／月）。F6--办公水电费（元／月）。F7--书报费（元／月）。
7.物业管理企业固定资产折旧费V7该项费用指物业管理企业拥有各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用，包括交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备等。按实际拥有的上述各项固定资产总额除以平均折旧年限，再分摊到每月每平方米建筑面积。值得注意的是，这里的固定资产应主要是直接用于该项目服务的固定资产。
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用V8V8 =（投保总金额 × 保险费率）／保险受惠物业的总面积物业管理企业必须对住宅物业区内水、电、电梯等设施设备投财产保险、相关责任保险（如电梯责任保险）、公众责任险。保费按保险受惠物业总建筑面积分摊。
9.经业主同意的其它费用V9该项是指业主大会同意的全体业主均能受惠的必要的服务费用。10.不可预见费用V10不可预见费用（一般按上述费用总和的3％～10％计）。不可预见费应单独设账，严格控制其支出。
11.利润或管理酬金V11物业管理协议不同，管理酬金的确定方式不同：（1）按照租金收入确定
管理酬金=业主租金收入×酬金比率（2）按物业价值的约定使用年限计算，当物业是业主自己使用的情况下可以采用该方法。
管理酬金=（物业价值／物业约定使用年限）×酬金比率（3）按定额利润/酬金或行业利润率／酬金率确定。定额酬金或利润是指双方协商在管理企业完成合同规定的服务任务情况下给服务者已固定数额的酬金或利润。不过，现行最通常的利润酬金确定方式是以上述1～10项的支出之和为基数乘以行业利润率/酬金率付给管理企业利润/酬金，即
管理利润/酬金=服务费×行业利润率/酬金率物业管理行业利润率/酬金率一般在8％～15％，具体的比率可由双方根据物业服务的标准等因素协商确定。
12.法定税费V12按现行税法，物业管理企业属服务业，上缴的税金包括：（1）须按营业额缴纳营业税，税率为5％。（2）城市建设维护税，按营业税的7％计征。（3）教育费附加，按营业税税额的3％计征。合计总营业额的5.5％。不过依照最新的《物业服务收费管理办法》，实行酬金制计费方式的物业服务费用不含税金。
第二篇：商业物业费构成
一、小区物业费包括哪些？
由于各地经济发展水平不同，所以物业管理费的数额大小也不尽相同，对物业管理费的核算，是物业管理公司财务部门的一项重要工作，也是小区业主应该关注的。下面具体分析，物业管理费应该包括哪些。
（一）物业管理费一般由哪些项目构成1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用；
（二）哪些不能算入物业管理费
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。
对于公共水电费，一般不包含在小区物业管理费中。但是小区物业管理合同上也可以另行约定物业管理费用，所以具体情况还是要研究物业合同。
二、物业费交多少怎么确定？
（一）物业管理费如何确定
物业管理公司为你业主或用户提供的不同服务项目，其收费标准是有不同的。有些服务项目，其收费标准时物业管理公司与业主或用户协商而确定的。而有些服务项目，其收费标准要按政府有关部门的规定执行。具体来说，有些项目是一次性收费；有些项目则是定期收取的，有些项目的收取方式较为灵活。具体情况也要看签订的物业管理合同是如何规定的。
（二）物业管理费确定原则
物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费；另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制。所以签订的物业管理合同也不能违背国家有关政策法规的制约。
（三）物业管理费必须明码标价
物业管理企业向业主提供服务（包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务），应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。
政府价格主管部门应当会同同级房地产主管部门对物业服务收费明码标价进行管理。政府价格主管部门对物业管理企业执行明码标价规定的情况实施监督检查。以上就是对“小区物业费包括哪些，物业费的确定标准是什么”的回答，希望能对您有所帮助。总的来说，物业管理费具体包含的项目和确定的标准都是有一些国家的具体规定的。当然由于物业管理费问题的复杂性，相关法律规定繁多，自己处理起来可能会有些困难，所以如果您对小区物业管理费的收取有什么疑问的话，最好能咨询专业的法律人士，以保障您的合法权益。
第三篇：物业费的构成
物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
组成部分物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
物业服务收费明码标价规定 第一条 为进一步规范物业服务收费行为，提高物业服务收费透明度，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》，制定本规定。第二条 物业管理企业向业主提供服务（包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务），应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。第三条 物业管理企业实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。第四条 政府价格主管部门应当会同同级房地产主管部门对物业服务收费明码标价进行管理。政府价格主管部门对物业管理企业执行明码标价规定的情况实施监督检查。第五条 物业管理企业实行明码标价应当做到价目齐全，内容真实，标示醒目，字迹清晰。第六条 物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。第七条 物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。第八条 物业管理企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用的，也应当依照本规定第六条、第七条的有关内容和方式实行明码标价。第九条 物业管理企业根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务项目，其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示。第十条 实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。第十一条 物业管理企业不得利用虚假的或者使人误解的标价内容、标价方式进行价格欺诈。不得在标价之外，收取任何未予标明的费用。第十二条 对物业管理企业不按规定明码标价或者利用标价进行价格欺诈的行为，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》进行处罚。第十三条 本规定自2004年10月1日起施行。
第四篇：物业费的构成
物业费的构成
物业管理收费的费用构成：
1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费：指人员的费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，不包括管理、服务人员的奖金(奖金是根据经济效益从盈利中提取的)。人员费用的测算根据所管物业的档次、类型和总建筑面积先确定各级各类人员的编制数，然后再确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额，再按工资总额计算各项福利提取的数额，汇总为每月该项费用的总金额，最后再分摊到每月每平方米建筑面积上。
(1)基本工资：根据企业性质并参考当地的平均工资水平确定。(2)按规定提取的福利费(根据当地政府的规定由企业确定)：包括福利基金(如按工资总额的14%计算)、工会经费(如按工资总额的2%计算)、教育经费(如按工资总额的1.5%计算)、社会保险费[包括待业保险(如按工资总额的1%计算)，医疗保险(如按工资总额的6%计算)、工伤保险、养老保险(如按工资总额的19%计算)，住房基金(如按工资总额的6%计算)(含住房公积金)]等。(3)加班费：按人均月加班2天，再乘以日平均工资计算。日平均工资按每月22个工作日计算。(4)服装费：按每人每年2套眼装计算。其眼装标准由企业自定。计算出年服装费总额后再除以12个月，即为每月服装费。
2.公共设施、设备日常运行维修及保养费 包括：
(1)公共建筑(如过道、门厅、楼梯及道路环境)内的各种土建零修费;
(2)给排水日常运行、维修及保养费;
(3)电气系统设备维修保养费;
(4)燃气系统设备维修保养费;
(5)消防系统设备维修保养费;
(6)公共照明费;
(7)不可预见费;
(8)易损件更新准备金。
不包括：
●业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修运行、保养与维修费用;
●公共设施、设备的维修费用;
●电梯的运行、维修费用;
●冬季供暖费;
●高压水泵运行、维修费用;
●公用天线保养维修费;
这些费用按国家和地方政府的现行规定和标准分别向产权人和使用人另行收取。
3.绿化管理费：指小区环境绿化的养护费用，包括：绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费。
4.清洁卫生费：包括清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清掏费、垃圾外运费和清洁环卫所需之其他费用。
5.保安费：对封闭式小区公共秩序的维持费用。不是封闭式小区不能收保安费。包括：保安器材装备费(保安系统、保安器材等);保安人员人身保险费(如每年投保2万元人身意外伤害险，保险费率为4‰);保安用房及保安人员住房租金(如保安用房按每人8平方米计算，住房月租金为8元/平方米)。
6.办公费：交通费(车辆及保险维护费用)、通讯费、低值易耗办公用品费、书报费、广告宣传社区文化费、办公用房租金(含水电费)、其他杂项等。
7.物业管理企业固定资产折旧率：固定资产包括：交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、其他设备等。固定资产平均折旧年限一般为5年。
8.利润：利润率按各地物价主管部门根据本地区实际情况确定，一般普通住宅小区平均利润率不高于社会平均利润率为上限。
9.法定税费：法定税费指按现行税法物业管理企业在进行企业经营活动过程中应缴纳的税费。物业管理企业享受国家对第三产业的优惠政策，应缴纳的税费主要是两税一费(代收代缴部分不计征)。
(1)营业税：按企业经营总收入的5%征收;
(2)城市建设维护税：按营业税7%计征;
(3)教育附加费：按营业税3%计征。
以上9项费用即为费用构成，测算出来后全部相加就是公共性服务费用。如果一个住宅小区没有其他资金来源渠道，只靠物业管理收费维持运转。则每户收费标准即为前9项之和再除以总建筑面积和12个月，即得出每月每平方米应交金额。
如果小区还有多种经营收入可以补贴到物业管理收费中，如有小区配套公建房出租收入、停车费收入、维修养护专项基金利息的补贴等，则先测算出其他收入补贴到每月每建筑平方米的数额，再用总费用扣减，结果即为每户应交物业管理费。
举例来说：如果经过上述9项费用测算，小区公共性服务费用为2元/平方米，如果小区没有其他收入来源，则为了维持小区正常物业管理运转，每户需按2元/平方米交费。如果小区还有其他收入来源，并且补贴到物业管理费大概为1.2元/平方米，则住户每月实际交纳物业管理费为(2-1.2)=0.8元/建筑平方米。由此看来物业管理企业开展多种经营，多渠道筹集资金，是降低物业管理收费的非常重要的手段。
物业费成本结构及构成分析提要：物业服务定价成本由管理人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用 更多精品源自 制度
物业费成本结构及构成分析
物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。为便于物业管理从业人员能够合理、合法、合情的测算物业费，蜂巢物业管理网根据建设部物业物业收费管理办法等规定，对物业费成本结构及构成进行分析。
一、物业服务定价成本由管理人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、电梯及增压水泵日常运行维护费用、办公费用、固定资产折旧费、经业主大会同意的其它费用等组成。
二、管理人员费用，指物业服务经营者按规定发放给在物业服务小区从事管理工作的人员工资及按规定提取的福利费、缴纳的各项社会保障费。本办法所称社会保障费，是指根据国家有关制度规定应当缴纳的养老、医疗、失业、工伤、生育保险和住房公积金等。
三、物业共用部位、共用设施设备日常运行及维护费，指为保障物业管理区域内消防、排污、监控、道路、照明等共用部位的正常运转、维护保养所需的日常运行费用和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等，不包括保修期内的维修费、应由物业维修专项资金支出的中修、大修和更新、改造费用。
四、绿化养护费，指管理、养护绿化设施的费用，包括绿化工具购置费、劳保用品、农药化肥费、补苗费、绿化用水和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。不包括开发企业支付的种苗种植费和前期维护费。
五、清洁卫生费，指公共区域卫生打扫、经常性的保洁所需费用，包括购置工具、劳保用品、消毒费、化粪池清理、清洁用料、垃圾清运、环卫所需费用和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。
六、秩序维护费，包括器材装备费、保安人员人身保险费、由物业管理企业支付的保安服装费和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。
七、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，指物业服务经营者为小区办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务经营者与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。
八、电梯及增压水泵日常运行维护费，指为维护电梯及增压水泵正常运行而发生的电费等日常运行、维修费和相应专业人员的工资、福利费、社会保障费等，不包括保修期内的维修费以及应由物业维修专项资金支出的中修、大修和更新、改造费用。
九、办公费，指物业管理企业为维护服务小区正常的物业管理活动而用于办公所需的费用，包括办公用品费、交通费、水电费、取暖费、通讯费、书报费、管理费分摊、财务费用等其它费用。
管理费分摊，指上级物业服务经营者分摊的管理费用。
十、固定资产折旧费，指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内、由物业服务经营者拥有的、与物业服务直接相关的使用年限在一年以上的资产，包括交通工具、通讯设备、办公设备、工具维修设备及其他设备等。不属于物业服务主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产。
十一、经业主大会同意的其它费用，指按规定程序，经业主大会同意由物业服务费开支的费用。
十二、物业服务相关指标。
（一）服务小区示范等级，指政府主管部门组织评定的示范优秀小区称号。
（二）服务小区绿化率，指小区绿化面积占其总占地面积的比率，计算公式为：
服务小区绿化率=小区绿化面积÷小区占地面积×100%
（三）服务小区入住率，指小区已入住户数占其总户数的比率，计算公式为：
服务小区入住率=小区已入住户数÷小区总户数×100%
（四）服务小区物业管理面积，指应收取小区物业服务费的计费建筑面积。
（五）物业管理用房面积，指用于物业管理小区的物业管理用房面积，不包括物业经营用房面积。
（六）物业服务费收缴率=实收物业服务费÷应收物业服务费×100%
（七）服务小区公共配套设施项目，指物业管理小区内设置的网球场、游泳池、健身房、阅览室、活动室、幼儿园等硬件配套设施设备。
第五篇：物业费开支构成
物业服务成本、支出构成包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（即人员费用，包括基本工资、按规定提取的福利费、加班费和服装费等）
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（包括；公共建筑（如过道、门厅、楼梯及道路环境）内的各种土建零修费；给排水日常运行、维修及保养费；电气、燃气、消防系统设备维修保养费；公共照明费；易损件更新费等等）
3、物业管理区域清洁卫生费用；
（包括：清洁工具、劳保用品、清洁环卫、化粪清掏等）
4、物业管理区域绿化养护费用；
（包括：绿化工具费、绿化用水费、白蚁杀虫费、农药化肥费、杂草清运费、景观维护费等）
5、物业管理区域秩序维护费用；
（即安全管理人员费用、服装费、安全器械装备费等）
6、办公费用；
（包括：交通费、通讯费、低值易耗办公用品费、办公用房水电费等）
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、法定税费；
（包括营业税、城市建设维护税、教育附加费等）
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