船舶交易管理规定与船舶买卖规范化管理及涉船合同典型案例分析实用手册[范文]

第一篇：船舶交易管理规定与船舶买卖规范化管理及涉船合同典型案例分析实用手册[范文]

船舶交易管理规定与船舶买卖规范化管理及涉船合同典型案例分析实用手册

作 者：编委会

出版社：人民交通

出版日期：2010年6月 开 本：16开 册 数：1册 光盘数：0 定价：318元

优惠价：180元

详细介绍：

《船舶交易管理规定》 第一章：船舶交易的组织 第二章：船舶工程招标投标 第三章：船舶建造工程报价 第四章：二手船和废船交易 第五章：船舶合同及其条款 第六章：船舶贸易谈判

第七章：船舶权属及涉船合同案例分析 第八章：船舶交易中的融资及付款方式 第九章：船舶交易经营与管理 第十章：相关政策法规文件

船舶交易管理规定与船舶买卖规范化管理及涉船合同典型案例分析实用手册 船舶交易管理规定与船舶买卖规范化管理及涉船合同典型案例分析实用手册

船舶交易管理规定与船舶买卖规范化管理及涉船合同典型案例分析实用手册

《船舶交易管理规定》 第一章：船舶交易的组织 第二章：船舶工程招标投标 第三章：船舶建造工程报价 第四章：二手船和废船交易 第五章：船舶合同及其条款 第六章：船舶贸易谈判

第七章：船舶权属及涉船合同案例分析 第八章：船舶交易中的融资及付款方式 第九章：船舶交易经营与管理 第十章：相关政策法规文件

全国货到付款，满300元免运费。

第二篇：船舶发电柴油机的管理与典型故障分析

船舶发电柴油机的管理与典型故障分析

发布时间:2009-03-05 浏览次数:1837

摘要：对比雅马（YANMAR）、大发（DAIHATSU）和瓦锡兰（WARTSILA）3种典型型号船舶发电柴油机的技术特点；分析典型故障；提出管理建议，减少机械事故的发生。

关键词：辅机 比较 故障 分析

0 引言

目前，我国远洋船舶使用的发电柴油机主要是YANMAR、DAIHATSU和WARTSILA这3类型号。中远散货运输公司“晶莹海”、“安琪海”等轮的发电柴油机为YANMAR M200L，“泰谷海”“、泰山海”“泰安海”、等轮的发电柴油机为DAIHATSU 6DSD-22。WARTSILA 4L20型发电柴油机在90年代后期配船较多，如“许昌海”轮。三种发电柴油机的结构、功能、技术特点不尽相同，相应的使用和管理也有不同的特点和要求。笔者先后在“泰谷海”、“晶莹海”、“许昌海”等轮任职，经历多次典型故障的维修，对这3种发电柴油机有了一些体会。3种主流型号辅机的总体介绍

1.1 燃油系统

1.1.1 燃料

YANMAR M200L（“晶莹海”轮，1986年9月下水）：原船设计可烧轻油和重油，配有燃油自动转换系统和燃油改质器。2003年7月，由于1、3号发电柴油机连杆轴承连续出现抱轴烧瓦，改用轻油。

DAIHATSU 6DSD-22（“泰谷海”轮，1988年6月下水）：以烧轻油为主。

WARTSILA 4L20（“许昌海”轮，1997年9月下水）：以烧重油为主，属经济型，配有应急轻油转换管路和重油循环加热模块。

1.1.2 油头、高压油泵和燃油泵

YANMAR M200L：由于加装了高压油管保护套，使更换油头的工作变得不方便。烧轻油时2000h拆验，油头的密封和雾化能保持良好。高压油泵一般无卡死现象，高压油泵漏油会漏至油泵外面，不会经滚轮凸轮进入油底壳。包括燃油泵、摇臂油泵、高压油泵、冷却油泵等组合泵的轴封漏泄易造成机油被污染。组合泵的泵轴容易被磨出凹痕，而新型泵轴无定位螺钉，容易窜动。轻重油经常转换，易出现杂质而使油封出现漏泄。供油定时的调整可通过升降高压油泵下面的调整螺丝单缸进行。烧重油时，辅机循环泵和供给泵运转，烧轻油时则单走一路，自轻油日用柜直供轻重油转换阀经滤器到组合油泵。

DAIHATSU 6DSD-22：油头附件较多，冷却油及燃油的进出油管均设在油头的上部，高压油管保护套的配装合理。油嘴的密封和雾化不太理想。摇臂泵单独设计轴带，燃油泵轴封如果漏泄则漏至机体外，肉眼可直接观察。摇臂油被燃油污染是常见故障，多为油头冷却油泄露。供油定时的调整可单缸进行，拆掉高压油泵通过加减顶杆上的垫片可以调整定时。

WARTSILA 4L20：整个设计紧凑，高压油管保护套设计合理。有的船曾出现过油头压得过紧而将油嘴下面缸头部分压入气缸内的故障，原因是油头热胀冷缩将缸头部分顶裂。换油头时，应先将油头放入，预热一段时间后，按说明书力矩要求上紧。高压油泵容易卡死，说明书对此的说明不详细，只介绍了正常的解体程序，卡死时则要整体拆解，工作量很大。燃油模块的加热器容易漏泄，可通过加热器的回汽放残考克检查。供油定时单缸无法进行调节，通过转动整个凸轮轴调整整体定时。

1.2 机油系统

YANMAR M200L：干式油底壳。带预润滑油泵，机油泵轴带，传动齿轮系统注油润滑。泵前有粗细滤器，并配有小离心滤器。油冷却器海水冷却，设有自动调温及手动转换。滑油自油泵通过主轴承下瓦盖进入主轴承，经曲轴的油腔到曲柄销，到连杆大端，经连杆到小端，每缸下部设有油泵嘴，在活塞运动过程中喷入活塞冷却；另外滑油经各个注油点对齿轮及凸轮润滑。

DAIHATSU 6DSD-22：干式油底壳。无预润滑油泵，起动前需摇动手摇泵。轴带机油泵，通过传动齿轮箱传动，齿轮箱单独补油润滑。配有CJC滤器。油冷器海水冷却。滑油自油泵到主轴承上瓦盖，经曲轴的油腔到由柄销，到连杆大端，经连杆到小端，到活塞；另外滑油经各个注油点对齿轮及凸轮润滑；一路去调速器。

WARTSILA 4L20：湿式油底壳。带预润滑油泵，机油泵浸入油中。机油滤器为纸质一次性使用，耗量大，特别在变负荷情况下（如船吊装卸货期间）。配有小离心滤器。低温淡水冷却。滑油自油泵到主轴承下瓦，经曲轴的油腔到曲柄销，到连杆大端，经连杆到小端，到活塞；一路到摇臂机构后，经注油点到凸轮；一路到透平增压器；另外经注油点对齿轮润滑。平衡轴浸入油中。

机油的污染程度在船上可以作简单分析：取机油滴在滤纸上，正常情况下油迹扩散均匀；如果含有水则速度快而且不均匀。通过闻可以判断是否混入燃油，燃油的气味明显异常。

1.3 冷却水系统

YANMAR M200L：淡水泵轴带，轴封外观可见，轴封漏水漏到机体外，不会进入机体内，冷却器自动调温。淡水冷却缸套、缸头及透平。空冷器海水冷却。

DAIHATSU 6DSD-22：淡水泵轴带，轴封外观可见，轴封漏水漏到机体外，不会进入机体内。淡水冷却缸套、缸头及透平。空冷器海水冷却。

WARTDSILA 4L20：淡水泵轴带，轴封外观可见，轴封漏水漏到机体外，不会进入机体内。

低温淡水冷却空冷器及机油冷却器，配自动调温系统，根据负荷调节，因为船上的负荷达不到85%，所以现在多改为手动调节。高温水冷却缸套、缸头及透平。

1.4 起动系统

YANMAR M200L：气动，配有空气分配器和缸头起动阀。

DAIHATSU 6DSD-22：气功，配有空气分配器和缸头起动阀。

WARTSIL A4L20：气动，配有起动马达。典型故障分析

2.1 YANMAR M200L

2004年1-5月“晶莹海”轮3、1号发电柴油机相继出现连杆轴承抱瓦烧轴故障。后经董氏镀铁修复，报告数据显示损坏曲柄销椭圆度很大。各缸连杆上瓦露铜严重。我在接班时（2004年11月）1号发电柴油机2缸已抱瓦，开始大修，并于开航前完成试车。3号发电柴油机因为船期的原因维持现状，第5缸曲柄销出现椭圆度较轻，短期使用100h换连杆轴瓦。后来船回青岛3号发电柴油机大修。

1号发电柴油机大修运行，透平工况不好，解体发现涡轮端很脏，喷嘴环有不同程度的烧蚀，装复后效果明显好转，排烟温度也降下来了。为查找故障原因，我们将运行中的发电柴油机换用重油。说明书中要求30%负荷下应换用轻油并尽量避免低负荷运转，实验所示70%负荷烧重油也无异常，说明书要求停车前换轻油运行30min。检查连杆轴瓦也无露铜，但是再次起车后，有游车现象发生，而此时烧的仍是轻油，起动时个别缸有爆燃现象，发出“啪啪”声，吃负荷后游车现象逐渐消失。判断燃油雾化不良，个别缸不发火或间歇发火，运转不稳，致使转速波动，冒黑烟。正是这个过程中爆燃使曲柄销受到冲击，轴瓦失去弹性，露铜发生。船上实际保护工作只是换轴瓦，长时间造成了曲柄销的椭圆度。停车时，燃油不能在管路中形成充分的循环，大部分油在主油路的回流调压管中回流，而油头的设计是非循环的，高压油泵也只有在运行中才有回流。当烧轻油时，以上现象基本消失，再次说明重油换用轻油过程中换油不彻底是根本原因。

笔者建议：

（1）恢复烧重油应拆检轻油重油转换阀，保证开闭良好；

（2）停车前用轻油多运行一段时间，起动前多冲车；

（3）经常拆检连杆瓦，观察是否露铜，及时换瓦，做到“宁耗瓦勿伤轴”。具体工作：拆掉油头，将曲柄销盘至适当位置，用专用工具自装油头处穿过缸头将活塞吊住，配合盘车，将连杆瓦取出；

（4）定时测量爆发压力，形成连续数据化观测，养成及时调整的习惯

2.2 DAIHATSU 6DSD-22

2003年11月“泰谷海”轮3、1号发电柴油机连续出现No.4缸主轴承损坏故障。1号发电柴油机第4道主轴承上瓦盖震裂开，轴瓦烧，3号发电柴油机第4道主轴承抱瓦，轴颈烧损。接班时（2004年12月），生产厂家陕西柴油机厂2名工程师到船，曲轴及机座和机架送董氏镀铁修理。6DSD型发电柴油机第4道主轴承出现此类故障已经不是第1次了。陕柴的工程师介绍机座轴承孔在制造时定位后一刀切过，设计上上瓦盖安装在机座上是没有齿型定位的，因此上瓦盖的安装很关键，上瓦盖与机座的间隙左右测量以3丝为宜，不能超过5丝，而在实际过程中这一数值比较难控制。机油自上瓦盖进入对主轴承润滑。通过后来的管理实践，我对此种发电柴油机有不同的认识。6DSD的转速为900rpm，发火顺序为1-2-4-6-5-3-1，单缸平衡。根据柴油机曲柄连杆机构的运动理论可知，这种发火顺序的设计本身存在着缺陷。作用在曲柄连杆机构中的不平衡力和力矩是引起柴油机振动的震力源。对多缸柴油机来说，柴油机的离心力和1次2次往复惯性力矩不平衡。6DSD采用各缸平衡法来平衡每个曲柄的离心力，但是曲柄的排列方式和发火顺序的设计导致处于中心位置的第4道主轴承工作条件恶劣，振动交替变化，挠曲变形，长期运转产生疲劳，轴瓦失去弹性，一旦碰到突加负荷时，主轴瓦的油膜被破坏，干磨发生，严重时会烧瓦抱轴，高速运动中振动和摩擦产生的热量最后会波及瓦盖和机座使之破坏。查看以前的记录基本上是损坏-修理-使用-损坏-再修理。厂家介绍此种机型已经停产，这不能不让人考虑到设计的弊端。而中散公司“沱海”、“漫海”等轮装配的6PSHTC-26H型发电柴油机从未发生此类故障，其发火顺序为1-5-3-6-2-4-1。船上监控的手段有限，能做的是控制好机油的质量，勤检查，早发现故障的苗头。笔者建议：

（1）及时清洗机油滤器，发现异物如脱铅等应停用检查，力争将事故损失降到最小；

（2）及时检验，更换机油，保证CJC滤器运转；

（3）每次周期检查要测量开档并分析，形成联续的数据化观察；

（4）用塞尺测量上瓦盖与机座之间的间隙看是否超标。

思考：此型发电柴油机的凸轮轴各凸轮可以单独调整，那么是否可以改变一下发火顺序呢?这需要在实验台上做论证。

2.3 WARTSIL A4L20

由于装配了新型的BBC公司的TPS48型透平，改变了过去那种隔三差五解体透平的状况，但是因为烧重油的原因，周期解体时喷嘴环仍有烧蚀现象。

机油污染多数是由于燃烧高压油所致。检验办法是停掉预润滑油泵，将各个凸轮擦干净，盘车。如果高压油泵漏泄则会从燃油滚轮处有燃油滴下，气味不同于机油。另外更换油头时，密封环要换新。说明书介绍吊缸时要对缸套进行珩磨，缸套内表面不要求光滑，作为阻挡燃烧产物进入底壳的第一道关，这是不同于其他型号发电柴油机的。

以前出现的大故障如“伸腿事故”多数是由于连杆螺栓的安装问题，或者是连杆螺栓质量有

问题。公司多次发布通报及技术指导，现在这种事故很少见了。需要提醒的是中文版本说明书同英文版本说明书连杆螺栓的上紧力矩不一致，建议以英文版本为主。高压油泵卡死是我遇到的常见故障，说明书不赞成卸载后的空转运行，但是卸载后马上停车，高压油泵卡死的机率很大，“许昌海”轮几次卡死情况均是这样。后来我们将空载运行延长5min，卡死现象减少了，判断是高压油泵柱塞热胀冷缩的缘故。

笔者建议：

（1）周期检查时，每次测量连杆螺栓的伸长量，形成连续的量化检测，发现异常及时用液压工具检查；

（2）勤洗小离心滤器，船在吊装卸货期间坚持每天清洗，可以延长机油纸滤器的使用寿命；

（3）虽然可以遥控起车，除非情况特殊，最好起动前冲活车；

（4）由于不能单缸调整定时，当排烟温度相差大时，及时调整油门，测量爆发压力，换油头。

小结

上述故障伤到曲轴，维修量大，费用高。只有结合不同型号辅机的特点，正确的管理和维护，才能有效的减少机械事故的发生。

作者：王连海 来源：天津航海

第三篇：招投标与合同管理——案例分析

某实行监理的工程，实施过程中发生下列事件：

事件1：建设单位于2005 年11 月底向中标的监理单位发出监理中标通知书，监理中标价为280 万元;建设单位与监理单位协商后，于2006 年1 月10 日签订了委托监理合同。监理合同约定：合同价为260 万元;因非监理单位原因导致监理服务期延长，每延长一个月增加监理费8 万元;监理服务自合同签订之日起开始，服务期26 个月。

建设单位通过招标确定了施工单位，并与施工单位签订了施工承包合同，合同约定：开工日期为2006 年2 月10 日，施工总工期为24 个月。

事件2：由于吊装作业危险性较大，施工项目部编了专项施工方案，并送现场监理员签收。吊装作业前，吊车司机使用风速仪检测到风力过大，拒绝进行吊装作业。

施工项目经理便安排另一名吊车司机进行吊装作业，监理员发现后立即向专业监理工程师汇报，该专业监理工程师回答说：这是施工单位内部的事情。

事件3：监理员将施工项目部编制的专项施工方案交给总监理工程师后，发现现场吊装作业吊车发生故障。为了不影响进度，施工项目经理调来另一台吊车，该吊车比施工方案确定的吊车吨位稍小，但经安全检测可以使用。监理员立即将此事向总监理工程师汇报，总监理工程师以专项施工方案未经审查批准就实施为由，签发了停止吊装作业的指令。施工项目经理签收暂停令后，仍要求施工人员继续进行吊装。总监理工程师报告了建设单位，建设单位负责人称工期紧迫，要求总监理工程师收回吊装作业暂停令。

事件4：由于施工单位的原因，施工总工期延误5 个月，监理服务期达30 个月。

监理单位要求建设单位增加监理费32 万元，而建设单位认为监理服务期延长是施工单位造成的，监理单位对此负有责任，不同意增加监理费。

1.事件4 中，监理单位要求建设单位增加监理费是否合理?说明理由。（1）事件4中，监理单位要求建设单位增加监理费是合理的。

（2）理由：监理单位是受建设单位的委托，对施工单位进行监督管理。监理单位与建设单位有合同关系，而与施工单位并没有合同关系，因监理合同中已有关于监理服务期延长的约定，而工期延长是由施工单位的原因造成的，符合监理合同中“因非监理单位原因导致监理服务期延长”的约定。所以，监理单位要求建设单位增加监理费是合理的。

2.分别指出事件3 中建设单位、总监理工程师工作中的不妥之处，写出正确作法。（1）事件3中，建设单位的不妥之处：要求总监理工程师收回吊装作业暂停令。

正确做法：建设单位不应该要求总监理工程师收回暂停令，应支持总监理工程师的决定。（2）事件3中，总监理工程师的不妥之处：没有及时将吊装作业情况报告政府主管部门。

正确做法：工程监理单位在实施监理过程中，发现存在安全事故隐患的，应当要求施工单位整改；情况严重的，应当要求施工单位暂时停止施工，并及时报告建设单位。施工单位拒不整改或者不停止施工的，工程监理单位应当及时向有关主管部门报告。

3.指出事件2 和事件3 中施工项目经理在吊装作业中的不妥之处，写出正确作法。

（1）事件2中，项目经理在吊装作业中的不妥之处：在风力过大的情况下安排另一名塔式起重机司机进行吊装作业。

正确做法：在风力过大的情况下应停止吊装作业。

（2）事件3中，项目经理在吊装作业中的不妥之处：在未经总监理工程师审核批准专项施工方案的前提下，要求施工人员进行吊装作业。

正确做法：专项施工方案经总监理工程师批准，施工单位技术负责人、总监理工程师签字后才可进行吊装作业。

（3）事件3中，项目经理在吊装作业中的不妥之处：签收工程暂停令后仍要求继续吊装作业。

正确做法：项目经理在签收工程暂停令后应停止吊装作业。

4.指出事件2 中专业监理工程师的不妥之处，写出正确作法。

（1）事件2中，专业监理工程师的不妥之处：专业监理工程师回答“这是施工单位内部的事情”，对违章进行吊装作业置之不理。

（2）正确做法：专业监理工程师应及时下达监理工程师通知，要求停止吊装作业，并向总监理工程师汇报。

5.指出事件1 中建设单位作法的不妥之处，写出正确作法。事件1中，建设单位做法的不妥之处以及正确做法具体如下：

（1）不妥之处：建设单位与监理单位经协商后确定合同价为260万元。

正确做法：应以中标价280万元作为合同价。中标通知书发出后，招标人不应再与中标人就价格进行谈判。《招标投标法》规定，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，合同内容不得违反招标文件的实质性内容。

（2）不妥之处：建设单位与监理单位协商后于2006年1月10日签订委托监理合同。

正确做法：《招标投标法》规定，中标通知书发出后的30天内（即2005年12月底），双方应按照招标文件和投标文件订立书面合同。

某实行监理的工程，施工合同价为15000 万元，合同工期为18 个月，预付款为合同价的20%，预付款自第7 个月起在每月应支付的进度款中扣回300 万元，直至扣完为止，保留金按进度款的5%从第1 个月开始扣除。工程施工到第5 个月，监理工程师检查发现第3 个月浇筑的混凝土工程出现细微裂缝。经查验分析，产生裂缝的原因是由于混凝土养护措施不到位所致，须进行裂缝处理。为此，项目监理机构提出：“出现细微裂缝的混凝土工程暂按不合格项目处理，第3 个月已付该部分工程款在第5 个月的工程进度款中扣回，在细微裂缝处理完毕并验收合格后的次月再支付”。经计算，该混凝土工程的直接工程费为200 万元，取费费率：措施费为直接工程费的5%，间接费费率为8%，利润率为4%，综合计税系数为3.41%。

施工单位委托一家具有相应资质的专业公司进行裂缝处理，处理费用为4.8 万元，工作时间为10 天。该工程施工到第6 个月，施工单位提出补偿4.8 万元和延长10 天工期的申请。该工程前7 个月施工单位实际完成的进度款见表5-1

表5-1 施工单位实际完成的进度款

时间（月）实际完成的进度款（万元）200 300 500 500 600 800 800 1.如果施工单位按项目监理机构要求执行，在第6 个月将裂缝处理完成并验收合格，计算第7 个月项目监理机构可签认的工程进度款。

第7个月项目监理机构可签认的工程进度款： 800×（1－5%）－300+243.92×（1－5%）=691.72（万元）。

2.如果第5 个月无其他异常情况发生，计算该月项目监理机构可签认的工程进度款。

第5个月项目监理机构可签认的工程进度款： 600×（1－5%）－243.92×（1－5%）=338.28（万元）。

3.计算出现细微裂缝的混凝土工程的造价。项目监理机构是否应同意施工单位提出的补偿4.8 万元和延长10 天工期的要求?说明理由。

（1）出现细微裂缝的混凝土工程的造价： 200×（1+5%）×（1+8%）×（1+4%）×（1+3.41%）=243.92（万元）。（2分）

（2）项目监理机构不应同意施工单位提出费用补偿4.8万元和延长10d工期的要求。（1分）理由：产生裂缝的原因是由于混凝土养护措施不到位，这属于施工单位应承担的责任。（1分）

4.写出项目监理机构对混凝土工程中出现细微裂缝质量问题的处理程序。项目监理机构对混凝土工程出现细微裂缝质量问題的处理程序。（1）当发生工程质量问题时，监理工程师首先应判断其严重程度。对可以通过返修或返工弥补的质量问题可签发监理通知，责成施工单位写出质量问题调査报告，提出处理方案，填写监理通知回复单，报监理工程师审核后，批复承包单位处理，必要时应经建设单位和设计单位认可，处理结果应重新进行验收。（2分）（2）对需要加固补强的质量问题，或质量问题的存在影响下道工序和分项工程的质量时应签发工程暂停令，指令施工单位停止有质量问题部位和与其有关联部位及下道工序的施工。必要时，应要求施工单位采取防护措施，责成施工单位写出质量问题调查报告，由设计单位提出处理方案，并征得建设单位同意，批复承包单位处理。处理结果应重新进行验收。（2分）（3）施工单位接到监理通知后，在监理工程师的组织参与下，尽快进行质量问题调査并完成报告编写。（1分）（4）监理工程师审核、分析质量问题调查报告，判断和确认质量问题产生的原因。（1分）（5）在原因分析的基础上，认真审核、签认质量问题处理方案。（1分）（6）指令施工单位按既定的处理方案实施处理并进行跟踪检査。（1分）（7）质量问题处理完毕，监理工程师应组织有关人员对处理的结果进行严格的检查、鉴定和验收，写出质量问题处理报告，报建设单位和监理单位存档。（1分）

5.项目监理机构在前3 个月可签认的工程进度款分别是多少(考虑扣保留金)? 项目监理机构在前3个月可签认的工程进度款分别计算如下。第1个月签认的进度款：200×（1－5%）=190（万元）；（1分）第2个月签认的进度款：300×（1－5%）=285（万元）；（1分）第3个月签认的进度款：500×（l－5%）=475（万元）。（1分）

某城市建设项目，建设单位委托监理单位承担施工阶段的监理任务，并通过公开招标选定甲施工单位作为施工总承包单位。工程实施中发生了下列事件：

事件1：桩基工程开始后，专业监理工程师发现，甲施工单位未经建设单位同意将桩基工程分包给乙施工单位，为此，项目监理机构要求暂停桩基施工。征得建设单位同意分包后，甲施工单位将乙施工单位的相关材料报项目监理机构审查，经审查乙施工单位的资质条件符合要求，可进行桩基施工。

事件2：桩基施工过程中，出现断桩事故。经调查分析，此次断桩事故是因为乙施工单位抢进度，擅自改变施工方案引起。对此，原设计单位提供的事故处理方案为：断桩清除，原位重新施工。乙施工单位按处理方案实施。

事件3：为进一步加强施工过程质量控制，总监理工程师代表指派专业监理工程师对原监理实施细则中的质量控制措施进行修改，修改后的监理实施细则经总监理工程师代表审查批准后实施。

事件4：工程进入竣工验收阶段，建设单位发文要求监理单位和甲施工单位各自邀请城建档案管理部门进行工程档案的验收并直接办理档案移交事宜，同时要求监理单位对施工单位的工程档案质量进行检查。甲施工单位收到建设单位发文后将该文转发给乙施工单位。

事件5：项目监理机构在检查甲施工单位的工程档案时发现，缺少乙施工单位的工程档案，甲施工单位的解释是：按建设单位要求，乙施工单位自行办理工程档案的验收及移交；在检查乙施工单位的工程档案时发现，缺少断桩处理的相关资料，乙施工单位的解释是：断桩清除后原位重新施工，不需列入这部分资料。

1.分别说明事件5中甲施工单位和乙施工单位的解释有何不妥？对甲施工单位和乙施工单位工程档案中存在的问题，项目监理机构应如何处理？

(1)事件5中，甲施工单位解释的不妥之处：乙施工单位自行办理工程档案的验收与移交。乙施工单位解释的不妥之处：断桩清除后原单位重新施工，不需列入这部分资料。(2)对工程档案管理中存在问题的处理：与建设单位沟通后，项目监理机构应向甲施工单位签发“监理工程师通知单”，要求尽快整改。

2.指出事件4中建设单位做法的不妥之处，写出正确做法。

事件4中建设单位做法的不妥之处：要求监理单位和甲施工单位各自对工程档案进行验收并移交。正确做法：应由建设单位组织建设工程档案的(预)验收，并在工程竣工验收后统一向城市档案管理部门办理工程档案移交。

3.事件3中，总监理工程师代表的做法是否正确？说明理由。

事件3中，对总监理工程师代表的做法是否正确的判断及理由如下。(1)指派专业监理工程师修改监理实施细则的做法正确。理由：总监理工程师代表可以行使总监理工程师的这一职责。(2)审批监理实施细则的做法不正确。理由：应由总监理工程师审批。

4.项目监理机构应如何处理事件2中的断桩事故？

项目监理机构应按以下程序处理事件2的断桩事故。(1)及时下达“工程暂停令”。(2)责令甲施工单位报送断桩事故调查报告。(3)审查甲施工单位报送的施工处理方案、措施。(4)批复处理方案、措施。(5)由甲施工单位填报“工程复工申请表”，总监理工程师签发“工程复工令”。(6)对事故的处理和处理结果进行跟踪检查和验收。(7)及时向建设单位提交有关事故的书面报告，并应将完整的质量事故处理记录整理归档。

5.事件1中，项目监理机构对乙施工单位资质审查的程序和内容是什么？

(1)事件1中，项目监理机构对乙施工单位资格审查的程序：专业监理工程师审查甲施工单位报送的乙施工分包单位资格报审表和分包单位有关资质资料，符合有关规定后，由总监理工程师予以签认。(2)事件1中，项目监理机构对乙施工单位的资格应审核以下内容。1)营业执照、企业资质等级证书。2)公司业绩。3)乙施工单位承担的桩基工程的内容和范围。4)专职管理人员和特种作业人员的资格证、上岗证。

某工程，建设单位通过公开招标与甲施工单位签订了施工总承包合同，依据合同，甲施工单位通过招标将钢结构工程分包给乙施工单位。施工过程中发生了下列事件：

事件1：甲施工单位项目经理安排技术员兼施工现场安全员，并安排其负责编制深基坑支护与降水工程专项施工方案，项目经理对该施工方案进行安全验算后，即组织现场施工，并将施工方案及验算结果报送项目监理机构。

事件2：乙施工单位采购的特殊规格钢板，因供应商未能提供出厂合格证明，乙施工单位按规定要求进行了检验，检验合格后向项目监理机构报验。为不影响工程进度，总监理工程师要求甲施工单位在监理人员的见证下取样复检，复验结果合格后，同意该批钢板进场使用。

事件3：为满足钢结构吊装施工的需要，甲施工单位向设备租赁公司租用了一台大型起重塔吊，委托一家有相应资质的安装单位进行塔吊安装。安装完成后，由甲、乙施工单位对该塔吊共同进行验收，验收合格后投入使用，并到有关部门办理了登记。

事件4：钢结构工程施工中，专业监理工程师在现场发现乙施工单位使用的高强螺栓未经报验，存在严重的质量隐患，即向乙施工单位签发了《工程暂停令》，并报告了总监理工程师。甲施工单位得知后也要求乙施工单位立刻停工整改。乙施工单位为赶工期，边施工边报验，项目监理机构及时报告了有关主管部门。报告发出的当天，发生了因高强螺栓不符合质量标准导致的钢梁高空坠落事故，造成一人重伤，直接经济损失4.6万元。

1.事件4中的质量事故，甲施工单位和乙施工单位各承担什么责任？说明理由。监理单位是否有责任？说明理由。该事故属于哪一类工程质量事故？处理此事故的依据是什么？(1)事件4中的质量事故，甲施工单位承担连带责任，因甲施工单位是总承包单位；乙施工单位承担主要责任，因质量事故是由于乙施工单位自身原因造成的(或因质量事故是由于乙施工单位不服从甲施工单位管理造成的)。(2)事件4中的质量事故，监理单位没有责任。理由：项目监理机构已履行了监理职责并已及时向有关主管部门报告。(3)事件4中的质量事故属于严重质量事故。事件4中的质量事故的处理依据：质量事故的实况资料；有关合同文件；有关的技术文件和档案；相关建设法规。

2.指出事件4中专业监理工程师做法的不妥之处，说明理由。

事件4中专业监理工程师做法的不妥之处：向乙施工单位签发“工程暂停令”。理由：“工程暂停令”应由总监理工程师向甲施工单位签发，并标明停工部位或范围。

3.指出事件3中塔吊验收中的不妥之处。

事件3中塔式起重机验收中的不妥之处：只有甲、乙施工单位参加了验收，出租单位和安装单位未参加验收。

4.事件2中，总监理工程师的处理是否妥当？说明理由。

事件2中，总监理工程师的处理不妥。理由：没有出厂合格证明的原材料不得进场使用。

5.指出事件1中甲施工单位项目经理做法的不妥之处，写出正确做法。

事件1中甲施工单位项目经理做法的不妥之处及正确做法。(1)不妥之处：安排技术员兼施工现场安全员。正确做法：应配备专职安全生产管理人员。(2)不妥之处：对该施工方案进行安全验算后即组织现场施工。正确做法：安全验算合格后应组织专家进行论证、审查，并经施工单位技术负责人签字，报总监理工程师签字后才能安排现场施工。

第四篇：小区管理典型案例与分析(10例)

1、工作中受到业主怠慢误解怎么办

案情介绍：

去年年底的一天清晨，枫丹丽舍护卫班马立宏巡查到某楼2单元时，忽然发现101室的防盗门上插着一串钥匙。这一定是业主一时疏忽，开门后忘记把钥匙取下来了，楼上还有好几家正在装修，万一被进进出出的人拿走„„想到这里，小马走过去按响了101室的门铃。

轻轻按了几遍，都没有动静。小马有点急了，最后按的一下时间稍长了一点。这一次铃响还没有响完，就听到里面有一个人大声问到：谁啊，大清早，干什么?业主有些发脾气了，但还是打开了门。小马简单说明情况后，把那一串钥匙双手递给业主。或许业主还没有摆脱被惊扰的不快，不冷不热地说个谢谢就回房里去了。想一想，小马心里挺不是滋味的。

第二天巡楼的时候，小马又与这位正在家门口锻炼身体的业主期而遇。您早，先生！小马想打个招呼就离开。这位业主却快速走了过来。塞给小马一百元钱，还说昨天还没有醒过神来，没有好好谢谢你，不好意思，这是我的一点心意，别嫌少，以后帮我多盯着点。小马把钱硬塞回去，说声关注和保障您的安全，是我们应该做的，就转身跑开了。

点评：

人们都说办了好事，终有好报，但办了好事后一时受到怠慢甚至误解，在现实中也是经常有的。这时，我们要多想这是自己应当做的，没有必要去计较人家怎样，心态就不会失衡了。

2、早期免收部分费用 后期正常收取产生纠纷

案情介绍：

东港大厦入伙之初，管理处考虑到业主客户乔迁初期开支较多，主动优惠对大多数户内维修暂时采取了无偿提供的方式（若当初就把这一想法向业主客户讲清楚，恐怕办了好事也不会惹出后来的麻烦）。

入伙满一年后，鉴于小区的经济运行状况，管理处决定按照法规规定，开始据实收取户内维修费用。然而这本来合情合理的做法，却遇到了不小的阻力。

为了突破阻力，管理处起草并在公告栏张贴了《致业主客户的一封公开信》。公开信引用物业管理法规，详细介绍了物业管理费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范畴，并说明了当初无偿提供户内维修的初衷，使大多数业主消除了“交了物业管理费，管理处就应包办一切”的误解，对户内维修有偿服务表示认同。

针对仍有个别业主客户不理解这一情况，管理处继续深入做工作。一方面强调办公室工作人员耐心接受业主客户的垂询，进一步加以解释；一方面要求维修人员上门维修时必须保证时效和质量，同时加强与业主客户的思想沟通（由于特定的授教身份和受教心理，从一般员工嘴里讲出的道理，往往更容易为业主客户所接受）。

与此同时，管理处还公开户内维修的收费标准，并告知业主客户选择服务商的权利。这样，就逐步理顺了所有业主客户的情绪，有偿进行户内维修也就容易落实下去。

点评：

俗话说“强按牛头牛不喝水”，物业管理的许多实践都证明，没有业主客户的理解和支持，即使依法照章办事，也难为之。从这个意义上讲，一个好的物业管理者，首先应当是一个好的思想工作者。

3、租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办

案例介绍：

去年9月18日，海富花园B栋5楼F座的一租住户想要搬出一部分家私。他千方百计联系此时正在国外的业主，但就是联系不上。按照管理规定，租住户搬出家私，必须有业主的书面许可证，而没有业主的书面许可，管理处不予放行（这一规定有必要，现实中确实发生过个别租住户拖欠业主房租、搬走业主家私而偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私的住户万般无奈，找到管理处领导，恳请给以特殊照顾。处理结果：

海富管理处的领导考虑，若简单放行，恐怕损害业主的利益；若拒不放行，又会使住户感到不便（租住户和业主同样都是物业公司的服务对象，兼顾二者利益应为物业管理所必需，绝不能只对业主关心倍至，而对租住户冷若冰霜）。于是鉴于租住户只是搬出部分家私，提出了一个变通办法：租住户列出所搬出家私清单，并暂交与家私价值相当的押金，管理处做好记录，并出据收取押金的收据，一旦租住户能够提供业主的书面许可，管理处立刻全额退回押金（这一办法可取，但前提是要让其正确理解，否则容易引起纷争）。这位租住户觉得管理处的建议合情合理，便欣然接受。

时隔不久，该住户拿到了搬出家私的业主书面许可。在到管理处换取押金时，还对管理处既对业主负责又为住户着想的做法赞许有加。

点评：

执行规章制度必须一丝不苟，但一丝不苟并不等于死咬住条条框框不放。正确的做法应当是把握住规章制度的基本精神，把原则性与灵活性结合起来。

4、缓兵之计——无法实现即时维修怎么办 初冬的一个星期一下午，某物业管理分公司维修电话响起。值班人员轻柔地应答和问询还没有落音，A座G户型的一位业主就怒气冲冲地在电话里说”你们知道吗，现在天气这么凉了，我这暖气还不热，你们管不管呀?”说完“啪”的一声就挂上了电话。

这时，维修人员都出去忙其它维修了，用对讲机联系得知，他们一时还脱不开身。约过了五、六分钟的时间，本身是电工的维修班长巡视回来了，值班人员立即将刚才的报修情况向其汇报。班长说：“这个业主性子比较急，用电话解释恐怕不行，我替你一会，你先上楼看下。”(充分了解自己服务对象的情况，包括他们的脾气秉性，才能因人而宜地开展工作)。值班人员来到业主家，一位中年男子一开门便大声问：“你能修理吗?”“先生，我是负责接待报修的，我们的维修人员现在正在别的业主家处理问题，做完之后马上来您家，您可以现在告诉我是怎样的情况吗?”值班人员和颜悦色的回答，使业主的态度有些缓和(树怕剥皮，人怕见面，面谈往往比电话交流更具亲切感，因而也就更容易沟通)。

征得业主同意后，值班人员戴上鞋套，察看了不热的暖气位置，马上用对讲告知维修人员，让其做完后直接到该住户家维修。周到的服务令业主转怒为喜，业主说：“好吧，你先忙你的去，只要一会儿来给修修就可以了。”值班人员走后个把小时，维修人员上门处理好了该问题。

下午快下班的时候，值班人员又给该业主家打了个电话，询问暖气情况，他说：“已经热了，谢谢您们。”

点评：米卢先生调教中国足球队有句名言，叫“一切看态度”。客户对物业公司工作的要求，大多也是这样。有些事情他们希望物业公司马上办而物业公司由于种种客观原因又马上办不了，此时你只要有个积极去办的态度，他们也就满意了。

5、业主房款未还清 物业公司有权停水停电吗？

案情介绍：

某小区物业管理公司由该小区开发商组建成立。某日，开发商给该物业管理公司发来一份通知，称该小区某住户是分期付款购房，但其入住后迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求对该住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使该住户及早交款。该物业管理公司遂照此办理，使得该住户无法正常生活。

案例分析：

在房屋买卖法律关系中，买家承担支付房款的义务，享有取得房屋所有的权利。在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有接受物业管理企业服务的权利。在任何一个法律关系中，责、权、利应一致。

上述案例中的住户，同时是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体。他未按期交纳房款，说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任。开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等。

但如果该住户已按照物业管理合同规定交纳了物业管理费，就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务，就应该得到完善的物业管理服务，其他人（包括开发商）不能对这种权益进行侵害。

开发商要求物业管理公司用停水、停电的方式使住户按时交款，是对住户合法行使权利的阻挠，是不对的。而物业管理公司按照其要求对住户停水、停电，则违背了其法定职责与义务，更是不对的。

6、因新买房屋漏水 业主拒交物业管理费

案例介绍：

胡女士看中了某处商品房的顶层，在一次性付清全部房款后顺利入住，同时向物业管理公司交纳了当年的物业管理费。入住后两个月雨季来临，几场大雨之后，胡女士发现天花板有水洇湿的现象，后来竟然发展到漏雨的地步，胡女士于是找到物业管理公司报修。物业管理公司通知了原施工单位，施工单位重新在楼顶进行了防水处理。胡女士此时已经对现在的房屋有些反感，经过和开发商协商后准备换房，但是双方对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议。

胡女士认为自己购买房屋就为了居住，现在因为漏雨无法居住，并且自己进行的装修也遭到破坏，她认为这是开发商造成的，所以准备不再交纳第二年的物业管理费和供暖费。

开发商认为自己出售的房屋有质量问题是事实，也愿意赔偿胡女士部分经济损失，但是他们认为自己已经同意为胡女士调换房屋，自己和胡女士之间没有纠纷。

物业管理公司认为自己及时联系维修房屋，并且现在看来房屋存在质量问题也不是物业管理不到位，如果胡女士不交纳物业管理费他们无法接受，并且，因为这个小区是采用小区外的供热厂的热力供热，统一供暖时间已到，如果胡女士不交纳供暖暖气费，他们就要受到经济损失。

由于三方对于债权、债务没有任何异议，胡女士认为自己的行为属于法律所允许的抵消行为，但是又不是十分肯定自己的行为是否合法，于是三方一同找到律师咨询，最终在律师主持下达成书面协议，三方协商解决，由开发商向物业管理公司支付了胡女士下的物业管理费，胡女士不再向开发商要求赔偿，同时胡女士向物业管理公司支付本供暖费。

律师分析：

胡女士不能直接向物业管理公司主张抵消。合同法第九十九条所讲的抵消是指：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外.开发商、胡女士、物业公司三者存在债权、债务关系。

开发商与胡女士之间存在合同关系，因为房屋质量问题，开发商基于赔偿责任对胡女士负有债务；

胡女士与物业管理公司之间存在合同关系，如果物业管理公司如约履行自己的义务，胡女士不交纳物业管理费，那么就是胡女士对物业公司负有债务；

关于供暖费的问题，一般是业主和物业管理公司单独签有供暖协议，应当依照执行，如果胡女士拒绝交纳供暖费，那么胡女士对物业管理公司负有债务；

开发商与物业管理公司之间没有债权、债务关系。胡女士开始主张抵消是不妥的，因为开发商对胡女士负债而胡女士却对物业管理公司负债，这两种债务虽然都是金钱债务，但是并不符合“当事人互负到期债务”的条件。

判决结果：

最终的解决方案的产生也是依据法律做出的，法律规定：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。在物业管理公司同意的情况下，胡女士可以将自己对物业管理公司所负有的交费义务转移给开发商，开发商在替胡女士向物业管理公司支付物业管理费后，开发商对胡女士的赔偿义务就履行完毕。

本案中，因胡女士向开发商要求的赔偿数额仅与物业管理费相当，所以胡女士自己还要交纳供暖费。

点评：

经济活动中的各方参与人之间的关系要明晰就能够提高工作效率，本案中各方对于债务都没有争议，分析清楚各自的关系后履行各自的义务能够节省时间和金钱，物业管理公司和开发商一般是两个独立的单位，如果希望减少不必要的财务转换环节，例如用实测面积后发生的退款冲抵物业管理费是完全可以的，但是不要忘记事先协商一致，以免日后无法说明白。

7、业主在小区道路上摔倒 状告物业公司 案情介绍：

小区内一号楼405室的李老太在雪后出门，在小区的步行街不慎跌倒，跌断右腿股骨头，安全员发现后立即将李老太送进医院。

经诊断为：右腿股骨头粉碎性骨折，立即实施手术置换股骨头，手术后李老太提出：她是在小区内跌倒的，因为自己每月都交物业管理费，其中包括了小区道路的公摊，那么，她在小区道路上跌伤的医疗费用及精神损失费用应由物业管理公司承担。

几经交涉，物业公司未做承担，李老太一纸诉状将物业公司推上法庭。

审理：

物业公司没有义务承担李老太医疗费及精神损失费。

点评：

案例涉及小区内发生个人原因引起的意外伤害问题。

1、《中华人民共和国价格管理条例》是物业公司收费的依据，其中住宅小区公共性服务中包括了小区道路的绿化管理费，李老太所交物业管理费中的公摊是属于正常的收费范围。

2、《民法通则》，民法细则中明文规定：凡因个人原因引起的意外伤害（除工作范围内）其责任自负。

3、李老太虽在小区内道路上跌倒，没有他人伤害，且小区步行街积雪已打扫过，物业公司的本职工作没有延误，“雪后路滑，请当心！”的警示牌在小区步行街醒目处悬挂，李老太这种意外伤害的确是与自己不当心或一时路滑不适应造成，与物业公司没有直接责任关系。

4、物业公司可以在多方面关心李老太，但没有权力和义务为其支付医疗费和精神损失费。

8、提前预收物业管理费是否合理

案情介绍：

汪先生近日在办理入住手续时，遇到了一件很不舒心的事：开发商的工作人员要求汪先生先一次性交纳一年的物业管理费，否则不给办理入住手续。

汪先生对此提出了几点疑问：一是凭什么房子还没有验收，就让交物业管理费？二是这家由开发商指定的物业管理公司，是开发商为这个项目专门新设立的，此前没有任何的物业服务经验和业绩，而物业管理不同于商品买卖，是一种延续性的服务，一次性交纳一年的物业管理费，意味着至少在一年内，自己对这家物业管理公司的服务无论满意与否，都没有任何制约力了。

案情分析：

汪先生面临的情况具有一定的普遍性，其中包含了两个问题：

一、应该先接收房屋，还是先交物业管理费？

购房人与开发商签约购房，双方之间是一种买卖关系，而购房人与物业管理公司之间是一种委托服务的关系，这种委托关系成立的前提是：购房人已经取得了所购买的标的物（房产），已成为业主。如果购房人在房产交接时，因各种原因退房（如工程质量、面积误差等），那么与物业管理公司之间也就不存在委托服务的必要了。

开发商提出购房人以交纳物业管理费作为房屋交付的前提，实质上是对房屋的交付增加了附设条件，是对双方之间买卖合同的一种变更，根据《合同法》的规定，合同只有在当事人协商一致的条件下，方可以变更，开发商单方变更合同的做法明显是不公平的，也是一种违约行为。因此，这两者之间的关系理应是先接收房产，再交纳物业管理费。

二、物业管理公司要求预付物业管理费合理吗？

考虑到物业管理公司的正常运转，预收一定的物业管理费还是合理的，现行的有关法规，也是允许物业管理公司预收费用的。但是这种预收应当有一定的限度，从物业管理费的构成来看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物业管理公司一次性、长时间预收各项物业费用就不合理了，对此，北京市小区办《关于禁止一次性收取多年物业管理费的通知》中专门规定，物业管理公司“不得一次性预收多年的物业管理费。”

点评：

1、《商品房销售管理办法》中规定，“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”

2、开发商既然“选聘了物业管理公司”，就要将物业管理公司的情况和收费的标准，“在订立商品房买卖合同时”告知购房人，以便购房人对选择的物业管理公司和收费标准做出判断。

3、由于多数项目属于期房预售，开发商在销售时，对于许多物业服务的设施、设备还无法确定，因此“有关物业管理的协议”的签订，还是要放在交房时，至少是在“订立商品房买卖合同”后。

对于购房人来说，如果开发商在订立商品房买卖合同时“，就提供了”有关物业管理的协议“文本，那么这些协议就构成了买卖合同的附件，则要认真地阅读一下，一旦签了字，就要履行相应的义务了。

4、如果像汪先生遇到的那样，开发商在签订买卖合同后、甚至在入住时，才提供”有关物业管理的协议"，并以此作为房产交付的条件，您则可以按前述的内容，据理力争。不过，最好的办法是，在签订买卖合同时，无论开发商如何做，您都应该将有关物业收费的标准、收费方式以及房屋交付的程序，作为补充内容，要求开发商写进补充协议。

9、误把业主当访客怎么办——谦恭礼让

一天晚上，某大厦一位到职刚两个月的大堂护卫员接到一位小姐的电话，小姐声称要给某家送预订的家私，但电话联系不上，求其用对讲查实这家是否有人。护卫员打通了对讲，业主得知是位小姐来电，便让回话说他不在。原来他和这位小姐有矛盾，一直避而不见，而小姐想通过护卫员查证他在不在家。如此这般，护卫员就更不敢有丝毫大意，用警惕的眼睛注视着每一位陌生的来访者，特别是女性。

凌晨两点多，一位小姐目不斜视地走到大堂门口拉门，护卫员立即起身询问：”小姐您好，请问您到哪一楼?”小姐扭头用冷冷的目光盯了护卫员一会儿，命令道：”给我开门!”护卫员再次发问，小姐有些愤怒了，高声道：”我是业主，你，马上给我开门!”护卫员又说：”请小姐告诉我您的楼座好吗?”小姐拒绝回答，只是使劲摇晃门。

这时，小姐身后回来一位业主。大堂护员只好开门，决定先观察一下她到哪一楼，再进行核实(在确保安全的情况下，．如此变通处理，总比僵持顶牛要好)。从电梯监视器里看到小姐到了某楼，便马上核对业主登记表，排队筛选，初步断定了座向。随用对讲核对，小姐果然是这户的业主。护卫员连忙向她道歉，言明自己新来不久，请多关照，先消了她的火气，便于进一步交谈。接着，又向她解释这样做是为了确保大厦安全，不妥之处欢迎批评。

或许是护卫员的诚恳态度感动了她，小姐说起话来也和气多了：”其实不该怪你，我已有几个月不在家了，你当然不认识，我今天心情不好，也请你不要往心里去。”一场不快就这样冰消云散了。

此后，这位小姐每次见到这位护卫员，都要友善地微笑点头。

或许：人们可以用”不知者不怪”来原谅那些不知者，但不知者决不能用它来原谅自己。人家一旦真的怪罪下来，老老实实地做个自我批评好了。当然最好的办法还是尽快、尽量全面了解各方面的情况，提早变不知为知之。

第五篇：工程招投标与合同管理案例分析

《工程招投标与合同管理案例分析》

主讲：李生梅

案例一：招标公告范例

永昌县计划生育服务站综合楼建设项目工程施工招标

•资格预审公告（代招标公告）

•金建交（2009）25号

• 1.招标条件

•本招标项目永昌县计划生育服务站综合楼建设工程已由永昌县发展和改革局以【永发改字（2009）8号】批准建设，项目业主为永昌县人口和计划生育局，建设资金来自国债和多渠道筹措，招标人为永昌县人口和计划生育局。项目已具备招标条件，现进行公开招标，特邀请有兴趣的潜在投标人（以下简称申请人）提出资格预审申请。

• 2.项目概况与招标范围

• 2.1建设地点：永昌县城关镇东关路南侧

• 2.2建设规模： 2700㎡

• 2.3计划工期:150天（日历天）

• 2.4招标范围：建筑和安装工程

• 3.申请人资格要求

• 3.1 本次资格预审要求申请人具备房屋建筑工程施工总承包三级（含三级）以上资质的独立法人企业，财务状况良好，有良好的社会信誉，近三年内没有发生过重大安全质量事故者。• 3.2 本次资格预审不接受联合体资格预审申请。

• 4.资格预审方法

• 本次资格预审采用有限数量制。

• 5.资格预审文件的获取

• 5.1请申请人于2009年04月15日至2009年04月16日，每日上午8：30时至12：00时，下午2：30时至6:00时（北京时间，下同），在金昌市粮食局侧楼良友招待所310室持单位介绍信购买资格预审文件。

• 5.2 资格预审文件每套售价

• 6.资格预审申请文件的递交

• 6.1 递交资格预审申请文件截止时间为2009年月侧楼良友招待所310室.• 6.2 逾期送达或者未送达指定地点的资格预审申请文件，招标人不予受理。

• 7.发布公告的媒介

• 本次资格预审公告同时在甘肃经济信息网、甘肃建设信息网和金昌日报上发布。• 8.联系方式

• 招 标

• 地址：地址：• 邮编：邮编：

• 联 系 人：联 系 人：

• 电话：电话：• 案例二

• 【背景】某工程投资4500万元，招标采用国内公开招标的方式组织项目施工招标。招标公告编制完成后，招标人为了充分吸纳潜在投标人，分别在该省日报、《中国经济导报》和《中国工程建设和建筑业信息网》发布了招标公告，其中在《中国工程建设和建筑业信息网》上发布的招标公告为全文，而在《中国经济导报》上发布的内容做了大大的删减，注明招标全文见《中国工程建设和建筑业信息网》并规定在买招标文件的同时，潜在投标人须提交50%的投标保证金（8万元）才能购买，以确保潜在投标人购买招标文件后参与投标，防止招标

失败。

• 【问题】：招标人在上述发布招标公告过程中有哪些不正确行为？为什么？

• 【答案】：有两种不正确的行为：

• 1招标文件时只能收取招标文件的成本费用和图纸押金。

2、在不同发布媒介上发布的招标公告内容不一致。

案例三：招标公告发布后调整资格条件

【背景】某隧道工程设计采用国内公开招标方式确定设计单位，招标人按照相关规定在指定媒体上发布了招标公告，其中的资格条件为：

（1）在中华人民共和国境内注册的独立法人，注册资本金不少于1000万元人民币；

（2）具有建设行政主管部门颁发的工程设计甲级资质；

（3）近三年完成过隧道规模不少于本次隧道建设规模三项以上的设计业绩；

（4）通过了ISO9000质量体系认证并成功运行两年以上。

• 案例四：工程施工招标项目资格审查

• 【背景】：某政府投资工程采用委托招标的方式组织施工招标，依据相关规定，资格预审文件采用《中华人民共和国标准资格预审文件》(2007年版)编制，招标人共收到16份资格预审申请文件，其中2份申请文件是在资格预审申请截止时间后2分钟收到，招标人按以下程序组织了资格审查：

1、组建资格审查委员会，由审查委员会对资格申请文件进行审批和比较，审查委员会由5人组成，其中招标人代表1人，招标代理机构代表1人，政府相关部门组建的专家库中抽取技术、经济专家3人。

2、对资格申请文件外封装进行检查，发现2份申请文件的封装、1份申请文件的封套盖章不符合资格预审文件的要求，为无效文件，审查委员会认为只要在审查会议开始前送达的申请文件均为有效，这样，2份截止时间后送达的文件由于其外封装和标识符合资格预审文件要求，为有效

文件。

3、对资格预审申请文件进行初步审查，发现有1家申请施工的施工资质为其子公司施工资质，还有1家联合体申请人，其中1个成员又单独提交了1份资格预审申请文件，审查委员会认为这3家不符合相关规定，不能通过初步审查。

4、审查委员会通过上述审查程序，确认了通过以上2、3步的10份资格预审申请文件通过了审查，并向招标人提交了资格预审书面审查报告，确定了审查申请人名单。

5、该项目要求确定7个资格审查的申请人，资格审查委员会没有依据资格预审文件对通过初步审查的申请人逐一进行评审和比较，而采用了去掉3个评审最差的申请人的方法，其中1个申请人为县区级施工企业，有评委认为其实力差，还有1个申请人据说爱打官司，合同履约信誉差，审查委员会一致同意将这两家去掉。对剩下的8个申请人找不出理由确定哪个申请人不合格，一致同意采用抓阄的方式确定最后1个不通过资格审查的申请人，从而确定了剩下的7个申请人为投标人据此完成了审查报告。

【问题】

1、上述审查过程有何不妥？为什么？

2、如果审查文件中规定确定7名资格审查合格的申请人参加投标，招标人是否可以通过上述资格预审的10人中直接确定，或者采用抽签的方式确定7名人参加投标？为什么？

【答案】

1、有3处不妥：

第一步审查委员会的构成比例不合适，规定技术经济专家不能少于总人数的2/3，应该为4人，招标人不能超过1/3，应为1人，本案例中有2人（招标代理机构代表也属招标人）

第二步2份截止时间递交的申请文件为有效文件的结论不正确，应为无效文件。同时，对封装

不合格的申请文件进行检查并据此判断申请文件无效的做法属于审查委员会人员越权，因为审查委员会的职责是依据资格预审文件中的标准和方法，对招标人受理的资格预审申请文件进行审查。

第五步对申请人实行了歧视待遇，如认为县级施工企业实力差的做法和以不合理的条件排除限制潜在投标人，如以抓阄的方式确定最后一个不通过资格审查的申请人。

2、不能采用直接确定或抽签的方式，应该在资格预审文件中确定进一步的排序方法，以便资格审查委员会确定申请人的排序，进而推荐合格的投标人名单。

【问题】

1、上述三种意见正确与否，说明理由并确定该联合体的资质。

【答案】

上述三种意见中，第二、三种意见的结论正确，但其理由以及第一种意见均不正确。第一种意见不正确，因为看一个联合体的资质条件是否满足要求，不能看该联合体成员中是否有满足需要的资质等级，第二三种意见虽然正确，但理由不正确，本案中，由于协议分工中联合体成员A承担钢结构施工，成员B、C承担装饰装修工程，所以联合体的钢结构专业施工资质为一级，装饰装修专业施工承包的资质为B和C两个成员中资质等级较低的资质，即装饰装修施工三级，故该联合体的资质为钢结构专业施工资质为一级，装饰装修专业施工三级，不能通过资格审查。

• 【答案】

• A、B、C、D、E五家投标文件不予受理，F、G、H三家投标文件应当受理。

• 因为A、B两家未按招标文件要求密封。

• C单位在开标后提交投标保证金不合理，因为投标保证金是投标文件的重要组成部分，所以在开标后补交应当拒绝接受。

• D、E单位也不受理，因为两家单位都是逾期送达的投标文件，不应受理。

• 【答案】

1、招标人确定进入开标和唱标投标人的做法不合理，招标人在招标文件提交截止时间前收到的所有投标文件都应当当众拆封、宣读。资格后审属于对投标文件的评审和比较内容，应有评标委员会在初步审查过程中完成。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加，所以投标人参加开标是一种自愿行为，如果不参加，视为其放弃了这项权利，不能以投标人是否参加开标而判定其投标文件为无效文件。

2、招标人在唱标过程中针对一些特殊情况的处理不正确。

• B投标函有两个报价，应直接宣读两个报价，不能要求该投标人确认其报价中的哪一个报价，否则相当于允许投标人二次报价，违反投标报价一次性原则。C在投标函上填写的报价，大小写不一致时，招标人无需去查对工程报价汇总表，直接按大写唱标即可。招标人对D单位仅需按招标要求唱标即可，不应宣读为废标。属越权行为。

3、招标人在开标会议上没有权利否决所以投标，应当有评标委员会否决。正确的做法是招标人组织接收的6份投标文件开标，然后将这6份文件交由其依法组建的评标委员会进行评审和比较。

• 【答案】

1、本案例中，评标委员会组成成员不合理，评标委员会由招标人代表和有关技术经济方面的专家组成，人员5人以上的单数，其中技术经济方面的专家不能少于总人数的2/3.•

2、在评标过程中3、4、5、6、7步存在问题。

• 第3步按招标代理机构提出的评标细则评标不合理，违反了按招标文件规定的评标标准和方法对投标文件评审，招标文件中没有规定的方法在评标时不能采用的规定。

• 第4步对招标文件的封装检查属于招标人的职责，不是招标代理机构。

• 5-7步按评分细则打分的做法错误，如上所述，评分细则不是招标文件的组成部分，不能作为评分的依据。

• 【答案】

1、《招投标法》对评标委员会要求投标人澄清的内容有明显的限制，评标委员会可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明，但不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容，特别是不能要求投标人对投标价格、投标方案等实质性内容进行修改或变相修改。

2、本案中，招标人向A公司提出的要求实质上等同于代替招标人在确定中标人之前，与投标人就价格、投标方案进行了谈判，许可了投标人A二次报价、二次递交投标范围，所以不合理。

3、本案例中，评标委员会的行为超越了法律赋予其的权限，所以该评标结果无效。• 【答案】

1、招标人定标的依据是评标委员会的书面报告和其推荐的中标候选人。在定标过程中，招标人无权修改评标委员会的评标结果，除非评标委员会在评标中违规。

2、本案中，对于第一标段，A单位没有实质上响应招标文件，而评标委员会判定为有效，属于评标委员会违规，事后招标人应向行政监督部门投诉，要求重新进行评标。对于第二标段，招标人应就评标结果中存在的影响投标人排序的计算错误一事，向有关行政监督部门投诉，要求投标委员会更正其在评标结果中存在的计算错误，进而依据更正后的排序推荐中标候选人。

• 【答案】

• 1）、开标时间2007年10月14日下午2:00与提交投标文件截止时间2007年10月12日下午4:00不一致，应为同一时间。

• 2）、招标公告内容不全，还应该有招标项目的资金来源、获取招标文件的时间和地点，对投标人的资质要求等。

• 3）、招标文件停止出售的时间不妥，应该自出售之日起到停止出售之日止不少于5个工作日。（本案例4个工作日）

• 4）、由招标人检查投标文件的密封性不妥，应由投标人或其推选的代表检查，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。

• 5）、中标通知书发出后，招标人与中标人就合同价格谈判不妥，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日按招标文件和中标人的投标文件签订施工合同，不得再订立背离合同实质性内容的其他协议。

• 6）、招标人和中标人签订书面合同的期限和合同价格不妥，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日按招标文件和中标人的投标文件签订施工合同，本案例超出30日。• 中标人的中标价格属于合同的实质性内容，其中标价就是合同签约价，下浮0.5%后作为签约价不合理，违反了招投标法。

• 【答案】

1、各事件处理及理由如下：

• 事件1：投标人D的投标文件没有投标授权代表签字，属于废标情况。投标人H的投标总价与其报价文件中总价不一致，应以投标函中的投标报价为其中标价。但在评标过程中，应对报价文件中的偏差，按大小写不一致时，以大写金额为准，总价与单价不一致时，以单价金额为准修改总价的原则确定投标人H的评标价，进行评标。

• 事件2：投标人的投标报价明显低于合理报价或标底，使得其投标报价可能低于成本价，评标人在询标时应要求该单位作出书面说明并提供相关证明材料，投标人如果不能合理说明理由或不能提供相关证明材料，按废标处理，但G单位在应标时，不但没有提供相关证明材料和合理说明，反而对其报价做了修改，等同于二次报价，明显的改变了原投标文件的实质性内容，故应做废标处理。

事件3：询标时，投标人A对施工组织设计中存在的笔误进行勘误是允许的，但提出投标工期的修改属于对实质性的内容进行修改，应为废标。

• 事件4：评标报告应由委员会全体成员签字，对评标结果又异议的可以提出书面意见，评标委员会拒绝在评标报告上签字，但又不陈述其不同意见或理由的，视为同意评标结果。• 事件5：中标人在接到中标通知书后应在规定的时间按照招标文件和其投标文件签订施工合同，在这一过程中，招标人和投标人只能就招标投标过程中的一些细微偏差进行谈判，对招标文件中的合同条款进行细化，但不得实质性修改，中标人认为合同条件过于袒护招标人，提出修改招标文件主要合同条款违反法律规定，如果H公司坚持要修改合同主要条款，否则不与招标人签订合同，招标人可以视其放弃中标合同，没收其投标保证金，并申请解除与H的合同关系，并重新确定中标人。

在合同谈判过程中，招标人提出在中标价的基础上再次降价10%的做法不正确，违反了法律规定，如果招标人坚持降低的话，中标人可以拒绝签订合同，并要求招标人承担由此造成的损失及其他违约责任，退还投标保证金。

2、应推荐H、E、F三家作为第一、第二、第三中标候选人。